Huur maatschappelijk vastgoed Lansingerland. Huurbeleid en huurtarieven. Projectnummer 8296 Datum 25 augustus 2014

Huur maatschappelijk vastgoed Lansingerland Huurbeleid en huurtarieven Projectnummer Datum

Rapportnummer

001

Opgesteld door

Versie Status Tekstgedeelte Aantal bijlagen Bestandsnaam

007 E-mail definitief Doorkiesnummer 14 pagina’s Internet 1 Rapport huurbeleid en huurtarieven 25 augustus 2014.docx

8296 25 augustus 2014

de heer ir. H.J. Molenaar en de heer ir. R.M.J. Wolvekamp [email protected] 088 - 226 74 40 www.bbn.nl

Inhoud 1.

Inleiding

3

2. 2.1. 2.2. 2.3.

Kader voor verhuur van gemeentelijk vastgoed Rollen Huurmethodiek Wet Markt en Overheid

4 4 5 6

3. 3.1. 3.1.1. 3.1.2. 3.2.

Huursystematiek Sociaal-culturele gebruikers Huurbeleid uit de optiek van vastgoedeigenaar Huurbeleid uit de optiek van de exploitant Vergaderfaciliteiten gemeentehuis

7 7 7 8 11

4.

Conclusies

13

Bronvermelding

14

Bijlage 1 Gebruikers VastgoedMaps

8296  Huur maatschappelijk vastgoed Lansingerland Rap001  Versie 007  25 augustus 2014

pagina 2 van 14 bbn adviseurs

1.

Inleiding

De gemeente Lansingerland werkt aan een optimalisatieslag van haar vastgoedportefeuille. De huidige huurtarieven van maatschappelijk vastgoed zijn historisch gegroeid, waarbij in het verleden ook sprake was van verwevenheid met subsidies. De gemeente streeft er naar om voor alle partijen de huur op een eenduidige manier vast te stellen. Er is nog geen besluit genomen over de systematiek van de te hanteren huren. De methodiek van kostprijsdekkende huur leidt tot zeer hoge huren. In dat kader wil de gemeente nu marktconforme huurtarieven bepalen voor haar vastgoed. In opdracht van de gemeente heeft bbn adviseurs voorliggende rapportage gemaakt als aanzet voor het huurbeleid van de sociaal-culturele panden in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. In deze rapportage worden drie vragen beantwoord: a. Wat zijn in het licht van de Wet Markt en Overheid overwegingen voor het beantwoorden van de vraag aan welke panden of activiteiten een maatschappelijk tarief toegerekend mag worden? b. Wat is de juist huursystematiek, een vast bedrag per m² vvo of bijvoorbeeld een staffel naar omvang van de ruimtes? c. Wat zijn de te hanteren huren voor onze sociaal-culturele panden? Scope van het onderzoek Dit onderzoek beperkt zich tot een deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Het betreft de objecten die gebruikt worden voor sociaal-culturele activiteiten. De overige panden zoals bijvoorbeeld de onderwijshuisvesting, de sportaccommodaties en commerciële panden vallen buiten dit onderzoek. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het kader voor de verhuur van maatschappelijk vastgoed. Daarin wordt onder andere de relatie gelegd met de Wet Markt en Overheid voor de beantwoording van onderzoeksvraag a. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de huursystematiek en de huurprijzen voor de sociaal-culturele gebruikers ter beantwoording van de onderzoeksvragen b. en c. Daarbij wordt tevens ingegaan op huurtarieven voor de vergader- en bijeenkomstruimtes in het openbare deel van het gemeentehuis bij verhuur aan commerciële partijen. Hoofdstuk 4 bevat de conclusies.



2.

Kader voor verhuur van gemeentelijk vastgoed

2.1. Rollen Voor een goed begrip van het gemeentelijk huurbeleid wordt in deze paragraaf ingegaan op de rollen bij de verhuur van gemeentelijk vastgoed. Dit betreft overigens geen beschrijving van de organisatie binnen de gemeente Lansingerland, maar een theoretisch kader voor een gemeente in algemene zin.

Figuur 1: Rollen bij de verhuur van gemeentelijk vastgoed Binnen een gemeentelijke organisatie zijn verschillende stakeholders betrokken bij de verhuur van gemeentelijk vastgoed. In algemene zin zijn dat:  Het vastgoedbedrijf/de afdeling Vastgoed als eigenaar en beheerder (ten behoeve van instandhouding) van een accommodatie.  De exploitant die de accommodatie huurt van het vastgoedbedrijf, verantwoordelijk is voor de bedrijfsmatige exploitatie en van daaruit de ruimtes in de accommodatie beschikbaar stelt aan de eindgebruikers.  De diverse beleidsdiensten die vanuit een maatschappelijk doel activiteiten van de eindgebruikers binnen de accommodaties subsidiëren. Daarbij is binnen een transparante subsidiestroom sprake van een huisvestingscomponent (impliciet of expliciet). Het is verstandig om de verschillende rollen van vastgoedeigenaar, exploitant en beleidsdienst goed te onderscheiden. Wanneer de gemeente zowel eigenaar als exploitant is, kan overwogen worden om in de praktijk beide rollen te integreren, zolang de exploitatie niet heel specifiek is en er geen schaalvoordeel te behalen is (bijvoorbeeld door een externe exploitant). In elk geval is het voor het denken over het huurbeleid van groot belang scherp zicht te hebben op deze verschillende rollen rondom het vastgoed. Deze rolverdeling betekent bijvoorbeeld dat het risico van structurele leegstand (geen exploitant) bij de vastgoedeigenaar hoort te liggen. Het risico op een slechte benutting, bijvoorbeeld als er bij multifunctioneel gebruik op geschikte dagdelen geen gebruik plaatsvindt, ligt daarentegen juist bij de exploitant.



2.2. Huurmethodiek Voor het bepalen van de huurprijs van gemeentelijk vastgoed zijn er drie huurmethodieken die het meeste voorkomen. Dit zijn:  marktconforme huur;  kostprijsdekkende huur;  doelgroep huur. Marktconforme huur De marktconforme huur is het huurniveau dat op basis van een analyse van de gebruikersmarkt en de locatie in een markt van vraag en aanbod gerealiseerd kan worden. Daarmee kan er in principe alleen maar sprake zijn van marktconforme huur wanneer er daadwerkelijk sprake is van een markt met meerdere (commerciële) aanbieders èn vragende partijen. In de praktijk kan daar sprake van zijn bij met name bedrijfsruimten en kantoren, horeca, kinderdagverblijven, woningen, winkels en parkeergarages. Om de marktconforme huren vast te stellen is het noodzakelijk een scan te maken van ‘de markt’. Deze is overigens voortdurend aan verandering onderhevig. Met name op de kantorenmarkt is de situatie als gevolg van leegstand op dit moment fundamenteel veranderd ten opzichte van de situatie van enkele jaren geleden. Ook de markt voor kinderdagverblijven is op dit moment penibel als gevolg van maatregelen van de Rijksoverheid. Kostprijsdekkende huur In de gevallen waarin er geen markt is, of in de gevallen waarin de markt wordt gemaakt door de overheid zelf, wordt in veel gevallen gebruik gemaakt van de kostprijsdekkende huur. Dit is de huur die het vastgoedbedrijf of de vastgoedafdeling in staat stelt om op de langere termijn een kostendekkende vastgoedexploitatie te voeren. In de praktijk blijkt dat er grote verschillen bestaan tussen de manieren waarop vastgoedbedrijven omgaan met het begrip kostendekkend. In sommige gevallen wordt gekeken naar de kostendekkendheid op de korte termijn. In dat geval worden de actuele kapitaallasten en kosten van onderhoud en beheer in beschouwing genomen. In andere gevallen worden ook toekomstige investeringen in groot onderhoud en functieverbetering in de berekening meegenomen. Ook zijn er verschillen denkbaar voor het niveau waarop de kostprijsdekkende huur wordt berekend:  objectniveau de kostprijsdekkende huur wordt per individueel object apart berekend;  (deel)portefeuille de kostprijsdekkende huur wordt voor de (deel)portefeuille als geheel berekend. Wanneer de kostprijsdekkende huur per object wordt berekend kan dat leiden tot grote verschillen tussen objecten onderling. Deze verschillen worden veroorzaakt door de leeftijd van het pand (wel of niet afgeschreven) en door de manier waarop de investering indertijd is gefinancierd (soms a fonds perdu vanuit een grondexploitatie). Deze verschillen komen op de gebruikers willekeurig over, hetgeen weer invloed kan hebben op de hoogte van (de huisvestingscomponent in) de subsidie aan deze gebruikers. Verplaatsing van een gebruiker van het ene object naar het andere object leidt bijvoorbeeld tot een wijziging in de huur en daarmee tot een wijziging van (de huisvestingscomponent in) de subsidie. Dit is onwenselijk. Vandaar dat gemeenten vaak kiezen voor zogenaamde doelgroep huren. Doelgroep huur Een doelgroep huur betekent het hanteren van dezelfde huren voor vergelijkbare doelgroepen. Gemeenten stellen daarmee als het ware hun eigen ‘marktconforme huren’ vast. Deze zijn echter niet gekoppeld aan een object, maar gekoppeld aan een doelgroep, dus aan de activiteit of aan het type gebruiker. De



doelgroep huur staat daarmee los van de leeftijd en kwaliteit van een pand, maar heeft ook geen relatie met de bezetting van een specifiek pand. De doelgroep huur is over het algemeen lager dan een commerciële (marktconforme) huurprijs, om zodoende het gebruik van de gemeentelijke accommodaties door de beoogde doelgroepen te stimuleren. Door voor hetzelfde type gebruiker dezelfde (doelgroep) huur te hanteren leidt dat in de subsidierelatie met deze verschillende gebruikers ook tot een uniforme transparantie: gelijke monniken, gelijke kappen. Wij adviseren om voor sociaal-culturele gebruikers een doelgroep huur te hanteren

2.3. Wet Markt en Overheid Op 1 juli 2012 is de Wet Markt en Overheid ( (Wet M en O) in werking getreden. Het doel van de Wet Me n O is het tegengaan van concurrentievervalsing en het creëren van zo gelijk mogelijke concurrentieverhoudingen tussen overheden en bedrijven. De Wet M en O bevat gedragsregels voor overheden om concurrentievervalsing te voorkomen tussen overheden en bedrijven voor het verrichten van economische activiteiten. Eén van de gedragsregels is de integrale kostendoorrekening. Desgevraagd moet een overheid kunnen aantonen dat de kosten integraal zijn doorgerekend. Een economische activiteit is als volgt gedefinieerd: ‘iedere activiteit bestaande uit het aanbieden van goederen en/of diensten op een bepaalde markt’. Een economische activiteit die de gemeente Lansingerland vanuit haar vastgoedportefeuille verricht is de verhuur van ruimten in overheidsvastgoed. Op basis van de genoemde gedragsregel is de gemeente gehouden aan het kostprijsdekkend verhuren van het vastgoed. De Wet M en O bevat uitzonderingsbepalingen. Zo zijn economische activiteiten van overheden die plaatsvinden in het algemeen belang uitgezonderd van de Wet M en O. Voor gemeenten zijn gemeenteraden het bevoegd gezag om vast te stellen dat een economische activiteit plaatsvindt in het algemeen belang. In de Handreiking Wet Markt en Overheid staat dat als het gaat om economische activiteiten in het algemeen belang gedacht kan worden aan terreinen als volksgezondheid, maatschappelijke zorg en welzijn, culturele activiteiten, ruimtelijke ordening en veiligheid. Conclusie De essentie van de Wet M en O is het creëren van een gelijk (marktconform) speelveld tussen overheden en ondernemingen. Vanuit de Wet M en O geldt voor het huurbeleid van gemeente Lansingerland het volgende kader: het verhuren van gemeentelijk vastgoed is een economische activiteit en moet op basis daarvan in principe kostprijsdekkend verhuurd worden. De wet biedt echter ruimte om voor activiteiten die op basis van een besluit van de gemeenteraad vallen onder het algemeen belang een lagere (doelgroep) huur te berekenen. Dit kader vanuit de Wet M en O is de basis voor de advieshuren zoals weergegeven in hoofdstuk 3.



3.

Huursystematiek

De drie methodieken om de huursystematiek op te baseren zijn de marktconforme (commerciële) huur, de kostprijsdekkende huur en de doelgroep huur. In het vorige hoofdstuk hebben wij voorgesteld om voor de sociaal-culturele gebruikers een doelgroep huur te hanteren. Dit hoofdstuk bevat daarom in paragraaf 3.1 een advies over de hoogte van de te hanteren doelgroep huren voor de sociaal-culturele gebruikers. Paragraaf 3.2 bevat een advies over de te hanteren huurprijzen voor de vergaderfaciliteiten in het gemeentehuis.

3.1. Sociaal-culturele gebruikers Het onderstaande overzicht bevat de sociaal-culturele activiteiten en gebruikers die in de bestudeerde gemeentelijke panden momenteel gehuisvest zijn.

gebruikers / activiteiten:  muziekvereniging, tekenvereniging  jeugdontmoetingscentrum  bibliotheek  historische vereniging  wijk-/buurtcentrum  peuterspeelzaal  cultureel centrum  jeugdsoos  oudheidkundige vereniging  scouting en EHBO  diensten- en ontmoetingscentrum  ouderencentrum

Bij deze gebruikers en activiteiten is sprake van een subsidierelatie of geldstroomrelatie tussen de gebruiker/activiteit en de beleidsafdeling van de gemeente. Op basis van de overweging dat gezien die relatie de gemeenteraad deze activiteiten van algemeen belang acht, adviseren wij voor deze activiteiten op basis van de uitzonderingsbepaling van de Wet M en O doelgroep huren te hanteren. Doelgroephuren zijn gerelateerd aan de activiteiten die in een pand plaats vinden. Het hanteren van doelgroep huren betekent bijvoorbeeld dat alle activiteiten die te maken hebben met cultuur eenzelfde vaste huur per m² per vvo per jaar betalen. Ongeacht in welke sociaal-cultureel object een ruimte gehuurd wordt. 3.1.1. Huurbeleid uit de optiek van vastgoedeigenaar Zoals in paragraaf 2.1 aangegeven is het van belang bij het huurbeleid scherp zicht te hebben op de verschillende rollen in maatschappelijk vastgoed. Vanuit de rol van vastgoedeigenaar adviseren wij op basis van ons uitgevoerd referentieonderzoek voor alle sociaal-culturele activiteiten een huur te hanteren in de bandbreedte van € 60 - € 100 per m². Men dient zich te realiseren dat daadwerkelijke huren ook buiten dit spectrum kunnen vallen. Aan de onderkant van de bandbreedte vinden we de activiteiten van vrijwilligersorganisaties en allerlei verenigingen. Aan de bovenkant van het spectrum vinden we



organisaties met een gestructureerde huisvestingsfinanciering, zoals bijvoorbeeld een bibliotheek. Omdat de sociaal-culturele portefeuille van Lansingerland over het algemeen bestaat uit goed vergelijkbare panden adviseren wij te werken met één huurtarief. Dit zorgt voor gelijkheid en eenduidigheid richting de gebruikers en is organisatorisch eenvoudig voor de gemeente. Gezien de opbouw van de portefeuille adviseren wij een basistarief van € 80,-- te hanteren. Het voornoemde doelgroep huurtarief is een huur per m² verhuurbaar vloer oppervlak (vvo) op jaarbasis, waarbij uitgangspunt is dat sprake is van huur van een volledig pand. Het huurtarief is exclusief servicelasten voor de dagelijkse exploitatie van het pand (zoals schoonmaak en verbruik van gas, water en licht). Dit huurtarief voor permanente huur van een pand is inclusief de huidige inrichting van de ruimte. Eventuele nieuwe inrichtingskosten worden over de overeengekomen looptijd van de permanente huur verdisconteerd in een toeslag op het genoemde huurtarief. Indien een nieuwe huurder de kosten van een eventuele vernieuwing van de inrichting voor zijn rekening neemt, overwegen we met de betreffende huurder een huurvrije periode overeen te komen. Voor secundaire ruimtes zoals een kelder, een berging of een zolder adviseren wij een tarief van € 30,-- per m² vvo per jaar (inclusief servicelasten).

  

Voor de permanente huur van een pand is het huurtarief € 80,-- per m² vvo per jaar. Dit tarief is exclusief servicelasten voor de dagelijkse exploitatie van het pand (schoonmaak en verbruik). Voor secundaire ruimtes zoals een kelder, een berging of een zolder is het huurtarief € 30,-- per m² vvo per jaar. Dit tarief is inclusief servicelasten. Voor de bepaling van het totale huurbedrag wordt het totale oppervlakte vvo van het pand gehanteerd.

Referentiemateriaal De huren uit het referentieonderzoek zijn zowel werkelijke huurprijzen voor deze doelgroepen, als bedragen zoals die voorkomen in het huurprijsbeleid voor deze doelgroepen bij andere gemeenten. Daarbij hebben we ons gerealiseerd dat er op veel plaatsen nog sprake is van vermenging tussen subsidiestromen en huren. Opvallend lage huren die uit ons referentieonderzoek naar voren kwamen zijn voor de vaststelling van de voornoemde bandbreedtes niet meegewogen. Bij het referentieonderzoek is gebruik gemaakt van de voor bbn adviseurs (geanonimiseerd) beschikbare informatie in VastgoedMaps. VastgoedMaps is een instrument dat gemeenten helpt bij het op orde brengen èn houden van de vastgoedportefeuille. De gemeenten die VastgoedMaps gebruiken (zie bijlage 1) zijn vooral gemeenten die hun vastgoedbeleid (inmiddels) relatief professioneel hebben ingericht. 3.1.2. Huurbeleid uit de optiek van de exploitant De voornoemde doelgroep huren betreffen huren per m² verhuurbaar vloer oppervlak (vvo) op jaarbasis uitgaande van permanente huur van een volledig pand. In diverse panden is sprake van multifunctioneel gebruik met een grote mate van diversiteit in de omvang, tijdsduur en frequentie in de verhuur. Het huurtarief (de vergoeding) die elke eindgebruiker in dit geval betaald moet uiteraard afhankelijk zijn van de omvang en duur waarin de gebruiker ruimte in het object daadwerkelijk gebruikt. De exploitatie van de panden met een multifunctioneel gebruik ligt bij de gemeente. Wij benadrukken nogmaals dat het voor het



huurbeleid van belang is om de rol van vastgoedeigenaar te onderscheiden van de rol van (bedrijfsmatig) exploitant. In de rol van exploitant is de aan de vastgoedeigenaar te betalen huur slechts één van de elementen die betrekking heeft op het huurtarief voor een beschikbaar gestelde ruimte. De exploitant zal bij de berekening van dat huurtarief namelijk ook rekening houden met zijn eventuele bedrijfsgebonden exploitatiekosten, zoals bijvoorbeeld de kosten van (zijn) personeel en voor verbruik en schoonmaak. De in deze subparagraaf genoemde tarieven zijn derhalve tarieven inclusief de dagelijkse exploitatiekosten voor schoonmaak, gas, water en licht. Staffel of vaste m² prijs Voor de vergoeding voor het (incidenteel) beschikbaar stellen van ruimten is het in de praktijk soms gebruikelijk te rekenen met een staffel naar omvang. Concreet gebeurd dit door de huurprijs per m² afhankelijk te maken van de grootte van de beschikbaar te stellen ruimte. Een van de beleidsuitgangspunten van Lansingerland is echter het zo efficiënt mogelijk benutten van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Door niet met een staffel , maar met een vaste m² prijs te werken worden gebruikers financieel gestimuleerd een zo klein mogelijke ruimte te huren. Uurtarief of dagdeeltarief De huurtarieven kunnen uitgedrukt worden in een tarief per uur of in een tarief per dagdeel. Omdat (bijna) alle huidige gebruikers en activiteiten de ruimte per dagdeel gebruiken adviseren wij voor de eenduidigheid alleen te werken met huurtarieven per dagdeel. De dagdelen zijn dan bijvoorbeeld van 8.00 uur tot 13.00 uur, van 13.00 uur tot 18.00 uur en van 18.00 uur tot 23.00 uur. Indien een ruimte voor een of twee huur wordt verhuurd is de kans minimaal dat de ruimte de overige uren van dat dagdeel aan een andere gebruiker wordt verhuurd. Het verhuren met een dagdeeltarief komt er daarmee op neer dat een gebruiker de overige uren van het dagdeel er gratis bij huurt. Huurtarieven Bij multifunctioneel gebruik van een pand is sprake van een grote mate van diversiteit in de verhuur. Voor wat betreft de tijdsduur maken we daarbij onderscheid tussen permanente verhuur (van een ruimte), structurele verhuur en incidentele verhuur.  Bij permanente verhuur is sprake van een gebruiker die een specifieke ruimte binnen een pand het gehele jaar (of een zekere periode) huurt en daarmee een heel jaar lang de beschikking heeft over die ruimte.  Bij incidentele verhuur is sprake van een gebruiker die een specifieke ruimte eenmalig voor één of meerdere dagdelen huurt.  Bij structurele verhuur is sprake van een gebruiker die een specifieke ruimte gedurende een heel jaar voor één of meerdere vaste dagdelen per week huurt en daarmee een jaar lang alleen op die bewuste dagdelen de beschikking heeft over die ruimte. Permanent Het huurtarief voor permanente huur van een specifieke ruimte binnen een pand is gelijk aan het huurtarief voor de permanente huur van een pand. Het huurtarief is daarmee € 80,-- per m² vvo. Het huurtarief is exclusief servicelasten voor de dagelijkse exploitatie van het pand (zoals schoonmaak en verbruik van gas, water en licht). De oppervlakte van een ruimte wordt uitgedrukt in een oppervlakte nvvo. Omdat een huurder van een specifieke ruimte binnen een pand ook gebruik maakt van de algemene ruimtes (verkeersruimte en toiletten) in het pand is uitgangspunt dat een huurder van een ruimte een 25% groter oppervlakte huurt dan de werkelijke oppervlakte (nvvo) van de ruimte. Dit percentage is gebaseerd



op een gemiddeld aandeel van algemene ruimtes in een pand voor sociaal-culturele activiteiten. In sommige panden in Lansingerland is sprake van een relatief groot en dus inefficiënt aandeel algemene ruimtes. Door met een vast percentage te werken, komt de rekening daarvan niet op het bordje van de gebruikers. Dit huurtarief voor permanente huur van een ruimte is inclusief de huidige inrichting van de ruimte. Eventuele nieuwe inrichtingskosten worden over de overeengekomen looptijd van de permanente huur verdisconteerd in een toeslag op het genoemde huurtarief. Indien een nieuwe huurder de kosten van een eventuele vernieuwing van de inrichting voor zijn rekening neemt, overwegen we met de betreffende huurder een huurvrije periode overeen te komen. Voor secundaire ruimtes zoals een kelder, een berging of een zolder adviseren wij een tarief van € 30,-- per m² vvo (inclusief servicelasten). Incidenteel en structureel Voor het bepalen van reële tarieven voor incidentele en structurele verhuur van ruimtes is een benchmark opgesteld van huurtarieven van vergelijkbare accommodaties in andere gemeenten. Uit een uitgevoerde benchmark blijkt een bandbreedte van € 0,40 tot € 1,50 per m² nvvo per dagdeel gebruikelijk te zijn. Deze benchmark is gebaseerd op een onderzoek dat is gepubliceerd op bouwstenen voor sociaal, de referenties uit VastgoedMaps en huurtarieven van maatschappelijke accommodaties in andere gemeenten waarbij in het bijzonder is gekeken naar gemeenten in de omgeving van Lansingerland. In de bovenkant van deze bandbreedte bevinden zich vooral de semi-commerciële vergaderfaciliteiten. In de onderkant van deze bandbreedte bevinden zich vooral de ruimtes die gebruikt worden voor sociaalculturele activiteiten. Op basis van deze benchmark adviseren wij u voor incidentele verhuringen een huurtarief van € 0,55 per m² nvvo per dagdeel te hanteren. De servicelasten voor de dagelijkse exploitatie zijn in dit tarief inbegrepen. In dit advies houden wij rekening met de huidige huurniveaus en met het vastgoedbeleid van Lansingerland. Een van de uitgangspunten van het vastgoedbeleid is het zo efficiënt mogelijk benutten van het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed. Een concretisering hiervan is de financiële drempel om een ruimte permanent (in plaats van per dagdeel) te huren, relatief hoog te houden. Daarmee vergroten we de mogelijkheid dat meerdere gebruikers gebruik kunnen maken van een en dezelfde ruimte. Daarmee wordt zo’n ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Indien een gebruiker een ruimte structureel wil gebruiken, dus voor een of meerdere vaste dagdelen per week gedurende het hele jaar, wordt per jaar 40 keer de incidentele huur in rekening gebracht. Voor alle in paragraaf 3.1 genoemde huurtarieven is uitgangspunt dat sprake is van verhuur die is vrijgesteld van btw.



  

 

Het huurtarief voor permanente huur van een specifieke ruimte is € 80,-- per m² vvo. Dit tarief is exclusief servicelasten voor de dagelijkse exploitatie van het pand (schoonmaak en verbruik). Voor secundaire ruimtes zoals een kelder, een berging of een zolder is het huurtarief € 30,-- per m² vvo per jaar. Dit tarief is inclusief servicelasten. De oppervlakte van een ruimte wordt uitgedrukt in een oppervlakte nvvo. Omdat een huurder van een specifieke ruimte binnen een pand ook gebruik maakt van de algemene ruimten (verkeersruimten en toiletten) in het pand is voor de bepaling van het huurbedrag bij permanente huur uitgangspunt dat een huurder van een ruimte een 25% groter oppervlakte huurt dan de werkelijke oppervlakte (nvvo) van de ruimte. Het huurtarief voor incidentele huur van een ruimte binnen een pand is € 0,55 per m² nvvo per dagdeel. De servicekosten voor de dagelijkse exploitatie zijn in dit tarief inbegrepen. Indien een gebruiker een ruimte structureel wil gebruiken, dus voor een of meerdere vaste dagdelen per week gedurende he hele jaar, wordt per jaar 40 keer de incidentele huur in rekening gebracht.

3.2. Vergaderfaciliteiten gemeentehuis Hoewel de eigen huisvesting van de gemeente buiten dit onderzoek valt, is aanvullend gevraagd naar een advies over de vergaderfaciliteiten in het gemeentehuis. In het openbare gedeelte van het gemeentehuis is namelijk sprake van diverse ruimten die in aanmerking komen voor verhuur. Voor diverse doelgroepen worden deze ruimten om niet of tegen een onkostenvergoeding beschikbaar gesteld. Voor commerciële partijen wordt een commerciële huurprijs gehanteerd. In het navolgende overzicht staat ons advies voor de commerciële tarieven per dagdeel. Deze commerciële tarieven zijn exclusief btw, maar inclusief servicelasten. ruimtes gemeentehuis

m² vvo

vergaderzaal 4, 5, 6, 7 (klein) vergaderzaal 1, 2, 3, 8 (groot) informatiecentrum raadsfoyer trouwzaal raadszaal publiekshal

18 26 98 115 134 192 730

totaal per dagdeel

€ € € € € € €

100 125 200 230 270 380 1.000

Dit advies is gebaseerd op een referentieonderzoek, waarbij wij tevens gebruik hebben gemaakt van een onderzoek dat recent gepubliceerd is op Bouwstenen voor Sociaal. Uit dat onderzoek blijkt dat vergaderzalen in gemeentelijke accommodaties veel goedkoper zijn dan in de private sector. Dit terwijl er in de private sector nog sprake is van een verdienmodel vanuit de horeca-omzet en dat de winst niet zozeer wordt gemaakt op de inkomsten uit de gehanteerde zaaltarieven. De tarieven zijn gebaseerd op relatief ruime bandbreedtes. Voor het informatiecentrum, de raadsfoyer, de trouwzaal en de raadzaal is een tarief aangehouden van € 2,00 per m². Eén en ander hangt mede af van de mate van service (beamer, draadloos internet, etc.) die al dan niet in de prijs inbegrepen zit. Genoemde



tarieven zijn commerciële tarieven, waarin derhalve de exploitatiekosten van bijvoorbeeld beheer en schoonmaak zijn inbegrepen. De publiekshal vereist gezien de functies die die ruimte vervult en de beperkingen die een eventuele verhuur zou kunnen opleveren een nadere afweging. Het genoemde tarief is indicatief.



4.

Conclusies

Vanuit de Wet M en O geldt voor het huurbeleid van gemeente Lansingerland het volgende kader: het verhuren van gemeentelijk vastgoed is een economische activiteit en moet op basis daarvan in principe kostprijsdekkend verhuurd worden. De wet biedt echter ruimte om voor activiteiten die op basis van een besluit van de gemeenteraad vallen onder het algemeen belang, een lagere (doelgroep) huur te berekenen. Wij adviseren op basis van ons uitgevoerd referentieonderzoek de volgende huur te hanteren voor alle sociaal-culturele activiteiten: € 80,-- per m² vvo. Dit tarief is exclusief servicelasten voor de dagelijkse exploitatie van het pand (schoonmaak en verbruik). Voor secundaire ruimtes zoals een kelder, een berging of een zolder adviseren wij een tarief van € 30,-- per m² vvo. Dit tarief is inclusief servicekosten. De panden met een multifunctioneel gebruik kennen drie type verhuringen: permanente verhuur van een ruimte binnen een pand, incidentele verhuur van een ruimte (een of meerdere dagdelen) en structurele verhuur van een ruimte (een of meerdere vaste dagdelen per week gedurende een heel jaar).  Het huurtarief voor permanente huur van een specifieke ruimte binnen een pand is gelijk aan het huurtarief voor de permanente huur van een pand € 80,-- per m² vvo. Dit tarief is exclusief servicelasten voor de dagelijkse exploitatie van het pand (schoonmaak en verbruik).  Voor secundaire ruimtes zoals een kelder, een berging of een zolder adviseren wij een tarief van € 30,-- per m² vvo. Dit tarief is inclusief servicekosten.  De oppervlakte van een ruimte wordt uitgedrukt in een oppervlakte nvvo. Omdat een huurder van een specifieke ruimte binnen een pand ook gebruik maakt van de algemene ruimten (verkeersruimten en toiletten) in het pand is uitgangspunt dat een huurder van een ruimte een 25% groter oppervlakte huurt dan de werkelijke oppervlakte (nvvo) van de ruimte.  Het huurtarief voor incidentele huur van een ruimte binnen een pand is € 0,55 per m² nvvo per dagdeel. De servicelasten voor de dagelijkse exploitatie zijn in dit tarief inbegrepen.  Indien een gebruiker een ruimte structureel wil gebruiken, dus voor een of meerdere vaste dagdelen per week gedurende een heel jaar, wordt per jaar 40 keer de incidentele huur in rekening gebracht.



Bronvermelding   

Handreiking Wet Markt en Overheid (Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie). VastgoedMaps voor gemeenten (bbn adviseurs, www.vastgoedmaps.nl, zie bijlage 1 voor een overzicht van de huidige gebruikers). Onderzoek zaaltarieven in de publieke en private sector van augustus 2013, gepubliceerd op Bouwstenen voor Sociaal.



Bijlage 1 Gebruikers VastgoedMaps

Referentie overzicht portefeuillesturing Gemeenten die met VastgoedMaps door bbn adviseurs worden ondersteund bij de vastgoedstrategie

Huur maatschappelijk vastgoed Lansingerland. Huurbeleid en huurtarieven. Projectnummer 8296 Datum 25 augustus 2014

Recommend Documents