Vastgoed Exploitatiewijzer Uw gids voor vastgoed taxaties en exploitatielasten
2014
Vastgoed Exploitatiewijzer
42 l i rpA 4102
Vastgoed Exploitatiewijzer Een uitgave van BIM Media B.V. Samenstelling F.J.J. van de Waeter M. van Lienden E-mail:
[email protected] Uitgever Marcel Jille Adres Postbus 16262 2500 BG Den Haag Abonnement Abonnementen lopen automatisch door, tenzij uiterlijk 2 maanden voor de vervaldatum bij BIM Media Klantenservice wordt opgezegd via telefoonnummer ((070) 304 67 77. Ook voor informatie over uw lopende abonnement, wijzigingen of bestellingen kunt u contact opnemen met BIM Media Klantenservice. Klantenservice Telefoon: (070) 304 67 77 Fax: www.bimmedia.nl E-mail:
[email protected] Algemene voorwaarden Op alle aanbiedingen, offertes en overeenkomsten van BIM Media B.V. zijn van toepassing de voorwaarden welke zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te ‘s-Gravenhage. ©2014 BIM Media B.V., Den Haag. Alle rechten voorbehouden. Behoudens de door de wet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Uitgever en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en/of beslissingen die gebaseerd zijn op bedoelde informatie. Gebruikers van deze uitgave wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te controleren. ISBN 978-94-62-45053-0 NUR 955
Inhoudsopgave
Inleiding
7
Toelichting en condities
9
Woningen
15
Garages en parkeergarages
63
Kantoorgebouwen
73
Bedrijfsgebouwen
91
Bedrijfshallen
101
Gebouwen voor educatie
109
Gebouwen voor sport en recreatie
113
Zorggebouwen
119
Speciale gebouwen
127
Winkels
143
Onderhoudskosten bouwdelen
153
Gemeentelijke belastingen
161
Waterschapslasten
197
Opstalverzekering
199
Beheerkosten
205
Kosten koper
209
© Vastgoed Exploitatiewijzer 2014
3
De standaard voor commercieel vastgoedtaxaties
Transparant, vergelijkbaar en kwalitatief toetsbaar. Dat is de basis voor het Taxatie Management Systeem (TMS). Ontwikkeld door kennisinstituut TMI, samen met vertegenwoordigers uit de gehele vastgoedbranche. Gebaseerd op de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed die voldoet aan alle internationale en professionele standaarden. Zo biedt TMS de mogelijkheid alle commercieel vastgoedtaxaties in Nederland volgens dezelfde uitgangspunten uit te voeren. TMS is vanaf dag één omarmd door De Nederlandsche Bank en toezichthouder AFM. Inmiddels werkt de meerderheid van de commerciële vastgoedtaxateurs met TMS, gecertificeerd door TMI. Samen hebben zij al duizenden uniforme vastgoedwaarderingen uitgevoerd. Kijk voor meer informatie op www.taxatiemanagementsysteem.nl.
© Vastgoed Exploitatiewijzer 2014
5
Inleiding
Exploitatielasten spelen een belangrijke rol bij de inschatting van het rendement op vastgoedbeheer en -transacties. Het snel beschikken over de juiste informatie is dan ook van grote waarde. De relevante gegevens die staan vermeld in de Vastgoed Exploitatiewijzer geven een stevige ondersteuning bij het beheer van uw vastgoedportefeuille. De gebouwen zijn onderverdeeld in negen categorieën: woningen, (parkeer)garages, kantoorgebouwen, bedrijfsgebouwen, winkels, gebouwen voor educatie, gebouwen voor sport en recreatie, zorggebouwen en speciale gebouwen. De categorieën zijn op hun beurt gesegmenteerd in gebouwtypen. Alle gebouwtypen worden geïntroduceerd door middel van een kleurenfoto van een referentiegebouw en een beknopte omschrijving. Bij ieder gebouw treft u de juiste reserveringskosten voor onderhoud en herbouw aan. Deze zijn gebundeld per pagina zodat u in één oogopslag beschikt over de relevante bedragen. Naast de kennis van de specialisten van Kosteninformatie worden de meest relevante voorschriften en wet- en regelgeving gehanteerd zoals de NEN 2580 en de SBRCUR 2013. Ten grondslag aan alle gebouwen liggen complete elementbegrotingen (bouwkundig/installatietechnisch, tuin en terrein) voor sloop/nieuwbouw (inclusief herstelkosten), preventief onderhoud, correctief onderhoud en tussentijdse vervangingen. Ieder clusterelement bestaat uit één of meerdere bouwdelen waarvan de levensduur en onderhoudspatronen zijn vastgelegd. Het preventief en correctief onderhoud alsmede de tussentijdse vervangingen zijn in reserveringskosten per jaar uitgedrukt, waardoor de bedragen indien gewenst onderling kunnen worden opgeteld en vergeleken. Ook geeft deze uitgave inzicht in de nu geldende OZB-tarieven, rioollasten en waterschapslasten. De zogenoemde kosten koper voor woningen – de overdrachtsbelasting en de transportkosten – zijn geactualiseerd, alsmede de verzekeringspremies en de beheerkosten.
© Vastgoed Exploitatiewijzer 2014
7
Exploitatiewijzer online Bij de vastgoedexploitatiewijzer hoort een online applicatie: www.exploitatiewijzer.nl. De data in deze applicatie wordt maandelijks bijgehouden en geactualiseerd met betrekking tot de prijsstelling en de voorschriften en wet- en regelgeving. In de applicatie kunt u van ieder gebouw de parameters instellen zoals de lengte, breedte en hoogte. Tevens kunt u de vormfactoren instellen zoals de open/dicht-verhouding van de gevel maar ook de percentages van de indirecte kosten. Elke elementbegroting is aan te passen aan de uitvoeringsvariant van het gebouw in uw situatie. Bij uw abonnement op de Vastgoed Exploitatiewijzer behoort toegang tot de Basicversie van de www.exploitatiewijzer.nl. Voor aanvullende functionaliteiten zoals het aanpassen van details en een volledige rapportage, kunt u zich abonneren op de Exploitatiewijzer Pro. Wij hopen dat de Vastgoed Exploitatiewijzer het beheer van uw vastgoedportefeuille effectief zal ondersteunen. Mocht u ideeën hebben voor verbeteringen, dan kunt u een e-mail sturen naar
[email protected] Marcel Jille, Uitgever
8
© Vastgoed Exploitatiewijzer 2014
Toelichting en condities
Inleiding De Vastgoed Exploitatiewijzer biedt gemakkelijk hanteerbare kostenkengetallen, waarmee u snel en gemakkelijk de exploitatielasten van (beleggings)vastgoed kunt bepalen. De bijbehorende applicatie zorgt ervoor dat u met de data uit dit boekje op maat en toegespitst op uw situatie online berekeningen kunt maken. In dit boekje vindt u kostenkengetallen voor: – onderhoudskosten en herbouwkosten van gebouwen; – OZB-tarieven en rioollasten; – opstalverzekering; – beheerkosten; – kosten koper.
Uitgangspunten Onderhoudskosten en herbouwkosten van gebouwen Bij het samenstellen van de herbouwkosten is uitgegaan van bouwconstructies die voldoen aan de hedendaagse regelgeving. Wel is bij bouwwerken met een traditionele uitstraling gerekend met de extra kosten die nodig zijn om deze traditionele uitstraling in stand te houden. De herbouwkosten bevatten de sloop- en nieuwbouwkosten van een gebouw, echter zonder de bodemvoorzieningen en funderingskosten. De sloopkosten zijn vastgelegd per bouwdeel, waarbij uitgegaan is van handmatige sloop. Uitgegaan is van materialen die nauwelijks met andere materialen zijn vermengd en tevens chemisch niet zijn verontreinigd. De sloopkosten zijn exclusief de huur van de afzetcontainer en de stortkosten. De kosten voor preventief onderhoud zijn jaarlijkse reserveringskosten voor onderhoud, dat wordt gedaan om toekomstige gebreken te voorkomen en het gebouw voor gebruik geschikt te houden. Voor ieder bouwdeel zijn de preventief onderhoudshandelingen vastgelegd in combinatie met de verschillende onderhoudsmomenten.
© Vastgoed Exploitatiewijzer 2014
9
De kosten voor correctief onderhoud zijn jaarlijkse reserveringskosten voor onderhoud dat verricht wordt als een geconstateerd gebrek wordt verholpen. Hierbij zijn voor de onderhoudshandelingen en -frequenties aannames gedaan voor wat betreft de gebreken en te verrichten onderhoudshandelingen. De vervangingskosten zijn de jaarlijkse reserveringskosten voor vervangen van bouwdelen bij het bereiken einde van de technische levensduur. Hierbij is uitgegaan van een 1 op 1 vervanging van de bouwdelen. Bij de bepaling van de onderhoudskosten is uitgegaan van een normaal onderhoudsniveau gebaseerd op een normal gebruik en een normal onderhoudspatroon. Alle kosten zijn berekend tot aan einde levensduur van het gebouw. Als uitgangspunt is zoveel mogelijk de SBRCUR 2013 als leidraad gebruikt. Let op! In tegenstelling tot de vorige editie is er voor de berekening van de reserveringskosten niet uitgegaan van de contante waarde en annuïteitenmethode. Indien gewenst dient u zelf nog de rente bijvoorbeeld 4,5% en een gemiddelde prijsstijging per jaar van bijvoorbeeld 2,5% te rekenen. De onderhouds- en herbouwkosten in dit boek bevatten de directe en indirecte kosten van het bouwproject. In de online applicatie kunt u deze kosten zelf aanpassen aan uw situatie. Directe kosten: – bouwkundige werken; – gebouwinstallaties; – vaste inrichtingen; – terreininrichtingen, waar van toepassing; – exclusief de schoonmaak en reinigingskosten met uitzondering van glasbewassing; – exclusief kosten met betrekking tot energie(verbruik). Indirecte kosten: Voor de indirecte kosten, met betrekking tot de algemene (bedrijfs)kosten en winst en risico, zijn de volgende percentages aangehouden. Branche
AKW percentage in %
Bouwkundig werk Afbouwwerk Dakdekkerswerk Hovenierswerk Installatiewerk Schilderwerk Zonwering
0,0 13,4 13,4 35,0 13,4 26,0 13,4
De kosten zijn exclusief BTW.
10
© Vastgoed Exploitatiewijzer 2014
Overige condities De peildatum van de bouwkosten is maart 2014. N.B. Bij deze vastgoedexploitatiewijzer hoort de online applicatie www.exploitatiewijzer.nl die altijd de actuele prijzen laat zien. Hierdoor kan na verloop van tijd wel een verschil ontstaan tussen de prijzen uit het boekje en de prijzen in de applicatie. Verdeling kosten huurder-verhuurder De gepubliceerde bedragen in de tabellen zijn complete geprognosticeerde onderhoudsbegrotingen. Indien u onderscheid wilt maken in de kosten voor de huurder en voor de verhuurder kunt u, afhankelijk van de situatie huurder-eigenaar en van bijvoorbeeld een huurcontract, globaal de volgende verdeling aanhouden. Gebouw
Onderhoud
Percentage t.o.v. totale kosten Huurder
Eigenaar
Woningbouw
Preventief Correctief Vervanging
80% 20% 5%
20% 80% 95%
Utiliteitsbouw
Preventief Correctief Vervanging
55% 15% 40%
45% 85% 60%
Bepaling hoeveelheden Algemeen Als leidraad wordt zoveel mogelijk de NEN 2580 gehanteerd. Alle bruto-afmetingen worden bepaald met behulp van de buitenafmetingen van het bouwwerk. Bij tussengebouwde bouwwerken worden de afmetingen bepaald vanaf het hart van de scheidende constructie. Bruto-vloeroppervlakte (BVO) De bruto-vloeroppervlakte is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de bruto-vloeroppervlakte wordt een schalmgat of een vide niet meegerekend indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4 m2. Bij de berekening van de totale bruto-vloeroppervlakte zijn oppervlakten van zolders die niet voor bewoning worden gebruikt, niet meegenomen. Netto-vloeroppervlakte (NVO) De netto-vloeroppervlakte is in beginsel de bruto-vloeroppervlakte minus de oppervlakten van de begrenzende, opgaande scheidingsconstructies zoals muren. Ruimten met een vrije hoogte kleiner dan 1,50 m worden ook buiten de netto-vloeroppervlakte gehouden.
© Vastgoed Exploitatiewijzer 2014
11
Twee-onder-één-kap woningen Eengezinswoning, normaal, 3-laags, hellend dak, vanaf 300 m3 m03 fanv ,kad dnel eh ,sga l -3 , lamron ,gninowsnizegneE
3
won 22 Normale eengezinswoning. Drie bouwlagen: begane grond, verdieping en zolder. Metselwerkgevels met spouwisolatie, meranti kozijnen, HR++ glas. Betonnen dakpannen. Wat betere en uitgebreide keuken, toilet, douche of badkamer met tweede toilet. Vaste trap naar zolder met eventueel kamer(s). Detaillering goed. Speelse architectuur. W-install:. HR-ketel met wwvz, PVC en zinken goot in betimmering met zinken HWA, klimaat obv CV-buizen in vloer, thermostatische radiatorkraan en paneelradiatoren, mechanische afzuiging. E-install:. verlichting en verdeelinrichting, communicatie belinstall. en radio-TV-aansluitpunt, beveiliging dmv rookmelders. Terreinvoorz:. werktuigbouwk. afvoervoorz., gedeeltelijk vv betontegels. Gebouwgrootte: 149 m2 BVO en 352 m3.
Onderhoudskosten now
Eenheid Totaal m2 BVO m3
2
Reserveringskosten per jaar per eenheid Preventief
Correctief
Vervanging
1.260,8,45 3,58
445,2,99 1,26
1.585,10,65 4,51
Herbouwkosten Eenheid
Kosten per eenheid
Totaal m2 BVO m3
128.555,863,365,-
26
© Vastgoed Exploitatiewijzer 2014
Kantoorgebouwen Middelhoog, gevel(s) in metselwerk krewlestemni )s( levg ,gohled iM
kan 20 Traditioneel gemetselde gevels, gemetselde penanten tussen houten kozijnen, aluminium entreepui met schuifdeuren, HR++ glas en buitenzonwering. Bitumineuze dakbedekking. Goede thermische isolatie van gevels en dak. Goede afwerking interieur. Gescheiden kantoorruimten evenals kantoorzalen. Pantry en toiletruimten op alle verdiepingen. Centrale liftruimte met dakopbouw. Technische ruimten in dakopbouw. Noodtrappenhuis. W-install:. HR-ketel zonder wwvz met direct-gestookte boiler 150 liter, thermostatische radiatorkranen en paneelradiatoren en inregelafsluiter, afvoeren PVC met slagvast ondereind HWA, koude-opwekking en distributie met multisplitsysteem, mechanische luchtafvoer en klimaatregeling door kamerthermostaat. E-install:. centrale elektrotechnische voorz., bekabeling en vloergootinstall., krachtstroom met verdeelinrichting, verlichtingsarmaturen en noodverlichting, communicatie data-, telefoon- en deurbelinstall., brandmeldinstall. en inbraakbeveiliging. Transportinstall:. dubbele lift. Terreinvoorz:. werktuigbouwk. afvoervoorz., gaashekwerk, verhardingen betontegels en BSS, elektrische slagboom. Gebouwgrootte: 3.825 m2 BVO en 12.623 m3.
Onderhoudskosten nak
Eenheid Totaal m2 BVO m3
02
Reserveringskosten per jaar per eenheid Preventief
Correctief
Vervanging
28.625,7,48 2,27
8.625,2,25 0,68
86.630,22,65 6,86
Herbouwkosten nak
02
Eenheid
Kosten per eenheid
Totaal m2 BVO m3
4.254.575,1.110,337,-
80
© Vastgoed Exploitatiewijzer 2014
Vastgoed Exploitatiewijzer 2014 De Vastgoed Exploitatiewijzer bevat alle gegevens die nodig zijn om de onderhoudskosten en overige exploitatielasten van beleggingsvastgoed/onroerende zaken te kunnen inschatten. Negen categorieën gebouwen met in totaal ruim 110 gebouwtypen zijn voorzien van een kleurenfoto, een beknopte omschrijving en alle relevante gegevens. Ieder gebouw is voorzien van complete begrotingen voor onderhoudskosten (zowel preventief als correctief onderhoud), vervangingskosten voor tussentijdse vervangingen en herbouwkosten. De gegevens zijn gebaseerd op de uitgebreide kostendatabase van Kosteninformatie, onderdeel van Cobouw en Vastgoedmarkt. Zo heeft u gegarandeerd de meest actuele marktconforme data. De vernieuwde Vastgoed Exploitatiewijzer is tevens leverancier van het TMI (Taxatie Management Instituut). De referentiegebouwen in het boekje geven een indicatie van de onderhouds- en herbouwkosten van het gebouw. Daarbij heeft de redactie aannames gedaan met betrekking tot de samenstelling, afmetingen en vormfactoren van het gebouw. Het is van belang dat u deze aannames aanpast naar de voor u geldige situatie. Daarvoor is een online applicatie beschikbaar, www.exploitatiewijzer.nl. In deze applicatie kunt u van ieder gebouw de parameters instellen zoals lengte, breedte en hoogte, maar ook bijvoorbeeld de open/dicht-verhouding van de gevel. Elke elementbegroting is aan te passen aan de uitvoeringsvariant van het gebouw. Bij uw abonnement op Vastgoed Exploitatiewijzer hoort toegang tot de Basicversie van de www.exploitatiewijzer.nl. Voor aanvullende functionaliteiten, zoals het aanpassen van details en een volledige rapportage, kunt u zich abonneren op de Exploitatiewijzer Pro. Voor meer informatie over de voordelen van Vastgoed Exploitatiewijzer Pro kunt u contact opnemen met ons op (070) 30 46 742. ISBN 978-94-62-45053-0
9 789462 450530
NUR 955
