HUUR & VERHUUR – Optimalisatie van mijn vastgoed
Inhoudstafel
1. HUURWETGEVING – GEMENE HUUR & HANDELSHUUR 1.
Gemene huur ..............................................................................................p. 4 1. Leveringsverplichting verhuurder – vergunningen ................................p. 4 2. Bewijs van huurschade bij gebrek aan omstandsbeschrijving ..............p. 4 3. Aansprakelijkheid van huurder bij brand aan gemeenschappelijke delen.....................................................................................................p. 4 4. Tegenbewijs van huurder tov aansprakelijkheidsvermoeden ...............p. 5 5. Veranderings- en verbouwingswerken door huurder ............................p. 5 6. Beëindiging huurovereenkomst door overmacht ..................................p. 6 7. Ontbinding wegens wanbetaling huurder (=wanprestatie)....................p. 6 8. De wederhuringsvergoeding bij ontbinding door fout van en ten nadele van de huurder..........................................................................p. 7 9. Facultatieve rechtsingang.....................................................................p. 7 10. Conclusies ............................................................................................p. 7
2.
Handelshuurrecht........................................................................................p. 8 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
3.
Toepassingsgebied ..............................................................................p. 8 Duur......................................................................................................p. 8 Prijs (herziening)...................................................................................p. 8 Huurwaarborg.......................................................................................p. 9 Verbouwingswerken door de huurder...................................................p. 9 Overdracht van huur en onderhuur.......................................................p. 9 Huurhernieuwing ................................................................................p. 10 Uitzettingsvergoeding .........................................................................p. 10 Conclusie............................................................................................p. 10
Praktische knelpunten handelshuur ..........................................................p. 12 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Toepassingsgebied ............................................................................p. 14 Gelijkaardige handel...........................................................................p. 15 Duur....................................................................................................p. 15 Prijs en kosten ....................................................................................p. 18 Huurwaarborg.....................................................................................p. 20 Constructie en werken door de huurder .............................................p. 22 Overdracht van huur en onderhuur.....................................................p. 24 Huurhernieuwing ................................................................................p. 26 Voorkoop- en voorkeurrecht ...............................................................p. 31 -1-
10. Einde ..................................................................................................p. 34
2. EEN VASTGOED HUREN 1.
Inleiding: de huur ......................................................................................p. 40
2.
Algemeenheden........................................................................................p. 40 1. 2. 3. 4.
3.
Mondelinge of schriftelijke huurovereenkomst....................................p. 40 Het opstellen van de huurovereenkomst ............................................p. 41 Notariële huurovereenkomst...............................................................p. 42 Overschrijving op het hypotheekkantoor ............................................p. 43
Huurovereenkomst betreffende een woning als hoofdverblijfplaats ..........p. 44 1. Bepaling van de hoofdverblijfplaats ....................................................p. 45 2. Duur van de huurovereenkomst .........................................................p. 47 3. Handelshuur .......................................................................................p. 91
3. HANDELSHUUR IN HET BIJZONDER 1.
Huurovereenkomsten onderworpen aan de wet op handelshuurovereenkomsten .......................................................................................p. 98 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
2.
Tekst van de wet van 30/04/1951.......................................................p. 98 Duur van de handelsovereenkomst ....................................................p. 99 Herziening van de huur ....................................................................p. 100 Recht van de huurder om het gehuurde goed geschikt te maken ....p. 100 Afstand van huurovereenkomsten en onderverhuring ......................p. 101 Overdracht van het gehuurde goed ..................................................p. 102 Recht op hernieuwing van de huurovereenkomst.............................p. 102 Uitwinningsvergoeding .....................................................................p. 108 Rechtspleging...................................................................................p. 109
Toepassingsgebied van de wet...............................................................p. 111 1. Beschermde huurovereenkomsten...................................................p. 111 2. Niet beschermde huurovereenkomsten............................................p. 119 3. Afsluiten van een handelshuurovereenkomst ...................................p. 122
3.
Duur van de handelshuurovereenkomst .................................................p. 123 1. Algemeen principe ............................................................................p. 123 2. Beschermde lokalen .........................................................................p. 124
-2-
3. De duur van een handelshuurovereenkomst kan meer dan 9 jaar bedragen ..........................................................................................p. 125 4.
Herziening van de huurprijs ....................................................................p. 126 1. 2. 3. 4. 5.
5.
Recht van de huurder om het gehuurde goed geschikt te maken...........p. 136 1. 2. 3. 4. 5. 6.
6.
Voorwaarden ....................................................................................p. 136 Procedure .........................................................................................p. 136 Werken uitgevoerd zonder toestemming ..........................................p. 137 Toegang tot de werken .....................................................................p. 138 Verantwoordelijkheid en verzekering................................................p. 139 Lot van die uitgevoerde werken op het einde van de huur ...............p. 140
Afstand van de huurovereenkomst en onderverhuring ...........................p. 143 1. 2. 3. 4.
7.
Wanneer mag de herziening worden gevraagd? ..............................p. 127 Voorwaarden voor de herziening......................................................p. 128 Vonnis naar billijkheid .......................................................................p. 131 Procedure en termijnen ....................................................................p. 132 Andersluidende of bijkomstige bepalingen .......................................p. 133
Grondvoorwaarden...........................................................................p. 143 Vormvoorwaarden ............................................................................p. 145 Gevolgen van de huurafstand en de onderverhuring........................p. 148 Formaliteiten voor de afstand van het handelsfonds ........................p. 150
Overdracht van het gehuurde goed ........................................................p. 154 1. Huurovereenkomst die geen bepaling bevat waardoor de verkrijger er een einde kan aan maken ............................................p. 154 2. De huurovereenkomst bevat een bepaling waardoor de verkrijger een einde kan maken aan de overeenkomst ....................p. 167 3. Uitwinningsvergoeding .....................................................................p. 167
8.
Recht op vernieuwing .............................................................................p. 175 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
Aan wie wordt het recht op vernieuwing toegekend? .......................p. 175 Voor welk doel wordt de vernieuwing toegekend?............................p. 176 Voor hoelang wordt de vernieuwing toegekend?..............................p. 176 Mechanisme van de hernieuwing .....................................................p. 181 Weigering van hernieuwing ..............................................................p. 188 Hoger aanbod van een derde ...........................................................p. 198 Termijn en gevolgen van weigering tot vernieuwing .........................p. 200 Aanvaarding van de voorwaarden ....................................................p. 205 Vonnis van hernieuwing ...................................................................p. 213 Niet aanvragen van de hernieuwing .................................................p. 214 Speciaal geval van de onderverhuurder ...........................................p. 221 Hoe verwerft de hernieuwde huurovereenkomst vaste datum?........p. 229 Einde van de huur ............................................................................p. 232
-3-
4. HUUR VAN BEDRIJFSRUIMTEN 1.
Duur ........................................................................................................p. 245
2.
Huurprijs .................................................................................................p. 247
3.
Opzegging ..............................................................................................p. 248
4.
Verbouwingen .........................................................................................p. 249
5.
Leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten ......................................p. 250 1. Vlaams Gewest ................................................................................p. 250 2. Waals Gewest ..................................................................................p. 250 3. Brussels Hoofdstedelijk Gewest .......................................................p. 257
5. LEASING VAN ONROERENDE GOEDEREN 1.
Algemene inleiding..................................................................................p. 262 1. Situering ...........................................................................................p. 262 2. Afwezigheid van een specifieke regeling buiten de boekhoudkundige en fiscale regelingen ...........................................................p. 262 3. Huur, erfpacht en opstalrecht ...........................................................p. 263
2.
De boekhoudkundige regeling ................................................................p. 267 1. Inleiding ............................................................................................p. 267 2. Betrokken ondernemingen................................................................p. 268 3. Bedoelde overeenkomsten ...............................................................p. 270
3.
De fiscale regeling ..................................................................................p. 272 1. Registratierechten ............................................................................p. 273 2. Belasting over de toegevoegde waarde ...........................................p. 273 3. Inkomstenbelastingen.......................................................................p. 276
6. DE 10 STRATEGISCHE VRAGEN ROND ONROEREND GOED: WAT U ECHT MOET WETEN! 1.
Hoe koopt u best een onroerend goed: in eigen naam of via een Vennootschap? .......................................................................................p. 282
-4-
2.
Welke vennootschapsvorm kiezen voor uw onroerende investeringen?.p. 292
3.
Hoe de klip van de niet-aftrekbare BTW omzeilen? ................................p. 294
4.
Welke mogelijkheden bestaan er om onroerende goederen af te schermen van commerciële risico’s? ......................................................p. 308
5.
Welke zijn de voordelen verbonden aan erfpacht, opstal, vruchtgebruik of eigendom in onverdeeldheid? ................................................p. 314
6.
Gemengd gebruik: wat met de investerings- en intrestaftrek? ................p. 326
7.
Werken aan gehuurde of verhuurde gebouwen: wanneer herziening van BTW? ...............................................................................................p. 330
8.
Gebouwen verkopen met BTW: wat is er veranderd aan de nieuwtermijn en is 21% BTW goedkoper dan 10% registratierechten?............p. 332
9.
Verbouwing aan 6% versus nieuwbouw aan 21%: waar ligt de grens? ..p. 336
7. HET DECREET BETREFFENDE DE BODEMSANERING 1.
Wat is grond?..........................................................................................p. 342 1. Grond ...............................................................................................p. 342 2. Risicogrond.......................................................................................p. 342 3. Niet-risicogrond ................................................................................p. 342
2.
Wat is bodemverontreiniging?.................................................................p. 343
3.
Overdracht van gronden .........................................................................p. 343 1. 2. 3. 4.
Definitie.............................................................................................p. 343 Welke overdrachten zijn het belangrijkste voor u? ...........................p. 346 Taken van partijen ............................................................................p. 348 Taken van de notaris ........................................................................p. 349
8. BODEMSANERING 1.
Het begrip “overdracht van grond” ..........................................................p. 355 1. Voorafgaand: het begrip “grond” in de zin van het bodemsaneringsdecreet..............................................................................................p. 355
-5-
2. Opsomming van wat door het decreet betreffende de bodemsanering als “overdracht van grond” wordt beschouw ......................p. 358 3. Uitzonderingen op het begrip “overdracht van gronde” ....................p. 364 2.
Het sluiten van overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden...................................................................................................p. 366 1. Wie moet de verplichtingen overeenkomstig art. 36 BSD nakomen?p. 367 2. Artikel 36 is enkel van toepassing op “overeenkomsten betreffende overdracht van grond” ......................................................................p. 369 3. De verplichtingen opgelegd door het art. 36 BSD naar aanleiding van het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden......................................................................................p. 370
3.
De overdracht van risicogronden ............................................................p. 375 1. De identificatie van risicogronden.....................................................p. 375 2. Verplichtingen naar aanleiding van de overdracht van een risicogrond ........................................................................................p. 376 3. De verplichte vermeldingen in de akte / de verplichtingen van de instrumenterende ambtenaar............................................................p. 377 4. De mogelijkheid voor de verwerver of voor ieder ander persoon in zoverre deze beschikt over een rechtsgeldige titel om de overdracht te doen uitvoeren, om zelf de verplichtingen te vervullen (art. 40, §§1 en 1bis) .........................................................p. 377
4.
Sancties ..................................................................................................p. 378 1. De door het decreet voorziene sancties ...........................................p. 378 2. De gemeenrechtelijke vorderingsmogelijkheden ..............................p. 382
5.
Besluit .....................................................................................................p. 386
-6-
