Renovatieprojecten 2 de Professionele Bachelor Vastgoed MAKELAARDIJ. Oude Brandweerkazerne Academiestraat 9000 GENT

2

de

Renovatieprojecten Professionele Bachelor Vastgoed MAKELAARDIJ

Academiejaar 2007 - 2008

Oude Brandweerkazerne Academiestraat 9000 GENT

2 VASMA GROEP A1 onder leiding van Sam Stilten Groepsleden:

Niek Goossens (voorzitter)

Loïc Florizoonel (plaatsvervangend voorzitter)

Christophe Pype (secretaris)

Kelly Verleye (plaatsvervangend secretaris)

Domien Brunet

Amélie Vandenabeele

2

2de Professionele Bachelor Vastgoed MAKELAARDIJ Renovatieprojecten 3


|RHINOVATE|

0.2 Business Strategy

0 Woord Vooraf

In de loop der jaren is de vraag naar renovatie steeds groter geworden. Bouwgronden zijn schaars en onbetaalbaar waardoor nieuwbouw voor veel mensen onmogelijk is geworden. Rhinovate wil daarom bestaande gebouwen nieuw leven schenken met vakmanschap en aandacht voor afwerking met behoud van het authentieke karakter.

0.1 Organigram

We zijn een jong en gemotiveerd team dat u helpt bij de verwezenlijking van de meest uiteenlopende bouwprojecten. Elke project, groot of klein, wordt met even veel zorg afgewerkt. Alleen u, als bouwheer, bepaalt wat onze inbreng in uw droom is. Onze fundamentele doelstelling bestaat erin onze positie op de markt continu te verbeteren en voldoende winst te maken om de toekomst van Rhinovate veilig te stellen. Veiligheid, gezondheid, milieu en kwaliteit zijn ongetwijfeld ook belangrijke aspecten van onze bedrijfspolitiek.

3



1

Design/Analyse

|RHINOVATE|

1.1 Customer Needs 1.1.1 Voorzieningen 1 Apotheek 2 School 3 School 4 Bakkerij 5 Café 6 OCMW (Cultuurkapel Sint-Vincent) 7 Service Flats St.-Antionius 8 Wassalon 9 Café 10 TABOR 11 Bedrijfsrevisoren 12 Advocaat 13 Kinesist 14 Gerechtsdeurwaarder 15 Restaurant 16 Kapperszaak 17 Rusthuis 18 Kapperszaak 19 Kinderdagverblijf 20 Snackbar 21 Broodjeszaak 22 Basisschool 23 Babywinkel 24 Groentenwinkel 25 Eethuis 26 Apotheek 27 Krantenwinkel 28 Kapsalon 29 Tattoo – Piercing shop 30 Nachtwinkel 31 Caermersklooster (Provinciaal Centrum voor Kunst en Cultuur) 32 Café

4



|RHINOVATE|

1.1.2 Behoeften

Enkele voorbeelden:  Het ruimtelijk uitvoeringsplan voor het Acec-terrein. Hierdoor kan gestart worden met de omvorming van deze oude industriële site. Naast woningen is er plaats voor handelszaken, recreatie, een buurtpark en een groot stedelijk plein.  Het geplande woonproject in de oude gebouwen van de brandweerkazerne en de academie in de Academiestraat.  De kaaien van het oude havengebied (Handelsdok en Houtdok) worden ingericht als een nieuwe woonzone.  Aan de Rodelijvekensstraat komen serviceflats voor bejaarden.  Forse investeringen in kwaliteitsvolle sociale huisvesting. (Kongostraat, Nieuwland en aan de Stokerijstraat.  In het Huidevetterken plant de sociale huisvestingsmaatschappij ‘De Scheldevallei’ een woonproject.

Beschermen en opwaarderen van de woningen Het beschermen en opwaarderen van de woningen is een belangrijk doel van het stadsbestuur. Voldoende leefruimte en een goed onderhouden woning, liefst in een leuke woonomgeving, dragen bij tot het welzijn en de gezondheid van de inwoners. Specifiek voor deze wijk betekent dit:  Streven naar meer en betere woningen  Renovaties van de sociale woningen en de stadswoningen in de wijk, met aandacht voor woningen voor grote gezinnen. Het stadsbestuur vindt het belangrijk dat de ‘renovatiegolf’ verder gezet wordt, zowel in privéwoningen als in de sociale woningen en de stadswoningen. Aan de hand van premies en bijstand probeert men dan ook renovaties aan te moedigen en verwaarlozing en leegstand tegen te gaan. Enkele voorbeelden:  Premie voor het vernieuwen van de elektrische installatie en verwarmingsinstallatie  Stad gent geeft 3 uur gratis bouwadvies aan bouwers en verbouwers  Uitdagingen van het stadsbestuur uit om energie te besparen en zo een beloning te winnen waar de hele wijk van kan profiteren. (vb de befaamde ‘Energiewijken’)

De vraag naar sociale woningen overstijgt ruim het aanbod in deze buurt. En dit ondanks het feit dat Gent ruim dubbel zoveel sociale woningen heeft als het Vlaamse gemiddelde. Dit verklaart ook meteen waarom veel woonprojecten zich toespitsen op het creëren van sociale woningen. Door projecten zoals de ‘Oude Dokken’ en het Acec-project kan de wijk op termijn dan weer gegeerd worden door financieel sterkeren. Het is belangrijk dat de sociale mix, die nu voor interessante wisselwerkingen in de wijk zorgt, op peil gehouden wordt.

Naast deze premies en bijstand wordt ook aan de hand van sancties opgetreden tegen verwaarlozing, leegstand en huisjesmelkerij. In samenwerking met de Gentse politie en de Vlaamse Wooninspectie worden er regelmatig controles uitgevoerd op het verhuren van onbewoonbaar verklaarde woningen en huisjesmelkerij. Op vraag van de huurder kunnen woningen ook gecontroleerd worden op de normen van de Vlaamse Wooncode. Indien de huurwoning niet voldoet aan deze minimale kwaliteitsnormen kan de eigenaar aangespoord worden om noodzakelijke veiligheids- en kwaliteitswerken uit te voeren. In het slechtste geval volgt een onbewoonbaarverklaring. Nog enkele voorbeelden van sancties:  De eigenaar van een gevel die voldoende tekenen van verwaarlozing vertoont, krijgt 1 jaar tijd iets aan de situatie te doen. Indien hij 1 jaar na de kennisgave van de Stad niets ondernomen heeft, kan er een boete volgen.  Voor leegstand krijgt de eigenaar 3 jaar tijd om zijn gebouw te verhuren of te verkopen. Daarna kan een jaarlijkse boete volgen.

Groen en milieu De wijken in en rond de 19de-eeuwse gordel zijn dichtgebouwd en hebben weinig openbaar groen. De aanleg van buurtparkjes, de aanplanting van straatbomen en de ontwikkeling van groenassen en straatbossen geven een antwoord op de vraag naar meer groen en open ruimte. Daarnaast doet het stadsbestuur nog enkele grote inspanningen om het openbaar groen natuurvriendelijker te beheren. Zo bieden zij de wijkbewoners zelf de kans om aan de slag te gaan:  De inwoners kunnen een groencheque ter waarde van 25 euro aanvragen bij de stad voor de aanleg van een geveltuintje.  In het voorjaar van 2006 deed de stad een grote bebloemingsactie. Alle Gentenaars die hun gevel wilden opfleuren met een bloembak, konden een groencheque ter waarde van 12 euro krijgen.  Bij gebrek aan een grote tuin kan een groendak een mogelijkheid zijn om toch nog groen in de buurt te brengen. Daarom geeft het stadsbestuur hier voor een subsidie. (31euro/m² voor extensieve groendaken en 12.5euro/m² voor intensieve groendaken)

Betaalbare woningen De huur- en koopprijzen in de wijk zijn de laatste jaren sterk gestegen. Jonge gezinnen en sociaal zwakkeren vinden nog moeilijk een woningen tegen een aanvaardbare prijs. Het grootste probleem is dat de buurt rond de oude brandweerkazerne voor meer dan 40% is volgebouwd, in vergelijking met een gemiddelde van 11% voor de rest van Gent. Het aanbod vergroten is dus geen optie. Een van de belangrijkste taken van stad Gent om nieuwe en betaalbare woningen te creëren is de herbestemming van leegstaande panden en terreinen.

De buurtbewoners vragen ook een blijvende aandacht het milieu. Ze vragen aandacht voor lawaaihinder en luchtverontreiniging door verkeer en bedrijven. Het milieubeleid van stad Gent werkt hier aan op verschillende domeinen. Via projecten en premies, maar ook door het verlenen van een milieuvriendelijk bouwadvies en het bestrijden van sluikstort en zwerfvuil. Aangezien er nog geen normen voor geurhinder bestaan is het moeilijk de hinder op een objectieve manier

5



|RHINOVATE|

vast te stellen. Klachten met betrekking tot geurhinder worden onderzocht door de afdeling Milieutoezicht. Indien nodig kan de stad maatregelen opleggen aan de betrokken bedrijven om de geurhinder te voorkomen of te beperken.

1.1.3 Behoeftenanalyse

Verkeer

Met de Gebiedsgerichte Werking streeft stad Gent een integrale beleidsaanpak na voor alle 25 wijken en deelgemeenten. Een goede afstemming van de verschillende diensten en een actieve participatie van de bevolking staan hierbij centraal. Voor iedere wijk wordt een afzonderlijk programma opgemaakt. Dit programma schetst in grote lijnen wat de behoefte is van de wijkbewoners en wat er de komende jaren zal gebeuren in de wijk. Dit programma wordt opgesteld door verschillende verengingen, organisaties, inwoners en stadsdiensten. De opmaak van dit programma is een rechtstreeks resultaat van de beleidsvisie om te streven naar een grotere betrokkenheid van de bevolking bij het beleid.

Gebiedsgerichte werking

Sinds het opstellen van de ‘verkeersleefbaarheidsplannen’ zijn al enkele belangrijke maatregelen ingevoerd die bij de wijkbewoners in goede aarde is gevallen. De inwoners waarderen de ingevoerde zone30 en de verbeterde bereikbaarheid. Het te snel, te veel en te onveilige verkeer blijven echter nog belangrijke aandachtspunten. Ook de trillingen veroorzaakt door zwaar verkeer zorgen voor problemen. Enkele belangrijke maatregelen genomen door het stadsbestuur zijn de bouw van nieuwe verkeersplateaus in de buurt en de nieuwe voetpaduitstulping. Ook de versmalling van de weg op verschillende plaatsen heeft een positieve invloed op de verkeerssituatie. Zodra de Handelsdokbrug aangelegd is zal de hele buurt verkeersluw worden, over de timing van de brug is echter nog maar weinig bekend.

De Wijk In De Kijker In de wijk rond de oude brandweerkazerne bestaat er met de bewonersgroep ‘De Wijk In De Kijker’ een lange traditie van bewonersoverleg. Deze bewonersgroep geeft de inwoners meer informatie over hun buurt en geeft hen ook de mogelijkheid om betrokken te worden bij de ontwikkeling van de buurt. Het stadsbestuur heeft op regelmatige basis een overleg met deze bewonersgroep en probeert op deze manier in te spelen op de noden van de buurtbewoners.

Een ander probleem is de parkeerdrukte in de buurt. Het grootste probleem is dat veel buurtbewoners niet over een garage beschikken, er is dus een grote vraag naar een oplossing voor het parkeerprobleem. De blauwe zones en enkele buurtparkings hebben reeds een positieve invloed gehad op de situatie, maar er kan nog veel verbeterd worden. Horeca en winkels De wijk is vooral gekend door de sleepstraat en de Sint-Salvatorestraat met haar gezellige restaurantjes en Turkse winkels. De inwoners zien de aanwezigheid van restaurants, industriële gebouwen en de komst van de nieuwe jachthaven als een meerwaarde, maar ze menen dat er te weinig diversiteit aan handelszaken is. Er wordt voorgesteld om smaakvolle gevels meer te stimuleren en meer kleinhandel in te brengen. Het stadsbestuur probeer via bepaalde subsidies voor winkels bij te dragen tot de heropleving van de wijken. Enkele voorbeelden:  Subsidies bij gevelrenovatie  Verfraaiing van handelspanden  Subsidiëring van wonen boven winkels  Vestigingssubsidie

6



|RHINOVATE|

1.2 Analyse van het bouwblok

Gentse deelgemeenten en wijken

1.2.1 Ligging van het terrein

Sinds de fusies van 1965 en 1977 bestaat Groot-Gent uit 14 deelgemeenten.

Situering van Gent en het terrein              

Gent is de hoofdstad van de Vlaamse provincie Oost-Vlaanderen en van het arrondissement Gent in België. Gent telt ruim 235.000 inwoners (januari 2007) en heeft een oppervlakte van 156,18 km². De stad ligt aan de samenvloeiing van de Schelde en de Leie en bij het knooppunt van de E40 en de E17. Gent is rechtstreeks per autosnelweg te bereiken vanuit Brussel, Brugge, Antwerpen en Kortrijk. De R40, die rond het centrum van de stad loopt, en de R4, die verder buiten de stad om loopt vormen de ringwegen die het verkeer rond Gent leiden.

I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV

Gent Mariakerke Drongen Wondelgem Sint-Amandsberg Oostakker Desteldonk Mendonk Sint-Kruis-Winkel Ledeberg Gentbrugge Afsnee Sint-Denijs-Westrem Zwijnaarde

De oude brandweerkazerne bevindt zich in Gent zelf, dat op zijn beurt weer ingedeeld werd in 25 wijken. Deze indeling is gebeurd in het kader van de Gebiedsgerichte werking. (zie behoeftenanalyse)

Het terrein is gelegen in de wijk ‘Sluizeken-Tolhuis-Ham’, een van de meest centrale wijken van stad Gent.

De oude brandweerkazerne is gelegen in het Noorden van Gent net naast de compus Volkskliniek van het AZ Sint-Lucas. Het oude stadsgedeelte, Patershol, bevindt zich op een boogschuit van het terrein alsook het nieuwe Justitiepaleis. De situering van het terrein biedt met andere woorden veel mogelijkheden.

7



|RHINOVATE|

1.2.2 Ontsluiting van het terrein De brede straat die de zuidkant van het terrein begrenst is de Academiestraat. Een tweerichtingsstraat met aan beide zijden een breed voetpad en een parkeerverbod aan de kant van het terrein van de brandweerkazerne. Ook hier ligt geen fietspad. Aan de overkant van het terrein ligt het bekende klooster der Augustijnen. Westzijde Aan de westkant van het terrein bevindt zich de Molenaarsstraat. Een brede tweerichtingsstraat met aan beide zijden vaste parkeerplaatsen. De molenaarsstraat is een rustige straat met brede voetpaden. Er is geen fietspad.

Het terrein van de oude brandweerkazerne en de academie is langs de 4 zijden omsloten door straten. Noordzijde Ten noorden van het terrein ligt de Brandweerstraat, een weinig flatterende en smalle eenrichtingsstraat. Er is geen fietspad en het huidige voetpad is zo goed als onbestaande. Parkeren is ten alle tijde verboden in deze straat. Het deel dat uitkomt op de Molenaarsstraat is relatief breed en biedt nog enkele mogelijkheden, het deel dat uitkomt op de Sint-Margrietstraat is echter té smal om bruikbaar te zijn. (vb: als oprit). Oostzijde De oostkant van het terrein wordt begrensd door de SintMargrietstraat. Een brede tweerichtingsstraat met vaste parkeerplaatsen aan de kant tegenover het terrein. Er is een relatief breed voetpad aan beide zijden, maar geen fietspad. Aan de overzijde van de straat bevindt zich rusthuis ‘Tempelhof’. De SintMargrietstraat is de drukste baan van de 4 banen die het terrein omsluiten. Zuidzijde

8



|RHINOVATE|

1.2.3.2 Autosnelwegen

1.2.3 Transportmogelijkheden 1.2.3.1 Openbaar vervoer

Er zijn 3 opritten naar belangrijke verkeersaders in de nabije omgeving van de oude brandweerkazerne: Gent-Centrum, Gentbrugge en Gent UZ. De laatste 2 komen rechtstreeks uit op de E17. Via de oprit Gent-Centrum kunnen we ook naar de E40.

Trein Er zijn 6 stations op Gents grondgebied : Gent-Sint-Pieters, GentDampoort, Drongen, Gentbrugge, Wondelgem en Merelbeke. Gent-Sint-Pieters en Gent-Dampoort zijn gemakkelijk bereikbaar vanaf de oude brandweerkazerne met de fiets of met het openbaar vervoer.

Afstanden: Gent-Centrum: 5,6 km (circa 10 minuten) Gentbrugge: 9,3 km (circa 16 minuten) Gent UZ: 6,8 km (circa 11 minuten)

Bus en tram Gent beschikt over een uitgebreid netwerk van trams en bussen. Op de stadslijnen mag u de hele dag elke zes minuten een tram of bus van De Lijn verwachten. Tijdens de spitsuren worden er zelfs nog meer voertuigen ingezet. Bovendien zijn de uren sinds eind 2007 aangepast en rijden trams en bussen nu tot 1.15u, in plaats van 23u vroeger. Op vrijdag- en zaterdagnacht worden na de laatste bussen en trams ook nog de gratis nachtbussen ingezet die ervoor zorgen dat er in het weekend de klok rond openbaar vervoer is in Gent.

Aan de hand van bovenstaand plan is het duidelijk dat Gent een uitstekende aansluiting heeft op het Belgisch wegennet.

Het terrein bevindt zich tussen 2 belangrijke knooppunten van het openbaar vervoer binnen gent, namelijk het Rabot en de Korenmarkt. Via deze 2 punten kunnen we trams en bussen nemen naar alle punten binnen gent en veel plaatsen tot ver buiten Gent. Voor een uitgebreid netplan zie bijlage.

9

2de Professionele Bachelor Vastgoed MAKELAARDIJ Renovatieprojecten 10 Academiejaar 2007 - 2008

|RHINOVATE|

1.3 Historische nota

resultaat van de opkomende nijverheid in dit gebied tijdens de late 18de en 19de eeuw. Het was gedurende de eerste jaren van de 19de eeuw dat de mechanische katoenspinnerij een grote ontwikkeling kende. Dit ging gepaard met enkele nefaste gevolgen voor het gebied, waaronder de vrij plotse en aanzienlijke bevolkingsstijging. In 1801 telde Gent 55.161 inwoners. Dit aantal was bijna verdubbeld in 1846. In 1900 was dit reeds 160.133 inwoners. Omdat de grond zo schaars werd, werd in deze periode overal waar mogelijk gebouwd.. Zo komen we bij het ontstaan van de beluiken die Gent niet vreemd zijn. Het was geen uitzondering als men de tuinen en binnenplaatsen van oude herenhuizen volbouwde.

1.3.1 Inleiding Om een doordachte renovatie te organiseren is het van groot belang om een duidelijk beeld te hebben van de geschiedenis van het gebouw en zijn bijgebouwen. Welke delen dateren uit welke periode? Welke materialen zijn origineel en wat zijn de toevoegingen? Niet enkel het gebouw, maar ook de omgeving werd getekend door de geschiedenis. Bij een renovatie van deze omvang is de wijk en zijn verleden een onmisbaar element om het concept kracht bij te zetten. We streven naar een logische en verantwoorde herbestemming van het bouwblok. In eerste instantie graven we in het verleden van de wijk. We proberen een zo duidelijk mogelijk beeld te schetsen van de vroegere toestand en belang van de wijk.

We kunnen stellen dat in het begin van de 20ste eeuw en ook nog na de Tweede Wereldoorlog er veel veranderde door sanering en allerhande projecten in de wijk Sluizeke– Tolhuis–Ham. In de jaren '80 hoorde dit gebied samen met andere tot een herwaardering van de stad.

1.3.2 Historiek op wijkniveau

1.3.3 Bouwhistorische nota

Het bouwblok met kazerne moet men situeren binnen de wijk Sluizeken – Tolhuis – Ham. Deze wijk omvat de noordelijke wijken van het Middeleeuwse Gent. In de loop van de 13de eeuw begonnen op deze site, buiten de grote Leiebocht, de eerste voorsteden te ontstaan. Onder invloed van de stadsmagistraat werden onder andere Briel en Muide aan het stadsgebied gehecht. Na deze uitbreiding van de stad werd een tweede stadsomwalling gebouwd. Binnen deze omwalling vinden we de Dampoort en de Muidepoort. De ruggengraat van dit gebied was de Schipgracht of Moere, een oude noordelijke Leie-arm (nu Tolhuislaan), samen met de weg naar de Vier Ambachten en de Zeeschelde (nu Sleepstraat, Sint-Salvatorstraat, Voormuide, Meulestedesteenweg).

Opvallend in de industriegebouwen van Vlaanderen was dat in de eerste fase weinig aan nieuwbouw werd gedaan. Veel van de eerste bedrijven waren gevestigd in kloosters en openbare gebouwen, dit was het gevolg van de politieke situatie in deze periode. In Gent zijn heel wat voorbeelden van deze periode terug te vinden, waaronder het Augustijnenklooster aan de Augustijnenkaai. Dit pand ligt recht tegenover de brandweerkazerne. Ook het Karmelietenklooster aan de Lange Steenstraat en het bekende Gravensteen liggen op wandelafstand van de kazerne.

Dichtbij vinden we het prinsenhof. Het Prinsenhof is een historische buurt in Gent die nu vooral een woonfunctie heeft en is vooral bekend om zijn vroegere Hof ten Walle, de geboorteplaats van Keizer Karel(24 februari 1500). Het kasteel dat ooit de residentie was van de graven van Vlaanderen is nagenoeg geheel verdwenen, uitgezonderd van de noordpoort (nu het Donkere Poortje genoemd). De buurt strekt zich uit van het rabot tot aan het Gravensteen met de Lieve als natuurlijke oostgrens en de Burg- en de Rabotstraat als zuiden westgrens. De wijk werd lange tijd getekend door een slechte verhouding tussen het bevolking en bebouwbare oppervlakte. Dit als

10


|RHINOVATE|

1.4 Morfologie van de oude brandweerkazerne

1.3.4 Historiek van de oude brandweerkazerne

1.4.1 Densiteit van het bouwblok

Voorheen deed het gebouw dienst als betalende meisjesschool en kostschool. Sinds 1891 gebruikt men het gebouw als brandweerkazerne. Het gebouw is opgetrokken in rode baksteen volgens de neoromaanse stijl. Het is gebouwd op een Hvormig plattegrond en werd ontwikkeld door ingenieur-directeur van de stadswerken J. Hofman. Aanvankelijk beschikte de school over een beplante voortuin aan de straatkant en een grote achtertuin die reikte tot de Kriekerij. In 1881 volgden aanpassingswerken aan de inrichting van het gebouw en werd de rechtervleugel aan de achterzijde verlengd onder leiding van architect Ch. Van Rysselberghe.

1.4.2 Afmetingen van het bouwvolume 1.4.2.1 Voorgevel

Type: Gesloten bebouwing Bouwlagen: 4 bouwlagen

Materialen:

Achterin staat een brede voorgevel met twee bouwlagen met daarbovenop een zadeldak met leien, voorzien van vijf dakkapellen met tuitvormige bekroning. De lijstgevel met door vlakke pseudopilasters aangegeven traveel is verlicht door gekoppelde rondboogvensters, afgelijnd met arduinen booglijsten. De benedenvensters zijn vergroot tot rondboogpoorten.

Gevel: rode baksteen Voegen: wit-grijs Schrijnwerk: pvc en hout 4 poorten Dak: hellend dak, grijze leien Dakgoten: bakgoten bekleed met zink Regenpijpen: zink Dorpels en vensterbanken: arduin

De benedenverdieping is afgelijnd door een smalle fries met vier lobben onder een arduinen kordon. Boven de vensters van de tweede verdieping vindt men telkens een blinde omlijste oculus terug. Verder is er de bovenverdieping die is afgelijnd door een overhoekse baksteenfries onder een houten kroonlijst op natuurstenen consoles. Onder het schilddak zitten zijvleugels van drie travelen breed en diep.

Afmetingen: Lengte voorgevel : 62,06m Hoogte voorgevel: 14,35m

De lijstgevels zijn in gelijkaardige bakstenen opgetrokken op een natuurstenen plint voorzien van getraliede keldervensters, met uitzondering van de middentravelen aan de straatkant die opengetrokken zijn door middel van enkelvoudige rondboogvensters. Voorts is de straatgevel bekroond met een blinde bakstenen attiek, die in het midden onderbroken is voor een tuitvormige omlijste dakkapel.

1.4.2.2 Gelijkvloers en verdiepingen

Fotografisch verslag:

11


|RHINOVATE|

Gelijkvloers

Tussenverdiep

12


|RHINOVATE|

Eerste verdieping

1.4.2.3 Stelplaatsen

Bouwlagen: 3 bouwlagen Materialen: Gevel: baksteen en strook cementbepleistering Voegen: grijze voegen Schrijnwerk: pvc en hout Dak: plat dak met roofing Regenpijpen: zink Dorpels en vensterbanken: arduin Afmetingen: Hoogte toren: 22m Hoogte mast: 8,92m Hoogte gebouw: 14m

13


|RHINOVATE|

1.5 Stedenbouwkundige situatie

1.5.1.2 Ruimtelijke structuurplan Vlaanderen

1.5.1 Inventaris bestaande stedenbouwkundige voorschriften

Bestaande ruimtelijke structuur

1.5.1.1 Bestemming op het gewestplan

Het RSV duidt een aantal specifieke problemen aan in verband met de stedelijke ontwikkeling. Relevante problemen met betrekking tot het plangebied zijn de bedreiging van de woonfunctie in centrale stadsdelen; de versnippering van de open ruimte; niet optimaal ruimtegebruik in de periferie; privatisering en banalisering van de openbare ruimte; sociale segregatie; een toenemend aantal verplaatsingen; grote milieuverstoring in steden en een gebrek aan beeldwaarde van en in steden.

De zone waarin ons gebouw gelegen is, heeft op het gewestplan de bestemming van woongebied met cultureel-historische en/of esthetische waarde. Binnen dit gebied liggen gebouwen die beschermd zijn als monument of gebouwen die deel uitmaken van een bescherm stads- of dorpsgezicht of een beschermd landschap en die een cultuurhistorisch waardevol geheel vormen. In deze gebieden kunnen slechts deze bouwwerken en handelingen toegelaten worden die verenigbaar zijn met de cultuurhistorische identiteit van het gebied en de aanwezige waardevolle gebouwen. Die verenigbaarheid moet blijken uit het advies van de bevoegde overheid, gegeven na toepassing van de regelgeving inzake monumenten –en landschapszorg.

Het RSV stelt dat binnen de historische steden ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen in de woningmarkt. De aanwezigheid van de stedelijke voorzieningen (musea, culturele instellingen, onderwijsinstellingen, ...) en kwaliteitsvolle omgevingen nodigen daartoe uit. Het aantal gezinnen zal volgens het RSV in het arrondissement Gent nog sterk toenemen en de algemene trend naar kleinere gezinnen is sterk aanwezig in Gent.

Gewenste ruimtelijke structuur Relevante doelstellingen van het RSV met betrekking tot het plangebied zijn: het stimuleren en concentreren van activiteiten; het vernieuwen van de stedelijke woon- en werkstructuur door strategische stedelijke projecten; het ontwikkelen van nieuwe woontypologieën en kwalitatieve woonomgevingen; het leefbaar en bereikbaar houden door andere vormen van stedelijke mobiliteit. Het RSV wil dat het ruimtelijk beleid in de grootstedelijke gebieden gericht is op het maximaal benutten van de bestaande en toekomstige stedelijke potenties. Gent beschikt over uitzonderlijke potenties om een belangrijk aandeel van de groei inzake bijkomende woongelegenheden, stedelijke voorzieningen en ruimte voor economische activiteiten op te vangen. Enkele ontwikkelingsperspectieven (belangrijk voor het plangebied) voor de stedelijke gebieden zijn: 

 

14

Opvangen van 61% van de behoefte aan bijkomende woongelegenheden (OostVlaanderen). Het precieze aantal woningen dat in Gent gerealiseerd moet worden, zal worden aangeduid in het provinciaal structuurplan. Nastreven van minimale woningdichtheid. Differentiëren en verbeteren van de woningvoorraad.


    

|RHINOVATE|

De potenties relevant voor het plangebied van het project zijn:

Versterken van de multifunctionaliteit van de stedelijke gebieden, optimaliseren van de aanwezige dynamiek en potenties. Kantoorvoorzieningen omwille van hun hoge verkeersgeneratie zoveel mogelijk aan knooppunten van het openbaar vervoer concentreren. Gemeenschapsvoorzieningen maximaal verweven met woonfuncties. Bundelen en verweven van kleinhandel met andere functies. Optimalisering van recreatieve en toeristische voorzieningen en medegebruik van terreinen

 

In het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan wordt ook een visie geformuleerd voor bepaalde onderdelen van Oost-Vlaanderen waaronder Gent en de kanaalzone. De visie en opties die relevant zijn voor het plangebied van het project, zijn:

1.5.1.3 Provenciaal ruimtelijk structuurplan

  

In het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost Vlaanderen zijn de voornaamste problemen op provinciaal niveau aangeduid. Die problemen komen voort uit ruimtelijke, economische en sociale fenomenen die relevant zijn op provinciaal niveau.

 

Knelpunten met betrekking tot Oost-Vlaanderen als geheel (die relevant zijn voor het plangebied van het project) zijn :    

   

Prioriteit geven aan het slopen en herbouwen van woningen in de 19de-eeuwse gordel; Voldoende ruimte geven voor sociale woningbouw Een gemengde woonstructuur voorzien met grote en kleine woningen, en koop- en huurwoningen; Voldoende ruimte geven voor de bouw van nieuwe woningen; Het uitbouwen van een voorstedelijk (metro)net dat met de trein ook wordt aangesloten op het intercitysysteem en de park and ride projecten;

Algemene doelstellingen zijn de verbetering van het woningpatrimonium, het openbaar domein en de woonkwaliteit in het algemeen. ‘t Zuid biedt mogelijkheden om de ontwikkeling van de dienstsector uit te bouwen terwijl de 19de-eeuwse industriële stadsrand ruimte biedt voor stedelijke vernieuwingsprojecten.

Verouderde woningvoorraad van een algemeen slechte kwaliteit; Problemen in verband met zonevreemde en historische gegroeide bedrijven; Uitholling van de binnensteden en verdere aantasting van de open ruimte door de concentratie van kleinhandel en andere economische activiteiten langsheen de verbindingswegen; De nadelige effecten voor het leefmilieu door geluids- en geurhinder, luchtverontreiniging, ruimtebeslag en –versnippering.

Specifiek geïdentificeerde knelpunten in verband met Gent (die relevant zijn voor het plangebied van het project) zijn :  

Aanwezigheid van natuur en groen dichtbij de stad; Aanwezigheid van hoogwaardige woonmilieus.

De overbelasting van de verkeerssituatie door het economisch verkeer van andere regio’s; Plaatselijke verkeershinder door het ontbreken van schakels in weg- en spoorinfrastructuur; Een duale ontwikkeling in Gent (hoogwaardig zuiden versus problematisch noorden); De leefbaarheid van Gent wordt aangetast door overmatige concentratie van toeristische en recreatieve activiteiten (verkeerscongestie en parkeerdruk); Luchtvervuiling en verkrotting in de binnenstad; Dichtslibben van de open ruimten.

15


|RHINOVATE|

1.5.1.4 Gemeentelijk ruimtelijke structuurplan

en klassen) boven winkels, in grote complexen (waar handel steeds verplicht gemengd met woningen voorkomt) en in de woonbuurten die gelegen zijn tussen de winkelassen. Dit uit zich eveneens in het vrijwaren van rust, stilte en groen in binnengebieden; en in het behouden en creëren van semi-publieke ruimten voor woninggroepen. Voor het bekomen van een evenwichtige en doorleefde binnenstad is dit essentieel.

In dit structuurplan wordt het grondgebied van de stad opgedeeld in 7 deelruimtes. Een van deze deelruimtes is “de binnenstad”, waartoe het ‘Deel Tolhuis’ op het BPA behoort. De beleidsdoelstellingen voor de binnenstad zijn:

Mobiliteit    

Het beschermen, opwaarderen en kwantitatief opvoeren van het wonen; Het meer verankeren van kennis en cultuur in de binnenstad als gelijkwaardige functies van handel en horeca; Het gelijktijdig ontwikkelen en beheersen, door concentratie van handel en horeca op geselecteerde winkelassen en pleinen; Het verzorgen van een optimale bereikbaarheid op stedelijk, regionaal en (inter)nationaal niveau met de verschillende vervoersmodi.

Overeenkomstig het mobiliteitsplan Horizon 2010 (zie verder) wordt een optimale bereikbaarheid van de binnenstad op stedelijk en bovenstedelijk niveau nagestreefd. Cultuurhistorische waarde

Het gebied krijgt zijn structuur door verschillende conceptelementen. Hier volgt een lijst van de elementen die belangrijk zijn voor het plangebied van ons project:

De cultuurhistorische waarde van de binnenstad wordt gevrijwaard door renovatie en kwaliteitsvolle aanvullingen van de vele grote en kleine waardevolle gebouwen. Banale en storende gebouwen worden vervangen door eigentijdse architectuur op schaal van de binnenstad, waardoor een goede vermenging van historische en hedendaagse architectuur ontstaat. Dit biedt ook een meerwaarde voor het vernieuwende imago dat Gent wil uitstralen.

Sterke verweving van functies

Groenelementen

De sterk aanwezige verweving van wonen, handel en horeca, diensten, cultuur en onderwijs in relatief kleinschalige korrels worden behouden. Nieuwe functies en activiteiten passen zich hierin in en benutten leegstaande of op te waarderen panden optimaal.

Er is behoud en bescherming van de meestal kleinschalige groenelementen aan het water en in de binnengebieden, veelal in de particuliere tuinen. Daarbovenop wordt een actief, versterkend groenbeleid in de binnenstad gevoerd, met een groene uitbouw van de diverse groenassen onder meer door het vergroten van het openbaar karakter en van de zichtbaarheid van het groen, een gerichte inbreng van groen in straten en pleinen en het stimuleren van privé-groen op koeren, daken en terrassen.

Handel en horeca Ontwikkeling van handel en horeca ondersteunt het stadsbezoek aan Gent dat in belangrijke mate in de historische binnenstad is geconcentreerd. Het biedt de inwoners van Gent en van de regio een kwaliteitsvol winkelalternatief voor shoppingcentra buiten de stad en een aanbod dat complementair is aan dat van baanwinkels. Passende bouwmogelijkheden, een goede bereikbaarheid en een aantrekkelijk openbaar domein ondersteunen deze ontwikkeling.

1.5.1.5 Ruimtelijke Uitvoeringsplan (RUP)

Sinds de goedkeuring van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen in 1997 voert de Vlaamse overheid actief een ruimtelijk beleid om enerzijds de stedelijke gebieden te versterken en anderzijds de open ruimte te bewaren. Om ervoor te zorgen dat de toekomstige ontwikkeling van de steden op een ruimtelijk verantwoorde manier gebeurt, neemt de Vlaamse overheid al deze gebieden zorgvuldig onder de loep. Zij gaat na waar er in het gebied mogelijkheden zijn voor woonwijken, industriegebieden, recreatie, infrastructuur, groenbuffers, et cetera. Vervolgens stelt zij een ruimtelijk uitvoeringsplan op om de stedenbouwkundige voorschriften en de bestemmingen op het terrein aan te passen aan de gewenste ontwikkelingen. Op 10 november 2005 stelde de Vlaamse Regering het uitvoeringsplan voor Gent principieel vast. Nu wacht het plan op advies van de Raad van State. Eens het plan dan effectief van kracht is, veranderen de stedenbouwkundige voorschriften voor een totale oppervlakte van 3000ha,

Tegelijk wordt ze beheerst om een eenzijdige rol en sfeer in de binnenstad te vermijden, het wonen kansen te geven en een overaanbod aan horecazaken te vermijden. Het aanwezige en bijkomende culturele aanbod aan musea, theater, film en muziek wordt verspreid over de binnenstad (en de cultuurcluster) binnen aanvaardbare wandelafstanden van de grote publiekstrekkers. Wonen Het beschermen en het kwantitatief en kwalitatief opvoeren van het wonen in de drukke binnenstad uit zich in het effectief realiseren van woningen (zo mogelijk van verschillende types

16

2de Professionele Bachelor Vastgoed MAKELAARDIJ Renovatieprojecten

|RHINOVATE|

17 Academiejaar 2007 - 2008

verspreid over het grondgebied van de gemeenten Gent, Lochristi, Destelbergen, Laarne, Melle, Merelbeke, De Pinte, Sint-Martens-Latem, en Evergem. De gemeentelijke RUP’s zullen langzamerhand al de vroegere gewestplannen en bijzondere plannen van aanleg (BPA's) vervangen. Voor de site die we dienen te herbestemmen is echter nog het BPA nr.117 ‘Binnenstad - Deel Tolhuis’ van kracht. Er is dus nog geen RUP van toepassing op de site en de omgeving van ons gebouw. LEGENDE Regionale bedrijfszone

valleigebieden

Multifunctionele zone met cluster van detailhandel Stedelijke agglomeratie met voorstedelijke kernen Grootstedelijke multifunctionele ontwikkelingspool Stedelijke groenassen

Grootstedelijke assen van het openbaar vervoer stations

groenpolen

R4/ grootstedelijke verdeelweg

spoorlijnen

schakelpunten

Regionale bosontwikkeling

Op het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “afbakening grootstedelijk gebied Gent” is dus zowel een afbakeningslijn als een overzicht van de verschillende deelprojecten weergegeven. Let wel, dit afbakeningsplan is geen gebiedsdekkend plan. Die bepaalde gebieden waarvoor de bestaande verordenende plannen niet in overeenstemming zijn met de opties in de deelprojecten worden in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opgenomen. Dit betekent dat voor de overige gebieden de bestaande verordenende voorschriften in het gewestplan, het algemeen plan van aanleg (APA) of bijzonder plan van aanleg (BPA) van toepassing blijven en de basis blijven vormen voor de beoordeling van aanvragen van bouwvergunningen. Hier is de gewenste ruimtelijke structuur voor de zone Gent, zoals ze in opdracht van de Vlaamse regering is vastgelegd, overzichtelijk in kaart gebracht.

17


|RHINOVATE|

1.5.1.6 Bijzonder plan van aanleg (BPA)

De opgelegde beperkingen zijn trouwens per pand van toepassing. Gezien de aard van het renovatieproject onderstrepen we hierbij dat een bouwproject dat als één geheel geconcipieerd wordt en waarbij eventueel verschillende panden worden vervangen, voor de toepassing van de vermelde beperkingen als één pand beschouwd moeten worden.

De bepalingen van Klasse 1 betreffende de bestemmingen van tuinstrook en binnenkern voegen nog een aantal beperkingen toe, meer bepaald voor constructies op de binnenkern. Zo kunnen woningen slechts toegestaan worden op de binnenkern voor zover deze binnenkern globaal op een stedenbouwkundig verantwoorde wijze ontsloten en ingericht kan worden. Winkels, kantoren en diensten, hotels en horeca kunnen slechts toegestaan worden op de binnenkern voor zover de daar gesitueerde constructies functioneel in relatie staan met het hoofdgebouw en mits de eerder vermelde beperkingen op de bruto vloeroppervlakte. Ook is het nuttig om weten dat autobergplaatsen op de binnenkern toegelaten zijn.

De referentiehoogte, dit is het equivalent voor het aantal nieuwbouwlagen, verschilt naargelang de aangrenzende straatzijde. Zo bedraagt de referentiehoogte in de Academiestraat en de SintMargrietstraat vier nieuwbouwlagen, terwijl dat voor de straatwanden in de Molenaarsstraat en de Brandweerstraat respectievelijk slechts drie en twee bouwlagen is.

BPA.117 - fragment Dit is een fragment uit het Bijzonder Plan van Aanleg nr.117 ‘Binnenstad - Deel Tolhuis’ waarop de bestemming van de ‘brandweersite’ volledig in kaart is gebracht. De site staat gekwalificeerd als zone bestemd voor gemeenschapsuitrusting en ze behoort tot Klasse 1 wat betreft de bestemmingen van tuinstrook en binnenkern.

Verder zien we dat het donkergekleurde stuk van de Molenaarsstraat gemarkeerd staat als zone met hoge stadslandschappelijke waarde. De gebouwen die ingesloten liggen tussen dat stuk van de Molenaarsstraat en de G1-site zijn gekwalificeerd als Zone A voor woningen. Ook behoren ze tot Klasse 2 voor tuinstrook en binnenkern. De toegelaten bestemmingen van de hoofd- en bijgebouwen binnen een zone bestemd voor gemeenschapsuitrusting zijn woningen, gemeenschapsuitrustingen zowel op buurtniveau als op stedelijk niveau, en andere overheidsdiensten. Onder voorbehoud zijn ook winkels, kantoren en diensten, horeca en hotels mogelijke bestemmingen. Voorwaarde is dan wel dat ze beperkt blijven tot maximum 50% van de bruto vloeroppervlakte. Verzorgende bedrijven en nietverzorgende bedrijven zijn niet toegestaan.

18


1.5.1.7

|RHINOVATE|

Beleidsakkoord stad Gent

Bij aaneengesloten bebouwing moeten de constructieve elementen die uitspringen voorbij de rooilijn, 60cm van de zijdelingse perceelsgrenzen verwijderd blijven.

Stad Gent eist voor bouwprojecten waar 50 of meer woongelegenheden worden voorzien, dat 20% hiervan sociale woongelegenheden zijn.

Op gemotiveerd verzoek van de bouwheer kan de vergunningverlenende overheid een afwijking van deze voorschriften toestaan.

1.5.1.8 Algemeen bouwreglement stad Gent

Artikel 10 Gescheiden afvoerstelsels voor afval- en hemelwater

Stedenbouwkundige verordening:

§1 Verplichting tot aanleg van een gescheiden afvoerstelsel

De stedenbouwkundige verordening bevat een aantal voorschriften die uitsluitend van toepassing zijn op het grondgebied van de stad Gent. Aan die specifiek gestelde voorwaarden moet het project voldoen om een stedenbouwkundige vergunning te kunnen verkrijgen. Zo dient men voor het vellen van bomen en voor de wijziging van de hoofd- of nevenbestemming van een gebouw naar de functie horeca een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen. Bij het niet naleven van deze voorwaarde wordt een bouwovertreding begaan. Al de voorwaarden waaraan een bouwproject dient te voldoen, vindt men terug in het stedelijk bouwreglement onder de vorm van artikels.

Bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater aangepast wordt, is de bouwheer verplicht een privaat gescheiden afvoerstelsel voor afvalwater en hemelwater te voorzien. Artikel 12 Hemelwaterput §1 De verplichting tot plaatsing van een hemelwaterput Onverminderd de bepalingen van de bouwverordening inzake hemelwaterputten vastgesteld bij besluit van de Vlaamse Regering van 29 juni 1999 moet elk gebouw, zowel bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, als bij verbouwingen aan het gelijkvloers en/of aan de kelder waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden, voorzien zijn van een hemelwaterput.

Overzicht van de voornaamste artikels: Artikel 4 Functiewijziging naar horeca Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning de hoofd- of nevenfunctie van een onroerend bebouwd goed geheel of gedeeltelijk wijzigen naar de functie horeca.

De verplichting tot het plaatsen van een hemelwaterput geldt niet voor gebouwen waar gebruik van hemelwater niet mogelijk is bij gebreke aan sanitaire voorzieningen of andere toepassingsmogelijkheden van hemelwater.

Artikel 5 Gevelmuren De gevelmuren die tegen de rooilijn worden opgetrokken, moeten onder het trottoirpeil een diepte hebben van ten minste anderhalve meter, zodat er zonder gevaar voor de stabiliteit van het gebouw uitgravingen op de openbare weg kunnen worden verricht tot op deze diepte.

De vergunningverlenende overheid kan de bouwheer vrijstellen van de verplichting tot het plaatsen van een hemelwaterput, indien de plaatsing technisch niet mogelijk is. §2 Minimumvereisten van de hemelwaterput

Artikel 7 Uitsprongen boven het maaiveld waardoor de binnenruimte van een gebouw vergroot wordt

In geval van nieuwbouw, al dan niet na slopen, moet de volledige dakoppervlakte op de hemelwaterput worden aangesloten.

Dit artikel is enkel van toepassing op constructieve elementen van een gebouw die uitspringen ten opzichte van het gevelvlak, al dan niet over de volledige breedte van de gevel, waarbij de binnenruimte van dat gebouw vergroot wordt. Tot op een hoogte van 3m boven het peil van het trottoir of van de openbare weg mogen geen constructieve elementen uitspringen voorbij de rooilijn. Boven deze hoogte mogen constructieve elementen maximum 60cm uitspringen voorbij de rooilijn, en moeten zij minimum 60cm (horizontaal gemeten) van de trottoirrand verwijderd blijven.

In geval van verbouwing moet minstens de helft van de dakoppervlakte van het volledige gebouw op de hemelwaterput worden aangesloten.

19


|RHINOVATE|

Artikel 14 Verplichting tot het beperken en het vertragen van de afvoer van hemelwater naar het openbaar domein

functie moet betreden worden. Deze verplichting geldt enkel bij verbouwingen die tot gevolg hebben dat de indeling van het gelijkvloers kan worden aangepast.

Bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, bij verbouwing of uitbreiding van een gebouw waarbij een totale verharde oppervlakte (met inbegrip van de dakoppervlakte) tot stand komt van meer dan 300m2, en bij aanleg van verharde oppervlaktes van in totaal meer dan 300m2, moet de afvoer naar het openbaar domein van het hemelwater afkomstig van de verharde oppervlaktes maximaal beperkt en vertraagd worden.

De verplichting vervalt - zowel bij nieuwbouw als bij verbouwingen - indien de gevelbreedte van het gebouw, op de rooilijn gemeten, minder dan vijf meter bedraagt. Artikel 18 Bereikbaarheid van bovenverdiepingen Bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, en verbouwing moet de bereikbaarheid van iedere bouwlaag van het gebouw via een vaste binnentrap verzekerd zijn.

Het niet meer afvoeren of het beperken van de afvoer van hemelwater naar het openbaar domein geschiedt door de afvoer op het eigen terrein via doorlaatbare verhardingen, via infiltratie in de bodem, via grachten en vijvers, of door de plaatsing van groendaken.

Artikel 24 Gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen

Het vertragen van de afvoer van hemelwater naar het openbaar domein geschiedt door de plaatsing van buffers, zoals infiltratievoorzieningen, groendaken, ondergrondse of bovengrondse buffertanks, of door andere buffertechnieken zoals de aanleg op het eigen terrein van een vijver of gracht met bufferend vermogen.

Iedere meergezinswoning moet beschikken over een afzonderlijke gemeenschappelijke bergruimte voor minstens evenveel fietsen als er woonentiteiten zijn. De gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen moet vanaf de openbare weg goed toegankelijk zijn. Deze bergruimte moet bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte.

De efficiëntie van de door de bouwheer voorgestelde methodes om de afvoer van hemelwater te beperken en te vertragen, moet aangetoond worden aan de hand van een begeleidende nota die gevoegd wordt bij het aanvraagdossier, waarbij maatregelen tot beperking van de afvoer naar het openbaar domein voorrang hebben op maatregelen die een louter vertragende werking hebben.

De gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen moet een minimum oppervlakte van 1m2 per woonentiteit bezitten. Artikel 26 Toegankelijkheid van meergezinswoningen voor personen met een verminderde beweeglijkheid, inzonderheid rolstoelgebruikers

Artikel 16 Garage en garagepoorten De stedenbouwkundige voorschriften van dit artikel zijn van toepassing op nieuwbouw, al dan niet na slopen, en op verbouwing, met dien verstande dat bij verbouwing enkel de verbouwde gedeelten in aanmerking worden genomen.

Een garage mag niet rechtstreeks uitgeven op een kamer, studio of appartement. Een garage van een eengezinswoning mag niet rechtstreeks uitgeven op een keuken, woonkamer, badkamer of slaapkamer.

Zowel bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, van een meergezinswoning ongeacht het aantal woonentiteiten, als bij verbouwing of opdeling van een of meer al dan niet samengevoegde gebouwen tot een meergezinswoning met 10 of meer woonentiteiten, moet de toegankelijkheid tot iedere individuele woonentiteit aan volgende voorwaarden voldoen:

Het is verboden een garagepoort te plaatsen in de voorgevel van een gebouw dat deel uitmaakt van een gesloten gevelrij, wanneer de breedte van het perceel, gemeten op de grens met de openbare weg, smaller is dan zeven meter.

- Een hellend vlak is voorzien aan minstens één gemeenschappelijke toegangsdeur die op het gelijkvloers toegang verschaft tot het woongedeelte van het gebouw, met een helling van maximum 5 % over een lengte van maximum 10m;

Artikel 17 Rechtstreekse toegang tot elke functie in gebouwen met meer dan één functie Bij nieuwbouw, al dan niet na slopen, van een gebouw waar meer dan één functie wordt voorzien, moet elke functie bereikbaar zijn zonder dat een andere functie moet betreden worden.

- Alle buiten- en binnendeuren tot en met de voordeur van de woonentiteit hebben een doorgangsbreedte van minimum 90cm;

Bij verbouwingen van het gelijkvloers van een gebouw waarin meer dan één functie aanwezig is of wordt voorzien, moet elke functie bereikbaar zijn of gemaakt worden zonder dat een andere

- De vrije doorgangsbreedte van de gangen, sassen en overlopen bedraagt minimum 1,5m, de slingerkromme van de deuren niet inbegrepen.

20


|RHINOVATE|

De vergunningverlenende overheid kan afwijkingen toestaan van de bepaling inzake het hellend vlak naar de toegangsdeur:

Artikel 29 Appartement en eengezinswoning De minimum vloeroppervlakte van de woonkamer in een appartement/eengezinswoning bedraagt 14m2, indien een afzonderlijke keuken aanwezig is, en 18m2 indien dat niet zo is.

- indien het hellend vlak omwille van de ligging van het bestaande gebouw op het openbaar domein moet worden aangelegd, en

Indien een afzonderlijke keuken aanwezig is, moet deze een minimum vloeroppervlakte hebben van 6m2.

- indien de aanleg van het hellend vlak op het openbaar domein niet kan worden toegestaan om redenen van openbaar nut.

Een appartement/eengezinswoning moet minstens één slaapkamer bezitten met een minimum vloeroppervlakte van 10m2. De minimum vloeroppervlakte van eventuele overige slaapkamers bedraagt 6,5m2.

Artikel 27 Kamer - kamerwoning De minimum totale vloeroppervlakte van een kamer bedraagt 12m2. Per voorziening (een kookruimte, bad/douche of wc) die toegevoegd wordt in de kamer bedraagt de minimum totale vloeroppervlakte 3m2 meer.

De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de woonkamer, de keuken en de slaapkamer mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5m en bij verbouwing van bestaande woningen niet lager zijn dan 2,20m, behoudens voor dat deel van het lokaal dat de opgelegde minimum vloeroppervlakte overtreft.

Bij gebrek aan een kookruimte in minstens één kamer, moet de kamerwoning beschikken over een gemeenschappelijke keuken met een minimum vloeroppervlakte van 8m2.

Artikel 30 Natuurlijke verlichting Bij gebrek aan een wc in minstens één kamer, moet de kamerwoning per begonnen groep van vier kamers zonder wc, beschikken over één wc.

Een kamer en een studio moeten daglicht ontvangen. In een appartement en een eengezinswoning moeten de woonkamer, de keuken en de slaapkamer daglicht ontvangen. Deze daglichten moeten cumulatief aan volgende voorwaarden voldoen:

Bij gebrek aan een douche/bad in minstens één kamer, moet de kamerwoning per begonnen groep van vier kamers zonder een douche/bad, beschikken over één badkamer of doucheruimte.

- uitmonden in de open lucht; De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van een kamer mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5m en bij verbouwing van bestaande gebouwen niet lager zijn dan 2,20m, behoudens voor dat deel van de kamer dat de opgelegde minimum totale vloeroppervlakte overtreft.

- voor een studio en een kamer moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de totale vloeroppervlakte van het lokaal bedragen;

De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de keuken mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5m en bij verbouwing van bestaande gebouwen niet lager zijn dan 2,20m, behoudens voor dat deel van de keuken dat de opgelegde minimum vloeroppervlakte overtreft.

- voor een keuken en een woonkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/10 van de totale vloeroppervlakte van de keuken of de woonkamer bedragen, met een minimum van 1m2;

Artikel 28 Studio De minimum totale vloeroppervlakte van een studio bedraagt 30m2.

- voor een slaapkamer in een appartement of een eengezinswoning moet de totale oppervlakte van het daglicht minimum 1/15 van de totale vloeroppervlakte van de slaapkamer bedragen, met een minimum van 1m2.

De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de studio mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5m en bij verbouwing van bestaande gebouwen niet lager zijn dan 2,20m, behoudens voor dat deel van de studio dat de opgelegde minimum totale vloeroppervlakte overtreft.

Worden niet meegerekend voor de berekening van de oppervlakte: de daglichten in een scheidingsmuur, de vensters of openingen die uitgeven hetzij op een area, hetzij op een overdekte ruimte, zelfs wanneer het dak ervan het daglicht laat binnendringen. Het plafond van een kelder die gebruikt wordt als woonkamer, keuken of slaapkamer van een eengezinswoning of van een appartement, of die gebruikt wordt als kamer of als studio, moet steeds minimum 1m boven het maaiveld gelegen zijn.

21


|RHINOVATE|

Artikel 31 Bereikbaarheid van woonentiteiten - Bij een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning waarbij het aantal woonentiteiten wijzigt, moeten zowel op het plan dat de bestaande toestand weergeeft, als op het plan dat de gewijzigde toestand weergeeft, de woonentiteiten en de gemeenschappelijke delen aangeduid worden.

Elke woonentiteit moet rechtstreeks toegankelijk zijn vanaf de openbare weg. Met ‘rechtstreeks toegankelijk’ wordt bedoeld dat de woonentiteit vanaf de openbare weg kan betreden worden via een circulatieruimte (binnen of buiten het gebouw) die geen deel uitmaakt van een andere woonentiteit. De toegang mag niet uitsluitend gebeuren via een afgesloten autobergplaats.

- Bij een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning waarbij een gedeelte van het gebouw wordt gewijzigd naar de functie horeca, moeten de overige functies in het pand en op het perceel, en de wijze waarop deze functies rechtstreeks vanaf de openbare weg bereikbaar zijn, op het plan worden vermeld en aangeduid.

Artikel 32 Parkeerplaatsen voor personen met een handicap Van zodra een parkeerruimte wordt aangelegd met 10 of meer parkeerplaatsen, moet minstens 5% van de plaatsen, met een absoluut minimum van 1 plaats, worden ingericht met minimumafmetingen van 3,5m breed en 5m lang.

- Bij een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning waarbij een afvoerstelsel van afvalwater of hemelwater moet worden voorzien, moet het rioleringsplan een gedetailleerde weergave bevatten van het gescheiden afvoerstelsel van afvalwater en hemelwater, met aanduiding van het tracé van de afvoerbuizen, de diameter, de hellingsgraad, het gebruikte materiaal, en het aansluitingspunt of lozingspunt van beide stelsels aan de grens met het openbaar domein, alsook van de ligging en de afmetingen van de hemelwaterput, en van de ligging van de individuele voorbehandelinginstallatie voor afvalwater (IBA). Indien wordt aangesloten op het openbare rioolstelsel moeten de ligging en het hoogtepeil van de afvoerbuizen ter hoogte van de grens met het openbaar domein worden weergegeven.

Artikel 36 Aanvraagdossier Onverminderd de bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 4 november 1997 tot vaststelling van de samenstelling van het dossier voor de aanvraag om een bouwvergunning, moet het aanvraagdossier aangevuld worden met de volgende bijkomende documenten of gegevens: - een begeleidende nota ‘geluids- en geurhinder’ bij een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning die een horecazaak tot voorwerp heeft. In de begeleidende nota moet aangegeven worden welke maatregelen de bouwheer voorziet om geluidshinder en reukhinder voor de omwonenden te voorkomen of te beperken.

1.5.2 Inventaris van bestaande en geplande groenvoorzieningen 1.5.2.1 Groenassen

- een begeleidende nota ‘maximaal gebruik van hemelwater’ bij een aanvraag tot nieuwbouw, al dan niet na slopen, of tot grondige verbouwing van een gebouw, met uitzondering van eengezinswoningen.

Om de aanwezigheid van natuur en groene zones dichtbij de stad verder uit te bouwen ontwikkelde de Stad Gent een Gemeentelijk Natuur Ontwikkelingsplan (GNOP). Dit plan vormt een kader voor de ontwikkeling van de natuur en het werd in 1996 door de gemeenteraad goedgekeurd. Met dit initiatief stimuleert en ondersteunt Gent ondermeer projecten die een belangrijke impact hebben op het ontwikkelen van meer groen in de stad.

- een aanvraag tot vrijstelling van de verplichting een hemelwaterput te plaatsen indien de bouwheer wenst aan te tonen dat de plaatsing van een hemelwaterput technisch onmogelijk is.

Dergelijke plannen en initiatieven tonen aan dat algemeen de perceptie heerst dat een leefbare stad vooral een stad is waar er voldoende groen is om tot rust te komen, te spelen of van de natuur te genieten. Dit wel echter niet zeggen dat er zomaar her en der bomen dienen geplant te worden zonder dat daar goed over nagedacht is. De aanleg van dergelijke groene elementen dient gericht te gebeuren.

- een begeleidende nota betreffende ‘het beperken en vertragen van hemelwater’ bij aanvragen waarbij een totale verharde oppervlakte tot stand komt van meer dan 300m2. - bij een aanvraag tot slopen van een gebouw: een plan van de bestaande toestand van het te slopen gebouw en van de niet bebouwde oppervlakte, met vermelding van al de afmetingen die noodzakelijk zijn om te bepalen of het gebouw een te beschermen eengezinswoning is, zoals omschreven in artikel 1 van deze verordening.

Om uiteindelijk de gewenste natuurlijke structuur te bekomen, moet dus wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Enerzijds moet er voldoende ruimte zijn om de natuur te laten ontwikkelen en functioneren en anderzijds moeten verschillende eenheden met elkaar verbonden worden.

Artikel 37 Minimumvereisten van de plannen De plannen bij het aanvraagdossier moeten aan de volgende minimumvereisten voldoen:

22


|RHINOVATE|

Onder die gewenste natuurstructuur zijn reeds een aantal specifieke elementen geïdentificeerd, zoals de natuurassen, de groene ring, een ecologische gebufferde zone in Gent-Noord en een aantal groenassen. Al deze groenpolen dienen zoveel mogelijk verbonden te worden door een groene ring die grotendeels de R4 volgt. Die groene ring vormt een te versterken kraal van randstedelijke groenzones aan beide zijden van de ringvaart en de R4 en van hieruit moeten groenassen als groene vingers de stad binnendringen. Zo ontstaan verbindingen tussen de versteende stad en de natuur in de rand van Gent. De vier groenpolen die aan bescherming en uitbreiding toe zijn in het nieuwe ruimtelijke structuurplan zijn: de Vinderhoutsebossen (Mariakerke – Lovendegem) het Oud Vliegveld (Oostakker – Lochristi) de Gentbrugsmeersen (Gentbrugge – Destelbergen) de Kastelensite Zwijnaarde (Zwijnaarde – De Pinte) Uit deze verzamelde elementen blijkt dus ten volle dat er een actief, versterkend groenbeleid in de binnenstad wordt gevoerd, met een groene uitbouw van de diverse groenassen onder meer door het vergroten van het openbaar karakter en van de zichtbaarheid van het groen, een gerichte inbreng van groen in straten en pleinen en het stimuleren van privé-groen op koeren, daken en terrassen.

23


|RHINOVATE|

1.5.2.2 Parken

1.5.3 Inventaris bestaande parkeerplaatsen/huidige parkeerdruk

Een mooi voorbeeld van het actieve groenbeleid van de stad Gent is het park van 5ha dat naast het nieuwe Justitiepaleis aan het Rabot zal komen te liggen. Dit park, naar een ontwerp van de Parijse landschapsarchitect Desvigne, moet de wijk de nodige groene ruimte bieden, maar zal ook plaats bieden voor sport & spel. Verder worden er in het centrale deel van het park ook jeugdlokalen en een fuifzaal voorzien. Die zullen echter ondergronds worden gebouwd om zoveel mogelijk park over te houden. Eens het park is voltooid, is het de bedoeling dat het een groene verbinding gaat vormen tussen de Rabotwijk en de Blaisantvest. In die zin is het Rabotpark een van de belangrijkste schakels in het stadsvernieuwingsproject Bruggen naar Rabot.

Mobiliteit is een problematiek waar heel veel mensen mee bezig zijn, getuige de vele studies hieromtrent. Zo bleef ook de stad Gent niet bij de pakken zitten en werd er een heus mobiliteitsplan opgesteld. Dit mobiliteitsplan, Horizon 2010 gedoopt, is ondertussen goedgekeurd door de gemeenteraad en het bouwt verder op een provinciale studie met betrekking tot specifieke verkeers- en vervoersproblemen in het Gentse. Enkele van die geïdentificeerde problemen die specifiek van toepassing zijn op het plangebied van ons project zijn ondermeer storend doorgaand autoverkeer doorheen de binnenstad en vooral het storend onevenwicht tussen de beperkte publieke parkeerruimte en de vraag naar parkeerplaatsen in het centrum. Vandaar dat het invoeren van een parkeerplan en parkeersignalisatie een belangrijk deel van het mobiliteitsplan vormt. Als we even naar de buurt van de projectsite kijken, zien we dat autobestuurders momenteel betalend kunnen parkeren. Buurtbewoners krijgen evenwel een bewonerskaart en kunnen zo de beschikbare parkeerplaatsen gratis gebruiken. Er is evenwel een tekort aan dergelijke parkeerplaatsen en als we even verder rond kijken dan zien we dat er in de buurt eigenlijk maar drie grote parkings zijn, namelijk: Parking Tichelrei Parking Ramen Parking Vrijdagmarkt Vlakbij is er ook een hospitaal, het Algemeen Ziekenhuis Sint-Lucas. Bij dit ziekenhuis zijn er ook wel een aantal parkings beschikbaar, maar die zijn allemaal voorzien voor bezoekers, werknemers, artsen en verpleegkundigen van het ziekenhuis zelf en natuurlijk niet voor het openbaar publiek. Gezien er momenteel reeds een aanzienlijke parkeerdruk heerst in de wijk, lijkt het ons aangewezen om bij ons project ook oplossingen aan te reiken voor dit probleem en dus ook nieuwe parkeerplaatsen te creëren.

1.5.2.3 Speelpleinen

Een stad moet natuurlijk niet enkel een aantrekkelijke omgeving zijn voor volwassenen. Ook voor kinderen moet Gent leefbaar zijn en blijven, vandaar dat de stad veel belang hecht aan het inrichten en onderhouden van leuke, maar ook veilige speelterreinen. Veel speelruimtes liggen midden in parken en groenzones. De groendienst staat dan ook in voor het ontwerp en onderhoud van die speelterreinen in de parken. In de nabije omgeving van ons project liggen enkele speelterreinen voor kinderen, namelijk in de: Kolveniersgang; speelterrein Woongroen, voor kinderen van 0-12 jaar Opgeëistenlaan; speelterrein Woongroen, voor kinderen van 0-6 jaar Sluizekenkaai; speelterrein Buurtpark, voor kinderen van 0-6 jaar.

24


|RHINOVATE|

1.5.4 Kadastrale gegevens

1.5.5 Visie Monumentenzorg

Voormalige brandweerkazerne:

De voormalige brandweerkazerne is op zich niet beschermd, dus legt de Dienst Monumentenzorg geen bijkomende beperkingen op voor deze site. Er zijn echter wel twee belendende panden die wel beschermd zijn als monument, namelijk:

Gemeentenaam: GENT Gemeentenummer: 44021 Kadgemnr.: 44021 Percid: 44021_A_0252_L_000_00 Plannummer: N101A020 Volgnummer: 762660 Sectie: A Grondnummer: 252 Exponent: L



Gebouwen in de nabije omgeving: het VREDESHUIS, Sint-Margrietstraat 9 Gemeentenaam: GENT Afdeling: 1 Sectie: A Grondnummer: 302 Exponent: B de KONINKLIJKE ACADEMIE VOOR SCHONE KUNSTEN, Academiestraat 2 Gemeentenaam: GENT Afdeling: 1 Sectie: A Grondnummer: 250 Exponent: H het KLOOSTER DER PATERS AUGUSTIJNEN, Academiestraat 1 Gemeentenaam: GENT Afdeling: 1 Sectie: A Grondnummer: 291 Exponent: N

25

de KONINKLIJKE ACADEMIE VOOR SCHONE KUNSTEN, Academiestraat 2




|RHINOVATE|

het VREDESHUIS, Sint-Margrietstraat 9



het KLOOSTER DER PATERS AUGUSTIJNEN, Academiestraat 1

De gebouwen in kwestie zijn te herkennen aan het blauwwitte logo dat aan de gevel prijkt. Bij de ontwikkeling van ons project zullen we dus rekening moeten houden met de status van deze gebouwen en de regelgeving van de Dienst Monumentenzorg.

26


|RHINOVATE|


1.6 Schatting

Gebruik makend van de gemiddelde prijs komt de prijs dus op €864 675 euro voor het stuk bouwgrond waarop de brandweerkazerne gebouwd is + het binnenplein.

1.6.1 Waardebepaling bouwgrond

1.6.1.2 Waardebepaling aan de hand van vergelijkingspunten

Bij het bepalen van de prijs gaan we te werk op 2 manieren. Enerzijds berekenen we de waarde aan de hand van een gemiddelde prijs in Gent. Anderzijds zoeken we vergelijkingspunten met ongeveer dezelfde eigenschappen en berekenen we daaruit een gemiddelde prijs die we vervolgens gaan toepassen op ons stuk grond. We doen het op 2 manieren om eventuele extreme afwijkingen te kunnen uitsluiten.

Zoals eerder gezegd geeft een gemiddelde prijs niet altijd een juist beeld over de werkelijke waarde aangezien met bepaalde waardebepalende factoren geen rekening gehouden wordt. Een vaak toegepaste methode die wel rekening houdt met deze factoren is deze waarbij men gebruik maakt van vergelijkingspunten. Jammer genoeg is het vinden van vergelijkingspunten in dit geval geen gemakkelijke opgave. Bouwgrond gelegen in de 19de eeuwse gordel van een grootstad is niet bepaald een onroerend goed dat geregeld verhandeld wordt aangezien deze vaak al bebouwd zijn.

1.6.1.1 Waardebepaling aan de hand van de gemiddelde prijs

De federale overheidsdienst Economie houdt jaarlijkse statistieken bij van alle verkochte onroerende goederen in België. Deze cijfers worden vervolgens gerangschikt per gewest, provincie, arrondissement en gemeente.

Stad

Jaar

Type

GENT GENT GENT GENT GENT GENT GENT GENT

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Bouwgronden Bouwgronden Bouwgronden Bouwgronden Bouwgronden Bouwgronden Bouwgronden Bouwgronden

Aantal transacties 276 211 202 195 243 256 233 189

Totaal in Euro 21.106.774 19.910.368 16.747.811 18.599.011 21.812.072 26.389.415 34.139.050 33.840.236

Volgende 3 vergelijkingspunten werden gevonden in de notariële databank. Gemeente Gent Gent Gent

Totale Gemiddelde oppervlakte prijs/m² 281.664 74,9 280.173 71,1 221.655 75,6 177.633 104,7 177.389 123,0 169.469 155,7 184.764 184,8 185.769 182,2

Straat Paardestraat Puinstraat Stormvogelstraat

Type Bouwgrond Bouwgrond Bouwgrond

Oppervlakte 107m² 104m² 442m²

Prijs €18 125 €18 500 €78 548

Prijs/m² €169/m² €178/m² €177/m²

Gemiddelde prijs per m² = 175 euro De prijs die we bekomen via de vergelijkingspunten ligt een klein beetje lager dan de gemiddelde prijs in Stad Gent volgens het FOD Economie.

€175 x 4 725m² = €826 875 1.6.1.3 Conclusie

Aangezien in Stad Gent, in tegenstelling tot de vele kleinere gemeenten, een groot aantal transacties van bouwgrond plaatsvindt zijn de gemiddelde prijzen ook betrouwbaarder. Het grootste hekelpunt aan dit soort cijfers is dat er geen rekening gehouden wordt met de grootte, ligging, vorm en andere belangrijke waardebepalende factoren van de grond. De gemiddelde prijs is dus eerder een indicatie.

De vergelijkingspunten die werden bekomen via de notariële databank dateren van 2005. Dat zou meteen ook de iets lagere prijs kunnen verklaren. We kunnen er dus van uitgaan dat de prijs die werd bekomen via de gegevens van de FOD Economie redelijk precies is. Hieruit concluderen we dat de prijs van de bouwgrond ongeveer €865 000 bedraagt.

Uit de tabel van de laatste 7 jaar blijkt dat de prijs de laatste jaren min of meer aan het stagneren is. De prijs die wij gebruiken is €183/m² en is een gemiddelde van de laatste 2 jaar. (waar zelfs een lichte daling van de prijs wordt waargenomen)

€183 x 4 725m² = €864 675

27


|RHINOVATE|


1.6.2 Waardebepaling brandweerkazerne

Totaal

1988.75m²

1ste verdieping

De brandweerkazerne is een uitzonderlijk gebouw waarvan weinig vergelijkbare gebouwen verhandeld worden. Het is bijgevolg dus geen eenvoudige opgave om daar een waardebepaling van op te maken. Het gebouwtype dat de kazerne het dichtst benaderd is de school. Een ander probleem is dat de waarde van veel gebouwen geschat wordt aan de hand van de oppervlakte. In dit geval zou dat geen representatief resultaat geven aangezien de kazerne beschikt over kamers met enorm hoge plafonds.

Linker noordvleugel Linker zuidvleugel Midden Rechter zuidvleugel Totaal

220.50m² 143.50m² 808.05m² 185.32m² 1357.37m²

2de verdieping

1.6.3 Vetustiteit Een belangrijke factor bij het bepalen van de waarde is de vetustiteit. Dit is een procentueel getal dat de waardevermindering ten gevolg van ouderdom, het gebruik, de frequentie van het onderhoud en de kwaliteit van het onderhoud weergeeft.

Linker noordvleugel Linker zuidvleugel Midden Rechter zuidvleugel Totaal

Ouderdom: Gebruik: Kwaliteit onderhoud: Frequentie onderhoud:

De totale bewoonbare oppervlakte van het te schatten deel van de brandweerkazerne bedraagt 4841,75m². De bebouwde oppervlakte van het te schatten deel bedraagt 1988.75m².

138 jaar Intensief Middelmatig Normaal

30% 28% 26% 20%

Totaal:

104%

Gemiddelde vetustiteit:

26%

Waardebepaling aan de hand van de vastgelegde eenheidsprijs Volgens “taxat.be” en het “Handboek schatten van onroerende goederen” bedraagt de basisprijs ongeveer €1200/m² voor scholen met 2 verdiepingen.

€1500 x 1988.75m² = €2 983 125

1.6.3.1 Waardebepaling aan de hand van de oppervlakte

Rekening houdend met de vetustiteit zou de uiteindelijke waarde van de brandweerkazerne komen op:

Oppervlaktebepaling

€2 983 125 x 74% = €2 207 513

Kelder Linker noordvleugel Linker zuid vleugel Rechter zuid Totaal

220.50m² 143.50m² 395.00m² 143.50m² 902.50m²

220.50m² 211.63m² 161.00m² 593.13m²

Waardebepaling aan de hand van vergelijkingspunten In de notariële databank die we al eerder gebruikt hebben voor de bouwgronden konden we ook een tweetal scholen terugvinden.

Gelijkvloers Linker noordvleugel Linker zuidvleugel Midden Rechter zuidvleugel Rechter noordvleugel

Gemeente Gent Gent

236.50m² 143.50m² 834.05m² 300.70m² 474.00m²

28

Straat Type Volderstraat School/Klooster Kortrijksepoortstraat School/Klooster

Oppervlakte 471m² 1 437m²

Prijs €594 944 €1 983 148

Prijs/m² €1 263/m² €1 380/m²


|RHINOVATE|


Indien we gebruik zouden maken van het bekomen gemiddelde zou dit het volgende resultaat geven:

2de verdieping Linker noordvleugel Linker zuidvleugel Midden Rechter zuidvleugel Totaal

€1321.5 x 1988.75m² = €2 628 133 Rekening houdend met de vetustiteit wordt dat:

630.00m³ 490.00m³ 987.50m³ 490.00m³ 2 597.50m³

Het totale volume van het bouwblok bedraagt 19 884,62m³.

€2 628 133 x 74% = 1 944 818

Waardebepaling aan de hand van de vastgelegde eenheidsprijs

Jammer genoeg zijn 2 vergelijkingspunten te weinig om een betrouwbaar resultaat te geven. Het bedrag zal dus eerder als indicatie dienen.

De eenheidsprijs per m³ voor gelijkaardige gebouwen ligt rond de 150 euro. Dat zou voor ons gebouw komen op:

1.6.3.2 Waardebepaling aan de hand van het volume

€150 x 19 884,62m³ = €2 982 693 Kelder Linker noordvleugel Linker zuid vleugel Rechter zuid Midden Totaal

Rekening houdend met de vetustiteit wordt dat:

542.43 m³ 139.62m³ 396.06m³ 177.12m³ 1 255.23m³

€2 982 693 x 74% = €2 207 193 1.6.3.3 Conclusie

Zoals eerder gezegd geeft een waardebepaling aan de hand van het volume bij door soort gebouwen een betere benadering van de prijs.

Gelijkvloers Linker noordvleugel Linker zuidvleugel Midden Rechter zuidvleugel Rechter noordvleugel Totaal

1 597.75 m³ 789.25m³ 4 587.28m³ 1653.85m³ 474.00m³ 8 628.13m³

Voor dit gebouw schatten we de prijs dus op €2 207 193. 1.6.4 Bouwgrond + brandweerkazerne Bouwgrond: € 865 000 Brandweerkazerne: €2 207 193

1ste verdieping Linker noordvleugel Linker zuidvleugel Midden Rechter zuidvleugel Totaal

1 389.15m³ 717.50m³ 4 370.51m³ 926.60m³ 7 403.76m³

Totaal:

29

€3 072 193


|RHINOVATE|


2 Implement 2.1 Toekomstige ontwikkeling van het gebouw en zijn onmiddellijke omgeving 2.1.1 Onderzoek verschillende opties om het gebouw te ontwikkelen 2.1.1.1 Theoretische oppervlaktematige studie

Midden (horeca)

Linkervleugel – Noord Naam Kelder: ruimte 1 Kelder: ruimte 2 Gelijkvloers 1ste verdiep 2de verdiep

Naam

Oppervlakte Kelder Gelijkvloers

52m² 110m² 185m² 185m² 185m²

/ 524m²

Midden - Zuid

Linkervleugel- Zuid Naam Kelder Gelijkvloers 1ste verdiep 2de verdiep

Naam

Oppervlakte ste

1 verdieping 2de verdieping

120,50m² 209,52m² 139,64m² 135,64m²

Oppervlakte 308m² 308m²

Midden - Noord

Rechtervleugel – Zuid Naam Kelder Gelijkvloers 1ste verdiep 2de verdiep

Oppervlakte

Naam

Oppervlakte

ste

1 verdieping Circulatieruimte

130,96m² 224,48m² 157,48m² 133m²

30

Oppervlakte 154,8m² 132m²


|RHINOVATE|


2.1.1.2 Marktonderzoek potentiële huurder/koper

Hieruit kunnen we dus concluderen dat we door het creëren van lofts, betaalbare appartementen en een horeca-handelsruimte veel potentiële klanten kunnen aantrekken. Daarnaast is er ook aandacht voor de groen- en verkeersproblematiek die in de buurt heerst.

Bij het onderzoek naar potentiële kopers en huurders dat werd uitgevoerd aan de hand van de behoeftenstudies maken we een onderscheid tussen 4 verschillende functies:

Lofts Woonfunctie Het karakter en de omvang van het gebouw zorgen ervoor dat het concept van een loft perfect zou passen in de oude brandweerkazerne. Hiermee spelen we meteen ook in op een van de meeste trendy woonmethoden van de laatste jaren. Eerdere projecten hebben ook al aangewezen dat lofts voor uitstekende prijzen verkocht worden.

Zoals eerder al bleek uit een behoeftenstudie die werd uitgevoerd door ‘Gebiedsgerichte werking’ van Stad Gent is er in de buurt rond de brandweerkazerne een grote vraag naar betaalbare woningen en huurwoningen. Vooral jongere gezinnen ondervinden moeilijkheden bij het zoeken naar een woning in de wijk en zij vormen dan ook de grootste groep potentiële kopers/huurders. Parkeerfunctie en groenfunctie

Horeca-Handelsruimte Daarnaast vragen de buurtbewoners ook meer aandacht te besteden aan het creëren van groen in de buurt en een oplossing te zoeken voor de parkeerproblemen. Aangezien veel buurtbewoners niet beschikken over een eigen garage wordt de aanleg van eigen parkeerplaatsen eerder een noodzaak dan een luxe. Eventuele niet-gebruikte parkeerplaatsen kunnen later nog verhuurd worden aan gegadigden uit de buurt.

Een Tea-Room of Pub zou een hele meerwaarde betekenen voor de buurt. Het zou niet alleen de vraag naar meer diversiteit inlossen, het zou ook een nieuwe ontmoetingsplaats vormen voor buurtbewoners en de nieuwe bewoners van de oude brandweerkazerne. De gevel en de ruimte van het gelijkvloers verlenen zich ook perfect tot het voorzien van deze functie.

Handelsfunctie Appartementen Veel bewoners menen dat er momenteel te weinig diversiteit aan kleinhandel voor handen is. Het voorzien van een handelsfunctie zou zeker in goede aarde vallen. Ook blijkt er vraag naar een ontmoetingsplaats te zijn. Het zou dus niet onverstandig zijn om te kiezen voor een horecahandelsruimte bij de uitwerking van de functies.

Naast lofts worden ook nog enkele appartementen voorzien om zo te voldoen aan de vraag naar betaalbare oplossingen zonder te moeten inwinnen op kwaliteit.

Omdat niet iedereen even kapitaalkrachtig is wordt er voor de lofts en voor de appartementen ook een onderscheid gemaakt tussen CASCO en afgewerkte producten. Casco is de manier van afwerking. De woning is volledig klaar behalve de volgende zaken : vloer en betegeling, binnendeuren, keuken en sanitaire toestellen. Een groot verschil met ruwbouw is dat alle andere voorzieningen wel afgewerkt zijn : bv stopcontacten, lichtschakelaars, volledige verwarmingsinstallatie , verluchtingsbuizen in badkamer en toilet, chape en bezetting , etc.. Op deze manier kan de klant zelf beslissen hoeveel hij wil investeren in de eindafwerking, wat een hele som kan besparen op de normale prijs.

Het is ook belangrijk rekening te houden met het project ‘Oude Dokken’ dat sinds enkele jaren gepland staat. Verwacht wordt dat dit project een enorme herwaardering van de buurt (in positieve zin) met zich gaat meebrengen wat op zijn buurt ook nieuwe behoeften gaat doen ontstaan.

31


|RHINOVATE|


2.1.1.3 Marktonderzoek vergelijkingspunten

CASCO-lofts

Prijs per m²

2500

2000

1500

Locatie:

1000

Oppervlakte: Prijs: Prijs/m²:

500

Edward Pynaertkaai 9000 Gent 163m² €320 000 €1963/m²

0 elst F or

a Pyn

raat

ard E dw ert k aai

t een

se s

l aan

ond

ven

derm

r ha V oo

Den


Dendermondsesteenweg 9000 Gent 138m² €210 000 €1522/m²

Locatie:

w eg

De gemiddelde prijs voor een CASCO-loft in een vergelijkbare buurt bedraagt:

Locatie: Oppervlakte: Prijs: Prijs/m²:

Voorhavenlaan 9000 Gent 243m² €290 000 €1193/m²

€1732/m²


32

Forelstraat 9000 Gent 156m² €351 000 €2250/m²


|RHINOVATE|


Afgewerkte lofts

Prijs per m²

3500 3000 2500 2000

Locatie:

Locatie:

1500 1000


500 0 Mol

Ferdinand Lousbergskaai 9000 Gent 140m² €425 000 €3035/m²

ars ena t

ai sk a

a stra

b erg o us F. L

raa t elst

laan igem Ro o

For


Forelstraat 9000 Gent 156m² €468 000 €3000/m²

De gemiddelde prijs voor een afgewerkte loft in een vergelijkbare buurt bedraagt:


Rooigemlaan 9000 Gent 200m² €440 000 €2200/m²

€2608/m²


33

Molenaarsstraat 9000 Gent 205m² €450 000 €2195/m²


|RHINOVATE|


Horeca-handelsruimte

Prijs per m²

2500 2000 1500

Locatie:

1000

Locatie:

500 0

t tra a olds eop er L Keiz

t traa

ek r sh o ette dev

ks Yo r

H ui

an o fla ijnh Beg

Ne w

te Gro


Grote Huidevettershoek 9000 Gent 398m² €595 000 €1495/m²

Begijnhoflaan 9000 Gent Oppervlakte: 216m² Prijs: €395 000 Prijs/m²: €1829/m²

De gemiddelde prijs voor een horeca-handelsruimte in een vergelijkbare buurt bedraagt:


New Yorkstraat 9000 Gent 203m² €359 000 €1768/m²

€1835/m²


34

Keizer Leopoldstraat 9000 Gent 100m² €225 000 €2250/m²


|RHINOVATE|


CASCO-appartementen

Prijs per m²

2500 2000


Ackermanstraat 9000 Gent 84m² €151 290 €1801/m²

Locatie: 1500


1000 500

Poelsnepstraat 9000 Gent 70m² €110 000 €1571/m²

0

Bijlo of keh

a stra

aat ps tr ls ne Poe

an erm

i kaa Le ie

Ack t

De gemiddelde prijs voor een CASCO-appartement in een vergelijkbare buurt bedraagt:


Leiekaai 9000 Gent 65m² €109 000 €1676/m²

€1776/m²


35

Bijlokehof 9000 Gent 120m² €247 000 €2058/m²


|RHINOVATE|


Afgewerkte appartementen

Prijs per m²

3000


Kasterbant 9000 Gent 154m² €318 700 €2070/m²

2500

Locatie:

2000


1500 1000

Palinghuizen 9000 Gent 95m² €212 600 €2238/m²

500 0

n u ize ngh

r aat ers t

n s laa k en Vos

Pali

Akk

and ter b Kas

De gemiddelde prijs voor een afgewerkt appartement in een vergelijkbare buurt bedraagt:


Akkerstraat 9000 Gent 83m² €210 000 €2530/m²

€2247/m²


36

Voskenslaan 9000 Gent 100m² €215 000 €2150/m²


|RHINOVATE|


Ondergrondse staanplaatsen

Prijs per m²

30000

Locatie: Prijs:

Offerlaan 9000 Gent €24 900

25000

Locatie:

20000

Prijs:

15000

Henleykaai 9000 Gent €27 500

10000 5000 0

g rtwe e Fo Oud

aa i ley k He n

aat

aan

lis tr Elfju

rl Offe

De gemiddelde prijs voor een ondergrondse staanplaats in een vergelijkbare buurt bedraagt: Locatie: Locatie: Prijs:

Elfjulistraat 9000 Gent €21 000

€25 850

37

Prijs:

Oude Fortweg 153 9000 Gent €30 000


|RHINOVATE|

2.1.1.4 Studie gemengd gebruik

zelf voor zorgen dat de graad van afwerking gegarandeerd aan hun kwaliteitseisen voldoet. Voor dit segment geeft de marktstudie aan dat de gemiddelde eenheidsprijs 1732 euro per m² is. Rekening houdend met een enkele uitschieter leggen wij het bedrag voor de CASCO lofts die wij in het gebouw zullen voorzien vast op 1700 euro/m².

Wat houdt de term ‘gemengd gebruik’ precies in? Eerst en vooral gaat het over het ‘gebruik’ of de bestemming van een bepaald gebouw of een groep gebouwen op een bepaalde locatie. Met ‘gemengd’ geeft men aan dat de bestemming van het gebouw niet eenduidig is, er worden met andere woorden verschillende functies ingeplant op één zelfde locatie. Verschillende functies met elkaar verweven, is immers positief voor het rendement. Daarnaast zorgt het voor een spreiding van het risico van de investering. Als bijvoorbeeld appartementen in een bepaalde periode wat minder goed in de markt liggen dan zit een projectontwikkelaar met een totaalpakket aan appartementen natuurlijk niet op rozen. Verwerkt die ontwikkelaar echter naast appartementen ook lofts, kantoorruimte en seniorenflats in zijn project dan hoeft hij heus niet wakker te liggen van een periodiek tanende appartementenmarkt. Hij kan dan immers terugvallen op de meerwaarde die hij realiseert met de verkoop van de andere units uit het pakket om zijn financiële inspanningen te dragen. De factoren winst en risicospreiding zijn hierbij dus de voornaamste drijfveren voor projectontwikkelaars allerhande en zodoende krijgen grote en middelgrote vastgoedsites na renovatiewerken steeds vaker een veelzijdig karakter.

Afgewerkte lofts Anderzijds zullen wij ook enkele afgewerkte lofts op de markt brengen om ook aan die vraag te kunnen voldoen. Uit onze marktstudie blijkt dat de gemiddelde prijs voor een loft in een vergelijkbare buurt 2608 euro per m². Gezien de aanzienlijke omvang van onze lofts leggen we de eenheidsprijs vast op 2600 euro/m². Afgewerkte appartementen In de rechtervleugel die los staat van het hoofdgebouw voorzien we dan afgewerkte appartementen. We zullen echter geen CASCO appartementen bouwen, maar we geven eventuele vroege kopers wel de optie om zelf op basis van de plannen de te gebruiken materialen en sanitaire toestellen te kiezen. Zodoende kan de klant toch nog de graad van afwerking zelf selecteren naargelang zijn budget. Wij leggen de prijs voor een appartement met standaardafwerking vast op 2250 euro per m², en dit op basis van de gemiddelde prijs van 2247euro/m² die uit het marktonderzoek naar voren is geschoven. Let wel dat dit een standaardprijs is en dus niet geldt voor klanten die in de planningsfase een andere materialenkeuze voorleggen.

Ook in Gent kleurt die veelzijdigheid steeds vaker het nieuwe straatbeeld. Een mooi illustratie hiervoor is het woonproject ‘Reylhof’ dat gelegen is op de hoek Hoogstraat - Peperstraat - Komijnstraat Blindeken, in het hart van Gent en op wandelafstand van onze brandweerkazerne. Ginvest nv Vastgoedprojecten, een dochter van de bouwgroep Van de Walle uit Aalter, realiseert dit gigantisch wooncomplex, waarvan de voltooiing gepland staat tegen eind 2010. Het historisch gedeelte van het complex wordt verbouwd tot appartementen met hotel en zijn faciliteiten. Een aantal nieuwbouwappartementen, met eigen binnentuin, zullen op het overige deel van de beschikbare ruimte gebouwd worden voor een zeer gediversifieerd publiek. Voorbeelden van dergelijke projecten zijn er legio, vandaar dat we een kleinschalig marktonderzoek hebben uitgevoerd om voorbeelden van de verschillende functies die tot de mogelijkheid behoren met elkaar te vergelijken (zie 2.1.1.3). Uit dit onderzoek konden we vervolgens de gemiddelde eenheidsprijzen van de respectieve functies afleiden. Tevens bleek hieruit hoeveel de gebruikelijke oppervlakte die wordt gehanteerd voor de diverse functies ongeveer bedraagt.

Horeca Verder komt er op het gelijkvloers, met uitzondering van de linker- en rechtervleugel, een horeca-handelsruimte. Het marktonderzoek geeft voor vergelijkbare ruimtes een gemiddelde prijs aan van 1835 euro per m². Gezien de bijbehorende ruimte voor zitterrassen aan de zuidkant drijven we de prijs wat op en leggen wij de verkoopprijs van onze horecaruimte vast op 1850 euro/m². Ondergrondse staanplaatsen Het noordelijk gedeelte van het terrein zal uitgegraven worden om nieuwe funderingen te bouwen en een ondergrondse parking te voorzien. Het onderzoek wees uit dat de gemiddelde prijs voor een ondergrondse staanplaats in een vergelijkbare buurt 25850 euro per unit bedraagt. Gezien de penibele parkeersituatie in de buurt van de oude brandweerkazerne drijven we de prijs lichtjes op tot 27000 euro per staanplaats.

CASCO Enerzijds geeft de marktstudie een duidelijk prijsverschil aan tussen afgewerkte lofts en CASCO lofts. Voor een aantal lofts in ons project zullen wij opteren voor de niet-afgewerkte doordat deze vandaag de dag doorgaans een breder koperspubliek aanspreken. Kopers kunnen de lofts immers naar eigen keuze inrichten en daarbij rekening houden met hun eigen budget. Zo kunnen ze er

38

Renovatieprojecten 2 de Professionele Bachelor Vastgoed MAKELAARDIJ. Oude Brandweerkazerne Academiestraat 9000 GENT

Recommend Documents