Nieuwsbrief Vastgoed. Civiel. Fiscaal

28 januari 2015 - Editie 25

Nieuwsbrief Vastgoed

Civiel •

Nieuwe wetgeving executieveilingen van kracht

•

Strengere eisen voor het reservefonds bij appartementen

•

Deelpercelen definitief verleden tijd

•

Nieuw NAI arbitragereglement

•

Nieuwe standaard RAW bepalingen

•

Overgang huurgarantie bij overdracht vastgoed

•

Procesfinanciering in de vastgoedpraktijk

•

Nederlandse huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen doorstaan toets aan EVRM

•

Tijdelijke huur woonruimte: eindelijk mogelijk?

Fiscaal •

Wijziging btw-waardevaststelling van zakelijke rechten

•

Naheffingstermijn overdrachtsbelasting bij vervallen reorganisatievrijstelling

•

Teruggaaf van overdrachtsbelasting wegens vervulling ontbindende voorwaarde

•

Delen voormalig schoolgebouw met 2% OVB

•

WOZ update

Civiel Nieuwe wetgeving executieveilingen van kracht Op 1 januari 2015 is de Wet executieveilingen in werking getreden. Het doel van deze wet is de executieveiling transparanter te maken en toegankelijker voor een breder publiek. Hiermee wordt beoogd de opbrengst van onroerende zaken te verhogen. Een belangrijk onderdeel van de nieuwe regeling is dat nu expliciet geregeld is dat een veiling, behalve in een veilingzaal, ook (mede) via internet kan worden georganiseerd. Andere wijzigingen zijn: •

het risico op beschadiging van een geveilde woning mag pas op de koper overgaan op het moment waarop hij daadwerkelijk de eigendom verkrijgt;

•

bij woningen komen de kosten van de executie grotendeels bij de verkoper te liggen;

•

bij woningen is de verkoper in beginsel verplicht het zogenoemde huurbeding in te roepen. Daarmee is zoveel mogelijk verzekerd dat de koper niet achteraf wordt geconfronteerd met onbekende huurders;

•

eigenaars en gebruikers van de te veilen woning zijn verplicht hun medewerking te verlenen aan bezichtigingen;

•

wanneer de veiling niet doorgaat omdat de rechter toestemming geeft voor een onderhandse verkoop, kan de rechter tegelijk met deze toestemming een veroordeling tot ontruiming van het pand uitspreken;

•

voor verschillende proceshandelingen hoeft men niet langer een advocaat in de arm te nemen. Deze kunnen voortaan ook door een notaris worden verricht.

Meer informatie: Christian Bijl e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5707 TOP

Strengere eisen voor het reservefonds bij appartementen In de toekomst zullen strengere eisen gelden voor het reservefonds dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) in een appartementencomplex in stand moet houden. Minister Blok (Wonen en Rijksdienst) heeft hiertoe een wetswijziging aangekondigd. De VvE is in een appartementencomplex verantwoordelijk voor bijvoorbeeld het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Met het oog daarop is iedere VvE verplicht een reservefonds in stand te houden, waarin alle appartementseigenaars periodiek een bijdrage storten. Veel VvE’s blijken zich in de praktijk niet aan deze verplichting te houden, met als gevolg dat (groot) onderhoud niet daadwerkelijk kan worden uitgevoerd wanneer dat nodig is. Minister Blok heeft begin december aangekondigd dat hij in 2015 met een wetsvoorstel komt om deze problematiek het hoofd te bieden. Waar het Burgerlijk Wetboek nu nog slechts regelt dát er een reservefonds moet bestaan, zou in de toekomst concreet geregeld moeten zijn welk minimumbedrag periodiek gespaard moet worden.

2

Welke omvang dit minimumbedrag zal hebben, is nog niet duidelijk. Waarschijnlijk is dat iedere VvE jaarlijks een bepaald percentage van de WOZ-waarde of van de herbouwwaarde moet reserveren. Hoe het precies uitpakt, wordt duidelijk als Blok in 2015 de aangekondigde wetgeving presenteert. Meer informatie: Fokke Jan Vonck e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5935 TOP

Deelpercelen definitief verleden tijd Vanaf 1 januari 2015 verwerkt het Kadaster geen ‘deelpercelen’ meer. Men werkt nog slechts met gehele percelen, voorzien van een definitieve, voorlopige of administratieve grens. De kenbaarheid van grenzen is daarmee beter gewaarborgd dan voorheen. Oude situatie Tot voor kort kon men stukken grond overdragen zonder dat de grenzen daarvan kadastraal waren vastgesteld. Bij de overdracht van dergelijke ‘deelpercelen’ gaf de notariële akte nader aan op welk stuk grond de transactie betrekking had. Op de kadastrale kaart zag men daar vervolgens niet meteen iets van terug: de daadwerkelijke kadastrale splitsing en uitmeting van het perceel vond pas na de overdracht plaats. Het Nederlandse systeem week hiermee flink af van het stelsel in sommige andere landen – denk hierbij aan Duitsland en Frankrijk – waar de overdracht van percelen zonder definitieve kadastrale grenzen niet mogelijk is. Daar moeten de grenzen voorafgaand aan de overdracht worden vastgesteld, hetgeen vertraging met zich meebrengt. Situatie per 1 januari 2015 Door een wijziging van het Kadasterbesluit is het Nederlandse systeem iets meer naar deze buitenlandse stelsels toe gegroeid. Vertragingen heeft men echter zoveel mogelijk willen voorkomen, door ook percelen met ‘voorlopige’ kadastrale grenzen te verwerken. Die grenzen kan de notaris – namens de eigenaar – zelf digitaal doorvoeren, via de zogenoemde ‘SPLITS-applicatie’. Een dergelijk ‘voorlopig perceel’ kan ook betrokken worden in een splitsing in appartementsrechten, wat niet mogelijk was bij de vroegere ‘deelpercelen’. Na de overdracht zullen de grenzen nog wel geverifieerd worden door de ambtenaar van het Kadaster, die de perceelsgrenzen definitief vaststelt. Wordt de SPLITS-applicatie niet toegepast, dan gaat het Kadaster ambtshalve over tot het vaststellen van een zogeheten ‘administratieve grens’. Die wordt gebaseerd op de aanknopingspunten die de akte daarvoor moet bieden, waaronder een (voorheen nog niet) verplichte tekening waarop de grenzen zijn aangegeven. De vaststelling van voorlopige kadastrale grenzen door middel van de SPLITS-applicatie is derhalve veel exacter. Bovendien is het goedkoper om te werken met een voorlopige grens: het tarief voor de controle bedraagt EUR 785, terwijl EUR 1.200 verschuldigd is als het Kadaster de grenzen zelf moet vaststellen.

3

Kortom, per 1 januari 2015 dient men zich ervan bewust te zijn dat de overdracht van deelpercelen niet langer mogelijk is, waarbij de vaststelling van definitieve, voorlopige of administratieve grenzen alternatieven biedt. Meer informatie: Suzanne Meertens e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5868 TOP

Nieuw NAI arbitragereglement In contracten uit de vastgoedtransactie- en bouwpraktijk wordt met regelmaat het Nederlands Arbitrage Instituut (het NAI) aangewezen voor de geschillenbeslechting. Voordelen ten opzichte van de ‘gewone’ rechter zijn onder meer de vertrouwelijkheid en de benoeming van een arbiter met specifieke deskundigheid omtrent het onderwerp van geschil. Vanaf 1 januari 2015 bedient het NAI zich van een nieuw arbitragereglement. Dit NAI Reglement vervangt het reglement van 2010. Directe aanleiding is de wetswijziging van 2 juni 2014 in verband met de modernisering van het Arbitragerecht; deze nieuwe Arbitragewet is eveneens op 1 januari 2015 in werking getreden. Naast een groot aantal redactionele wijzigingen en moderniseringen (zoals het indienen van verzoeken, mededelingen en stukken per e-mail), zijn in het NAI Reglement onder meer de volgende relevante inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd: 1. Een nieuw artikel over wraking. Daarbij is er een Comité aangesteld door het bestuur van het NAI, dat beslist over verzoeken tot wraking. 2. Een nieuw artikel over vertrouwelijkheid: de arbitrage is niet alleen vertrouwelijk, alle direct of indirect betrokken personen zijn nu bovendien gehouden tot geheimhouding, behoudens en voor zover openbaarmaking uit de wet of de overeenkomst van de partijen voortvloeit. 3. Een gewijzigd artikel over de benoeming en de ontheffing van een scheidsgerecht, waarin onder meer is bepaald dat ontheffing kan plaatsvinden wanneer het scheidsgerecht zijn opdracht ondanks aanmaningen op onaanvaardbare trage wijze uitvoert. 4. De artikelen omtrent getuigen en deskundigen (partij en scheidsgerecht) zijn samengevoegd en uitgebreid. Nieuw is ook een artikel dat de mogelijkheid van terugverwijzing tijdens een vernietigingsprocedure vastlegt. 5. Ten slotte is nu als beslissingsmaatstaf het uitgangspunt dat het scheidsgerecht beslist naar de regelen des rechts, en alleen als goede personen naar billijkheid indien partijen daartoe bij overeenkomst opdracht hebben gegeven. Het nieuwe NAI Reglement, met uitzondering van de genoemde beslissingsmaatstaf, zal van toepassing zijn op geschillen die na 1 januari 2015 aanhangig gemaakt worden. Meer informatie: Eileen van der Wiel e-mail: eileen.van.der.wiel @loyensloeff.com; tel. +31 (0)20 578 5410 Timo Huisman e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5994 TOP

4

Nieuwe standaard RAW bepalingen Vanaf januari 2015 is de nieuwe editie van de Standaard RAW Bepalingen beschikbaar. Deze Standaard wordt veel toegepast bij bouwcontracten in de grond-, weg- en waterbouw. De geactualiseerde Standaard bestaat uit juridische, administratieve en technische bepalingen die van toepassing zijn op nieuwe RAW-bestekken, tenzij van die bepalingen is afgeweken. Belangrijkste wijzigingen Het kennisplatform CROW geeft aan dat niet alleen de bepalingen, maar ook de bijbehorende RAW-catalogi (die nodig zijn voor het schrijven van bestekken), zijn geactualiseerd. Belangrijkste wijzigingen volgens het CROW betreffen (i) de afstemming op de nieuwste (Europese) normen, (ii) aanpassing aan de UAV 2012 (ten opzichte van de UAV 1989), (iii) het opnemen van foto’s en ander beeldmateriaal in bestekken (zogenaamde beeldbestekken), en (iv) een verbeterd gebruik van raamovereenkomsten door aanpassingen aan de actuele praktijk. Aangepaste Standaard aangekondigd voor geïntegreerde contracten Medio 2015 verwacht het CROW nog een aangepaste Standaard uit te brengen, waaruit alle UAV 2012-gerelateerde bepalingen zullen zijn verwijderd. Die versie van de Standaard kan gebruikt worden voor RAW-bestekken bij geïntegreerde (ontwerp en uitvoering) contracten waarop niet de UAV 2012 van toepassing zijn verklaard, maar bijvoorbeeld de UAVgc. Gebleken is dat bij opdrachtgevers behoefte bestaat om onderdelen van het werk slechts globaal te specificeren, en dus om ook ontwerpwerkzaamheden door de opdrachtnemer te laten uitvoeren. Dit kan, zo stelt het CROW, worden gerealiseerd door het gebruik van de basisovereenkomst behorend bij de UAV-gc 2005, waarbij het RAW-bestek wordt aangemerkt als vraagspecificatie. Tot slot Echter, ongeacht van welke voorwaarden, standaard of model men gebruik maakt, het blijft van groot belang ieder contract af te stemmen op de projectspecifieke situatie. Meer informatie: Annicka van de Laar e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5162 Timo Huisman e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5994 TOP

Overgang huurgarantie bij overdracht vastgoed Op grond van artikel 7:226 BW gaat een huurovereenkomst automatisch mee over indien de verhuurder het gehuurde vastgoed overdraagt aan een nieuwe eigenaar. Anders gezegd: ‘koop breekt geen huur’. Op de vraag of de rechten van de verhuurder uit een bankgarantie (huurgarantie naar ROZ-model) – door de bank gesteld op verzoek van de huurder – ook mee over gaan heeft de Rechtbank Amsterdam op 3 september 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:6153) haar visie gegeven: de bankgarantie gaat mee over, mits deze de juiste bewoording bevat.

5

Feiten In deze zaak heeft de huurder – om aan haar verplichting uit de huurovereenkomst te voldoen – de bank een huurgarantie (naar ROZ-model) voor ruim EUR 50.000 laten stellen. De (toenmalige) verhuurder heeft de eigendom van het gehuurde vervolgens overgedragen aan de huidige eigenaar. Deze werd hiermee op grond van artikel 7:226 BW de (nieuwe) verhuurder. De huurder gaat een aantal jaren later failliet waarna de verhuurder de bank verzoekt het bedrag van de bankgarantie aan haar uit te keren. De bank honoreert dit verzoek en keert het volledige bedrag uit. De curator van de huurder is het daar niet mee eens. Geschil Partijen zijn het oneens over de uitleg van het vetgedrukte deel in de volgende zinsnede uit de bankgarantie: ‘de bank, […] verklaart zich door deze bij wijze van zelfstandige verbintenis tegenover verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n) onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant te stellen […]’. Volgens de curator wordt met ‘rechtverkrijgende’ degene bedoeld aan wie de rechten onder de bankgarantie zijn overgedragen. Het enkel overdragen van het gehuurde brengt niet met zich dat ook de rechten onder bankgarantie zijn overgedragen. Daarvoor is volgens de curator een aparte overdrachtshandeling nodig. De bank had daarom niet mogen uitkeren onder de bankgarantie. Uitspraak De curator vist achter het net. Volgens de rechtbank is de meest voor de hand liggende uitleg van deze bankgarantie namelijk dat met de ‘rechtverkrijgende’ wordt gedoeld op degene die de oorspronkelijke verhuurder in hoedanigheid van verhuurder opvolgt. De huidige eigenaar kan daarmee betaling verlangen uit hoofde van de garantie. Conclusie De term (bank)garantie is geen vastomlijnd wettelijk begrip. Dit betekent onder meer dat partijen vrij zijn om een garantie vorm te geven zoals zij dit wensen. Modelgaranties zoals verstrekt door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) zijn in veel gevallen het uitgangspunt, maar afwijkingen van dergelijke modellen zijn aan de orde van de dag. Deze uitspraak maakt duidelijk dat bij de uitleg van een bankgarantie de zinsnede ‘verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n)’ een sterk aanknopingspunt is om te concluderen dat de bankgarantie ook kan worden ingeroepen door opvolgende verhuurders. De rechtbank benadrukt echter ook dat deze zinsnede alleen niet voldoende is om tot een dergelijke conclusie te komen. Er zal dan ook steeds naar de gehele tekst moeten worden gekeken alvorens men tot een definitieve conclusie met betrekking tot de overgang van een bankgarantie kan komen. Meer informatie: Marijn Bruins e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5204 TOP

Procesfinanciering in de vastgoedpraktijk Een relatief nieuw fenomeen in Nederland is procesfinanciering. Dit verschijnsel, dat vanuit het buitenland is komen overwaaien, zal vroeg of laat – als dit niet al is gebeurd – ook zijn intrede doen in de vastgoedpraktijk. Kort gezegd nemen procesfinanciers de kosten van een juridische procedure over in ruil voor een percentage van het resultaat. In deze bijdrage lichten wij, zonder een pleidooi vóór of tegen procesfinanciering te willen houden, kort toe wat procesfinanciering inhoudt en wat het kan betekenen voor geschillen in uw praktijk.

6

Wat is procesfinanciering? Litigation funders, zoals procesfinanciers over de grens genoemd worden, verstrekken geen lening, maar doen een risicodragende investering: zij nemen de kosten van een rechtszaak voor hun rekening. Zij maken vooraf een inschatting van de slagingskans van de zaak en of de wederpartij verhaal kan bieden. Indien een procesfinancier investeert in een zaak, neemt deze het procesrisico qua kosten weg bij de eisende partij. Het percentage van de toegewezen vordering en/of het schikkingsresultaat dat de procesfinancier verlangt als tegenprestatie zal van geval tot geval variëren, waarbij onder meer de hoogte van de vordering van belang is. Omdat procesfinanciers geen advocaten zijn, geldt voor hen niet het verbod van ‘no cure, no pay’. Procesfinanciering in de vastgoedpraktijk Procesfinanciering kan een uitkomst bieden voor particulieren of ondernemingen die de kosten van een procedure niet (langer) kunnen dragen, of hun geld liever anders besteden. Met name faillissements- en aansprakelijkheidsclaims lenen zich goed voor procesfinanciering; dit zijn vorderingen die met enige regelmaat in de vastgoedpraktijk voorkomen. Het gevolg hiervan is dat derden een belang zullen hebben bij een geschil tussen vastgoedondernemers of bijvoorbeeld tussen een verhuurder en een huurder. Of dit wenselijk is blijft hier in het midden, maar het zal hoe dan ook de proceshouding van partijen beïnvloeden. Procesfinanciers kunnen ook een rol krijgen wanneer diverse partijen gezamenlijk optrekken omdat zij vergelijkbare claims hebben. Niet alleen partijen bij grote vastgoedprojecten, maar ook woningcorporaties kunnen dergelijke collectieve acties verwachten. Bijvoorbeeld op grond van de op 1 januari 2014 ingevoerde Warmtewet, die voorziet in een compensatieregeling bij storingen in de levering van warmte van meer dan vier uur. Particulieren zullen – al dan niet gezamenlijk – met ondersteuning van een procesfinancier eerder bereid zijn een juridische procedure in gang te zetten. Projectontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en andere ondernemingen binnen de vastgoedpraktijk dienen daarop bedacht te zijn. Tot slot Hoewel procesfinanciering in Nederland nog in de kinderschoenen staat, valt mede door het succes in het buitenland te verwachten dat de omvang hiervan zal toenemen. De kans neemt dus toe dat u een wederpartij aantreft van wie de proceskosten door een procesfinancier worden gedragen. Daarnaast kan het zo zijn dat u in de toekomst zelf het gebruik van een procesfinancier zult overwegen. In beide gevallen is het goed dat men zich bewust is van de rol van een procesfinancier in een procedure. Meer informatie: Matthijs van Bohemen e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5020 Timo Huisman e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5994 TOP

7

Nederlandse huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen doorstaan toets aan EVRM De Nederlandse wetgeving kent huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen. Deze maatregelen beperken eigenaren van woonruimte bij de verhuur daarvan. Mag dat? Over die vraag is de afgelopen tijd geregeld geprocedeerd, onder meer bij het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) en de Hoge Raad. Het antwoord luidt bevestigend. Het gaat eiser in deze zaak ten eerste om de regel dat de maximaal toegestane aanvangshuur wordt bepaald door het zogenaamde ‘puntenstelsel’. Die regel geldt voor woonruimte, tenzij sprake is van geliberaliseerde woonruimte, wat op dit moment het geval is vanaf een maandhuur van EUR 710,68 bij nieuwe huurovereenkomsten. Tevens mag de verhuurder – in geval van niet-geliberaliseerde woonruimte – in beginsel slechts één keer per jaar de huur verhogen met een jaarlijks door de minister vast te stellen percentage. Eiser stelt dat deze beperkingen een inbreuk opleveren op ‘Het recht van eenieder op het ongestoord genot van zijn eigendom’ ex artikel 1 Eerste Protocol bij het Verdrag van de Rechten van de Mens (art. 1 EP), nu hij niet in staat is een ‘redelijk rendement’ te maken. Kort samengevat oordeelt het EHRM het volgende: a. De wettelijke huurprijs- en huurbeschermingsbepalingen zijn op zichzelf een inperking van het ongestoord genot van eigendom. b. De Nederlandse Staat heeft echter een ruime vrijheid om beperkingen te stellen aan de uit de art. 1 EP voortvloeiende bescherming. Beperkingen zijn toegestaan wanneer zij een wettelijke grondslag kennen, met een gerechtvaardigd openbaar belang; in dit geval de sociale bescherming van huurders. c. Daarnaast overstijgt de hoogte van de huur het niveau van de kosten van onderhoud en belasting ruimschoots. Daarmee is niet gebleken dat sprake is van een onredelijk rendement of van een onevenredige last voor de verhuurder. Het gerechtshof hanteert een gelijke toets en komt tot een gelijkluidend oordeel als het EHRM. Vervolgens overweegt het hof dat het enkel niet kunnen realiseren van een redelijk rendement óók niet meebrengt dat art. 1 EP is geschonden. De Hoge Raad oordeelt dat het hof een juiste toetsing heeft gehanteerd en komt derhalve net als het EHRM en het gerechtshof tot het oordeel dat de regelgeving in dit geval geen strijd oplevert met art. 1 EP. Dat in het onderhavige geval is geoordeeld dat de huurbescherming- en huurprijsmaatregelen de toets aan art. 1 EP doorstaan, laat onverlet dat dit in individuele gevallen anders kan zijn. Zo kan een duidelijke wanverhouding tussen huuropbrengsten en exploitatiekosten die leidt tot een structureel negatief rendement, tot gevolg hebben dat art. 1 EP wel wordt geschonden. Meer informatie: Margot Dadi-Tailleur e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5436 TOP

8

Tijdelijke huur woonruimte: eindelijk mogelijk? In de nieuwsbrief van juni 2014 berichtten wij al over de Hervormingsagenda Woningmarkt. Eén van de meest in het oog springende onderdelen daarvan is het wetsvoorstel voor een tijdelijke huurovereenkomst voor woningen. Recent vond een internetconsultatie plaats waarbij commentaar kon worden gegeven op het wetsvoorstel. Tijd om de (tussen)balans op te maken. Huidig kader Bij tijdelijke verhuur van woonruimte is op dit moment terughoudendheid geboden. De wet gaat uit van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming voor de huurder; tijdelijke verhuur is slechts in uitzonderingsgevallen mogelijk. Om toch tijdelijk te kunnen verhuren zoeken verhuurders hun toevlucht in ingewikkelde constructies die met die uitzonderingen in overeenstemming moeten zijn. Veel van deze constructies worden in de rechtspraak echter ontmaskerd als reguliere verhuur van woonruimte, met alle gevolgen van dien. De tijdelijke huurovereenkomst Wat houdt de nu voorgestelde mogelijkheid van een tijdelijke huurovereenkomst in? In de huurovereenkomst wordt opgenomen hoe lang de huur zal duren. Voor een huur van korter dan twee jaar geldt dat deze na ommekomst van rechtswege eindigt. De huurder heeft geen recht op beëindigingsbescherming zoals bij reguliere woningverhuur. Overigens is daarbij wel oplettendheid voor de verhuurder geboden: laat de verhuurder zijn huurder langer dan twee jaar zitten, dan ontstaat automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd die wèl recht geeft op huurbescherming. Hoewel de huurovereenkomst vermeldt hoe lang de huur zal duren, heeft de huurder de bevoegdheid om de overeenkomst tussentijds op te zeggen. Dat is een opmerkelijke bevoegdheid, die op gespannen voet staat met het uitgangspunt dat als een partij zich voor een bepaalde periode bindt hij er niet tussentijds onderuit kan. De verhuurder mag niet tussentijds opzeggen. Ten slotte geldt voor tijdelijke huurders de “gewone” huurprijsbescherming, dat wil zeggen dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie. Tijdelijke verhuur: een welkome aanvulling? De tijdelijke huurovereenkomst vormt een alternatief voor de riskante constructies waarvan de markt zich momenteel soms bedient. Daarmee is de tijdelijke verhuur een welkome aanvulling op de bestaande wetgeving voor eigenaren van huurwoningen. Maar er is ook kritiek. Gevreesd wordt dat (particuliere) eigenaren van huurwoningen in gebieden met een hoge marktdruk structureel voor tijdelijke huurovereenkomsten zullen kiezen. In eerste instantie leidt dat tot een groter aanbod van (tijdelijke) huurwoningen en de gewenste doorstroming. Een neveneffect is echter dat mogelijk een grote groep huurders geen beroep kan doen op huurbescherming. Daarnaast werkt de tijdelijke huurovereenkomst mogelijk misbruik in de hand. Huurders die hun hoop vestigen op een langer verblijf dan twee jaar in de tijdelijke huurwoning, zien in ruil daarvoor mogelijk af van toetsing van de huurprijs door de huurcommissie. Deze kritiek raakt aan de belangrijke pijlers van het huurrecht voor woonruimte: huurbescherming en huurprijsbescherming. Uiteraard zijn er oplossingen denkbaar. Men kan denken aan een toetsing van de tijdelijke huurovereenkomst door de kantonrechter, zoals dat ook bij winkelruimte mogelijk is. Een alternatieve of een aanvullende oplossing zou kunnen zijn om het aantal tijdelijke huurwoningen binnen een gemeente (publiekrechtelijk) te beperken door middel van een vergunningenstelsel.

9

Omdat het wetsvoorstel nog niet voorziet in oplossingen voor de geschetste neveneffecten verwachten wij dat de wetgever het wetvoorstel nog eens kritisch zal bekijken. Wordt dus (hoogstwaarschijnlijk) vervolgd! Meer informatie: Leen van der Marel e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5232 TOP

Fiscaal Wijziging btw-waardevaststelling van zakelijke rechten Per 1 januari 2015 is het Uitvoeringsbesluit omzetbelasting 1968 op een paar onderdelen gewijzigd. De wijziging die van belang is voor de vastgoedpraktijk heeft betrekking op de btw-waardevaststelling bij de vestiging, overdracht, afstand en opzegging van eeuwigdurende zakelijke rechten (zoals het recht van erfpacht en het recht van opstal). Wijziging Voorheen werd de waarde bij de vestiging van een eeuwigdurend erfpachtrecht voor de heffing van btw vastgesteld op de (eventuele) tegenprestatie die voor dat recht wordt betaald vermeerderd met 17 maal de canon. Per 1 januari 2015 wordt de waarde van een dergelijk recht voor de heffing van btw eenvoudigweg gesteld op de waarde in het economisch verkeer van de zaak waarop het recht betrekking heeft. Overgangsregeling De oude waardevaststelling mag nog worden toegepast mits aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: •

de koopovereenkomst is of wordt gesloten voor 15 juli 2015;

•

partijen kiezen gezamenlijk voor toepassing van de oude waarderingsregels;

•

deze keuze wordt (alsnog) vastgelegd in de koopovereenkomst, én in de akte;

•

de vestiging, overdracht, wijziging, afstand of opzegging moet juridisch uiterlijk op 31 december 2016 plaatsvinden.

Als aan alle bovenstaande voorwaarden is voldaan, gelden de oude waarderingsregels ook nog voor alle volgende vestigingen, overdrachten, wijzigingen, afstanden of opzeggingen van rechten die plaatsvinden vóór 1 januari 2017. In deze gevallen bestaat dan geen keuzemogelijkheid. Belang voor de praktijk De wijziging heeft tot gevolg dat er bij de vestiging, overdracht, afstand of opzegging van eeuwigdurende zakelijke rechten met betrekking tot een fiscaal bouwterrein / nieuw vastgoed, eerder sprake zal zijn van een van rechtswege belaste levering voor de btw en toepassing van de vrijstelling van overdrachtsbelasting wegens de samenloop met btw. In de voorheen geldende regeling bleek dat 17 maal de canon vaak op een waarde uitkwam die lager was dan de waarde in het economische verkeer van het vastgoed waarop het zakelijke recht betrekking heeft. Een vestiging, overdracht, afstand of opzegging is op grond van een wetsfictie voor de heffing van btw dan een verhuurdienst in plaats van een levering. Een verhuurdienst kan alleen maar belast zijn met btw wanneer de afnemer ten minste 90% recht op aftrek van btw heeft. Zo

10

kon het onder de oude regeling dus zijn dat de levering van een fiscaal bouwterrein / nieuw vastgoed, niet belast met btw was en de verkrijging niet was vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Bij verwerving van een fiscaal bouwterrein voor de realisatie van beleggingswoningen kan het juist voordelig zijn dat een (eeuwigdurend) zakelijk recht met betrekking tot de grond niet belast is met btw, omdat 6% overdrachtsbelasting goedkoper is dan 21% niet aftrekbare btw. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5292 TOP

Naheffingstermijn overdrachtsbelasting bij vervallen reorganisatievrijstelling De Hoge Raad heeft geoordeeld dat bij het vervallen van een vrijstelling van overdrachtsbelasting wegens interne reorganisatie voor de naheffingstermijn niet wordt aangesloten bij het kalenderjaar waarin vrijgesteld werd verkregen. Er wordt aangesloten bij het kalenderjaar waarin niet meer aan de voorwaarden werd voldaan. In dat jaar en de vijf (of twaalf in geval van economische eigendomsverkrijging) daarop volgende jaren kan de belastingdienst de alsnog verschuldigde overdrachtsbelasting naheffen. Bepaalde vrijstellingen in de overdrachtsbelasting vervallen met terugwerkende kracht als niet langer aan de voorwaarden voor de toepassing van die vrijstelling wordt voldaan. In deze zaak verviel de vrijstelling wegens interne reorganisatie voor een verkrijging die op 31 december 2004 plaatshad. De verkrijgende vennootschap maakte namelijk binnen 3 jaar (per 1 maart 2007) na die verkrijging van 31 december 2004, geen onderdeel meer uit van het ‘concern’. In 2010 werd een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd. In geschil was wanneer de naheffingstermijn dan aanvangt. Indien voor de naheffingstermijn zou moeten worden aangesloten bij de oorspronkelijke verkrijging in 2004, zou de mogelijkheid om een aanslag op te leggen al op 31 december 2009 zijn verlopen. De Hoge Raad oordeelde dat de belastingschuld ontstaat op het moment dat niet meer aan de voorwaarden voor de vrijstelling werd voldaan (1 maart 2007), zodat de naheffingsaanslag binnen de daarvoor geldende wettelijke termijn was opgelegd. Dat zou immers nog uiterlijk tot en met 31 december 2012 hebben gekund. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5292   TOP

11

Teruggaaf van overdrachtsbelasting wegens vervulling ontbindende voorwaarde Indien een onroerende zaak onder een ontbindende voorwaarde wordt verkregen is overdrachtsbelasting verschuldigd. Gaat de ontbindende voorwaarde in vervulling en er is sprake van feitelijk en rechtens herstel, bestaat recht op teruggaaf van die eerder voldane overdrachtsbelasting. De rechtbank Gelderland heeft op 18 november 2014 beslist dat in die betreffende zaak recht op teruggaaf bestond. Verkoper heeft bij de verkoop en overdracht van een onroerende zaak het recht van gebruik en het recht op het toekomstige financiële resultaat van het verkochte tot 1 juni 2015 voorbehouden. Daarvoor is verkoper een eenmalige vergoeding van € 14.278 verschuldigd. Dat bedrag wordt met de koopprijs verrekend. De verkoop vindt plaats onder de ontbindende voorwaarde dat niet uiterlijk op 1 juni 2015 een onherroepelijke bouwvergunning voor specifiek bepaalde woningbouw is verleend. Op 10 augustus is gebleken dat met de gewenste bouwvergunning nooit zal worden ingestemd. Op 25 september wordt de akte gepasseerd waarbij de voornoemde ontbindende voorwaarde is ‘ingeroepen’. De koopsom wordt gerestitueerd. Vervolgens is er een verzoek tot teruggaaf van overdrachtsbelasting ingediend. De belastingdienst weigerde teruggaaf van overdrachtsbelasting. De rechtbank Gelderland beslist echter dat onvoldoende feiten en omstandigheden zijn aangedragen die tot het oordeel kunnen leiden dat geen sprake is geweest van een ontbindende voorwaarde en dat ook geen sprake zou zijn geweest van een feitelijk en rechtens herstel. Dit soort zaken zijn vaak heel feitelijk van aard. Het begrip ‘ontbindende voorwaarde’ is een civielrechtelijk begrip en dient voor het recht op teruggaaf van overdrachtsbelasting derhalve ook zo te worden beoordeeld. Onder welke omstandigheden sprake is van feitelijk en rechtens herstel is niet altijd exact aan te geven. De meest voorkomende ontbindende voorwaarde, is de ontbindende voorwaarde die in de zogenoemde Groninger akte is opgenomen. In het algemeen mag worden aangenomen dat er recht op teruggaaf van overdrachtsbelasting bestaat, wanneer de daarin opgenomen ontbindende voorwaarde in vervulling gaat. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5292 TOP

12

Delen voormalig schoolgebouw met 2% OVB De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 2 oktober 2014 beslist dat delen van een gebouw die als schoolgebouw waren gebruikt en voor bewoning werden aangekocht, met een overdrachtsbelastingtarief van 2% in plaats van 6% konden worden verkregen. In 1996 waren woningen gebouwd, die vervolgens enigszins verbouwd zijn en geschikt zijn gemaakt voor gebruik als schoolgebouw. Zo was een corridor aangelegd en een gymzaal bijgebouwd. Na ruim twaalf jaar te zijn gebruikt als schoolgebouw stond het gebouw leeg en werd dit voor bewoning te koop aangeboden. Vervolgens kocht en verkreeg belanghebbende twee delen van het gebouw. Op de dag waarop belanghebbende die delen verkreeg, droeg hij deze over aan twee echtparen die, na verbouwing, ieder in het door hen aangekochte deel zijn gaan wonen. In geschil was of belanghebbende ter zake van de verkrijging 2% of 6% overdrachtsbelasting verschuldigd was. Volgens de rechtbank was gelet op alle feiten en omstandigheden in onderlinge samenhang bezien, sprake van de verkrijging van onroerende zaken die als woningen kwalificeren. De rechtbank acht daarbij van belang dat de onroerende zaken naar hun aard zijn bestemd voor bewoning en dat deze al twee jaar niet in gebruik waren als schoolgebouw. Dat het schoolgebouw nog moest worden verbouwd is volgens de rechtbank vergelijkbaar met de situatie van een casco-woning. Ook de omstandigheid dat de corridors en gymzaal ten tijde van de verkrijging nog niet verwijderd waren deed daar niet aan af. Bij transformatie van vastgoed verdient de heffing van btw en overdrachtsbelasting in onze visie vooraf bijzondere aandacht. Bij juiste en tijdige beslissingen kan zonder kunstmatige ingrepen, de totale btw- en/of overdrachtsbelastingdruk worden geminimaliseerd. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5292 TOP

WOZ update Transactieprijs verhuurd kantoorpand is niet gelijk aan de WOZ-waarde Recent heeft de Hoge Raad de lijn voortgezet dat de transactieprijs van een verhuurde onroerende zaak door de waarderingsficties (de verkrijgings- en overdrachtsficties) zoals opgenomen in de Wet WOZ, bij het bepalen van de WOZ-waarde niet doorslaggevend is, maar wel meeweegt (zie nieuwsbrief 24).

13

In de onderhavige zaak voor de Hoge Raad betrof het een complex verhuurde winkelpanden dat een half jaar na de waardepeildatum door belanghebbende is gekocht in verhuurde staat. Hof Den Haag had geoordeeld dat als de transactie van het vastgoed dichtbij de waardepeildatum ligt, zoals in deze casus, de transactieprijs van dat vastgoed de waarde in het economisch verkeer in de zin van de WOZ weergeeft. De Hoge Raad oordeelde in lijn met zijn arrest uit april 2014 (zie nieuwsbrief 24) dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsbepaling is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Aan deze transactieprijzen kunnen wel marktgegevens worden ontleend die van nut kunnen zijn bij het vaststellen van de WOZ-waarde, zodat zij niet zonder meer buiten beschouwing moeten blijven bij de WOZ-waardering. Meer informatie: Carolijne Koornstra-Sturm e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5996 Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 TOP

Disclaimer De Nieuwsbrief Vastgoed is een uitgave van de praktijkgroep Vastgoed van Loyens & Loeff. Deze praktijkgroep bundelt de specialistische kennis op civiele deelgebieden als civiel bouwrecht, administratief recht en ruimtelijke ordening, mededingings- en aanbestedingsrecht, ondernemingsrecht, financieringen, alsmede directe en indirecte belastingen. De Nieuwsbrief Vastgoed wordt uitsluitend verzonden aan relaties van Loyens & Loeff. Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaarden Loyens & Loeff N.V. en alle andere entiteiten, samenwerkingsverbanden, personen en praktijken die handelen onder de naam ‘Loyens & Loeff’, geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies.

www.loyensloeff.com