Riset Ekuitas Company Update Summarecon Agung Baru menghangat… Kinerja 9M16: lemah seperti perkiraan Kami lihat pendapatan Summarecon 9M16 ada di bawah prakiraan di angka Rp3.614bn (60% dari pendapatan FY16F Rp6.069bn). Marjin kotor terkompresi seperti perkiraan, dari 52% di 9M15 ke 45% di 9M16 karena perubahan komposisi produk. Kami perkirakan marjin kotor FY16F akan mencapai 41%. Marjin NPAT 9M16 ada di angka 2%, yang berarti Rp58bn (73% dari FY16F sebesar Rp80bn). Figure 1: Penghasilan Summarecon SMRA IJ (Rpbn) Revenue Gross Profit EBIT Pre-Tax Profit Net Profit Gross Margin EBIT Margin Pre-Tax Margin Net Margin
BUY Current price Price target Upside/Downside
Rp1,680 Rp1,938 +15%
31 October 2016
-20% -29% -44%
Cons. FY16F 5,748 2,817 1,486
% to Cons. 63% 58% 56%
Sucor FY16F 6,069 2,488 1,259
% to Sucor 60% 66% 66%
452
-63%
1,191
38%
694
65%
807
58
-93%
690
8%
80
73%
52%
45%
49%
41%
33%
23%
26%
21%
27%
13%
21%
11%
18%
2%
12%
1%
9M15
9M16
% YoY
4,496 2,324 1,497
3,614 1,644 835
1,217
Sumber: Perusahaan, estimasi Sucorinvest Downgrade pra-penjualan Kami men-downgrade pra penjualan dari Rp4.4tn ke Rp3.1tn untuk FY16F setelah memperhitungkan tingkat tanggapan yang lebih rendah dari perkiraan, yang terutama disebabkan oleh terbatasnya uang belanja setelah membayar tebusan pajak. Sebagai tambahan, Summarecon menunda beberapa peluncuran proyek mereka ke tahun depan, termasuk Midtown Office di Serpong dan perkantoran di Bandung. Peluncuran 2 proyek ini awalnya diperkirakan akan menyumbangkan Rp750bn untuk pra penjualan.
INDONESIA PROPERTY Stock Data Bloomberg Ticker SMRA IJ Equity Outs. Share (bn) 14.4 Mkt Cap (USD bn) 1.87 52 Week Range (IDR) 1325-1970 6M Avg Val (IDR bn) 43.1 YTD Returns (%) 1.5 Beta (x) 1.5
Share Price Performance 2100 1900 1700 1500
1300 1100 900 700 500
Pra penjualan 9M16 menyentuh Rp2.201bn atau 71% dari FY16F kami yang telah direvisi. Kami perkirakan ada 3 lagi peluncuran di Nov-Des yang terdiri dari Bandung Cluster C, Karawang Cluster Ellora danSerpong Scientia Garden Cluster 3. Menunggu 2017 Kami meng-upgrade TP ke Rp1.940 (upside +15%) dan mempertahankan rekomendasi BELI, valuasi kami dorong ke depan hingga 10M17. Kami perkirakan pra penjualan akan pulih tahun 2017 karena sikap "wait and see" akibat program tax amnesty telah terhapus, ancaman ketaatan pajak tidak lagi menjadi masalah dan pasar sekunder menunjukkan tanda-tanda pemulihan.
Key investment metrics Revenue (Rpbn) Net Profit (Rpbn) EPS (Rp) EPS growth (% yoy) ROE (%) Total Debt/equity (%) Total Debt/EBITDA
2014 5,334 1,398 97 27% 50% 80% 2.1
Jan-14 Apr-14
Jul-14
Oct-14
Jan-15 Apr-15
Jul-15
Oct-15
Share Performance (%) Month Absolute Relative 3m -0.3 -5.0 6m 6.9 -4.6 12m 11.5 -1.4
Sharon Anastasia Tjahjadi 2015 5,624 539 37 -61% 32% 103% 3.1
2016F 5,688 86 6 -84% 12% 111% 4.6
2017F 5,531 116 8 35% 13% 111% 4.7
2018F 6,407 328 23 183% 19% 108% 4.3
[email protected] +62 21 8067 3135
Shirley Saroinsong shirley.saroinsongi@sucorinvest. +62 com 21 8067 3139
Jan-16
Summarecon Agung Oct 2016
Baru menghangat di 2016… …untuk bergerak cepat di 2017 Summarecon baru-baru ini menurunkan target pra penjualan untuk FY16F sebesar 22% dari Rp4.5tn ke Rp3.5tn karena tingkat tanggapan yang lebih rendah dari perkiraan dan penundaan sejumlah peluncuran proyek. Pra penjualan 9M16 mencapai Rp2.201bn, yaitu 49% dari target awal FY16 dan 63% dari revisi target FY16. Peluncuran di Serpong yang dilakukan setelah tax amnesty bulan Agustus dan September, Kios Springlakes Apartment dan Rainbow Springs Condovilla, hanya mendapatkan tingkat tanggapan masing-masing 68% dan 58%. Ini berarti pra penjualan Rp148bn vs ekspektasi pra penjualan Rp250bn. Fig 2 Kios Springlakes Apartment, Bekasi
Fig 3 Rainbow Springs Condovilla, Serpong
Sumber: Perusahaan
Sumber: Perusahaan
Peluncuran terakhir Summarecon tanggal 23 Oktober, menara apartemen Springlake Freesia Fase 1, telah terjual 100%. Ada 286 unit yang terjual pada peluncuran ini, yaitu pra penjualan Rp147bn (di ASP Rp400/unit atau Rp15juta/sqm). Namun, kami yakin tingkat tanggapan tinggi ini sebagian disebabkan oleh rendahnya jumlah unit yang diluncurkan. Menara ini terdiri dari 750 unit yang akan dijual dalam 5 tahap. Karenanya, kami tidak menganggap hal ini sebagai tanda pulihnya pasar properti.
2
Summarecon Agung Oct 2016
Fig 4 Menara apartemen Springlake Freesia Fase 1, Summarecon Bekasi
Sumber: Perusahaan
Sumber: Perusahaan
Penyelidikan kami di lapangan ke sejumlah agen properti mengungkapkan sejumlah alasan yang menyebabkan lemahnya kinerja di bulan-bulan terakhir ini. Dalam jangka waktu dekat ini, kami yakin dana belanja pembeli potensial akan turun karena sebagian besar mereka akan membayar uang tebusan program tax amnesty, yang menyebabkan penundaan belanja dana besar seperti properti. Sebagai hasil, pihak pengembang telah menunda banyak proyek yang ada di antrian 2016 mereka menjadi antrian tahun depan, setelah melihat lemahnya tingkat tanggapan. Primrose condovilla di Bekasi adalah satu proyek yang telah ditunda karena rendahnya permintaan properti di Bekasi, dan diganti dengan peluncuran Kios Springlakes Apartment diluncurkan bulan Agustus. Peluncuran Midtown office di Serpong, yang awalnya diperkirakan diluncurkan Oktober dan mencatat pra penjualan tambahan sebesar Rp230bn, ditunda ke tahun depan. Peluncuran kompleks perkantoran di Bandung dijadwalkan bulan Oktober telah ditunda menunggu IMB. Sumbangan pra penjualan dari proyek ini diperkirakan Rp522bn, terdiri dari 200 unit. Kami perkirakan akan ada sejumlah proyek yang akan ditunda menunggu kondisi market yang lebih baik, termasuk sejumlah menara Rainbow Spring di Serpong. Walaupun tax amnesty telah menunda sementara pembelian dengan dana tinggi, menurut kami hal ini takkan berlanjut hingga jangka menengah atau jangka panjang karena tax amnesty sebenarnya memberi kebebasan lebih untuk berbelanja tanpa khawatir tentang isu ketaatan pajak, yang merupakan hambatan utama dan penyebab lemahnya pra penjualan di awal tahun.
3
Summarecon Agung Oct 2016
Karenanya, kami putuskan untuk menurunkan prakiraan pra penjualan untuk 2016 dari Rp4.405bn ke Rp3.101bn. Pra penjualan 9M16 ada di angka Rp2.201bn atau 71% dari FY16F kami. Prakiraan kami mengambil asumsi adanya 3 peluncuran tambahan akan dilakukan bulan November dan Desember, terdiri dari Cluster C di Bandung (200 unit, ASP Rp2.6bn/unit), Cluster Ellora di Karawang (214 unit, ASP Rp0.8bn/unit) dan Scientia Garden Cluster #3 di Serpong (204 unit, ASP Rp1.6bn/unit). Menurut kami, Bandung akan terus mendapatkan tingkat tanggapan 100%, sementara peluncuran Summarecon Karawang dan Serpong diperkirakan mendapatkan tingkat tanggapan 60-70%. Fig 5 Asumsi peluncuran proyek
Sucor Assumptions Project
Cluster C Cluster Ellora Scientia Garden Cluster 3
Location
Units
ASP (Rpbn/unit)
Total pre-sales (Rpbn)
Assumed take-up rate
Expecteed pre-sales (Rpbn)
Bandung Karawang Serpong
221 214 204
1.7 0.8 1.3
381 181 333
100% 70% 60%
381 127 200
Sumber: Data perusahaan, estimasi Sucorinvest
Walau kami terus positif terhadap prakiraan beberapa tahun ke depan, kami menurunkan proyeksi kami untuk 2017 dan 2018 untuk memperhitungkan rencana peluncuran Summarecon yang lebih konservatif. Fig 6 Revisi detil pra penjualan
Kelapa Gading Bekasi Serpong Bandung Karawang Total YoY growth
2015 262 621 2,732 735 4,350 -5%
2016F 323 683 2,169 903 327 4,405 1%
Original 2017F 503 781 2,464 1,000 346 5,094 16%
2018F 720 893 2,846 1,417 420 6,296 24%
2016F 150 260 1,493 723 475 3,101 -29%
Revised 2017F 330 500 2,072 825 524 4,251 37%
2018F 720 578 2,387 1,102 605 5,392 27%
Sumber: Data perusahaan, estimasi Sucorinvest
4
Summarecon Agung Oct 2016
Diimbangi peraturan pemerintah yang positif Karena metode akuntansi untuk pencatatan pendapatan dihitung mundur, kami pertahankan prakiraan penghasilan untuk FY16F. Penghasilan kami sesuaikan untuk FY17F/FY18F dengan memperhitungkan angka pra penjualan yang telah direvisi. Namun, hal ini diimbangi oleh revisi peraturan pemerintah di beberapa bulan terakhir, yang mencakup pajak akhir PPh yang dibayar pengembang properti (dari 5% nilai transaksi menjadi 2.5% untuk hunian non tingkat dan 1% untuk rumah susun). Harap catat bahwa karena adanya perbedaan metode akuntansi untuk pencatatan pendapatan dari hunian non tingkat dan rumah susun, keuntungan pajak dari penurunan PPh baru akan dirasakan secara bertahap. Pajak akhir PPh 2.5% untuk hunian non tingkat baru akan direalisasi akhir tahun 2018, ketika transfer kepemilikan dilakukan. Di lain pihak, realisasi untuk rumah susun dijalankan menurut presentase penyelesaian dan karenanya, pajak akhir PPh 1% akan direalisasi demikian. Fig 7 Revisi penghasilan
Profit and Loss (Rpbn) Revenue Gross Profit EBITDA Pre-tax Income Income tax expense Net Profit Revenue Growth EBITDA Growth Net Profit Growth EBITDA Margin Net Profit Margin
2016F 6,069 2,488 1,524 694 343 80
Original 2017F 6,306 2,586 1,588 720 356 94
2018F 7,684 3,150 1,884 983 434 278
2016F 5,688 2,332 1,445 679 322 80
Revised 2017F 5,531 2,268 1,427 639 252 116
2018F 6,407 2,627 1,619 808 208 328
8% -37% -91% 25% 1%
4% 4% 17% 25% 1%
22% 22% 197% 25% 4%
1% -26% -91% 25% 1%
-3% -3% 17% 26% 2%
16% 16% 197% 25% 5%
2016F -6% -6% -5% -2% -6% 0%
% change 2017F -12% -12% -10% -11% -29% 23%
2018F -17% -17% -14% -18% -52% 18%
Sumber: Data perusahaan, estimasi Sucorinvest
Menurut kami, penurunan pajak PPh tidak akan memberi pengaruh berarti pada penghasilan tahun ini, dan kami pertahankan angka penghasilan kami untuk FY16F. Kami men-downgrade tipis pendapatan untuk FY16F/FY17F/FY18F menjadi Rp5.688bn / Rp5.393bn / Rp6.004bn karena adanya downgrade pra penjualan. Di saat yang sama, pajak sebagai presentase pendapatan turun dari 5.7% ke 4.6%/3.3% di FY17F/FY18F, yang berujung pada NPAT masing-masing Rp116bn/ Rp328bn. Kami perkirakan penghasilan untuk FY16F dengan pendapatan Rp5.688bn dan NPAT Rp80bn. Pendapatan dan NPAT 9M16 mencapai Rp3.614bn dan Rp58bn, yaitu 64% dan 73% dari FY16F kami yang telah direvisi atau 63% dan 8% dari konsensus pasar masing-masing Rp5.748bn dan Rp690bn.
5
Summarecon Agung Oct 2016 Fig 8 Kinerja penghasilan 9M16
SMRA IJ (Rpbn) Revenue Gross Profit EBIT Pre-Tax Profit Net Profit Gross Margin EBIT Margin Pre-Tax Margin Net Margin
3Q15
2Q16
3Q16
% QoQ
% YoY
9M15
9M16
% YoY
Cons. FY16E
% to Cons.
Sucor FY16F
% to Sucor
1,899 930 668
1,271 583 264
1,296 584 311
2% 0% 18%
-32% -37% -53%
4,496 2,324 1,497
3,614 1,644 835
-20% -29% -44%
5,748 2,817 1,486
63% 58% 56%
6,069 2,488 1,259
60% 66% 66%
549
121
188
55%
-66%
1,217
452
-63%
1,191
38%
694
65%
278
-4
34
850%
-88%
807
58
-93%
690
8%
80
73%
49%
46%
45%
52%
45%
49%
41%
35%
21%
24%
33%
23%
26%
21%
29%
10%
15%
27%
13%
21%
11%
15%
0%
3%
18%
2%
12%
1%
Sumber: Data perusahaan, estimasi Sucorinvest
Lebih jauh, menurut kami penghasilan FY16F akan terus lemah dengan marjin kotor dan bersih terkompresi dan perusahaan terus menanggung beban keputusannya mengganti komposisi produk. Prakiraan kami, marjin kotor akan terkompresi ke 41% untuk FY16F (vs 46% di 1H16 dan 52% di FY15). Marjin laba bersih untuk perusahaan induk terkompresi lebih tinggi dari perkiraan karena porsi ke minority interest naik disebabkan perubahan metode akuntansi. Karenanya, kami menyesuaikan NPAT kami ke Rp80bn dari Rp140bn, untuk memperhitungkan perubahan ini di mana kami mengasumsi porsi minority interest naik dari Rp209bn di FY15 ke Rp271bn di FY16F.
6
Summarecon Agung Oct 2016
Perubahan minimal terhadap valuasi Kami merevisi valuasi kami untuk memperhitungkan tingkat monetisasi yang lebih lambat, terutama di Serpong dan Bandung karena adanya penundaan peluncuran. Ini berujung pada diskon keseluruhan 57% dari diskon sebelumnya 55%. TP Rp1.940 memberi implikasi upside sebesar 15% dengan valuasi kami dorong hingga 10M17. Fig 9 Valuasi Summarecon
Area Development Property
Ownership
(Ha)
Value (Rp bn)
RNAV after discount (Rp bn)
8
100%
2,596
1,558
40%
Own land
307
100%
30,117
9,035
Land under PT JBC
146
70%
17,247
4,312
80
55%
4,810
1,924
70% 75% 60%
Own land
136
100%
16,377
2,457
Land under PT DSA
263
51%
1,948
292
85% 85%
Summarecon Bandung
339
100%
31,527
9,458
70%
Summarecon Makassar
221
51%
439
44
Summarecon Bogor
416
100%
672
67
Others
247
100%
117
12
90% 90% 90%
Summarecon Kelapa Gading Summarecon Serpong
Land under PT TGS (The Springs) Summarecon Bekasi
Investment Property
4,613 2,163 Ha
Total NAV
33,771
(+) Cash
832
(-) Debt
6,675
Out. Shares(mn)
14,427
RNAV/ Share
1,940
Current share price
1,680
Upside
15%
Sumber: Estimasi Sucorinvest, perusahaan
7
Summarecon Agung Oct 2016
Rangkuman Finansial Profit and loss (Rpbn)
2016F
2017F
2018F
Revenues
5,334
5,624
5,688
5,531
6,407
COGS
2,546
2,717
3,356
3,263
3,780
Gross Profit
2,788
2,907
2,332
2,268
2,627
G&A and marketing expense
2014
2015
948
1,139
1,152
1,120
1,298
EBIT
1,840
1,768
1,180
1,147
1,329
D&A
209
241
265
279
290
2,049
2,009
1,445
1,427
1,619
EBITDA Interest expense
304
483
601
609
622
Pre-tax income
1,684
1,066
679
639
808
297
318
322
252
208
Net profit
1,398
539
86
116
328
EPS (Rp)
97
37
6
8
23
16%
Income tax exp (benefit)
Revenue Growth
30%
5%
1%
-3%
EBITDA Growth
36%
-2%
-28%
-1%
14%
Net Profit Growth
27%
-61%
-84%
35%
183%
EBITDA Margin
34%
31%
21%
21%
21%
Net Profit Margin
26%
10%
2%
2%
5%
2015
2016F
2017F
2018F
1,086
820
848
Balance Sheet (Rpbn) Cash Accounts receivable
2014 1,695
1,504
76
146
148
144
166
3,103
4,925
6,083
5,915
6,852
Advance
322
423
522
508
588
Others
270
292
292
292
292
Total Current Assets
5,466
7,290
8,131
7,678
8,247
Land for development
4,322
5,737
5,737
5,737
5,737
Investment Properties - net
4,043
4,312
4,600
4,855
5,079
367
420
434
439
438
Inventories
Fixed Asset - net Others
1,181
1,000
1,000
1,000
1,000
Total Assets
15,379
18,759
19,903
19,709
20,500
ST borrowing
289
809
800
800
800
Accounts payable
65
63
78
76
88
Sales Advances
1,976
1,078
1,090
1,060
1,228
Other current liabilities
1,040
588
726
706
818
217
175
375
464
606
Total Current Liabilities
3,993
4,410
5,165
5,144
5,901
Long-term loan
3,877
5,214
5,500
5,500
5,500
Total Liabilities
9,387
11,229
12,665
12,644
13,401
Current maturities
Minority Interest Shareholders' equity Total Liabilities and Equity
496
1,517
1,246
975
704
5,496
6,013
5,991
6,090
6,396
15,379
18,759
19,903
19,709
20,500
8
Summarecon Agung Oct 2016 Cash flow (Rpbn) EBIT D&A
2016F
2017F
2018F
1,840
2014
1,768
2015
1,180
1,147
1,329
209
241
265
279
290
773
-
-
Others
(1,877)
Change in working capital
(1,176)
(2,076)
(695)
76
(425)
(471)
(727)
(823)
(760)
(730)
Operating cash flow
(1,475)
(21)
(73)
742
964
Capital expenditures
(1,091)
(597)
(567)
(539)
(512)
Interest & taxes
Change in ST investment Change in LT investments Others
(1,464) 1,276
(1,415) 105
500
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Investing cash flow
(1,279)
(1,907)
(567)
(539)
(512)
Free cashflow
(2,566)
(618)
(640)
203
452
Change in Debt
1,882
142
1,815
477
89
Net change in LT liabilities
(189)
88
395
-
Cash Dividends paid
(331)
(288)
(108)
(17)
(23)
538
45
(542)
(542)
(542)
1,900
1,660
222
(470)
(423)
-
77
-
Others Financing cash flow Adjustment
Net Change in Cash
(850)
(268)
(418)
-
(267)
-
-
29
Beginning Cash
2,545
1,772
1,504
1,086
819
Ending Cash
1,695
1,504
1,086
820
848
9
Summarecon Agung Oct 2016
Sucorinvest rating definition, analysts’ certification, and important disclosure
Ratings for Sectors Overweight Neutral Underweight
: We expect the industry to perform better than the primary market index (JCI) over the next 12 months. : We expect the industry to perform in line with the primary market index (JCI) over the next 12 months. : We expect the industry to underperform the primary market index (JCI) over the next 12 months
Ratings for Stocks Buy Hold Sell
: We expect this stock to give return (excluding dividend) of above 10% over the next 12 months. : We expect this stock to give return of between -10% and 10% over the next 12 months. : We expect this stock to give return of -10% or lower over the next 12 months
Analyst Certification The research analyst(s) primarily responsible for the preparation of this research report hereby certify that all of the views expressed in this research report accurately reflect their personal views about any and all of the subject securities or issuers. The research analyst(s) also certify that no part of their compensation was, is, or will be, directly or indirectly, related to the specific recommendations or views expressed in this research report.
Disclaimers This document has been prepared for general circulation based on information obtained from sources believed to be reliable but we do not make any representations as to its accuracy or completeness. PT Sucorinvest Central Gani accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from any use of this document or any solicitations of an offer to buy or sell any securities. PT Sucorinvest Central Gani and its directors, officials and/or employees may have positions in, and may affect transactions in securities mentioned herein from time to time in the open market or otherwise, and may receive brokerage fees or act as principal or agent in dealings with respect to these companies. PT Sucorinvest Central Gani may also seek investment banking business with companies covered in its research reports. As a result investors should be aware that the firm may have a conflict of interest that could affect the objectivity of this report. Investors should consider this report as only a single factor in making their investment decision.
10
Summarecon Agung Oct 2016
Sales Office & Research PT. Sucorinvest Central Gani HEAD OFFICE PT. Sucorinvest Central Gani Sahid Sudirman Center, 12th Floor Jl. Jend Sudirman Kav. 86 Jakarta 10220 – Indonesia Ph : (+62-21) 8067 3000 Fax : (+62-21) 2788 9288 JAKARTA Ruko Inkopal Block A No. 23 A Jl. Boulevard Barat Raya Jakarta Utara 14240 Ph: (+62-21) 4585 9114 Fax: (+62-21) 4585 9227
TANGERANG GALERI INVESTASI Swiss German University EduTown BSD City Fakultas Business Administration & Humanity Tangerang 15339 BANDUNG JL.Hegarmanah No.57 Bandung 40141 Ph: (+62-22)-203 3065 Fax: (+62-22) 203 2809
MALANG Jl. Jaksa Agung Suprapto No.40 Kav. B4, Malang 68416 Ph: (+62-341) 346 900 Fax: (+62-341) 346 928 SURABAYA Jl. Trunojoyo no.67 Surabaya 60264 Ph: (+62-31) 563 3720 Fax: (+62-31) 563 3710 Jl. Slamet no. 37 Surabaya 60272 Ph : (+62-31) 547 9252 Fax : (+62-31) 547 0598
Ruko Pakuwon Town Square AA2-50 Jl. Kejawen Putih Mutiara, Surabaya 60112 Ph: (+62-31) 5825 3448 Fax: (+62-31) 5825 3449 GALERI INVESTASI Universitas Negeri Surabaya PIC : Wahyudi Maksum Kampus ketintang Gedung bisnis centre fakultas ekonomi Jl. Ketintang, Surabaya 60231 Ph: (+62-31) 8297123
Kiosk Mall Ambassador Lantai Dasar Blok H No.3A Jl. Professor Doktor Satrio Jakarta Selatan 12940 GALERI INVESTASI Universitas Tarumanagara Fakultas Ekonomi Lab. Pasar Modal Ged. A Lt. 7 Jl. Tanjung Duren Raya No.1 Jakarta Barat 11470
Research 1. Stanley Liong 2. Alexander Budiman 3. Erni Marsella Siahaan 4. Sharon Anastasia Tjahjadi 5. Adina Stephanie Layarda 6. Felicia Putri Tjiasaka 7. Sandy Ham 8. Putri Kinanty Siregar 9. Shirley Saroinsong
Senior equity analyst Equity analyst Equity analyst Equity analyst On-the-ground analyst On-the-ground analyst On-the-ground analyst Economist Editor & translator
Email
[email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected]
11
