Sectorbeleid wonen en werken

ASN Bank Issuepaper

Sectorbeleid wonen en werken Een goede plek om te wonen en te werken

ASN Bank Issuepaper Sectorbeleid wonen en werken maart 2014 2

A Inleiding In deze ASN Bank Issuepaper

De ASN Bank werkt aan een betere wereld. Dit doen

Sectorbeleid wonen en werken

wij door bij de keuze voor investeringen1 en de prak-

komen aan bod:

nodig om de duurzame samenleving van de toekomst

tische invulling daarvan de vraag te stellen: wat is er te realiseren? Voor ons is een duurzame samenleving er een zonder armoede, waarin iedereen onderwijs kan

A Inleiding

volgen en beschikt over goede, betaalbare huisvesting en gezondheidszorg, zowel ver weg, in minder ontwik-

B Visie op wonen en werkomgeving Mensenrechten: toegang tot betaalbaar,

kelde landen, als dichtbij in Nederland. Begrippen als rechtvaardigheid2, vrijheid, gelijkheid en menselijke

goed wonen en een prettige werkomgeving

waardigheid staan hierin centraal. De duurzame samen-

Klimaat: energiebesparing en duurzame

leving komt er niet van vandaag op morgen. Maar we

energie

kunnen haar wel stap voor stap realiseren. Dat vraagt

Biodiversiteit: duurzaam gebruik van

om keuzes van iedereen. Ook de ASN Bank maakt met

materialen en de omgeving

haar investeringen keuzes.

B.1 B.2 B.3

C De rol van de ASN Bank

Dit doen we via ons duurzaamheidsbeleid. De ASN Bank baseert dit beleid op drie pijlers: mensenrechten,

D Waar kiezen we voor?

klimaat en biodiversiteit. Samen bestrijken zij bijna alle

D.1

Woningbouwcorporaties

onderwerpen die van belang zijn bij alles wat de

D.2

Hypotheken

ASN Bank doet. Deze pijlers zijn leidend bij alle activi-

D.3

Gebouwen met een maatschappelijk en

teiten, beleggingen en financieringen van de ASN Bank

commercieel nut

die uiteindelijk bijdragen aan de duurzame samenleving

die wij voor de lange termijn voor ogen hebben.

E Selectiecriteria

E.1

Woningbouwcorporaties

E.2

Hypotheken

Het sectorbeleid Wonen en werken gaat over de gebouwen waar mensen wonen en werken. Het is een

E.3

Gebouwen met een maatschappelijk en

specifieke uitwerking van het beleid van de ASN Bank

commercieel nut

en herziet het bestaande beleid waar nodig en breidt

het uit. Het sectorbeleid geeft antwoord op de vragen: Waarom investeert de ASN Bank in woningen en gebouwen? Hoe ziet de samenleving er op dat gebied uit in 2050? Welke keuzes maken we nu om daar te komen? We lichten de keuzes die we maken toe, met als uitgangspunt onze drie pijlers. Tot de plekken waar mensen wonen rekenen we alle huurwoningen, zoals van woningbouwcorporaties, en alle woningen in particulier bezit. Tot de gebouwen waar mensen werken rekenen we gebouwen zoals scholen, ziekenhuizen, kantoren en zorgcentra. Wonen en de werkomgeving raken alle drie de pijlers (mensenrechten, klimaat en biodiversiteit) van ons 1

Met investeren bedoelen we het verstrekken van leningen (financiering) of het kopen van aandelen (beleggen).

2

Gebaseerd op Our Common Future, Brundtland Report, 1987: http://www.un-documents.net/ocf-cf.htm.

ASN Bank Issuepaper Sectorbeleid wonen en werken maart 2014

duurzaamheidsbeleid. Daarnaast past het financieren hiervan bij onze wens om de spaargelden van onze klanten op een zo veilig mogelijke manier uit te zetten. Genoeg redenen dus om ons ervoor in te zetten. In dit sectorbeleid vertalen we de drie pijlers van de ASN Bank in speerpunten voor woningen en gebouwen: mensenrechten: toegang tot betaalbaar en goed wonen en een fijne werkplek;

Goed wonen is een basis voor geluk en welzijn, ook voor toekomstige generaties onze verantwoordelijkheid om dit recht niet alleen te respecteren, maar actief bij te dragen aan het verwe-

klimaat: energiebesparing en duurzame energie;

zenlijken van dit recht, met als doel goed en betaalbaar

biodiversiteit: duurzaam gebruik van materialen en

wonen toegankelijk te maken voor iedereen. We willen

de omgeving. Ons beleid voor wonen en werken is vooral een uitwerking voor de Nederlandse situatie, omdat Nederland onze belangrijkste markt is. Het beleid heeft betrek-

mensen in onze samenleving hierbij ondersteunen. Onder ‘goed wonen’ verstaan we: Wonen is betaalbaar; de totale woonlasten zijn overzichtelijk.

king op de financiering van woningbouwcorporaties,

Wijken zijn goed bereikbaar en veilig.

vastgoed en hypothecaire leningen (hierna: hypothe-

De woningen hebben een goede kwaliteit en zijn

ken), zowel direct als indirect. Maar dit beleid is ook bedoeld voor het financieren van woningen en vastgoed buiten Nederland.

gezond om in te wonen. Er zijn voldoende goede voorzieningen, zoals scholen, buurthuizen, sportfaciliteiten, ziekenhuizen en zorginstellingen.

B Visie op wonen en werkomgeving

Mensen kunnen binnen hun financiële mogelijkheden zoveel mogelijk kiezen: kopen of huren,

B.1. Mensenrechten: toegang tot betaalbaar, goed

verhuizen of verbouwen.

wonen en een prettige werkomgeving Volgens de Universele Verklaring van de Rechten van

Wonen gaat volgens ons dus om veel meer dan alleen

de Mens (UVRM) heeft iedereen recht op een levens-

de toegankelijkheid en betaalbaarheid van huisvesting.

standaard die hoog genoeg is om de gezondheid en het

Het gaat ook om bewoonbaarheid, om de leefbaarheid

welzijn te realiseren voor zichzelf en zijn of haar gezin. Daaronder valt ook huisvesting.3 Ook heeft ieder mens

en veiligheid in wijken, om de inrichting van publieke

recht op een behoorlijke levensstandaard voor zichzelf

samenleving. Bijvoorbeeld mensen met een beperking

en zijn gezin en op steeds betere levensomstandighe-

die een aangepaste woning nodig hebben, starters op

den. Toereikende huisvesting hoort daarbij. Dat stelt

de woningmarkt, ouderen die vaak moeilijk de woning

het Internationaal Verdrag inzake Economische, Sociale

van hun wensen kunnen vinden, en mensen met mid-

en Culturele Rechten.4

deninkomens die door verschillende ontwikkelingen

ruimtes en aandacht voor kwetsbare groepen in onze

slechter toegang hebben tot de woningmarkt. Goed Voor de ASN Bank is het respecteren van mensenrech-

wonen is een basis voor geluk en welzijn, ook voor toe-

ten het uitgangspunt. Huisvesting is, evenals voeding,

komstige generaties. De ASN Bank zet zich daar in waar

een basaal, fundamenteel recht. Wij vinden het daarom

de behoefte het grootst is.

3

UVRM, artikel 25: “Een ieder heeft recht op een levensstandaard die hoog genoeg is voor de gezondheid en het welzijn van zichzelf en zijn gezin, waaronder begrepen voeding, kleding, huisvesting en geneeskundige verzorging en de noodzakelijke sociale diensten, alsmede het recht op voorziening in geval van werkloosheid, ziekte, invaliditeit, overlijden van de echtgenoot, ouderdom of een ander gemis aan bestaansmiddelen, ontstaan ten gevolge van omstandigheden onafhankelijk van zijn wil.”

4

UNCESCO, artikel 11: “De Staten die partij zijn bij dit Verdrag erkennen het recht van een ieder op een behoorlijke levensstandaard voor zichzelf en zijn gezin, daarbij inbegrepen toereikende voeding, kleding en huisvesting, en op steeds betere levensomstandigheden. De Staten die partij zijn bij dit Verdrag nemen passende maatregelen om de verwezenlijking van dit recht te verzekeren, daarbij het essentieel belang erkennende van vrijwillige internationale samenwerking.”

3

4

Kwetsbare mensen: ouderen Ouderen zijn heel honkvast. Hoe ouder mensen worden, hoe minder ze willen verhuizen. Ouder worden gaat echter vaak gepaard met ongemakken. Daardoor voldoet de woonsituatie op een gegeven moment niet meer. Als ouderen daarom moeten verhuizen kunnen zij ontworteld raken. Daarbij moeten zij vaak een stap terug doen in de levens-

Daarom stellen we ons tot doel dat onze investeringen in 2030 netto klimaatneutraal zijn

standaard die zij verworven hadden.5 De ASN Bank vindt het belangrijk dat ouderen kunnen blijven wonen waar ze willen.

17% van het totale energiegebruik en de totale uitstoot van broeikasgassen in Nederland wordt veroorzaakt door wonen. Dit is toe te schrijven aan het aard-

Op hun beurt dragen gebouwen waar mensen werken

gasverbruik voor verwarmen en koken, en indirect aan

bij aan een prettige werkomgeving. Wij leggen het

het elektriciteitsverbruik (50% voor verwarming, 15%

accent op vastgoed met een maatschappelijke functie (voorzieningen) zoals scholen, culturele centra, zieken-

voor warm water en 35% voor apparaten, verlichting en koken).6,7 Ook gebouwen voor zakelijk gebruik leveren

huizen en zorgcentra. Ook commercieel vastgoed, zoals

een bijdrage aan de CO2-uitstoot.

hotels en kantoren, willen wij financieren vooral als zij ook bijdragen aan sociale doelen. Daarnaast dragen ge-

Wij zien daarom een kans voor de woningmarkt en de

bouwen bij aan een veilige en gezonde werkomgeving

gebouwde omgeving om de uitstoot van broeikasgas-

voor werknemers.

sen terug te dringen. Energiebesparende maatregelen kunnen die uitstoot aanzienlijk verminderen, bij toe-

Onder een gezonde werkomgeving verstaan we: Een gebouw met een aangenaam, gezond binnenklimaat. Een omgeving die goed en veilig bereikbaar is met alle vormen van vervoer.

passing van diverse technieken zelfs tot bijna nul. Ook kunnen zij uitstoot voorkomen door gebruik te maken van duurzame energie. Eigenwoningbezitters, huurders, verhuurders, projectontwikkelaars en bouwbedrijven zijn daarbij belangrijke doelgroepen.

Een gebouw dat past in de omgeving, dat geen overlast veroorzaakt, maar juist iets toevoegt aan de buurt.

De ASN Bank onderzoekt mogelijkheden nieuwe constructie energiebesparende maatregelen

B.2 Klimaat: energiebesparing en duurzame energie

De ASN Bank onderzoekt mogelijkheden om project voor

Goed wonen en een gezonde werkplek dragen niet

energieopwekking te financieren waarbij de kosten die op

alleen bij aan het mensenrecht op toereikende huisves-

de energierekening worden bespaard, ruimte bieden om de

ting. Woningen en gebouwen hebben ook invloed op

rente en aflossing van de lening te betalen. Ondernemin-

het klimaat door het verbruik van energie. De ASN Bank

gen die deze diensten aanbieden, worden Energy Service

ervaart het klimaatprobleem als urgent; het is noodza-

Company’s (ESCo’s) genoemd.

kelijk dat iedereen bijdraagt aan een oplossing. Daarom

Er worden dan energiedaken aangelegd, waarmee de be-

stellen we ons tot doel dat onze investeringen in 2030

woners van hun eigen dak warmte en elektriciteit krijgen.

netto klimaatneutraal zijn. Dit heeft invloed op alle

De bewoners betalen aan de ESCo hiervoor een vergoeding,

keuzes die wij maken, ook voor onze investeringen in

die niet hoger is dan de besparing op de energienota. Dit

woningen en gebouwen. De ASN Bank zal zich daarom

is mede afhankelijk van het gedrag wat betreft energiever-

de komende jaren inzetten voor het terugdringen van de CO2-uitstoot van woningen en gebouwen.

bruik van de klant en de kwaliteit van de woning.

5

Planbureau voor de Leefomgeving, ‘Vergrijzing en de woningmarkt’, april 2013, p. 14.

6

Rapport CBS.

7

Puk van Meegeren, Bewoners, energie besparen en banken: Ervaringen van Milieu Centraal, expertmeeting verduurzaming woningen, 23 april 2013.


Energiebesparing heeft ook een sociaal aspect. De energieprestatie van woningen, die kan worden uitgedrukt in een energielabel8, is van directe invloed op de woonlasten van huishoudens.9 Hun totale woonlasten bestaan immers niet alleen uit huurlasten, maar ook uit bijkomende woonlasten. Daarvan maken energielasten verreweg het grootste deel uit. Zo betaalden huurders met een laag inkomen in 2009 gemiddeld 43,30% van hun besteedbare inkomen aan woonlasten, tegen 30,7% voor overige huurders. De energielasten drukken dus vooral op de besteedbare inkomens van de lagere-inkomensgroepen.10

De energieprestatie van woningen, die kan worden uitgedrukt in een energielabel is van directe invloed op de woonlasten van huishoudens

Energieprestatie en woonlasten

Bron: Energiemodule WoON De tabel toont de energiekosten per maand. Ongeveer 56% van de huishoudens die wonen in een slecht geïsoleerde woning met label G, betaalt 100 euro of meer per maand aan gas. De helft van de huishoudens met een label A-woning, die onder andere goed geïsoleerd is, betaalt ongeveer 75 euro per maand aan gas.

8

Het energielabel voor woningen geeft met klassen (A++ tot en met G) en kleuren (donkergroen tot en met rood) aan hoeveel energiezuiniger een huis is dan soortgelijke huizen. Energielabel A++ (donkergroen) is zeer zuinig, energielabel G (rood) is zeer onzuinig.

9

Agentschap NL, Noodzaak energielasten beheersbaar houden voor lagere inkomens. De laagste inkomensgroepen (met een besteedbaar inkomen tot 16.900 euro per jaar) zijn inmiddels 7,5 procent van hun inkomen kwijt aan gas en elektriciteit. Ter vergelijking: bij de hoogste inkomensgroepen (meer dan 46.100 euro) gaat circa 2,5 procent van het inkomen op aan energielasten.

10 P.J. Idenburg en M. Schweitzer, Sociaal Wonen 2030: de toekomst van sociale huisvesting in Nederland, 2013, p. 67.

5

6

B.3 Biodiversiteit: duurzaam gebruik van materialen en

Droom of toekomstige realiteit? Stel je eens voor:

de omgeving

Stel je eens voor dat je in de toekomst de keuze hebt om te

Biodiversiteit levert via ecosystemen belangrijke

wonen in een wat oudere wijk, waar de woningen betaal-

diensten voor mensen, zoals zuurstof, waterzuivering

baar zijn. In deze wijk zijn de woningen gerenoveerd met

en voeding. De ASN Bank wil door haar investeringsac-

behulp van volledig duurzame materialen, zoals FSC-hout

tiviteiten bijdragen aan het behoud en de bescherming

en recycled materiaal. De woningen zijn optimaal geïso-

van biodiversiteit, en waar mogelijk de versterking van

leerd dankzij dubbel glas en duurzame dak-, vloer- en

de bestaande biodiversiteit.

gevelsystemen. Ze zijn aangesloten op een warmtepomp. De huizen hebben minimaal energielabel A++ of zijn zelfs

De bouwsector heeft een hoog biodiversiteitsrisico

energieneutraal. Daardoor zijn alle huizen energiezuinig en

vanwege het gebruik van bouwmaterialen en groene

hebben een gezond binnenklimaat, zonder tocht of vocht,

ruimte. Daarom vinden wij het belangrijk dat de bouw,

en met een goede luchtkwaliteit.

renovatie en reparatie van woningen en gebouwen bijdragen aan het behoud en de bescherming van biodi-

Van boven kleurt de wijk groen van de begroeide daken

versiteit. Dat betreft vooral het gebruik van materialen,

en donkerblauw van de zonnepanelen. Op elk dak zoemen

zoals hout, cement, aluminium en koper. Het betreft

bijen tussen het gras, de kruiden en bloemen. De daken fun-

ook het hergebruik van materialen, vermindering van

geren als waterbuffers bij hevige regenval. Ook leveren ze

het gebruik van gevaarlijke stoffen, en verlaging van de

‘grijs water’ voor het doorspoelen van de toiletten. Dankzij

druk op onbebouwde groene gebieden door deze niet

de zonnepanelen en warmtepompen voorzien de bewoners

te bebouwen.

volledig in hun eigen energie. Daardoor zijn de woningen budgetneutraal.

We zullen ons daarom inzetten voor het gebruik van bestaande bouw door middel van renovatie en hergebruik van materiaal

De wijkbewoners voelen zich veilig. Er is genoeg openbaar groen voor wie geen eigen tuin heeft. Auto’s? Alleen elektrische auto’s mogen in de wijk rijden, met maximaal 15 kilometer per uur. Voor mensen zonder auto of rijbewijs is er prima openbaar vervoer op minder dan tien minuten lopen. Ook wordt er rekening gehouden met kwetsbare groepen. Ouderen kunnen blijven wonen waar ze willen. Bijvoorbeeld in hun eigen huis, dat volledig aan hun behoeften is aangepast, of een andere woning. Starters vinden hun weg op de woningmarkt doordat ze een fiscaal voordeel ontvangen omdat ze eigen geld inbrengen bij de aankoop

Wij vinden het belangrijk dat de bouwsector duurzame

van hun eerste huis. Dat helpt meteen betaalproblemen in

materialen gebruikt, zoals FSC-hout, en dat er een

de toekomst te voorkomen.

verantwoord milieubeheer is. Eveneens van belang vinden we de locatie en de invloed van een nieuw gebouw op de omgeving (zowel op greenfields11 als op

brownfields12), en de gevolgen van vervoer van en naar het gebouw. We zullen ons daarom inzetten voor het gebruik van bestaande bouw door middel van renovatie en hergebruik van materiaal. Het gebruik van materiaal geldt ook voor nieuwbouw.

C De rol van de ASN Bank De rol van de ASN Bank kan in verschillende hoedanigheden bijdragen om haar visie op goed wonen en werken te realiseren.

11 Greenfields zijn stukken grond die onbebouwd zijn. 12 Brownfields zijn stukken grond die reeds bebouwd zijn. Brownfields zijn vaak voormalige industrieterreinen met een ideale ligging. Deze gronden komen daardoor in aanmerking voor een nieuwe bestemming, zoals de vestiging van bedrijven, een groenvoorziening, wonen of recreatie.


Rol als investeerder

‘Letter of Support’ voor Request2Action

Gerelateerd aan haar kernactiviteit heeft de ASN Bank

Request2Action is een Europees project dat onder andere

een rol als financier en belegger.

tot doel heeft betrouwbare data over energiebesparing bij

De ASN Bank wil financieren met een relatief laag

woningen te verkrijgen. Met de resultaten kunnen nadruk-

risico, omdat we veilig omgaan met de spaargelden

kelijk ook banken hun voordeel doen als ze duurzaamheids-

van onze klanten. Wij hanteren drie strategieën om als

aspecten, zoals energiezuinigheid, koppelen aan financiële

investeerder goed wonen en werken te realiseren:

producten.

- Selectie: we kiezen voor woningbouwcorporaties,

Aanbevelingen voor het Energieakkoord 13

hypotheken en gebouwen met een maatschappelijk

Nederland heeft een Energieakkoord voor duurzame groei.

en commercieel nut. Daarnaast zullen we onderzoe-

De Sociaal-Economische Raad faciliteerde het proces om

ken hoe de ASN Bank zich kan inzetten om wonin-

tot dat akkoord te komen. Afspraken over energiebespa-

gen op de particuliere huurmarkt te realiseren.

ring, schone energietechnologieën en klimaatbeleid zijn

- Dialoog: we gaan de dialoog aan met partijen om tot betere prestaties te komen. - Stemmen: we communiceren ook met bedrijven door actief te stemmen op hun aandeelhoudersver-

onderdeel van dit akkoord. De ASN Bank deed samen met SNS Bank aanbevelingen voor dit akkoord. Uit dit akkoord kwam ook het Nationaal Energiebespaarfonds voort, dat onder andere door de ASN Bank werd geïnitieerd.

gaderingen en zo aan hen te laten weten wat we van hun beleid vinden en waar we verandering willen.

D Waar kiezen we voor? Rol als voorvechter en belangenbehartiger De ASN Bank zet zich buiten haar kernactiviteiten als

D.1 Woningbouwcorporaties

bank ook in als voorvechter en belangenbehartiger.

Wij vinden het belangrijk dat mensen toegang hebben

Wij maken ons bij verschillende doelgroepen sterk voor

tot goed wonen in betaalbare woningen, die in goede

maatregelen die bijdragen aan onze ambities en nemen

staat verkeren en in een gezonde, aantrekkelijke om-

deel in nationale fora voor de belangen van onze sta-

geving liggen. De doelstellingen van woningbouwcor-

keholders. Ook zullen wij stelling nemen in maatschap-

poraties hebben daarom veel raakvlakken met de visie

pelijke discussies. Dit heeft als doel obstakels die goed

en missie van de ASN Bank. Woningbouwcorporaties

wonen en werken belemmeren weg te nemen.

zijn verantwoordelijk voor het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen14 en het maatschap-

Rol als informatiekanaal

pelijke vastgoed dat daaraan verbonden is, zoals buurt-

De ASN Bank wil een bredere rol vervullen dan alleen

huizen. Daarnaast bieden zij een beperkt percentage

als bank en investeerder. Wij geven mensen informatie

woningen aan in de vrije huursector.

over verschillende onderwerpen. Dit doen wij via onze communicatiekanalen (Ideaal, Voor de Wereld van Mor-

De ASN Bank investeert: oude mijn in Zuid-Limburg geeft

gen en ASN Bank.nl) voor onze stakeholders en andere

nieuwe energie

geïnteresseerden. Op deze manier willen wij geïnteres-

Heerlerheide, het stadsdeel van Heerlen dat na sluiting van

seerden wijzen op acties voor zonnepanelen, bespa-

de mijnen in verval raakte, leeft weer op dankzij een nieuw

ringsmaatregelen in en om de woningen en andere

centrum. Met een investering van de ASN Bank bouwde

waarvolle informatie rondom het thema wonen.

Stichting Weller Wonen een nieuw, compact stadsdeelcentrum met voorzieningen voor bewoners van nul tot tachtig jaar. De grootste blikvanger van het marktplein is het cultuurcluster. In dit cluster bevinden zich een grand café, een bibliotheek, een stadsdeelwinkel en een zorgcentrum voor

13 http://www.energieakkoordser.nl/ 14 Ongeveer driekwart van de drie miljoen huurwoningen in Nederland is van woningbouwcorporaties. De huurwoningen met een huur tot € 681,02, de zogenoemde sociale huurwoningen, zijn vooral bedoeld voor huishoudens met een jaarinkomen tot bruto € 34.229 (in 2013).7 Duurzaamheidsbeleid\Gezamenlijk\Dossiers\Dossier Mensenrechten\Wapens\EU Dual Use List 2009.pdf

7

8

120 bejaarden met zeventig aanleunwoningen. De bejaar-

baar is en blijft, ook als het even tegenzit. Een goede

den woonden eerst in tehuizen aan de rand van de stad. Nu

woning kan dan uitgroeien tot een waardevol bezit en

lopen ze zo het centrum in. In de kelder van het cultuurclus-

stevig fundament bieden voor de toekomst.

ter is een feestzaal waar duizend wijkbewoners carnaval kunnen vieren – een belangrijk aspect van het leven in

Het financieren van hypotheken en het bijdragen aan

Heerlen. Het complex bevat ook een kinderopvang, een

eigenwoningbezit heeft daarom veel raakvlakken met

consultatiebureau en een basisschool. Boven de school wo-

de doelstellingen van de ASN Bank. Wie het eigen-

nen senioren. Wat eerst als nadeel werd gezien – geluids-

woningbezit bevordert, draagt bij aan de toegang tot

overlast door spelende kinderen – bleek in de praktijk een

goede huisvesting voor iedereen. Voor de een betekent

voordeel. Opa’s en oma’s krijgen tussen de middag bezoek

‘goed wonen’ het wonen in een huurwoning, voor een

van hun kleinkinderen die een boterham komen eten. Een

ander is een koopwoning het ideaal. We vinden het

bijzonder aspect is dat het water uit de oude, ondergelopen

essentieel dat mensen altijd een dak boven hun hoofd

mijngangen het gebouw verwarmt en koelt.

houden – huisvesting is niet voor niets een mensenrecht. Maar door de economische crisis zijn er steeds meer mensen die hun hypotheekaflossingen niet meer

Woningbouwcorporaties hebben een verantwoordelijk-

kunnen voldoen en daardoor in financiële problemen

heid voor de lange termijn: hun doelstelling is de huis-

komen. We zetten ons in om betalingsproblemen op

vesting voor mensen met lagere en middeninkomens

een menselijke manier te beheersen, met als uitgangs-

te verbeteren. Deze sociale doelstelling koppelen zij

punt het belang van de klanten.

steeds meer aan milieudoelstellingen. Daarom vinden wij dat woningbouwcorporaties een rol hebben bij het realiseren van een rechtvaardige, sociale samenleving. Zij zijn onder andere verantwoordelijk voor: huisvesting van ouderen, gehandicapten en mensen die onder begeleiding wonen;

Koopwoningen dragen door hun energieverbruik bij aan de uitstoot van CO2 en daarmee aan de opwarming van de aarde. Ook bewoners van koopwoningen kunnen bijdragen aan het terugdringen van CO2-uitstoot door energiebesparende maatregelen te nemen. Bij

bouwen en verhuren van maatschappelijk vastgoed;

95 procent van de koopwoningen kunnen energiebe-

activiteiten om de omgeving waarin hun sociale

sparende maatregelen leiden tot energielabel A.16 Ons

huurwoningen staan, leefbaarder te maken;

ideaal voor het klimaat is daarom dat alle woningen in

stimuleren van eigenwoningbezit door de verkoop

de toekomst klimaatneutraal zijn.

van huurwoningen.15 In hoofdstuk E gaan we in op de criteria waaraan wo-

Energielabels van koopwoningen in Nederland

ningbouwcorporaties moeten voldoen. koop D.2 Hypotheken 5%

In dit hoofdstuk behandelen we het mogelijk maken

label A/A

van eigenwoningbezit door de financiering van financi-

label B

18%

ële instellingen die hypotheken verstrekken (indirect),

label C

25%

of door direct hypotheken te financieren.

label D

18%

label E

16%

In de huidige markt is het steeds lastiger voor par-

label F

11%

ticulieren om een hypotheek af te sluiten en om te

label G

7%

verbouwen binnen de financiële mogelijkheden van de bestaande hypotheek. Een ander aandachtspunt is de keuze van een woning die past bij de financiële situatie

Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013

van de toekomstige eigenaars. Een woning die betaal-

15 Rijksoverheid, Activiteiten Woningbouwcorporaties, 2013.

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woningbouwcorporaties/activiteiten-woningbouwcorporaties

16 Rijksoverheid, Cijfers over Wonen en Bouwen 2013, p. 141.


Ook bij koopwoningen maken energiekosten een sub-

pelijke doelen en commerciële doelen te combineren,

stantieel deel uit van de woonlasten. Wij verwachten

zoals kinderopvang of huisartsenpraktijken. Tot slot

dat de energieprijzen de komende jaren zullen stijgen.17

verstaan wij onder gebouwen met een maatschappelijk

De energiekosten doen dus een steeds grotere aanslag

nut cultureel waardevolle panden die behouden wor-

op het besteedbare inkomen. Dit geldt zowel voor

den of panden die bijdragen aan verbetering van het

mensen in de (sociale) huursector als voor particuliere

dienstenniveau van een buurt. Het gaat er hierbij dus

woningeigenaren. Via onze investeringen willen wij

om dat de gebouwen een maatschappelijk doel dienen.

particuliere woningeigenaren helpen hun woonlasten in de hand te houden.

Gebouwen met commercieel nut Ook commercieel vastgoed komt in aanmerking voor

Tot slot kunnen (toekomstige) eigenaren van koopwo-

financiering, zoals winkels, hotels en kantoren, evenals

ningen bijdragen aan het behoud van biodiversiteit

particuliere huurwoningen. In een wijk met weinig

door duurzame materialen te gebruiken bij de bouw

voorzieningen zijn winkels maatschappelijk gezien be-

of verbouw van hun woning. In hoofdstuk E gaan we in

langrijk. Wij financieren ook commercieel vastgoed met

op de criteria waaraan hypotheken en de uitgevende

een commercieel doel, zoals kantoren van ondernemin-

instelling aan moeten voldoen

gen, als er grote winst op het gebied van energiebesparing en -zuinigheid wordt behaald met een gebouw. In

Woonhuis B.V.

hoofdstuk E gaan we in op de criteria waaraan derge-

De ASN Bank financiert hypotheken van Woonhuis B.V.

lijke gebouwen moeten voldoen.

Door 4,5 miljard euro aan hypotheken te verstrekken, maakt de ASN Bank wonen mogelijk voor iets meer dan 55

Tekort aan particuliere huurwoningen voor

duizend huishoudens.

middeninkomens De plannen van de overheid voor de woningmarkt hebben vergaande gevolgen. Verwacht wordt dat tienduizenden

D.3 Gebouwen met een maatschappelijk en

woningzoekenden de komende jaren in problemen komen.

commercieel nut

Ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een

De ASN Bank investeert in de bouw en renovatie van

sociale huurwoning. Maar de hypotheekregels worden nog

gebouwen. Wij maken hierin een onderscheid tussen

strenger, zodat het moeilijker wordt een eigen woning te

gebouwen met een maatschappelijk nut en gebouwen

kopen. In de vrije huursector ontstaat een groot tekort

met een commercieel nut. De ASN Bank zet voorna-

aan woningen, zodat mensen ook daar niet terecht kun-

melijk in op renovatie en hergebruik van dergelijke

nen. Maar waar dan wel? De toegang tot de woningmarkt

gebouwen.

wordt hierdoor voor een groep mensen, vooral starters, bemoeilijkt. De ASN Bank gaat daarom de mogelijkheden

Gebouwen met een maatschappelijk nut

onderzoeken om woningen te financieren voor mensen die

Wij financieren maatschappelijk vastgoed, omdat

(net) niet terecht kunnen in de sociale sector.

dit basisvoorzieningen van een goed functionerende samenleving huisvest.18 Maatschappelijk vastgoed bestaat uit gebouwen met een publieke functie, zoals

Behalve een sociaal doel dient het financieren van

onderwijs, sport, cultuur, welzijn en maatschappe-

vastgoed ook een milieudoel. Uit onderzoek blijkt

lijke opvang. Voorbeelden zijn scholen, buurthuizen,

bijvoorbeeld dat juist in gebouwen voor gezondheids-

culturele centra, opvanghuizen en ziekenhuizen. Onder maatschappelijk vastgoed verstaan wij ook gebouwen

zorg een verbeterslag is te maken in het verminderen van de CO2-uitstoot.19 Ook de renovatie van bestaande

waarin mogelijkheden zijn gecreëerd om maatschap-

kantoorpanden kan helpen bij het verminderen van

17 In de praktijk voldoen bedrijven die werkzaam in zijn de vleesindustrie, nauwelijks aan onze eisen op het gebied van milieu en dierenwelzijn. Wel kunnen we investeren in bijvoorbeeld winkels die vleesproducten verkopen of kledingwinkels die lederen artikelen verkopen. 18 Maatschappelijk onroerend goed kan eigendom zijn van verschillende soorten instanties, waaronder gemeentelijke en hogere overheden, woningbouwcorporaties, maatschappelijke instellingen en (commerciële) beleggers. 19 Onderzoek Ecofys in opdracht van de ASN Bank.

9

10

Wij vinden het daarom

E Selectiecriteria

van belang dat de bouw op een

Hieronder leest u onze selectiecriteria op het gebied

verantwoorde wijze omgaat

de beoordelingsrichtlijnen waaraan de instellingen

met schaarse grondstoffen en hernieuwbare grondstoffen gebruikt

van wonen en werken. Per onderwerp beschrijven we en ondernemingen die we financieren of waarin we beleggen, moeten voldoen. Deze beoordelingsrichtlijnen zijn een uitwerking van onze beleidsdocumenten over mensenrechten, klimaat en biodiversiteit. Als dit sectorbeleid geen antwoord of uitkomst geeft, vormen deze beleidsdocumenten de leidraad.20

CO2-uitstoot. Door vastgoed te financieren willen we

We beoordelen woningbouwcorporaties, hypotheken

dus ook een bijdrage leveren aan de reductie van de

en vastgoed aan de hand van absolute en relatieve

CO2-uitstoot van deze gebouwen.

criteria: Absolute criteria zijn voorwaarden waar woning-

Ten slotte heeft vastgoed een invloed op de biodiver-

bouwcorporaties, hypotheken en vastgoed mini-

siteit. De locatie van nieuwe gebouwen kan gevolgen

maal aan moeten voldoen. Daarbij verwachten we

hebben voor de biodiversiteit. Het heeft bijvoorbeeld

dat zij géén activiteiten uitvoeren die wij uitsluiten. Relatieve criteria geven een ambitieniveau aan. Aan

gevolgen voor de natuur als er wordt gebouwd in een voorheen onbebouwd groen gebied. Ook het gebruik

de hand van deze criteria kunnen we bepalen of

van de materialen heeft invloed op onze natuur, bij-

woningbouwcorporaties, hypotheken en vastgoed

voorbeeld als er wordt gebouwd met hout uit tropisch

behoren tot de betere van hun categorie. Zij kunnen

regenwoud. Wij vinden het daarom van belang dat de

aan de relatieve criteria voldoen op een schaal van

bouw op een verantwoorde wijze omgaat met schaarse

‘slecht’ tot ‘uitstekend’. Zo identificeren wij koplo-

grondstoffen en hernieuwbare grondstoffen gebruikt.

pers.

De ASN Bank investeert in 56 zorgwoningen

De absolute criteria en relatieve criteria in dit sector-

Stichting Eemhoven Beheer, onderdeel van de koepel

beleid zijn van toepassing op alle investeringen van

Stichting Beweging 3.0, exploiteert een verpleeghuis en 56

de ASN Bank. Daarnaast onderzoeken we beursgeno-

zorgwoningen in Amersfoort. Zorgorganisatie Beweging

teerde bouwbedrijven voor de ASN Beleggingsfond-

3.0 biedt een breed scala aan activiteiten op het gebied van

sen. Deze worden beoordeeld conform ons beleid voor

wonen, zorg en welzijn in de regio Eemland (Amersfoort,

mensenrechten, klimaat en biodiversiteit. Op het ASN

Baarn, Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Hoevelaken,

Groenprojectenfonds is ook de Regeling Groenprojec-

Leusden, Nijkerk, Soest, Woudenberg). De stichting heeft

ten van toepassing.

als missie dat zij het haar cliënten in de regio Eemland zo aangenaam mogelijk wil maken door betaalbare zorg van

E.1 Woningbouwcorporaties

hoge kwaliteit te leveren, die zo goed mogelijk aansluit bij

Absolute criteria

de vraag.

- De woningcorporatie volgt de code van Aedes en de Governancecode Woningbouwcorporaties.21 Als zij

20 Zie voor meer informatie de overige beleidsstukken van de ASN Bank op het gebied van mensenrechten, klimaat en biodiversiteit: http://www.asnbank.nl/index.asp?NID=10737 21 De Nederlandse corporate governance-code, zie: http://www.aedes.nl/binaries/downloads/governance/120726-governancecode-2011.pdf, de Aedescode en de Governancecode Woningbouwcorporaties. De laatste code betreft met name de inrichting van het bestuur en het interne toezicht, terwijl de eerste code ook gaat over de maatschappelijke doelstelling en externe belanghebbenden.


dit niet doet, licht zij haar redenen hiervoor gemoti-

Relatieve criteria

veerd toe.

Mensenrechten en bestuur

22

- De woningcorporatie heeft integriteitsregels opge-

-

steld.

Klachtenmechanisme • De woningcorporatie heeft een klachtenmecha-

- De woningcorporatie heeft een meldpunt waar

nisme. Zij is transparant over het aantal klachten

bewoners en anderen misstanden kunnen melden.

dat is binnengekomen en de afhandeling daar-

- Er zijn geen misstanden bij de woningcorporatie. Als zich een enkel incident voordoet, treft de wo-

van. -

ningcorporatie direct adequate maatregelen.23 - De woningcorporatie heeft als doelstelling het

Transparantie • De woningcorporatie is aangesloten bij een koepel die streeft naar verbetering van de pres-

niveau van de energielabels voor de gehele woning-

taties van haar leden zoals Aedes, Kwaliteits-

voorraad te verbeteren.

centrum Woningbouwcorporaties Huursector of

- De woningcorporatie bouwt nieuwbouw die mini-

vergelijkbare initiatieven.25 • De woningcorporatie heeft intern en extern toe-

maal voldoet aan energielabel A. Utiliteitsbouw,

zicht en verifieert de uitvoering van de normen.

zoals sociaal en maatschappelijk vastgoed, voldoet aan een van de volgende standaarden: 1. Greencalc+ milieu-index gebouw24:

• De woningcorporatie voert een dialoog met haar

Labelklasse A of B

• De woningcorporatie laat zich iedere vier jaar

2. LEED for new construction:

visiteren. 26 Inkoopbeleid

Gold of Platinum 3. BREEAM NL bestaande bouw/nieuwbouw:

stakeholders.

-

• De woningcorporatie heeft een duurzaam in-

Very Good of Excellent

koopbeleid.

4. GPR Gebouw : 9 of 10 sterren 22 De woningcorporatie heeft onderwerpen opgesteld waarin zij kenbaar maakt waarop zij mag worden aangesproken. Dit moet in ieder geval de volgende onderwerpen bevatten: • Transparante inrichting van de organisatie • Dialoog met belanghebbenden • Zorgvuldige omgang met klanten • Maatschappelijke doelstelling • Bestuur en toezicht • Inzet van middelen • Verantwoording en rapportage • Integer ondernemen 23 Wanneer is er sprake van een misstand? Dit bepalen we aan de hand van verschillende vragen. Worden er wetten en regels overtreden? Wat is de omvang van de schending? Vinden schendingen structureel of op grote schaal plaats? Worden ze bewust gepleegd of gedoogd? Wat is de aard van de schending? Hoe reageert de woningcorporatie? Wij achten een schending aanwezig als voor ons betrouwbare partijen aantonen dat er sprake van is. In de praktijk baseren wij ons hierbij op meerdere bronnen. Ook raadplegen we de woningcorporatie zelf. Wij verwachten van hen een coöperatieve, transparante houding. 24 GreenCalc+ is een instrument waarmee de duurzaamheid van een gebouw of wijk in kaart kan worden gebracht. GreenCalc+ beoordeelt duurzaamheid op drie thema’s: materiaalgebruik, watergebruik en energiegebruik. Deze thema’s worden vertaald in een overzichtelijke score: de milieu-index. Beschikbaar via: http://www.greencalc.com. 25 Kwaliteitscentrum Woningbouwcorporaties Huursector (KWH) is een coöperatieve vereniging opgericht door corporaties. Circa tweehonderd corporaties zijn lid van KWH. KWH wil het maatschappelijk presteren van corporaties en hun ketenpartners blijvend bevorderen en transparant maken. Daartoe biedt het onafhankelijke metingen, audits, visitaties en keurmerken die voldoen aan de hoogste kwaliteitseisen. 26 Visitatie is een instrument voor horizontale verantwoording van de corporatie tegenover haar stakeholders over haar maatschappelijke prestaties. Daarnaast biedt de uitkomst van de visitatie handvatten aan de corporatie ter lering en verbetering. Beschikbaar via: http://www.visitaties.nl/168/visitatiestelsel.html.

11

12

Klimaat - -

Relatieve criteria:

De woningcorporatie rapporteert over de CO2-

Mensenrechten

uitstoot van haar woningportefeuille.

- Mensen met betalingsproblemen: we vinden het

De woningcorporatie neemt initiatieven om

belangrijk dat mensen ook bij veranderingen in hun

duurzame-energieprojecten te realiseren.

leven, zoals baanverlies of arbeidsongeschiktheid, goed kunnen blijven wonen en niet op straat komen

Dubbele winst

te staan.

58% van de mensen in de twee laagste inkomens-

• De instelling heeft beleid om betalingsproble-

groepen woont in slecht geïsoleerde woningen met enkel glas. Als woningbouwcorporaties investeren in de energieprestaties van hun woningen, behalen zij dubbele winst: 1 Zij dringen de CO2-uitstoot terug en helpen zo klimaatverandering tegen te gaan. 2. Zij zorgen ervoor dat de energielasten van de bewoners betaalbaar blijven. Als de energieprijzen stijgen, hebben juist mensen met lage inkomens in

men in een vroeg stadium te identificeren en te voorkomen. • De instelling heeft beleid om mensen met betalingsproblemen te helpen en uitzetting te voorkomen. • Het is een pre als de instelling helpt alternatieve woonruimte te verwerven voor mensen die onvermijdelijk uit hun huis worden gezet. - Speciale doelgroepen: we vinden het belangrijk

slecht geïsoleerde woningen steeds meer moeite het

dat de instelling aandacht besteedt aan kwetsbare

hoofd boven water te houden. Zij hebben geen geld

groepen.

om te investeren in eigen opwekking van energie of energiebesparende maatregelen.27 Zij zijn ook

• De hypotheekverstrekker heeft producten en/of

minder snel geneigd om mee te doen aan lokale opwekking van energie.

diensten om goed wonen beschikbaar te maken voor bijzondere doelgroepen, zoals ouderen en starters. Klimaat - Energiebesparing en duurzame energie:

Biodiversiteit - De woningcorporatie heeft in haar beleid opgenomen dat zij zoveel mogelijk gebruikmaakt van duurzaam geproduceerd (FSC-)hout. - De woningcorporatie is niet betrokken bij nieuwbouw in groene, onbebouwde gebieden.

• De hypotheekverstrekker helpt bewoners om energiebesparende maatregelen in de woning te nemen. • De hypotheekverstrekker maakt inzichtelijk hoe zijn woningportefeuille is verdeeld over de energielabels. Biodiversiteit

E.2 Hypotheken

- De hypotheekverstrekker informeert zijn klanten

Absolute criteria:

over de mogelijkheden van duurzaam bouwen en

- De hypotheekverstrekker heeft beleid voor goed

verbouwen.

bestuur en ethiek. - De hypotheekverstrekker heeft beleid om gelijke behandeling en non-discriminatie van klanten te garanderen. - Het maximale bedrag van de hypotheeklening bedraagt € 350.000 of als het een woning boven de € 350.000 betreft heeft de woning minimaal energielabel A+. - De hypotheekverstrekkende instelling houdt bij het aanbieden van haar producten rekening met de financiële draagkracht van de klant door niet alleen de hypotheeklening, maar ook de woonlasten mee te laten tellen. 27 P.J. Idenburg en M. Schweitzer, Sociaal Wonen 2030: de toekomst van sociale huisvesting in Nederland, 2013, p. 69


E.3 Gebouwen met een maatschappelijk en

- Gebouwen voldoen aan een of meer van de volgende

commercieel nut

keurmerken of standaarden die daarmee te verge-

Gebouwen met maatschappelijk nut Absolute criteria:

lijken zijn:31 1. LEED for new construction:

-

Het gebouw is voorzien van een energielabel.

Gold of Platinum

-

In het voorstadium van de bouw en bij de bouw zelf

2. BREEAM NL bestaande bouw/nieuwbouw:

zijn geen ernstige misstanden voorgekomen. - De verhuurder houdt zich niet bezig met activiteiten 28


3. GPR Gebouw:

die de ASN Bank mijdt.29

9 of 10 sterren

- Nieuwbouw wordt niet neergezet op greenfields, maar alleen op brownfields.

Gebouwen met commercieel nut Absolute criteria:

Relatieve criteria:

-

Mensenrechten

van energielabel A en bij renovatie minimaal van

- Gebouwen zijn goed bereikbaar met openbaar vervoer en fiets.

label B. -

De verhuurder houdt zich niet bezig met activiteiten

-

die de ASN Bank mijdt.32 Nieuwbouw wordt niet neergezet op greenfields,

- Gebouwen hebben een binnenklimaat dat niet schadelijk is voor de gezondheid van de gebruikers

maar alleen op brownfields.

en bewoners van het pand. Klimaat en biodiversiteit

-

vergelijken zijn:33 1. Greencalc+ milieu-index gebouw34:

staande panden. - Het is een aanbeveling als de kredietnemer kan aantonen dat bij het bouwproject duurzaam hout wordt

Labelklasse A of B

gebruikt op basis van: het bestek;

2. LEED for new construction: Gold of Platinum

tussentijdse formele voortgangsbesprekingen;

3. BREEAM NL bestaande bouw/nieuwbouw:

de oplevering (proces verbaal met lijst van her-


stelpunten);

4. GPR Gebouw:

een garantieverklaring van de aannemer. Voor grotere panden: er is milieubeleid en een milieubeheersysteem. 30 -

Gebouwen voldoen aan een of meer van de volgende keurmerken of standaarden die daarmee te

- We financieren bij voorkeur in renovatie van be-

-

Het gebouw is bij nieuwbouw minimaal voorzien

9 of 10 sterren -

In het voorstadium van de bouw en bij de bouw zelf zijn geen ernstige misstanden voorgekomen.35

Gebouwen streven naar een verbetering van het energielabel

28 Enkele voorbeelden van misstanden: het gebouw heeft tijdens de bouw ernstige, breed gedragen protesten van maatschappelijke groeperingen opgeroepen omdat het waardevolle open groene ruimte in beslag neemt; bij eerdere aan- of verkopen van het gebouw is sprake geweest van fraude; het gebouw is in strijd met de huidige wetten en regels. 29 Wapenindustrie, tabaksindustrie, kinderarbeid, schending van mensenrechten, milieudelicten, kernenergie. 30 Grotere panden zijn panden waarvan de totale oppervlakte groter is dan 10.000 vierkante meter. 31 Voor de financiering van maatschappelijk vastgoed kan op sommige punten een uitzondering worden gemaakt. 32 Wij kijken dus niet naar de huurder in dergelijke gevallen. Onderwerpen die wij uitsluiten zijn de wapenindustrie, tabaksindustrie, kinderarbeid, schending van mensenrechten, milieudelicten, kernenergie. 33 Voor de financiering van maatschappelijk vastgoed kan op sommige punten een uitzondering worden gemaakt. 34 Zie voetnoot 24. 35 Enkele voorbeelden van misstanden: het gebouw heeft tijdens de bouw ernstige, breed gedragen protesten van maatschappelijke groeperingen opgeroepen omdat het waardevolle open groene ruimte in beslag neemt; bij eerdere aan- of verkopen van het gebouw is sprake geweest van fraude; het gebouw is in strijd met de huidige wetten en regels.

13

14

Relatieve criteria: Mensenrechten -

Gebouwen zijn goed bereikbaar met openbaar vervoer en fiets.

-

Gebouwen hebben een binnenklimaat dat niet schadelijk is voor de gezondheid van de gebruikers en bewoners van het pand.

Klimaat en biodiversiteit -

We financieren bij voorkeur in renovatie van bestaande panden.

- Voor grotere panden: er is milieubeleid en een -

milieubeheersysteem.36 Het is een aanbeveling als de kredietnemer kan aantonen dat bij het bouwproject duurzaam hout wordt gebruikt op basis van: het bestek; tussentijdse formele voortgangsbesprekingen; de oplevering (proces verbaal met lijst van herstelpunten); een garantieverklaring van de aannemer.

36 Grotere panden zijn panden waarvan de totale oppervlakte groter is dan 10.000 vierkante meter.


Sectorbeleid wonen en werken

Recommend Documents