Civiel. Nieuwsbrief Vastgoed. Modernisering van het arbitragerecht

15 augustus 2013 - Editie 21

Nieuwsbrief Vastgoed

Civiel Modernisering van het arbitragerecht Op 16 april 2013 is het wetsvoorstel in verband met de modernisering van het arbitragerecht (hierna: het Voorstel) verzonden aan de Tweede Kamer. De gedachte is dat met de nieuwe arbitrageregels zoveel mogelijk belemmeringen voor het gebruik van arbitrage worden weggenomen. De arbitrageprocedure wordt, waar mogelijk, vereenvoudigd. Administratieve lasten worden verlicht en onduidelijkheden worden weggenomen. Daarnaast krijgen partijen ruimere mogelijkheden om zelf afwijkende afspraken voor hun arbitrageprocedure te maken. Mede gelet op de wens van het kabinet om Nederland als plaats van arbitrage aantrekkelijk te maken voor internationale arbitrage, is het essentieel dat sprake is van hoogwaardige geschilbeslechting, ook in het geval van arbitrage. De verwachting is dat het Voorstel op 1 januari 2015 in werking zal treden. In dit artikel bespreken wij eerst kort de toepassing van arbitrage en de achtergrond van het Voorstel. Daarna lichten wij de belangrijkste wijzigingen toe. Toepassing Arbitrage wordt veel toegepast in bouw- en handelsgeschillen. Als de in de bouw vaak gebruikte Uniforme Administratieve Voorwaarden (UAV) van toepassing zijn, worden geschillen beslecht door de Raad van Arbitrage voor de Bouw (RvA). Ook wordt regelmatig afgesproken dat geschillen worden beslecht door arbitrage conform het arbitragereglement van het Nederlands Arbitrage Instituut (NAI). Vooral ook bij de beslechting van internationale handelsgeschillen (bijvoorbeeld bij de International Chamber of Commerce (ICC)) speelt arbitrage een belangrijke rol.

Achtergrond De huidige arbitragewet stamt uit 1986. Om in de pas te kunnen blijven lopen met internationale en nationale ontwikkelingen op het gebied van arbitrage, is het wenselijk dat deze 25 jaar oude wetgeving wordt aangepast en dat daarin een aantal ‘best practices’ worden gecodificeerd. Het Voorstel is tot stand gekomen na overleg met vertegenwoordigers uit de arbitragewereld, waaronder de Raad voor de Rechtspraak, de RvA, het NAI, het Permanent Court of Arbitration (PCA) en de ICC. Wijzigingen Het Voorstel bevat zowel redactionele als inhoudelijke wijzigingen. Hieronder bespreken wij kort een aantal van de belangrijkste inhoudelijke wijzigingen. Modernisering Zoals blijkt uit de naam van het Voorstel, is het voornaamste doel ervan om het arbitragerecht te moderniseren. Het Voorstel schept bijvoorbeeld uitdrukkelijk de mogelijkheid tot het gebruik van elektronische middelen. Processtukken en correspondentie kunnen per e-mail worden verstuurd. Het arbitraal geding kan in de toekomst ook in zijn geheel elektronisch plaatsvinden. Een elektronisch vonnis, voor zover voorzien van een elektronische handtekening, wordt in dat geval gelijk gesteld met een origineel en gewaarmerkt afschrift van het vonnis. Codificatie best practices In de tweede plaats is voorgesteld om een aantal ‘best practices’ uit de bestaande arbitragepraktijk te codificeren. Een voorbeeld hiervan is de plaatsopneming/bezichtiging, hetgeen in de huidige arbitragewet niet geregeld is. In het Voorstel is expliciet de mogelijkheid tot plaatsopneming/bezichtiging opgenomen. De codificatie van deze – al bestaande – gebruiken zal de rechtszekerheid ten goede komen. Lastenvermindering De nieuwe arbitragewet heeft tevens als doel om de lasten voor partijen te verminderen. Het is in de toekomst bijvoorbeeld niet meer nodig om het arbitrale vonnis bij de rechtbank te deponeren. De afschaffing van de verplichte deponering vereenvoudigt de arbitrageprocedure en daarmee kan geld worden bespaard. Partijen kunnen overigens overeenkomen dat het vonnis toch zal worden gedeponeerd. Vernietiging arbitraal vonnis De procedure tot vernietiging van een arbitraal vonnis kan onder het Voorstel alleen ingesteld worden bij het gerechtshof en is dus beperkt tot één feitelijke instantie. Hiermee vervalt de rechtbank als eerste instantie, hetgeen partijen tijd (en geld) zou kunnen besparen. Het gerechtshof kan in de toekomst ook de vernietigingsprocedure schorsen en de zaak terugverwijzen naar het scheidsgerecht, die daarmee de kans krijgt de grond(en) voor vernietiging van het arbitrale vonnis weg te nemen. Dit alles ook vanuit de gedachte dat de mogelijkheid tot vernietiging van arbitrale vonnissen het vertrouwen in de arbitrage niet ten goede komt. Wraking van arbiters Het Voorstel bepaalt dat partijen kunnen overeenkomen dat een wrakingsverzoek door een onafhankelijke derde (bijvoorbeeld een arbitrage-instituut) wordt beoordeeld, in plaats van door de voorzieningenrechter. Deze bepaling is aan het Voorstel toegevoegd naar aanleiding van opmerkingen van het NAI, de ICC en het PCA. Partijen in internationale arbitrages hebben behoefte aan een wrakingsregeling bij het arbitrage-instituut zelf en willen daarvoor niet naar de overheidsrechter, onder meer om redenen van vertrouwelijkheid. Met name ook met deze bepaling wordt beoogd om Nederland als plaats van arbitrage interessant(er) te maken voor internationale arbitrage.

2

Maand bedenktijd voor consumenten In het Voorstel is een artikel opgenomen dat ertoe strekt het vertrouwen van consumenten in arbitrage te vergroten. De arbitrageovereenkomst wordt op de zogenaamde ‘zwarte lijst’ geplaatst. Dit betekent dat consumenten een arbitragebeding kunnen vernietigen, tenzij hen een termijn van een maand is gegund om alsnog te kiezen voor de gewone rechter. Hiermee is beoogd om te waarborgen dat de weg naar de rechter niet zomaar tegen de wil van de consument wordt afgesloten. Behandeling door de Tweede Kamer Het wachten is uiteraard op het definitieve voorstel van wet, dat er na behandeling door de Tweede Kamer mogelijk toch nog weer anders uitziet. Meer informatie: Dirk Berendsen e-mail: [email protected]; tel. + 31 (0)20 578 5344 Annicka van de Laar e-mail: [email protected]; tel. + 31 (0)20 578 5162

De nieuwe Leegstandwet: ruimere mogelijkheden voor tijdelijke verhuur Op 1 juli 2013 is het wetsvoorstel ‘Wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand van gebouwen en woningen’ in werking getreden. De mogelijkheden voor tijdelijke verhuur zijn verder verruimd, zodat tijdelijke verhuur vaker een oplossing kan bieden in situaties waarin eigen bewoning, reguliere verhuur of verkoop binnen afzienbare termijn niet mogelijk zijn. Het vereiste van een leegstandwetvergunning blijft. De maximale termijn van tijdelijke verhuur is verlengd (bij woonruimte in een leegstaand gebouw zelfs tot tien jaar) en bij verhuur van te koop staande woningen geldt geen maximale huurprijs meer. In dit artikel bespreken wij eerst de mogelijkheid van tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet en het toepassingsgebied daarvan. Daarna lichten wij de belangrijkste wijzigingen toe. Leegstandwet De Leegstandwet maakt het mogelijk dat woonruimte in bepaalde gevallen tijdelijk kan worden verhuurd, zonder dat de huurbeschermingsbepalingen daarop van toepassing zijn. Dit betekent dat – anders dan bij reguliere verhuur van woonruimte – een huurder na afloop van de huurtermijn ook daadwerkelijk het gehuurde zal moeten verlaten. De eigenaar/verhuurder dient wel vooraf een vergunning te hebben verkregen van Burgemeester en Wethouders van de gemeente waar het gebouw staat. De vergunning wordt slechts verleend onder bepaalde voorwaarden. Verhuurder moet onder meer aantonen dat (i) het gebouw leeg staat, (ii) van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw op een andere manier dan tijdelijke verhuur dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting en (iii) dat de woonruimte in voldoende mate zal worden bewoond. Met dit vergunningstelsel kan de gemeente vooraf toetsen of de voorgenomen tijdelijke verhuur binnen het wettelijk kader past. Dit zou volgens de wetgever moeten waarborgen dat geen uitholling van de huur(prijs)bescherming optreedt.

3

Toepassingsgebied Onder de Leegstandwet is het mogelijk een vergunning te krijgen voor tijdelijke verhuur van verschillende categorieën woonruimte, namelijk: (a) woonruimte in leegstaande gebouwen (denk aan een leegstaand kantoor, ziekenhuis of school), (b) woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning en (c) woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning die gesloopt of gerenoveerd gaat worden. Wijzigingen Meerdere periodes van tijdelijke verhuur Het is nu mogelijk om dezelfde woonruimte meerdere keren tijdelijk te verhuren (voorheen kon dat slechts een keer). Wel moet er in ieder geval vijf jaar tussen twee periodes van tijdelijke verhuur liggen. Hiermee zou gewaarborgd moeten zijn dat telkens sprake is van een nieuw ontstane situatie van leegstand. Verlenging maximale termijn Eerst werd een vergunning verleend voor de maximale duur van vijf jaar. Dit gold voor elke van de bovengenoemde categorieën van woonruimte. Onder de nieuwe Leegstandwet is de maximale termijn van de vergunning voor huurwoningen in leegstaande gebouwen (categorie a) verhoogd naar tien jaar. Het verbouwen van dergelijke gebouwen (om ze geschikt te maken voor gebruik als woonruimte) vergt immers vaak een substantiële investering. De gedachte is dat met een maximale termijn van tien jaar meer kans bestaat dat die investering wordt terugverdiend. Het systeem waarbij de vergunning wordt verleend voor de duur van maximaal twee jaren, met mogelijke verlenging van een jaar, blijft. Echter, voor gebouwen waarvoor een omgevingsvergunning voor tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan is verleend (bijvoorbeeld het tijdelijk toestaan van woningen in plaats van kantoren), wordt de leegstandwetvergunning verleend voor de duur van die omgevingsvergunning, met een maximum van 10 jaar. De maximale termijn van de vergunning voor huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie (categorie c) is verhoogd naar zeven jaar. Dit omdat herstructureringsprojecten soms toch langdurige vertraging blijken op te lopen. Ook hier blijft het systeem bestaan waarbij de vergunning wordt verleend voor de duur van maximaal twee jaren, met mogelijke verlenging van een jaar. De gemeente dient overigens bij elk verlengingsverzoek af te wegen of een verlenging in de specifieke situatie aangewezen is. Een vergunning voor te koop staande woningen (categorie b) wordt nu direct verleend voor de duur van vijf jaar en kan daarna niet worden verlengd. Geen huurprijsbescherming Vóór wijziging van de Leegstandwet moest de gemeente bij verlening van een leegstandwetvergunning de maximale huurprijs vermelden (op basis van het woningwaarderingsstelsel), ook wanneer het om een huurprijs ging die boven de liberalisatiegrens ligt. Dat hoeft nu niet meer. Verhuurder en huurder mogen nu bij verhuur van een te koop staande woning de huurprijs geheel vrij overeenkomen. De gedachte hierachter is dat verhuurders hiermee worden gestimuleerd om deze woningen op de markt te brengen en dat huurders van meet af aan duidelijk is dat het om een tijdelijke woonoplossing gaat.

4

Geen verdere voorwaarden aan vergunningverlening voor te koop staande woningen In de praktijk is gebleken dat sommige gemeenten aanvullende voorwaarden stelden aan verlening van een Leegstandwetvergunning. Dat is onwenselijk; hiermee is in minder gevallen tijdelijke verhuur van een te koop staande woning mogelijk. Bij vergunningverlening voor te koop staande woningen mag de gemeente nu alleen nog toetsen aan de in de wet genoemde voorwaarden en moet de vergunning verlenen als voldaan is aan die voorwaarden. Meer informatie: Annicka van de Laar e-mail: [email protected]; tel. + 31 (0)20 578 5162 Paul Visser e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5980

Fiscaal Btw-verleggingsregeling van toepassing bij verkoop van onroerende zaken in elke insolventieprocedure Bij de levering van een onroerende zaak op basis van executoriale titel door een executieschuldenaar wordt eventuele verschuldigde btw op basis van een verleggingsregeling geheven van de ondernemer aan wie de onroerende zaak wordt geleverd. Het Europese Hof van Justitie heeft op 13 juni jl. geoordeeld dat deze verleggingsregeling niet alleen van toepassing is bij de levering van onroerende zaken in het kader van een procedure tot liquidatie van het vermogen, maar ook in de insolventieprocedure die daaraan voorafgaat, voor zover de verkoop noodzakelijk is voor de betaling van de schuldeisers of het herstel van de economische beroepsactiviteit van de schuldenaar. De Hoge Raad heeft reeds op 25 februari 2011 en 15 maart 2013 geoordeeld dat een tussen de pandhouder en pandgever overeengekomen onderhandse verkoop om een openstaande schuld in te lossen – binnen dan wel buiten een faillissement – onder de btw-verleggingsregeling valt. Hierdoor brengt de uitspraak van het Europese Hof van Justitie niet veel nieuws voor de Nederlandse praktijk, slechts de bevestiging dat ook bij verkoop vóór de liquidatiefase de btw-verleggingsregeling van toepassing kan zijn. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Bernadette Nuijen e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5778

5

Nederland legt volgens de Advocaat-Generaal bij het Hof van Justitie regeling herzienings-btw te ruim uit Op 28 oktober 2011 heeft de Hoge Raad bepaald dat bij een onterechte optie voor een btw-belaste levering ook bij de koper herzienings-btw van een verkoper kan worden nageheven. Volgens de Hoge Raad kan echter wel worden getwijfeld of de Nederlandse regeling verenigbaar is met het Europese recht. De Hoge Raad besloot daarom om deze vraag voor te leggen aan het Europese Hof van Justitie. De AG bij het Hof van Justitie concludeert dat de Nederlandse regeling niet verenigbaar is met het Europese recht. Zijns inziens had Nederland voor deze regeling een machtiging moeten aanvragen, hetgeen niet is gebeurd. Onterechte optie btw-belaste levering en naheffing bij koper Een van de voorwaarden om te kunnen opteren voor een btw-belaste levering is dat de koper de onroerende zaak voor meer dan 90% btw-belast gebruikt. Indien achteraf blijkt dat de koper niet aan dit ‘90%-criterium’ voldoet, dan wordt de levering geacht te zijn vrijgesteld van btw. Partijen hebben dan dus ten onrechte geopteerd voor een btwbelaste levering. Gevolg hiervan is onder meer dat de verkoper de ‘in verband met de levering in aftrek gebrachte btw’ verschuldigd wordt. Echter, omdat het de koper is die verantwoordelijk is voor een juiste toepassing van het 90%-criterium, bepaalt de wet dat deze btw van hem wordt nageheven. Als de levering van het pand met terugwerkende kracht geacht wordt vrijgesteld te zijn, krijgt de verkoper mogelijk te maken met zogenoemde ‘herzienings-btw’. Dit is bijvoorbeeld het geval als hij het nieuw heeft gekocht en korter dan 10 jaar in bezit heeft gehad. In de Nederlands wetgeving is opgenomen dat deze herzienings-btw primair van de koper geheven kan worden (de verkoper blijft echter hoofdelijk mede-aansprakelijk). Als het Europese Hof van Justitie het oordeel van de Advocaat-Generaal volgt zal heffing bij de koper niet mogelijk zijn, en is de verkoper degene die de herzienings-btw zal moeten voldoen. Contractueel regelen Het lijkt derhalve verstandig contractueel te regelen dat de btw-schade door verkoper verhaald kan worden op koper (die immers de veroorzaker is van het onterecht opteren). Het oordeel van het Europese Hof van Justitie zal uitwijzen of en, zo ja, in hoeverre deze Nederlandse regeling in strijd is met het Europese recht. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 587 5292

6

Verlaging tarief ovb naar 2% geen discriminatie en geen schending van het gelijkheidsbeginsel Op 14 juni 2013 heeft de Hoge Raad in de zaken 12/03630, 12/04289 en 12/04290 geoordeeld dat de beperkte terugwerkende kracht voor de verlaging van het tarief overdrachtsbelasting geen discriminatie oplevert. Tevens heeft de Hoge Raad in deze arresten geoordeeld dat met betrekking tot de verlaging van het tarief met beperkte terugwerkende kracht er geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel. De procedures De verlaging van het tarief overdrachtsbelasting (ovb) van 6% naar 2% werd als maatregel ingevoerd op 1 juli 2011 en gold voor de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 (zie ook onze Nieuwsbrief Vastgoed nummer 14). Op 1 januari 2012 werd de maatregel ook in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet ovb) opgenomen met terugwerkende kracht tot en met 15 juni 2011 (zie ook onze Nieuwsbrief Vastgoed 15). In de procedures 12/03630, 12/14289 en 12/04290 stond de vraag ter discussie of de beperkende terugwerkende kracht voor de verlaging tot 15 juni 2011 discriminerend zou zijn. Tevens stond ter discussie of met betrekking tot de verlaging met beperkte terugwerkende kracht het gelijkheidsbeginsel zou zijn geschonden. In deze zaken was er sprake van de aankoop van woningen vóór 15 juni 2011 waarop het verlaagde ovb-tarief niet van toepassing was. Belanghebbenden waren echter van mening dat zij ook recht zouden moeten hebben op de toepassing van het verlaagde ovb-tarief. Oordeel Hoge Raad De Hoge Raad oordeelde dat het de wetgever vrij staat een lastenverlichting door te voeren en een ingangsdatum daarvoor te bepalen, ook als daarbij sprake is van terugwerkende kracht en dat de wetgever binnen de op hem op dit gebied toekomende beoordelingsmarge is gebleven door het overgangstijdstip te bepalen op de helft van de desbetreffende maand. Volgens de Hoge Raad gaat het verbod van discriminatie niet zo ver dat de wetgever gehouden zou zijn nog verdere terugwerkende kracht te verlenen. Met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel oordeelde de Hoge Raad dat er terecht niet aan het gelijkheidsbeginsel is getoetst, omdat de rechter niet bevoegd is om wetgeving in formele zin te toetsen aan de algemene rechtsbeginselen. Daarmee is er geen sprake van schending van het gelijkheidsbeginsel. De praktijk Voor de praktijk betekent het oordeel van de Hoge Raad dat er derhalve geen beroep op de verlaging ovb kan worden gedaan indien de aankoop van de woning vóór 15 juni 2011 heeft plaatsgevonden. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Martine Bannet e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)10 224 6347

7

De Hoge Raad gaat om: onbebouwde grond eerder als fiscaal bouwterrein aangemerkt Op 7 juni 2013 heeft de Hoge Raad einduitspraak gedaan in de zaak Woningstichting Maasdriel. De Hoge Raad volgt het Europese Hof van Justitie (Nieuwsflash Vastgoed van 18 januari 2013 en Nieuwsflash Vastgoed 10 juni 2013) en oordeelt dat van een bouwterrein in de zin van de btw-richtlijn sprake is als uit de beoordeling van alle feiten en omstandigheden – met inbegrip van intentie van partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens – blijkt dat op de datum van de levering het betrokken terrein daadwerkelijk was bestemd om te worden bebouwd. Onbebouwde grond kwalificeert eerder als fiscaal bouwterrein De Hoge Raad verlaat hiermee zijn oude opvatting dat bij gehele sloop van een gebouw de vrijgekomen grond pas kan worden aangemerkt als een fiscaal bouwterrein als na de sloop bewerkingen aan de grond (zogenoemde nasloopse handelingen) hebben plaatsgevonden met het oog op nieuwe bebouwing. Het gevolg van het arrest van de Hoge Raad is dat onbebouwde grond eerder kwalificeert als een fiscaal bouwterrein. Dit betekent echter niet dat de ‘oude’ (beperktere) uitleg van het begrip fiscaal bouwterrein definitief tot het verleden behoort. In een beleidsbesluit van de Staatssecretaris van Financiën wordt nog bij de oude uitleg aangesloten. Tot dit besluit wordt gewijzigd lijkt dus nog met succes een beroep op de ‘oude’ uitleg mogelijk. Toepassing samenloopvrijstelling In onze Nieuwsbrief Vastgoed 20 signaleerden wij dat de belastingdienst van mening was dat voor de toepassing van samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting nog het oude begrip fiscaal bouwterrein gehanteerd moest worden. De Hoge Raad oordeelt echter in de zaak Woningstichting Maasdriel dat bij levering van een fiscaal bouwterrein in de zin van de btw-richtlijn de verkrijging door toepassing van de samenloopvrijstelling vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 587 5292

Warmtekrachtkoppeling is onroerend volgens Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad De Advocaat-Generaal bij de Hoge Raad heeft geconcludeerd dat een Warmtekrachtkoppeling (WKK) onroerend is voor de heffing van overdrachtsbelasting (ovb). Hiertoe knoopt hij, nu het om ovb gaat, aan bij het civielrechtelijke begrip ‘onroerende zaak’. Hoofdregel De hoofdregel in het Nederlandse civiele recht is dat zaken die duurzaam met de grond verenigd zijn onroerend zijn. Uit de rechtspraak blijkt dat om te beoordelen of sprake is van een onroerende zaak, in aanmerking dient te worden genomen of de betreffende zaak bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Deze bestemming moet naar buiten toe kenbaar zijn. In deze beoordeling kan ook gekeken worden naar de verkeersopvatting, maar deze is niet doorslaggevend.

8

Eigen begrip ‘onroerende zaak’ voor btw Als de Hoge Raad de AG volgt, en oordeelt dat de WKK onroerend is, dan is ovb verschuldigd over de verkrijging van de WKK. In deze zaak is slechts de vraag voorgelegd of een WKK voor de heffing van ovb als onroerend heeft te gelden. Wij wijzen erop dat voor de btw een eigen begrip ‘onroerende zaak’ geldt. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Luca van Silfhout e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 587 5292

Technisch verplaatsbare stacaravan was onroerende zaak Hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 4 juni 2013 geoordeeld dat een stacaravan die naar aard, uiterlijk, inrichting en bevestiging bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, een onroerende zaak is in de zin van het civiele recht. Omdat een dergelijk stacaravan ten tijde van het vestigen van een recht van erfpacht als onroerende zaak moet worden aangemerkt, behoort de waarde van de aldaar aanwezige stacaravan tot de maatstaf van heffing voor de vestiging van een recht van erfpacht waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is. Casus De stacaravan en een schuur staan los op de grond, en zijn technisch gezien verplaatsbaar. De houten zijwanden zijn tot aan de grond afgewerkt. Sluitend aan de stacaravan is een terras van tegels gelegd, waarnaast ook een houten berging is geplaatst. Een houten veranda sluit eveneens aan op de caravan, die gedeeltelijk tot aan de grond is afgewerkt. De stacaravan is aangesloten op het water- en elektriciteitsnet alsmede op de riolering. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Saskia Huizer e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)10 224 6295

Wijziging Wet WOZ Op 26 maart 2013 is het wetsvoorstel tot wijziging van de Wet WOZ in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarden aangenomen door de Eerste Kamer. Wijzigingen Het aangenomen wetsvoorstel bevat de volgende wijzigingen: 1. Verruiming openbaarheid WOZ-waarden; 2. Landelijke voorziening WOZ-waarde bij het Kadaster; en 3. Afschaffen Fierensmarge. De wijzigingen zullen in werking treden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.

9

Meer informatie Voor meer inhoudelijke informatie over de wijzigingen verwijzen wij u naar onze Nieuwsbrief Vastgoed 17 en Nieuwsbrief Vastgoed 18. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Carolijne Koornstra-Sturm e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5996

Sluiten van samenwerkingsovereenkomst leidt tot overdrachtsbelasting In navolging van Rechtbank Haarlem heeft Hof Amsterdam op 18 april jl. geoordeeld dat een deelnemer van een samenwerkingsverband door het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst – in combinatie met een financieringsovereenkomst – de economische eigendom van grondpercelen heeft verkregen. Samenvatting casus In de onderhavige casus gingen X, A, B en C een samenwerkingsovereenkomst aan in het kader van de realisatie van een stedenbouwkundig plan. De samenwerking zou door middel van een commanditaire vennootschap (‘CV’) worden vormgegeven, waarin iedere partij commanditair vennoot zou worden. X zou de percelen verwerven. De prijs waarvoor X deze percelen aan de andere partijen dan wel aan door hen aan te wijzen derden zou overdragen c.q. in de samenwerking zou inbrengen, was in de samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. B zou vanaf ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst de aankopen van X financieren. Alle financieringskosten en gebudgetteerde voorbereidingskosten van deze samenwerking alsmede eventuele kosten voor saneringsmaatregelen komen naar rato van hun participatieverhouding ten laste van alle partijen. Ter zekerheid van deze financiering liet B een recht van eerste hypotheek vestigen op de relevante percelen in eigendom van X. Daarnaast dienden de andere partijen (ter zekerheid van B) een bepaald bedrag in depot te storten. De commanditaire vennootschap werd uiteindelijk nimmer aangegaan. Volgens de inspecteur waren partijen onverdeeld economisch eigenaar van de percelen geworden en dientengevolge kreeg o.a. A een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting. X werd voor dat bedrag aan overdrachtsbelasting aansprakelijk gesteld. In de onderhavige zaak gaat het met name over de vraag of A inderdaad economisch eigenaar was geworden. Oordeel hof Hof Amsterdam oordeelde dat een deelnemer van een samenwerkingsverband mede economisch eigenaar van de percelen was geworden, omdat tenminste enig risico van waardeverandering ten aanzien van de grondpercelen was overgegaan op de samenwerkende partijen. Om tot dit oordeel te komen, heeft het hof waarde gehecht aan de gemaakte prijsafspraak (ongeacht of en in welke vorm het project doorgang zou vinden), de overeengekomen winst-/ verliesverhouding ten aanzien van de exploitatie van de grond en de omstandigheid dat de financieringslasten van de grond reeds door alle betrokken partijen werden gedragen. Tevens vond het hof van belang dat de gemaakte afspraken niet afhankelijk waren van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde, zoals het inbrengen van de grondpercelen in een op te richten vennootschap. Niet relevant is volgens het hof dat nog geen koopprijs of grondwaarde is ontvangen door de juridische eigenaar van de percelen en evenmin dat het de bedoeling was dat de betrokken partijen te zijner tijd ook (een aandeel in) de juridische eigendom van de percelen zouden krijgen.

10

In de praktijk Zoals reeds in Nieuwsbrief Vastgoed 15 is opgenomen, is door de ruime definitie van economisch eigendom al snel sprake van de overgang van enig risico van waardeverandering. Hoewel dit niet altijd terecht zal zijn, is het van belang om bij samenwerking deze zodanig in te richten dat heffing van overdrachtsbelasting wordt voorkomen. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Bernadette Nuijen e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5778

Overdrachtsbelasting verschuldigd door afwezigheid van taakoverdracht De overdracht van een onroerende zaak inclusief het dragen van de eigenaarslasten, zoals de kosten van uitvoering van groot onderhoud en renovatie, is niet aan te merken als een taakoverdracht als bedoeld in artikel 5d Uitvoeringsbesluit BRV 1971. Casus Een vereniging Y, kwalificerend als algemeen nut beogende instelling (ANBI), heeft de eigendom van onroerende zaken overgedragen aan een andere ANBI (X). Tot de datum van overdracht heeft Y de onroerende zaken aan X verhuurd. Y was verantwoordelijk voor de uitvoering en bekostiging van het meerjarig onderhoudsplan, X voerde de overige onderhoudswerkzaamheden uit. Taakoverdracht De verkrijging van een onroerende zaak bij fusie, splitsing of interne reorganisatie is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling is ook van toepassing bij een taakoverdracht tussen twee of meer ANBI’s, indien in het kader daarvan alle activa en passiva die betrekking hebben op de overgedragen taak aan de verkrijgende instelling of vereniging worden overgedragen, mits bij de overdracht commerciële factoren geen rol spelen. Deze vrijstelling is niet van toepassing op de verkrijging indien de overdracht uitsluitend de exploitatie van onroerende zaken inhoudt, of de afzonderlijke overdracht van onroerende zaken betreft, of als de onroerende zaken niet worden aangewend voor de overgedragen taak. De besluitgever heeft met de eis dat de vrijstelling slechts geldt bij een taakoverdracht beoogd dat een complex van activiteiten in de sfeer van het algemeen nut of in het kader van een verenigingsactiviteit met de daarbij behorende activa en passiva wordt overgedragen; dit omvat meer dan het verstrekken van huisvesting tegen een vergoeding en het dragen van eigenaarslasten. Omdat Y enkel de onroerende zaken aan X verhuurde en de eigenaarslasten droeg, is deze overdracht niet aan te merken als een taakoverdracht zoals bedoeld voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Saskia Huizer e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)10 224 6295

11

Verkopers hebben recht op vergoeding overdrachtsbelasting tegen 6% in plaats van 2% Uit een tweetal recentelijk verschenen uitspraken lijkt te volgen dat kopers van woningen die op basis van de doorverkoopregeling recht hebben op vermindering van overdrachtsbelasting tegen 2%, dit voordeel tegen 6% moeten vergoeden aan de verkopers als de koopovereenkomst vóór de tariefsverlaging is gesloten. Doorverkoopregeling De doorverkoopregeling is vervat in artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1971 (WBR) en houdt kort gezegd in dat het bedrag waarover door de koper van een onroerende zaak overdrachtsbelasting is verschuldigd wordt verminderd met het bedrag waarover bij de voorafgaande verkrijging overdrachtsbelasting (of niet-aftrekbare btw) was verschuldigd, mits de opvolgende verkrijging plaatsvindt binnen 6 maanden (heden tijdelijk opgerekt naar 36 maanden) na de vorige verkrijging. In verkoopovereenkomsten is vaak een beding opgenomen waarin is bepaald dat als de koper op basis van de doorverkoopregeling recht heeft op vermindering van de door hem verschuldigde overdrachtsbelasting, de koper deze vermindering doorbetaalt aan de verkoper. Gevolg van de verlaging van het overdrachtsbelastingtarief Als gevolg van de recente verlaging van het overdrachtsbelastingtarief voor woningen van 6% naar 2% was in de praktijk de vraag gerezen welk gevolg dit had voor de hoogte van het bedrag dat bij toepassing van de doorverkoopregeling door de koper aan de verkoper moet worden betaald. Daarbij valt met name te denken aan situaties waarin de koopovereenkomst vóór de tariefsverlaging is gesloten en de overdracht – het belastbare feit voor de overdrachtsbelasting – erna plaatsvindt. De verkoper heeft immers doorgaans een vergoeding tegen 6% beoogd, terwijl de koper slechts een voordeel tegen 2% geniet. Procedures In twee onlangs gevoegde procedures is geoordeeld dat de kopers de vermindering van overdrachtsbelasting waarop zij op basis van de doorverkoopregeling recht hadden aan de verkopers moesten vergoeden tegen 6%. Volgens de rechter strekte het beding er in beginsel toe de door de verkoper betaalde overdrachtsbelasting (met een tarief van 6%) te compenseren. Voor zover partijen (expliciet) waren overeengekomen dat het ging om het voordeel dat de koper uiteindelijk genoot, was sprake van een omstandigheid waarin partijen niet hadden voorzien (de verlaging van het tarief van 6% naar 2%), en moest de koper aan verkoper alsnog de overdrachtsbelasting tegen 6% vergoeden. Commentaar Hoewel beide uitspraken casuïstisch van aard zijn en zich daarom lastig lenen voor algemene uitspraken, lijkt het er toch op dat de rechter de kant van de verkoper kiest. Hoewel de uitkomsten in beide procedures – gelet op hetgeen door partijen over en weer naar voren is gebracht – niet onbegrijpelijk zijn, vragen wij ons af of het juist is om op basis van een bepaling die in werking treedt als de koper een voordeel geniet, aan de verkoper een compensatie toe te kennen die hoger is dan het door de koper genoten voordeel. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Dimitri Koeprijanov e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5307

12

Advocaat-Generaal concludeert dat bij WOZ-waardering kantoorpand complextheorie van toepassing kan zijn Op 28 maart 2013 heeft de Advocaat-Generaal van de Hoge Raad geconcludeerd dat de complextheorie van toepassing kan zijn bij het bepalen van de WOZ-waarde van een kantoorgebouw dat uit meerdere afzonderlijk verhuurbare ruimten bestaat en gefaseerd in gebruik is genomen, als geen sprake is van fysiek afgescheiden units. Standpunt van Rechtbank In Nieuwsbrief Vastgoed 18 hebben wij aandacht besteed aan de uitspraak van Rechtbank Amsterdam (7 juni 2012) waarin is geoordeeld dat voor toepassing van de complextheorie bij het bepalen van de WOZ-waarde geen ruimte is en de waardering van de objecten terecht inclusief btw moest plaatsvinden. Op basis van de Wet WOZ moet eerst objectafbakening plaatsvinden en deze verloopt onafhankelijk van de kwalificatie van het object voor de btw. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Daarbij heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat de kwalificatie van het gebouw als complex voor de btw dient door te werken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van alle te onderscheiden WOZ-objecten, zodat in deze zaak de WOZwaarden exclusief btw zouden moeten worden vastgesteld. Uit de parlementaire geschiedenis en de jurisprudentie volgt dat in de waarde van een onroerende zaak die op de waardepeildatum minder dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, de btw moet zijn begrepen. Dit indachtig stelt belanghebbende subsidiair dat het uit deze tweejaarstermijn lopen van drie van de WOZ-objecten na de waardepeildatum maar vóór het begin van het belastingjaar een bijzondere omstandigheid is, op basis waarvan de waardepeildatum wordt aangepast naar het begin van het belastingjaar. Dit zou tot gevolg hebben dat deze drie objecten zonder btw gewaardeerd zouden moeten worden. Advies van de Advocaat-Generaal De Advocaat-Generaal heeft in zijn advies aan de Hoge Raad geconcludeerd dat bij het bepalen van de WOZ-waarde ruimte kan zijn voor de toepassing van de complextheorie zoals die voor de heffing van btw ook toegepast kan worden. Dit zal het geval zijn als de kantoorunits feitelijk niet zijn aan te merken als ‘fysiek gescheiden bouwwerken’. De Advocaat-Generaal adviseert tot verwijzing zodat de feitelijke vaststelling of in casu al dan niet sprake is van fysiek gescheiden bouwwerken kan plaatsvinden. Verder concludeert de Advocaat-Generaal dat het uit de tweejaarstermijn lopen van drie WOZ-objecten niet een dusdanig bijzondere omstandigheid is dat de waardepeildatum moet worden aangepast. Volgens de Advocaat-Generaal wordt uit de wetsgeschiedenis duidelijk dat sprake moet zijn van omstandigheden die het gevolg zijn van externe oorzaken. Naar zijn mening is hier geen sprake van nu belanghebbende zelf invloed heeft op het tijdstip van eerste ingebruikneming. Meer informatie: Jérôme Germann e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5971 Carolijne Koornstra-Sturm e-mail: [email protected]; tel. +31 (0)20 578 5996

13

Disclaimer De Nieuwsbrief Vastgoed is een uitgave van de praktijkgroep Vastgoed van Loyens & Loeff. Deze praktijkgroep bundelt de specialistische kennis op civiele deelgebieden als civiel bouwrecht, administratief recht en ruimtelijke ordening, mededingings- en aanbestedingsrecht, ondernemingsrecht, financieringen, alsmede directe en indirecte belastingen. De Nieuwsbrief Vastgoed wordt uitsluitend verzonden aan relaties van Loyens & Loeff. Hoewel deze publicatie met grote zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaarden Loyens & Loeff N.V. en alle andere entiteiten, samenwerkingsverbanden, personen en praktijken die handelen onder de naam ‘Loyens & Loeff’, geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de informatie uit deze uitgave zonder hun medewerking. De aangeboden informatie is bedoeld ter algemene informatie en kan niet worden beschouwd als advies.

www.loyensloeff.com