Scriptie Vastgoed en Makelaardij Marlot van Dijken - augustus 2014

Scriptie Vastgoed en Makelaardij – Marlot van Dijken - augustus 2014

H

OME SWEET HOME IN DE

WESTAS

Wonen als onderdeel van Business Park Amsterdam Osdorp, BeukenhorstWest en Sloterdijk-I

Omslag:

Transformatie van kantorengebied in de Haarlemmermeer

Studentonderzoeker: Studentnummer:

Marlot van Dijken 349096

Opdrachtgever 1:

Bedrijfsmentor:

Het Kennislab voor Urbanisme Westas Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort Jan-Willem Wesselink

Opdrachtgever 2: Opdrachtgever 3: Opdrachtgever 4:

Transforte Schiphol Area Development Company Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam

Opleiding:

Hanzehogeschool Groningen Instituut voor bedrijfskunde Opleiding Vastgoed & Makelaardij Zernikeplein 23 9747 AS Groningen

Stagedocent:

Mevr. N. de Vries [email protected]

Beoordelaar

Mevr. P. slagmolen

Copyright ©2014 Deze afstudeeropdracht is geschreven onder verantwoordelijkheid van de Hanzehogeschool Groningen. Het copyright berust bij de auteur. Zowel de Hanzehogeschool Groningen als de auteur verklaren, dat zij eventuele gegevens van derden die voor deze afstudeeropdracht zijn gebruikt en die door deze derden als vertrouwelijk zijn aangemerkt, als zodanig zullen behandelen. Versie 2 Amsterdam, augustus 2014

1

VOORWOORD “T

he more successfully a city mingles everyday diversity of uses and users in its everyday streets, the more successfully, casually (and economically) its people thereby enliven and support well-located parks that can thus give back grace and delight to their neighbourhoods instead of vacuity. ” ― Jane Jacobs, The Death and Life of Great American Cities Dit is zomaar een van de vele sterke quotes van Jane Jacobs. De grand old lady van de economische geografie wie veel invloed heeft gehad op de stedelijke planningstechnieken in Nederland. Daar ze veel invloed op de stedelijke ontwikkeling heeft gehad heeft ze ook veel invloed gehad op mijn afstudeerscriptie. Dit afstudeeronderzoek is in opdracht van meerdere belanghebbenden uitgevoerd. Zowel het Kennislab voor Urbanisme, waar ik mijn afstudeerstage loop, Schiphol Area Development Company (SADC), Transforte en Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA). Ik zelf doe dit onderzoek in het kader van mijn afstuderen aan de opleiding Vastgoed en Makelaardij aan de Hanzehogeschool in Groningen. Ik rolde blanco mijn onderzoek in. Geen idee wat ik zou gaan onderzoeken en wat anderen van mij verwachten. Ik wilde mijn steentje bijdragen aan het Kennislab maar wilde ook iets bruikbaars afleveren bij de partners. Doelgericht werken is voor mij belangrijk, maar lastig als het doel ver en wazig achter de horizon ligt. Daarnaast is dit geen standaardonderzoek, over het onderwerp woon-werkmilieus is nog nauwelijks iets geschreven en het gebied de Westas is nog onbekend. Het Kennislab voor Urbanisme is zo opgezet dat er meerdere studenten vanuit verschillende opleidingen bij elkaar zitten en allemaal op een andere manier een bijdrage leveren aan de kracht van de Westas. Ik kwam in aanraking met (stads)geografen en landschapsarchitecten. Samen met mijn medestudenten en Jan-Willem Wesselink, de hoofdlaborant, zijn we tot gekomen tot het onderwerp zoals het nu is: wonen in de Westas. De focus lag voorheen sterk op de economische functie en daarom was het voor mij een uitdaging om boven water te halen of wonen hier ook aan bij zou dragen. Enthousiast van start gegaan. Veel hobbels en valkuilen tegen gekomen maar ook met veel geduld en durf om hulp te vragen mij op mijn vastgoed-geografische onderzoek gestort. Een uitdaging die mij veel geleerd heeft en mijn kijk op de wereld verbreed heeft. Daarom gaat mijn dank uit naar Jan-Willem Wesselink, die met zijn enthousiasme zelfs de slechtste ideeën nog in het goede daglicht plaatste. Serge Vonk, die hielp concrete stappen vooruit te maken en een expert was in relativeren. Ad Hereijgers, Reinoud Fleurke en Ron Karssing voor de input rondom mijn onderwerp en de cases. Mijn medestudenten Petra, Bilal, Esther, Arno, Mark, Peter, Renske, Jesper en Mark die ervoor zorgden dat de dagen sneller voorbij gingen en met andere studiekennis mij konden voorzien van input, literatuur en feedback en mijn begeleider Nina de Vries, wie mijn stukken voorzien heeft van kritische feedback. En tot slot Jane Jacobs, die ervoor gezorgd heeft dat ik mij ingeschreven heb voor het masterprogramma Stadsgeografie aan de Universiteit van Utrecht. Marlot Amsterdam, augustus 2014

2

SAMENVATTING Onderwerp De doelstelling van het Kennislab voor Urbanisme is: Het Kennislab voor Urbanisme wil weten welk type woonwerkmilieu de leefbaarheid op de bedrijventerreinen in de Westas versterken.

Dit onderzoek richt zich op wonen in een economisch sterk geclusterd gebied, de Westas. Met de Westas wordt het gebied bedoeld dat grofweg ligt tussen de steden Zaanstad, Amsterdam, Aalsmeer en Haarlem. Door het grote woningtekort in de Randstad en de economische problematiek op bedrijventerreinen zien veel partijen kansen voor woningbouw op bedrijventerreinen. Binnen dit gebied is er gefocust op drie werklocaties. Dit zijn het Business Park Amsterdam Osdorp (BPAO) in de Lutkemeerpolder, het herstructureringsplan BeukenhorstWest in Hoofddorp en Sloterdijk-I in Amsterdam, omdat deze aangedragen zijn door de partners. Op deze terreinen zullen de functies bedrijvigheid en wonen gemengd worden waardoor er een functiemenging optreedt. Functiemenging is ver terug te voeren in de geschiedenis en levert voordelen op voor een gebied.

De onderstaande hoofdvraag dient beantwoord te worden door het onderzoek: Kan een type woon-werkmilieu ontstaan wat aantrekkelijk is voor ondernemers en bewoners van bedrijventerreinen in de Westas en zo ja, hoe ziet dit er dan uit? Antwoord op deze vraag is gegeven door eerst de randvoorwaarden voor een positieve uitwerking van functiemenging te bepalen op basis van kwalitatief deskresearch. Vervolgens is er ingezoomd op de drie verschillende locaties. De fysiek ruimtelijke kenmerken zijn geanalyseerd op basis van veldwerk op de locatie zelf, aanvullende informatie uit beschikbare documenten en missende informatie is verkregen uit interviews met de drie projectmanagers. Tot slot is het type woonwerkmilieu getypeerd wat ontstaat op de drie locaties. Dit is gebeurd op basis van deskresearch en interviews met betrokken personen die zowel kennis hebben van de locatie als van trends op het gebied van woonwerkmilieus.

Wanneer er gemengd wordt op een locatie ontstaat er een woon-werkmilieu. Het woon-werkmilieu kan gezien worden als de directe woon-werkomgeving en kan getypeerd worden aan de hand van architectonische en stedenbouwkundige, geografische, attractieve en sociale factoren. Dit woon-werkmilieu dat zal ontstaan, zal gekoppeld worden aan bovenstaande projecten en daarmee door vertaald worden naar de het Westasgebied. Dit onderzoek is geen haalbaarheidsstudie, waardoor verdieping op beleidsniveau niet aan bod zal komen.

Resultaten en conclusie Er is eerst gekeken naar de randvoorwaarden voor een positieve uitwerking van functiemenging. De aandelen wonen en werken moeten in evenwicht zijn, de bedrijvigheid moet combineerbaar zijn met wonen, de locatie moet aan de juiste vereisten voldoen, de inrichting moet kwalitatief goed zijn, er moet een duidelijke hiërarchie zijn in de stedelijke structuur, het gebied moet infrastructureel ontsloten zijn door sporen en ringwegen, de bebouwing en verkaveling moet voldoen aan ideale maten en het afstemming tussen stakeholders tijdens proces is noodzakelijk.

De doelstelling, hoofdvraag en methodiek Hieronder worden de doelstellingen van zowel de opdrachtgever als de onderzoeker beschreven. De doelstelling van de opdrachtgevers is: Transforte, Schiphol Area Development Company (SADC) en het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) willen weten of de woon-werkmilieus die zullen ontstaan op de locaties Business Park Amsterdam Osdorp (BPAO), Beukenhorst-West en Sloterdijk-I positief bijdragen aan de leefomgeving.

Vervolgens zijn in een gebiedsanalyse de kwaliteiten van het BPAO, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I geanalyseerd. Daar waar het BPAO kan profiteren van de groene

3

omgeving en Nieuw-West, kan Beukenhorst-West profiteren van de ligging in het verbindingsgebied stationcentrum en kan Sloterdijk-I profiteren van het stadscentrum van Amsterdam en haar culturele activiteiten.

Mensen die wonen en werken op werklocaties in de Westas kunnen profiteren van de mainports als werkgever. - Het BPAO, Sloterdijk-I en Beukenhorst-West liggen aan de randen van centrum-gebieden of steden. Kenmerkend voor de Westas is dat steden uitbreiden richting het hart van de Westas door de verstedelijking van de Randstad. De ligging van een werklocatie in een stedelijk randgebied is noodzakelijk om functiemenging te laten slagen. Dus werklocaties in de Westas aan de randen van stedelijke gebieden kunnen gemengd worden.

Op de drie locaties kan de volgende conclusie over de te voorspellen woon-werkmilieus getrokken worden: - Het Business Park Amsterdam Osdorp: proeftuin van de Arrival city. Door de ‘achtertuin’ functie van Amsterdam te versterken en gebruik te maken van het water en de natuur wordt er een woon-werkgebied gecreëerd dat aantrekkelijk is voor pioniers die op zoek zijn naar rust en ruimte. De lege kavels bieden flexibiliteit en mogelijkheden voor woonwerkeenheden en ruime woningen aan het water. Daarnaast zou de locatie kunnen profiteren van Nieuw-West als Arrival-city met al haar ondernemers en bewoners.

- Op het BPAO, Sloterdijk-I en Beukenhorst-West zijn (in het begin) nog weinig voorzieningen, waardoor er gefocust moet worden op pioniers als doelgroep. Dus voor functiemenging op werklocaties in de Westas moet ingespeeld worden op pioniers. Dit zijn veelal nieuwestedelingen en creatieven.

Aanbevelingen - Beukenhorst-West: klein-stedelijk wonen en werken aan het station. Door de transformatie van de stedelijke structuur kan Beukenhorst-West als stationslocatie onderdeel worden van de verbinding station – centrum. Het gebied zal dynamischer en levendiger worden en draagvlak voor appartementen en voor voorzieningen ontstaat. Door de unieke ligging, de bereikbaarheid en het groen van het Wandelbos zat dit gebied erg aantrekkelijk zijn voor nieuwe stedelingen die niet in Amsterdam willen wonen.

Om functiemenging te laten slagen op het BPAO, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I is het noodzakelijk om te voldoen aan de randvoorwaarden voor een positieve uitwerking van functiemenging. Om functiemenging te laten slagen op Werklocaties in de Westas is het noodzakelijk om: - Alleen te focussen op de randstedelijke locaties die goed ontsloten zijn zowel met auto als OV. - Alleen te focussen op pioniers, nieuwe-stedelijken en creatieven. - Een FMI te ontwikkelen tussen de 25 en 75 en focus locaties met een maximale milieuhinderzonering van 3.1. - De kracht van een gebied te versterken en als USP te gebruiken. - Een hogere ruimtelijke kwaliteit te ontwikkelen. - Door de complexe eigendomssituatie is goed overleg tussen eigenaren, belanghebbenden en private partijen, overeenstemming in het ontwikkelproces en ruimte voor marktinitiatief noodzakelijk.

- Sloterdijk-I: Grootstedelijk wonen en werken aan het cultuurpark. Door het stedelijk centrumgebied van Amsterdam uit te breiden richting de Sloterdijken is het mogelijk om ook Sloterdijk-I grootstedelijk te verdichten met woningen en voorzieningen. Met de Molenwerf als impulsgebied, het aangrenzende Westerpark en de kracht van het ‘binnen de ring’-wonen is dit gebied erg aantrekkelijk voor nieuwe-stedelingen en jonge creatieven. Om terug te komen op de hoofdvraag: Ja, er kan een aantrekkelijk woon-werkmilieu ontstaan voor werklocaties in de Westas, want: - Op het BPAO, Sloterdijk-I en Beukenhorst-West kunnen aantrekkelijke woon-werkmilieus ontstaan.

Aanbevelingen

voor

vervolgonderzoek:

Doordat dit onderzoek alleen verkennend functiemenging in de Westas in kaart brengt zal er, voordat er daadwerkelijk stappen worden ondernomen, een haalbaarheidsstudie gedaan moeten worden op beleidsniveau. Welke bestemmingen liggen er, wat is de regelgeving en wat is er mogelijk?

Dit betekent voor de Westas: - Beukenhorst-West en het BPAO profiteren van Schiphol. Sloterdijk-I profiteert van de Haven van Amsterdam.

4

INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING ........................................................................................................................................................................ 6 2. ORIENTATIE OP DE WESTAS ........................................................................................................................................... 8 2.1 De Westas ................................................................................................................................................................ 8 2.2 Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I ................................................................ 8 3. ORIENTATIE OP FUNCTIEMENGING ............................................................................................................................. 10 3.1 Functiemenging ..................................................................................................................................................... 10 3.2 Het woon-werkmilieu ............................................................................................................................................ 12 4. ONDERZOEKSMETHODIEK ............................................................................................................................................ 14 4.1 Hoofdvraag............................................................................................................................................................. 14 4.2 Onderzoeksmethode per deelvraag ..................................................................................................................... 15 4.3 Betrouwbaarheid en validiteit .............................................................................................................................. 17 4.4 Verwachtingen ...................................................................................................................................................... 18 5. RESULTAAT 1: DE RANDVOORWAARDEN VOOR FUNCTIEMENGING .......................................................................... 19 5.1 Evenwicht ............................................................................................................................................................... 19 5.2 Combineerbaarheid ............................................................................................................................................... 20 5.3 Locatie .................................................................................................................................................................... 20 5.4 Stedenbouwkundige kwaliteit .............................................................................................................................. 21 5.5 Verkaveling en bebouwing .................................................................................................................................... 22 5.6 Proces ..................................................................................................................................................................... 22 6. RESULTAAT 2: RUIMTELIJKE KENMERKEN .................................................................................................................... 23 6.1 Business Park Amsterdam Osdorp ........................................................................................................................ 23 6.2 Beukenhorst-West ................................................................................................................................................. 26 6.3 Sloterdijk-I .............................................................................................................................................................. 28 7. RESULTAAT 3: HET WOON-WERKMILIEU ..................................................................................................................... 31 7.1 Business Park Amsterdam Osdorp ........................................................................................................................ 31 7.2 Beukenhorst-West ................................................................................................................................................. 34 7.3 Sloterdijk-I .............................................................................................................................................................. 38 8. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN................................................................................................................................ 42 8.1 Conclusies .............................................................................................................................................................. 42 8.2 Aanbevelingen ....................................................................................................................................................... 43 9. DISCUSSIE ...................................................................................................................................................................... 45 10. BEGRIPPEN .................................................................................................................................................................. 48 BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................................................... 49 Bijlage 1: Het Kennislab voor Urbanisme en de partners Bijlage 2: Uitgebreide kansanalyse Bijlage 3: De Westas Bijlage 4: Impressie Business Park Amsterdam Osdorp Bijlage 5: Impressie Beukenhorst-West Bijlage 6: Impressie Sloterdijk-I Bijlage 7: Topics interviews Bijlage 8: Uitwerking interview Dave Man Bijlage 9: Uitwerking interview Christof Schwencke, Philip Wenneker en André de Hoop 5 Bijlage 10: Uitwerking interview Bart Vlaanderen Bijlage 11: Uitwerking interview Jan Hartog

1

INLEIDING De Westas, een relatief onbekend begrip voor de gemiddelde inwoner van Nederland maar ook voor de gemiddelde Amsterdammer. Zo bekend iedereen is met de Zuidas, zo onbekend is het begrip Westas. Maar als het zo onbekend is, bestaat het dan wel? Of is het bedacht door een paar slimme koppen om een gebied op de kaart te zetten dat nauwelijks erkend zal worden? Dit is een punt waar nog flink over gediscussieerd kan worden. Wat wel als een paal boven water staat is dat de studenten van het Kennislab voor Urbanisme de Westas zeker als gebied erkennen. Samen met de partners van het Kennislab wordt er gekeken naar de mogelijkheden van dit gebied en zal er onderzocht worden hoe dit gebied versterkt kan worden zodat het economisch en innovatief nog sterker zal worden. Er is een enorme vraag vanuit de huurdersmarkt naar woningen in de Randstad, specifiek in en rondom Amsterdam. Daarnaast zijn er zeeën aan ruimte als er gekeken wordt naar bedrijventerreinen en de huidige problematiek die zich op deze bedrijventerreinen afspeelt. Een groot aantal van deze bedrijventerreinen bevindt zich in de Westas. De Westas kan gezien worden als een fruitmand, met een divers aanbod van verschillende werklocaties waarvan er een aantal geschikt zijn voor het implementeren van het aspect wonen.

verandering. Waar de focus binnen het Kennislab vooral op de economische functie van de Westas lag, is er in dit onderzoek verder gekeken dan gewend is, namelijk: zijn er ook kansen voor wonen in de Westas? Omdat er rekening gehouden moet worden met twee verschillende belangen (die van het Kennislab voor Urbanisme en die van de partnerbedrijven) kan er gezegd worden dat het doel van de partnerbedrijven bijdraagt aan het doel van het Kennislab voor Urbanisme. Transforte, SADC en Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) willen weten of de woon-werkmilieus die zullen ontstaan op de locaties Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I positief bijdragen aan de leefomgeving. Het Kennislab voor Urbanisme wil weten welk type woon-werkmilieu de leefbaarheid op de bedrijventerreinen in de Westas versterkt. Dit rapport is dan ook specifiek geschreven voor Transforte, SADC, OGA en het Kennislab voor Urbanisme.

Het Kennislab voor Urbanisme is een research en development lab en is opgezet in januari 2012 door JanWillem Wesselink. In dit lab doen studenten onderzoek naar één specifieke vraag: hoe kan de stad fit en vitaal gehouden worden? Op 12 september 2013 opende het Kennislab voor Urbanisme een tweede vestiging: in de metropoolregio Amsterdam met de ‘Westas’ als onderwerp. Dit Kennislab is gevestigd op het kantoor van Schiphol Area Development Company (SADC) wat gevestigd is op Schiphol. De hoofdvraag van het lab in de Westas luidt:

Om bovenstaande doelen te realiseren wordt in dit onderzoek gezocht naar een antwoord op de onderstaande vraagstelling:

Hoe kun je de Westas versterken zodat het economisch en innovatief een nog sterker gebied wordt?

Kan een type woon-werkmilieu ontstaan wat aantrekkelijk is voor ondernemers en bewoners van bedrijventerreinen in de Westas en zo ja, hoe ziet dit er dan uit?

Veel mensen waar onder de onderzoeker en partners (zorgen voor de financiële injectie en hebben baat bij de uitkomsten van de onderzoeken, zie bijlage 1) van het Kennislab voor Urbanisme zien hier mogelijkheden voor

Deze vraagstelling zal beantwoord worden aan de hand van de volgende drie deelvragen:

6

1.

Wat zijn de randvoorwaarden voor een positieve uitwerking van functiemenging op een leefomgeving?

Dit onderzoek vraagt niet om een stedenbouwkundige en architectonische benadering of haalbaarheidsstudie maar is meer een verkennende benadering van drie kleinschalige gebiedsontwikkelingsprojecten waarbij de focus ligt op het verwachte ideale woon-werkmilieu.

Daar waar functiemenging op bepaalde locaties slaagt, kan het ook op andere locaties mislukken. Wat moet een gebied in huis hebben om functiemenging positief bij te laten dragen aan de leefbaarheid? 2.

Aangezien het onderzoek zich richt op drie werklocaties in de Westas, zal er in hoofdstuk 2 eerst ingegaan worden op de Westas en de drie aangewezen bedrijventerreinen. Hoofdstuk 3 geeft meer informatie over de geschiedenis van functiemenging, over functiemenging in het algemeen en welke factoren een rol spelen bij een woonwerkmilieu. In hoofdstuk 4 zal uitgebreid ingegaan worden op de manier waarop de probleemstelling beantwoord zal worden. Na het lezen van hoofdstuk 5 is duidelijk wat randvoorwaarden zijn voor een positieve uitwerking van functiemenging op de leefbaarheid van een locatie. In hoofdstuk 6 wordt duidelijk wat de ruimtelijke kenmerken zijn van de drie locaties die als case genomen zijn. Na het lezen van hoofdstuk 7 is duidelijk hoe de woon-werkmilieus getypeerd kunnen worden wanneer wonen geïmplementeerd wordt op Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I. Tot slot wordt er een woon-werkmilieu getypeerd voor het Westasgebied die de hoofdvraag zal beantwoorden in de conclusie.

Wat zijn de ruimtelijke kenmerken van Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I in het Westasgebied?

De mogelijkheden voor wonen in de Westas zullen in dit onderzoek specifieker gemaakt worden aan de hand van casussen. Er zijn drie bedrijventerreinen aangedragen door de partners die ruimte bieden voor het aspect wonen naast de bedrijvigheid die er al is. Er wordt dus gesproken van het mengen van twee hoofdfuncties. De drie locaties die als case gebruikt zullen worden zijn Business Park Amsterdam Osdorp nabij Amsterdam Nieuw-West, Beukenhorst West in Hoofddorp en Sloterdijk-I nabij station Sloterdijk in Amsterdam. 3.

Hoe kan het woon-werkmilieu wat zal ontstaan getypeerd worden na de functiemenging op de geplande projecten Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst West en Sloterdijk-I?

7

2

ORIËNTATIE OP DE WESTAS

De Westas is een relatief onbekend begrip voor de gemiddelde randstadbewoner. Toch zijn er veel partijen die baat hebben bij de economische sterkte van dit gebied. Samen met de partners van het Kennislab voor Urbanisme (bijlage 1) wordt er gekeken naar de mogelijkheden voor dit gebied en zal er onderzocht worden of dit gebied economisch en innovatief versterkt kan worden wanneer er gewoond wordt op bedrijventerreinen. Om deze reden zal er in hoofdstuk 2.1 ingegaan worden op De Westas. Waar ligt het en wat maakt de Westas tot een economisch sterk gebied? Hoofdstuk 2.2 behandeld vervolgens de drie aangedragen bedrijventerreinen die een afspiegeling zullen vormen van alle bedrijventerreinen in de Westas. 2.1 De Westas scheppen aan de top te blijven (Wesselink, Jan-Willem, 2013).

Met ‘De Westas’ wordt het gebied bedoeld dat grofweg ligt tussen de steden Zaanstad, Amsterdam, Aalsmeer en Haarlem (Kennislab voor Urbansime, 2013). Het ligt dus in de Amsterdamse metropoolregio. Metropoolregio Amsterdam (MRA) is een samenwerkingsverband van lokale en provinciale overheden in het noorden van de Randstad. De partijen maken afspraken op het gebied van verkeer en vervoer, economie, verstedelijking, landschap en duurzaamheid (Gemeente Amsterdam). Voor de Amsterdamse metropoolregio is de Westas een belangrijk gebied. Niet alleen omdat Schiphol, de Amsterdamse Haven en Bloemenveiling Aalsmeer er liggen, maar ook omdat er honderden bedrijven zijn gevestigd en omdat er duizenden mensen werken. De Westas is daardoor een belangrijke economische motor voor de hele metropoolregio en de rest van Nederland. Een belangrijk kenmerk van het gebied zijn de logistieke functies. Voor een afbakening van de gemeenten en samenwerkingsverbanden in de Westas zie bijlage 3.

De logistieke sector verschaft de Westas de op één na grootste toegevoegde waarde wanneer het om sectoren draait (na financiële en zakelijke dienstverlening). Deze sector voegt ongeveer twintig procent van de totale waarde toe aan de Westas. Ook blijft de Westas zich verder ontwikkelen. Naast de logistieke sector is er nog een aantal andere belangrijke sectoren. Deze sectoren zijn: Aerospace, Food & Flowers, Fashion en Life sciences. (Kennislab voor Urbansime, 2013) Schiphol is de vierde luchthaven van Europa qua passagiersaantallen. Veel bedrijven vestigen zich in de omgeving van Schiphol omdat de bereikbaarheid erg goed is. Veel bedrijven die er zitten opereren in de logistieke sector. Zo zitten er veel afhandelaren die de cargo regelen. Deze logistieke bedrijven brengen de afgeleverde cargo verder naar het achterland per vrachtwagen. De meeste goederen die worden vervoerd per luchtvracht hebben een niet al te lange levenscyclus waarbij gedacht kan worden aan het vervoer van bloemen, maar bijvoorbeeld ook de laatste mode die snel moet wisselen.

Het doel, een sterke economie, verdient momenteel extra aandacht, vinden de partners van het Kennislab. Er werd altijd weinig aandacht besteed aan dit gebied, het ging er immers goed. In tijden van crisis is economische sterkte niet vanzelfsprekend. De partners komen er ook achter dat ze de handen het best ineen kunnen slaan om die aandacht te geven. Het doel van deze samenwerking is om de internationale concurrentiepositie van de Westas te behouden en door de juiste vestigingsvoorwaarden te

2.2

Business

Park

Amsterdam

Osdorp

‘Business Park Amsterdam Osdorp zou het bedrijventerrein van de toekomst moeten zijn.’ (SADC, juni 2013) Op 10 minuten afstand van Schiphol en 10 minuten van de Amsterdamse binnenstad gelegen in de Westas. ‘Het bedrijventerrein is ongeveer 15 a 20 jaar

8

geleden ontstaan. Toentertijd was er de inschatting dat de ruimtelijke behoefte voor bedrijvigheid zou toenemen, vooral gezien de prognoses voor de toenemende luchtvaart en cargo (vrachtverkeer). Daarnaast door het feit dat in de stad, door de ontwikkeling van wonen, veel bedrijventerreinen daar zouden verdwijnen en milieuhinderlijk wonen zouden verdringen’ (Man, 2014).

de woningbouw door de terreinen buiten de geluidscontour van Schiphol te transformeren tot een gemengd gebied. Het doel hierbij is om: ‘het stadscentrum van Hoofddorp te voorzien van een stedelijke uitbreiding’ (Haarlemmermeer, 2014).

Sloterdijk-I Sloterdijk is een onderdeel van Westpoort. Westpoort is een groot bedrijven- en haventerrein ten noorden van het stadscentrum van Amsterdam. Sloterdijk bestaat uit vier kwadranten waarvan de twee noordelijkste gekenmerkt worden door grootschalige kantoorgebouwen. Hier ligt ook bedrijventerrein Sloterdijk-I (Gemeente Amsterdam, oktober 2012).

Ondanks de goede eigenschappen van het bedrijventerrein staan er grote hallen leeg als gevolg van het top-down ontwikkelen. Daarnaast zijn er nog veel kavels niet ontwikkeld. Simpelweg omdat de vraag uitblijft. SADC heeft onlangs een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar het realiseren van 100 woon-werk combinaties op het Business Park Amsterdam Osdorp. Het is een echte bedrijfslocatie met een goede bereikbaarheid vanaf de A9 en een woonwijk aan de andere kant van de Ookmeerweg. Voor een impressie zie bijlage 4.

Sloterdijk-I biedt veel bedrijfsruimte en is gelegen nabij station Sloterdijk, de A10 en de nieuwe A5. Er zijn veel groothandel- en transportbedrijven gevestigd vanwege de goede bereikbaarheid. Daarnaast is ook ICT, zakelijke dienstverlening en horeca in het gebied te vinden. Sloterdijk-I is een aantrekkelijke locatie voor ondernemers, een pas gevestigd partycentrum gaat uitbreiden en in 2013 is er een moskee gevestigd. Ook zijn twee oude kantoorgebouwen getransformeerd tot hotels en zijn er diverse onderwijsinstellingen gehuisvest. Voor een impressie van Sloterdijk-I, zie bijlage 6.

Het toevoegen van het aspect wonen op de drie locaties is geen doel op zich, maar meer een middel dat een doel dient. Op Business Park Amsterdam Osdorp zal het toevoegen van wonen bijdragen aan de aantrekkingskracht voor ondernemers.

Beukenhorst-West Tussen de spoorlijn Amsterdam-Leiden en het Wandelbos ligt het kantorenpark Beukenhorst-West. Deze kantorenlocatie is vanaf eind jaren tachtig gebouwd en is sterk in zichzelf gekeerd. Momenteel staat het merendeel van de kantoren leeg en ligt de openbare ruimte er nauwelijks onderhouden bij. Voor een impressie, zie bijlage 5. Door de gunstige ligging ten opzichte van het station, het hoofdwegenstelsel en het centrum leent de wijk zich voor transformatie van kantorenlocatie naar een gemengde stadswijk. In eerste instantie wordt de strook langs het Wandelbos getransformeerd. De basis voor omvorming bestaat uit een eenvoudig stratenplan (Consultant 4Building, Architect ForeArchent, Landschapsarchitect Van Empelen en Van Aalderen en Stedenbouwkundige Doelconsult, juli 2013).

De vraag naar woningen in Amsterdam wordt steeds groter en de ruimte om te ontwikkelen wordt steeds kleiner. Om te voldoen aan de verdichtingsopgave in het stedelijk Amsterdams gebied is de Haven-Stad ontwikkeling in het leven geroepen. Dit is een deel van het havengebied dat binnen de A10 aangewezen is als transformatiegebied (Maurits de Hoog, 2013). Het doel van deze strategie is om het gebied binnen de ring, waaronder Sloterdijk-I, te ontwikkelen tot een gemengd stedelijk gebied. Dit biedt ook draagvlak voor voorzieningen, extra investeringen in de openbare ruimte en in recreatief gebruik van natuur en water (Gemeente Amsterdam, oktober 2012). Sloterdijk-I ligt op fietsafstand van de bruisende Jordaan en op loopafstand van cultuurpark Westerpark, een unieke locatie.

Als gevolg van de crisis staan er ook in de Haarlemmermeer veel kantoren- en bedrijventerreinen leeg. Ook de veroudering van panden en een veranderende vraag spelen een grote rol. Deze locaties kunnen een oplossing zijn voor stedenbouwkundige vraagstukken. Zo kunnen de locaties bijvoorbeeld voorzien in de woningbouwopgave die boven de Randstad hangt. De gemeente Hoofddorp wil voorzien in

9

3

ORIËNTATIE OP FUNCTIEMENGING Op de drie locaties genoemd in voorgaand hoofdstuk zal er gekeken worden naar de mogelijkheden voor functiemenging, namelijk bedrijvigheid in de combinatie met wonen. Wat is functiemenging en waarom is dit nou een goed idee? Om hier achter te komen wordt in hoofdstuk 3.1 allereerst de geschiedenis van functiemenging van wonen en werken en functiemenging in het algemeen behandeld. Vervolgens zal in hoofdstuk 3.2 gekeken worden naar het woon-werkmilieu. Wat is een woon-werkmilieu en welke factoren spelen een rol bij het typeren van een woon-werkmilieu? 3.1 Functiemenging functiescheiding vormgegeven door middel van bestemmingsplannen, milieuhindercategorieën en zoneringen. Woonwijken werden opgezet om te wonen en bedrijventerreinen werden monofunctionele werkplekken voor ieder type bedrijvigheid of ondernemer, ook bedrijven die geen hinder veroorzaakten. ‘Bij de stadsvernieuwing was geen plaats meer voor bedrijven. Stadsvernieuwing was immers een woningbouwaangelegenheid.’ (Louw, 2004).

Definitie: ‘Het in een gebied voorkomen van minimaal twee in evenwicht verhoudende functies met een rol van betekenis. In dit geval de menging van de functies wonen en bedrijvigheid’. Wanneer er terug gegaan wordt naar de middeleeuwse stad zoals hij toen was, is functiemenging waar te nemen in een hoge dichtheid. Een scheiding tussen wonen en werken was er niet, zowel in de huizen als op straat werd hard gewerkt. Wonen en werken waren gemengd, zowel op sociaal als op ruimtelijk gebied. Vance (1966) merkte ooit op: ‘De woon-werkafstand van een middeleeuwse boer is nog groter dan de woon-werkafstand van een stadsbewoner.’ (Louw, 2004).

De omslag in de gedachtegang ontstond in de jaren e tachtig van de 20 eeuw. Jane Jacobs, de grand old lady van de economische geografie, heeft veel invloed gehad op de stedenbouw in Nederland. Ze wees planologen op de noodzaak van diversiteit, functiemenging, formaat bouwblokken, het hergebruik van oude panden en de noodzaak van concentratie (Gadet, 28 april 2006).

Deze overlap in wonen en werken bleef bestaan tot het einde van de huisnijverheid tijdens de industriële revolutie. Arbeid werd gemechaniseerd en ambachtslieden die voorheen zelfstandig waren werden opgeroepen om collectief in fabrieken te werken. Hiermee werd de scheiding van wonen en werken een feit, het werd niet langer binnenshuis gedaan. De woning werd te klein voor de schaalgrootte waarop goederen en diensten geproduceerd werden vanaf die tijd. Volkshuisvesting werd massaal opgezet in buurten van fabrieken. De afstand tussen wonen en werk werd nog groter door de opkomst van het openbaar vervoer. Een stedenbouwkundig gevolg van deze scheiding is het ontwerp van de bekende tuinsteden (Louw, 2004).

Jane Jacobs (stenograaf en freelance journalist) woonde vanaf 1934 in New York en schreef vurig over stedelijke onderwerpen. Als journalist was zij duidelijk tegen de grootschalige verkeersdoorbraken en de sloop van woongebied om te voorzien in ruimte voor kantoren (Jane Jacobs).‘In mijn ogen worden hierdoor onnodig de binnenstedelijke gemeenschappen vernietigd en ontstaan geïsoleerde, onnatuurlijke stedelijke ruimten.’ (Jacobs, 1961). Haar motief voor haar bekende werk werd uiteindelijk: ‘Steden zijn voor mensen (foot people) en niet voor auto’s.’ (Jacobs, 1961). In 1961 schreef ze het boek ‘The death and life of great american cities’, waarmee ze wereldwijd beroemd werd.

Niet snel werd de scheiding van wonen en werken vanzelfsprekend. Na de Tweede Wereldoorlog werd deze

10

Gebruikelijke planningstheorieën en strategieën voor de ontwikkeling van steden verloren hun waarheidsgehalte. Al snel werd de ontwikkeling van steden vanuit Jabobs’ perspectief bekeken: de stad moet vanuit binnenuit, dus vanuit de bewoners en ondernemers bezien worden. De dynamiek van een stad is namelijk te danken aan de mensen die er leven, niet aan de planologen. In deze tijd is er opnieuw veel ruimte voor vernieuwende inzichten in de ontwikkeling en dat maakt dat het werk van Jacobs weer actueel is (Wille, 2010). De initiatieven die nu in veel steden opgezet worden in het kader van multifunctioneel ruimtegebruik zijn terug te voeren op gedachtegang van Jacobs.

een woonwijk, waar zich in ieder geval nog voorzieningen bevinden (TU, Seinpost Adviesbureau BV en Onderzoeksinstituut OTB , 2010). Werken in woonwijken en wonen op bedrijventerreinen zijn beide vormen van formele functiemenging. Onder informele functiemenging wordt betaald thuiswerken verstaan. Veel werknemers in de dienstensector werken parttime aan huis. Ook krakers die in sommige gemeenten woon-werkgemeenschappen hebben gesticht in oude panden worden gerekend tot informele functiemenging (TU, Seinpost Adviesbureau BV en Onderzoeksinstituut OTB , 2010). In dit onderzoek zal er alleen ingegaan worden op functionele functiemenging.

Volgens Jacobs is het een feit dat steden van nature diversiteit, innovatieve nieuwe bedrijven en ideeën aantrekken. De diversiteit die gecreëerd wordt door steden berust op het feit dat in steden zo veel mensen samen zijn met allemaal verschillende smaken en kwaliteiten. Daarnaast zijn grote steden van nature een economische thuisbasis voor grote aantallen grote en kleine bedrijven. Hoe groter de stad, hoe groter de diversiteit en de omvang van vooral de kleine bedrijven. Grote bedrijven zijn vaak zelfvoorzienender en kunnen zich op iedere locatie (ook buiten steden) redden. Om diversiteit te creëren in een gebied zijn er vier noodzakelijke voorwaarden: Het gebied moet meer dan één hoofdfunctie hebben (vb. wonen en bedrijvigheid), de bouwblokken moeten kort zijn, het gebied moet een divers aanbod van verschillende bouwstijlen bieden en er moet voldoende bevolkingsdichtheid zijn (Jacobs, 1961).

Het belangrijkste voordeel van functiemenging is dat de leefbaarheid van een buurt, wijk of gebied vergroot wordt. Met andere woorden, het kan zorgen voor een prettiger woon- en werkklimaat. Hierbij kan gedacht worden aan een schonere, nettere en veiligere omgeving. Daarnaast zal er een daling van de verkeersmobiliteit plaatsvinden en is er sprake van een intensiever ruimtegebruik. Waar in eerste instantie vooral sprake was van het realiseren van een werkmilieu en woonmilieu naast elkaar in een gebied kan er steeds meer gesproken worden van een versterking van zowel het wonen als het werken. Het effect van de samenwerking is groter dan wat beide partijen afzonderlijk bereikt zouden hebben: met andere woorden er is sprake van een synergie. Dit draagt bij aan een positievere leefbaarheid in een gebied, er kan gesproken worden van een woon-werkmilieu waar het wonen en werken één geheel is.

In dit deel van de oriëntatie zal er ingezoomd worden op de eerste voorwaarde: dat er sprake moet zijn van een functiemenging. In dit geval zal functiemenging op wijken projectniveau meer de aandacht krijgen.

Er ontstaat functionele synergie wanneer bewoners, werknemers en bezoekers gebruik maken van dezelfde voorzieningen en diensten. Er is dan een groter draagvlak voor bijvoorbeeld detailhandel en horeca. Daarnaast versterkt bedrijvigheid de leefbaarheid van een gebied en vice versa. In een gemengd milieu zijn er op verschillende tijdstippen verspreid over de dag mensen aanwezig in de openbare ruimte, waardoor de sociale controle toeneemt. Voor bedrijven is de kans op continuïteit groter doordat de diversiteit van gebouwen toeneemt, wat de mogelijkheid stimuleert om maatschappelijke, technologische en economische ontwikkelingen op te vangen. Een gevarieerd multifunctioneel gebied vermindert de kans op leegstand omdat de bebouwing

Functiemenging kan in de volgende drie typen onderscheiden worden: Werken in de woonwijk: Dit is de meest voorkomende vorm van functiemenging en komt het meest voor in bestaand stedelijk gebied ouder dan 10 jaar waar werken in de woonwijk gemengd wordt. Vaak wordt functiemenging in een woonwijk geïmplementeerd als gevolg van de monofunctionele invulling of de de verminderde werkgelegenheid door stadsvernieuwing (TU, Seinpost Adviesbureau BV en Onderzoeksinstituut OTB , 2010). Wonen op bedrijventerreinen: Dit wordt nog weinig toegepast omdat het beleidsmatig een stuk lastiger blijkt. Een bedrijventerrein is nog meer monofunctioneel dan

11

voor meerdere groepen gebruikers (functies) geschikt is (Pols, 2009).

Het werkmilieu kan gedefinieerd worden als een samenhangende verzameling van omgevings- en locatieeisen, zoals infrastructuur en voorzieningen die ondernemers stellen aan een vestigingsklimaat

De afgelopen tientallen jaren probeert men functiemenging steeds meer op de kaart te zetten op beleidsgebied. Uit onderzoek van het Planbureau voor de leefomgeving (Ruimtelijke ontwikkelingen in het stedelijk gebied, juni 2009) blijkt dat dit succesvol is. De kansen voor functiemenging worden steeds groter doordat het aantal milieuhinderlijke ondernemingen afneemt, wat het mogelijk maakt om dichterbij bedrijven te wonen. Daarnaast groeit het aantal kleine ondernemingen, die gemakkelijker mengbaar zijn in een woonomgeving dan grote(re) ondernemingen. Ook is er een trend dat werknemers flexibeler gaan werken, het ‘nieuwe werken’. Een deel van het werk zal thuis of dichter bij huis gebeuren. Een studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (Pols, 2009) toont aan dat er nog veel meer gemengd kan worden. Hierin wordt geconcludeerd dat:

Een woon-werkmilieu wordt in dit onderzoek als volgt gedefinieerd: De locatie- en omgevingskwaliteiten van een afgebakend ruimtelijk gebied dat door bewoners en ondernemers regelmatig gebruikt en relevant wordt geacht voor hun activiteiten en communicaties en waar zij bovendien een bepaalde eenduidigheid aan toekennen. Een woon-werkmilieu kan getypeerd worden op basis van enkelvoudige criteria of multi-thematische criteria. Enkelvoudige criteria zijn bijvoorbeeld bouwjaar, type woning of de verkoopprijs van de woning. Multithematische criteria zijn vaak een combinatie van geografische en fysieke criteria, hoewel deze al snel ingewikkeld en complex over komen. Zo heeft elke typering naar criteria zo zijn voor- en nadelen. (het Onderzoeksinstituut OTB, 2006).

• ‘Van de bedrijfsvestigingen en van de banen in Nederland respectievelijk 44% en 32% aanpandig mengbaar is met woningen.’

Nog een andere manier van het typeren van een woonwerkmilieu is het indelen naar harde en zachte factoren. De harde criteria zijn vaak objectief meetbaar zoals architectonische kenmerken, stedenbouwkundige kenmerken, locatie, opleiding, inkomen, groen, bestrating en hinder. De zachte factoren hebben te betrekking op de manier van gebruik van de woning en omgeving en de beleving die hier bij hoort. De zachte factoren zijn subjectieve factoren omdat ze sterk samenhangen met de identiteit, het verleden en emoties van mensen. Commerciële partijen spelen hier slim op in (het Onderzoeksinstituut OTB, 2006).

• ‘Bij 33% van de vestigingen en werkgelegenheid menging mogelijk is wanneer woningen en bedrijven bouwkundig van elkaar zijn gescheiden.’ Maar liefst driekwart van de werkgelegenheid is uit milieuoogpunt dus met wonen te mengen.

3.2 Woon-werkmilieu Na een functiemenging van wonen en bedrijvigheid zoals omschreven in de vorige paragraaf zal er ook op de locaties Business Park Amsterdam Osdorp, BeukenhorstWest en Sloterdijk-I een woon-werkmilieu ontstaan.

Een typering naar harde factoren wordt veelal gebruikt om een woon-werkmilieutypering te voorspellen. Zachte factoren worden dan vaak buiten beschouwing gelaten omdat deze in principe alleen meetbaar zijn nadat het woon-werkmilieu er gevestigd is. Er wordt altijd gekozen voor factoren die voor zowel bewoners als ondernemers een rol spelen (Thomas de Graaff, 2008). Het woonwerkmilieu krijgt een eigen identiteit aan de hand van de verschillende invalshoeken: architectonisch en stedenbouwkundig, geografisch, attractie en sociaal (zie figuur 1).

Het begrip woonmilieu is lastig te definiëren. Het woonmilieu van een buurt, wijk of gebied bestaat uit verschillende elementen. Deze variëren van de bouwperiode en het type woningen tot het straatbeeld, de eigendomsverhouding en het type bewoners. Daarnaast speelt ook de manier waarop de bewoners samen wonen een rol en de locatie van een buurt, wijk of gebied in een regio. Het woonmilieu van een jaren dertig wijk verschilt van een hoogbouwwijk of een recente Vinex-wijk. Uit literatuur zijn veel verschillende definities af te leiden van woonmilieus. Een centrale gedachte is dat het gaat over de directe woonomgeving van mensen (het Onderzoeksinstituut OTB, 2006).

12

WOONMILIEU Groepfactoren

Omgevingsfactoren

Architectonisch+ Woningaanbod (type, aantal) stedenbouwkundig Woningprijzen Groen, water, verharding Geografisch

Algemeen (Wegen, ov) Relatief (afstanden)

Attractie

Cultureel (theater, horeca) Natuurlijk (landschap) Sociaal (school, overlast) Kwalitatief (imago)

Arbeidsmarkt

Banen aanbod Loonhoogte

WOON-WERKMILEU Groepfactoren

WERKMILIEU Groepfactoren

Omgevingsfactoren

Locatie

Pand, terrein, omgeving

Input

Algemeen (grondstof) Toeleveranciers Kennis

Output

Consumenten, bedrijven

Infrastructuur

Spoorwegen, haven, luchthaven, snelwegen, OV, ICT

Wonen

Wonen voor personeel Culturele, natuurlijke, sociale voorzieningen.

Omgevingsfactoren

Architectonisch + stedenbouwkundig

Woningaanbod eventueel voor personeel (type, aantal, prijzen) Groen, water, verharding Uitbreidingsmogelijkheden Representativiteit/uitstraling

Geografisch

Infrastructuur(stations, zeehaven, internationaal luchthaven, snelwegen, OV, ICT, hotels en congrescentra) Afstanden (tot CBD waar werk en basisvoorzieningen als winkels zijn)

Attractie

Cultureel (horeca, theaters, sport, dierentuinen, musea) Natuurlijk (aantrekkelijkheid klimaat en landschap) Sociaal (scholen, veiligheid, overlast + hinder, criminaliteit) Kwaliteit (imago + bekendheid + branding)

Sociaal

Doelgroep (type bewoner en/of ondernemer)

Figuur 1: Typering van een woon-werkmilieu naar harde factoren afgeleid van de harde factoren van een woonmilieu en een werkmilieu (Thomas de Graaff, 2008)

13

4

ONDERZOEKSMETHODIEK

In dit onderzoek is er aan de hand van drie casussen (Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I) gekeken naar het woon-werkmilieu dat ontstaat na functiemenging naar aanleiding van de kwaliteiten van de locaties. Aan de hand van deze woon-werkmilieus is er gekeken of er een Westas-woon-werkmilieu getypeerd kan worden. Dit hoofdstuk gaat verder in op de methodiek van het onderzoek. In 4.1 zal er eerst ingegaan worden op de hoofdvraag van het onderzoek. Vervolgens worden in 4.2 de deelvragen besproken die bijdragen aan de beantwoording van de hoofdvraag. Per deelvraag worden twee elementen besproken: de methode van dataverzameling en de methode van data-analyse. Hierbij wordt ook ingegaan op de betrouwbaarheid en de validiteit in 4.3. Tot slot zal er in 4.4 ingegaan worden op de verwachtingen van het onderzoek. 4.1 Hoofdvraag Kan een type woon-werkmilieu ontstaan wat aantrekkelijk is voor ondernemers en bewoners van bedrijventerreinen in de Westas en zo ja, hoe ziet dit er dan uit?

Dit onderzoek richt zich op wonen in een economisch sterk gebied, de Westas. Binnen dit gebied is er gefocust op drie locaties. Dit zijn het Business Park Amsterdam Osdorp, het herstructureringsplan Beukenhorst-West en Sloterdijk-I omdat deze aangedragen zijn door de partners. Op deze bedrijventerreinen zal verkennend gekeken worden naar de mogelijkheden voor functiemenging. Het woon-werkmilieu kan gezien worden als de directe woon-werkomgeving en kan getypeerd worden aan de hand van architectonische en stedenbouwkundige, geografische, attractieve en sociale factoren zoals te lezen in de oriëntatie.

De hoofdvraag is een beschrijvende vraag. Deze vragen dragen bij aan het in kaart brengen van een onderwerp. Een voorbeeld van een beschrijvende vraag is: ‘Hoe ziet dit eruit?’. Beschrijvende vragen gaan over het hier en nu. De hoofdvraag van dit onderzoek beschrijft het ideale type woon-werkmilieu voor het Westasgebied.

De woon-werkmilieus die zullen ontstaan op de drie bovengenoemde werklocaties kunnen daarmee iets zeggen over het ontstaan van woon-werkmilieus op andere werklocaties in het Westasgebied. In dit onderzoek zal een voorspelling gedaan worden van de woon-werkmilieus die zullen ontstaan. In bijlage 2 is een uitgebreide kansanalyse te vinden. Dit onderzoek is geen haalbaarheidsstudie, waardoor verdieping op beleidsniveau niet veel aan bod zal komen. De onderstaande hoofdvraag dient beantwoord te worden door het onderzoek:

Figuur 2: Verbanden tussen deelvragen

In figuur 2 zijn de verbanden weergegeven tussen de afzonderlijke deelvragen (zie inleiding). De randvoorwaarden voor functiemenging van bedrijvigheid en wonen, zullen voort rollen uit deelvraag 1. Deze

14

randvoorwaarden kunnen getoetst worden aan de woonwerkmilieus op de drie locaties die als case behandeld zullen worden. In de tweede deelvraag zal er ingezoomd worden op de ruimtelijke kenmerken van de drie cases. Deze informatie vormt de basis om een uiteindelijk woonwerkmilieu te typeren. In de derde deelvraag zullen de woon-werkmilieus getypeerd worden die zullen ontstaan op de drie locaties. Vervolgens zal de gemene deler van de drie typen woon-werkmilieus bepaald worden en door vertaald worden naar een Westas-woonwerkmilieu. Hiermee zal de hoofdvraag beantwoord worden.

Data-analyse: De geschikte geachte informatie werd verzameld en opgeslagen in één document onder vermelding van de bron(nen). Vervolgens zijn deze theorieën aan elkaar gekoppeld en uitgeschreven tot een helder verhaal, onder vermelding van de bronnen. Deelvraag 2: Wat zijn de ruimtelijke kenmerken van Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I in het Westasgebied? a. Wat zijn de ruimtelijke kenmerken van Business Park Amsterdam Osdorp in het Westasgebied? b. Wat zijn de ruimtelijke kenmerken van Beukenhorst-West in het Westasgebied? c. Wat zijn de ruimtelijke kenmerken van Sloterdijk-I in het Westasgebied?

4.2 Onderzoeksmethodiek per deelvraag Om de hoofdvraag te beantwoorden is deze vraag onderverdeeld in meerdere deelvragen. Iedere deelvraag vraagt om een andere benadering vanwege het verschil in vraagtype. Daarom zijn ze nogmaals opgedeeld in nog specifiekere sub-deelvragen zodat deze de uitwerking van de afzonderlijke deelvragen voor de onderzoeker ondersteunen. Alle deelvragen zijn kwalitatief benaderd.

Dataverzameling: Deze deelvraag is ook kwalitatief benaderd. Enerzijds is er zelf veldwerk op de locaties verricht. Er moest per terrein een gedegen beschrijving komen van de fysieke omgevingsfactoren die een rol spelen bij het ontstaan van een woon-werkmilieu. Hierbij is gebruik gemaakt van het model uit hoofdstuk 3.2, waarin de harde factoren genoemd worden. De ruimtelijk waarneembare kenmerken zijn waargenomen en gefotografeerd (zie bijlage 4, 5 en 6).

Een kwalitatieve methode van dataverzameling is een methode waarbij nagenoeg geen cijfermatige gegevens worden verzameld, maar waar teksten en interviews worden geanalyseerd.

Deelvraag 1: Wat zijn de randvoorwaarden voor een positieve uitwerking van functiemenging op een leefomgeving?

Omdat alleen observatie nog geen compleet beeld gaf van de omgevingsfactoren is er gekozen om aanvullend nog interviews te houden. De informatie die miste en niet met het oog waar te nemen was zijn verkregen uit semigestructureerde interviews. Er is vastgehouden aan een topiclijst (met enkele vooropgezette vragen, zie bijlage 7) maar er is zeker ruimte geweest voor eigen inbreng en inspeling op de gegeven antwoorden. Dit was noodzakelijk omdat de drie locaties dusdanig van elkaar verschillen dat ieder interview anders benaderd moest worden. In een semigestructureerd interview liggen de vragen niet allemaal van te voren vast maar de onderwerpen wel omdat voor alle drie de locaties informatie verkregen moest worden over dezelfde fysieke factoren die van invloed zijn op het woon-werkmilieu. Er is bij het opstellen van de topics gebruik gemaakt van het model over deze fysieke factoren uit hoofdstuk 3.2 (zie bijlage 7).

Dataverzameling: Deze eerste deelvraag is beantwoord door het uitvoeren van kwalitatief deskresearch. Hierbij was de al verkregen informatie over functiemenging in de oriëntatie leidend. Er is in het verleden al veel geschreven over functiemenging en aan de hand van deze literatuur is het mogelijk om meerdere theorieën bij elkaar te brengen tot een helder theoretisch kader die de randvoorwaarden voor functiemenging geeft wil het bijdragen aan een positieve leefomgeving. In dit onderzoek is vooral gebruik gemaakt van secundaire en grijze literatuur. Dit betreft literatuur waarin auteurs een reeds behandeld onderwerp zelf behandelen en boeken, rapporten en verslagen die niet in gangbare boekcollecties zijn opgenomen. Bij dit laatste kan gedacht worden aan onderzoeksrapporten en beleidsstukken van ministeries omdat zij zelf onderzoek hebben uitgevoerd naar specifieke locaties en welke randvoorwaarden daarop van toepassing waren.

Deze interviews hebben plaatsgevonden met één persoon die alles over de locatie wist. In totaal zijn er dus drie mensen geïnterviewd. Éen persoon per locatie was voldoende omdat het om feitelijke fysieke kenmerken

15

ging. Een mening of twijfel over deze kenmerken kon niet aanwezig zijn. Dit maakte het dat één respondent per locatie betrouwbaar is.

gedaan dient te worden over deze woonwerkmilieus werden er interviews gehouden met stakeholders van de drie locaties.

De interviews zijn face-to-face gebeurd en bij de geïnterviewden hun werkplek. De interviews zijn opgenomen omdat de benodigde informatie veel feiten en details bevatte, dus alleen aantekeningen waren niet voldoende. Op deze manier was het analyseren van de informatie en een stuk preciezer. Voor iedere case is een betrokken ontwikkelaar geïnterviewd. Voor Business Park Amsterdam Osdorp was dit Dave Man - hoofd wonen en werken stadsdeel Amsterdam Osdorp en daarmee eindverantwoordelijk voor alle gaande ontwikkelingen op alle bedrijventerreinen in Nieuw-West). Voor Beukenhorst-West was dit André de Hoop stedenbouwkundige en privaat initiatiefnemer Beukenhorst-West, constateerde als een van de eersten het gaande probleem in Hoofddorp voor Sloterdijk-I was dit Bart Vlaanderen - projecttrekker en initiatiefnemer Havenstad (Sloterdijk) transformatie, weet hierdoor het meest van de achtergrond van Sloterdijk).

De data is verkregen uit semigestructureerde interviews. Er is vastgehouden aan een topiclijst (met enkele vooropgezette vragen, zie bijlage 7) maar er is zeker ruimte geweest voor eigen inbreng en inspeling op de gegeven antwoorden. Dit was noodzakelijk omdat de drie locaties dusdanig van elkaar verschillen dat ieder interview anders benaderd moest worden. Er is bij het opstellen van de topics gekeken naar het doel van de deelvraag. Om te beantwoorden aan een voorspelling is er gevraagd naar feitelijke plannen, sociale verwachtingen om de doelgroep in beeld te krijgen, referentielocaties voor de beeldvorming en een toekomstvisie (zie bijlage 7). Deze interviews hebben plaatsgevonden aan de hand van een topiclijst met enkele vragen met één persoon die én kennis had over de locatie én kennis over de ontwikkeling van woningbouw en volkshuisvesting op basis van referentielocaties. In totaal zijn er dus drie mensen geïnterviewd. Éen persoon per locatie was voldoende omdat het aan de ene kant om feitelijke fysieke kenmerken ging en aan de andere kant er weinig respondenten te vinden zijn met deze dergelijke kennis. Dit maakt het dat één respondent per locatie betrouwbaar is.

Data-analyse: Om het resultatenhoofdstuk ruimtelijke kenmerken vorm te geven zijn de interviews helemaal uitgetypt. In deze lappen tekst is de bruikbare informatie gemarkeerd in geel (zie bijlage 8 tot en met 11) en vervolgens in een overzichtelijke structuur samengebracht met de informatie uit de waargenomen resultaten.

De interviews zijn face-to-face gebeurd en bij de geïnterviewden op de werkplek. De interviews zijn opgenomen omdat de benodigde informatie veel feiten en details bevatte, dus alleen aantekeningen waren niet voldoende. Op deze manier was het analyseren van de informatie en een stuk preciezer.

Deelvraag 3: Hoe kan het woon-werkmilieu wat zal ontstaan getypeerd worden na de functiemenging op de geplande projecten Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst West en Sloterdijk-I?

De volgende personen zijn geïnterviewd: Jan Hartog – Projectmanager stadsdeel West. Hij weet veel over kansen voor woningbouw en de benodigde randvoorwaarden. Kon veel vertellen aan de hand van referentieproject ‘Molenwerf’. De Molenwerf diende als aanjaaglocatie voor de rest van Sloterdijk en Jan Hartog is hoofd projectmanagement Molenwerf. Christof Schwencke – Architect en contactpersoon privaat initiatief Beukenhorst-West. Is vanaf het begin direct betrokken bij de ontwikkeling van de locatie. Met veel kennis uit het verleden op het gebied van architectuur en ontwikkeling weet hij veruit het meest over de te verwachten ontwikkeling van Beukenhorst. Philip Wenneker – adviseur op het gebied van huisvesting en direct betrokken bij Beukenhorst-West. Kan een goede

a. Wat zeggen stakeholder over het te verwachten woon-werkmilieu aan de hand van referentielocaties waar zij ervaring mee hebben? b. Welke woon-werkmilieus zullen nu ontstaan na functiemenging op Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I aan de hand van de kwaliteiten uit deelvraag 2? c. Is er aan de randvoorwaarden voor functiemenging voldaan bij het ideale woon-werkmilieus op de locaties?

Dataverzameling: Deze deelvraag is ook kwalitatief benaderd. Omdat er een betrouwbare voorspelling

16

aanvulling zijn op Christof Schwencke, omdat Philip Wenneker specifieke kennis heeft over volkshuisvesting. Serge Vonk – stedenbouwkundige IMOSS. Is direct betrokken bij ontwikkelplannen BPAO en denkt als enige partij concreet na over de toekomstige invulling van de locatie op basis van trends.

vervolgens ondersteund/bevestigd door middel van interviews. Daarnaast zijn er diverse bronnen geraadpleegd, onder andere (literatuur van) experts en betrokken ontwikkelaars, waardoor verondersteld kan worden dat de informatie betrouwbaar is vanwege de expertise.

Om de validiteit te verhogen is er gekozen worden om de interviews te ondersteunen met een deel deskresearch naar (door de respondenten aangedragen) referentielocaties.

Met de validiteit van het onderzoek wordt de geldigheid bedoeld. Met andere woorden: in hoeverre het onderzoek vrij is van systematische fouten. De twee belangrijkste vormen van validiteit zijn de geldigheid van het meetinstrument en de geldigheid van de onderzoeksgroep.

Data-analyse: In deze deelvraag konden de verkregen resultaten uit deelvraag 1 en 2 toegepast worden. Eerst is het verwachte woon-werkmilieu en de daarbij behorende verwachte doelgroep bepaald aan de hand van de factoren die een rol spelen uit de oriëntatie en de bijbehorende ruimtelijke kenmerken van de cases uit deelvraag 2. Uit de lappen uitgetypte tekst verkregen uit de interviews is de belangrijkste informatie gemarkeerd in groen (zie bijlage 8 tot en met 11) en vervolgens in een overzichtelijke structuur samengebracht samen met de informatie uit het antwoord op deelvraag 2.

Interne validiteit: Wanneer de resultaten intern valide zijn betekent dit dat er de juiste conclusies getrokken kunnen worden. Deze conclusies houden stand en kunnen kritiek overleven. In dit onderzoek zou het testeffect de interne validiteit aan kunnen tasten. De interviews zijn namelijk opgenomen, waardoor de testpersonen anders gereageerd kunnen hebben omdat ze wisten dat ze aan een onderzoek meededen. Verder is een groot deel van dit onderzoek gebaseerd op feiten en kenmerken waardoor de kans op verkeerde conclusies kleiner is.

Vervolgens zijn de tekstuele resultaten ondersteund met beelden van referentielocaties die op de resultaten aansloten. Deze referentielocaties zijn deels aangedragen door respondenten en deels zelf gevonden door middel van deskresearch.

Externe validiteit: Wanneer er sprake is van een steekproef die door gegeneraliseerd wordt naar een grotere populatie moet de steekproef representatief zijn voor externe validiteit. In dit onderzoek wordt geen gebruik gemaakt van steekproeven voor enquêtes of interviews maar wel kunnen de drie cases als steekproeven gezien worden. Deze cases zullen namelijk iets kunnen zeggen over de woon-werkmilieus voor de gehele Westas regio. Ondanks dat de drie cases representatief zijn, kunnen de resultaten toevallig gelijk zijn. Dit kan weggenomen worden door meer cases mee te nemen in dit onderzoek en deelvragen 2 en 3 ook voor deze cases te beantwoorden. Er was geen tijd meer om nog een locatie te behandelen.

Vervolgens zijn de randvoorwoorwaarden uit deelvraag 1 getoetst aan het woon-werkmilieu op de drie locaties. Er zal gerapporteerd worden over elke randvoorwaarde voor elk gebied afzonderlijk.

4.3 Betrouwbaarheid en validiteit Er zijn een aantal maatregelen genomen om dit onderzoek betrouwbaar en valide te maken. Tijdens een onderzoek kunnen er toevallige fouten worden gemaakt. De betrouwbaarheid van onderzoeksresultaten geeft aan in hoeverre het onderzoek vrij is van deze toevallige fouten. Om de betrouwbaarheid voldoende te kunnen testen moet een onderzoek herhaalbaar zijn. Leidt het dan tot dezelfde resultaten, dan is het betrouwbaar.

Begripsvaliditeit: Begripsvaliditeit heeft betrekking op de meetinstrumenten. Het komt erop neer dat je wilt meten wat je wilt meten. In dit onderzoek zijn begrippen vooraf afgesproken die onderzocht worden en deze begrippen zijn bij elk interview, voorafgaand, doorgesproken met de respondent zodat er een gelijke opvatting ontstond over wat er bedoeld wordt met functiemenging en woonwerkmilieu. Er kan dus geen twijfel bestaan over te onderzoeken begrippen en het antwoord dat wordt onderzocht.

De betrouwbaarheid van dit onderwerp is verhoogd door de inzet van een getrianguleerd ontwerp bij de deelvragen 2 en 3. Bij beide deelvragen is er gebruik gemaakt van deskresearch en veldwerk en deze is

17

4.4 Verwachtingen Voor deze werklocaties en het Westasgebied is nog nooit eerder een dergelijk onderzoek uitgevoerd. Dus op basis daarvan kunnen er geen verwachtingen geschept worden. Er is wel de verwachting dat de locaties voldoen aan de randvoorwaarden voor functiemenging wonen en bedrijvigheid. De drie locaties hebben niet te maken met uitzonderlijke economische beperkingen of andere bijzonderheden. Ook zijn de terreinen in ontwikkeling wat veel ruimte geeft voor aanpassingen, wat zal bijdragen aan het slagen van het mengen van de functies. Tot slot kunnen de bevindingen door vertaald worden naar de gehele Westas wat een Westas-woonwerkmilieu zou kunnen opleveren voor ieder bedrijventerrein. Ieder bedrijventerrein in de Westas zal nagenoeg vergelijkbare kenmerken hebben (centraal bij Amsterdam en Schiphol gelegen, logistiek georiënteerde ondernemingen)en zal zich onderscheiden van de rest van Nederland. Hierdoor is er theoretisch een grote kans dat er één woonwerkmilieu getypeerd kan worden voor het gehele gebied. Wanneer dit niet het geval is kan er gekeken worden naar één gemeenschappelijk kenmerk van een woonwerkmilieu die de woon-werklocaties met elkaar verbindt. De verwachting is dat er in de praktijk geen Westaswoonwerkmilieu getypeerd kan worden omdat de bedrijventerreinen onderling alsnog te veel van elkaar verschillen. Daarom zal er gekeken worden naar een gemeenschappelijke deler die voor de Westas geldt. De verwachting is dat vooral de geografische en architectonische en stedenbouwkundige factoren veel overeenstemming zullen vertonen op de drie locaties.

18

5

RANDVOORWAARDEN VOOR FUNCTIEMENGING Voorgaande werd functiemenging beschreven als een middel wat een doel dient. In de gevallen van Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I werden deze doelen omschreven als het vergroten van de economische aantrekkingskracht, het stedelijk uitbreiden van het stadscentrum en het mixen van functies als bijdrage aan de leefbaarheid. Maar functiemenging als middel mag niet aangenomen worden als vanzelfsprekend. Daar waar functiemenging op bepaalde locaties slaagt, kan het ook op andere locaties mislukken. Dit hoofdstuk geeft antwoord op de vraag: Wat zijn de randvoorwaarden voor een positieve uitwerking van functiemenging op een leefomgeving? Deze randvoorwaarden zullen achtereenvolgens behandeld worden in de paragrafen evenwicht, combineerbaarheid, locatie, stedenbouwkundige kwaliteit, verkaveling en bebouwing en proces. Het Planbureau voor de leefomgeving heeft een onderzoek uitgevoerd naar de realiseerbaarheid van functiemenging. Aan de hand van zes referentieprojecten is er gekeken naar het ontstaan, de voorwaarden en de realisering van de menging. Het antwoord op de vraag: Wat zijn de randvoorwaarden voor een positieve uitwerking van functiemenging op een leefomgeving? is grotendeels gebaseerd op dit onderzoek omdat de resultaten een helder kader vormen.

functie, verdient het evenwicht tussen wonen en werken extra aandacht. Om het evenwicht te kunnen beoordelen moet dit eerst geoperationaliseerd worden in een meetbaar begrip. Nederland telt ongeveer 7 miljoen banen op 8 miljoen huishoudens (woningen), wat neerkomt op gemiddeld 1 baan op 1 woning. De eenmansbedrijven zijn in deze verhouding niet meegenomen, wat betekent dat er eigenlijk meer banen zijn. Om het evenwicht van de functiemenging in Nederland te meten is er een functiemengingsindex (FMI) ontwikkeld door het Planbureau voor de Leefomgeving die ligt tussen 0 en 100. Een FMI van 0 betekent dat er alleen woningen aanwezig zijn en een FMI van 100 betekent een aanwezigheid van alleen bedrijvigheid. De gemiddelde verhouding van 1 baan op 1 woning betekent dus een FMI van 50.

5.1 Evenwicht Functiemenging is volgens Jane Jacobs voornamelijk succesvol in binnenstedelijke gebieden. Echter stelt zij dat ook buitenwijken kunnen profiteren van de functiemenging die in staat is om een dynamiek te creëren die bijdraagt aan de leefbaarheid van een gebied. Voorwaarde is wel dat er voldoende aandacht besteed dient te worden aan de woon-werk verhouding in de wijk (Wille, 2010). Zoals ze zelf stelt: ‘In city districts that are predominately or heavily residential, the more complexity and variety of primary uses that can be cultivated, the better, just as in downtowns. But the chief chessman that is needed in these districts is the primary use of work (Jacobs, 1961: 174).’ Dit is geredeneerd vanuit een woonwijk perspectief. Wanneer er geredeneerd zal worden vanuit een gebied met werken als hoofdzakelijke

In dit onderzoek wordt er beperkt tot de menging van werken en wonen. De grens tussen gemengd en ongemengd is niet objectief vast te stellen en staat daarmee altijd ter discussie. Maar een nadere analyse door het Planbureau voor de Leefomgeving van een groot aantal referentiegebieden heeft aangetoond dat er wel een richtlijn genomen kan worden voor een normering van de functiemenging.

19

Een gemengd woonwerkmilieu is in dit onderzoek een gebied groter dan 50 x 50 meter waarbij de functiemengingsindex tussen de 25 en 75 ligt. Wanneer de FMI onder de 25 komt domineert de woonfunctie, waardoor er nauwelijks sprake meer is van een gemengd gebied. Aan de andere kant van de schaalverdeling wordt bij een FMI van meer dan 75 de werkfunctie te dominant voor een woon-werkgebied (Pols, 2009).

meest ambachtelijke bedrijvigheid, de productie en laaden loswerkzaamheden vinden alleen overdag plaats, de activiteiten (inclusief opslag) gebeuren in hoofdzaak inpandig, en activiteiten uit categorie C beschikken over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur. Wanneer een bedrijf niet in een van deze functiemengingscategorieën valt, moet volgens de VNG afgezien worden van menging (Pols, 2009).

5.2 Combineerbaarheid

Naast de categorisering van de onderneming als voorwaarde voor combineerbaarheid van wonen en werken is er nog een belangrijke voorwaarde. Dit is de grootte van de bedrijfshuisvestiging en daarmee aard van de werkzaamheden die het bedrijf uitvoert. Kleine bedrijven zijn eerder geschikt om te mengen dan de grotere bedrijven. Bedrijfssectoren consumentendiensten, zakelijke dienstverlening en overheid en quartaire sector lenen zich veel meer voor functiemening dan de industrie en logistiek (Pols, 2009).

In evenwicht zijnde functies moeten wel combineerbaar zijn. Of functies combineerbaar zijn wordt bepaald door geluidshinder, emissies en stank. Om te bepalen of een gebied in aanmerking komt voor het mengen van wonen en werken zullen eerst de bedrijfstakken van de ondernemers geanalyseerd moeten worden of er moet een keuze gemaakt worden van passende bedrijfstakken. Passende bedrijfstakken zijn bedrijfstakken waarbij de onderneming niet wordt belemmerd door de woonfunctie en de bewoners geen hinder ondervinden van de ondernemers in het gebied. De functiemengingscategorieën van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) zijn een goed hulpmiddel om de bedrijven te categoriseren. Wel moet als kanttekening geplaats worden dat de VNG-categorieën niet altijd overeenkomen met de werkelijkheid zoals deze geanalyseerd is (Pols, 2009).

5.3 Locatie De locatie, zowel binnen de stad als binnen de regio, is zowel voor ondernemers als voor de bewoners belangrijk. De belangrijkste locatievoorwaarden voor een woonwerkmilieu zullen aan bod komen. De functiemengingsindex die al eerder is genoemd, vertoont een duidelijk verband met de ligging ten opzichte van het stadscentrum. Bij binnenstedelijke gebieden van grote steden in Nederland (zoals Amsterdam, Arnhem, Den Haag) ligt de FMI gemiddeld tussen de 35 en 65, wat duidt op een sterk gemengd woon-werkmilieu. Bij randgebieden van grote steden schuift het accent van de FMI duidelijk naar een monofunctie van wonen of werken.

De functiemengingscategorieën A, B en C van de VNG (2007) zijn een goed hulpmiddel. Bedrijvigheid in categorie A kan aanpandig gemengd worden met wonen. Denk bijvoorbeeld aan bedrijvigheid gelegen onder een appartementencomplex. Dit zijn meestal dienstverleners als makelaars, advocaten, uitzendbureaus en detailhandel vallende in milieuhindercategorie 1. Categorie B ondernemingen zijn fysiek gescheiden van wonen, maar kunnen zich wel in dezelfde straat bevinden. Dit zijn voornamelijk onderwijs- en zorginstellingen, garages, bouwbedrijven en financiële dienstverleners vallende in milieuhindercategorie 1 tot en met 3.1. Bedrijven in de categorie C trekken meer verkeer (wat voor overlast kan zorgen) en bevinden zich vaak langs ontsluitingswegen. Dit zijn meestal groothandel en handelsbemiddeling, cultuur, sport en recreatie en post en telecombemiddeling vallende in milieuhindercategorie 1 tot en met 3.1.

Dat de afstand tot het centrum van de stad belangrijk is, is vanzelfsprekend. Naast deze factor zijn er nog meer belangrijke factoren die van invloed zijn op het slagen van functiemenging. Zo is een woon- of werklocatie langs het water, dicht bij stedelijke voorzieningen of aan de rand van een bebouwd gebied belangrijk voor de aantrekkingskracht van een gebied (Planbureau voor de Leefomgeving, 2009). Een gebied is in eerste instantie ideaal voor het mengen van functies wanneer de ligging gunstig is ten opzichte van het centrum, er verschillende voorzieningen aanwezig zijn en er een goede infrastructurele verbinding aanwezig is. Vooral de infrastructuur speelt een grote rol bij de

De bedrijvigheid in categorie A, B en C moet aan de volgende randvoorwaarden voldoen om voor menging in aanraking te komen: Het moet gaan om kleinschalige,

20

ontsluiting van een gebied. Op veel stationslocaties in Nederland is al te zien dat er tussen de grote kantoorgebouwen veel appartementencomplexen te vinden zijn. Veel werknemers van de kantoren reizen per openbaar vervoer naar hun werk. De aanwezigheid van een intercitystation (die veelal in de middelgrote steden aanwezig zijn) wordt dan ook als een vestigingsfactor voor woningbouw gezien en is daarmee een randvoorwaarde voor functiemenging. (Pols, 2009). 5.4 Stedenbouwkundige kwaliteit

Wat vaak lastig is om te creëren is een dergelijk sterke ruimtelijke kwaliteit in een nieuwe situatie of in een gebied dat geherstructureerd wordt. Om toch te voorzien in een sterke stedenbouwkundige structuur en uitstraling kan er gekozen worden om oude elementen in een gebied mee te nemen in de herstructurering of ontwikkeling en deze herbestemmen. Deze manier van werken zorgt ook voor een sterkere identiteit van een gebied. De uitstraling van herbestemde oude objecten zorgt voor een sterke aantrekkingskracht die verder rijkt dan alleen het betreffende gebied (Pols, 2009).

Een gebied met een multifunctionele functie stelt vanzelfsprekend andere eisen aan de inrichting van een gebied dan een monofunctioneel woon- of werkgebied. Op een gemengd terrein zal er gestreefd worden naar een hoogwaardigere inrichting dan de inrichting van een monofunctioneel bedrijventerrein. Dit komt omdat bewoners kritischer zijn op hun omgeving dan werknemers en werkgevers van bedrijven op een bedrijventerrein (de werkomgeving). Zij zijn immers alleen overdag aanwezig om er te werken en komen nauwelijks buiten. Een gebied waar gewoond en gewerkt wordt stelt ook andere eisen dan die van een monofunctionele woonwijk. In een gemengd woon-werkgebied zijn er namelijk ondernemers die eisen stellen aan de ontsluiting.

Om een sterkere ruimtelijke kwaliteit te creëren is het van belang dat er een duidelijke ruimtelijke hiërarchie zichtbaar is in de bebouwingsstructuur. Dit houdt in dat de infrastructuur zo vormgegeven is dat er sprake is van hoofdverkeerswegen, lanen en zijstraten. Deze structuur zorgt ervoor dat de ondernemingen gelegen zijn langs de hoofdwegen, vaak de ontsluitingswegen. Dit zorgt ervoor dat de voorzieningen en de woningen meer te vinden zijn langs de lanen en zijstraten zodat de verkeersstromen van en naar bedrijven en van en naar woningen minder door elkaar lopen. Daarnaast is ook de kwaliteit van de wegen van belang. Het is gebruikelijk dat de hoofdverkeerswegen er vaak representatief uitzien ten behoeve van de bedrijvigheid (Pols, 2009). De inrichting van de open ruimte bepaalt zowel de woonals werkkwaliteit. Groen, water, lanen en pleinen dienen aanwezig te zijn, net als karakteristieke panden in het gebied. Deze factoren die bijdragen aan een ruimtelijke kwaliteit zijn niet altijd prioriteit geweest op bedrijventerreinen. Wanneer hier dus aandacht aan besteed wordt kan er veel winst behaald worden bij een herstructurering of transformatie. Om de ruimtelijke kwaliteit te beoordelen moet er gekeken worden naar de beleving van de gebruikers van de openbare ruimte. De beleving van de gebruikers wordt beïnvloed door de inrichting van de openbare ruimte en de aansluiting van de bebouwing op de ruimtelijke inrichting. Zo is het niet wenselijk wanneer blinde muren of betonnen wallen met garageboxen naar de openbare ruimte gekeerd zijn (Pols, 2009).

Voorbeeld: ‘De ontstaanswijze van de menging in Warmond en de Westelijke Eilanden van Amsterdam voert terug tot de 17e eeuw. De huidige menging is te verklaren vanuit de geschiedenis. De bedrijvigheid is door de eeuwen heen weliswaar van karakter veranderd, maar altijd aanwezig geweest. Het resultaat is een karakteristieke, natuurlijk ogende menging, die veranderingen relatief gemakkelijk kan opnemen. De combinatie van een aantrekkelijke bebouwing en omgeving en de ligging dicht bij het centrum (Westelijke Eilanden) of centraal in de westelijke Randstad (Warmond) waren hier voorwaarden voor succes.’- (Pols, 2009) Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat wanneer er aan bovengenoemde condities zijn voldaan (aantrekkelijke omgeving en bebouwing en ligging centraal bij centrum), eventuele tekortkomingen van een gebied vaak voor lief genomen worden. Zo zijn de bedrijven bijvoorbeeld slecht bereikbaar op de Westelijke Eilanden en er zijn op beide locaties beperkte mogelijkheden voor uitbreiding.

Bereikbaarheid is een van de belangrijkste vestigingsfactoren voor een onderneming. Zij stellen een goede ligging en goede bereikbaarheid per auto of OV als noodzakelijk. Dit maakt het voor een onderneming noodzakelijk om zich te vestigen langs een hoofdverkeersweg zodat er ook geprofileerd kan worden

21

aan de hand van vooraanstaande architectuur en visuele promotie. Daar waar ondernemingen een goede ontsluiting op prijs stellen, stellen bewoners hele andere eisen aan de bereikbaarheid. Zij stellen verkeersluwte erg op prijs. Passerend vrachtverkeer kan veel overlast verzorgen. De botsing van de belangen van de bewoners en de ondernemers is dan ook een belangrijk punt dat voorkomen moet worden als randvoorwaarde (Pols, 2009).

langere termijn merkbaar zijn: bedrijven zullen wegtrekken naar andere locaties wanneer de ruimte niet meer voldoet. Een locatie is flexibel wanneer er kavels zijn van verschillende formaten, met flexibele mogelijkheden om de kavels aan elkaar te schakelen. De ‘Hollandse bouwblokmaat’ is meestal een lang en smal bouwblok en deze vorm lijkt goed te faciliteren bij een functiemenging. Deze bouwblokmaat komt vooral de flexibiliteit ten goede doordat de blokken dieper zijn. Op deze manier kunnen bedrijven uitbreiden naar ‘binnen’ toe.

Voor zowel de bewoners van een gebied als de ondernemers is parkeren een belangrijke factor. Alledaagse verkeersproblemen zijn gemakkelijk op te lossen door te faciliteren in parkeergelegenheden in gemengde gebieden. Hierbij moet wel gelet worden op de capaciteit. Bewoners willen in geen geval hinder ondervinden van de bezoekers van de bedrijven die voor lange tijd parkeren (Pols, 2009).

Voorbeeld: ‘Referentieprojecten laten zien dat een gevarieerde kavel- en blokmaat menging in de hand werkt. Kavels met een woonfunctie zijn ongeveer 6 à 7 meter breed en 25 à 30 meter lang. Vrijstaande woningen staan op een iets bredere kavel. Kavels met een gemengde functie zijn gemiddeld dubbel breed (15x30 meter). Ook bij de analyse van de stedelijke regio’s troffen we dit aan: de woonblokken met een forse maat bleken relatief vaak gemengd.’ - (Pols, 2009)

5.5 Verkaveling en bebouwing Bij nieuwbouw en transformatie projecten is er vaak sprake van bouwen in een hoge dichtheid. Wanneer dit niet gebeurd is de kans klein dat de financiële exploitatie niet rond komt. Het gevolg van bouwen in een hoge bebouwingsdichtheid is een vergrote kans op overlast van zowel bedrijven als bewoners. Toch hoeft deze hoge bebouwingsdichtheid de leefbaarheid van een gebied niet aan te tasten. Zo is uit meerdere onderzoeken en voorbeelden gebleken dat: ‘het gesloten bouwblok een efficiënt verkavelingstype lijkt te zijn. De dichtheid is hoog, met mogelijkheden voor bedrijven op bijvoorbeeld de hoekpunten, in de plint of in een dubbelbrede beuk.’ (Pols, 2009)

Zoals eerder gezegd is een beperkte mogelijkheid tot uitbreiden niet altijd een belemmerende factor voor bedrijven. Kijk maar naar de voorbeeldlocaties Warmond en de Westelijke Eilanden. Slechte vestigingsvoorwaarden kunnen gecompenseerd worden door andere kwaliteiten van een locatie die hoger scoren. Wanneer dit het geval is zal de locatie startende ondernemers aantrekken die in een later stadium weer zullen verhuizen. Daarbij zal het voornamelijk om dienstverlenende bedrijven gaan die nauwelijks fysiek produceren. De bedrijfsruimte die leeg komt te staan is vaak eenvoudiger geschikt te maken voor een nieuwe huurder dan de bedrijfsruimte van een productiebedrijf.

Of een gebied in aanmerking komt voor transformatie wordt ook mede bepaald door de eigendomsverhoudingen die aanwezig zijn. Het verwerven van gronden is een stuk lastiger als er meerdere eigenaren zijn. In een situatie met weinig verschillende grondeigenaren zal functiemenging een grotere kans van slagen hebben.

5.6 Proces Het creëren van een functiemenging in een gebied stelt hoge eisen aan het transformatieproces. Vooral afstemming tussen de verschillende betrokken gemeentelijke afdelingen voor wonen, economische zaken en grondzaken is noodzakelijk. Vervolgens moet een globaal of juist heel specifiek bestemmingsplan de mening van de functies ondersteunen. Ook een goede samenwerking met een projectontwikkelaar is van belang. De ontwikkelaar moet veel kennis hebben over integrale locatie- of gebiedsontwikkeling (Pols, 2009).

Een belangrijke vestigingsfactor voor ondernemers is de mogelijkheid voor uitbreiden van de ruimte. Een onderneming kan namelijk zijn bedrijfsactiviteiten aanpassen. Daarnaast verhoogt het de courantheid van een pand, een flexibele ruimte is aantrekkelijker voor toekomstige huurders. Voor bewoners is de flexibiliteit van de locatie een stuk minder belangrijk. Wanneer de locatie weinig flexibel zal zijn zullen de gevolgen op

22

6

RUIMTELIJKE KENMERKEN BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP, BEUKENHORST-WEST EN SLOTERDIJK-I Op de werklocaties Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I die als case gebruikt zijn kan op dit moment een werkmilieu getypeerd worden. Er is immers sprake van een in ontwikkeling achterblijvend bedrijventerrein en leegstaande kantorenparken. Om van een dergelijke typering naar een typering van een woonwerkmilieu te gaan zal er eerst gekeken moeten worden naar de huidige situatie. Daarom geeft dit hoofdstuk antwoord op de vraag: Wat zijn de ruimtelijke kenmerken van Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I in het Westasgebied? Het antwoord op deze vraag zal fysiek ruimtelijk benaderd worden aan de hand van een vijftal factoren, te weten: de huidige economische situatie, de geografische locatie, de stedenbouwkundige locatie, de attractiviteit en de identiteit van het gebied. Deze factoren zijn terug te halen op de gegeven theorie over de omgevingsfactoren die van invloed zijn op woon-werkmilieus in hoofdstuk 3.2. 6.1 Business Park Amsterdam Osdorp Figuur 3: Business Park Amsterdam Osdorp verkaveling (SADC, juni 2013)

Economische-situatie Het terrein heeft een totale omvang van ca. 20 hectare, waarvan nog ruim 11 hectare beschikbaar (zie figuur 3) is en kavelgroottes zijn er vanaf 0,5 hectare. ‘Er zijn 12 jaren verstreken en het terrein is nog maar half gevuld. Ondernemers kijken naar de eerste en tweede ring rondom Schiphol en het BPAO zit in de derde

ring rondom Schiphol. De derde ring is nauwelijks interessant voor bedrijven die zich met luchtvaart bezig houden.’ (Man, 2014). Twee jaar geleden is de focus op Schiphol en logistiek gebonden bedrijvigheid losgelaten en zijn de kavels toegankelijk geworden voor ieder type bedrijvigheid. Het

23

terrein is er nu voor zowel grote luchthaven gebonden logistieke bedrijven als kleine, stedelijke bedrijven en voorzieningen. Daarnaast is het gelegen in de DGVS-zone (Documentloos Goederen Volg Systeem) (SADC, juni 2013).

ligt op 12 à 15 minuten rijden en Haven Amsterdam op 15 minuten afstand (SADC, juni 2013). Tramlijn 1 heeft haar eindhalte nabij het Business Park Amsterdam Osdorp gelegen aan de Baldwinstraat. Deze tram heeft een directe verbinding met NS station Lelylaan (10 minuten) en het centraal station (30 minuten). Een direct NS station is niet in de buurt, wel is station Lelylaan verbonden met zowel station Schiphol en Amsterdam Centraal. Ook is er buslijn 194 die via de Ookmeerweg naar Badhoevedorp/Schiphol rijdt. ‘Een zwakte van het BPAO is de onzichtbaarheid. Wanneer je uit tram 1 stapt zie je het BPAO nog lang niet liggen. Het ligt verscholen achter een talud. Ditzelfde geldt als je met de auto komt. Je wordt niet verleid om er doorheen te rijden, je rijdt er langs en je bent er al voorbij voor je het in de gaten hebt.’ (Man, 2014).

Er staan grote hallen leeg en veel kavels zijn nog niet uitgegeven. De vier kavels aan de Ookmeerweg (kavels 10b t/m 13), de drie waterkavels (kavels 14 t/m 16) aan de Maroastraat en de twee kavels (kavels 1 en 2) aan de Etnastraat zijn nog niet uitgegeven. Op het Business Park is bedrijvigheid gevestigd tot en met milieuhindercategorie 3.1 (Bruinsma, 2009). Op de uitgegeven kavels bevinden zich nu de volgende bedrijven: Macdonalds, China Center Hotel (kavel 17), Corning Life Sciences (kavel 3), kantoor Taylor Guitars (kavel 4), Sanquin bloedvoorziening (kavel 5), G4S Cash Services dienstverlening (kavel 6), Focus Amsterdam (kavel 9a) en het bedrijfsverzamelgebouw BLOXXX met elf kleine bedrijven (kavel 10a). Op kavel 7 en 8 bevindt zich Business Court Amsterdam. Twee grote lege hallen ( ca. 12.000 m2) met totaal ruimte voor 13 bedrijfsunits.

Rondom het terrein lopen enkele langzaamverkeersverbindingen voor fietsers en voetgangers. Dit maakt het dat de locatie bereikbaar is voor bezoekers die van de andere kant van de Ookmeerweg komen.

Dit terrein is gemeenschappelijk eigendom van SADC en de gemeente Amsterdam. Zij zijn allebei voor 50 procent eigenaar. Het Business Park Amsterdam Osdorp beschikt over een ondernemersvereniging. De reeds gevestigde ondernemers werken samen en vormen een sterk samenwerkingsverband. Daarnaast wordt de veiligheid en het onderhoud van het park gehandhaafd door de organisatie van een parkmanagementteam. Zij zorgen tevens voor bewaking en bewegwijzering (SADC, juni 2013).

Omgeving Het Business Park Amsterdam Osdorp ligt in een groene omgeving. Het grenst aan de ‘Groene As’, de open ecologische zone in de Randstad en vormt de overgang tussen stad en natuur. Dit is ook terug te vinden in het groene en weidse karakter van het gebied en de inrichting van het terrein. Van oorsprong is het terrein gelegen in de Lutkemeerpolder wat nog terug te zien is in de stukken natuurgebied. Naast de aanwezigheid van het vele groen is ook water vertegenwoordigd in het gebied. Het Business Park is gelegen aan de ringvaart. Een groot water waar zomers veel scheepvaart aanwezig is. Achter de ringvaart bevindt zich Lijnden. ‘De verbinding met Lijnden is beter, maar alsnog is er nauwelijks uitwisseling, het is erg op zichzelf georiënteerd en heeft ook en heel ander karakter.’ (Man, 2014) Naast het bedrijventerrein Lijnden is er langs de ringvaart veel lintbebouwing aanwezig en ook aan de Hoofdweg is woningbouw overheersend.

Het business park is voorzien van een collectief warmte/koudeopslagsysteem. Deze wordt bij voldoende gevulde kavels in werking wordt gezet. Het geavanceerde systeem voorziet de bedrijven van verkoeling in de zomer en warm water uit de kraan (SADC, juni 2013). Geografische-locatie Het terrein is met de auto en met het openbaar vervoer goed bereikbaar. Met de auto is het 4 minuten rijden naar de recent aangelegde Westrandweg (A5) en 4 minuten naar de A9. De A5 loopt door de Westas en ontsluit Schiphol met de Amsterdamse Haven. De A9 ontsluit Amstelveen met Haarlem. Daarnaast is het 8 minuten rijden naar de A10 (ringweg Amsterdam) en de A4 (ontsluit Amsterdam ringweg met Schiphol). Schiphol zelf

Aan de andere kant van de Ookmeerweg bevindt zich woonwijk de Aker. ‘Verbinding met deze woonwijk is er niet. Als je aan de andere kant van de weg loopt kijk je tegen het talud op met een asfalt weg, een barrière.’ (Man, 2014). Achter het Business Park in de e Lutkemeerpolder is ook de 2 fase van het terrein te

24

vinden. Dit is nu nog natuur maar kan op lange termijn nog ontwikkeld worden en is ongeveer 65 ha groot. Het gebied heeft groeipotentie.

Ringvaart park gelegen. Dit natuurgebied wordt recreatief gebruikt maar niet veel. Ook de oevers van de Ringvaart en het bos rondom de begraafplaats dragen bij aan de natuurlijke aantrekkelijkheid van het gebied en zorgt voor een weids gevoel.

Langs het fase-2 gebied loopt de Lutkemeerweg waar gewoond wordt. ‘We zijn al bezig om langs de Lutkemeerweg tien zelfbouwkavels voor woningen te ontwikkelen.’ (Man, 2014). De mensen die er nu al wonen of gaan wonen zijn mensen die ruimte willen. Tussen de Ookmeerweg en de Lutkemeerweg ligt een begraafplaats en deze is omzoomd door een groot openbaar bos waar het heel rustig is.

Sociale aantrekkelijkheid – Door de aanwezigheid van het parkmanagement is de veiligheid gewaarborgd. Criminaliteit is er nu nauwelijks omdat het afgezonderd is van de woonwijk door een barrière. Zoals eerder gezegd, er wordt nauwelijks geleefd, er staan geen fietsen en er lopen geen mensen rond. Ook van overlast en vervuiling is dus geen sprake. Ondanks dat het sociaal aantrekkelijk klinkt is de reputatie van het gebied niet goed. Het heeft geen identiteit en voelt afgesloten van de bewoonde wereld.

Voor de dagelijkse voorzieningen zijn er twee overdekte winkelcentra aanwezig in de omgeving. Het overdekte winkelcentrum de Dukaat met een Albert Heijn en veertien winkels voor de dagelijkse benodigdheden ligt op 3 kilometer afstand. Zo is er een Etos, Blokker en keurslager gevestigd. Naast de Dukaat heb je winkelcentrum Osdorp op 4 kilometer afstand. Hier vindt je naast eens supermarkt een enorm aanbod van winkels die ook in de beleving van winkelen voorzien. Op het Business Park zelf is geen detailhandel te vinden.

Kwalitatieve aantrekkelijkheid- Het gebied is nauwelijks bekend onder de bewoners van Amsterdam. Wel ligt het net op de grens van Amsterdam, men kan dus zeggen dat ze nog in Amsterdam wonen en hier wordt veel waarde aan gehecht. Wel ligt het buiten de ring van Amsterdam en ver buiten de voorzieningen die een gebied aantrekkelijk maken.

In het gebied zelf zijn geen scholen gevestigd. Wel is er op 500 meter afstand een kinderdagverblijf gevestigd en op een kilometer afstand een openbare basisschool. Op 3,5 kilometer bevindt zich het Caland lyceum.

Identiteit ‘Wat voor identiteit het heeft? Een beetje een lege identiteit, eigenlijk is er meer een gebrek aan identiteit. Dat is ook het probleem waar we mee worstelen: het heeft geen identiteit.’ (Man, 2014). Op het BPAO is leegte, vanachter tankstation het terrein opgereden is er een groot weids uitzicht te zien. De langwerpige kavel aan de rechter zijde is nog leeg, aan de voorkant wordt het Chinese Hotel gebouwd en de Mac Donalds. Veel mensen rijden er in en komen er halverwege achter dat de weg ophoudt. Dan wordt er een rondje gemaakt en vertrekken ze weer. Er lopen en fietsen geen mensen, er zitten geen mensen op terrasjes en er slingeren geen fietsen rond.

Attractiviteit Culturele aantrekkelijkheid- Het gebied rondom het Business Park is op cultureel gebied weinig aantrekkelijk. Voor de gezellige horeca, grote theaters, musea, bioscopen en evenementen is de binnenstad van Amsterdam het meest aantrekkelijk. De binnenstad ligt op 45 minuten fietsen, 30 minuten met de auto of 35 minuten reisafstand met het openbaar vervoer. Wel ligt naast het winkelcentrum Osdorp het kleinere theater Meervaart. Op tien minuten fietsafstand ligt ten westen van de Sloterplas een gebied waar veel sportverenigingen gevestigd zijn. Hier zijn onder andere voetbalverenigingen, een tennisvereniging, een turnvereniging en enkele fitnesscentra gevestigd. Aan de andere kant van ringvaart in Lijnden is ook een fitnesscentrum gevestigd. Natuurlijke aantrekkelijkheid - De aanwezigheid van veel groen en water is een sterkte van het Business Park. Achter het park in de bocht van de ringvaart is het

25

6.2 Beukenhorst-West Figuur 4: Beukenhorst-West en omgeving (Consultant 4Building, Architect ForeArchent, Landschapsarchitect Van Empelen en Van Aalderen en Stedenbouwkundige Doelconsult, juli 2013)

Economische-situatie Het terrein heeft een totale omvang van ca. 20 hectare en is grotendeels ontwikkeld tussen 1984 en 2001. Beukenhorst-West is een monofunctionele kantorenlocatie en is samen met Beukenhorst-Noord als eerste ontwikkeld.

stand. In de Jupiterstraat worden zelfs maar twee van de negen panden niet te huur aangeboden.’ (Huizinga, 2006). Het terrein beschikt over een versnipperde eigendomssituatie. De panden zijn in handen van ca. 27 eigenaren. Dit zijn pensioenfondsen, maatschappen en particulieren.

‘Hier zijn in de jaren 80 a 90 veel kantoren gerealiseerd. Waarna ze in de jaren duizend aan de andere kant van het spoor verder zijn gegaan, dit is Beukenhorst-Oost, een soort boom die alsmaar uitdijt. En onder andere door de nieuwbouw aan de andere kant van het station en de concurrerende gebieden is Beukenhorst-West leeggezogen.’ (Schwencke, 2014)

Geografische-locatie De locatie kent een unieke bereikbaarheid zowel met het openbaar vervoer als met de auto (zie figuur 4). Beukenhorst-West is een stationslocatie. Vanaf het NS station Hoofddorp sta je binnen een minuut in Beukenhorst. Het NS station kent directe verbindingen met Schiphol (5 minuten), Amsterdam Centraal (20 minuten) en Leiden (15 minuten).

De locatie kent ongeveer 40 relatief kleine kantoorpanden gekenmerkt door verschillende bouwstijlen. Er is bedrijvigheid toegestaan tot en met milieucategorie 3.1 (dienst RO, 2013). De panden zijn gemiddeld 3.647 m2 groot. Het parkeren gebeurd veelal op het eigen terrein van de panden (Huizinga, 2006).

Vanuit Beukenhorst-West is Schiphol via de N201 en de A4 binnen 8 minuten bereikbaar. Leiden en Den Haag is 24 minuten rijden. Ook de haven van Amsterdam is via de A4 binnen 5 minuten via de A5 (Westrandweg) door de Westas. Tot slot ben je binnen 10 minuten via de A4 en de A5 op de A9 richting Haarlem.

De leegstand is enorm, op dit moment staan 21 van de 40 panden leeg. De economische problemen in het gebied worden vooral veroorzaakt door de diversiteit aan architectuur, de onzichtbare locatie, de verwaarloosde openbare ruimte en de panden zijn niet meer van nu. ‘Vooral de Planetenweg, Jupiterstraat en de tegen de woonwijk aangelegen Saturnusstraat kennen veel leeg-

Omgeving Beukenhorst-West is een echte stationslocatie. Aan de oostzijde wordt het gebied begrensd door de ringweg van Hoofddorp (de Van Heuven Goedhartlaan) en het spoor met het station. Aan de andere kant van het spoor ligt Beukenhorst-Oost (jaren 90). Dit gebied lijkt qua karakter

26

op Beukenhorst-West alleen is de verbinding met het centrum nog verder te zoeken. Ten oosten van Beukenhorst-Oost ligt park 20-20, ‘Waar nu honderd duizenden vierkante meters kantoren voor multinationals worden gebouwd.’ (Schwencke, 2014). ‘En daar buiten komt weer het Schiphol Logistics park, van SADC, waar ook weer voor tientallen hectare aan logistieke functies gepland staat. Dit betekent dat deze locaties op de stapel komen van concurrenten. Je ziet die trek naar buiten van de kantoren en de leegloop van Beukenhorst-West’ (Wenneker, 2014).

vermaak hoef je Hoofddorp niet uit. De grotere evenementen en festivals vind je wel in Amsterdam. Ook sporten kun je in Hoofddorp. Op een afstand van twee kilometer zijn twee fitnesscentra gevestigd. Ook vind je centraal in Hoofddorp voetbalclub S.V. Hoofddorp, hockeyvereniging de Reigers en korfbalclub Nieuw Flora. Natuurlijke aantrekkelijkheid - Ondanks dat de verbinding slecht is en de gebieden in zichzelf gekeerd zijn biedt het groen wel een meerwaarde voor het gebied. Het wandelbos en de fruittuinen zijn op loopafstand gelegen en bieden mogelijkheden voor recreatie. Door en langs het Wandelbos zijn wateruitgravingen te vinden, net als door en rondom Beukenhorst-West.

Ten westen van Beukenhorst-West is een groenzone met een wandelbos, fruittuinen en daarachter de achterkant van het centrum met alleen maar woningbouw (zie figuur 4). Daar woont een grote mix van mensen. Over het algemeen is het een lage pannenkoek aan woningbouw. (Schwencke, 2014)

Sociale aantrekkelijkheid - Doordat Beukenhorst-West geen zichtlocatie is en het een versnipperd gebied is van verschillende bouwstijlen en met veel leegstand is de openbare ruimte onsamenhangend en verloederd. Een uitstralingseffect hiervan is dat mensen zich er onveilig voelen en het gebied een slecht imago krijgt.

Stedenbouwkundig zijn er een aantal problemen op te merken in het centrumgebied tussen het centrum en het station in Hoofddorp. ‘De structuurvisie van Hoofddorp zei dat er een verbinding moest komen tussen het centrum en het station, want die is er nu eigenlijk niet. Er is een opeenvolging van barrières om van het een naar het andere te komen en de coördinatie is slecht. De deelgebiedjes die er nu tussen in liggen zijn in zichzelf gekeerde gebieden. Het zijn alleen maar achterkanten waar je naar kijkt zowel die van Beukenhorst-West, het wandelbos als de fruittuinen’ (Wenneker, 2014).

Kwalitatieve aantrekkelijkheid - Zoals eerder gezegd heeft Hoofddorp geen goede naamsbekendheid. Hoofddorp is een dorp met een hoge economische welvaart. Er zijn meer banen dan mensen en er is een grote trek overdag vanuit de Haarlemmermeer en Schiphol en ‘s avonds loopt Hoofddorp weer leeg. Naast dat er veel gewerkt wordt speelt het grote winkelgebied ook een rol in het aantrekken van mensen overdag. Mensen hebben vaak een excuus waarom ze er wonen. Het is een traditionele slaapstad.

Ondanks de barrière die nu gevormd wordt door het wandelbos en de fruittuinen is het centrum van Hoofddorp op een steenworp (minder dan 1 kilometer) afstand. Er is een enorm aanbod aan winkels (grotere ketens als Primark, H&M en V&D zijn hier gevestigd) en supermarkten. Op Beukenhorst-West zelf is geen detailhandel te vinden.In een straal van drie kilometer zijn drie basisscholen te vinden en drie voortgezet praktijkonderwijs scholen. Daarnaast is er op twee kilometer afstand een ROC en op vier kilometer afstand een lyceum te vinden.

Identiteit ‘Er wordt gewinkeld en er wordt gewoond. Maar iedereen die er woont, heeft een excuus waarom hij of zij er woont. Zelfs een ambtenaar die ik laatst sprak had een excuus. Dan vraag je ze waarom ze er wonen en dan is het ja: ’omdat’. Het wonen en de wegen zijn altijd er goed verzorgd geweest. Het winkelen is de laatste 10 jaar énorm uitgebreid. Ze zijn alleen vergeten dat een stad ook een identiteit nodig heeft en dat je dus een culturele binding met je stad moet vormen. Dat maken is vreselijk lastig. Er zijn honderden voorbeelden waar dat maar zo zo lukt, maar het niet proberen is natuurlijk zonde. Er is nu een groot cultuurcentrum gebouwd, en ik zie dat als een soort aanjager om te zorgen dat het centrum echt wordt afgebouwd. Maar het blijft een beetje troosteloos en eigenlijk biedt dus de situatie, de leegstand, de ligging de mogelijkheid om die stap te zetten.’ (Wenneker, 2014)

Attractiviteit Culturele aantrekkelijkheid – Hoofddorp is op cultureel gebied aantrekkelijk. Alles speelt zich af in en rondom het centrum op een kilometer afstand van Beukenhorst-West. Zo is er een casino, een bioscoop, meerdere horeca aangelegenheden, een bibliotheek en een schouwburg. Ook bekende ketens als de Bagels & Beans en de Doppio zijn gevestigd in Hoofddorp centrum. Voor een avondje

27

6.3 Sloterdijk-I Figuur 5: Sloterdijk-I en omgeving (Gemeente Amsterdam, oktober 2012)

Economische-situatie Sloterdijk–I is van oudsher een standaard bedrijventerrein van 50 hectare groot met een focus op kantoren. Het is opgezet in de jaren tachtig van de vorige eeuw (Gemeente Amsterdam, oktober 2012).

milieucategorie 4.1 en 4.2 (Gemeente Amsterdam Dienst RO, 2013-07-03). Waar op Beukenhorst-West sprake is van leegstand is dit op Sloterdijk-I nauwelijks het geval. De leegstand die er is zit in de kantoren langs de A10, er zijn geen lege kavels. Er is een grote dynamiek en leegstaande locaties worden snel opgevuld. Het terrein beschikt over een versnipperde eigendomssituatie. De panden zijn in handen onder andere pensioenfondsen, maatschappen en particulieren.

‘We zijn bezig om een inventarisatie te maken van de dynamiek van de afgelopen jaren. Je ziet dat er steeds meer verschillende soorten bedrijvigheid vestigt. Er zit een school, hotels, horeca, fastfood, een moskee, kringloopwinkel, een uitvaartcentrum, kantoren langs de ring (A10), maar ook gewone kleine bedrijfjes, een hele bonte mix. We sturen wel een beetje in het gebruik. We hebben een zogenaamde activiteitenzone aangewezen, dat ligt in het noordelijke deel van Sloterdijk-I. Daar willen we de activiteiten zoals die van ID&T, horeca maar ook opleidingscentra tot Dj’s laten. Het zuidelijke deel willen we toch meer houden zoals het nu is.’ (Vlaanderen, 2014). ‘En wat mij ook opvalt, is dat er veel stadsverzorgende bedrijven gevestigd zijn.’ (Hartog, 2014). Stadsverzorgende bedrijven zijn bijvoorbeeld de banketbakkerij van de Bijenkorf. Daarnaast zijn er APKkeuringstations en garagebedrijven gevestigd en de politie/marechaussee. Parkeren in Sloterdijk-I gebeurt op eigen terrein (Gemeente Amsterdam Dienst RO, 2013-0703).

Geografische-locatie De locatie kent een goede bereikbaarheid zowel met het openbaar vervoer als met de auto. Binnen 5 minuten ben je op intercitystation Sloterdijk. Het NS station kent directe verbindingen met Schiphol (10 minuten), Amsterdam Centraal (5 minuten), Zandvoort (25 minuten) en Leiden (25 minuten). Metro 50 rijdt van Gein naar de Isolatorweg (gelegen in Sloterdijk-I) en terug. ‘De naam zegt het al: Isolatorweg. Het ligt vrij geïsoleerd en deze metro rijdt nu nog niet naar het stadscentrum. Het is een rare - aan het eind van de wereld- plek en het is totaal niet aangenaam om daar uit of in te stappen.’ (Vlaanderen, 2014). Naast deze metroverbinding zijn er een tal aan bus- en tramverbindingen in de omgeving die verbonden zijn met station Sloterdijk, maar geen loopt door Sloterdijk-I. Wel

Er is bedrijvigheid toegestaan tot en met milieuhindercategorie 3.2. Daarnaast zijn er een vijftal bedrijven als uitzondering toegestaan vallende in

28

gaan deze verbindingen naar het stadscentrum van Amsterdam (Leidseplein 20 minuten).

de rest van het park. ‘Het is echt een groen gebied, iedereen die eraan woont, vindt het fijn en maakt er gebruik van.’ (Vlaanderen, 2014). De uitlopers van Sloterdijk worden aan de westkant begrensd door de Seineweg. Hier begint het ruwe natuurgebied het Brettenpark met hierop aangesloten het recreatiegebied Spaarnwoude. (Gemeente Amsterdam, oktober 2012).

De A10 naar Schiphol is bereikbaar binnen 2 minuten vanaf Sloterdijk-I. Schiphol zelf is 10 minuten rijden. Binnen 4 minuten is de N200/Haarlemmerweg bereikt richting Haarlem (15 minuten) en binnen 2 minuten de welbekende Westrandweg/A5 die recht door de Westas loopt en de haven van Amsterdam met Schiphol verbindt.

Sloterdijk-I ligt dicht bij het centrumstedelijk milieu. De ‘verkleurende’ Admiraal de Ruyterweg is dichtbij waar zich momenteel steeds meer hippe en jonge ondernemers vestigen.

De fysieke bereikbaarheid voor fiets en voet kan verbeterd worden. De verbinding naar de Spaarndammerbuurt via de Transformatorweg is zwak met een onaangename viaductdoorgang. Tevens geldt voor de verbinding naar het zuidelijke deel dat de volkstuinen een onneembare vesting is waar omheen gereden moet worden. Ook de kwaliteit van de routes an sich laat te wensen over. Er liggen mooie fietspaden langs de Westergasfabriek, maar ’s avonds en in het weekend is het er uitgestorven en stuurt men hun kinderen niet op pad. Het is 15 minuten fietsen naar de Dam, 15 minuten naar centraal station, 20 minuten naar het Leidseplein, 5 minuten naar het Westergasterrein, 10 minuten naar de bruisende Jordaan en 5 minuten naar een winkelplein (Gemeente Amsterdam, oktober 2012).

De Haarlemmerweg is de weg die de volkstuinen en het Westerpark scheidt van de bewoonde wereld (zie figuur 5). Deze weg heeft een sterke barrière werking. Tussen deze weg en de volkstuinen ligt het Molenwerf gebied. Hier stond jaren een kantoor leeg wat getransformeerd is tot hotel. Een ander kantoor wordt nu getransformeerd tot appartementencomplex. ‘Hier is de sprong over de Haarlemmerweg al gemaakt en wij proberen nu om de Molenwerf (een vage en pleinachtige ruimte), waar nu een tram doorheen racet, ruimtelijk anders in te richten zodat dit gebied een impulsfunctie krijgt voor de rest van het achterliggende Sloterdijkgebied.’ (Hartog, 2014).

Omgeving Sloterdijk ligt in Westpoort in het westen van Amsterdam. Sloterdijk-I is een stationslocatie en ligt ten oosten van Sloterdijk Teleport. ‘Rondom het station (Teleport) is veel bedrijvigheid georganiseerd in kantoren. Het is er erg monofunctioneel met veel lege kavels die niet ingevuld zijn en hier wordt nu gekeken of deze kavels ingevuld kunnen worden met woningbouw zodat dit ook een gemengd gebied wordt.’ (Vlaanderen, 2014).

Tevens ligt bij de Molenwerf het dorpje Oud-Sloten wat nog aansluit op al het groen in de omgeving. Oud-Sloten is een relict, vroeger lag hier de oude Zuiderzee-dijk met een klein haventje en de uitmonding van de rivier en de zee (het IJ). De grootste ingreep is de A10 geweest die dwars door het dorp is gegaan waardoor het grootste deel van het dorp is verdwenen. Een klein deel ligt er nog: de dijk, de oude bebouwing, nog geen honderd woningen en het oude kerkje (Vlaanderen, 2014).

Sloterdijk wordt aan de westkant begrensd door de ring A10 en ligt ten zuiden van de Haven Westpoort. Aan de zuidkant wordt Sloterdijk-I begrensd door het spoortracé Amsterdam Centraal – Haarlem, wat een flinke barrière vormt.

Sloterdijk-I houdt formeel op bij de Contactweg, Sloterdijk zelf is bebouwd en het oostelijk aangrenzende driehoekige gebied is vaag en groen. In deze groenstrook (ten noorden van Westerpark) ligt begraafplaats st. Barbara, de kinderboerderij, een sportpark en een jeugdgevangenis. In een straal van 1,5 kilometer zijn drie basisscholen gevestigd, twee kinderdagverblijven en een school voor speciaal onderwijs. In Sloterdijk-I zelf zijn twee mediacolleges gevestigd, een ROC, hogeschool TIO en het Altra college.

Het gebied ligt verscholen achter het Westerpark en de volkstuinen. Het Westerpark gaat bijna aan zijn eigen succes ten onder mede door de organisatie van de vele evenementen en het intensieve gebruik. Er komen 5 miljoen bezoekers per jaar. Dit houdt in dat er 100.000 bezoekers per week komen (Hartog, 2014). Op dit moment wordt alleen de oostkant van het park zo intensief gebruikt en wordt er gekeken naar de mogelijkheden hoe dit succes verder uit te rollen is over

Attractiviteit Culturele aantrekkelijkheid- Sloterdijk-I is op cultureel gebied erg aantrekkelijk. Door de enorme opmars van Westerpark als cultuurpark is daar van alles te beleven op

29

het gebied van evenementen en festivals. Daarnaast ligt het centrumgebied van Amsterdam op een steenworp afstand waar het culturele leven bruist. Zo is de Jordaan met haar gezellige karakter op fietsafstand. Ook het cultuurhistorische dorp Oud-Sloten zorgt voor een grotere aantrekkelijkheid van het gebied.

bereikbaar vanuit de stad en de stad houdt op bij de Haarlemmerweg, daarachter ligt een vaag gebied. ‘Natuurlijk heb je Sloterdijk zelf met het station, dit is een belangrijke magneet in dit gebied. Maar voor de rest: als je er niet werkt is het de vraag of je er komt. Dat zie je ook ’s avonds, het is er donker en somber, de openbare ruimte is onoverzichtelijk en slecht ingericht. Het functioneert als bedrijventerrein wel maar tussen de oren van de Amsterdammers zit het niet. Laat staan dat het toekomstig woongebied moet worden.’ (Vlaanderen, 2014).

Ook sporten kun je in en rondom Sloterdijk-I. Zo biedt het Brettenpark veel mogelijkheden voor hardlopen en skaten. Nabij Sloterdijk zijn twee hockeyclubs, twee voetbalclubs, een zwembad, een American Football club, een golfbaan, een klimhal en twee fitnesscentra gevestigd. Natuurlijke aantrekkelijkheid- Sloterdijk-I is op landschappelijk gebied erg aantrekkelijk met het Westerpark en het Brettenpark. Het Brettenpark heeft een ruig karakter en heeft een bijzonder hoge recreatieve kwaliteit (Gemeente Amsterdam, oktober 2012). Het park rondom de Westergasfabriek is een enorm succes. ‘Het is bij wijze van spreken het nieuwe Vondelpark voor de Havenstad.’ (Vlaanderen, 2014). In Sloterdijk-I zelf is de Transformatorweg een groene strook. Sociale aantrekkelijkheid- Het gebied voelt geïsoleerd van de buitenwereld door de infrabundel van sporen en sociale controle ontbreekt. ‘s Avonds is het er somber en donker en de openbare ruimte is onoverzichtelijk en slecht ingericht. Er liggen mooie fietspaden langs de Westergasfabriek, maar ’s avonds en in het weekend is het er uitgestorven en voelt het er onveilig en onaangenaam. Kwalitatieve aantrekkelijkheid – Kwalitatief is Sloterdijk-I enorm aantrekkelijk. Er kan namelijk gewoond worden binnen de ring van Amsterdam. ‘Bij ons is het vooral ‘binnen’ en ‘buiten’ de ring wonen en binnen de ring associeer je ook met dichter bij de stad.’ (Vlaanderen, 2014). Dat is in dit geval – ondanks dat het voelt alsof het gebied geïsoleerd ligt – ook zo. Sloterdijk-I heeft de kwaliteiten van het binnenstedelijk (binnen de ring) milieu en hier is de meeste vraag naar. ‘Mensen willen binnen de ring wonen, want dat heeft toch de grootste (psychologische) aantrekkingskracht. In dat opzicht is puur de ligging al een heel positief iets, wat je absoluut moet benutten,’ (Vlaanderen, 2014). Identiteit Het gebied heeft heel weinig uitstraling en daarmee ook nauwelijks een identiteit. Het ligt verscholen achter de volkstuinen en achter het Westerpark. Het is slecht

30

7

HET WOON-WERKMILIEU Zoals eerder genoemd is functiemenging geen doel op zich maar een middel dat een doel dient. Voor de locaties Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I wordt functiemenging aangewend om drie verschillende doelen te bewerkstelligen, zoals te lezen in de oriëntatie. Wat levert dit op per gebied als er gekeken wordt naar de ruimtelijke kenmerken behandeld in het vorige hoofdstuk, de geplande veranderingen, de visie op het gebied, de beoogde doelgroep en enkele referentielocaties? In dit hoofdstuk zal antwoord gegeven worden op de vraag: Hoe kan het woon-werkmilieu wat zal ontstaan getypeerd worden na de functiemenging op de geplande projecten Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst West en Sloterdijk-I? Per locatie zal er ingegaan achtereenvolgens in gegaan worden op de voorspelling op basis van de ruimtelijke kenmerken behandeld in hoofdstuk 6, de geplande veranderingen, de visie op het gebied en de doelgroep, de referentielocaties en ook zullen deze woonwerkmilieus getoetst worden aan de randvoorwaarden uit deelvraag 1. 7.1 Business Park Amsterdam Osdorp: Proeftuin van de Arrival-city Het fysieke woon-werkmilieu Het Business Park Amsterdam Osdorp onderscheidt zich van Sloterdijk-I en Beukenhorst-West door de aanwezigheid van lege kavels (zie hoofdstuk 6 en figuur 6).

ondernemers. Voor zowel bewoners als ondernemers uit de omgeving dient de barrière doorbroken te worden wat bijdraagt aan de ontwikkeling van het Business Park (Man, 2014). Door het Luchtvaartindelingsbesluit (zie hoofdstuk 6) dat over het gebied ligt kan er alleen gewoond worden op de waterkavels en op de kavels grenzend aan de Ookmeerweg (zie figuur 6). Deze kavels zijn nog leeg en de mogelijkheden voor deze kavels zijn enorm. Wanneer op deze kavels wonen geïnstitutionaliseerd wordt, zal het functioneren van het bedrijventerrein gestimuleerd worden omdat er veel geleidelijker een overgang plaats vindt van de bewoonde stad naar de werkende stad (Man, 2014). Daarnaast geeft wonen een dynamiek aan het terrein die er voor zorgt dat op de rest van het BPAO vanzelf iets gebeurd (Schwencke, 2014). Door de flexibiliteit van de kavels kan het wonen op vele manieren vorm gegeven worden. Gezien het oppervlak is er ongeveer ruimte voor 50 a 100 woningen, afhankelijk van het type (Vonk, 2014). De ruimte en omgeving lenen zich uitstekend voor laagbouw in de vorm van woonwerkeenheden, wonen naast je bedrijf gezien de lege hallen (zie hoofdstuk 6) en wonen in een natuurlijke

Figuur 6: Nog niet uitgegeven woonwerkkavels BPAO (SADC, 2011)

De transformatie die hier zal gaan plaats vinden draagt bij aan de aantrekkingskracht van het gebied. De aantrekkingskracht die nu nog ontbreekt voor

31

omgeving (Vonk, 2014). Door de aanwezigheid van de hallen aan de ene kant van het gebied is een concept waarbij er een zone aangewezen wordt voor bedrijvigheid, een zone voor wonen én werken (woonwerkeenheden) en een zone voor alleen wonen voor de hand liggend (Vonk, 2014). Deze zonering is ook logisch gezien de sterke logistieke functie van de gevestigde ondernemingen (zie hoofdstuk 6).

van de Randstad, en met name Amsterdam, op de bevolking van Nederland. Deze magneetwerking zal ook betekenen dat de achtertuinen en voortuinen van Amsterdam in ontwikkeling moeten komen, want Amsterdam kan deze ontwikkeling ruimtelijk niet opvangen (Schwencke, 2014). Het Business Park Amsterdam Osdorp kan gezien worden als de achtertuin van Amsterdam. Mensen die van elders naar Amsterdam komen zoeken vaak naar een (hoog) stedelijk milieu. Dit betekent dichtbij alle voorzieningen en dicht bij het stadscentrum waar het stadsleven zich afspeelt. Amsterdam heeft veel meer woongebieden in ontwikkeling waar nieuwe stedelingen ook zouden kunnen wonen, maar waarom zouden deze nieuwe bewoners in de achtertuin van Amsterdam willen wonen (Vlaanderen, 2014)?

Het gebied heeft een hoog natuurlijk attractie niveau (zie hoofdstuk 6) en hier moet gebruik van worden gemaakt. Het gebied kan gezien worden als een tuin voor NieuwWest. Wonen aan het water verhoogt de kans van slagen van functiemenging (zie hoofdstuk 5). Het water rondom de waterkavels zal benut moeten worden in het aantrekkelijk maken van het gebied voor wonen, dit zou verder uitgegraven kunnen worden zodat het een rol speelt in de structuur van het gebied (Vonk, 2014).

In het begin moet er geappelleerd worden aan het stadium van de ontwikkeling. Dan zal er vooral ingespeeld moeten worden op de pioniers. Dit zullen in dit geval voornamelijk mensen en ondernemers zijn die in Amsterdam, maar ook in de natuur en rust willen wonen en het voor lief nemen dat nog niet alles op orde is, er nog weinig voorzieningen zijn en dat er nog aan de verbindingen gewerkt wordt (Vlaanderen, 2014). Mensen die de eerste stap zetten naar het bewonen van een nieuw gebied zijn pioniers. Deze avontuurlijke bewoners moeten de weg vinden in een gebied zonder ervaringen van anderen. Kenmerkend voor het pionieren is het accepteren van de ontbrekende voorzieningen.

Om het gebied een stuk aantrekkelijker te maken zal de barrière werking van de Ookmeerweg, het water en het talud ( zie hoofdstuk 6) doorbroken moeten worden zodat het gebied minder onzichtbaar wordt voor langsrijdend verkeer. Op dit moment wordt de toegang tot het gebied gevormd door de Mac Donalds en binnenkort door het nieuwe hotel. Door dit front uit te breiden langs de Ookmeerweg zal het front en daarmee de rest van het terrein aantrekkelijker ogen (Man, 2014). Om meer reuring in het gebied zelf te krijgen heeft Gemeente Amsterdam het plan om de gemeente werf ( nu gelegen aan de Ookmeerweg, zie hoofdstuk 6) te verplaatsen naar de achterkant van het BPAO. Op deze manier zal er veel meer verkeer rijden door het gebied en dit draagt bij aan de levendigheid (Man, 2014).

Nieuw-West kan met zijn ruime 140.000 inwoners een mini-metropool genoemd worden. Binnen deze migrantengemeenschap (145 nationaliteiten) bruist het van ondernemerschap. Het stadsdeel ziet een uitdaging in de stimulering deze initiatieven met als motto ‘Arrival City’. Dit zijn bij voorkeur MKB-bedrijven en ondernemers die aansluiten op het gebied: met een zekere distributiefunctie, een internationale oriëntatie en passend in de groene omgeving (Business Park Amsterdam Osdorp: ‘Proeftuin Arrival City’, 2013).

Om het gebied minder onzichtbaar te maken en meer op de kaart te zetten zal tramlijn 1 die nu vóór het BPAO stopt (zie hoofdstuk 6) doorgetrokken moeten worden zodat het gebied ook beter bereikbaar is met het openbaar vervoer (Man, 2014). Daarnaast zal er een verbinding gelegd moeten worden met Lijnden aan de andere kant van de ringvaart. Veel uitwisseling anders dan langzaam verkeer naar het natuurgebied zal er niet zijn maar psychologisch lijkt het alsof het gebied op deze manier minder ontsloten zal zijn. Ook komen op deze manier de groenstructuren uit de omgeving (zie hoofdstuk 6) bij elkaar op het Business Park (Vonk, 2014).

Het Business Park Amsterdam Osdorp zou hiervan kunnen profiteren door ruimte te bieden aan deze ondernemers en bewoners uit Nieuw-West. Ondernemers krijgen daar de ruimte voor originele initiatieven om te ondernemen en er te wonen die een impuls geven aan de levendigheid van het bedrijventerrein en de vitaliteit van de wijk.

Doelgroep Een grote waarneembare trend is de aantrekkingskracht

32

Referentiesbeelden: De Blaricummermeent De Blaricummermeent is een nieuwe wijk die opgezet zal worden aan de rand van Blaricum tussen het Gooimeer en het oude dorp. Kopers, huurders en ondernemers krijgen hier de vrijheid om zelf hun woondroom te realiseren of een onderneming op te zetten. Het plan is geïnspireerd op het oude dorp en daar is comfort aan toegevoegd. De panden liggen in een natuurrijke setting van hagen en bomen en water speelt een grote rol (Projectbureau De Blaricummermeent, 2013). Er is gekozen voor de Blaricummermeent als referentie vanwege de vergelijkbare ligging in een overgangsgebied van bebouwd naar landschappelijk. Ook het concept van een woonwerkdorp komt overeen met het Business Park Amsterdam Osdorp.

Opzet en woningen Blaricummermeent (Projectbureau De Blaricummermeent, 2013)

Het concept bestaat uit twee deelgebieden die doorsneden worden door water. In het hooggelegen gebied in het groen wordt gewoond en gewerkt. In het laaggelegen gebied aan het water kan ook worden gewoond en gewerkt. Er is sprake van een hoger segment aan nieuwbouwwoningen en woonwerkeenheden en er worden lege ‘zelfbouwkavels’ uitgegeven. Daarnaast kunnen grotere bedrijven zich vestigen op het Business Park 27 (12,5 ha) langs de A27 (Projectbureau De Blaricummermeent, 2013).

Sfeerimpressie Blaricummermeent (Projectbureau De Blaricummermeent, 2013).

33

Randvoorwaarden Evenwicht

Combineerbaarheid

Locatie

Inrichting

Stedenbouwkundige structuur

Infrastructuur Bebouwing Verkaveling

Proces

Business Park Amsterdam Osdorp Het BPAO is groter dan 50 x 50 meter. Door de realisatie van woningen zal de FMI tussen de 25 en 75 liggen en zijn de functies in evenwicht. Aan deze randvoorwaarde is voldaan. Uit het bestemmingsplan blijkt dat bedrijvigheid tot en met categorie 3.1 toegestaan is, wat betekent dat er zowel aanpandig als gescheiden gemengd kan worden. Er zijn geen uitzonderingen buiten deze milieuhindercategorie gemaakt dus aan randvoorwaarde voldaan. De locatie ligt niet erg gunstig ten opzichte van het stadscentrum. Dagelijkse voorzieningen zijn op enkele kilometers afstand (zie hoofdstuk 6). Maakt kans op slagen minder groot. Groen, water en lanen zijn na omvorming volop aanwezig in het gebied. Karakteristieke panden zijn er naast het oude gemaal niet. Vooral het water en het groen moeten goed benut worden, dit is een USP van het gebied. Aan randvoorwaarde voldaan. Duidelijke ruimtelijke hiërarchie aanwezig door Etnastraat als ontsluitingsweg, Maroastraat als hoofdweg en na omvorming aanleg nieuwe zijstraten. Stedenbouwkundige ontsluiting met omgeving is een randvoorwaarde voor slagen. Unieke bereikbaarheid met auto door aanwezigheid ringwegen. Bereikbaarheid met openbaar vervoer zal verbeterd moeten worden om te slagen. Eenvoudige eigendomssituatie (zie hoofdstuk 6) vergemakkelijkt menging. Aanwezige hallen niet aantrekkelijk. Door lege kavels nieuwbouw wel aantrekkelijk te maken. Door lege kavels hoge flexibiliteit voor ondernemers en formaat woonkavels. Ook erg e veel groeipotentie door de 2 fase (zie hoofdstuk 6). Verhoogt kans op slagen en hiermee aan randvoorwaarde voldaan. Gemeente Amsterdam ziet nog weinig potentie en samenwerking met ontwikkelaars is er nog niet. Bestemmingsplan dient aangepast te worden, op basis van vorig onderzoek is dit lastig gebleken.

7.2 Beukenhorst-West: Klein-stedelijk wonen en werken aan het station Langs het Wandelbos zal een nieuwe weg aangelegd worden zoals te zien in figuur 7. Zijstraten zullen deze weg langs het Wandelbos verbinden met de bestaande ontsluitingsweg door het gebied en alle straten zullen beplant worden met laanbomen. In het verlengde van de Planetenweg komt centraal in Beukenhorst-West een groene driehoek te liggen. Een grote wandelbrug door het Wandelbos zal deze driehoek verbinden met de achtergelegen fruittuinen. Samen met de vele groene aanplanting, het aanwezige water in het gebied (zie hoofdstuk 6) en het Wandelbos zorgt dit voor een hoge natuurlijke attractiviteit van het gebied. Op deze manier draagt de brug ook bij aan de verbinding tussen het station en het centrum voor voetgangers en fietsers wat niet alleen gebruikt zal worden door bewoners maar ook door langzaam verkeer van en naar het centrum. Dit zorgt voor een levendiger en dynamischer straatbeeld. (Consultant 4Building, Architect ForeArchent, Landschapsarchitect Van Empelen en Van Aalderen en Stedenbouwkundige Doelconsult, juli 2013).

Het fysieke woon-werkmilieu De transformatie van Beukenhorst-West heeft weinig te maken met het slopen of transformeren van de kantoorpanden in het gebied. Het hele plan is veel meer omvattend en betrekt ook de omgeving en de stedelijke structuur in de omvorming (Schwencke, 2014). De Haarlemmermeer is van oorsprong een polder en beschikt over een polderstructuur (zie hoofdstuk 6). Wanneer transformatie gefaseerd gebeurd en langs deze oorspronkelijke ‘polderlijnen’ ontstaan er rechte lijnen en goede verbindingen van Hoofddorp Station naar het centrum. Met als gevolg dat mensen het gebied meer als een geheel zien. De aantrekkelijkheid van het centrum (zie hoofdstuk 6) zal ook zijn uitwerking hebben op het Wandelbos en Beukenhorst-West. Een van de mogelijkheden is: ‘dat je de leegstaande panden aan het Wandelbos sloopt en hier een nieuwe ruggengraat vormt / parkrand maakt en hiermee de vernieuwing in het gebied aanzet. Hiermee wordt een dynamiek gecreëerd in de rest van Beukenhorst-West, zodat daar vanzelf iets gebeurd.’ (Schwencke, 2014).

34

Figuur 7: Ontwerp Beukenhorst-West, parkrand en verbinding structuur (Consultant 4Building, Architect ForeArchent, Landschapsarchitect Van Empelen en Van Aalderen en Stedenbouwkundige Doelconsult, juli 2013)

Aan de parkrand is ruimte voor stadse bouwblokken van vier tot zes bouwlagen rond een binnentuin (Consultant 4Building, Architect ForeArchent, Landschapsarchitect Van Empelen en Van Aalderen en Stedenbouwkundige Doelconsult, juli 2013). Deze blokken zullen geïnspireerd zijn op het ontwerp van Berlage. ‘Deze bouwblokken zijn hier niet heel veel anders dan in Amsterdam, maar hier komen ze relatief toch als grote blokken uit de grond gezien de rest van het centrum. Hier heb je dus een plint met op de begane grond allemaal andere functies, waardoor een functiemenging gerealiseerd wordt.’ (Hoop, 2014). In exacte getallen betekent dit een realisering van 400 à 650 woningen sociale huur en 150 à 250 woningen vrije sector koop (Wenneker, 2014). Over huur- en verkoopprijzen kan nog niets gezegd worden.

van de Randstad, en met name Amsterdam, op de bevolking van Nederland. Deze magneetwerking zal ook betekenen dat de achtertuinen en voortuinen van Amsterdam in ontwikkeling moeten komen, want Amsterdam kan deze ontwikkeling ruimtelijk niet opvangen. ‘Hoofddorp is het woonmilieu van de mensen die het goed voor elkaar hebben met een goede baan. In Almere heb je een vergelijkbaar woonmilieu maar dan met mensen die het wat minder goed voor elkaar hebben met meer maatschappelijk en economische problemen.’ (Schwencke, 2014). In hoofdstuk 4 is het belang van een voldoende draagvlak aan het licht gekomen. Een voldoende draagvlak voor een mix van werken, wonen en voorzieningen wordt gecreëerd door de juiste mensen aan te trekken. Uit studies naar de activiteitenpatronen en vestigingsfactoren van huishoudens en ondernemers komen twee groepen naar voren. Dit zijn doelgroepen die de voorkeur geven aan een voorzieningenrijk en stedelijk gebied: de zogenaamde nieuwe stedelingen en creatieve bedrijven (Smit, 2007).

Woningbouw zal alleen aan de rand langs het Wandelbos gerealiseerd worden met een menging van functies in de plint (Hoop, 2014). Op de locatie meer naar het oosten richting het station zijn de panden van een betere kwaliteit waardoor deze nog niet noodzakelijk getransformeerd hoeven te worden en hier gewerkt blijft worden. Zie de parkrand als een impulsgebied voor de rest van Beukenhorst-West met een belangrijke plintontwikkeling (met bijvoorbeeld horeca, fietsenmakers, actieve ondernemers) die de levendigheid en dynamiek van een stationsgebied creëert. Deze levendigheid van een stedelijk milieu zal zo uitrollen over Beukenhorst-West.

In de literatuur worden nieuwe stedelingen als volgt gedefinieerd: ‘Alleenstaande starters (veelal studenten, 20-35 jaar, die hooguit 20 uur per week werken), werkende alleenstaanden en stellen (25-45 jaar) en carrièregerichte tweeverdieners met kinderen in dezelfde leeftijdscategorie van 25-45 jaar, die samen minstens 60 uur per week werken. Deze mensen hebben maar beperkte tijd voor huishoudelijke taken en vrijetijdsactiviteiten. Zij maken daarom veel gebruik van

Doelgroep Een grote waarneembare trend is de aantrekkingskracht

35

stedelijke voorzieningen in de woonbuurt, zoals winkels, afhaalhaalrestaurants en traiteurs, crèches en stomerijen. De nieuwe stedelingen zijn doorgaans oververtegenwoordigd in voorzieningrijk stedelijke gebieden niet te ver van het stadscentrum.’- (Gastelaars, 1992) (Fortuijn, 1993) (Diepen, 2004).

wanneer je op Schiphol werkt en je woont in Hoofddorp of in Badhoevedorp?’ (Schwencke, 2014). ‘Heel veel mensen willen anoniem wonen en daarmee bedoel ik een goed huis, een lekkere tuin, uitloop en veiligheid. Voor deze locatie betekent dat dat er hier geen traditionele gezinnen zullen gaan wonen, maar voornamelijk eenpersoonshuishoudens en expats.’ (Schwencke, 2014). Gezien de trends zullen er dus mensen gaan wonen die op zoek zijn naar een stedelijk milieu, maar geen Amsterdam. Een klein-stedelijk milieu (Hoop, 2014).

Vestigingswensen van nieuwe stedelingen zijn: voorkeur voor woning in (klein) stedelijke regio vanwege nabijheid infrastructuur, werk en bovengenoemde voorzieningen. Op deze manier blijven ze bij op cultureel gebied maar ook op professioneel gebied. Ze willen snel naar netwerkevenementen en andere werk gerelateerde afspraken. Ook de aanwezigheid van sociale contacten zijn belangrijke vestigingseisen van nieuwe stedelingen. Gezien de vestigingswensen en de kwaliteiten van Beukenhorst-West zouden nieuwe stedelingen zich hier thuis kunnen voelen.

Beukenhorst-West kan een kwalitatief zeer aantrekkelijk gebied worden om te wonen en te werken. ‘De wetten van ontwikkeling zijn toch vaak in drie woorden te omvatten, dat zijn: locatie, locatie en locatie. Met de locatie zit het wel goed hier, die is top.’ (Wenneker, 2014).

Schiphol is een enorme aanjager in het gebied en zorgt voor 170.000 banen in de regio (Schiphol.nl, 2013). Schiphol zou dus ook een grote rol kunnen spelen in het definiëren van een doelgroep. ‘Waar zit je nou beter dan

36

Referentiebeelden: Het Olympisch Kwartier Amsterdam Naast het gerestaureerde Olympisch Stadion in Amsterdam-Zuid is het nieuwe stedelijke woonmilieu het Olympisch Kwartier vanaf 1990 ontwikkeld. Binnen de ring van Amsterdam gelegen is het de grootse nieuwbouwlocatie (Olympisch kwartier Amsterdam). Er wordt naar het Olympisch Kwartier gerefereerd vanwege de vergelijkbare unieke locatie en stedelijke vormgeving.

Olympisch Kwartier a la Berlage (Olympisch kwartier Amsterdam)

In het Olympisch Kwartier is 2.500 m2 ruimte voor commerciële doeleinden. Zo is er een bibliotheek gevestigd, sportfaciliteiten, een grand café en een aantal dienstverlenende bedrijven. In het Olympisch Kwartier worden 412 luxe appartementen te huur aan geboden voor de doelgroep die hoog stedelijk wil wonen en gesteld is op service, comfort en luxe. Naast de commerciële ruimten en appartementen zijn er ook woonwerkwoningen. Dit zijn maisonnettes met een werkruimte op de plint. Deze woonwerkeenheden zijn geschikt voor mensen die vanuit huis werken en voor de kleinere ondernemers (Bouwinvest, 2013).

37

Randvoorwaarden Evenwicht Combineerbaarheid Locatie Inrichting

Stedenbouwkundige structuur Infrastructuur Bebouwing Verkaveling Proces

Beukenhorst-West Beukenhorst-west is groter dan 50 x 50 meter. Door de realisatie van 500 à 1000 appartementen zal de FMI tussen de 25 en 75 liggen en zijn de functies in evenwicht. Uit het bestemmingsplan blijkt dat bedrijvigheid tot en met categorie 3.1 toegestaan is, wat betekent dat er zowel aanpandig als gescheiden gemengd kan worden. De locatie ligt na omvorming zeer gunstig ten opzichte van het centrum en de bijbehorende voorzieningen (1 kilometer afstand). Groen, water, lanen en pleinen zijn na omvorming volop aanwezig in het gebied. Karakteristieke panden zijn er niet. Opgelet moet worden dat er voldoende parkeergelegenheid is voor zowel bewoners, werknemers als bezoekers. Duidelijke ruimtelijke hiërarchie aanwezig op basis van de oude polderstructuur. Grote kantoren aan de hoofdontsluitingsweg gelegen, bouwblokken met appartementen gelegen aan zijstraten en lanen. Unieke bereikbaarheid door aanwezige ringwegen en station (geen intercity station). Aan de rand van het Wandelbos zal verkeersluwte zijn. Complexe eigendomssituatie en grote bouwblokken maken functiemenging lastig. Bestaande kavelstructuren en afwezigheid lege kavels bieden minder flexibiliteit Samenwerking tussen gemeente en private partijen tot stand gekomen. Structuurvisie aangepast, proces tot vaststelling nieuw flexibel bestemmingsplan in werking gezet (A. van der Wel, 2014).

7.3 Sloterdijk-I: Grootstedelijk wonen en werken aan het cultuurpark Het fysieke woon-werkmilieu De transformatie van Sloterdijk-I heeft vooral te maken met het creëren van een gemengd stedelijk karakter en het opzetten van een gefundeerde aansluiting met het hoog stedelijke milieu achter het Westerpark (zie hoofdstuk 6). De aanjager voor deze transformatie zal het impulsgebied de Molenwerf zijn (zie hoofdstuk 6). De hele transformatie zal geïnstitutionaliseerd worden door op kavelniveau naar de mogelijkheden te kijken. ‘Kunnen wij de voorwaarden scheppen zonder een stedenbouwkundig plan te maken, zodat marktpartijen zelf aan de slag gaan. Denk dan het verruimen van het bestemmingsplan en vervolgens de markt het zelf laten invullen met woningbouw.’ (Vlaanderen, 2014).

Op deze manier zal er een bonte mix van hoog- en laagbouw ontstaan. De ruimtelijke diversiteit gedefinieerd in hoog- en laagbouw, boulevard, stadsstraten en groen zorgt voor een interessante invulling die levendigheid en identiteit aangemoedigd (Niederer, Sessie B Transformatie Buiksloterham, Amsterdam: Pionieren, spelregels en identiteit, 2014). Sloterdijk-I zal een groot gemengd gebied worden waarbij nauwelijks woon- en werkzones aangewezen kunnen worden. Het is een groot gebied waarin naar schatting 1.500 woningen gerealiseerd kunnen worden. De transformatie naar een gemengd milieu zal stapsgewijs gaan. Voor het zuidelijke deel van Sloterdijk-I (wat als eerst vrijkomt), zal het aantal richting de 1.000 woningen kunnen gaan (Vlaanderen, 2014). ‘Een van de dingen die we willen doen is de N200 Haarlemmerweg een andere status te geven. Door die andere status kan de geluidsbelasting op de omgeving gunstiger worden. Hierdoor kan de rand van de kantoren waar veel leegstand is ook getransformeerd worden tot woningbouw.’ (Vlaanderen, 2014). Daarnaast maakt de aanpassing van de N200 de verbinding tussen het bestaande stedelijk gebied en Sloterdijk-I een stuk toegankelijker (zie hoofdstuk 6).

Kantoren zijn op zich relatief gemakkelijk om te vormen in appartementen (zie referentieafbeelding Molenwerf (KOW, 2001)), de transformatie van bedrijfshallen is al een stuk lastiger. Deze zijn nooit gemaakt om te transformeren tot appartementen, ze zijn vaak één laag op de begane grond en niet stapelbaar. Dit betekent dat er ook een deel sloop en nieuwbouw zal plaatsvinden op Sloterdijk-I. Wellicht ook nieuwbouw waarbij op de begane grond bedrijvigheid gehandhaafd wordt, wat niet op hogere niveaus kan gebeuren en waarboven (mits het mogelijk is gezien de milieucategorisering) gewoond kan worden (Vlaanderen, 2014). Zie referentieafbeelding woonwerkeenheden Zwolle (03 projectontwikkeling, 2011).

Naast de Haarlemmerweg is de Transformatorweg ook een belangrijke verbinding richting de Spaarndammerbuurt en het centrum (zie hoofdstuk 6). De Transformatorweg zal omgevormd worden naar een

38

moderne stadsboulevard met veel groen en voorzieningen, deze weg wordt op deze manier drager van de hele ontwikkeling van Sloterdijk-I (Vlaanderen, 2014). Sloterdijk-I zal het voorzieningenniveau van een middelgrote stadswijk krijgen en geen bovenwijkse voorzieningen. Deze voorzieningen bieden een breed en gevarieerd draagvlak gericht op werknemers van bedrijven en op bewoners van het gebied en omliggende buurten (Gemeente Amsterdam, 2011).

centraal station is ook op fietsafstand van Sloterdijk-I. Sloterdijk-I heeft kwaliteiten van het binnenstedelijk (binnen de ring) milieu. Doelgroep De meeste mensen die naar Amsterdam komen om te wonen hebben behoefte aan een hoog stedelijk woonmilieu. Dit betekent dichtbij alle voorzieningen en dicht bij het stadscentrum waar het stadsleven zich afspeelt. Amsterdam heeft veel meer woongebieden in ontwikkeling waar nieuwe stedelingen ook zouden kunnen wonen, maar waarom willen deze nieuwe bewoners hier wonen? ‘Want je weet dat je voor een deel nog een tijd met bedrijven in je rug zult zitten, en je weet niet hoe snel dit naar het water schuift.’ (Vlaanderen, 2014). Door het gevarieerde aanbod zal er een diversiteit aan woningen en woonklimaten ontstaan. Verschillende woonmilieus voor mensen met uiteenlopende leefstijlen, die wonen en werken echt willen verbinden. Mensen die aan het Westerpark willen wonen, mensen die naast hun werk willen wonen of mensen die óp hun werk willen wonen.

Om Sloterdijk-I minder onzichtbaar en afgesloten te maken (zie hoofdstuk 6) zijn er ideeën om metrolijn 50 (nu met eindhalte Isolatorweg) door te trekken naar het Centraal Station. Daarnaast is er het idee om de tramlijn vanuit de Spaarndammerbuurt door te trekken over de Transformatorweg richting station Sloterdijk (Vlaanderen, 2014). Door tramhaltes langs de Transformatorweg creëer je een betere bereikbaarheid en dynamiek. Het park rondom de Westergasfabriek is een enorm succes (zie hoofdstuk 6). Dat succes zou moeten worden uitgerold over de rest van het park. Het is bij wijze van spreken het nieuwe Vondelpark voor de Havenstad. Het is een groen gebied, waaraan mensen willen wonen en gebruik van maken. Het cultuurpark Westerpark als onderdeel van het Brettenpark zorgt voor een sterke natuurlijke en culturele attractiviteit van het gebied (Hartog, 2014). Tevens ligt bij de Molenwerf het dorpje Oud-Sloten wat nog aansluit op al het groen in de omgeving wat ook bijdraagt aan de attractiviteit van het gebied (zie hoofdstuk 6).

In het begin moet er geappelleerd worden aan het stadium van de ontwikkeling. Dan zal er vooral ingespeeld moeten worden op de pioniers. Dit zullen in dit geval voornamelijk studenten of jonge gezinnen zijn die goedkoop in Amsterdam binnen de ring willen wonen maar die het voor lief nemen dat nog niet alles op orde is, er nog weinig voorzieningen zijn en dat er nog aan de verbindingen gewerkt wordt (Vlaanderen, 2014). Sloterdijk-I houdt een belofte gezien de gebiedsstrategie en structuurvisie.

Kwalitatief is Sloterdijk-I erg aantrekkelijk. Er kan namelijk gewoond worden binnen de ring van Amsterdam. Binnen de ring wonen wordt geassocieerd door stedelingen als dichter bij het centrum. In Sloterdijk-I is dat ook zo, even voorbij de Westergasfabriek begint de Jordaan. Het

39

Referentiebeelden: Buiksloterham In Buiksloterham (Amsterdam Noord) is de ontwikkeling naar een woon-werkmilieu al evele stappen verder, hier wordt volop gepionierd. Ook hier is de ontwikkeling aan de markt over gelaten en verschijnen nu op verschillende plekken huizen van ‘zelfbouwers’ en bouwcollectieven. Na deze ontwikkeling komen er ook steeds meer corporaties in beweging. Buiksloterham als referentie heeft net als Sloterdijk-I veel potentie door de ligging aan het IJ. Daarnaast onderscheiden beide locaties zich door de flexibele invulling. Ondanks de moeizame opstart van de menging zijn er nu diverse concepten van de grond gekomen. Een kavelmarkt (lage grondprijzen, weinig regels), cityplots (ideale verkaveling van 100x100 meter), ‘bouwen voor de klant’ (blokkendoos met optionele mogelijkheden voor de klant) en woonateliers. (Niederer, De pionierende corporatie in de Buiksloterham, 2014)

Hoog- en laagbouw in ontwikkeling in Buiksloterham (Amsterdam woont.nl, 2013)

Allereerste zelfbouwkavels (Noordwaarts, 2011)

Architectuur: de Molenwerf en Stadshagen Zwolle In het Molenwerfgebied stond jaren een kantoor leeg wat getransformeerd is tot hotel. Een ander kantoor wordt momenteel omgebouwd tot appartementencomplex. De Molenwerf grenst praktisch aan Sloterdijk-I en hier is de sprong over de Haarlemmerweg al gemaakt. De Molenwerf (een vage en pleinachtige ruimte), waar nu een tram doorheen racet, wordt ruimtelijk anders ingericht zodat dit gebied een impulsfunctie krijgt voor de rest van het achterliggende Sloterdijkgebied. Hierdoor vormt het een referentie voor Sloterdijk-I (Hartog, 2014). In 2013 heeft de gemeente Zwolle een nieuwe gebiedsstrategie voor de wijk Stadshagen vastgesteld. Doel van de strategie is om een focus in de deelgebieden aan te brengen voor verdere ontwikkeling. Ook hier speelt de markt een grote rol, via stimuleringsmaatregelen wil de gemeente woningbouw op gang krijgen. Er wordt gestreefd naar een mix van woningen waaronder woonwerkeenheden (Gemeente Zwolle, 2014)

40

Randvoorwaarden Evenwicht

Combineerbaarheid

Locatie

Inrichting

Stedenbouwkundige structuur Infrastructuur Bebouwing

Verkaveling Proces

Sloterdijk-I Sloterdijk-I is groter dan 50 x 50 meter. Door de realisatie van 1000 à 1500 appartementen en woningen zal de FMI tussen de 25 en 75 liggen en zijn de functies in evenwicht. Doordat de ontwikkeling voor een deel aan de markt zelf over gelaten zal worden zal de FMI aan het begin niet in evenwicht zijn. Uit het bestemmingsplan blijkt dat bedrijvigheid tot en met categorie 3.1 toegestaan is, wat betekent dat er zowel aanpandig als gescheiden gemengd kan worden. Wel zijn er enkele uitzonderingen op basis van het bestemmingsplan toegestaan boven de milieucategorie 3.1 Hierbij kan niet gewoond worden in een grote straal. De locatie ligt na doorbraak van de infrastructurele barrières zeer gunstig ten opzichte van het centrum en de voorzieningen. Deze doorbraak is wel een voorwaarde voor het slagen van de menging. Groen, lanen en pleinen zijn na omvorming aanwezig in het gebied. Op korte afstand is het karakteristieke dorp Oud-Sloten gelegen. Parkeren gebeurd op eigen terrein. Ook aan water zal aandacht besteedt moeten worden. Duidelijke ruimtelijke hiërarchie aanwezig met Transformator weg als ontsluitingsweg. Goede bereikbaarheid door aanwezigheid ringwegen en station. Bereikbaarheid naar centrum voor langzaam verkeer zal verbeterd moeten worden. Complexe eigendomssituatie maakt functiemenging lastig. De aanwezigheid van een diversiteit in gebouwen (hoog- en laagbouw) verhoogt flexibiliteit en daarmee mogelijkheden voor menging. Een aantal lege kavels en variaties in groottes verhoogt flexibiliteit en daarmee mogelijkheden voor menging. Proces zeer markt afhankelijk, er worden geen ontwikkelaars aan de hand genomen. Dit verkleint kans op slagen. Gebiedsstrategie vastgesteld, plannen voor vaststelling flexibel bestemmingsplan vergelijkbaar met Sloterdijk-Teleport.

41

8

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN De randvoorwaarden voor functiemenging van bedrijvigheid en wonen zijn te lezen in hoofdstuk 5. Deze randvoorwaarden zijn getoetst aan de drie woon-werkmilieus in hoofdstuk 7. In het antwoord op de tweede deelvraag in hoofdstuk 6 is er ingezoomd op de ruimtelijke kenmerken van de drie locaties. In het antwoord op de derde deelvraag in hoofdstuk 7 zijn de woon-werkmilieus omschreven die zullen ontstaan op de drie locaties. Nu kan de gemene deler van de drie typen woon-werkmilieus bepaald worden en door vertaald worden naar een Westas woon-werkmilieu. Tot slot zal er in 8.2 een aanbeveling gedaan worden op basis van de invulling van het Business Park Amsterdam Osdorp, Sloterdijk-I en Beukenhorst-West. Deze aanbevelingen zullen ook gebruikt kunnen worden voor andere werklocaties in de Westas. 8.1 Conclusies profiteren van de stad en haar culturele activiteiten. Deze informatie is niet praktijk relevant maar wel relevant voor de analyse die erop volgt: welk type woon-werkmilieu zal er ontstaan.

Dit onderzoek dient antwoord te geven op de volgende vraagstelling: Kan een type woon-werkmilieu ontstaan wat aantrekkelijk is voor ondernemers en bewoners van bedrijventerreinen in de Westas en zo ja, hoe ziet dit er dan uit?

Op de drie locaties die als case gebruikt zijn kan de volgende conclusie over de woon-werkmilieus getrokken worden:

Om tot het antwoord op deze vraag te komen is er eerst gekeken naar de randvoorwaarden voor een positieve uitwerking van functiemenging. De aandelen wonen en werken moeten in evenwicht zijn, de bedrijvigheid moet combineerbaar zijn met wonen, de locatie moet aan de juiste vereisten voldoen, de inrichting moet kwalitatief goed zijn, er moet een duidelijke hiërarchie zijn in de stedelijke structuur, het gebied moet infrastructureel ontsloten zijn door sporen en ringwegen, de bebouwing en verkaveling moet voldoen aan ideale maten en het afstemming tussen stakeholders tijdens proces is noodzakelijk. Deze randvoorwaarden zijn zowel relevant voor de invulling van de locaties BPAO, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I in de praktijk als voor de invulling van andere werklocaties in de Westas.

- Het Business Park Amsterdam Osdorp: proeftuin van de Arrival city. Door de ‘achtertuin’ functie van Amsterdam te versterken en gebruik te maken van het water en de natuur creëer je een woon werk gebied dat aantrekkelijk is voor pioniers die op zoek zijn naar rust en ruimte. De lege kavels bieden flexibiliteit en mogelijkheden voor woonwerkeenheden en ruime woningen aan het water. Daarnaast zou de locatie kunnen profiteren van NieuwWest als Arrival-city met al haar ondernemers en bewoners. De Blaricummermeent dient als referentieproject. - Beukenhorst-West: klein-stedelijk wonen en werken aan het station. Door de transformatie van de stedelijke structuur zal Beukenhorst-West als stationslocatie onderdeel worden van de verbinding station – centrum. Het gebied zal dynamischer en levendiger worden en draagvlak voor appartementen en voor voorzieningen ontstaat. Door de unieke ligging, de bereikbaarheid en het groen van het Wandelbos zat dit gebied erg aantrekkelijk

Vervolgens zijn in een gebiedsanalyse de kwaliteiten van het BPAO, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I geanalyseerd. Daar waar het Business Park kan profiteren van de groene omgeving, kan Beukenhorst-West profiteren van ligging in verbindingsgebied station en centrum en kan Sloterdijk-I

42

zijn voor nieuwe stedelingen die niet in Amsterdam willen wonen. Het Olympisch Kwartier dient als referentieproject.

- Op het BPAO, Sloterdijk-I en Beukenhorst-West zijn (in

het begin) nog weinig voorzieningen, waardoor er gefocust moet worden op pioniers als doelgroep. Dus voor functiemenging op werklocaties in de Westas moet

- Sloterdijk-I: Grootstedelijk wonen en werken aan het cultuurpark. Door het stedelijk centrumgebied van Amsterdam uit te breiden richting de Sloterdijken is het mogelijk om ook Sloterdijk-I grootstedelijk te verdichten met woningen en voorzieningen. Met de Molenwerf als impulsgebied, het aangrenzende Westerpark en de kracht van het ‘binnen de ring’-wonen is dit gebied erg aantrekkelijk voor nieuwe-stedelingen en jonge creatieven. Buiksloterham in Amsterdam-Noord dient als referentieproject.

ingespeeld worden op pioniers. Dit zijn veelal nieuwestedelingen en creatieven.

8.2 Aanbevelingen Op grond van de randvoorwaarden uit hoofdstuk 5, de ontwikkelingen uit hoofdstuk 6 en het antwoord op de hoofdvraag kunnen er concrete aanbevelingen gedaan worden voor zowel het BPAO, Sloterdijk-I en Beukenhorst-West als voor alle werklocaties in de Westas. Om functiemenging te laten slagen op het Business Park Amsterdam Osdorp is het noodzakelijk om: - Er zal minimaal 5 hectare aan woningen ontwikkeld moeten worden. - Er zullen dagelijkse voorzieningen binnen een straal van 500 meter gerealiseerd moeten worden. - Van het groen en water moet maximaal gebruik worden gemaakt in het gebied al dan niet versterkt worden door groen en water uit te breiden. - Tramlijn 1 zal doorgetrokken moeten worden om bereikbaarheid te optimaliseren. - Barrière werking van de Ookmeerweg zal doorbroken moeten worden door aanpassing weg. - Focus dient te liggen op hogere segment woningen voor mensen die rust zoeken en pioniers.

Bovenstaande informatie betreffende de woonwerkmilieus is zeer praktijk relevant. Zowel voor de ontwikkeling van de drie locaties (weten waarop in te spelen en waarop te letten) als voor de rest van de werklocaties in de Westas. Veel locaties hebben overeenkomende kwaliteiten en kunnen het Business Park Amsterdam Osdorp, Sloterdijk-I en BeukenhorstWest als referentie gebruiken. Om terug te komen op de hoofdvraag: Ja, er kan een aantrekkelijk woon-werkmilieu ontstaan voor werklocaties in de Westas, want: - Op het BPAO, Sloterdijk-I en Beukenhorst-West kunnen aantrekkelijke woon-werkmilieus ontstaan (zie deelvraag 3).

Om functiemenging te laten slagen op Beukenhorst-West is het noodzakelijk om: - Voldoende parkeergelegenheid te ontwikkelen voor zowel bewoners als werknemers - De nadruk op de ontwikkeling van een langzaamverkeersverbinding naar het centrum te leggen om dynamiek te bevorderen. - Door de complexe eigendomssituatie is goed overleg tussen eigenaren, belanghebbenden en private partijen, overeenstemming in het ontwikkelproces en ruimte voor marktinitiatief noodzakelijk.

Dit betekent voor de Westas: - Beukenhorst-West en het Business Park Amsterdam Osdorp profiteren van Schiphol. Sloterdijk-I profiteert van de Haven van Amsterdam. Mensen die wonen en werken op werklocaties in de Westas kunnen profiteren van één van de mainports als werkgever. - Het BPAO, Sloterdijk-I en Beukenhorst-West liggen aan de randen van centrum-gebieden of steden. Kenmerkend voor de Westas is dat steden uitbreiden richting het hart van de Westas door de verstedelijking van de Randstad. De ligging van een werklocatie in een stedelijk randgebied is noodzakelijk om functiemenging te laten slagen (zie hoofdstuk 5). Dus werklocaties in de Westas aan de randen van stedelijke gebieden kunnen gemengd worden.

Om functiemenging te laten slagen op Sloterdijk-I is het noodzakelijk om: - Door ruimte voor marktinitiatief zal wonen en werken in het begin niet in evenwicht zijn. Hierbij is het belang van de focus op pioniers extra groot. - Uitzonderingen op de milieuhinderzonering in het bestemmingsplan van Sloterdijk zal opgeheven moeten

43

worden. - Doorbraak infrastructurele barrière Haarlemmerweg is noodzakelijk om menging te laten slagen. - Bereikbaarheid stadscentrum met OV zal verbeterd moeten worden door aanpassing tram en metro tracés. - Door de complexe eigendomssituatie is goed overleg tussen eigenaren, belanghebbenden en private partijen, overeenstemming in het ontwikkelproces en ruimte voor marktinitiatief noodzakelijk. Om functiemenging te laten slagen op Werklocaties in de Westas is het noodzakelijk om: - Alleen te focussen op de randstedelijke locaties die goed ontsloten zijn zowel met auto als OV. - Alleen te focussen op pioniers, nieuwe-stedelijken en creatieven. - Een FMI te ontwikkelen tussen de 25 en 75 en focus locaties met een maximale milieuhinderzonering van 3.1. - De kracht van een gebied te versterken en als USP te gebruiken. - Een hogere ruimtelijke kwaliteit krijgt vaak de voorkeur om het voor bewoners aantrekkelijk te maken. Denk aan groen, water, lanen en pleinen. - Door de complexe eigendomssituatie is goed overleg tussen eigenaren, belanghebbenden en private partijen, overeenstemming in het ontwikkelproces en ruimte voor marktinitiatief noodzakelijk. Aanbevelingen voor vervolgonderzoek: - Doordat dit onderzoek alleen verkennend functiemenging in de Westas in kaart brengt zal, voordat er daadwerkelijk stappen worden ondernomen, er een haalbaarheidsstudie gedaan moeten worden op beleidsniveau.

44

9

DISCUSSIE In dit hoofdstuk wordt besproken wat er goed en juist fout ging en welke keuzes er zijn gemaakt tijdens dit onderzoek. Hierin wordt geanalyseerd hoe de fouten voorkomen of hersteld hadden kunnen worden (waar mogelijk). Ook wordt besproken in welke mate het onderzoek vernieuwend is en waar eigen visie en creativiteit ingebracht is. heb, heb ik mijn schouders er onder gezet en in een maand mijn afstudeerscriptie geschreven.

Doel van het onderzoek Een afstudeerstage bij het Kennislab voor Urbanisme kent een ander werk- en onderzoekproces. Studenten focussen eerst op het hoofdonderwerp van het Kennislab: de Westas. Ze proberen uit te vinden wat de belangen zijn van de partnerbedrijven en op basis hiervan worden onderzoeksvragen geformuleerd. Dit is anders dan bij andere afstudeerstages – waar onderzoeken al klaarliggen voor de student goed en wel aan het bureau zit.

Praktische-relevantie Waar ik mij vaak zorgen om maakte is de praktische relevantie van het onderzoek. Ik ben een doelgerichte werker en wist vanaf het begin dat mijn scriptie het doel voorbij kon streven. Ik heb namelijk niet op beleidsniveau gekeken naar de mogelijkheden voor functiemenging. Ik heb globaal structuurvisies en bestemmingsplannen doorgelezen maar dieper op deze stof ben ik niet in gegaan omdat mijn onderzoek verkennend en geografisch bleef. Dat deze verkenning beperkt is kwam mede door de doelstelling van de opdrachtgevers en de grootte van mijn onderzoek: ik had gewoonweg geen tijd voor nog verder verdieping. Als aanbeveling is ook te lezen dat verder onderzoek gebaseerd op haalbaarheid op beleidsniveau noodzakelijk is. Wanneer ik het over zou mogen doen zou ik er opnieuw voor kiezen om niet op beleidsniveau naar de locaties te kijken.

Door dit verschil in onderzoeksproces duurde het bij dit onderzoek 1,5 maand voor het onderzoeksdoel goed geformuleerd was. Ook tijdens het onderzoeksproces is door de inspraak van drie partnerbedrijven (SADC, Transforte en Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam) het onderzoeksdoel nog enkele malen bijgesteld. Dit levert naast de nodige frustraties ook de nodige vertraging op. Veel werk is voor niets gedaan en moest aangepast worden. Als ik het hele proces nog eens zou mogen doorlopen zou ik eerder knopen doorhakken en vanaf het begin meer initiatief nemen om alles op papier te krijgen.

Drie-cases In dit onderzoek heb ik voor de beslissing gestaan om twee of drie cases mee te nemen als afspiegeling van de Westas. In eerste instantie kreeg ik alleen het Business Park Amsterdam Osdorp en Beukenhorst-West aangedragen van de partnerbedrijven. Enige tijd later werd mij de vraag voorgelegd of ik ook naar Sloterdijk-I wilde gaan kijken. Dit zou betekenen dat ik (gezien het toegestane aantal woorden van de scriptie) een stuk minder diep in zou kunnen gaan op de locaties. Toch heb ik er wel voor gekozen om Sloterdijk-I ook mee te nemen ten behoeve van de betrouwbaarheid. Er is gebruik gemaakt van drie cases om de theorie die geldt voor de Westas regio te ondersteunen. Wanneer dit onderzoek herhaald zal

Planning Deze onduidelijke doelstelling voor de onderzoeker brengt ons gelijk bij de planning. Deze stond aanvankelijk keurig op papier binnen een deadline. Door de langzame opstart naderde de deadline met rasse schreden. Daarbij hiep de verdeling van de werkdruk van het Kennislab voor Urbanisme niet erg mee. Waar er in het begin vooral wat gelezen en georiënteerd werd, moest er na twee maanden hard gewerkt worden aan taken als de Westatlas. Ook dit bracht de nodige vertraging mee waardoor ik uiteindelijk niet aan de deadline van 16 juni voldaan heb. Ondanks dat ik mijn Plan van Aanpak pas eind mei definitief afgerond

45

worden is de kans op dezelfde resultaten, het zelfde woonwerkmilieu of een gemene deler, dus groter. Ondanks dat de drie cases representatief zijn, kunnen de resultaten toevallig gelijk zijn. Dit kan weggenomen worden door meer cases mee te nemen in dit onderzoek en deelvragen 2 en 3 ook voor deze cases te beantwoorden. Hiermee wordt ook de externe validiteit verhoogd. Er was geen tijd meer om nog een locatie te behandelen aangezien in drie cases al veel tijd gestoken moest worden. Ook bij het opnieuw uitvoeren van het onderzoek zou ik opnieuw kiezen voor drie cases.

indicatoren over het hoofd gezien heb, wat de validiteit van de begrippen zou aantasten. Aan de andere kant zorgt deze opzet van het begrip woonwerkmilieu wel voor vernieuwing en eigen inzicht in het onderzoek. Naast de onduidelijkheden omtrent het begrip woonwerkmilieu werd ik ook overvallen door de beperktheid in literatuur ten behoeve van deelvraag 1. Ik kon twee bruikbare artikelen vinden. Hierop had ik niet geanticipeerd, waardoor ik het hiermee moest doen. De artikelen die ik naast deze twee artikelen vond gaven globaal dezelfde informatie. Hierdoor is de betrouwbaarheid van dit resultaathoofdstuk wel deels aangetast. De resultaten betreffende de randvoorwaarden kunnen minder objectief en onafhankelijk zijn doordat ze uit één artikel komen. Aan de andere kant is het betreffende artikel gepubliceerd door het Planbureau voor de Leefomgeving, dat een goed gefundeerd rapport vormt voor vervolgonderzoeken als deze. Als het onderzoek opnieuw uitgevoerd zou moeten worden zou ik de randvoorwaarden opnemen in de oriëntatie.

Verwachtingen Verwachtingen waren lastig te formuleren op basis van vooronderzoek. Een vergelijkbaar onderzoek is maar een keer eerder voor een klein gebied in Groningen uitgevoerd. Door de grote geografische verschillen kon ik op basis van dit onderzoek geen grote verwachtingen geven. De verwachting dat zowel het BPAO als Beukenhorst-West als Sloterdijk-I zouden voldoen aan de randvoorwaarden is bevestigd op basis van algemene kennis over de drie locaties.

Vernieuwend Het uitgevoerde onderzoek is erg vernieuwend. Voor zowel het Kennislab voor Urbanisme, het Westasgebied als voor mijzelf. Het Kennislab voor Urbanisme dat opgezet is in de Westas draait nu een jaar. Voorheen is alleen gefocust op economische kracht en bedrijvigheid, wonen werd buiten beschouwing gelaten terwijl dit kan bijdragen aan economische kracht. Voor het Kennislab was ik de eerste student die onderzoek deed naar wonen.

Voor de verwachting op basis van de hoofdvraag was de voorspelling een stuk lastiger. Op basis van vooronderzoek wist ik dat werklocaties in de Westas veel gemene delers hebben, dus een woon-werkmilieu voor de Westas zou veelal samenhangen met deze gemene delers. Dit is in de praktijk ook gebleken. Toch zijn veel locaties verschillend en gezien de randvoorwaarden die gesteld zijn niet geschikt voor menging. Concluderend kan gesteld worden: Ja, er kan een Westaswoon-werkmilieu gedefinieerd worden mits er aan de randvoorwaarden is voldaan.

Omdat de Westas zo economisch georiënteerd is, wordt er aan functiemenging niet gedacht. Door de aanwezigheid van de mainports wordt er vooral gedacht dat bedrijvigheid de key is voor het gebied, maar in tijden van economische crisis is economische kracht niet meer vanzelfsprekend. Van partnerbedrijven kreeg ik vaak te horen over problemen op werklocaties. Daarom is de visie op wonen op bedrijventerreinen ook voor een economische cluster als de Westas vernieuwend. Ook op de locaties BPAO, Sloterdijk-I en Beukenhorst-West was ik de eerste student die een verkennend onderzoek uitvoerder naar woningbouw.

Literatuur Dit onderzoek is voor een groot deel gebaseerd op beschikbare literatuur over functiemenging, woonmilieus, werkmilieus en de drie locaties. Over functiemenging, woonmilieus en werkmilieus is erg veel geschreven. Over woonwerkmilieus en randvoorwaarden een stuk minder. Dit is ook een belangrijk punt waar ik tegen de lamp liep. Bij het definiëren van een woonwerkmilieu aan de hand van indicatoren kwam ik erachter dat hier nauwelijks iets geschreven is, wat mij ertoe zette om zelf (aan de hand van literatuur over woonmilieus en werkmilieus) een typologie te beschrijven voor woonwerkmilieus. Dit was lastig omdat mijn geografische kennis niet enorm uitgebreid is en er de kans bestaat dat ik hierdoor

Dit onderzoek is erg vernieuwend voor een studente met een vastgoed achtergrond. Er kwam weinig vastgoed om de hoek kijken en veel geografische gebiedskennis. Iets wat ik enorm interessant vond en een echte uitdaging. Door de samenwerking met (stads)geografen heb ik mijn

46

blik verbreed en meer geleerd dan ik van te voren gedacht had.

eigen visie nodig op het onderwerp omdat de literatuur niet over alles veel los liet.

Creativiteit en eigen visie

Na afronding ben ik ontzettend tevreden met het resultaat. De resultaten beantwoorden aan de doelstelling van de partnerbedrijven en de hoofdvraag beantwoord aan de doelstelling van het Kennislab. Daarnaast heb ik mijn eigen visie en kennis enorm uitgebreid en misschien is dat nog wel het allerbelangrijkste aan een onderzoek.

Ik ben van mening dat dit onderzoek voor een groot deel gedragen is door mijn eigen visie en creativiteit. Doordat dit geografische onderwerp voor mij nieuw was en daarnaast omdat het begrip woonwerkmilieu in de literatuur erg nieuw is. Zo stond ik eigenlijk voor een dubbele uitdaging. Als gevolg hiervan had ik een sterke

47

10

Begrippen De Westas: Met de Westas wordt het gebied aangeduid dat grofweg ligt tussen Zaanstad, Amsterdam, Aalsmeer en Haarlem. Het ligt dus in de Amsterdamse metropoolregio.

geluidsoverlast veroorzaakt door het vliegverkeer van en naar de luchthaven. Industriële revolutie: Dit is de snelle verandering in het economische leven, waarbij men overging van het handmatig naar het machinaal produceren van goederen. Nederland liep hierbij wat achter. Voor Nederland begon deze periode rond 1870.

Amsterdamse metropoolregio: De Metropoolregio Amsterdam is een bestuurlijk samenwerkingsverband van de stad Amsterdam en een lokale en regionale overheden in het noordelijke deel van de Randstad. Deelnemers zijn de gemeenten Aalsmeer, Almere, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Beverwijk, Blaricum, Bloemendaal, Bussum, Diemen, Edam-Volendam, Haarlem, Haarlemmerliede en Spaarnwoude.

Plint: Onderste (vaak verdiepte) laag van een pand die de eerste bouwlaag vormt of de voet van een zuil, pilaster of pijler. Beuk: De term beuk wordt gebruikt bij de ruimtelijke indeling van gebouwen. Een beuk is dan een door hoofdmuren begrensde ruimte die in de regel afzonderlijk overkapt is. Romp of lichaam van een gebouw: gebruikt ter onderscheiding van verschillende gebouwdelen.

Documentloos Goederen Volg Systeem (DGVS): Met DGVS kunnen bedrijven op en rond Schiphol (de DGVS vrije zone) sneller en efficiënter goederen vervoeren zonder documenten, omdat voor goederen onder douanetoezicht geen aangifte meer hoeft worden gedaan. Door middel van elektronische gegevensuitwisseling wordt er gecommuniceerd met de douane. De douane controleert achteraf de administratie. Top-down ontwikkeling: Bij een top-down-strategie start de ontwikkeling bij de hoogste leiding. Dat zijn de formele beslissers, de machtshebbers. Wanneer zij met de plannen instemmen, gaat de manager met andere lagen binnen de organisatie in gesprek over een inmiddels goedgekeurd plan van aanpak. Bottum-up ontwikkeling: Bij een bottom-up-strategie checkt de manager eerst de gevoelens, meningen, wensen van diegene op wie de ontwikkeling betrekking heeft. Geluidscontour van Schiphol: De contouren rondom Schiphol waarbinnen geen nieuwe woningbouw gerealiseerd mag worden als gevolg van de

48

BIBLIOGAFIE Voor de totstandkoming van deze scriptie zijn diverse Nederlandse en buitenlandse boeken en artikelen geraadpleegd. Ook zijn interviews gehouden met betrokken professionals. De verwijzingen in de hoofdstukken zijn terug te vinden in deze lijst.

Literatuur A. van der Wel. (2014). Plan omvorming Beukenhorst West krijgt zware kritiek. Dichtbij. Bruinsma, C. B. (2009). Handreiking bedrijven en milieuzonering - bijlage richtafstandentabel. VNG - Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Consultant 4Building, Architect ForeArchent, Landschapsarchitect Van Empelen en Van Aalderen en Stedenbouwkundige Doelconsult. (juli 2013). De Doorbraak - ontwikkelingsvisie voor hoofddorp Centrum - Oost. Hoofddorp. dienst RO. (2013). Bestemmingsplan Hoofddorp Centrum. Hoofddorp: Gemeente Haarlemmermeer. Diepen, A. v. (2004). Stedelijke huishoudens in Amsterdam. Amsterdam: Rooilijn. Fortuijn, J. D. (1993). Een druk bestaan. Tijdsbesteding en ruimtegebruik van tweeverdieners met kinderen. Amsterdam: Amsterdam University Press. Gadet, J. (28 april 2006). Gedachtegoed Jane Jacobs spring levend. Archined. Gastelaars, J. V. (1992). Centrum, stadsrand, groeikernprofielen en leefpatronen in drie woonmilieus binnen het gewest Amsterdam. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. Gemeente Amsterdam. (2011). Factsheet Buiksloterham. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Gemeente Amsterdam Dienst RO. (2013-07-03). Bestemmingsplan Sloterdijk-I. Amsterdam. emeente Amsterdam. (oktober 2012). Sloterdijk bereikbaar, opweg naar een stedelijk gebied - gebiedsstrategie. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Hartog, J. (2014, mei 27). (M. v. Dijken, Interviewer) het Onderzoeksinstituut OTB, T. D. (2006). Hoe breed is de buurt, typologie van de woonmilieus. Den Haag: Ministerie van VROM. Hoop, A. d. (2014, mei 16). (M. v. Dijken, Interviewer) Huizinga, J. (2006). Leegstand op kantoorlocaties. Amsterdam. Jacobs, J. (1961). The death and life of great American cities. New York: Vintage. Kennislab voor Urbansime. (2013). De Westatlas. Amsterdam. Leeuw-Hartog, G. g. (1988). Woonmilieu en woonkeuze, een leidraad voor nieuwe locaties. Rotterdam. Louw, E. (2004). Functiemenging wonen en werken : Inspiratiepapers Woonwijken van de Toekomst. Rijswijk: Quantes. Man, D. (2014, juni 2). (M. v. Dijken, Interviewer) Maurits de Hoog. (2013). Transformatiebesluit Haven-Stad. Amsterdam: Gemeente Amsterdam dienst RO.

49

Peijs, H. (2011). De Amsterdamse woningmarkt dreigt finaal vast te lopen. METRO, 7 december. Pols, L. V. (2009). Menging van wonen en werken. Den Haag/Bilthoven: Planbureau voor de leefomgeving. SADC. (2011). Business Park Amsterdam Osdorp available now. Amsterdam: SADC. SADC. (2012). Analyse Business Park Amsterdam Osdorp haalbaarheid. Amsterdam: Transforte. SADC. (juni 2013). Locaties in verkoop. Amsterdam: SADC NV. Schouten, N. (1967). Het woonmilieu. Sociologische overwegingen met betrekking tot de naaste omgeving van de woning. Assen. Schwencke, C. (2014, mei 16). (M. v. Dijken, Interviewer) Smit, A. J. (2007). Transformatie van Kantoorgebouwen - Thema's, actoren, instrumenten en projecten . Rotterdam: 010. Thomas de Graaff, F. v. (2008). Woon-werk dynamiek in Nederlandse gemeenten. Rotterdam: het planbureau voor de leefomgeving. TU Delft, INBO. (2010). Van bedrijventerrein naar werkmilieu. Delft: TU Delft. TU, Seinpost Adviesbureau BV en Onderzoeksinstituut OTB . (2010). Handboek wijkeconomie. Arnhem/Delft: Ministerie van Economische Zaken. Vlaanderen, B. (2014, mei 26). (M. v. Dijken, Interviewer) Vonk, S. (2014, juni 4). Imoss stedenbouw, ruimtelijke visie BPAO. (M. v. Dijken, Interviewer) Wenneker, P. (2014, mei 16). (M. v. Dijken, Interviewer) Wille, L. (2010). Werk aan de winkel. Utrecht

Websites 03 projectontwikkeling. (2011). Woonwerkeenheden Stadshagen Zwolle. Opgeroepen op juni 16, 2014, van 03 projectontwikkeling: http://www.03projectontwikkeling.nl/projecten.html?no_cache=1&tx_projects_pi1%5BshowUid%5D=4&cHash=3e57691e 66 Amsterdam woont.nl. (2013). Beleef BSH. Opgeroepen op juni 17, 2014, van Beleef Buiksloterham: http://beleefbuiksloterham.nl/projecten/index.html Bouwinvest. (2013). Wonen in het Kwartier. Opgeroepen op juni 16, 2014, van Het Kwartier: http://www.hetkwartier.info/en/node/6 Business Park Amsterdam Osdorp: ‘Proeftuin Arrival City’. (2013, juni 03). Opgeroepen op juni 19, 2014, van Gebiedsontwikkeling: http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/4695-business-park-amsterdam-osdorp-proeftuin-arrival-city Gemeente Amsterdam. (sd). Metroopoolregio Amsterdam. Opgeroepen op maart 1, 2014, van Gemeente Amsterdam: http://www.amsterdam.nl/gemeente/organisatie-diensten/dienst-ruimtelijke/wij/metropoolregio/metropoolregio/ GGemeente Zwolle. (2014, mei 27). Lichtpunten in ontwikkeling woningmarkt Stadshagen. Opgeroepen op juni 23, 2014, van www.zwolle.nl: http://www.zwolle.nl/home/Lichtpunten-in-ontwikkeling-woningmarkt-Stadshagen.htm Gemeenteraad Haarlemmermeer. (2014, februari 5). Deelstructuurvisie Hoofdddorp. Opgeroepen op maart 26, 2014, van Gemeente Haarlemmermeer: http://www.haarlemmermeer.nl/Wonen_en_leven/Woonomgeving_en_milieu/Ruimtelijke_ordening/Structuurvisies/Deel structuurvisie_Hoofddorp Jane Jacobs. (sd). Opgeroepen op 4 15, 2014, van Platform 31: http://kennisbank.platform31.nl/pages/27949/Jane-Jabobs.html KOW. (2001). transformatie Molenwerf - Amsterdam. Opgeroepen op juni 16, 2014, van KOW - concepts, design, development: http://www.kow.nl/?project=molenwerf-amsterdam

50

Niederer, D. (2014, maart 2). De pionierende corporatie in de Buiksloterham. Opgeroepen op juni 17, 2014, van Gebiedsontwikkeling: http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/10213-de-pionierende-corporatie-in-de-buiksloterham Niederer, D. (2014, april 01). Sessie B - Transformatie Buiksloterham, Amsterdam: Pionieren, spelregels en identiteit. Opgeroepen op juni 18, 2014, van Gebiedsontwikkeling: http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/10571-sessie-b-transformatiebuiksloterham-amsterdam-pionieren-spelregels-en-identiteit Noordwaarts. (2011). Hoe het allemaal begon. Opgeroepen op juni 28, 2014, van BSH5: http://bsh5.nl/hoe-het-allemaal-begon/ Olympisch kwartier Amsterdam. (sd). Opgeroepen op juni 15, 2014, van Bouwfonds ontwikkeling: http://ontwikkeling.bouwfonds.nl/referentieprojecten/amsterdam,-olympisch-kwartier Projectbureau De Blaricummermeent. (2013). De Blaricummermeent. Opgeroepen op juni 23, 2014, van http://www.deblaricummermeent.nl/default.aspx Schiphol.nl. (2013). Opgeroepen op juni 15, 2014, van Schiphol: http://www.schiphol.nl/InDeSamenleving/ Transforte. (sd). History of Transforte. Opgeroepen op maart 1, 2014, van Transforte: http://www.transforte.nl/content/history Wesselink, J.-W. (sd). Wat is de Westas. Opgeroepen op maart 1, 2014, van Kennislab voor Urbanisme: http://www.kennislabvoorurbanisme.nl/kennislab-westas/

51

BIJLAGEN

1

1

HET KENNISLAB VOOR URBANISME EN DE PARTNERS Het Kennislab voor Urbanisme is een research en development lab en is opgezet in januari 2012 door Jan-Willem Wesselink. Op twee plaatsen in Nederland doen studenten onderzoek naar één specifieke vraag: hoe kan de stad fit en vitaal gehouden worden? Dit gebeurt in Amersfoort en op luchthaven Schiphol. Binnen het Kennislab voor Urbanisme werken ondernemingen, kennisinstellingen, overheid, media en overige organisaties samen aan het ontwikkelen en testen van nieuwe kennis voor de stedenbouwkundige vraagstukken van vandaag. Het Kennislab voor Urbanisme wordt ondersteund en mogelijk gemaakt door de (financiële) bijdragen van partnerbedrijven. De partners van het Kennislab Westas zijn te vinden in bijlage 6. Partners mogen hun stedenbouwkundige vragen voorleggen aan de studenten, zij komen vervolgens met creatieve oplossingen die worden onderzocht en getoetst in de praktijk. De partners hebben belang bij de resultaten en ze willen aan de slag met de uitkomsten. Op 12 september 2013 opende het Kennislab voor Urbanisme een tweede vestiging: in de metropoolregio Amsterdam met de ‘Westas’ als onderwerp. Dit Kennislab is gevestigd op het kantoor van SADC (Schiphol Area Development Company) wat gevestigd is op Schiphol. De hoofdvraag van het lab in de Westas luidt: Hoe kun je de Westas versterken zodat het economisch en innovatief een nog sterker gebied wordt? Negen studenten gingen met deze hoofdvraag aan de slag door ieder voor zich de focus op een anders aspect van dit Westasgebied te leggen. Dit hield in dat iedere student voor zichzelf in samenwerking met de partners een deelvraag heeft geformuleerd en beantwoord. Sinds kort is Transforte een partner van het Kennislab voor Urbanisme Westas. Transforte is een samenwerkingsverband tussen Van der Leij Groep (omvat een aantal bouw-, onderhoud- en ontwikkelgerelateerde ondernemingen), woningcorporatie Eigen Haard en SADC. Omdat zij een relatief nieuwe partner zijn staan zij nog niet in bijlage 6. Namens Transforte neemt Ad Hereijgers zitting in het lab. In 2002 is de Van der Leij Groep gestart met een strategie om de ‘Quality of life’ in de Schipholregio te verbeteren zodat de Amsterdamse regio aantrekkelijker zou worden voor internationale bewoners en bedrijven. Dit resulteerde in een samenwerking in 2004 en vanaf 2006 werden er projecten uitgevoerd onder de naam Transforte. De focus van Transforte ligt op kantoor- en woonwijktransformaties en Quality of life (Transforte). Een van de doelen van Transforte is het versterken van de woningmarkt in de Westas. Door het partnerschap met Transforte verbreedt de focus van het Kennislab voor Urbanisme in de Westas zich en ligt de focus ook op de woningbehoefte in het gebied. In het afgelopen lab lag de focus sterk op de economische functie. SADC staat voor Schiphol Area Development Company. Naast het feit dat de studenten van het Kennislab voor Urbanisme Westas dagelijks werken op het kantoor van SADC, heeft SADC ook veel voordeel bij het werk van de studenten. Namens SADC is Reinoud Fleurke direct betrokken bij het Kennislab. SADC ontwikkelt een sterk portfolio van hoogwaardige bedrijventerreinen en richt zich op (inter)nationale en regionale logistieke bedrijven, voornamelijk in sterke economische sectoren rondom de metropoolregio Amsterdam. Dit zijn sectoren als aerospace (Schiphol gebonden), fashion, food & flowers, life sciences en high tech.Tot slot heeft Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam belang bij dit onderzoek. Namens OGA zijn Ron Karssing en Erwin Gorter nauw betrokken bij het Kennislab. Het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente draagt zorgt voor de gemeenschappelijke doelstellingen omtrent de ontwikkeling van gebieden en vastgoed. Het is dus verantwoordelijk voor de groei van de gemeente Amsterdam. OGA is onder andere verantwoordelijk voor de ontwikkelingen in Westpoort en Sloterdijk.

1

Het Kennislab voor Urbanisme wordt mogelijk gemaakt door de (financiële) bijdragen van partners. De partners van het Kennislab Westas zijn te vinden in de figuur. Zij vinden het belangrijk dat dit onderzoek wordt gedaan en ze willen aan de slag met de uitkomsten. Daarnaast profiteren ze ook van de vele andere voordelen die het Kennislab hen biedt. Zoals de constante mediacampagne in de vakbladen van Elba Media, de bijeenkomsten die het Kennislab organiseert en het unieke netwerk dat erbij hoort.

2

2

Uitgebreide kansanalyse locaties Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I. Er staat namelijk veel leeg enerzijds op Business Park Amsterdam Osdorp, waar dit te wijten valt aan top-down ontwikkeling. Er staan veel hallen leeg en er zijn veel kavels nog niet uitgegeven. Op Beukenhorst-West staan veel kantoorpanden leeg omdat ze niet meer van deze tijd zijn en op Sloterdijk-I is jarenlang geen aandacht besteed aan wonen omdat dit niet binnen het bestemmingsplan paste.

Sinds enige tijd is aan het licht gekomen dat het woonmilieu in de Westas steeds belangrijker wordt. Waar nu de focus vooral ligt op bedrijvigheid is Schiphol Area Development Company (SADC) erachter gekomen dat ook wonen een rol speelt bij de economische kracht van een terrein of gebied. De bedrijvigheid op de ontwikkelde locaties van SADC vestigt zich niet op de ontwikkelde locaties zoals gehoopt. ‘Transforte heeft hier slim op ingespeeld.’ Aldus Ad Hereijgers van Transforte.

Deze twee achterliggende ‘triggers’ creëren kansen voor ontwikkeling voor zowel SADC, Transforte en de gemeente Amsterdam.

Dit onderzoek zal niet benaderd worden vanuit een probleemanalyse maar vanuit een kansanalyse. Deze kans is gebaseerd op de voordelen die functiemenging met zich meebrengt. Het belangrijkste voordeel is dat functiemenging de leefbaarheid van een buurt, wijk of gebied vergroot. Met andere woorden, het kan zorgen voor een prettiger woon- en werkklimaat. Hierbij kan gedacht worden aan een schone, nette en veilige omgeving. Daarnaast zal er een daling van de verkeersmobiliteit plaatsvinden en is er sprake van een intensiever ruimtegebruik. Er zijn twee factoren die ervoor zorgen dat er een kans voor functiemenging ontstaat: 



Voor er ontwikkelt zal worden zal er eerst verkennend naar de drie bovengenoemde locaties gekeken worden. En dan met name naar de mogelijkheden voor functiemenging. Hiermee wordt de combinatie van wonen en bedrijvigheid bedoeld waardoor een woonwerkmilieu ontstaat. Drie voorbeeld locaties die als case zullen worden gebruikt zijn het bedrijventerrein Business Park Amsterdam Osdorp, het herstructureringsplan van Hoofddorp Beukenhorst-West en Sloterdijk-I. Er is veel literatuur geschreven over het vraagstuk wat een stad in huis moet hebben om te overleven. Maar wat moeten bovenstaande drie locaties in huis hebben om te overleven op het gebied van wonen? Aan de hand van deze globale vraag zal dit onderzoek zich richten op het woon-werkmilieu dat zal ontstaan na de geplande functiemenging op drie voorbeeldlocaties.

Er is een gebrek aan woningen voor de goedverdienende middenklasse met een middelhoog inkomen. Hiermee worden vooral expats bedoeld die hier komen om te werken in de Westas. Zij willen huren in plaats van kopen. Dit kan gezien worden als een gevolg van de vastzittende huurdersmarkt in en rondom Amsterdam. Ook sociale huur is geen oplossing. Woningcorporaties mogen namelijk niet vrij woningen toewijzen aan huurders en/of ontwikkelaars. Kort gezegd: er is een tekort aan huisvesting in Amsterdam en omstreken waardoor er een grotere vraag is naar woningbouw.

Dit vraagstuk vraagt niet om een stedenbouwkundige of architectonische benadering maar meer een verkennende benadering van drie kleinschalige gebiedsontwikkelingsprojecten waarbij de focus ligt op het ideale woon-werkmilieu. Wat voor milieu zal er ontstaan voor iedere case afzonderlijk als er gekeken wordt naar de kwaliteiten van iedere locatie?

Aan de andere kant is er veel ruimte beschikbaar op werklocaties in de Westas. Er is nog veel ruimte voor ontwikkeling op de

3

3

De Westas

4

4

Impressie Business Park Amsterdam Osdorp

Business Park Amsterdam Osdorp op de kaart (Business Park Amsterdam Osdorp available now, 2011)

6

5

Impressie Beukenhorst-West

7

Herstructureringsplan Hoofddorp Centrum Oost (Consultant 4Building, Architect ForeArchent, Landschapsarchitect Van Empelen en Van Aalderen en Stedenbouwkundige Doelconsult, juli 2013)

8

6

Impressie Sloterdijk-I

9

Het Haven-Stad gebied met hierin Sloterdijk-I (Maurits de Hoog, 2013)

Het Sloterdijk gebied met hierin Sloterdijk-I

10

7

Topiclijsten interviews

Topics t.b.v. deelvraag 2 : Wat zijn de ruimtelijke kenmerken van Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I in het Westasgebied? Doel van het interview t.b.v. deelvraag 2: Ontbrekende informatie over feitelijke fysieke kenmerken gekoppeld aan de omgevingsfactoren die van invloed zijn op een woon-werkmilieu over de drie locaties achterhalen Hoofdonderwerpen gekoppeld aan omgevingsfactoren van invloed op een woon-werkmilieu (hoofdstuk 3.2)

Deelonderwerpen gekoppeld aan kernpunten omgevingsfactoren (hoofdstuk 3.2)

Huidige economische situatie

-

Ondernemingen Lege kavels / panden milieuhinderzonering

Geografische locatie

-

Infrastructuur Afstanden / bereikbaarheid Groen Water Verharding structuur

-

Culturele aantrekkelijkheid Natuurlijke aantrekkelijkheid Sociale aantrekkelijkheid Kwalitatieve aantrekkelijkheid Identiteit Uitstraling

Stedenbouwkundige kwaliteit

Attractiviteit

Identiteit

Vragen

-Van waaruit is het probleem (lege kavels) gedefinieerd op de locatie?/ Wat zijn de zwaktes van de locatie? -Welke huidige economische bedrijvigheid bevindt zich momenteel op de locatie? -(indien niet in bestemmingsplan gevonden) Welke milieuhinderzonering is van toepassing op de locatie? -Hoe is de verbinding met de omgeving?

-

Indien niet waargenomen of twijfels: - In hoeverre is er groen/water aanwezig op de locatie en in de omgeving? Hoe kan de stedenbouwkundige structuur van de locatie getypeerd worden? Wat zijn de sterktes van het gebied? In hoeverre is het gebied natuurlijk / sociaal / kwalitatief aantrekkelijk?

-

Wat is de identiteit die de locatie nu heeft? Wat straalt het uit?

-

Topics t.b.v. deelvraag 3: Hoe kan het woon-werkmilieu wat zal ontstaan getypeerd worden na de functiemenging op de geplande projecten Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I? Doel van het interview t.b.v. deelvraag 3: Hoofdonderwerpen Het plan – architectonisch

Sociaal Referenties

Toekomstbeeld

Deelonderwerpen

Vragen

-

woningtype woningvraagprijs woningaanbod flexibiliteit aanpassingen

-

-

Doelgroep type bewoner/ ondernemer Naam Fysiek ruimtelijke kenmerken Overeenkomsten Woonwerkmilieu 10 jaars visie

-

Voor welke doelgroep is het plan geschikt? Wat zijn referentieprojecten/locaties die veel fysiek ruimtelijke overeenkomsten hebben?

-

Wat is je visie op het gebied als je 10 jaar in de toekomst kijkt? Wie wonen er en hoe wonen deze mensen?

-

12

Welke veranderingen zullen er fysiek ruimtelijk plaats vinden? Hoeveel woningen zullen er gebouwd worden? Kan er al iets gezegd worden over het type woning en de vraagrpijs? Hoe aanpasbaar zullen de kavels zijn t.b.v. de flexibiliteit?

8

Uitwerking interview Dave Man

2 juni 2014 10:00 – Tuinstadhuis plein 40-45 – Stadsdeel Nieuw-West DAVE MAN - PROJECTMANAGER EN HOOFD WONEN/WERKEN - STADSDEEL NIEUW WEST GEMEENTE AMSTERDAM HET GESPREK – DUUR 45 MINUTEN Marlot: Wat is uw rol bij de ontwikkeling van het Business Park Amsterdam Osdorp? Dave: Ik ben vanuit het stadsdeel Nieuw West en dus ook vanuit de gemeente de ambtelijke opdrachtgever voor de ontwikkeling van heel Nieuw West. Dus voor alle ruimtelijke ontwikkelingen ben ik hoofd- en eindverantwoordelijk. Mijn taak is om te zorgen dat alle ontwikkelingen in goede banen geleid worden, ik heb een team van 22 projectmanagers die direct voor mij werken en zei sturen mensen uit hun projectteams aan, zoals stedenbouwers, planologen. Dus in die zin ben ik ook contactpersoon voor SADC omdat wij dit samen met ze ontwikkeling en zitten wij samen aan het roer, we hebben een stuurgroep waarbij een wethouder zit, de directeur van SADC (Ruud Berg), Reinoud Fleurke en ik. Wij nemen de beslissingen voor het bedrijventerrein BPAO die ontwikkeling mogelijk maken. Marlot: Van waaruit is het probleem of kans gedefinieerd op Business Park Amsterdam Osdorp? Dave: Nou de trigger om het hele bedrijventerrein is ongeveer 15 a 20 jaar geleden ontstaan, en toen was er de inschatting dat de ruimtelijke behoefte voor bedrijvigheid zou toenemen, vooral gezien de prognoses voor de toenemende luchtvaart en cargo (vrachtverkeer). En het feit dat in de stad, door de ontwikkeling van wonen, veel bedrijventerreinen en business daar zou verdwijnen en milieuhinderlijk wonen zou verdringen. Dit betekende dat er bedrijventerreinen aan de randen van de stad gecreëerd moesten worden. Dus de grond werd gekocht van boeren en in 2002 zijn toen besluiten genomen en is er toen gestart met het bouwrijp maken van het terrein. De trigger was voornamelijk de economische ontwikkeling. We zijn nu een eind verder, 12 jaar verder. En het terrein is nog maar half gevuld, en wij zien nu ook dat de e e e luchtvaartlogistiek zich heel anders ontwikkeld. Zij kijken naar de 1 en 2 ring rondom Schiphol en wij zitten in de 3 ring e rondom Schiphol. De 3 ring is nauwelijks interessant voor bedrijven die zich met luchtvaart bezig houden. Bovendien heeft Schiphol een ander beleid gekozen, namelijk: het verleggen van hogere en hinderlijke bedrijvigheid voor de luchtvaart naar Lelystad. En dan zie je dat daar de bedrijvigheid gestimuleerd wordt. Dit is voor ons reden geweest (2 jaar geleden), wij gaan de exclusieve focus op luchthaven gebonden ontwikkeling op dit terrein loslaten en wij gaan eerst zoeken naar gemengde ontwikkeling. Luchthaven en logistiek georiënteerde bedrijvigheid is nog steeds prima, maar daarvan moeten we het niet alleen hebben, dus we moeten zoeken naar gemengde formules. Wanneer er minder praktische bezwaren zijn tegen het wonen zou je ook het wonen kunnen toelaten, of gemengd woon-werken. e

e

Marlot: Wat houden de 1 en 2 ringen rondom Schiphol in? Deze ken ik nog niet. Dave: Deze vraag kun je misschien beter aan Reinoud Fleurke stellen, maar als dit de luchthaven is, zijn er door luchthavendeskundigen ringen getekend rondom Schiphol. Deze hebben te maken met afstand en de terreinen die daar beschikbaar zijn, deze zijn gebaseerd op het aantal minuten waarin je op Schiphol bent. Als je dan kijkt naar BPAO, als je dan kijkt naar andere locaties dichterbij die zijn veel aantrekkelijker. Kijk maar naar de echte luchthaven gebonden bedrijven zoals de catering etc. deze zitten echt heel dichtbij. Dus eigenlijk ligt BPAO te ver weg om op dit moment

interessant te zijn. Met de Westlandweg kwam het allemaal wel dichter bij, we wilden hier een afslag hebben die razendsnel naar BPAO zou gaan, maar de wijk heeft dat niet gehonoreerd. Marlot: Hoe is de huidige fysiek ruimtelijke situatie? Gezien de huidige economische bedrijvigheid en de identiteit? Dave: Business Park Amsterdam Osdorp ligt in de Lutkemeerpolder en is de scheiding van een woongebied. Het eindstation van tramlijn 1 ligt er, dan heb je een stukje niemandsland met een pompstation en een stuk druk verkeer. En dan ligt daar achter het pompstation verstopt het bedrijventerrein. Naast het bedrijventerrein ligt aan de ene kant een begraafplaats en aan de andere kant houdt de bewoonde bebouwing op en dan krijg je een stuk grasland en een ringvaart. Dus als je daar naar toe gaat heb je ook het idee dat je aan het einde van de stad bent. In de perceptie: we hebben eerder gekeken of een gemengd milieu met wonen aantrekkelijk zou zijn. En nou wil het geval e dat een luchtvaart indelingsbesluit (LIB) over het gebied ligt en dat dat 2/3 of 3kwart van het gebied afsluit van woningbouw. Dus alleen het randje achter het pompstation kunnen woningen gerealiseerd worden. Maar vanwege het pompstation is woningbouw daar wel lastig, want het pompstation moet uitgekocht of verplaatst worden. In het verleden hebben we daar studies naar gedaan (de BAM), die ligt vast nog bij SADC, en daar staat dat het financieel op deze manier niet haalbaar is. dus om die reden hebben we het voor nu even losgelaten. Je kunt natuurlijk wel de vraag hebben wat het voor het gebied zou betekenen als er wél gewoond wordt. Stel dat er geen LIB was, dan denk ik dat het functioneren van het bedrijventerrein ontzetten gestimuleerd wordt omdat er veel geleidelijker een overgang plaats vindt van de bewoonde stad naar de werkende stad. Daarnaast hebben we vorig jaar gezien op de Dag voor de Ondernemer uit Nieuw West, dat er veel belangstelling is onder de ondernemers uit Nieuw-West om daar te gaan ondernemen. Nu ervaren ze nog een barrière om daar naar toe te gaan. Als je er dus voor zorgt dat er ook gewoond kan worden is mijn overtuiging dat de ontwikkeling van het bedrijventerrein ook wat vlotter gaat verlopen, en dat je ook veel meer functies krijgt die flexibel zijn. Nu heb je echt die scheiding: je koopt of huurt iets voor je bedrijf en doet er je business, als je dit nu integreert met wonen zal er veel meer werk gevormd worden dat samenhangt met wonen. Dit allemaal los staand van praktische bezwaren. Bij Sloterdijk is het bestemmingsplan er al op aangepast, wat in de Lutkemeer nog niet het geval is. Daar zou je de grote weg als barrière moet overbruggen. Wat ze daar willen is het woongebied aan de andere kant van de weg door trekken over de weg. Nu wordt geprobeerd dat wat geforceerd te doen door functies toe te staan zoals onderwijs (scholen), veel hotels, evenementen, maar als er ook gewoond kan worden, en waarvan de mensen het idee hebben dat ze in een woongebied wonen wat aansluit op het werken, dan zou die ontwikkeling flink gestimuleerd worden. Ik zou niet zo snel kunnen zeggen wat voor bedrijven er zitten. Maar wat voor identiteit het aantrekt? Een beetje een lege identiteit, eigenlijk is er meer een gebrek aan identiteit. Dat is ook het probleem waar we mee worstelen: het heeft geen identiteit. Kijk als je iets verder kijkt naar BCO (bedrijven centrum Osdorp aan de Ookmeerweg), dat heeft een identiteit van bedrijvigheid. Er zit een Praxis, een grote speelgoedwinkel, een dierenverzorgingswinkel. Het is een af en aan van mensen die er gericht iets komen halen. Het is kleinschalig en druk bezocht met veel bedrijvigheid. Dat heeft gewoon identiteit, er wordt business gedaan maar er komt ook publiek om te winkelen bij groothandels. Op het BPAO is gewoon leegte, als je vanachter het tankstation het terrein om komt rijden is het heel wijds opgezet. De langwerpige kavel aan de rechter zijde is nog leeg, dan heb je aan de voorkant het Chinese hotel wat gebouwd wordt en de Mac Donalds. Het is gewoon heel wijds opgezet en veel mensen die hier in rijden komen erachter dat de weg er ophoudt. Dan maken ze een rondje en gaan weer weg. Er lopen en fietsen geen mensen, er zitten geen mensen op terrasjes en er slingeren geen fietsen rond. Dus het heeft nog geen identiteit.

Marlot: En wat zijn sterktes en zwaktes van de locatie?

14

Dave: De zwakte vind ik juist dat het geen identiteit heeft. Een andere zwakte vind ik ook dat het onzichtbaar is. Want als je nou aan komt rijden, of je stapt uit tramlijn 1. Dan sta je daar en moet je naar het BPAO toe, dan zie je het niet eens. Ditzelfde geldt als je met de auto komt. Dus je wordt niet echt verleid om er doorheen te rijden, je rijdt er langs en je bent er al voorbij voor je het in de gaten hebt. Dus wat wij proberen te doen is de gemeentewerf die hier ligt (Ookmeerweg) weg te halen en die achter op het terrein van het BPAO te vestigen zodat er meer verkeer rijdt en er meer bedrijvigheid ontstaat. En zodra er meer verkeersbeweging is komt er al meer drukte. En op de mooie langwerpige kavel aan de Ookmeerweg kunnen we horeca, leisure een hotel ontwikkelen, want deze kavel is heel goed zichtbaar net als het Chinese hotel. Dan heb je al een flink front waar iets gebeurd. En als je dan ook nog eens de toegang aantrekkelijk maakt. Het pompstation is gewoon een hinderlijke plek. We hebben al geprobeerd deze uit te kopen maar dat is niet haalbaar, het is een zeer goed lopend pompstation. Maar stel dat deze ook naar achteren gaat dat het front nóg groter wordt, dan is het al heel anders. En verkeer wat hiervandaan de stad in gaat en wat de stad uitgaat neem nu ook toe door de Westrandweg. Het wordt een veel belangrijkere ontsluitingsweg. Dus de front aantrekkelijker maken maakt het gebied gelijk een stuk toegankelijker. Een ander verband is: wanneer er gewoond wordt op de kavels aan de Ookmeerweg wordt er een mooie overgangszone gevormd. Marlot: Hoe is de verbinding op dit moment met de woonwijk aan de overkant van de Ookmeerweg? Dave: Niet, je hebt er water en talud. Dus als je aan de andere kant van de weg loopt kijk je tegen het talud op. En achter het talud bevindt zich een asfalt weg, echt een barrière. Dus die barrière moet je doorbreken. Dat kun je doen door er te wonen, wat niet kan door het tankstation. Want dan zouden de benzine- en LPG-tank weg moeten. Een van de grootste sterktes van het gebied vind ik de ruimte die je hebt. Het is gewoon een natuurgebied, dus je zou ook veel meer activiteiten kunnen ontplooien die samenhangen met bedrijvigheid, maar die ook recreatie georiënteerd zijn. Dat gebeurd nu niet terwijl er een prachtig natuurgebied om de hoek ligt. Er is achter het business park een groot park/ natuurgebied en dit is allemaal polder. Marlot: En in hoeverre wordt dat natuurgebied nu al recreatief gebruikt? Dave: Dat kan nog véél meer gebruikt worden, veel mensen kennen het gewoon niet. En af en toe kom ik er, en dan denk e e ik, oja dat is er ook nog. Overigens dit gebied: de Lutkemeerpolder, dit is ook bedrijventerrein, maar dan de 2 /3 fase. Dit is nu ook natuur maar kan op termijn ook nog ontwikkeld worden. Dit is 25 hectare en de nader fase is 40 a 45 hectare. Marlot: Hoe is de huidige eigendomssituatie op het Business Park Amsterdam Osdorp? Dave: Dit terrein is gemeenschappelijk eigendom van SADC en de gemeente Amsterdam. We zijn allebei voor 50 procent e e eigenaar. En dit was gedeelte was van de gemeente, hier moet een grens getrokken worden. Er is nu een kavel in de 2 /3 fase waar één boer zit die zijn kavel niet af wil staan, zoals de rest wel wilde. Hem gaan we tegen die tijd onteigenen dat we er echt iets gaan otnwikkelen. Die man is al ver in de 70 dus wie weet tegen die tijd. Hij is er geboren en getogen en gaat er echt niet weg. Maar dat is wel de kracht van dit bedrijventerrein, het heeft nog erg veel groei potentie. Als we kijken wat er nu staat aan bebouwing, dat is ongeveer de helft. Dan heb je nog 3x zo veel wat er nu staat, misschien wel 4x, kun je kwijt in het overige gebied. Dit is meteen ook een zwakte, omdat er nog zo veel ruimte is. Menig ondernemers zegt: oh zijn nog wel veel kavels vrij. Dus dan gaan ze afdingen op de prijs, en dan komt de prijs onder de kostprijs van de Gemeente, en dan moeten wij nee zeggen. En dan blijft het ook leeg. Marlot: Welke veranderingen in het gebied zullen er plaats moeten vinden wil er gewoond kunnen worden? Dave: Zoals ik net al zei, het pompstation zal moeten verdwijnen. Het LIB (het Luchtvaart Indelingsbesluit) zal voor een deel ontheft moeten worden. En anders is maar op een beperkte strook voor woningbouw mogelijk. Bij SADC liggen de exactere

15

kaarten. En dan moet de barrière geslecht worden, de toegankelijkheid uit het woongebied aan de andere kant van de Ookmeerweg houdt hier gewoon op. Aan het eind van tramlijn 1 ligt een enorme barrière en die moet doorbroken worden. Marlot: En hoe is de ruimtelijke verbinding tussen BPAO en het gebied achter de Akerdijk, Lijnden? Dave: De verbinding is er beter, er is een bruggetje. Maar alsnog is er nauwelijks uitwisseling van business, het is erg op zichzelf georiënteerd en heeft ook en heel ander karakter. Het is Badhoevedorp, en heeft veel meer een dorpskarakter. Dit gebied is ontwikkeld in de jaren 90, toen de economie nog in de hoogconjunctuur zag, het is echt razend snel ontwikkeld. e Het is ook voor gekozen om het te ontwikkelen, het was nog maar voor 2/3 vol. Toen heeft SADC ervoor gekozen om eerst dit af te maken, en toen pas aan de overkant te investeren, maar toen was er ineens de recessie. En toen was de aantrekkelijkheid van dit gebied financieel niet hoog. Want in economische recessie zijn ondernemers heel huiverig om in een gebied te investeren waar ze de eersten zijn. Toen de economie een beetje aantrok begon er een leegstand te ontstaan, omdat ook een aantal bedrijven het loodje gelegd hebben. Toch zie je hier wel een dynamiek ontstaan omdat het al vol is, dat ze daar een kavel of pand kopen/huren in plaats van dat ze hier op het BPAO investeren. Ondertussen verandert het type business, wordt er steeds minder in de gebouwen gedaan en steeds meer in netwerken en in tijdelijke units. Je hebt het product en je verhandelt het via de sociale media en via internet. En voor beperkte tijd heb je productieruimte nodig. Daar huur je een hal voor, dat is goedkoop. En wanneer je product klaar is dan heb je alleen opslag nodig en verzenden maar. En het type business waar we toentertijd aan dachten tijdens de ontwikkeling plaats je in een gebouw wat je huurt en er is een showroom bij, maar er zijn zo veel veranderingen. Marlot: Wat is uw visie op het gebied? Hoe ziet het BPAO er over 10 jaar uit? Dave: Het ziet er niet zo uit zoals het er nu uit ziet nee. Over 10 jaar is het vol. De kaalheid die er nu is is weg, maar is er veel meer dynamiek, zijn er meer kleinschaligere gebouwen. Het is toch een combinatie van misschien met wonen maar wel met bedrijven die er voor korte tijd zitten en recreatie. En de mensen die hier in de buurt wonen recreëren hier en doen hier zaken. Marlot: En wat is uw visie wanneer er zeker weten gewoond zal worden? Want daar draait mijn onderzoek immers om. Dave: Dan zou ik een paar kavels aanwijzen voor wonen. Bijvoorbeeld langs de begraafplaats, het is er prachtig groen en rustig. Marlot: Is dat bos openbaar? Dave: Ja dit is voor iedereen toegankelijk, je moet er wel via de hoofdingang in. Wandel er maar eens rond, het is er heerlijk rustig. Er wordt al gewoond langs de Lutkemeerweg, dus ik zou die woonfunctie nog wat versterken die er al is. En langs de recreatieve landen kan vooral woningen toegevoegd worden. Door de barrières te doorbreken komen er veel meer mensen. We zijn al bezig om langs de Lutkemeerweg (10 kavels in eigendom van het stadsdeel Nieuw West) te ontwikkelen. Deze kavels kun je kopen van ongeveer 500 m2 en dan kun je je eigen huis er wonen. En dit ligt wel in het LIB, maar onder het oude bestemmingsplan waar het LIB toen werd gebaseerd. Hier mochten toen 10 woningen vervangen worden. Deze zijn toen gesloopt en mogen nu terug gebouwd worden. Het aantal woningen is in dit LIB gemaximaliseerd. Van de 10 kavels zijn er nu 4 of 5 verkocht, of zit een optie op. Marlot: En wat voor mensen zijn dit die hier langs de Lutkemeerweg willen wonen? Dave: Mensen die aan de rand van de stad hun eigen huis willen bouwen en ruimte willen. Dit zijn niet specifiek boeren of ondernemers. In dit gebied heerst een sterke gemeenschap van boeren die al generaties lang boeren. Dit zijn eigenwijze en typische boerenmensen die stug volhouden. Maar het wordt nu steeds meer gemengd, er worden regelmatig boerderijen verkocht en daarmee verandert het karakter van het gebied.

16

Marlot: Tot slot ben ik nog benieuwd naar de ondernemers uit Nieuw-West die dit terrein interessant vinden, wie zijn dit? Dave: Dit zijn allerlei types business. Iemand wilde er een keuken hebben, en er spullen verkopen. Er zit nu een gitaarbouwer, mensen die muziek willen maken. Wij hebben 145 culturen in Nieuw-West (185 in Amsterdam), en die wonen allemaal in Nieuw-West en voor heel veel bedrijvigheid die mensen willen doen kan dit niet in de woongebieden. Dus op de dag van de ondernemers zijn er veel mensen geweest die zeiden: goh wat een goed gebied, kan mijn type business hier? Reinoud Fleurke weet aardig goed wat dit aan belangstelling heeft opgeleverd. Die heeft samen met Peter Joustra een goede visie op dit gebied en kunnen dit onderbouwen met plaatjes. Marlot: Is er een referentielocatie aanwijsbaar die dezelfde ontwikkelingen doormaakt als het BPAO? Dave: Dat is dan Sloterdijk, alhoewel dat gebied een ander karakter heeft, zoals Sloterdijk centrum bij het station. Alleen is hier het type leegstand anders hier is het vooral bebouwde leegstand zoals leegstaande kantoren. En op het BPAO heb je lege kavels. In Zuidoost Amsterdam heb je ook veel leegstand. Het was bedrijvigheid uit de jaren 80, waar toen gebouwd werd. Vlakbij het Ajax stadion waar je een groot kantorengebied hebt. En heel veel kantoren komen steeds meer leeg te staan waardoor er de opgave is om ervoor te zorgen dat het gebied tóch aantrekkelijk blijft. Hier valt ook te experimenteren met; zou je niet wonen toe moeten laten staan? En als je door die drie gebieden heen loopt (BPAO, Sloterdijk en Zuidoost) dan hebben ze totaal een ander karakter. BPAO is in de groeifase met veel braakliggende grond, Sloterdijk en Zuidoost zijn terreinen die nieuwe functies zoeken terwijl er al bebouwing staat. En qua hoe het eruit ziet kun je kijken naar Sloterdijk-3, dan heb je een bedrijventerrein waar al een deel van de kavels zijn uitgegeven maar ook een deel van de kavels nog moeten uitgegeven worden. En bij Sloterdijk-3 wordt niet gedacht aan wonen. Marlot: En hoe verloopt de uitgifte van de kavels op Sloterdijk-3? Dave: Gestaag, maar ook vooral langzaam. Op BPAO geven we gemiddeld 2 kavels per jaar uit. Op Sloterdijk-3 zit het ongeveer even hoog. Ook hier hopen we nu door die Westland weg dat er meer belangstelling komt voor de kavels op Sloterdijk-3. Vooral omdat de Westlandweg dwars door Sloterdijk-3 loopt. Vanaf de Westlandweg zie je het BPAO niet liggen dus dit draagt ook niet bij aan de aantrekkelijkheid. Je moet van de Westlandweg via Lijnden en de Ookmeerweg om het BPAO te bereiken. Daarom wordt deze verbindingsweg ook steeds drukker. En dan is het ook nog interessant om te kijken naar dit terrein, hier ligt ook nog een klein bedrijventerreintje vlakbij de Zuidas en het Olympisch stadion aan het water en aan de A10 ringweg. Dit is ook een bedrijventerrein waar men al jarenlang een andere uitstraling aan wil geven. Om bijvoorbeeld een deel weg te halen en te verplaatsen naar het BPAO, zodat er op dit terrein ook gewoond kan worden. Hier kun je namelijk prachtig wonen aan het Jaagpad. Ook zijn er veel Amsterdammers die hier woonboten willen houden. Het terrein heet Riekerhaven. En dit bedrijventerrein ligt hier omdat dit ooit de rand van de stad was. Het is gewoon ingesloten door de stad.

GEEL is informatie ten behoeve van deelvraag 2 GROEN is informatie ten behoeve van deelvraag 3 ROOD is informatie ten behoeve van de oriëntatie

17

9

Uitwerking interview Christof Schwencke, Philip Wenneker, André de Hoop 16 MEI – 15:00 – PEDRO DE MEDINALAAN 7D, AMSTERDAM CHRISTOF SCHWENCKE - INITIATIEFNEMER TRANSFORMATIE BEUKENHORST-WEST - ARCHITECT – FORARCHENT ANDRÉ DE HOOP

- INITIATIEFNEMER TRANSOFRAMTIE BEUKENHORST-WEST - STEDENBOUWKUNDIGE – VAN EMPELEN VAN AALDEREN PARTNERS BV

PHILIP WENNEKER

- INITATIEFNEMER BEUKENHORST-WEST - ADVISEUR – 4BUILDING

HET GESPREK – duur 1 uur 30 minuten Marlot: Wie zijn jullie en wat is jullie rol bij de ontwikkeling van Beukenhorst-West? Christof: Ik ben architect en ik werk over heel Nederland. Maar nu ben ik vooral gericht op de Amsterdamse Regio. En vooral op het gebied van welstand en herstructurering op gebiedsniveau ben ik op dit moment actief. Dat varieert van onder andere de Beukenhorst, waar wij zelf het initiatief genomen hebben, tot gebouwen die leeg staan, of gebieden én gebouwen die opgepakt moeten worden waar ik samen met opdrachtgevers aan werk. Dit kort samengevat, al hoewel ik er veel meer over kan vertellen. Maar dan weet je ongeveer wie ik ben en geef ik je hierbij ook gelijk mijn kaartje. Philip: Mijn naam is Philip Wenneker. Ik ben partner bij 4Building BV en wij zijn een bouwadviesbureau op het gebied van met name utiliteitsbouw en wij begeleiden opdrachtgevers bij de realisering van huisvestingsbehoeften. Wij zijn geen ontwerpers, geen constructeurs en geen ontwikkelaars. Wij zijn echt adviseurs en wij doen technisch advies, aanbesteden, contracteren en we zijn met zo’n 20 man. Hiervoor heb ik bij Has Koning gewerkt, daarvoor bij BM en daarvoor bij een hele grote aannemers. En dat is een beetje wat wij doen. André: Mijn naam is André de Hoop, ik ben landschapsarchitect. Veel in de regio waaronder ook Hoofddorp centrum, maar ook bijvoorbeeld het gebied bij Lijnden Oost. Van Oudsher wel een beetje de Haarlemmermeer als kerngebied en voor de rest ook wel de rest van Nederland en de wereld. Philip: Dat ben ik nog een beetje vergeten te vertellen, het bedrijf waar ik het langst gewerkt heb zat in de Haarlemmermeer en ik woon in de Haarlemmermeer. Christof: En nog één aanvulling van mij: Ik heb dus in mijn leven tot nu toe allerlei soorten projecten gedaan en ik heb mij erg gericht op de ‘dis-stressed’ gebieden. Dis-stressed is eigenlijk een ziek gebied of gebouw. Maar daar komen soms ook hele gekke projecten door heen. Bijvoorbeeld onverwachte nieuwbouw of gebiedsontwikkeling van de toekomst. Philip: Dus dat is wie we zijn. Christof: En waarom zijn wij bij elkaar? Dat kun jij vertellen Philip. Philip: Dat is puur toeval. Ik zal niet de hele historie vertellen maar ik kende met name Christoph. André nog niet. En wij hadden op een gegeven moment het idee opgevat om naar een bepaalde vraagstelling te kijken uit de media en hieruit is ontstaan dat we ons zijn gaan focussen op de Beukenhorst. Beukenhorst-West eigenlijk en het centrum. Dus vanaf Hoofddorp centrum tot en met het station. En eigenlijk is het een particulier initiatief geweest om daar een soort visie op te ontwikkelen op hoe dat gebied geherstructureerd kan worden. En hoe dat meer identiteit kan geven aan met name

18

Hoofddorp. En dat is eigenlijk wat we gedaan hebben. We zijn nu aan het kijken of we samen met partners hier een volgende stap in kunnen zetten. Marlot: Van waaruit is het probleem gedefinieerd op Beukenhorst-West en hoe is de huidige situatie? Vooral fysiek ruimtelijk? Philip: Het idee is ontstaan omdat de gemeente het idee had om een nieuw gemeente huis te bouwen. Dit deed bij mij wat bellen rinkelen, dit was 2 jaar geleden, omdat er zo veel leegstand is in Hoofddorp. Waarom ga je als gemeente kijken naar nieuwbouw. En daarmee zijn we aan de slag gegaan. Kunnen we hier geen case van maken of een idee voor verzinnen? Want in deze tijd worden er vanuit de markt ook veel initiatieven ontplooid omdat de economie niet zo heel goed was/is. En vanuit die gedachte zijn wij naar die casus gaan kijken, en we kwamen er al snel achter, we is ik die er woont en André is al heel lang in de gemeente bezig met de gebiedsinrichting en deze naar een hoger niveau te brengen, dat er veel ervaring is uit het verleden. Hoe Hoofddorp de afgelopen 10 – 15 jaar is veranderd, met name in dat centrum. Christof: Ik onderbreek je even, hier zie je Beukenhorst-West liggen vanuit een van die hoge torens. Ben je er wel eens uit de trein gestapt? Dat zou je echt eens moeten doen en dan naar het centrum lopen. Dan ervaar je wat Philip bedoelt. Philip: Dit centrum zal je niet vinden vanuit Beukenhorst-West haha. Wij signaleerden dat het oppakken van het gemeenteapparaat en deze in een leeg kantoor in Beukenhorst stoppen geen oplossing zou zijn voor a. de leegstand en b. dat dit alsnog andere problemen zou creëren in het centrumgebied. Dus wij zijn wat gaan uitzoomen en we signaleerden een heleboel problemen. Van Hoofddorp centrum tot en met het station en dit is uiteindelijk ons ingekaderde gebied geworden om te gaan bekijken, onderzoeken en een visie te vormen met de disciplines die nu aan tafel zitten. Tegelijkertijd kwam de structuurvisie van Hoofddorp, die moet je ook een keer bekijken, en die zei ook dat er een verbinding moest komen tussen het centrum en het station, want die is er nu eigenlijk niet want er is een opeenvolging van barrières om van het een naar het andere te komen. De deelgebiedjes die er nu tussen in liggen zijn, dat zegt André altijd zo mooi, in zichzelf gekeerde gebieden. Het zijn alleen maar achterkanten waar je naar kijkt. Deze gebieden zullen open geklapt moeten worden, toegankelijk moeten worden en betekenis moeten geven aan het centrumgebied van Hoofddorp. Vanuit die gedachte zijn wij naar het gebied gaan kijken en gaan nadenken over wat voor functies en wat voor programma er zou moeten komen. En van daaruit is dit herstructureringsplan geschreven door ons. En omdat Beukenhorst-West zo centraal en goed ontsloten ligt, en omdat het nu de functie heeft van kantorenlocatie met wat onderwijs en een paar panden die op een wat eenvoudigere manier zijn getransformeerd naar een hotel en een enkele woning lag het voor de hand dat woningbouw daar een belangrijk programma zou worden. Ik weet niet of we hier nog meer argumenten voor hebben? André: Hoofddorp zelf is opzoek naar meer centrummilieu. Beukenhorst-West ligt goed tussen station en centrum en het is bijna braakliggend terrein met 70% leegstand. Christof: Je ziet het hier op deze afbeelding zodat je je een beetje beter kunt oriënteren. Met Beukenhorst-Oost, het spoor en Beukenhorst-West en dat is ons jachtterrein omdat dit het meest problematisch is. Oostelijk van Beukenhorst-Oost heb je een hele ontwikkeling, park 20-20, waar nu honderd duizenden vierkante meters kantoren voor multinationals worden gebouwd. Philip: En dáár buiten komt weer het Schiphol Logistics park, van SADC, waar ook weer voor tientallen hectare aan logistieke functies gepland staat. Daar is nu nog niks, alleen weiland, maar het betekent wel dat deze op de stapel komen van concurrenten. Je ziet die trek naar buiten van de kantoren en het ligt nu heel erg voor de hand dat je in het kerngebied dan functies gaat mixen waar woningbouw een grote rol speelt. Christof: Kijk Beukenhorst-West is een stationslocatie die vrij krakkemikkig is, net als station Zuid. En daar is ooit een keer e aan dat Hoofddorp, wat ook niet zo oud is, de dorpskern komt uit de 19 eeuw en dit is uitgewaaierd na de oorlog. En toen is er een spoorweg tracé gekomen. Philip: De Haarlemmermeer is ook nog maar 150 jaar oud.

19

Christof: Toen is er op een gegeven moment voornamelijk laagbouw gebouwd in het centrum, waaronder het raadhuis. En hier zijn in de jaren 80 a 90 veel kantoren gerealiseerd. Waarna ze in de jaren duizend aan de andere kant van het spoor verder zijn gegaan, dit is Beukenhorst-Oost. Een soort boom die alsmaar uitdijt. En onder andere door de nieuwbouw aan de andere kant va het station en de concurrerende gebieden die eerder genoemd zijn is Beukenhorst-West leeggezogen. Beukenhorst-West heeft ook niet heel veel kwaliteit. Philip: Helemaal niet! Christof: Daarnaast is er nog een ander probleem, namelijk dat het gebied heel monofunctioneel is. Vanuit Beukenhorst-West is er een groenzone en daarachter de achterkant van het centrum met alleen maar woningbouw. Daar wonen dure mensen, minder dure mensen, eigenlijk een grote mix maar over het algemeen is het een lage pannenkoek aan woningbouw. Hoofddorp is een woningbouwstad (woonstad) met weinig economische functies. En wat wij dus nu zeggen is dat het kernenbeleid van de stadskernen en het stationsgebied multifunctioneel moet worden. Dat er dus de potentie is om net als bijv. op de Zuidas een levendig centrum te maken, het stationscentrum noem ik dat dan maar even. En dan heb je verder het stadscentrum van Hoofddorp waar André al voor een deel mee bezig is met zijn bureau, om hier de openbare ruimte op orde te brengen, strakker te maken en een stuk meer kwaliteit te geven. En dan heb je tussen de stationslocatie en het stadcentrum een stuk narigheid. En die narigheid bestaat uit onsamenhangende gebouwen, die niet toegankelijk zijn. André: Ja vooral op zondagochtend moet je eens proberen om vanaf het station naar het centrum te lopen. Grote kans dat je het niet gaat vinden of een paar kilometers te veel loopt. Marlot: Hoe zien jullie de fysiek ruimtelijke veranderingen die plaats zullen vinden? Christof: Ik beschik sinds gisteren over een fantastische kaart van de Haarlemmermeer. Hier zie je de hele toekomst van het hele gebied en dat is niet onbelangrijk. Hier heb je het spoortracé met Leiden-Amsterdam en Beukenhorst-West. En dan zie je hier rondom wat er allemaal in ontwikkeling is. Dus dat is park 20-20, Schiphol Logistics Park en Toolenburg-Zuid (Tudorpark). Dus er is wel wat aan de hand daar. Tussen het centrum en het station zijn er wel plekken waar je niet dood of levend gevonden wilt worden, wel vergelijkbaar met Amsterdam Zuidoost met veel lege kantorenplekken, veel parkeren, veel lelijke gebouwen met een kantorenfunctie. En dat brengt ons bij de tweede uitdaging: wat is het programma van de Randstad-regio? Ik adviseer je om hier ook eens naar te kijken. Want een van de opgaves is de woningbouw in de Randstad. Want al die Groningers, starters, professionals, mensen die terug gaan naar de regio willen hier wonen. Dat getal van die woningen is een immens getal. Je ziet ook trends: er zijn mensen die groter willen gaan wonen maar er zijn ook mensen die kleiner willen gaan wonen in kleine units zoals de eenpersoonshuishoudens. Deze woningbouwopgave hangt dus boven de regio van Almere tot aan de kust en daar is die Westas van jou ook weer een onderdeel van. Maar overal waar je dus plukjes hebt en waar mogelijkheden zijn om te gaan wonen werden en worden opgepakt. Kijk bijvoorbeeld naar de eerste fase: IJburg grootschalig en traditioneel, wat inmiddels helemaal uitontwikkeld is. De tweede fase is geen geld voor en dan zie je ook gelijktijdig heel veel snipperlocaties die ook overal worden opgepakt, relatief kleine locaties waar soms 20 soms 40 soms wat meer woningen bij gebouwd kunnen worden. En wat je ook hebt is de aanbodzijde, niet zozeer de bouwgrond maar de lege gebouwen. En wij zitten vooral op het inbreiden in plaats van het uitbreiden. En op Beukenhorst-West ligt dat voor het oprapen. En dan moeten we er even stedenbouwkundig naar gaan kijken. Wij zeggen niet: we gaan die kantoren ombouwen of slopen en dan maken wij daar woningbouw in, maar wij zeggen iets heel anders en dat komt voornamelijk van André omdat hij die lokale en stedenbouwkundige kennis heeft. André: Het is eigenlijk dat je het isolement van al die deelgebiedje opheft en in de polder ligt eigenlijk een structuur ten grondslag als die je eigenlijk volgt en dat zijn die verbindingen. Dat is de oude polder structuur. En als je die maar stevig blijft uitzetten heb je eigenlijk een soort basis raamwerk waarin je transformatie kan plaatsvinden. Op deze manier zou je het heel gefaseerd kunnen aanpakken. Zo krijg je automatisch de verbindingen als je dat via de lijnen doet. Vooral de verbinding tussen het station en het centrum krijgt dan goed vorm. Dan heb je nog wel het probleem hoe je omgaat met de deelvlakken, er liggen fruittuinen die heilig verklaard zijn door de bewoners vooral. Er is een structuurvisie gemaakt door de gemeente die hier vooral op aansluit, maar alsnog zijn de fruittuinen het grootste probleem. Het is een flinke barrière tussen het (achterkant) centrum aan de linkerkant en Beukenhorst-West en het station aan de andere kant. En onze opgave was eigenlijk als eerste dat dat deze barrière opgeheven moest worden, daar komt ook de naam ‘de doorbraak’ vandaan. En dan ligt opeens dat geïsoleerde gebied Beukenhorst-West aan het station en aan het centrum met park en met veel kansen voor slagen van woningbouw. En dan speelt er nog iets mee in de Haarlemmer meer heb je veel geluidscontouren

20

van Schiphol. Aan de andere kant van het station waar bedrijventerrein is ligt die contour waardoor er niet gebouwd mag worden. Aan de westkant van het station ligt die contour er nét niet waardoor je de mogelijkheid hebt om hier te bouwen. Christof: Ja dat is heel elementair. Ik ben in een ander kader er nu ook mee bezig. Het geheim van deze locatie is inderdaad dat deze er net buiten ligt en hier is nooit gebruik van gemaakt. André: In de structuurvisie Hoofddorp heb je meer van deze leegstaande kantorengebieden binnen die contour. En eigenlijk heb je heel veel van dit soort gebieden in Nederland. En toevallig ligt deze heel goed en heeft deze daardoor meer potentie om om te vormen. Christof: Want er is natuurlijk ook een politiek-maatschappelijke ambitie. Kijk Hoofddorp is een dorp met een hoog economische welvaart. Er zijn meer banen dan mensen en er is een grote trek overdag naar de Haarlemmermeer en alles wat van Schiphol komt met name en ‘s avonds loopt Hoofddorp weer leeg. En eraan toegevoegd dat het een strategische locatie aan het station is maar met helaas wel de slechte bereikbaarheid van Schiphol. Dit staat wel verder van je verhaal, maar Schiphol is binnen de hekken vol. Wat ik hiermee wil zeggen is dat er niet alléén maar woningbouw hoeft te komen maar ook andere programma’s waarmee je dit soort dingen kunt opvangen. Dit zou je veel meer in hybride functies kunnen zoeken zoals wonen en werken bij elkaar, een hotel voor de dag heet dat dan bijvoorbeeld. Allerlei ontwikkelingen waar vooral op de toekomst gestuurd moet worden. En de toekomst van het centrum van Hoofddorp wat op de kaart moet komen, de nieuwe positionering van Hoofddorp. Wij hebben ook nog politici gesproken, besturen en ambtenaren, zij willen Hoofddorp allemaal wat meer op de kaart zien te krijgen in plaats van een traditionele slaapstad. Philip: Er wordt gewinkeld en er wordt gewoond. En iedereen die er woont, heeft een excuus waarom hij of zij er woont. Zelfs de wethouder was volgens mij nog zo, neeee iemand van de ambtenaren die een excuus zocht. Dan vraag je ze waarom ze er wonen en dan is het ja: ’omdat’. Het wonen is altijd er goed verzorgd geweest en de wegen ook in Hoofddorp. Het winkelen is de laatste 10 jaar énorm uitgebreid. Alleen ze zijn nog even vergeten dat een stad ook een identiteit nodig heeft en dat je dus een soort culturele binding met je stad moet vormen. Dat maken is natuurlijk vreselijk lastig. Er zijn natuurlijk honderden voorbeelden waar dat maar zo zo lukt. Maar het niet proberen is natuurlijk zonde. Er is nu een groot cultuurcentrum gebouwd, en ik zie dat als een soort aanjager om te zorgen dat het centrum echt wordt afgebouwd. Maar het blijft een beetje troosteloos. En eigenlijk biedt dus de situatie, de leegstand, de ligging de mogelijkheid om die stap te zetten. Wel een rigoureuze stap. Christof: Wij zeggen dus daarin dat de binding die net werd genoemd heel elementair is. Dus een structuurplan wat wij niet kenden, wat wij al aan het schetsen waren. Wij zeggen niet dat wij het wiel uitvinden. Maar wij ontwikkelen nu wel een strategie wat een soort startpunt / kristallisatiepunt vormt wat het hele vernieuwingsgebied in gang gaat zetten. En dat houdt wat ons betreft in dat wij de randen aan het station respecteren en behouden want hier zijn soms hele goede gebouwen bij. En er zijn gebouwen die geschikt zijn voor transformeren of voor sloop. Dat zou dus een strategie kunnen zijn: dat je de leegstaande panden aan het Wandelbos sloopt en hier een nieuwe ruggengraat vormt / parkrand maakt en hiermee de vernieuwing in het gebied aanzet. Hiermee wordt een dynamiek gecreëerd in de rest van Beukenhorst-West zodat daar vanzelf iets gebeurd. De stelling is: als je aan de Westkant iets gaat doen gaat er aan de Oostkant ook vanzelf een keer iets gebeuren. Misschien gaan die panden op de lange termijn ook wel op de schop, gedeeltelijk. En zoals nu zal je ervaren, dat merk je als je er doorheen loopt, wat voor een leegheid er heerst. Dat zal je ook in Business Park Osdorp merken. In Sloterdijk daarentegen heerst een stuk meer power, maar hier heerst de monofunctionaliteit zo erg dat het gebied bijna onherbergzaam is geworden. Jij refereert ook naar Jane Jacobs he? Dat is een belangrijk boek waar je naar refereert en waar ik ook erg enthousiast over ben. Hoe ben je hiermee in aanraking gekomen? Een medestudent die stadsgeograaf is wees mij erop. Ja fantastisch. Ik heb de originele versie maar hij is al zo vaak gereprint en vertaald. Dus je ziet die hele aanpak: iedereen is daar mee bezig. En wij zeggen dus, en daar kom je bij de realiteit van de dag.. Philip: Even tussendoor nog even over dat programma, want dat is ook wel essentieel voor jou want wij worstelen daar ook mee. Maar misschien ontstaat dat ook wel gewoon. Wij zijn nu in gesprek met veel partijen die daar allemaal een mening over hebben, maar dat is natuurlijk uiteindelijk noodzakelijk dat er ook een flinke vraag naar is. Je kunt vraag voor een deel creëren maar het is natuurlijk niet heel klein deze herstructurering. Dus dat moet wel een gedragen programma zijn waar

21

voldoende draagvlak voor is door mensen met durf en een visie. En ik denk dat dat nog wel een van de grootste uitdagingen is in deze hele realisatie. Dat zal overigens bij die andere gebieden helemaal niet anders zijn. Ook daar gaat het om grootschalige transformaties en tijden zijn veranderd. Misschien zijn ze over 5 jaar wel wéer heel anders maar het is niet meer zoals in februari 2008 waarin met het grootste gemak door de gemeente 2000 woningen op de markt werden gezet en ze als zoete broodjes aan ontwikkelaars werden verkocht. Dat is helaas niet meer zo. André: En de moeilijkheid van de waarde van een pand, slopen we een pand, wat voor programma moet er terug komen, dat is ook een ding. In hoeverre ben je in staat om het belang van de huidige eigenaren te dienen met het nieuwe plan. Christof: je hebt natuurlijk het openbaar domein van ons allemaal, uiteindelijk is alles van ons allemaal maar de gemeente beheert en is eigenaar. Daarna heb je het semiopenbaar domein: je mag er komen maar is eigenlijk niet van jou. En zodra je een deur binnen gaat ben je in een gebouw en heb je te maken met een gebouw eigenaar en de gebruikers. Dat is dus best ingewikkeld want uiteindelijk is er een wetmatigheid in de projectontwikkeling: van wie is wat en wie heeft positie en iedereen heeft een eigen agenda, mogelijkheid, financiële draagkracht en problemen. En dat is heel ingewikkeld. De leegstand in dit gebied is extreem hoog en aan de andere kant roept iedereen dat de locatie zo belangrijk is. Want hoe kan dat nou: de Zuidas is ook een belangrijke locatie en daar is geen leegstand. Er zijn andere locaties die vergelijkbaar zijn: zoals Diemen-Zuid, ook aan de periferie van Amsterdam. Daar heb je ook honderdduizenden vierkante meters leegstand. En iemand is het gelukt om een deel daar te gaan hergebruiken, maar at the end wordt toch drie kwart gesloopt. Hier hebben we nu ook het idee om te gaan slopen, en dat betekent niet moeizaam hergebruiken maar met een schone lei beginnen. En hoe doe je dat; door die eigenaren op te leiden. SADC zijn altijd traditioneel bezig om in feite stukjes bouwgrond uit te geven, grondboeren, net zoals in Osdorp gebeurt. Die moeten dus ook gaan kijken naar de nieuwe realiteit van het bestaande. En volgens mij is dat vooral waar jij ook mee bezig bent; nieuw en bestaand in elkaar schuiven. Dit geld ook voor ontwikkelaars, zij zijn ook anders bezig en kijken steeds meer bestaande structuren. Zo doen wij dat ook eigenlijk. Philip: De wetten van ontwikkeling zijn toch vaak in drie woorden te omvatten, dat zijn: locatie, locatie en locatie. En dat geldt ook hier, het blijft geld. Daarom geloof ik wel in dit herstructureringsplan. Het heeft gewoon heel veel factoren die mogelijkheden bieden. André: Het is niet zozeer de fysieke elementen die mogelijkheden bieden. En dat is het gekke aan deze locatie, het heeft een super locatie maar er gebeurt nog helemaal niks. Het ligt er al zeker 10 jaar zo bij, ook voor de crisis. Toen was er al een student die er ook al naar gekeken heeft en het als naar gebied afschreef op basis van fysieke kenmerken. Als je bijvoorbeeld naar Sloterdijk kijkt is dat gebied minder in zichzelf gesloten. En hier kom je altijd binnen via de achterdeur en dat maakt het gebied vreemd. Er moeten rigoureuze veranderingen waaronder de infrastructuur plaatsvinden. Marlot: En wat voor type woningbouw hebben jullie dan voor ogen? Christof: Daarom denken wij ook dat dit een mooi bruggetje zal zijn naar een kleine toelichting op de vraag wat voor type woningbouw wij hier dan zien wat voor een deel al getekend is. Wij zien grote blokken een beetje a la plan Berlage, van die stadsblokken, die zijn hier niet heel veel anders dan in Amsterdam, maar hier komen ze relatief toch als grote blokken uit de grond gezien de rest van het centrum. Hier heb je dus een plint met op de begane grond allemaal andere functies.. Marlot: En denken jullie dat de er alleen woningbouw ontwikkeld zal worden aan die nieuwe parkrand of zal zich dit later ook nog elders in het gebied ontwikkelen? André: Alleen in die strook. We vinden dat die buitenkant aan de stationskant relatief sterkere gebouwen bevat waar er een aantal onlangs al van getransformeerd zijn. Afgezien van misschien inkadering van die gebouwen, en wat lelijke parkeergarages en dat soort dingen. Als je daar de kwaliteit van naar een hoger niveau brengt kan dat de aankomende tijden nog wel eventjes doorstaan. En het vormt gelijk een mooie buffer voor de ringweg die langs het spoor loopt die best druk is.

22

Christof: Ik heb hier de exacte getallen van het plan. Als we de vier blokken becijferen praten we over 400-650 woningen sociale huur en 150-250 woningen vrije sector koop. Dat is een ondergrens van rond de 500 en bovengrens richting de duizend en dit zijn serieuze aantallen. In de oude tijd werd er natuurlijk enorm veel geproduceerd en dit zal nog wel gaan toenemen, maar zover is het hier nog niet. En we zijn nu in de fase waarin we volgende stappen gaan zetten, iedereen is enthousiast over integraliteit zoals we het totaalplaatje omvatten. Dus niet alleen gebouwen transformeren en slopen, maar wij zien het grotere kader. En eigenlijk zien we het in een nog groter kader waarmee je naar de sterkte en zwakte van de locatie kijkt. De stationslocatie, metropoolregio Amsterdam, Westas noem maar op. Marlot: Wat is jullie visie op het gebied als jullie 10 jaar in de toekomst kijken? En kunnen jullie iets zeggen over het woonwerkmilieu en dan specifiek de doelgroep? Philip: Wat gezegd wordt is: probeer van Hoofddorp geen tweede Amsterdam te maken. Dat is logisch en gaat niet lukken, gelukkig hoeft dat ook helemaal niet. Dat gaat in ieder geval niet lukken met dit plannetje wat dan opeens weer heel klein is. Wat je wel ziet is dat Haarlemmermeer zich onderscheid van de bewoners, er wonen veel mensen van 0-20 en van 40-60 en alles wat er tussenin en erboven zit is er niet. Dat gaat studeren, dat gaat in de stad wonen of een combinatie van beiden. Idealiter proberen we daar een wat betere mix van te maken zodat de stad wat meer ‘identiteit’ en levendigheid krijgt, dan heb ik het over het hele gebied. En het plan zou dat moeten gaan bewerkstelligen. Christof: Kijk, de wereld, niet de hele wereld, maar Nederland is aan het veranderen. Je ziet een enorme aantrekkingskracht van de Randstad en wat ik zelf nooit precies wist tot een week of 3 geleden is de corridor tussen Amsterdam en Arnhem met als afloper Eindhoven, hier gebeurt het op economisch gebied. De rest van Nederland is waanzinnig aan het ontvolken met alle problemen van dien. Die magneetwerking zal ook betekenen dat de achtertuinen en voortuinen van Amsterdam in ontwikkeling moeten komen en Amsterdam kan dat ook ruimtelijk niet aan. Er zijn allerlei sterke zones, ik geloof wat minder in corridors. Hoofddorp is het woonmilieu van de mensen die het goed voor elkaar hebben met een goede baan. In Almere heb je een vergelijkbaar woonmilieu maar dan met mensen die het wat minder goed voor elkaar hebben met meer maatschappelijk en economische problemen. Dus je krijgt volgens mij een differentiatie van verschillende milieus. Je krijgt natuurlijk de hoog-stedelijke milieus want niet iedereen kan aan de gracht, het IJ of aan de Zuidas wonen. Philip: Niet iedereen wil dat ook trouwens haha Christof: Klopt, dat is een heel belangrijke uitspraak. Heel veel mensen willen anoniem wonen en daarmee bedoel ik een goed huis met een lekkere thuis, een lekkere tuin, uitloop en veiligheid. Philip: En wat betekent dat voor deze plek? Christof: Voor deze plek betekent dat, volgens mij dat er op deze plek geen traditionele gezinnen zullen gaan wonen. Eenpersoonshuishoudens, expats etc. André: Maar dan spreek je van een stedelijk milieu in Hoofddorp? Een soort ‘klein stedelijk milieu?’ Met een belangrijke plintontwikkeling. Dat je die levendigheid van een stationsgebied krijgt. Dat dit in dat Beukenhorst-West wordt doorgezet. Dat is heel belangrijk, met bijvoorbeeld horeca, fietsenmakers etc. maar in ieder geval met leven, met ondernemers die iets doen. Christof: Vergis je niet, de mensen die hier dus wonen in Beukenhorst-West, kunnen kruipend naar de trein en staan vervolgens 3 minuten later op Schiphol of in een kroeg op de Zuidas of in Leiden. In 2 minuten zit je op de snelweg en dat is een hele sterke. André: En in 5 minuten lopen door het Wandelbos in het hart van Hoofddorp! haha. Wat dan tenmiste opgefrist is. Christof: En dit verhaal geld voor meerdere locaties maar niet voor zoveel locaties. Kijk naar bijvoorbeeld Lijnen, probeer daar maar eens te komen.

23

André: Er zal ongetwijfeld een doelgroep zijn. Mijn vrouw werkt bijvoorbeeld in Lijnden-Oost en dat is een modegerichte locatie geworden. En we wonen in Haarlem, en ze kan makkelijker naar Leiden of Delft om te werken dan Lijnden wat op 6 a 7 kilometer afstand ligt, en wat er onmogelijk bereikbaar is met het openbaar vervoer. ’s Ochtends een busje en ’s avonds een busje en dat is het, of met de auto natuurlijk. En dat is het gekke aan Lijnden-Oost. Christof: Nog even tussendoor, dit zag ik toen ik in die toren was om foto’s te maken. Dan zit je in die toren en kijk je op Schiphol uit. En vergis je niet, want Schiphol is een onvoorstelbare aanjager van dat gebied. Waar zit je nou beter dan wanneer je op Schiphol werkt en je zit zelf in Hoofddorp of in Badhoevedorp? Overal wordt getransformeerd, het gehele gebied is in zijn dynamiek, maar op een of andere manier blijft dit zieke gebied een beetje achter. En dan komen we weer terug bij die eigenaren van dit gebied. Philip: Tot 2008 bestond afwaarderen van je vastgoed niet. Het was gewoon net zo veel waard als je huurwaarde. Nu niet meer. Dus die wetten zijn veranderd en mensen zijn langzaam gaan beseffen dat door die hele crisis er ook ziek vastgoed is ontstaan en dat daar toch iets mee moet gebeuren. Christof: Ten slotte mijn allerlaatste bijdrage: Het zou het mooiste zijn als je gaat fietsen. Het is groot! Van oost Hoofddorp naar West hoofddorp is een flinke afstand, dat doe je haast niet met de fiets. Hoewel er wel goede fietspaden zijn. Als je weet waar ze zijn haha. Daarnaast zou het mooi zijn als je met iemand van de gemeente Haarlemmermeer kunt praten. Die doen ook mee toch? Marlot: Die zijn inderdaad ook een partner van het Kennislab en er is contact met een contactpersoon. Christof: heb je hier wat aan? Marlot: Ja Marlot: Kunnen jullie een referentieproject noemen die qua fysieke kenmerken redelijk overeenkomt met BeukenhorstWest? André: Er zijn veel gebieden op dit moment dezelfde move aan het maken. Maar iets concreets kan ik niet noemen nee. Philip: Het Amstelgebied? Het is wel ietsje anders maar ook daar heeft zich het hele NUON terrein ontwikkeld. Dat is vooral fase 2 van Overamstel. Fase 1 is natuurlijk de Waternetmove. Ik weet niet of je het gebied kent? Maar de kop van de Amstel komt wel wat overeen. Christof: Er zijn al best wat herstructureringsgebieden. André: Deze gebieden zijn er wel ja, maar er zijn maar weinig gebieden waar echt al hergestructureerd is en waar je al resultaten kunt zien op dit moment. Christof: ik ga er even eentje noemen: het Ceramique terrein in Maastricht. Dit is een van de grootste herstructureringsgebieden in Nederland. Dit is ook geen centrum gebied, maar ook meer perifeer. André: Maar dan is de hele IJ-ontwikkeling ook hetzelfde op dit moment. Christof: Klopt, dan moeten we het misschien anders definiëren. Dit is een jong gebied uit de jaren 80, dus ongeveer 30 jaar oud en het is nu al rijp voor de sloop. Dan zijn andere voorbeelden: Bergwijkpark, Diemen wat ik net al noemde wat stukje bij beetje wordt opgepakt deels door hergebruik en deels door sloop, maar dit is allemaal in een pril stadium. Ik zou niet nu 1, 2, 3 een voorbeeld kunnen noemen. Er zijn wel gebieden waar jarenlang ambities voor zijn maar door besturen ligt dit nog stil. Als ik op dit moment mijn kaarten zou zetten op een soort van onderwerp zou ik ze zetten op dit soort probleemgebieden. Al die bestaande omgevingen in de periferie hebben last van overdaad, zijnde gezondheidzorg, retail, bedrijvenparken, bedrijfshuisvesting, kantorenbouw en voor een deel de woningbouw. Want ook de woningbouw is hier en daar wel rijp voor de sloop.

24

André: Wat bedoel je met overdaad? Christof: Nou, er is een overdaad aan heel veel zorggebouwen, dat moet teruggebracht worden. Er is gewoon te veel. Te veel leegstand, te veel aanbod. Conclusie: zo veel referentiegebieden zijn er niet maar deze gaan er zeker wel komen. GEEL informatie ten behoeve van deelvraag 2 GROEN informatie ten behoeve van deelvraag 3 ROOD is informatie ten behoeve van de oriëntatie

25

10

Uitwerking interview Bart Vlaanderen

26 mei 2014 11:00 – Weesperplein 8 – dienst RO Amsterdam BART VLAANDEREN - PROJECT MANAGER HAVENSTAD - DIENST RO GEMEENTE AMSTERDAM HET GESPREK - duur 35 minuten Marlot: Wat is je rol bij de ontwikkeling van Sloterdijk-1? Bart: Mijn rol is: ik ben projectleider Havenstad, en het Havenstad is het gebied rondom de haven, binnen de ring A10 waarvoor het besloten is dat het getransformeerd wordt naar een gemengd gebied. Het is nu een monofunctioneel werkgebied. Zoals je weet moeten we nog best veel woningen kwijt de komende decennia in Amsterdam. Dit varieert tussen de 50 a 70 a 80 duizend woningen, dat is aanzienlijk veel. Waar we vooral naar kijken is hoe kunnen we binnen de stad, dus binnen een bepaald gebied deze woningen een plek geven? En een van deze gebieden is Havenstad. Er is een transformatiestrategie geschreven en dat is al vastgesteld door de raad van Amsterdam, waarin in deze strategie wordt aangegeven hoe deze transformatie moet plaatsvinden. En mijn rol daarin is dat ik deze transformatie verder vorm en inhoud moet geven. Marlot: Hoe ziet de huidige situatie erop op Sloterdijk-I? Vooral fysiek ruimtelijk? Bart: Laat ik begonnen met wat er nu zit op Sloterdijk-I en dat is een hele bonte mengeling. Het is van oudsher een standaard bedrijventerrein, voor zover standaard bestaat maar goed. We zijn juist bezig om een inventarisatie te maken van wat voor dynamiek is er geweest in de afgelopen jaren. Want je ziet dat er steeds meer andere soorten bedrijvigheid komt. Er zit bijvoorbeeld een school, een college. Onlangs zijn er hotels gekomen, horeca, fastfood, een moskee, kringloopwinkel, een uitvaartcentrum, kantoren langs de ring (A10), maar ook gewone kleine bedrijfjes, dus het is een hele bonte mix. We sturen wel een beetje in het gebruik. We hebben een zogenaamde activiteitenzone aangewezen, dat ligt in het noordelijke deel van Sloterdijk-I. Daar willen we bijvoorbeeld de activiteiten zoals die van ID&T, horeca maar ook opleidingscentra tot DJs laten. Het zuidelijke deel willen we toch meer houden zoals het nu is. In afwachting natuurlijk van de transformatie. Dat is wel een van de opgaves. Het gebied heeft heel weinig uitstraling. Het ligt een beetje verscholen achter de volkstuinen, achter het Westerpark. Het is slecht bereikbaar, de stad houdt op bij de Haarlemmerweg, daarachter krijg je toch een vaag gebied. Natuurlijk heb je Sloterdijk zelf met zijn station, dit is wel een belangrijke magneet in dit gebied. Maar voor de rest: als je er niet werkt is het de vraag of je er gemakkelijk komt. Dat zie je ook ’s avonds. Het is er donker en somber, de openbare ruimte is onoverzichtelijk en slecht ingericht. Het functioneert als bedrijventerrein wel maar tussen de oren tussen de Amsterdammers zit het niet. Laat staan dat het toekomstig woongebied moet worden. Marlot: Hoe zit het met de economische situatie van de kantorenpanden? Staat er veel leeg? Bart: Dit valt wel mee, de meeste leegstand zit in de kantoren langs de ring. Maar de bedrijvigheid wordt toch redelijk snel ingevuld door andere functies dus er is wel een grote dynamiek. Je ziet wel dat de bedrijvigheid met de tijd verandert, eerst

26

was er vooral standaard bedrijvigheid wat overal wel zou werken bij wijze van spreken. Nu zie je steeds meer kantoor- en leisure-achtige functies. Marlot: En wat gebeurt er op economisch gebied rondom Sloterdijk-I? Bart: Rondom het station is er veel bedrijvigheid georganiseerd in kantoren. Het is er erg monofunctioneel, hier zijn ook nog veel lege kavels die niet ingevuld zijn en hier wordt in eerste instantie ook nog gekeken of die lege kavels ingevuld kunnen worden met woningbouw. Zodat het echt een gemengd gebied gaat worden. Want die kansen rondom Sloterdijkcentrum zijn vrij groot. Waar we nu ook mee bezig zijn is de haarlemmerweg, die nu de grens vormt tussen, om hiervan de barrièrewerking ervan te verminderen. Een van de dingen die we willen doen is de N200 Haarlemmerweg een andere status te geven. Dat moet afgesteld worden met de Rijkswaterstaat. Door die andere status kan het geluid gunstiger worden, de geluidsbelasting op de omgeving. Hierdoor kan de rand van de kantoren waar veel leegstand is (die eigenaren willen ook wel wat) ook getransformeerd worden tot woningbouw. Dit kan nu nog niet door het geluidsregime wat er is. En die verandering van de N200 zal heel belangrijk is om de verbinding tussen de bestaande stad en het woongebied en het nieuwe te maken woongebied veel toegankelijker te maken. Hetzelfde geld voor het Molenwerf gebied, daar is al daadwerkelijk een sprong over de haarlemmerweg gemaakt. Hier stond al lang een kantoor leeg wat getransformeerd is tot hotel. Een ander kantoor wordt momenteel omgebouwd tot appartementencomplex. Je ziet dat hier in wezen al die sprong gemaakt wordt. En wij proberen nu om de Molenwerf (een vage en pleinachtige ruimte), waar nu een tram doorheen racet, om daar een nieuw tramtracé te ontwikkeling zodat deze hier op zo’n manier komt samen met de haltes, zodat dit ook een soort impuls gebied, of anker gebied wordt met een aanjaagfunctie om de transformatie vanuit de molenwerf ook te verbeteren. En natuurlijk Oud-Sloten, het oude dorpje wat er ligt wat aansluit met het groen speelt ook een belangrijke rol hierin. Marlot: Waar ligt Oud-Sloten? Bart: Dit is een relict, vroeger lag hier de oude Zuiderzee-dijk, en die zie je hier nog daadwerkelijk liggen. Vroeger was dit echt een klein haventje met de uitmonding van de rivier en de zee (het IJ). Later is dit natuurlijk langzamerhand dichtgegroeid, verkaveld en uitgegeven. De grootste ingreep is de A10 geweest die dwars door het dorp is gegaan, dus het grootste deel van het dorp is verdwenen. En dit deel ligt er nog, dus je ziet nog heel mooi de dijk, de oude bebouwing met een heel oud kerkje. Een heel vreemd relict tussen het moderne geweld van glazen kantoren en dergelijke. Marlot: Dus de hoek met de Molenwerf en Oud-Sloten, hier mag alleen al/nog gewoond worden? Bart: Ja, Oud-Sloten is van oudsher een woongebiedje en onlangs is dus bij de Molenwerf wonen bij gekomen, en voor de rest is het alleen maar werkgebied. Marlot: Wat zijn de sterktes en zwakten van Sloterdijk-I als woongebied? Bart: Een sterkte is natuurlijk, en daarmee ook een belangrijke psychologische factor, dat er gewoon kan worden binnen de ring van Amsterdam. Bij ons is het vooral ‘binnen’ en ‘buiten’ de ring. En binnen de ring associeer je ook met dichter bij de stad. Dat is in dit geval – ondanks dat je het gevoel hebt dat het geïsoleerd ligt – wanneer je voorbij de Westergasfabriek bent ook zo, want dan ben je al in het centrum. Het centraal station is wat dat betreft op fietsafstand van Sloterdijk-I. Eigenlijk heeft het alle kwaliteiten van het binnenstedelijk (binnen de ring) milieu. Daar is ook heel veel behoefte aan, als mensen in Amsterdam willen wonen, zeggen ze heel vaak, ik wil binnen de ring wonen. Want dat heeft toch de grootste (psychologische) aantrekkingskracht. In dat opzicht is puur de ligging al een heel positief iets, wat je absoluut moet benutten. Opgave is tegelijkertijd wel dat het heel geïsoleerd ligt achter een flinke infrabundel van sporen aan beide kanten. De verbinding naar de Spaarndammerbuurt via de Transformatorweg is op zijn minst gezegd best zwak met een vervelende onderdoorgang onder een hele grote viaduct, erg onaangenaam. Dit werkt erg als een barrière. Tevens geld ook de verbinding naar het zuidelijke deel dat de volkstuinen een vrij onneembare vesting is. Waar je eigenlijk helemaal moet omrijden om gemakkelijk de stad in te komen. En ook de kwaliteit van de routes an sich, er liggen op zich mooie fietspaden,

27

langs de Westergasfabriek. Maar ’s avonds en in het weekend kun je je voorstellen dat wanneer je daar als gezin woont, je je kinderen daar niet laat fietsen. Het is nog te unheimisch. Er is te weinig sociale controle om een goede veilige verbinding naar de stad te creëren. En daar zit volgens mij een van de belangrijkste opgaven, om een goede verbinding te maken tussen nieuw en bestaand (woon)gebied. Aan de andere kant biedt het groen wel een kans, het park rondom de Westergasfabriek is een enorm succes. Dat succes zou je eigenlijk willen uitrollen en benutten voor het hele groengebied. Het is bij wijze van spreken het nieuwe Vondelpark voor de Havenstad. Echt een groen gebied waar iedereen die eraan woont, gebruik van maakt, en waardoor het ook fijn is om er aan te wonen. Maar goed, dat vergt nog al wat. Het is absoluut nog geen Vondelpark. Maar het biedt wel kansen. Maar ja, de dreiging, of de lastige opgave is, het is al uitgegeven gebied, met haast geen vrije kavels. Hoe ga je hier nu woningbouw toevoegen op zodanige manier dat je ook woonkwaliteit creëert. Zonder dat je woningen tussen bedrijven hebt, maar dat je ook het gevoel hebt dat het een woonmilieu is met de bijbehorende voorzieningen. Voorzieningen is dan weer een punt. Voor een aantal voorzieningen heb je en kritisch aantal woningen nodig. Voor een winkelcentrum bijvoorbeeld, de meest eenvoudige, heb je 4000 woningen voor nodig. Zo niet, dan ben je aangewezen op de winkelvoorzieningen in de buurt. Dan ben je weer aangewezen op goede verbindingen, dat is een wisselwerking. Scholen zijn belangrijk, mensen die er wonen willen een school. Dan heb je weer een minimaal aantal woningen voor nodig. Dus dan is er best een relatie tussen woonmilieu en de voorzieningen die erbij horen. En hoe minder voorzieningen je kunt maken, des te lastiger het wordt om mensen aan te trekken. Pioniers voelen zich altijd wel ergens thuis, maar dat is maar een heel beperkte doelgroep. Maar als je ook gezinnen wilt hebben, oudere mensen, noem maar op, een zo breed mogelijk aansprekende doelgroep die je ook in de rest van de stad vindt. Dan moet je er voor zorgen dat er op een gegeven moment binnen een bepaald tijdsaspect een bepaald basispakket van voorzieningen kunt aanbieden. En dat is best wel zoeken hoe je dat moet doen. Ga je meer richting de houthavens, dan kun je kijken of je daar iets kunt verzinnen. De Transformatorweg zelf is natuurlijk een hele belangrijke verbinding, naast natuurlijk de Haarlemmerweg richting de Spaarndammerbuurt, ook richting het centrum. Maar hoe zit het met het openbaar vervoer. We hebben al ideeën om de tramlijn door te trekken die nu op een raar punt eindigt in de Spaarndammerbuurt. Dan zou die doorgetrokken worden over de Transformatorweg richting station Sloterdijk. Waardoor je allereerst veel betere overstap mogelijkheden hebt en je garandeert een veel betere bereikbaarheid met haltes langs de Transformatorweg. Nogmaals CS ligt om de hoek en dat zijn denk ik wel belangrijke vestigingsfactoren voor toekomstige bewoners.

Marlot: En heb dan heb je nog metrostation Isolatorweg? Hoe zit het hiermee? Bart: Ja dat ligt hier boven. De naam zegt het al: Isolatorweg. Het ligt vrij geïsoleerd. Deze rijdt nu nog niet naar het stadscentrum maar het is wel een van de dingen waar je iets mee moet. Misschien moet je wel zeggen – wat doet hij daar? Het is een rare aan het eind van de wereld plek en totaal niet aangenaam om daar uit of in te stappen. Wellicht moet je hem verlengen, er zijn namelijk ideeën geweest, lange termijn visies, om de metro het lusje af te laten maken en te laten eindigen op centraal station. En dan wordt het opeens wel een aantrekkelijke route om te gaan rijden. Er zijn ook ideeën geweest om juist aan te haken bij de ontwikkelingen in Noord, en om dan een verbinding over het water te maken om Noord te verbinden met Zuid Amsterdam. Allemaal wilde en kostbare ideeën maar wellicht wel nodig om uiteindelijk hier een goed woongebied te creëren. Want wanneer je aantallen bekijkt, in de transformatiestrategie is bijvoorbeeld gezegd, in de eerste fase (zonder Coen en Vlothaven, dit is een belangrijk wingebied voor de gemeente waar veel geld verdiend wordt) kunnen in de ring om de haven 9.000 woningen ontwikkeld worden. Uiteindelijk gaat het bestuur in 2020 opnieuw kijken naar dit gebied om te kijken of de Coen en Vlothaven als dan niet ook getransformeerd moeten worden tot woon-werkgebied, en dan zouden er nog eens 10.000 woningen in dat gebied ontwikkeld kunnen worden. Dus pak en beet ongeveer 20.000 woningen in Havenstad die ontwikkeld kunnen worden. Tegelijkertijd is dit best een opgave want het moet een gemengd gebied worden, het is niet zoals het Oostelijk havengebied waar alle havenactiviteiten zijn weggepoets en waar alleen woningbouw is gekomen, er is nadrukkelijk de bedoeling dat het een gemengd gebied wordt en dat er ook plek blijft voor

28

ondernemers. Dat is best een opgave waar Sloterdijk-I ook voor staat, bedrijvigheid moet worden gehandhaafd op een slimme manier, misschien experimenteel. Marlot: Hoe zien jullie die transformatie voor jullie? Want er zijn geen lege kavels meer als ik het goed begrijp. Bart: Nee dat klopt, er zijn nauwelijks lege kavels. We weten het ook nog niet zo goed. Vroeger ging het zo, gezien de marksituatie, dat de gemeente zelf ook nog wat kon betekenen. Wij investeerden, kochten gewoon kavels en we konden ze leegvegen en daadwerkelijk aan de slag gaan. Maar met dat soort voorinvesteringen gaan zoveel risico’s gemoeid, en onlangs betekende dat dat Amsterdam financieel aardig leeg begon te lopen. Veel bouwrijp gemaakte gebieden, waar niets mee gebeurde. Dus we zijn nu veel terughoudender om grootscheepse gebiedsontwikkeling van de grond te trekken. Wat we eerder doen is op kavel niveau kijken wat we kunnen doen, kunnen we voorwaarden scheppen zodat marktpartijen zelf aan de slag gaan. Denk dan het verruimen van het bestemmingsplan, maar laat de markt het zelf maar invullen met woningbouw. Of zijn er andere partijen die op grootschalige manier het gebied kunnen ontwikkelen, wellicht. In ieder geval is het zo dat we zelf ook zoeken naar hoe we flexibeler en in kleinere stappen die transformatie van de grond kunnen trekken. Het betekent ook dat we heel veel samenwerken met partijen die er zitten, eigenaren, kijken of zij zelf ook mee willen die aan die transformatie, of dat ze zeggen: ik breng mijn kavel in en ga ergens anders heen. Dat kan ook. Maar we moeten veel meer zoeken samen met de zittende partijen hoe we dit moeten aanpakken. En het is voor ons ook gewoon een zoektocht, we weten het niet precies, het is een nieuwe manier van werken. Marlot: Is het bestemmingsplan al gewijzigd? Bart: Nee, er is nu een conserverend bestemmingsplan op gelegd, maar een van de dingen die je moet veranderen is dit plan. Met die hele geluidscontour verlegging wat we nu samen met de provincie doen, wat hopelijk over 2 jaar is gebeurd, kan de woningbouw geïnstitutionaliseerd worden. En dan kan het ook verankerd worden in het bestemmingsplan, en dat wordt een interessant moment om de spelregels te bepalen om de transformatie van de grond te trekken. Marlot: Maar als er op kavelniveau gekeken wordt, is de transformatie dan te vergelijken met het Molenwerf project? Bart: Kantoren zijn op zich relatief gemakkelijk om te vormen in woningbouw, ondanks dat ook hier nog aardig wat geïnvesteerd moet worden. Maar als het bedrijfshallen zijn wordt het al lastiger. Deze zijn nooit gemaakt om te transformeren tot woningen, ze zijn vaak één laag op de begane grond en niet stapelbaar. Ook is het lastig om met bedrijfshallen een bepaalde woningbouw dichtheid te halen. Dit betekent dat er ook een deel sloop en nieuwbouw zal plaatsvinden. En wellicht nieuwbouw waarbij op de begane grond bedrijvigheid gehandhaafd wordt, met laden en lossen en dergelijke, wat niet op hogere niveaus kan gebeuren. En eventueel hierboven (mits het mogelijk is gezien de milieucategorisering) wel woningbouw. Dus ik denk dat je toch niet zozeer bestaande gebouwen zult omvormen maar een groter deel sloop nieuwbouw. Niet helemaal want er staan een aantal grote kantoren aan de ring waar misschien wel een met de Molenwerf vergelijkbare constructie mogelijk is. Misschien omvorming tot woningen / studentenwoningen, maar het hangt vooral af van het soort gebouw wat je hebt. Marlot: Welke veranderingen zijn verder noodzakelijk om de transformatie tot woningbouw te bewerkstelligen naast het verbeteren van de bereikbaarheid en de inpassing van de voorzieningen? Bart: Dat zijn wel de meest belangrijke. Je moet je altijd afvragen: waarom willen mensen hier wonen? Dat hangt echt af van de doelgroep. En nogmaals, waar de meeste mensen behoefte aan hebben is een hoog stedelijk woonmilieu. Dus dicht bij alle voorzieningen en dicht bij de stad waar het allemaal gebeurt. Ik denk dat je daarmee een onderscheidend woonmilieu maakt, ondanks alle ingewikkeldheid en de kostbare ingrepen die je moet doen gezien plekken elders in de stad. We hebben natuurlijk veel meer woongebieden die in ontwikkeling zijn waar je ook zou kunnen wonen. Dus waarom zou je hier willen wonen? Want je weet dat je voor een deel nog een tijd met bedrijven in je rug zult zitten, en je weet niet hoe snel dit naar het water schuift.

29

Ik denk dat je in het begin moet appelleren aan het stadium waarin je bent. Dus in het begin vooral de pioniers, de jonge gezinnen die goedkoop willen wonen en het voor lief nemen dat alles nog niet helemaal op orde is. Er nog geen voorzieningen zijn en dat de verbinding nog niet helemaal optimaal is. Maar het houdt wel een belofte in dit gebied. Dus wat je investeert – een beetje – Buiksloterham - misschien ken je dat? Dit is ook een bedrijventerrein waar de regels verruimt zijn, en nu schieten er op kleine plekken zelfbouwwoningen uit de grond. Dit zijn de mensen die tussen de bedrijven hun woninkje bouwen. Maar op alle kanten woon je eigenlijk nog op een bedrijventerrein, maar het zijn wel die pioniers die als het ware de eerste stap tot transformatie zetten. En meestal krijg je na de pioniers de volgers, die houden wat meer van een reeds aanwezig woonmilieu. Dus ik denk dat je in ieder stadium moet kijken, en moet weten: hoe staat het gebied ervoor, wat kan ik wel en niet bieden (eerlijk zijn), want je kunt wel zeggen: over 10 of 20 jaar wordt het hartstikke mooi, dat kunnen we gewoon niet beloven, want we weten niet of we over die tijd zo ver zijn. Dus je moet veel meer realistisch monitoren hoe het ermee staat, hoe is de dynamiek en wat kunnen we de komende 2, 3 of 5 jaar beloven? Je moet heel slim met de juiste partijen de juiste marketing inzetten, zodat je telkens in elke fase de goede doelgroep aanspreekt. En wij hopen uiteindelijk dat langzamerhand het gebied evalueert tot een woonmilieu, en hoe meer het een woonmilieu wordt, hoe beter de verbindingen zijn, hoe meer mensen zullen zeggen: hé, dat ziet er mooi uit, ik ga hier wonen. Marlot: Kun je een indicatie geven van het aantal woningen in Sloterdijk-I? Gezien het aantal van 10.000 in de gehele Havenstad? Bart: Nou dat is op eerste vingeroefeningen gedaan, maar volgens mij iets van 1.000 – 1.500 woningen. Het is best een groot gemengd gebied. Als je het helemaal zou inrichten als woongebied praat je al snel over een paar duizend woningen. Maar nogmaals, we willen graag het werken overeind houden en het gaat toch stapsgewijs. Voor het zuidelijke deel van Sloterdijk-I (wat als eerst vrijkomt), zou het mooi zijn als we richting de 1.000 woningen zouden kunnen gaan. Misschien is maar de 500 haalbaar, we weten het niet. Voor ons is het net zo spannend. Marlot: En kun je iets vertellen over Buiksloterham als referentiegebied? En in hoeverre lijkt het op Sloterdijk-I? Bart: Ja, Buiksloterham ligt hier op de kaart in Noord. Het lijkt wel een beetje op Sloterdijk-I. Het was ook een bedrijventerrein met aan het front een enorme ontwikkeling op het Shell-terrein, waar woningen ontwikkeld worden. Shell zelf heeft dit nu doorgezet langs het water. Maar hierachter wordt het alweer een stuk minder, met gewoon bedrijventerrein. En als je nog noordelijker bent kom je alweer bij de woongebieden die er liggen. Maar dat vormt ook een beetje een grens a la Haarlemmerweg gezien het werken en wonen. Nog eigenlijk heel gescheiden met aan de ene kant werk en aan de andere kant wonen. En in Buiksloterham zie je nu dat het voor een deel gemengd gaat worden, dus in die zin is het wel een soort strategie die wellicht ook hier zou kunnen werken. Dit is ook vanuit de gemeente geïnitieerd. Het moet hoe dan ook publiekrechtelijk toegelaten worden door het bestemmingsplan aan te passen. Als dit niet aangepast is kan en gebeurt er niets. Alleen hebben we ook hier gezegd dat voor een deel de initiatieven vanuit onderop (bedrijven en marktpartijen) zelf moeten komen, in plaats van dat wij de kar moeten trekken. Dat zou ook hier heel goed kunnen werken. Aan de andere kant, als je hier echt structureel woningen wilt ontwikkelen om voorzieningen van de grond te trekken, moet er misschien hier en daar wel actiever aangestuurd worden op méér woningen. Maar goed, dat wij we nog aan het uitdokteren. We zitten nog echt in de verkennende fase. Je zou gewoon meerdere strategieën kunnen voostellen om dit te kunnen doen. Marlot: Op welke manier wil je de eigenaren die er nu zijn meekrijgen in jullie plannen? Bart: Ze weten het nu inmiddels wel, het plan is openbaar. Ze weten dat er een Havenstad strategie is en ze weten dat de gemeente voor ogen heeft dat het een woongebied moet worden. Maar aan de andere kant is het nog vrij abstract. Wat betekent het en wanneer moet ik die woningen verwachten? Omdat het vrij complex is, zoals die eerste aanpassing van de milieuzoneringen die door de overheid gedaan moeten worden. Maar langzamerhand wil ik in dit gebied met partijen gaan praten, zeker als we van plan zijn om iets nieuws te gaan doen. Bijvoorbeeld: een partij zegt, ik wil mijn hal slopen, wat zou daar kunnen. Dan zegt de gemeente bijvoorbeeld woningen of studentenwoningen of een hotel of zeg het maar. Dan is het wel handig als wij al een soort strategie of een soort idee hebben van – dit zou wel of niet kunnen, als je het doet doe het

30

dan op deze manier. Dus we hopen op die manier een soort open gesprek met deze partijen aan te gaan. We kijken hoe wij hun kunnen helpen met hun doelen en ambities maar ook hoe zij ons kunnen helpen met onze ambities. Open gesprekken aangaan zonder blauwdruk plannen die we hebben. Gelijk optrekken en heel pragmatisch kijken welke kansen er liggen en deze pakken. Als iemand een kavel heeft en er iets nieuws mee wil moeten we gelijk meedenken en faciliteren zonder er per se geld in te steken, maar sturen via het bestemmingsplan. We moeten het hebben van de kracht van de stad, dat is de belangrijkste verkoop argument. En langzamerhand moet groot Westerpark, we noemen het nu groot Westerpark omdat het bijna aan zijn eigen succes ten onder gaat. Het wordt nu zo intensief gebruikt dat er bijna geen ruimte meer is. we zijn wel aan het kijken hoe het succes van Westerpark uitgerold kan worden over een groter gebied. Het punt begint nu in het oosten, maar je wilt ook in het noorden en westen het gevoel hebben dat je aan het Westerpark woont. Hoe zou je zo’n uitrol van het Westerparkconcept, hoe zou je dat kunnen doen. Ook kijkend naar de volkstuinen, de mensen willen het liefst hun tuintje zonder mensen over hun terrein, dus zij zijn argwanend tegenover de ontwikkelingen. Openbaar maken, routes erdoor heen, ze denken dat er allemaal ellende naar binnen gehaald wordt terwijl het nu rustig groene eilandjes zijn en straks is het meer een openbaar park. Dit is een punt hoe dat voor elkaar te krijgen. Het moet zeker groen blijven, er zijn geen ambities om dit park vol te bouwen hoor, maar het moet wel meer als echt park gebruikt gaan worden. Dat is nog best een opgave. In de groenstrook ten noorden van Westerpark ligt begraafplaats st. Barbara, de kinderboerderij in het groen waar veel mensen uit de stad komen, een sportpark en een jeugdgevangenis. Het heeft alleen weinig samenhang met de rest van het park, het is versnipperd voornamelijk door de van West naar Oost lopende spoorlijn. En van noord naar zuid heb je maar één fietsroute waaruit je van Westerpark in één keer naar het Noorden kunt fietsen. In wezen zijn er heel veel leuke functies maar het voelt niet als één samenhangend verhaal. Marlot: Een laatste vraag, hoort dit driehoekige gebied ten oosten van Sloterdijk-I bij Sloterdijk-I? Hier zijn de meningen nogal over verdeeld volgens mij. Bart: Eigenlijk houdt Sloterdijk-I formeel op bij de rechte grens. Want dat is bebouwd en dit driehoekje is niet bebouwd. Dus het is geen Sloterdijk-I maar het hoort wel bij een soort vaag groen gebied bij de transformator weg waar wij een stadsstraat willen ontwikkelen. Deze straat zal de drager worden van deze hele ontwikkeling- een mooie boulevard. En dit driehoekje schakelt dus tussen deze weg en het gebied erachter en later ook naar het water. En een van de toekomstige troeven is wonen aan het water, en wanneer de houthavens gaan lopen is het logisch om het wonen aan het water die kant op te rollen. En dan is het ook fijn als er een verbinding naar het water is. Dus er is wel de ambitie om dit driehoekige gebied met woningbouw op te vullen. Sloterdijk-I bestaat straks niet meer, het is straks Havenstad. De naam is geïnspireerd op Hamburg: Havencity. Daar is in wezen hetzelfde gebeurd. De stad is hier uitgerold naar de haven en dit gebied is omgezet in een woongebied. Er is niet echt een gemengd gebied ontstaan. Maar je zou het eens moeten opzoeken. GEEL informatie ten behoeve van deelvraag 2 GROEN informatie ten behoeve van deelvraag 3 ROOD is informatie ten behoeve van de oriëntatie

31

11

Uitwerking interview Jan Hartog

27 mei 2014 11:00 – Weesperstraat 432 – PMB Amsterdam JAN HARTOG - PROJECTMANAGER O.A. DE MOLENWERF - PROJECT MANAGEMENT BUREAU GEMEENTE AMSTERDAM HET GESPREK – DUUR 30 MINUTEN Marlot: Wat is je rol bij de ontwikkeling van Sloterdijk-1? Jan: Ik ben strategisch beleidsadviseur bij stadsdeel West en werk samen met Bart Vlaanderen van project Havenstad om uitvoering te geven aan één van de elementen van transformatiestrategie Havenstad. Waarschijnlijk heeft Bart je al allemaal documenten aangereikt? Omdat hier in het gedeelte West, omgeving Molenwerf en Sloterdijk-I, wat 1 januari overgedragen wordt aan stadsdeel West, werk ik samen met dienst ruimtelijke ordening aan impulsgebied de Molenwerf, hoe dat vorm moet krijgen in de omgeving Molenwerf en hoe dit vorm moet krijgen in de verdichtingsopgave op SloterdijkI. Er ligt een verdichtingsopgave op Sloterdijk-I, en moeten woningen gebouwd worden en er moeten ook ander voorzieningen komen. Dat is de wens, een divers geheel van monofunctioneel bedrijventerrein naar multifunctioneel onderdeel van de stad. Want nu is het voor een deel laagwaardig laag gebouwd bedrijventerrein, maar wel ontzettend divers. De ontwikkelingen zijn al gaande, zonder dat we daar echt op sturen. Er vestigt zich al van alles zoals hotels, een daklozenopvang, een moskee, een dierenmedischcentrum. En wat mij ook opvalt, is dat er veels stadsverzorgende bedrijven gevestigd zijn. Marlot: Wat zijn stadsverzorgende bedrijven? Jan: Dit is bijvoorbeeld de banketbakkerij van de Bijenkorf die er gevestigd is. De borrelfabriek BV is er gevestigd, wanneer je bijvoorbeeld een feestje of partij organiseert, een cateringbedrijf. Een krokettenfabriek, niet van Dobbe maar Oltkamp, een sympathiek winkeltje aan de Vijzelstraat/Vijzelgracht, maar hebben een enorme fabriek op Sloterdijk-I. Daarnaast APK keuringstations en garagebedrijven. Er zit al zo veel, langs de A10 veel kantoren. Het UPC hoofdkantoor, de politie/marechaussee, er zit dus van alles. Dus iedereen denkt: het is een eenduidig bedrijventerrein, dat is het echt al lang niet meer. Sterker nog: vanuit Havenstad hebben we de opdracht om er de komende 10 / 20 jaar woningen te laten landen. Marlot: Omdat Bart gisteren alles verteld heeft over ruimtelijke kenmerken kan jij misschien meer vertellen over de Molenwerf als impulsgebied voor Sloterdijk-I? Jan: Vanuit de Admiraal de Ruijterweg loopt tram lijn 12, die steekt halverwege de Haarlemmerweg over en loopt via de Molenwerf naar Station Sloterdijk. En wij vanuit stadsdeel West, want het hoort bij stadsdeel West, hoorden wij dat de dienst metro/GVB het tramspoor wil vernieuwen, want het is een tramspoor gedateerd uit 1985, en dat is niet meer veilig. Het tramspoor dat er nu ligt is nog een relict van het oude stationnetje Sloterdijk, wat bij het oude dorpje lag. Ik zal je hier wat documenten over opsturen. Wij kregen in beeld dat men dat ging vervangen, één op één, dus weghalen wat er ligt en nieuw spul precies zo weer terugleggen zodat we weer 30 jaar verder kunnen. Maar omdat hier in de afgelopen jaren kantoren leegstand is ontstaan – het Achmea kantoor en het voormalig Elsevier gebouw en het ING kantoor, die staat op nominatie om leeg te komen de komende 5 a 10 jaar -. Dit Achmea gebouw wordt op dit moment verbouwd tot 185 dure huur appartementen. De Roze olifant is een bijnaam voor het voormalig Elsevier kantoor. Dit is verbouwd naar een Golden

32

Tulip 4 sterren hotel en is al een jaar in bedrijf. En de het pand erachter is net verhuurd aan Cygnific BV, een bedrijf van Air France en KLM, een soort callcenter. En daarnaast ligt nog het oude dorp Sloterdijk, waar nog de opgave ligt om woningen bij te bouwen. Wij zagen de kans om daar een ander inrichtingsvariant voor de tram te realiseren. Je hebt namelijk 2 haltes van lijn 12. Een op de admiraal de Ruijterweg en de Kingsfordweg. Er is ook nog de beweging als de investeringsagenda openbaar vervoer plus, dat betekent dat mensen sneller en comfortabeler op hun plek moeten komen met de tram. Het idee ontstond om twee haltes op te heffen en daar één nieuwe voor te realiseren op molenwerf. En waarom? Omdat hier woningbouw en een hotelprogramma en kantoorprogramma zit, dat zich steeds verder ontwikkelt. Dus een soort verdichting weer op die Molenwerf. De halte Kingsfordweg is slecht in gebruik en als je twee haltes opheft en er één van maakt boek je ook nog eens tijdwinst in je dienstregeling. Dit levert op dat je op Molenwerf een plein kunt realiseren dat niet meer gedomineerd wordt door de tram die er overheen raast, maar waar een halte is die de functies aan het plein faciliteert. Daarnaast kan er qua inrichting op ingespeeld kan worden. Nu is het een soort restgebied uit de jaren 80 waar een hoop gerommeld is. Op deze manier kunnen er dus nieuwe kwaliteiten toegevoegd worden voor de functies die er nu aan grenzen. Dan bedien je dus twee dingen: het impuls gebied Sloterdijk Molenwerf binnen het kader van transformatiestrategie Havenstad (wat vanuit meta-niveau gezien). En wij waren al met het tramspoor en de verkeersmensen bezig om de molenwerf in de vaar en volkeren mee te nemen en om te kijken of er nieuwe kwaliteiten toegevoegd konden worden. Wij waren dus van onderop al bezig om het plein van de Molenwerf opnieuw in te richten. Dus dat kwam netjes bij elkaar. Vanochtend had ik nog een voortgangsbespreking om het netjes naar z’n eindpunt te brengen. Bart heeft je nog niet de inrichtingsvarianten van de Molenwerf aangereikt? Dan stuur ik die ook nog even naar je toe. Dus voor heel Havenstad, dan gaan we weer even terug naar die beweging Westas, dat is van zuid naar noord. Maar in Havenstad is er een beweging Westwaarts en ook in deze havenstad is er de woningbouwopgave. Vooral in het gedeelte van de haven binnen de ring. Die beweging is gaande. En samen met beide bewegingen komt dit plan tot mooie ideen. Dat koppelt dan gelijk aan dit verhaal: De opgave wellicht om een nieuwe strategie die verzonnen is voor Sloterdijk Teleport (of Sloterdijk Stad genoemd) die ontwikkeld is vanuit de gedachte dat de lege kantoren en lege kavels multifunctioneel gebruikt worden en dat het gebied verdicht wordt door middel van wonen. In Sloterdijk I is een woningbouwopgave en op Sloterdijk Teleport is een woningbouwopgave, en dit heeft een directe relatie met ontwikkelingen die gaande zijn op Molenwerf en in het oude dorpje Sloterdijk. En wat je in tekeningen zoals deze ziet: vanuit de gebiedsstrategie Sloterdijk Teleport moet je letten op metaforen die gebruikt worden, in dit geval een ankertje op de Molenwerf. En men noemt dat het verankeren. Een metafoor voor de scheepvaart: het moederschip wat bij Teleport is binnengevaren/aangelegd gooit een anker uit naar West. En ik zeg altijd: WIJ (stadsdeel West) zijn een moederschip en wij gooien een anker naar jullie uit. Er zijn 3 V’s : variëren, verblijven en verankeren. Dit is gedacht vanuit het middelpunt Molenwerf. Ik geloof meer in het : verbindt je met de stad. Dat bedoelen ze ook met verankeren, want als wij een anker naar Sloterdijk uitgooien hebben wij het eigenlijk over verbinden. Dus vanuit Havenstad, naar Sloterdijk-I naar Molenwerf, en je hebt bewegingen vanuit West, via de Admiraal de Ruiterweg naar Molenwerf. En vanuit het Westen vanuit Sloterdijk Teleport naar Molenwerf. En hoe houd je deze bewegingen bij elkaar? Dat is ook een opgave. Ze zouden meer vanuit molenwerf de verbindingen moeten zoeken met de direct omgeving. Op een andere kaart zie je het landschapspark de Bretten (pagina 20 gebiedsstrategie Sloterdijk), het Brettenpark. Dit is een groene scheg die vanaf Haarlemmerliede/Halfweg tot aan de Haarlemmerpoort loopt, waarbij het dorp Sloterdijk, Sloterdijk en de Molenwerf in het midden liggen. Met het Westerpark en de volkstuinen aan de Oostkant van Sloterdijk, het dorp en de Molenwerf. En wij hebben steeds ingezet op: verdien natuur. Cignific (het callcenter van KLM en Air France) die nu gevestigd zijn op Molenwerf zaten tot voor kort in het World Fasion Center langs de A10, vroeger heette dat het confectiecentrum, een veroudert kantoorgebouw. Kennelijk hebben ze ervoor gekozen om dicht bij station Sloterdijk te gaan zitten, op loop afstand in een kantoorgebouw wat midden in het groen ligt. Dus het zijn vestigingsfactoren voor bedrijven, wat is een prettige omgeving? En daar is een aanmerkelijk verschil op je in een kantoor op de Molenwerf zit op langs de A10 in het Fashioncenter. Marlot: Is het landschapspark de Bretten een bestaand park? Het is me namelijk nog nooit opgevallen.

33

Jan: Ja het is heel onbekend maar het bestaat wel al, en onbekend maakt onbemind. We zijn bezig om het wakker te kussen. Dat hoeft voor het gedeelte Westerpark niet meer, want dat kent iedereen: cultuurpark Westerpark. Gaat mogelijkerwijze aan zijn eigen succes ten onder. Want er komen heel veel mensen, 5 miljoen bezoeken per jaar. Waarvan 700.000 aan de Westergasfabriek BV. Maar 5 miljoen per jaar delen door 50 weken, maakt het dat je uitkomt op 100.000 bezoeken per week. In de transformatiestrategie Havenstad zit ook een ander impuls, 2 eigenlijk. 1 is om na te denken over de entree van het Westerpark ten opzichte van het oude deel van Amsterdam , Haarlemmerpoort – Haarlemmerplein. En 2 om na te denken over het noordwestelijk deel van de haven tot aan de Coentunnel, wanneer er gewoon zal worden. Of er behoefte is aan een groen park. Dus de opgave is om na te denken over ‘groot’ Westerpark. En de referentieafbeeldingen in de transformatiestrategie zijn afbeeldingen van het Central Park. Dat is een oriëntatie, welk functie heeft dat park voor de nieuwe bewoners van Havenstad en voor Sloterdijk en Molenwerf als klein nieuw hoekje, nieuw stedelijk plein. Wij willen natuurlijk dat dat daar in mee gaat en vervolgens een vliegwielfunctie kan hebben als er een goede tramhalte gerealiseerd wordt in een goed ingericht maaiveld. Mensen moeten denken – oh het is fijn om daar heen te gaan en te verblijven. En anders zou je de huidige tramhaltes eens moeten bekijken, dan begrijp je wat ik bedoel. Een ander aspect is het historische dorp Sloterdijk uit de middeleeuwen. Het ligt langs de oorspronkelijke zeewering want het IJ kwam tot aan Sloterdijk. Er zijn onderdelen van het dorp Sloterdijk die ook verbeterd kunnen worden. Marlot: Hoe groot is het oud dorp Sloterdijk? Jan: Nog geen honderd woningen. Een andere oriëntatie die ik heb en mogelijk Bart Vlaanderen ook voor Sloterdijk I, als het wat diverser zou moeten worden als er een woningbouwopgave ligt. De Transformatorweg is een belangrijke uitvalsweg. Amsterdam wordt namelijk omsluiten via een aantal ontsluitingswegen voor auto’s, onder andere de Tasmanstraat / Spaarndammerdijk, en dat gaat over in de Transformatorweg en dan de Basisweg. En de Transformatorweg is echt een centrale as (dit kun je ook goed zien in afbeeldingen) in Sloterdijk-I en er zit een gekke zone tussen Sloterdijk-I, het spoor voor placement Zaanstraat en de Spaarndammerbuurt. En in onze oriëntaties zou Transformatorweg gewoon een nieuwe stadsboulevard moeten worden waar woningbouwprogramma’s en functionaliteiten hun voordeur hebben aan deze weg. Want nu is het een verkeersriool grotendeels wat vervoerswaarde heeft, wat ook belangrijk is. Maar als woonomgeving is het nu niet prettig, en als verblijfsomgeving ook niet. Dit kun je prettig maken door dingen te laten realiseren die dat wel accommoderen. Tussen Sloterdijk-I en Spaarndammerbuurt zit een gekke onbeschreven zone met een jeugdgevangenis, sportvelden en een soort groene uitloop van het Westerpark. De vraag is hoe dat zich verhoudt wanneer je stedelijkheid hier wilt laten landen zodat het verbinding heeft met ontwikkelingen met de Westas. Hoe de radiale verbinding vanuit de stad via de Transformator weg via de Haarlemmerweg, het dorp Sloterdijk, de Molenwerf en Sloterdijk Teleport, hoe die zich daarin bevinden, hoe zich dat ontwikkelt en wat er wel en niet mogelijk is. En wat we in al die programma’s willen, zowel in transformatie Havenstad als in gebiedsstrategie Sloterdijk Teleport: verdichten en diversifiëren. Dan kom je dus tot een logischere aantakking van dit gebied op de Westas. En de Westas zoals dat hier getekend is (pagina 16, gebiedsstrategie Sloterdijk) dat het voor mij vanuit West relatief nieuw is, maar ik zie wel kansen dat ontwikkelingen die hier in de Westas gaande zijn, dat die goed aangetakt moeten zijn op de ontwikkelingen langs de Haarlemmerweg, via Sloterdijk naar Sloterdijk Teleport. En heb je het over de waardeontwikkeling. Ik zet iedere keer in op de kwaliteiten van (nieuw) West, en dan begin ik vaak met het plaatje waarop de Airport en Seaport afgebeeld zijn. Behalve dat West meeprofiteert van een bruisende binnenstad of een zichzelf ontwikkelend Bos en Lommer, Baarsjes enzovoort. Heeft langs de ringzone West ook allerlei kwaliteiten omdat je dus tussen de twee mainports zijn. En de bereikbaarheid van West is helemaal goed. Zowel auto als met openbaar vervoer. Marlot: toevallig ben ik met een medestudent ook naar het kijken naar de manier waarop de Westas kan profiteren van Nieuw West als Arrival City.

34

Heb je al met Joost Gadet of met Koos Verzanen gesproken? Dat raakt er aan elkaar gezien je verhaal over Nieuw West als Arrival City. Hij is planoloog bij de DRO en tevens schrijver van de structuurvisies. Je bent er zelf het levende voorbeeld van, er zijn veel mensen die niet willen wonen in Nieuw West. Er is een soort tweedeling in de stad. Maar de voorspellingen zijn dat dat allemaal wel goed komt. Want wanneer Amsterdam groeit, (Amsterdam groeit altijd), kun je straks niet al te veel mensen in een kluitje binnen de ring accommoderen. Je ziet die ontwikkelingen in Noord ook plaats vinden en in Nieuw West staat het ook te gebeuren. Het Ramada hotel is hier ook een voorbeeld van, waarom doen ze dat? Waarom verbouwen ze een leegstaand kantoor tot hotel? Omdat ze marktonderzoek hebben gedaan, het ligt dicht bij Schiphol, goed langs de A10, de stad binnen handbereik en inderdaad is hun oriëntatie wel stad inwaarts, hun klandizie komt namelijk van Schiphol af. Wat wel grappig is, ze hebben hun eigen kaart ontworpen voor hun gasten waarop de grens van Amsterdam stopt achter het hotel, de rest brengen ze niet eens in beeld. De meeste toeristen komen inderdaad voor de grachten gordel maar waarom zou je als toerist niet meer in het Westen willen kijken? GEEL informatie ten behoeve van deelvraag 2 GROEN informatie ten behoeve van deelvraag 3 ROOD is informatie ten behoeve van de oriëntatie

35

36