22 februari 2016 - Editie 29
Nieuwsbrief Vastgoed
Civiel •
Gewijzigde marktomstandigheden niet altijd voor risico van projectontwikkelaar
•
Besluit Energieprestatie Gebouwen – Uitbreiding verplichtingen voor overheidsgebouwen
•
Asbestdak? Vraag om subsidie!
•
Exoneratie taxateurs van vastgoedbeleggingsinstellingen: toegestaan onder de AIFMD?
•
Wetswijziging Vormerkung in werking getreden
•
Gewijzigde eisen vloeren galerijflats
•
Wijziging erfpachtstelsel Utrecht
•
Een huurovereenkomst voorwaardelijk opzeggen?
Fiscaal •
In principe recht op aftrek van btw op kosten voor aanleg gratis toegankelijk pad
•
Update Verhuurderheffing
•
Aangekondigd: Landelijke voorziening WOZ zal breed operationeel worden
•
Woondelenvrijstelling OZB gold volgens het Hof niet voor behandelcentrum jongeren
Civiel Gewijzigde marktomstandigheden niet altijd voor risico van projectontwikkelaar De economische crisis ligt vandaag de dag toch wel achter ons. Veel projectontwikkelingen hebben van de crisis in de periode vanaf 2008 hinder ondervonden. De voorverkoop en de voorverhuur bleven achter of lang uit, terwijl de projectontwikkelaar doorgaans wel al gehouden was om de grond van de gemeente of een andere verkoper af te nemen en met de bouw te starten. Wat zijn de lessons learned? De algemene lijn in de rechtspraak is dat een dergelijke crisis de projectontwikkelaar geen aanspraak geeft – wegens onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) – tot wijziging van de overeenkomst met de gemeente. Die lijn is in de loop der tijd enigszins genuanceerd. Hierbij speelt een rol of partijen een contractuele regeling van onvoorziene c.q. gewijzigde omstandigheden zijn overeengekomen. Aan de hand van een recent arrest van het gerechtshof ’s Hertogenbosch enkele handvatten voor contractering in de toekomst. Het geschil Op 11 mei 2009 sluiten de Gemeente Bernheze en een projectontwikkelaar een overeenkomst met betrekking tot de ontwikkeling van het project ‘de Korenbeursch’ te Heesch. Daarin is opgenomen dat de ontwikkelaar start met de bouwwerkzaamheden nadat alle benodigde vergunningen zijn verkregen en zodra 60% van de appartementen zijn verkocht. Daarbij worden de risico’s ten aanzien van de realisering van de appartementen en de commerciële ruimte en de daarmee samenhangende kosten geheel bij de ontwikkelaar gelegd. Verder maken partijen kostenverhaalsafspraken; zo is de ontwikkelaar een exploitatiebijdrage verschuldigd aan de Gemeente wanneer de bestemmingsplanwijziging met betrekking tot het project definitief is geworden. Tevens bevat de overeenkomst een regeling die bepaalt dat indien de omstandigheden waaronder de overeenkomst is aangegaan zodanige veranderingen ondergaan dat van (een der) partijen redelijkerwijze geen (ongewijzigde) nakoming meer kan worden gevergd, de meest gerede partij het recht heeft van de andere partij te verlangen dat tussen hen een heronderhandelingsovereenkomst wordt gesloten. Door de marktsituatie anno 2009 en 2010 is de verkoop van de appartementen bedroevend. Het bestemmingsplan is aangepast, maar de voorwaarde van 60% voorverkoop van de appartementen blijkt niet haalbaar. Om die reden verzoekt de ontwikkelaar bij brief van 7 oktober 2010 aan de Gemeente om de kostenverhaalsafspraken te wijzigen. Partijen kunnen daar echter geen overeenstemming over bereiken. De ontwikkelaar begint vervolgens een gerechtelijke procedure en doet daarin een beroep op gewijzigde omstandigheden in de zin van de contractuele regeling. Oordeel Hof Aan het Hof wordt de vraag voorgelegd of er sprake is van zodanig gewijzigde omstandigheden dat van de ontwikkelaar in redelijkheid geen (ongewijzigde) nakoming van de overeenkomst meer kan worden gevergd. Bij de beantwoording neemt het Hof als startpunt dat de overeenkomst een speculatief karakter draagt voor de ontwikkelaar: tegenvallende resultaten behoren tot het ondernemersrisico van de ontwikkelaar en meevallers komen de ontwikkelaar ten goede. Het Hof overweegt dat weliswaar de consequenties van de economische crisis voor de vastgoedsector en de crisis in de woningmarkt eerst na verloop van tijd duidelijk zijn geworden, maar dat dat niet wil zeggen dat de crisis zich niet eerder heeft gemanifesteerd. De eerste aanwijzingen van een komende recessie dateren van eind 2007, terwijl de bankencrisis die in 2008 begon aan niemand kan zijn ontgaan. Aldus het Hof heeft een ontwikkeling die bij contractsluiting al was ingezet, zich voortgezet, terwijl er ook geen aanwijzingen waren dat dit anders zou zijn. Zodoende kan de economische crisis niet als wijziging van omstandigheden gelden. Het beroep van de projectontwikkelaar op de contractuele regeling wordt dan ook afgewezen.
2
Belang van contractuele regeling Relevant in deze zaak was dat de crisis op de vastgoedmarkt zich op het moment van aangaan van de overeenkomst al gemanifesteerd had. Waar hier de crisis en ook de gevolgen daarvan tot het ondernemersrisico van de projectontwikkelaar worden gerekend, hoeft dit niet in alle situaties zonder meer het geval te zijn. Contracten – zeker bij projecten die over een periode van meerdere jaren worden uitgevoerd – dienen te voorzien in een regeling van gewijzigde omstandigheden. Het is en blijft zaak om bij het opstellen van het contract met zoveel mogelijk scenario’s rekening te houden en op heldere wijze de gewenste risicoverdeling te regelen. Het gaat daarbij niet alleen om nieuwe ontwikkelingen, maar ook om de gevolgen van reeds ingezette ontwikkelingen. Denk bijvoorbeeld aan het doorzetten van de regelgeving op het gebied van scheiding van wonen en zorg en de gevolgen daarvan voor de ontwikkeling en verhuur van zorgvastgoed. Meer informatie: Timo Huisman e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 58 71 Mila Plasmans e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 52 51 TOP
Besluit Energieprestatie Gebouwen – Uitbreiding verplichtingen voor overheidsgebouwen Per 13 november jl. is het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG) op een aantal punten gewijzigd. De wijzigingen hebben vooral gevolgen voor de overheid als eigenaar van vastgoed. Het nieuwe artikel 2.5 BEG bepaalt dat een overheidsinstantie, die eigenaar is van een gebouw met een energielabel, de daarin opgenomen aanbevelingen moet opvolgen binnen de looptijd van het label. De nieuwe regeling staat overigens ook toe om andere voorzieningen te treffen die gelijkwaardig zijn en ten minste een zelfde mate van verbetering van de energieprestatie opleveren. Deze verplichting voor de overheid is een nadere invulling van het uitgangspunt dat al eerder in de Europese Richtlijn 2010/31/EU was opgenomen: overheidsinstanties dienen te worden gestimuleerd een voortrekkersrol te vervullen op het gebied van energieprestaties van gebouwen. Het niet (tijdig) uitvoeren van de aanbevelingen uit het energielabel kan een bestuurlijke boete opleveren van maximaal € 20.250 per gebouw. Zie ook het item in Nieuwsbrief 27 over de mogelijkheid tot het opleggen van een bestuurlijke boete bij afwezigheid energielabels. Meer informatie: Timo Huisman e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 58 71 Margot Dadi-Tailleur e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 54 36 TOP
3
Asbestdak? Vraag om subsidie! Met de wijziging van artikel 10 van het Asbestverwijderingsbesluit 2005 is bepaald dat vanaf 1 januari 2024 alle asbestdaken in Nederland verboden zijn. Op dit moment zijn er in ons land ongeveer 120 miljoen m² asbestdaken aanwezig, waarvan ongeveer 4 miljoen m² per jaar wordt verwijderd. Met dit tempo zou het verwijderen van deze daken duren tot 2044. Om de doelstelling van het Asbestverwijderingsbesluit te bereiken, heeft het Ministerie van Infrastructuur en Milieu de Subsidieregeling verwijderen asbestdaken in het leven geroepen. Deze regeling is met ingang van 1 januari 2016 in werking getreden. Wie komt er voor deze subsidieregeling in aanmerking? De regeling is bestemd voor eenieder voor wiens rekening het asbestdak is verwijderd, ongeacht of diegene een particulier, bedrijf of (overheids)instelling is. Een gemeente of provincie komt echter uitsluitend in aanmerking voor subsidie wanneer zij optreedt als eigenaar van het gebouw, zoals bedoeld in artikel 15a, tweede lid, van de Financiële-verhoudingswet. De subsidie bedraagt € 4,50 per m² verwijderd asbestdak en kan oplopen tot een bedrag van maximaal € 25.000,- per adres. Om in aanmerking te komen voor deze regeling dient een aanvraag voor subsidie uiterlijk 6 maanden na de uitvoering van de verwijdering van het asbestdak te worden ingediend. De aanvraag dient vergezeld te gaan met de factuur van een gecertificeerd bedrijf, zo kan eenvoudig worden vastgesteld hoeveel m² asbestdak daadwerkelijk is verwijderd. Indien de oppervlakte van het geïnventariseerde asbestdak kleiner is dan of gelijk aan 35 m², is de regeling niet van toepassing. Let wel: op = op. Voor de totale subsidieperiode (4 jaar) is een bedrag van € 75 miljoen beschikbaar. De minister van Infrastructuur en Milieu stelt elk jaar een bedrag vast dat beschikbaar wordt gesteld. In 2016 is het subsidieplafond vastgesteld op € 10 miljoen. Vanwege dit jaarlijkse maximum is het mogelijk dat in het betreffende jaar geen subsidie meer beschikbaar is. Wanneer dit het geval is, wordt de aanvraag doorgeschoven naar 1 januari van het daaropvolgende jaar. Hiermee wordt voorkomen dat de termijn van 6 maanden wordt overschreden en aanvragen niet kunnen worden behandeld. De subsidieregeling heeft een beperkte looptijd en vervalt per 1 januari 2020. De verplichting om vanaf 1 januari 2024 alle asbestdaken te hebben verwijderd blijft onverminderd van kracht. Het is voor een eigenaar van dakbedekking met asbesthoudend materiaal dan ook raadzaam om tijdig van deze subsidieregeling gebruik te maken. U kunt contact met ons opnemen voor meer informatie over de subsidievereisten. Meer informatie: Myrthe Bosch e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 56 79 Sebastiaan Morshuis e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 52 69 TOP
4
Exoneratie taxateurs van vastgoedbeleggingsinstellingen: toegestaan onder de AIFMD? Introductie Sinds de inwerkingtreding van de Alternative Investment Fund Managers Directive (2011/61/EC, AIFMD) gelden voor beheerders van vastgoedbeleggingsinstellingen met een AIFMD vergunning van de AFM (de AIFMD Beheerder) strenge eisen voor (onder andere) het aanstellen van taxateurs. Het is de vraag of de AIFMD Beheerder nog een taxateur mag aanstellen die in zijn algemene voorwaarden aansprakelijkheid heeft uitgesloten of beperkt (de exoneratie). Wij menen dat de AIFMD daaraan in de weg staat. Voor welk soort beheerders gelden de regels? Ten eerste is belangrijk om op te merken dat de eisen van de AIFMD alleen gelden voor AIFMD Beheerders met een AIFMD vergunning. Voor beheerders die geen vergunning hoeven te hebben, bijvoorbeeld omdat zij vallen onder het regime voor kleine beheerders (art. 2:66a Wft), gelden deze eisen dus niet. Welke eisen worden er in het algemeen aan externe taxateurs gesteld? Hoewel de AIFMD Beheerder, ondanks het feit dat hij een externe taxateur heeft aangesteld, zelf verantwoordelijk blijft voor de accurate waardering van het vastgoed, stelt de AIFMD een aantal eisen aan de externe taxateur. Deze mag bijvoorbeeld alleen worden aangesteld als hij (i) is ingeschreven in een wettelijk erkend beroepsregister of is onderworpen aan regels inzake beroepsmoraal, (ii) over voldoende vakbekwaamheid beschikt om de waarderingstaken in kwestie daadwerkelijk te kunnen uitvoeren, (iii) de waarderingstaak niet overdraagt aan een derde, en (iv) is gemeld aan de toezichthouder. Beperkingen omtrent exoneratie externe taxateur Voorts bevat art. 19 lid 10 AIFMD een belangrijke bepaling omtrent de exoneratie door taxateurs: “Ongeacht eventuele andersluidende contractuele afspraken, is de externe taxateur niettemin aansprakelijk jegens de abi-beheerder voor alle schade die de abi-beheerder ondervindt doordat de externe taxateur zijn taak met opzet of door nalatigheid niet uitvoert.” Hieruit vloeit naar onze mening voort dat een AIFMD Beheerder niet de algemene voorwaarden van een externe taxateur zou moeten accepteren, indien hierin aansprakelijkheid van de externe taxateur wordt uitgesloten of beperkt. Accepteert hij dergelijke voorwaarden toch, dan is de vraag of de exoneratie kan worden toegepast. De AIFMD bepaalt dat de (ongelimiteerde) aansprakelijkheid van de taxateur moet gelden ongeacht andersluidende bepalingen in de overeenkomst (dus in feite dwingend recht). De AIFMD is echter op dit punt niet (goed) geïmplementeerd in het Nederlandse recht en de AIFMD heeft geen rechtstreekse werking in Nederland. Voorts is er nog geen rechtspraak op dit punt. De vraag of een exoneratie door een externe taxateur ook daadwerkelijk kan worden afgedwongen jegens een AIFMD Beheerder, ligt bij de huidige stand van het recht dus nog open. Meer informatie: Roderik Boogaard e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 54 23 TOP
5
Wetswijziging Vormerkung in werking getreden In vervolg op een eerdere bijdrage in editie 26 van de Vastgoed Nieuwsbrief, berichten wij u hierbij dat het “wetsvoorstel tot wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering teneinde de werking van de inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers te verbeteren”, is aangenomen. Op 1 januari 2016 is de wet in werking getreden. Zoals eerder aangegeven is het doel van deze wetswijziging ervoor te zorgen dat schuldeisers van de verkoper niet langer de overdracht van onroerende zaken aan een koper kunnen frustreren indien deze koop is ingeschreven in de openbare registers. De nieuwe wet regelt daartoe dat ná de inschrijving van een koop (Vormerkung) de koopsom aan de notaris kan worden betaald, ook indien beslag is gelegd onder de koper op de vordering tot betaling van de koopsom. Daarnaast is in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geregeld dat een na de Vormerkung op de onroerende zaak gelegd beslag, automatisch verandert in een beslag op het deel van de koopprijs dat de notaris onder zich houdt ten behoeve van verkoper. Dit teneinde een beslaglegger ook ná de Vormerkung de mogelijkheid te bieden om mee te delen in de verkoopopbrengst. Meer informatie: Annemarie Vaessen-Boekee e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 50 29 TOP
Gewijzigde eisen vloeren galerijflats Eigenaren van flatcomplexen welke zijn gebouw vóór 1975 moeten vanaf 1 januari 2016 verplicht een onderzoek laten instellen naar de staat van de vloeren van hun objecten. Het gaat dan vooral om complexen die gebouwd zijn in de periode tussen 1950 en 1970. Aanleiding van deze verplichting is de instorting van een flat in Leeuwarden in 2011. Uit gedaan onderzoek naar de oorzaken van die instorting bleek dat de vloeren zodanig geconstrueerd waren dat deze niet voldoende sterk waren. Gelet op hun ouderdom en de wijze van aanleg hadden de vloeren vernieuwd of verbeterd dienen te worden. De staatssecretaris heeft nu het Bouwbesluit 2012 laten aanpassen en daarin voor de eigenaren van dergelijke flatgebouwen allereerst een inspectie-verplichting opgenomen. Daaraan dient voldaan te zijn voor 1 juli 2017. Het onderzoek zelve dient te worden uitgevoerd overeenkomstig de SBR-publicatie 248 ‘Constructieve veiligheid van uitkragende galerijplaten – Tweede herziene uitgave’. Geen verplichting bestaat voor het doen van zo’n onderzoek indien voor 1 januari 2016 een vergelijkbaar rapport is goedgekeurd door het bevoegd gezag. De verplichting rust niet alleen op degene die eigenaar is, maar ook op een persoon die uit anderen hoofde bevoegd is tot het treffen van voorzieningen; te denken valt hierbij aan een erfpachter, vruchtgebruiker of een economisch gerechtigde. Indien het complex gesplitst is in appartementsrechten rust de verplichting op de gezamenlijke eigenaren; die kunnen uiteraard de opdracht laten uitvoeren door het bestuur van de vereniging van eigenaars.
6
De verplichting ziet alleen op galerijflats met uitkragende betonnen galerij- of balkonvloeren die monoliet zijn verbonden aan de betonnen verdiepings-vloeren of gevelbalken. Dat is met name het geval indien de galerijvloeren vast zijn gestort aan de binnenvloeren van de woningen en in dergelijke gevallen veelal alleen aan de bovenzijde gewapend zijn. Mocht uit het gedane onderzoek blijken dat de betreffende vloeren niet voldoen aan de minimumeisen voor bestaande bouw uit het Bouwbesluit 2012 dan zal er – al dan niet in overleg met de gemeente – een plan van aanpak en herstel opgemaakt moeten worden. Mocht de vereiste aanpassing zodanig zijn dat sprake is van een aanpassing aan de draagconstructie van de galerijen, dan is een omgevingsvergunning voor het bouwen noodzakelijk. Van gemeenten wordt verwacht dat ze toezien op de naleving. Zij kunnen dat doen door zelfstandig een inventarisatie van de risicovolle galerijvloeren te maken en de gebouweigenaren vervolgens te verzoeken om onderzoek uit te voeren. Indien een eigenaar hier geen gehoor aan geeft kan de gemeente handhavend optreden op basis van de Woningwet. Meer informatie: Robert Bol e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 57 08 TOP
Wijziging erfpachtstelsel Utrecht In editie 28 van onze nieuwsbrief hebben wij u al geïnformeerd over de op handen zijnde wijzigingen van het erfpachtstelsel in Amsterdam. Ook in Utrecht heeft de gemeente een ingrijpende wijziging van het erfpachtstelsel aangekondigd, waarover wij u hier graag informeren. Het gewijzigde erfpachtstelsel is aangenomen bij besluit van de gemeenteraad van 26 november 2015 en omvat – kort gezegd – een afschaffing van erfpacht voor grond met een woonbestemming binnen de gemeente. De wijziging heeft zowel betrekking op grond die reeds door de gemeente is uitgegeven in erfpacht, als ook op nieuwe gronduitgiften. Het erfpachtstelsel wijzigt niet voor grond met een andere bestemming dan wonen. Omzetting erfpacht in volle eigendom Vanaf 1 februari 2016 krijgen eigenaren van een erfpachtrecht met woonbestemming de mogelijkheid om de bloot eigendom van de grond te verkrijgen van de gemeente. Bij het verkrijgen van de bloot eigendom ‘vermengt’ de erfpacht met deze bloot eigendom, zodat de erfpachter de volle eigendom verkrijgt van de grond met de daarop aanwezige bebouwing. In andere woorden: de erfpacht wordt ‘omgezet’ in volle eigendom. De verkrijging van de bloot eigendom vereist een notariële akte. De deelname aan de mogelijkheid tot omzetting van erfpacht in volle eigendom is vrijwillig, dit kan niet door de gemeente van erfpachters worden afgedwongen. De kosten die met de omzetting gemoeid zijn (voornamelijk notariskosten en kadasterkosten) komen voor rekening van de erfpachter. De gemeente rekent zelf nog een beperkte vergoeding voor administratiekosten ter grootte van € 350, of € 700 indien de erfpacht een appartementsrecht betreft. Indien de canon niet eeuwigdurend is afgekocht (in Utrecht is soms niet afgekocht als de grond voor 1989 in erfpacht is uitgegeven), dient deze afkoop van de canon eerst te geschieden voordat de erfpacht in volle eigendom kan worden omgezet.
7
De belastingdienst heeft bevestigd dat terzake de omzetting geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. Meer informatie: Ralph van der Kooi e-mail:
[email protected]; tel. +31 10 224 62 86 TOP
Een huurovereenkomst voorwaardelijk opzeggen? Met enige regelmaat wordt de vraag aan ons voorgelegd of een huurovereenkomst door de huurder rechtsgeldig is opgezegd. De uitkomst van die vraag is voor beide partijen uiteraard van groot belang. Indien niet rechtsgeldig is opgezegd loopt de huurovereenkomst door, met alle financiële gevolgen van dien. Een vorm van opzeggen die volgens de wetgever in beginsel ontoelaatbaar (en nietig) is, betreft de voorwaardelijke opzegging. Op die regel bestaan uitzonderingen; de wetgever spreekt immers van ‘in beginsel’. Wil men rechtsgeldig voorwaardelijk opzeggen, dan is het in het bijzonder van belang dat de voorwaarde zo wordt vormgegeven dat vóór het uiterste moment waarop rechtsgeldig kan worden opgezegd, duidelijk is of de beëindiging daadwerkelijk doorgang vindt. In de praktijk doorstaat een voorwaardelijke opzegging vaak niet de toets der kritiek. Zo wordt er wel voorwaardelijk opgezegd terwijl de voorwaarde niet helder is of heeft de verhuurder nooit wetenschap gekregen van het intreden van de door de huurder gestelde voorwaarde. Onder die omstandigheden kan de opzegging als nietig worden aangemerkt. Ingeval u als huurder voorwaardelijk zou willen opzeggen of u als verhuurder een voorwaardelijke opzegging ontvangt, verdient het aldus aanbeveling deze voorwaarden goed onder de loep te (laten) nemen. Meer informatie: Ines Blomsma e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 56 90 TOP
8
FISCAAL In principe recht op aftrek van btw op kosten voor aanleg gratis toegankelijk pad Volgens het HvJ bestaat in beginsel volledig recht op aftrek van btw op de aanleg van een pad waar bezoekers gratis gebruik van kunnen maken. Dat de aanleg gedeeltelijk is gesubsidieerd door een nationaal subsidiefonds is daar niet op van invloed. Van belang voor het recht op aftrek is dat de investering kan worden gebruikt als middel om bezoekers aan te trekken naar een plaats waar de belastingplichtige voornemens is goederenleveringen en/of diensten te verrichten in het kader van zijn economische activiteiten. In lijn met wat de AG bij het HvJ eerder concludeerde heeft het HvJ geoordeeld dat de belanghebbende recht heeft op aftrek van btw op de kosten van het pad, mits de nationale rechter kan vaststellen dat deze investeringen inderdaad gedaan zijn in verband met toekomstige verwachtte inkomsten die belanghebbende met zijn geheel aan economische activiteiten (derhalve niet alleen met het pad, maar ook met zijn geplande horeca-activiteiten rondom het pad) verwacht te behalen. Deze uitspraak kan positieve gevolgen hebben voor ondernemers die aftrek willen claimen van investerings-btw op bepaalde ‘ondersteunende’ voorzieningen/investeringen. Te denken valt aan de aanleg van een gratis toegankelijk parkeerterrein nabij een winkelcentrum om meer bezoekers te trekken. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 59 71 Luca van Silfhout e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 52 92 TOP
Update Verhuurderheffing In onze nieuwsbrief 22 berichtten wij u over de invoering van de verhuurderheffing. Met deze heffing beoogde het kabinet voor (professionele) verhuurders een heffing in te voeren over de WOZ-waarde van de huurwoningen met een huur niet hoger dan de liberalisatiegrens. Destijds werd aangekondigd dat de heffing na twee jaar geëvalueerd zou worden. Recent heeft minister Blok per brief aan de Tweede Kamer geschreven dat, totdat deze evaluatie compleet is, er geen wijzigingen in de verhuurderheffing zullen worden doorgevoerd. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 59 71 Luca van Silfhout e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 52 92 TOP
9
Update WOZ Aangekondigd: Landelijke voorziening WOZ zal breed operationeel worden Via deze overheidswebsite is meegedeeld dat een abonnementsservice op de Landelijke voorziening WOZ of ‘LV WOZ’ binnenkort breed beschikbaar zal worden. De database zal naar verwachting in het derde kwartaal van 2016 ‘nagenoeg volledig gevuld’ zijn met de WOZ gegevens van woningen in Nederlandse gemeenten. Hiermee zal de WOZ waardering van woningen naar verwachting transparanter worden, daar waar belanghebbenden nu vaak moeite hebben om voldoende referentiemateriaal boven tafel te krijgen. De hoogte van de WOZ waardering heeft onder meer effect op de te betalen gemeentelijke heffingen, het afschrijvingspotentieel in de vennootschapsbelasting en waar van toepassing de af te dragen verhuurderheffing. Daarmee kan de database zeker voor woningbeleggers interessant zijn. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 59 71 Luca van Silfhout e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 52 92 TOP
Woondelenvrijstelling OZB gold volgens het Hof niet voor behandelcentrum jongeren In Nieuwsbrief 26 berichtten wij u voor het eerst over deze zaak. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft recent in hoger beroep het eerdere oordeel van de rechtbank bevestigd. Ook het Hof is van oordeel dat in het betreffende behandelcentrum geen sprake is van wonen vanwege het kortdurende karakter van de behandeling, zodat de woondelenvrijstelling niet van toepassing is. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 59 71 Luca van Silfhout e-mail:
[email protected]; tel. +31 20 578 52 92 TOP
10
Disclaimer De Nieuwsbrief Vastgoed is een uitgave van de praktijkgroep Vastgoed van Loyens & Loeff. Deze praktijkgroep bundelt de specialistische kennis op civiele deelgebieden als civiel bouwrecht, administratief recht en ruimtelijke ordening, mededingings- en aanbestedingsrecht, ondernemingsrecht, financieringen, alsmede directe en indirecte belastingen. De Nieuwsbrief Vastgoed wordt uitsluitend verzonden aan relaties van Loyens & Loeff. Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaarden Loyens & Loeff N.V. en alle andere entiteiten, samenwerkingsverbanden, personen en praktijken die handelen onder de naam ‘Loyens & Loeff’, geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies.
www.loyensloeff.com
