Afstudeerprojecten Vastgoed & Makelaardij. saxion.nl

Afstudeerprojecten 2015 Vastgoed & Makelaardij

saxion.nl

Inhoud Woord vooraf Beste afgestudeerde,

Vastgoed & Makelaardij Ahmed Hassan

4

Annika Rademacher

6

Bas Oortwijn

8

Christian Slot

10

Dominik Schütten

12

Ernst van den Hurk

14

Gijs te Brake

16

Huub van Delft

18

Met het afronden van de afstudeerfase heb je laten zien dat je als V&M’er in staat bent om praktijkgericht onderzoek te doen naar een actueel thema binnen het V&M-domein. En dat je, op basis van de bevindingen, ook gerichte aanbevelingen kunt doen om dit thema naar een hoger plan te tillen. Uit de diversiteit aan thema’s blijkt wel hoe breed dit domein is en hoe divers de problematiek is in ons vakgebied.

Jessica Welles

20

Jorben Vink

22

Kerstin Balkenborg

24

Kevin Hoekstra

26

We wensen je heel veel succes in je carrière binnen het V&M-domein! En we hopen dat dit jaarboek je inspireert om jezelf blijvend de vraag te stellen hoe dit zich verder kan ontwikkelen en welke rol jij hierin als V&M’er kunt vervullen.

Martin Steffens

28

Pieter-Jan van Dijk

30

Romano van Koot

32

Thijs van Eerden

34

Wieneke Steunenberg

36

Wout Leerink

38

Van harte gefeliciteerd met het afronden van de laatste fase van de opleiding Vastgoed & Makelaardij en het behalen van je diploma! Met gepaste trots presenteren wij je bij deze ons afstudeerjaarboek 2015. Het jaarboek bevat een samenvatting van de afstudeeronderzoeken die jij en je studiegenoten het afgelopen jaar hebben uitgevoerd.

Kijk ook eens als alumni op www.oursaxionworld.nl Onder ‘project showcases’ om ons en je mede-afstudeerders te blijven volgen. Vriendelijke groet, Jan Rutenfrans (teamleider Vastgoed &Makelaardij)

2

Afstudeerprojecten 2015

3

Vastgoed & Makelaardij Meer inzicht in risico’s

Elf risico’s

Sinds het begin van de kredietcrisis is het bijzonder lastig gebleken voor beleggers en ontwikkelaars om te voldoen aan de financieringsbehoefte. Dit heeft vooral te maken met de verhoogde risicoaversie van banken. Beleggers zijn hierdoor genoodzaakt om te kijken naar alternatieve financieringsmogelijkheden. Een van deze mogelijkheden is crowdfunding, maar de risico’s van crowdfunding zijn niet altijd helder. Aanleiding voor dit onderzoek is daarom de behoefte van particuliere beleggers aan meer inzicht in deze risico’s. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: In hoeverre kan een overzicht worden gegeven met betrekking tot de risico’s van crowdfunding als vastgoedfinanciering? Om deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden zijn vier deelvragen geformuleerd: Deelvraag 1: Wat wordt verstaan onder crowdfunding bij vastgoedfinanciering? Deelvraag 2: Welke risico’s spelen bij crowdfunding een rol? Deelvraag 3: Op welke wijze kan overzicht worden ge geven van de risico’s van crowdfunding gebaseerd op een tijdspad? Deelvraag 4: In hoeverre komen de theoretische risico’s van crowdfunding daadwerkelijk voor in de praktijk? Om deze deelvragen en de hoofdvraag te kunnen te kunnen beantwoorden, richt het onderzoek zich op praktijkvoorbeelden van crowdfunding als vastgoedfinanciering, de risico’s van crowdfunding en in hoeverre deze risico’s voorkomen in de praktijk.

Op basis van het literatuuronderzoek zijn elf risico’s geïdentificeerd: • Disfunctioneren van het platformOperationeel falen • Faillissement • Belegger voldoet niet aan betalingsverplichtingen • Investering niet passend voor de investeerder • Investering niet passend voor de belegger • Fraude door belegger • Fraude door platform • Verhandelbaarheid/ liquiditeit • Systeemrisico • Ongunstige contractvoorwaarden

De betekenis

• Ahmed Hassan

Crowdfunding als alternatieve financieringsmethode Er is onderzoek gedaan naar crowdfunding als alternatieve

financieringsmethode

voor

een

particuliere belegger. Voor vastgoedontwikkelaars en beleggers kan crowdfunding een geldig alternatief vormen om vastgoed te financieren. Bij ontwikkelaars gaat het om een lening of aandeel in het ontwikkelingsproject. In het geval van een vastgoedbelegger kan de investeerder het vreemd vermogen beschikbaar stellen door middel van een lening. Maar het is ook mogelijk het eigen vermogen door middel van een investering

Crowdfunding is een financieringsmethode waarbij een groep vrienden, familie, kennissen of onbekenden investeren in vastgoed in ruil voor rente of dividend, via online platforms. Wanneer een project volledig is gefinancierd, blijft het platform zorgdragen voor de uitbetalingen van de rente, aflossing of winstaandeel. Na de looptijd van het project zorgt het platform ook voor de uitkering van de winst bij verkoop van het pand.

Deze elf risico’s hebben zich op het moment van schrijven van dit onderzoek, zich nog niet gemanifesteerd bij vastgoedfinancieringen. Dit heeft vooral te maken met het feit dat momenteel maar een klein aantal projecten is gefinancierd met crowdfunding. Tijdens de interviews kwam naar voren dat het meest voorkomende risico het onvoldoende inlichten van investeerders is. De risico’s die in de theorie genoemd worden, komen overeen met die in de praktijk. Daarnaast werd in de praktijk een extra risico gesignaleerd, namelijk het overnemen van een slecht beveiligde website. Voor de belegger daarentegen zijn de risico’s voldoende beperkt om crowdfunding te kunnen gebruiken als financiering. Het niet behalen van het financieringsdoel is het enige risico, maar dat heeft de belegger ook bij een bank. Crowdfunding is volgens dit onderzoek dan ook een interessante financieringsmethode voor beleggers. Het is wel aan te raden dat platforms een uniforme risicoclassificatie opstellen. Dit beperkt de risico’s voor alle partijen en geeft de AFM een blauwdruk voor het verstrekken van vergunningen.

Deze platforms moeten zorgen dat projecten en beleggers betrouwbaar zijn. Dit kan bijvoorbeeld door een financiële analyse van het project en de belegger. Daarnaast kunnen platforms garanties bedingen bij de belegger, zoals hypotheekrecht en pandrecht. Sommige hebben een AFM-vergunning of vrijstelling, zodat de risico’s voor investeerders beperkt blijven. Helaas zijn deze risico’s voor veel investeerders en platforms niet duidelijk. Tijdens het categoriseren worden deze risico’s enkel verdeeld in grote en kleine. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen risico’s waar de AFM tegen kan optreden en waar deze niet tegen kan optreden.

beschikbaar te stellen. In beide gevallen zullen de tegenprestaties winstaandeel of rente zijn.

4


5

Vastgoed & Makelaardij Aanleiding Zowel de Duitse als de Europese vastgoedmarkt hebben in toenemende mate met leegstand te kampen. Enerzijds heeft de vastgoedmarkt in Europa tijdens de economische crisis een sterke recessie meegemaakt en door de dalende economische koopkracht komen steeds meer gebouwen leeg te staan. Anderzijds staan gebouwen vaak leeg, als gevolg van onvoldoende technische basis of omdat er voor een specifiek gebied reeds andere plannen zijn gemaakt. Het is meestal een langdurig proces, om een nieuwe bezetting voor een gebouw of gebied te vinden. Om gebouwen te beveiligen en kosten en risico’s te voorkomen, worden verschillende methodes van leegstandsbeheer toegepast. Terwijl buurlanden al lang specifieke kraak- en leegstandswetten hebben is het onderwerp leegstandsbeheer in Duitsland nog steeds een onbekend. Om op dat probleem in te gaan, is als voorbeeld het buurland Nederland gekozen. De methoden die in Nederland gehanteerd worden, bieden ook een kans voor de vastgoedmarkt in Duitsland.

Probleemstelling De hoofdvraagstelling luidde: ‘In hoeverre kan een overzicht van de Nederlandse leegstandsbeheer methoden op de Duitse vastgoedmarkt toegepast worden?’

Uitvoering De uitvoering van het onderzoek is opgedeeld in verschillende fasen. In het begin is, in samenwerking met de opdrachtgever, het afstudeervoorstel opgemaakt om de interne en externe doelstellingen te bepalen en het afstudeeronderzoek te plannen. Dat is vervolgens verwerkt naar een uitgebreid plan van aanpak, waarin hoofd- en deelvragen zijn geformuleerd. In de uiteindelijke afstudeerscriptie zijn de resultaten van het theoretisch onderzoek en van de uitgevoerde interviews terug te vinden.

Camelot Deutschland GmbH, Düsseldorf Leegstandsbeheermethoden • Annika Rademacher

Het luidde

hoofdonderwerp ‘Toepassing

van

de

Nederlandse

opdracht leegstands

beheermethoden in Duitsland’. De opdrachtgever is als leegstandsbeheerder zowel in Nederland als Duitsland actief. De hoofddoelstelling was om een uitgebreid overzicht van de Nederlandse leegstandsbeheermethoden te ontwikkelen en dat vervolgens op de Duitse vastgoedmarkt toe te passen. Het idee daar achter was de situaties met betrekking tot leegstandsbeheer in de twee landen te kunnen vergelijken en kansen en bedreigingen te onderzoeken. Door middel van het onderzoek zal advies worden gegeven over hoe de opdrachtgever op de Duiste vastgoedmarkt in de toekomst kan ageren om het concept ‘bewaakt door bewoning’ op de Duitse markt te etableren.

6

2013 reageert de Nederlandse regering op de actuele marktontwikkeling en de hoge leegstandsquote. In Duitsland zijn de portfolio’s grotendeels als solide te beschouwen; alleen de staatsbedrijven hebben met problematische leegstand te maken. Concluderend kan worden gezegd dat het tijdelijk gebruik binnen leegstandsfasen in Duitsland nog niet gangbaar is. Als een gebouw binnen twee huurperiodes een aantal maanden leeg staat, besteden de eigenaars daar geen aandacht aan. Het inschakelen van een facility service en een bewakingsbedrijf zijn de bekendste methodes om een gebouw voor criminele en technische risico’s te beschermen. Het antikraakconcept is in Duitsland slechts gedeeltelijk bekend en wordt dan ook niet vaak toegepast. Het blijkt, in tegenstelling tot in Nederland, een nichemarkt te zijn. De wettelijke bepalingen zijn in Nederland duidelijk gesteld, zodat door middel van bruikleenovereenkomsten ook in kantoorpanden of utiliteitsgebouwen gewoond mag worden. In Duitsland is de rechtspositie over dat onderwerp echter onduidelijk omdat vooral wonen in kantoor- en bedrijfspanden normaal niet mogelijk is. Het begrip functieverandering staat hier centraal, maar toch zien vooral de staatsbedrijven een goede slaagkans voor dit concept. Over het algemeen zien de respondenten Nederland, in de omgang met leegstandsbeheer, als vooruitstrevend. Het overzicht bevat zes leegstandsbeheermethoden, die voor elk gebouw een oplossing bieden om leegstand te bestrijden. In Nederland lijkt dat voldoende geregeld. Het is moeilijk met de situatie in Duitsland te vergelijken, omdat hier de wettelijke regels met betrekking tot functieverandering en brandpreventie ontbreken.

Resultaten Over het algemeen is er enkel sprake van leegstand als er voor een gebouw geen huur- of gebruikscontract bestaat. Uit de analyse blijkt dat niet elke leegstand automatisch problematisch is, maar enkel wanneer frictie- of mutatieleegstand overgaat in structurele leegstand. Er zijn verschillende redenen voor leegstand: aan de ene kant de conjunctuur- en marktontwikkelingen en aan de andere kant objectspecifieke redenen zoals locatie en voorzieningen van een gebouw. Leegstand levert zowel criminele, technische als economische risico’s op. Om die risico’s te beperken en te controleren, hebben verschillende vormen van leegstandsbeheer zich ontwikkeld. Leegstandsbeheer omvat over het algemeen ‘alle activiteiten voor coöperatieve bestrijding van leegstand’ en dient daardoor als mogelijkheid voor risicoreductie en kostencontrole.

Zes methoden In Nederland bestaan zes bekende methoden om met leegstand om te gaan, te onderscheiden in publiekrechtelijke en de privaatrechtelijke methoden. Om het opgestelde overzicht van de methoden op de Duitse vastgoedmarkt toe te passen, werden diepte-interviews met deskundigen gehouden. Hieruit blijkt dat het grote verschil tussen Duitsland en Nederland de leegstandswet is. In Nederland kunnen gebouwen gemakkelijk voor enkele jaren verhuurd worden om leegstand te bestrijden, maar in Duitsland bestaat er echter geen wet of jurisprudentie over dat onderwerp. Met de aanpassingen in


7

Vastgoed & Makelaardij Aanleiding

Resultaten

Beleggen, en dan vooral middels vastgoed, is een grote persoonlijke interesse. Het tot op het bot analyseren van een object als belegging heeft mij altijd geïntrigeerd. Logischerwijs ben ik opzoek gegaan naar een afstudeerplek in deze omgeving. Meijer Realty Partners (MRP) is een vastgoedbeleggingsonderneming die is opgericht in 2013. Na contact te hebben gelegd middels een wederzijdse kennis, volgde een sollicitatiegesprek. Hieruit kwamen naast de acceptatie verschillende afstudeeronderwerpen naar voren, maar mijn keuze stond al vrij snel vast. Vorming van een vastgoedfonds. Dat was het onderwerp waarop mijn afstudeeronderzoek zich op zou concentreren. De casus die tijdens het gesprek werd geopperd richtte zich op een vastgoedfondsstructuur via Luxemburg.

Na uitvoering van het onderzoek is gebleken dat een Luxemburgse Fond Commun de Placement (FCP) een vergelijkbare vastgoedfondsstructuur heeft als de Nederlandse besloten commanditaire vennootschap en besloten fonds voor gemene rekening. Ten aanzien van het vastgoedfonds dat MRP wil oprichten zijn ook specifieke aanbevelingen gedaan. Door inzicht te verschaffen in de Nederlandse fondsstructuren worden ook deze structuren meegenomen in de uiteindelijke besluitvorming. Het onderzoek heeft dus bij kunnen dragen aan de besluitvorming van MRP. Naast het uiteindelijke afstuderen zelf was dit het belangrijkste doel van het onderzoek.

Fondsstructurering

Meijer Realty Partners BV, Den Haag Mogelijkheden voor opzetten vastgoedfonds • Bas Oortwijn

De opdrachtgever, Meijer Realty Partners, wilde in een verkennend onderzoek inzicht krijgen in de mogelijkheden tot het opzetten van een vastgoedfonds. Hierbij ging de voorkeur uit naar een vastgoedfonds gestructureerd via Luxemburg. Hiertoe is het idee en de opdracht ontstaan om een onderzoek te verrichten naar de aspecten van de meest gebruikte Luxemburgse structuur ten opzichte van de mogelijke Nederlandse fondsstructuren. Door de juridische-, fiscaleen regulatoire aspecten van alle fondsstructuren te inventariseren en te analyseren, kon tot een vergelijking gekomen worden en werden aanbevelingen gedaan aan Meijer Realty Partners

Omdat MRP een relatief jong bedrijf is, wil het graag alle mogelijkheden ontdekken om in vastgoed te kunnen beleggen. Een vastgoedfonds of soort gelijk vehikel behoort dat deze mogelijkheden. Er is echter recentelijk een richtlijn ingevoerd die grote gevolgen heeft gehad voor het toezicht op vastgoedfondsen. Daarnaast kent iedere vastgoedfondsstructuur haar eigen specifieke juridischeen fiscale kenmerken. Alle deze zaken dienden geïnventariseerd te worden. De fiscale efficiëntie is een belangrijk, dan niet leidend, aspect bij het structureren van een vastgoedfonds. Dit heeft immers direct weerslag op het rendement dat behaald wordt uit de vastgoedbeleggingen. Door onderscheid te maken tussen juridische-, fiscaleen regulatoire aspecten werd het onderzoek afgebakend.

Verloop van het onderzoek Na vijf weken in mijn afstudeerfase kreeg ik mijn begeleidster toegewezen. In een van onze eerste ontmoetingen werd aangegeven dat het onderzoeken van vastgoedfondsstructureringen een zeer complex vraagstuk is. Desondanks heb ik ervoor gekozen om het onderwerp door te zetten. Gaandeweg bleek dat veel weten regelgeving van toepassing was waar ik in de opleiding voor mijn afstudeerperiode nooit mee te maken heb gehad. Dit bemoeilijkte het onderzoek aanzienlijk, want deze weten regelgeving moest wel toegepast worden om tot een goed resultaat te komen. De diepgang ging dusdanig ver dat binnen het afstudeerbedrijf geen informatie/kennis beschikbaar was en het ook lastig was om relevante literatuur te vinden. Het interpreteren en toepassen van informatie waarvan enige educatieve achtergrond bij mij ontbrak, was dan ook verreweg de grootste uitdaging van het afstudeeronderzoek. De keerzijde hiervan is dat ik mijn kennis enorm verbreed heb omtrent vastgoedfondsen, wat voorheen een vrij grijs gebied was. Ik heb mij moeten verdiepen in zeer veel literaire bronnen om de informatie te vergaren die nodig was voor het onderzoek. Vooral op juridisch vlak was de leercurve groot. Dit was mijn minste kwaliteit gedurende de opleiding, maar dankzij dit onderwerp heb ik mij hierin goed kunnen ontwikkelen. Ik kan een veel betere inschatting maken welke aspecten bij een vastgoedfonds van belang zijn.

voor haar op te zetten vastgoedfonds.

8


9

Vastgoed & Makelaardij Hoofdvraag Om tot een overzicht te komen is in het onderzoek de volgende hoofdvraag beantwoord: Welke gevolgen voor de verhuur kunnen woningcorporaties verwachten door de veranderingen in de bekostiging ten aanzien van zorgvastgoedcomplexen die worden verhuurd aan instellingen met cliënten binnen de bijzondere kwetsbare doelgroep?

Belangrijke definities Belangrijke definities binnen het onderzoek zijn de zorgvastgoedcomplexen, de bijzondere kwetsbare doelgroep en de bekostiging. Bij zorgvastgoedcomplexen gaat het om een samengesteld geheel van vastgoed met een zorgbestemming. Bij de bijzondere kwetsbare doelgroep gaat het om cliënten binnen de langdurige gehandicapten- en geestelijke gezondheidszorg. De bekostiging is de wijze waarop het geld van een gemeente (overheid) naar een opdrachtnemer (aanbieder) gaat in ruil voor de prestaties, activiteiten en dienstverlening die de opdrachtnemer hiervoor biedt of gaat bieden.

Resultaten en conclusies Uit theoretisch onderzoek is ten eerste naar voren gekomen dat zorgvastgoedcomplexen uit beschermde of beschutte woonvormen bestaan. Binnen deze woonvormen kunnen zowel appartementen als groepswoningen bestaan. Voor de veranderingen in de bekostiging werden deze complexen voornamelijk verhuurd volgens het 230a-bedrijfsruimteregime.

WoonTwente • Christian Slot

Gevolgen van veranderingen zorgvastgoedcomplexen Bij

de

binnen een

woningcorporaties, de

vereniging

overzicht

waarin

samenwerkend

WoOn, de

ontbreekt

gevolgen

van

veranderingen in de bekostiging van bestaande zorgvastgoedcomplexen wordt weergegeven. Het gaat hierbij om de zorgvastgoedcomplexen die door de woningcorporaties worden verhuurd aan instellingen met cliënten binnen de bijzondere kwetsbare

doelgroep

(gehandicaptenzorg/

geestelijke gezondheidszorg).

Binnen dit onderzoek is gekeken naar de gevolgen die zich voordoen vanwege de extramuralisering, het invoeren van de Normatief Huisvestingscomponent(NHC) en de splitsing van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten(AWBZ). Binnen de extramuralisering worden de nieuwe cliënten met de laagste zorgzwaartepakketten niet langer geïndiceerd voor verblijf in een zorginstelling. De NHC houdt in dat de bekostiging van kapitaallasten wijzigt van nacalculatie naar een bekostiging waarin diverse criteria zijn opgesteld waardoor meer risico wordt gelopen. De laatste verandering binnen de bekostiging leidt ertoe dat de AWBZ niet langer zal bestaan en zal worden opgevolgd door bekostiging binnen de WLZ, Wmo, Zvw en de Jeugdwet. Dit betekent een decentralisatie van de zorgbekostiging.

doelgroep, de appartementen en het wel of niet bestaan van gemeenschappelijke ruimten. Hierdoor doen zich in meer of mindere mate gevolgen voor die te maken hebben met leegstand, het afboeken van de waarde en verzoeken tot verlaging van de huurprijs. Door deze verschillen in het vastgoed zal het voor het ene complex makkelijker zijn om de appartementen onder te verhuren dan bij een ander. Gevolgen kunnen zich onder meer voordoen met de koppeling van het zorgen het huurcontract, de huurbescherming en veranderingen van het huurregime en de bestemming. De mate waarin deze gevolgen voor problemen zorgen worden door de corporaties ook verschillend ervaren. Wanneer corporaties de koppeling tussen huuren zorg juridisch hebben dichtgetimmerd verwachten zij hier weinig problemen mee.

Samenwerking van belang Aanbevelingen die aan de woningcorporaties van WoOn worden gegeven is om de uitkomsten van dit afstudeeronderzoek te vergelijken met de risico-scans die door de woningcorporaties zijn gemaakt. Ook is samenwerking met zorgorganisaties van belang om zo tijdig in te kunnen grijpen bij het opzeggen van huurcontracten. Van de diverse gemeenten dient achterhaald te worden op welke wijze door hen binnen de Wmo wordt bekostigd en in hoeverre zij de bestemmingsplannen handhaaft. Ook dienen met name de ontwikkelingen binnen de bekostiging van de ggz en de jurisprudentie van het koppelbeding in de gaten gehouden te worden. Het uitnodigen van een jurist bij een WoOn-overleg kan hieraan bijdragen. Tevens wordt aanbevolen vervolgonderzoeken te doen naar een betere aansluiting van vraag en aanbod van het reguliere zorgvastgoed en de gevolgen op de leefbaarheid in de wijk door de veranderingen in de bekostiging.

Het onderzoek naar deze veranderingen heeft geresulteerd in het vinden van gevolgen die zowel juridisch als financieel van aard zijn. Hierbij gaat het onder meer om leegstand, boekwaardeproblematiek, in gevaar komen van verhuur van gemeenschappelijke ruimten, lastige verhuur van onzelfstandige eenheden en problemen met koppelverhuur en wijziging van het huurregime en bestemmingsplannen. Een complexonderzoek dat is uitgevoerd heeft tevens uitgewezen dat een verschil bestaat tussen problemen in de algemene praktijk en problemen bij dit specifieke complex. Bij dit complex, dat door Welbions wordt verhuurd aan Aveleijn, doen zich voornamelijk problemen voor door de gemeenschappelijke ruimten en de grootte van de appartementen. Geconcludeerd kan worden dat de gevolgen die de woningcorporaties ondervinden door de veranderingen in de bekostiging sterk afhankelijk zijn van het vastgoed. De grootte van de problemen zijn onder meer afhankelijk van de specifieke

10


11

Vastgoed & Makelaardij The purpose of this thesis is to provide the market with an instrument that can help keeping the market interesting while reflecting the current capitalisation rate situation and German commercial real estate market on prime and secondary locations. The following main question is necessary to be answered in order to keep the market interesting and help investors to make their decision. “How can an instrument be developed which reflects current capitalisation rates on German commercial real estate market on prime and secondary locations?” The instrument is developed with the help of five different sub-questions. The sub-questions are divided into theoretical, practical and analytical parts. Within the first three questions the theoretical part helps to develop the basic structure of the instrument. During the practical part the instrument can be tested and feedback can be received from real estate and investment experts. The analytical part brings up conclusions and recommendations.

Different calculation methods of the NOI will have an impact on the capitalisation rate. When comparing capitalisation rates (as selection criteria for investing) it needs to be kept in mind that several objective risk factors exist (in economical and physical nature). Also different criteria (specific to the property) can have an impact on the price or the net-operating-income and that will have a direct influence on the capitalisation rate. In order to compare different capitalisation rates and make a decision, investors have to make sure every capitalisation rate is calculated by using the same methods. Real estate experts helped to identify the weaknesses of my instrument. It was recommended to add an extra calculation method to the one used in the first question. This calculation method is known as Cash Flow NOI. Freiburg, Passau and Saarbrucken should also be added to the secondary location list. Cities should not only be selected with the help of turnover rates but also with other factors such as border regions and cities with an educational importance.

Commercial real estate The thesis starts with a general representation about the commercial real estate market on prime and secondary locations in Germany. Commercial real estate is the market where investing means to purchase a property to make money out of the time, space and/ or increase value a property may generate in the future. Most of the German real estate activities (80%) find place on the retail/ office market measured on a macro environmental scale. The top 7 cities are measured by their annual surface turnover and rental prices on the office- and retail market classified as prime locations. These are also known as Big7. The following 12 cities are classified as secondary locations due to their annual surface turnover and rental prices. It is inevitable to say that the biggest problem investors face while calculating the capitalisation rate is that it is a nonstandardised method. Also is it not 100% exact but an integral part of the real estate society and commonly used to make a first decision. The basic calculation method is:

PricewaterhouseCoopers AG, Frankfurt • Dominik Schütten

Capitalisation rates on German commercial real estate The

contracting

entity

PricewaterhouseCoopers departments

(The

of

this

(PwC).

Transaction

thesis

One Real

of

12. Survey Template (own research, 2015)

is its

Estate

Advisory) and their clients are confronted on a daily basis with the problems of the German commercial real estate market. The outcome of this thesis might serve as the cornerstone for a transparent market and will help national and international investors to decide on investing in German commercial real estate on primary and secondary locations. The purpose of this thesis: To develop an instrument which reflects current

Knowing how the capitalisation rate is calculated will give the required advantage for negotiations or to support respectively counters someone’s valuation. Three different methods are commonly used and explained in Figure 9. Method 1 Potential gross income - Vacancy - Total operating expenses / sales price Method 2 Potential gross income - Vacancy- Total operating expenses - Capital reserve / Sales price Method 3 Potential gross income - Vacancy - Total operating expenses - Capital reserve - Tenant improvement and lease provision / Sales price Figure 9. Outlined calculation differences (Own market research, 2014)

capitalisation rates on German commercial real estate on primary and secondary locations.

12


13

Vastgoed & Makelaardij Nieuwe vorm van aanbesteden De aanbesteding van Boswinkel-Oost betreft een nieuwe vorm van aanbesteden waarbij wordt gewerkt met al ontwikkelde bouwconcepten. De partijen die worden uitgenodigd tot inschrijven, voor het ontwikkelen van de woningen, beschikken over een bouwconcept welke in de huidige vorm voldoet, of kan voldoen, aan de door De Woonplaats gestelde functionele eisen. De gebiedsontwikkeling loopt bij de aanbesteding van Boswinkel-Oost lineair aan de aanbestedingsprocedure, aangezien de aangeleverde concepten in het plangebied worden opgenomen. De opzet van de aanbestedingsprocedure van Boswinkel-Oost is bedoeld om ruimte te bieden voor opdrachtgever en –nemer. Beide partijen bevinden zich, in een zoekproces om te komen tot een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling voor een lagere prijs. De werkwijze toegepast bij Boswinkel-Oost moet deze verandering faciliteren.

Samenvatting

Woningcorporatie De Woonplaats, Enschede Ervaring aanbestedingsprocedure • Ernst van den Hurk

De Woonplaats wil evalueren hoe de betrokken partijen de rolverdeling bij hun vernieuwende aanbestedingsprocedure,

zoals

toegepast

bij Boswinkel-Oost, hebben ervaren. Door de procedure te evalueren, wil De Woonplaats te weten komen of de weg van vernieuwend aanbesteden

zoals

ingeslagen

met

deze

procedure, toekomstbestendig is. Wanneer de gebruikte wijze van aanbesteden beter aansluit op de betrokken partijen zal de aanbesteding zoals is toegepast bij project Boswinkel, ook bij eventuele veranderingen van de markt uitvoerbaar blijven.

14

Beschrijf je afstudeeropdracht in een samenvatting van tussen de 500 en de 800 woorden. De rollen en expertise van de opdrachtgever en -nemer zijn de afgelopen jaren veranderd door sturing vanuit de overheid, beperkte financiële middelen, vermindering van de marktvraag en toegenomen complexiteit van de bouwopgaven. Opdrachtgevers proberen deze wijzigingen in aanbestedingsprocessen te verwerken. Door gebruik te maken van de gehele expertise van de betrokken partijen, wordt geprobeerd tot een rendabele ontwikkeling te komen. De opdrachtgever van dit onderzoek, woningcorporatie De Woonplaats, heeft door middel van hun aanbestedingsproces voor Boswinkel-Oost geprobeerd om de expertise van de betrokken partijen optimaal te benutten. In dit onderzoek wordt onderzocht of deze aanbestedingsprocedure beter aansluit op de vernieuwde rollen van de betrokken partijen. De doelstelling van het onderzoek is om inzicht geven in de verschillende rollen van de betrokken partijen binnen traditioneel- en vernieuwend aanbesteden, waarmee een advies kan worden gegeven over de inrichting van het aanbestedingsproces. Het inzicht in de rollen van de betrokken partijen bij traditioneel en vernieuwend aanbesteden zijn onderzocht door middel van het RACI-model. Dit model geeft weer wie in welke fase wordt geïnformeerd, betrokken is, het werk uitvoert of eindverantwoordelijk is. Door de RACI-modellen van traditioneel en vernieuwend aanbesteden naast elkaar te leggen zijn de wijzigingen in de rolverdeling omschreven. Het RACI-model geeft niet alleen inzicht in de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden maar ook hoe de taken zijn verdeeld over beide aanbestedingen. Het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost dient ervoor te zorgen dat de expertise van de verschillende betrokken partijen optimaal wordt benut. De rolverdeling die uit het RACI-model naar voren komt, geeft weer dat de opdrachtnemers meer en eerder worden betrokken maar nauwelijks meer verantwoordelijkheden krijgen. Geconcludeerd moet worden dat het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost niet voldoet aan de in dit onderzoek gebruikte definitie van vernieuwend aanbesteden. De definitie van vernieuwend aanbesteden wordt als volgt omschreven: ‘’bij vernieuwend aanbesteden bedenkt de opdrachtgever niet de oplossing voor een probleem. Maar word het probleem in kaders aan de markt aangeboden. Waarna opdrachtgever en opdrachtnemer gezamenlijk tot een oplossing komen en de opdrachtnemer verantwoordelijk is voor de realisatie. Wanneer hierbij gebruik wordt gemaakt van geïntegreerde contracten, waarbij één partij verantwoordelijk kan zijn voor alle aspecten: het ontwerp, bouw, financiering, onderhoud en exploitatie, is er sprake van vernieuwend aanbesteden. (Vrijhoef, 2013).’’ Het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost gaat wel verder

dan integraal aanbesteden en is door het toevoegen van de bewonersparticipatie, op zijn eigen wijze, vernieuwend te noemen. De bewonersparticipatie heeft het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost vormgegeven. Door bewoners bij de keuze voor de opdrachtnemers te betrekken was het volgens de opdrachtgever niet mogelijk om eerst de opdrachtnemers te selecteren op relatie en daarna op contract. De bewoners kunnen namelijk alleen oordelen op product / ontwerp en niet op de kwaliteit van de opdrachtnemer. Door de indeling van het aanbestedingsproces bepaald de opdrachtgever in samenwerking met de gemeente vooraf randvoorwaarden die invloed hebben op de inhoud. Opdrachtnemers worden hier niet bij betrokken, terwijl deze in een later stadium het ontwikkelingsrisico moeten dragen. De inspraak is volgens de opdrachtnemers hierdoor beperkt. Ze voelden zich verantwoordelijk voor het aanpassen van hun concept of bouwproces op de vooraf gestelde randvoorwaarden en de wensen van de bewoners, maar hadden niet het idee de inhoud verder vorm te kunnen geven. Het aanpassen van het concept of bouwproces zodat deze in een plangebied ontwikkeld kan worden, is voor de opdrachtnemers niet nieuw. Verder zijn de opdrachtnemers door het selectiemoment huiverig om input te leveren, omdat de concurrentie hier wellicht een voordeel mee kan behalen. Bij de vormgeving van het proces is onvoldoende rekening gehouden met de positie die de opdrachtnemers als commerciële speler innemen. De risico’s die bestaan bij het niet verkrijgen van de gunning zijn te groot, opdrachtnemers zijn in het proces voorzichtig en terughoudend. Opdrachtnemers vinden dat hun eigen rol binnen het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost nauwelijks verandert. De verhouding tussen de opdrachtnemer en –gever verandert weinig ten opzichte van traditioneel aanbesteden en blijft vragen om constante onderhandeling. De opdrachtgever heeft beoogd ruimte te bieden voor maximale innovatie met het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost. De opdrachtnemers geven aan dat in het proces nu onvoldoende gebruik is gemaakt van hun expertise. De laatste jaren is veel ervaring opgedaan in het ontwikkelen op eigen kracht en door de opdrachtnemers eerder te betrekken, kunnen ze beter voor de inhoud zorgdragen. Het selecteren op bestaande bouw- of woonconcepten past beter bij de bedrijfsuitvoering van de opdrachtnemers. De opdrachtnemers hebben hier in geïnvesteerd en zien in deze werkwijze de toekomst. De gemeente heeft de opdracht vanuit het college van B&W zich terug te trekken en meer faciliterend op te treden. Het terugtrekken bij wijkontwikkeling is moeilijk voor een gemeente. De te ontwikkelen wijk blijft een onderdeel van de stad waarvoor de gemeente verantwoordelijk is en waarbij in het beleid is aangegeven welke ontwikkelingen wenselijk en goed zijn voor de stad. De gemeente vindt dat het beleid goed te bewaken is door middel van het scheppen van randvoorwaarden met de opdrachtgever. Het eerder betrekken van belanghebbenden in het proces zorgt ervoor dat veel problemen achteraf, worden voorkomen. De kracht van het proces blijkt volgens de gemeente uit het feit dat het goedgekeurde bestemmingsplan nog voor 90% overeenkomt met het definitieve ontwerp. Het aanbestedingsproces van Boswinkel-Oost sluit aan op de positie die de gemeente bij gebiedsontwikkeling wil innemen en zorgt daarbij voor een efficiëntere werkwijze door het verminderen van zienswijzen achteraf. Het advies om de aanbestedingsprocedure beter te laten aansluiten op de betrokken partijen en gezamenlijk tot de optimale gebiedsindeling en vastgoedoplossingen te komen, is het proces zo in te richten dat deze wel voldoet aan de kenmerken van vernieuwend aanbesteden. Dit kan door de opdrachtnemers op te nemen in het projectteam, meer verantwoordelijkheden te geven binnen het proces en de gunningsrisico’s te verkleinen.


15

Vastgoed & Makelaardij Tijdelijke invulling

Maatwerk nodig

De braakliggende gronden kunnen door tijdelijke invulling wederom in gebruik worden genomen. Een tijdelijke invulling zorgt tot de komst van de permanente invulling voor een positieve bijdrage aan een gebied. Ondanks het groeiende animo voor tijdelijke invullingen worden ze in de praktijk nog niet vaak toegepast. Een reden hiervoor is de onwetendheid bij de actoren; er is weinig onderzoek gedaan naar manieren om tijdelijke invullingen in te zetten, dit zorgt voor terughoudendheid.

Ondanks dat het schema weergeeft welke tijdelijke invullingen op een bepaald braakliggend gebied mogelijk zijn, zorgt het niet direct voor een koppeling tussen braakliggende gebieden en tijdelijke invullingen. Er kan geconcludeerd worden dat er meer nodig is dan enkel een schema alvorens een koppeling gemaakt kan worden tussen braakliggende gronden en tijdelijke invullingen. Iedere omgeving heeft zijn eigen behoeften en wensen. De realisatie van een tijdelijke invulling blijft dan ook in zekere zin maatwerk. Het schema draagt vooral bij aan een koppeling tussen braakliggende gronden en tijdelijke invullingen door bewustwording en door als inspiratie-instrument te dienen. Het zorgt ervoor dat de initiatiefnemers inzicht verkrijgen in de mogelijkheden die er zijn. Ze zien hierdoor in wat de potentie is van het braakliggend gebied en welke waarde door de verschillende tijdelijke invullingen aan het gebied kan worden toegevoegd.

Er zijn verschillende typen tijdelijke invullingen, die in dit onderzoek zijn onderverdeeld in vijf hoofdtypen; huisvesting, natuur, bedrijfsmatig, cultureel-recreatief en duurzame energie. De tijdelijke invullingen die onder deze hoofdtypen vallen zorgen voor verschillende soorten waardecreatie. Er zijn zes verschillende soorten waardecreatie: financiële, sociaal-, ecologisch-, beleving-, imago-, en een functionele waardecreatie. Elke tijdelijke invulling zorgt voor een functionele waardecreatie en een verbetering van het imago van het gebied. De toevoeging van overige soorten waarde is afhankelijk van het type tijdelijke invulling dat gerealiseerd wordt. Voordat een koppeling gemaakt kan worden tussen de verschillende typen braakliggende grond en mogelijke tijdelijke invullingen zijn zowel de braakliggende gronden als de tijdelijke invullingen gecategoriseerd op basis van dezelfde kenmerken: tijdsduur, afmeting en locatie. Door deze categorisatie is duidelijk geworden welke tijdelijke invullingen mogelijk zijn op de verschillende typen braakliggende grond. Deze mogelijkheden zijn schematisch weergegeven.

Arcadis, Apeldoorn

Schema aanpassen

• Gijs te Brake

Inspelen op huidige problematiek grondmarkt De opdracht die tijdens het onderzoek centraal stond is om, in samenwerking met Arcadis, in te spelen op de huidige problematiek van de grondmarkt. Dit is gebeurd door een schema te ontwikkelen waarmee organisaties met braakliggende gronden inzicht krijgen in de mogelijkheden van tijdelijke invullingen. Door de mogelijkheden inzichtelijk te maken kan een koppeling gemaakt worden tussen braakliggende gronden en potentiële tijdelijke invullingen. Hierdoor wordt een mogelijke oplossing gevonden voor het hoge aantal m2 braakliggende grond in Nederland.

Het schema is in de praktijk toegepast. Er is geanalyseerd in hoeverre het schema daadwerkelijk bruikbaar is in de praktijk. De resultaten van de casusonderzoeken komen niet geheel overeen met de mogelijkheden die het theoretische schema aangeeft. Het blijkt dat er enkele terugkerende factoren zijn waardoor een tijdelijke invulling van een bepaald type braakliggende grond in de praktijk niet realistisch is. Het ontwikkelde schema houdt geen rekening met de volgende kenmerken: de aanwezigheid van concurrerende invullingen, de profilering van het gebied, de invloed van omwonenden, een te lage passantenstroom en het soort ondergrond van het braakliggend gebied. Er is onderzocht in hoeverre het mogelijk is om deze kenmerken aan het schema toe te voegen. Uit de analyse is echter gebleken dat het niet mogelijk is om al deze kenmerken op te nemen in het schema. Indien al deze factoren in het schema worden opgenomen, wordt het schema een specifiek analyse-instrument voor een bepaald braakliggend gebied. Het schema is niet aan te passen zonder dat het algemene karakter verloren gaat.

In de jaren voordat de crisis uitbrak door de overheid en het bedrijfsleven veel grond aangekocht is om bouwprojecten te starten. Door de crisis is de bouwsector echter stilgevallen waardoor de vraag naar deze gronden is afgenomen. Op dit moment is het aanbod van gronden veel groter dan de vraag, wat resulteert in een aanbod van 75.000 hectare braak liggende grond.

16


17

Vastgoed & Makelaardij Aanleiding De aanleiding van het onderzoek is de onduidelijkheid die er op dit moment heerst onder woningbeleggers over de woonwensen en verhuisgeneigdheid van senioren. Gedurende mijn onderzoek heb ik voor a.s.r. vastgoed vermogensbeheer deze onduidelijkheid zoveel mogelijk proberen weg te nemen. Het onderzoek heeft een theoretisch, praktijk en analyse (TPA) gedeelte.

Beschrijving van het onderzoek Allereerst heb ik in het theoretische gedeelte de woningmarkt voor senioren, woonwensen en verhuisgeneigdheid van senioren en een overzicht dat wensen en behoeften vastlegt, beschreven. Aansluitend heb ik een enquête opgesteld en deze – met behulp van mijn opdrachtgever – online verspreid. De enquête bestond uit 33 meerkeuze vragen en 2 open vragen. De respons was aanzienlijk, ruim 500 senioren hebben de enquête online ingevuld. De respondenten komen uit heel Nederland. Iedere provincie telt tenminste 1 senior die de enquête heeft ingevuld. Vervolgens heb ik de ‘bulk’ aan informatie verwerkt in mijn afstudeerrapport. Tevens zijn de gegevens geanalyseerd, waarna een aantal conclusies en aanbevelingen zijn getrokken. Al met al een leerzaam en succesvol half jaar dat enerzijds de onduidelijkheid bij mijn opdrachtgever heeft weggenomen en anderzijds mij heeft doen slagen voor mijn opleiding Vastgoed en Makelaardij.

a.s.r. vastgoed vermogensbeheer, Utrecht Woonwensen en verhuisgeneigdheid senioren • Huub van Delft

Onderzoek

naar

de

woonwensen

en

verhuisgeneigdheid van senioren in Nederland. Het

uiteindelijke

product

is

een

overzicht

(Programma van Eisen) met daarin de woonwensen en verhuisgeneigdheid van senioren. Met dit overzicht kan mijn opdrachtgever (eventueel) inspelen op de doelgroep senioren. Naast het Programma van Eisen heb ik nog een aantal aanbevelingen aan de opdrachtgever gedaan.

18


19

Vastgoed & Makelaardij Het doel van dit onderzoek is om de belanghebbende partijen inzicht te bieden in de mogelijkheden om bewonersparticipatie in te zetten om winkelleegstand te voorkomen. Dit wordt bewerkstelligd door referentieprojecten met elkaar te vergelijken.

Winkelleegstand in woonwijken Er is sprake van winkelleegstand als er geen winkel gevestigd is in een betreffend winkelvastgoed. Leegstand in winkelvastgoed ontstaat door een verschil in vraag en aanbod en brengt gevolgen met zich mee. De gevolgen met de grootste impact zijn de financiële en maatschappelijke gevolgen. De financiële gevolgen omvatten de directe kosten voor de eigenaren van lege winkelpanden. Hierbij kan gedacht worden aan financieringslasten, onderhoudskosten, kosten van verval, energiekosten, belastingen en eventuele rentelasten. Leegstand resulteert ook in maatschappelijke kosten, want leegstand vermindert de activiteiten in de wijk en kan indirect verloedering en vandalisme tot gevolg hebben. Winkelvastgoed in woonwijken valt onder de categorie buurtcentra. Winkelvastgoed in buurtcentra is goed bereikbaar met het openbaar vervoer en auto. Door de lage huren zijn op deze locaties vaak lokale en startende ondernemers gevestigd. Winkels in buurtcentra kenmerken zich door de nabijheid bij woonhuizen en kleinschaligheid. Daarnaast zijn deze winkels geen onderdeel van een grote keten en zijn ze gericht op bewoners. De oorzaken die op dit moment en in de toekomst voor winkelleegstand in woonwijken kunnen zorgen zijn: de grootte van het winkelvastgoed, de huurders en de branche, de locatie en routing, marktontwikkelingen en de vergrijzing.

Gemeente Enschede

gehouden met diverse deskundigen van gemeentes. Hieruit kwam naar voren dat de mogelijkheid bestaat dat gemeentes gebruik willen maken van wijkbewonersparticipatie om winkelleegstand te voorkomen. Echter, er zijn een aantal problemen die hierbij een rol spelen, die voornamelijk de bereidheid tot medewerking van de betrokken partijen betreffen.

Conclusies De conclusie van dit onderzoek is dat in de praktijk geen gebruik gemaakt wordt van wijkbewonersparticipatie om winkelleegstand te voorkomen of verminderen. Er bestaan echter wel mogelijkheden om wijkbewonersparticipatie in te zetten, maar deze mogelijkheden stuiten op te veel weerstand. Deze weerstand wordt veroorzaakt door de vastgoedeigenaren, gebrek aan financiële middelen, het beleid en concurrentie van bestaande ondernemingen. De beschreven punten zorgen voor zoveel weerstand dat het bijna onmogelijk is de mogelijkheden tot inzet van wijkbewonersparticipatie te benutten. Daarom luidt de eindconclusie dat er wel mogelijkheden bestaan om wijkbewonersparticipatie in te zetten om leegstand te voorkomen, dan wel verminderen, maar dat deze in de praktijk niet in te zetten zijn omdat er te veel knelpunten aanwezig zijn.

Wijkbewonersparticipatie Wijkbewonersparticipatie bevorderen • Jessica Welles

Leegstand in de vastgoedmarkt neemt toe. Dit geldt ook voor winkelvastgoed. Bij het verminderen van deze leegstand wordt vooral ingezet op het binnenstedelijk gebied en stadsdeelcentra. De wijkcentra en vooral buurtcentra worden vaak “vergeten”. In probleemwijken waar veel leegstand is, is vaak sprake van een lage

Woonwijken

wijkbewonersparticipatiegraad. Dit is nadelig,

Woonwijken zijn gebieden in een stad of dorp bestaande uit meerdere kleine buurten. De algemene kenmerken van een wijk zijn fysieke kenmerken, zoals bebouwing en infrastructuur. De sociale inrichting van een wijk bestaat uit netwerken tussen bewoners en hoe deze netwerken georganiseerd zijn.

omdat wijkbewonersparticipatie van belang is voor wijkontwikkelingen. Gemeentes zoeken naar oplossingen voor de leegstand van winkelpanden in woonwijken.

Overzicht

Op dit moment is er geen overzicht van

Met behulp van een literatuurstudie over winkelvastgoed en wijkbewonersparticipatie is onderzocht in hoeverre het mogelijk is een overzicht te ontwikkelen. Op basis van de resultaten van deze literatuurstudie blijkt dat het mogelijk is om een overzicht te ontwikkelen voor gemeentes door middel van een beslisboom. Dit is een schematechniek waarmee gemeentes tot een uitslag kunnen komen door het schema met verschillende stappen te doorlopen. Op deze manier wordt duidelijk of het mogelijk is om wijkbewonersparticipatie toe te passen om winkelleegstand te voorkomen. Naar aanleiding van het ontwikkelde overzicht zijn interviews

mogelijkheden om wijkbewonersparticipatie in te zetten ter vermindering van de winkelleegstand in woonwijken. Met deze scriptie is getracht deze leemte op te vullen door een dergelijk overzicht te ontwikkelen.

20

Wijkbewonersparticipatie is het deelnemen van wijkbewoners aan hun wijk. Dit kan op verschillende manieren gedaan worden, waaronder op het werk, door vrijwilligerswerk, bij verenigingen en/of door buurtinzet. Door middel van een participatieladder kan inzicht worden verkregen in hoeverre wijkbewoners participeren in de wijk. Hierbij zijn vier soorten wijkbewoners te onderscheiden: de wijkbewoner die de wijk als thuisbasis ziet, de wijkbewoner die de wijk als een community ervaart, de consumerende wijkbewoner en de wijkbewoner die de wijk alleen ziet als een plek om te wonen.


21

Vastgoed & Makelaardij Doel en probleemstelling Het doel van het afstudeeronderzoek is het opleveren van een schema, welke de mogelijkheden van samenwerkingsverbanden tussen een makelaarskantoor en een externe makelaar in beeld brengt. De probleemstelling is als volgt omschreven: ‘in hoeverre kan door middel van een schema inzichtelijk worden gemaakt welke mogelijke samenwerkingsverbanden makelaarskantoren aan kunnen gaan met externe makelaars?’

Uitleg definities

• Jorben Vink

Voor

de

opdrachtgever

is

dit

gestart, waarbij in beeld is gebracht welke samenwerkingsverbanden een makelaarskantoor aan kan gaan met een zogenaamde ‘externe makelaar’. Dit onderzoek is gestart gezien het de

feit

dat

het

opdrachtgever

personeelsbestand door

de

kredietcrisis

van

Na deze toetsing is een onderstaande schema naar voren gekomen , welke de samenwerkingsverbanden in beeld brengt. Het gaat enkel om samenwerkingsverbanden welke mogelijk zijn tussen een makelaarskantoor en externe makelaars.

weg wil inslaan, door middel van het aangaan van een samenwerkingsverband met een ‘externe makelaar’. Door middel van een schema (welke het

onderzoek

is

opgesteld)

is

inzichtelijk gemaakt wat de mogelijkheden zijn op het gebied van deze manier van samenwerken.

22

Een samenwerking bestaat uit twee typen invalshoeken. Voor welke type samenwerkingsverband wordt gekozen, is afhankelijk van deze twee invalshoeken:

1. W at willen de organisaties met de samenwerking bereiken?

2. Is er een gelijkwaardigheid tussen de organisaties of is een duidelijke hiërarchie zichtbaar?

Het advies Geadviseerd wordt aan de opdrachtgever de conceptvorm ‘zelfstandig makelaar’ aan te blijven houden. De externe makelaar werkt niet volledig op het kantoor en bedient voornamelijk een eigen gebied. Het voordeel is dat de organisatiestructuur niet verandert. Tevens wordt het eigen marktgebied vergroot. Mocht de opdrachtgever toch een samenwerking aan willen gaan met een externe makelaar, maar via een ander samenwerkingsverband, dan is de conceptvorm ‘woningen door 2 of meer makelaars collegiaal aanmelden’ een goed alternatief. De organisatiestructuur verandert niet. Een woning wordt namelijk door meerdere makelaarskantoren aangemeld. De makelaar die uiteindelijk de woning verkoopt, ontvangt het grootste deel van het courtage. De overige makelaarskantoren ontvangen een klein deel hiervan. De conceptvorm ‘makelaarskantoor bestaande uit verschillende aandeelhouders’ wordt afgeraden. Postma ERA Makelaardij is voornamelijk een familiebedrijf, welke op dit moment bestaat uit één directeur. Als een samenwerking wordt gegaan middels deze conceptvorm, wordt de organisatie onderverdeeld uit meerdere aandeelhouders en ontstaan ook meerdere directeuren.

is

ingekrompen en de opdrachtgever een nieuwe

gedurende

- Toetsingscriterium 3: wordt een externe makelaar betrokken bij de samenwerking?

De externe makelaar is: ‘een makelaar welke bemiddelt bij de koop en verkoop van woningen, welke niet werkzaam is binnen het fysieke kantoorgebouw, maar welke werkzaam is binnen de organisatie van een makelaar.’

Vormen van samenwerking

onderzoek

- Toetsingscriterium 2: wordt een gezamenlijk doel behaald welke is vastgesteld tussen de organisaties?

- Toetsingscriterium 4: is de samenwerking aangegaan gericht op een langere periode?

Onder het begrip ‘samenwerkingsverband’ wordt verstaan: ‘vrijwillige, evolutionaire en flexibele organisatievormen tussen twee of meer organisaties om zowel gezamenlijke als individuele doelstellingen te verwezenlijken, waarbij producten, diensten, en technologieën worden uitgewisseld, gedeeld, of gezamenlijk ontwikkeld met het behoud van de eigen identiteit’.

Samenwerking met ‘externe makelaar’

- Toetsingscriterium 1: kan het samenwerkingsverband gebruikt worden binnen de makelaardij?

In het theoretisch kader is in beeld gebracht wat de betekenissen zijn van de begrippen ‘externe makelaar’, ‘woningmakelaardij’ en ‘ samenwerkingsverband’.

De woningmakelaardij bestaat uit verschillende makelaarsdiensten. Het grootste deel van de omzet wordt behaald uit verkoop van woningen. Aankoop, taxaties en nieuwbouw zijn andere voorbeelden van andere makelaarsdiensten welke binnen de woningmakelaardij bestaan.

Postma ERA Makelaardij

De samenwerkingsverbanden zijn getoetst aan de hand van de volgende toetsingscriteria:

Er bestaan vier basisvormen van samenwerking. De basisvormen zijn coördineren, coöpereren, co- creëren en controleren. Binnen deze basisvormen (met uitzondering van de basisvorm coördineren) zijn verschillende samenwerkingsverbanden te onderscheiden. Deze samenwerkingsverbanden worden binnen deze scriptie nader toegelicht. Ieder samenwerkingsverband kan onderscheiden worden in een zestal aspecten. Op deze aspecten kan worden getoetst en de samenwerkingsverbanden kunnen aan de hand van deze aspecten onderling met elkaar worden vergeleken. Vervolgens zijn de samenwerkingsverbanden getoetst aan de hand van vier toetsingscriteria. Deze toetsingscriteria komen niet voort uit bronnen (aangezien een dergelijk onderzoek nooit is uitgevoerd), maar uit kennis en inzicht vanuit de professionele werksfeer. De toetsingscriteria zijn opgesteld en voorgelegd aan de opdrachtgever (werkt in het werkveld).


23

Vastgoed & Makelaardij Aanleiding voor het onderzoek Door de doelstelling die de Nederlandse overheid heeft bepaald met betrekking tot de CO2-uitstoot, zijn ook de regels voor woningcorporaties aangescherpt. In het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’ is bepaald dat woningcorporaties in 2020 een vastgoedportefeuille met gemiddeld energielabel B moeten hebben. Om de woningvoorraad te verduurzamen en hogere energielabels te krijgen, zullen woningcorporaties investeringen moeten doen en zijn ze afhankelijk van de medewerking van huurders om renovatieprojecten te realiseren. Hiervoor is het van belang dat huurders voldoende prikkels ontvangen om mee te werken. Voor de bepaling van deze prikkels moet naar de wensen van de huurders worden gekeken. Ook Sité Woondiensten te Doetinchem moet in toekomst zijn woningbezit aanpakken en moet hiervoor inzichtelijk hebben wat hun huurders wensen.

Probleemstelling Hoe kan met behulp van een waarderingsoverzicht inzichtelijk worden gemaakt hoe huurders in de gereguleerde sector bij een huurverhoging bouwkundige maatregelen ter verduurzaming en ter kwaliteitsverbetering van hun woning waarderen?

Drie segmentatiestrategieën

Sité Woondiensten, Doetinchem • Kerstin Balkenborg

Bouwkundige maatregelen verduurzaming woning Voor dit onderzoek is gevraagd om inzichtelijk maken hoe huurders van Sité Woondiensten bij een huurverhoging bouwkundige maatregelen ter verduurzaming of ter kwaliteitsverbetering van hun woning waarderen. De uitkomsten zijn in de vorm van een waarderingsoverzicht in kaart worden gebracht. Op basis daarvan kunnen in toekomst renovatiepakketten aangepast kunnen worden en zal de 70%-regeling eerder worden gehaald. Als gevolg kan een verduurzaming van

het

vastgoedportefeuille

gerealiseerd

worden om aan de afspraken in het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’ te voldoen.

24

Eerst zijn de kaders waarbinnen woningcorporaties werken inzichtelijk gemaakt. Hier is ook nader ingegaan op de mogelijkheden tot huurverhoging. Eén keer in het jaar kan de maandhuur worden verhoogd. Indien een renovatie heeft plaats gevonden en een woning meer punten scoort, kan de huurprijs na afronding worden aangepast. Door de recente ontwikkelingen op de markt, is ook een inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Vervolgens zijn methoden om doelgroepen te bepalen en algemene kenmerken van huurders in de gereguleerde sector in kaart gebracht. Uit de analyse blijkt, dat vooral mensen van middelbare leeftijd en senioren tot de huurders in de gereguleerde sector horen. Om huurders in doelgroepen te categoriseren, zijn een drietal segmentatiestrategieën mogelijk. Dit zijn de geografische, de socio-economische en de psychografische benadering. Door de geografische beperktheid van het onderzoek en een bestaande klantengroep is de socio-economische segmentatiestrategie toegepast. Deze houdt rekening met de volgende criteria: leeftijd, geslacht, gezinscyclus, inkomen & sociale klasse en ras & nationaliteit. Verder zijn de verduurzamende en kwaliteitsverbeterende maatregelen besproken. Om een waarderingsoverzicht op te stellen is bepaald hoe de uitkomsten uit de analyses meetbaar kunnen worden gemaakt. De doelgroepen zijn bepaald door de demografische en socio-economische segmentatiestrategie toe te passen. De doelgroepen die hieruit voortvloeien zijn: studenten & starters, middelbare leeftijd met kinderen, middelbare leeftijd zonder kinderen en senioren. Ook de verduurzamende maatregelen zijn via een toepasbaarheidsmodel gekozen. Voor de aspecten kosten, jaarlijkse besparing en terugverdientijd zijn scores toegekend, waaruit een aantal maatregelen voortvloeien. Dit zijn: isoleren van de gevel, isoleren van het dak, plaatsen van een HR-combiketel, een individuele bemetering en PV-cellen. De kwaliteitsverbeterende maatregelen zijn eerder al in kaart gebracht. Vervolgens zijn de meetbare criteria in een waarderingsoverzicht tegen elkaar afgezet. Op basis van het waarderingsoverzicht is een vragenlijst opgesteld en is gebruik gemaakt van een schriftelijke enquête. Tot de populatie horen huurders van Sité Woondiensten die

in het verleden een renovatievoorstel hebben ontvangen. De verwachte respons van op 30% is bereikt. Over het algemeen zijn de respondenten tevreden met het renovatievoorstel dat aan hun is aangeboden. Ook zijn de afwijkingen betreffende de wensen van het totaal aantal huurders en huurders die hebben aangegeven eerder al over energiebesparende maatregelen te hebben nagedacht minimaal. Op basis van het waarderingsoverzicht zijn per doelgroep de belangrijkste maatregen ter verduurzaming en ter kwaliteitsverbetering naar voren gekomen. Aan Sité is vervolgens geadviseerd om met de onderstaande maatregelen voor de samenstelling van toekomstige renovatiepakketten rekening te houden:

Studenten & starters Verduurzaming: Plaatsen van PV-cellen, isoleren van het dak, plaatsen van een HR-combiketel Kwaliteitsverbetering: Vervangen van het sanitair, vervangen van de keuken, vloerverwarming

Middelbare leeftijd met kinderen Verduurzaming: Aanbrengen van individuele bemetering, isoleren van de gevel, plaatsen van een HR-combiketel Kwaliteitsverbetering: Vervangen van het sanitair, vloerverwarming, mogelijkheid bieden tot uitbreiding van de woning

Middelbare leeftijd zonder kinderen Verduurzaming: Plaatsen van een HR-combiketel, plaatsen van PV-cellen, isoleren van het dak Kwaliteitsverbetering: Vervangen van het sanitair, vloerverwarming, mogelijkheid bieden tot uitbreiding van de woning, aanbrengen van zonwering

Senioren Verduurzaming: Plaatsen van een HR-combiketel, isoleren van het dak, isoleren van de gevel Kwaliteitsverbetering: Vervangen van het sanitair, vervangen van de keuken, aanbrengen van zonwering


25

Vastgoed & Makelaardij Wat is grondexploitatie?

Aanbeveling

De grondexploitatie is de financiële vertaling van het grondbeleid. Dit grondbeleid is het instrument van de gemeente om richting te geven aan ruimtelijke ontwikkelingen. In de grondexploitatie worden alle kosten en opbrengsten met betrekking tot een project in beeld gebracht en verantwoord. De grondexploitatie is opgebouwd uit meerdere kostensoorten, de kostensoort BWRM is hier een van.

• Toelichtingen op kostensoorten verder uitwerken op kostenpostniveau; • Nader onderzoek doen naar de projectorganisatie rondom particuliere grondexploitaties; • Nader onderzoek doen naar de grondexploitatie ten opzichte van de risicoanalyses.

De rol die de kostensoort BWRM heeft binnen grondexploitaties, is in eerste instantie dat de kostensoort BWRM een aandeel van 22,6 procent heeft van de totale kosten van alle grondexploitaties binnen de Gemeente Enschede en daarmee de een na grootste kostensoort is. Ondanks dat het niet het grootste aandeel heeft, is het aandeel nog te maken kosten vergeleken met de andere kostensoorten wel het hoogst (46,6%). Daaruit kan geconcludeerd worden dat een groot deel van de kostensoort BWRM nog kan veranderen.

Oorzaken Om inzicht te krijgen naar wat mogelijke oorzaken kunnen zijn voor veranderingen in de kostensoort BWRM, zijn een aantal onderzoeken met betrekking tot grondexploitaties en civiel technische werken geanalyseerd. Deze onderzoeken zijn de Betuweroute, De Noord-Zuidlijn, Casus ‘Zuidbroek’ van de Gemeente Apeldoorn, het rapport ‘Grond voor exploitatie’ van de Gemeente Rotterdam en het Van Heekplein. De mogelijke oorzaken die uit deze onderzoeken naar voren zijn gekomen zijn; ‘onduidelijk beeld financiële resultaat’, ‘wijzigingen in programma’, ‘projectbeheersing en organisatie’ en ‘risico’s en risicomanagement’. Deze zijn vervolgens getoetst in de Enschedese praktijk.

Gemeente Enschede, afdeling Planeconomie Gemeentelijke grondexploitaties

• Kevin Hoekstra

De crisis heeft voor financiële problemen gezorgd bij gemeenten, onder andere via de gemeentelijke grondexploitaties. Een onderdeel van de grondexploitaties, is de kostensoort bouw-

en

woonrijp

maken

(BWRM).

Deze

kostensoort heeft een groot aandeel in de totale kosten van een grondexploitatie. Binnen deze kostensoort bestaat een groot deel uit ‘nog te maken’ kosten. Dit zorgt ervoor dat de kosten binnen de kostensoort BWRM nog kunnen veranderen. Het gemeentelijk doel is het zoveel mogelijk voorkomen van deze veranderingen. Het doel van dit onderzoek is het voorzien in een analyse naar de oorzaken van veranderingen binnen de kostensoort BWRM, zodat de gemeente haar grondexploitaties op het gebied van uniformiteit en transparantie kan verbeteren.

26

Uit deze toetsing blijkt dat de mogelijke oorzaken van veranderingen voor een groot deel overeen komen met de Enschedese praktijk. De oorzaken ‘onduidelijk beeld financieel resultaat’ en ‘wijziging in programma’ komen zelfs meerdere malen naar voren. De oorzaak ‘projectbeheersing en organisatie’ is een keer vergelijkbaar. Omdat in dit onderzoek niet gekeken is naar de risicoanalyses bij grondexploitaties, is de mogelijke oorzaak ‘risico en risicomanagement’ niet meegenomen in de toetsing aan de praktijk. Naast de oorzaken die vergelijkbaar waren met mogelijke oorzaken, zijn er nog een aantal oorzaken naar voren gekomen die gezorgd hebben voor verandering van de kostensoort BWRM. Opvallend aan de oorzaken is dat deze zich voordoen in de realisatiefase.

Conclusie De conclusie die getrokken kan worden naar aanleiding van dit onderzoek, is dat de oorzaken voor veranderingen in de kostensoort BWRM voor een groot deel door de systematiek van het werken van grof naar fijn worden veroorzaakt. Wanneer de grondexploitatie wordt vastgesteld is de speling met betrekking tot de kostensoort BWRM nog te groot en zijn de bedragen die in de grondexploitatie zijn opgenomen nog te grof. Dit komt doordat budget wordt opgenomen in de grondexploitatie in een fase waarin nog te veel onduidelijkheid bestaat over het definitieve ontwerp. Op die manier is het niet verwonderlijk dat de kosten voor bouw- en woonrijp maken kunnen veranderen, zowel positief als negatief. Dit kan voorkomen worden wanneer meer duidelijkheid bestaat over wat in een plangebied gaat gebeuren. Om meer transparantie en grip op de kosten te krijgen, is het van belang om op een meer exacte manier de kosten te benaderen.


27

Vastgoed & Makelaardij Aanleiding onderzoek In 2011 maakte RICS bekend dat 35% van commercieel vastgoed taxaties in Nederland meer dan 10% afwijkt van latere verkoopwaarden (transacties). Volgens De Nederlandsche Bank zou de taxateur bij het opstellen van het taxatierapport en bij zijn waardering professionele standaarden moeten toepassen waarbij de uitgangspunten en methodieken transparant worden uiteengezet om afwijkingen te voorkomen. Vergelijkbare afwijkingen hebben zich ook voorgedaan bij de waarderingen in de woningmarkt. Als reactie hierop heeft het WEW, uitvoerder van de NHG, besloten alleen nog maar taxatierapporten te accepteren die zijn uitgebracht door tussenkomst van erkende validatie instituten. Het validatie instituut valideert hierbij, aan de hand van validatiecriteria uit het addendum wonen, de aspecten van de taxateur die woningen taxeert en het door hem/haar opgestelde taxatierapport. TVI, een erkend validatie instituut, ziet het valideren van commercieel vastgoed taxaties als een logische volgende stap.

Hierbij staat de volgende hoofdvraag centraal: Voor welke aspecten van de taxateur commercieel vastgoed en het taxatierapport commercieel vastgoed kunnen, mede aan de hand van het addendum wonen, validatiecriteria worden opgesteld dan wel worden aangepast om te komen tot een addendum commercieel vastgoed?

Theorie

TVI Taxatie Validatie Instituut, Enschede Opstellen addendum commercieel vastgoed • Martin Steffens

Volgens De Nederlandsche Bank zou de taxateur bij het opstellen van het taxatierapport en bij zijn

waardering

professionele

standaarden

moeten toepassen waarbij de uitgangspunten en methodieken transparant worden uiteengezet om afwijkingen bij taxaties te voorkomen.

Om inzicht te krijgen in het valideren van commercieel vastgoed taxaties is literatuuronderzoek verricht. Het addendum wonen en de registratielijst welke gebruikt worden door het validatie instituut bij het valideren van woningtaxaties zijn hierbij onderzocht. Het addendum wonen schrijft voor dat het taxatierapport financiering woonruimte gevalideerd moet worden op een logische invulling. De registratielijst maakt hierbij een vertaalslag door validatiecriteria op te stellen ten behoeve van een logische invulling. Het addendum wonen en de van belang zijnde validatiecriteria uit de registratielijst zijn vervolgens vergeleken met de taxateur die woningen taxeert en het door hem/haar opgestelde taxatierapport financiering woonruimte. Door deze vergelijking is inzichtelijk geworden welke aspecten van de taxateur wonen en het taxatierapport financiering woonruimte gevalideerd worden en op welke manier dat gebeurt.

mercieel vastgoed maar niet in het taxatierapport financiering woonruimte. Bij deze aspecten zal een andere invulling gegeven moeten worden om deze te kunnen valideren.

Praktijk Uit de confrontatie tussen de theorie en praktijk blijkt dat het addendum commercieel vastgoed grotendeels voldoet aan de eisen van de geïnterviewde deskundigen en op een aantal punten aangevuld kan worden. De meerderheid van de geïnterviewde deskundigen geeft aan dat alle aspecten betreffende de taxateur commercieel vastgoed en het taxatierapport commercieel vastgoed gevalideerd kunnen worden.

Vernieuwend en actueel Het addendum commercieel vastgoed leidt er toe dat de opdrachtgever van dit onderzoek taxaties commercieel vastgoed kan valideren. Voor de markt betekent dit dat taxaties commercieel vastgoed betrouwbaarder kunnen worden. De opdrachtgever kan zijn doelstelling behalen door het opgestelde addendum commercieel vastgoed te gebruiken bij het valideren van commercieel vastgoed taxaties. Uit de respons van de verschillende deskundigen die geïnterviewd zijn, bleek al dat het onderzoek op belangstelling kan rekenen. Het onderzoek is vernieuwend en actueel. Met dit onderzoek is inzicht gegeven in de validatiecriteria die van toepassing kunnen zijn bij het valideren van de taxateur commercieel vastgoed en het door hem/haar opgestelde taxatierapport. De validatiebranche heeft door dit onderzoek de mogelijkheid een volgende stap te zetten om de betrouwbaarheid van commercieel vastgoed taxaties te verhogen.

TVI, een erkend validatie instituut, ziet het valideren van commercieel vastgoed taxaties als een logische oplossing. Het probleem is echter dat een addendum, met omschreven validatiecriteria, waarop het validatie instituut de taxateur die commercieel vastgoed taxeert en het door hem/haar opgestelde taxatierapport kan valideren, nog niet bestaat. Ten behoeve van dit probleem is onderzoek gedaan naar het opstellen van een addendum commercieel vastgoed

met

validatiecriteria

waarop

de

taxateur die commercieel vastgoed taxeert en het door hem/haar opgestelde taxatierapport gevalideerd kan worden.

28

Om een vergelijkbaar addendum op te stellen ten behoeve van het valideren van commercieel vastgoed taxaties is het taxatierapport financiering woonruimte vergeleken met het taxatierapport commercieel vastgoed. Hierbij is het taxatierapport commercieel vastgoed gebruikt van het Taxatie Management Instituut. Vervolgens is de taxateur die woningen taxeert vergeleken met de taxateur die commercieel vastgoed taxeert. Uit deze vergelijking blijken er overeenkomsten te zijn tussen de bevoegde taxateurs en de taxatierapporten. Vervolgens zijn de validatiecriteria, bij overeenkomsten tussen de bevoegde taxateurs en de taxatierapporten, overgenomen uit het addendum wonen.

Niet gevalideerde aspecten De aspecten van commercieel vastgoed die niet gevalideerd kunnen worden, aan de hand van de validatiecriteria uit het addendum wonen, zijn apart in een tabel vermeld. Dit zijn aspecten die wel behandeld worden in het taxatierapport com-


29

Vastgoed & Makelaardij Duurzaamheid kantoorgebouwen Duurzaamheid is de afgelopen jaren een belangrijk en veelbesproken onderwerp in Nederland. Het milieu heeft te lijden heeft onder het gebruik van fossiele brandstoffen Fossiele brandstoffen worden schaarser en zullen op lange termijn op raken. Vrijwel alle actoren op de vastgoedmarkt hebben duurzaamheid opgenomen in strategieën en doelstellingen. Uit onderzoek blijkt dat bij 90% van de vastgoedbeleggers duurzaamheid een belangrijk beleggingscriteria is. Het wordt voor huurders van kantoorgebouwen steeds belangrijker om in een duurzaam kantoorgebouw gehuisvest te zijn. Voor een vastgoedbelegger is het vaak moeilijk om te bepalen hoe hij het verduurzamen van zijn kantoorgebouwen financieel haalbaar kan maken. Om antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag zijn drie aspecten onderzocht en toegelicht: 1. Relevante kenmerken van kantoorgebouwen bij verduurzaming 2. Mogelijke maatregelen om kantoorgebouwen te verduurzamen 3. Financiële haalbaarheid voor vastgoedbeleggers De theorie welke voort kwam uit het onderzoek naar deze aspecten is vervolgens verwerkt in een beslismodel. Dit model is opgezet met behulp van RETScree. Dit is een rekenprogramma waarmee de financiële haalbaarheid van energiebesparingsmaatregelen kan worden berekend.

Ingenieursbureau ter Horst, Enschede

Belangrijkste bevindingen

Drijfveren energiebesparende maatregelen • Pieter-Jan van Dijk

Ik

heb

drijfveren nemen

een van van

onderzoek

gedaan

naar

de

bij

het

vastgoedbeleggers energiebesparende

maat

regelen in kantoorgebouwen. Eerst heb ik literatuuronderzoek

gedaan

naar

kantoor

gebouwen, verduurzaming en de financiële haalbaarheid een

van

verduurzaming

vastgoedbelegger.

Vervolgens

voor heb

ik

door middel van interviews in de praktijk getoetst wat de drijfveren en handelswijze van vastgoedbeleggers is als het gaat om het nemen van energiebesparende maatregelen. De hoofdvraag van dit onderzoek was: “Hoe kan

de

financiële

haalbaarheid

van

het

verduurzamen van een kantoorgebouw door een vastgoedbelegger worden bepaald in een beslismodel?”

30

1. Isolatiemaatregelen zijn meestal niet financieel haalbaar als deze dit niet op een natuurlijk vervangingsmoment worden toegepast. Alleen het vervangen van ramen met een hogere isolatiewaarde heeft een terugverdientijd van minder dan 9 jaar. 2. Een Vr-ketel vervangen voor een Hr-ketel is vrijwel altijd financieel haalbaar. Dit is echter in de meeste kantoorgebouwen al toegepast. 3. Een warmtepomp kan meestal niet financieel haalbaar worden toegepast als dit niet op een natuurlijk vervangingsmoment gebeurt. Dit is echter alleen haalbaar als het gebouw al goed geïsoleerd is. 4. Een koudeopslag voor koeling kan meestal niet financieel haalbaar worden toegepast als dit niet op een natuurlijk vervangingsmoment gebeurt. Dit is echter alleen haalbaar als het gebouw al goed geïsoleerd is. 5. Warmteterugwinning uit ventilatielucht is een maatregel welke gedurende de levensduur van een gebouw meestal financieel haalbaar is. Met een terugverdientijd van minder dan 7 jaar is dit voor veel beleggers een interessante maatregel. Het is echter wel afhankelijk van de bestaande ventilatiesysteem of deze maatregel kan worden toegepast. 6. Het vervangen van verlichting is voor de meeste kantoorgebouwen alleen financieel haalbaar als minimaal 20 Watt per vierkante meter verlichting is geïnstalleerd.

Uit de antwoorden van de geïnterviewde personen blijkt dat maar weinig met een winstoogmerk naar energiebesparing wordt gekeken. De belangrijkste reden voor een vastgoedbelegger om te investeren in energiebesparing is het waarborgen van de continuïteit van de huurstromen en daarmee uiteindelijk een stabiel rendement realiseren binnen de voorgenomen beleggingshorizon. Ouderdom speelt volgens de geïnterviewde personen wel een belangrijke rol in de gebouwstructuur en de gebruikte materialen, maar uiteindelijk bepaalt de gebouwstructuur of een gebouw wel of niet eenvoudig te verduurzamen is. De zogenaamde ‘split-incentive’ is volgens de geïnterviewde personen wel een drempel, maar geen onoverkomelijke drempel. Door te verduurzamen bij een nieuw of vernieuwing van het huurcontract worden investeringen terugverdiend door een hogere huur of een langer huurcontract. Voor de geïnterviewde beleggers is het aan te bevelen om bij het onderzoeken van energiebesparende maatregelen goed onderzoek te doen naar het rendement van een maatregel. De uitdaging ligt hier vaak in het opzetten van een constructie waardoor de belegger kan profiteren van de energiebesparing.

Energiebesparende maatregelen Om energiebesparing vanuit de overheid te stimuleren zal concretere wetgeving moeten worden opgesteld. De wetgeving in de wet milieubeheer verplicht inrichtingen, waaronder kantoorgebouwen om energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd korter dan 5 jaar of met een positieve netto contante waarde bij een interne rentevoet van 15% te nemen. Deze regelgeving geldt niet voor inrichtingen met een relatief klein energieverbruik. De huidige wetgeving is niet streng genoeg en wordt niet goed genoeg gehandhaafd om effectief te werken. Het activiteitenbesluit van de wet milieubeheer is weinig bekend en wordt niet actief gehanteerd. Een positieve lijst met maatregelen zou een voor beleggers eenvoudige en concrete basis zijn om energie te besparen.


31

Vastgoed & Makelaardij Aanleiding & probleemstelling Op dit moment heerst er veel structurele leegstand op de kantorenmarkt. De oplossingen voor structureel leegstaande kantoren zijn heel divers. PIT (Platform Initiatieven Tijdelijkheid) heeft aan het lectoraat gebiedsontwikkeling en recht gevraagd mee te denken in nieuwe oplossingen voor structureel leegstaande kantoren, nabij kernsteden gelegen. Hiervoor zal een methode moeten worden ontwikkeld, waaraan structureel leegstaande kantoorpanden kunnen worden getoetst. De onderzoeker voert het onderzoek namens het lectoraat gebiedsontwikkeling en recht uit, ten behoeve van de opdrachtgever PIT. De probleemstelling van het onderzoek luidt: Met welke methode kunnen de locationele-, juridischeen financiële succesfactoren, om te komen tot een transformatie, voor structureel leegstaande kantoren, nabij kernsteden gelegen, worden beoordeeld?

Functies Dit onderzoek is gericht op de meest voorkomende functies waar structureel leegstaande kantoren naar worden getransformeerd. In dit onderzoek wordt met een functie bedoeld: “een gebruiksfunctie of gebouwfunctie die aan een gebouw of ruimte wordt toegekend”. De meeste voorkomende functies zijn: zorg, studentenhuisvesting, wonen en hotel.

Succesfactoren

Lectoraat gebiedsontwikkeling en recht, Enschede

In dit onderzoek wordt met een succesfactor bedoeld: “een factor die het succes op een transformatie vergroot”. Uit de theorie komen een viertal (kritische) succesfactoren naar voren te weten: de locationele-, bouwkundige/bouwtechnische-, juridischeen financiële succesfactoren.

Succesfactoren per functie

• Romano van Koot

Methode structurele leegstand op de kantorenmarkt Dit onderzoek richt zich op structureel leegstaande kantoren die drie jaar of langer leegstaan en geen perspectief hebben op verhuur op korte termijn. De oorzaak van deze leegstand komt door een missmatch tussen vraag en aanbod. Het aanbod kantoorruimte op de kantorenmarkt wordt onderverdeeld in kansrijk-, kanshebbend- en kansarm aanbod. Het totale aanbod op de kantorenmarkt bestaat uit ruim 8,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Ruim 35% is van dit aanbod is kansarm. Dit betekent dat ruim 2,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte structureel leegstaat. De leegstand is ontstaan door een missmatch tussen vraag en aanbod. Voor deze kantoorruimte zal een andere exploitatievorm of bestemming moeten worden gevonden. Voor sommige kantoren nabij kersteden gelegen biedt transformatie uitkomst. In dit onderzoek wordt met transformeren bedoeld het wijzigen van de oorspronkelijke functie van een kantoor.

32

De locationele succesfactoren verschillen per functie. De kenmerken van de bouwkundige/bouwtechnische succesfactoren zijn in dit onderzoek leidend voor alle functies. Voor de functies studentenhuisvesting en hotel waren niet alle bouwkundige/bouwtechnische succesfactoren belangrijk voor het succes van een transformatie. Voor de functie studentenhuisvesting is aantrekkelijke architectuur niet een belangrijk voor het succes van een transformatie en voor de functie hotel hoeven de ramen in de gevels niet open te kunnen. Bij de functie stadslandbouw zijn er geen resultaten beschikbaar uit de theorie. Dit komt voornamelijk omdat stadslandbouw een nieuwe functie betreft. De kenmerken van de juridische succesfactoren zijn in dit onderzoek leidend voor alle functies. Wanneer aan één van de juridische succesfactoren niet wordt voldaan vindt een transformatieproject geen doorgang. De kenmerken van de financiële succesfactoren zijn in dit onderzoek leidend voor alle functies. Wanneer aan één van de financiële succesfactoren niet wordt voldaan vindt een transformatieproject geen doorgang.

en financiële gevolgen. Dit houdt in dat wanneer aan één van de juridische of financiële criteria niet kan worden voldaan een project geen doorgang vindt.

De methode Door het doorlopen van de vier stappen worden de (succes) factoren om te komen tot een transformatie per functie inzichtelijk gemaakt. Stap 1: In deze stap wordt aan de hand van locationele meetbare criteria een geschikte functie voor een structureel leegstaand kantoor vastgesteld. De meeste functies hebben naast een specifieke ligging aanvullende vereisten. Stap 2: In deze stap wordt aan de hand van de gekozen functie de bouwkundige/bouwtechnische meetbare criteria vastgesteld waaraan het kantoor moet voldoen. Stap 3: In deze stap wordt aan de hand van de juridische meetbare criteria vastgesteld welke (succes)factoren belangrijk zijn om te komen tot een transformatie van een structureel leegstaand kantoor. De juridische meetbare criteria en de te doorlopen stappen zijn voor elke functie gelijk. Wanneer aan één meetbaar criterium niet wordt voldaan is het project geen succes Stap 4: In deze stap wordt aan de hand van de financiële meetbare criteria vastgesteld welke (succes)factoren belangrijk zijn om te komen tot een transformatie van een structureel leegstaand kantoor. De financiële meetbare criteria en de te doorlopen stappen zijn voor elke functie gelijk. Wanneer aan één meetbaar criterium niet wordt voldaan is het project geen succes.

Meetbare criteria De locationele-, bouwkundige/bouwtechnische-, juridischeen financiële kenmerken en (succes)factoren zijn zo ver mogelijk vertaald naar meetbare criteria. De locationele meetbare criteria zijn tot stand gekomen door de locationele kenmerken en (succes)factoren per functie te vertalen. De bouwkundige/bouwtechnische meetbare criteria zijn tot stand gekomen door de bouwkundige /bouwtechnische kenmerken en (succes)factoren te vertalen. Voor de juridischeen financiële kenmerken en (succes)factoren was dit niet mogelijk. Deze kenmerken en (succes)factoren zijn vertaald naar juridische-


33

Vastgoed & Makelaardij Hoog leegstandspercentage Na 2008, toen de economische crisis intrad in Nederland, is de kantorenmarkt sterk veranderd. Begin 2015 staat ca. 16% van het kantorenaanbod leeg. Redenen voor het hoge leegstandspercentage zijn de economische crisis, de optimalisatie van kantoorruimte door grote kantoorgebruikers, bezuinigingen van de overheid en demografische-, technische en maatschappelijke ontwikkelingen.

• Onderzoek naar Big Data Big Data biedt voldoende perspectief voor de vastgoedmarkt. Echter is dit een relatief nieuw begrip, waardoor het aan te raden is hier eerst grondig onderzoek naar te doen op welke wijze het gebruik van Big Data rendabel kan zijn voor SKEPP online.

De laatste jaren zijn vooral flexibiliteit, kantoorbeleving en het huren van kleinere metrages steeds belangrijker wordende factoren onder kantoorgebruikers. Door deze ontwikkelingen zijn de laatste jaren verschillende kantoorconcepten ontwikkeld. Denk bij een kantoorconcept aan flexibele werkplekken in de centrale ruimte of kantoorkamers vanaf 20 m2 op een goed bereikbare locatie tegen een acceptabele prijs en inclusief aanvullende services als internet, lunch en telefoonbeantwoording. Kantoormedewerkers (zowel ZZP’ers als werknemers van multinationals) zijn namelijk steeds vaker voornemens om plaatsen tijdsonafhankelijk te werken.

Traditionele verhuurwijze Door de toenemende flexibiliteit en veranderende inzichten onder kantoorgebruikers, veranderen ook de verhuurmogelijkheden van kantoorruimte. De meest traditionele wijze voor het verhuren van kantoorruimte loopt via een (bedrijfs) makelaar. De bemiddeling bij kleine metrages is voor traditionele makelaars niet rendabel. Door de toenemende vraag naar kleine metrages, hoge flexibiliteit en kantoorbeleving zijn er nieuwe mogelijkheden ontstaan om kantoorruimte te verhuren via internet. Dit sluit aan bij de groeiende flexibiliteit onder huurders en kantoormedewerkers.

SKEPP online, Albergen

Online verhuren Verhuur kantoorruimte via internet • Thijs van Eerden

In opdracht van SKEPP online is onderzoek gedaan naar de optimalisatie van de verhuur van kantoorruimte via internet. SKEPP online is een online kantorenbemiddelaar en beschikt over een online platform waarop landelijk kantorenaanbod staat gepresenteerd. SKEPP online wil het gebruik van internet dan ook optimaal benutten bij haar core business; de verhuur van kantoorruimte. Echter heeft SKEPP

Uit de literatuur is gebleken dat de volgende zaken van essentieel belang zijn voor het verhuren van kantoorruimte via internet: online vindbaarheid, identiteit en betrouwbaarheid van de organisatie, het gebruik van Social Media, Big Data en gebruiksvriendelijkheid. Deze aspecten dragen bij aan een hoger conversieratio. Dit is het aantal bezoekers dat de gewenste actie op de website onderneemt.

Conclusies en aanbevelingen De belangrijkste aspecten uit het literatuur onderzoek zijn getoetst aan de praktijk door middels van half gestructureerde interviews bij deskundigen en vragenlijsten aan huurkandidaten. Hieruit zijn de volgende conclusies/verbeterpunten voor SKEPP online naar voren gekomen om de verhuur van kantoorruimte via internet te optimaliseren.

online niet inzichtelijk op welke wijze dit het beste kan. Middels concrete verbeterpunten zijn aanbevelingen gedaan voor SKEPP online met als doel om de verhuur van kantoorruimte via internet te optimaliseren. De

volgende

probleemstelling

is

hierbij

geformuleerd: Op welke wijze kan de verhuur van kantoorruimte via internet geoptimaliseerd worden?

34

• Continue werken aan SEO optimalisatie • Logische websitestructuur hanteren • Upgrade naar Responsive webdesign • Betrouwbaarheid van de website verhogen • Professioneel Social Media Plan opstellen • Implementeren van Review- & Ratingsysteem op website • Testen met kleurenmarketing • Schaarste en urgentie creëren in het kantorenaanbod • Het doorvoeren van verbeterpunten Door het doorvoeren van de gestelde verbeterpunten zal de verhuur van kantoorruimte via internet geoptimaliseerd worden.


35

Vastgoed & Makelaardij In dit onderzoek is antwoord gegeven op de onderzoeksvraag: “In hoeverre kan een stappenplan ontwikkeld worden waarmee de juridische haalbaarheid van het ontwikkelen van recreatiewoningen in beeld wordt gebracht?” Het onderzoeksdoel voor dit afstudeeronderzoek was dan ook: “Het ontwikkelen van een stappenplan van de juridische haalbaarheid voor het ontwikkelen van recreatiewoningen”.

Verschillende fases Om de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden is eerst beschreven hoe de vastgoedmarkt in elkaar zit, in welk segment de recreatiewoning zich bevindt, hoe het vastgoedontwikkelingsproces werkt en hoe dit in verbinding staat met recreatiewoningen. Het vastgoedontwikkelingsproces heeft verschillende soorten benamingen van fases, in dit onderzoek is gebruik gemaakt van de fase indeling van de NEPROM. Bestaande uit de initiatieffase-, ontwikkelingsfase, realisatiefase en exploitatie-/ beheerfase. In deze fases dienen op meerdere momenten een ‘GO’/’NO GO’ beslissingen genomen te worden.

Juridische haalbaarheid ontwikkeling recratiewoningen De

al

weer

ruim

zeven

jaar

durende

economische crisis heeft zijn uitwerkingen gehad in veranderingen op de vastgoedmarkt en de ruimtelijke ordening in Nederland. Uit voorgaand onderzoek is onder andere gebleken

Werkbaar plan

beduidend is toegenomen en dat voor de

Gebaseerd op de uitkomst van de gehouden interviews mag geconcludeerd worden dat het opgestelde theoretische stappenplan met betrekking tot de juridische aspecten voor de ontwikkeling van recreatiewoningen op hoofdlijnen juist is opgesteld. Tevens is duidelijk geworden dat kleine nuance verschillen met betrekking tot theorie en praktijk aanwezig zijn. Een voorbeeld daarvan is het moment van de grondaankoop. Dit moment wordt in de huidige financiële marktsituatie zo lang mogelijk uitgesteld tot zekerheid is van verkocht krijgen van het ontwikkelde project. Juridisch wordt dit gecoverd door het aangaan van de intentieovereenkomst. De volgende aanbevelingen kunnen gedaan worden: • Dit rapport verspreiden onder projectontwikkelaars waarvan geweten is dat die actief zijn met het ontwikkelen van recreatiewoningen; • Een afvinklijst toevoegen aan het stappenplan. Op deze wijze kunnen eventuele tekortkomingen van benodigde juridische aspecten ondervangen worden;

van

recreatiewoningen

geen

vastomlijnd juridisch stappenplan bestaat. Hier is dan ook het idee ontstaan voor het onderwerp van dit afstudeeronderzoek.

36

Op basis van de fase indeling van de NEPROM is een theoretisch stappenplan opgezet bestaande uit vier fases, die afzonderlijk weer zijn opgesplitst in bijbehorende momenten in de tijd. Zo is in een vereenvoudigd model weergegeven wat na elkaar en op welk moment dient te gebeuren. Vervolgens is het op basis van bestaande literatuur geformuleerde stappenplan in de praktijk getoetst op juistheid en volledigheid door deze voor te leggen aan meerdere vastgoedprofessionals. Dit door middel van het afnemen van half gestructureerde interviews aan de hand van een opgestelde topiclijst. De vastgoedexperts zijn geselecteerd op hun betrokkenheid in verschillende invalshoeken van het vastgoedontwikkelingsproces.

dat de woningvoorraad van recreatiewoningen ontwikkeling

Door vanuit verschillende invalshoeken het stappenplan te toetsen, is toegewerkt naar een volledig en werkbaar stappenplan voor de juridische aspecten binnen het vastgoedontwikkelingsproces voor recreatiewoningen.

Van belang was om te onderzoeken wat juridische haalbaarheid van het ontwikkelen van recreatiewoningen is. Het vastgoedontwikkelingsproces kent meerdere uiteenlopende juridische aspecten. Zowel publiek- als privaatrechtelijk. Het is van belang om te weten of de voorgenomen vastgoed ontwikkeling niet in strijd is met wettelijke bepalingen en regelgeving. Deze aspecten staan opgenomen in weten regelgeving en overeenkomsten. Deze zijn onderling vaak verschillend, afhankelijk van de grootte en het soort vastgoedontwikkeling en welke partijen betrokken zijn.

Nikkels Bouwbedrijf BV, Twello • Wieneke Steunenberg

• Onderzoek doen naar de financiële parameters die gebruikt worden in het vastgoed ontwikkelingsproces, en die vervolgens mee verwerken in het opgestelde stappenplan. • Dit stappenplan ook laten toetsen voor andere deelmarkten zoals (her)ontwikkelen van retailunits, nieuwe woonvormen toegespitst op de veranderende demografische samenstelling van de bevolking (vergrijzing, één/oudergezinnen);


37

Vastgoed & Makelaardij Over het bedrijf Stichting IJssellandschap in Deventer is een stichting die 3600 hectare grond in de omgeving Salland in bezit heeft. Op deze gronden staan uiteraard ook boerderijen die te maken hebben of te maken krijgen met leegstand. Het doel van dit onderzoek is dan ook: Het maken van een Quick Scan die verschillende herbestemmingsmogelijkheden kan toetsten aan leegstaand agrarisch vastgoed aan de hand van zijn bouwkundige en ruimtelijke kenmerken.

Drie onderdelen Het onderzoek is verdeeld in drie onderdelen. In het eerste onderdeel, het theoretisch onderzoek, wordt onderzocht wat agrarisch vastgoed is en welke vormen het meest voorkomen. Vervolgens wordt onderzocht welke herbestemmingen geschikt zijn voor agrarisch vastgoed. Het theoretisch onderzoek wordt afgesloten met een Quick Scan waarbij het agrarisch vastgoed getoetst kan worden aan de herbestemmingen. Het tweede deel van het onderzoek betreft het praktijkgedeelte, waarbij de gemaakte Quick Scan wordt getoetst in de praktijk. Te beginnen bij het eerste onderdeel van het theoretisch onderzoek. Gebleken is dat er een grijs gebied bestaat in de leegstand van agrarisch vastgoed. Tussen het moment dat de activiteiten op een agrarisch bedrijf gestopt zijn en dat het agrarisch vastgoed daadwerkelijk leeg staat zit vaak een lange periode. Het agrarisch vastgoed zelf bestaat uit drie hoofdcategorieën. Dit zijn achtereenvolgend; hoofdgebouwen, bedrijfsgebouwen en bijgebouwen.

Stichting IJssellandschap, Deventer Leegstand op het platteland • Wout Leerink

Leegstand op het platteland is een steeds vaker

voorkomend

probleem.

Doordat

een

grote diversiteit bestaat in soorten agrarisch vastgoed,

zal

dit

probleem

niet

aan

één

oplossing genoeg hebben. Op dit moment is voor een dergelijk probleem geen methode beschikbaar waarbij in één oogopslag naar aanleiding van de belangrijkste kenmerken van agrarisch vastgoed verschillende passende herbestemmingen

inzichtelijk

worden.

Een

methode in de vorm van een Quick Scan zou een oplossing kunnen bieden voor dit probleem. Stichting IJssellandschap beheert en bezit op dit moment 3600 hectare grond in Salland. Ook de stichting kent leegstandsproblemen. Deze stichting is dan ook op zoek naar een passend toekomstscenario

voor

zijn

leegstaand

of

leegkomend agrarisch vastgoed en is eveneens niet in het bezit van een dergelijke Quick Scan.

38

Om de gestelde eisen van de herbestemmingen te kunnen toetsen aan het agrarisch vastgoed is een model ontwikkeld waar deze twee samen komen; de Quick Scan. Voor iedere herbestemming worden de betreffende eisen in de Quick scan gezet. De beoordeling van de eisen vindt plaatst aan de hand van een Likertschaal. Hierbij moet een beoordeling van 1 t/m 5 per onderdeel gegeven worden, waarbij 1 zeer ongeschikt is en 5 zeer geschikt. Tot slot wordt in het praktijkgedeelte van het onderzoek de werking van de Quik Scan getest. Hiervoor zijn zes erven geselecteerd. De uitkomsten van al deze Quick Scan modellen vormen de eindconclusie van het onderzoek. De Quick Scan is een goede manier gebleken om voor een breed herbestemmingsprobleem van specifiek vastgoed met vele mogelijkheden een zo objectief mogelijk begin te zijn voor het realiseren van een passende herbestemming. De discussie na afloop is het belangrijkste onderdeel. Deze discussie is door de Quick Scan echter wel gebaseerd op feiten die voor een herbestemming belangrijk zijn, zodat het vervolg een genuanceerde basis heeft.

Het hoofdgebouw is het oorspronkelijke gebouw van een boerenbedrijf. Vroeger bevond zich in dit gebouw het bedrijfsgedeelte en de woning. De bedrijfsgebouwen die het meest met leegstand te maken hebben zijn de jaren ’70 serie bouw stallen. Deze stallen kenmerken zich doordat ze esthetisch minder zijn dan de hoofdgebouwen en over ongunstige eigenschappen beschikken om te herbestemmen. Als laatste categorie agrarisch vastgoed zijn er de bijgebouwen. De behandelde bijgebouwen zijn: hooiberg, (kap)schuur, kippenhok en bakhuis. Naast het agrarisch vastgoed zelf, is de manier waarop deze gebouwen gesitueerd zijn ten opzichte van elkaar van belang. Om die reden wordt de erfstructuur behandeld. Erven hebben zich in de loop der jaren ontwikkeld en zijn net als het agrarisch vastgoed meegegroeid met het boerenbedrijf. Met de toevoeging van de erfstructuur kan in kaart worden gebracht wat nu precies leegstaand agrarisch vastgoed is. Op basis van alle bovenstaande informatie is de volgende definitie ontstaan: het complex van hoofdgebouw, bedrijfsgebouwen en bijgebouwen waarvan in ieder geval de bedrijfsgebouwen geen functie meer hebben of op korte termijn gaat verliezen, gelegen op een erf welke is ingericht volgens een bepaalde systematiek die kenmerkend is voor een boerderij. Vervolgens worden de herbestemmingen in kaart gebracht. Er zijn drie categorieën herbestemmingen: agrotoerisme, zorg en wonen. Voor al deze herbestemmingen zijn eisen opgesteld die rechtstreeks getoetst kunnen worden aan de kenmerken van het agrarisch vastgoed. De bouwkundige eisen bestaan weer uit de vijf onderdelen, namelijk: indeling, hoogte, oppervlakte, constructie en uitstraling. Vervolgens zijn eisen gesteld aan de erfstructuur.


39

Enschede M.H. Tromplaan 28 Postbus 70.000 7500 KB Enschede Tel. 053 - 487 11 11

Deventer Handelskade 75 Postbus 70.000 7500 KB Enschede Tel. 0570 - 603 663

Apeldoorn Kerklaan 21 Postbus 10.120 7301 GC Apeldoorn Tel. 0570 - 603 663

saxion.nl

Afstudeerprojecten Vastgoed & Makelaardij. saxion.nl

Recommend Documents