Vastgoed en dekkingsgraad van pensioenfondsen IVBN Lustrum 13 oktober 2010 Prof. dr. P. van Gool FRICS* Amsterdam School of Real Estate, Universiteit van Amsterdam en SPF Beheer
* Met dank aan Cor Worms (Syntrus Achmea), Foort Hamelink (Lombard Odier) en collega’s ASRE en SPF Beheer
Onderwerpen Rendementen en correlaties vastgoedbeleggingen en vastgoed in ALM Rol direct vastgoed in een liability driven investment (LDI) omgeving Bijdrage vastgoedbeleggingen aan herstel dekkingsgraden
Ontwikkeling dekkingsgraad Nederlandse pensioenfondsen % 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Bron: DNB. Per eind Q2 2010 geraamde dekkingsgraad.
2008
2009
2010 Q2
Rendementen en correlaties vastgoedbeleggingen en vastgoed in ALM
Direct vastgoed is vooral schokdemper
Demping risico’s vastgoed vooral door stabiel direct (huur)rendement Jaar
Totaal rendementen Aandelen NL
Waardeontwikkeling Obligaties NL Direct Vastgoed NL Direct Vastgoed NL
AMSTEOE (RI)
MLN10E
ROZ/ IPD
ROZ/ IPD
2006
17,2%
-3,1%
12,2%
6,6%
2007
7,5%
-2,4%
11,0%
5,8%
2008
-52,3%
15,6%
3,4%
-1,7%
2009
42,1%
-0,1%
0,0%
-5,3%
2010 Q1+Q2
-3,4%
13,4%
1,8%
-0,8%
Correlaties van direct vastgoed met andere beleggingen laag Rendementen, risico’s en correlaties direct en indirect vastgoed en andere vermogenstitels 1977 - 2009 Nederland Europa Wereld Aandelen nl Vastrentend Direct vast- Indirect publiek Inflatie Indirect publiek Indirect privaat Commodities Private equity NL goed NL vastgoed NL NL vastgoed EU vastgoed EU (1987 - ) AEX total return AMSTEOE(RI)
Gemiddeld rendement Risico (standaarddeviatie) Rendement / risico verhouding
0,2037 ROZ/IPD MLNL10E (RI)
total return
AAVI + GPR G NL
CBS
GPR 250 (1990 -)
total return
INREV
GSCI (USD)
(2001 - )
Cambridge Associates
15,2% 27,1% 0,6
8,7% 8,7% 1,0
9,2% 5,4% 1,7
9,5% 17,8% 0,5
2,7% 1,8% 1,5
8,8% 26,3% 0,3
5,6% 13,5% 0,4
10,9% 23,5% 0,5
14,0% 14,7% 1,0
1,00
0,03 1,00
-0,04 -0,06 1,00
0,53 0,04 0,02
-0,03 0,15 0,21
0,59 0,04 0,05
0,41 -0,07 0,71
0,12 -0,26 0,23
0,76 -0,15 0,28
Correlaties met: Aandelen NL Vastrentend NL Direct vastgoed NL
Alleen bij direct vastgoed en commodities zijn correlaties met aandelen relatief laag = conjunctuurdempend!
Maar ook goede rendementen van direct vastgoed (afgelopen 20 jaar)
Afgelopen 10 jaar
Indirect publiek én privaat (niet-beursgenoteerd) vastgoed bleken afgelopen jaren minder goede schokdemper!
Verloop rendement / risicoverhouding Periode 1977-2009 & 1999-2009 Average return 16,00%
Private equity 1977-
14,00% 12,00%
Direct real estate
10,00% 8,00%
19991977-
Equity 1977-
Indirect publiek vastgoed
Bonds 19771999-
6,00%
Private equity 1999-
Commodities 19771999-
Cash 19774,00%
Cash 1999-
Equity 1999-
2,00% 0,00% 0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
Risk (standard deviation) Sources: ROZ/IPD, AEX, ML, CBS, GPR Door de decennia heen stabiele rendement / risico verhouding van direct vastgoed!
Pension funds show increased appetite for real estate 13 July 2010 European pension funds are displaying an increased appetite for alternative investments, including real estate, according to the results of the 2010 European Institutional Asset Management Survey (EIAMS) published by Invesco on Tuesday. The findings point to an altogether more positive sentiment among institutional investors in 2009 compared to the previous year, which has benefited riskier asset classes in particular. The focus of the survey is on small to medium-sized investors, with pension funds making up 98% of the sample.
En dan steeds meer naar indirect privaat vastgoed
Problemen op markten voor privaat (nietbeursgenoteerd) fors gelevaged indirect vastgoed Herfinanciering problematisch, vooral van ontwikkelingsprojecten Negatieve leverage Soms sterk dalen (huur)inkomsten door marktontwikkelingen en/of door onvoldoende risicodiversificatie Overschrijding van loan to value en interest coverage ratio grenzen Gedwongen verkopen en extra kapitaalstortingen Fondsmanagers in problemen en/of niet meer gemotiveerd
Risico
Effect evenredig toevoegen direct vastgoed (blauw 0 100%) aan een gemengde portefeuille met 60% aandelen en 40% obligaties 7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00 1.00 130.00
135.00
140.00
Rendement
145.00
Conclusie ALM studies Minimalisatie risico’s en optimalisatie rendementen bij 30 40% direct vastgoed (in een 3 asset model), maar……...
Redenen niet volgen uitkomsten ALM studies voor vastgoed Rendementen en risico’s direct vastgoed zijn “smoothed” en “lagged” Optimaal gewicht daalt bij meer alternatives Liquiditeitsbeperkingen bij veel direct vastgoed Deelnemers en gepensioneerden hebben al vastgoed (eigen woning) Praktische problemen bij opbouw (directe) vastgoedportefeuille Bij Nederlandse pensioenfondsen een vastgoedportefeuille variërend tussen 5% en 30%! Meer een vraagstuk van religie dan van wetenschap!
Gemiddeld nu circa 10% vastgoed
Maar bij geen vastgoed ook geen schokdemper en meer pensioenfondsen in problemen! …many default funds in the UK are too risky. A Survey… has found that 82% of members are in the default fund and that as many as 71% of these funds are 100% invested in equities. Bron: Investment Management Review, vol. 5, Issue 4, Summer 2010, p. 34
Bij 30% direct vastgoed vanaf eind 2006 zou dekkingsgraad van de pensioenfondsen ceteris paribus niet onder de 105% zijn gekomen!*
* Het hogere vastgoedgewicht is gelijkelijk ten laste van aandelen en vastrentende waarden gebracht.
Rol direct vastgoed in een liability driven investment (LDI) omgeving
Hoe de pensioenverplichtingen te matchen?
Direct vastgoed ten opzichte van pensioen verplichtingen
Conclusie Matching alleen redelijk te doen met obligaties en renteswaps in termijnstructuur pensioenverplichtingen; Andere vermogenstitels blijven te verschillend om echt goed te matchen; Wel streven naar de hogere rendementen voor meer buffer opvangen (matching) risico’s.
Bijdrage vastgoedbeleggingen aan herstel dekkingsgraden
Ideaal beeld van bijdrage vastgoed Goede rendementen ook in slechte tijden; liefst hoger dan rendement pensioenverplichtingen Stabiliteit in rendement; weinig risico en fungeren als schokdemper in gemengde portefeuille Inflatiehedge en een liquide belegging Zo min mogelijk integriteitrisico's Vervullen maatschappelijke functie (in reële en in financiële sfeer)
