Uitdagingen voor wonen en werken

Stedenband Utrecht-León

Uitdagingen voor wonen en werken

10 jaar stadsuitbreiding in León Zuidoost 10 jaar stadsuitbreiding in León Zuidoost

Inleiding Tien jaar terug had León een groot tekort aan betaalbare woningen. De bevolking groeide hard, de economie stagneerde en woningbouw kwam niet van de grond. Arme inwoners ‘kraakten’ stukken land, waarop zij provisorisch huizen bouwden. Slechts incidenteel zette de gemeente kleinschalige woningbouwprojecten op. Er was behoefte aan een structurele oplossing. Dat werd de wijk León Zuidoost.

Voorwoord De stadsuitbreiding León Zuidoost is voor mij een goed voorbeeld van concrete internationale samenwerking. De Utrechtse ambtenaren die adviseren zijn zeer betrokken bij de resultaten van het project. Zij krijgen de kans een kijkje in de keuken te nemen van de gemeente León en daar leert onze organisatie ook van. Natuurlijk staat het belang van wonen en werken voor de bewoners van León Zuidoost voorop. Daarom ben ik trots op de resultaten van dit project en gaan we werk maken van de uitdagingen die er nog liggen.

Robert Giesberts Wethouder Internationale Zaken 10 jaar stadsuitbreiding in León Zuidoost

Utrecht heeft sinds 1983 een stedenband met León in Nicaragua. Sinds begin jaren ’90 werken Utrecht en León samen aan de stedelijke ontwikkeling van León. Utrecht zet daarbij de kennis en ervaring in die is opgedaan met het eigen grootschalig stadsuitbreidingproject Leidsche Rijn. León stelde samen met Utrecht een plan op voor het project Stadsuitbreiding León Zuidoost: een gebied van 800 hectare, dat zo groot is als een vijfde van het huidig stedelijk gebied in León. Het programma wordt uitgevoerd met financiële en technische ondersteuning van gemeente Utrecht en de Vereniging der Nederlandse Gemeenten (VNG). Doel was om in tien jaar 5.000 kavels op te leveren en de randvoorwaarden te scheppen om jaarlijks zo’n 500 huizen te bouwen. Het project is na tien jaar nog in volle gang. Vele plannen zijn aangepast, tegenslagen overwonnen en nieuwe ideeën uitgewerkt. Het project werpt zijn vruchten duidelijk af: sinds de start is geen land meer illegaal bezet. Maar er is ook nog veel te doen…

De grond Doel van het project was: de grondmarkt in León openstellen voor families met een lager inkomen en hen de mogelijkheid bieden op een eigen kavel een degelijk huis te (laten) bouwen in een gebied met voldoende basisvoorzieningen. Dit alles gefinancierd met een sluitend financieel systeem. Ligging León Zuidoost

Gemeente León kocht in de eerste jaren grote stukken grond aan tegen een lage prijs. Na enige tijd begonnen grondeigenaren hogere prijzen te vragen of weigerden ze te verkopen. De gemeente moest stukken grond buiten het uitbreidingsgebied kopen om de kavelproductie op gang te houden en de prijs van de kavels te drukken. Zodra een stuk grond is aangekocht, wordt het opgedeeld in kavels. Als deze kavels bouwrijp zijn, kunnen kopers zich inschrijven. Voorwaarde is dat zij regelmatige inkomsten hebben. De mensen met de laagste inkomens kunnen een afbetalingsregeling treffen, nadat zij 10% van het totaalbedrag hebben betaald. Gedurende maximaal drie jaar betalen zij in maandelijkse termijnen hun schuld af. Zij maken daarvoor gebruik van een gunstige afbetalingsregeling. Die werkt goed: 99% van de kopers betaalt op tijd af. Van de opbrengst van de kavelverkoop wordt nieuwe grond aangekocht en bouwrijp gemaakt. Zodra de kopers de lening hebben afbetaald, krijgen zij de eigendomspapieren en zijn zij rechtmatig eigenaar van hun grond.

10 jaar stadsuitbreiding in León Zuidoost

Duurzaam ontwerp Het projectteam in León let tijdens het ontwerpproces op alle aspecten voor duurzaamheid. Beheer van regenwater en respect voor groene elementen is belangrijk. Na aankoop van de grond maken de ontwerpers eerst een stratenplan, met verharde en onverharde wegen en stoepen. Ook wordt ruimte gecreëerd voor gemeenschappelijke voorzieningen als een wijkcentrum, scholen, parkjes en medische posten. De wijk is goed bereikbaar via een verharde toegangsweg vanuit het stadscentrum. Speciale aandacht is er voor (her)gebruik van regenwater. Dit wordt in León doorgaans zo snel mogelijk afgevoerd, waarbij het water vuil en zand met zich meevoert. Het gevolg: erosie en een verlaagd peil van het grondwater. Utrechtse ingenieurs adviseerden de aanleg van infiltratiezones, waarin het regenwater werd opgevangen en kon infiltreren in de grond. Dit stuitte op problemen. De zones werden niet schoongehouden en het vuil belemmerde de infiltratie. De bewoners klaagden over muggen en andere insecten. Een gecombineerd model van infiltratie en geleiding van het regenwater werkt inmiddels wel goed.


Bomen Bomen zijn aangeplant in parkjes en langs de straten. Ze houden stof tegen, geven schaduw en infiltreren het regenwater. De eerst aangeplante bomen waren binnen korte tijd verdord door onvoldoende water en gebrek aan bescherming. Het bleek niet te werken om volgens een groenplan

de

bomen

te

laten

overleven.

Bewoners zorgen nu zelf voor de aanplant en het onderhoud van het groen in de wijk.

Infrastructuur en voorzieningen

“De eigen aansluiting op water en elektra heeft de kavels duurder gemaakt. Kostte de goedkoopste

De kavels hebben een eigen aansluiting op de algemene drinkwatervoorziening en het elektriciteitsnetwerk. Het kostte veel moeite om dit te realiseren. Het waterleidingbedrijf (in handen van de nationale overheid) had geen eigen middelen en was alleen bereid watertappunten op enkele centrale plekken te installeren. Met subsidie van de Europese Unie kwam toch geld beschikbaar voor een waterleidingnet. Ook het (private) energiebedrijf wilde eerst niet investeren in León Zuidoost omdat zij het ondernemersrisico te groot vond. Gemeente León trok het bedrijf over de streep door de aanleg van het elektriciteitsnetwerk voor te financieren, met de afspraak dat het bedrijf deze investering na twee jaar zal terugbetalen.

eerst US$ 300, nu betaalt een koper minimaal US$ 920.”

Gemeente León spant zich in om gemeenschappelijke voorzieningen aan te leggen in de wijk. Met internationale financiering zijn een medisch wijkcentrum, een kleuterschool, parkjes, een speeltuin en sportvelden gerealiseerd. Het onderhoud van de buitenvoorzieningen laat hier en daar te wensen over. In de toekomst gaan bewoners hiervoor de verantwoordelijkheid nemen. Het onderhoud van de wegen en de infiltratiezones vergt echter een plan van gemeente León.


De woningen Er zijn in León Zuidoost kavels opgeleverd voor lage- en middeninkomens. Ze verschillen qua grootte, ligging en voorzieningen. Maar liefst 80 procent is verkocht aan mensen uit de laagste inkomensgroep. Uitgangspunt van het project was dat met de productie van kavels de woningbouw vanzelf op gang zou komen.

Woningcijfers in León Zuidoost (eind 2007) 3.500 kavels 2.100 woningen 11.350 inwoners

Families in Latijns-Amerika bouwen hun woning vaak zelf. Dat is goedkoper en men kan de bouw spreiden over meerdere jaren. Uit onderzoek bleek dat veel kopers van een kavel de bouw uitstellen omdat ze de materialen niet kunnen betalen. Hiervoor moet een gezin minstens US$ 100 per maand verdienen. Daarom richtte de gemeente met steun van Utrecht een bouwmaterialenbank op. Daar kunnen bewoners een lening voor de aankoop van de materialen en technische ondersteuning krijgen tijdens de bouw. Veel woningen zijn in projectverband gebouwd door lokale en internationale organisaties voor volkshuisvesting. Deze organisaties selecteerden in samenwerking met gemeente León bewoners die al een kavel hadden of kochten blokken kavels op om in projectverband woningen te bouwen. Dit bouwen vond meestal in groepsverband plaats middels zelfbouw. De woningen werden gedoneerd of op krediet aangeboden.


De bewoners In León Zuidoost wonen momenteel bijna 11.500 mensen. Ruim de helft van de bewoners is jong, gaat naar school of volgt een opleiding.

Faniz Jirón Valenzuela (36 jaar) Voorzitster van coöperatie ‘Juntando Manos’ “Voor het eerst heb ik een eigen huis. Hiervoor huurde ik altijd, maar dan weet je nooit zeker hoe lang je in dat huis mag blijven. Samen werken als collectief, als coöperatie, aan het ontwerpen en bouwen van de woningen is een geweldige ervaring. Ik werk graag met mensen samen, alleen als we ons organiseren lukt het om vooruit

Veel bewoners zijn actief betrokken bij het wel en wee van de wijk. Zij organiseren zich in wijkcomité’s en bewonersorganisaties. Daarin zetten bewoners zich in voor openbare voorzieningen voor gezondheid, onderwijs, jeugd en infrastructuur. Een goed voorbeeld van zo’n organisatie is ACOPOE. Dit overkoepelend orgaan van zes bewonersorganisaties is onafhankelijk en zonder politieke kleur of specifieke geloofsovertuiging. ACOPOE heeft sinds 2002 een eigen buurthuis, dankzij een donatie van de Utrechtse vereniging Kiwanis. Hier worden culturele, sportieve en sociale activiteiten georganiseerd. Bewoners kunnen cursussen volgen, zoals computer- en naailes. Ook beheert ACOPOE het kleuterschooltje El Pulgarcito. Dit wordt dagelijks bezocht door zo’n 150 leerlingen.

te komen. De volgende stap die we willen zetten is financiering zoeken voor een crèche, want veel van de coöperatieleden zijn alleenstaand moeder. Ook willen we kleine werkplaatsen opzetten, een naaiatelier of een bakkerij, om zo werkgelegenheid te creëren.”


Economische activiteiten De economische ontwikkeling in Nicaragua komt maar niet op gang. Cijfers laten een werkloosheidspercentage van rond de 50% zien. Ruim een derde van de bewoners leeft onder de armoedegrens en moet rondkomen van minder dan één euro per dag. Ook in León Zuidoost zijn nauwelijks mensen werkzaam in de formele sector. De meeste mensen werken in de informele sector, als ambulant verkoper of dagloner. Veel bewoners hebben een winkeltje aan huis, waar ze producten als brood, groente en fruit, snoep en frisdrank verkopen. Anderen verlenen diensten vanuit hun werkplaats of wassen en strijken thuis voor derden. Diverse organisaties bieden microkredieten aan kleine ondernemers. Deze initiatieven stellen wijkbewoners in staat een bedrijfje op te zetten. Het is geen structurele oplossing. Veel mensen zijn nog altijd werkloos.


Een aantal wijkbewoners heeft werk in een Mexicaanse fabriek in elektronische onderdelen, die enkele jaren terug werd geopend in de nabije vrijhandelszone. Ook werken wat mensen op het platteland in de omgeving. Gemeente León heeft een stedelijk economisch ontwikkelingsplan gemaakt met twee strategische projecten. Doel is de bedrijvigheid in de wijk te vergroten door de bouw van een lokale beurs en een busstation. Ondernemers hebben een organisatie opgericht die samen met de gemeente werkt aan de opzet van een beursaccommodatie. Jaarbeurs Utrecht is bereid gevonden deze ondernemers te adviseren. Het plan is evenementen te organiseren voor de promotie van lokale producten en kennis. Deze initiatieven leveren hopelijk ook werkgelegenheid in de wijk op. De komende jaren gaan we daarmee aan de slag.

Samenwerking Utrecht - León Gemeente León is eindverantwoordelijk voor de uitvoering van project León Zuidoost. Gemeente Utrecht en de VNG dragen bij met kennis en geld. Ambtenaren uit beide steden werken intensief samen om de stadsuitbreiding te realiseren. In projectteams in León en Utrecht zitten ambtenaren met deskundigheid op het gebied van:

• • • • •

projectmanagement en organisatieontwikkeling stedelijke planning watermanagement en milieu grondmanagement (exploitatie, aankoop, verkaveling en verkoop) planning van openbare voorzieningen en infrastructuur.

Tussen 1998 en 2008 investeerden de drie partijen jaarlijks in het project voor:

• • •

gemeente Utrecht: € 81.600 VNG: € 45.000 León: € 10.000

Doordat de partijen streven naar financiële duurzaamheid, worden deze investeringen weer terugverdiend met de verkoop van kavels. Daarom rouleert op dit moment meer dan US$ 1 miljoen, waarmee investeringen worden gedaan. De bewoners van de wijk zijn in het project dus een vierde, grote partner. Daarnaast betaalden gemeente Utrecht en de VNG jaarlijks respectievelijk € 81.600 en € 55.000 aan technische ondersteuning.

Via cursussen en professionele uitwisselingen (in Nicaragua en Nederland) zijn de projectteamleden goed toegerust op hun taken.


Conclusies Hoewel de wijk León Zuidoost na tien jaar nog niet klaar is, heeft het project veel goeds opgeleverd:

•

•

• • •

•

het Leonese systeem voor integrale stedelijke planning is uniek in MiddenAmerika en kan als voorbeeld dienen voor projecten elders. Nergens is men eerder uitgegaan van de productie van kavels als stimulans voor woningbouw het financieel systeem voor aan- en verkopen van grond in León is duurzaam. De jaarlijkse investering van € 100.000 uit Utrecht is verveelvoudigd. Na oplevering van de 5.000 kavels is geld over om verder te gaan met nieuwe stadsuitbreidingen. De investering in verkaveling heeft een veelvoud van investeringen in woningbouw, infrastructuur en voorzieningen door vele organisaties opgeleverd de bewoners zijn eigenaar van de grond. 80% van de kavels is in handen van de laagste inkomens León heeft de beschikking over een ecologisch duurzaam systeem van infiltratie en afvloeiing van regenwater León heeft nieuwe vormen gevonden voor publiekprivate samenwerking. Een groot aantal externe partijen is betrokken bij de wijk het ambtelijk apparaat is deskundiger geworden en kan dit gebruiken voor toekomstige projecten.


Uitdagingen Er zijn na 10 jaar ook nog vele uitdagingen:

• • • • • • •

•

de woningbouw loopt achter bij de kavelproductie en moet goed op gang komen er moet werkgelegenheid gecreëerd worden door de vestiging van bedrijven nutsbedrijven moeten hun investeringen in infrastructuur laten aansluiten bij de kavelproductie gemeente León moet een onderhoudsplan maken en uitvoeren het gebied moet ontsloten worden door de aanleg van hoofdwegen de kennis moet verankerd worden in de hele gemeentelijke organisatie de nationale overheid moet zorg gaan dragen voor de voorzieningen in aansluiting bij de groei van het aantal bewoners in het gebied de bewoners moeten samen met de gemeente en de politie gaan werken aan een veilige en prettige leefomgeving.

León, Utrecht en de VNG blijven de stadsuitbreiding ondersteunen. Projecten voor wonen en werken zijn hierbij prioriteit. Het blijft een uitdaging om León Zuidoost te laten uitgroeien tot een wijk waar mensen zich veilig voelen, met kansen op ontwikkeling.

Meer informatie over León Zuid Oost is verkrijgbaar bij: Gemeente Utrecht Desirée van de Ven Afdeling bestuurlijke, internationale en subsidiezaken

email: [email protected] web: www.utrecht.nl/internationaal Telefoon 030 2861030 Postbus 16200 3500 CE Utrecht

Colofon Uitgave maart 2008 Gemeente Utrecht en Gemeente León Tekst Tineke Zwijgers (met dank aan Patricia Ardiles) Fotografie & coördinatie Dorien Koppenberg Vormgeving Pakweg, Hedie von Bannisseht Met dank aan: Enrique López, projectleider León Zuidoost, Nicaragua Edith Kroese, projectleider León Zuidoost, Nederland

Uitdagingen voor wonen en werken

Recommend Documents