STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1390-373-2014 Ve věci :
O ceně spoluvlastnického podílu 1/2 na nemovitostech včetně příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 857 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, pro obec Veselí nad Moravou, k.ú. Veselí-Předměstí.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV 857, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení Č.j.: 159 EX 03720/13-079; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Petr Studnička, bytem Kollárova čp.1005, Veselí nad Moravou 698 01, IČ: 65745345, narozen 12.6.1969.
Datum ocenění:
2.12.2014
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Pavel Pejchal, CSc. Počet stran posudku: 20 + 7 stran příloh Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 3
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 3
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 6 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 7
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 8
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 15
Srovnávací nabídka ........................................................................................... 16 2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 18
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 19 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 20 PŘÍLOHY .................................................................................................................. 21
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 2 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 4 listy Příloha č. 3: Sdělení Městský úřad Veselí nad Moravou ........................... 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Spoluvlastnický podíl 1/2 na nemovitosti povinného Petr Studnička, bytem Kollárova čp.1005, Veselí nad Moravou 698 01, IČ: 65745345, narozen 12.6.1969, zapsané na listu vlastnictví č. 857 u Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Veselí nad Moravou, pro obec Veselí nad Moravou, kat. území Veselí-Předměstí, a to: -Pozemek parc. č. 4266 o výměře 475 m², zahrada -Stavba, část obce Veselí nad Moravou, čp.1005, bydlení na parcele č. St.911 -Pozemek parc. č. St.911 o výměře 348 m2, zastavěná plocha a nádvoří
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Veselí nad Moravou je město v okrese Hodonín v Jihomoravském kraji, 14 km jižně od Uherského Hradiště na řece Moravě. V roce 2014 zde žilo přes 11 300 obyvatel. Jeho historické jádro je městskou památkovou zónou. Oceňovaná nemovitost se nachází na ulici Kollárova v jižní části obce. Okolní zástavbu částečně tvoří rodinné domy a částečně průmyslová zóna.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s prostornou zahradou. Dům je podsklepený se dvěmi nadzemními podlažími. Dům je vystavěn klasickou zděnou technologií a dle sdělení majitele byl dům postaven v roce 1937, čemuž odpovídá i jeho technický stav. Podlahy v obytných místnostech jsou z linolea, celoplošných koberců a dřevěných prken. Okna domu byly v roce 2012 zrekonstruovány na plastová. Střecha domu je sedlová s valbou. Krov domu je dřevěný a krytina střechy je z pálených tašek. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem a kamny na pevná paliva. Ohřev teplé vody zajišťuje plynový bojler. Koupelna v přízemí byla rekonsturována v roce 2012. Dům je v udržovaném stavu a je připojen na veškeré inženýrské sítě. Rodinný dům je dispozičně řešen jako 5+2, součástí je dále neobývané podkroví, které v současnosti slouží jako sušárna. K nemovitosti náleží hospodářské stavení, které se nachází na p.č.4266. Stavení je přípojeno k elektrickému proudu a bylo vystavěno dle sdělení majitele v roce 1978, čemož odpovídá i jeho stavebně technický stav.
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
Při místním šetření byla zjištěna stavba na p.č.4266, která tvoří nemovité příslušenství nemovitosti.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 11.11.2014 je na listu vlastnictví č. 857 pro k.ú. Veselí-Předměstí, obec Veselí nad Moravou, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán:
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 2.12.2014 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala. Povinný se dostavil a umožnil přístup do nemovitosti.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Uznávané metody zjištění obvyklé ceny: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o o o o o o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o o o o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb..
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní informace Adresa předmětu ocenění: Veselí nad Moravou 698 01 Veselí nad Moravou Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Veselí nad Moravou Katastrální území: Veselí-Předměstí Počet obyvatel: 11 471 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem III obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Prahavýchod, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová II zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost I (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,95 0,85
0,80 1,00 0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 828,50 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka II odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,980
Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 77 let 2 948,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Sklep: 5,2*10,5 1. NP: 5,7*1,95+6,4*11,46+4,75*9
= =
54,60 m2 127,21 m2 Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
2. NP: Zastřešení: Název podlaží Sklep: 1. NP: 2. NP: Zastřešení:
5,7*1,95 6,4*11,46 4,75*9 6,4*11,46 Zastavěná plocha 54,60 m2 127,21 m2 11,12 m2 73,34 m2 42,75 m2 73,34 m2
= = = =
Konstrukční výška 2,28 m 3,09 m 1,00 m 3,09 m 2,19 m 2,06 m
Obestavěný prostor Sklep: (5,2*10,5)*(2,28) 1. NP: (5,7*1,95+6,4*11,46+4,75*9)*(3,09) 2. NP: (5,7*1,95)*(1,00) (6,4*11,46)*(3,09) (4,75*9)*(2,19) Zastřešení: (6,4*11,46)*(2,06) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,01
11,12 m2 73,34 m2 42,75 m2 73,34 m2
= = = = = = =
124,49 m3 393,08 m3 11,12 m3 226,63 m3 93,62 m3 151,09 m3 1 000,03 m3 127,21 m2 382,36 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č. III III III II III V
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III
0,01
III III
0,00 0,85
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
Koeficient pro stáří 77 let: s = 1 - 0,005 * 77 = 0,615 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,615 = 0,580 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 948,- Kč/m3 * 0,580 = 1 709,84 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 000,03 m3 * 1 709,84 Kč/m3 * 1,000 * 0,980= 1 675 693,47 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
1 675 693,47 Kč 1 675 693,47 Kč
*
1/2
Rodinný dům - zjištěná cena
=
837 846,74 Kč
Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. NP 7,96*7,73 6,91*1,44
= =
[m2] 61,53 9,95
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1. NP
Zastavěná. plocha 61,53 m2 9,95 m2
Konstr. výška 3,88 m 2,76 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (7,96*7,73)*(3,88) (6,91*1,44)*(2,76)
= =
[m3] 238,74 m3 27,46 m3 Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP
NP NP
Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 238,74 m3 27,46 m3 266,20 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště X 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 266,20 m3 * 2 583,75 Kč/m3
= =
2 583,75 687 794,25 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 26 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 54 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 26 / 80 = 32,5 % Koeficient opotřebení: (1- 32,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,675 464 261,12 Kč 0,980 454 975,90 Kč
1 250,1,0000 1,0000 2,0670
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
Vedlejší stavba - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
=
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
454 975,90 Kč
*
1/2 227 487,95 Kč
Ocenění pozemků Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na I využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do I 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 828,50 0,980 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo St. 911
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 811,93
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 348,00 811,93
Cena [Kč] 282 551,64
811,93
385 666,75 668 218,39
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 4266 475,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
668 218,39 Kč 1/2
Pozemky - zjištěná cena
=
334 109,20 Kč
Ocenění trvalých porostů Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - celkem: Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč *
668 218,39 823,00 475,00 385 666,75 0,065
=
25 068,34
= *
25 068,34 Kč 25 068,34 Kč 1/2 12 534,17 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1. Ocenění staveb celkem
837 846,70 Kč 337 019,20 Kč 1 174 865,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
334 109,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
334 109,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
12 534,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
12 534,20 Kč
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 521 509,30 Kč
1 521 509,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1. Ocenění staveb celkem
837 846,70 Kč 227 488,- Kč 1 065 334,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
334 109,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
334 109,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
12 534,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
12 534,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 411 978,10 Kč
1 411 978,10 Kč
1 411 980,- Kč
slovy: Jedenmiliončtyřistajedenácttisícdevětsetosmdesát Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)
Srovnávací nabídka 1) Rodinný dům tř. Masarykova, Veselí nad Moravou, užitná pl. 220 m2, plocha pozemku 1 880 m2 Jedná se o 4 + 1, který je připraven k rekonstrukci. V domě jsou zavedeny veškeré inženýrské sítě. Dům je celý podsklepený. Za domem je velká zahrada.
NABÍDKOVÁ CENA: 1 700 000 Kč
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
2) Rodinný dům Pplk. Vlad. Štěrby, Veselí nad Moravou, užitná pl.: 160 m2, plocha pozemku 213 m2 Dům má obyvatelné přízemí , první patro a půdní vestavbu. Charakterově se jedná o dva samostatné byty. V domě jsou dvě kuchyně,dvě koupelny, tři WC, tři ložnice,dva obývací pokoje a tři různé pokoje. Dům je po částečné rekonstrukci. Nové rozvody, plastová okna, nová koupelna, kuchyně a toalety. Dům je v přízemí vybaven novým nábytkem a spotřebiči, jenž jsou součástí prodejní ceny. Vytápění ústřední z plynového kotle. Dům je podsklepeny. Sklep je tvořen prádelnou, kotelnou a vlastním sklepem. K doma patří okrasný dvůr s bazénem a posezením. Parkování před domem. NABÍDKOVÁ CENA: 2 190 000 Kč 3) Rodinný dům Uherský Ostroh, podlahová pl.: 272 m2, pozemek 562 m2 Jedná se o dům 6+2 v Uherském Ostrohu, v klidné části Mašovy. V každém patře RD se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1 (obývací pokoj, ložnice, pokojík, kuchyně s jídelnou). RD je v původním stavu, je možno si dům upravit a zrekonstruovat podle vlastních představ. RD je celkově podsklepen (kotelna, prádelna, sklep na uskladnění zeleniny, spíž, 2 x garáž atd.). Pro vytápění celého domu lze využít plynový kotel i kotel na tuhá paliva, ohřev vody zajišťuje bojler, voda je obecní, ale na zahradě je i vlastní studna, kterou je možno využít k zalévání zahrady. NABÍDKOVÁ CENA: 2 290 000 Kč 4) Rodinný dům Uherský Ostroh, podlahová pl.: 120 m2, pozemek 708 m2 Jedná se o RD 4+1, Uherský Ostroh. Dům v původním, udržovaném stavu, podsklepen. Dispoziční řešení domu: veranda, chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna a WC. Vpatře se nachází 2 pokoje a půdní prostor s možností rozšíření na další pokoj. K domu náleží hospodářské budovy a zahrada s ovocnými stromy. Celková plocha pozemku je 708 m2. Dům se nachází ve velmi klidné části. Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
NABÍDKOVÁ CENA: 1 550 000 Kč Cena po (Krpc)
Cena nemovitosti Redukce na pramen ceny
č.
Veselí nad Moravou Veselí nad Moravou Uherský Ostroh Uherský Ostroh
K1
K2
K3
K4
K5
(velikost, (technický (úvaha (poloha) podobno (vybavení) (pozemek) stav) znalce) st stavby)
IO
Cena oceňované nemovitosti
.
(Kč)
Kč celkem
Podlahová plocha(m 2)
(Krpc)
(Kč)
1 700 000
220 (UP)
0,90
1 530 000
1,00
1,00
0,75
0,90
1,10
1,00
0,74
2 067 568
2 190 000
160 (UP)
0,90
1 971 000
1,05
0,95
1,10
1,00
0,98
1,00
1,08
1 825 000
2 290 000
272
0,90
2 061 000
1,00
1,00
1,00
0,95
1,01
1,00
0,96
2 146 875
1 550 000
120
0,90
1 395 000
1,00
0,70
1,00
1,00
1,00
1,00
0,70
1 992 857
Kč
2 008 075
Kč Kč
1 825 000 2 146 875
Kč
2 008 075
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Celkem cena nemovitosti - průměr K1 K2 K3 K4 K5 K6
K6
Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient
úpravy na polohu nemovitosti úpravy na velikost nemovitosti na technický stav nemovitosti úpravy na vybavenost nemovitosti úpravy na pozemek ve funkčním celku s nemovitostí úpravy dle odborné úvahy znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Veselí-Předměstí k částce po zaokrouhlení 2 008 000 Kč. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti, který je obtížněji obchodovatelný, použijeme koef. 0,8. Výsledná cena spoluvlastnického podílu 1/2 má hodnotu 803 200 Kč. Tato cena je tvořena cenou podílu na pozemcích p.č. 4266 a p.č.st. 911 ve výši 205 750,- Kč (tyto ceny byly zjištěny porovnávací metodou) a cenou stavby rodinného domu včetně příslušenství ve výši 597 450 Kč. Ocenění staveb – podíl 1/2
597 450 Kč
Ocenění pozemků – podíl 1/2 205 750 Kč
2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Městského úřadu Veselí nad Moravou pod, který nemovitost spadá bylo sděleno, že se v archivu úřadu nedochovali žádné informace. Na základě místního šetření byl odhadnuto stáří nemovitosti na cca. 75 let. Nemovitost tedy splňuje podmínky pro osvobození od DPH. V případě pozemků p.č.4266 a p.č.st.911 zapsaných na LV 857 v k.ú. Veselí-Předměstí se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH a je tedy osvobozen od DPH.
Str. 18
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena spoluvlastnického podílu 1/2 zjištěného podle cenového předpisu Cena spoluvlastnického porovnávacím způsobem
podílu
1/2
určeného
1 411 980 Kč 803 200 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu 1/2 na nemovitostech uvedených na LV 857 v k.ú. Veselí-Předměstí je dle odborného odhadu 803 200 Kč Cena slovy: osmsettřitisícdvěstě Kč
Str. 19
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1390-373-2014. V Brně dne 16.12.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 20
STATIKUM s. r.o. 1390-373-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 2 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 4 listy Příloha č. 3: Sdělení Městský úřad Veselí nad Moravou ........................... 1 list
Str. 21
Fotodokumentace z místního šetření
Pohled na nemovitost z ulice Kollárova
Hospodaářské stavení
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.11.2014 14:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 03720/13 pro Exekutorský úřad Brno město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor
Okres: CZ0645 Hodonín
Obec: 586722 Veselí nad Moravou
Kat.území: 780731 Veselí-Předměstí
List vlastnictví: 857
V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný
(St. = stavební parcela) Identifikátor
Podíl
Vlastnické právo Studnička Petr, Kollárova 1005, 69801 Veselí nad Moravou Studničková Vlasta, Kollárova 1005, 69801 Veselí nad Moravou B Nemovitosti Pozemky Parcela
1/2 1/2
Způsob využití Výměra[m2] Druh pozemku St. 911 348 zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba: Veselí nad Moravou, č.p. 1005, rod.dům 4266 475 zahrada
Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Veselí nad Moravou, č.p. 1005
Způsob využití Na parcele rod.dům
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
St. 911
Způsob ochrany
zemědělský půdní fond
Způsob ochrany
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.11.2014 14:35:02 Kat.území: 780731 Veselí-Předměstí Typ vztahu Oprávnění pro
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina o Smlouva o převodu nemovitosti RI 1180/1970 KUPNI SMLOUVA Z 18.5.1970.
o Usnesení soudu o schválení dědické dohody D 431/2005 ze dne 13.04.2006. Právní moc ke dni
16.05.2006.
F
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, kód: 706. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
11.11.2014
14:51:18
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, kód: 706. strana 3
Městský úřad Veselí nad Moravou odbor životního prostředí a územního plánování – stavební úřad tř. Masarykova 119, Veselí nad Moravou, PSČ 698 13 Číslo jednací: MVNM/36086/2014 Spisová značka: S-MVNM/877/2014 SÚ Veselí nad Moravou 24.11.2014 Vyřizuje: Ing. Vítězslav Petřík Telefon: 518 670 210 E-mail:
[email protected]
STATIKUM s.r.o. Ing. Lukáš Pejchal Hudcova 78c 612 00 Brno
SDĚLENÍ Městský úřad Veselí nad Moravou, odbor životního prostředí a územního plánování, oddělení stavební úřad (dále jen „stavební úřad“), obdržel Vaši žádost ze dne 14.11.2014, ve věci poskytnutí informace týkající se kolaudace stavby č.p. 1005 na parcele č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí a informace o druhu pozemku u parcel č. 4266 a č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí, respektive o existenci platného povolení stavby na uvedených pozemcích. K výše uvedené věci Vám sdělujeme následující: Po prohledání příruční spisovny stavebního úřadu, se záměrem nalezení požadovaných dokumentů, však nezbývá než konstatovat, že:
kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu ke stavbě č.p. 1005 na parcele č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí v obci Veselí nad Moravou, se v našem archivu nenachází. O této skutečnosti jste však již byli informováni sdělením zdejšího stavebního úřadu pod spisovou značkou S-MVNM/31063/2013, ze dne 14.10.2013. pozemek č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí je pozemkem stavebním, a to z titulu stávající stavby RD č.p. 1005. Co se týká platných povolení pro případné další stavby na pozemcích č. 4266 a č. st. 911 v k.ú. Veselí-Předměstí, tak žádné takové není stavebnímu úřadu z úřední činnosti známo.
S pozdravem
Ing. Bc. Jiří Janoška v.r. vedoucí odboru životního prostředí a územního plánování
Za správnost vyhotovení: Ing. Petřík Vítězslav referent stavebního úřadu pověřený řízením oddělení Telefon Veselí nad Moravou 518 670 111
Bankovní spojení Česká spořitelna, a.s. pobočka Veselí nad Mor. č.účt. 1442991379/0800
IČ 00 28 54 55 DIČ: CZ00285455
Fax 518 670 109
E-mail
[email protected]
