WONEN EN WERKEN IN DE WESTAS Auteurs: Bilal Amajjoud & Marlot van Dijken Jaar: 2014
De transformatie van bedrijventerreinen en kantorenparken naar een stedelijk woon-werkmilieu
1
INHOUDSOPGAVE Inhoud 1. 1.INLEIDING............................................................................................................................................... 4 2. 2. FUNCTIEMENGING ................................................................................................................................ 5 2.1 GESCHIEDENIS ....................................................................................................................................... 5 2.2 TYPES ..................................................................................................................................................... 6 2.3 VOORDELEN........................................................................................................................................... 6 2.4 TRENDS .................................................................................................................................................. 6 3. 3.RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN ..................................................................................................... 8 4. 4. DE WESTAS .......................................................................................................................................... 10 4.1 LOGISTIEK NETWERK ........................................................................................................................... 10 4.2 ONTWIKKELING WERKLOCATIES EN WOONGEBIEDEN ....................................................................... 11 4.3 BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP: PROEFTUIN VAN DE ARRIVAL CITY ...................................... 13 4.4 BEUKENHORST-WEST: STATIONSLOCATIE AAN HET CENTRUM ......................................................... 14 4.5 SLOTERDIJK-I: HOOGSTEDELIJK WONEN AAN HET CULTUURPARK ..................................................... 15 4.6 STERKTE ZWAKTE ANALYSE ................................................................................................................. 16 5. 5. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN ........................................................................................................... 17 5.1 THE NEW ECONOMY ........................................................................................................................... 17 6. 6. CONCEPTUELE UITWERKING ............................................................................................................... 20 6.1 DOELGROEP ......................................................................................................................................... 20 6.1.2 Nieuw woon-werk milieu ............................................................................................................. 20 6.1.3 Generatie Young ........................................................................................................................... 21 6.2 BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP: PROEFTUIN VAN DE ARRIVAL CITY ...................................... 22 6.3 BEUKENHORST-WEST: STATIONSLOCATIE AAN HET CENTRUM ......................................................... 26 6.3.1 Groene stationslocatie ................................................................................................................. 26 6.3.2 Voorzieningen............................................................................................................................... 26
2
6.4 SLOTERDIJK-I: HOOGSTEDELIJK WONEN AAN HET CULTUURPARK ..................................................... 28 6.4.1 Gemengd Stedelijk milieu............................................................................................................. 28 6.4.2 Fysieke voorwaarden.................................................................................................................... 28 6.4.3 Voorzieningen............................................................................................................................... 29 7. 7. BIBLIOGRAFIE ...................................................................................................................................... 31 8. Economische Visie Nieuw West (2012), Een agenda voor ondernemen in Nieuw-West, Stadsdeel Nieuw-West ............................................................................................................................................ 31
3
1.INLEIDING Iedereen kent de Zuidas maar de Westas? Nog noot van gehoord, althans voordat we waren begonnen aan het kennislab. Inmiddels zijn de studenten van het kennislab één van de merkdragers van de Westas. Samen met de partners van het kennislab zijn de studenten op zoek gegaan naar de kansen en mogelijkheden van dit gebied zodat het een economisch een nog sterker en innovatiever gebied wordt. Want economisch sterk en innovatief is het zeker met vier ports waaronder luchthaven Schiphol, de haven van Amsterdam, greenport Aalsmeer en de nog relatief onbekende dataport. In dit onderzoek is er vooral gekeken naar de ruimtelijke en fysieke inrichting van de Westas. Specifieker gaat het in dit onderzoek om de mogelijkheden voor een nieuw type woonwerkmilieu. De woningmarkt, met name in Amsterdam zit op slot. Er is sprake van een zeer krappe markt en de vraag naar (goedkope) woningen. Tel daarbij de leegstaande werklocaties daarbij op en je zou kunnen zeggen er zijn mogelijkheden. Er zijn sprake van verloederde en leegstaande bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Het ziet er niet meer uit. Ook de monofunctionele woonwijken zijn eigenlijk niet prettig om te wonen. Neem bijvoorbeeld de VINEX wijken, geen leuke plek om te wonen. De steden breiden uit en de omliggende terreinen komen onder druk te staan. Dus waarom zouden we niet op de werklocaties kunnen wonen of beter gezegd laten we functies gaan mengen met elkaar. Dat is nog een taboe in Nederland wegens bestemmingsplannen en al dat betutteling. Gelukkig bestaat het kennislab uit vooruitstrevende mensen die denken in een nieuwe stijl. Ook zij zien hier mogelijkheden in. De Westas kan gezien worden als een fruitmand, met een divers aanbod van verschillende werklocaties waarvan er een aantal geschikt zijn voor het implementeren van het aspect wonen.
4
2. FUNCTIEMENGING In de Westas zal er gekeken worden naar de mogelijkheden voor functiemenging, namelijk bedrijvigheid in de combinatie met wonen. Wat is functiemenging en waarom is dit nou een goed idee?
2.1 GESCHIEDENIS Stel, u maakt een wandeling door een middeleeuwse stad, wat ziet u? Juist, functiemenging in zeer hoge dichtheid. Op straat en in de huizen wordt hard gewerkt en feitelijk was de scheiding tussen wonen en werken niet aanwezig. Zowel ruimtelijk als sociaal liepen wonen en werken in elkaar over. Ruimtelijk was wonen en werken in een zodanige mate vermengd dat Vance (1966) ooit opmerkte dat de woonwerkafstand van een middeleeuwse boer nog langer was dan de woon-werkafstand van een stadsbewoner (Louw, 2004). Dit beeld bleef in stand tot de industriële revolutie, in die tijd kwam er een eind aan wat toen huisnijverheid genoemd werd. Vele ambachtslieden verloren hun zelfstandige bestaan en werden bijeen gezet in grote woon-werkkazernes. Met de introductie van de gemechaniseerde arbeid werd een flinke scheiding tussen wonen en werken een feit. Werken werd niet langer gedaan in de woning maar in groot opgezette fabrieksgebouwen. De schaal waarop goederen en diensten vanaf de 19e eeuw werden geproduceerd werd steeds groter. De woning was daarvoor te klein en werknemers werden massaal in de buurt van de fabrieken gehuisvest. Niet snel later werd door de opkomst van de tram en trein deze afstand nog vele malen groter (Louw, 2004). Na de Tweede Wereldoorlog werd functiescheiding als vanzelfsprekend ervaren. Via bestemmingsplannen, milieuhindercategorieën en zoneringen werd de functiescheiding geïnstitutionaliseerd. Er werden monofunctionele woonwijken gebouwd om in te wonen en bedrijventerreinen aangelegd om op te werken. Zelfs bedrijven die weinig hinder voor bewoning opleverden werden uit steden verbannen (Louw, 2004). Pas in de jaren tachtig van de 20e eeuw begonnen twijfels over de functiescheiding de kop op te steken. Vooral Jane Jacobs, de grand old lady van de economische geografie, heeft in Nederland veel invloed gehad. Ze propageerde vurig de noodzaak van diversiteit, gemengd gebruik, kleine bouwblokken, het behoud en gebruik van oude gebouwen, en de noodzaak van concentratie (Gadet, 28 april 2006). In 1934 verhuist Jane Jacobs naar New York waar ze in haar eerste jaren vooral werkt als stenograaf en freelance journalist die schreef over stedelijke onderwerpen. Als journalist ontwikkelt zij haar eerste onvrede met de gebruikelijke stedelijke ontwikkeling bestaande uit grote verkeersdoorbraken en de sloop van woongebouwen ten behoeve van kantoren. In haar ogen worden hierdoor onnodig de binnenstedelijke gemeenschappen vernietigd en ontstaan geïsoleerde, onnatuurlijke stedelijke ruimten. Het wordt uiteindelijk haar leidmotief: steden zijn er voor mensen (foot people) en niet voor auto’s (Jane Jacobs). Jane Jacobs werd in 1961 in een klap wereldberoemd met haar boek ‘The Death and Life of Great American Cities’. Alle bestaande planningstechnieken en strategieën voor stedelijke ontwikkelingen verloren hun waarheidsgehalte. Voorheen werd de ontwikkeling van de stad en de stadswijk van binnenuit beschreven en werd de stad vanuit de bewoners en ondernemers bezien. Het duurde niet lang voordat de ontwikkeling van de stad vanuit Jacobs perspectief bekeken werd. Tenslotte is de dynamiek van een stad niet te danken aan de ontwerpers van de straten, gebouwen en pleinen, maar juist aan degenen die daar wonen, leven en werken. 5
Dat maakt dat juist in deze tijd van vernieuwende inzichten van ontwikkeling het gedachtegoed van Jane Jacobs weer actueel is (Wille, 2010). De initiatieven die in veel steden opgezet worden in het kader van functiemenging of multifunctioneel ruimtegebruik zijn terug te voeren op deze tegenactie van Jacobs.
2.2 TYPES Functiemenging bestaat in verschillende vormen en intensiteiten. In dit geval zal functiemenging op stedelijk niveau iets minder de aandacht krijgen dan functiemenging op projectniveau. Projectniveau kan in dit geval vergeleken worden met wijkniveau. Functiemenging kan in formele en informele functiemenging onderscheiden worden. Onder formele functiemenging wordt werken in de woonwijk en wonen op een bedrijventerrein verstaan. Onder informele functiemenging wordt betaald thuiswerken verstaan (TU, Seinpost Adviesbureau BV en Onderzoeksinstituut OTB , 2010). Formele functiemenging is menging in een openbare ruimte. De beoogde voordelen van de menging wonen en bedrijvigheid zal zijn uitwerking dan ook moeten hebben op deze openbare ruimte. Informele functiemenging vindt vooral plaats in de persoonlijke leefomgeving en brengt het openbare leven en het privé dichter bij elkaar.
2.3 VOORDELEN Functiemenging heeft zowel voordelen als nadelen. Het belangrijkste voordeel is dat functiemenging de leefbaarheid van een buurt, wijk of gebied vergroot. Met andere woorden, het kan zorgen voor een prettiger woon- en werkklimaat. Hierbij kan gedacht worden aan een schone, nette en veilige omgeving. Daarnaast zal er een daling van de verkeersmobiliteit plaatsvinden en is er sprake van een intensiever ruimtegebruik. Er kan functionele synergie ontstaan wanneer bewoners, werknemers en bezoekers van onder andere de recreatieve functies, gebruik kunnen maken van dezelfde voorzieningen en diensten. Er is dan eerder draagvlak voor bijvoorbeeld winkels en horeca. Daarnaast versterkt de bedrijvigheid de leefbaarheid van een gebied en vice versa. In een gemengd gebied zijn er op meer tijdstippen verspreid over de dag mensen aanwezig in de openbare ruimte, waardoor het toezicht toeneemt. Voor bedrijven is de kans op continuïteit groter doordat de diversiteit van gebouwen toe neemt. Dit stimuleert de mogelijkheid om maatschappelijke, technologische en economische ontwikkelingen op te vangen. Een gevarieerd multifunctioneel gebied vermindert bijvoorbeeld de kans op leegstand omdat de bebouwing voor meerdere groepen gebruikers (functies) geschikt is (Pols, 2009).
2.4 TRENDS Het mengen van functies gebeurd steeds meer en vaker aan randen van steden. Hier zijn meerdere redenen voor. -
Steden breiden uit. Als gevolg van de vroegere functiescheiding zijn werkgebieden vaak gelegen aan de randen van steden. Dit heeft als gevolg dat de beschikbare ruimte voor ontwikkeling onder druk komt en een menging op werk locaties noodzakelijk is.
-
In de jaren tachtig schoten de monofunctionele bedrijventerreinen uit de grond als paddenstoelen. Bereikbaarheid en mobiliteit kwamen alleen al snel onder druk te staan, zeker met de oplopende kosten van transport. De monofunctionaliteit betekende ook een weinig aantrekkelijke werkomgeving waarbij (sociale) veiligheid in het gedrang kwam. De binding van het bedrijf met de gemeenschap waaruit zij is voortgekomen verzwakte, en daarmee werd het steeds lastiger om 6
zowel werknemers als klanten te boeien. Met als gevolg dat men snel uit gekeken is op een bedrijventerrein, de houdbaarheid is dus kort waardoor er naar een meer gemengd milieu gezocht wordt. -
Zoals ons van alle kanten toegeroepen wordt loopt de leegstand in Nederland de spuigaten uit. Landelijk staat meer dan 7,5 miljoen vierkante meter aan kantooroppervlak leeg. Ongeveer de helft hiervan staat zelfs structureel leeg wat mogelijkheden biedt voor het transformeren naar woonruimte waardoor een gemengd milieu ontstaat. Toch wordt het in Nederland nog niet heel vaak gedaan en is er maar een handvol aan voorbeelden van geslaagde transformatieprojecten. Dat het niet altijd mogelijk is wordt vooral veroorzaakt door het feit dat veel panden niet geschikt zijn voor transformatie.
7
3.RUIMTELIJKE RANDVOORWAARDEN Om een woon-werkmilieu op te zetten zal voldaan moeten worden aan een aantal randvoorwaarden om het tot een succes te brengen. Het Planbureau voor de leefomgeving heeft een onderzoek uitgevoerd naar de realiseerbaarheid van functiemenging. Aan de hand van zes referentieprojecten is er gekeken naar het ontstaan, de voorwaarden en de realisering van de menging. -
Evenwicht wonen en werken: Een FMI van 0 betekent dat er alleen woningen aanwezig zijn en een FMI van 100 betekent een aanwezigheid van alleen bedrijvigheid. Een gemengd woonwerkmilieu is een gebied groter dan 50 x 50 meter waarbij de functiemengingsindex tussen de 25 en 75 ligt.
-
Combineerbaarheid wonen en werken: In evenwicht zijnde functies moeten combineerbaar zijn. Bedrijvigheid in categorie A kan aanpandig gemengd worden met wonen (milieucategorie 1). Categorie B ondernemingen zijn fysiek gescheiden van wonen, maar kunnen zich wel in dezelfde straat bevinden (milieucategorie 1-3,1). Bedrijven in de categorie C trekken meer verkeer en bevinden zich vaak langs ontsluitingswegen (milieucategorie 1 – 3,1).
-
De bedrijvigheid in categorie A, B en C moet aan de volgende randvoorwaarden voldoen: Het moet gaan om kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid, de productie en laad- en loswerkzaamheden vinden alleen overdag plaats, de activiteiten (inclusief opslag) gebeuren in hoofdzaak inpandig, en activiteiten uit categorie C beschikken over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur. Wanneer een bedrijf niet in een van deze functiemengingscategorieën valt, moet volgens de VNG afgezien worden van menging.
-
Locatie: Een gebied is in eerste instantie ideaal wanneer de ligging gunstig is ten opzichte van het centrum, er verschillende voorzieningen (winkels, afhaalrestaurants, crèches, stomerijen, cafés, speelplekken) aanwezig zijn en er een goede infrastructurele verbinding aanwezig is. Een gebied langs het water of aan de rand van de bebouwde kom vergroot de kans van slagen.
-
Inrichting: Groen, water, lanen en pleinen dienen aanwezig te zijn, net als karakteristieke panden in het gebied. Zo is het niet wenselijk wanneer blinde muren of betonnen wallen met garageboxen naar de openbare ruimte gekeerd zijn.
-
Voldoende faciliterende parkeergelegenheid. Hierbij moet wel gelet worden op de capaciteit. Bewoners willen in geen geval hinder ondervinden van de bezoekers van de bedrijven die voor lange tijd parkeren.
-
Stedenbouwkundige structuur: Op een gemengd terrein wordt gestreefd naar een hoogwaardigere inrichting dan de inrichting van een monofunctioneel bedrijventerrein. Om te voorzien in deze sterke stedenbouwkundige kwaliteit en uitstraling moet er worden gekozen om oude elementen in een gebied mee te nemen in de herstructurering of ontwikkeling en deze herbestemmen.
-
Het is van belang dat er een duidelijke ruimtelijke hiërarchie zichtbaar is in de bebouwingsstructuur. Dit houdt in dat de infrastructuur zo vormgegeven is dat er sprake is van
8
hoofdverkeerswegen, lanen en zijstraten. De hoofdverkeerswegen dienen er representatief uit te zien ten behoeve van de bedrijvigheid. -
Infrastructuur: De aanwezigheid van een intercitystation. Een aanwezige ontsluiting door middel van een ringweg. Daar waar ondernemingen een goede ontsluiting op prijs stellen, stellen bewoners hele andere eisen aan de bereikbaarheid. Zij stellen verkeersluwte erg op prijs.
-
Bebouwing: Het verwerven van gronden is een stuk lastiger als er meerdere eigenaren zijn. Een niet al te complexe eigendomssituatie verdient de voorkeur.
-
De ‘Hollandse bouwblokmaat’ is meestal een lang en smal bouwblok en deze vorm lijkt goed te faciliteren bij een functiemenging.
-
Verkaveling: Een belangrijke vestigingsfactor voor ondernemers is de mogelijkheid voor uitbreiden van de ruimte. Een locatie is flexibel wanneer er kavels zijn van verschillende formaten, met flexibele mogelijkheden om de kavels aan elkaar te schakelen.
-
Kavels met een woonfunctie zijn ongeveer 6 à 7 meter breed en 25 à 30 meter lang. Vrijstaande woningen staan op een iets bredere kavel. Kavels met een gemengde functie zijn gemiddeld dubbel breed (15x30 meter).
-
Proces: Afstemming tussen de verschillende betrokken gemeentelijke afdelingen voor wonen, economische zaken en grondzaken is noodzakelijk. Vervolgens moet een globaal of juist heel specifiek bestemmingsplan de menging van de functies ondersteunen. Ook een goede samenwerking met een projectontwikkelaar is van belang (Pols, 2009).
9
4. DE WESTAS Met ‘De Westas’ wordt het gebied aangeduid dat grofweg ligt tussen Zaanstad, Amsterdam, Aalsmeer en Haarlem (figuur 1).Het ligt dus in de Amsterdamse metropoolregio. Metropoolregio Amsterdam (MRA) is een samenwerkingsverband van lokale en provinciale overheden in de noordvleugel van de Randstad. De partners maken afspraken op het gebied van verkeer en vervoer, economie, verstedelijking, landschap en duurzaamheid. Voor de Amsterdamse metropoolregio is de Westas een belangrijk gebied. Niet alleen omdat Schiphol, de Amsterdamse Haven en Bloemenveiling Aalsmeer er liggen, maar ook omdat er honderden bedrijven zijn gevestigd en omdat er duizenden mensen werken. De Westas is daardoor een belangrijke economische motor voor de hele metropoolregio en de rest van Nederland. Een belangrijk kenmerk van het gebied zijn de belangrijke logistieke functies.
4.1 LOGISTIEK NETWERK
GREENPORT Greenport Aalsmeer ligt in het zuiden van het Westasgebied. De greenport is onderdeel van Greenport Holland en binnen stichting Greenport Aalsmeer werken bedrijfsleven, onderwijs en overheden samen aan een vitale toekomst voor de bloemen- en plantensector. Binnen de Greenport werken dagelijks 50.000 mensen fulltime bij teeltondernemers, de veiling, handelsondernemingen, exporteurs, tuinbouwleveranciers en veredelaars in bloemen en planten. De totale omzet van alle bedrijvigheid bedraagt drie miljoen euro per jaar
SEAPORT Port of Amsterdam is de haven van Amsterdam. De haven ligt in het noordoosten van de Westas. Deze haven is de tweede grootste haven van Nederland. Er wordt voornamelijk natte en droge bulk overgeslagen in deze haven. Ook het faciliteren van cruiseschepen valt onder de taak van de Amsterdamse Haven. Het havenbedrijf ontwikkelt, exploiteert en beheert de Amsterdamse haven en de achterliggende haventerreinen. Hiernaast heeft het bedrijf als doel om economische bedrijvigheid en werkgelegenheid te stimuleren. De haven zorgt nu voor een werkgelegenheid van 55.000 mensen.
AIRPORT Schiphol Airport ligt in het zuidoosten van de Westas en is de vierde luchthaven van de wereld. De luchthaven heeft een bereik van 317 directe bestemmingen. Er worden niet alleen 51 miljoen passagiers per jaar vervoerd, maar er wordt ook nog eens 1,5 miljoen ton aan luchtcargo vervoerd vanaf Schiphol. Daarnaast beschikt Schiphol over tal van winkels en eetgelegenheden om wachtende bezoekers te vermaken.
10
Figuur 1: Het Westasgebied in de Metropoolregio Amsterdam
4.2 ONTWIKKELING WERKLOCATIES EN WOONGEBIEDEN Sinds de tweede wereldoorlog is functiescheiding in stedelijke gebieden vanzelfsprekend geworden. Via bestemmingsplannen, milieuhindercategorieën en zoneringen werd de functiescheiding geïnstitutionaliseerd. Er werden monofunctionele woonwijken gebouwd om in te wonen en bedrijventerreinen aangelegd aan de randen van de steden om op te werken. Zelfs bedrijven die weinig hinder voor bewoning opleverden werden uit steden verbannen (Louw, 2004). Ook in de steden ‘rondom’ de Westas is deze ontwikkeling gaande geweest. Aan de westkant van Amsterdam (grensgebied Nieuw-West en Haarlemmermeer) zijn veel bedrijventerreinen te vinden. Ook steden als Hoofddorp hebben veel bedrijventerreinen ontwikkeld aan de rand van het centrum. Een nog belangrijker voorbeeld is de haven van Amsterdam met haar groots opgezette bedrijvengebied Westpoort. Door de grootstedelijke groei van steden in de Randstad en met name Amsterdam hangt er een enorme woningbouwopgave boven de Randstad. ‘Tot 2040 zijn er ten minste circa 500.000 nieuwe woningen nodig in de Randstad en er is kans dat de groei nog hoger uitvalt. Al met al moet voor tien tot twintig keer de omvang van Amersfoort ruimte worden gevonden binnen en buiten de bestaande bebouwingscontouren.’ aldus het kabinet (Ministerie van VROM, 2008). Er wordt gedacht dat deze kwalitatieve en kwantitatieve opgave op diverse manieren kan worden aangepakt en beantwoord. Allereerst door sterke verdichting en herstructurering van verouderde woon11
werklocaties in de steden en transformatie van in onbruik geraakte terreinen tot nieuwe stedelijke gebieden met een woon-/werkfunctie. Dit geldt ook voor de werklocaties aan de randen van de steden. Voor de Westas betekent deze ontwikkeling dat deze uitbreiding steeds meer neigt naar het hart van de Westas. Maar op welke locaties kan nu gemengd worden in de Westas? Gekeken naar de randvoorwaarden die gelden voor menging, kan hier wat over gezegd worden voor het Westasgebied. Een gebied is geschikt voor menging wanneer de locatie gelegen is nabij een stedelijk milieu en nabij de bijbehorende voorzieningen. Voor de Westas betekent dit dat er veel mogelijkheden zijn gezien het aantal aangrenzende steden. Voor Amsterdam en Haarlem geldt dat de werklocaties gelegen moeten zijn binnen de gemeente grenzen omdat hier de zachte factoren als imago en branding een grote rol spelen. Het liefst ligt de locatie binnen de ring waar mogelijk. Voor plekken als Hoofddorp, Zaandam en Aalsmeer spelen deze factoren geen tot een mindere rol, hier is het belangrijker om te mengen op een locatie op korte afstand van het centrum. Locaties grenzend aan de bebouwde kom of aan water hebben een nog grotere kans van slagen. Ook is een infrastructurele verbinding (station, ringwegen) een belangrijke factor. Locaties midden in de Haarlemmermeer die slecht ontsloten zijn zullen onaantrekkelijk zijn. Op de werklocaties zelf is het belangrijk dat de te mengen functies in evenwicht zijn en combineerbaar zijn. Werklocaties met bedrijvigheid buiten VNG-functiemengingsindex categorieën A, B of C (milieucategorieën tot en met 3.1) zullen niet geschikt zijn voor menging. Drie voorbeeld locaties grenzend aan stedelijke milieus en infrastructureel goed ontsloten zijn het Business Park Amsterdam Osdorp in Amsterdam, Beukenhorst-West in Hoofddorp en Sloterdijk-I in Amsterdam.
Figuur 2: Stedelijke randlocaties in de Westas (bron: google maps)
12
4.3 BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP: PROEFTUIN VAN DE ARRIVAL CITY Het Business Park Amsterdam Osdorp (BPAO) is een bedrijventerrein van 20 ha. in Amsterdam Nieuw-West. Het BPAO verbindt stadsdeel Nieuw-West met de rest van de Westas. Het terrein ligt in een inspirerende groene omgeving aan de rand van de stad Amsterdam, ook wel het Lutkemeerpolder genoemd. Dit gebied wordt ook getypeerd door mooie uitzichten, sloten, uitgestrekte weiden en veel rust en ruimte. De oorspronkelijke doelstelling was om het terrein puur voor luchthaven gebonden bedrijven te ontwikkelen. ‘BPAO is een bedrijventerrein dat vanuit de toren van Schiphol is ontwikkeld’ (A. Hereijgers, Transforte). Maar de crisis heeft zijn weerslag gehad op de ontwikkeling van het terrein. De afzet van de kavels en gebouwen stagneerden met als gevolg lege panden en kavels. Vanwege de combinatie van de landelijke omgeving en de nabijheid van het centrum van Amsterdam, luchthaven Schiphol en de optimale bereikbaarheid van het park, is het gebied zeer aantrekkelijk. Het park is met de auto uitstekend bereikbaar door de nabijheid van de snelwegen A5, A9, A10 en A4. Ook met het openbaar vervoer is het park prima bereikbaar. De eindhalte van tram 1 ligt vlakbij het park en rijdt via station Lelylaan naar Amsterdam Centraal. Het gebied rondom het Business Park is op cultureel gebied weinig aantrekkelijk. Voor de gezellige horeca, grote theaters, musea, bioscopen en evenementen is de binnenstad van Amsterdam het meest aantrekkelijk. De binnenstad ligt op 45 minuten fietsen, 30 minuten met de auto of 35 minuten reisafstand met het openbaar vervoer Vanwege de groene omgeving streeft het BPAO om een duurzaam gebied te worden. Zo is het park voorzien van een collectief warmte-/koud opslagsysteem dat zorgt voor verwarming en koeling van de bedrijfspanden en warm water uit de kraan.
13
4.4 BEUKENHORST-WEST: STATIONSLOCATIE AAN HET CENTRUM Het terrein heeft een totale omvang van ca. 20 hectare en is grotendeels ontwikkeld tussen 1984 en 2001. BeukenhorstWest is een monofunctionele kantorenlocatie en is tegelijk met Beukenhorst-Noord ontwikkeld. In de jaren ’80 is begonnen met bouwen en het laatste pand (de NS-toren) is opgeleverd in 2001. Vanaf toen is er niets meer nieuw gebouwd. De locatie kent ongeveer 40 relatief kleine kantoorpanden gekenmerkt door verschillende bouwstijlen. De leegstand is enorm, op dit moment staan 21 van de 40 panden leeg. De economische problemen in het gebied worden vooral veroorzaakt door de diversiteit aan architectuur, de onzichtbare locatie, de verwaarloosde openbare ruimte en de panden zijn niet meer van nu. De locatie kent een unieke bereikbaarheid zowel met het openbaar vervoer als met de auto. BeukenhorstWest is een stationslocatie. Vanaf het NS station Hoofddorp sta je binnen een minuut in Beukenhorst. Het NS station kent directe verbindingen met Schiphol, Amsterdam Centraal en Leiden. Ook heeft Beukenhorst directe verbindingen met de snelwegen A5, A9, A10 en A4. Stedenbouwkundig zijn er een aantal problemen op te merken in het centrumgebied tussen het centrum en het station in Hoofddorp. De route van het station naar het centrum is slecht gecoördineerd. Vanaf het station dien je via het kantorenpark Beukenhorst-West, via het wandelbos, langs de fruittuinen het stadscentrum te vinden. ‘Ja, vooral op zondagochtend moet je eens proberen om vanaf het station naar het centrum te lopen. Grote kans dat je het niet gaat vinden of een paar kilometers te veel loopt.’ (Hoop, 2014). Ondanks de barrière die nu gevormd wordt door het wandelbos en de fruittuinen is het centrum van Hoofddorp op een steenworp afstand. Er is een enorm aanbod aan winkels (grotere ketens als Primark, H&M en V&D zijn hier gevestigd) en supermarkten.
14
4.5 SLOTERDIJK-I: HOOGSTEDELIJK WONEN AAN HET CULTUURPARK Sloterdijk –I is van oudsher een standaard bedrijventerrein van 50 ha groot met een focus op kantoren. Het is opgezet in de jaren tachtig Invalid source specified.. Onlangs is de dynamiek van de afgelopen jaren op Sloterdijk-I geïnventariseerd. Want op valt is dat er steeds meer verschillende soorten bedrijvigheid vestigen. Er zit bijvoorbeeld een school, een college, onlangs zijn er hotels gekomen, horeca, fastfood, een moskee, kringloopwinkel, een uitvaartcentrum, kantoren langs de ring (A10), maar ook gewone kleine bedrijfjes, dus een hele bonte mix. Waar op Beukenhorst-West een grote sprake is van leegstand is dit op Sloterdijk-I nauwelijks het geval. De leegstand die er is zit in de kantoren langs de A10, er zijn geen lege kavels. Er is een grote dynamiek en leegstaande locaties worden snel opgevuld. De locatie kent een goede bereikbaarheid zowel met het openbaar vervoer als met de auto. Sloterdijk-I is een stationslocatie. Binnen 5 minuten ben je op intercitystation Sloterdijk. Het NS station kent directe verbindingen met Schiphol, Amsterdam Centraal, Zandvoort en Leiden. Vanaf station Sloterdijk rijden ook trams en metro’s. Metro 51 rijdt van Gein naar de Isolatorweg (gelegen in Sloterdijk-I) en terug. ‘De naam zegt het al: Isolatorweg. Het ligt vrij geïsoleerd en deze metro rijdt nu nog niet naar het stadscentrum. ‘Het is een rare - aan het eind van de wereld- plek en het is totaal niet aangenaam om daar uit of in te stappen.’ (Vlaanderen, 2014). Naast deze metroverbinding zijn er een tal aan bus- en tramverbindingen in de omgeving, maar geen loopt door Sloterdijk-I. Wel gaan deze verbindingen naar het stadscentrum van Amsterdam vanaf Sloterdijk station. Sloterdijk-I heeft directe verbindingen met de A10, A5 en N200.De fysieke bereikbaarheid voor fiets en voet kan verbeterd worden. De verbinding naar de Spaarndammerbuurt via de Transformatorweg is zwak met een onaangename doorgang onder een viaduct. Tevens geldt ook voor de verbinding naar het zuidelijke deel dat de volkstuinen een vrij onneembare vesting is waar omheen gereden moet worden. Ook de kwaliteit van de routes laat te wensen over. Het gebied ligt verscholen achter het Westerpark en de volkstuinen. Het cultuurpark Westerpark gaat bijna aan zijn eigen succes ten onder mede door de organisatie van de vele evenementen en het intensieve gebruik. Er komen 5 miljoen bezoekers per jaar. Waarvan 700.000 aan de Westergasfabriek. Dit houdt in dat er 100.000 bezoekers per week komen (Hartog, 2014). Op dit moment wordt alleen de oostkant van het park zo intensief gebruikt en wordt er gekeken naar de mogelijkheden hoe dit succes verder uit te rollen is over de rest van het park. ‘Het is echt een groen gebied, iedereen die eraan woont, maakt er gebruik van en daardoor is het fijn om er te wonen.’ (Vlaanderen, 2014). Daarnaast ligt Sloterdijk-I dicht bij het centrumstedelijk milieu, binnen een aantal minuten ben je midden in de bruisende Jordaan.
15
4.6 STERKTE ZWAKTE ANALYSE STERKTES BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP
Groene omgeving In Amsterdam Lege kavels, hogere flexibiliteit Goede bereikbaarheid per auto
ZWAKTES Stedenbouwkundige barrière Onzichtbaar Voorzieningen niet in de directe omgeving
BEUKENHORST-WEST
Op 1 kilometer afstand van het centrum Unieke stationslocatie Uitstekende bereikbaarheid, zowel auto als openbaar vervoer Wandelbos en fruittuinen
Geen verbinding met het centrum Verouderde panden Onzichtbaar Geen identiteit, slecht imago
SLOTERDIJK-I
In Amsterdam binnen de ring Veel recreatie mogelijkheden Hoog stedelijk milieu mogelijk Nabij intercitystation
Infrastructurele barrière Onzichtbaar Slechte fysieke bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers
16
5. TRENDS EN ONTWIKKELINGEN
Trends Gevolg voor werklocaties Oplossing: functiemenging
Gebieds analyse CONCEPT De mogelijkheden voor een nieuw type woonwerkmilieu worden in dit onderzoek uitgewerkt aan de hand van casussen. Hoe zijn we hierop gekomen? En wat is onze werkmethode? We hebben eerst gekeken naar de trends die van invloed kunnen zijn op het ruimtelijk gedrag van mensen en bedrijven. We noemen dit de new economy. Er is sprake van leegstand en verloedering van werklocaties. De oplossing hiervoor is functiemenging. Elk gebied heeft natuurlijk haar eigen DNA. Daarom voeren we bij elk gebied een gebiedsanalyse uit en hieruit komt het concept wat we kunnen implementeren. De drie locaties die als case gebruikt zullen worden zijn Business Park Amsterdam Osdorp nabij Amsterdam Nieuw-West, Beukenhorst West in Hoofddorp en Sloterdijk-I nabij station Sloterdijk in Amsterdam. Dit onderzoek vraagt niet om een stedenbouwkundige en architectonische benadering of haalbaarheidsstudie maar is meer een verkennende benadering van drie kleinschalige gebiedsontwikkelingsprojecten waarbij de focus ligt op het ideale woonwerkmilieu. We hebben te maken gehad met verschillende partners en dus ook verschillende belangen. Transforte, SADC, IMOSS en Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam zijn de partners die ons hebben geholpen met het onderzoek. Dit rapport is dan ook specifiek geschreven aan de eerder genoemde partners en geïnteresseerden in het creëren van een nieuw type woonwerkmilieu.
5.1 THE NEW ECONOMY Het mooie aan gebiedsontwikkeling is dat de denkbeelden over gebiedsontwikkeling en de inrichting van ons land met de tijd mee verandert. Ruimtelijke ontwikkelingen vormen vaak een afspiegeling van de trends en ontwikkelingen in de samenleving. Tijdens de Industriële Revolutie had je de trek naar de stad en werden er bijvoorbeeld arbeiderswoningen ontwikkeld dichtbij de fabriek waar ze werkten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen, van de grachtengordel tot aan de VINEX-wijken, worden gekenmerkt door economische, sociale, demografische en ook digitale ontwikkelingen.
17
Nieuwe tijden vragen om nieuwe stijlen en strategieën op het gebied van gebiedsontwikkeling. Voordat er naar de nieuwe stijlen en strategieën wordt gekeken zullen eerst de trends en ontwikkelingen in kaart moeten worden gebracht. Het gaat om de huidige trends met oog op de toekomst. Met gebiedsontwikkeling wordt er ook geprobeerd om beetje in de toekomst te kijken. Deze trends hebben hun invloed op de ruimtelijke ontwikkelingen omdat het gedrag van mensen verandert. We leven in een tijdperk waarin de economie en het gedrag van mensen verandert. Deze tijd vraagt dan ook om anders te kunnen denken over ontwikkelingen in een gebied. Neem bijvoorbeeld de monofunctionele naoorlogse woonwijken of de leegstaande kantoorlocaties en bedrijventerreinen. Bedrijven en mensen stellen tegenwoordig andere ruimtelijke eisen aan hun omgeving. Men spreekt van een overgang van the old economy naar the new economy. Onder deze overkoepelende term zijn er meerdere trends te plaatsen die invloed heeft op de stedelijke economie.
Een van de belangrijkste ontwikkelingen die invloed hebben op gebiedsontwikkeling is de verdere digitalisering, e-commerce en the new way of working. Door nieuwe technologische ontwikkelingen wordt het mogelijk om praktisch bijna achter je PC te leven. Thuis werken of werken in een verzamelgebouw is niet meer vreemd en bedrijven werken tegenwoordig samen met de overheid en kennisinstellingen aan smart cities. Deze trends hebben een impact op ons dagelijks leven en hoe we met ruimte dus omgaan. Door nieuwe technologische ontwikkelingen wordt de mensen flexibeler en mobieler. Men spreekt zelfs over slimme verstedelijking. Alleen de vraag is hoe gaan bij gebiedsontwikkeling hiermee om. Er moet nog meer ingezet worden op slimme toepassingen om de stad nog innovatiever en meer leefbaar te maken. Hoe gaan we bijvoorbeeld om met E-commerce? Men koopt steeds meer spullen via het internet wat een bedreiging is voor onze mooie centra met veel retail in Nederland. Maar het kan ook gelijk een oplossing te zijn door de kansen te benutten. De bedrijven in Ecommerce hebben ook ruimte nodig. Alleen moet de retail niet ten onder gaan.
18
Tegenwoordig werken ICT bedrijven en energiebedrijven samen aan slimme en duurzame oplossingen. Duurzaamheid en sustainability zijn termen die momenteel erg in trek zijn. Het streven ernaar zorgt voor veel dynamiek. De invalshoek van duurzaamheid brengt vanzelf een lange termijn perspectief met zich mee. En dit kan zorgen voor waardecreatie. Duurzaamheid zal de komende periode, nog meer dan nu, een stuwende kracht zijn voor innovatie. Duurzaamheid is een wereldwijde uitdaging en bestaat uit een brede waaier van onderwerpen. Zo zijn steeds ondernemers en bedrijven bezig met duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen. In de Westas spreken we over de circulaire economie. De circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. Dit is anders dan in het huidige lineaire systeem, waarin grondstoffen worden omgezet in producten die na verbruik worden vernietigd. Een populaire trend wat hierbij ook komt komen is sharing. Bezit wordt minder belangrijk en delen wordt steeds meer gebruik als een belangrijke factor voor the New Economy. Mede door de crisis is sharing in een versneld proces geraakt. Nieuwe concepten en bedrijven op basis van sharing schieten als paddenstoelen uit de grond. Woningen die worden omgetoverd tot hotel, auto’s die je via een site kunt delen en ga zo maar door. Allerlei ontwikkelingen die ook kansen kunnen worden gezien bij het plannen van een gebied. De sharing economy is nu vooral C2C (consumers 2 concsumers) maar dit kan ook geïmplementeerd worden in b2b (business 2 business). Deze ontwikkeling is een kans waarmee in de Westas exclusief mee geëxperimenteerd kan worden. De technologische is er om dit te kunnen bereiken. Ook op het gebied van mobiliteit en bereikbaarheid is er sprake van verduurzaming. Zo heb je bijvoorbeeld de car2go’s en de gogo-taxi in Amsterdam Nieuw-West. Dit zijn concepten waarbij duurzaamheid en flexibiliteit de uitgangspunten zijn. Men wordt steeds meer mobieler en flexibeler en ook de mobiliteit moet met de tijd meegaan. De globale trends hebben invloed op gebiedsontwikkeling en ook de manier waarop we naar gebiedsontwikkeling kijken. Er wordt zelfs gesproken over gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl. Een hele belangrijke trend hierin is, wat het kabinet Rutte 2 al heeft aangekondigd, dat onze samenleving steeds meer zal veranderen in een ‘participatiemaatschappij’. De rollen binnen gebiedsontwikkeling verandert. Van top-down verandert de samenleving steeds meer in een netwerksamenleving. Zo verandert ook de rol van de overheid. Bij de gemeenten spreekt men over faciliteren en loslaten. Zo was de gemeenten voorheen de belangrijkste stakeholder. Nu en in de toekomst zal de gemeente minder bepalend zijn en zich meer gedragen als één van de stakeholders in het netwerk. Hiermee verandert ook de rol van de private partijen. Zo verbreden projectontwikkelaars hun activiteiten en versterken zij de samenwerking met andere sectoren zoals data, telecom, energie, water en afval. Deze ‘nieuwe’ partijen zien kansen in deze moderne tijd van gebiedsontwikkeling. Daarnaast is de focus steeds meer op bestaand vastgoed en minder op sloop en nieuwbouw projecten. In deze tijd zijn partners de drijvende kracht in gebiedsontwikkeling geworden. Die partners zijn allang niet meer alleen de grotere ontwikkelende partijen, maar het zijn ook particulieren, collectieven, (lokale) ondernemers en organisaties. Dit betekent dat overheden (bestuurders en ambtenaren) op andere netwerken dan voorheen moeten inspelen. Het maatschappelijk middenveld of coöperaties (burgers, ondernemers en instellingen) nemen steeds een grotere rol op zich in gebiedsontwikkeling. Er ontstaan communitys die bepaalde idealen delen en zich gaan verenigen. Deze coöperaties ontplooien initiatieven en verlenen diensten en denken mee over 19
gebiedsontwikkeling. Daarnaast zijn het potentiële gebruikers en het gebruik en de gebruikers van de grond of vastgoed staan voorop in gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl. Dit maatschappelijk middenveld kan zich ontwikkelen tot een belangrijk initiatiefnemer in gebiedsontwikkeling. Flexibelere en globalere regelgeving is van groot belang vanwege de snelheid en onvoorspelbaarheid van veranderingen. Deze coöperaties nemen sinds 2011 in rap tempo toe en ontplooien tijdelijke initiatieven, verlenen diensten en denken mee over gebiedsontwikkeling. De burgercoöperatie is één van de uitingsvormen van maatschappelijk initiatief. Ook crowdfunding, crowdsourcing en buurtondernemingen of wijkbedrijven zijn vormen van burgerinitiatieven met relevantie voor gebiedsontwikkeling (GONS, 2014). TRENDS We leven in een tijdperk waarin de economie waarin ondernemers maar ook bewoners opereren verandert. The new economy wordt het ook wel genoemd. Onder deze overkoepelende term kunnen meerdere trends geplaatst worden. Trend Circulaire economie -> Duurzaamheid / sharing Trend: Digitalisering
-> e-commerce, new way of working
Trend: deinstitutionalisering -> Verandering rollen publiek-privaat Trend: Stedelijke ontwikkeling Randstad -> Steden groeien, woningbouwopgave
6. CONCEPTUELE UITWERKING 6.1 DOELGROEP Nu de randvoorwaarden voor functiemenging zijn onderzocht en opgesteld en de trends en ontwikkelingen die invloed hebben op het ruimtelijk gedrag van mensen en bedrijven in kaart gebracht, kunnen we gaan kijken naar de doelgroep. Een grote waarneembare trend is de aantrekkingskracht van de Randstad, en met name Amsterdam, op de bevolking van Nederland. Deze magneetwerking zal ook betekenen dat de achtertuinen en voortuinen van Amsterdam in ontwikkeling moeten komen. De woningnood in Amsterdam is nu al een groot probleem. Steden breiden zich steeds verder uit naar de randen. De nieuwe generatie starters op zowel de woningmarkt als arbeidsmarkt willen graag in de stad wonen (Generatie Y). Inmiddels is de stad en vooral Amsterdam, the place to be. De plek waar alles gebeurt. 6.1.2 Nieuw woon-werk milieu Om een nieuw type woon-werkmilieu op een bedrijventerrein in de Westas te verwezenlijken zal eerst ingespeeld moeten worden op pioniers. Op een bedrijventerrein heb je nog weinig voorzieningen. Maar wat nog niet is, kan nog komen. Er zal geappelleerd moeten worden aan 20
het vroege stadium van de ontwikkeling. Er zal vooral gefocust moeten worden op mensen en ondernemers uit de regio Amsterdam. Mensen die graag dichtbij de natuur willen wonen maar met de stad om de hoek en uitstekende bereikbaarheid. Men zal moeten beseffen dat het gebied nog volop in ontwikkeling is en het voor lief nemen dat een aantal dingen nog niet in orde zijn zoals de infrastructurele verbindingen en weinig voorzieningen. Dit is een van de kenmerken van het pionieren. Deze pioniers zullen ook gaan meedenken over de verdere ontwikkeling en inrichting van het gebied. In het hoofdstuk over de randvoorwaarden is naar voren gekomen dat voldoende draagvlak belangrijk is. Een voldoende draagvlak voor een nieuw type woon-werkmilieu kan gecreëerd worden door de juiste mensen aan te trekken. Uit studies naar de activiteitenpatronen komen een aantal groepen naar voren. Dit zijn meestal groepen die voorkeur geven aan een dynamisch stedelijk gebied: de zogenaamde nieuwe stedelingen en de creatieve klasse. Maar ook ondernemers uit de zakelijke dienstverlening met een toekomstgericht en duurzaam bedrijf zijn belangrijk. Dit geldt ook ondernemers uit de maakindustrie. Die kunnen ook voor reuring zorgen en voor dynamiek. 6.1.3 Generatie Young Nieuwe stedelingen wordt in de literatuur als volgt omschreven: ‘Alleenstaande starters (veelal studenten, 20-35 jaar, die hooguit 20 uur per week werken), werkende alleenstaanden en stellen (25-45 jaar) en carrièregerichte tweeverdieners met kinderen in dezelfde leeftijdscategorie van 25-45 jaar, die samen minstens 60 uur per week werken. Vestigingswensen van nieuwe stedelingen zijn: voorkeur voor woning in een stedelijke regio vanwege nabijheid infrastructuur, werk en voorzieningen. Deze mensen hebben maar beperkte tijd voor huishoudelijke taken en vrijetijdsactiviteiten. Zij maken daarom veel gebruik van stedelijke voorzieningen in de woonbuurt, zoals winkels, afhaalhaalrestaurants en traiteurs, crèches en stomerijen. Maar willen in hun vrije tijd ook iets leuks kunnen doen. Dus zijn leisure functies in de buurt belangrijk.
De meeste mensen die naar Amsterdam komen om te wonen hebben behoefte aan een hoog stedelijk woonmilieu. Dit betekent dichtbij alle voorzieningen en dichtbij het stadscentrum waar het stadsleven zich afspeelt. In het beoogde woon-werkmilieu wonen dus vooral jonge mensen, starters, entrepreneurs die avontuurlijk zijn en graag meedenken over de inrichting van hun woon-werkgebied. De pioniers zullen hierbij als een community optreden om hun belangen te verwezenlijken. De focus ligt op mensen met sterke ecologische belangen (duurzame ondernemers) en mensen met sterke economische belangen.
21
Deze belangen kunnen verdedigd worden en noemen we in gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl, het maatschappelijk initiatief of het maatschappelijk middenveld. In het hoofdstuk over trends hebben we kunnen zien dat dit een nieuwe trend is in de gebiedsontwikkeling waar nog veel meer gebruikt van kan worden. De koning en het kabinet hebben het over een participatiemaatschappij en het Planbureau voor Leefomgeving over een energieke samenleving. De gemeente heeft het over los laten en faciliteren. Bottom-up is hierbij belangrijk en het initiatief moet dus vanuit de samenleving komen. De overheid moet meer ruimte maken om vrij te zijn. Dit betekent bijvoorbeeld flexibelere bestemmingsplannen. De pioniers kunnen dan hun creatieve geest laten gaan zonder strikte regels. In de Westas moet die kans gegeven worden waarmee geëxperimenteerd kan worden. Nu de trends van de New Economy in kaart zijn gebracht, de doelgroepen zijn beschreven, de ruimtelijke voorwaarden voor functiemenging zijn geschept en per gebied een uitgebreide gebiedsanalyse is gedaan, kan worden overgegaan tot het concept. Zoals eerder genoemd is functiemenging geen doel op zich maar een middel dat een doel dient. De werklocaties zoals die nu worden en zijn gepland functioneren niet meer overal. Dat is duidelijk. De woonwerkmilieus zijn een oplossing voor de enorme leegstand. Maar voor elk gebied is er een andere oplossing, omdat elk gebied anders is. Er bestaan geen universele plannen die in elk gebied toepasbaar is. Elk gebied heeft zijn eigen DNA en daar dient dan ook rekening mee te houden. Voor de locaties Business Park Amsterdam Osdorp, Beukenhorst-West en Sloterdijk-I, is er dus per gebied een concept plan bedacht waarin de New Economy duidelijk naar voren komt en wordt er rekening houden met de ruimtelijke randvoorwaarden voor een woonwerkmilieu.
6.2 BUSINESS PARK AMSTERDAM OSDORP: PROEFTUIN VAN DE ARRIVAL CITY BPAO onderscheidt zicht van de andere locaties door de aanwezigheid van lege kavels. Het gebied is nog niet volgebouwd en heeft ook de meeste kans en ruimte voor een nieuw type woonwerkmilieu. Hierdoor is er nog voldoende flexibiliteit en kunnen we nog vele kanten op. Door lege kavels hoge flexibiliteit voor ondernemers en formaat woonkavels. Ook erg veel groeipotentie door de 2e fase. Momenteel ontbreekt het aan een aantrekkingskracht voor ondernemers. Maar ook bewoners uit de buurt kennen het nog niet. Vanwege de nieuwe drive-in van de Mc Donalds is de bekendheid iets groter geworden. Het gebied kan op nieuwe manier aantrekkingskracht winnen door een innovatief en planologisch niet dichtgetimmerd plan te maken. Voor zowel bewoners als ondernemers uit de omgeving dient de barrière doorbroken te worden wat bijdraagt aan de ontwikkeling van het Business Park (Man, 2014). De sterke punten van het park moeten meer naar voren komen. De aanwezigheid van veel groen en water is een sterkte van het Business Park. Achter het park in de bocht van de ringvaart is het Ringvaart park gelegen. Dit natuurgebied wordt recreatief gebruikt maar niet veel. Ook de oevers van de Ringvaart en het bos rondom de begraafplaats dragen bij aan de natuurlijke aantrekkelijkheid van het gebied en zorgt voor een weids gevoel. Helaas is het park momenteel helemaal ontsloten van de omgeving. Het lijkt net of het er niet bij hoort. Dit moet veranderd worden stedenbouwkundig meer met de omgeving te verbinden. Stedenbouwkundige ontsluiting met omgeving is een randvoorwaarde voor slagen. Het oude gemaal kan hierbij ook betrokken worden door een mooie brugverbinding. Om het gebied een stuk aantrekkelijker te maken zal de barrière werking van de Ookmeerweg en het water doorbroken moeten worden zodat het gebied minder onzichtbaar wordt voor langsrijdend verkeer. Op dit moment wordt de toegang tot het gebied gevormd door de Mac Donalds en binnenkort door het nieuwe hotel. Door dit front uit te breiden langs de Ookmeerweg zal het front en daarmee de rest van het 22
terrein aantrekkelijker ogen (Man, 2014). Als je vanuit de andere kant, vanuit Lijnden, zal het BPAO meer als toegangspoort kunnen werken voor Amsterdam Nieuw-West en Amsterdam in zijn geheel. Hiervoor zou er een mooi entree kan worden gemaakt en hiermee een onderscheidend karakter dat je dan echt in Amsterdam bent. De bereikbaarheid dient ook verbeterd te worden en tevens hiermee de onzichtbaarheid te verminderen. Tramlijn 1 zal doorgetrokken moeten worden of de eindhalte zal moeten worden verhoogd zodat het meer zichtbaar is voor iedereen. Ook kan het BPAO een standplaats met kantoor worden voor de GOGO taxi’s die ondernemers, werknemers en bewoners bijvoorbeeld naar station Lelylaan kan brengen. Daarnaast zal er een verbinding gelegd moeten worden met Lijnden aan de andere kant van de ringvaart. Op deze manier komen de groenstructuren uit de omgeving bij elkaar op het Business Park. Ook moet er gedacht worden aan mooie fietsroutes (ook voor wielrenners) waarbij het hele gebied in beschouwing zal moeten worden genomen. Het gebied heeft een hoog natuurlijk attractie niveau en dit moet benut worden. Het gebied kan gezien worden als een tuin voor Nieuw-West. Wonen aan het water verhoogt de kans van slagen van functiemenging. Het water rondom de waterkavels zal benut moeten worden in het aantrekkelijk maken van het gebied voor wonen, dit zou verder uitgegraven kunnen worden zodat het een rol speelt in de structuur van het gebied (Vonk, 2014). Door de flexibiliteit van de kavels kan het wonen op vele manieren vorm gegeven worden. Gezien het oppervlak is er ongeveer ruimte voor 50 a 100 woningen, afhankelijk van het type (Vonk, 2014). Er zal gebruikt gemaakt worden van zonering. Door de aanwezigheid van de hallen aan de ene kant van het gebied is een concept waarbij er een zone aangewezen wordt voor bedrijvigheid, een zone voor wonen én werken (woonwerkeenheden) en een zone voor alleen wonen voor de hand liggend. Daarnaast dient er rekening gehouden te worden met voorzieningen in het gebied die voor bewoners en ondernemers van belang zijn. Voorzieningen in de vorm van een kleine supermarkt, restaurants, cafés en andere stedelijke voorzieningen. Maar ook vormen van vrije tijdsbesteding kan voor dynamiek zorgen. De eindgebruikers dienen zelf ook mee te denken over hoe het gebied eruit komt te zien. Ook kan zelfbouw hierbij een rol spelen om de betrokkenheid te vergroten. De eerste pioniers zitten dan ook in het Parkmanagement om ook na te denken over de publieke omgeving en hoe die verder ingevuld kan worden. De hallen zouden gebruikt kunnen worden als werkplaats voor de zelfbouw. Ook zouden ze kunnen dienen als gezamenlijke opslagplaats voor ondernemers die hun goederen aangeleverd krijgen. Zo behouden we toch het stukje logistieke identiteit. Voor de zelfbouwers zouden er woningen gerealiseerd kunnen worden van tussen de 50 en 100 m2 en is er plek voor alleen CO2 neutrale woningen om de trend van duurzaamheid te volgen. De ondernemers op het park kunnen gebruik maken van gezamenlijke voorzieningen zoals al eerder genoemd, een gezamenlijke opslagplaats waarbij de huur wordt verdeeld. Maar ook zouden ze gezamenlijk vervoer kunnen regelen. Daarnaast dient het park te voorzien worden van flexwerk plekken en flexvergader- en congreszalen waar ondernemers, bewoners en ambtenaren uit Nieuw-West gebruik van kunnen maken. De sector waarop gericht zal moeten worden is de groeisector waar stadsdeel Nieuw-West mee bezig is. Dat is het ambacht en maakindustrie. Een sector waarbij ruimte nodig is en soms ook veel ruimte waarbij de nodige geluidsoverlast kan hebben. De mensen uit deze sector die graag een werkatelier in de buurt van hun woning willen hebben kunnen hier terecht. Maar ook ondernemers uit de mode industrie en 23
andere creatieve sectoren kunnen hier terecht. Zo kunnen er in de leegstaande gebouwen geluidsstudio’s worden gerealiseerd. De bovengenoemde sectoren brengen reuring met zich mee. In de leegstaande gebouwen kunnen er werkplekken worden gerealiseerd voor de ondernemers waar ook machines en andere werkmaterialen worden gedeeld. In het BPAO zal met sharing worden geëxperimenteerd waardoor kleine ondernemers minder kosten kwijt zijn aan nieuwe materialen etc. en toch kan ondernemen in Amsterdam. Tot nu toe is er vooral gesproken over de fysieke ruimtelijke aspecten. Maar de sociale aspecten zijn minstens zo belangrijk. Er is al gesproken over sharing. Co2 neutrale gebouwen en zelfbouw. Maar het gebied mist ook een identiteit. Hier komt Arrival City om hoek kijken. Dit kan als kans worden gezien om het gebied een identiteit te geven. Vonk had het al over functiemenging zoals dat in Istanbul en Marakkech te zien is. De oude binnensteden, de kasba’s maar ook nieuwe gebieden in Turkije en Marokko zie je verregaande functiemenging. Daar heb je straten met de timmerman, ijzersmid, de echte traditionele bakker, naaiateliers etc. die zich onder de woningen bevinden. Dat zorgt voor bepaalde dynamiek en gezelligheid. Die elementen willen we gebruiken in het BPAO. Zo krijg je reuring in het gebied. Het plan moet planologisch ook niet dichtgetimmerd zijn. Maar juist dat losse en chaotische van een echte stad van vroeger. Mede daarom wordt er ook gekozen voor de maakindustrie en het ambacht. Het past ook in de plannen van Amsterdam Nieuw-West om zich te profielen in deze sectoren. Bewoners en ondernemers uit Nieuw-West kunnen zich hier vrij voelen en krijgen de kans en ruimte om zich hier verder te ontwikkelen. Door duurzaam te bouwen, te ondernemen met sharing en andere aspecten van de circulaire economie en gedeelde flexwerkplekken etc. kunnen de kosten voor kleine en startende ondernemers zeer laag zijn waardoor de drempel zeer laag is om je te kunnen vestigen. Alleen zijn er de eerste pioniers nodig om aan de slag te kunnen. Een gemeente dient mee te werken aan een verdere flexibilisering van de bestemmingsplannen. Door wonen en werken hier samen te combineren zal er vanzelf wel iets ontstaan in het BPAO.
24
25
6.3 BEUKENHORST-WEST: STATIONSLOCATIE AAN HET CENTRUM Beukenhorst kan uitgroeien tot een levendig stedelijke milieu. De locatie is zeer goed met de nabijheid van het station en het centrum op een steenworpafstand. Er zijn al plannen gemaakt om de levendigheid een nieuwe boost te geven. De transformatie van Beukenhorst-West heeft weinig te maken met het slopen of transformeren van de kantoorpanden in het gebied. Het hele plan is veel meer omvattend en betrekt ook de omgeving en de stedelijke structuur in de omvorming. Door de complexe eigendomsituatie en de grote kantoorpanden wordt functiemenging lastig. Daarnaast zijn er ook geen lege kavels en ook de huidige kavelstructuren bieden weinig flexibiliteit. De kans voor Beukenhorst is dat het als verbindingselement kan fungeren tussen het station en het centrum. Met rechte lijnen en goede verbindingen zou dat moeten kunnen. De aantrekkelijkheid van het centrum zal ook zijn uitwerking hebben op het Wandelbos en Beukenhorst-West. Er worden een aantal mogelijkheden genoemd om meer dynamiek te krijgen. Een interessante is: dat je de leegstaande panden aan het Wandelbos sloopt en hier een nieuwe ruggengraat vormt / parkrand maakt en hiermee de vernieuwing in het gebied aanzet. Hiermee wordt een dynamiek gecreëerd in de rest van BeukenhorstWest, zodat daar vanzelf iets gebeurd. 6.3.1 Groene stationslocatie Om van een Beukenhorst een mooie groene stationslocatie te maken zal er ook meer verbinding moeten worden gemaakt met groene omliggende gebieden. Er zijn plannen om het gebied flink groen te beplanten. Alle straten zullen beplant worden met laanbomen. Een grote wandelbrug door het Wandelbos zal deze driehoek verbinden met de achtergelegen fruittuinen. Dit in beschouwing en tel daarop de aanwezige Wandelbos en het aanwezige water, zorgt dit samen voor een prachtig natuurlijk gebied waarin het heerlijk om zowel te wonen en werken. Ook hier pleiten we wel om bottom-up aan de slag te gaan. Laat de toekomstige eindgebruikers meedenken en meebeslissen over de publieke ruimte. De eerder genoemde wandelbrug draagt bij aan de verbinding tussen het station en het centrum voor voetgangers en fietsers. Dit zorgt ook voor een bepaalde dynamiek. Er zijn ideeën om aan de parkrand echte stadse bouwblokken te creëren van vier tot zes bouwlagen met een gemeenschappelijk binnentuin. Deze blokken zullen geïnspireerd zijn op het ontwerp van Berlage. Er komt dus een plint met op de begane grond allemaal andere functies zoals werkplekken maar ook voorzieningen. Daarnaast betreft het zowel sociale huur als koopwoningen. Ook hier pleiten we te werken met zones. Een zone met alleen wonen, een gemixte zone en een zone met alleen werken. Op de locatie meer naar het oosten richting het station zijn de panden van een betere kwaliteit waardoor deze nog niet noodzakelijk getransformeerd hoeven te worden en hier gewerkt blijft worden. De parkrand moet functioneren als een impulsgebied met horeca en ondernemers die gericht zijn op de stad, het station en de nieuwe bewoners. 6.3.2 Voorzieningen Voor de nieuwe bewoners en werknemers in de buurt kunnen er sportfaciliteiten komen. Ook is er ruimte voor de dienstverlenende bedrijven, zoals een fietsenmaker en een plaatselijke bakker. Verder moet er gedacht worden aan woonwerkwoningen die geschikt zijn voor ondernemers uit de creatieve sector en zakelijke dienstverlening. De plinten zijn dan meer voor de horeca, ambacht en de maak-sector en andere dienstverlenende bedrijven. De woon en werkblokken die worden gerealiseerd of getransformeerd moet op een duurzame manier gebeuren. Alle woningen en bedrijfspanden worden voorzien van zonnepanelen om de duurzaamheid verder te bevorderen. 26
De stationsbuurt Beukenhorst-West is voor mensen die graag in een stedelijk woonmilieu willen wonen en/of werken, maar zich tot niet de grote stad willen vestigen. Daarnaast zouden de omliggende groengebied kunnen functioneren als urban farming, een trend in de wereld dat alsmaar toeneemt en hiermee heb je wel een specifieke doelgroep die graag zelfvoorzienend wil zijn. Ook is de mogelijkheid om de creatieven zoals de bewoners uit de Jordaan en Amsterdam Zuid, om die type mensen hier naar toe te krijgen en dan ook met de nodige voorzieningen erbij. Vooral de kleine passievolle ondernemers zijn hier welkom om een bijdrage te leveren aan de identiteit van Hoofddorp. Vanwege de nabijheid van het station en het centrum is het waarschijnlijk een mogelijkheid om kantoorblok te transformeren naar flexwerkplekken en flexvergaderzalen voor de kleine ondernemers en werknemers uit de buurt.
27
6.4 SLOTERDIJK-I: HOOGSTEDELIJK WONEN AAN HET CULTUURPARK Sloterdijk is na BPAO het meest geschikt om het concept van een nieuw type woonwerkmilieu te creëren. Het grootste probleem in Sloterdijk was vooral het bestemmingsplan. Maar OGA zijn al jaren bezig om meer flexibiliteit te krijgen in het gebied. De gemeente en OGA zullen vooral kijken naar hoe zij de voorwaarden kunnen scheppen. Na het verruimen van het bestemmingsplan moet het daarna vooral aan de markt worden over gelaten. Dit kunnen ook maatschappelijk initiatieven zijn, waarbij bewoners en ondernemers samen kunnen werken in een collectief zelfbouw en collectief parkmanagement. 6.4.1 Gemengd Stedelijk milieu Sloterdijk-1 kan uitgroeien tot een aantrekkelijke stedelijk milieu, zoals het Westerpark en het oostelijk havengebied en oostelijk handelskade. Het zal echter zo zijn dat in Sloterdijk-1 meer gestreefd zal worden naar functiemenging. In Sloterdijk-1 kun je binnen de ring wonen. Binnen de ring wonen wordt geassocieerd door stedelingen als dichter bij het centrum. In Sloterdijk-I is dat ook zo, even voorbij de Westergasfabriek begint de Jordaan. Het centraal station is ook op fietsafstand van Sloterdijk-I. SloterdijkI heeft kwaliteiten van het binnenstedelijk milieu. De transformatie van Sloterdijk-I heeft vooral te maken met het creëren van een gemengd stedelijk karakter en het opzetten van een gefundeerde aansluiting met het hoog stedelijke milieu achter het Westerpark. Het impulsgebied is de Molenwerf. De hele transformatie zal geïnstitutionaliseerd worden door op kavelniveau naar de mogelijkheden te kijken. De kantoren rond de Molenwerf zijn gemakkelijk om te bouwen in mooie appartementen. De bedrijfshallen zijn een stuk lastiger, maar dit kunnen gezamenlijke werkplekken worden voor de ondernemers uit de buurt. Dit kan gepaard gaan met een gezamenlijke cafetaria en vergaderzalen. Hierbij heb je iemand nodig die dit zal beheren. Mocht er gesloopt worden dan dient er te zorgen dat er ruimte wordt gemaakt voor bedrijvigheid op de begane grond. 6.4.2 Fysieke voorwaarden Door de kantoren, bedrijfshallen en nieuwbouw kan er een bonte mix ontstaan van hoog- en laagbouw ontstaan. Dit brengt een gunstige uitstraling met zich mee en pas het ook bij het binnen de ring wonen. De ruimtelijke diversiteit gedefinieerd in hoog- en laagbouw, boulevard, stadsstraten en groen zorgt voor een interessante invulling die levendigheid en identiteit aangemoedigd. De transformatie naar een nieuw woonwerkmilieu zal stapsgewijs gaan. Er kunnen ongeveer 1500 woningen gerealiseerd worden. Er zijn bijvoorbeeld plannen om de N200 Haarlemmerweg minder te belasten zodat aan de zuid kant woningbouw gunstiger wordt. Daarnaast maakt de aanpassing van de N200 de verbinding tussen het bestaande stedelijk gebied en Sloterdijk-I een stuk toegankelijker. Naast de Haarlemmerweg is de Transformatorweg ook een belangrijke verbinding richting de Spaarndammerbuurt en het centrum. De Transformatorweg zal omgevormd worden naar een moderne stadsboulevard met veel groen en voorzieningen, deze weg wordt op deze manier drager van de hele ontwikkeling van Sloterdijk-I. Sloterdijk-I zal het voorzieningenniveau van een middelgrote stadswijk krijgen en geen bovenwijkse voorzieningen. Deze voorzieningen bieden een breed en gevarieerd draagvlak gericht op werknemers van bedrijven en op bewoners van het gebied en omliggende buurten. Daarnaast dient de gemeente de vele sportverenigingen hierbij te helpen met een uitbreiding en een vernieuwing van het sportcomplex. Voetbalvereniging SDZ heeft de grootste wachtlijst van Amsterdam en er voetballen al een heleboel jongens en meiden. De vereniging is sinds enkele jaren enorm gegroeid door bewoners uit het oostelijk havengebied. De zogenaamde nieuwe stadsbewoners. Er is ook een 28
hockeyvereniging die het uitzonderlijk goed doet in Amsterdam. Deze verenigingen kunnen de mensen binden. Daarnaast zijn er ook andere sportverenigingen. 6.4.3 Voorzieningen Andere voorzieningen kunnen opgevuld worden door de bewoners zelf die tevens ook ondernemer zijn, zoals bijvoorbeeld een fietsmaker, een bakker etc. Wel moet er gewerkt worden om dit gebied wat minder afgesloten en minder onzichtbaar te maken. Er zijn bijvoorbeeld ideeën om metrolijn 50 door te trekken naar het Centraal Station. Daarnaast is er het idee om de tramlijn vanuit de Spaarndammerbuurt door te trekken over de Transformatorweg richting station Sloterdijk. Door tramhaltes langs de Transformatorweg creëer je een betere bereikbaarheid en dynamiek. Daarnaast dient in de plannen ook het park van het Westergasfabriek mee te worden genomen. Het park is heel populair en dit kan meer uitgerold worden. Het cultuurpark Westerpark als onderdeel van het Brettenpark zorgt voor een sterke natuurlijke en culturele attractiviteit van het gebied. Men zou zich in de plannen moeten richten op mensen die een beetje aansluiten op de bewoners in het Westerpark en het Oostelijk havengebied. Hierbij dient ook gelet te worden dat er ook ondernemers moeten worden gevonden. Het liefst ondernemers in de nieuwe economie, zoals in 3D printen, creatieve sector, social media, duurzaamheid, festivals etc. Deze nieuwe stadsbewoners kunnen de buurt een bepaalde dynamiek geven. De binding van de bewoners en ondernemers ontstaat vooral in het collectief zelfbouwen en parkmanagement, de sportverenigingen en het werk. Belangrijk is dat ondernemers elkaar kunnen ontmoeten en uiteindelijk diensten, materialen en werkplekken met elkaar kunnen delen.
29
30
7. BIBLIOGRAFIE Economische Visie Nieuw West (2012), Een agenda voor ondernemen in Nieuw-West, Stadsdeel NieuwWest
Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: Eerste stappen in de praktijk, van vinken naar vonken, Ministerie van Infrastructuur en milieu Gadet, J. (28 april 2006). Gedachtegoed Jane Jacobs spring levend. Archined. Geffen, van P. et al. (2009), Quikscan effecten KMK op BPAO, Stec groep bv aan SDAC
Hartog, J. (2014, mei 27). (M. v. Dijken, Interviewer) Het Onderzoeksinstituut OTB, T. D. (2006). Hoe breed is de buurt, typologie van de woonmilieus. Den Haag: Ministerie van VROM. Hoop, A. d. (2014, mei 16). (M. v. Dijken, Interviewer) Jacobs, J. (1961). The death and life of great American cities. New York: Vintage. Jane Jacobs. (n.d.). Retrieved 4 15, 2014, from Platform 31: http://kennisbank.platform31.nl/pages/27949/Jane-Jabobs.html Louw, E. (2004). Functiemenging wonen en werken : Inspiratiepapers Woonwijken van de Toekomst. Rijswijk: Quantes. Marktanalyse BPAO-1 (2013) Man, D. (2014, juni 2). (M. v. Dijken, Interviewer) Manifest BPAO (2013), Proeftuin Arrival City Ministerie van VROM. (2008). Structuurvisie Randstad 2040, Randstad: topregio in Europa. Amsterdam. Nieuwe visie op Maastrichtse bedrijventerrein (2013), Ruimte voor ondernemen, Van bedrijventerreinen naar bedrijvenparken en stedelijke werklocaties, Gemeente Maastricht Pols, L. V. (2009). Menging van wonen en werken. Den Haag/Bilthoven: Planbureau voor de leefomgeving. Saunders, D (2011). Arrival City, How the largest migration in history is reshaping our world. Cornerstone Schwencke, C. (2014, mei 16). (M. v. Dijken, Interviewer) TU Delft, INBO. (2010). Van bedrijventerrein naar werkmilieu. Delft: TU Delft. TU, Seinpost Adviesbureau BV en Onderzoeksinstituut OTB . (2010). Handboek wijkeconomie. Arnhem/Delft: Ministerie van Economische Zaken.
31
Vlaanderen, B. (2014, mei 26). (M. v. Dijken, Interviewer) Wenneker, P. (2014, mei 16). (M. v. Dijken, Interviewer) Wille, L. (2010). Werk aan de winkel. Utrecht.
32
