STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1336-319-2014 Ve věci :
O ceně nemovitostí včetně příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 3771 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, pro obec Mikulov, k.ú. Mikulov na Moravě.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV 3771, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00744/14-147; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Marcel Roháček, bytem náměstí T. G. Masaryka čp.42 / čo.3, Břeclav 690 02, IČ: 64454011.
Datum ocenění:
17.10.2014
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Pavel Pejchal, CSc. Počet stran posudku: 17 + 6 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 3
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 6 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 7
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 8
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 13
Srovnávací nabídka ........................................................................................... 13 2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 15
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 16 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 17 PŘÍLOHY................................................................................................................ 18
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 1 list Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 4 listy Příloha č. 3: Sdělení Městského úřadu Mikulov ......................................... 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Marcel Roháček, bytem náměstí T. G. Masaryka čp.42 / čo.3, Břeclav 690 02, IČ: 64454011, narozen 14.12.1975 zapsané na listu vlastnictví č. 3771 u Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, pro obec Mikulov, kat. území Mikulov na Moravě, a to: -
Byt č.p/č.jednotky 1307/3, nacházející se v budově - bytový dům Mikulov, č.p. 1307, 1308, 1309, LV 4224, menší chráněné území památkově chráněné území na parcele č. 3088/33, 3088/34, 3088/35 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 6190/219254 na společných částech domu a pozemku parcela č. 3088/33, 3088/34, 3088/35
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Mikulov je historické město v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji, asi 40 km jižně od Brna, u hranice s Rakouskem. V roce 2014 zde žilo přes 7 tisíc obyvatel. Historické centrum Mikulova nese status městské památkové rezervace. Město leží na důležitém silničním hraničním přechodu z Česka do Rakouska na trase Brno - Vídeň (silnice I/52, evropská silnice E461). Z ní se zde odpojuje silnice I/40 do Břeclavi a dále silnice II/414 do Hrušovan nad Jevišovkou a silnice II/421 směr Nové Mlýny a Velké Pavlovice. Tranzitní doprava je odvedena z centra pomocí obchvatů. Na jihozápadě míří z Mikulova dvě zrušené a opuštěné silnice do Rakouska, směr Laa an der Thaya a Falkenstein, po přistoupení Česka do schengenského prostoru částečně obnovené jako cyklostezky. Přes město vede regionální železniční trať Břeclav - Znojmo (č. 246), zdejší stanice se nazývá Mikulov na Moravě. Mikulov tvoří zónu 571 v rámci IDS Jihomoravského kraje. Obsluhují ji meziměstské autobusové linky 105, 174, 540, 550, 570, 585 a vlaková linka S8 (osobní vlaky).
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o byt v 1.NP o dispozici 2+1. Bytový dům má celkově 3.NP a nemá výtah. Dům se nachází v klidné části obce na ulici Větrná. Dle sdělení Městského úřadu Mikulov byl dům kolaudován v říjnu 1976 od té doby dům prochází běžnou údržbou. V roce 2011 proběhla oprava oken a vchodových dveří. Bytová jednotka je situována východním (pokoj a kuchyně) a západním (pokoj) směrem. Sociální zařízení je řešeno samostatně, jejich rekonstrukce byla dle sdělení majitele provedena před 3 roky. K bytové jednotce náleží sklepní kóje v 1.PP. Vytápění je řešeno společně pro celý bytový dům pomocí kotle v suterénu domu. Jednotka je napojená na všechny inženýrské sítě mimo plynu.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňované nemovitosti – sklepní kóje nacházející se v 1. PP budovy Boskovice, č.p. 1307.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 1.10.2014 je na listu vlastnictví č. 3771 pro k.ú. Mikulov na Moravě, obec Mikulov, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán:
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 17.10.2014 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a povinného pana Marcela Roháčka. Povinná umožnila přístup do nemovitosti a poskytla znalci základní informace týkající se oceňované nemovitosti. Znalci nebyl umožněn přístup do prostoru sklepů.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Uznávané metody zjištění ceny: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o o o o o o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o o o o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Větrná 1307 692 01 Mikulov Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Mikulov Katastrální území: Mikulov na Moravě Počet obyvatel: 7 410 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 390,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem III obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Prahavýchod, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová II zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost I (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,95 0,85
0,80 1,00 0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 853,04 Kč/m2
Ocenění staveb Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,060 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,060
Ocenění staveb Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1307/3 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 38 let 19 328,- Kč/m2 koeficient dle typu Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
kuchyně: pokoj: pokoj: chodba: wc: koupelna: sklepní kóje: balkón: Započítaná podlahová plocha bytu:
podlahové plochy 12,17 * 1,00 = 12,17 m2 14,58 * 1,00 = 14,58 m2 16,28 * 1,00 = 16,28 m2 11,69 * 1,00 = 11,69 m2 0,88 * 1,00 = 0,88 m2 3,52 * 1,00 = 3,52 m2 2,78 * 0,10 = 0,28 m2 2,80 * 0,17 = 0,48 m2 59,88 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 38 let: s = 1 - 0,005 * 38 = 0,810
č. II II
Vi -0,05 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,810 = 0,770 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 19 328,- Kč/m2 * 0,770 = 14 882,56 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 59,88 m2 * 14 882,56 Kč/m2 * 1,000 * 1,060= 944 637,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
944 637,75 Kč
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
Ocenění pozemků Pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na I využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do I 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,060 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,060 = 1,060 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 853,04 1,060 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 3088/33
904,22
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 222,00 904,22
Cena [Kč] 200 736,84
904,22
200 736,84
904,22
204 353,72
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3088/34 222,00 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3088/35 226,00 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2]
= *
605 827,40 605 827,40 Kč 6 190 / 219 254
=
17 103,78 Kč
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1307/3
944 637,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
944 637,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
17 103,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
17 103,80 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
961 741,60 Kč
961 741,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1307/3
944 637,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
944 637,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
17 103,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
17 103,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
961 741,60 Kč
961 741,60 Kč
961 740,- Kč
slovy: Devětsetšedesátjednatisícsedmsetčtyřicet Kč
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)
Srovnávací nabídka 1) Byt Mikulov, podlahová pl. 74 m2 Byt v osobním vlastnictví s balkonem v Mikulově. Byt se nachází ve čtyřpatrovém panelovém domě ve výborné lokalitě nedaleko centra Mikulova.Dispozice bytu 3+1, pokoje jsou neprůchozí. Plocha bytu je 74 m2, byt je umístěn ve 4. patře bez výtahu. Byt je po rekonstrukci bytového jádro (zděné), plastová okna, v kuchyni je nová KL, plovoucí podlahy a nové rozvody elektřiny. Kuchyně je propojena s jídelnou a je z ní vstup do obývacího pokoje. Z pokoje je krásný výhled na dominantu Mikulova. Byt Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
nabízí mnoho úložných prostor, šatna a skříň v chodbě, komora v mezipatře. Z chodby je vstup do dvou pokojů, větší pokoj je s balkonem.. NABÍDKOVÁ CENA: 1 350 000 Kč 2) Byt Mikulov, podlahová pl.: 62 m2 Zděný byt 2+1 se zděným jádrem,. K bytu náleží balkon o ploše 5 m2 a zděný sklep. V bytě proběhla modernizace: koupelna, WC, stropy, omítky, plastová okna se žaluziemi. V rámci revitalizace domu byla renovována střecha, balkóny a vchodové dveře.
NABÍDKOVÁ CENA: 1 090 000 Kč 3) Byt Mikulov, Zd.Nejedlého, podlahová pl.: 56 m2 Jedná se o byt s balkonem, v těsné blízkosti centra města, v sídlištní zástavbě.V bytě proběhla výměna oken, plastová bílá, se sítěmi proti hmyzu /2013/, samostatné měřiče tepla. Dispozičně je řešen vstupní halou, odtud samostatné vstupy do všech místností bytu. Jihozápadní orientace velkého pokoje a menšího s balkonem, kuchyně je směrována na východ. Původní umakartové jádro, WC zvlášť, koupelna s vanou, umývadlem a místem pro pračku. Nové stoupačky v celém domě. Kuchyně s dřevěnou linkou, elektrickým sporákem, vestavnou skříňkou a prostorem pro jídelní stůl. V bytě jsou vápenocementové omítky, podlahy kryty PVC. Byt zabezpečen dveřmi proti vyražení. V domě nové vchodové dveře, poštovní schránky, zvonky. NABÍDKOVÁ CENA: 870 000 Kč
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
Cena nemovitosti Redukce na pramen ceny
č.
Mikulov Mikulov, 22.dubna Mikulov, Zd. Nejedlého
Cena po (Krpc)
Kč celkem
Podlahová plocha(m 2)
(Krpc)
(Kč)
K1
K2
K3
K4
K5
(velikost, (technický (úvaha (poloha) podobno (vybavení) (pozemek) stav) znalce) st stavby)
IO
Cena oceňované nemovitosti
.
(Kč)
1 350 000
74
0,90
1 215 000
1,00
1,15
1,05
1,00
1,00
1,00
1,21
1 004 132
1 090 000
62
0,90
981 000
1,00
0,95
1,05
1,05
1,00
1,00
1,05
934 286
870 000
56
0,90
783 000
1,00
0,90
0,98
1,00
1,00
1,00
0,88
889 773
Kč
942 730
Kč Kč
889 773 1 004 132
Kč
942 730
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Celkem cena nemovitosti - průměr K1 K2 K3 K4 K5 K6
K6
Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient
úpravy na polohu nemovitosti úpravy na velikost nemovitosti na technický stav nemovitosti úpravy na vybavenost nemovitosti úpravy na pozemek ve funkčním celku s nemovitostí úpravy dle odborné úvahy znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Mikulov na Moravě k částce po zaokrouhlení 943 000 Kč. Tato cena je tvořena cenou podílu na pozemcích p.č. 3088/33, p.č.3088/34 a 3088/35 ve výši 18 000,- Kč (tyto ceny byly zjištěny porovnávací metodou) a cenou bytu včetně příslušenství ve výši 925 000 Kč.
2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Městského úřadu Mikulov byla oceňovaná nemovitost zkolaudována 13.10.1976. Nemovitost tedy splňuje podmínky pro osvobození od DPH. V případě pozemků p.č. 3088/33, p.č.3088/34 a 3088/35 se nejedná o stavební parcely dle § 56 odst. 2 zák. o DPH a jsou tedy osvobozeny od DPH.
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. cenového
961 740 Kč
Cena nemovitostí určená porovnávacím způsobem
943 000 Kč
Cena nemovitostí předpisu
zjištěná
podle
Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí uvedených na LV 3771 v k.ú. Mikulov na Moravě je dle odborného odhadu 943 000 Kč Cena slovy: devětsetčtyřicettřitisíc Kč
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1336-319-2014. V Brně dne 31.10.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1336-319-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 1 list Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 4 listy Příloha č. 3: Sdělení Městského úřadu Mikulov ......................................... 1 list
Str. 18
Fotodokumentace z místního šetření
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0644 Břeclav Kat.území: 694193 Mikulov na Moravě A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo
B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky 1307/3 Vymezeno v:
B1 C
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 01.10.2014 22:15:02
V-1204/2013-736
Související zápisy
o Zahájení exekuce
Listina
Související zápisy
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina
Kat.území: 694193 Mikulov na Moravě
Listina Smlouva darovací
ze dne 09.05.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 09.05.2012. V-652/2012-736 RČ/IČO: 751214/4068
F Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, kód: 704. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, kód: 704. strana 3
Městský úřad Mikulov odbor stavební a životního prostředí Náměstí 1, 692 01 Mikulov tel.: 519 444 555, fax: 519 444 500 email:
[email protected]
SPIS. ZN.: Č.J.: VYŘIZUJE: TEL.: E-MAIL:
STZI/34253/2014/BARD MUMI 14034690 Barvířová Dagmar
DATUM:
15.10.2014
519 444 558
[email protected]
Adresát: STATIKUM s.r.o. se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00
Sdělení č. 1340/2014 Městský úřad v Mikulově, odbor stavební a životního prostředí (dále jen „stavební úřad“), jako stavební úřad příslušný podle § 13 odst. 1 písm. c) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), obdržel dne 10.10.2014 Vaši žádost o sdělení informace, k jakému datu došlo ke kolaudaci stavby č.p. 1307, 1308, 1309 na parcele č. 3088/33, 3088/34 a 3088/35 v k.ú. Mikulov na Moravě. Stavební úřad Vám tímto v souladu s ustanovením § 154 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů sděluje, že pro výše uvedenou stavbu bylo vydáno Kolaudační rozhodnutí o trvalém užívání stavby č. 78/76 ze dne 13.10.1976 a nabylo právní moci 30.10.1976. Toto sdělení stavebního úřadu nenahrazuje rozhodnutí, stanovisko, vyjádření, souhlas, posouzení popřípadě jiné opatření orgánu státní správy vyžadované zvláštním předpisem.
Dagmar Barvířová administrativní a spisový pracovník
Obdrží: účastníci (dodejky) STATIKUM s.r.o., IDDS: t538guz sídlo: Hudcova č.p. 533/78c, Medlánky, 612 00 Brno 12
