3.
Ontwikkeling, verwerving en verkoop van vastgoed
3.1 Realisatie activiteitenprogramma Activiteit Nieuwbouw Boskoop Gouwe Oever (in aanbouw)
Score Realisatie
+
Opgeleverd
Nieuwbouw Gouda Gouda Oost:
+/+ +/x +
Voorbereiding vergevorderd; aanbesteding in 2015 Idem Uithuizing en voorbereiding op schema Voorbereiding loopt, verwerving moeizaam Gemeente besteedt uit aan derde Opgeleverd
Nieuwbouw Waddinxveen e Triangel: 1 fase Centrumplan Fortis/ASR Kerkweg Oost
+ + -
Huurwoningen opgeleverd, MGE in verkoop e 1 deel huur opgeleverd Door andere prioritering nog weinig voortgang
Nieuwbouw Zuidplas Schoolstraat – Zevenhuizen Burg. Klinkhamerweg – Zevenhuizen
+ +
Voorbereiding op orde, grond is geleverd Idem
+/-
3 eengezinswoningen en 1 appartement verworven
-
Springerslocatie
- Zuidelijk Stempel West - Zuidelijk Stempel Oost - Middengebied - Gedenklaan Margrietplein
Verwerving Aankoop van 5 eengezinswoningen en 5 appartementen/winkelunits in Gouda Oost Verkoop Verkoop van 15 huurwoningen
+/-
+
24 woningen en 1 berging verkocht
Boskoop: 2 VvE's
-
Gouwe Over (2 VvE’s) koos een andere beheerder
Gouda: 19 VvE's Waddinxveen: 9 VvE's + 1 st. woonomg. Zuidplas: 3 VvE's + 1 gemeentelijk complex
+ + +
1 VvE toegevoegd, totaal nu 10
VvE-beheer
+ Gerealiseerd +/- Deels gerealiseerd - Niet gerealiseerd X Vervallen
3.2 Nieuwbouw In het meerjarenbeleidsplan 2012-2016 zijn voor nieuwbouw de kwalitatieve en kwantitatieve doelstellingen geformuleerd. De aantallen te slopen en te realiseren woningen in verschillende segmenten zijn benoemd voor deze beleidsperiode.
In onderstaande tabel is weergegeven wat de stand van zaken ultimo 2014 is.
Sociale huur Markthuur Koop vrije sector Koop/MGE Sloop
MJB 20122016 301 139 53 145 237
Opgeleverd 2012 - 2013
Opgeleverd 2014
79 39 0 0 188
69 31 0 0 26
Prognose oplevering 2015 65 45 0 14 66
Prognose oplevering 2016 186 56 24 0 0
Prognose oplevering 2012-2016 399 171 24 14 280
MGE = Maatschappelijk Gebonden Eigendom
Met het einde van de beleidsperiode in zicht ontstaat een goed beeld van waar we staan t.o.v. de voornemens van het vigerende meerjarenbeleidsplan. De plannen waarvoor oplevering in 2015 en 2016 is voorzien zijn dermate concreet dat gesteld kan worden dat de doelstellingen t.a.v. de realisatie van huurwoningen worden behaald en zelfs ruim zullen worden overschreden. Gezien onze gezonde financiële positie en de huidige scherpe bouwprijzen kan gesproken worden over op de juiste wijze anticyclisch investeren. De verkoop van de 14 koopwoningen met starterslening in De Triangel is goed verlopen. Eind 2014 waren 10 woningen verkocht. De koop vrije sector betreft 24 woningen in Gouda Oost. Het verkooprisico daarvan wordt bij de ontwikkelaar van het Zuidelijk Stempel West gelegd. De prognose van het totale aantal koopwoningen t.o.v. het vigerende meerjarenbeleidsplan is reeds eerder bijgesteld vanwege de marktomstandigheden. Inmiddels is daar de speelvelddiscussie bijgekomen. Nu de markt blijkt aan te trekken en vooral ook in de goedkopere segmenten gebouwd wordt door marktpartijen is de aanleiding om hierin te acteren weggevallen. De verkoop van kavels aan ontwikkelaars in Gouda Oost, zoals in het Zuidelijk Stempel West, zorgt voor voldoende diversiteit in deze herstructurering. Een overzicht van de afzonderlijke nieuwbouwprojecten in uitvoering en/of in voorbereiding ultimo 2014 is terug te vinden in bijlage 5. In dit overzicht staan de projecten die zijn opgeleverd in 2014, die eind 2014 nog in aanbouw waren en die vergaand uitontwikkeld zijn (verwachte start bouw in 2015). Woonpartners Midden-Holland heeft in 2014 geen woningen met stichtingskosten hoger dan € 240.000,- opgeleverd. In 2014 heeft Woonpartners Midden-Holland de grond van de gemeente aangekocht voor de herontwikkeling van de Schoolstraat en de Burgemeester Klinkhamerweg in Zevenhuizen. Verder is de grond aangekocht voor 45 eengezinswoningen in ‘De Jonge Veenen’ in Moerkapelle en voor 11 eengezinswoningen in De Triangel in Waddinxveen. In Zevenhuizen zijn in 2014 de woningen aan de Schoolstraat en een deel van de woningen aan de Burgemeester Klinkhamerweg gesloopt. In Gouda Oost worden de voorbereidingen voor de sloop van het Zuidelijk Stempel Oost 1e fase getroffen en is een groot deel van de huurders uitgeplaatst. Deze woningen zullen medio 2015 worden gesloopt. De planning loopt hiermee nog steeds voor op de planning zoals die bij het meerjarenbeleidsplan is gehanteerd, vandaar dat het totaal hoger is. Woonkeur Woonpartners heeft aan nieuwbouw de kwaliteitsnorm `Woonkeur` gekoppeld. Door overeenkomstig dit keurmerk te ontwerpen, leveren we een bijdrage aan duurzame en levensloopbestendige woningbouw. Per project wordt bekeken hoe en in welke mate deze aspecten meegenomen zullen worden.
In 2014 heeft dat geresulteerd in (gedeeltelijk) bouwen onder Woonkeur bij: Gouwe Oever in Boskoop De Triangel in Waddinxveen Het Centrumplan in Waddinxveen Het Margrietplein in Gouda Trends en ontwikkelingen In het jaarverslag 2013 is aangegeven dat de stichtingskosten van nieuwbouw huurwoningen vanaf het begin van de crisis daalden. In 2014 is de daling t.o.v. 2013 met ca. € 16.000 per woning gelijk aan de uitgesproken verwachting. Voor de in 2015 op te leveren woningen worden gelijke gemiddelde stichtingskosten als in 2014 verwacht. Echter het aandeel markthuur is in 2015 ca. 10% hoger. Bovendien zijn de stichtingskosten van de meeste markthuurwoningen in het Centrumplan incl. een eigen parkeerplaats in de garage. Als deze verhouding mee wordt gewogen kan alsnog gesproken worden van een daling. Verder zijn de prijzen voor de woningen in het Centrumplan al in 2008 en 2012 vastgesteld, waardoor de latere daling van bouwprijzen geen invloed meer heeft op de stichtingskosten. Voor 2016 worden verhoudingsgewijs weer meer sociale huurwoningen opgeleverd, en worden scherpere inkoopprijzen verwacht. De verwachting is dan ook dat de stichtingskosten in dat jaar weer verder zullen dalen. De stichtingskosten kunnen uiteraard ook beïnvloed worden door scherp te sturen op efficiency zowel intern als extern. Dat wordt bij de huidige aanbestedingen dan ook gedaan, waarbij gezocht wordt naar optimaal gebruik van positieve ontwikkelingen in de markt. Door de crisis gedwongen, maar ook uit overtuiging richten aannemers zich op efficiënt bouwen en reductie van faalkosten. Kostenverhogend werken de steeds scherpere bouwbesluiteisen t.a.v. de energieprestatiecoëfficient van de woningen (EPC). Daartegenover stellen we een meer gedifferentieerd woningaanbod, waarbij ook kleinere woningen in nieuwbouw worden gerealiseerd. Daarmee doorbreken we de trend om steeds ruimer te bouwen. Daarmee realiseren we kwalitatief goede woningen voor huurders, die minder te besteden hebben en die niet meer ruimte nodig hebben. Uiteraard horen daar ook lagere stichtingskosten bij. De verwachtingen op het gebied van de veranderende bevolkingssamenstelling in de komende decennia bevestigen de behoefte hieraan.
3.3 Verwerving van vastgoed Verwerving woningen in Gouda Oost In samenwerking met de gemeente worden de woningen en winkels aan de Eendrachtsweg en de De Rijkestraat actief aangekocht. De woningen worden na aankoop tijdelijk verhuurd en daarna gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw in deze wijk. Voor de herontwikkeling van het Zuidelijk Stempel West zijn alle woningen verworven en gesloopt. Met het bouwrijp maken van dit plandeel is inmiddels een start gemaakt. In het Zuidelijk Stempel Oost moeten nog 3 woningen worden verworven. De verwachting is dat dit binnen afzienbare tijd gerealiseerd kan worden, zodat deze woningen gelijktijdig met de huurwoningen gesloopt kunnen worden. In het Middengebied wordt meer tijd genomen om tot minnelijke verwerving te komen. De verkoopbereidheid is nog niet groot. De gesprekken worden geïntensiveerd, maar als het nodig is zal ook onteigening worden ingezet.
3.4 Wijkontwikkeling De gemeente Gouda, Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland werken samen aan leefbaarheid en sociale samenhang in de wijken Korte Akkeren en Gouda Oost. De kosten hiervoor worden gezamenlijk gedragen. De inzet is activiteiten te ondersteunen vanuit een interactie en in samenspraak met betrokken partijen in de wijk zoals bewoners, ondernemers en instellingen.
De volgende overlegstructuur wordt hierbij aangehouden: Stuurgroep Wijkontwikkeling Procesmanagers Redactieteam Nieuwsbrieven In 2014 zijn twee nieuwsbrieven uitgebracht met informatie voor Gouda Oost en Korte Akkeren. Bij de fysieke planontwikkeling wordt nauw samengewerkt met de Werkgroep Wijkontwikkeling van het Wijkteam Gouda Oost. Omdat inmiddels zoveel concrete plannen richting uitvoering gaan wordt voornamelijk op projectniveau gecommuniceerd. In 2014 heeft Woonpartners een druk bezochte informatiebijeenkomst over de locatie Oostvogel en van Heuven Goedhartsingel georganiseerd. Het komende jaar wordt een algemene informatiebijeenkomst gehouden in Gouda Oost. In Korte Akkeren heeft Woonpartners in 2014 31 huurwoningen aan het Margrietplein opgeleverd. Verder is in het kader van leefbaarheid de herhuisvesting van huurders van te slopen woningen aan de orde. In het Zuidelijk Stempel Oost in Gouda Oost loopt dit nog volgens schema. Doordat de druk op de woningmarkt hoog is, is het wel lastiger om geschikte woningen te vinden dan bij eerdere herhuisvestingen. Inmiddels is ook bekend dat de Oostvogellocatie en de woningen aan en rondom de van Heuven Goedhartsingel in 2015 respectievelijk 2018 gesloopt gaan worden; de huurders zijn hierover bij de eerder genoemde informatiebijeenkomst geïnformeerd.
3.5 Verkoop van vastgoed Verkoop bestaand bezit De doelstelling van verkoop in 2014 is ca. 15 woningen, vertaald naar een bedrag (target) van € 2,0 miljoen. Gedurende het jaar bleek dat er meer woningen verkocht werden dan van tevoren geschat; de target is medio het jaar dan ook opgehoogd naar € 2,5 miljoen. Uiteindelijk zijn in totaal 24 woningen verkocht. De target is met een totaal ontvangen bedrag van € 2,8 miljoen ruim overschreden. Daarmee wordt invulling gegeven aan de gewenste kasstroom voor de investeringen volgens het meerjarenbeleidsplan. De verkoopresultaten 2014 zijn weergegeven in onderstaande tabel. Gouda
Waddinxveen
Zuidplas
Totaal
Aan zittende huurder
0
1
0
1
Aan andere huurder
1
2
1
4
Op de vrije markt
9
6
4
19
Totaal verkochte huurwoningen
10
9
5
24
Verkocht nog niet geleverd
1
0
0
1
Te koop staande woningen ultimo 2014
4
4
1
9
Verkoop nieuwbouw In 2014 zijn 10 nieuwbouw koopwoningen met starterslening in De Triangel verkocht. Ultimo 2014 zijn nog 4 woningen in hetzelfde project te koop. Levering vindt plaats in 2015.
3.6 VvE-beheer In 2014 is het SKW-certificaat voor VvE-beheer, waarborg voor kwaliteit, wederom behouden. In de gemeenten Waddinxveen, Gouda en Zuidplas voert Woonpartners het beheer voor 32 VvE’s; in Waddinxveen is één VvE toegevoegd.
Onderstaand overzicht geeft de aantallen VvE’s in beheer en daaronder vallende appartementsrechten ultimo 2014 weer.
Gouda Waddinxveen Zuidplas Totaal
Aantal VvE’s in beheer (*) 19 10 3 32
Aantal appartementsrechten 350 283 104 737
(*) naast de VvE’s in deze tabel worden ook een multifunctioneel gebouw in Moordrecht beheerd en een stichting voor een woonomgeving in Waddinxveen, zonder appartementsrechten.
In 2015 verwachten we geen toevoeging aan de portefeuille van VvE’s.
