Wonen: diagnose, uitdagingen & oplossingen Pascal De Decker
Faculteit Architectuur, K.U.Leuven, campus Sint-Lucas (LUCA) & AMRP, Ugent Kasterlee – 15 jan 2015 – IOK studiedag ‘Anders wonen in de toekomst’
Onderzoek/Bronnen/Publicaties www.steunpuntruimteenwonen.be www.steunpuntwonen.be Ook: SteunpuntRuimte/Discrimiantieonderzoek/Uithuiszettingen
Slechte timing L § GWO2013 à 3/3/2015 § Census 2011 § Bevolkingsvooruitzichten: begin 2015
Inhoud
§ 1,Staat van het wonen § 2,Uitdagingen § 3,Beleidsanalyse § 4,Wat nu?
1,Staat van het wonen § Missie/Evaluatiekader=doelstelling VWC § § § § §
voldoende woningen betaalbaar goede kwaliteit voldoende zeker goede leefomgeving
Eigendomsverhoudingen 2005 Eigenaar
Private huurder
Sociale huurder
Gratis bewoner
Totaal
74,4
18,5
5,6
1,5
1 laag
66,9
18,6
11,6
2,9
2
66,8
23,2
8,7
1,3
3
70,1
23,3
4,7
1,8
4
83,0
15,5
0,9
0,6
5 hoog
89,3
9,7
0,4
0,6
Eigendomsstatuut (in %), naar quintielen van equivalent belastbaar inkomen, Vlaanderen, 2005 Bron: Woonsurvey 2005, N=4.485
2005-2013: % is eigenaars significant gedaald
Vraag 1: zijn er voldoende woningen?
Aantal huishoudens vs. Aantal woongelegenheden, Vlaanderen 1995 (a)
2011 (b)
Aangroei-abs (c)=(b)-(a)
Aangroei-rel (c)/(a)x100
Aantal woongelegenheden (1)
2.549.541
2.985.366
+435.825
+17%
Aantal particuliere huishoudens (2)
2.296.008
2.652.264
+356.256
+16%
Verschil-abs (3)=(1)-(2)
+253.533
+333.102
Verschil-rel (3)/(2)x100
+11%
+11,2%
Bron: ADSEI MO -aantal huishoudens=onderschatting -aantal woongelegenheid=incl 2de woningen (7% van de Belg gezinnen volgens WES), -wat met studentenwoningen, caravans… hoe geteld?
Aantal huishoudens vs. Aantal woongelegenheden, Vlaanderen 3500000
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
aantal woongelegenheden (adsei)
aantal huishoudens (adsei, census, svr)
0 1990 1991 1992 1995 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Kwantitatieve woonbehoeften: raming
woonbehoeften
2006
2021
2041
2.489.386
2.694.922
2.875.092
100
108
115
toename aantal vanaf 2006
-
+205.536
+385.706
noodzakelijke aangroei vanaf 2006
-
+13.702
+11.020
raming index raming
Bron: Ruimte voor wonen
Bedenking: conservatieve inschatting externe migratieà onderschatting? Ter vergelijking: -RSV 1991-2007=+400.000 (25.000 per jaar), gebouwd -Vlaanderen, woningen in vergunde gebouwen 2000-2009=38.461
Veranderende huishoudenssamenstelling à andere woningtypologie nodig à botst met honkvastheid à bouwen steeds dezelfde woningen
Hh 1 persoon
Hh 2 personen
Hh 3 personen
Hh 4 personen
Hh 5 personen
Hh 6 personen
Hh 7 personen
hh8 personen
Totaal private hh
1990
538.412
668.289
434.129
367.415
132.161
37.977
10.523
6.581
2.195.487
1995
583.862
731.434
431.803
370.802
127.781
34.698
9.143
6.485
2.296.008
2000
652.168
789.524
417.144
361.403
123.265
33.251
8.799
6.140
2.391.694
2004
714.056
835.181
409.600
353.816
120.035
32.458
8.825
6.137
2.480.108
2005
726.564
846.259
409.335
352.328
119.584
32.595
8.929
6.087
2.501.681
2006
740.291
856.859
408.739
352.147
119.835
32.820
9.117
6.041
2.525.849
2007
753.603
867.372
408.034
352.783
120.111
32.954
9.177
6.054
2.550.088
2008
767.133
880.114
407.224
353.473
120.570
33.133
9.249
6.078
2.576.974
142.6
131.7
93.8
96.2
91.2
87.2
87.9
92.3
117.4
30.4
19.8
16.7
6
1.7
0.5
0.3
100
34.1
15.8
13.7
4.4
1.3
0.4
0.2
100
Evolutie 1990=100 Aandeel
1990 25.8 2008 29.8
Situering van de onbebouwde percelen in Vlaanderen en de provincies (31/12/2009). De spreiding volgt de spreiding van de woongebieden zoals op de gewestplannen aangeduid. Bron: Loris, 2011
Theoretisch voldoende aanbod bouwgrond, maar…
Conclusie ‘Aantallen’
§ Op Vlaams niveau: nieuwbouwproductie volgt de behoeften § Geldt niet voor de steden § Gevolg: zonder beleid is grondvoorraad ‘driver’ voor sub- en de-urbanisatie
Vraag 2: zijn er voldoende goede woningen?
15
Woningkwaliteit § Geen nulmeting/geen onderzoek naar de leegstaande woningen/surveyonderzoek à onderschatting aantal slechte woningen § Geen consensus definitie over wat een goede woning is § Vaststellingen § “Overlevering”: § SEE 2001: § WS 2005:
300.000 slechte woningen (NIH) 300,000 slechte woningen (zelfrapportage) 200,000 slechte woningen (zelfrapportage)
Daling? àvan bouw naar koop (met renovatie) àzowel private als sociale renovatie àmaar: harde kern blijft slecht
àDuurzaam: energetisch=? (àGWO2013)
— Gevaar van ontbreken cte in onderzoek= cijferdans… — Kenniscentrum DW (2005) - Uitwendig: 23.000 (1.6%) zware reno of vervanging - Index op basis van appreciatie bewoners (cf SEE2001): ong. 230.000 slecht tot zeer slecht - Combi van tekort aan comfort + gebreken: ong 640.000 met slechts een basiskwaliteit
18
§ Harde kern: oorzaken àoude voorraad àvroege industrialisatie àlate ontwikkeling platteland àsleet (woningen j1950/1960) àontbreken van een structureel & doelgericht vernieuwingsbeleid à!! lage naoorlogse nieuwbouwactiviteit àweinig sociale woningbouw àoude voorraad blijft in gebruik MO: normen wijzigen… locatie/grootte/tuin/uitrusting…à verkoopbaarheid = ?
19
Woningvoorraad per 1.000 volwassenen Bron: Feddes 700
90
600
80 70
500
60
400
50
300
40 30
200
20 100
10
0
0 BE
DK
1950
DU
FIN
FR
1985
NL
NO
UK
ZWE
groei 1950-1985
CH
20
Woningen per 1000 inwoners 2002 600 500 400 300 200 100 0
Geografie van de woningkwaliteit (2001)
Geografie van de woningkwaliteit § Te verwachten: verschuivingen… § Stadsvernieuwing/stadsontwikkeling/gentrification à kwaliteitsverbetering à prijsstijgingen à verdringing § Demodering (oude) ‘suburbs’ § Platteland à locatie
Conclusies ‘Kwaliteit’ § Harde kern van slechte woningen: 200.000? (GWO2013) § Oude voorraad § Sleet § Wijzigende normen = slecht nieuws voor deel voorraad
Vraag 3: hoe betaalbaar is wonen?
Prijzen / gecommuniceerde prijzen >< Betaalbaarheid
Kostprijs § Woonsurvey 2005 § Eigenaars met afbetalingslast § Private huurders § Sociale huurders
564€ 431€ 258€ (reëel: 217,7)
§ SILC 2009 § Eigenaars met afbetalingslast § Private huurders § Sociale huurders
M.O.: eigenaars zonder woonkosten=ong 50%
638€ 491€ 414€ (reëel: 236,6)
Kostprijs 700
600
500
eigendom eigenaars met
400
eigenaars met SILC huurders
300
huur
huurders SILC pr huurders SILC soc huurders SILC
200
100
1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1985 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
0
Huur & afbetaling : verdubbeling in reële termen/kwaliteitsverbetering
400000 350000 300000 250000 gewone wo reëel 200000
villa's reeêl app reëel
150000 100000 50000 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
grond reëel 180 160 140 120 100
Evolutie vastgoedprijzen gecorrigeerd voor inflatie, 2005-2012
80 60 40 20 0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Betaalbaarheid
wonen is onbetaalbaar
29
Geen huis zonder hulp van thuis. Vastgoedprijzen in tien jaar sterk gestegen uit De Standaard
Uit: De Morgen
Huizen België bij minst betaalbare in EU Metro, 23 jan 2014
30
“Voor steeds meer gezinnen zal een eigen huis kopen of bouwen een droom blijven” Vl Woningbouwers, Facebook - 2009
Betaalbaarheid
31
wonen is zeer betaalbaar
Uit: De Standaard Uit: Het Laatste Nieuws
* *
*”Nergens in Europa even ruim, even rijk en even goedkoop”
32
Wat is het nu? § Bruggeman e.a. in Economisch Tijdschrift, 3 – 2005, p. 83 ivm eigendomverwerving de voorbij 18 jaar
“De betaalbaarheid van een doorsnee woning verbeterde echter omdat de stijging van de woningprijs meer dan gecompenseerd werd door de aanzienlijke daling van de hypothecaire rente tijdens de jaren negentig. Aan het einde van de jaren negentig was een doorsnee woning zelfs beter betaalbaar dan in de jaren zeventig en tachtig…”
Over betaalbaarheid § Verschillende indicatoren (survey-onderzoek) § Woonquota § Resterend inkomen § Beschikbaar inkomen na aftrek woonkosten
Over betaalbaarheid de woonquote
§ Wat? Aandeel van het maandelijks inkomen dat aan huur of de afbetaling van een woning wordt gespendeerd.
§ Wie betaalt proportioneel veel?
Afbetalende eigenaars
Woonquote 2005
Woonquote >30%**
21.7% *
17.1
-koop 22.4 -bouw 20.4
Private huurders
29.5%
Sociale huurders
22.3%
-17.9 -15.8
*starters=ong 27% **banknorm=30% GWO2013: gestegen, vooral voor huurders
39.2
12.2
Woonquote § Problemen § Woonquote houdt geen rekening met wat hh overhouden na betalen woonkosten: 30% is zeer verschillend voor laag en hoog inkomen § Gehanteerde normen (bijv. 30%) hebben geen theoretisch fundament à willekeurig gekozen (cfr EU armoedenorm) § Vangt verschillen in hh-typen niet op
§ Wel goed om te vgl te maken, niet om ‘aantallen’ mee te bepalen
De betaalbaarheid resterend inkomen
§RI=wat overblijft nadat hh hun woonkosten hebben betaald § Houdt dus rekening met de bestedingsnoden van een hh à ‘onbetaalbaar’=wanneer andere noodzakelijke goederen niet meer betaald kunnen worden
Resterend inkomen 1985
1992
1997
2005
Equivalent besteedbaar inkomen Eigenaar met hypotheek
1157
1348
1420
1632
Huurder
1093
1255
1225
1170
Equivalente bruto woonuitgaven Eigenaar met hypotheek
146
128
145
329
Huurder
177
214
259
290
Equivalent resterend inkomen Eigenaar met hypotheek
1011
1220
1275
1303
Huurder
916
1041
966
880
N totaal
3573
2158
2605
4524
De betaalbaarheid de budgetbenadering
§ Minimumbudgetmethode: welke korf van goederen zijn minimaal noodzakelijk om menswaardig aan de samenleving te kunnen participeren en wat deze kosten § Normatieve uitgangspunten § Onderzoek: § Katholieke Hogeschool Kempen/CSB-UA § Typegezinnen § Heylen & Winters, Betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen: de budgetbenadering (www.steunpuntruimteenwonen.be)
De budgetbenadering (WS2005)
Ratiomethode Woonquote > 30%
Budgetmethode RI < RI-norm %
Extrapolatie
%
Extrapolatie
13,2
330.222
12,9
322.717
9,4
79.954
15,6
126.565
Eigenaar zonder hypotheek
6,5*
65.224
0
0
Alle huurders
30,0
180.871
33,0
198.935
Private huurders
27,4
126.810
39,2
181.422
Sociale huurders
38,6*
54.061
12,2
17.513
Totaal Eigenaar met hypotheek
*indicator van armoede
Conclusies ‘Betaalbaarheid” § Voor overgrote meerderheid geen betaalbaarheidsproblemen § Polarisering op de woningmarkt § Huurders vs eigenaars
§ Eigenaars § Vrijwel geen betaalbaarheidsproblemen § Indien wel: 1-inkomens, (brug)gepensioneerden, lage inkomens (Q1)
§ Private huurders § Vrijwel alle categorieën hebben hoge woonkosten
§ Sociale huurders § Woonquota <-> budgetnorm à armoede
Prijzen - Geografische verschillen Bouwgronden: piramide wordt plateau à druk naar buiten + kloof stad/rand vergroot
Bouwgrondprijzen in prijzen 2010 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Prijzen - Geografische verschillen
§ Woningen
prijzen
§ J1985-87 § duur=krans rond Brussel & Noorden van Antwerpen § goedkoper=rest + Gent, AalstDendermonde
§ J2008-10 § duur: brede centrumzone +Antwerpen & Gent
§ ‘Location, location, location’: mobiliteit
Prijsevolutie vs betaalbaarheid: perceptie vs realiteit § Wel druk op de markt: huishoudensgroei + ‘financialisering’ § ‘Perceptie’… hoe komt het dat die zo fout is? § Van ‘nauwelijks info’ à ‘kwartaalcijfers’… ‘dramatiek’… The Economist, S&P, OESO, ERA, Century 21, Notarissen… § Vorige generatie woonde “spotgoedkoop” (vaste afbetaling; inflatie; keerpunt = crisis j1980)
Prijsevolutie vs betaalbaarheid: perceptie vs realiteit § Prijsevolutie is ‘logisch’ te verklaren § § § §
Inflatie Gestegen inkomens (1996-2007, netto-beschikbaar: +70%) Gedaalde rente (-1% à +9% ontleningscapaciteit) Beleidsingrepen: woonbonus (à + 7 à 8%), meeneembaarheid,…, fiscale amnestie… stadsontwikkeling… r.o…..normeringen § Looptijdverlening van hypothecaire leningen (rol ‘woonbonus’) § Mama & papa; oma & opa (overheid stimuleert) § Bouw à Koop voor verkoop
§ Meer geld op inelastische markt à prijsstijgingen
46
Factor Inflatie
2250
-Crisis j 1980 -Verschuiving van bouwmarkt naar koopmarkt
1750
-Inhaalbeweging bouwgrond 1250
-Huurprijzen continue stijging
750
huren
vierkantemeterprijs bouwgronden
verkoopprijzen kleine en middelgrote woningen
huren: reëel
gronden: reëel
kl & m wonen: reël
02 20
00 20
98 19
96 19
94 19
92 19
90 19
88 19
86 19
84 19
82 19
80 19
78 19
76 19
74 19
72 19
70 19
68 19
66 19
19
62 19
60
19
-250
64
1953=100
250
Synthese § Prijsstijgingen: Philippe Janssens, in Canfyn (Wonen aan 200,000€ all-in, Garant, 2011) § 1983-2010 • inflatie • koopkracht • interestdaling • looptijdverlenging àontleningscapaciteit: àprijs van woningen:
à budget +80% à +55% à +82% à +17% x6 x5,98
Conclusie ‘betaalbarheid’ § Prijsstijgingen koopsectoren sporen met economische indicatoren § Maar, gemiddelden verbergen differentiaties § Geografisch § Inzake ‘groepen’ § Inzake eigendomstitel à huur
Vraag 4: hoe zeker is wonen?
Woonzekerheid HUUR § Geen globaal overzicht § Verplichte melding § 2012: § 13.571 huurders met een uithuiszetting door de vrederechter bedreigd § elke week gaat het om 261 gezinnen
§ 800 meer dan in 2011, een stijging van goed 6 procent
§ Dreiging = uitzetting à feitelijke uitzettingen=? § Sociale huisvesting : uithuiszettingen § in 2005: 344 § in 2010: 463 à waar komen die terecht?
EIGENDOM (B)
2009
2010
2011
2012
2013
Aantal hypotheken (1)
2368993
2501787
2689587
2753225
2797148
Aantal achterstallen * (2)
26633
27678
28974
30509
32340
(2)/(1)x100
1,12%
1,11%
1,08%
1,11%
1,16%
*3 maand of 1 maand na aangetekend schrijven Bron: Nationale Bank
Conclusie ‘woonzekerheid’ § Eigendom: geen probleem § Huur: geen gegevens
Globale conclusie § Grote groepen geen problemen § Afname van de betaalbare voorraad § Polarisering tussen huur & eigendom § Hardnekkige groep slechte woningen blijven in gebruik § Wie problemen? 1inkomens, 1oudergezinnen, laag opgeleiden, zieken/invaliden, migranten, bejaarde huurders…
2, Uitdagingen… de 6 V’s Opsomming Vlaamse woonraad 1 verruiming 2 veroudering 3 vergroening 4 verarming 5 verkleuring 6 vernieuwing
à Waar? Type? à Ageing-in-place? à Betaalbaar? Waar? à Betaalbaar wonen? à Betaalbaar? Waar? à Hoe?
3, Beleidsevaluatie in een notendop: rustige vastheid’ of ‘vastgeroest’?
§ Veranderende context: homogene bevoegdheden § Als ‘beleid’ slaat op gerichte actie met als doel om tegen een bepaalde datum in de toekomst een bepaald resultaat te bereiken met een gekende inzet van middelen en actoren, dan is er geen sprake van ‘beleid’ (geen ‘woonplan’, laat staan uitvoering van een woonplan) àwel: een stelsel van steeds wijzigende weinig gecoördineerde maatregelen en subsidies
Beleidsevaluatie in een notendop § Voornaamste beleidsopties en -trends § Eigendomsondersteuning (historisch het belangrijkste pakket geldstromen), maar… § …haalt weinigen over de grens § …inflatoir/doet de prijzen stijgen § …Matteuseffect § PDD 2001: 40% naar 20% meest welgestellenden § Minister Geens 2013: 40% van de take-up van de woonbonus naar 20% hoogste inkomens § Heylen & Winters 2013: 40% hoogste 20% inkomens (Iets afgezwakt)
Beleidsevaluatie in een notendop § Voornaamste beleidsopties en -trends § Huurbeleid § Sociale huur: te weinig (marktaandeel eerder gedaald dan gestegen)(+100.000 unieke wachtenden) § SVK: zeer zeer zeer zeer beperkt (gigantische wachtlijsten) § PH: marginalisatie – huisjesmelkerij § Vernieuwbouw: subsidies nemen toe, maar à gevaar: (1) woonbeleid wordt verengd tot isolatiebeleid, (2) ‘2’x Mattheüs § Doelgroepenbeleid: hoe welstellender hoe meer woonproblemen?
Beleidsevaluatie in een notendop § Voornaamste beleidsopties en -trends
àgevolg: vanuit het perspectief van zij die het nodig hebben: niet doelgericht en niet doelmatig
à(foute theorie) vraagsubsidies helpen niet, integendeel (inelastische markt)
Steunmaatregelen federale en regionale overheden – Vlaanderen, 2009 Bedrag x1,000€ Fiscale korting (2003, niet geactualiseerd)
Aandeel (%)
1,100,000
66,8
94,504
5,7
6,547
0,4
Sociale huur
287,184
17,4
Huursubsidie
15,278
0,9
6,411
0,4
125,690
7,6
10,415
0,6
1,646,029
100
Sociale koop & leningen Verzekering gewaarborgd wonen
SVK’s Renovatiepremie VA premie Totaal
Bron: Vl begroting 2009; Echos du Logement
74,9%
1,3%
Subsidiebudgetten van de Vlaamse en federale overheid, voor subsidies op vlak van wonen, in miljoen euro en in % van totale bedragen, naar type subsidie/budget,
2011
Bronnen: *Vlaams parlement (2011), **Begroting Federale Overheid (2012) en eigen berekeningen 1: Berekend op basis van verdeelsleutel social koop (78,2%) en sociale huur (21,8%); 2: Verdeelsleutel van 60,5% gehanteerd voor Vlaanderen op basis van aandeel gezinnen in België; 3: Rentesubsidies voor grondbeleid VMSW in Vlaamse rand, vermindering registratierechten en rentesubsidies voor bijzondere sociale leningen van de VMSW in kader van grond- en pandendecreet; Vlaamse kredieten
Fiscale uitgave
% Vlaams totaal
% totaal
(NGK + GVK)
Vlaamse overheid *
864.4
100
38,2
Eigenaars (Vlaams)
519,6
60,1
23,0
Sociale leningen Vlaams Woningfonds
28,9
-
3,3
1,3
Sociale leningen VMSW
29,3
-
3,4
1,3
12,3
-
1,4
0,5
3,1
-
0,4
0,1
Subsidie Bouw en Renovatie (SBE)
5,8
-
0,7
0,3
Verzekering gewaarborgd wonen
6,5
-
0,8
0,3
Renovatiepremie
108,0
-
12,5
4,8
Verbeterings- en aanpassingspremie
10,4
-
1,2
0,5
Vermindering onroerende voorheffing
-
10,6
1,2
0,5
Vermindering registratierechten bescheiden woning
-
148,6
17,2
6,6
Abattement registratierechten
-
43,3
5,0
1,9
Bij-abattement enige woning
-
31,2
3,6
1,4
Meeneembaarheid registratierechten
-
81,4
9,4
3,6
Andere (Vlaams) 3
-
0,2
0,0
0,0
34,7
13,3
Subsidies infrastructuur sociale koop (SSI) Verwervingssubsidie sociale koop (SV)
1
1
Sociale huur
300,1
Investeringsbijdragen programmatie VMSW
175,9
-
20,3
7,8
Subsidies infrastructuur (SSI) 1
44,2
-
5,1
2,0
Verwervingssubsidie (SV) 1
10,9
-
1,3
0,5
Subsidie bouw en renovatie (SBR)
7,8
-
0,9
0,3
Gewestelijke Sociale Correctie
14,0
-
1,6
0,6
Domus Flandria financiering
33,3
-
3,9
1,5
14,0
-
1,6
0,6
5,2
2,0
Andere
4
Private huur
44,7
Huursubsidie en installatiepremie
22,8
-
2,6
1,0
Tegemoetkoming voor kandidaat-huurders
11,9
-
1,4
0,5
Subsidies huurdersbonden
1,6
-
0,2
0,1
Subsidies voor werkingskosten SVK’s
8,4
-
1,0
0,4
-
61,8
-
61,8
Federale overheid ** Hypotheekaftrek (woonbonus, gewone en bijkomende interestaftrek en kapitaalaftrek), jaartal 2012
1397,2 2
-
1397,2
Eigenaars totaal
1916,8
-
84,8
Totaal (Vlaams + federaal)
2261,6
-
100
Subsidies op vlak van woningfiscaliteit (gebruikskostenmethode), jaargemiddelden in euro, naar inkomensquintielen voor eigenaars verhuisd tussen 1995 en 2005, Vlaanderen, 2005
Vergelijking Fiscaal voordeel van de hypotheekaftrek (stelsel in voege tot 2005) en hypothetische woonbonus, totaalbedrag naar inkomensquintielen (in %)*, eigenaars met lopende hypotheek**, Vlaanderen, 2005
Centen ipv procenten
Beleidsevaluatie in een notendop § Voornaamste beleidsopties en -trends àomgekeerde herverdeling !!
§ Twee mechanismen § 1, promotie eigendom >startkapitaal/inkomen/inkomensgarantie
§ 2, ruimte inkomensgrenzen >deur openzetten
Productie sociale huurwoningen 8000
7000
6000
5000
4000
gegunde sociale huurwoningen opgeleverde sociale huurwoningen
3000
2000
1000
1924 1927 1930 1933 1936 1939 1942 1945 1948 1951 1954 1957 1960 1963 1966 1969 1972 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011
0
Bron: VHM/VMSW
64
4, Wat nu? Enkele contouren… § WS2005 à GWO2013: tendensen bevestigd; problemen groter § Wonen aan de onderkant 2: ‘het is toch zo logisch’… § Beleid is zo inefficiënt… § Vl beleid: fatalistisch? Weinig ambitie? àuitvoering is ‘subcontracting’… SHMs & gezinnen & SVK &… àoffensievere overheid; heroriëntatie bestaande middelen; planning
§ Wat beweegt…. nieuwe woonvormen; nieuwe wooninitiatieven…. Structureel? Micro? § Wie doet wat? Gemeenten=regie? … financiering…
