STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1228-211-2014 Ve věci :
O ceně nemovitostí včetně příslušenství zapsaných na listu vlastnictví č. 139 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Dlouhá Loučka, k.ú. Horní Dlouhá Loučka a na listu vlastnictví č. 1456 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Olomouc, k.ú. Slavonín.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV 139 a 1456, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 02196/13-068; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Luďka Řezníčka, bytem 1. máje čp.116, Dlouhá Loučka 783 86, narozen 19.5.1970. Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Počet stran posudku: 17 + 8 stran příloh Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 4
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 5
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 5
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 5
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 7 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 7 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 7 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 8 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 8
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 9
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 13
2.2.4. Srovnávací nabídka .............................................................................. 13 2.2.5. Srovnávací nabídka .............................................................................. 14 2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 15
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 16 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 17 PŘÍLOHY................................................................................................................ 18
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 1 list Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 7 listů
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Luďka Řezníčka, bytem 1. máje čp.116, Dlouhá Loučka 783 86, narozen 19.5.1970, zapsané na listu vlastnictví č. 139 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Dlouhá Loučka, kat. území Horní Dlouhá Loučka, a to: -
Pozemek na parcele 262/2 o výměře 548m², zahrada;
zapsané na listu vlastnictví č. 1456 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Olomouc, kat. území Slavonín, a to: -
Pozemek na parcele 862/453 o výměře 240m², zahrada.
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Dlouhá Loučka Obec Dlouhá Loučka leží administrativně v okrese Olomouc a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Uničov. Obec Dlouhá Loučka se rozkládá asi 28 km severně od centra Olomouce a 9 km severovýchodně od města Uničov. V obci se nachází ZŠ, MŠ, sportovní hřiště, knihovna a kino. V obci má ordinaci praktický a zubní lékař, je zde dům s pečovatelskou službou, policejní stanice a pošta. V obci jsou všechny inženýrské sítě. Předmětná nemovitost (pozemek p.č. 262/2) leží severovýchodně od obce Dlouhá Loučka po pravé straně silnice 449 ve směru na Rýmařov. Slavonín Městská část Slavonín se nachází na jihu statutárního města Olomouc. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost. Předmětná nemovitost (pozemek p.č. 862/453) se nachází v zahrádkářské osadě na jihu městské části Slavonín mezi ulicemi K Lesíku a U Zahrádek. Parcela není přímo přístupná z žádné z těchto ulic.
1.3 Popis nemovitosti Dlouhá Loučka Pozemek 262/2 je nepravidelného tvaru. Na pozemku se nachází část parkoviště u motorestu a částečně je pozemek užívaný jako plocha zeleně ve dvoře. Povinný neumožnil znalci přístup na oceňovaný pozemek, existenci staveb či venkovních
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
úprav a přesný stav porostu nacházejícího se ve dvorní části pozemku proto nebylo možné zjistit. Tyto proto nebudou při ocenění zohledněny. Slavonín Pozemek 862/453 je obdélníkového tvaru a slouží jako zahrada v zahrádkářské kolonii. Znalci nebyl povinným umožněn přístup k pozemku, nebylo proto možno ověřit existenci staveb, venkovních úprav a porostů na pozemku. Tyto proto nebudou při ocenění zohledněny.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle dostupných podkladových materiálů na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena. Ve prospěch nemovitosti nacházející se v k.ú. Slavonín existují následující věcná břemena:
1.5 Movité a nemovité příslušenství Znalci nebyl povinným umožněn na oceňované nemovitosti přístup. Při místním šetření tedy nebyly zjištěny movité či nemovité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství.
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 3.3.2014 je na listu vlastnictví č. 139 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Dlouhá Loučka, kat. území Horní Dlouhá Loučka a listu vlastnictví č. 1456 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Olomouc, kat. území Slavonín jako vlastník zapsán: Vlastnické právo
Podíl
Řezníček Luděk, 1. máje 116, 78386 Dlouhá Loučka
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 19.3.2014 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. Davida Pejchala. Povinný se i přes výzvu k místnímu šetření nedostavil a neumožnil zástupci znaleckého ústavu přístup k oceňovaným nemovitostem. Porosty, venkovní úpravy a stavby nacházející se na nemovitostech, které nebylo možno ověřit při místním šetření, nejsou při stanovení obvyklé ceny nemovitostí zohledněny.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od 1. 1. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009;
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Uznávané metody zjištění obvyklé ceny: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o o o o o o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o o o o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb.
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.
Základní informace 1.Horní Dlouhá Loučka Adresa předmětu ocenění: 790 01 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Dlouhá Loučka Katastrální území: Horní Dlouhá Loučka Počet obyvatel: 1 967 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 250,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod II a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová IV zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost II (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,75 0,60 0,80 0,85 0,80 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 539,78 Kč/m2 2.Slavonín Adresa předmětu ocenění: 790 01 Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Slavonín Počet obyvatel: 99 471 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 250,00 Kč/m2
Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
Horní Dlouhá Loučka Ocenění pozemků Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -
č. IV
Pi 0,00
III I I I
0,00 0,00 0,00 -0,02
II
0,00
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + ∑ Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + ∑ Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici I
Pi 0,60 0,05 0,05 0,00
0,00 0,00 Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,03
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
11
IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,678
Index polohy
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,980 * 0,678 = 0,645 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 539,78 0,645 Parcelní Výměra Jedn. cena číslo [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 zahrada 262/2 548,00 348,16 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
- zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 348,16
Cena [Kč] 190 791,68 190 791,68 190 791,68 Kč
Slavonín Ocenění pozemků Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa Ostatní stavební pozemek - celkem - zjištěná cena
Parcelní číslo 862/453
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 240,00 370,00
=
Cena [Kč] 88 800,88 800,88 800,- Kč
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Horní Dlouhá Loučka Ocenění pozemků 190 791,70 Kč Ocenění pozemků celkem
190 791,70 Kč
Horní Dlouhá Loučka celkem
190 791,70 Kč
Slavonín Ocenění pozemků 88 800,- Kč Ocenění pozemků celkem
88 800,- Kč
Slavonín celkem
88 800,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
279 591,70 Kč
279 590,- Kč
slovy: Dvěstěsedmdesátdevěttisícpětsetdevadesát Kč
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)
2.2.4. Srovnávací nabídka Horní Dlouhá Loučka Porovnávaná nemovitost: Pozemek k.ú. Horní Dlouhá Loučka, 548 m2 1) Pozemek Dlouhá Loučka, 748 m2 Prodej stavebního pozemku na konci obce, nedaleko lesa. IS na hranici pozemku, v dosahu veškerá občanská vybavenost. NABÍDKOVÁ CENA: 410 000 Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
2) Pozemek Dlouhá Loučka, 1 313 m2 Prodej stavebního pozemku o celkové výměře 1.313 m2, určeného k výstavbě rodinného domu. Parcela se nachází v rovině. Příjezdová cesta obecní. Inženýrské sítě u pozemku (elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod). NABÍDKOVÁ CENA: 295 000 Kč 3) Pozemek Dlouhá Loučka, 784 m2 Pozemek s garáží a zahradním domkem o výměře 784 m2 je dle územního plánu určen k výstavbě RD. Pozemek je oplocený, veškeré inženýrské sítě jsou na jeho hranici. NABÍDKOVÁ CENA: 230 000 Kč Přímé porovnání - pozemky Redukc e na Cena pozemku pramen ceny
č.
Cena po (Krpc)
K1
K2
K3
K4
K5
K6
IO
Cena oceň pozem ku
(terén)
(stav a vybavení)
(jiné)
(úvaha znalce)
.
(Kč / m 2)
Kč celkem
Kč / m 2
(Krpc)
1
410 000
548
0,90
493
1,05
1,10
1,00
1,10
2,00
1,40
3,56
138
2
295 000
225
0,90
203
1,05
1,05
1,00
1,10
2,00
1,00
2,43
84
3
230 000
293
0,90
264
1,05
1,10
1,00
1,10
2,00
1,10
2,80
94
Kč / m2
105
Kč / m2 Kč / m2 m2
84 138 548
Kč
57 723
Kč
46 032
Kč
75 624
(Kč / m 2) (poloha) (velikost)
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Výměra oceňovaného pozemku Celkem cena pozemku - průměr Minimum Maximum K1 K2 K3 K4 K5 K6
Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient
úpravy úpravy úpravy úpravy úpravy úpravy
na polohu pozemku na velikost pozemku na terén pozemku na celkový stav na ev. další vlastnosti dle odborné úvahy znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
2.2.5. Srovnávací nabídka Slvonín Porovnávaná nemovitost: Pozemek k.ú. Slavonín, 240 m2 1) Pozemek Slavonín, 394 m2 Zahrada o celkové ploše 394 m2 v atraktivní lokalitě ve Slavoníně. Součástí zahrady je zděný zahradní domek o podlahové ploše 16 m2. V domku je zavedena elektřina, užitková voda, záchod se septikem. Domek je podsklepený. Na zahradě jsou ovocné stromy a keře. NABÍDKOVÁ CENA: 380 000 Kč 2) Pozemek Slavonín, 400 m2 Zahrada o celkové ploše 400 m2 v atraktivní lokalitě ve Slavoníně. Součástí zahrady je zděný zahradní domek o podlahové ploše 16m2. Domek je podsklepený, elektřina není zavedena. Na zahradě jsou ovocné stromy a keře. Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
NABÍDKOVÁ CENA: 330 000 Kč 3) Pozemek Klášterní Hradisko, 1 295 m2 Pozemek o výměře 1295 m2 v oblastním území Olomouc, Klášterní Hradisko. Na zahradě je postavena zděná chata o výměře cca 25 m2. Jedná se o 1 místnost s terasou, vytápění na tuhá paliva, kamna PETRY, zděný komín, střecha sedlová, krytina plech. Zavedena elektřina 220/380, suchý záchod, studna kopaná. Na pozemku se nacházejí dřevěné přístavby a celý objekt je oplocen a přístupný autem. Z druhé strany objektu je branka od řeky Moravy možnost rozdělit nemovitost na dvě parcely. Zastávka MHD v dosahu. NABÍDKOVÁ CENA: 590 000 Kč Přímé porovnání - pozemky č.
Redukc e na Cena pozemku pramen ceny
Cena po (Krpc)
K1
K2
K3
K4
K5
K6
IO
Cena oceň pozem ku
(terén)
(stav a vybavení)
(jiné)
(úvaha znalce)
.
(Kč / m 2)
Kč celkem
Kč / m 2
(Krpc)
1
380 000
950
0,90
855
1,00
1,05
1,00
1,25
1,00
1,00
1,31
653
2
330 000
825
0,90
743
1,00
1,05
1,00
1,25
1,00
1,00
1,31
567
3
590 000
456
0,90
410
0,80
0,80
1,00
1,25
1,00
1,00
0,80
513
Kč / m2
578
Kč / m2 Kč / m2 m2
513 653 240
Kč
138 640
Kč
123 120
Kč
156 720
(Kč / m 2) (poloha) (velikost)
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Výměra oceňovaného pozemku Celkem cena pozemku - průměr Minimum Maximum K1 K2 K3 K4 K5 K6
Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient
úpravy úpravy úpravy úpravy úpravy úpravy
na polohu pozemku na velikost pozemku na terén pozemku na celkový stav na ev. další vlastnosti dle odborné úvahy znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
2.4 Vyjádření k DPH V případě pozemků p.č. 262/2 v k.ú. Horní Dlouhá Loučka a pozemku p.č. 862/453 v k.ú. Slavonín se dle informací zjištěných znaleckým ústavem nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH.
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se obvyklá cena určí porovnáním, proto pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí vycházíme z komparativní metody. k.ú. Horní Dlouhá Loučka Cena zjištěná podle cenového předpisu
190 790 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
57 720 Kč
k.ú. Slavonín Cena zjištěná podle cenového předpisu
88 800 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
138 640 Kč
Cena celkem Cena zjištěná podle cenového předpisu
279 590 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
196 360 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí uvedených na LV 139 v k.ú. Horní Dlouhá Loučka a na LV 1456 v k.ú. Slavonín je dle odborného odhadu 196 360 Kč Cena slovy: stodevadesátšesttisíctřistašedesát Kč
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1228-211-2014. V Brně dne 30.6.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1228-211-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 1 list Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 7 listů
Str. 18
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0712 Olomouc Kat.území: 626457 Horní Dlouhá Loučka A
B
B1 C
Listina
Listina
Obec: 501476 Dlouhá Loučka List vlastnictví: 139
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.03.2014 08:55:02
Okres: CZ0712 Olomouc Kat.území: 626457 Horní Dlouhá Loučka
Obec: 501476 Dlouhá Loučka List vlastnictví: 139
o
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina
F
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
03.03.2014
09:18:23
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0712 Olomouc Kat.území: 750387 Slavonín A
B
B1
Jiná práva
o
o
o
o
o
C
Omezení vlastnického práva Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
strana 2
Okres: CZ0712 Olomouc Kat.území: 750387 Slavonín
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina
F
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
03.03.2014
09:18:13
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, kód: 805. strana 3
