Nieuwsbrief Vastgoed augustus 2011

Nieuwsbrief Vastgoed 14 │22 augustus 2011 In deze uitgave Fiscaal ■ Vrijstelling overdrachtbelasting bij verkrijging van aandelen in onroerende-zaaklichaam ■ Hoge Raad stelt prejudiciële vragen inzake btw-heffing (integratieheffing) bij vrijgesteld gebruik van zelf vervaardigd vastgoed

■ Wijzigingen beleid met betrekking tot heffing van overdrachtsbelasting ■ Overgangsregeling voor toepassing verlaagd btw-tarief bij renovatie en herstel van woningen ■ De arresten van de Hoge Raad van 10 juni 2011 ■ Verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2 procent bij de verkrijging van een woning ■ Btw-behandeling van door makelaar verrichte bemiddelingsdiensten bij aandelentransactie ■ Tijdstip bekendmaking en belang keuzevermogen

Civiel ■ Gewijzigde procedure royement hypotheken

Aanbesteding ■ Woningcorporaties zijn (niet) aanbestedingsplichtig

Algemeen ■ Legal 500 en Chambers Europe: Vastgoed-praktijk van Loyens & Loeff wederom op nummer 1

Fiscaal

Vrijstelling overdrachtbelasting bij verkrijging van aandelen in onroerende-zaaklichaam Recent heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verkrijging van aandelen in een onroerende-zaaklichaam niet leidt tot heffing van overdrachtsbelasting, voor zover de bezittingen bestaan uit nieuwe nog ongebruikte onroerende zaken in de bouw- en handelsfase. Vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt onder voorwaarden ook voor aandelen in onroerende-zaaklichaam In de vastgoedpraktijk ging men er op grond van eerdere jurisprudentie over dit onderwerp van uit dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting die van toepassing kan zijn bij verkrijging van onroerende zaken vóór, op of uiterlijk twee jaren na het moment van eerste ingebruikname of een bouwterrein, niet gold bij verkrijging van aandelen in een onroerende-zaaklichaam met dergelijke onroerende zaken. De Hoge Raad heeft echter op 10 juni jl. geoordeeld dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting ook kan worden toegepast bij de verkrijging van aandelen in een onroerende-zaaklichaam, voor zover sprake is van nieuwe nog ongebruikte onroerende zaken in de bouw- en handelsfase. De vraag die resteert, is of de vrijstelling van overdrachtbelasting ook van toepassing kan zijn bij verkrijging van aandelen in een onroerende zaaklichaam met in gebruik genomen onroerende zaken. Voor nadere informatie verwijzen wij u naar onze Nieuwsflash Vastgoed van 10 juni 2011.

advocaten ● belastingadviseurs ● notarissen

Nieuwsbrief Vastgoed 14 ● 22 augustus 2011

Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Meer informatie: Bernadette Nuijen e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5778.

Hoge Raad stelt prejudiciële vragen inzake btw-heffing (integratieheffing) bij vrijgesteld gebruik van zelf vervaardigd vastgoed Op 13 mei jl. heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld aan het Europese Hof van Justitie om vast te stellen of de integratieheffing bij vrijgesteld gebruik van zelf vervaardigd vastgoed in strijd is met de Europese btw-richtlijn. Hof Den Haag: Nederlandse regeling gaat verder dan btw-richtlijn In Nieuwsbrief Vastgoed 6 hebben wij aandacht besteed aan het oordeel van Hof Den Haag dat de Nederlandse regeling voor de integratieheffing verder gaat dan is toegestaan onder de Europese Btwrichtlijn en daarmee niet van toepassing is bij het in opdracht laten vervaardigen van goederen onder terbeschikkingstelling van eigen stoffen. Indien deze uitspraak juist zou zijn, zou dat tot gevolg hebben dat de belanghebbende die op eigen grond een kunstgrasveld liet aanbrengen uiteindelijk slechts (niet aftrekbare) btw verschuldigd is over de aanneemsommen ter zake van het opleveren van het kunstgrasveld. De grondcomponent zou dan buiten de heffing van btw vallen. Hoge Raad: kwestie voorleggen aan Europese Hof van Justitie De Hoge Raad heeft beslist om de kwestie voor te leggen aan het Europese Hof van Justitie. Het oordeel van het Europese Hof van Justitie zal uitwijzen of, en, zo ja, in hoeverre de regeling voor de Nederlandse integratieheffing in strijd is met de Europese btw-richtlijn. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Meer informatie: Bernadette Nuijen e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5778.



Wijzigingen beleid overdrachtsbelasting

met

betrekking

tot

heffing

van

De staatssecretaris van Financiën heeft een aantal besluiten ingetrokken en samengevoegd. Ter gelegenheid hiervan zijn tevens een aantal kleine wijzigingen doorgevoerd. Overdrachtsbelastingbesluiten Met ingang van 8 juli heeft de staatssecretaris een aantal oude overdrachtsbelastingbesluiten ingetrokken en het beleid samengevoegd in een nieuw besluit. Omdat het beleid op inhoudelijk vlak nagenoeg ongewijzigd is gebleven, beperken wij ons in dit bericht slechts tot de naar onze mening voor de vastgoedpraktijk relevante wijzigingen. Nadere voorwaarden correctie tenaamstelling bij opvolgende levering Het kan voorkomen dat, ten gevolge van een misverstand met betrekking tot de tenaamstelling in de akte, de gerechtigdheid tot een onroerende zaak bij de verkeerde (rechts)persoon komt te liggen. Dit kan worden gecorrigeerd door middel van een opvolgende akte op naam van de juiste (rechts)persoon. Volgens strikte toepassing van de overdrachtsbelastingwetgeving kan deze ‘correctie’ wederom tot heffing leiden. De staatssecretaris achtte dit niet de bedoeling en keurde goed dat ter zake van de correctie geen overdrachtsbelasting verschuldigd was. Op basis van het nieuwe besluit gelden met ingang van 8 juli nadere voorwaarden voor deze goedkeuring. Aan de tegemoetkoming bij de opvolgende transactie gelden thans de voorwaarden dat (i) wordt aangetoond dat de verkrijging onder de onjuiste tenaamstelling uitsluitend het gevolg is van een misverstand en (ii) het verzoek om toepassing van de goedkeuring binnen vijf jaar na de verkrijging onder de onjuiste tenaamstelling wordt gedaan. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Dimitri Koeprijanov e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5307.

Overgangsregeling voor toepassing verlaagd btw-tarief bij renovatie en herstel van woningen De staatssecretaris van Financiën heeft een overgangsregeling getroffen voor de tijdelijke toepassing van het verlaagde btw-tarief op renovatie- en herstelwerkzaamheden van oude woningen. Tijdelijke maatregel vervallen per 1 juli 2011 Renovatie- en herstelwerkzaamheden aan woningen die langer dan twee jaar in gebruik waren, vielen op basis van een tijdelijke stimuleringsmaatregel onder het verlaagde btw-tarief. De maatregel was



beperkt tot het arbeidscomponent van de aanneemsom en zou vervallen per 1 juli 2011. Voor meer informatie verwijzen wij u naar Nieuwsbrief Vastgoed 12. Overgangsmaatregel voor werkzaamheden die vóór 1 juli 2011 zijn aangevangen Als overgangsmaatregel is goedgekeurd dat het verlaagde tarief tevens kan worden toegepast op werkzaamheden die vóór 1 juli 2011 zijn aangevangen onder de voorwaarde dat de werkzaamheden vóór 1 oktober 2011 worden afgerond. De werkzaamheden worden geacht te zijn afgerond als de oplevering heeft plaatsgevonden en de consument het werk heeft aanvaard.

Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected], tel +31 (0)20 578 5971 Meer informatie: Dimitri Koeprijanov e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5307

De arresten van de Hoge Raad van 10 juni 2011 Op 10 juni 2011 zijn er drie arresten verschenen van de Hoge Raad, waarin de vraag rees of op het moment van de levering van grond cq. een gebouw sprake is van een btw-belaste levering die in de bouw- en handelsfase plaatsvindt. Voor de beantwoording van deze vraag zijn twee van de drie arresten terugverwezen naar Hof Den Haag. In het derde arrest heeft de Hoge Raad hierover prejudiciële vragen gesteld aan het Europese Hof van Justitie. Levering van perceel waarop nog te slopen oude opstallen aanwezig waren Zowel in het arrest van 10 juni 2011 (HR 41510 bis, het zgn. ‘Don Bosco’-arrest) als in het arrest van 10 juni 2011 (HR 08/02606) was er in casu sprake van een levering van een perceel grond waarop nog oude opstallen aanwezig waren. Op het moment van levering was er met de sloop van de oude opstallen aangevangen. De sloophandelingen waren echter nog niet afgerond. In beide arresten was er tussen de verkoper en koper overeengekomen dat de verkoper zorg zou dragen voor het afronden van de sloophandelingen. De Hoge Raad oordeelde dat voor de vraag of er sprake is van een levering die in de bouw en handelsfase plaatsvindt en derhalve belast is met btw, het resultaat van de sloophandelingen bepalend is. Met andere woorden: is als gevolg van de werkzaamheden van de verkoper onbebouwde grond ontstaan die door de(zelfde) werkzaamheden tot een bouwterrein is vervaardigd. Beide zaken zijn terugverwezen naar Hof Den Haag om partijen in de gelegenheid te stellen hun stellingen dienaangaande aan te vullen. Voor een goed begrip van deze zaak melden wij dat het de belanghebbende te doen is om de vrijstelling van overdrachtsbelasting wegens de samenloop met btw.



Aankoop van een gebouw dat zodanig verbouwd werd dat er sprake was van een nieuw gebouw In het derde arrest van 10 juni 2011 (HR 08/02791) was er een gebouw aangekocht waarvoor de intentie bestond dit zodanig te verbouwen dat er na de verbouwing sprake zou zijn van een nieuw gebouw. Ten tijde van de levering waren de sloopwerkzaamheden reeds aangevangen, maar nog niet afgerond. De sloophandelingen die voor het moment van levering waren uitgevoerd, waren voor rekening en in opdracht van de verkoper verricht. Na de levering werden de overige (bouw)werkzaamheden voor rekening en in opdracht van de koper verricht. Het geheel van werkzaamheden, dat zowel door de verkoper als door de koper is verricht, heeft tot een nieuw gebouw geleid. Om een antwoord te krijgen op de vraag of er in casu sprake is van een levering van een nieuw gebouw, heeft de HR (opnieuw) prejudiciële vragen gesteld aan het Europese Hof van Justitie. Voor een goed begrip van deze zaak melden wij dat het de belanghebbende te doen is om de vrijstelling van overdrachtsbelasting wegens de samenloop met btw. Wij verwijzen u tevens naar onze Nieuwsflash Vastgoed van 10 juni 2011. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected], tel +31 (0)20 578 5971 Meer informatie: Martine Bos e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)10 224 6347.

Verlaging van de overdrachtsbelasting naar 2 procent bij de verkrijging van een woning De staatssecretaris van Financiën heeft bij besluit van 1 juli 2011 goedgekeurd dat het tarief voor de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen tijdelijk wordt verlaagd naar 2 procent. Deze maatregel heeft terugwerkende kracht tot en met 15 juni 2011. Onroerende zaken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning door particulieren Bij besluit van 1 juli 2011 heeft de staatssecretaris goedgekeurd dat het tarief voor de overdrachtsbelasting wordt verlaagd naar 2 procent bij de verkrijging van een woning op of na 15 juni 2011. Als woning dienen te worden aangemerkt onroerende zaken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning door particulieren. Ook aanhorigheden, zoals garages, schuren, serres en dergelijke, die zich op hetzelfde perceel bevinden als de woning, worden tot de woning gerekend, evenals de ondergrond van de woning en de tuin. Voor woningen die niet in het geheel (voor minder dat 90%) voor bewoning zijn bestemd, geldt dat over het deel dat wel voor bewoning is bestemd het tarief van 2 procent kan worden toegepast. Woningen die nagenoeg geheel (voor meer dan 90%) voor bewoning zijn bestemd vallen voor het geheel onder het verlaagde tarief van 2%. Hoedanigheid van de koper Voor toepassing van de regeling is de hoedanigheid van de koper van de woning niet van belang. Dat wil zeggen dat bijvoorbeeld een kopende belegger van een woning ook in aanmerking komt voor dit tarief. Woningen die onderdeel van een gekochte vastgoedportefeuille zijn, komen tevens in aanmerking voor het verlaagde tarief van 2 procent. Daarnaast is op de verkrijging van aandelen in een onroerende-zaaklichaam het tarief van 2 procent van toepassing voor zover de waarde van de aandelen betrekking heeft op woningen.



De regeling geldt niet voor de verkrijging van (onder andere) bedrijfsgebouwen, afzonderlijke garageboxen, hotels/pensions en grond bestemd voor woningbouw. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected], tel +31 (0)20 578 5971 Meer informatie: Martine Bos e-mail: [email protected], tel +31 (0)10 224 6347

Btw-behandeling van door makelaar verrichte bemiddelingsdiensten bij aandelentransactie De Hoge Raad heeft onlangs aan het Europese Hof van Justitie de vraag voorgelegd of door een makelaar verrichte bemiddelingsdiensten bij een aandelentransactie belast zijn met btw of hiervan zijn vrijgesteld. Het antwoord op deze vraag kan gevolgen hebben voor de vastgoedpraktijk. Bemiddelingsdiensten: belast of vrijgesteld? Onlangs heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld aan het Europese Hof van Justitie met betrekking tot de btw-behandeling van door een makelaar verrichte bemiddelingsdiensten, waarbij (uiteindelijk) niet het vastgoed zelf werd overgedragen, maar de aandelen van de vennootschappen waarin het vastgoed zich bevond. Zijn zulke makelaarsdiensten vrijgesteld (bemiddeling bij aandelen) of belast (bemiddeling bij vastgoed)? Betekenis praktijk Indien het Europese Hof van Justitie oordeelt dat bedoelde bemiddelingsdiensten zijn vrijgesteld van btw, dan kan dit (negatieve) gevolgen hebben voor de makelaar. Omdat de makelelaar geen btw in rekening hoeft te brengen, wordt hij mogelijk geconfronteerd met een beperking van zijn recht op aftrek van btw. Eventuele ‘btw-schade’ zal hij dan echter bij wijze van verhoging van zijn honorarium veelal (deels) aan zijn opdrachtgever willen doorberekenen. Met name de opdrachtgever die een volledig recht op aftrek van btw heeft, zal dit als nadelig ervaren. Hij ziet de bemiddelingsdiensten namelijk liever belast met btw. Indien het Europese Hof van Justitie van mening is dat bedoelde bemiddelingsdiensten btw-belast zijn, zal dat dus met name voor de niet-aftrekgerechtigde opdrachtgever nadelig zijn. De door de makelaar in rekening te brengen btw zal bij hem namelijk doorgaans tot een nog hogere kostenpost leiden dan doorberekende btw-schade van een makelaar indien sprake zou zijn geweest van vrijgestelde bemiddeling.



Planningsmogelijkheden Indien komt vast te staan dat bemiddelingdiensten bij een aandelentransactie voor de btw anders worden behandeld dan de bemiddeling bij een stenentransactie, dan kan de btw-heffing meewegen in de keuze om een vastgoedportefeuille via een aandelen- of stenentransactie over te dragen. Let wel: andere aspecten zoals ook de gevolgen voor andere belastingen (zoals de vennootschaps- en overdrachtsbelasting) – blijven uiteraard ook van belang bij die afweging. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected], tel +31 (0)20 578 5971 Meer informatie: Bart Heijnen e-mail: [email protected], tel +31 (0)20 578 5377

Tijdstip bekendmaking en belang keuzevermogen Op 15 april 2011 heeft de Hoge Raad in een arrest bepaald dat de keuze om een onroerende zaak al dan niet (geheel) tot het bedrijfsvermogen te rekenen uiterlijk moet worden gemaakt op het moment dat de onroerende zaak voor het eerst door de ondernemer in gebruik genomen wordt. Tijdstip keuzemoment Een ondernemer kan een onroerende zaak die voor zowel bedrijfs- als privédoeleinden wordt gebruikt voor de heffing van btw (i) hetzij volledig tot zijn bedrijfsvermogen rekenen, (ii) hetzij volledig tot zijn privévermogen rekenen, (iii) hetzij gedeeltelijk tot zijn bedrijfs-/privévermogen rekenen. Dit wordt ook wel keuzevermogen genoemd. Op 15 april 2011 heeft Hoge Raad in een arrest bepaald dat deze keuze uiterlijk moet worden gemaakt op het moment dat de onroerende zaak voor het eerst door de ondernemer in gebruik genomen wordt. Gevolg van het niet tijdig maken van een keuze is dat geen aanspraak meer kan worden gemaakt op (gedeeltelijke) aftrek van de bij aanschaf van een onroerende zaak in rekening gebrachte btw (‘aanschaf-btw’). De keuze om een onroerende zaak niet, geheel of gedeeltelijk tot het bedrijfsvermogen te rekenen moet duidelijk in de administratie van de ondernemer worden vastgelegd. Belang keuzevermogen Hoewel per 1 januari 2011 aanschaf-btw met betrekking tot een tot het bedrijfsvermogen gerekende onroerende zaak niet langer volledig in aftrek kan worden gebracht, maar slechts voor zover de onroerende zaak voor bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt (zie onze nieuwsbrief nr. 13), doet een ondernemer er naar onze mening goed aan om ook na voornoemde datum een onroerende zaak volledig tot zijn bedrijfsvermogen te rekenen. Dit omdat bij een stijging van het zakelijk gebruik aanspraak kan worden gemaakt op een additionele aftrek van btw, op basis van de herzieningsregels



(jaarlijkse toerekening van 10% van de aanschaf-btw). Wanneer een onroerende zaak in het jaar van ingebruikneming slechts gedeeltelijk (voor zover het voor bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt) tot het bedrijfsvermogen wordt gerekend, heeft een stijging in het zakelijk gebruik geen additionele aftrek van aanschaf-btw tot gevolg. Voorbeeld Een ondernemer schaft een onroerende zaak aan die hij gebruikt voor 70% (btw-belaste) bedrijfsdoeleinden en voor 30% privédoeleinden. In jaar 2 stijgt het bedrijfsgebruik naar 90%. Indien de ondernemer het goed voor 100% tot zijn bedrijfsvermogen heeft gerekend, kan hij in jaar 1 70% van de aanschaf-btw in aftrek brengen. In jaar 2 heeft hij recht op een aanvullende aftrek van btw op basis van de herzieningsregels. Indien de ondernemer de onroerende zaak echter volledig tot zijn privévermogen (geen aftrek in jaar 1) of slechts 70% tot zijn bedrijfsvermogen heeft gerekend (70% aftrek in jaar 1), dan heeft hij in jaar 2 geen recht op een additionele aftrek van btw. Gelet op het bovenstaande, verdient het aanbeveling om de vermogenskeuze expliciet in de administratie vast te leggen. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected], tel +31 (0)20 578 5971 Meer informatie: Bart Heijnen

Civiel

e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5377.

Gewijzigde procedure royement hypotheken Bij de overdacht van een registergoed geldt in Nederland als uitgangspunt in het wettelijk systeem dat een registergoed vrij van onder meer hypotheken dient te worden geleverd aan een koper. Sinds 1 juli 2011 is een hypotheekhouder/bank daarom niet alleen verplicht om vóór overdracht van het registergoed een opgaaf te verstrekken van de voorwaarden tot verkrijging van royement, maar dient de hypotheekhouder ook direct een onherroepelijke royementsvolmacht af te geven aan de notaris. Zonder een dergelijke volmacht mag de notaris niet tot het passeren van de akte van overdracht overgaan. Registergoed overdragen vrij van bijzondere lasten en beperkingen Blijkens artikel 7:15 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is een verkoper verplicht om een registergoed in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van lasten en beperkingen die door een koper zijn aanvaard. Tot die lasten en beperkingen dient onder andere te worden gerekend een ten laste van de verkoper gevestigd recht van hypotheek op het registergoed. Het belang van dit uitgangspunt is met name gelegen in het feit dat een koper niet geconfronteerd wil worden met een hypotheek ten laste van zijn verkoper. Lost die verkoper zijn schuld jegens de hypotheekhouder niet af, dan zal de bank immers haar hypotheekrecht uitoefenen en is de koper zowel zijn koopsom als zijn pand kwijt. Zijn verhaalsrechten bij de verkoper om zijn koopprijs terug te krijgen zijn in dat soort omstandigheden veelal ook gering; meestal valt bij de verkoper niets meer te halen gezien de voorrangspositie van de bank en de mogelijke aanwezigheid van andere schuldeisers. De rol van de notaris is bij een dergelijke overdracht dan ook van essentieel belang. De notaris ziet er op toe dat, voordat de overdracht van het registergoed plaatsvindt, zekerheid bestaat dat de ten laste van verkoper gevestigde hypotheek zal worden geroyeerd door de hypotheekhouder.



Tot 1 juli 2011: slechts een toezegging Tot 1 juli 2011 gold de ongeschreven regel dat de hypotheekhouder/bank ten aanzien van het registergoed vóór de feitelijke levering van het betreffende registergoed een mondelinge of schriftelijke toezegging tot medewerking aan royement van de op het registergoed rustende hypotheek zond aan de notaris. In die toezegging gaf de bank aan dat zij medewerking zou gaan verlenen aan royement van de hypotheek als er aan een aantal voorwaarden zou worden voldaan. De meest essentiële voorwaarde was dat (een deel van) de verkoopopbrengst aan de bank zou worden overgemaakt ter aflossing van bestaande lening van de verkoper. Bij ontvangst van het gevorderde bedrag werd dan vervolgens de feitelijke medewerking aan royement verleend door afgifte van een daartoe strekkende royementsvolmacht. Zoals blijkt uit het vorenstaande was in het merendeel van de gevallen slechts sprake van een toezegging; de feitelijke doorhaling werd pas verzorgd en de daartoe noodzakelijke volmacht werd pas afgegeven ná de aflossing en na overdracht van het registergoed. Dit systeem heeft ondertussen een situatie gecreëerd waarbij de informatie in de hypothecaire registers van het kadaster niet meer accuraat is, omdat feitelijke doorhaling (royement) van reeds vervallen hypotheken te lang op zich heeft laten wachten of gewoonweg niet heeft plaatsgevonden. Zo kan het thans voorkomen dat een registergoed al meerdere malen is geleverd en/of verhypothekeerd, terwijl deze nog belast (b)lijkt te zijn met hypotheken ten laste van rechtsvoorgangers. Per 1 juli 2011: verplichte opgaaf van voorwaarden en onherroepelijke royementsvolmacht In de huidige praktijk waarin steeds meer nadruk komt te liggen op rechtszekerheid en strikte toepassing van wetgeving, alsmede de wens om te komen tot een meer up to date en accuraat kadastraal register, heeft zich in dit opzicht per 1 juli 2011 een wijziging voorgedaan. Vanaf die datum is een hypotheekhouder/bank niet alleen verplicht om vóór overdracht van het registergoed een opgaaf te verstrekken van de voorwaarden (in de regel ontvangst van de schuld met rente en kosten) tot verkrijging van royement, maar dient de hypotheekhouder ook direct een onherroepelijke royementsvolmacht af te geven aan de notaris. Zonder een dergelijke volmacht mag de notaris niet tot het passeren van de akte van overdracht overgaan. Aan het gebruik van een dergelijke volmacht kan daarbij in beginsel slechts een (opschortende) voorwaarde verbonden zijn: overboeking door de notaris aan de hypotheekhouder/bank van het door die laatste voor overdracht op te geven te vorderen bedrag. Om ervoor te zorgen dat dit ook effect heeft op de kadastrale registratie, is op de notaris de verplichting gelegd om zorg te dragen voor een spoedige doorhaling van de hypotheek na de overdracht. Volgens de huidige wetgeving geldt een termijn van drie maanden waarbinnen het royement afgehandeld moet zijn. Deze regeling is terug te vinden op de website van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Alertheid geboden Gevolg van vorenstaande is dat zowel voor partijen, de notaris, als hypotheekhouders alertheid geboden is om tijdig voor de beoogde overdrachtsdatum de benodigde volmacht en behorende royementsopgave te (doen) verzorgen. Nu de notaris in het kader van zijn dienstverlenende rol en zijn positie bij een overdracht van een registergoed zorg dient te dragen voor een juiste gang van zaken, waaronder royeren van hypotheken, is het van belang dat partijen tijdig contact opnemen met de notaris.



Meer informatie: Robert Bol

Aanbesteding

e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5708.

Woningcorporaties zijn (niet) aanbestedingsplichtig Woningcorporaties zijn niet verplicht om Europees aan te besteden. Dat is het standpunt van de Minister van Binnenlandse Zaken en van Aedes, de brancheorganisatie. Op dit standpunt is evenwel het nodige af te dingen, zeker als de herziene Woningwet in werking treedt. Wijziging Tijdelijke regeling DAEB Op grond van de nationale Tijdelijke regeling DAEB zijn woningcorporaties momenteel nog verplicht om de bouw van bijvoorbeeld buurthuizen, scholen, zorgsteunpunten en de eigen kantoorruimten (maatschappelijk vastgoed) boven € 4.845.000 Europees aan te besteden. Deze verplichting komt in de zeer nabije toekomst te vervallen. Woningcorporaties blijven dan wel nog verplicht maatschappelijk vastgoed in concurrentie uit te vragen, maar mogen volgens de Minister vrijelijk kiezen voor de aanbestedingsvorm (Europees, openbaar of onderhands). Deze wijziging zou voor flinke kostenbesparingen moeten zorgen en de selectie vereenvoudigen. Europese aanbestedingsregelgeving Gelet op de Europese aanbestedingsregelgeving valt het evenwel te bezien of woningcorporaties ook daadwerkelijk vrij mogen kiezen voor nationale of onderhandse aanbesteding als de waarde van de opdracht meer bedraagt dan € 4.845.000. Een woningcorporatie is namelijk op grond van de Europese aanbestedingsregelgeving verplicht om een Europese aanbesteding te volgen als zij is onderworpen aan ‘sterk overheidstoezicht’. Het moet hierbij niet slechts gaan om loutere controle achteraf. Op grond van de momenteel geldende regelgeving (Woningwet, het Besluit beheer sociale huursector, het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, beleidsregels en beleidscirculaires) oefent de Minister het toezicht uit op de volkshuisvesting, rechtmatigheid, governance en integriteit. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) oefent financieel toezicht in brede zin uit. Mede gelet op het feit dat de Minister in de praktijk meerdere malen daadwerkelijk in de bedrijfsvoering van woningcorporaties heeft ingegrepen, blijkt dat het in de regelgeving vastgelegde toezicht op woningcorporaties veel verder gaat dan enkel rechtmatigheidstoezicht of boekhoudkundige controle achteraf. Woningcorporaties lijken dus hoe dan ook de Europese aanbestedingsregels te moeten volgen. Treedt de herziene Woningwet in werking volgens het voorstel dat nu in behandeling is bij de Tweede Kamer, dan wordt niet alleen het interne toezicht, maar ook het externe toezicht van de overheid verder versterkt. Zo wordt het financieel toezicht en het toezicht op naleving van de Europese staatssteunregelgeving ondergebracht bij de nog op te richten Nederlandse Autoriteit toegelaten instellingen volkshuisvesting (zelfstandig bestuursorgaan), wiens takenpakket uitgebreider is dan dat van het CFV. Op beide terreinen zal de autoriteit aanwijzingen kunnen geven. Ook worden de bevoegdheden van de Minister versterkt. De Minister krijgt bijvoorbeeld interventiemogelijkheden met betrekking tot de verplichting tot de inzet van het maatschappelijk bestemde vermogen. Daarnaast krijgen gemeenten meer invloed op woningcorporaties. Zo



moet bijvoorbeeld een woningcorporatie die werkzaamheden wil verrichten buiten het werkgebied waar zij haar woonplaats heeft, toestemming vragen aan de gemeente waar zij gevestigd is en de gemeente waar zij naar toe wenst uit te breiden. Het externe toezicht wordt weliswaar niet zodanig versterkt als het vorige kabinet voor ogen had, maar voldoende voor de Raad van State om te concluderen dat niet kan worden uitgesloten dat het Hof van Justitie in voorkomend geval zal oordelen dat het overheidstoezicht dusdanig is dat woningcorporaties zich moeten houden aan de Europese aanbestedingsregels. Dit houdt overigens veel meer in dan alleen het Europees moeten aanbesteden van maatschappelijk vastgoed. In feite moet een woningcorporatie elke opdracht waarvan de waarde de in de Europese aanbestedingsregels vastgelegde drempelwaarde (werken: € 4.845.000 en leveringen/diensten: € 193.000) overschrijdt Europees aanbesteden. Denk hierbij aan schoonmaak, ict-voorzieningen, en aanleg van groenvoorzieningen. Verlegde aanbestedingsplicht Niet alleen valt het te betwijfelen dat woningcorporaties buiten de Europese aanbestedingsregels vallen. Ook moet worden afgevraagd of, zelfs al zouden zij hier inderdaad niet onder vallen, woningcorporaties vrij kunnen kiezen voor een nationale openbare of onderhandse aanbesteding bij de realisatie van vastgoed. In het geval het te realiseren (maatschappelijk) vastgoed voor meer dan 50% wordt gesubsidieerd door de overheid, is sprake van een Europese aanbestedingsplicht wanneer de bijbehorende kosten het drempelbedrag van € 4.845.000 te boven gaan. Dit geldt ook voor architectendiensten of adviseursdiensten die hiermee verband houden en voor meer dan 50% gesubsidieerd zijn. (Maatschappelijk) vastgoed dat wordt gerealiseerd ten behoeve van, of verhuurd aan de overheid (zoals een gemeente of school) is eveneens Europees aanbestedingsplichtig als voornoemde drempelwaarde wordt overschreden. De aanbestedingsplicht rust in dat geval op de betreffende overheid. En vormt het te realiseren (maatschappelijk) vastgoed één bouwkundig geheel met vastgoed waarop een Europese aanbestedingsplicht rust, dan wordt het niet-aanbestedingsplichtige vastgoed in feite meegetrokken in de Europese aanbestedingsplicht als de realisatie hiervan niet los kan worden gekoppeld. Kostenbesparingen Tot slot valt het te bezien of sprake is van flinke kostenbesparingen als de Europese aanbestedingsplicht zou komen te vervallen, en plaats zou maken van een vrije keuze voor Europese, nationale of onderhandse aanbesteding. Bij een onderhandse aanbesteding hoeft de woningcorporatie weliswaar niet formeel de financiële en technische geschiktheid te toetsen, maar voor het overige verschilt deze procedure in de praktijk niet van een Europese aanbesteding. Verder blijkt in de praktijk dat een nationale openbare aanbesteding qua uitvoering vaak in het geheel niet onder doet voor een Europese aanbesteding. Risico’s Woningcorporaties moeten beseffen dat het standpunt van de Minister hen geen vrijwaring geeft. De (Europese) rechter heeft het laatste woord. De gevolgen van contractering in strijd met de Europese aanbestedingsregels kunnen ver gaan. In strijd met het Europese aanbestedingsrecht gegunde opdrachten zijn immers vernietigbaar. Daarnaast is er altijd het risico dat de Europese Commissie een inbreukprocedure start. Naamsbekendheid is in dat geval gegarandeerd. Meer informatie: Anke Stellingwerff Beintema e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5731.



Colofon De Nieuwsbrief Vastgoed is een uitgave van de praktijkgroep Vastgoed van Loyens & Loeff. Deze praktijkgroep bundelt de specialistische kennis op civiele deelgebieden als civiel bouwrecht, administratief recht en ruimtelijke ordening, mededingings- en aanbestedingsrecht, ondernemingsrecht, financieringen, alsmede directe en indirecte belastingen. De Nieuwsbrief Vastgoed wordt uitsluitend verzonden aan relaties van Loyens & Loeff. Hoewel deze nieuwsbrief met grote zorgvuldigheid is samengesteld, kan Loyens & Loeff geen aansprakelijkheid accepteren voor de gevolgen van het gebruikmaken van deze uitgave zonder haar medewerking. Hoofdredacteur: J.M. Gerretsen Eindredacteuren: H.W. Heyman R.N.G. van der Paardt R.P.C. Cornelisse Redacteuren: J.H. Germann S.R.A. Lucas

www.loyensloeff.com

AMSTERDAM • ARNHEM • BRUSSEL • EINDHOVEN • LUXEMBURG • ROTTERDAM • ARUBA • CURAÇAO DUBAI • FRANKFURT • GENÈVE • LONDEN • NEW YORK • PARIJS • SINGAPORE • TOKIO • ZÜRICH

Nieuwsbrief Vastgoed augustus 2011

Recommend Documents