Prachtpanden
Verkoop gemeentelijk vastgoed in beeld
Colofon Uitgave:
Prachtpanden. Verkoop gemeentelijk vastgoed in beeld
Redactie:
Bureau Communicatie, gemeente Leiden
Fotografie:
Hielco Kuipers, gemeente Leiden
Tekst:
Nienke Ledegang
Druk:
Grafisch Productie Centrum, gemeente Leiden
www.gemeente.leiden.nl/vastgoed
Parels
W
auw, wat heeft de gemeente Leiden eigenlijk veel mooie panden in haar bezit. Dat was mijn eerste reactie bij het doorbladeren van dit magazine met de toepasselijke titel:
Prachtpanden; Verkoop Gemeentelijk Vastgoed in Beeld. Monumentale panden, molens, historische gebouwen: we hebben er veel van. Toch gaan we verkopen. Juist omdat we denken dat de stad daar beter van kan worden. Veel van het gemeentelijk vastgoed bestaat uit diamanten die
nog geslepen moeten worden. Ons ontbreekt het geld, en eerlijk gezegd ook de wil om dat te doen. We zijn als gemeente immers geen belegger. Maar als ik de foto’s bekijk, dan zie ik parels die kunnen gaan schitteren. Verkopen is dus de opgave. En de gemeente is nauw betrokken bij de bestemming van het te verkopen vastgoed. Zo is er het pand aan het Rapenburg 48, waar een viersterrenhotel moet komen. En de Haven, waar wij graag horeca zien verschijnen. Een levendige stad waar het aangenaam verblijven is, daar werken we aan. Door een bestemming te koppelen aan de verkoop, bereiken we meer. Eén plus één is in dit geval drie. Behalve de wens om te investeren in kwaliteit, is er nog een reden om te verkopen. We hebben geld nodig. De gemeente Leiden heeft ambities op het terrein van nieuwbouw, restauratie en infrastructuur. We kunnen het geld om daar in te investeren goed gebruiken. Ook dat komt uiteindelijk de stad als geheel ten goede. Vaak zijn we wat beschroomd om dit soort dingen hardop te zeggen. Zeker als het over (veel) geld gaat. Het is daarom goed dat dit e-magazine er is. Iedereen die verder leest zal straks onze trots op het Leidse vastgoed met ons delen, daar ben ik van overtuigd. Laten we er met elkaar voor zorgen dat dit vastgoed het tafelzilver van de stad Leiden blijft. Pieter van Woensel Wethouder Stedelijke Ontwikkeling Vastgoed in beeld
1
De Breestraat ter hoogte van het stadhuis
2
Prachtpanden
Prachtpanden
Verkoop gemeentelijk vastgoed in beeld Met dit e-magazine wil de afdeling Vastgoed en Grondzaken u als lezer informeren over het vastgoedbezit. In hoofdstuk 1: worden de hoofdlijnen van het vastgoedbeleid geschetst en wordt duidelijk gemaakt hoe de gemeente omgaat met haar vastgoedbezit. Bijvoorbeeld door een bestemming te koppelen aan de verkoop. Zo krijgt een pand een tweede leven en wordt er geïnvesteerd in de stad.
In hoofdstuk 2: wordt iets verteld over de geschiedenis van het vastgoedbeleid. Van een periode van economische stagnatie en stilstand tot een periode van bloei. Dit is interessant omdat in deze tijd de vastgoedportefeuille van de gemeente erg is gegroeid. Na de oorlog wordt het vastgoedbeleid compleet bepaald door het tekort aan woonruimte.
In hoofdstuk 3: komen twee van de drie makelaars aan het woord die vastgoed verkopen in opdracht van de gemeente. Zij vertellen enthousiast over hun werk: van vastgoedadvies en taxatie tot verkoop.
Op pagina 32 staan de netto verkoopresultaten vermeld. De tekst wordt afgewisseld met blauwe kaders met een toelichting of interview en groene projectpagina’s. Wij wensen u veel leesplezier!
Vastgoed in beeld
3
1. Een ander beleid, een ander geluid De gemeente Leiden verkoopt een deel van het eigen vastgoed. Niet alleen om geld te verdienen, maar ook om een impuls te geven aan de stad. “Money making is het middel, niet het doel. Leiden wordt hier echt beter van.” Jaren- nee, zelfs decennialang was de gemeente Leiden eigenaar van een groot aantal gebouwen waaronder een aantal monumenten in de stad, zonder dat deze goed in kaart waren gebracht. Door de jaren heen was een tamelijk diverse vastgoedportefeuille ontstaan. Deze was bij elkaar verkregen door aankopen van de gemeente, bijvoorbeeld met het doel er nieuwbouw te realiseren of voor huisvesting van
4
Prachtpanden
gemeentelijke diensten. Maar een duidelijke koers of onderbouwd vastgoedbeleid was er nauwelijks. Dat had als trieste bijkomstigheid dat verspreid over de stad diverse, vaak monumentale panden niet goed onderhouden werden. Veelal werd dit veroorzaakt door panden die werden aangekocht voor een project en dat project vertraagde vervolgens of ging uiteindelijk helemaal niet door. Dat moest anders, besloot het Leidse college van burgemeester en wethouders een aantal jaren geleden. Dus gaf het in 2005 de afdeling Vastgoed en Grondzaken (VAG) de opdracht het bezit van de gemeente in kaart te brengen. Vervolgens werkte de afdeling VAG aan een nieuw beleidskader waarin werd vastgesteld hoe de gemeente precies omgaat met haar vastgoedbezit. In dit beleidskader is nogal wat veranderd ten opzichte van de situatie van vóór die tijd. Tussentijds werd aangegeven welke panden verkocht konden worden om zo financiële middelen vrij te maken voor ontwikkelingen in de stad.
Vastgoed in beeld
5
Het voormalige politiebureau Zonneveldtstraat 10
Het tafelzilver van Leiden, worden ze wel liefkozend genoemd: de vele prachtige monumentale panden die de stad rijk is. Ook hiervan heeft de gemeente Leiden er een flink aantal in bezit. Sommige partijen vinden het ondenkbaar dat de gemeente afstand wil doen van deze parels. De ervaring heeft echter geleerd dat externe partijen prima in staat zijn om monumenten goed
Pieterskerkgracht 5
te onderhouden. Dit is immers in ieders belang. De gemeentelijke rol kan dan zijn dat zij de randvoorwaarden schept voor het behoud van monumenten. Net zoals dat elders in de stad ook al gebeurt. Daarnaast zijn externe partijen beter en sneller in staat om de monumenten een nieuw leven te geven
6
Prachtpanden
■
Webster University
Nieuwe spelregels De willekeur rondom het eigen vastgoed werd de gemeente Leiden de afgelopen jaren steeds meer een doorn in het oog. De honderden panden die zij in haar bezit heeft, kennen allemaal hun eigen geschiedenis en dynamiek. Sommige worden tijdelijk in gebruik gegeven in afwachting van een project, in andere zijn sinds jaar en dag maatschappelijke organisaties gevestigd. Organisaties die een niet marktconforme huur betaalden, kregen op deze manier feitelijk een verkapte subsidie. Niks mis met een subsidie aan een voor de stad belangrijke organisatie, maar het is wel zo netjes als het geld uit het juiste potje komt. Voornemen is daarom om van alle gemeentelijke panden de marktconforme huur inzichtelijk te maken. Met als uiteindelijk doel om alle huurders marktconforme prijzen te laten betalen. Het college behoudt dan de mogelijkheid om een eventuele “huursubsidie” toe te kennen. Voordeel hiervan is dat de huur die de gemeente ontvangt, gebruikt kan worden voor het goed onderhouden van het vastgoed. (Lees verder op pagina 10) Vastgoed in beeld
7
Project Aalmarkt 9
O
oit stond op Aalmarkt 9de Aalmarktschool, een lagere school in het hartje van de Leidse binnenstad. Maar kinderen kwamen de afgelopen jaren al lang niet meer. De school werd onderdeel van
de plannen om het Aalmarktgebied te herontwikkelen. En dus was zij een belangrijke troef in handen van de gemeente. In 2007 ging de school tegen de vlakte en de afgelopen jaren werd een geheel nieuw pand neergezet. Op de eerste verdieping kwam, volgens de afspraken, een nieuwe zaal van de Stadsgehoorzaal. Beneden was er ruimte voor een winkel. Dat verhuren bleek nog niet mee te vallen. Via de bekende wegen kwam er geen belangstellende op af. Toen medewerker Ed van der Nat van de afdeling VAG op een avond een reportage over Suit Supply op televisie zag, belde hij eigenaar Fokke de Jong. Een dag later kwam hij kijken en nog iets later was de deal rond. In combinatie met McGregor opende hij begin 2011 de deuren. Ed van der Nat: “Wat hen triggerde zijn de toekomst mogelijkheden van de locatie. Er moet daar nog veel ontwikkeld worden, maar zij hebben hun vertrouwen getoond. Dat is voor ons ook weer van belang. Immers: op deze manier is de Aalmarktwinkel een landmark voor het Aalmarktproject geworden. Hiermee zeggen wij: dit is de kwaliteit die wij voor dit gebied willen, voor minder doen wij het niet. En minder kun je er ook niet meer neerzetten. Dat is gunstig. Het is een ijkpunt voor het Aalmarktproject, een soort ‘eerste paal’ voor een project waar al heel lang over gesproken wordt.”
■
Vastgoed in beeld
9
Wagenmakersmuseum aan de Varkensmarkt
Rapenburg 48
Behalve dat huurders marktconforme prijzen betalen en willekeur hiermee bij de wortel wordt aangepakt, draagt deze aanpak bij aan de door de gemeente zo gewenste transparantie rondom het eigen vastgoed. Hierdoor is het voor iedereen duidelijk wat de spelregels zijn rondom het vastgoed van de gemeente. Daar passen geen onduidelijke afspraken of verkapte subsidies bij - hoe sympathiek die misschien ook overkomen en hoe goed deze ook zijn bedoeld. Naast een beleid waarin het maken van heldere afspraken en transparantie belangrijk is, streeft de gemeente ook naar meer efficiency. Eén van de maatregelen om die efficiency te bereiken, is het in kaart brengen van informatie over welke huurder in welk gebouw zit. Zo kan in één oogopslag worden bekeken of het gebouw optimaal in gebruik is. Het idee hierachter is dat panden soms efficiënter gebruikt kunnen worden, door meer dan één organisatie op een plek onder te brengen, of doordat sommige organisaties met een kleinere ruimte af kunnen dan zij nu huren. Een andere grote operatie die het college onderneemt met het oog op efficiency, is het afstoten van vastgoed dat niet meer nodig is voor gemeentelijke (beleids)
10
Prachtpanden
Leonarduskerk Haagweg
Molen Oegstgeesterweg
doeleinden. Het verkopen van een deel van het vastgoed heeft een aantal voordelen. Enerzijds houdt de gemeente een beter beheersbare vastgoedbestand over, die bovendien beter onderhouden kan worden dankzij de opbrengsten van verkoop. Anderzijds krijgen verkochte panden de kans op een tweede leven, iets wat het college buitengewoon toejuicht. Verkopen gebeurt overigens niet zomaar. Er wordt getracht bij te dragen aan een optimaal voorzieningenniveau, aan de invulling van ‘Leiden stad van ontdekkingen‘ en aan de oplossing van maatschappelijke problemen. Hierbij past dat de gemeente zich opstelt als opdrachtgever en onderhandelt met partners.
De markt op Het spreekt voor zich dat de gemeente niet al haar vastgoed wil afstoten. Denk alleen al aan het stadhuis, dat zo beeldbepalend voor de stad is en historisch verweven met het bestuur van de gemeente. Maar ook andere gemeentelijke huisvesting komt in aanmerking om ‘te blijven’, net als vastgoed ter ondersteuning (Lees verder op pagina 14) Vastgoed in beeld
11
Project Breestraat 19
T
ot aan het begin van het nieuwe millennium was in het Rijksmonument aan de Breestraat 19 een jongerensociëteit gevestigd. De jongeren bleven echter weg, het pand bleef verwaarloosd achter. Toen er
ook nog asbest in het pand aanwezig bleek, is het van binnen helemaal leeg getrokken. De gemeente hield het nog tien jaar in haar vastgoedbestand als mogelijk ruilobject voor het Aalmarktproject. Uiteindelijk bleek het voor dat doel niet nodig en bracht de gemeente het in de vrije verkoop. Een belegger kocht het pand op en realiseerde er een aantal appartementen in en een winkelruimte. Walter van den Bergh van de afdeling VAG: “Dat heeft de nieuwe eigenaar heel goed gedaan. Het is een schoolvoorbeeld van hoe de gemeente graag haar vastgoed wil verkopen. Binnen een half jaar nadat wij het verkocht hadden, stonden de steigers voor de deur. Ondanks de staat van het pand is daar in korte tijd iets prachtigs van gemaakt. In het verleden was het te vaak zo dat een pand, als het eenmaal verkocht was, nog lange tijd leeg stond voordat er iets gebeurde. Daar hebben we van geleerd, we nemen in voorkomende gevallen een ontwikkel- en verbeterverplichting op bij
de verkoop. Het is jammer dat de winkelruimte in het pand nog steeds leeg staat. Wij hopen dat daar op korte termijn verandering in komt.”
■
Vastgoed in beeld
13
van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Hetzelfde geldt voor ander vastgoed dat een bijzondere functie huisvest, bijvoorbeeld bepaalde onderwijs- en sportfuncties. De verkoop van vastgoed kan de gemeente veel opleveren, zo is de overtuiging van het Leidse college. Verkoop vindt plaats onder strikte voorwaarden en onder begeleiding van onafhankelijke makelaars zodat transparantie is gegarandeerd. De gemeente Leiden ontwikkelde een procedure voor de verkoop van het gemeentelijk vastgoed. Allereerst is er een lijst van te verkopen objecten (gebouwen en grond) opgesteld. Deze objecten worden stukje bij beetje op de markt gebracht. Indien er sprake is van een huurder, wordt het betreffende pand in eerste instantie aan deze aangeboden. Als de huurder niet op het aanbod ingaat, wordt het pand door een van de drie makelaars die voor de gemeenten werken, te koop aangeboden. In sommige gevallen vindt verkoop plaats middels onderhandse verkoop. In bijzondere gevallen kan gekozen worden voor een prijsvraag of een kwalitatieve voorselectie. In andere gevallen vindt verkoop plaats tegen marktwaarde via een openbare inschrijving. Dit betekent dat het te verkopen pand door een makelaar op de markt wordt gebracht voor een marktconforme vraagprijs. Als er in een te verkopen pand een huurder zit, zal de gemeente daar waar mogelijk en gewenst assistentie verlenen bij het vinden van nieuwe huisvesting voor deze huurder. Het is dus niet zo dat de gemeente lukraak eigendom wil afstoten. Over het op de markt brengen van gebouwen en de bijhorende grond is lang nagedacht, een evenwichtige en doordachte vastgoedportefeuille komt steeds dichterbij. Het maakt wel nieuwsgierig: Welke panden gaat de gemeente afstoten? Verderop in dit e-magazine kunt u lezen welke panden de gemeente te koop aanbiedt.
14
Prachtpanden
Voormalig weeshuis Middelweg 38
Hooglandse Kerkgracht, hoek Koppehinksteeg
Gezonde financiële situatie Natuurlijk hebben we het graag over de mogelijkheden die het beleidskader vastgoed de stad biedt. Over hoe monumenten in volle glorie hersteld kunnen worden en hoe vergeten panden een mooie bestemming krijgen. Maar money making is in dit geval het middel, niet het doel. Zij het een doel waarmee veel geld gemoeid is. In het PRIL (het Programma Ruimtelijke Investeringen Leiden) is tot en met 2011 een taakstelling verkoop vastgoed opgenomen van netto 15,4 miljoen euro en vanaf 2012 13,8 miljoen euro, in totaal 29,2 miljoen euro. Dit is het bedrag dat de gemeente wil ontvangen met de verkoop van vastgoed. Daarnaast wil het college de geldstromen rond het gemeentelijk vastgoed beter in kaart brengen en aansturen. Met de operatie moet een gezonde financiële situatie ontstaan om de panden die in bezit blijven bij de gemeente op een inzichtelijke manier te financieren en te onderhouden. (Lees verder op pagina 19) Vastgoed in beeld
15
Project Burgsteeg 13
H
et bij veel Leidenaren bekende Koetshuis de Burcht heeft een geheel eigen vastgoedgeschiedenis. Jarenlang verhuurde de gemeente het pand aan uitbater Tom Holswilder. Tot zij besloot om dit pand,
als een van de eerste in een hele reeks, te verkopen. Dat had nogal wat voeten in aarde. De gemeente vond huurder Holswilder de eerste en meest aangewezen kandidaat om te kopen. Over de prijs konden de twee partijen het echter niet eens worden. Er zijn heel wat sessies geweest waarbij beide partijen om de tafel zaten om overeenstemming te bereiken. Uiteindelijk lukte dat. Ed. van der Nat: “Hij is echt trots op het Koetshuis en doet er alles aan om het pand en de omgeving netjes te houden. Dat is ons heel wat waard. Vanaf begin af aan was duidelijk dat hij onze koper was. Maar wij hadden wel bepaalde uitgangspunten waaraan we moesten en wilden voldoen. Zoals Transparantie. We zijn er trots op dat er uiteindelijk een voor alle partijen bevredigende oplossing is.” ■
Vastgoed in beeld
17
Van stadsbouwmeester tot architect: Leidse meesters Spraakmakende stadsarchitecten waren Arent van ’s Gravenzande, die in de eerste helft van de zeventiende eeuw veel bouwde in Leiden, en iets later Jacobus Roman, die ook hofarchitect van de koning van Engeland was. Zij ontwierpen bijvoorbeeld de Lakenhal, de Visfontein - bedoeld om de vis schoon te spoelen - en de Marekerk. Later, tijdens de tweede bouwgolf, waren de stadsbouwmeesters Salomon van der Paauw en Jan Willem Schaap met zijn tweeën verantwoordelijk voor vrijwel alle kenmerkende gebouwen uit de negentiende eeuw, zoals stadsparken, bruggen, vishuisjes en scholen. Matthijs Burger: “Het waren echte vaklui, maar niet zo hip. Hun ontwerpen waren bijna altijd een vreemd mengsel van alle stijlen uit de geschiedenis. Typerend voor hun stijl zijn bijvoorbeeld de Webster University en de Garenmarktschool. Behoorlijk veel van hun werk is afgebroken, met name bruggen. Die konden het toenemende verkeer niet dragen. Zo is een schitterende brug met smeedijzeren werk en stenen leeuwen jammerlijk gesneuveld.” Begin twintigste eeuw begon een toen nog jonge Willem Dudok als plaatsvervangend directeur gemeentewerken in Leiden. Hij liet zijn sporen na in de stad, bijvoorbeeld met de bouw van het Bonaventura College, het oude Leidsch Dagblad gebouw en het Kooipark. Ook werkte hij aan wat de grootste opdracht van de twintigste eeuw in Leiden zou worden: de nieuwbouw van het Stadhuis, dat in 1929 grotendeels door brand verwoest werd. Echter, het voltallige gemeentebestuur keurde het ontwerp van Dudok af. Het zou te modern zijn. Waarop Dudok met het stoom uit de oren de stad verliet en er nooit meer terugkeerde. ■
18
Prachtpanden
Rapenburg 48
2. Leids vastgoedbeleid bestaat al eeuwen Gemeentelijk vastgoed is eigenlijk zo oud als de stad Leiden zelf, vertellen Matthijs Burger en Esther Starkenburg van de afdeling Monumenten en Archeologie. De twee weten veel over de panden die de stad door de eeuwen heen in haar bezit had en kunnen er enthousiast over vertellen. Burger: “In de zeventiende eeuw begon de gemeente met het uitgeven van bouw kavels. Daarbij legde zij behoorlijk precies vast waar nieuwbouw aan moest voldoen. De stad kreeg na 1850 behoefte aan allerlei nieuwe instellingen zoals scholen, de schouwburg en de Stadsgehoorzaal. De overheidstaken breidden zich uit en er ontstonden nieuwe functies. In deze periode is de vastgoedportefeuille van de gemeente erg gegroeid.” (Lees verder op pagina 22) Vastgoed in beeld
19
Project Lage Morsweg 102
E
en boerderij in de stad, dat maakt het pand aan de Lage Morsweg 102 op zichzelf al bijzonder. Tot een jaar of vijf geleden was hier de afdeling Beheer van de gemeente Leiden gehuisvest. Maar door
een reorganisatie van deze afdeling werd de boerderij overbodig vastgoed. En dus ging het pand in de verkoop. Eén van de geïnteresseerde partijen was Vulpen Beheer BV, die op zoek was naar een locatie voor kinderopvang voor kinderen met een medische beperking. Zij waren de hoogste bieder bij inschrijving, Nu worden in de oude, opgeknapte stadsboerderij kinderen met een zogeheten rugzakje opgevangen. Walter van den Bergh: “Maatschappelijk gewenste zorgvoorzieningen zijn niet per se afhankelijk van gemeentelijke steun. Het blijkt dat je maatschappelijke partijen best geïnteresseerd kunt krijgen voor een pand dat voor een marktconforme prijs in de verkoop gaat. Iets vergelijkbaars hebben we op de Oude Herengracht meegemaakt, waar de Stichting Haardstee nadat zij het van ons gekocht hadden een zelfstandig wonen-project voor jongeren heeft.
Dat zijn invullingen die laten zien dat de markt prima in staat is om zaken zelf op te pakken en uit te voeren.”
■
Vastgoed in beeld
21
V.l.n.r. Sander Zwaan, Loek van der Kroft en Joost Verbaas
Makelaars:
‘Parels verkopen altijd’
Joost Verbaas van De Leeuw makelaardij en Sander Zwaan van Basis Bedrijfshuisvesting hebben allebei een zwak voor de Leidse architectuur. Verbaas en Zwaan zijn twee van de drie makelaars (Loek van der Kroft van DTZ Zadelhoff is de derde) die vastgoed verkopen in opdracht van de gemeente.
22
Boekje VAG
Joost Verbaas: “Ik werk sinds een jaar of vijf voor de gemeente Leiden en heb inmiddels heel wat panden voor hen verkocht. Het zijn stuk voor stuk bijzondere objecten. Dat maakt dit werk leuk. Panden krijgen een tweede leven. Aan de Haagweg ligt het laatste pand dat ik heb verkocht, daar kwamen op één middag vijftig mensen op af. Zo’n pand gaat dan voor de hoogste prijs weg. En dat geldt voor bijna alle panden die ik heb verkocht: de Oude Vest, waar ooit een oude kolenhandel zat, de Endegeesterstraatweg, de Oude Singel en een woning aan de Pieterskerkgracht, daar zit een binnentuin bij zo groot als een voetbalveld. Fantastisch! Waar vind je dat midden in de stad? Ook Sander Zwaan van Basis Bedrijfshuisvesting kan enthousiast vertellen over zijn werk voor de gemeente Leiden. De twee partijen tekenden in 2006 een over eenkomst. Inhoud van de overeenkomst: Basis voorziet de gemeente van vastgoed advies, taxaties en verkoopt. Sindsdien heeft Basis een flink aantal gemeentelijke panden getaxeerd en vele verkocht. “Wij houden ons vooral bezig met bedrijfs onroerend goed. Het leuke is dat de panden die de gemeente aanbiedt vaak heel bijzonder zijn, dikwijls monumentaal. Het gaat om oude scholen of kantoorgebouwen. Wat dit werk voor de gemeente bovendien bijzonder maakt, is de politieke dynamiek die eromheen hangt. Dat is iets anders dan ‘puur stenen’ verkopen.”
Transparantie Verbaas: “De reden dat de gemeente een makelaar in de hand neemt, is drieledig. Allereerst nemen wij ze werk uit handen, in de tweede plaats is het goed om met een expert de markt op te gaan. Ook transparantie is ongelofelijk belangrijk voor (Lees verder op pagina 27) Vastgoed in beeld
23
Zeevaartschool aan het Noordeinde
Voormalig transformatorgebouw aan de Cobetstraat
Rembrandtplaats, Noordeinde
Project Oudendal
O
udendal is een echte vastgoedhandelaar en eigenaar van heel wat panden in de stad, hoeveel is niet precies bekend. Wel is bekend dat hij in het gebied rondom de Burcht en de Nieuwe Rijn
schitterende restauraties uitvoerde. Net zoals hij bijvoorbeeld een oud transformatorgebouw aan de Cobetstraat in de Burgemeesters- en Professorenwijk omtoverde tot kinderdagverblijf, hij sociëteit de Burcht overnam, de kerk aan de Haagweg kocht en een monumentaal pand aan het Noordeinde bezit. Wat Oudendal kenmerkt is zijn enorme liefde voor stenen en monumenten. Alle projecten die hij aanpakt worden tot in de details onder handen genomen. En gebeurt het niet goed, dan moet het gewoon over. Walter van den Bergh: “Voor een gemeente is het heel prettig zaken doen met een investeerder als Oudendal. Hij voegt kwaliteit toe, en wat ook fijn is: als je afspraken met hem maakt, dan komt hij ze na. Voor ons is dat genoeg reden om hem optimaal te faciliteren. Wij zorgen ervoor dat hij goed zaken kan doen. Zo snijdt het mes aan twee kanten.”
■
Boekje VAG
25
Het Stadhuis aan de Breestraat
Blauwpoortsbrug
26
Zicht op Korenbrug en Hooglandsekerk
Prachtpanden
Sander Zwaan
Loek van der Kroft
Joost Verbaas
de gemeente. Je wilt niet dat er verhalen in de wereld komen dat de gemeente partijen voortrekt. Dat voorkom je onder meer door een onafhankelijke partij in te schakelen.” Dat beaamt Zwaan. “Transparantie is de belangrijkste reden om ons in te schakelen. De gemeente wil niet de schijn wekken dat zij zelf een pand verkoopt, zonder dat de markt daarover op de juiste wijze is geïnformeerd. Daarbij hebben wij veel meer marktkennis dan de gemeente. De gemeente wil tegen marktwaarde verkopen, het is dan belangrijk dat alle middelen goed worden ingezet. Wij hebben daar ervaring mee. Panden worden te koop aangeboden via de traditionele wegen - publicaties in de lokale media, funda en onze website - , maar we zoeken ook potentiële kopers in ons eigen netwerk. Daarin proberen we ook de eventuele verkoper en koper samen te brengen. Dat is onze meerwaarde: we zijn een bindende factor.” Ook Verbaas zet alle middelen in om de beste deal te sluiten. “In overleg met de gemeente wordt de marktstrategie bepaald: welke prijs hang je aan een pand? Hoe zet je het in de markt? Hoe vind je je publiek? In grote lijnen gaat dat hetzelfde als bij ieder ander pand. We hebben in ons netwerk heel wat partijen die mogelijk interesse hebben in een gemeentelijk object. Wij kennen hun wensen en kunnen direct het lijntje leggen als er iets nieuws op de markt komt- iets dat overigens door de gemeente wordt bepaald.
Vastgoed in beeld
27
Project De Watertoren Hoge Rijndijk
D
e meeste Leidenaren kennen hem wel, de markante watertoren aan de Hoge Rijndijk. In 2002 kocht de gemeente Leiden de toren, gebouwd in 1908, van de Leidse Duinwatermaatschappij.
De gemeente was blij met de aankoop van dit bijzondere rijksmonument van dertig meter hoog, maar wist lange tijd niet goed wat ze ermee aanmoest. Daarom schreef het Leids architectuurcentrum RAP in 2008 in opdracht van de gemeente een ideeënwedstrijd uit. Architect Peter van Swieten won het geldbedrag dat aan de ideeënwedstrijd verbonden was. Met al die ideeën, meer dan vijftig ontwerpen, in het achterhoofd zette de gemeente de toren in 2009 te koop. Uit alle belangstellenden selecteerde de gemeente één partij, die de watertoren wilde ombouwen tot restaurant met kantoor functie. Uiteindelijk bleek dat plan niet haalbaar en was de gemeente genoodzaakt de verkoopprocedure te stoppen. Een jaar later werd de toren opnieuw te koop gezet, deze keer volgens het principe: de hoogste bieder mag de toren hebben en zelfstandig een plan ontwikkelen. Het pand is nu eigendom van een glaskunstenaar die er gaat wonen en werken. Janneke Moors van de Afdeling VAG: “Deze verkoop heeft uiteindelijk positief uitgepakt. De markt bleek leuke initiatieven te hebben. De nieuwe eigenaar die de toren nu heeft gekocht, wilde heel graag op deze plek gaan wonen en werken. Dat gegeven draagt ook bij aan de kwaliteit van de stad.”
■
Vastgoed in beeld
29
Terras Koetshuis De Burcht
‘De gemeente heeft mij heel netjes behandeld’ Tom Holswilder is eigenaar van Koetshuis de Burcht en kocht zijn karakteristieke pand vier jaar geleden van de gemeente Leiden. Hij kijkt tevreden terug op het koopproces. “Achtentwintig jaar geleden begon ik hier in de keuken. Veertien jaar geleden nam ik de leiding van het restaurant over en vier jaar geleden werd ik eigenaar van het pand. Mijn ziel en zaligheid zit in Koetshuis de Burcht”, vertelt Holswilder. Het koetshuis ligt dan ook op een van de mooiste plekken van de stad, aan de voet van de Burcht. Het initiatief om te kopen, nam Holswilder zelf toen hij in de wandelgangen hoorde dat de gemeente het pand wilde verkopen.“ Het bleek al snel dat ze mij de enige aangewezen koper vonden. De gemeente wilde als eerste met mij om tafel. Daar hebben we de bokshandschoenen aangetrokken”, lacht Holswilder. Aanvankelijk lagen vraagprijs en het bod van Holswilder nogal ver uit elkaar, maar na een reeks gesprekken kwamen de twee partijen steeds dichter bij elkaar.“ Hoewel de onderhandelingen er stevig aan toe gingen, bleef het altijd fair en werd er nooit op de man gespeeld”, blikt Holswilder terug.
30
Prachtpanden
Koetshuis De Burcht vanuit de lucht
Holswilder is nu ontzettend blij dat hij het koetshuis zelf gekocht heeft.“ De gemeente is altijd een goede huurbaas geweest. Dat hadden ze van mij tot in lengte van dagen mogen blijven. Maar ik had wel één visie: als het pand ooit verkocht zou worden, dan wilde ik het zelf hebben.” Holswilder is zeer te spreken over de manier waarop de gemeente hem heeft behandeld.“ Ik vond het heel netjes dat ze er echt met mij uit wilden komen. Ze hadden ook blind voor het hoogste bod kunnen gaan, maar dat is dus niet gebeurd. Ik hoop voor andere mensen in een vergelijkbare situatie dat de gemeente met hen precies zo omgaat. Overigens kan ik die mensen wel van wat tips voorzien: Zorg dat je een goede adviseur hebt. In het begin heb je er wel tien, want iedereen denkt verstand van vastgoed te hebben en wil je helpen. Allemaal goed bedoeld, maar kies voor één iemand die je vertrouwt.” Nu is Koetshuis de Burcht Holswilders’ investering voor zijn oude dag. “En daar ben ik heel happy mee. Dit is echt mijn plek. Als kleine jongen beklom ik al de trappen van de Burcht. Ik ken het hier als mijn broekzak.” ■
Vastgoed in beeld
31
Netto verkoopresultaten 2006
Aantallen verkopen
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
planning
planning
planning
planning
planning 4
2
13
6
14
5
16
12
3
4
Totale verkoopwaarde
€ 793.392
€ 12.562.923
€ 7.929.137
€ 5.490.197
€ 2.001.099
€ 9.239.827
€ 7.391.726
€ 9.410.45
€ 1.604.100
Boekwaarde
€ 643.763
€ 3.189.635
€ 868.910
€ 2.113.894
€ 1.434.005
€ 2.447.503
€ 2.967.785
€ 5.059.653
€ 23.582
Totaal
79
€ 2.905.950 € 59.328.800 € 5.713
18 16
12 10 8
Aantal
14
6 4 2 0
Jaar 2006
2007
2008
2009
2010
Planning 2011
Planning 2012
Planning 2013
Planning 2014
Planning 2015
In totaal zij er sinds de invoering van het project verkoop gemeentelijk vastgoed 46 objecten van eigenaar gewisseld. De totale (bruto) verkoopwaarde bedraagt circa 30 miljoen euro. De taakstelling voor de komende jaren is dat er nog 35 objecten verkocht moeten worden met een verwacht verkoopwaarde van 9,5 miljoen euro. De historische boekwaarde bedraagt circa 19 miljoen euro.
32
Prachtpanden
Vastgoed in beeld
33
34
Prachtpanden
