Vastgoed, katalysator voor ontwikkeling. Kerncijfers vastgoed 2010

Vastgoed, katalysator voor ontwikkeling Kerncijfers vastgoed 2010

1

Kerncijfers vastgoed 2010

Vastgoed, katalysator voor ontwikkeling Kerncijfers vastgoed 2010

Inleiding

Vastgoed katalysator voor ontwikkeling De gemeente Rotterdam is eigenaar van een aanzienlijke hoeveelheid scholen, culturele en maatschappelijke voorzieningen, parkeergarages, sportaccommodaties, kantoren en bedrijfshuisvesting. Met dit vastgoed heeft de gemeente een krachtig middel in handen voor ruimtelijke, economische en maatschappelijke ontwikkeling van de stad. Het doel is helder: maatschappelijke meerwaarde behalen voor Rotterdam en de Rotterdammers. Vastgoed als katalysator voor de ontwikkeling van Rotterdam. Hoe de gemeente vastgoed inzet en met welke redenen staat beschreven in het gemeentelijk vastgoedbeleid, het meerjarenperspectief Rotterdams Vastgoed (MPRV). De kaders die hierin beschreven staan zijn leidend voor al ons handelen. Het MPRV kunt u samen met andere nuttige informatie over de sector Vastgoed vinden op www.rotterdam.nl/vastgoed. Daarnaast groeit de behoefte aan eenduidige informatie over het gemeentelijk vastgoed. Wat behelst het werk van een professionele gemeentelijke vastgoedorganisatie, hoe groot is de vastgoedportefeuille, hoe is deze samengesteld, hoe zit het met klanttevredenheid, hoeveel mensen werken er bij Vastgoed? In deze uitgave vindt u kort en bondig de kerncijfers van het Rotterdams gemeentelijk vastgoed. Nuttige en noodzakelijke informatie in een handzaam formaat.

Kerncijfers

Vastgoed naar deelgemeente

8

Vastgoed naar deelportefeuille

10

Resultaat 11 Kostendekkendheid 12 Kernportefeuille 13 Onderhoud 14 Aan- en verkoop

15

Projecten 16 Leegstand 17 Kernorganisatie 18 Voorzieningenplannen 19 Klanttevredenheid 20 WOZ-waarde 21 Definities en bronnen

22

Vastgoed naar deelgemeente Verdeeld over de stad bezit de gemeente vastgoed. In totaal gaat het hierbij om 3.160 objecten, deze objecten bieden plaats aan 12.256 units. De grootste hoeveelheid gemeentelijke vastgoedobjecten bevindt zich in de deelgemeenten Charlois (15 procent), Feijenoord (13 procent) en Delfshaven (10 procent). Dit komt overeen met de Stadsvisie 2030 waarin deze gebieden tot prioriteitsgebied zijn benoemd. In 2010 is het vastgoed van de nieuwe deelgemeente Rozenburg ook opgenomen in de cijfers en daarnaast is er ook nog vastgoed bezit op industrieterreinen en in het havengebied. Rozenburg heeft met 1 procent het minste vastgoed binnen de grenzen. Met de uitvoeringsstrategie en de Stadsvisie in de hand wordt de komende tijd bepaald hoe het vastgoedbezit zich moet ontwikkelen. Leidend hierbij is de maatschappelijke meerwaarde en de vraag hoe vastgoed hier een bijdrage aan kan leveren.

8


Aantal Aantal objecten objecten per per dg dg en en haven haven Aantal objecten per deelgemeente en havengebieden 4% 4% 8% 8%

1% 1%

Charlois Charlois

15% 15%

Delfshaven Delfshaven Feijenoord Feijenoord Hillegersberg-Schiebroek Hillegersberg-Schiebroek

9% 9%

Hoek Hoek van van Holland Holland 10% 10%

1% 1%

Hoogvliet Hoogvliet IJsselmonde IJsselmonde

4% 4%

Kralingen-Crooswijk Kralingen-Crooswijk Noord Noord

8% 8%

13% 13%

Overschie Overschie Pernis Pernis Prins Prins Alexander Alexander

7% 7%

Rozenburg Rozenburg 6% 6%

7% 7%

Stadscentrum Stadscentrum

5% 5%

Haven-en Haven-en Industriegebieden Industriegebieden 2% 2%

Aantal units per deelgemeente en havengebieden

3,3% 3,3% 0,3% 0,3% 6,4% 6,4%

11,3% 11,3%

Charlois Charlois Delfshaven Delfshaven Feijenoord Feijenoord

9,4% 9,4% 12,7% 12,7%

1,3% 1,3%

Hillegersberg-Schiebroek Hillegersberg-Schiebroek HoekHoek van Holland van Holland Hoogvliet Hoogvliet

4,2% 4,2%

IJsselmonde IJsselmonde Kralingen-Crooswijk Kralingen-Crooswijk

6,7% 6,7%

11,4% 11,4%

NoordNoord Overschie Overschie Pernis Pernis

7,7% 7,7% 8,1% 8,1% 10,1% 10,1%

5,7% 5,7% 1,5% 1,5%

9

PrinsPrins Alexander Alexander Rozenburg Rozenburg Stadscentrum Stadscentrum


Vastgoed naar deelportefeuille Stadsontwikkeling Vastgoed streeft er naar om zo snel mogelijk te komen tot een kernportefeuille, waarin het vastgoed zit dat dient voor een maarschappelijk doel. Het hart van het gemeentelijk vastgoedbezit bestaat uit maatschappelijk vastgoed. Onderwijs (22 procent) en sport en recreatie (21 procent) vormen hierbij het leeuwendeel. Parkeren en kunst en cultuur zijn bescheiden vertegenwoordigd als gebruikersfunctie in de huidige portefeuille.

per portefeuille Objecten per por tefeuille Objecten Graﬁek'tel 2,4%

1,3% 4,3% 9,1%

20,7%

BVG Bijzonder Vastgoed BVG Brandstofvk pntn & Reclame BVG Tijdelijk Beheer CVG Bedrijfsr Horeca Winkl GHM 31,3%

CVG Kantoren & Gem Huisvesting CVG Parkeren

21,7%

MVG Kunst & Cultuur MVG Onderwijs MVG Sport & Recreatie 5,1% 2,0%

MVG Welzijn & Zorg

2,0%

10


Resultaat Als wordt gekeken naar 2010 blijkt dat het resultaat uit vastgoedbeheer is teruggelopen naar -18 miljoen euro. Dit hangt samen met een afgenomen kostendekkendheid, waar dieper op in wordt gegaan in de volgende paragraaf. Erfpacht heeft in 2010 een resultaat behaald van 29 mln. en het resultaat uit verkopen bedroeg 3,7 miljoen euro. Hierop wordt dieper ingegaan in de paragraaf aanen verkoop.

Resultaat sector vastgoed Aantal objecten 35 30 25 20 15 10 5 0 -5

2008

-10 2009

-15

2010

-20 Resultaat

Resultaat

Resultaat

vastgoed

verkopen

erfpacht

11


Kostendekkendheid Kostendekkendheid is een van de leidraden voor Vastgoed. Dit is een breuk met het verleden toen vaak met een lagere huursubsidie werd verleend. Voor 2008, 2009 en 2010 is de kostendekkendheid in beeld gebracht. Dit is een momentopname, wat onder andere blijkt uit de extra uitgaven die zijn gedaan in het kader van de bestrijding kredietcrisis. De onderhoudskosten voor deze projecten zijn relatief hoger wat ten koste gaat van de kostendekkendheid. De kostendekkendheid in 2010 bedraagt 38 procent, versus 39 procent in 2009 en 42 procent in 2008. De afgelopen jaren zijn verschillende acties uitgevoerd om de kostendekkendheid te verbeteren: Alle nieuwe en te vernieuwen contracten worden kostendekkend afgesloten. Ook de komende jaren zal dit de werkwijze zijn. Per 2010 is daarnaast al het Vastgoed dat in bezit is voor gebiedsontwikkeling in beginsel ten laste van gebiedsontwikkeling gebracht. Daarnaast geldt, en dat is een belangrijke verklarende factor voor het teruggelopen dekkingspercentage, dat bij het bepalen hiervan in onderstaande tabel nog is uitgegaan van de jaarschijf 2010. De kostendekkendheid voor deze jaarschijf is voor veel objecten niet kostendekkend. Dit is echter wel het geval als de gehele looptijd van de vastgoedinvestering in ogenschouw wordt genomen. Aandeel kostendekkendheid Aantal objecten 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 Totaal aantal objecten 500 Aantal objecten kostendekkend

0 2008

2009

12

2010


Kernportefeuille De gemeente Rotterdam zet haar vastgoed in voor maatschappelijk rendement. Hierbij zijn de doelen leidend, die in gemeentelijke beleidsprogramma’s zijn benoemd. De vastgoedportefeuille is historisch zodanig gegroeid dat de gemeente meer vastgoed bezit dan strikt noodzakelijk voor het realiseren van gemeentelijke beleidsdoelstellingen. De gemeente wil de portefeuille verkleinen door verkoop aan corporaties, huurders, beleggers en particulieren. Het bezit van de kernportefeuille is hierbij het uitgangspunt. Van de ruim 12.200 units behoren er volgens de huidige inzichten zo’n 7.300 tot de kernportefeuille.

Aantal units 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2009

2012 (verwachting)

13


Onderhoud Het op niveau krijgen van het (technisch) onderhoud van het gemeentelijk vastgoed is een belangrijk aandachtspunt de komende tijd. Onderhoud heeft een functioneel, visueel en juridisch aspect. Functioneel kan een pand niet meer voldoen aan de eisen van de gebruiker. Visueel kan het onderhoudsniveau achterstallig zijn omdat het niet bijdraagt aan een schone, hele en veilige stad. Qua regelgeving kan een pand onvoldoende onderhouden zijn waardoor het niet voldoet aan de geldende voorschriften. Voor alle panden uit de kernportefeuille gaat Vastgoed een Meerjaren Onderhoudsplan (MOP) opstellen. In 2010 zijn 705 nieuwe MOP’s opgesteld voor zowel gebouwen als terreinen. Eind 2012 moeten voor de gehele kernportefeuille MOP’s zijn opgesteld. Omdat de afgelopen periode veel vastgoed is overgedragen en steeds meer contracten met kostendekkende huur worden afgesloten, neemt het beschikbare budget voor het onderhoud toe. In 2010 bedroeg het onderhoudsbudget 42 miljoen euro en de realisatie van de uitgaven bedroeg 46,5 miljoen euro.

Aandeel kostendekkendheid x 1 miljoen euro 50 45 40 35 30 25 20 15 10 Budget 5 Realisatie

0 2008

2009

14

2010


Aan- en verkoop Verkoop van de niet-kernportefeuille blijft een belangrijk speerpunt in de komende jaren. Door het vaststellen van de kernportefeuille in 2010 is de verkooplijst gegroeid naar 3.200 units. In 2009 zijn er 209 units verkocht, in 2010 waren dit er 100. De komende tijd wordt nagegaan hoe de verkoop, ondanks de slechte marktomstandigheden, kan worden versneld. Het in 2009 aangestelde verwervingsteam heeft in 2010 de professionalisering van de aankoopfunctie met volle vaart doorgezet. Zo waren er 130 initiatieven. Hiervan zijn er slechts 16 omgezet in daadwerkelijke verwervingen. In de andere gevallen is aangestuurd op de markt, tenzij ...

Aantal verkochte units Aantal 300 250 200 150 100 50 0 2008

2009

15

2010


Projecten Binnen Vastgoed worden veel projecten ontwikkeld, met name nieuwbouw maar ook renovatieprojecten. In totaal waren er in 2010 115 lopende projecten in allerlei fasen. De totale waarde van deze ontwikkelingen is 700 miljoen euro. De zogenaamde grote projecten zijn de parkeergarage Kruisplein, het Stadskantoor Rotterdam, de modernisering van het Sportpaleis AHOY, de uitbreiding van het Topsportcentrum, de Grote Markt parkeergarage, de Kralingse Zoom P+R garage, de Beverwaard P+R garage, de Lombardijen P+R garage en de Museumpark parkeergarage met ondergrondse waterberging. Daarnaast wordt gewerkt aan wijkvoorzieningen zoals basisscholen, gymzalen, zwembaden en wijkcentra. De komende periode zal gebruikt worden om financieel haalbare projecten te scheiden van de onhaalbare, en te prioriteren aan de hand van de uitvoeringsstrategie Stadsvisie.

Aantal ontwikkelprojecten en waarde van projecten Aantal objecten

x 1 miljoen euro

185 2.000

180 175

1.800

170 165

1.600

160 155

1.400

150 145

1.200

140 135

1.000

130 125

800

120 115 110

600

105 100

400 2008

2009

16

2010


Leegstand In 2010 is meer inzicht gekregen op de leegstand en gekraakte units. Van de in totaal 12.256 leegstaande of verhuurde units staan er 1.113 leeg en zijn er ruim 11.000 verhuurd. Het aantal gekraakte units stabiliseert zich door diverse preventieve maatregelen. Het aantal leegstandsbeheercontracten omvat nu tussen 150 en 200 units.

Leegstand units in aantallen

400 350 300 250 200 150 100 50 0 Kantoren

Woningen

17

Bedrijf

Atelier

Opslag

Horeca

Winkels

Parkeerplaatsen

Leslokaal

Parkeergarages


Anders

Kernorganisatie Gedurende 2010 bedroeg de formatie 127 fte. Aan het einde van het jaar was de feitelijke bezetting 118 fte. Dit is met name een gevolg van de uitplaatsing van de afdeling Erfpacht naar Gemeentebelastingen Rotterdam.

Kernorganisatie Aantal fte 140 120 100 80 60 40 Formatie 20 Bezetting

0 2008

2009

18

2010


Uitvoeringsagenda’s In 2010 is begonnen met de opstelling van uitvoeringsagenda’s. Dat zijn plannen die op de schaal van een deelgemeente richtinggevende beslissingen bevatten m.b.t. het beter op elkaar afstemmen van vraag en aanbod van en naar maatschappelijke voorzieningen (onderwijshuisvesting, sport en recreatie, kunst & cultuur, zorg en welzijn). Ze worden in nauw overleg met deelgemeenten en diensten opgesteld. In 2010 zijn 3 agenda’s gemaakt, voor de deelgemeenten Charlois, Delfshaven en Hillegersberg/Schiebroek. In het plan worden vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd en op basis van die confrontatie worden beslissingen genomen over te ondernemen acties (bijv. het afstoten van een wijkaccommodatie), nader te doen onderzoek (bijv. haalbaarheidsstudies) of zichtbare kansen (eventueel in de nabije toekomst om te zetten in concrete acties of onderzoek). Begin 2012 dienen alle deelgemeenten een uitvoeringsagenda te hebben. Het is de bedoeling de agenda’s elke twee jaar te herzien.

Voorzieningenplannen Aantal plannen 7 6 5 4 3 2 1 0 2009

2010

19


Klanttevredenheid

In 2009 heeft de sector Vastgoed voor het laatst een klanttevredenheidsonderzoek laten uitvoeren. De belangrijkste constatering is dat 73 procent van de klanten (met name huurders) niet ontevreden is over de dienstverlening van Vastgoed. Voor diegenen die ontevreden zijn, komt dit met name door achterstallig onderhoud. Ook het feit dat sommige huurders niet altijd even eenvoudig een ingang kunnen vinden, wordt vaak genoemd.

Grafiektitel

10,0%

4,0%

17,0% 34,0%

Zeer tevreden Tevreden Niet tevreden / niet ontevreden 35,0%

Ontevreden Zeer ontevreden

20


WOZ-waarde De WOZ-waarde van het vastgoed dat eigendom is van Vastgoed bedraagt ongeveer 2,5 miljard euro. Dit is exclusief de claimrechtportefeuille van 300 miljoen euro. De claimrechtportefeuille bestaat uit scholen die het eigendom zijn van schoolbesturen, waarbij het technisch beheer wordt verzorgd door Vastgoed. Voor de waardebepaling is uitgegaan van het waardepeil van 1 januari 2009 en de fysieke situatie van 1 januari 2010.

21


Definities en bronnen Object

Een object kan variëren van een garagebox tot een kantorengebouw of een winkelcentrum. Een object kan worden verdeeld in een of meer fysieke ruimtes (units). Deze fysieke ruimtes kunnen worden samengvoegd tot logische verhuurbare ruimtes waaraan een huurcontract kan zijn toegewezen.

Unit

Ieder object is onderverdeeld in meerdere units. Een unit is het (kleinste) fysieke deel van een object. Eén of meer units worden samengevoegd tot een verhuurbare ruimte binnen een object. Door deze structuur kunnen verschillende units deel uitmaken van hetzelfde huurcontract.

Bronnen en peildatum

Voor de onderdelen vastgoed naar deelgemeente, vastgoed naar deelportefeuille, kernportefeuille en leegstand is de bron het vastgoedbeheersysteem Horizon en geldt een peildatum van 31 maart 2011. Voor de andere delen geldt als peildatum ultimo 2010.

22


23


www.rotterdam.nl/vastgoed

Vastgoed, katalysator voor ontwikkeling. Kerncijfers vastgoed 2010

Recommend Documents