Taxatierapport. Londenstraat Gent. Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher 2e bachelor Vastgoed Makelaardij

Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher 2e bachelor Vastgoed Makelaardij Waardebepaling

Taxatierapport

Londenstraat 72 9000 Gent 2 MAK klasgroep D Waardebepaling 1 Mieke Paelinck

2015-2016

Semester 1

1


Inhoudstabel Inhoud 1. Inleiding 2. Situatieschets 2.1 Doel 2.2 Waardebegrip en peildatum 3. Gegevensverzameling en analyse 3.1 Analyse onroerend goed 3.1.1 Gronddeel 3.1.2 Opstallen 3.1.3 Gebruiksrechten 3.2 Marktsegment 3.3 Analyse van de marktontwikkelingen 3.4 Vergelijkingspunten 3.4.1 Vergelijkingspunt 1 3.4.2 Vergelijkingspunt 2 3.4.3 Vergelijkingspunt 3 3.4.4 Vergelijkingspunt 4 3.4.5 Vergelijkingspunt 5 4. Optimale aanwending 4.1 Voorgesteld gebruik 4.2 Alternatief gebruik 5. Bepalen marktwaarde 5.1 Taxatiemethoden 5.2 Vetustiteit 5.3 Berekening nieuwbouwwaarde 6. Conclusie 7. Algemene bepalingen 8. Bronnen

2


1. Inleiding Wij, taxateurs Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher, zijn op dinsdag 27 oktober 2015 onder begeleiding van Deheer Thomas Couckuyt het vastgoedobject gelegen in de Londenstraat 72 te Gent gaan bezoeken.

2. Situatieschets 2.1 Doel Dhr. en mevr. Pieters hebben in september 2015 de woning gelegen te Londenstraat 72 Gent aangekocht. Deze is aan grondige renovatie toe. Om deze renovatie te financiëren wil het koppel een lening aangaan bij een financiële instelling. De financiële instelling (de opdrachtgever) vraagt hierbij aan ons, Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher, om de marktwaarde van de woning te taxeren. Met deze opdracht gekregen van de financiële instelling, zijn wij meteen begonnen aan het samenstellen van het taxatierapport die van toepassing zal zijn op de woning. Wij zullen u alle ondernomen stappen uitleggen en illustreren in dit verslag. Korte samenvatting: Taxateurs Opdrachtgever Vastgoedobject Opdacht

Beau van Laeren Charlotte Swertvaegher De financiële instelling waar familie Pieters beroep op doet. Rijwoning gelegen te Londenstraat 72, 9000 Gent De voorwaarden en richtlijnen waaronder de schatting uitgevoerd wordt, worden tussen opdrachtgever en schatter contractueel vastgelegd.

3


2.2 Waardebegrip en peildatum De taxateur moet voor iedere taxatie een waardebegrip bepalen. Dit is een beschrijving van de fundamentele metingsuitgangspunten van een taxatie. Hiermee verduidelijkt de taxateur wat hij onder waarde verstaat. De marktwaarde is een relevant waardebegrip. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het vastgoedobject zou kunnen overgedragen worden aan een bereidwillige koper op de waardepeildatum, zonder hierbij onder dwang gehandeld te hebben. De peildatum: 15 december 2015

4


3. Gegevensverzameling en analyse 3.1 Analyse onroerend goed De analyse van het onroerend goed omvat het gronddeel, de fysische aspecten van de opstallen en de gebruiksrechten van het onroerend goed. 3.1.1 Gronddeel Oppervlakte

Type bebouwing Oriëntatie Ligging en bereikbaarheid van het terrein

• • •

Oppervlakte: 148m² Perceeldiepte: 18 meter Gevelbreedte: 5 meter

Gesloten bebouwing • De voorgevel is westelijk georiënteerd • De koer is oostelijke georiënteerd Het vastgoedobject is gelegen in de havenwijk Achter Muide parallel aan de Voorhaven. De Voorhaven is beschermd als stadsgezicht, want deze site is de laatste oude haven in Vlaanderen. De plannen voor deze buurt zijn groots: de stad wil de Voorhaven vernieuwen in de komende jaren naar een wijk met meer ruimte voor de buurt, het openbaar domein groener inrichten, nieuwe woningen en een aantal kantoren. De bebouwing aan de kant van de Voorhavenlaan, die voordien havendienstgebouwen omvatte, is grotendeels gesloopt en vervangen door parken en een speelplein. De Londenstraat bevat enkele gebouwen (nummers 154-160) die opgenomen zijn in De Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed.

Het vastgoedobject is toegankelijk voor: • Voetgangers • Fietsers • Automobilisten Op slechts 290 meter van het vastgoedobject is er een bushalte, die rechtstreekse verbinding verleent aan het station Gent Dampoort. Het vastgoedobject ligt op 4 minuten rijden van de R4 5


Juridische bestemming Aard van het vastgoedobject Bezetting

waar je aansluiting kan vinden op andere autosnelwegen zoals E40 en E19. Het vastgoedobject is volgens het gewestplan gelegen in een woongebied. Het is opgenomen in een RUP dat werd goedgekeurd op 16 december 2005. Het is een meergezinswoning met 3 verdiepingen, een zolder, kelder en een binnenkoer. Dhr. en Mevr. Pieters

Illustraties

Kadastraal plan van het perceel.

6


Ligging vastgoedobject met afstand tot station

Ligging vastgoedobject op geopunt.

Londenstraat 72

7


Ligging op gewestplan: rode zone, dus woonzone.

3.1.2 Opstallen De waardebepalende factoren met betrekking tot de opstallen betreffen de fysieke eigenschappen van de constructies en kunnen in drie groepen ingedeeld worden: • afmetingen van de constructie • bouwkost van de constructie • vetustiteit van de constructie Afmetingen • Bewoonbare oppervlakte: 148m² • Volume gelijksvloers: 230 m3 • Volume 1e verdiep: 120 m3 • Volume 2e vediep: 120 m3 • Volume zolder: 45 m3

Bouwkost Het vastgoedobject is van het type normale woning. De kwaliteit van de gebruikte materialen zijn matig tot laagstaand. Het comfort en uitrusting van het gebouw zijn daardoor ook niet van hoogrendement. De afwerking is zwak, wat eerder komt door de bouwvalligheden, en de architectuur is middelmaats voor het type rijwoning, onder klasse ‘normaal’.

Vetustiteit De woning is sterk verouderd en bouwvallig. Er kan gesproken worden over een vetustiteit van 27,5%. Renovatie is een must: materialen, toestellen, afwerkingen voldoen niet meer aan de hedendaagse normen en moeten dus vervangen worden.

8

Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher 2e bachelor Vastgoed Makelaardij Waardebepaling 3.1.3 Gebruiksrechten De gebruikers van het vastgoedobject zijn evenwel ook de eigenaars. Zij beschikken daardoor over alle eigendomsrechten. Volle eigendom of eigendom zondermeer wordt in art. 544 B.W. omschreven als het recht om op de meest volstrekte wijze het genot van een zaak te hebben en erover te beschikken, mits er geen gebruik van wordt gemaakt dat strijdig is met de wetten of de verordeningen.

3.2 Marktsegment Het te taxeren vastgoedobject behoort tot het vastgoedtype rijwoningen. Het is een rijwoning die nodig aan renovatie toe is, waardoor een lening onuitsluitbaar is. Kandidaatkopers die opzoek zijn naar woningen die instapklaar zijn behoren niet tot dit marktsegment. De woning is opzoek naar kandidaat-kopers die houden van renovatiewerken, om zo hun eigen touch te geven aan de woning enerzijds, of kandidaatkopers die een onroerend goed zoeken om over te gaan tot volledige afbraak anderzijds.

3.3 Analyse van de marktontwikkelingen Het vastgoedobject gelegen te Londenstraat 72 Gent, behoort tot het het vastgoedtype rijwoningen. Om deze te plaatsen om de markt, plegen we de statistieken van normale woonhuizen raad. De eerste grafiek gaat over de residentiële vastgoedprijsindex. De residentiële vastgoedprijsindex meet de inflatie op de markt voor residentieel vastgoed. Deze index meet de prijsverandering op zowel de primaire als de secundaire residentiële markt, ongeacht het doel (bewoning of verhuur). Volgens voorlopige resultaten zal de Belgische residentiële vastgoedprijsindex stijgen met 1,8% in het tweede kwartaal 2015 ten opzichte van het vorige kwartaal. De inflatie op jaarbasis bedraagt 0,8% ten opzichte van -0,3% vorig kwartaal. De gemiddelde inflatie van de laatste vier kwartalen bedroeg 0,1%.

9


De tweede grafiek vertelt ons meer over de vastgoedprijzen van de normale woonhuizen. De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op alle vastgoedtransacties waarvoor registratierechten dienen te worden betaald. De brongegevens hiervoor komen van het Kadaster van de FOD Financiën.

10


3.4 Vergelijkingspunten 3.4.1 Vergelijkingspunt 1

Ligging Verkoopprijs Bewoonbare oppervlakte Bouwjaar Kadastraal inkomen EPC-score

Voorhavenlaan 45 9000 Gent €200.000 153 m2 1994 €322 506 kWh/m2

Deze woning is zeer tof gelegen (zelfde straat als vastgoedobject) met zicht op de oude ‘Voorhaven’. Het is een ruime woning, waar wat opfrissingen aan nodig zijn, de keuken en badkamer zijn reeds gerenoveerd. De rijwoning telt 2 slaapkamers, met mogelijkheid tot een derde (nu zolderruimte).

11

Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher 2e bachelor Vastgoed Makelaardij Waardebepaling 3.4.2 Vergelijkingspunt 2


Dukkeldamstraat 21 9000 Gent €305.000 150 m2 1936 €334 254 kWh/m2

Deze woning is in 2012 volledig gerenoveerd en is voorzien van alle comfort. Ze is gelegen op wandelafstand van het openbaar vervoer, en een vlotte verbinding naar de R4. De woning telt 3 slaapkamers, 2 verdiepingen, een hyper-geïnstalleerde keuken, badkamer, en één toilet. Verder zijn er veel opbergmogelijkheden in de woning.

12



Dukkeldamstraat 27 9000 Gent €250.000 200 m2 Niet meegedeeld €590 674 kWh/m2

De woning is vlakbij het centrum van Gent gelegen op een rustige locate (de Muide). Het bevat alle nutsvoorzieningen en heeft een ommuurde stadstuin met terras en gras. De woning telt 3 slaapkamers, een keuken, badkamer en 2 toiletten. Er is parkeerplaats voor de deur voorzien.

13



Londenstraat 68 9000 Gent €209.000 140 m2 1940 €354 291 kWh/m2

Deze woning is gesitueerd in dezelfde straat als het te taxeren vastgoedobject. Het is gerenoveerd in 1997. De woning is instapklaar en ideaal voor een jong gezin. De woning telt 4 slaapkamers, living met eetplaats en het EPC is een grote troef.

14



Meulesteedsesteenweg 368 9000 Gent €212.500 123 m2 2006 €686 401 kWh/m2

De prachtig gerenoveerde burgerwoning met mooi aangelegd tuintje en terras bevat zeer veel lichtinval. De woning beschikt over een keuken, badkamer en 2 toiletten. Er zijn 2 slaapkamers en een zolder.

15


4. Optimale aanwending De optimale aanwending is de bestemming van het vastgoedobject die op basis van de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteiten mogelijk is en zal resulteren in de hoogste waardering.

4.1 Voorgesteld gebruik Het voorgestelde idee voor het vastgoedobject, is dat het onroerend goed volledig bewaard blijft, mits grove renovaties. Dhr. en Mevr. Pieters opteren hiervoor, maar moeten bereid zijn hierin te investeren. Hier een tabel met de pijnpunten van het vastgoedobject die moeten worden behandeld om het te beschouwen als een leefbare woning. Keuken Badkamer

Schilder en behangwerken Bergruimte Plinten en vloeren Isolatie Woonkamer Binnentuin

Is in slechte staat, sterk verouderd Heeft een opknapbeurt nodig en nieuwe toestellen nodig zoals oven, kookplaat, dampkap Zelfde situatie als keuken, lijdt aan ouderdom Nood aan vernieuwing Geen douche Toilet met bidet Vele muren zijn beschadigd, loskomend behang, afbrokkelende verf Is in onleefbare staat In de slaapkamers zijn er loshangende plinten, houten vloer is ook relatief zwaar beschadigd Op de bovenste verdieping is de isolatie zichtbaar, niet afgewerkt Te weinig lichten aangebracht Verouderde staat Bouwvallig

16

Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher 2e bachelor Vastgoed Makelaardij Waardebepaling Toelichting adhv foto’s:

Keuken

BBadkamer

17


Schilder en behangwerk

Bergruimte

Plinten en vloeren

18


Isolatie

Woonkamer

Binnentuin

19


4.2 Altnernatief gebruik Als alternatieve mogelijkheid stellen wij voor het volledige gebouw te slopen en terug van nul te beginnen. Op deze manier is het makkelijker om meteen de gewenste nutsvoorzieningen te installeren, zodat er kan gestreefd worden naar een energie-zuinige woning enerzijds, en een woning naar eigen normen anderzijds.

5. Bepalen marktwaarde 5.1 Taxatiemethoden Voor het besproken punt 4.1 renovatiewerken, maken we gebruik van de methode van vergelijkingspunten. Deze wordt verkregen aan de hand van vergelijkbare vastgoedobjecten te zoeken en te vergelijken met het te taxeren vastgoedobject. Hierbij houden we rekening met niet vrij bepaalde factoren: • De ligging • Milieu • Leeftijd en staat • Kwaliteit

5.2 Vetustiteit

20


5.3 Berekining nieuwbouwwaarde

21


6. Conclusie Op dinsdag 27 oktober 2015 hebben wij kennis gemaakt met het vastgoedobject gelegen te Londenstraat 72, 9000 Gent. We kregen de opdracht van de financiële instelling om op zoek te gaan naar de marktwaarde van dit pand. Deze waarde zijn we bekomen met behulp van de methode van vergelijkingspunten. In ons taxatierapport kunt u meevolgen hoe wij hieraan zijn gekomen, welke kritische bronnen we geraadpleegd hebben en hoe we dit alles in een notendop duidelijk voorstellen. Wij, Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher handelend in hoedanigheid van erkend schatters, zij tot een marktwaarde gekomen van € 190.000

22


7. Algemene bepalingen 1.De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft. 2. Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom. 3. De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken. 4. Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties. 5. De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden. 6. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen. 7. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 8. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...)

23


8. Bronnen M. Paelinck, “Waardebepaling 1”, Hogeschool Gent, Departement Gent, 2015. M. Paelinck & T. Couckuyt, “Werkcollege OLO Waardebepaling 1”, Hogeschool Gent, Departement Gent, 2015.

Internetbronnen: Vastgoedprijzen (2013). Geraadpleegd op 29 november 2015 via http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/ GoogleMaps (onbekend). Geraadpleegd op 29 november 2015 via https://www.google.be/maps De Investaris van het Bouwkundig Erfgoed (2007). Geraadpleegd op 29 november 2015 via https://inventaris.onroerenderfgoed.be/dibe/geheel/103290 Herinrichting Voorhaven (2015). Geraadpleegd op 29 november 2015 via https://stad.gent/over-gent-en-het-stadsbestuur/over-gent/projecten-die-het-uitzicht-vangent-bepalen/noorden/herinrichting-voorhaven Vastgoed en facilitair management (onbekend). Geraardpleegd op 29 november 2015 via https://www.bestuurszaken.be/definities-en-richtlijnen-vastgoed?keys=&shs_term_node_tid_depth=All&page=2 Kadaster (2015). Geraadpleegd op 29 november 2015 via http://www.kadaster.be/Default.aspx Geopunt Vlaanderen (onbekend). Geraadpleegd op 2 december 2015 via http://www.geopunt.be Stadim (onbekend). Geraadpleegd op 2 december 2015 via http://www.stadim.be/uploads/pdf/WOH-N2014.pdf

24

Taxatierapport. Londenstraat Gent. Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher 2e bachelor Vastgoed Makelaardij

Recommend Documents