Afstudeerprojecten 2012 Vastgoed en Makelaardij

Afstudeerprojecten 2012 Vastgoed en Makelaardij

Kom verder. Saxion.

saxion.nl/vm

Woord vooraf Geachte gediplomeerde, Binnenkort is er de diploma uitreiking, waarbij jullie tevens dit afstudeerjaarboek ontvangen met daarin de samenvattingen van de afstudeerprojecten van de opleiding Vastgoed & Makelaardij van het studiejaar 2011 - 2012. Dit studiejaar is er door jullie weer veel inzet getoond, uitmondend in diverse, degelijke en interessante afstudeerwerken. Er is aan een verscheidenheid van onderwerpen betreffende de gehele Vastgoedcyclus gewerkt. Het ene afstudeerwerk meer innovatief, het andere meer maatschappelijk relevant of juist meer financieel - economisch getint. Het afstudeerwerk is het sluitstuk van de opleiding en kan als een “meesterproef” worden gezien. Laten we niet vergeten dat hiervoor ook veel onderwijswerk is verzet. Vanaf de basisschool, middelbare school naar het Bachelor einddiploma. Een lange periode van onderwijsontwikkeling, waarbij ook voor jullie blijft gelden: Lifelong Learning. Het docententeam, in samenwerking met het secretariaat ROB, hebben met veel plezier samengewerkt met jullie, om ons gezamenlijk doel te bereiken, namelijk om van jullie goede beginnende beroepsbeoefenaars te maken, zodat jullie volop kunnen slagen in de dynamische praktijk. Nog even kort terugkijkend naar de afgelopen jaren, hebben wij er het volste vertrouwen in, dat jullie een boeiende werkplek of een passende vervolgstudie vinden om je talenten steeds verder te ontwikkelen. Namens alle docenten van de opleiding Vastgoed & Makelaardij en mede namens het secretariaat en het MT van de academie Ruimtelijke Ontwikkeling en Bouw.

Drs. R. Veenhoven (curriculumcoördinator) J.G. Rutenfrans M.Sc. (teamcoördinator)

Kom verder. Saxion.

2

Inhoud

3

Huisvesting & ‘Het Nieuwe Werken’

5

Jongerenhuisvesting in leegstaande kantoren

25

Oplossingen voor de middeninkomens

7

Nieuwe toekomst voor monumentaal vastgoed

27

Integriteitsrisico’s bij vastgoedfondsen

9

Consumentgerichte projectontwikkeling

29

Wonen boven Winkels

11

Duurzaam vs Traditionele bedrijfshuisvesting

31

Herontwikkeling 2e en 3e fase van ‘De Heemtuin’

13

Centrum Neede, Aanpak detailhandelsleegstand

33

De juiste weg naar een parkeergarage

15

Kantorenleegstand & Herbestemming Twenste Stedenband

35

‘De Workel’ Goorsestraat 3 te Hengevelde

17

Hoe minder potentiële kopers worden misgelopen

37

Stimulering woningbouwprojecten gemeente Borne

19

Onrendabele top op studentenhuisvesting

39

‘t Lochter III in het vizier

21

European Student Housing Fund

41

Total Cost of Ownership

23

Afstudeerprojecten Vastgoed en Makelaardij 2012

Kom verder. Saxion.

4

De laatste jaren is er sprake van ‘Het Nieuwe Werken’. ‘Het Nieuwe Werken’ wordt gezien als een verandering in visie over de manier van werken, met onder andere elementen als plaatsen tijdsonafhankelijk werken. Veranderde behoeften van medewerkers en organisaties zorgen ervoor dat organisaties steeds vaker worstelen met huisvestingsvraagstukken, waarbij ze zich afvragen of de huidige huisvesting wel geschikt is om de nieuwe manier van werken te ondersteunen. Om in staat te zijn huisvestingsvraagstukken te beantwoorden, zal Leferink inzicht moeten krijgen in twee aspecten. Allereerst moet Leferink over een proces beschikken waarmee huisvestingsvraagstukken kunnen worden beantwoordt. Daarnaast moet Leferink inzicht krijgen in ‘Het Nieuwe Werken’. ‘Het Nieuwe Werken’ heeft tot gevolg dat veel organisaties worstelen met huisvestingsvraagstukken, waar Leferink in de toekomst op in wil springen.

Huisvesting & ‘Het Nieuwe Werken’

Het doel van dit onderzoek is het aanleveren van een procesbeschrijving voor het beantwoorden van huisvestingsvraagstukken met betrekking tot ‘Het Nieuwe Werken’. In het rapport wordt eerst ingegaan op het begrip

Leferink Office Works, gevestigd in Haaksbergen, is

huisvestingsvraagstuk, waarbij uiteindelijk een proces

Naam student:

een organisatie gericht op kantoor- en projectinrich-

tot stand komt waarmee huisvestingsvraagstukken kun-

• Alexander Pöttger

ting. Op dit moment is de rol van Leferink beperkt tot

Begeleiding Saxion: • Rob Veenhoven • Angelique Overzet

nen worden beantwoord. Daarna staat de ontwikkeling ‘Het Nieuwe Werken’ centraal. Eerst wordt duidelijk ge-

het leveren van het benodigde meubilair voor huisves-

maakt wat ‘Het Nieuwe Werken’ precies is, waarbij een

tingsconcepten. Leferink wil groeien naar een rol als

definiëring volgt van het begrip, waarmee het onderzoek

huisvestingsadviseur

wordt voortgezet. Vervolgens wordt ingegaan op de in-

om

huisvestingsvraagstukken

van organisaties te beantwoorden.

vloed van ‘Het Nieuwe Werken’ op de huisvesting. Een integratie van ‘Het Nieuwe Werken’ in het proces om

Begeleiding externen:

huisvestingsvraagstukken resulteert in een proces waar-

• Louise Ottenschot

mee huisvestingsvraagstukken met betrekking tot ‘Het

• Jarno Meijer

Nieuwe Werken’ kunnen worden beantwoord. Dit proces

Uitgevoerd bij:

vestingsadviseur.

ondersteunt Leferink in haar groei naar een rol als huis-

• Leferink Office Works

5


Kom verder. Saxion.

6

Om het MT van Mijande Wonen inzicht te geven om tot

groep zijn afhankelijk van het inkomen, de leeftijd, de

mogelijke oplossingen te komen voor de middeninko-

huishoudensamenstelling en de spanning tussen vraag

mens op de woningmarkt in Noordoost Twente is deze

en aanbod op de lokale woningmarkt. Met een enquête is

opdracht ontstaan. Het Management Team kan op basis

onderzocht of de wettelijke en financiële kaders betrek-

van het adviesrapport een keuze maken welke aanbeve-

king hebben op huurders en woningzoekenden van Mij-

lingen gebruikt kunnen gaan worden om de middeninko-

ande Wonen. De respondenten bestaan vooral uit jonge

mens te kunnen huisvesten.

huishoudens met een leeftijd tussen de 31 en 40 jaar en huishoudens met een leeftijd tussen 51 en 60 jaar, waar-

Mijande Wonen is gebonden aan internationale en nati-

van de helft op dit moment in een koopwoning woont. De

onale weten regelgeving. Vanuit Europa is de Europese

huishoudensamenstelling van de secundaire doelgroep

beschikking Staatssteun ingevoerd, waarin het rechtmatig

varieert van eenpersoonshuishoudens tot aan gezin-

gebruik van staatsteun en het tegengaan van oneerlijke

nen met of zonder kinderen. De gewenste maandelijkse

concurrentie van corporaties centraal staat. Door de in-

woonlasten liggen bij de meerderheid van de responden-

voering van de Europese Beschikking dienen corporaties

ten tussen de € 550,- en € 650,-.

per 1 januari 2011, 90% van haar sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een huishoudinkomen

In Nederland worden woonproducten aangeboden om het

tot € 34.085,-. Corporaties kunnen 10% van haar sociale

kopen van een woning voor lagere inkomens aantrekkelijk

huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een huis-

te maken. Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen heeft

houdinkomen boven de € 34.085,-. Huishoudens met een

toestemming gegeven om 25 koop- en leenconstructies

hoger inkomen behoren als gevolg van deze regeling niet

met NGH te financieren. Onder de respondenten is de be-

meer tot de primaire doelgroep van een corporatie. De

kendheid van deze woonproducten laag. Mijande Wonen

secundaire klantgroep (inkomen tussen € 34.000,- en €

maakt gebruik van Koopgarant, waarbij een korting van

43.000,-) vallen door deze regeling tussen wal en schip.

maximaal 15% of maximaal 25% op de marktwaarde van

Naast de wetgeving neemt de overheid tijdelijke rege-

de woning wordt gegeven. De meest gebruikte koop- en

Mijande Wonen is een plattelandscorporatie en levert

lingen en stimuleringsmaatregelen om de woningmarkt

financieringsvarianten zijn Koopgarant, Slimmer Kopen,

Naam student:

woondiensten aan huishoudens in een kwetsbare po-

te herstellen en de doorstroming te bevorderen. Per 1

Kopen naar Wens, de Starterslening en de Startersrente-

• Anouk Rojewski

sitie in de gemeenten Dinkelland en Twenterand. Voor

augustus 2011 zijn de hypotheekregels aangescherpt.

regeling. Oplossingen voor de middeninkomens moeten

Huishoudens kunnen minder lenen en worden verplicht

in de huidige woningmarkt vooral gezocht worden in de

de primaire doelgroep van de corporatie wordt een

om 50% af te lossen. Door deze wettelijke en financiële

bestaande woningvoorraad. De resultaten van dit onder-

kwalitatief goede en goedkope huurwoning verder on-

kaders hebben de middeninkomens een probleem op de

zoek leiden tot aanbevelingen die geboden kunnen wor-

bereikbaar vanwege de gebrekkige mogelijkheden tot

Nederlandse woningmarkt.

den, zodat de secundaire doelgroep toegang krijgt tot de

Oplossingen voor de middeninkomens

Begeleiding Saxion: • Elsbeth Ter Laak Begeleiding externen: • Marthe Wassink

doorstroming en de eenzijdige opbouw van de woningvoorraad. Daarnaast zijn corporaties gebonden aan

woningmarkt in Noordoost Twente. Dit onderzoek heeft Mijande Wonen is werkzaam op de woningmarkt in

tot meerdere aanbevelingen geleid, omdat van de respon-

Noordoost Twente. Op de Twentse woningmarkt zijn veel

denten met een middeninkomen geen representatief en

de Europese en Nederlandse weten regelgeving en

starters en lage inkomens actief waardoor de vraag naar

eenduidig beeld kan worden gegeven van de kenmerken

zijn de regels op de financieringsmarkt aangescherpt.

goedkope woningen groot is. De huidige woningvoorraad

en woonwensen. De groep is zeer verschillend in leeftijd,

Uitgevoerd bij:

Mijande Wonen wil een oplossing bieden aan de mid-

moet worden aangepast aan de wensen van de vergrijzen-

huishoudentype en heeft verschillende woonwensen.

• Woningcorporatie Mijande Wonen, Weerselo

deninkomens die op de huidige woningmarkt geen hy-

de bevolking. In de gemeenten Dinkelland en Twenterand

Door de differentiatie in de secundaire doelgroep zit de

hebben de starters en middeninkomens een probleem op

kracht van de oplossingen in een mix van aanbevelin-

• Marcel Westerhof

potheek kunnen krijgen om een woning te kopen en

de woningmarkt. De gemiddelde huizenprijzen in deze

gen. Deze mix is gericht op zowel de bestaande bouw

waarvoor huurwoningen in de particuliere sector on-

gemeenten ligger hoger dan de maximale financierings-

alsmede de nieuwbouw. De resultaten van dit onderzoek

betaalbaar zijn. Het resultaat van dit onderzoek zijn

capaciteit van de middeninkomens. Daarnaast zijn er on-

leiden tot de volgende aanbevelingen;

aanbevelingen om de middeninkomens op de woning-

derlinge verschillen waarneembaar tussen de gemeenten.

• Meer onderzoek verrichten

markt waarin Mijande Wonen werkzaam is te kunnen

De prijzen van koopwoningen in Twenterand liggen lager

• Meer bekendheid geven aan woonproducten

dan in Dinkelland. Dit heeft invloed op de kansen van de

• Tweehuren beleid

middeninkomens in deze gemeenten.

• Shared Service Centrum Heuvelrug

huisvesten.

• Matchen vraag en aanbod; meer makelen De kansen op de woningmarkt voor de secundaire doel-

7


• Nieuwbouw / Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Kom verder. Saxion.

8

Binnen de vastgoedsector is de bedrijfstak beleggen in

Zaak is het dus om met de nieuwe maatregelen de na-

niet- beursgenoteerde vastgoedfondsen een beroeps-

delen die een gedragscode met zich meebrengt zoveel

groep waar onder andere door grote financiële belan-

mogelijk weg te nemen.

gen, de ethiek en integriteit vaak in het gedrang komen. Markpartijen en de overheid proberen door verschillende

Om de integriteits risico’s te beperkingen ben ik tot de

maatregelen, zoals gedragscodes en toezicht, de kans

volgende aanbevelingen gekomen.

op integriteitschending te beperken. Probleem daarbij is echter dat er nog geen eenduidige richtlijn bestaat die

Omdat veel regels als vaag worden gezien is het van be-

verschillende maatregelen samenbrengt en bovendien

lang ze tastbaar te maken in praktijkvoorbeelden. Deze

snel en gemakkelijk toepasbaar is.

praktijkvoorbeelden kunnen worden verwerkt in de nieuw op te stellen gedragscode. Van belang hierbij is dat deze

Om een goed beeld te krijgen wanneer van onethisch

gedragscode code op vaste momenten besproken wordt

gedrag en sprake is, moet eerst een definitie van dit be-

in trainingen.

grip bepaald worden. In de literatuur wordt dit begrip als

Integriteitsrisico’s bij vastgoedfondsen

volgt omschreven: Ethiek is de wetenschap die zich be-

Per 1-1-2012 is de toezichtgrens wanneer een fonds on-

zighoudt met de bestudering van moraal, de bestudering

der toezicht valt verhoogt van €50.000 per deelname

kan zowel descriptief, dat wil zeggen beschrijvend, als

naar €100.000. Ik en met mij meerdere pleiten voor een

prescriptief, dat wil zeggen voorschrijvend, van aard zijn.

verhoging van deze toezichtgrens naar €250.000.

Wanneer verder wordt ingezoomd richting de kant van

Om tot een sector te komen waarin eenheid en duidelijk-

het bedrijfsleven kom je bij de bedrijfsethiek uit. Bij

heid heerst, is het het van belang een beroepsorganisatie

bedrijfsethiek staat de volgende vraag centraal: Zijn de

op te richten waarbij je als aanbieder van een niet-beurs-

morele keuzes die door het bedrijf gemaakt worden de

genoteerd vastgoedfonds verplicht bent om je bij aan

juiste keuzes?

te sluiten. Hierbij hoort ook een certificatieschema, met de daarbij horende opleiding en hercertificatie. Wanneer

De sector aanbieders van niet-beursgenoteerde vastNa het beschrijven van de begrippen ethiek en bedrijfs-

een deelnemer niet meer voldoet aan de gedrags- en be-

ethiek kon worden gekeken welke bedrijfsethiek gehan-

roepsregels en daarmee de voorwaarden voor periodiek

teerd wordt werd binnen de sector van aanbieders van

hercertificatie, verliest hij zijn status als beroepsbeoefe-

vest, snel geld en vermenging van de onder en boven-

niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Wanneer je geen

naar.

wereld, zijn voor veel mensen de steekwoorden wan-

ervaring in de praktijk hebt, is het vrij moeilijk te bepalen

neer ze aan deze sector te onderzoek.

welke ethiek gehanteerd wordt binnen deze sector. Wel

Met deze maatregelen verwacht ik dat integriteitrisico’s

is inzichtelijk welke maatregelen er zijn zoals gedrags-

beter te reguleren zijn.

Naam student:

goedfondsen heeft bij menigeen een niet een al te best

• Arend van Eerden

imago. Woorden alles: fraude, luchtkastelen, Palm In-

Dit beeld wekte mijn belangstelling om te onderzoeken

codes. Binnen de sector zijn verschillende gedragcodes. Wat opviel aan de codes is dat ze erg op elkaar leken

hoe het gesteld is met de integriteit binnen deze sec-

en dan ook dezelfde nadelen met zich mee brachten. Ze

tor. Ik heb hierbij onderzocht wat de huidige situatie is

waren vaag (weinig praktijkvoorbeelden. Ook miste de

en of er ruimte voor verbetering is. Deze ruimte voor

aanwijzing voor bijvoorbeeld terugkerende training.

verbetering bleek er te zijn. Verbetering bleek vooral mogelijk te zijn in de wijze waarop het management wordt gevoerd.

Naast het hebben van gedragscodes is het ook van belang te kunnen benoemen wat de factoren zijn die integriteitsrisico’s met zich meebrengen. De drie belangrijkste factoren zijn: druk, gelegenheid en rationalisatie. Een

In de vastgoedsector zijn ethiek en integriteit thema’s

combinatie van deze factoren zorgen voor schendingen

waar vaak discussie over is. Talloze voorbeelden zijn

van integriteitsrisico’s en mogelijk daarop volgend frau-

te noemen waarbij de grenzen van ethiek en integriteit ver te zoeken waren.

de. Bij het beschrijven van de huidige misstanden bleek vooral de factor gelegenheid belangrijk te zijn. Door de hoogte van inleg van deelnames vielen veel fondsen buiten de toezicht de AFM (autoriteit financiële markten).

9


Kom verder. Saxion.

10

Wonen boven Winkels

lijke meerwaarde speelt mee, maar is lastig in geld uit te

Wonen boven Winkels heeft vele positieve gevolgen voor

drukken.

een binnenstad, zoals verbetering van de leefbaarheid, veiligheid en aantrekkelijkheid van het gebied. Hier pro-

Actuele ontwikkelingen

fiteren velen van mee; er is sprake van maatschappelijke

Uit onderzoek komen een aantal trends naar voren die van

meerwaarde. Er zijn echter een aantal potentiële proble-

invloed zijn op Wonen boven Winkels. Zo is er allereerst

men te onderscheiden die bij reguliere bouwprojecten

de economische crisis met daling van vastgoedprijzen en

niet of nauwelijks een rol spelen. Zo is er geen centrale

toename van leegstand tot gevolg. Ook wisseling van re-

probleemeigenaar; er zijn veel partijen met elk eigen be-

tailer zal vaker voorkomen, mede door de opkomst van

langen. Daarnaast is er verschil tussen probleemeigenaar

internetwinkelen. Dit maakt pandeigenaren mogelijk pro-

en juridisch eigenaar: de partijen die belang hebben bij

bleemeigenaar, waardoor zij beter aanspreekbaar zijn. De

een leefbare, veilige en aantrekkelijke binnenstad, hebben

behoefte aan binnenstedelijk wonen neemt toe door toe-

lang niet altijd panden in eigendom. De eigenaren – vaak

name van het aantal studenten, starters en een beperkte

beleggers – zien leegstand op verdiepingen vaak niet als

groep ouderen. Ook is behoefte aan differentiatie in het

een probleem omdat zij hun geld op de begane grond

woningen winkelaanbod. Staatssteunregelgeving schrijft

verdienen. Daarnaast is er sprake van hoge investerings-

voor dat voor Wonen boven Winkels projecten in de vrije

kosten – die vaak niet opwegen tegen exploitatie van de

sector geen staatssteun mogelijk is. Door gebruik te ma-

gerealiseerde woningen – en zijn er qua locatie beperkte

ken van de 10% ruimte in de wet en sociale huurwoningen

mogelijkheden om noodzakelijke voorzieningen te reali-

toe te wijzen aan huishoudens met een hoger inkomen,

seren.

kan een project toch geborgd gefinancierd worden.

Binnenstad van Enschede

Beleidsanalyse

In de binnenstad bevinden zich zowel het winkel-, horeca-

De gemeente Enschede heeft doelstellingen met betrek-

en cultuuraanbod. In aanloopstraten is sprake van een

king tot de binnenstad en Wonen boven Winkels vastge-

Anno 2012 verhuren eigenaren een gebouw vaak aan

afnemend aantal passanten en toename van leegstand.

legd in diverse visies en programma’s. Ter stimulering

Naam student:

een winkel of winkelketen, welke enkel geïnteresseerd

Leegstand op verdiepingen komt ook voornamelijk voor

van investeringen is een subsidieverordening ingesteld.

• Charel Kamphuis

is in de begane grond. Bovenliggende verdiepingen leeg

aan de oostzijde van het centrum. Er wonen relatief weinig

De gemeente kan tevens invloed uit oefenen door beleids-

Wonen boven Winkels

mensen in de binnenstad en het woningaanbod bestaat

instrumenten als bestemmingsplan, leegstandsbeleid, de

komen te staan. In Enschede zijn pogingen gedaan om

voornamelijk uit appartementen in de sociale sector (98%).

Wet voorkeursrecht gemeenten en handhaving gericht in

de woonfunctie boven bestaande winkels te herstellen.

Woningen zijn aanzienlijk kleiner dan elders in de stad,

te zetten. Domijn heeft in haar missie en visie verwoord

De samenwerkingsovereenkomst die Domijn en de ge-

maar kennen wel een hoge waarde per kubieke meter.

dat zij goede en betaalbare woningen wil leveren aan men-

meente Enschede hiervoor zijn aangegaan, is inmid-

De woonduur ligt fors lager, net als de fysieke en sociale

sen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Hier-

kwaliteit van de woonomgeving. De levendigheid van de

mee draagt zij bij aan de oplossing van maatschappelijke

binnenstad vormt een aantrekkelijk woonmilieu voor een

problemen. Als er aanleiding toe is, worden ook woningen

aantal doelgroepen.

met een huur boven de huurtoeslaggrens gebouwd. Voor

dels afgelopen. De gestelde inspanningsverplichting is niet haalbaar gebleken. Ook staat het onderwerp onder druk door actuele ontwikkelingen. Er bestaat behoefte aan een beleidsstuk met daarin kaders voor succesvol-

mentseis van 6,9%. Voor nieuwe projectplannen geldt een

le investeringen in de binnenstad en een overzicht van

Uit evaluatie van de samenwerkingsovereenkomst blijkt

gemiddeld rendement groter of gelijk aan 4,3%. Financiën

dat inspanningsverplichting – 125 woningen in een peri-

spelen een belangrijke rol, maar zijn niet altijd doorslag-

ode van tien jaar – te ambitieus was. Commerciële ruimte

gevend.

kansen voor Domijn. De hoofdonderzoeksvraag luidt als volgt:


en subsidie van de gemeente hebben bijgedragen aan de financiële haalbaarheid van het project. Hoge verwervings-

Conclusies en aanbevelingen

“Welke kaders kunnen ontwikkeld worden voor succes-

prijzen en het niet geborgd financieren van projecten in

Door confrontatie van de belangrijkste elementen uit voor-

volle investeringen in de binnenstad van Enschede en

de vrije sector brengen hoge investeringskosten met zich

gaande analyses worden mogelijkheden gesignaleerd tot

mee, terwijl projecten om diverse andere redenen al niet

verbetering van de bestaande situatie. Dit vormt de input

realiseerbaar blijken binnen de door Domijn gestelde ren-

voor de gewenste kaders voor succesvolle investeringen

dementseis. Domijn heeft verschillende uitgangspunten

in Wonen boven Winkels. Inventarisatie van kansrijke loca-

gehanteerd bij investeringsbeslissingen. Maatschappe-

ties is gedaan aan de hand van een multicriteria-analyse.

waar liggen op dit gebied kansen voor Domijn?”

11

dergelijke investeringen geldt echter een interne rende-

Samenwerkingsovereenkomst

Kom verder. Saxion.

12

De redenen voor het achteruitstellen van de tweede en

woonmilieu ‘Randmilieu’. Doelgroepen die het liefst in

derde fase zijn: stagnatie van de woningmarkt als gevolg

‘Randmilieu’ wonen zijn: Samenlevers, Verankerden en

van de economische crisis, de tegenvallende verkoop van

Dynamische individualisten. Dit zijn allemaal gezinnen

de woningen uit de eerste fase, verwachte afname van

kinderen. Gezinnen zijn ook de grootste bevolkingsgroep

de bevolking, vermindering van het aantal woningen wat

in Nijverdal. Gezien de vergrijzing is het ook belangrijk

de gemeente mag bouwen en de keus van de gemeente

om rekening te houden met senioren. Senioren vallen in

Hellendoorn om voor inbreiding in plaats van uitbreiding

het BSR-model onder de doelgroep Terugtreders.

te gaan. Om de gemeente Hellendoorn te overtuigen om de

Herontwikkeling 2e en 3e fase van ‘De Heemtuin’

Sinds de economische crisis worden er minder nieuw-

tweede en derde fase van ‘De Heemtuin’ te heroverwe-

bouwwoningen verkocht, de prijzen van de woningen

gen zijn aanbevelingen gemaakt voor een nieuw woning-

dalen en de kopers worden steeds voorzichtiger. Nieuw-

bouwprogramma. In deze aanbevelingen worden in de

bouwprogramma’s worden aangepast of uitgesteld. Net

tweede fase van ‘De Heemtuin’ 100 woningen gereali-

als in de meeste plaatsen in Nederland heeft Nijverdal te

seerd. Het gaat hierbij om 24 twee-onder-één kapwonin-

maken met vergrijzing van de bevolking. Senioren gaan

gen in de huursector, 10 twee-onder-één kapwoningen

een steeds grotere rol spelen, ook op de woningmarkt.

in de koopsector, 10 rijwoningen en 56 kavels waarvoor

Opvallend is dat Nijverdal niet te maken heeft met be-

42 bestemd voor twee-onder-één kapwoningen en 14

volkingskrimp. In het jaar 2011 is de bevolking gegroeid

voor rijwoningen. In de derde fase wordt natuurpark ‘Het

en daarmee is een einde gekomen aan de jarenlange

Wierdense Veld’ doorgetrokken. In de derde fase zul-

krimp. Deze groei is veroorzaakt door nieuwbouw waar

len 60 twee-onder-één kapwoningen en 40 rijwoningen

kopers zich hebben gevestigd. Daarnaast heeft Nijverdal

worden gerealiseerd. Alle woningen worden aangeboden

ondanks de crisis wel te maken met een hoge verhuisbe-

voor een prijs onder de € 300.000,- en er kan eventu-

reidheid. De komende drie jaar wil 10% van de bevolking

eel een slaapkamer en badkamer op de begane grond

verhuizen.

gerealiseerd worden. Tevens worden alle woningen aangeboden met het model ‘De econoom. Hiermee wordt

De nederlandse woningmarkt stagneert als gevolg van Om een gunstige verkoopprognose te realiseren zullen

de financierbaarheid van woningen makkelijker en is de

er goedkope woningen moeten worden gerealiseerd. Er

kans dat deze woningen verkocht worden groter. Naast

is namelijk meer vraag dan aanbod naar woningen in de

het model ‘De Econoom’ kunnen doorstromers ook mee

uitgesteld. Dit geldt ook voor nieuwbouwproject ‘De

prijsklasse € 225.000,- € 300.000,- in Nijverdal. Daar-

te doen met de actie ‘Drempel Omlaag’ welke help om de

Heemtuin’ in Nijverdal. Dit nieuwbouwproject wordt in

naast is ook gebleken dat de nieuwbouwwoningen onder

huidige woning te verkopen.

drie fasen ontwikkeld verspreid over tien jaar. De ver-

de € 300.000,- verkoopbaar zijn. Deze woningen zijn

koop van de woningen is gestart op 22 april 2009. De

gezien de economische crisis waarschijnlijk nog te finan-

Naam student:

de economische crisis. Direct gevolg van deze crisis is

• Christa van Dartel

dat nieuwbouwprojecten niet worden gestart of worden

Begeleiding Saxion: • Mevr. Daemen en Dhr. Grundel Uitgevoerd bij: • TML-makelaars te Nijverdal

gemeente heeft in januari 2011 besloten om de tweede

cieren. Er worden ook steeds vaker constructies bedacht om de financierbaarheid van woningen te verbeteren.

en derde fase voor de komende tien jaar achteruit te

Bijvoorbeeld het model ‘De Econoom’. Hiermee kunnen

stellen. In deze scriptie is onderzoek gedaan naar een

huurders via een erfpachtconstructie in het bezit komen

woningbouwprogramma voor de tweede en derde fase

van het economische eigendom van een woning. Woning

van ‘De Heemtuin’ welke wel een gunstige verkoop-

en de grond worden dan economisch eigendom van de

prognose heeft.

huurder en het juridische eigendom blijft bij de verhuurder. De economische eigenaar betaalt geen huur, maar canon die deze voor de inkomstenbelasting kan aftrekken. De canon wordt voorafgaand vastgesteld en jaarlijks geïndexeerd. Het uitgangspunt hierbij is de WOZ-waarde. Het BSR-model van de organisatie SmartAgent verdeelt Nederland in verschillende woonmilieus. Gezien de ligging aan de rand van het dorp met veel voorzieningen in de omgeving past ‘De Heemtuin’ het beste binnen het

13


Kom verder. Saxion.

14

Om het managementteam en (nieuwe) medewerkers van

van een parkeergarage kan het best bepaald worden

Holland Immo Group ook inzicht te geven in wat er moet

door middel van de DCF-methode en met gebruik van de

gebeuren bij het acquireren van een parkeergarage voor

waarderen van de onderneming methode.

in een vastgoedfonds, is deze opdracht tot stand geko-

Daarnaast zijn er in de aankoopfase verschillen te vinden

men. Het was de bedoeling om een adviesrapport/proto-

in het huurcontract. Een parkeergarage valt onder 230a-

col te maken welke gebruikt kan worden bij het acquire-

bedrijfsruimte, wat betekent dat het weinig huurbescher-

ren van parkeergarages.

ming heeft. Ook zijn er bij de financiering verschillen te vinden voor parkeergarages. Financiers stellen andere ei-

De beleggingsmarkt voor parkeergarages is een nog vrij

sen aan een parkeergarage als ze een financiering willen

onbekende markt. Om een goed protocol op te kunnen zet-

verstrekken dan bij traditioneel vastgoed.

ten, zijn de kenmerken van een parkeergarage(belegging)

Ook zijn er bij de aankoopfase verschillen in de due dili-

op een rijtje gezet. Kort gezegd zijn de eigenschappen:

gence. De due diligence is echter apart beschreven, om-

• Een parkeergarage is sterk afhankelijk van zijn omge-

dat het een belangrijk onderdeel van de acquisitie is.

ving/locatie.

De juiste weg naar een parkeergarage

• De parkeergaragemarkt is een niche markt.

De verschillen van de due diligence zitten in alle fasen.

• Een parkeergarage heeft een exploitatiegebonden ka-

Dit betekent bij het technisch, fiscaal, juridisch en taxa-

rakter.

tie/commercieel due diligence. Bij het technisch due di-

• Een parkeergaragebelegging heeft een grote dubbele

ligence is het verschil dat het bij parkeergarages minder

zekerheid van inkomsten met een huurcontract met een

specifiek is, dit komt doordat er weinig gebouwgebon-

parkeerexploitant en achterliggend de inkomsten van de

den installaties aanwezig zijn. Daarnaast zijn er een aan-

parkeerders.

tal vergunningen voor parkeergarages. Dit zijn: Bouwbe-

• Een belegging in parkeergarages biedt een goede be-

sluit, NEN 2443 en NEN 6098. Daarnaast is er ook de

scherming tegen inflatie.

ESPA award, dit is echter geen verplichting. Het verschil bij fiscaal due diligence heeft te maken met het BTW-as-

Holland Immo Group is een aanbieder van niet-beurs-

Om een parkeergarage te kunnen acquireren is eerst

pect. Een parkeergarage-exploitant moet BTW afdragen

Naam student:

genoteerde vastgoedbeleggingsfondsen voor particu-

de algemene acquisitie beschreven. Deze verloopt in

over het parkeertarief. Een gemeente hoeft echter over

• Debby de Groot

liere en institutionele beleggers. Zij beleggen in wonin-

hoofdlijn bij parkeergarage hetzelfde als bij andere vast-

het straatparkeertarief geen BTW af te dragen.

goedfondsen, namelijk uit de hoofdfasen: selectiefase,

Bij het juridisch due diligence zijn vier specifieke onder-

gen en winkels in Nederland en Duitsland.

aankoopfase en closingfase. Daarna zijn de afwijkende

zoekspunten voor parkeergarages. Een voorbeeld hier-

In 2012 komen zij met een primeur op de markt. Zij

aspecten voor parkeergarages dieper uitgewerkt. Deze

van is de eigendom-/leasesituatie van de parkeerinstal-

hebben een tweetal parkeergarages aangekocht. Eén is

zijn afwijkend ten opzichte van traditioneel vastgoed.

laties. Het verschil bij taxatie due diligence is de manier

gelegen in Nederland en één is gelegen in Duitsland.

Onder traditioneel vastgoed wordt verstaan: kantoren,

van waarderen. Een parkeergarage wordt gewaardeerd

winkels, woningen en bedrijfsruimten.

door middel van de DCF-methode, in tegenstelling tot de

Begeleiding Saxion: • F. van Lowijde • R. Veenhoven Begeleiding externen:

Met deze parkeergarages hebben zij het doel een par-

meest gebruikte BAR-methode bij traditioneel vastgoed.

keergaragevastgoedfonds op de markt te brengen voor

In de selectiefase worden parkeergarages geselecteerd

Bij het commercieel due diligence moet rekening gehou-

de Nederlandse particuliere belegger.

om toe te kunnen voegen aan het parkeergaragefonds.

den worden met het feit dat een parkeergarage geen be-

Uitgevoerd bij:

Hierbij moeten de locatie en het object goed beoordeeld

stemming is. Traditioneel vastgoed is een bestemming

• Holland Immo Group te Eindhoven

worden. Dit kan gedaan worden door gebruik te maken

een parkeergarage daarentegen heeft een dienende func-

van een aantal beoordelingscriteria. Na de beoordeling

tie.

• Dhr. M. Dekkers

kunnen de risico’s voor het object in beeld gebracht worden. De risico’s zijn onder te verdelen in: verkeerskundi-

In de closingfase zijn de afwijkende aspecten alleen te

ge risico’s, risico’s gerelateerd aan de bediende functies,

vinden in de koopovereenkomst. In de koopovereen-

parkeerregulering en overige risico’s voor beleggers.

komst zitten drie afwijkende aspecten, die vooral in de

Wanneer een parkeergarage geschikt wordt bevonden,

bijzondere bepalingen opgenomen worden. Deze drie

kan doorgegaan worden met de aankoopfase.

aspecten hebben te maken met: aanpassingen infrastructuur, overname onroerende en roerende zaken en ver-

Het eerste afwijkende aspect in de aankoopfase is de ma-

gunningen.

nier waarop de waarde bepaald moet worden. De waarde

15


Kom verder. Saxion.

16

In dit rapport is een mogelijke toekomstige functie ont-

vergunningen kunnen via de WABO aangevraagd worden.

wikkeld voor het perceel aan de

Tevens dienen er een aantal onderzoeken plaats te vin-

Goorsestraat 3 te Hengevelde, dat gelegen is in Hof van

den, zoals een bodemonderzoek en een Watertoets. Er

Twente. Het betreft een locatie dat gelegen is in het cen-

dient nader onderzoek te worden gedaan naar de geur-

trum ter grootte van 1.127 m².

hindercirkel die zich rondom de locatie bevindt en een

De aanleiding voor dit onderzoek vloeit voort uit de be-

geluidshinder onderzoek naar de hoofdweg N347 die

hoefte van de eigenaar van de locatie om het pand een

door Hengevelde loopt.

nieuwe functie te geven. De eigenaar van de locatie wil het pand graag verkopen en heeft daarom Makelaardij

De beoogde functie is zeer geschikt op de locatie, en

Wegereef ingeschakeld om een nieuwe functie voor zijn

financieel haalbaar wat blijkt uit de uitgewerkte scena-

perceel te ontwikkelen.

rio’s. Bij het ten uitvoer brengen van het plan en het ver-

Het betreft een pand waar vroeger in de jaren ’30 een

volgens verkopen aan een belegger wordt een opbrengst

schildersbedrijf zich had gevestigd. Daarna is het pand

van 3,72% behaald. Maar ook bij een exploitatieperiode

verkocht aan de Familie Workel wat nog steeds in hun

van dertien jaar wordt een positief rendement van ruim

bezit is. Op dit moment is het pand in matige staat door

1 miljoen behaald.

de hoeveelheid aanwezige asbest en het pand is gedeeltelijk geïsoleerd.

Bij eventuele tegenvallende risico’s kan het mogelijk zijn dat er geen positief rendement wordt behaald. Bij een

Een herbestemming gaat gepaard met veel vooronder-

negatief resultaat is de mogelijkheid om het project wel-

zoek en kennis van de markt om een geschikte functie te

licht quitte te spelen door het langer door te exploiteren.

ontwikkelen. Op dit grote perceel is veel mogelijk, maar

Dit brengt wel extra risico’s met zich mee en gezien het

er dient wel rekening gehouden te worden met het beleid

groot onderhoud dat in deze langere periode uitgevoerd

van de Gemeente Hof van Twente, juridische aspecten,

moet worden, is het onzeker of dit uiteindelijk tot een

trends, ontwikkelingen en de marktvraag.

positief resultaat zal leiden.

Er ontstaat steeds meer leegstand in de buitengebie-

Er zijn verschillende marktpartijen benaderd om de vraag

Een andere mogelijkheid bij een negatief rendement is

Naam student:

den. Kleine bedrijven stoppen hun activiteiten of gaan

naar functies in kaart te brengen. Van vier mogelijke toe-

een financiële impuls van de gemeente Hof van Twen-

• Emmelie Slot

zich elders vestigen. De gemeente Hof van Twente ziet

komstige functies is de kwantitatieve vraag geanalyseerd

te. De gemeente ziet kansen in een herbestemming van

door middel van cijfers. Uit deze functies is een functie

deze locatie en de beoogde functie past binnen het be-

graag nieuwe activiteiten in het buitengebied om deze

gekomen die het best op de locatie past. De volgende

leid. Een mogelijkheid is dat de gemeente een financiële

meer op de kaart te zetten.

visie is ontwikkeld:

injectie geeft om de investeringskosten te dekken.

Mogelijke herbestemmingen in het buitengebied die-

‘Kleinschalig wonen voor ouderen in de kleine kern Hen-

nen niet gericht te zijn op uitbreiding van de stad,

gevelde’.

‘De Workel’ Goorsestraat 3 te Hengevelde

maar juist op versterking van het buitengebied. Het be-

Op de locatie zal wonen met zorg voor de doelgroep 70 plussers met 24- uurs begeleiding gerealiseerd worden.

leid van de gemeente Hof van Twente ten aanzien van

Er komt een kleine winkel met een kleine restaurant func-

het buitengebied is dan ook gericht op het versterken

tie waar bezoekers met hun familielid/vrienden of ken-

van de maatschappelijke en historische, en natuurlijke

nissen kunnen zitten. Buiten komt een terras, een klein

waarden.

parkachtige tuin en voldoende parkeergelegenheid. Het concept is naast maatschappelijk ook natuurlijk ingesteld en is daarom zowel voor de gebruikers als voor de toekomstwaarde van de locatie een uitgelezen mogelijkheid. Om het plan tot realisatie te brengen is er een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Het bestemmingsplan kan gewijzigd worden middel een partiële herziening. Er dient een omgevingsvergunning inclusief een projectbesluit aangevraagd te worden. De meeste benodigde

17


Kom verder. Saxion.

18

Uitbreidingslocaties:

Inbreidingslocaties

tussen de woningbouwprojecten versterkend werkt. Er is sprake van concurrentie tussen de Bornsche Maten en het

1 Bornsche Maten

6 Bornse Hoven

Centrum, indien bewoners met een brede woonwens in

2 Landgoed Wildyck

7 Kollergang

het Centrum en de Bornsche Maten willen wonen. De con-

3 Hemmelhorst

8 Het gezondheidscentrum

currentie geld voornamelijk voor de appartementen com-

4 Oosterveld

9 Atria

plexen onderling in het Centrum van Borne. Hier wordt

5 BornscheFlieren

10 Welemanstraat

een grote vraag op uitgeoefend vanuit senioren. De overige plannen concurreren elkaar in beperkte mate vanwege

Vanaf 2008 zijn de gevolgen van de crisis duidelijk merk-

het grote aanbod van vrije kavels.

baar op de Nederlandse woningmarkt. De verkoop van woningen is gedaald en de verkoopprijzen van bestaande

De plannen in de gemeente Borne staan niet op zichzelf.

woningen zijn fors gedaald. Consumenten stellen de aan-

Met de ontwikkeling van de Bornsche Maten wordt er

koop van een woning uit zolang de woningprijzen dalen.

mede gebouwd voor de regionale woningbehoefte. Vanuit

Daar komt bij dat de voorwaarden voor de financiering

verhuisbewegingen van Borne en Hengelo is af te leiden

van woningen is aangescherpt. Om de woningmarkt op

dat er naast bewoners uit Borne, het grootste deel Henge-

gang te brengen is er doorstroming nodig.

loers naar de Bornsche Maten verhuizen. Zolang er geen afstemming plaatsvindt tussen de gemeente Hengelo en

Stimulering woningbouwprojecten gemeente Borne

De ontwikkelingen op de woningmarkt hebben er voor ge-

Borne, en de gemeenten afzonderlijk zoveel mogelijk wo-

zorgd dat er door een groep van 22 economen en NVB

ningen willen afzetten is er sprake van tegenwerking.

vereniging voor ontwikkelaars en bouwers aanbevelingen worden aangedragen om de woningmarkt te stimuleren.

Ten aanzien van de stimulering van de nieuwbouwprojec-

De aanbevelingen zijn erop gericht om de fiscale regelin-

ten in de gemeente Borne worden onder andere de vol-

gen op de woningmarkt aan te passen, de voortgang van

gende aanbeveling gedaan:

de bouw te bevorderen, de inkomsten van gemeenten vei-

•Handhaven stimuleringsregelingen in de gemeente Bor-

In de gemeente Borne wordt er tot 2031 een omvang-

lig te stellen en de woonlasten betaalbaar te laten blijven

ne. De gemeente Borne biedt op dit moment verschillende

Naam student:

rijk woningbouwprogramma ontwikkeld. De ontwik-

voor de huishoudens.

regelingen aan voor de starters en de doorstromers op

• Iris Scholten

kellocaties in dit onderzoek zijn de Bornsche Maten

de woningmarkt. De regelingen bieden op korte termijn Als gevolg van de crisis is de jaarlijkse afzet van wonin-

voldoende mogelijkheden voor de doelgroepen.

(uitbreidingslocatie) en diverse locaties in de kern van

gen op de Bornsche Maten aanzienlijk bijgesteld, en stag-

•Promotie van de stimuleringsmaatregelen die de ge-

Borne (inbreidingslocatie). Daarnaast vindt er ontwik-

neert de verkoop van vrije kavels van de projecten in de

meente Borne hanteert. De woonconsumenten informeren

keling plaats in het buitengebied van Borne en aan de

gemeente Borne. Op de markt voor huurwoningen is de

over de mogelijkheden omtrent de bestaande stimule-

dorpsrand van Zenderen.

doorstroming aan het afnemen en zijn er minder inge-

ringsmaatregelen. Onbekendheid of negatieve berichten

schreven woningzoekenden bijgekomen. Het woningaan-

omtrent stimuleringsmaatregelen kunnen hiermee wegge-

bod is op dit moment ruimer dan de verwachte huishou-

nomen. Dit bevordert de verkoop van woningen.

densgroei, waardoor gemeenten, projectontwikkelaars en

•Beter luisteren naar wensen van burgers en woonconsu-

• Jarno Meijer

corporaties meer concurrentie ondervinden.

menten.

Uitgevoerd bij:

Het college van Borne wil daarom antwoord op de vraag:

•Gemeente Borne stelt geen extra eisen bovenop het

“Op welke wijze kan de gemeente Borne een veelzijdig

Bouwbesluit. Uit de verkoop van vrije kavels, waar men

woningaanbod stimuleren waarbij de verschillende ont-

vrij is van welstandseisen en beeldkwaliteitseisen blijkt

wikkellocaties elkaar niet tegenwerken maar versterken?

dat bewoners geïnteresseerd zijn in dit bouwconcept. Het

“. Het doel is om een advies op te stellen over de wijze

is aan te bevelen om dit concept verder toe te passen in de

waarop de woningbouwprojecten gestimuleerd kunnen

ontwikkeling van de Bornsche Maten.

worden en hoe er een veelzijdig woningaanbod gecreëerd

•Grondprijzen naar beneden bijstellen. Op dit moment

kan worden.

ligt de prijs van een nieuwbouwwoning ruim boven de

Begeleiding Saxion: • Rob Veenhoven • Angelique Overzet Begeleiding externen: • Louise Ottenschot

• Leferink Office Works

Onderstaande locaties komen overeen met de cijfers op de visiekaart wonen van de gemeente Borne.

•Stimulering particulier opdrachtgeverschap.

prijs van een bestaande woning. Om de nieuwbouwwonin-

19


Het woningaanbod is in de gemeente Borne ruimer dan

gen aantrekkelijker te maken zullen de grondprijzen naar

de woningvraag waardoor de onderlinge concurrentie

beneden moeten worden bijgesteld.

Kom verder. Saxion.

20

Aanleiding

hand van deze locatiefactoren is de kwalitatieve vraag

Voor het bedrijventerrein ’t Lochter III te Nijverdal is een

naar bedrijventerreinen vastgesteld. Op basis van de

prognose opgesteld die betrekking heeft op de uitgifte

kwalitatieve vraag is de positie van ’t Lochter III uitste-

van bedrijfskavels. De verkoop van kavels van bedrijven-

kend, alle locatiefactoren die uit het onderzoek naar vo-

terreinen in het algemeen stagneert, zo ook van bedrij-

ren zijn gekomen zijn goed te noemen met betrekking

venterrein ’t Lochter III.

tot ’t Lochter III.

Bij de totstandkoming van bedrijventerrein ’t Lochter III

Vervolgens is er gekeken welke methoden er zijn om de

was er ruime belangstelling van bedrijven uit de gemeen-

kwanititatieve vraag (ruimtebehoefte) van te prognosti-

te Hellendoorn en op basis van deze behoefte vanuit de

ceren. Om dit vast te stellen zijn er verschillende metho-

eigen gemeente is destijds besloten ’t Lochter III te ont-

den met ieder hun voor- en nadelen. Uit de verschillende

wikkelen.

methoden zijn de terreinquotiënten- en de trendextrapo-

Door onder andere de economische omstandigheden is

latiemethode gekozen om in het onderzoek de ruimtebe-

de verkoop van kavels op het bedrijventerrein stil komen

hoefte van lokale ondernemers vast te stellen.

te liggen. In het samenwerkingsverband tussen de ge-

De trendextrapolatiemethode is een eenvoudige me-

meente en de marktpartijen is een opbrengst beoogd

thode waarbij gekeken wordt naar de jaarlijkse uitgifte

die onder de huidige omstandigheden niet gehaald zal

van bedrijventerreinen in een bepaalde periode in het

worden.

verleden. Deze jaarlijkse uitgifte wordt naar de toekomst doorgetrokken in de veronderstelling dat de jaarlijkse uit-

Opdracht

gifte in het verleden ook in de toekomst zal plaatsvinden.

Door de veranderde omstandigheden komt de beoogde

Middels interviews met bedrijvencontactfunctionarissen

exploitatie in gevaar en is de vraag ontstaan wat de re-

en BIRO (Bedrijven Instellingen Register Overijssel) is een

ëel te verwachten looptijd met betrekking tot de verkoop

duidelijk beeld verkregen voor wat betreft de uitgifte van

van kavels van ’t Lochter III is. Tevens is de vraag welke

bedrijfskavels in het onderzoeksgebied in de afgelopen

maatregelen genomen kunnen worden om de verkoop

jaren. Op basis hiervan is een prognose gemaakt van de

Bedrijventerrein ’t Lochter III vormt de oostelijke poort

van kavels te bespoedigen.

ruimtebehoefte naar bedrijfskavels in de toekomst.

Naam student:

van Nijverdal. Een bedrijvenpark waarvan de noord-

De doelstelling van het afstudeeronderzoek was de

Tevens is de terreinquotiëntenmethode uitgevoerd. Deze

• Bas Jalink

grens wordt gevormd door de N35 en de westgrens

marktpositie van ’t Lochter III vast te stellen en een reële

methode vertaalt economische groeiscenario’s van het

• Reggy Schotman

inschatting te maken van de te verwachten looptijd van

CPB naar de toekomstige behoefte aan ruimte op be-

door de burgemeester H. Boersingel . Deze wegen-

de verkoop van kavels van het bedrijventerrein. Tevens

drijventerreinen. De toekomstige ruimtebehoefte wordt

structuur draagt bij aan een goede bereikbaarheid zo-

dienden aanbevelingen te worden gedaan die verkoop

berekend aan de hand van de omvang van de werkge-

wel vanaf de A1 via Rijssen-Holten als vanuit de riching

van kavels sneller zou laten verlopen, dan wel die de fi-

legenheid en de verdeling van de werkgelegenheid over

Almelo en Zwolle (Rijksweg N35). Daarnaast wordt in

nanciële gevolgen van een traag verloop daarvan beper-

de verschillende sectoren in combinatie met terreinquo-

ken.

tiënten en bindingspercentages die voor de verschillende

‘t Lochter III in het vizier

Nijverdal hard gewerkt aan het combiplan waardoor

De hoofdvraag van ons afstudeeronderzoek luidde: “Wat

sectoren gelden. Terreinquotiënten geven het kavelop-

op korte termijn de doorstroom van het autoverkeer

is de marktpositie van ’t Lochter III?”. Om deze hoofd-

pervlak weer die worden gebruikt per werknemer in een

richting Zwolle aanzienlijk wordt verbeterd en eens per

vraag te beantwoorden is de marktpositie bepaald door

bepaalde sector. De bindingspercentages geven aan welk

half uur de trein richting Almelo of Zwolle kan worden

vraag en aanbod. Vraag en aanbod moeten immers op

percentage van een sector is gevestigd op bedrijventer-

genomen. Verder wordt in de provincie hard gewerkt

elkaar aansluiten om een goede marktpositie te genere-

reinen.

ren. In het onderzoek is een onderscheid gemaakt tussen

Nu de vraag naar bedrijfskavels in beeld is gebracht is

aan een toekomstige 2x2 Rijksweg N35.

kwalitatieve en kwanitatieve vraag.

deze vergeleken met het concurrerend aanbod. Het

Kortom: ’t Lochter III te Nijverdal –centraal in Overijs-

Aan de hand van verschillende theorieën is het te bewan-

aanbod van bedrijfskavels is onder andere in beeld ge-

sel – omgeven door natuurschoon, bedrijvig en uitste-

delen pad voor deze afstudeeropdracht uitgestippeld.

bracht door het interviewen van bedrijvencontactfuncti-

kend bereikbaar.

Vanuit de verschillende theorieën is vastgesteld welke

onarissen en in combinatie met gegevens van het IBIS

factoren meespelen bij het verplaatsen van een onder-

(Intergraal Bedrijventerreinen informatiesysteem). Het

neming. Zoals verwacht kan worden gaat hier een heel

concurrerend aanbod is op basis van de belangrijkste lo-

proces aan vooraf.

catiefactoren vastgesteld.

Dit zogenaamde besluitvoormingsproces bestaat uit drie fasen waarbij meerdere factoren een rol spelen. Aan

21


Kom verder. Saxion.

22

Literatuuronderzoek

de invloed van veranderende parameters weer te geven.

Uit het literatuuronderzoek is gekomen dat veel bedrij-

Hieruit is naar voren gekomen dat, als de disconterings-

ven de investeringskeuze laat afhangen van de hoogte

voet met 1% daalt, het rentetarief op het vreemd vermo-

van de stichtingskosten. Met de exploitatiekosten die ja-

gen met 1% daalt en er geen leegstand is, het eindresul-

renlang daarna betaald moeten worden, wordt vaak geen

taat met 25% positief beïnvloed wordt. Daarentegen als

rekening gehouden. De TCO benadering daarentegen

de disconteringsvoet met 1% stijgt, het rentetarief op het

neemt niet alleen de stichtingskosten mee, maar ook de

vreemd vermogen met 1% stijgt en er 5 jaar leegstand

kosten in de exploitatieperiode. Dit zijn niet alleen de

is, wordt het eindresultaat met 36,8% negatief beïnvloed.

kosten van het product (life cycle cost, LCC), maar ook de proceskosten.

Bruikbaarheid rekenmodel bij woningcorporaties

• De LCC bevat directe kosten + indirecte variabele kos-

Om te inventariseren of het opgestelde rekenmodel

ten

daadwerkelijk bruikbaar is voor woningcorporaties, is er

• De TCO bevat de LCC + gelinkte indirecte vaste kosten

een enquête opgesteld waaraan acht woningcorporaties

Binnen het onderzoek is de structuur gehanteerd van de

hebben deelgenomen. In de enquête wordt onderscheid

NEN normen 2631 (stichtingskosten) en 2632 (exploita-

gemaakt tussen de beoordeling van uitsluitend het re-

tiekosten). Deze stichting- en exploitatiekosten kunnen

kenmodel en de bruikbaarheid van het model bij woning-

als volgt worden verdeeld.

corporaties. Naast deze onderdelen is er gevraagd naar verbeterpunten en sterke elementen van het rekenmodel.

Total Cost of Ownership Een onderzoek naar op welke wijze de Total Cost of

Naam student:

Ownership (TCO) benadering bij woningcorporaties

• Total Cost of Ownership

kan bijdragen aan het rendabel maken van de investeringen om de energielasten van huurders te reduceren.

Life Cycle Cost (productniveau)

Uit het onderzoek is gekomen dat het rekenmodel com-

stichtingskosten Exploitatiekosten

pleet, eenvoudig te gebruiken is en logisch opgebouwd.

• Grondkosten

• Vaste kosten

Over de bruikbaarheid van het rekenmodel lopen de me-

• Energiekosten

ningen van de geënquêteerden sterk uiteen.

• Bouwkosten

• Inrichtingskosten

• Onderhoudskosten

• Bijkomende kosten

• Beheerskosten

• Specifieke bedrijfskosten

Vooral voor bedrijven die geen gebruik maken van gespecialiseerde programmatuur voor woningcorporaties, geven een hogere waarderingsscore dan woningcorpo-

Total Cost of Ownership (procesniveau)

raties die wel over deze software beschikken. Over het

Bovenstaande kosten van de LCC plus de proceskosten.

algemeen kan gesteld worden dat het opgestelde reken-

• Faalkosten

model bruikbaar is voor woningcorporaties. Bij de wo-

Om de TCO inzichtelijk te maken, is er een rekenmo-

ningcorporaties met speciale programmatuur zal het

del opgesteld waarmee woningcorporaties niet alleen

Rekenmodel

rekenmodel als verkenning gebruikt kunnen worden om

de TCO kan berekenen, maar ook scenario’s kan door-

Door de onderzoeker is een rekenmodel opgesteld waar-

snelle berekeningen te kunnen maken. Een aantal verbe-

mee de TCO berekend kan worden. Naast deze functio-

terpunten die uit het onderzoek zijn gekomen zijn:

naliteit is het mogelijk om met het rekenmodel scenario’s

• Opstellen handleiding

door te rekenen. Om de werking van het rekenmodel te

• Vastlegging varianten in een Logboek

demonstreren heeft de onderzoeker het model ingevuld

• Invoegen grafieken

aan de hand van het casus project ‘Kotmanpark’. Uit deze

• Toevoegen Internal Rate of Return (IRR)

berekenen. Als voorbeeld project is het ‘Kotmanpark’ te Enschede gebruikt. Hiervoor is een TCO berekening opgesteld.

berekening is gebleken dat één appartement, over een exploitatieperiode van 50 jaar, een negatieve netto con-

Een aantal sterke elementen van het rekenmodel zijn vol-

tante waarde van € 94.575. Hierbij is geen rekening ge-

gens de geënquêteerden:

houden met de restwaarde van de opstal. Tevens is aan

• Snelheid

de hand van het rekenmodel onderzocht of energieredu-

• Compleet

cerende investeringen, daadwerkelijk bijdragen aan een

• Gebruiksgemak

lagere energierekening. Voor het passiefhuis bedragen

• Toepasbaar bij kleine corporaties die niet over

de netto contante energielasten, voor 50 jaar € 54.026.

gespecialiseerde programmatuur beschikken

Voor een appartement met een EPC van 0,6 bedragen de netto contante energiekosten € 115.860. Naast deze berekening is er een gevoeligheidsanalyse opgesteld om

23


Kom verder. Saxion.

24

De doelstelling van dit rapport is om haalbaarheid van

conteringsvoet van 7%. De corporatie maakt weliswaar

transformatie van kantoren naar jongerenhuisvesting te

verlies op de exploitatie maar het project kan wel bijdra-

onderzoeken voor D66 Apeldoorn. Het onderzoek inzake

gen in het bewerkstelligen van de doelstelling.

transformatie van de kantoorpanden van de gemeente kan hierdoor worden ontkracht of worden bevestigd.

Het transformeren van een kantoorpand in Apeldoorn is dus wel mogelijk volgens de berekening van dit verslag.

Dit onderzoek is gemaakt in samenwerking met Peter

Echter de eigenaar zal het iniatief hiertoe moeten nemen.

Sluijs, fractie vertegenwoordiger van D66 Apeldoorn. In-

Voor externe partijen levert transformatie een negatief

formatie en theorieën zijn veelal afkomstig uit het boek

resultaat op de exploitatie.

“transformatie van kantoorgebouwen” van T. van der Voordt. Dit boek is een bundeling van informatie op het gebied van transformaties en is de ondergrond van dit verslag. Door middel van desk- en fieldresearch is in verschillende stappen gewerkt naar het eindresultaat: een zo volledig mogelijk uitgewerkte haalbaarheid van een pand in Apeldoorn na transformatie tot jongerenhuisvesting. Allereerst is gekeken naar succesvolle projecten in an-

Jongerenhuisvesting in leegstaande kantoren

dere gemeentes, voorbeeldprojecten geven de lezer een inleiding op het onderwerp en geven leerpunten. De kantorenmarkt is na deze stap beschreven en is beschreven in het opvolgende hoofdstuk. De markt voor kantoren kent problemen, maar biedt kansen voor transformaties.

D66 in Apeldoorn is een partij die woningen voor star-

In Apeldoorn kent de kantorenmarkt leegstand en ver-

Naam student:

ters belangrijk vindt. Betaalbare huisvesting is dan ook

ouderde kantoren. De leegstaande kantoren zijn in de

• Jeffrey Westerdijk

een van de speerpunten uit hun verkiezingsprogram-

Begeleiding Saxion: • Marieke Daemen • Jasper Provoost Begeleiding externen:

volgende stap aan de hand van theorie beoordeeld op geschiktheid voor conversie. Beoordeeld werd op locatie-

ma. D66 is creatief met de bestemming van panden,

en gebouwniveau, zodat wensen en eisen met betrekking

leegstaande kantoorpanden kunnen gebruikt worden

tot woningen meewegen in de boordeling. Zeven pan-

voor jongerenhuisvesting. De gemeenteraad in Apel-

den zijn volgens de ‘transformatiepotentiemeter’ uit het

doorn denkt hier anders over. Onderzoek heeft volgens

boek van T. van der Voordt als “zeer goed transformeer-

hen uitgewezen dat dit niet haalbaar is in Apeldoorn.

baar” bevonden.

Door middel van dit onderzoek zal worden aangetoond

De stap erna, de financiële haalbaarheid toetsen, is een

dat jongerenhuisvesting in leegstaande kantoren wel

stuk gecompliceerder. Meerdere factoren zoals aankoop,

Uitgevoerd bij:

haalbaar is. De behoeftes met betrekking tot huisves-

transformatiekosten, tijdswaarde van geld en verkoop

• Thuis

ting van jongeren en de problematiek op de kantoren-

van het getransformeerde pand zullen moeten worden

• D66 Apeldoorn

markt is in dit verslag uitgewerkt. Theorieën en refe-

mee genomen in de berekening. Aan de hand van een ROZ-model is een exploitatie overzicht opgemaakt van

rentieprojecten omtrent transformaties zijn bekeken

een pand: Kalverstraat 4 in Apeldoorn. De gegevens hier-

en Apeldoorn biedt potentie als het gaat om transfor-

van zijn vervolgens in een Discounted-Cash-flow doorge-

matie van kantoren tot huisvesting.

rekend, vanuit verschillende uitgangspunten. Voor een corporatie en een projectontwikkelaar is transformatie van het pand aan de kalverstraat niet rendabel. Voor de eigenaar daarentegen wel. De contante waarde van alle kasstromen over een periode van 10 jaar is € 2.282.471,inclusief verkoop. Hierbij is ook gerekend met een dis-

25


Kom verder. Saxion.

26

Nieuwe toekomst voor monumentaal vastgoed

Herbestemming van monumenten

gelijkheden te geven wordt het aspect ‘emotie’ mee-

Leegstand in Nederland is een algemeen voorkomend

genomen. Een marktverkenning en een ruimtelijke en

verschijnsel. Een van de oplossingen om leegstand tegen

beleidsanalyse zorgen ervoor dat er voldoende rekening

te gaan is herbestemming. De laatste jaren is het thema

met de ‘omgeving’ gehouden wordt. Door de uitvoering

rondom herbestemming steeds belangrijker is geworden.

van deze twee analyses kan er tevens ook ingespeeld

Om de aandacht voor herbestemming nog meer vorm te

worden op de ontwikkelingen die plaatsvinden. Voor het

geven is bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in

onderdeel ‘keuze’ zijn er twee momenten waarbij een

2010 het Nationaal Programma Herbestemming (NPH)

functieafweging plaats vindt. De methodiek bestaat uit

geïnitieerd. Dit programma zorgt voor verspreiding van

twee fasen. De quickscan fase en de fase van nader on-

kennis en ontwikkelt nieuwe subsidie-regelingen voor

derzoek. Door de quickscan fase is het mogelijk om een

het bevorderen van herbestemming. Zo is in november

eerste functieafweging uit te voeren waardoor er in het

2011 de subsidieregeling ‘Stimulering herbestemmen

nader onderzoek selectiever en doelgerichter onderzoek

monumenten’ in het leven geroepen. Deze subsidiere-

uitgevoerd kan worden. De conclusies van de quickscan

geling maakt het mogelijk om een deel van de kosten

fase worden samengevat in een ambitiedocument. Met

voor een haalbaarheidsonderzoek gesubsidieerd te krij-

dit document worden in overleg met de opdrachtgever

gen. Hierdoor krijgen partijen die zich bezig houden met

de vervolgstappen gezet naar het onderdeel nader on-

herbestemming van monumenten de mogelijkheid om

derzoek. De conclusies van het onderdeel nader onder-

ten behoeve van eigenaren en andere belanghebbenden

zoek worden samengevat in een ontwikkelvoorstel. Dit

meerdere haalbaarheidsonderzoeken uit te voeren.

voorstel laat één of meerdere haalbare functies zien. Vervolgens is het aan de opdrachtgever om daadwerkelijk

Opdracht

verder te gaan met de realisatie van deze nieuwe functie.

Omdat er meerdere haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd dienen te worden vraagt dit een uniforme aanpak

De methodiek onderscheid zich van de bestaande me-

en methodiek. Het afstudeeronderzoek was gericht om

thodieken. Het houdt rekening met de aspecten emotie,

Methodiek voor het uitvoeren van een haalbaarheids-

de adviespraktijk te voorzien van een bruikbaar model.

keuze en omgeving. Het is een uitgebreid model dat,

Naam student:

onderzoek naar de herbestemmingsmogelijkheden

Voor mij een hele mooie kans om meer van de herbe-

naast Hylkema Consultants, ook door andere partijen

• Jos Witjes

van monumentaal vastgoed.

stemming van monumentaal vastgoed te leren.

uitgevoerd kan worden. De methodiek kan daarnaast als checklist gebruikt worden tijdens de uitvoering van een

Bureau

haalbaarheidsonderzoek. Het model van Hylkema Con-

Ruimte is een kostbaar goed in Nederland. Toch han-

De methodiek is in samenwerking met Hylkema Consul-

sultants zal een bijdrage leveren aan het behoud en ver-

delen we daar niet altijd naar, oude gebouwen blijven

tants opgezet. Dit bureau kan naast het geven van ad-

betering van monumentaal vastgoed in Nederland.

vaak leegstaan en de overgebleven ruimte wordt inge-

viezen over restauratietrajecten en subsidieaanvragen

vuld met nieuwbouw. Efficiënt ruimtegebruik en duur-

ook daadwerkelijk de herbestemming van monumenten oppakken.

zaamheid winnen echter terrein en daarmee ook herbestemming van bestaande gebouwen. Tegelijk neemt

Methodiek herbestemming monumenten

leegstand onder cultureel erfgoed toe, met name on-

Het nadeel van de aanwezige modellen voor herbestem-

der religieus en industrieel erfgoed.

ming is dat ze in zijn algemeenheid gericht zijn op her-

Binnen Nederland zijn er een aantal bureaus die zich

modellen nauwelijks rekening met de aspecten emotie, keuze en omgeving. Drie belangrijke aspecten waarbij

goed. Hylkema Consultants is hier één van. In samen-

rekening gehouden moet worden tijdens herbestemming

werking met dit bureau is er een methodiek ontwik-

van monumentaal vastgoed.

de herbestemmingsmogelijkheden van monumentaal vastgoed.


monumentaal vastgoed. Daarnaast houden de bestaande

bezig houden met herbestemming van dit type vast-

kelt om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren met

27

bestemming van regulier vastgoed, en niet specifiek op

De methodiek van Hylkema Consultants houdt hier wel rekening mee. Door in een vroeg stadium de juiste partijen bij elkaar te krijgen en die voldoende inspraakmo-

Kom verder. Saxion.

28

De centrale vraagstelling

waarbij de onwetendheid van verschillende vraagstukken

Op welke wijze kan Trebbe Oost & Noord B.V. succesvolle

het grootste knelpunt is. Onwetendheid speelt zich af bij

verkoopstrategieën toepassen alsmede knelpunten voor

de consument op gebied van bouwtechnische kennis, fi-

de woonconsument ondervangen teneinde de verkoopre-

nancieringsmogelijkheden, woningprijzen en de verkoop

sultaten van nieuwbouwwoningen te optimaliseren?

van het eigen huis. Deze onwetendheid draagt bij aan de

Om de centrale vraagstelling te beantwoorden is in dit on-

onzekerheid van een consument of hij de juiste keuze

derzoek gebruikt gemaakt van de onderzoeksmethoden

maakt tussen consumeren of sparen.

interviews, literatuuronderzoek en case studies.

Voortgang project: Uit literatuuronderzoek blijkt dat de verkoopstrategie

Nieuwbouwprojecten worden doorgaans gerealiseerd vol-

nauw samenhangt met vier factoren:

gens het vastgoedontwikkelingsproces, dit proces kan

marktomstandigheden en –verwachtingen;

ontleed worden in een aantal fases. Het vastgoedontwik-

voortgang project ;

kelingsproces is op te delen in de volgende fases: de initi-

type project;

atief, ontwikkel, realisatie- en exploitatiefase.

type doelgroep.

Type project

Consumentgerichte projectontwikkeling

Marktomstandigheden en –verwachtingen:

De woningmarkt kent verschillende woningtypes, een type

Uit literatuurstudie blijkt dat verschillende marktpartijen

project ontstaat door het initiatief van een projectontwik-

werkzaam zijn op de nieuwbouwmarkt. Daarbij heeft elke

kelaar om een type woning of een combinatie van verschil-

marktpartij zijn eigen doelstellingen en belangen, gezien

lende types te realiseren. Daarnaast kan een doelgroep

deze verschillende belangen kunnen de visies van partij-

op basis van zijn kenmerken gekoppeld worden aan een

en over nieuw te realiseren ontwikkelingen ver uit elkaar

bepaalde woningtype.

liggen. De markt voor nieuwbouwwoningen in Nederland is in 2011 flink verslechterd. Dit blijkt uit het feit dat in

Type doelgroep

Trebbe Oost & Noord B.V. bevindt zich als bouwende

2011 25% minder nieuwbouwwoningen verkocht zijn dan

De woningmarkt in Nederland kent circa 7 miljoen huis-

Naam student:

projectontwikkelaar in een stagnerende woningmarkt.

in 2010. Daarnaast stijgt het aanbod en daalt de gemid-

houdens die volgens de literatuur verdeeld kunnen wor-

• Niels Klijnstra

Door de huidige situatie op de woningmarkt heeft

delde vraagprijs van een woning in de bestaande markt,

den in tien hoofddoelgroepen. Deze groepen kunnen inge-

• Niek Maathuis

gevolg hiervan is dat het marktaandeel van nieuwbouw-

deeld worden naar levensfase/leeftijd en status/inkomen.

Trebbe Oost & Noord behoefte aan een onderzoek

woningen afneemt en de concurrentie vanuit de bestaande

In de praktijk hanteren marktpartijen vaak eigen benamin-

naar nieuwe verkoopstrategieën. Deze aanleiding heeft

markt toeneemt.

gen om de doelgroepen te definiëren. De doelgroepen in

Begeleiding Saxion: • Mevr. A. Overzet

de vastgoedpraktijk bestaan uit: starters, doorstromers,

geresulteerd in de volgende centrale probleemstelling met achtereenvolgens de doelstelling:

In deze huidige woningmarkt heeft een projectontwikke-

gezinnen en senioren.

laar te maken met verkoopstagnerende ontwikkelingen.

Begeleiding externen:

Deze verkoopstagnerende ontwikkelingen worden op

Conclusies

• Mevr. F. van Lowijde

macro- en micro-economisch niveau gevormd. Deze ont-

Uit de case studies van projectontwikkelaars, belegger en

wikkelingen liggen ten grondslag aan de keuze van een

woningcorporatie blijkt dat deze marktpartijen met het

Uitgevoerd bij:

consument om een nieuwbouwwoning te gaan kopen. Op

inzetten van hun verkoopstrategie rekening houden met

• Trebbe Oost & Noord, Enschede

macro-economisch niveau wordt de consument vooral be-

de marktomstandigheden en – verwachtingen. Op basis

perkt door fiscale maatregelen die door het huidige kabi-

hiervan wordt besloten om de verkoop in fases uiteen te

net in een voorlopig ‘Lente akkoord’ zijn gezet. Daarnaast

zetten. Daarnaast blijkt uit de vastgoedpraktijk dat de

zijn de strengere financieringseisen, de gedaalde werkge-

woonconsument zeggenschap krijgt over de wensen van

legenheid, prijsontwikkelingen in de bestaande bouw en

de woning. De prijs en het type project worden zodoende

het grondprijsbeleid van de gemeenten oorzaken voor

op het type doelgroep afgestemd en dit resulteert in posi-

het lage consumentenvertrouwen. Op macro-economische

tieve verkoopresultaten. De mate van zeggenschap hangt

ontwikkelingen kan een projectontwikkelaar geen invloed

nauw samen met de voortgang van het project. Uit de case

uitoefenen. Daarentegen is dit op micro-economisch ni-

studies blijkt dat zeggenschap succesvol is wanneer het

veau wel mogelijk. Op basis van interviews onder woon-

wordt toegepast in de initiatief- en/of ontwikkelingsfase.

consumenten komen een aantal knelpunten naar voren,

29


Kom verder. Saxion.

30

Duurzame

bedrijfshuisvesting

is

bedrijfshuisvesting

heeft op de realisatie van bedrijfshuisvesting.

waar energiebesparing en verlaging van de CO² uitstoot gerealiseerd worden om zo een gezonde werkomgeving

De tco prijs per m² voor duurzame bedrijfshuisvesting is

te creëren en het milieubewustzijn te stimuleren, dit met

ruim 30% hoger, waardoor het op basis van deze kenge-

waardebehoud en/of stijging van de toekomstige waarde

tallen en referentiepanden niet loont om voor duurzame

van het onroerend goed. De total cost of ownership van

bedrijfshuisvesting te kiezen wanneer het gaat om een

een bedrijfspand zijn de investeringen exploitatiekos-

lagere tco prijs per m². Dit is te verklaren doordat de

ten voor het in eigendom hebben, het realiseren van en

investeringkosten in duurzame bedrijfhuisvesting in re-

het in gebruik hebben van de bedrijfshuisvesting inclu-

latie tot traditionele bedrijfshuisvesting vele malen hoger

sief een restwaarde van het object. Traditionele bedrijfs-

zijn. Dit komt doordat er hogere eisen worden gesteld

huisvesting is bedrijfshuisvesting waarbij elke opdracht

aan het bouwkundige component en duurzame installa-

van begin af aan uitgedacht wordt, hierbij moeten alle

ties veel kostbaarder zijn dan wanneer er voor standaard

stappen bij iedere opdracht opnieuw uitgewerkt worden.

installaties gekozen wordt. De exploitatiekosten, in deze

Ook wordt er op geen enkele wijze ingespeeld op duur-

gevormd door onderhoudskosten en energiekosten, zijn

zame oplossingen.

bij duurzame bedrijfshuisvesting aanzienlijk lager doordat deze zelfvoorzienend is. De besparing op deze ex-

Duurzaam vs Traditionele bedrijfshuisvesting

Vanuit de markt neemt de vraag naar duurzaamheid toe,

ploitatielasten vormen een klein deel van de total cost of

en is het niet langer de vraag wanneer er geïnvesteerd

ownership en resulteren niet in een compensatie van het

gaat worden in duurzaamheid maar meer de vraag hoe

variabele component op de investeringskosten. De re-

gaat er geïnvesteerd worden in duurzaamheid. Bedrijven

kenmodellen zijn opgesteld voor een exploitatieperiode

en instellingen willen massaal verduurzamen. Of dit di-

van 15 jaar. In verband met vertrouwelijke informatie en

rect gaat leiden naar een stijgende vraag naar duurzame

discretie naar Ufkes Apeldoorn toe zijn er geen gegevens

bedrijfshuisvesting blijft een onbeantwoorde vraag. Een

opgenomen die inhoudelijk ingaan op de prijzen en be-

total cost of ownership berekening wordt als wenselijk

rekeningen.

Dit onderzoek is met een doel geschreven, namelijk

ervaren doordat de investerings- en exploitatiekosten in-

Naam student:

inzicht te bieden in de gevolgen op de total cost of ow-

zichtelijk worden gemaakt. Ook moet het de voordelen

• Marc Steunenberg

nership wanneer er voor duurzame bedrijfshuisvesting

van duurzame bedrijfshuisvesting in kaart brengen.

gekozen wordt in relatie tot wanneer er voor traditio-

Het belang van de weergave van de tco prijs voor een

nele bedrijfshuisvesting gekozen wordt. Dit alles om

potentiële opdrachtgever is groot doordat het inzichte-

voor Ufkes Apeldoorn inzicht te bieden in wat dit kan

lijk wordt welke kostencomponenten er gedurende het

betekenen voor de toekomstige realisatie van duurza-

gehele ontwikkelproces aan de orde komen. Hierbij gaat

me bedrijfshuisvesting.

het om zowel vaste investeringskosten als variabele exploitatiekosten. Het is op deze wijze mogelijk om op basis van een rekenmodel de tco prijs te bepalen voor

De hoofdonderzoeksvraag binnen dit onderzoek luidt;

een bedrijfspand voor een gestelde exploitatieperiode.

Wat zijn de gevolgen van duurzame bedrijfshuisvesting

Het kan voor zowel eindgebruiker als belegger interes-

voor de total cost of ownership van een bedrijfspand

sant zijn doordat het inzichtelijk is wat de kosten zijn,

in verhouding tot traditionele bedrijfshuisvesting en

dit is direct door te berekenen in de huurprijs. Doordat het binnen een rekenmodel mogelijk is wijzigingen door

wat zijn hier de gevolgen van voor de realisatie van

te voeren en direct de gevolgen hiervan te kunnen zien

duurzame bedrijfshuisvesting voor Bouwmaatschappij

is het mogelijk om bezuinigingen te realiseren op zowel

Ufkes Apeldoorn bv?

investerings- als exploitatiekosten. Voor zowel duurzame- als traditionele bedrijfshuisvesting zijn rekenmodellen opgesteld waardoor het op basis van de gehanteerde kengetallen en referentiepanden mogelijk is om aan te tonen welke gevolgen de tco prijs

31


Kom verder. Saxion.

32

Het winkelgebied van Neede is gelegen in een deel van

fect van deze maatregel moeilijk in te schatten en zou

de Borculoseweg, een deel van de Nieuwstraat en de Ou-

gemeente Berkelland hier nader onderzoek naar moeten

destraat. In de opgestelde visie wil gemeente Berkelland

verrichten. Daarnaast zou gemeente Berkelland informa-

het winkelgebied concentreren in een deel van de Borcu-

tieavonden kunnen organiseren voor de detaillisten in

loseweg en een deel van de Oudestraat. In het overige

het centrum. Hierbij zouden ze detaillisten kunnen at-

gebied van de Oudestraat wil gemeente Berkelland maat-

tenderen op de maatregelen die zij kunnen treffen.

schappelijke functies vestigen en in de Nieuwstraat de functie wonen. Ook wil gemeente Berkelland het openbaarterrein in de Borculoseweg opknappen en een plein creëren op de supermarktlocatie. Aan de hand van de visie van gemeente Berkelland ben ik op zoek gegaan naar alternatieve mogelijkheden. Door gesprekken met de makelaar, medewerkers van gemeente Berkelland, medewerkers van DTNP en deskresearch ben ik tot de conclusie gekomen dat Neede een boodschappendorp is. Het kenmerk hiervan is dat consumenten de winkels bezoeken voor de dagelijkse boodschap en niet-dagelijkse boodschappen elders doen.

Centrum Neede, Aanpak detailhandelsleegstand

Van belang is dat de winkels in het centrum van Neede zich richten op de dagelijkse boodschappen. Door deze winkels te concentreren zal de drukte-index verhoogd worden. De hogere drukte-index zal de leefbaarheid van

Neede is gelegen in de provincie Gelderland, in de Ach-

het centrum vergroten. De verbetering van de leefbaar-

Naam student:

terhoek, in gemeente Berkelland. De kern heeft 7.960

heid zorgt op haar beurt weer voor meer opname van de-

• René Dekker

inwoners en een detailhandelsaanbod van 14.570m²

tailhandelsmeters in het centrum en minder leegstand. Echter moet bij dit alles wel rekening gehouden worden

vvo, waarvan 8.400m² vvo in het centrum is gelegen.

met een krimp van de bevolking en de toenemende mate

Van de 8.400m² vvo in het centrum staat bijna 5.100m²

van de internetbestedingen.

leeg. Deze leegstand is een doorn in het oog voor de inwoners van Neede en daarom wil gemeente Berkelland deze leegstand aanpakken.

Rekening houdend met bovenstaande ontwikkelingen zijn de volgende maatregelen aangedragen voor de vermindering van de detailhandelsleegstand.

Door het organiseren van bijeenkomstavonden (Neede-

• Een actievere ondernemersvereniging;

VIP) hebben ze informatie verkregen van de inwoners

• Imago verbetering van Neede;

en ondernemers in Neede over de preventie van de de-

• Een revolving Fund beschikbaar stellen voor het op-

tailhandelsleegstand. Aan de hand van deze informatie

knappen van de gevels aan de aanvoerstraat;

heeft gemeente Berkelland een visie opgesteld voor het centrum.

• Gevels opknappen; • Het centrum Markeren als een bedrijven investeringszone; • Verenigingsleven met het koppelen; • Supermarkten in het centrum situeren; • Beleggers en detaillisten zouden actiever kunnen zoeken naar opvolgers. Naast de genoemde maatregelen behoord concentratie van de openingstijden tot de oplossing. Echter is het ef-

33


Kom verder. Saxion.

34

Voor veel partijen zoals beleggers, overheden en banken

het onderzoek toegespitst. De betrokken partijen zoals eer-

zijn er onduidelijkheden over de financiële en fiscale as-

der aangegeven zijn: beleggers, overheden en banken.

pecten van deze leegstand en de herbestemming van deze leegstaande kantoorgebouwen. De werkplaats Conversie &

3.••In de derde fase wordt de boekhoudkundige situatie

Hergebruik van Stichting Pioneering heeft daarom als doel

beschreven zoals die van toepassing is op de betrokken

gesteld om deze partijen hierover meer duidelijkheid te ge-

partijen ten opzichte van leegstand en herbestemming van

ven. Duidelijk moet worden welke nadelige gevolgen leeg-

kantoorgebouwen. Hierbij kan worden gedacht aan: Fiscale

stand heeft en welke maatregelen er genomen moeten wor-

en commerciële jaarrekening, balans en de resultatenreke-

den om deze leegstand te verminderen en de haalbaarheid

ning.

van herbestemming te vergroten. Stichting Pioneering heeft ons daarom gevraagd om een duidelijk beeld te schetsen

4.••Tijdens de vierde fase wordt ingegaan op de financi-

van de financiële en fiscale consequenties bij leegstand en

ële consequenties van leegstand. Hierbij wordt per betrok-

bij herbestemming van kantoren en wat de mogelijkheden

ken partij aangegeven welke financiële gevolgen leegstand

zijn om herbestemming van deze kantoorgebouwen te op-

heeft. Financiële gevolgen die hierin worden meegenomen

timaliseren. Het onderzoek wordt toegespitst op de betrok-

zijn onder anderen: Huurderving, bedrijfskosten, afschrij-

ken partijen in de 4 grote steden van de Twentse Steden-

ving, afwaardering en het nieuwe Basel III akkoord.

band (Enschede, Hengelo, Almelo en Oldenzaal). Het doel van dit onderzoeksrapport is aanbevelingen te schrijven

Kantorenleegstand & Herbestemming Twenste Stedenband

5.••Tijdens de vijfde fase wordt ingegaan op de fiscale con-

voor de betrokken partijen, om herbestemming van leeg-

sequenties bij leegstand. Hierbij wordt per betrokken partij

staande kantoorgebouwen in de Twentse stedenband aan-

aangegeven welke fiscale gevolgen leegstand heeft. Fiscale

trekkelijker te maken. Als eindconclusie worden de maatre-

gevolgen die hier in meegenomen worden zijn: aftrekbare

gelen die genomen moeten worden om de haalbaarheid van

kosten, activering, afschrijving, afwaardering en leegstands-

herbestemming te vergroten weergegeven. Deze maatrege-

heffing.

len zijn uitgewerkt in aanbevelingen per betrokken partij.

Sinds het begin van de economische crisis in 2008 is

Hierdoor kan Pioneering met behulp van het eindrapport ad-

6.••Vervolgens wordt er in de zesde fase ingegaan op de

Naam student:

in Nederland het aanbod in kantoorruimte gestegen

viezen geven aan de betrokken partijen over de mogelijkhe-

financiële knelpunten en mogelijkheden bij herbestemming

• Bas Rikkerink

naar een ongekend aantal vierkante meters. De kanto-

den om de haalbaarheid van herbestemming te vergroten.

van leegstaande kantoorgebouwen. Hierbij wordt per be-

• Kevin Roolvink

De hoofdvraag die daarbij gesteld kan worden is:

trokken partij aangegeven wat de financiële consequenties

renmarkt wordt gekenmerkt met een overaanbod van leegstaande kantoren. Volgens cijfers van de NVM staat ultimo 2011 circa 14,5 procent (Ruim 7,14 miljoen m²) van de totale voorraad (48 miljoen m²) aan kantoorruimte te huur of te koop en meer dan de helft daarvan

zijn bij herbestemming. Aspecten die van toepassing zijn bij

Welke financiële en fiscale maatregelen kunnen voor vermindering van leegstand zorgen en de haalbaarheid van herbestemming optimaliseren voor de betrokken partijen in de regio Twente.

herbestemming zijn : de hoge boekwaarden, afwaarderen, investeringskosten, aantrekken financiële middelen en stimulerende financieringsmaatregelen vanuit de overheid. 7.••Tijdens de zevende fase wordt er ingegaan op de fiscale

staat structureel leeg. De oorzaak is onder anderen het

Om antwoord te geven op de hoofdvraag zal het onderzoek

consequenties bij herbestemming. Hierbij wordt tevens per

grote verschil in vraag en aanbod, waarin de crisis, het

in acht fasen worden uitgevoerd. Deze fasen worden hier-

betrokken partij aangegeven welke fiscale gevolgen herbe-

nieuwe werken en het steeds efficiënter gebruik van

onder kort toegelicht:

stemming heeft. Hierin wordt onder anderen meergeno-

kantoorruimte een grote rol spelen. De grote omvang van deze leegstand vraagt om nieuwe ontwikkelingen, waaronder herbestemming. Herbestemming kan een groot deel van deze problematiek oplossen.

men: Boekwaarde, BTW, overdrachtsbelasting en aftrekbare 1.••In de eerste fase worden de kenmerken en uitgangspun-

kosten.

ten van leegstaande kantoorgebouwen onderzocht. Hieruit komt naar voren welk kenmerken van invloed zijn op de

8.••Tijdens de achtste fase wordt er gekeken naar financi-

financiële en fiscale haalbaarheid van herbestemming. Ken-

ële en fiscale mogelijkheden om leegstand te verminderen

merken die naar voren komen zijn onder anderen: de lig-

en de knelpunten bij herbestemming op te lossen. Hieruit

ging en de leegstandsduur.

komen aanbevelingen naar voren met betrekking tot deze mogelijkheden en knelpunten. Deze aanbevelingen geven

35


2.••In de tweede fase wordt onderzocht welke partijen be-

per betrokken partij weer hoe de leegstand verminderd kan

trokken zijn bij leegstand en herbestemming van kantoor-

worden en de haalbaarheid van herbestemming kan worden

gebouwen. Op deze betrokken partijen wordt vervolgens

geoptimaliseerd.

Kom verder. Saxion.

36

Door de economische crisis is de woningmarkt in het slop geraakt. Er worden aan de vraagzijde minder woningen verkocht dan in voorgaande jaren terwijl aan de aanbodkant het aanbod alleen maar groeit. Een makelaar moet dus beter zijn best gaan doen om in de moeilijke markt nog een woning te verkopen. Desondanks werkt Eggink Maalderink nog steeds met dezelfde werkwijze als voor de crisis. Men speelt niet op de trends en ontwikkelingen en stelt zich niet proactief op. Het effect hiervan is dat veel potentiële kopers worden misgelopen. Het doel van het onderzoek is om een nieuwe manier van werken te introduceren binnen de bestaande werkprocessen van Eggink Maalderink. In de nieuwe manier van werken zal het koppelen van vraag en aanbod centraal staan. Door woonwensen van potentiële kopers in kaart te brengen kan er gezocht worden naar een woning die aan deze woonwensen voldoet. De potentiële koper wordt op de hoogte gehouden als er een geschikte woning is gevonden. Hierdoor wor-

Hoe minder potentiële kopers worden misgelopen

den de potentiële kopers alleen op woningen gewezen die mogelijk aan hun woonwensen voldoen. Dit proces wordt in de nieuwe werkwijze ingezet in de hoop dat hierdoor minder potentiële kopers worden misgelopen en dit uiteindelijk zal leiden tot een verhoogd verkoopresultaat.

Hoe kan Eggink Maalderink vraag en aanbod op de wo-

Naam student:

ningmarkt zo op elkaar afstemmen dat er minder po-

• Rosalie Zoerink

tentiële kopers worden misgelopen.

Begeleiding Saxion: • Dhr. P. Paulusma Begeleiding externen: • H. Nijland, Eggink Maalderink Uitgevoerd bij: • Eggink Maalderink Garantiemakelaars te Zutphen

37


Kom verder. Saxion.

38

Stichtingskosten

rekenmodel. Het rekenmodel is gebaseerd op de DCF-

De onrendabele top ontstaat door het verschil tussen

methode. Naast de aspecten zijn er ook normbedragen

de stichtingskosten en de bedrijfswaarde. De stichtings-

opgenomen in het rekenmodel voor alle kosten die onder

kosten, ook wel investeringskosten, zijn alle kosten die

de uitgaven worden verstaan.

gemaakt worden bij het realiseren van een nieuwbouw object. Aan de hand van de NEN 2631 worden de stich-

Berekeningswijze commerciële partijen

tingskosten berekend. De NEN 2631 deelt de stichtings-

Commerciële partijen berekenen het rendement op stu-

kosten in drie componenten, te weten: grondkosten,

dentenhuisvesting op dezelfde manier als woningcorpo-

bouwkosten en bijkomende kosten. De grondprijs per

raties. Echter ontwikkelen commerciële partijen alleen

studenteneenheid staat weergegeven in ‘nota Grondprij-

studentenhuisvesting als het rendement voldoet aan de

zen’. Elke gemeente stelt een ‘nota Grondprijzen’ op en

verwachte rendementseis. Het verschil tussen beiden

bepaald zelf de grondprijzen voor sociale en commercië-

partijen zit in de bedrijfswaarde berekening. Commer-

le bouwgronden. Studentenhuisvesting valt in de sociale

ciële partijen berekenen de bedrijfswaarde niet aan de

sector. In veel ‘nota Grondprijzen’ wordt de grondprijs

hand van de parameters van stichting WSW. Een nog be-

per wooneenheid lager bij meergezinswoningen.

langrijker verschil is de hoogte van de inkomsten en uit-

• Onder de component bouwkosten vallen meer kosten

gaven. Woningcorporaties verhuren studenteneenheden

dan alleen voor de bouw. Ook bouwplaatskosten en ter-

in de sociale sector waarbij de maximale huur bepaald

reininrichting vallen onder de bouwkosten. Bij terreinin-

wordt door middel van het woningwaarderingsstelsel.

richting hoort ook de aanleg van parkeerplaatsen. Elke

Commerciële partijen hebben de mogelijkheid om de

gemeente heeft een parkeernorm vastgesteld waaraan

studenteneenheden te verhuren in de geliberaliseerde

nieuwbouwontwikkelingen moeten voldoen. Op landelijk

sector. Tevens hebben commerciële partijen de mogelijk-

niveau is er een richtlijn vastgesteld met betrekking tot

heid om de bedrijfswaarde te berekenen met restwaar-

parkeervoorzieningen.

des, woningcorporaties kunnen alleen de restwaarde van

• De hoogte van de bijkomende kosten is afhankelijk van

de grond meenemen. Verder hebben woningcorporaties

Onrendabele toppen zijn een groot probleem voor

de complexiteit van het nieuwbouwproject. Complexen

hogere uitgaven tijdens de exploitatieperiode omdat ze

Naam student:

woningcorporaties. Ook WonenBreburg ondervindt de

nieuwbouwontwikkelingen vragen meer adviseurs en

ook aan sociaalbeheer doen.

• Sjoerd de Vegt

gevolgen van te hoge onrendabele toppen. WonenBre-

Onrendabele top op studentenhuisvesting

begeleiding dan niet complexen nieuwbouwontwikkelingen.

burg is een woningcorporatie waarvan het eigendom

Reduceren onrendabele top De onrendabele top kan op twee manieren gereduceerd

verspreidt is over de gemeente Tilburg en Breda. De af-

Bedrijfswaarde

worden, de stichtingskosten verlagen of de bedrijfswaar-

deling studentenhuisvesting van WonenBreburg stelde

De bedrijfswaarde wordt berekend door alle verwach-

de verhogen. De stichtingskosten kunnen verlaagd wor-

de volgende vraag;

ten inkomsten en uitgaven terug te rekenen met een

den door besparing in één of meerdere componenten. In

vastgestelde disconteringsvoet naar moment van waar-

de component bouwkosten valt nog de meeste bespa-

“Hoe kan de onrendabele top gereduceerd worden bij

dering. Een methode die daarvoor gebruikt wordt is de

ring te halen. Eén van de besparingen is ketensamenwer-

de ontwikkeling van studentenhuisvesting door een wo-

Discounted Cash Flow (DCF) methode. De te verwachten

king, hierdoor gaan bedrijven beter samenwerken waar-

ningcorporatie?”

inkomsten en uitgaven worden bepaald door de woning-

door onnodige kosten worden voorkomen. Tegelijkertijd

De onrendabele top ontstaat door het verschil tussen

corporaties zelf. De parameters waarmee alles jaarlijks

wordt er meer kwaliteit aan de nieuwbouwontwikkeling

de stichtingskosten en de bedrijfswaarde.

geïndexeerd wordt en de disconteringsvoet, worden be-

toegevoegd. Ook het afwijken van de parkeernorm drukt

paald door stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw

de bouwkosten. Door in overleg te gaan met de gemeen-

(WSW). Stichting WSW geeft waarborging aan vreemd

te kan er afgezien worden van de parkeernorm omdat

De bedrijfswaarde wordt bij WonenBreburg berekend door middel van een rekenmodel. In het onderzoek

vermogen verschaffers. Sinds woningcorporaties ge-

veel studenten geen auto in bezit hebben.

naar de onrendabele top is het rekenmodel geanaly-

privatiseerd zijn moeten nieuwbouwprojecten gefinan-

• De andere manier om de onrendabele top te reduceren

seerd. Tevens zijn er andere aspecten zoals weten

cierd worden op de kapitaalmarkt. Naast stichting WSW

is het verhogen van de bedrijfswaarde. De inkomsten van

regelgeving aan bod gekomen. Het eindresultaat van

hanteert ook Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de

de bedrijfswaarde kunnen verhoogd worden door meer

zelfde parameters om woningcorporaties onderling te

huurinkomsten te generen, maar ook het meenemen van

kunnen vergelijken. Tevens stelt de Raad voor de Jaar-

restwaardes.

het adviesrapport bestaat uit maatregelen om de onrendabele top op studentenhuisvesting te reduceren.

verslaglegging eisen aan de bedrijfswaarde berekening. WonenBreburg heeft al deze aspecten verwerkt in een

39


Kom verder. Saxion.

40


stat laten een negatief toekomstbeeld zien van het aantal

Studentenhuisvesting wordt als een aantrekkelijke alter-

15-25 jarigen. Hiermee wordt de prognose van het aantal

natieve beleggingscategorie gezien. Het aanbodtekort is

binnenlandse studenten ook negatiever. Echter blijft het

in de meeste steden zo groot, dat studenten geforceerd

aantal internationale studenten stijgen, met name stu-

in de particuliere woningmarkt zitten om aan een kamer

denten die uit Aziatische en Afrikaanse landen afkomstig

te komen. Dit kwantitatieve tekort loopt in enkele steden

zijn. De Aziatische landen, zoals India en China, zenden

zo hoog op, dat de huurprijzen ver boven het landelijk

een hoger aandeel studenten uit naar het buitenland. Het

niveau liggen. Met een sterk groeiend aantal studenten

hoger onderwijs in het Verenigd Koninkrijk heeft hier als

en een nieuwbouwsector die dit niet kan bijhouden, lijkt

voorbeeld het meeste profijt van.

dit aanbodtekort nog lang niet in zicht. In London, waar voornamelijk internationale studenten in het duurdere

De aanbodzijde op de huurstroom wordt aangekaart

studentenhuisvestingssegment zitten, blijven de huur-

door het specifieke en concurrerend aanbod per land te

prijzen stijgen. De betaalbaarheid van de studenten laat

bekijken. Hierbij is het van belang om te weten welke

dit niet zonder meer toe. Door dergelijke prijsstijgingen

partijen actief zijn in de nationale markten om meer in-

is het aantal thuiswonende studenten toegenomen.

zicht te krijgen in liquiditeit van de markt. Veel (institutionele) beleggers, zoals Coral Portfolio en Unite Group,

Afbakening

zijn in het Verenigd Koninkrijk actief in de studenten-

Het onderzoek richt zich op externe factoren die invloed

huisvesting. Het non-profit segment wordt hier door de

op de rendementsontwikkeling hebben. Hierbij wordt

universiteiten beheerd. Echter zijn in Nederland amper

gekeken naar de invloeden op de huurstroom en de

beleggers actief in studentenhuisvesting, dat groten-

eindwaarde van een belegging. Zodra de externe facto-

deels in eigendom en beheer van corporaties ligt. Naast

ren bekend en onderbouwd zijn, worden deze getoetst

de specifieke markt wordt ook gekeken naar de concur-

aan de hand van case studies. Deze case studies zijn

rerende markt. Als voorbeeld woont het grote deel van

studentencomplexen die in de portfolio van Bouwfonds

de Nederlandse studenten niet in studentenhuisvesting,

Studentenhuisvesting wordt door het aanbodtekort in

REIM zitten. Het onderzoek is afgebakend tot Duitsland,

maar op kamers in de woningmarkt. Dit segment wordt

Naam student:

grote studentensteden als probleem ervaren. Door dit

Frankrijk, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Neder-

onder andere beheerd door particuliere eigenaren, die

• Sjoerd Sessink

aanbodtekort en de groeiende vraag naar huisvesting

land is de thuismarkt van Bouwfonds REIM, de overige

kamers in een woning verhuren aan studenten. In steden


Begeleiding Saxion: • Jordy Grundel Begeleiding externen:

landen tellen het grootste aantal studenten in Europa en

met een groot kwantitatief tekort aan huisvesting kun-

wordt dit niche segment als een kansrijke belegging

zijn interessant voor de vraagontwikkeling naar studen-

nen deze kamerprijzen enorm oplopen. Zo zijn er sterke

gezien. Bouwfonds REIM is de eerste partij die voor

tenhuisvesting.

nationale en regionale verschillen die de liquiditeit en transparantie van de markt bepalen.

institutionele beleggers onderzoek doet naar de potentie van studentenhuisvesting als belegging op Euro-

Het onderzoek Het onderzoek splitst zich in theorie, huurstroom- en

Voor de eindwaarde wordt gekeken naar de vraagontwik-

eindwaarde onderzoek en case studies. De externe fac-

keling vanuit andere beleggers in de markt en de alter-

toren die op de huurstroom spelen worden in kaart ge-

natieve aanwendbaarheid. De exit-strategie moet voor

studeeropdracht doet onderzoek naar de externe fac-

bracht door middel van vraag en aanbod. De invloeden

de belegging voldoende mogelijkheden bieden om het

toren die spelen op de rendementsontwikkeling. Hier-

op de eindwaarde worden onder andere bepaald door de

gebouw te kunnen verkopen. Panden die ook als star-

Uitgevoerd bij:

bij worden de externe factoren op huurstromen en de

vraagontwikkeling vanuit beleggers en de alternatieve

tersappartementen of seniorenwoningen kunnen worden

• Bouwfonds REIM

eindwaarde onderzocht en getoetst aan case studies.

aanwendbaarheid te benaderen.

verkocht, zullen een betere exit-strategie bieden dan

• Maarten Ende • Roelfke Buitink – v.d. Pol • Dimf Ghijsels – Kerkhoff

pese schaal. Hierdoor wordt een groter volume van het fonds bereikt, als ook spreiding van het risico. Deze af-

panden die alleen voor studentenhuisvesting geschikt De vraagzijde op de huurstroom wordt onderzocht door

zijn.

de demografie, betaalbaarheid, woonsituatie, studieaan-

41


bod, mutatiegraad en weten regelgeving te onderzoe-

Zodra de externe factoren in kaart zijn gebracht, worden

ken. De demografie resulteert in een prognose van het

de case studies getoetst. Er wordt gekeken naar het be-

aantal studenten per land. Het aantal studenten betekent

haalde rendement en het risico aan de hand van de stan-

immers de maximale vraag naar studentenhuisvesting.

daarddeviatie. Uit het resultaat van de case studies blijkt

De demografische prognoses van de nationale databan-

welke externe factoren het meeste invloed uitoefenen op

ken CBS, INSEE en Destatis en de Europese databank Euro-

de rendementsontwikkeling van studentenhuisvesting.

Kom verder. Saxion.

42

Kom verder. Saxion.

saxion.nl/vm

Afstudeerprojecten 2012 Vastgoed en Makelaardij

Recommend Documents