STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1201-184-2014 Ve věci :
O ceně nemovitosti p.č.8 a stavby na tomto pozemku včetně příslušenství, zapsané na listu vlastnictví č. 1360 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Pozořice, k.ú. Pozořice.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny na nemovitosti, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 03085/13-053; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Mariky Kejdové, bytem Vranovská čp.844/ čo.43, Brno Husovice 614 00, narozen 25.1.1978.
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Michal Meluzín Počet stran posudku: 25+ 7 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.5
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.6
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.1
Vyhláška 441/2013 Sb................................................................................... 7
2.1.1. Základní informace ................................................................................. 7 2.2
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 21
2.2.1. Rodinné domy ....................................................................................... 21 3. REKAPITULACE ................................................................................................ 25 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 26 PŘÍLOHY .................................................................................................................. 27
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 2 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 4 listy Příloha č.3: Vyjádření Úřad městyse Pozořice.............................................1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinné Mariky Kejdové, bytem Vranovská čp.844/ čo.43, Brno Husovice 614 00, narozen 25.1.1978 1360 u Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Pozořice, kat. území Pozořice, a to: -
Pozemek na parcele 8 o výměře 685m², zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Pozořice, č.p. 8,
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Pozořice jsou městys v okrese Brno-venkov. Nachází se 15 km východně od Brna na okraji Drahanské vrchoviny. Pozořice jsou členem mikroregionu Rokytnice. K 1. 1. 2012 zde žilo 2213 obyvatel. Doprava v obci je autobusová, propojena s integrovaným dopravní systémem JMK. V obci se nachází veškerá základní občanská vybavenost, tedy škola, knihovna, zdravotnické zařízení, obchod, pošta a kulturní i sportovní zařízení. V obci je vybudován obecní plynovod a kanalizace. Předmětná nemovitost se nachází v centru obce nedaleko zdravotního střediska a obecního úřadu. V okolí nemovitosti se nachází zástavba rodinných domů. Příjezd k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci, s parkovacími možnostmi před domem.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o třípodlažní, nepodsklepený řadový dům. V nemovitosti se nachází dvě bytové jednotky o dispozici 2+1 (pokoje o velikosti 18m2 a 19,3m2) a dvě nebytové jednotky v rozestavěném stavu. Dům byl vystavěn klasickou zděnou technoligií dle sdělení příslušného archivu se jedná o původní zástavbu města Pozořice z počátku 19tého století. Dle odhadu znalce dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí v 60-tých letech 20-tého století (přesné datum kolaudace nebylo na SÚ Pozořice dostupné). Dle sdělení p.Musila prošel dům poslední rekonstrukcí kolem roku 2004, kdy proběhla oprava kanalizace, rozvodů vody, plynu a elektřiny. Okna v objektu jsou plastová, v chodbách jsou podlahy tvořené keramickou dlažbou, v obytných pokojích převážně dřevěnými parketami. Střecha je mansardová. Ohřev vody a vytápění je řešeno pomocí plynového kotle. Kromě již zmíněného plynu je dům připojen k městské kanalizaci, vodě a elektřině. K domu náleží zděná garáž o velikosti 24,5 m2 a dřevěná kůlna 39,8 m2, dále pak nádvoří s menší zahrádkou. Znalci byl umožněn jen omezený přístup do nemovitosti. Část domu, která byla prohlídnuta je v dobrém stavebnětechnickém stavu. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknou dražbou. Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňované nemovitosti – zpevněná plocha z dlažby v zahradě, plot, okrasné rostliny a dřeviny. Tyto úpravy jsou zahrnuty v ceně objektu stanovené dle oceňovacího předpisu a jsou zohledněny i ve výpočtu ceny pomocí porovnávací metody.
1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 29.5.2014 je na listu vlastnictví č. 1360 pro k.ú. Pozořice, obec Pozořice, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán: Vlastnické právo
Podíl
Kejdová Marika, Vranovská 844/43, Husovice, 61400 Brno
1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 7.5.2014 za přítomnosti zástupců znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Michala Meluzína a Ing.Lukáše Pejchala. Povinná se k místnímu šetření i přes písemnou výzvu nedostavila. Částečný vstup do nemovitosti umožnil jeden z uživatelů bytu pan Vlastislav Musil. Pan Musil při místním šetření uvedl, že s majitelem nemá žádnou písemnou nájemní smlouvu. Pan Musil je dle jeho sdělení původní majitel, který v nemovitosti po ústní dohodě s povinnou po uzavření kupní smlouvy setrval. Znalec se při místním šetření dostal pouze do společných částí domu a do bytu p.Musila ve 2.NP. Druhý z bytů užívá syn pana Musila. Do této bytové jednotky nebyl znalci umožněn vstup, pouze byl popsán panem Musilem starším. Dále nebyl umožněn znalci vstup do nebytových prostor v 1.NP a do půdního prostoru. Dle sdělení se v půdním prostoru již nenachází žádná další jednotka.
1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Pozořice, k.ú. Pozořice, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno-venkov, pro nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 1360; vyhotovený dne 29.5.2014; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace poskytnuté Úřadem městyse Pozořice a Státním okresním archivem Brno-venkov Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření, ze dne 9.5.2014; Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Projektová dokumentace poskytnutá povinným Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od 1. 1. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní.
2.1 Vyhláška 441/2013 Sb. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. 2.1.1. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Pozořice 664 07 Pozořice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Pozořice Katastrální území: Pozořice Počet obyvatel: 2 227 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedíII s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina,I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava aII železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenostI (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 918,22 Kč/m2 Kč/m2
Ocenění staveb Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce:
§ 13, typ B zděná Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez I 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,070 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,038 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 11,7*17,6 2.NP 11,7*17,6 8,6*1,2 podktoví 11,7*17,6
= = = =
[m2] 205,92 205,92 10,32 205,92
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 205,92 m2 205,92 m2 10,32 m2 205,92 m2
Název 1.NP 2.NP podktoví
Konstr. výška 4,00 m 3,00 m 1,00 m 6,00 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (11,7*17,6)*(4,00) 2.NP (11,7*17,6)*(3,00) (8,6*1,2)*(1,00) podktoví ((((11,7+6,5)/2)*17,6)*(3,50))+((6,5*17,6)*(2,5 /2))
= = = =
[m3] 823,68 m3 617,76 m3 10,32 m3 703,56 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP 2.NP
NP NP NP Z
podktoví Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 823,68 m3 617,76 m3 10,32 m3 703,56 m3 2 155,32 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo
Obj. podíl [%] S S
7,10 22,30
Část [%] 100 100
Koef. 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady S 10. Vnitřní obklady S 11. Schody S 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody S 21. Instalace plynu S 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod S 26. Ostatní S Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 100,00 1,0000
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,10 120 175 68,57 4,8685 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 22,30 120 140 85,71 19,1133 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,40 20 140 14,29 1,2004 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 20 120 16,67 0,8668 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 20 120 16,67 0,5334 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,80 20 65 30,77 0,2462 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,20 20 65 30,77 1,9077 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 20 45 44,44 1,3776 9. Vnější obklady S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 20 40 50,00 0,2000 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,30 20 40 50,00 1,1500 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 120 140 85,71 2,0570 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,30 20 65 30,77 1,0154 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 20 65 30,77 1,6000 14. Podlahy obytných S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,20 20 45 44,44 0,9777 místností 15. Podlahy ostatních S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,10 20 45 44,44 0,4888 místností Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Opotřebení:
S S S S S S S S S S S
4,40 100,00 1,00 4,10 100,00 1,00 0,60 100,00 1,00 3,00 100,00 1,00 1,80 100,00 1,00 0,50 100,00 1,00 2,80 100,00 1,00 0,50 100,00 1,00 5,10 100,00 1,00 0,40 100,00 1,00 3,60 100,00 1,00
4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
10 35 28,57 10 40 25,00 20 40 50,00 10 35 28,57 10 30 33,33 10 35 28,57 10 45 22,22 10 22 45,45 10 40 25,00 10 45 22,22 120 120 100,00
1,2571 1,0250 0,3000 0,8571 0,5999 0,1429 0,6222 0,2273 1,2750 0,0889 3,6000 47,6 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* * * =
Plná cena: 2 155,32 m3 * 4 156,86 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 47,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
8 959 363,50 Kč 0,524 4 694 706,47 Kč 1,038 4 873 105,32 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
4 873 105,32 Kč
1 975,1, 1000 1,0000 0,9000 2,1260 4 156,86
Příslušenství Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II
0,00 0,00 Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez I 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,070 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,038 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 5,2*4,7
=
[m2] 24,44
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název
Zastavěná. plocha 24,44 m2
Konstr. výška 2,20 m
Obestavěný prostor
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor (5,2*4,7)*(2,20)
=
[m3] 53,77 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ NP
Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 53,77 m3 53,77 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov X 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úpravy povrchů S 8. Dveře C 9. Okna C 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00
= * * * =
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 6,00 95,90 0,9590
1 375,0,9590 0,9000 2,0750 2 462,53
53,77 m3 * 2 462,53 Kč/m3
=
132 410,24 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 120 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp
* = *
0,500 66 205,12 Kč 1,038
Plná cena:
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Cena stavby CS
=
68 720,91 Kč
Garáž - zjištěná cena
=
68 720,91 Kč
kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez I 0,00 Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,070 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,038 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 15,3*2,6
=
[m2] 39,78
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název
Zastavěná. plocha 39,78 m2
Konstr. výška 2,40 m
=
[m3] 95,47 m3
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor (15,3*2,6)*(2,40) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ NP
Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 95,47 m3 95,47 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
Obj. podíl [%] S P P X S S S X C
8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 50
Koef. 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 8,30 14,67 9,75 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 0,00 Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
9. Dveře S 10. Okna P 11. Podlahy P 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
3,70 1,40 10,80 4,00
50 100 100 100
1,00 0,46 0,46 0,00
1,85 0,64 4,97 0,00 58,88 0,5888
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 95,47 m3 * 1 066,60 Kč/m3
= =
1 066,60 101 828,30 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 15 274,25 Kč 1,038 15 854,67 Kč
Kůlna - zjištěná cena
=
15 854,67 Kč
970,0,5888 0,9000 2,0750
Plochy z dlažebních kostek, mozaiky 60 mm, do pískového lože Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
8.3.12. Plochy z dlažebních kostek, mozaiky 60 mm, do pískového lože 107,00 m2 211
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici VI 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez I 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,070 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,038 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2
= * * =
220,0,9000 2,2350 442,53
107,00 m2 * 442,53 Kč/m2
=
47 350,71 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 50 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp
* = *
0,600 28 410,43 Kč 1,038
Plná cena:
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Cena stavby CS
=
29 490,03 Kč
Plochy z dlažebních kostek, mozaiky 60 mm, do pískového lože - zjištěná cena
=
29 490,03 Kč
Ocenění pozemků Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez
Pi 1,00 0,02 0,05 0,00 Str. 18
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
VI
0,00
V
0,00
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,070 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,070 = 1,038 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 918,22 1,038 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo 8
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 685,00 953,11
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 953,11
Cena [Kč] 652 880,35 652 880,35
=
652 880,35 Kč
Ocenění trvalých porostů Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč *
652 880,35 685,00 685,00 652 880,35 0,065
=
42 437,22 Str. 19
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Porosty - zjištěná cena
42 437,22 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. kůlna 1.2.3. Plochy z dlažebních kostek, mozaiky 60 mm, do pískového lože 1. Ocenění staveb celkem
9 299 819,30 Kč 137 441,80 Kč 105 697,80 Kč 49 150,- Kč 9 592 108,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
652 880,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
652 880,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
42 437,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
42 437,20 Kč 10 287 426,40 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
10 287 426,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. kůlna 1.2.3. Plochy z dlažebních kostek, mozaiky 60 mm, do pískového lože 1. Ocenění staveb celkem
4 873 105,30 Kč 68 720,90 Kč 15 854,70 Kč 29 490,- Kč 4 987 170,90 Kč
Str. 20
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
652 880,30 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
652 880,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
42 437,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
42 437,20 Kč 5 682 488,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
5 682 488,40 Kč
5 682 490,- Kč
slovy: Pětmilionůšestsetosmdesátdvatisícčtyřistadevadesát Kč
2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1. Rodinné domy 1) Dům Nová, Pozořice, plocha užitná: 156 m2, pozemek 896 m2 Jedná se o novostavbu nízkoenergetického RD 5+KK v obci Pozořice, okr. Brno venkov. Jedná se o dům napojený na veškeré inž. sítě obecní vodovod, kanalizace, elektřina 280V i 380V, plynovod. Podlahová plocha 156m2, plocha pozemku 896m2. K domu náleží dvojgaráž 30m2, která bude osazena automatickými vraty na dálkové ovládání. Vytápění ústřední, v přízemí podlahové, v patře radiátory. NABÍDKOVÁ CENA: 3 900 000 Kč
Str. 21
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
2) Dům Viničné Šumice, užitná plocha: 350 m2, pozemek 2 112 m2 Rodinný dům s rozsáhlým obytným prostorem, velkou zahradou, garáží a bazénem na okraji CHKO Moravský kras, obec Viničné ŠumiceNabízíme k prodeji polořadový rodinný dům s rozsáhlým obytným prostorem,velkou zahradou,garáží a bazénem nacházející se v klidné ulici obce Viničné Šumice.Dům nabízí pohodlné bydlení v bezprostřední blízkosti přírody krásné přírody.V roce 2001 proběhla kompletní rekonstrukce domu.Jedná se o nadčasově řešený dům , který je udržovaný, ve výborném stavupaliva. NABÍDKOVÁ CENA: 5 800 000 Kč 3) Dům Holubice, užitná plocha: 743 m2, pozemek 2 000 m2 Jedná se o rodinný dům, nebo popř.zemědělskou usedlost o velikosti zastavěné plochy 743m2. Celková rozloha pozemků je 2000m2. K dispozici jsou dva domy, na které jsou připojeny zemedělské prostory, chlévy a dílna. Dvůr uzavírá velká stodola. Následuje zahrada se studnou a další budova přístupná z druhé strany. NABÍDKOVÁ CENA: 3 500 000 Kč Seznam porovnávaných nemovitostí: RD Pozořice Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
3 900 000 Kč 1,10 1,00 0,90 1,15 0,95 1,00 1,00 3 545 455 Kč 0,983 3 605 853 Kč 1,00
RD Viničné Šumice Str. 22
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
5 149 000 Kč 1,10 1,00 1,10 1,10 1,00 1,00 1,10 4 680 909 Kč 1,331 3 516 836 Kč 1,00
RD Holubice Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
3 500 000 Kč 1,10 0,95 1,05 0,80 1,00 1,00 1,10 3 181 818 Kč 0,878 3 624 764 Kč 1,00
kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kpodobnosti stavby × Ktech. stav budovy × Kvybavení × Kúvahy znalce × Kpozemku) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:
3 516 836 Kč 3 582 484 Kč 3 624 764 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:
3 582 484 Kč
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:
3 582 500 Kč
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Pozořice 3 582 500 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemku p.č. 8 ve výši 616 500 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou) a cenou domu ve výši 2 966 000 Kč. V případě pozemku p.č. 8 se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Str. 23
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
Stavba byla dle provedeného místního šetření a dle dostupných informací užívána nejméně od začátku 20-tého století a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 24
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s přihlédnutím k věcným břemenům, vztahujícím se k nemovitostem. Cena nemovitosti podle cenového předpisu
5 682 490 Kč
Cena nemovitosti zjištěná porovnávacím způsobem
3 582 500 Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí uvedených na LV 1360 v k.ú. Pozořice je dle odborného odhadu 3 582 500 Kč Cena slovy: třimilionypětsetosmdesátdvatisícpětset Kč
Str. 25
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1201-184-2014. V Brně dne 29.5.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 26
STATIKUM s. r.o. 1201-184-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy Příloha č.3: Vyjádření Úřad městyse Pozořice
Str. 27
Fotodokumentace z místního šetření ze dne 7.5.2014
Pohled na oceňovanou nemovitost z ulice Holubická
Pohled na rodinný dům ze zahrady
Obývací pokoj
Kuchyně situovaná okny do dvora
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 29.05.2014 07:55:46 Kat.území: 726907 Pozořice A
Podíl Vlastnické právo
B Způsob ochrany
B1 C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
o
Listina
Listina
Pořadí k o
Listina
Pořadí k o
pověřený soudní exekutor: Mgr. Jan Krejsta, Exekutorský úřad Brno-město, Horní 729/32, Brno 639 00
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 29.05.2014 07:55:46 Kat.území: 726907 Pozořice Typ vztahu Oprávnění pro
D
Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro
o
Plomby a upozornění Číslo řízení o Upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení
ZDŘ-170/2012-703 E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva kupní
ze dne 22.05.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.05.2012.
Pro: Kejdová Marika, Vranovská 844/43, Husovice, 61400 Brno F
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 29.05.2014 07:55:46 Okres: CZ0643 Brno-venkov Kat.území: 726907 Pozořice
Obec: 583677 Pozořice List vlastnictví: 1360
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Vyhotoveno:
29.05.2014
09:37:23
Podpis, razítko:
Řízení PÚ: .................
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. strana 3
Úřad městyse Pozořice, stavební úřad Na Městečku 14, Pozořice Č.j: Vyřizuje: E-mail: Telefon:
StÚ 826/2014 - 2-Fi-Vyj-Dopi-/ Ing. Renata Filipcová
[email protected] 544 226 055
Pozořice, dne: 12.5.2014
Adresát: STATIKUM s.r.o., Hudcova 533/78c, Medlánky, 612 00 Brno 12 Úřad městyse Pozořice, jako stavební úřad příslušný dle § 13 odst. 1 písm. e) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon"), na Vaši žádost ze dne 25.4.2014 týkající se informace, k jakému datu došlo ke kolaudaci stavby pro bydlení č.p. 8 na parcele p.č. 8 v kat. území Pozorice, která je ve vlastnictví Mariky Kejdové, bytem Vranovská 844/43, Brno sděluje, že v archivu stavebního úřadu Pozořice se nedochovaly doklady – kolaudační rozhodnutí, nebo jiné opatření stavebního úřadu o uvedení stavby do trvalého užívání. S žádostí o dohledání potřebných dokladů o kolaudaci výše uvedené stavby, pokud jste tak již neučinili, je ještě možné se obrátit na archiv v Rajhradě u Brna.
otisk razítka
Bc. Bronislava Častková v. r. vedoucí stavebního úřadu Za správnost vyhotovení: Ing. Renata Filipcová
1 - StÚ 826/2014 - 2-Fi-Vyj-Dopi-/
