Beroepencluster. Bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed Bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed

Brussel, augustus 2006

Beroepencluster Bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed Bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed

Sector Vastgoed Subsector Vastgoedbemiddeling en –beheer Functionele afdeling Vastgoedbemiddeling Cluster Verkoop - verhuur

In samenwerking met de sociale partners die de subsector vastgoedbemiddeling en –beheer vertegenwoordigen

Beroepencluster Bemiddeling verkoop-verhuur

Beroepencluster Bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed Bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed Sector Vastgoed Subsector Vastgoedbemiddeling en -beheer Functionele afdeling Vastgoedbemiddeling Functionele afdeling Beroepencluster Bemiddeling verkoop-verhuur

De infobank over beroepenstructuren en beroepsprofielen kan worden geraadpleegd op de SERV-website: www.serv.be, via de link beroepsprofielen. © Het copyright over de SERV-beroepsprofielen hoort toe aan de SERV. Gebruik van gegevens en tekst is toegestaan mits een correcte bronvermelding. WD/2006/4665/39 SERV l Wetstraat 34-36 l 1040 Brussel l Tel: 02.20.90.111 l Fax: 02.21.77.008 l [email protected] l www.serv.be

2


Inhoud Inhoud .................................................................................................................................... 3 Inleiding ................................................................................................................................. 5 1. 1.1. 1.2. 1.2.1 1.2.2 1.3. 1.4.

Afbakening en omschrijving....................................................................................... 7 Domein ......................................................................................................................... 7 Afbakening.................................................................................................................. 10 Wettelijke bepalingen............................................................................................. 10 De beroepencluster verkoop/verhuur ..................................................................... 11 Beroepsinhoud............................................................................................................ 14 Doorgroeimogelijkheden ............................................................................................. 17

2. Taken en Competenties ............................................................................................ 18 2.1.1 Instaan voor het onthaal ........................................................................................ 19 2.1.2 Prospecteren ......................................................................................................... 19 2.1.3 Advies verlenen bij werving en waarde bepalen ..................................................... 20 2.1.4 Bespreken en afsluiten van de opdracht tot verkoop of verhuur ............................. 20 2.1.5 Opmaken van een dossier ..................................................................................... 21 2.1.6 Verzorgen van de publiciteit................................................................................... 21 2.1.7 Adviseren en begeleiden van potentiële kopers of huurders .................................. 22 2.1.8 Bemiddelen bij ver- of aankoop.............................................................................. 22 2.1.9 Bemiddelen bij verhuur .......................................................................................... 23 2.1.10 Vervullen van de formaliteiten bij het begin en einde van de huurovereenkomst .... 23 2.1.11 Administratie doen ................................................................................................. 24 2.1.12 Opbouwen van de eigen deskundigheid................................................................. 24 2.1.13 Instaan voor welzijn op het werk ............................................................................ 25 2.2. Beginnende beroepsbeoefenaar ................................................................................. 25 3. 3.1. 3.2. 3.3.

Competenties ............................................................................................................ 26 Algemene beroepskennis ............................................................................................ 26 Sleutelvaardigheden ................................................................................................... 28 Specifieke vereisten .................................................................................................... 30

4.

Bijzondere arbeidsomstandigheden ........................................................................ 30

5.

Arbeidsorganisatie.................................................................................................... 30

6.

Knelpunten ................................................................................................................ 32

7. 7.1.

Toekomstige evoluties.............................................................................................. 32 Algemeen.................................................................................................................... 32

3


7.2.

Taken en competenties ............................................................................................... 32

8.

Beroepenfiche ........................................................................................................... 34

Lijst van organisaties en bedrijven die deel uitmaakten van de conferenties ‘bemiddeling verkoop-verhuur’ ................................................................................ 37 Bronnen – Literatuurlijst ..................................................................................................... 39

4


Inleiding In dit profiel wordt de beroepencluster bemiddeling verkoop–verhuur beschreven. De beroepencluster bestaat uit twee beroepen namelijk de bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed en de bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed. In de rest van het document zal kortweg gesproken worden over de bemiddelaar verkoop en de bemiddelaar verhuur. Het beschrijven van het profiel gebeurt volgens het format dat de SERV voor al zijn profielen gebruikt. De SERV–beroepsprofielen zijn steeds ingedeeld in een aantal hoofdstukken. Elk hoofdstuk beschrijft een deelaspect van het beroep. In het eerste hoofdstuk beschrijven we het domein waar de bemiddelaars verkoop en verhuur werkzaam zijn. Daarna gaan we precies omschrijven wat in het kader van dit beroepsprofiel onder de beroepencluster bemiddeling verkoop-verhuur dient te worden verstaan in de afbakening. Hierbij wordt rekening gehouden met de wettelijke bepalingen die bestaan voor de vastgoedmakelaar. Het hoofdstuk wordt afgesloten met het weergeven van de inhoud van de beroepencluster aan de hand van de voornaamste taakgebieden, een definitie van de beroepen en de mogelijkheden die er voor de bemiddelaar verkoop en de bemiddelaar verhuur zijn om door te groeien. In hoofdstuk twee zit de kern van het beroepsprofiel vervat. De taken die een bemiddelaar verkoop en een bemiddelaar verhuur moeten uitvoeren worden in detail beschreven onder de vorm van takentabellen. De meeste taken gelden zowel voor de bemiddelaar verkoop als voor de bemiddelaar verhuur. Naast deze overeenkomsten zijn er ook een aantal verschillen in de beroepsuitoefening. Dit komt duidelijk tot uiting in de takentabellen. Daarnaast wordt ook aangegeven welke de competenties zijn die vereist zijn voor het goed uitvoeren van een welbepaalde taak. We wensen er de aandacht op te vestigen dat dit beroepsprofiel slaat op de doorsnee beroepsuitoefening van een ervaren beroepsbeoefenaar. In de takentabellen wordt tevens aangeduid welke taken een beginnende beroepsbeoefenaar uitvoert en over welke competenties hij moet beschikken. Hoofdstuk drie geeft een overzicht van de competenties die vereist zijn voor de bemiddelaars verkoop en verhuur. Allereerst wordt zoveel mogelijk een samenvatting gegeven van de beroepscompetenties die reeds in de takentabellen tot uiting kwamen. Verder wordt ook die kennis opgenomen die gedurende de volledige beroepsuitoefening vereist is, maar die niet aan één specifieke taak te linken valt. Daarna geven we de voornaamste sleutelvaardigheden en de specifieke vereisten weer die eigen zijn aan de beroepencluster bemiddeling verkoop– verhuur.

5


De volgende hoofdstukken gaan over de context waarin de bemiddelaars in de verkoop en verhuur werken. Hoofdstuk vier gaat in op de arbeidsomstandigheden die eigen zijn aan het werken als bemiddelaars verkoop en verhuur. De arbeidsorganisatie waarmee hij te maken krijgt bespreken we in hoofdstuk 5. Hier geven we ook nog eens de verschillen aan die er bestaan tussen het werken in een klein of een groot vastgoedkantoor. Hoofdstuk 6 behandelt de specifieke knelpunten met betrekking tot kwalificaties, opleidingen,… De toekomstige evoluties die voor de bemiddelaars verwacht worden zijn opgenomen in hoofdstuk 7. Tenslotte vindt u in hoofdstuk 8 de beroepenfiche die een samenvatting is van het beroepsprofiel en de beide beroepen beknopt weergeeft. “In verband met de leesbaarheid van de tekst is er voor gekozen om de mannelijke vorm te gebruiken. Waar hij of hem staat wordt uiteraard ook zij of haar bedoeld.”

6


1. Afbakening en omschrijving 1.1. Domein De vastgoedsector De beroepencluster bemiddeling verkoop-verhuur behoort tot de vastgoedsector en meer specifiek tot de subsector vastgoedbemiddeling en –beheer. Tot de vastgoedsector behoren alle ‘vrije’ of dienstverlenende intellectuele’ beroepen die vastgoedbeheer- en bemiddeling mogelijk maken enerzijds en anderzijds een aantal technische beroepen die het beheren van vastgoed ondersteunen. Deze beroepen zijn gericht op volgende activiteiten (Vlaams Instituut voor Vastgoedopleiding, 1999, p 3-4):

Het verhandelen

Het beschrijven, evalueren, remediëren, schatten, meten en/of verdelen

Het bemiddelen bij verkoop of verhuring De overdracht van handelsfondsen Het waarnemen van het beheer, hetzij privaat als rentmeester, hetzij als syndicus van een vereniging van mede-eigenaars

Het financieren en promoten van vastgoed, hetzij als projectbegeleider, hetzij als projectontwikkelaar.

Onderstaand schema heeft een overzicht van de verschillende beroepen die we in de vastgoedsector kunnen aantreffen (Bron: CIBE, 2002, p.8)

7


VASTGOEDSECTOR

Aanverwante beroepen



Notaris

Hypotheekverstrekker

Landmeter - expert

(I)

(II)

(III)

Topograaf


Vastgoedmakelaar


Vastgoedexpert

(erkende titel) (V)

Vastgoedpromotor

(IV)

(VI)

Plaatsbeschrijver

Vastgoedhandelaar

Schaderegelaar

Verkavelaar

Schatter / Taxateur

Sleutel op de deur

Projectontwikkelaar

Bemiddelaar (VII)

Verkoop

Verhuur

Beheerder (VIII)

Overdracht

Syndicus

Rentmeester

handelsfondsen

8


Subsector vastgoedbemiddeling en -beheer In het kader van de beroepenstructuur die werd ontwikkeld werd gefocust op een bepaalde subsector van de vastgoedsector, namelijk vastgoedbemiddeling en -beheer (SERV, 2006). Deze subsector concentreert zich op de activiteiten die gereglementeerd worden door het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar (BS,13 oktober 1993): “1°activiteiten van bemiddelaar met het oog op de verkoop, de aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen; 2° activiteiten van beheerder van goederen die instaat voor: a) ofwel het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten; b) ofwel het syndicschap van onroerende goederen in mede-eigendom.” Ook al wordt in het KB gesproken van het ‘beroep’ vastgoedmakelaar, in de praktijk merken we dat het ‘beroep’ uiteenvalt in meerdere, afzonderlijke beroepen die samenvallen met de verschillende activiteiten die in het KB opgesomd staan. In het kader van dit beroepsprofiel beschouwen we de term vastgoedmakelaar als het overkoepelende begrip voor de beroepen: bemiddelaar bij verkoop, bemiddelaar bij verhuur, bemiddelaar overdracht handelsfondsen, rentmeester en syndicus. De subsector vastgoedbemiddeling en -beheer onderscheidt zich duidelijk van de bouwsector. Ten eerste, omvat de bouwsector alle beroepen die instaan voor, of deelnemen aan, de daadwerkelijke (handmatige) realisatie van bouw- of kunstwerken. Meer concreet gaat het om een 27-tal gereglementeerde (deel)beroepen. Ten tweede, behoren tot de bouwsector alle beroepen die instaan voor de theoretische of intellectuele realisatie via ontwerp, berekeningen, leiding en coördinatie van hoger opgesomde werken. Functionele afdeling vastgoedbemiddeling Binnen de subsector vastgoedbemiddeling en –beheer kan de beroepencluster bemiddeling verkoop-verhuur geplaatst worden onder de functionele afdeling vastgoedbemiddeling (SERV, beroepenstructuur, 2006). Een functionele afdeling is een ordeningsprincipe om de beroepenstructuur op een gestructureerde manier in te delen en weer te geven. Voor de subsector vastgoedbemiddeling en beheer onderscheiden wij twee afdelingen nl. vastgoedbemiddeling en vastgoedbeheer.

9


1.2. Afbakening In dit hoofdstuk wordt aangegeven wat in het kader van dit beroepsprofiel wel en niet onder de beroepen bemiddelaar verkoop en bemiddelaar verhuur dient te worden verstaan. 1.2.1

Wettelijke bepalingen

Uit het domein kan reeds afgeleid worden dat het bemiddelen bij verkoop en verhuur van onroerende goederen een activiteit is die door het KB van 1993 gereglementeerd wordt. Daarom geven we eerst aan wat de wettelijke bepalingen zijn om toegang te krijgen tot het ‘beroep’ van vastgoedmakelaar en vandaar ook tot het beroep van bemiddelaar verkoop en bemiddelaar verhuur. De organisatie die hier een rol inspeelt is het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), opgericht door het reeds eerder vermelde KB en officieel geïnstalleerd sedert 1 maart 1995. Deze is belast met de organisatie van het gereglementeerd beroep. Dit houdt ondermeer in verifiëren of aan alle bepalingen werd voldaan om toegang te krijgen tot het beroep, de toelating geven om de titel van vastgoedmakelaar te mogen voeren, het opsporen van onwettige uitoefening, het opmaken en controleren of de vastgoedmakelaar de regels van de plichtenleer naleeft en zoniet sancties op te leggen, het opmaken van een stagereglement,… Het statuut waarin men het beroep van bemiddelaar uitoefent bepaalt of de wettelijke bepalingen gelden of niet. Er dient namelijk een onderscheid gemaakt te worden tussen de bemiddelaar met het statuut van werknemer en de bemiddelaar in het statuut van zelfstandige. De uitvoering van het beroep van bemiddelaar als werknemer is niet aan wettelijke bepalingen onderworpen. Hij dient dus niet te worden ingeschreven bij het BIV. Hij werkt wel in een vastgoedkantoor waarvan de zaakvoerder(s) gemachtigd is (zijn) om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen en de titel te voeren. De bemiddelaar kan zijn beroep echter ook uitoefenen als zelfstandige, hetzij in een eigen zaak, hetzij in een kantoor. Dan moet hij wel BIV erkend zijn. Voordat hij BIV erkend kan worden en dus de titel van vastgoedmakelaar kan voeren dient te worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

zich als zelfstandige willen vestigen beschikken over de vereiste beroepservaring (art. 7 KB 6 september 1993 of art. 17§7 en 8 van de kaderwet van 1 maart 1976) ofwel houder zijn van een van de volgende diploma’s (art 5 §1.1 KB 6 september 1993):

10


• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Licentiaat of doctor in de rechten Licentiaat in het notariaat Handelsingenieur Licentiaat in de handelswetenschappen, economische wetenschappen of in de toegepaste economische wetenschappen Burgerlijk ingenieur Landbouwkundig ingenieur Ingenieur voor de scheikunde en landbouwindustrieën Licentiaat in bedrijfsbeheer Licentiaat in stedenbouwkunde en ruimtelijke ordening Licentiaat in de wetenschappen, groep aardrijkskunde, optie landmeetkunde of licentiaat in geometrologie Architect Technisch of industrieel ingenieur Gegradueerde in de handelswetenschappen Gegradueerde in de rechten Gegradueerde in de boekhouding Gegradueerde in de topografie Gegradueerde in de architectuur Meetkundige schatter van onroerende goederen, uitgereikt door de Centrale Examencommissie van de Staat Binnenhuisarchitect Diploma dat toegang verleent tot het beroep van accountant Gegradueerde in de vastgoed Ondernemersopleiding tot vastgoedmakelaar (drie jaar durende opleiding in avondonderwijs in een van de 10 syntra-centra die deze opleiding organiseren). Deze laatste studie kan pas aanvangen na het behalen van het diploma hoger secundair onderwijs (HSO, TSO en BSO + 7e jaar specialisatie).

Als je beschikt over een van deze diploma’s kan erkenning bij het BIV aangevraagd worden.

Zich inschrijven op de lijst van stagairs en een jaar verplicht stage volgen. Na een jaar stage kan de stagiair dan zijn aanvraag indienen om te worden ingeschreven op het tableau van de beroepsbeoefenaars. Naast de personen die zijn ingeschreven op het tableau van de beoefenaars of op de lijst van de stagairs kunnen ook nog de personen die gevestigd zijn in het buitenland het beroep van vastgoedmakelaar occasioneel uitoefenen op het Belgisch grondgebied wanneer zij de machtiging krijgen van het BIV.

Alle vastgoedmakelaars moeten de deontologische code volgen.

1.2.2

De beroepencluster verkoop/verhuur

In de praktijk komt het niet veel voor dat de vijf gereglementeerde hoofdactiviteiten door één persoon worden gedaan, mede door de complexiteit van deze activiteiten. Wat in de wetgeving wordt omschreven als het ‘beroep’ van vastgoedmakelaar wordt in de praktijk opgesplitst naar verschillende beroepen: syndicus, rentmeester, overdrachtbemiddelaar, bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed en bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed (SERV, beroepenstructuur vastgoedbemiddeling en -beheer, 2003).

11


In het begin van de loopbaan en in kleinere kantoren kan het voorkomen dat alle activiteiten worden uitgeoefend door één persoon. Na verloop van tijd echter kan de vastgoedmakelaar zich toeleggen op één of een paar activiteiten of zal de vastgoedmakelaar personen in dienst hebben die zich toespitsen op één of meerdere van deze activiteiten. Bemiddelen in de verkoop of in de verhuur is zo’n specialisatie. Een of meerdere personen binnen het vastgoedkantoor zullen zich ofwel met bemiddeling in de verkoop, ofwel met bemiddeling in de verhuur bezig houden. Een combinatie van verkoop en verhuur door een en dezelfde persoon kan ook voorkomen. Op het vlak van taken en competenties hebben de bemiddelaar verkoop en de bemiddelaar verhuur een groot aantal gemeenschappelijkheden en overeenkomsten. Om die reden worden ze dan ook beschouwd als een beroepencluster. Als gekeken wordt naar de bemiddelingsactiviteit in de diverse vastgoedkantoren dan merken we onderling veel overeenkomsten, maar toch ook een aantal verschillen in de manier waarop deze twee beroepen georganiseerd zijn en op welke manier ze precies worden ingevuld, wat afhankelijk is van de grootte van het vastgoedkantoor en de visie op arbeidsorganisatie. Voor alle duidelijkheid wordt hier aangegeven wat precies die verschillen zijn en wat in het kader van dit beroepsprofiel onder de beroepencluster bemiddeling verkoop-verhuur wel en niet dient te worden verstaan en wordt aangegeven wat het onderscheid is met andere beroepen om verwarring uit te sluiten:

Zoals reeds eerder gezegd kan men als bemiddelaar aan de slag in een werknemersstatuut of in een zelfstandig statuut. Op basis van het statuut is er voor de bemiddelaar in de praktijk geen onderscheid in taken en competenties vast te stellen. In een zelfstandig statuut kan hij ook een eigen zaak beginnen. In dat geval gaat het om een ander beroep en dus een ander profiel, dat van zaakvoerder. De taken en competenties m.b.t. bedrijfsbeheer behoren niet tot het beroep van bemiddelaar in de strikte zin en zijn dus niet opgenomen in het kader van dit beroepscompetentieprofiel. Ter verduidelijking: in een klein kantoor of een eenmanszaak kan het wel zijn dat één persoon twee of meer beroepen combineert, bijvoorbeeld bemiddelaar verkoop-verhuur, rentmeester én zaakvoerder.

In grote kantoren wordt de bemiddelingsactiviteit nog eens opgesplitst naargelang van het soort van vastgoed die verkocht of verhuurd wordt. Een mogelijke opdeling is: residentieel, niet-residentieel, nieuwbouwprojecten en commercieel vastgoed. Binnen een vastgoedkantoor kan het dus zijn dat één persoon zich exclusief met de verkoop of de verhuur van residentieel vastgoed bezig houdt. De reden hiervoor dient vaak gezocht te worden in de specifieke marktkennis die nodig is voor het te verkopen of te verhuren onroerend goed. Een verkoop van een gebouwencomplex aan een multinational is bijvoorbeeld van een andere complexiteit dan een verkoop van een woning. In het kader van dit beroepsprofiel werd

12


met deze opdeling geen rekening gehouden omdat wezenlijk de taken en competenties hetzelfde blijven.

De soort van vastgoed speelt wel een rol bij de afbakening van het beroep bemiddelaar als het om winkels of bedrijfsgebouwen gaat. Als het enkel de verkoop of de verhuur van het vastgoed betreft en er geen overdracht van een handelsfonds mee gepaard gaat, dan behoren ook deze activiteiten tot het beroep van bemiddelaar verkoop-verhuur. Is de overdracht van het handelsfonds echter ook voorwerp van de verkoop of verhuur dan behoren dit niet meer tot het takenpakket van de bemiddelaar verkoop–verhuur maar tot de overdrachtbemiddelaar. Voor deze activiteit heeft men toch een aantal andere, bijkomende competenties nodig die zich vooral situeren op het vlak van ondermeer handelshuurwetgeving, boekhouding en vennootschapsrecht. We beschouwen de overdrachtbemiddelaar dan ook als een ander beroep.

In grote kantoren komt het voor dat men in het bemiddelaarsberoep verschillende niveaus aantreft. Ze worden ook wel eens juniors en seniors genoemd. Deze niveau-opdeling kan ondermeer gestoeld zijn op de moeilijkheidsgraad van het te verkopen of te verhuren onroerend goed (zie ook supra). Het gaat echter eerder om een soort van functiedifferentiatie dan om een apart beroep.

Bij de verhuur van een onroerend goed dienen er plaatsbeschrijvingen te worden gemaakt zowel bij het einde als bij het begin van de nieuwe huurovereenkomst. Ook bij de verkoop zal er in bepaalde gevallen een plaatsbeschrijving worden opgemaakt, meestal op uitdrukkelijke vraag van één van beide partijen (meestal de koper). In de praktijk treffen we rond het opstellen van plaatsbeschrijvingen verschillende situaties aan. In bepaalde kantoren wordt deze taak effectief door de bemiddelaars zelf uitgeoefend. In andere kantoren wordt deze taak dan weer uitbesteed aan een expert die zich toegespitst heeft op deze activiteit of soms ook aan een collega-vastgoedmakelaar. In het kader van dit beroepsprofiel zullen we deze taak wel opnemen als een onderdeel van het takenpakket van de bemiddelaar.

Bij de verhuur van een onroerend goed bestaat voor de eigenaar ook de mogelijkheid om naast de loutere commerciële verhuur van zijn eigendom(men) ook het beheer van zijn ervan uit handen te geven aan een vastgoedkantoor. Het beheren van de private eigendommen is echter de taak van de rentmeester en niet van de bemiddelaar. De rentmeester zal instaan voor zowel het administratief en financieel als technisch beheer. De ‘commerciële’ taken met betrekking tot de verhuur behoren echter niet tot het takenpakket van de rentmeester, maar dit zijn taken die een bemiddelaar zal uitvoeren. Met commerciële taken wordt in hoofdzaak bedoeld het bemiddelen bij de verhuur, het opstellen van een huurovereenkomst en het vervullen van een aantal (meestal administratieve)formaliteiten inzake de verhuur zoals het opmaken van een plaatsbeschrijving, het toezien op het stellen van de borg, en dergelijke meer. In de praktijk kan het natuurlijk zijn dat de bemiddeling bij verhuur en het rentmeesterschap door dezelfde persoon gebeuren, zeker als het om eenmanszaak of een klein kantoor gaat. Maar in het kader van dit beroepsprofiel wordt op dit vlak wel duidelijk een lijn getrokken tussen deze twee beroepen.

Bij de verkoop van vastgoed dient er uiteraard een schatting of waardebepaling te gebeuren van het vastgoed. Wat de bemiddelaar in dit kader zal doen is beperkter dan wat in de praktijk door een expert – schatter zal gebeuren. We willen het onderscheid met de schatter dan ook duidelijk stellen. De schatter of taxateur zal naast de vastgoedsector ook in andere sectoren (vb. de verzekeringensector) en voor andere domeinen (vb. successierechten) schattingen doen. ‘Een schatter beoogt de waardebepaling van het onroerend goed, rekening houdend met zowel de omstandigheden als het beoogde doel (bij verkoop, verdeling,

13


aangifte van nalatenschappen, leningsgaranties, verzekeringen, onteigeningen, inbreng in vennootschappen en fiscale taxatie). Afhankelijk van het beoogde doel van de schattingen spreekt men van: verkoopwaarde, nieuwbouwwaarde, gelegenheidswaarde, ruilwaarde, toekomstwaarde, dagwaarde, intrensieke waarde, exploitatiewaarde of kritieke waarde’ (VLOR, 2000, p. 18). De bemiddelaar zal de marktwaarde of de werkelijke verkoopwaarde bepalen van het onroerend goed dat hij in portefeuille heeft of denkt te krijgen. Hij zal dus geen schattingen doen in andere sectoren dan de vastgoedsector.

1.3. Beroepsinhoud In principe staat de bemiddelaar verkoop-verhuur zelf in voor het onthaal van de klanten. In kleinere kantoren is er soms sprake van een beurtrol waar collega’s elkaar afwisselen om de permanentie op het kantoor te verzekeren. De klanten worden op het kantoor onthaald en krijgen de nodige gegevens naargelang hun wensen of interesses. Er wordt met hun eventueel een afspraak gemaakt voor het bezichtigen van het vastgoed. In de grotere kantoren kan het zijn dat het onthaal specifiek tot het takenpakket van één enkele persoon behoort. Dit kan een polyvalent bediende zijn. Het verstrekken van informatie beperkt zich dan tot het verschaffen van beknopte gegevens. Voor verdere inlichtingen zal dan doorverwezen naar de betrokken bemiddelaar of zal in hun plaats reeds een afspraak met de klant gemaakt worden als er zicht is op de agenda’s van de bemiddelaars. De bemiddelaar verkoop-verhuur doet in zijn job zowel actief als passief aan prospectie. Actief prospecteren betekent dat de bemiddelaar zelf actief op zoek gaat naar vastgoedaanbod om zijn ‘portefeuille’ uit te breiden. Dit kan door te zoeken in verschillende media zoals internet, kranten, huis-aan-huis bladen,… of door in bepaalde regio’s te gaan rondrijden op zoek naar particulier aanbod. Een andere vorm van actieve prospectie is gericht de markt bewerken. Dit kan onder andere door het versturen van mailings in een bepaalde regio. In dit verband is ook ‘netwerking’ zeer belangrijk. De bemiddelaar is eigenlijk steeds bezig met het uitbouwen en onderhouden van contacten in functie van het verwerven van nieuwe klanten. Hij is pro-actief in de markt aanwezig. Dit vergt een open, communicatieve en sociale instelling en de vaardigheid om met uiteenlopende persoonlijkheden om te gaan. Passief prospecteren wil zeggen dat de klanten zelf naar de bemiddelaar toekomen om bijvoorbeeld een huis te koop of te huur stellen. De passieve prospectie is in de takentabellen in hoofdstuk twee niet als aparte takencluster opgenomen. Ze zit impliciet vervat in verschillende andere taken zoals instaan voor het onthaal, afspraken maken en dergelijke. De bemiddelaar krijgt twee groepen klanten over de vloer: diegene die vastgoed willen verkopen of verhuren en zij die vastgoed te koop of te huur zoeken.

14


Afhankelijk van de klant die hij voor zich heeft zal zijn takenpakket er anders uitzien. De uiteindelijke doelstelling blijft echter dezelfde. Hij zal beide partijen samenbrengen en bemiddelen om de verkoop of verhuur tot een goed einde te brengen. Wanneer de bemiddelaar een eigenaar (verkoper of verhuurder) als klant heeft zal hij in eerste instantie uitleg geven over de manier van werken bij de verkoop of verhuur van hun eigendom. Adviseren over de verkoop- of verhuurprijs kan pas na een grondige bezichtiging van het pand. De bemiddelaar zal de waarde van het vastgoed gaan bepalen in functie van de verkoop of de verhuur. Het gaat hier dus om een afgeleide taak van zijn hoofdactiviteit. Waarde bepalen of schatten is niet zijn hoofdactiviteit. Tijdens deze fase kan de bemiddelaar de eigenaar overtuigen van zijn gedegen vakkennis en kwaliteiten om met hem in zee te gaan. Indien de eigenaar tot verkoop via bemiddeling wenst over te gaan dan zal tussen de vastgoedmakelaar en de verkoper of verhuurder een contract worden afgesloten. Daarna maakt de bemiddelaar een dossier op. Hierin komen alle benodigde gegevens van de eigenaar en van het vastgoed. Bepaalde gegevens zal de bemiddelaar dienen op te vragen bij instellingen zoals OVAM, hypotheekkantoor,… Dit dossier wordt gedurende de volledige bemiddelingsfase bijgehouden, aangevuld en eventueel gewijzigd. Het opmaken en opvolgen van het dossier is een niet te onderschatten taak voor de bemiddelaar. Het vergt veel opzoekingswerk en een grondige studie om tot een dossier te komen. De bemiddelaar zal hier zowel met vaktechnische als juridische en fiscale aspecten in aanraking komen. Van zodra dat het dossier volledig is zal worden gestart met de publiciteit rond het vastgoed dat te koop of te huur wordt gesteld. De meeste bemiddelaars nemen foto’s en in bepaalde gevallen ook videobeelden van het pand. Deze worden dan eventueel bewerkt en voor verschillende doeleinden gebruikt: de website, vastgoedfiches voor in de etalage of om mee te geven aan potentiële kopers of huurders, voor advertenties in regionale kranten en dergelijke. De bemiddelaar onderneemt alle acties en legt alle contacten die hiervoor nodig zijn. Daarnaast worden ook nog affiches aan het pand zelf opgehangen. In grotere kantoren gebeurt dit door het logistiek of technische personeel. Bij interesse nemen potentiële klanten zelf contact op met het vastgoedkantoor. De bemiddelaar kan ook actief klanten gaan zoeken door via het klantenbestand potentiële huurders of kopers op te bellen om een afspraak te maken. Hij komt deze afspraken dan ook na en begeleidt de klanten tijdens het bezichtigen van de woning. Om deze bezoeken te kunnen begeleiden moet de bemiddelaar over enig technisch inzicht beschikken en het onroerend goed waarvan hij de verkoop of verhuur begeleidt bijzonder goed kennen. Dit wil zeggen dat hij op de hoogte moet zijn van alle aspecten van het dossier. Naast het geven van correcte informatie moet hij ook over de nodige commerciële talenten beschikken om de bezoekers enthousiast te maken over het pand.

15


Indien het een ver- of aankoop betreft dan zal de bemiddelaar onderhandelen en bemiddelen tussen koper en verkoper om tot een verkoopsovereenkomst te komen. Indien beide partijen onder begeleiding van de bemiddelaar een akkoord hebben bereikt dan zal de bemiddelaar verkoop een verkoopsovereenkomst opstellen en deze laten ondertekenen. Het gaat meestal om een type overeenkomst die aangepast wordt naargelang het geval en grondig aangevuld wordt met de reeds in een eerdere fase verrichte opzoekingen. De bemiddelaar zal koper(s) en verkoper(s) ook inlichten over de verdere stappen die zij moeten ondernemen en de klant verder begeleiden tot de notariële akte. Indien het een verhuur betreft dan zal de bemiddelaar ook onderhandelen en bemiddelen tussen huurder en verhuurder om tot een huurovereenkomst te komen. Deze worden opgesteld door de bemiddelaar, veelal op basis van een modelcontract dat wordt aangepast en vervolledigd. De bemiddelaar zal er ook voor zorgen dat het huurcontract geregistreerd wordt op het registratiekantoor. Bij de verhuur van een onroerend goed zal de bemiddelaar ook een aantal (vaak administratieve) formaliteiten vervullen die bij de verhuur komen kijken. De bemiddelaar verhuur kan een plaatsbeschrijving opstellen bij een nieuwe huurovereenkomst (of hij kan het laten doen). Hij zal de huurder informeren en begeleiden bij het stellen van de huurwaarborg en het nemen van een brandverzekering alvorens hij de woning intrekt. Bij de uittrede van de huurder zal de bemiddelaar de staat van het pand controleren aan de hand van de gemaakte plaatsbeschrijving bij intrede en eventuele huurschade vaststellen. De bemiddelaar zal in functie van zijn beroep ook nog een aantal bijkomende administratieve taken moeten uitvoeren. Hij zal ondermeer een klantenbestand aanleggen en bijhouden, statistieken bijhouden en de nodige verzekeringen aangaan. Een bemiddelaar verkoop-verhuur zal zoals elke vastgoedmakelaar zijn kennis verder moeten uitdiepen en verbreden. Hij doet dit door het bestuderen van vakspecifieke informatie en door het volgen van bijscholing en permanente vorming. Dit laatste is zelfs een wettelijke verplichting. Deze vervolmaking als intellectueel beroep is dus noodzakelijk wegens de steeds wijzigende reglementeringen inzake fiscaliteit, sociale omstandigheden, technieken, informatisering,…. De bemiddelaar verkoop-verhuur staat als werknemer ook in voor welzijn op het werk. Strikt genomen is de welzijnswet enkel van toepassing op werknemers, dus in principe niet op bemiddelaars die het statuut van zelfstandige hebben. Gezien beide gevallen voorkomen worden in het kader van dit beroepsprofiel dan ook enkele taken en competenties met betrekking tot welzijn op het werk opgenomen. Doorheen gans de uitvoering van zijn takenpakket dient de bemiddelaar verkoop-verhuur zorg te dragen voor de eigen veiligheid en die van collega’s en derden door het naleven veiligheidsregels en instructies.

16


Door aandacht te hebben voor voldoende arbeidshygiëne en voor ergonomisch handelen draagt hij zorg voor zijn eigen gezondheid en die van collega’s of derden. Samenvattend: De bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed bemiddelt bij transacties met betrekking tot de aankoop, verkoop en ruil van het onroerend goed of het onroerend recht. Hij kan in opdracht van de verkoper belast worden met het zoeken naar een koper voor het onroerend goed of onroerend recht of hij kan door een koper belast worden met het zoeken ernaar. Hiervoor brengt hij vraag en aanbod samen en begeleidt de transactie. De bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed bemiddelt bij verhuurtransacties met betrekking tot het onroerend goed of recht. Hij kan in opdracht van de verhuurder belast worden met het zoeken naar een huurder voor het onroerend goed of recht of hij kan door de huurder belast worden met het zoeken ernaar. Hiervoor brengt hij vraag een aanbod samen en begeleidt de transactie.

1.4. Doorgroeimogelijkheden De doorgroeimogelijkheden zijn sterk afhankelijk van de grootte van het kantoor waarin de bemiddelaar terecht komt en de manier waarop de arbeid georganiseerd is. Met doorgroeimogelijkheden willen we verduidelijken welke stappen de beroepsbeoefenaar in zijn loopbaan kan doorlopen. In de grotere kantoren kan de bemiddelaar verkoop-verhuur na enige jaren ervaring verantwoordelijk worden voor een afdeling van het kantoor of voor een bepaald soort van vastgoed: (residentieel, niet-residentieel, nieuwbouwprojecten en commercieel vastgoed). In een groot kantoor met meerdere vestigingen kan een bemiddelaar verkoop-verhuur eventueel ook doorgroeien naar kantoorverantwoordelijke, waarbij hij naast zijn adviserende rol ook instaat voor de dagdagelijkse leiding van het kantoor. In de kleinere kantoren zijn er minder doorgroeimogelijkheden maar ook hier kan een bemiddelaar in zijn job meer verantwoordelijkheid krijgen (bijvoorbeeld een grotere eindverantwoordelijkheid). Het mogelijke loopbaanverloop van de bemiddelaar verkoop-verhuur kan er als volgt kan uitzien: Bemiddelaar verkoop – verhuur →Afdelingsverantwoordelijke →Productverantwoordelijke →Kantoorverantwoordelijke

17


2. Taken en Competenties In dit hoofdstuk beschrijven wij de taken en competenties voor de beroepencluster bemiddelaar verkoop–verhuur. De taken zijn gegroepeerd in takenclusters. De meeste takenclusters gelden zowel voor de bemiddelaar verkoop als voor de bemiddelaar verhuur. Indien een bepaalde takencluster enkel voor één van de twee beroepen geldt dan staat dit vermeld in de titel van de takencluster. Per taak zullen tevens de competenties vermeld worden, die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van die welbepaalde taak. Onder competenties verstaan we de reële en individuele capaciteit om kennis (theoretische en praktische kennis), vaardigheden en attitudes in het handelen aan te wenden, in functie van de concrete, dagdagelijkse en veranderende werksituatie en in functie van persoonlijke en maatschappelijke activiteiten. Naast de opsomming van taken en competenties van deze ervaren beroepsbeoefenaar wordt op het einde van dit hoofdstuk eveneens aandacht geschonken aan de taken en competenties van een beginnend beroepsbeoefenaar. Dit geeft een indicatie van wat iemand moet kennen en kunnen na een basisopleiding. De volgende takenclusters kunnen onderscheiden worden: 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6 2.1.7 2.1.8 2.1.9 2.1.10 2.1.11 2.1.12 2.1.13

Instaan voor het onthaal ........................................................................................ 19 Prospecteren ......................................................................................................... 19 Advies verlenen bij werving en waarde bepalen..................................................... 20 Bespreken en afsluiten van de opdracht tot verkoop of verhuur ............................. 20 Opmaken van een dossier ..................................................................................... 21 Verzorgen van de publiciteit................................................................................... 21 Adviseren en begeleiden van potentiële kopers of huurders .................................. 22 Bemiddelen bij ver- of aankoop.............................................................................. 22 Bemiddelen bij verhuur .......................................................................................... 23 Vervullen van de formaliteiten bij het begin en einde van de huurovereenkomst .... 23 Administratie doen ................................................................................................. 24 Opbouwen van de eigen deskundigheid................................................................. 24 Instaan voor welzijn op het werk ............................................................................ 25

18


2.1.1

Instaan voor het onthaal Taken

Instaan voor het onthaal zowel van bezoekers in het kantoor als telefonisch

Verstrekken van de nodige informatie over het te koop of te huur aangeboden vastgoed en/of over de mogelijkheden bij verkoop of verhuur

Afspraken maken met de klant

Competenties

2.1.2

Communicatief vaardig zijn Kennis van algemene etiquette Kennis van onthaaltechnieken Kennis van de huisstijl van het vastgoedkantoor Communicatief vaardig zijn: een beknopte uitleg kunnen geven Klantgericht zijn Kunnen lezen van vastgoedfiches Kennis van de arbeidsorganisatie en het organigram (vooral weten wie voor welk pand verantwoordelijk is) Kunnen plannen Kunnen werken met digitale agenda’s

Prospecteren Taken

Klant gericht zijn

Zoeken op internet

Zoeken in media (kranten, huis-aan-huis bladen,…) Actief gaan zoeken naar vastgoed door het verkennen van bepaalde regio’s Gericht aan marktbewerking doen (o.a. mailings doen)

Opbouwen en onderhouden van netwerken/relaties Follow-up van mogelijke kandidaat-verkopers of verhuurders en bestaande klanten

Competenties

Kennis van internet Kunnen uitvoeren van zoekbewerkingen Kunnen ordenen en verwerken van informatie Kennis van het informatie aanbod (zowel elektronisch als niet elektronisch) Kunnen ordenen en verwerken van informatie Kennis van het eigen marktsegment Kennis van het eigen marktsegment Kunnen opstellen van een commerciële standaardbrief Kennis van toegepaste software Sociaal en communicatief vaardig zijn Kunnen ordenen, bijhouden en verwerken van informatie

19


2.1.3

Advies verlenen bij werving en waarde bepalen Taken

Uitleg geven aan de eigenaars/verkopers over de manier van werken bij de verkoop of verhuur van hun eigendom

Bezichtigen van het pand in functie van een waardebepaling

Adviseren over de vraag- en verkoopprijs/verhuurprijs en afspreken van de verkoopprijs/verhuurprijs in onderling overleg

Competenties

2.1.4

Correcte informatie kunnen geven Inzicht hebben in het type van klanten en zich daaraan kunnen aanpassen Communicatief en sociaal vaardig zijn Kennis van de vastgoedmarkt en de evolutie van de markt Constructiekennnis Materialenkennis Kennis van de elementen die van belang zijn voor de waardebepaling (ligging, staat van het vastgoed, ouderdom, grondprijzen,…) Kennis van de vastgoedmarkt en de evolutie van de markt Kunnen rekening houden met criteria zoals marktprijs, de staat waarin het pand verkeert en de ligging ervan om de verkoopprijs/verhuurprijs te bepalen Kunnen maken van een vergelijkende marktanalyse

Bespreken en afsluiten van de opdracht tot verkoop of verhuur Taken

Kennis van de deontologische code

Opmaken, bespreken en afsluiten van het contract

Competenties

Kunnen maken van een opdrachtovereenkomst op een juridisch correcte manier en deze kunnen aanpassen naargelang het specifieke geval Kunnen bespreken van de contractuele voorwaarden (tarief, opdracht, publiciteit,…)

20


2.1.5

Opmaken van een dossier Taken

Verzamelen van alle nodige gegevens en opmaken van een dossier

Competenties

Aanpassingen doorvoeren aan en vervolledigen van het dossier gedurende de opdracht

2.1.6

Kunnen opstellen van een checklist met de benodigde gegevens voor het samenstellen van een dossier Kunnen contacteren van de betreffende instanties voor het opvragen van de nodige gegevens (hypotheekkantoor, OVAM, gemeente,…) Kunnen overleggen met de betrokken personen (notaris, landmeter,…) Nauwkeurig kunnen werken Kennis van de te archiveren documenten

Verzorgen van de publiciteit Taken

Kennis van de benodigde gegevens voor het samenstellen van een dossier

Foto’s en/of videobeelden nemen Verwerking van foto – en/of videomateriaal in fiches, website(s),… Bijhouden van vraag en aanbod op de eigen website Affiches ophangen aan het te verkopen/verhuren pand Advertenties plaatsen • In nationale tijdschriften • In regionale kranten, huis-aanhuisbladen • Via regionale televisie • Op portal sites • … Uitgeven van een eigen vastgoedkrant en/of nieuwsbrief

Competenties

Kunnen werken met een camera Kennis van de courante applicaties voor de veren bewerking van digitale beelden Kennis van de courante applicaties voor de aanmaak van webpagina’s Op een duidelijke zichtbare plaats kunnen ophangen van affichagemateriaal Kennis van het bestaande informatieaanbod Kunnen afsluiten van contracten met de adverteerder Een advertentie kunnen opstellen

Advertenties kunnen opstellen Redactiewerk kunnen doen

21


2.1.7

Adviseren en begeleiden van potentiële kopers of huurders Taken

Op basis van het klantenbestand potentiële kopers/ huurders opbellen om een afspraak te maken Bespreken van de wensen en financiële mogelijkheden van potentiële kopers/ huurders Informatie geven over:

Het beschikbare aanbod te koop of te huur Kosten bij aankoop (registratierechten, BTW,…) en de mogelijkheden om vermindering te bekomen Leningen

Premies

Begeleiden van de bezoeken aan het pand

2.1.8

Competenties

Klantgericht zijn: kunnen luisteren naar de klanten willen en zich kunnen inleven in de wensen van de klant Kennis van het aanbod Aanbevelingen kunnen doen in functie van de wensen van de klant De klant kunnen overtuigen om het vastgoed te bezoeken Kennis van kosten verbonden met de registratie van een onroerend goed Kennis van de BTW-tarieven Kennis van de gemiddelde recente rentevoeten Kennis van bestaande premies bij de verschillende overheden Correcte informatie kunnen verschaffen Potentiële kopers enthousiast kunnen maken voor een pand

Bemiddelen bij ver- of aankoop Taken

Communicatief vaardig zijn: zich aan de telefoon vlot kunnen uitdrukken

Onderhandelen en bemiddelen tussen koper en verkoper om tot een verkoopsovereenkomst te komen Opstellen van een verkoopsovereenkomst en begeleiden van de ondertekening ervan

De nodige informatie verstrekken over de verder te ondernemen stappen en samenwerken met de betrokken instanties (notaris, hypotheekverstrekker,…) tot bij de ondertekening van de notariële akte

Competenties

Kunnen resultaatgericht onderhandelen Kunnen vinden en voorstellen van een oplossing voor problemen Kennis van contractrecht Kennis van de toepasselijke wetgevingen Kunnen opstellen van een type-contract op een juridisch correcte manier en kunnen aanpassen naargelang het geval Kennis van de betrokken instanties bij een verkoop (notaris, hypotheekverstrekker,…) Kennis van de notariële akte

22


2.1.9

Bemiddelen bij verhuur Taken

Onderhandelen en bemiddelen tussen huurder en verhuurder om tot een huurovereenkomst te komen Opstellen van een nieuwe huurovereenkomst en begeleiden van de ondertekening ervan

Laten registreren van de huurovereenkomst bij het registratiekantoor

Competenties

Kunnen onderhandelen met beide partijen Problemen kunnen oplossen Kennis van de huurwetgeving Kennis van de handelshuurwetgeving Kennis van andere toepasselijke wetgevingen Kunnen opstellen van een type-contract op een juridisch correcte manier en kunnen aanpassen naargelang het geval Kennis van het principe van de tegenstelbaarheid aan derden

2.1.10 Vervullen van de formaliteiten bij het begin en einde van de huurovereenkomst Taken

Opmaken van een plaatsbeschrijving

Ontvangen en stellen van de huurwaarborg Vergelijken van de huidige staat van het vastgoed met de voorgaande aan de hand van de plaatsbeschrijving en opnemen van de huurschade

Vrijgeven van de waarborg na aftrek van eventuele kosten

Competenties

Gebreken kunnen onderscheiden en aanduiden Kunnen opmaken van een standaardplaatsbeschrijving en aanpassen naargelang het geval Kunnen opmaken van een rechtsgeldig verslag Duidelijke omschrijvingen kunnen geven Gedetailleerd te werk kunnen gaan Kunnen nemen van digitale foto’s Kennis van de wettelijke bepalingen voor het stellen en vrijgeven van de huurwaarborg Schaderaming kunnen opmaken Gebreken kunnen onderscheiden en aanduiden Gedetailleerd te werk kunnen gaan Kunnen nemen van digitale foto’s Kunnen opmaken van een sluitend document voor vrijgave van de huurwaarborg Kennis van de gerechtelijke procedures in geval van betwisting

23


2.1.11 Administratie doen Taken

Een klantenbestand aanleggen en bijhouden

Maken van een fiche over per te verkopen of te verhuren eigendom

Behandelen van de correspondentie met klanten, notarissen, prospecten,… (e-mail, faxen, brieven)

Competenties

Verzorgen van mailings

Bijhouden van statistieken inkoop/verkoop

Aangaan van een beroepsaansprakelijkheidsverzekering

Kennis van toepassingsmogelijkheden database Kunnen ontwerpen van een eenvoudige database Kunnen invoeren en wijzigen van gegevens Kennis van tekstverwerking Kennis van de huisstijl Kunnen weergeven van de belangrijkste criteria voor een fiche (ligging, prijs, bouwjaar, K.I., grootte,…) Kunnen samenvatten van informatie Kennis van tekstverwerking Kennis van de geijkte procedures voor het schrijven van brieven, mails, faxen,… Kennis van e-mail softwareprogramma’s Kunnen opstellen van een commerciële standaardbrief Kennis van toegepaste software Kennis van rekenbladen of kennis van bestaande statische softwarepakketten Kennis van de wettelijk verplichte verzekeringen

2.1.12 Opbouwen van de eigen deskundigheid Taken

Op de voet volgen van de marktontwikkelingen in de vastgoedsector Op de hoogte blijven van nieuwe ontwikkelingen door: • Het raadplegen van vakspecifieke informatie • Het volgen van bijscholing/permanente vorming • Samenwerken of uitwisselen van informatie met collega-makelaars

Competenties

Kennis van de informatiebronnen specifiek voor het vakgebied Bereid zijn te leren Kennis van de informatiebronnen specifiek voor het vakgebied Kennis van de wettelijke verplichtingen omtrent bijscholing en permanente vorming Overtuigd zijn van het belang van professioneel werken Kennis van de bestaande beroepsorganisaties Kennis van de kanalen om op de hoogte te blijven van dergelijke initiatieven

24


2.1.13 Instaan voor welzijn op het werk1 Taken

Zorgen voor de eigen veiligheid en die van collega’s en derden door het naleven van veiligheidsregels en instructies

Competenties

Zorgen voor de eigen gezondheid en die van collega’s en derden door ondermeer aandacht te hebben voor voldoende arbeidshygiëne en ergonomisch handelen

Basiskennis van de wetgeving m.b.t. welzijn op het werk Kennis van de terminologie m.b.t welzijn op het werk Kennis van het beleid van het kantoor m.b.t. welzijn op het werk Kennis van ongevallen Kennis van veiligheidssignalisatie Basiskennis brandblussen en EHBO Basiskennis van de wetgeving m.b.t. welzijn op het werk Kennis van de terminologie m.b.t welzijn op het werk Kennis van het beleid van het kantoor m.b.t. welzijn op het werk Kennis van hygiëne Kennis van ergonomie

2.2. Beginnende beroepsbeoefenaar Onder een beginnend beroepsbeoefenaar wordt verstaan wat iemand moet kennen en kunnen na een basisopleiding zonder dat de persoon in kwestie over beroepservaring beschikt. Een beginnende bemiddelaar verkoop-verhuur zal eigenlijk van in het begin alle bovenstaande taken moeten uitvoeren en over alle bijhorende competenties moeten beschikken. Er wordt echter nog niet van de beginnende bemiddelaar verwacht dat hij al deze taken volledig zelfstandig kan uitoefenen. Hij zal gedurende een bepaalde periode begeleid worden in al zijn taken door een ervaren beroepsbeoefenaar.

1

De takencluster ‘instaan voor welzijn op het werk’ is gebaseerd op de nota ‘Welzijn op het werk: een beschrijving van de taken competenties van elke beroepsbeoefenaar ongeacht beroep of sector’ (SERV, 2004). Deze nota slaat op alle uitvoerende werknemers. We hebben de takenclusters in dit geval aangepast omdat het gaat om een beroep dat meestal met een zelfstandig statuut wordt uitgeoefend.

25


3. Competenties Onder competenties verstaan we het samenhangend geheel van kennis, vaardigheden en houdingen, dat aantoonbaar ontleend is aan concrete handelingen en/of taken die voorkomen in de beroepsuitoefening van de bemiddelaars verkoop en verhuur In dit hoofdstuk beschrijven we achtereenvolgend de algemene beroepskennis, de sleutelvaardigheden en de specifieke vereisten, waarover de bemiddelaars verkoop en verhuur moeten beschikken.

3.1. Algemene beroepskennis Algemeen kunnen we stellen dat de bemiddelaar van zeer veel verschillende kennisdomeinen iets af moet weten. Hij hoeft echter geen expert te zijn in al deze domeinen. Hij heeft deze kennis vooral nodig om een coördinerende rol te kunnen waarnemen als bemiddelaar. Wanneer meer specialistische kennis vereist is zal hij een beroep doen op een specialist terzake. Kennis van onthaaltechnieken Kennis van onthaaltechnieken in functie van de opdracht om bezoekers of potentiële klanten te verwelkomen, te woord te staan en de nodige informatie te verstrekken. Kennis van algemene etiquette en inzicht hebben in het belang van klantvriendelijkheid, persoonlijke uitstraling en verzorgd voorkomen. Kennis van de vastgoedmarkt Kennis van de vastgoedmarkt en de evolutie van de markt. Kennis van het bestaande informatieaanbod (zowel elektronisch als niet-elektronisch). Kennis van de elementen die van belang zijn voor de waardebepaling van het vastgoed. De waarde kunnen bepalen in functie van de verhuur of verkoop. Kennis van het vakgebied Overtuigd zijn van het belang van echt professioneel werken. Kennis van de bestaande beroepsorganisaties. Kennis van de wetgeving met betrekking tot het beroep van vastgoedmakelaar (kaderwet, reglement van plichtenleer,…) en meer specifiek de bemiddeling in de verkoop en verhuur. Kennis van de plichtenleer. Kennis van de informatiebronnen specifiek voor het vakgebied. Kennis van de kanalen om op de hoogte te blijven van bijscholingen en de wettelijke regelingen hieromtrent. Kennis van de wettelijk verplichte verzekeringen.

26


Technische kennis Constructiekennis. Kennis van de gebruikte materialen. Beide in functie van de waardebepaling van het vastgoed en het correct infomeren van potentiële kopers of huurders. Kennis van commerciële technieken Kennis van commerciële verkoopstechnieken. Kennis van marketing. Kennis van public relations – en reclametechnieken Kennis van het samenstellen van een vastgoeddossier Kennis van de benodigde gegevens voor het samenstellen van een dossier (bv. Persoonlijke gegevens eigenaar, basisakte, huurovereenkomst, bodemattest, kadastrale legger,…). Kunnen opstellen van een checklist. Kunnen contacteren van de betreffende instanties voor het opvragen van de nodige gegevens (bv. Opvragen hypothecaire staat, bodemattest, leegstand, bouwovertredingen,…). Kennis van de huurwetgeving Kennis van de huurwetgeving. Kennis van de wettelijke bepalingen voor het stellen en vrijgeven van de huurwaarborg. Kunnen opstellen van een huurovereenkomst of kunnen aanpassen van een modelcontract aan de situatie. Kunnen opmaken van een standaardplaatsbeschrijving en aanpassen naargelang het geval. Kennis van andere toepasselijke wetgeving ivm de verhuur van vastgoed. Kennis van de wetgeving rond de verkoop van een vastgoed Kennis van de toepasselijke wetgeving die van belang is bij de verkoop van een vastgoed: fiscaal recht, burgerlijk recht, notarieel recht, wet op de handelspraktijken,…. . Kennis van de toepasselijke decreten. Kunnen opstellen van een verkoopsovereenkomst op een juridisch correcte manier en kunnen aanpassen naargelang het geval. Kennis van de betrokken instanties bij een verkoop. Kennis van informatica Kennis van specifieke toepassingssoftware voor vastgoed. Kennis van courante gebruikte softwareprogramma’s voor tekstverwerking en het aanmaken van een database. Kennis van email softwareprogramma’s. Eventuele kennis van rekenbladen. Kennis van internet. Kunnen uitvoeren van zoekbewerkingen via zoekmachines. Kennis van de courante applicaties voor de aanmaak van webpagina’s. Kennis van de courante applicaties voor de bewerking van digitale beelden. Kennis van toegepaste software voor het verzorgen van mailings.

27


Kennis van administratie Kunnen ordenen en klasseren. Kennis van de geijkte procedures voor het schrijven van brieven, mails, faxen,… Kunnen opstellen van een commerciële standaardbrief en andere professionele briefwisseling. Kennis m.b.t. welzijn op het werk Basiskennis van de wetgeving m.b.t. welzijn op het werk. Kennis van de terminologie m.b.t. welzijn op het werk. Kennis van het beleid van het kantoor met betrekking tot welzijn op het werk. Kennis van ongevallen. Kennis van veiligheidssignalisatie. Kennis van hygiëne. Kennis van ergonomie. Basiskennis van brandblussen en EHBO.

3.2. Sleutelvaardigheden Sleutelvaardigheden verwijzen naar de vaardigheden en attitudes die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de beroepen van bemiddelaar verkoop en verhuur. De sleutelvaardigheden die op de conferentie als zeer belangrijk worden beschouwd worden aangeduid met een sterretje (*).

28


Sleutelvaardigheid

Assertief zijn Bereid zijn te leren (*)

Commercieel ingesteld zijn

Communicatief vaardig zijn (*)

Deontologisch handelen(*) Doorzettingsvermogen hebben (*)

Gezondheidsbewust werken

Klantgericht zijn (*)

Kunnen omgaan met stress

Kunnen onderhandelen

Kunnen organiseren

Nauwkeurig kunnen werken

Problemen kunnen oplossen (*)

Resultaatsgericht kunnen werken (*)

Omschrijving Op een hoffelijke maar kordate manier ingrijpen in situaties en voorstellen doen. Bereid zijn om de evoluties te volgen in de verschillende vakgebieden waarmee hij in contact komt tijdens de uitvoering van zijn job Inzicht in het commercieel gebeuren en het belang van de verkoopactiviteiten voor de onderneming. Ook op langere termijn kunnen denken en toekomstgerichte acties ondernemen. Zich vlot kunnen uitdrukken. Kunnen luisteren naar de wensen van de klant. Professioneel en betrouwbaar overkomen door met kennis van zaken te spreken De deontologische code volgen in al zijn handelingen Over de nodige wilskracht beschikken om door te zetten, ook na een ontgoocheling bijvoorbeeld bij het actief zoeken naar panden te koop of te huur om zijn portefeuille uit te breiden. In staat zijn om bij het uitvoeren van zijn taken aandacht te hebben voor de impact ervan op de gezondheid en preventieve maatregelen te nemen. Bijvoorbeeld:de juiste houding aannemen Kunnen aanvoelen wat de klanten willen, waar ze in geïnteresseerd zijn en de eigen acties hier ook op af kunnen stemmen. Kunnen omgaan met een verhoogde werkdruk. Zich ondanks tegenslagen of kritiek niet uit het lood laten slaan. Beide partijen naar elkaar toe kunnen brengen om de transactie te bewerkstelligen aan de beste voorwaarden. Er in slagen om taken zodanig te plannen dat ze op een efficiënte manier worden uitgevoerd. Er bijvoorbeeld aan denken om op tijd advertenties door te geven. In staat zijn om gemaakte afspraken stipt na te leven Ook in staat zijn om op administratief vlak de nodige zorgvuldigheid aan de dag te leggen, ondermeer bij het opmaken en vervolledigen van de vastgoeddossiers en bij het maken van plaatsbeschrijvingen. Kunnen zien dat er een probleem is, waar het precies gesitueerd is en er een oplossing voor kunnen aanreiken. Het kan soms gaan over kleine problemen, maar die van doorslaggevend belang zijn in het samenbrengen van beide partijen. In staat zijn om tijdens zijn werk steeds het einddoel voor ogen te houden, nl. verkopen, verhuren van vastgoed.

29


Sleutelvaardigheid

Sociaal vaardig zijn

Veiligheidsbewust werken Zelfstandig kunnen werken (*)

Omschrijving Beschikken over de nodige vaardigheden om op een aangename manier om te kunnen gaan met zeer verschillende mensen(van arbeider tot advocaat). Mensenkennis hebben. Zich kunnen inleven in de wensen en de mogelijkheden van andere mensen. Zijn sociale vaardigheden kunnen benutten bij het opbouwen van een netwerk van zakelijke relaties. In staat zijn om actief en pro-actief in te staan voor de veiligheid en gevaarlijke situaties voorkomen In staat zijn om zonder hulp of toezicht gedurende lange tijd aan een bepaalde taak te werken

3.3. Specifieke vereisten De bemiddelaar verkoop-verhuur moet ook over een aantal specifieke vereisten beschikken voor het uitoefenen van het beroep:

Beschikken over een rijbewijs en in bepaalde gevallen ook over een eigen wagen.

4. Bijzondere arbeidsomstandigheden Met bijzondere arbeidsomstandigheden worden die arbeidsomstandigheden bedoeld, die typisch zijn voor het beroep én de mogelijke risico’s die hiermee verbonden zijn. Typische omstandigheden waarin wordt gewerkt zijn:

De bemiddelaar in de verkoop en verhuur heeft geen echte nine to five job. De bemiddelaar past zich bij het maken van afspraken immers aan aan de klant. Hij moet zich dus flexibel kunnen opstellen. Er wordt dan ook ’s avonds en in het weekend gewerkt.

De bemiddelaar in de verkoop en verhuur moet vaak de baan op en zal voor zijn job veelvuldige verplaatsingen met de auto moeten doen binnen een specifieke regio.

5. Arbeidsorganisatie In kleinere kantoren en hiermee bedoelen we de kantoren met 1 tot 3 werknemers treft men verschillende situaties inzake arbeidsorganisatie aan. In een eenmanszaak doet één persoon uiteraard alles gaande van het onthaal, de administratie tot de prospectie en de verkoop. In kantoren waar men met twee of drie mensen werkt zien we vaak dat één iemand verantwoordelijk is voor het onthaal en de administratie (meestal een polyvalent bediende) zodanig dat de andere perso(o)n (en) zich exclusief kunnen toeleggen op de bemiddeling in verkoop en ver-

30


huur. In andere kleine kantoren is de arbeidsorganisatie dan weer meer gericht op polyvalentie van de verschillende functies. Iedereen doet naast de bemiddelingstaken in verkoop en verhuur ook zijn eigen administratie. Het onthaal van de klanten gebeurt dan vaak volgens een beurtrolsysteem. In grotere kantoren is er een grotere functiedifferentiatie. De zaakvoerder of de kantoorverantwoordelijke (in geval het een kantoor betreft met meerdere vestigingen) staat dan in voor de algemene leiding van het kantoor en in de meeste gevallen zal hij ook nog bemiddelen in een aantal vastgoeddossiers. Verdere zijn er meerdere bemiddelaars die elk hun eigen verantwoordelijkheden hebben. Een opsplitsing die in bijna alle grote kantoren wordt gemaakt is de opsplitsing tussen de bemiddelaars verkoop en de bemiddelaars verhuur. Alhoewel beide bemiddelaars over commerciële en administratieve capaciteiten dienen te beschikken, zal de klemtoon bij de bemiddelaar verhuur eerder op het administratieve liggen en de bij de bemiddelaar verkoop eerder op het commerciële. Binnen de bemiddelaars verkoop (in mindere mate ook verhuur) kan dan nog eens een onderscheid gemaakt naar de aard van het vastgoed zoals residentieel, niet-residentieel of commercieel. Bemiddelaars verkoop zullen zich dan in één van die deelgebieden specialiseren. De reden waarom bemiddelaars zich in een bepaald deelgebied specialiseren is dikwijls de achterliggende wetgeving of de specifieke doelgroep met specifieke wensen waarmee te maken krijgt. Men spreekt dan ook wel eens van productverantwoordelijken of afdelingsverantwoordelijken. Een andere functiedifferentiatie die men in het beroep van bemiddelaar verkoop tegenkomt is de opsplitsing tussen wat in vaktermen ‘inkoop’ wordt genoemd en de verkoop. Op die manier zijn er in grote kantoren één of meerdere personen die louter en alleen op prospectie gaan en verkoopsopdrachten proberen binnen te halen en anderzijds één of meerdere personen die van zodra de verkoopsopdracht binnen is het nodige gaan doen om het vastgoed te verkopen. Verder wordt in de meeste grote kantoren de algemene administratie en het onthaal gedaan door één of meerdere polyvalent bedienden. In bepaalde kantoren is er ook logistiek ‘technisch’ personeel die dan ondermeer verantwoordelijk is voor het ophangen van de affiches aan de te koop of te huur gestelde panden.

31


6. Knelpunten De meeste vacatures voor het beroep van bemiddelaar verkoop/ verhuur geraken ingevuld. Een tekort aan beroepsbeoefenaars in een bediendestatuut is er dus niet. Ook aan zelfstandige bemiddelaars is er in de sector geen gebrek. Een knelpunt die in de sector wordt opgemerkt is dat wie een opleiding tot vastgoedmakelaar volgt vaak een idyllisch beeld heeft van het beroep. Men ziet vaak enkel de verkoopskant, maar denkt niet aan de meer ontmoedigende taken zoals prospectie en verkoopsopdrachten binnenhalen. Het gaat om een zeer gespecialiseerde kennis die vaak onderschat wordt.

7. Toekomstige evoluties 7.1. Algemeen Door de vele wettelijke regelingen wordt de vastgoedsector steeds complexer. Het wordt voor een particulier dan ook steeds moeilijker om zelf alle formaliteiten van de transactie uit te pluizen. Specifiek voor de activiteit bemiddeling in de verkoop en verhuur wordt dan ook verwacht dat meer en meer via vastgoedkantoren en bemiddelaars zal worden gewerkt. Door de complexiteit van de wetgeving wordt het voor een makelaar ook moeilijk om alle erkende activiteiten alleen te gaan uitvoeren. Hij zal zich noodgedwongen moeten concentreren op een bepaalde activiteit. De vastgoedmakelaar die alle activiteiten uitoefent zal waarschijnlijk verdwijnen. Een trend die hier mee samenhangt is de trend naar grotere kantoren, of de trend naar het samenwerken van verschillende kantoren. In grotere kantoren of in een samenwerkingsverband is het wel nog mogelijk om alle deelaspecten van de vastgoed uit te oefenen, doordat deze binnen een groot kantoor beschouwd worden als specialisaties van verschillende personen. De trend naar specialisatie in verschillende (deel)beroepen zal zich dus verder doorzetten.

7.2. Taken en competenties Aan de hand van de bovenstaande takentabellen kunnen voor de beroepen bemiddelaar verkoop en bemiddelaar verhuur de volgende trends in het takenpakket en de competenties verwacht worden. Trend verwijst hier zowel naar het toenemend als afnemend belang van bepaalde taken en competenties in de toekomst.

32


Toenemende trend (taak/competentie wordt belangrijker in de toekomst)

Opmaken van een dossier Klantgericht zijn Kennis van informatica

33


8. Beroepenfiche Bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed Bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed (M/V) ANDERE MOGELIJKE BENAMINGEN

NIET VERWARREN MET

CLUSTER Bemiddeling verkoop-verhuur OMSCHRIJVING De bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed bemiddelt bij transacties met betrekking tot de aankoop, verkoop en ruil van het onroerend goed of het onroerend recht. Hij kan in opdracht van de verkoper belast worden met het zoeken naar een koper voor het onroerend goed of onroerend recht of hij kan door een koper belast worden met het zoeken ernaar. Hiervoor brengt hij vraag en aanbod samen en begeleidt de transactie. De bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed bemiddelt bij verhuurtransacties met betrekking tot het onroerend goed of recht. Hij kan in opdracht van de verhuurder belast worden met het zoeken naar een huurder voor het onroerend goed of recht of hij kan door de huurder belast worden met het zoeken ernaar. Hiervoor brengt hij vraag een aanbod samen en begeleidt de transactie. TAKEN

Instaan voor het onthaal Prospecteren Advies verlenen bij werving en waarde bepalen Afsluiten van de opdracht tot verkoop of verhuur Opmaken van een dossier Verzorgen van de publiciteit Adviseren en begeleiden van potentiële kopers of huurders Bemiddelen bij ver- of aankoop Bemiddelen bij verhuur Vervullen van formaliteiten bij het begin en einde van de huurovereenkomst Administratie doen Opbouw van de eigen deskundigheid Instaan voor welzijn op het werk

COMPETENTIES KENNIS

Kennis van onthaaltechnieken Kennis van de vastgoedmarkt Kennis van het vakgebied Kennis van commerciële technieken Technische kennis

34


Kennis van het samenstellen van een vastgoeddossier Kennis van de huurwetgeving Kennis van de wetgeving rond de verkoop van een vastgoed Kennis van informatica Kennis van administratie

Kennis m.b.t. welzijn op het werk SLEUTELVAARDIGHEDEN

Bereid zijn te leren Communicatief vaardig zijn Deontologisch handelen Doorzettingsvermogen hebben Klantgericht zijn Problemen kunnen oplossen Resultaatsgericht werken

Zelfstandig werken SPECIFIEKE VEREISTEN

Beschikken over een rijbewijs en in bepaalde gevallen ook over een eigen wagen OPLEIDING EN ERVARING

Het statuut waarin het beroep wordt uitgeoefend bepaalt of de wettelijke bepalingen van toepassing zijn of niet. Onder de wettelijke bepalingen zitten ondermeer ook de diplomavereisten vervat. De bemiddelaar kan zijn beroep uitoefenen: • Ofwel als zelfstandig vastgoedmakelaar. Hij dient dan te voldoen aan de voorwaarden opgelegd door het KB van 6 september 1993: − Zich als zelfstandige willen vestigen − Beschikken over de vereiste beroepservaring of houder zijn van een van de opgelijste diploma’s (zie volledig beroepsprofiel of www.biv.be) − 1 jaar stage gevolgd hebben • Ofwel als bediende, in dienst van een erkend vastgoedmakelaar. De bediende dient niet te worden ingeschreven bij het BIV, hoeft niet te voldoen aan de voorwaarden opgelegd door het KB van 6 september 1993 en heeft dus geen diplomavereisten. Binnen een kantoor mag de bediende vastgoedmakelaarsactiviteiten uitoefenen voor zover hij onder gezag staat van een erkend vastgoedmakelaar. Een bediende beschikt meestal over een graduaatsdiploma in een boekhoudkundige, administratieve richting of over een universitair diploma, maar dit is geen vereiste • Momenteel bestaan er twee specifieke vastgoedopleidingen: gegradueerde in vastgoed (Bachelor vastgoed) en de ondernemersopleiding tot vastgoedmakelaar TEWERKSTELLINGSMOGELIJKHEDEN

De bemiddelaar verkoop-verhuur kan zelf een eigen zaak beginnen of hij kan aan de slag in een kantoor als werknemer of zelfstandige. Als zelfstandige moet hij BIV erkend zijn. DOORGROEIMOGELIJKHEDEN

De bemiddelaar verkoop-verhuur heeft weinig doorgroeimogelijkheden en kent over het algemeen een vlakke loopbaan. In een groot kantoor kan hij doorgroeien tot kantoorverantwoordelijke ARBEIDSORGANISATIE

In een klein kantoor kan het zijn dat een bemiddelaar zowel verkoop als verhuur van vastgoed doet. In bepaalde gevallen is er voor de administratie en het onthaal wel een polyvalent bediende aanwezig.

35


In een groot kantoor zijn er vaak ook meerdere activiteiten onder één dak aanwezig is. Daar zal de bemiddelaar zich meer gaan specialiseren in een bepaald deelgebied. Bijvoorbeeld enkel bezig met inkoop en prospectie, of enkel verantwoordelijk voor verkoop. ARBEIDSOMSTANDIGHEDEN

Geen nine to five job, vaak avond- en weekendwerk

Geregelde verplaatsingen binnen een bepaalde regio KNELPUNTEN

Geen kwantitatief of kwalitatief tekort aan beroepsbeoefenaars TOEKOMSTIGE EVOLUTIES

Particulieren doen meer en meer beroep op vastgoedkantoren en bemiddelaars voor de aan- en verkoop en de huur- en verhuur van vastgoed De trend naar specialisatie in één bepaalde activiteit zet zich verder door. De vastgoedmakelaar die alle facetten van het beroep uitoefent (verkoop, verhuur, handelsfondsen, rentmeesterschap, syndicschap) zal waarschijnlijk verdwijnen

36


Lijst van organisaties en bedrijven die deel uitmaakten van de conferenties ‘bemiddeling verkoop-verhuur’

AGEM vastgoedmakelaars bvba BIV BIV Immo Van De Woestijne bvba Michel Mandart bvba VIVO

De heer Jan Jassogne De heer Willy Coninx Mevrouw Rebecca D’Haeseleer De heer Mark Van De Woestijne De heer Michel Mandart Mevrouw Hilde Lippens

37


38


Bronnen – Literatuurlijst Interviews Mevr. Kristien Berkein, ERA HOCARBO Vastgoed, Roeselare Dhr. Pol Dewaele, Immo Dewaele, Brugge Dhr. Hendrik Nelde, Immo Nelde, Gent Mevr. Hilde Van Dijck, ERA Housing, Deurne Dhr. Edward Verweirde, ERA Housing, Deurne Documenten CEVORA (2003). Onroerende goederen. Brussel: CEVORA Confederatie van Immobiliënberoepen van België (2002), Nationaal officieel jaarboek 2002. HIVA. (1996). Een koninklijke weg… ook voor Vlaanderen? Een studie naar de methoden voor de ontwikkeling van functie- en beroepsprofielen. (Een onderzoek in opdracht van de SociaalEconomische Raad van Vlaanderen). Leuven: HIVA. HIVA. (1996). Het opstellen van een beroepsprofiel: Het proces van a tot z. (Een onderzoek in opdracht van de Sociaal-Economische Raad van Vlaanderen). Leuven: HIVA. SERV (2006). Beroepenstructuur subsector vastgoedbemiddeling en –beheer. Brussel: SERV Van Coillie, W. (1999). Inleiding tot het beroep vastgoedmakelaar. Gent: Vlaams Instituut voor Vastgoedopleiding. VLOR (2000): Studie 171. Beroepsprofiel vastgoedmakelaar. Brussel: VLOR.

39


Websites www.biv.be www.cepi.be www.cib.be www.cybelweb.be www.vivo.be

40

Beroepencluster. Bemiddelaar bij verkoop, aankoop en ruil van vastgoed Bemiddelaar bij verhuur en huur van vastgoed

Recommend Documents