Nieuwsbrief Vastgoed. Civiel. Fiscaal

10 april 2015 - Editie 26

Nieuwsbrief Vastgoed

Civiel •

De Hoge Raad geeft belangrijke invulling aan het begrip ‘bijzondere lasten en beperkingen’

•

Beslag onder koper zal levering registergoed niet langer frustreren

•

Hoofdelijke aansprakelijkheid commandiet ter discussie gesteld

•

Heeft de onderaannemer straks nog wel een retentierecht?

•

Art. 39 FW ook van toepassing op de huur van roerende zaken

•

Verder scheiden van wonen en zorg heeft gevolgen voor zorgvastgoed

•

Herziening canon mogelijk bij overdracht van de erfpacht?

•

Engels recht van toepassing op huurcontract voor Amsterdamse woning

Fiscaal •

Verlaagd tarief arbeidskosten in de bouw eindigt

•

Werktuigenvrijstelling ook toepasbaar op installaties in ziekenhuis

•

Woondelenvrijstelling OZB geldt niet voor behandelcentrum

Civiel De Hoge Raad geeft belangrijke invulling aan het begrip ‘bijzondere lasten en beperkingen’ Recent heeft de Hoge Raad nadere invulling gegeven aan het begrip ‘bijzondere lasten en beperkingen’. Daarmee komt de Hoge Raad terug op een eerder gewezen arrest. Naar aanleiding hiervan is extra alertheid vereist voor de behoedzame koper. Het begrip ‘bijzondere lasten en beperkingen’ speelt bij elke vastgoedtransactie een rol. Op grond van de wet dient een onroerende zaak namelijk in eigendom overgedragen te worden vrij van bijzondere lasten en beperkingen, behoudens voor zover deze door de koper uitdrukkelijk zijn aanvaard. Deze bepaling is van regelend recht, maar geeft op zichzelf een begrijpelijke verdeling van risico’s. Immers zal een verkoper over het algemeen beter op de hoogte zijn van de toepasselijke bijzondere lasten en beperkingen dan de koper. In 2004 had de Hoge Raad ruilverkavelingslasten aangemerkt als bijzonder, mede omdat niet op alle agrarische percelen in Nederland dergelijke lasten rusten. Zowel in de praktijk als in de literatuur werd dit echter als een te ruime invulling van het begrip ervaren, bijvoorbeeld vanwege het feit dat niet alle publiekrechtelijke bepalingen altijd even duidelijk zijn voor een eigenaar zelf. In een arrest van 30 januari 2015 is de Hoge Raad op dit algemene criterium teruggekomen. De Hoge Raad bepaalde dat pas van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking sprake is indien deze voortvloeit uit een specifiek (mede) tot de (rechtsvoorganger van) rechthebbende van de onroerende zaak gericht besluit. Door deze inkadering is het begrip ‘bijzondere lasten en beperkingen’ beter hanteerbaar geworden. Voor de behoedzame koper zal het in bepaalde gevallen voortaan echter wel raadzaam kunnen zijn om in een koopovereenkomst een additionele garantiebepaling op te nemen indien het gewenst is om van een ruimer begrip uit te gaan. Meer informatie: Joris van de Bunt e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)10 224 6554 TOP

Beslag onder koper zal levering registergoed niet langer frustreren Op 6 februari 2015 is het wetsvoorstel ‘Wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering teneinde de werking van de inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers te verbeteren’ ingediend bij de Tweede Kamer. Dit wetsvoorstel heeft tot doel een koper beter te beschermen indien een koopovereenkomst op grond van artikel 7:3 BW wordt ingeschreven in de openbare registers en vervolgens derdenbeslag onder de koper wordt gelegd. De inschrijving van de koopovereenkomst (Vormerkung) beschermt de koper voor een periode van zes maanden na de inschrijving tegen – onder meer – een later beslag op het registergoed. Tegen een Vormerkungskoper kan dit beslag gedurende die periode niet worden ingeroepen, waardoor de levering gewoon doorgang kan vinden. Onder de huidige

2

wet geniet een koper deze bescherming echter niet indien een schuldeiser van de verkoper derdenbeslag legt op de koopsom onder de koper. Door het beslag op de koopsom onder de koper zal de koper de koopsom niet meer bevrijdend aan de notaris kunnen betalen, terwijl de verkoper het registergoed alleen zal leveren zodra de notaris de koopsom heeft ontvangen. Een dergelijk beslag blokkeert dus de levering. Het nieuwe wetsvoorstel beoogt dat een koper bij beslag op de koopsom onder de koper tóch bevrijdend kan betalen aan de notaris. De notaris kan vervolgens met de ontvangen koopsom de verkoper, diens hypotheekbank en de eventuele beslagleggers van vóór de Vormerkung voldoen. Om de positie van de latere beslaglegger niet te ondermijnen, is daarnaast voorgesteld dat een beslag op een onroerende zaak gelegd ná Vormerkung automatisch verandert in een beslag op de koopsom onder de notaris. Zodoende heeft deze beslaglegger alsnog de mogelijkheid zijn vordering te verhalen op het deel van de koopsom dat de notaris – na aflossing van de genoemde hypotheekbank en eerdere schuldeisers – nog onder zich houdt ten behoeve van verkoper. Wordt het wetsvoorstel aangenomen, dan heeft dit dus niet alleen tot gevolg dat geleverd kan worden ondanks een beslag onder de koper, maar is het bijkomende voordeel dat een latere beslaglegger die zijn vordering wil verhalen op de koopprijs, kan volstaan met het enkele beslag op het registergoed. Meer informatie: Annemarie Vaessen-Boekee e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5029 TOP

Hoofdelijke aansprakelijkheid commandiet ter discussie gesteld Een commandiet hoeft slechts tot het bedrag van zijn inbreng bij te dragen in de schulden van de commanditaire vennootschap (CV). Voorwaarde is wel dat hij zich terughoudend opstelt ten aanzien van het feitelijk drijven van de onderneming; dat moet hij overlaten aan de beherend vennoot. Verricht de commandiet zelf een ‘daad van beheer’ of is hij ‘in de zaken van de vennootschap’ werkzaam, dan is hij op grond van art. 21 Wetboek van Koophandel (WvK) hoofdelijk aansprakelijk voor alle schulden van de CV. Advocaat-Generaal Timmerman heeft de toepassing van deze strenge sanctie onlangs bij de Hoge Raad ter discussie gesteld. Veel vastgoedondernemingen hebben gekozen voor de rechtsvorm van de CV. Een CV kenmerkt zich doordat er zowel één of meer beherend vennoten deelnemen als één of meerdere commandieten. De beherend vennoten houden zich bezig met de feitelijke bedrijfsvoering, terwijl de commandieten de rol van investeerder vervullen. In het verlengde daarvan geldt dat alleen de beherend vennoten persoonlijk aansprakelijk zijn voor de schulden van de CV; de commandiet loopt slechts risico tot het bedrag van zijn inleg. Verricht hij echter beheershandelingen of is hij werkzaam in de zaken van de vennootschap, dan regelt het al bijna 180 jaar oude art. 21 WvK dat ook hij hoofdelijk verbonden is voor alle schulden van de CV. De genoemde wetsbepaling wordt in de rechtspraak streng toegepast. Zelfs als de commandiet bij zijn handelen duidelijk zijn hoedanigheid – en dus zijn beperkte aansprakelijkheid – kenbaar maakt, geldt de bepaling onverkort. Timmerman, Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad, vindt dat de regel daarmee zijn doel voorbijschiet. Daarom heeft hij cassatie in het belang der wet ingesteld tegen een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch over dit onderwerp. Timmerman bepleit een minder strenge toepassing van de sanctie en stelt dat art. 21 WvK vooral van belang is als de commandiet zijn status

3

van beperkt aansprakelijke vennoot misbruikt ten nadele van een wederpartij die meent te handelen met een beherend vennoot. Nu is de Hoge Raad aan zet. Mocht ons hoogste rechtscollege de opvatting van Timmerman volgen, dan leidt dat tot een vermindering van de risico’s die zijn verbonden aan de positie van commandiet in een CV. In vastgoed-CV’s rijst bijvoorbeeld nog wel eens de vraag welke opstelling wordt verlangd van een commandiet die tevens aandeelhouder is van de beherend vennoot. Hopelijk brengt het arrest van de Hoge Raad de gewenste rechtszekerheid. Meer informatie: Fokke Jan Vonck e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5935 TOP

Heeft de onderaannemer straks nog wel een retentierecht? Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft voorgesteld om vragen te stellen aan de Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege. Partijen kunnen de precieze vraagstelling nog beïnvloeden, maar het gaat om de overkoepelende vraag of een (onder)aannemer - voor het uitoefenen van een retentierecht - de exclusieve feitelijke macht over een bouwwerk moet hebben. Mocht deze vraag positief beantwoord worden, dan zal het voor onderaannemers praktisch vaak onmogelijk zijn om een retentierecht uit te oefenen. Het wachten is op het oordeel van de Hoge Raad. Hoe zat het ook alweer? Grofweg gelden voor het rechtmatig uitoefenen van het retentierecht drie vereisten: (i) het hebben van een opeisbare vordering, (ii) de feitelijke macht over de zaak en (iii) voldoende samenhang tussen die vordering en de verplichting om de zaak terug te geven. Als een onderaannemer het retentierecht, behalve tegen de hoofdaannemer, ook wil kunnen inroepen tegen bijvoorbeeld de eigenaar (of een andere derde) met een ouder recht, geldt een vierde eis. De hoofdaannemer moet bevoegd zijn geweest om de onderaannemingsovereenkomst aan te gaan. Dit is bijvoorbeeld het geval als in de aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de aannemer het werk (gedeeltelijk) mag laten uitvoeren door een onderaannemer. Feitelijke macht Met name over het vereiste van feitelijke macht bestaat in de praktijk onduidelijkheid. De Hoge Raad heeft al eerder bepaald dat het vereiste van feitelijke macht bij onroerende zaken inhoudt dat afgifte nodig moet zijn om de zaak weer in de macht van de schuldenaar of rechthebbende te brengen. Het uitoefenen van de feitelijke macht gebeurt in de praktijk vaak door te weigeren tot ontruiming over te gaan of door omheining van het bouwwerk met een hek. Eerder, op 5 februari 2013 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bepaald dat van feitelijke macht pas sprake is als de zaak voor andere partijen ontoegankelijk is. Degene die zich op een retentierecht beroept moet exclusieve zeggenschap hebben over wie wel en niet toegang heeft tot de zaak. Deze uitleg zou als gevolg hebben dat onderaannemers niet snel meer aan de voorwaarden zullen voldoen om een retentierecht te kunnen inroepen. Een onderaannemer heeft immers zelden de exclusieve zeggenschap over de zaak. In de literatuur is veel kritiek geleverd op deze uitspraak; alleen al om die reden is het goed dat ditzelfde gerechtshof nu aan de Hoge Raad verzoekt een knoop door te hakken.

4

Hopelijk maakt de Hoge Raad bij de beantwoording duidelijk in hoeverre een (onder)aannemer exclusieve feitelijke macht moet hebben over de zaak en komt daarbij aan de orde ten opzichte van welke partijen onderaannemer dient te beschikken over die al dan niet (exclusieve) feitelijke macht. Is dat alleen ten opzichte van de rechthebbende en de hoofdaannemer of ook ten opzichte van alle andere bij het project betrokken partijen (bijvoorbeeld onderaannemers)? Praktijk Voor opdrachtgevers is het vanzelfsprekend van groot belang om te weten of aan (onder)aannemers een – doorgaans ingrijpend – retentierecht toekomt. In de praktijk wordt dan ook vaak overeengekomen dat de aannemer afstand doet van het retentierecht, waarbij kan worden afgesproken dat de aannemer dit ook dient te bedingen van de door hem ingeschakelde onderaannemers. Hiertegenover staat redelijkerwijs dat aan de aannemer zoveel mogelijk zekerheid wordt geboden, bijvoorbeeld door betaling naar de stand van het werk in kleine termijnen. Ook komt voor dat de financier rechtstreeks aan de aannemer betaalt, waarmee het risico van de aannemer nog meer beperkt is en een retentierecht voor die situatie ook van minder groot belang is. Meer informatie: Annicka van de Laar e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5162 Timo Huisman e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5994 TOP

Art. 39 FW ook van toepassing op de huur van roerende zaken Indien een huurder failliet gaat, kan op grond van art. 39 van de Faillissementswet (FW) zowel de curator als de verhuurder de huurovereenkomst tussentijds beëindigen met een opzegtermijn van maximaal drie maanden. Vanaf de dag van de faillietverklaring is de huurprijs een boedelschuld. Aangezien een boedelschuld hoog in de wettelijke rangorde staat waaraan een curator zich bij de verdeling van de boedel dient te houden, betekent dit dat de verhuurder de huurpenningen ontvangt met voorrang op andere schuldeisers van de huurder. Dat dit artikel geldt voor huurovereenkomsten die zien op onroerende zaken stond al geruime tijd vast. Het was echter de vraag of dit ook geldt voor roerende zaken; hierover heerste verdeeldheid in de rechtspraak en de literatuur. Ook voor de vastgoedpraktijk was die onduidelijkheid problematisch, al was het maar omdat niet altijd duidelijk is of sprake is van een roerende of van een onroerende zaak (bijvoorbeeld in het geval van sommige woonboten of van machines die zijn verbonden met een hal en met die hal mee worden verhuurd). Onlangs heeft de Hoge Raad deze onzekerheid weggenomen: art. 39 FW geldt ook voor roerende zaken. Dit brengt met zich mee dat een huurovereenkomst voor roerende zaken in een faillissement kan worden beëindigd met een opzegtermijn van maximaal drie maanden en dat de huurprijs voor roerende zaken vanaf de dag van faillietverklaring een boedelschuld is. Meer informatie: Jori Kreule e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5839 TOP

5

Verder scheiden van wonen en zorg heeft gevolgen voor zorgvastgoed Per 1 januari 2015 is de Wet langdurige zorg (Wlz) in werking getreden; de Wlz vervangt de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten). Met de Wlz is een volgende stap gezet in de scheiding van wonen en zorg (extramuralisering). Die ontwikkeling heeft gevolgen voor zorginstellingen en hun zorgvastgoed, aangezien veel zorginstellingen bij hun langetermijnplanning qua capaciteit al rekening hebben gehouden met de vergrijzing. Achtergrond Sinds 2012 is het beleid van de regering gericht op extramuralisering. Waar zorg in het verleden in een verzorgingstehuis of zorginstelling werd verleend, dient dat nu zoveel mogelijk thuis te gebeuren. Aanvankelijk gold dat alleen voor mensen met een relatief lichte zorgvraag, maar inmiddels dienen ook cliënten met een zwaardere zorgbehoefte zo min mogelijk buitenshuis te worden behandeld. De verwachting is dat die ontwikkeling in de toekomst verder doorzet. De gedachte is dat mensen zoveel mogelijk een beroep op hun omgeving doen en zo lang mogelijk thuis blijven wonen. De regering verwacht door deze maatregel aanzienlijk op zorguitgaven te kunnen besparen. Gevolgen voor zorginstellingen Dit betekent een forse verschuiving in het zorglandschap, met gevolgen voor cliënten en zorginstellingen. Uiteraard kunnen zorginstellingen hun cliënten nog steeds huisvesten. Financieel is dat vaak alleen haalbaar als de bewoner tevens de zorg van de instelling afneemt. De huurbescherming kan hier een obstakel vormen; onzeker is of de zorginstelling de huisvesting kan beëindigen als de cliënt geen zorg meer afneemt. Praktische wenk Om de huur- en zorgelementen zoveel mogelijk aan elkaar te koppelen, kan de zorginstelling vooraf bedingen dat zij de huisvesting mag beëindigen bij het einde van de zorgrelatie. Hoewel uitgekristalliseerde rechtspraak op dit terrein nog ontbreekt, is onder omstandigheden verdedigbaar dat zo’n beding rechtsgeldig is, mits het zorgelement in de relatie tussen de bewoner en de instelling overheerst. Dit dient van geval tot geval te worden bezien. Een andere oplossing is dat de zorginstelling het voor de cliënt aantrekkelijk maakt om het totaalpakket af te nemen, bijvoorbeeld met een korting op de niet-geïndiceerde zorg (bij de geïndiceerde zorg is daarvoor vaak geen ruimte vanwege de door de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) vastgestelde tarieven) of op de huurprijs. Meer informatie: Annicka van de Laar e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5162 Timo Huisman e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5994 En: Volg het Loyens & Loeff Healthcare Team via LinkedIn TOP

6

Herziening canon mogelijk bij overdracht van de erfpacht? Voor de overdracht van een erfpachtrecht heeft de erfpachter vaak toestemming nodig van de bloot eigenaar. Het is voor de eigenaar mogelijk aan deze toestemming aanvullende voorwaarden te verbinden. Ontbreekt de goedkeuring of wordt niet aan de gestelde voorwaarden voldaan bij overdracht dan is de overdracht niet geldig; een zware sanctie dus. Wordt een toestemming geweigerd of slechts onder voorwaarden verleend, dan kan de erfpachter naar de kantonrechter stappen. Deze kan de beslissing van de eigenaar op redelijkheid toetsen en zo nodig vervangende machtiging tot overdracht geven. In de recente uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden staat de vraag centraal of de eigenaar als voorwaarde voor toestemming kan verlangen dat de erfpachter akkoord gaat met een canonverhoging. In zijn beoordeling stelt het hof voorop dat artikel 12 van de toepasselijke erfpachtvoorwaarden de eigenaar toestaat aan de toestemming voorwaarden te verbinden. Deze bepaling dient in het licht van de gehele akte en context te worden gelezen. Daarbij is in het bijzonder van belang dat de voorwaarden regelen dat de canon elke drie jaar wordt geïndexeerd en dat – als indexering niet volstaat om de bewegingen op de grondmarkt te volgen – de canon om de vijftien jaar kan worden herzien. Ten slotte betrekt het hof nog een separate brief in zijn beoordeling, waarin de eigenaar aan de erfpachter laat weten dat de canon kan worden herzien ‘in verband met fluctuaties in de waarde van onroerend goed’. Deze feiten bezien, oordeelt het hof dat derden geen rekening hoeven te houden met een canonherziening op een ander moment dan uit de akte voortvloeit. De eigenaar handelt volgens het hof dan ook onbevoegd door toch een dergelijke toestemmingsvoorwaarde te stellen. Uit het arrest is af te leiden dat volgens het hof een canonherziening in geval van overdracht alleen mogelijk is, wanneer dat duidelijk in de akte is geregeld. De erfpachter en de eigenaar, maar ook derden zoals hypotheekhouders en potentiële kopers, hebben belang bij een kenbare en robuuste canon die slechts op basis van de akte kan worden herzien. Meer informatie: Martin Daverschot e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5967 TOP

Engels recht van toepassing op huurcontract voor Amsterdamse woning Het Amsterdamse gerechtshof heeft Engels recht van toepassing verklaard op een huurovereenkomst van een Amsterdamse huurwoning. Kort de feiten: een Engelsman en zijn vrouw verhuren hun eigen woning in Amsterdam aan een Engelsman (expat). De huurprijs bedroeg € 1.600,00 en in de huurovereenkomst stond dat Engels recht van toepassing was op eventuele geschillen. Toch verlangt de huurder een splitsing van de huurprijs op grond van art. 7:258 van het (Nederlandse!) Burgerlijk Wetboek; er zou een zogenoemde ‘all-in huur’ zijn overeengekomen. In de procedure die volgt stelt de huurcommissie vast dat inderdaad sprake is van een all-in huur. De commissie oordeelt dat de maximale huurprijs voor de woning op basis van het puntenstelsel ligt op € 862,81. Dat betekent dat de woning geliberaliseerd verhuurd had kunnen worden. Omdat echter sprake is van een all-in huur, dient de huurcommissie de huur te bepalen op 55% van dit maximum, dus op € 474,55 per maand; een bedrag beneden de huurprijsgrens voor sociale huurwoningen.  De servicekosten stelt de commissie vast op € 118,64 per maand.

7

In de procedure bij de rechter lag de vraag voor of Engels recht moest worden toegepast, met als gevolg dat de sanctie op de all-in huur niet zou gelden. De kantonrechter kwam tot het oordeel dat de rechtskeuze was toegestaan op basis van het Europees recht, het Rome I verdrag. Daardoor bleef de overeengekomen huurprijs gelden. Het hof sluit zich daarbij aan: dat beide partijen Brits zijn, biedt voldoende aanknopingspunten voor de keuze voor Engels recht. Vervolgens oordeelt het hof dat de all-in sanctie niet van zodanig ‘bijzonder dwingend recht’ is, dat deze ondanks de rechtskeuze moet gelden. Daarbij speelde een rol (i) dat de huurprijs geliberaliseerd zou zijn wanneer partijen geen all-in huur waren overeengekomen, (ii) dat huurder en verhuurder in een gelijkwaardige positie verkeerden (opleidingsniveau en maatschappelijk positie) en (iii) zij beiden hebben gekozen voor toepassing van het recht van hun thuisland. Het hoger beroep werd verworpen en de uitspraak van de kantonrechter bekrachtigd. Conclusie: er is een zekere ruimte om een ander recht op een huurovereenkomst van toepassing te verklaren en zo de Nederlandse huurwetgeving opzij te zetten, weliswaar met inachtneming van relevante omstandigheden (in dit geval dezelfde nationaliteit en maatschappelijke positie, alsmede het feit dat de woning geliberaliseerd verhuurd had kunnen worden). Hoewel deze uitspraak ziet op woonruimte, is goed mogelijk dat zij ook van betekenis is bij de huur van bedrijfsruimte.  Zo speelt bij winkelruimte ook huur(prijs)bescherming die sommige partijen wellicht opzij kunnen zetten met een keuze voor buitenlands recht. Nadeel is echter wel dat wanneer de lokale rechter bevoegd is, deze een huurgeschil naar buitenlands recht zal moeten beslissen. Aangezien de rechter niet zonder meer naar buitenlands recht kan beslissen, zal hij zich moeten laten voorlichten door een deskundige, met vertraging en een ongewisse uitkomst als gevolg. Meer informatie: Mofadja Soorsma-Bokadida e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5973 TOP

FISCAAL Verlaagd tarief arbeidskosten in de bouw eindigt Deze maatregel waar wij uitgebreider aandacht aan besteedden in nieuwsbrief 20 loopt per 1 juli 2015 af. Dit betekent dat alleen nog 6% kan worden toegepast op de arbeidscomponent van werkzaamheden voor renovatie en herstel van woningen die ouder zijn dan 2 jaar als die werkzaamheden vóór 1 juli zijn afgerond. Voor werkzaamheden die na 30 juni 2015 worden afgerond, geldt volgens de belastingdienst het btw-tarief van 21%. Het tarief van 21% geldt volgens de belastingdienst ook als vóór 1 juli 2015 vooruitbetalingen zijn gedaan voor werkzaamheden die na 30 juni 2015 worden afgerond. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5292 TOP

8

Werktuigenvrijstelling ook toepasbaar op installaties in ziekenhuis De Hoge Raad heeft bevestigd dat installaties die dienstbaar zijn aan het medisch proces niet meegenomen hoeven te worden in de WOZ-waardering van een ziekenhuis door toepassing van de ‘werktuigenvrijstelling’. Op 6 februari jl. heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een zaak over WOZ-waardevaststelling van een ziekenhuis en polikliniek. Onderwerp van geschil was de toepassing van de werktuigenvrijstelling. Bij het vaststellen van de WOZwaarde kunnen op basis van deze vrijstelling bepaalde (delen van) onroerende zaken buiten beschouwing worden gelaten, waardoor effectief een lagere WOZ-waarde wordt bereikt. Volgens de heffingsambtenaar kon de vrijstelling niet worden toegepast op een ziekenhuis en poliklinische installaties en apparatuur, omdat in een ziekenhuis anders dan in een fabriek geen sprake is van een ‘productieproces’. De Hoge Raad heeft echter verduidelijkt dat ook installaties die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het medisch proces (in plaats van een industrieel proces) onder de werktuigenvrijstelling kunnen vallen. Het feit dat veel van die installaties geplaatst zijn vanwege wettelijke voorschriften doet daar niet aan af. De WOZ-waarde werd hierdoor aanzienlijk lager vastgesteld. Deze uitspraak kan van groot belang zijn voor alle WOZ-objecten binnen de healthcare sector waar een deel van de waarde vertegenwoordigd wordt door de daarin aanwezige installaties en apparatuur. Meer informatie: Carolijne Koornstra-Sturm e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5996 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5292 En: Volg het Loyens & Loeff Healthcare Team via LinkedIn

Woondelenvrijstelling OZB geldt niet voor behandelcentrum Volgens de rechtbank Gelderland is de woondelenvrijstelling niet van toepassing op een behandelcentrum. Het behandelcentrum voor jongeren is aangeslagen voor onroerendezaakbelasting (het gebruikersdeel). Anders dan bij verzorgings- en verpleeghuizen kon op dit behandelcentrum in het geheel de woondelenvrijstelling niet worden toegepast, omdat de behandeling van de jongeren erop gericht was dat zij zo snel mogelijk weer terug konden keren naar huis. Door het tijdelijke karakter van de huisvesting van de jongeren, was in het geheel geen sprake van ‘wonen’ door de jongeren. Meer informatie: Carolijne Koornstra-Sturm e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5996 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5292 TOP

9

Volgens het hof Arnhem-Leeuwarden is in de onderhavige zaak, de door belanghebbende betaalde koopprijs, de WOZ-waarde. Het gaat in deze zaak over vaststelling van de WOZ-waarde van een woning op een waardepeildatum die een half jaar na de aankoopdatum door belanghebbende ligt. De WOZ-waarde was door de gemeente hoger vastgesteld dan de koopprijs. De heffingsambtenaar beargumenteerde, op basis van een vergelijking van koopprijzen, dat de koopprijs destijds eigenlijk te laag was. Volgens de heffingsambtenaar kon de belanghebbende slechts door persoonlijke omstandigheden aan verkoperszijde, het huis voor een lagere prijs kopen dan de prijzen die voor andere vergelijkbare huizen in die periode werden betaald. Volgens het hof slaagde de heffingsambtenaar er daarmee niet in om te bewijzen dat die hogere waarde juist is vastgesteld. Overigens was tussen partijen niet in geschil dat tussen het moment van aankoop en de waardepeildatum de waarde van de woning ongewijzigd is gebleven. De uitspraak bevestigt dat een recente transactiewaarde een sterke aanwijzing voor de WOZ-waarde kan zijn. Meer informatie: Carolijne Koornstra-Sturm e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5996 Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 TOP

Disclaimer De Nieuwsbrief Vastgoed is een uitgave van de praktijkgroep Vastgoed van Loyens & Loeff. Deze praktijkgroep bundelt de specialistische kennis op civiele deelgebieden als civiel bouwrecht, administratief recht en ruimtelijke ordening, mededingings- en aanbestedingsrecht, ondernemingsrecht, financieringen, alsmede directe en indirecte belastingen. De Nieuwsbrief Vastgoed wordt uitsluitend verzonden aan relaties van Loyens & Loeff. Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaarden Loyens & Loeff N.V. en alle andere entiteiten, samenwerkingsverbanden, personen en praktijken die handelen onder de naam ‘Loyens & Loeff’, geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies.

www.loyensloeff.com