Nieuwsbrief Vastgoed juni 2012

Nieuwsbrief Vastgoed 17 │14 juni

2012

In deze uitgave Algemeen ■ Vastgoedpraktijk van Loyens & Loeff wederom op nummer 1 in Legal 500

Fiscaal ■ Overdrachtsbelasting bij verkrijging participaties vastgoedfonds ■ Tijdelijke goedkeuring overdrachtsbelasting alsnog verlengd ■ Btw en overdrachtsbelasting met betrekking tot de uitvoering van gemeentelijke bestemmingsplannen (ii) ■ Voorstel tot modernisering Wet WOZ ■ Kwijtschelding overdrachtsbelasting bij overdracht tussen woningcorporaties niet uitgesloten

Civiel ■ Ongerechtvaardigde verrijking bij beroep op bankgarantie ■ Erfpacht en toestemming ■ Nieuwe UAV 2012 ■ NEN-normen geen gratis algemeen verbindende voorschriften ■ NIEUW: Bouwbesluit 2012

Algemeen

Vastgoedpraktijk van Loyens & Loeff wederom op nummer 1 in Legal 500 Loyens & Loeff staat al jaren op de eerste plek in de Real Estate-categorie in de Legal 500. Zo ook dit jaar. Legal 500 zegt over ons in haar 2012-editie: “Loyens & Loeff understands the market and organises its team efficiently, and is noted for its one-stop-shop service that includes tax law expertise.” Ook in de categorieën Tax, Banking & Finance, Environment & Planning, en Mediation staat Loyens & Loeff (wederom) in ‘tier 1’. Legal 500 is een toonaangevende gids die analyses, informatie en evaluaties verschaft over juridische dienstverleners in meer dan honderd landen.

Fiscaal

Omstreden wetsvoorstel overdrachtsbelasting vastgoedfondsen ingetrokken

participaties

De voorgestelde wetswijziging waarbij de overdracht van participaties van vastgoedfondsen wordt belast met overdrachtsbelasting, is voorlopig van de baan. Dat blijkt uit de Nota van Wijziging bij de Fiscale verzamelwet 2012. Voor meer details over de eerder voorgestelde wetswijziging wordt verwezen naar onze Nieuwsflash Vastgoed van 27 april dit jaar. Dit betekent echter niet een definitief afstel. Naar verwachting zal de Staatssecretaris van Financiën op termijn met een aangepast voorstel komen.

advocaten ● belastingadviseurs ● notarissen

Nieuwsbrief Vastgoed 17 ● 14 juni 2012

De Staatssecretaris heeft namelijk aangegeven dat het hoofddoel van de wetswijziging (het repareren van een arrest waardoor indirecte verkrijgingen van vastgoed in veel situaties thans niet belast zijn) overeind blijft, maar dat meer overleg met de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs en de vastgoedbranche nodig is om tot een evenwichtiger regeling te komen. Naar verwachting zullen in dat overleg onder meer de verhandelbaarheid van participaties, het vestigingsklimaat voor vastgoedfondsen, het voorkomen van marktverstoringen en het eventueel treffen van een overgangsregeling centraal staan. Over een mogelijke ingangsdatum van een alternatieve regeling valt nog niets te zeggen. Meer informatie Ynze van der Tempel e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)10 224 6664

Tijdelijke goedkeuring overdrachtsbelasting alsnog verlengd De tijdelijke regeling dat onder bepaalde voorwaarden geen overdrachtsbelasting is verschuldigd als dezelfde verkrijger de economische eigendom verkrijgt van een nieuw vervaardigde onroerende zaak en op een later tijdstip de juridische eigendom, loopt niet af, maar blijft van kracht, met een onbekende einddatum. Voorwaarden Oorspronkelijk was tot 1 juli 2011 geen overdrachtsbelasting verschuldigd als dezelfde verkrijger de economische eigendom verkrijgt van een nieuw vervaardigde onroerende zaak (dus verkrijgt vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming) en op een later tijdstip de juridische eigendom, onder de voorwaarden dat: • de onroerende zaak niet als bedrijfsmiddel is gebruikt, dan wel de verkrijger geen btw in aftrek kan brengen; en • de juridische eigendomsoverdracht uiterlijk op 30 juni 2011 plaatsvond. ABC-levering Deze goedkeuring is ook van toepassing bij een zogenoemde ABC-levering, waarbij A de economische eigendom overdraagt aan B, B vervolgens de economische eigendom overdraagt aan C, waarna A de juridische eigendom direct aan C overdraagt. Hierbij geldt als voorwaarde dat B een wezenlijke functie vervult. Regeling blijft van kracht Eerder werd goedgekeurd dat de voorgaande regeling kon blijven gelden tot 1 juli 2011. Thans is bekendgemaakt dat deze (overgangs)regeling van kracht blijft, met een onbekende einddatum. Eerder was het de bedoeling dat er andere voorwaarden zouden gaan gelden, namelijk dat er overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn over de waardestijging van de onroerende zaak in de periode gelegen tussen de economische en de juridische verkrijging. Deze heffing blijft vooralsnog achterwege. Meer informatie Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 advocaten ● belastingadviseurs ● notarissen


Btw en overdrachtsbelasting met betrekking tot de uitvoering van gemeentelijke bestemmingsplannen (ii) Op 7 februari 2012 heeft de staatssecretaris van Financiën een nieuw besluit gepubliceerd over de heffing van btw en overdrachtsbelasting bij publiekrechtelijke lichamen. Dit besluit dient ter vervanging van het besluit 10 juni 2009 (zie ook Nieuwsbrief Vastgoed 6) en bevat een aantal goedkeuringen die voor de vastgoedsector relevant zijn. De meest relevante ziet op de uitvoering van gemeentelijke bestemmingsplannen door een derde. Overdrachtsbelasting In de praktijk komt het voor dat een projectontwikkelaar met een gemeente een overeenkomst sluit waarbij de projectontwikkelaar een volledig bestemmingsplan realiseert om vervolgens de gemeenschapsvoorzieningen om niet of tegen een symbolisch bedrag over te dragen aan een gemeente. Bij een dergelijke overdracht van de gemeenschapsvoorzieningen wordt de gemeente geconfronteerd met de zogenoemde ‘strafheffing’ overdrachtsbelasting. Bij besluit van 10 juni 2009 is goedgekeurd dat deze strafheffing bij de verkrijging van gemeenschapsvoorzieningen achterwege kan blijven, tenzij de btw op de verkrijging van de gemeenschapsvoorzieningen op basis van de Wet op het Btw-compensatiefonds niet voor compensatie in aanmerking komt (zie ook Nieuwsbrief Vastgoed 6). Deze goedkeuring is gehandhaafd in het besluit van 7 februari 2012. Btw Bij de overdracht van gemeenschapsvoorzieningen om niet kan de projectontwikkelaar, volgens de staatsecretaris, de btw op gemaakte kosten in verband met de aanleg van de gemeenschapsvoorzieningen in sommige gevallen beperkt of in het geheel niet in aftrek brengen. De staatssecretaris acht dit onwenselijk en keurt nu expliciet goed dat de btw volledig in aftrek mag worden gebracht, onder de voorwaarden dat (i) de (op)levering van de gemeenschapsvoorzieningen belast zou zijn met btw als deze om baat zou zijn verricht en (ii) de projectontwikkelaar geen btw in aftrek brengt, indien en voor zover de gemeente geen recht zou hebben op compensatie van btw op basis van de Wet op het Btw-compensatiefonds als de btw rechtstreeks aan de gemeente in rekening zou zijn gebracht. Om gebruik te kunnen maken van deze goedkeuring dient de projectontwikkelaar in het bezit te zijn van een verklaring van de gemeente omtrent de compensatiegerechtigdheid. Meer informatie Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Bart Heijnen e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5377



Voorstel tot modernisering Wet WOZ Op 2 april 2012 is een wetsvoorstel gepubliceerd ter zake van de modernisering van de Wet WOZ. Wijzigingen In het wetsvoorstel zijn de volgende wijzigingen opgenomen: 1. verruiming van de openbaarheid van WOZ-waarden; 2. landelijke voorziening WOZ-waarde bij het Kadaster; 3. schrappen van de Fierensmarge; en 4. introductie van een informele manier van bezwaarafhandeling. Hieronder volgt een korte uiteenzetting van de voorgestelde wijzigingen. 1. Verruiming openbaarheid WOZ-waarden Het kabinet stelt voor om de WOZ-waarde van woningen in combinatie met adresgegevens openbaar te maken. In verband met de bescherming van de persoonsgegevens worden de achterliggende waardegegevens of kenmerken van woningen niet openbaar gemaakt. Voor niet-woningen zullen de WOZ-waarden niet openbaar worden gemaakt. Voor het opvragen van de WOZ-waarde voor nietwoningen blijft vereist dat sprake moet zijn van een gerechtvaardigd belang van de aanvrager. 2. Landelijke voorziening WOZ-waarde bij het Kadaster Het idee is om de WOZ-gegevens van woningen die door gemeenten worden gegenereerd onder voorwaarden op landelijk niveau digitaal beschikbaar te stellen. De exploitatie en het beheer van de landelijke voorziening zullen worden ondergebracht bij het Kadaster. Door de instelling van de landelijke voorziening WOZ-waarde kunnen bestuursorganen, notarissen, derden, zoals verzekeringsmaatschappijen en hypotheekverstrekkers, en belanghebbenden, de WOZ-waarde van een woning direct opvragen bij het Kadaster. Deze gegevens kunnen dan niet meer worden opgevraagd bij gemeenten. De verstrekking van de gegevens kan in principe kosteloos plaatsvinden. Ter dekking van eventuele beheerskosten van het systeem kan het Kadaster een kleine verstrekkingsvergoeding in rekening brengen aan de opvrager van de gegevens. Gemeenten verstrekken alleen nog het taxatieverslag en de daarop vermelde WOZ-waarden van referentiepanden aan degene die een WOZbeschikking heeft ontvangen. Daarnaast blijven gemeenten de WOZ-waarde voor niet-woningen verstrekken, aangezien deze WOZ-waarden niet openbaar worden en getoetst moet worden of de aanvrager een gerechtvaardigd belang heeft. 3. Afschaffen Fierensmarge De Fierensmarge wordt afgeschaft omdat de Hoge Raad op 22 oktober 2010 heeft geoordeeld dat de regeling in strijd is met EU recht (zie ook Nieuwsbrief Vastgoed 12). De Fierensmarge is een in de Wet WOZ opgenomen regeling, waarbij een te hoog vastgestelde WOZ-waarde geacht wordt juist te zijn, als de afwijking van de werkelijke waarde binnen een bepaalde bandbreedte blijft.



4. Informele manier van bezwaarafhandeling Voorgesteld wordt om een herzieningsmogelijkheid in de Wet WOZ op te nemen en deze als volgt vorm te geven. De belanghebbende ontvangt een WOZ-beschikking die niet voor bezwaar vatbaar is. Naar aanleiding van deze beschikking kan de belanghebbende binnen zes weken na dagtekening van deze beschikking een verzoek tot herziening indienen bij de gemeente of vragen om nadere toelichting van de WOZ-beschikking. In deze herzieningsperiode kan (laagdrempelig en informeel) zonder vormvereisten overleg plaatsvinden tussen belanghebbende en de gemeente. Na de herzieningsperiode zijn er drie mogelijkheden: 1. Belanghebbende en gemeente zijn er samen uitgekomen. Indien de beschikking is verminderd staat daartegen geen bezwaar open. 2. Het verzoek om herziening wordt geheel of gedeeltelijk afgewezen. Tegen deze afwijzende beschikking kan de belanghebbende in bezwaar gaan binnen zes weken. 3. De gemeente reageert niet binnen zes weken op het verzoek om herziening. In die situatie kan alsnog bezwaar worden aangetekend tegen de oorspronkelijk ontvangen WOZ-beschikking. Als geen gebruik wordt gemaakt van de herzieningsmogelijkheid, staat de bezwaarprocedure niet meer open. Indien de WOZ-beschikking en de OZB-aanslag zijn samengevoegd in één document, wordt een verzoek om herziening ook geacht te zijn gericht tegen de aanslag OZB. Meer informatie Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Carolijne Koornstra-Sturm e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5996

Kwijtschelding overdrachtsbelasting woningcorporaties niet uitgesloten

bij

overdracht

tussen

Volgens de Hoge Raad zijn woningcorporaties in het algemeen belang werkzaam. Daardoor komt de overdrachtsbelasting verschuldigd als gevolg van een overdracht van vastgoed tussen twee woningcorporaties in beginsel voor kwijtschelding in aanmerking. Kwijtscheldingsresolutie De casus betrof een overdracht van vastgoed tussen twee woningcorporaties. Ter zake van de overdracht was een koopsom van € 43 mln. bedongen. De verkrijgende woningcorporatie deed een beroep op een oudere resolutie van december 1988 (‘Kwijtscheldingsresolutie’). In de Kwijtscheldingsresolutie wordt goedgekeurd dat in bepaalde gevallen kwijtschelding van overdrachtsbelasting wordt verleend aan instellingen die in het algemeen belang werkzaam zijn. Het betreft onder meer gevallen van fusies, reorganisaties en wijzigingen van rechtsvorm dan wel wanneer dergelijke instellingen delen van hun taken bij elkaar onderbrengen. Daarbij geldt te allen tijde de eis dat commerciële factoren geen rol mogen spelen bij de transactie. In dat verband is in de kwijtscheldingsresolutie opgemerkt dat dit doorgaans zal betekenen dat geen koopsom zal mogen worden bedongen.



Algemeen belang Volgens de Hoge Raad moet bij een woningcorporatie als uitgangspunt worden genomen dat zij het algemeen belang dient. De zaak is doorverwezen naar Hof Amsterdam voor onderzoek of tevens aan de overige eisen van de kwijtscheldingsresolutie is voldaan. Naar ons inzicht zal de in deze transactie bedongen koopsom bij dat onderzoek een centrale rol spelen. Meer informatie Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Dimitri Koeprijanov e-mail: [email protected]; tel. + 31 (0)20 578 5307

Civiel

Ongerechtvaardigde verrijking bij beroep op bankgarantie Het Hof Leeuwarden heeft op 10 januari 2012 geoordeeld dat een verhuurder die in geval van faillissement van een huurder een beroep doet op een door de huurder gestelde bankgarantie, onder omstandigheden ongerechtvaardigd verrijkt wordt (TEP Autodrome/Curatoren, LJN: BV0734). De casus Nadat de huurder failliet was verklaard, heeft de curator op grond van de Faillissementswet de huurovereenkomst vroegtijdig opgezegd. De verhuurder heeft leegstandsschade (schade vanwege de vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst) gevorderd en om betaling onder de bankgarantie verzocht. Deze leegstandsschade in geval van faillissement was in de tekst van de bankgarantie uitdrukkelijk opgenomen als door de bank te dekken schade (zoals ook in de modelbankgarantie van de ROZ het geval is). De bank heeft deze leegstandsschade ‘als eigen schuld’ onder de bankgarantie aan de verhuurder betaald en vervolgens hetzelfde bedrag op grond van de door de huurder gestelde contragarantie in mindering gebracht op het creditsaldo van de failliete huurder bij de bank. De uitspraak Het Hof redeneert dat de opzegging door de curator een rechtmatige beëindiging is en de verhuurder derhalve geen aanspraak kan maken op de leegstandsschade (zie ook arrest Aukema/Uni-Invest van de Hoge Raad van 4 januari 2011). De failliete boedel is door de betaling door de bank verarmd en de verhuurder is met hetzelfde bedrag verrijkt. Het Hof acht de verrijking van de verhuurder ongerechtvaardigd omdat de opzegging door de curator een rechtmatige beëindiging is. De verhuurder dient de van de bank ontvangen gelden aan de curator/de boedel te voldoen. Waarde van bankgarantie verminderd De praktische waarde van een door een huurder gestelde bankgarantie is met dit arrest bepaald verminderd. Banken, verhuurders, wetenschappers en advocaten werken thans aan een oplossing voor de voormelde problematiek Meer informatie Lonne Rooseboom e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 51 74



Erfpacht en toestemming Een erfpachter moet vooraf schriftelijke instemming van de grondeigenaar vragen als de erfpachter de bestemming wil wijzigen die in de erfpachtakte initieel is gegeven aan het registergoed dat in erfpachtrecht is uitgegeven, tenzij de erfpachtvoorwaarden anders luiden. Artikel 3:89 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek stelt namelijk: “Hij mag echter zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten.” De vraag is echter of de grondeigenaar aan een dergelijke toestemming ook voorwaarden, zoals financiële voorwaarden, mag verbinden. Hierover ging de casus Rb. Amsterdam 17 augustus 2011, nr. 462393 / HA ZA 10-1975 (LJN BT8289). Erfpachter X is sinds 1957 erfpachter van een gebouw dat door de gemeente in voortdurende erfpacht is uitgegeven. Volgens de erfpachtakte bedraagt tot het jaar 2032 de canon ƒ 36.800 per jaar. Naar aanleiding van een verbouwing die X heeft doen uitvoeren, wil de gemeente de canon verhogen naar ruim € 220.000 per jaar. Volgens de gemeente is zij hiertoe bevoegd omdat sprake is van een erfpachtrechtelijke bestemmingswijziging waarvoor de toestemming van de gemeente is vereist. X is echter van mening dat de erfpachtvoorwaarden geen mogelijkheid bieden om de canon te verhogen bij een dergelijke wijziging. Toestaan onder voorwaarde Door de verbouwing is er meer kantoorfunctie gerealiseerd en wordt tevens horeca in het gebouw ondergebracht. Die functies passen binnen het huidige publiekrechtelijke bestemmingsplan. In de akte van vestiging van de erfpacht was echter een aantal erfpachtrechtelijke gebruiksbestemmingen opgesomd – zonder verwijzing naar een onderlinge verhouding van deze bestemmingen – waaronder de bestemming ‘kantoor’. De erfpachtbestemming ‘horeca’ is echter niet opgenomen in de erfpachtvoorwaarden. Uit de van toepassing verklaarde algemene voorwaarden volgt dat toestemming van de gemeente vereist is bij een bestemmingswijziging. Mag de gemeente buiten de regeling in de erfpachtvoorwaarden om een canonverhoging als voorwaarde stellen voor haar instemming met een erfpachtrechtelijke bestemmingswijziging? De rechtbank overweegt dat enerzijds als uitgangspunt geldt dat waar de gemeente volgens de erfpachtvoorwaarden bevoegd is om een bestemmingswijziging af te wijzen, het mindere (het toestaan onder een voorwaarde) haar in beginsel ook is toegestaan. Anderzijds moet, volgens de Rechtbank, worden gelet op het karakter van de erfpachtovereenkomst en de daarin opgenomen regelingen. Conclusie in casu Volgens de rechtbank leidt dat in casu tot de volgende conclusie: een voorwaarde die inhoudt dat volledige herberekening van de canon plaatsvindt naar de maatstaven die gelden op het moment dat een bestemmingswijziging plaatsvindt, is in strijd met de in de erfpachtovereenkomst opgenomen termijn voor canonwijziging van 75 jaar. Een dergelijke voorwaarde is volgens de Rechtbank daarom zozeer in strijd met de strekking van de wezenlijke bepalingen van de erfpachtovereenkomst, dat het misbruik van recht in de zin van artikel 3:13 BW oplevert. De bevoegdheid om al dan niet in te stemmen met een bestemmingswijziging heeft volgens de Rechtbank als doel te vermijden dat de zaak een ongewenste erfpachtrechtelijke bestemming krijgt. Deze bevoegdheid is niet bedoeld om ‘via een omweg’ de termijn waarvoor de canon vaststaat te bekorten.



Wordt echter slechts een herberekening toegepast met betrekking tot het deel van de zaak dat van bestemming wijzigt, en worden daarbij de normen gehanteerd die ten tijde van het sluiten van de erfpachtovereenkomst zouden hebben gegolden voor die bestemming, dan levert het stellen van zo’n eis in beginsel geen misbruik van recht op, zo concludeert de Rechtbank. Voor X volgt in casu – ondanks het vorenstaande – toch een positieve uitspraak, omdat de gemeente te laat kenbaar heeft gemaakt dat zij een dergelijke financiële voorwaarde wenste te verbinden aan haar instemming. Redactie erfpachtvoorwaarden Gezien deze casus is het juist redigeren van erfpachtvoorwaarden op dit punt van belang, wil een grondeigenaar aan de goedkeuring tot een erfpachtrechtelijke bestemmingswijziging een financiële voorwaarde verbinden. Een grondeigenaar dient in zijn erfpachtvoorwaarden niet slechts te volstaan met de mededeling dat goedkeuring nodig is, maar zou ook expliciet moeten vermelden dat wijziging van een bestemming financiële consequenties tot gevolg kan hebben – niet alleen bij een gehele bestemmingswijziging, maar ook bij een gedeeltelijke bestemmingswijziging. In dat kader zou ook – om verdere discussies te voorkomen – nagedacht moeten worden over de basisbeginselen waarmee een dergelijke canonwijziging berekend dient te worden en wat daarbij de diverse grondslagen zijn die gehanteerd moeten worden. Vorenstaande geeft dan aan zowel de erfpachter als de grondeigenaar duidelijkheid over de gevolgen van een eventuele bestemmingswijziging. Meer informatie Robert Bol e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5708

Nieuwe UAV 2012 Op 30 januari 2012 zijn de nieuwe Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012) officieel vastgesteld. Het gaat om een actualisering van de UAV 1989. Tevens zijn de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van Technische Installatiewerken (UAVTI 1992) geïntegreerd in de UAV 2012. Aanleiding voor de nieuwe versie van de UAV zijn de wijzigingen in relevante wetgeving, ontwikkelingen in de jurisprudentie en de invoering van de euro. In opdracht van de overheid heeft het Instituut voor Bouwrecht (IBR) geadviseerd over de herziening van de UAV 1989. Het advies van de IBR werkgroep Herziening UAV, waarin vertegenwoordigers van opdrachtgevers en opdrachtnemers zitting hadden, is integraal overgenomen. De Ministeries van Defensie en van Infrastructuur en Milieu hebben evenwel onlangs aangegeven dat zij de UAV 2012 niet zullen ondertekenen. Wijzigingen Met de UAV 2012 zijn geen fundamentele inhoudelijke wijzigingen ten opzichte van de UAV 1989 beoogd. Veel wijzigingen zien op meer eenduidigheid van begrippen en definities. Andere, toch meer inhoudelijke wijzigingen zijn ingegeven door de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in 1992 (en de daarin in 2003 opgenomen titel 7.12 ‘Aanneming van werk’) en jurisprudentie sinds 1989. Zo is voor de aannemersaansprakelijkheid ex artikel 7A:1645 BW in de plaats gekomen de aansprakelijkheid na oplevering voor ‘ernstige gebreken’ (par. 12 lid 4, sub (b)), waarbij de bewijslast ten aanzien van het causaal verband tussen gebrek en toerekenbare tekortkoming van de aannemer is komen te rusten op de opdrachtgever. Verder is de wettelijke (dwingendrechtelijke) waarschuwingsplicht van de aannemer voor prijsverhoging als gevolg van meerwerk (par. 36 lid 1a) opgenomen. advocaten ● belastingadviseurs ● notarissen


Een voorbeeld van een wijziging vanwege jurisprudentie is het vervallen van par. 5 lid 5: de aansprakelijkheid voor de voorgeschreven leverancier is gelijkgetrokken met die voor de voorgeschreven onderaannemer (par. 6 lid 27). Daarnaast zijn er wijzigingen met het oog op de invoeging van de UAVTI 1992; nieuwe paragrafen (8a en 10a) zijn toegevoegd, die de beproeving van technische installatiewerken regelen. Klik hier voor de tekstvergelijking van de UAV 1989 en de UAV 2012. Algemene voorwaarden: niet automatisch van toepassing en afwijkingen mogelijk De UAV 2012 zijn geen wetgeving maar algemene voorwaarden en dus niet automatisch van toepassing. Anders gezegd: de UAV 2012 zijn pas van toepassing op de uitvoering van werken indien deze (geheel of gedeeltelijk) door partijen van toepassing zijn verklaard. Evenmin vervangen deze de UAV 1989 die al van toepassing zijn op een werk. Van de UAV 2012 kan dus ook worden afgeweken, bij voorkeur in het bestek (par. 2 lid 1). Het blijft zaak om de contractuele spelregels af te stemmen op het te realiseren project. Dat geldt vooral bezien vanuit het perspectief van de opdrachtgever. Illustratief blijft de korting wegens te late oplevering (par. 42): hoewel verhoogd van ƒ 75 per dag naar € 60 per dag, staat deze niet in verhouding tot de werkelijke schade van de opdrachtgever ingeval van verlate oplevering en is een afwijking wenselijk. De Ministeries van Defensie en van Infrastructuur en Milieu ondertekenen de UAV 2012 niet, waarmee deze aangeven de UAV 2012 niet van toepassing te willen verklaren op hun opdrachten. De reden hiervoor is dat de ministeries niet akkoord zijn met de verborgen gebrekenregeling (par. 12): opdrachtgever is aansprakelijk voor gebreken na oplevering, tenzij het gebrek aan de aannemer toe te rekenen is en de directie het gebrek ondanks nauwlettend toezicht niet had kunnen onderkennen. Volgens de ministeries wordt met deze bepaling verondersteld dat dagelijks intensief toezicht gehouden wordt, terwijl dat niet het geval is; gebreken zouden dan – ten onrechte – niet als verborgen gebreken kwalificeren en daarmee voor rekening van de opdrachtgever komen. Die uitleg strookt echter niet met de jurisprudentie. De terughoudendheid van de ministeries lijkt dan ook op een misverstand te berusten. Meer informatie Timo Huisman e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5871 Annicka van de Laar e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5162



NEN-normen geen gratis algemeen verbindende voorschriften In de bouwpraktijk komen met regelmaat discussies tussen opdrachtgever en opdrachtnemer voor over de vraag of bepaalde Nederlandse normen van de Stichting Nederlands NormalisatieInstituut (NEN-normen) van toepassing zijn op de uitvoering van het werk. Deze vraag is, zij het indirect, ook onderwerp van de cassatiezaak van Knooble B.V. tegen de Staat der Nederlanden en de Stichting Nederlands Normalisatie-Instituut. Het arrest van de Hoge Raad is voorlopig bepaald op 22 juni 2012. De conclusie van de advocaat-generaal is in ieder geval al bekend: volgens hem zijn NEN-normen geen algemeen verbindende voorschriften. Conclusie advocaat-generaal De Hoge Raad volgt in de meeste gevallen de conclusie van de advocaat-generaal. De conclusie van de advocaat-generaal mr. F.F. Langemeijer d.d. 30 maart 2012 (LJN: BW0393) luidt als volgt: NENnormen zijn geen algemeen verbindende voorschriften, ook niet indien daarnaar wordt verwezen in het Bouwbesluit. Om die reden hoeven NEN-normen niet gratis ter beschikking te worden gesteld aan gebruikers. NEN-normen zijn (voorlopig) dus slechts tegen betaling te verkrijgen bij de Stichting Nederlands Normalisatie-Instituut. Toepasselijkheid NEN-normen Deze conclusie – NEN-normen zijn geen algemeen verbindende voorschriften – bevestigt ook nog eens dat NEN-normen niet van rechtswege van toepassing zijn op een door een opdrachtgever aan een opdrachtnemer opgedragen werk. Toepasselijkheid is pas aan de orde indien NEN-normen hetzij via het Bouwbesluit of andere bouwregelgeving van toepassing zijn hetzij in de overeenkomst van toepassing zijn verklaard (vergelijk par. 2 lid 2 UAV 2012). Kortom, de opdrachtgever doet er goed aan om de gewenste NEN-normen uitdrukkelijk in het bestek of de overeenkomst zelf op te nemen. Meer informatie Remco Bäcker e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)10 224 6617 Timo Huisman e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5871 Cees-Bart Spoelder e-mail: [email protected]; tel. + 31 (0)20 578 5678



NIEUW: Bouwbesluit 2012 Op 1 april 2012 is het Bouwbesluit 2012 in werking getreden. Het Bouwbesluit 2012 behelst nieuwe technische voorschriften voor het (ver)bouwen, het gebruik, de staat en de sloop van bouwwerken. De voorschriften van het ‘geactualiseerde en vereenvoudigde’ Bouwbesluit gelden ter waarborging van de minimaal gewenste kwaliteit en veiligheid van bouwwerken. Terugdringen van regeldruk Door het samenvoegen van diverse besluiten en regels is het aantal artikelen in het Bouwbesluit 2012 een derde minder geworden. De overheid meent daarmee een forse stap te hebben gezet in het terugdringen van de regeldruk in het hele bouwproces. Minister Spies van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) benadrukte in een interview in Cobouw van 30 maart jl. dat bouwregelgeving nooit klaar is, “al is het alleen maar omdat steeds weer nieuwe technieken worden ontwikkeld. We moeten wel nadenken wat er hierna moet. Voor nu is de markt echt geholpen”. Wijzigingen Belangrijke wijziging door het Bouwbesluit 2012 is dat voor het verbouwen van leegstaande kantoren naar woningen geen ontheffing van nieuwbouweisen meer nodig is van de gemeente; daarvoor in de plaats geldt nu dus een landelijk verbouwniveau. Dit leidt tot besparing van tijd en kosten, waarmee de overheid (actief) meehelpt aan het oplossen van de aanzienlijk toegenomen leegstand onder kantoorgebouwen. Een andere belangrijke wijziging is dat de sloop van een bouwwerk voortaan van start mag na een sloopmelding, zonder dat daarvoor een vergunning vereist is. De uitwerking ten aanzien van ‘Milieu’ (voorheen hoofdstuk 6; nu afdeling 5.2) is evenwel vooralsnog redelijk beperkt gebleven; deze afdeling treedt overigens pas later in werking. Gemeenten kunnen in hun publiekrechtelijke rol geen strengere duurzaamheidseisen bedingen dan die welke voortvloeien uit het Bouwbesluit 2012 (artikel 122 Woningwet). Als (privaatrechtelijke) opdrachtgever staat hen dit wel vrij. Bruikbaarheid en toepasbaarheid Bij de totstandkoming van het Bouwbesluit 2012 zijn vertegenwoordigers van de bouwsector en de ‘bouwconsumenten’ betrokken geweest en zijn praktijktesten uitgevoerd die inzicht gaven in de bruikbaarheid en de toepasbaarheid van de nieuwe voorschriften. Vanzelfsprekend zal de bouwpraktijk dat moeten uitwijzen. Meer informatie Remco Bäcker e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)10 224 6617 Timo Huisman e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5871 Cees-Bart Spoelder e-mail: [email protected]; tel. + 31 (0)20 578 5678



Colofon De Nieuwsbrief Vastgoed is een uitgave van de praktijkgroep Vastgoed van Loyens & Loeff. Deze praktijkgroep bundelt de specialistische kennis op civiele deelgebieden als civiel bouwrecht, administratief recht en ruimtelijke ordening, mededingings- en aanbestedingsrecht, ondernemingsrecht, financieringen, alsmede directe en indirecte belastingen. De Nieuwsbrief Vastgoed wordt uitsluitend verzonden aan relaties van Loyens & Loeff. Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaarden Loyens & Loeff N.V. en alle andere entiteiten, samenwerkingsverbanden, personen en praktijken die handelen onder de naam ‘Loyens & Loeff’, geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies. Hoofdredacteur: J.M. Gerretsen Eindredacteuren: H.W. Heyman R.N.G. van der Paardt R.P.C. Cornelisse Redacteuren: J.H. Germann S.R.A. Lucas

www.loyensloeff.com

AMSTERDAM • ARNHEM • BRUSSEL • EINDHOVEN • LUXEMBURG • ROTTERDAM • ARUBA • CURAÇAO DUBAI • FRANKFURT • GENÈVE • HONG KONG • LONDEN • NEW YORK • PARIJS • SINGAPORE • TOKIO • ZÜRICH

Nieuwsbrief Vastgoed juni 2012

Recommend Documents