STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 376/54/2012 Ve věci :
O ceně podílu povinného na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 2332 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, pro obec a kat.území Horní Bečva, a to: - Stavba, část obce Horní Bečva, č. ev. 3, rod.rekr. na parcele č. St. 1966 - Pozemek, parcela St. 1966 o výměře 50m2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela 1146/20 o výměře 350m2, trvalý travní porost
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení, na záladě usnesení č. j. 159 EX 01032/11-040; provedení exekuce prodejem nemovitostí povinného, pana Ing. Richarda Baluška, Sokolovská 9, 793 12 Svobodné Heřmanice.
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Hudcova 78c, 612 00 Brno tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal Mgr. David Pejchal Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku:
15
Počet stran příloh:
7
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012
Obsah 1. SITUACE ............................................................................................................. 3 1.1
Zadání posudku: ............................................................................................ 3
2. Nález .................................................................................................................... 4 2.1 2.2 2.3 2.4
Informace o nemovitosti ................................................................................ 4 Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4 Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4 Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
3. Posudek ............................................................................................................... 5 3.1 Vyhláška 387/2011 Sb................................................................................... 5 3.1.1 Rekapitulace ........................................................................................... 8 3.2 Ocenění porovnávací metodou ..................................................................... 9 3.2.1 Chalupy ................................................................................................. 10 4. Rekapitulace ...................................................................................................... 14 5. Znalecká doložka ............................................................................................... 15 PŘÍLOHY .................................................................................................................. 16
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření
2listy
Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapy
4 listy
Příloha č. 3: Satelitní snímky
1 list
2
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012
1. SITUACE 1.1 Zadání posudku: Na základě usnesení, ze dne 19.3.2012 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jan Krejsta, č.j. 159 EX 01032/11-040, byl přibrán znalecký ústav a byly mu stanoveny následující úkoly. 1. Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl na ní) a její příslušenství, a to: spoluvlastnický podílu povinného ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 2332 u Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, pro obec Horní Bečva, kat. území Horní Bečva, a to: - Pozemek, parcela 1146/20 o výměře 350m², trvalý travní porost - Pozemek, parcela St. 1966 o výměře 50m2, zastavěná plocha a nádvoří - Stavba, část obce Horní Bečva, č.e. 3, rod.rekr., na parcele č. St. 1966 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 3. Ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 4. Znalec stanoví obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Vyjádření o příslušenství nemovitosti a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy součástí znaleckého posudku. V případě, že nejsou žádné věci (nemovité či movité), které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto věci nejsou (nebyly zjištěny). V opačném případě příslušenství nemovitosti jednotlivě vyjmenuje. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede, kdy byl ohledně stavby, bytu nebo nebytového prostoru vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. Znalec dále uvede, zda je pozemek nezastavěným pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem, přičemž nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc.
3
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012
2. NÁLEZ 2.1 Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Objekt rod. rekr. Horní Bečva ev.č. 3 756 57 Horní Bečva Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Horní Bečva Katastrální území: Horní Bečva Počet obyvatel: 2 459 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 45,8170 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 45,82 Kč/m2
2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.3.2012 za přítomnosti zástupců znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a Mgr. Davida Pejchala, a povinného, pana Jana Baluška.
2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec a k.ú. Horní Bečva, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 2332; vyhotovený dne 12.3.2012, dodaný objednatelem posudku. Kopie katastrálních map Údaje sdělené objednavatelem a účastníky místního šetření. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Fotodokumentace z místního šetření ze dne 29.3.2012
2.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12.3.2012 je na listu vlastnictví 2332, pro k.ú. a obec Horní Bečva, Katastrálním úřadě pro Zlínský kraj jako vlastník zapsán: Balušek Jan podíl ½ Benešov Balušek Richard Ing. podíl ½ Benešov
Sokolovská 7, Svobodné Heřmanice, 793 12 Horní Sokolovská 9, Svobodné Heřmanice, 793 12 Horní
4
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012
3. POSUDEK Jedná se o spoluvlastnický podíl ½ na rekreační budově v obci Horní Bečva. Dům stojí na jejím okraji. Obec Horní Bečva leží v Chráněné krajinné oblasti Beskydy 12 km východně od Rožnova pod Radhoštěm po obou březích horního toku Rožnovské (Dolní) Bečvy, která odděluje pásmo Vsetínských vrchů od Beskyd. Centrum obce se nalézá v nadmořské výšce 505 m. n. m. Nejvyšší vrchol je Vysoká 1024 m. n. m. V obci žije 2472 obyvatel. V obci je veškerá občanská vybavenost. Dům je dle sdělení stavebního odboru obecního úřadu Horní Bečva vystavěn v roce 1964. Nemovitost má podlahovou plochu 101,18 m2. V 1. NP se nalézá obývací pokoj a dvě ložnice, v 1. PP kuchyň, koupelna a WC. Svislé konstrukce 1. PP jsou postaveny klasickou zděnou technologií z plných 45 cm cihel a tvárnic, 1. NP jsou na bázi dřevní hmoty obložené dřevem. Stropy jsou dřevěné, trámové, stropní podhled tvoří palubky na pero-drážku. Krov je proveden dřevěný. Střešní krytina je provedena z asfaltových pásů. Klempířské konstrukce jsou provedeny z Pz plechu. Dům není opatřen bleskosvodem. Topení je zajištěno pomocí kamen na tuhá paliva v obývacím pokoji a elektrickými přímotopy v ostatních místnostech. Kanalizace je svedena do septiku, plyn není zaveden. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů se k draženým nemovitostem neváží žádná práva, která nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. Nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.
3.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
5
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012 Ocenění staveb 3.1.1 Objekt rod. rekr. - Horní Bečva Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Zlínský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 48 let 2 865 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,8x7,44 1.NP: 6,8x7,44 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
Zastavěná plocha 50,59 m2 50,59 m2
= =
Konstrukční výška 1,15 m 2,90 m
Obestavěný prostor: 1.PP: (6,8x7,44)x(1,15) 1.NP: (6,8x7,44)x(2,90) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
50,59 m2 50,59 m2
= = =
58,18 m3 146,72 m3 204,90 m3 50,59 m2 101,18 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Rekreační chalupa a rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu
č. III I I
Vi typ N -0,02 -0,08
I II III
-0,02 0,01 0,00
II III I III II
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III
0,00 6
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: 0,90
II
1,05
č. III
Pi 0,03
II
0,02
II V
-0,01 0,05
II
0,00
III
0,04
II
0,00
I
-0,05
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) x V13 x 0,90 = 0,803 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - vyhlášené (např. láz. místa typu A, horské střediska, předměstí velkých měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m. 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,080 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,803 x 1,080 x 1,000 = 0,867 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 865 Kč/m3 x 0,867 = 2 483,96 Kč/m3 CP = CU x OP = 2 483,96 Kč/m3 x 204,90 m3 = 508 963,40 Kč
7
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012 Cena stanovená porovnávacím způsobem
508 963,40 Kč 508 963,40 Kč
= =
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
1÷2
x
Objekt rod. rekr. - Horní Bečva - zjištěná cena
254 481,70 Kč
=
3.1.2 Ocenění pozemků Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 45,82 1,00 2,1550 1,2930 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
1,2930 2,1550 Úprava [%]
Parcelní číslo St. 1966
Výměra [m2] 50,00
Jedn. cena [Kč/m2] 127,674
1146/20
350,00
127,674 =
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
x
Pozemky - zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 127,674 Cena [Kč] 6 383,70
44 685,90 51 069,60 51 069,60 Kč 1÷2 25 534,80 Kč
3.1.3 Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt rod. rekr. - Horní Bečva
254 481,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
254 481,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
25 534,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 534,80 Kč
8
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012 Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
280 016,50 Kč
280 017 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt rod. rekr. - Horní Bečva
254 481,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
254 481,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
25 534,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 534,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
280 016,50 Kč
280 017 Kč
280 020 Kč
slovy: Dvěstěosmdesáttisícdvacet Kč
3.2 Ocenění porovnávací metodou Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových 9
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012 cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 3.2.1 Chalupy 1) Chalupa Horní Bečva, užitná plocha: 74 m2, pozemek: 392 m2
Celoročně obyvatelná, částečně podsklepená chalupa s garáží. Výměra pozemku je 392 m2, z toho zastavěná plocha 67 m2. Dispozice: v 1. NP kuchyň, pokoj, koupelna, v podkroví dva pokoje. Objekt je využíván ke komerčnímu využití s kapacitou cca 8 lůžek, lze jej však využít i k trvalému 10
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012 bydlení. Veřejný vodovod, el. 230, 400 V, vytápění na tuhá paliva+el. topidla, soc. zařízení. NABÍDKOVÁ CENA: 1 990 000 KČ vč. provize 2) Chata Prostřední Bečva, užitná plocha: 65 m2, pozemek: 2717 m2
Chata 2+1 s garáží a velkým oploceným pozemkem 2717 m2 v krásném prostředí uprostřed lesů.Chata je dřevěná,z větší části podsklepená,u chaty kůlna.Uvnitř chaty jsou dva pokoje, kuchyně a veranda s posezením.Do chaty vchod ze dvou stran.Topení tuhými palivy,voda z vlastní studny,splachovací wc,odpad s veden do žumpy,elektřina.Příjezdová cesta k chatě ze dvou stran.Možno celoročního bydlení. NABÍDKOVÁ CENA: 1 100 000 Kč 3) Chata Horní Bečva, užitná plocha: 80 m2, pozemek: 400 m2
Rekonstruovaná chalupa v obci Horní Bečva. Chalupa se nachází u hlavní komunikace směr Slovensko, je vzdálená cca 500metrů od lyžařského areálu, kdy v okruhu 800 metrů jsou další tři areály. Zastavěná plocha domu je 80m2, pozemek o celkové výměře 400m2. Na pozemku je dále postavena garáž. V přízemí domu je koupelna s WC, chodba, další samostatné WC, kuchyně s jídelnou, obývací pokoj s krbem. V patře jsou dva prostorné pokoje po čtyřech postelích. Chalupa v dnešní době slouží k pronájmu krátkodobého pobytu. Koupelna a WC jsou po rekonstrukci. Chalupa je ve velice dobrém stavu. NABÍDKOVÁ CENA: 1 980 000 KČ
11
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012
Seznam porovnávaných nemovitostí: Chalupa Horní Bečva Výchozí cena (VC): 1 990 000 Kč Kredukce na pramen ceny: 1.15 Kpolohy: 1.00 Kpodobnosti stavby: 0.95 Ktech.stav budovy: 1.05 Kvybavení: 1.00 Kúvahy znalce: 1.05 Kpozemku: 1.00 Cena po redukci na 1 730 435 Kč pramen ceny Index odlišnosti 1,047375 Dosažitelná cena objektu 1 652 164 Kč Chata Prostřední Bečva Výchozí cena (VC): 1 100 000 KČ Kredukce na pramen ceny: 1.15 Kpolohy: 1.00 Kpodobnosti stavby: 0.90 Ktech.stav budovy: 1.05 Kvybavení: 1.05 Kúvahy znalce: 1.05 Kpozemku: 1.20 Cena po redukci na 956 522 Kč pramen ceny Index odlišnosti 1,250235 Dosažitelná cena objektu 765 074 Kč Váha (V) 1,00 Chata Horní Bečva Výchozí cena (VC): 1 980 000 KČ Kredukce na pramen ceny: 1.15 Kpolohy: 1.00 Kpodobnosti stavby: 1.00 Ktech.stav budovy: 1.05 Kvybavení: 1.05 Kúvahy znalce: 1.05 Kpozemku: 1.00 Cena po redukci na 1 721 739 Kč pramen ceny Index odlišnosti 1,157625 Dosažitelná cena objektu 1 487 303 Kč Váha (V) 1,00 kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kpodobnosti stavby × Ktech. stav budovy × Kvybavení × Kúvahy znalce × Kpozemku) 12
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012 Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:
765 074 KČ 1 301 514 KČ 1 652 164 KČ
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:
1 301 514 KČ
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: =
1 301 500 KČ
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě nemovitostí 1 301 500 Kč. Je však potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Proto obvyklou cenu podílu ½ nemovitostí stanovujeme na 575 000 Kč. Tato cena je tvořena cenou podílu ½ na pozemcích p.č. 1146/20 a st. 1966 ve výši 60 000 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou na základě analýzy trhu a bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že na parcele St. 1966 stojí stavba) a cenou podílu na stavbě ve výši 515 000 Kč. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rekreační chalupy, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované objekty jsou obchodovatelné. V případě pozemků p.č. 1146/20 a st. 1966 se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Nemovitost je dle sdělení stavebního odboru obecního úřadu Horní Bečva vystavěna v roce 1964, nemovitost tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
13
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012
4. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena podílu ½ na nemovitostech podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady
280 020 Kč 575 000 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Obvyklá (obecná,tržní) cena podílu ½ na nemovitosti je dle odborného odhadu 575 000 Kč Cena slovy: pětsetsedmdesátpěttisíc Kč
14
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 9.10. 1997 v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a podniků Znalecký posudek je veden pod číslem 376/54/2012. V Brně dne 17.4.2012.
……………………………. Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti
15
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012
PŘÍLOHY
16
Fotodokumentace z místního šetření dne 26.3.2012
STATIKUM s. r.o. 376/54/2012
18
