STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 435/113/2012 Ve věci :
O ceně spoluvlastnického podílu povinné na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 462 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, pro obec Fryčovice, kat.území Fryčovice, a to: -
Pozemek, parcela 156 o výměře 1192m2, trvalý travní porost Pozemek, parcela 157 o výměře 165m2, ostatní komunikace Pozemek, parcela 158/1 o výměře 3422m2, trvalý travní porost Pozemek, parcela 161 o výměře 129m2, ostatní komunikace Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1052 o výměře 1129m² Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1053 o výměře 478m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1054 o výměře 34942m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1055 o výměře 669m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1057 o výměře 7024m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1058 o výměře 1478m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1059 o výměře 42423m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1060 o výměře 2406m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1061 o výměře 683m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1062 o výměře 2542m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1063 o výměře 2025m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1065 o výměře 24278m2
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 -
Objednatel:
Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 3040/1 o výměře 2547m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 3041 o výměře 1251m2
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení, na záladě usnesení č. j. 159 EX 01011/11-055; provedení exekuce prodejem nemovitostí povinné Dagmar Tkadlecové, bytem Svornosti č.p. 1807, Vsetín, 755 01.
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Hudcova 78c, 612 00 Brno tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal Ing. Jiří Kuchynka Mgr. David Pejchal Počet stran posudku:
18
Počet stran příloh:
11 + 6 listů A3
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
2
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012
Obsah 1. SITUACE ............................................................................................................. 4 1.1
Zadání posudku: ............................................................................................ 4
2. Nález .................................................................................................................... 6 2.1 Informace o nemovitosti ................................................................................ 6 2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 6 2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 6 2.4 Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 7 2.5 Práva a závady s nemovitostí spojené .......................................................... 7 2.5.1 Věcná břemena....................................................................................... 7 3. Posudek ............................................................................................................... 8 3.1 Vyhláška 387/2011 Sb................................................................................... 9 3.1.1 Ocenění pozemků ................................................................................... 9 3.1.2 Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 10 3.1.3 Ocenění věcných břemen váznoucích na oceňovaných nemovitostech 10 3.1.4 Rekapitulace výsledných cen dle cenového předpisu ........................... 12 3.2 Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 12 3.2.1 Stavební pozemky ................................................................................ 14 3.2.2 Zemědělské pozemky ........................................................................... 15 3.2.3 Rekapitulace výsledných cen stanovených porovnávací metodou ....... 17 4. Rekapitulace ...................................................................................................... 17 5. Znalecká doložka ............................................................................................... 18 PŘÍLOHY .................................................................................................................. 19
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa
1 list 7 listů + 6listů A3
Příloha č. 3: Satelitní snímek
1 list
Příloha č.4: Sdělení Městského úřadu Brušperk
2 listy
3
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012
1. SITUACE 1.1 Zadání posudku: Na základě usnesení, ze dne 6.8.2012 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jan Krejsta, č. j. 159 EX 01011/11-055, byl přibrán znalecký ústav a byly mu stanoveny následující úkoly: 1. Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl na ní) a její příslušenství, a to:
Spoluvlastnická podíl povinné ve výši ¼ na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 462 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, pro obec Fryčovice, kat. území Fryčovice, a to: o o o o o o o o o o o o o o o o o o
Pozemek, parcela 156 o výměře 1192m2, trvalý travní porost Pozemek, parcela 157 o výměře 165m2, ostatní komunikace Pozemek, parcela 158/1 o výměře 3422m2, trvalý travní porost Pozemek, parcela 161 o výměře 129m2, ostatní komunikace Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1052 o výměře 1129m² Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1053 o výměře 478m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1054 o výměře 34942m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1055 o výměře 669m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1057 o výměře 7024m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1058 o výměře 1478m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1059 o výměře 42423m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1060 o výměře 2406m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1061 o výměře 683m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1062 o výměře 2542m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1063 o výměře 2025m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 1065 o výměře 24278m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 3040/1 o výměře 2547m2 Pozemek ve zjednodušené evidenci, parcela 3041 o výměře 1251m2
2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 3. Ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou.
4
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 4. Znalec stanoví obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Vyjádření o příslušenství nemovitosti a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy součástí znaleckého posudku. V případě, že nejsou žádné věci (nemovité či movité), které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto věci nejsou (nebyly zjištěny). V opačném případě příslušenství nemovitosti jednotlivě vyjmenuje. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede, kdy byl ohledně stavby, bytu nebo nebytového prostoru vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. Znalec dále uvede, zda je pozemek nezastavěným pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem, přičemž nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc (§ 56 zák. č. 235/2004 Sb. v platném znění).
5
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012
2. NÁLEZ 2.1 Informace o nemovitosti Fryčovice 739 45 Fryčovice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Fryčovice Katastrální území: Fryčovice Počet obyvatel: 2 359 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 45,0756 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h) ZC = Cp x 2,5 = 112,69 Kč/m2 : Adresa nemovitosti:
2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16.8.2012 za přítomnosti zástupců znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a Mgr. Davida Pejchala. Povinná se i přes řádně zaslanou výzvu k poskytnutí součinnosti při ocenění nemovitosti (svolání místního šetření), neodstavila.
2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Fryčovice, k.ú. Fryčovice, u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště FrýdekMístek, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 462; vyhotovený dne 30.7.2012, dodaný objednatelem posudku. Kopie katastrálních map ze dne 10.8.2012 Údaje sdělené objednavatelem a účastníky místního šetření. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Fotodokumentace z místního šetření ze dne 16.8.2012 Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009;
6
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010. HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009
2.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 30.7.2012 jsou na listu vlastnictví 462, pro k.ú. Fryčovice, obec Fryčovice, Katastrálním úřadě pro kraj Moravskoslezský jako vlastníci zapsáni:
2.5 Práva a závady s nemovitostí spojené 2.5.1 Věcná břemena S nemovitostí jsou dle LV č. 462 spojena následující práva: V neprospěch oceňovaných nemovitostí Věcné břemeno chůze, jízdy a hnaní dobytka (povinnost k p.č.157) Věcné břemeno chůze, jízdy a hnaní dobytka (povinnost k p.č.161) Věcné břemeno braní vody z družstevního vodovodu (povinnost k p.č.156) Ve prospěch oceňovaných nemovitostí Věcné břemeno zřízení vodovodu, kladení potrubí, trpění oprav a přístupu – (oprávnění pro p.č. 161, povinnost k 1466/2) Jelikož nebyla doložena smlouva o zřízení věcného břemene, nelze zjistit hodnotu věcného břemene výnosovou metodou. Znalec hodnotu věcných břemen stanoví dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb paušální částkou a to 10 000 Kč za každé jednotlivé výše uvedené věcné břemeno. Tato částka bude připočtena k hodnotě nemovitosti. Hodnota všech věcných břemen spojených s oceňovanými nemovitostmi činí tedy 20 000Kč v neprospěch těchto nemovitostí, spoluvlastnický podíl ve výši ¼ tedy činí 5 000Kč. 7
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012
3. POSUDEK Jedná se o spoluvlastnický podíl ve výši ¼ na souboru parcel náležících do katastru obce Fryčovice v Moravskoslezském kraji. Obec se nachází v západní části frýdecko-místeckého okresu při hlavním tahu z Olomouce do Českého Těšína a dále do Polska. Je dobře vybavena obchodní sítí a řadou drobných služeb. Víceúčelová hala a sportoviště dávají možnost sportovnímu vyžití po celý rok. Chov koní a jízdárna slouží místním občanům i turistům. Parcely 156 a 158/1 jsou dle územního plánu obce určené k výstavbě. Jedná se o rovinaté parcely, které se nacházejí v klidné části obce. Okolní zástavba se skládá z rodinných domů. Ostatní parcely se nacházejí na západním okraji obce a jsou tvořeny především z pozemků určených k zemědělskému užití, část pozemků tvoří komunikace. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou, mimo závad uvedených v bodu 2.5 tohoto posudku. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. Nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.
8
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012
3.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 3.1.1 Ocenění pozemků Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,2160 2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 3 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění § 28 odstavec 3 112,69 1,00 2,1550 1,2160 112,69 0,80 2,1550 1,2160 112,69 0,40 2,1550 1,2160 § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 112,69 1,00 2,1550 1,2160 Typ
Název
§ 28 odstavec 3 parcela § 28 odst. 1 a 2 parcela § 28 odstavec 3 parcela § 28 odst. 1 a 2 parcela § 28 odst. 1 a 2 parcela Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 156 157 158/1 161 1052
Výměra [m2] 1 192,00 165,00 3 422,00 129,00 1 129,00
Jedn. cena [Kč/m2] 236,24 295,30 236,24 295,30 295,30
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název parcela parcela parcela parcela parcela
Parcelní číslo BPEJ 1053 1054 1055 1057 1058
Výměra [m2] 478,00 34 942,00 669,00 7 024,00 1 478,00
JC [Kč/m2] 6,19 6,19 6,19 6,19 6,19
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2] 295,30 236,24 118,12 295,30
Cena [Kč] 281 598,08 48 724,50 808 413,28 38 093,70 333 393,70 1 510 223,26
100 % 100,00 % Úprava [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
UC [Kč/m2] 12,38 12,38 12,38 12,38 12,38
Cena [Kč] 5 917,64 432 581,96 8 282,22 86 957,12 18 297,64 9
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 parcela 1059 42 423,00 parcela 1060 2 406,00 parcela 1061 683,00 parcela 1062 2 542,00 parcela 1063 2 025,00 parcela 1065 24 278,00 parcela 3040/1 2 547,00 parcela 3041 1 251,00 Mezisoučet 122 746,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
6,19 6,19 6,19 6,19 6,19 6,19 6,19 6,19
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
12,38 12,38 12,38 12,38 12,38 12,38 12,38 12,38
= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
x
Pozemky - zjištěná cena
=
525 196,74 29 786,28 8 455,54 31 469,96 25 069,50 300 561,64 31 531,86 15 487,38 1 519 595,48 x 1,0000 1 519 595,48 3 029 818,74 Kč 1÷4 757 454,69 Kč
3.1.2 Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech
Věcné břemeno zřízení vodovodu, kladení potrubí, trpění oprav a přístupu (oprávnění pro p.č. 161, povinnost k 1466/2) Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000 Kč = 10 000 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
x
Ocenění věcného břemene činí:
=
1÷4 2 500 Kč
3.1.3 Ocenění věcných břemen váznoucích na oceňovaných nemovitostech
Věcné břemeno chůze, jízdy a hnaní dobytka (povinnost k parcele č.157) Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000 Kč = 10 000 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
x
Ocenění věcného břemene činí:
=
1÷4 2 500 Kč 10
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012
Věcné břemeno chůze, jízdy a hnaní dobytka (povinnost k p.č.161) Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000 Kč = 10 000 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
x
Ocenění věcného břemene činí:
=
1÷4 2 500 Kč
Věcné břemeno braní vody z družstevního vodovodu (povinnost k p.č.156) Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: 10 000 Kč = 10 000 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
x
Ocenění věcného břemene činí:
=
1÷4 2 500 Kč
11
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 3.1.4 Rekapitulace výsledných cen dle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
757 454,70 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
757 454,70 Kč
2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno zřízení vodovodu, kladení potrubí, trpění oprav a přístupu povinnost 2. Ocenění věcných nemovitostech celkem
břemen
neváznoucích
na
oceňovaných
Celkem
2 500 Kč 2 500 Kč
759 954,70 Kč
Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno chůze, jízdy a hnaní dobytka povinnost k p.č.157 1.2. Věcné břemeno chůze, jízdy a hnaní dobytka povinnost k p.č.161 1.3. Věcné břemeno braní vody z družstevního vodovodu povinnost k p.č.156 Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
2 500 Kč 2 500 Kč 2 500 Kč 7 500 Kč 752 454,70 Kč
752 454,70 Kč
752 460 Kč
slovy: Sedmsetpadesátdvatisícčtyřistašedesát Kč
3.2 Ocenění porovnávací metodou Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají 12
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Pro účely porovnávací metody jsme oceňované pozemky rozdělili na a) parcely, které se nachází v ploše bydlení (tj. parcely 156 a 158/1) b) parcely zemědělské (tj.parcely 157, 161, 1052, 1053, 1054, 1055, 1057, 1058, 1059, 1060, 1061, 1062, 1063, 1065, 3040/1, 3041). Některé parcely jsou z části zastavěny pozemní komunikací, tato skutečnost je zohledněna v koeficientu Kk.
13
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 3.2.1 Stavební pozemky 1) Pozemek Fryčovice – 1 538 m2
NABÍDKOVÁ CENA: 950 000 Kč 2) Pozemek Fryčovice – 1 108 m2
NABÍDKOVÁ CENA: 846 680 Kč vč. provize 3) Pozemek Fryčovice 950 m2
NABÍDKOVÁ CENA: 674 500 Kč
14
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 Seznam porovnávaných nemovitostí: Název
Nabídková Výměra cena [Kč] [m2]
Pozemek 950 000 Fryčovice Pozemek 846 680 Fryčovice Pozemek 674 500 Třebíč
Jedn. cena [Kč/m2]
Kp
Kk
Váha
1 538
617,69
1,00
0,95
1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 587
1 108
764,15
1,00
0,90
1,00
688
950
710
1,00
0,95
1,00
675
Upravená jedn. cena = Jedn. cena x Kp x Kk Kp – zohledňuje atraktivitu lokality a dostupnost pozemku Kk – zohledňuje redukci na pramen ceny, kvalitu, velikost a využitelnost pozemku Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stavební parcely č.156 a 158/1
587 Kč 650 KČ 688 KČ celková výměra (4 614 m2)
Porovnávací hodnota stavebních pozemků po zaokrouhlení: = 2 999 100 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu ¼ na stavebních pozemcích : 749 800 Kč 3.2.2 Zemědělské pozemky 1) Pozemek Příbor 3 642 m2
NABÍDKOVÁ CENA: 65 000 Kč vč. provize
15
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 2) Pozemek Příbor – 3 499 m2
NABÍDKOVÁ CENA: 62 982 Kč vč. provize 3) Pozemek Kopřivnice 95 000 m2
NABÍDKOVÁ CENA: 4 750 000,- Kč vč. provize Seznam porovnávaných nemovitostí: Název
Nabídková Výměra cena [Kč] [m2]
Pozemek 65 000 Příbor Pozemek 62 982 Příbor Pozemek 4 750 000 Kopřivnice
Jedn. cena [Kč/m2]
Kp
Kk
Váha
3 642
17,85
0,98
0,95
1,00
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 16,6
3 499
18
0,98
0,95
1,00
16,8
95 000
50
0,95
0,95
1,00
45,1
Upravená jedn. cena = Jedn. cena x Kp x Kk Kp – zohledňuje atraktivitu lokality a dostupnost pozemku Kk – zohledňuje redukci na pramen ceny, kvalitu, velikost a využitelnost pozemku
16
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012 Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:
16,6 Kč 26,2 Kč 45,1 Kč
Porovnávací hodnota zemědělských pozemků po zaokrouhlení (celkově 124 169m2): = 3 253 200 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu ¼ na zemědělských pozemcích : 813 300 Kč 3.2.3 Rekapitulace výsledných cen stanovených porovnávací metodou Hodnota spoluvlastnického podílu ¼ na stavebních pozemcích : 749 800 Kč Hodnota spoluvlastnického podílu ¼ na zemědělských pozemcích : 813 300 Kč Celková hodnota podílu na oceňovaných nemovitostech včetně zohlednění věcných břemen: 1 563 100 Kč Po nemovitostech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované objekty jsou obchodovatelné. V případě výše uvedených pozemků se u žádného z nich nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH.
4. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena podílu na nemovitostech podle cenového předpisu Cena podílu na nemovitostech zjištěná porovnávacím způsobem bez věcných břemen Věcná břemena Ostatní movité věci Práva a závady
752 460 Kč 1 568 100 Kč 5 000 Kč 0 Kč 0 Kč
Obvyklá (obecná,tržní) cena podílu ¼ na nemovitostech je dle odborného odhadu 1 563 100 Kč Cena slovy: milionpětsetšedesáttřitisícsto Kč 17
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 435/113/2012. V Brně dne 4.9.2012.
……………………………. Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti
18
STATIKUM s. r.o. 435/113/2012
PŘÍLOHY
Příloha č. 1 Fotodokumentace z místního šetření dne 16.8.2012
19
Příloha č. 2 Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa
i -J,l\
\
.od ---4- )
I \\+ Nallebevzet P
o_ 215
11 2c1
|
l
210
2Dg
T
l,.
t
e
-;-
alb
'
\
lt4aile
l.řŤ ř J
---'\,
l?
c
lol
Ý-.t
182
\9
85,,
ly l"o/
o56
T l58
q í62
řE; š, l
l,r/0
(q-/
f\ \o-\
l /{ /
,5/
qJr
\(D\
i\=\ \\ó \ \(§
Í]
574 :
Kt .l39
3i
hn
q,,lA
n-
/a9
45 'a 95
2
ssl7
"Ť§5
l.+"$,iP-í"
l/,7ň
l
lq{/ l ! |, /
l 1485 / d_: lru J-Ý tt
Okres
Katastrální pracoviště F-M
Frýdek-M ístek
katastrální území
MaoovÝ list
|J
C-/
Ptnl r,,0 lx cť-,
podpis
Obec
KÚ pro Moravskoslezský kraj,
' '0 -?/L č,
FrEo7 rr'e+-
Měřítkb
4:UOď
KOPlE KATASTRALN íVIAPY pn'/uurr /l
I
vyhotovil l
Ů,*//ero,^/
i.4aBa t,vhoi*l.ena nodle
CSN 73al2a.
Dne
/0,8"Zarz-
rlrLď, //-r/ ?7/Zilz Razítko -60Z
Císlo
o
6E
Příloha č. 3 Satelitní snímek
Příloha č. 4 Sdělení města Brušperk
Městský úřad Brušperk
K Náměstí 22, 739 44 Brušperk
stavební úřad č.j. : SÚ/330/1506/2012/St vyřizuje : Ing. Jana Starůstková tel. : 558 666 443 e-mail :
[email protected] datum
STATIKUM s.r.o. Hudcova 533/78c 612 00 Brno
: 30.08.2012
Sdělení.
Městský úřad Brušperk, stavební úřad, jako příslušný stavební úřad podle ust. § 13 odst. 1 písm. g) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů, tímto sděluje, že pozemky : - parc. č. 156 k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v zastavěném území v ploše - bydlení; - parc. č. 157 k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v zastavěném území – funkční využití – ostatní vozidlová komunikace; - parc. č. 158/1 k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v zastavěném území v ploše - bydlení; část pozemku je veden ve funkčním využití – ostatní vozidlová komunikace; - parc. č. 161 k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v zastavěném území v ploše - smíšená obytná – venkovská, ve funkčním využití – ostatní vozidlová komunikace; - parc. č. (1052)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina, část pozemku se nachází v zastavitelném území ve funkčním využití - ostatní vozidlová komunikace; - parc. č. (1053)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina, část pozemku se nachází v zastavitelném území v ploše bydlení; - parc. č. (1054)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina, část pozemku se nachází v zastavitelném území v ploše bydlení; - parc. č. (1055)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina; - parc. č. (1057)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina; - parc. č. (1058)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina; _________________________________________________________________________________________________________________________________
Ústředna: 558 666 232 Tajemník: 558 666 510 Stavební úřad: 558 666 443 Odbor financí a správy majetku: 558 666 449 Fax: 558 666 461
Bankovní spojení: ČSOB, a. s. pobočka Frýdek - Místek číslo účtu: 190526977-0300 IČ: 00 29 65 38 e-mail:
[email protected]
2 - parc. č. (1059)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina, část pozemku se nachází v v zóně – lesy; - parc. č. (1060)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – lesy, část pozemku se nachází v zóně – zemědělská krajina; - parc. č. (1061)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – lesy, část pozemku se nachází v zóně – zemědělská krajina; - parc. č. (1062)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – lesy, část pozemku se nachází v zóně – územní systém ekologické stability krajiny; - parc. č. (1063)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – územní systém ekologické stability krajiny, část pozemku se nachází v zóně – lesy; - parc. č. (1065)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina; - parc. č. (3040/1)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina; - parc. č. (3041)PK k.ú. Fryčovice se dle platného územního plánu obce Fryčovice nachází v nezastavitelném území v zóně – zemědělská krajina; část pozemku se nachází zastavěném území v ploše - bydlení, ve funkčním využití – ostatní vozidlová komunikace. Plocha bydlení - jde o území s výrazně převládající obytnou funkcí, která zde bude rozvíjena výstavbou nových rodinných domů, a s funkcemi doplňujícími bydlení (zeleň a technická vybavenost). Za pozemky určené k výstavbě lze považovat pouze pozemky parc. č. 156 a 158/1 k.ú. Fryčovice, které se nachází v zastavěném území v ploše – bydlení. Stavební povolení (ohlášení) ke stavbám na těchto pozemcích nebylo v archivu stavebního úřadu Městského úřadu Brušperk dohledáno.
„otisk razítka“ Ing. Jana Starůstková vedoucí stavebního úřadu
