Novodobé materiály a jejich vliv na trţní hodnotu

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Novodobé materiály a jejich vliv na trţní hodnotu Bakalářská práce

Autor:

Martin Kristián Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben, 2010

PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze 26. Dubna 2010

----------------------------------Martin Kristián

2

PODĚKOVÁNÍ Rád bych poděkoval vedoucímu mé bakalářské práce, panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. a Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za odborný dohled a poskytnuté vědomosti během studia, které byli následně pouţity při tvorbě mé práce.

3

ANOTACE: Jméno a příjmení autora:

Martin Kristián

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha

Název díla:

Novodobé materiály a jejich vliv na trţní hodnotu

Vedoucí práce:


Počet stran:

86

Počet příloh:

8

Počet titulů bibliografie:

8

Klíčová slova:

Materiály Okno Oceňování majetku Trţní hodnota Analýza trhu Věcná břemena

ANNOTATION: Autor´s first and last name:

Martin Kristián

Institution:

Banking institute college of Prague

Title of the work:

Modern materials and thein infuence on market value

Supervisor:


Number of pages:

86

Number of inserts:

8

Number of bibliography titles:

8

Key words:

Materials Window Assessing Market value Market analysis Rights of using

4

OBSAH Úvod

str. 7

A. TEORETICKÁ ČÁST

str. 8

1. Nemovitost ve vyhláškách

str. 8

1.1. Základní konstrukce a vybavení dle vyhlášky 3/2008 Sb.

str. 8

1.2. Technické poţadavky na stavby dle vyhlášky 268/2009

str. 9

2. Okna

str. 10

2.1. Základní dělení oken

str. 11

2.1.1. Podle způsobu zabudování do ostění

str. 11

2.1.2. Podle způsobu otevírání

str. 11

2.1.3. Podle základního konstrukčního uspořádání

str. 11

2.1.4. Podle druhu zasklení a zasklívacích jednotek

str. 12

2.1.5. Podle směru otevírání

str. 12

2.1.6. Podle druhu pouţitého materiálu

str. 12

3. Rozdělení oken podle druhu materiálu

str. 13

3.1. Dřevěná okna

str. 13

3.2. Plastová okna

str. 14

3.3. Kovová okna

str. 16

3.4. Kombinovaná okna

str. 17

4. Sklo

str. 17

4.1. Vlastnosti skla

str. 18

4.2. Zasklení

str. 19

4.2.1. Jednoduché zasklení

str. 19

4.2.2. Izolační dvojsklo

str. 19

4.2.3. Absorpční a reflexní skla

str. 19

4.2.4. Bezpečnostní sklo

str. 20

5. Technické poţadavky a vlastnosti oken

str. 21

5.1. Tepelná izolace

str. 21

5.1.1. Výplně otvorů

str. 22

5.1.2. Spárová provzdušnost

str. 22

5.1.3. Fólie

str. 23

5.2. Akustické vlastnosti (zvuková izolace)

str. 23 5

5.3. Izolace proti vodě a prachu

str. 25

5.4. Poţadavky na bezpečnost při manipulaci

str. 25

5.5. Rosení oken

str. 26

Závěr teoretické práce

str. 28

B. PRAKTICKÁ ČÁST

str. 29

1. Trţní ocenění rodinného domu

str. 30

2. Trţní ocenění komerční budovy

str. 51

C. ANALYTICKÁ ČÁST (analýza trhu)

str. 80

Závěr

str. 82

Seznam pouţité literatury

str. 85

Seznam příloh

str. 86

6

ÚVOD Zvolené téma má širokou škálu pojetí, a proto se ve své práci zaměřuji jen na následující výňatky. V teoretické části se zabývám rozborem výplní otvorů, konkrétně okny. Kde definuji jejich rozdělení, materiály, zasklení, vlastnosti a technologie. Poukazuji zde na to, jakým způsobem se ovlivní vlastnosti výrobku, v závislosti na pouţitých materiálech a technologiích. Udávám klady a negativa konkrétních materiálů, coţ má přímý dopad na celkovou trţní hodnotu nemovitosti. V praktické části aplikuji příklady přímého ocenění, které se týká rodinného domu v Praze 5 – Slivenci a komerční budovy v Praze 6 – Liboci. Poslední část je zaměřena analýze trhu, kde se snaţím přiblíţit situaci v městském obvodu Praha 5.

7

A. TEORETICKÁ ČÁST 1. Nemovitost ve vyhláškách První kapitola odkazuje na znění vyhlášek o stanovení základních konstrukcí a standardního vybavení rodinných domků, rekreačních chalup a rekreačních domků; a dále na stanovení poţadavků na výplně otvorů.

1.1. Základní konstrukce a vybavení dle vyhlášky 3/2008 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., ze dne 11.1.2010, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška)1, stanoví v příloze č. 6 v části II. standardní vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků. Mezi základní konstrukce a vybavení řadíme: 1)

základy

2)

zdivo

3)

stropy

4)

střecha

5)

krytina

6)

klempířské konstrukce

7)

vnitřní omítky

8)

fasádní omítky

9)

vnější obklady

10) vnitřní obklady 11) schody 12) dveře 13) OKNA 14) podlahy obytných místností

1

ÚZ č. 778 – Oceňování, Praha: nakladatelství Sagit, a.s., 2010, ISBN 978-80-7208-788-4

8

15) podlahy ostatních místností 16) vytápění 17) elektroinstalace 18) bleskosvod 19) rozvod vody 20) zdroj teplé vody 21) instalace plynu 22) kanalizace 23) vybavení kuchyně 24) vnitřní vybavení 25) záchod 26) ostatní2

1.2. Technické poţadavky na stavby dle vyhlášky 268/2009 Jelikoţ je téma bakalářské práce velmi rozsáhlé, zaměřil jsem se proto primárně na výplně otvorů a v dalších kapitolách mé bakalářské práce pak detailněji na okna. Vyhláška č. 268/2009 Sb., ze dne 12.8.2010, o technických poţadavcích na stavby stanoví v § 26 základní poţadavky na výplně otvorů: § 26 Výplně otvorů (1) Konstrukce výplní otvorů musí mít náleţitou tuhost, při níţ za běţného provozu nenastane zborcení, svěšení nebo jiná deformace a musí odolávat zatíţení včetně vlastní hmotnosti a zatíţení větrem i při otevřené poloze křídla, aniţ by došlo k poškození, posunutí, deformaci nebo ke zhoršení funkce. (2) Výplně otvorů musí splňovat poţadavky na tepelně technické vlastnosti v ustáleném teplotním stavu. Nejniţší vnitřní povrchová teplota, součinitel prostupu tepla včetně rámů a zárubní a spárová průvzdušnost v souladu se způsobem zajištění potřebné výměny vzduchu v místnosti a budově jsou dány normovými hodnotami.

2

ÚZ č. 778 – Oceňování, Praha: nakladatelství Sagit, a.s., 2010, ISBN 978-80-7208-788-4

9

(3) Akustické vlastnosti výplní otvorů musí zajistit dostatečnou ochranu před hlukem ve všech chráněných vnitřních prostorech stavby současně za podmínek minimální výměny vzduchu v době pobytu lidí 25 m3 . h-1/osobu nebo výměny vzduchu v místnosti nejméně jedenkrát za 2 hodiny. Dále musí být dodrţena hodnota maximální přípustné koncentrace oxidu uhličitého 1000 ppm, která slouţí jako ukazatel intenzity a kvality větrání. (4) Hlavní vstupní dveře do bytů a pobytových místností musí mít světlou šířku nejméně 800 mm. (5) Okenní parapety v obytných a pobytových místnostech, pod nimiţ je volný venkovní prostor hlubší neţ 0,5 m, musí být vysoké nejméně 850 mm od úrovně podlahy nebo musí být doplněny zábradlím nejméně do této výšky. (6) Průlezné otvory ve stropech nesmějí mít ţádný rozměr menší neţ 0,7 m a u vstupních otvorů do šachet nebo kanálů menší neţ 0,6 m. Uvedené rozměry vstupních otvorů nesmí být zuţovány ţebříky nebo stupadly. (7) Při změnách dokončených staveb nebo výstavbě nových staveb v prolukách musí být alespoň jedna obytná místnost orientována do venkovního prostoru, kde nejsou pro tuto místnost ve venkovním chráněném prostoru stavby překračovány hygienické limity hluku. 3

2. Okna Okna významně ovlivňují hospodárnost stavebních a provozních nákladů, ţivotnost stavby, vzhled a uţitnou hodnotu, a to zejména svou velikostí, druhem a členěním, dále pak svoji polohou a pouţitým materiálem. Okna se odlišují od ostatních dílů hlavně mnohotvárností a funkcemi. Kaţdopádně jsou okna jedním z hlavních dílů, které tvoří architektonický dojem celé stavby. Kromě těchto základních poţadavků plní okna neméně významnou funkci a to psychologického významu – přístup denního světla do vnitřního prostoru, která je podmínkou pohody v místnostech. Střídání světla a tmy, počasí, oslunění a zastínění, ale hlavně vizuální kontakt s okolním prostředím a dostatečný výhled okny, to vše od oken očekáváme. 3

ÚZ č. 744 – Stavební zákon a vyhlášky, Praha: nakladatelství Sagit, a.s., 2010, ISBN 978-80-7208-759-4

10

2.1. Základní dělení oken Okna se dají rozdělit podle různých hledisek a vlastností, např. podle zabudování do ostění, podle způsobu otevírání křídel nebo podle jejich počtu, podle konstrukce, podle zasklení a nebo podle druhu pouţitého materiálu.

2.1.1. Podle způsobu zabudování do ostění  do rovného ostění  do zalomeného ostění o osazení okna z vnitřní strany o osazení okna z vnější strany

2.1.2. Podle způsobu otevírání  pevná křídla či pevné zasklení přímo do rámu  otevírání kolem stranově svislé osy  sklopná okna kolem vodorovné spodní osy  otevíravé a sklopné  výklopná okna kolem vodorovné horní osy  kyvné kolem vodorovné střední osy  otočné kolem svislé střední osy  výsuvné vertikálním směrem

2.1.3. Podle základního konstrukčního uspořádání  jednoduché okno o zasklení jednoducho tabulí o zasklení izolačním dvojsklem o izolačním trojsklem  zdvojené okno o zasklení jednoduchou tabulí o zasklení vně izolačním dvojsklem, uvnitř jednoduchou tabulí 11

 dvojité okno o zasklení jednoduchou tabulí o zasklení vně izolačním dvojsklem, uvnitř jednoduchou tabulí (eventuálně izolačním dvojsklem)  špaletové okno o zasklení jednoduchými tabulemi o zasklení vně izolačním dvojsklem, uvnitř jednoduchou tabulí (eventuálně izolačním dvojsklem)

2.1.4. Podle druhu zasklení a zasklívacích jednotek  jednoduché prosklení  izolační dvojskla o s protisluneční ochranou o se zvýšenou odolností proti prostupu tepla o bezpečnostní - proti vloupání - proti průstřelu - proti poţáru  izolační trojskla  dvojité prosklení

2.1.5. Podle směru otevírání  okna pravá  okna levá

2.1.6. Podle druhu pouţitého materiálu Tomuto rozdělení se budu detailně věnovat v následující kapitole 3.

12

3. Rozdělení oken podle druhu materiálu Dle nejčastěji pouţívaného materiálu k výrobě oken můţeme okna rozdělit následovně:

3.1. Dřevěná okna Dřevěná okna mají dlouhou tradici, jelikoţ dřevo bylo nejdostupnějším přírodním materiálem. K výrobě dřevěných oken se pouţívají jednak domácí dřeviny (smrk, borovice, dub), tak i dřeviny exotické (meranti, mahagon, teak, oregónská borovice). Nejpopulárnějšími či nejčastěji pouţívanými dřevinami jsou smrk, meranti a dub. V tomto pořadí je lze seřadit i cenově, kde rozdíl mezi jednotlivými materiálovými vyhotoveními činí přibliţně 20%. Cena odráţí kvalitu tvrdosti dřeva. Čím je dřevo měkčí, tím je náchylnější ke změnám tvaru vlivem vlhkosti. Dub patří mezi tvarově nejstálejší dřeviny. Základním předpokladem kvality dřevní hmoty na výrobu oken je vlhkost, která nesmí překročit 12%. Dřevěné okenní profily se dnes uţ nevyrábějí z jednoho masivního kusu dřeva. Na jejich výrobu se pouţívají vícevrstvé lepené profily, které zaručují tvarovou stálost profilů tím, ţe vyrovnávají napětí v jednotlivých prvcích okenních konstrukcí. Vrstvy by měly být aspoň tři, lepí se však většinou čtyři. Díky této technologii nemusíme mít obavy koupit si okna i z měkkých dřevin, ze smrku nebo borovice. Dřevěná okna mohou být povrchově upravena v široké škále barevných odstínů. Při koupi dřevěného okna se dnes často setkáváme s pojmem „eurookno“. Toto označení představuje dřevěné okna s jedním rámem a jedním křídlem a s tloušťkou okenní konstrukce, která vyhovuje evropským normám. Eurookna jsou vlastně přepracovaným typem jednoduchých oken. Podle evropských norem musejí rám a křídlo tvořit minimálně tři lamely vytvářející hranol – eurohranol o síle 68 mm. Na trhu se objevila i okna se zlepšenými tepelně-technickými vlastnostmi s tloušťkou vlysu 88 mm. Kvalita oken z lamelových vlisů závisí kromě dodrţení poţadované vlhkosti i na kvalitě pouţitého

13

lepidla. Nedodrţení poţadované vlhkosti dřeva, případně pouţití méně kvalitního lepidla, můţe okna v průběhu pouţívání silně znehodnotit. 4 Přednosti a nedostatky dřevěných oken: +

dřevo je tradiční přírodní materiál příjemný na dotek i na pohled

+

dřevo je dostupné, jednoduché na zpracování v průběhu celého výrobního procesu, nezatěţuje ţivotní prostředí

+

dřevo má velmi dobré tepelně izolační vlastnosti, vynikající mechanické vlastnosti, nízký koeficient tepelné roztaţnosti

+

dřevo se dá snadno opravit tmelem a lakem, obnovit novým nátěrem

+

dřevo je nejvhodnější materiál pro výrobu atypických oken, například obloukových, šikmých oken (dřevo je pevná lepená konstrukce, oblouková plastová okna nelze vyztuţit ocelovou výztuhou)

-

největším problémem dřevěných oken je nutnost jejich ochrany proti vlhkosti, plísni a mikroorganismům

3.2. Plastová okna Plastová okna jsou výrobci a prodejci prezentována přívlastkem „bezúdrţbová“. Kvalitní plastový profil je v součastné době skutečně odolný vůči nepříznivým vnějším vlivům. Plasty vyrobené staršími technologiemi při teplotě niţší neţ – 10 ºC křehly a ztrácely svou elasticitu. Počáteční malá statická tuhost plastů se v okenních systémech kompenzovala vkládáním kovových profilů do polotuhých komor. Výztuţ v plastovém okně má za úkol přenášet mechanické namáhání okna přes kotvení okna do stavby. V průběhu několika let však výrobci přepracovali jak technologie výroby, tak i geometrii profilů. Čím důmyslnější profil, tím jistější tvarová stabilita. Při snaze o co nejvyšší technickou kvalitu plastového profilu roste i jeho tloušťka a tím i cena. Cenu plastového okna ovlivňuje i výběr izolačního skla a způsob jeho osazení. Na výběr je velké mnoţství druhů skel s různými technickými parametry, takţe zasklení se dá ušít přesně na míru podle situování objektu a jeho orientace na světové strany. Standardně se pouţívá izolační 4

Motyková Adela, Ing., Okna – správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8

14

dvojsklo, v poslední době získávají oblibu izolační trojskla, která nabízejí nadstandardní tepelně izolační vlastnosti. Z mnoţství plastů, které se svými vlastnostmi navzájem liší, se při výrobě okenních rámů jednoznačně prosadil tvrzený polyvinylchlorid – PVC. K zeštíhlení konstrukcí okenních profilů s vysokým statickým potenciálem velkou měrou přispívají stabilizátory, které zásadním způsobem upravují vlastnosti PVC. Velká většina současných receptur PVC zahrnuje stabilizátory s obsahem olova. Evropská unie direktivně rozhodla jeho spotřebu sníţit. Progresivní výrobci proto ve všech výrobcích z prvotního materiálu pouţívají namísto olova výhradně stabilizátory na bázi ekologicky příznivého vápníku a zinku. Novými kvalitními plastovými okny se ušetří energie, zlepší se ukazatele prostupu tepla, sníţí se ale i infiltrace vzduchu. Speciální vícekomorová konstrukce zabezpečuje zvukovou a tepelnou izolaci, která odpovídá všem poţadavkům kladeným na moderní okno. Na tepelně-technické vlastnosti má pak tedy vliv: ◦ stavební hloubka okenního profilu ◦ konstrukce vnitřních komor ◦ kvalita těsnění ◦ typ pouţitého skla ◦ kvalita kování ◦ kvalitní montáţ Hladký povrch plastového okna nemění ani svou strukturu, ani barevnost. Jeho údrţba spočívá jen v občasném umytí přilepených nečistot běţným saponátem. Zhruba jednou ročně doporučují výrobci promazat pohyblivé části kování olejem a zkontrolovat dotaţení jeho upevňovacích šroubů, popřípadě odstranit nečistoty z odvodňovacích otvorů rámů.5

5


15

Přednosti a nedostatky plastových oken: +

příznivá kombinace ceny a uţitkových vlastností

+

velmi dobré tepelně izolační vlastnosti, které zajišťují úsporu tepelné energie

+

minimální poţadavky na údrţbu

+

různé tvarové moţnosti

-

PVC lze ostrými předměty snadno poškodit, coţ je obtíţně opravitelné

-

oproti dřevu nebo hliníku niţší tvarová stálost plastových oken

3.3. Kovová okna Kovová okna jsou v dnešní době reprezentována především okny ze slitin hliníku a uplatňují se na náročných objektech občanského charakteru. Dříve byla ocelová okna vnímána jako podřadná a mohli jsme je najít ve sklepích nebo skladech, tedy na místech, kde nebyl kladen důraz na estetické ztvárnění oken a jejich tepelně-technické vlastnosti. Kovová okna mají vysoký součinitel tepelné vodivosti, coţ způsobuje problémy při plnění tepelně-technických poţadavků kladených na okna. Kovové okenní profily představují výrazné tepelné mosty. S pomocí moderních výrobních technologií uţ výrobci kovových oken umějí tepelné mosty přerušit vloţením vysoce účinného izolantu do jejich rámů. Kovová okna se vyuţívají především na objektech veřejného charakteru jako součást obvodového pláště. Mají estetický vzhled a dlouhou ţivotnost.6 Přednosti a nedostatky kovových oken: +

hliníková okna vykazují velmi dobré technické vlastnosti, jsou pevná, tvarově stálá, odolná a nevyţadují údrţbu

+

jsou vkusná, převáţně však do moderních staveb

-

okenní rámy z hliníku jsou oproti dřevěným a plastovým relativně drahé

-

pro běţného uţivatele je uţitková hodnota těchto oken vyšší, neţ potřebuje

-

zpracování hliníku je energeticky náročné

6


16

3.4. Kombinovaná okna Potřeba odstranit nepříjemnou vlastnost dřevěných oken – nutnost obnovovat a udrţovat jejich vnější povrchovou úpravu v kratších intervalech neţ vnitřní plochy – vedla konstruktéry oken k řešení kombinovat dřevěné okno s hliníkovým obkladem na vnější straně. Zachovají se tak výborné tepelně-technické vlastnosti dřeva i příjemný estetický dojem ve vnitřním prostoru, z vnější strany pak celou dřevěnou konstrukci chrání hliníkový obklad, který můţe mít různou povrchovou úpravu. Toto řešení je určeno jednak jako doplněk jiţ existujících dřevěných oken, jednak přímo pro novou originální konstrukci dřevohliníkového okna. Velmi častým řešením je kombinace plastového profilu s odolnějším hliníkovým profilem na vnější straně okna, jeţ je vystavena klimatickým podmínkám. Základem okenního profilu je masivní tuhé jádro vyrobené z recyklovatelných plastů s příměsí rozvlákněné celulózy plnící roli rozptýlené výztuţe. Toto masivní jádro vyrobené ze 100% recyklátu je obaleno pláštěm z polyetylenu, jenţ je na jádro nanesen koextruzí. Poté jsou jako pohledové plochy profilů naválcovány a nataveny hliníkové plechy, předem povrchově upravené práškovým vypalovacím lakem. Předností tohoto systému je masivnost a odolnost základních profilů vůči povětrnostním vlivům, teplotě a UV záření i dlouhá ţivotnost, která vyplývá z vlastností pouţitých materiálů. Hliníkový plášť umoţňuje dodatečné nalakování v jakémkoli barevném odstínu. 7

4. Sklo Okno a zasklení tvoří nedělitelnou součást obvodových plášťů budov. Sklo se uplatňuje nejen jako hmota propouštějící světelné záření, ale jako hmota, která vytváří architekturu budov.

7


17

4.1. Vlastnosti skla Vlastnosti skla lze ovlivňovat sloţením sklářských surovin – křemičitého písku, dolomitu, vápence, sulfátu, uhličitanu sodného, barviv a dalších přísad. A to volbou jednotlivých sloţek a jejich poměrného mnoţství.

Charakteristické vlastnosti skla: -

relativně vysoká propustnost světla v části viditelného spektra

-

tuhost a tvrdost (při běţných teplotách)

-

křehkost

-

homogenita

-

odolnost proti povětrnostním a chemickým vlivům

-

relativně nízká měrná tepelná vodivost a elektrická vodivost

-

plynotěsnost

-

relativně vysoká odolnost proti vodě a vzduchu

Sklo v moderních okenních konstrukcích můţe mít různé vlastnosti a podoby.

Podle vlastností můţeme skla rozdělit na: -

jednoduchá [Ug = 5,8 W/(m2K)]

-

izolační bez pokovování [Ug = 2,9 W/(m2K)]

-

izolační sklo se zesílenou telepně izolační schopností [Ug = 1,1 W/(m2K)]

-

zvukově izolační skla

-

bezpečnostní izolační skla – lepená, kalená, s drátěnou vloţkou

-

protisluneční izolační skla – absorpční, reflexní

-

ornamentální skla

-

jiná, speciální skla (samočisticí, mléčná, apod.)

18

4.2. Zasklení 4.2.1. Jednoduché zasklení Okno s jednoduchým zasklením je tvořeno jednou skleněnou tabulí, která můţe být ze skla plochého (Float), skla plochého taţeného, skla litého nebo skla bezpečnostního – tvrzeného či vrstveného. Jednoduché zasklení se smí pouţívat jen ve sklepních nevytápěných prostorách, neboť nesplňuje poţadované hodnoty tepelné a zvukové ochrany. Součinitel prostupu tepla jednoduchého skla je totiţ aţ 5,8 W/(m2K). Díky tomu způsobují nepříznivé teploty na povrchu skla kondenzaci vodních par, nemluvě o velkých tepelných ztrátách.8

4.2.2. Izolační dvojsklo Klasické izolační dvojsklo je tvořeno dvěma tabulemi plochého skla se stejnými nebo odlišnými vlastnostmi. Vzdálenost těchto tabulí je vymezena různě širokými distančními profily z kovu nebo plastu. Vnitřní prostor distančního profilu můţe být vyplněn absorpčním materiálem, aby mohla být zachována a regulována vlhkost v uzavřené dutině. Mezera mezi skly je hermaticky uzavřená, tepelnou izolaci zajišťuje suchý vzduch nebo interní plyn – argon či krypton. Zasklení můţe být provedeno za pomocí tmelu, těsnicí pásky či tlakovým zasklením.9

4.2.3. Absorpční a reflexní skla Velká zasklení a okna na jiţní a západní straně potřebují něco navíc. Moderní architektura v maximální míře vyuţívá efektní velkoplošná zasklení interiérů. Abyste si mohli optimálně vychutnat opticky dokonalé propojení mezi vnějším a vnitřním světem, potřebujete speciální skla. Skla s vynikajícími tepelně izolačními vlastnostmi, aby ztráty velkými zasklenými plochami nebyly větší neţ ztráty stavebních konstrukcí, do nichţ jsou 8

Motyková Adela, Ing., Okna – správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 9


19

tyto plochy zabudovány. Velkými zasklenými plochami můţe do interiéru pronikat příliš mnoho sluneční energie, proto byste od nich měli zároveň vyţadovat vlastnosti sniţující průnik sluneční energie. Nahrazením první tabule izolačního skla sklem s reflexními nebo absorpčními vlastnostmi se odbourají nepříznivé vlivy nadměrného slunečního záření. Existuje široká škála barevných skel s protisluneční ochranou od různých výrobců i s různými světelnými a energetickými vlastnostmi – stříbrná, kovová, šedá, zlatá, bronzová, zelená či modrá.10

4.2.4. Bezpečnostní sklo Okno jako nejcitlivější část domu by mělo být chráněno nejen před teplem, deštěm, ale i proti rozbití a násilnému vniknutí. Nejjednodušším řešením s nízkými náklady je nalepení bezpečnostní fólie z vnitřní strany okna. Tyto samolepící fólie se vyrábějí v různých laminovaných tloušťkách a z jednoduchého okenního skla vytvářejí sendvičové bezpečnostní sklo. Při pokusu o rozbití skla zadrţí fólie úlomky a zabrání vzniku střepů. Pod fólii se dají umístit poplašné dráty, které při rozbití spustí alarm. V závislosti na míře ohroţení a potřebné úrovni bezpečnosti si lze vybrat ze široké škály bezpečnostních systémů. Jsou to např. tepelně zpracovaná tvrzená – kalená skla, která jsou 4 – 10 krát pevnější neţ standardní lepená skla a navíc zlepšují akustické vlastnosti okna. Skla s drátěnou vloţkou je vhodné pouţít v prostoru, kde není nutné průhledné zasklení, ale stačí jen průsvitné.11 Tyto skla dokáţou být odolné i proti poţáru po dobu 15 minut, jelikoţ sklo ve styku s poţárem popraská, ale nerozsype se, tím zabrání přímému postupu plamenů a kouřových zplodin. Protipoţární skla patří do skupiny skel lepených. Na rozdíl od klasických lepených skel je zde pro spojení jednotlivých skleněných tabulí pouţita fólie, která při překročení teploty povrchu 120 °C přestane být transparentní – získá mléčný zákal a napění se. Tímto způsobem se vytvoří přehrada pro prostup tepla a poţáru. Podle počtu speciálních

10

Motyková Adela, Ing., Okna – správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 11


20

napěňovacích fólií se vyrábějí skla s poţární odolností 30 nebo 90 minut. Teplota povrchu skla odvráceného od strany poţáru zůstává max 90 °C vysoká.12

5. Technické poţadavky a vlastnosti oken 5.1. Tepelná izolace Úkolem tepelné izolace je udrţování tepelných ztrát způsobených stěnou budovy na nízké úrovni a zároveň, vzhledem k účelu a velikosti budovy, omezení pronikání tepla pláštěm budovy, tj. tepelné ztráty. V současné době připadá na okna 47 % tepelných ztrát budov občanského a bytového charakteru. Z toho 30 % ztrát vzniká prostupem tepla oknem a 17 % větráním. Charakteristickou hodnotu vyjadřující tepelně izolační vlastnosti oken, ale i zasklení a rámových částí, je populární tzv. Hodnota k, součinitel prostupu tepla označovaný správně symbolem U a uváděný v jednotkách W/(m2K). Čím niţší je tato hodnota, tím má konstrukce lepší tepelně izolační vlastnosti. Tato hodnota můţe být udávaná pro okno jako výrobek – Uok, pro zasklení – Ug a samostatně pro rámovou konstrukci – Uf, přičemţ výsledná hodnota pro celé okno se vypočítá způsobem definovaným normou. Koeficient prostupu tepla U: Koeficient prostupu tepla vyjadřuje, kolik tepla ve wattech unikne (projde) jedním čtverečním metrem skla při daném rozdílu teplot mezi interiérem a exteriérem. U izolačních dvojskel se tato veličina pohybuje v hodnotách od 0,9 do 2,8 W/(m2K). Současná norma stanovuje hodnotu prostupu tepla pro celé okno včetně rámu U = 1,7 W/(m2K). Tato hranice by neměla být překročena. Doporučená hodnota je U = 1,2 W/(m2K).13 12

Hájek Václav, Novák Luděk, Šmejcký Jindřich, Konstrukce pozemních staveb 30, Praha: Vydavatelství ČVUT, 1996, ISBN 80-01-02506-

3 13


21

Rozhodující vliv na tepelnou izolaci mají spáry, kterými proniká vzduch, a způsob zasklení (skla jednoduchá, izolační dvojskla, okna dvojitá, zdvojená, atd.).

5.1.1. Výplně otvorů Problematika prostupu tepla a vzduchu okenními konstrukcemi je v současné době aktuální vzhledem ke snahám po úspoře tepla při vytápění. Výplně otvorů v obvodových stěnách jsou zdrojem největších tepelných ztrát. Poţadavky na tepelně-technické vlastnosti výplní otvorů pro bytové a občanské stavby: Typ konstrukce

U [W/(m2K)]

Nová okna u novostavby

Poţadovaná hodnota 1,7

Nová okna u novostavby

Doporučená hodnota 1,2

Nová okna u rekonstrukce


Střešní okna

Poţadovaná hodnota 1,5

Střešní okna


zdroj: Motyková Adéla, Ing., Okna – správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8

5.1.2. Spárová provzdušnost Dalším zdrojem tepelných ztrát jsou spáry, jimiţ proniká vzduch v obou směrech (exteriér - interiér). Zvláště v zimním období, kdy rozdíl teplot na obou stranách okna je značný (30 – 40 °C), dochází k úniku teplého vzduchu z místnosti a vzduch studený, který do místnosti vniká, se musí ohřát. Spotřebované teplo potřebné k ohřátí vniklého chladného vzduchu představuje tepelné ztráty provzdušností – infiltrací. Tyto tepelné ztráty mohou být nepříznivě ovlivněny dalšími činiteli, z nichţ nejdůleţitější je účinek tlaku a sání větru. Ztráty tepelného výkonu větráním záleţí hodně na spárové provzdušnosti okenních konstrukcí, která je limitována dostatečnou výměnou vzduchu v běţných budovách, jsou-li uzavřeny.14

14

Kočí Ivan, OKNA, 1. vydání, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2000, ISBN 80-247-9023-8

22

5.1.3. Fólie Jednou z moţností, jak podstatně sníţit tepelné ztráty u standardních okenních konstrukcí, a to jak u oken stávajících (zabudovaných), tak i u oken nově vyrobených a připravených pro osazení, je pouţití speciálního izolačního skla, opatřeného tvrdou selektivní mikrovrstvou oxidu kovu (solární reflexní fólie). Okenní fólie jsou opatřeny lepicí vrstvou, chráněnou tenkou snímatelnou blánou, která se před aplikací na prosklenou plochu odstraní. Tato skla mají mírně zrcadlový efekt – dosahuje se tak sníţení tepelných ztrát prostupem zhruba o 25 % a sníţení účinku slunečního záření o 15 %. Tepelně izolační vlastnosti oken můţeme zvýšit nejenom zavedením trojskel, ale i dvojskel s plynovou náplní - krypton, argon (jak jiţ bylo uvedeno v části 3.2. Zasklení), nebo dalším přidruţeným křídlem, ţaluziemi, roletami a jejich kombinacemi. Kvalita oken dřevěných a plastových je z hlediska jejich tepelně technických vlastností a infiltrací téměř shodná. Rovněţ i okna kovová, kvalitně vyrobená s přerušenými tepelnými mosty a s kvalitním izolačním sklem, vykazují podobné vlastnosti jako předchozí typy.15

5.2. Akustické vlastnosti (zvuková izolace) Akustické vlastnosti jsou vyjádřeny indexem neprozvučnosti v decibelech – dB a určují schopnost okna zabránit pronikání neţádoucího hluku z venkovního prostředí do obývaného prostoru. Podle zvukově izolačních schopností se výrobky zařazují do sedmi tříd 0 aţ 6. Standardní okna dosahují třídy 2, tedy hodnot od 30 do 34 dB. Okna se zlepšenými zvukově izolačními vlastnostmi jsou zařazována do třídy 3 a výše.16

15


16


23

Na zvukově izolační vlastnosti okna má vliv několik faktorů. Mezi nejdůleţitější patří:  druh zasklení (jeho sloţení)  poměr zasklené plochy k ploše rámu  těsnost spár  počet zalomení ve stycích

Nadměrný hluk z exteriéru lze izolovat zejména trojitým zasklením, speciálními protihlukovými skly nebo speciálním rámem. Silnější skla mají lepší zvukově izolační vlastnosti, vhodná je asymetrická tloušťka jednotlivých tabulí izolačního dvojskla, nejlépe v poměru 2:1. Zvukově izolační vlastnosti oken se dnes vylepšují napuštěním vzácného plynu do výplní mezi vrstvami skel, čímţ se dá zvuková neprozvučnost okna zvýšit o 3 -4 dB. Důleţité jsou detaily styku křídla a rámů, rámu a stavební konstrukce a osazení zasklení. Kaţdá mezera v konstrukci okna se stává místem šíření zvuku. Z tohoto hlediska je důleţitý způsob řešení přirozeného větrání.17

Akustická třída oken podle normy: Akustická třída

0

1

2

3

4

5

6

R okna v dB

24

25-29

30-34

35-39

40-44

45-50

>50

Poznámka: údaje platí při ploše oken přesahující 50% celkové plochy obvodové stěny zdroj: Motyková Adéla, Ing., Okna – správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8

17


24

Poţadavky na tepelně-technické vlastnosti výplní otvorů pro bytové a občanské stavby:

Prostředí Obytná část města niţší provoz vozidel Střed města hustý provoz Střed města hustý provoz

Zatíţení hlukem (dB) méně neţ 60

hustý provoz

70 a více

Max. zvuková

Vhodná

hladina (dB)

třída okna

spánek

25-30

2

bydlení

30-35

1

práce

35-50

0

Spánek

25-30

4

bydlení

30-35

3

práce

35-50

1

spánek

25-30

5

bydlení

30-35

4

práce

35-50

2

Místnosti

zdroj: Motyková Adela, Ing., Okna – správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8

5.3. Izolace proti vodě a prachu Okno má kromě tepelné a akustické ochrany interiéru také zabezpečovat vnitřní prostor proti dalším vnějším vlivům, jako je vnikání sráţkové vody, sněhu, prachu, sazí a jiných nečistot. Všechny uváděné škodliviny vnikají do vnitřního prostoru spárami a netěsnostmi. Riziko zatékání dešťové vody je u starých typů konstrukcí oken vyšší, u novějších typů je toto odstraněno vhodným řešením samotné konstrukce okna – dešťovou a větrnou zábranou spolu s odtokovými otvory.

5.4. Poţadavky na bezpečnost při manipulaci Konstrukční součásti oken, tj. vlysy křídel a rámů, součásti kování, sklo, kotvení okna, musí být dimenzovány a připevněny tak, aby odolávaly působení tlaku a sání větru. Při kotvení (osazování) oken se musí postupovat tak, aby nedošlo vlivem sedání stavby, průhybů, posuvů v dilatačních spárách a jiného dotvarování konstrukcí stavby

25

k mechanickému poškození okenních součástí, sníţení funkčních a estetických vlastností oken (nesnadné otevírání, netěsnost, apod.). Je rovněţ nutné, aby konstrukce odolávala i zatíţení při manipulaci (otevírání, náraz ramenem, prudké trhnutí za kování atd.) a byla osazena takovým způsobem, aby zvláště u velkých prosklených ploch bylo umoţněno „pracování“ celé konstrukce. Okenní skla musí být vsazena do rámů s potřebnou vůlí, aby při tepelných změnách nepraskla. Platí to zejména pro okna s velkými skleněnými tabulemi. Aby okna vyhověla uvedeným poţadavkům, a to i se zřetelem na sníţení tepelných ztrát při vytápění, měla by být:  zasklena vhodným typem skla  vyrobena z materiálů, které vykazují minimální ztráty prostupu tepla a které vyloučí tepelné mosty na rámech a křídlech, nebo je alespoň sníţí na minimum  vhodně umístěna a osazena s ohledem na tepelné ztráty ostěním  vodotěsná, přičemţ úplná vzduchotěsnost můţe být i na závadu  jejich velikost a plocha optimalizována z hlediska zrakové techniky a pohody18

5.5. Rosení oken V souvislosti s výměnou starých oken za nová plastová nebo dřevěná se občas objevují stíţnosti uţivatelů na rosení nebo kondenzaci vodních par na oknech, přesněji na sklech oken, za určitých klimatických podmínek. Kondenzace vzdušné vlhkosti na zasklení není způsobena nekvalitními okny. Instalací moderních dřevených nebo plastových oken s dvojitým těsněním dochází k dokonalému utěsnění prostoru a k podstatnému sníţení infiltrace vzduchu. Málokdo si uvědomuje, kolik zdrojů vodní páry je v běţných domácnostech. Vodní páry produkované dýcháním, vařením, zaléváním rostlin a koupáním negativně ovlivňují relativní vlhkost v bytě. Jen při spaní vydýchá člověk za noc 1 aţ 2 litry tekutin. Okna jsou 18


26

místem, kde se střetávají dvě různá prostředí na poměrně malém prostoru – vnitřní prostředí s teplotou +20 °C a venkovní prostředí v zimním období s minusovými teplotami. Teplý vzduch je schopen zadrţet větší mnoţství vodních par neţ studený a jakmile se teplý vzduch přiblíţí k chladnému sklu okna, nadbytečná vlhkost se musí sráţet. Tip na eliminaci nadměrné vlhkosti: Základem toho, aby nedocházelo ke kondenzaci vodních par, je udrţení teploty vzduchu nad 20 °C a relativní vlhkosti pod 50 %. Teplotu ovlivníme vytápěním, vlhkost správným větráním.19

19


27

Závěr teoretické práce Závěrečné zhodnocení teoretické části je shrnutí základního cíle bakalářské práce a to, zda-li a nebo do jaké míry mají pouţité materiály či technologie vliv na trţní hodnotu objektu. Vycházím zde hlavně ze svých poznatků získaných z přednášek, odborné literatury, uvedených standardů ve vyhláškách nebo třeba jen ze základních poţadavků koncového zákazníka. V minulosti osazované okenní konstrukce uţ z hlediska tepelně izolačních vlastností a úspory energie často nevyhovují současným poţadavkům a standardům. S poškozenými či starými okny lze navíc v místnostech jen těţko dosáhnout příjemné atmosféry. Okna na bázi dřeva, většinou aplikovaná na dříve postavených rodinných a bytových domech, dnes vykazují velké nedostatky, především pokud se jde o nadměrnou infiltraci vzduchu. Ta je příčinou velké energetické ztráty, sniţuje zvukově izolační vlastnosti okenních konstrukcí a často způsobuje průnik vody konstrukcí okna aţ do interiéru. Existují dvě cesty, jak tyto nedostatky odstranit – rekonstruovat původní okenní konstrukce, nebo přistoupit k jejich výměně za okna nová, z moderních materiálů a konstrukcí. Dnes nabízená okna mají nesrovnatelně vyšší uţitné vlastnosti neţ v minulosti. V dnešní době není problém vypočítat a změřit, kolik výměnou oken ušetříme za vytápění či klimatizaci. Nová okna však kromě úspor přinesou lepší uţitné vlastnosti, bezporuchovou funkčnost, pohodlí a estetický dojem z celého domu. Před výměnou oken se nejčastěji řeší materiál okenních rámů. Při rozhodování, zda plast, dřevo nebo dokonce hliník, hraje často roli osobní pocit, sympatie nebo naopak averze vůči určitému materiál. Bezesporu by při výběru materiálu okenního rámu neměla vítězit cena.

28

B. PRAKTICKÁ ČÁST V praktické části se zabývám příkladem ocenění nemovitostí na trţních principech. Předmětem ocenění je pozemek a rodinný dům v obci Praha 5 – Slivenec a komerční budova, přestavená z rodinného domu na sídlo firmy v obci Praha 6 – Liboc. Trţní hodnota byla aplikována v prvním případě metodou porovnávací a v druhém za pomocí všech metod oceňování – porovnávací, příjmovou a nákladovou.

29

1. Trţní ocenění rodinného domu Pavel Chalupa a Magdaléna Chalupová K rozvodně 348 154 00 Praha 5 – Slivenec Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č.p. 348 K rozvodně 348 / 11 154 00 Praha 5 – Slivenec

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 22. KVĚTNA 2010

30

OBSAH  Úvodní list  Obsah  Průvodní dopis  Popisné informace analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití  Ocenění  Závěr  Omezující podmínky a předpoklady  Osvědčení

Přílohy:  Elektronické výpisy z katastru nemovitostí  Elektronická kopie katastrální mapy  Základní stavební dokumentace  Fotodokumentace objektu

31

Pavel a Magdaléna Chalupovi K rozvodně 348 154 00 Praha 5 – Slivenec Česká republika 22. května 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako: RODINNÝ DŮM č.p. 348 / 11 Uvedený na listu vlastnictví č. 390, pro katastrální území Slivenec 750590, obec Praha 5 Slivenec, okres Praha. Nacházejícího se na adrese: K rozvodně 348 / 11, 154 00, Praha 5 – Slivenec, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 22. květnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o prodeji majetku. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 390, pro katastrální území Slivenec - 750590, městská část Praha 6, obec Praha. Elektronický výpis z katastru nemovitostí ze dne 22. května 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 32

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (22. května 2010) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Nemovitost je zatíţena zástavním právem. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory:  Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku  Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav  Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku  Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu  Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

33

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 348 / 11 se nachází ve vyhledávané části Prahy – Slivenci. Tato lokalita je v přímé blízkosti praţského okruhu R1 směrem na D5 Praha - Plzeň, druhá strana R1 vedoucí přes Říčany u Prahy směrem na D11 Praha – Hradec Králové je ve výstavbě a otevření tohoto úseku je plánováno na rok 2011. Dále je v blízkosti cca 2 km Barrandovský most, kterým se dostaneme směrem do centra Prahy nebo na jiţní spojku a následně na D1 Praha – Ostrava. Celkový charakter lokality je bydlení středního a převáţně vyššího standardu doplněného o menší skladové areály na okraji obce. Obecně lze říci, ţe se jedná o komerčně atraktivní lokalitu s vysokým rozvojovým

potenciálem

a

koeficientem

zhodnocení

investice

přesahujícím

předpokládanou míru inflace. Lokalita je velmi klidná, s dostatečnou zelení a moţností procházek v blízkosti Chuchelského lesa. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost – škola, pošta a základní síť obchodů a sluţeb (restaurace, autoservis, atd.). Ve vzdálenosti 1 km je postaveno Aquacentrum s moţností fitness. Dále je v obci zastávka MHD. Nejbliţší stanice metra (trasa B – Smíchovské nádraţí) je vzdálena asi 7 km. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak i na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou aţ nadprůměrnou, jelikoţ výhled na vchodové straně je omezen zástavbou rodinných domů, naopak druhá strana s balkonem a vchodem na terasu má výhled na stromy, louku a mírně kopcovitý horizont.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i kdyţ nic nebrání jeho komerčnímu vyuţití k pronájmu za trţní nájemné.

34

Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1990 jako tzv. rodinný dům a byl od svého vzniku obýván rodinou majitele. V průběhu obývání byla v podlaţích dle potřeb majitele přiměřeně upravována dispozice.

Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Praha – Slivenec v lokalitě rodinných domků. Jako celek tvoří obdélníkový půdorys o poměru stran 1:3 a terén je mírně svaţitý k jihu. Pozemek p.č. 201 / 2 o rozloze 173 m2 je zastaven budovou č.p. 348 a nádvořím. Pozemek p.č. 200 o rozloze 64 m2 je zastaven malou stavbou pro rodinnou rekreaci č.e. 214. Pozemek p.č. 201 / 1 o rozloze 432 m2 slouţí jako zahrada u rodinného domu. Zahrada obsahuje zeleň (ovocné stromy), venkovní schody a chodníky. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou kanalizace, která je řešena kanalizační jímkou na pozemku. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové výměře 669 m2.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejšími stavbami jsou menší chatka a kůlna. Jedná se o samostatně stojící stavby situované jiţně od hlavní stavby při boční hranici se sousedem. Chatka je přízemní, nepodsklepená, svislé konstrukce jsou zděné z cihel, krytá střechou, která je tvořena vaznicovou soustavou. Je přístupná po zpevněné ploše tvořené betonovou krycí deskou. Chatku jiţ nelze obývat a slouţí uţ jen jako skladiště věcí. Kousek směrem na jih stojí malá dřevěná kůlna, která slouţí k stejným účelům jako chatka.

35

Venkovní úpravy: Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řádu vedeného z ulice Na Korálově. 2. Přípojka kanalizace z trub plastových s lepenými spoji, vedená z domu do kanalizační jímky na zahradě. 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řádu vedeného v ulici Na Korálově. 4. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu. 5. Mycí deska vedle garáţe provedená z prostého betonu. 6. Přístřešek nad mycí deskou z dřevených trámů a keramických tašek. 7. Zpevněné plochy provedené z prostého betonu a zámkové dlaţby. 8. Obrubníky z prostého betonu. 9. Venkovní schodiště z prostého betonu. 10. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. 11. Plot z dřevěných profilů se zděnými sloupky. 12. Vrata ocelová s dřevěnou výplní. 13. Vrátka ocelová s dřevěnou výplní.

Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě.

Trvalé porosty Zahrada je zatravněná a obsahuje ovocné a jehličnaté stromy, keře podél oplocení a drobné okrasné květiny.

36

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu obdélníkového půdorysu s kratší stranou rovnoběţnou s ulicí K rozvodně, do které ze základního půdorysu vystupuje drobné schodiště a delší stranou rovnoběţnou s ulicí Na korálově o mírně svaţitém pozemku. Objekt je navrţen jako rodinný dům s jedním podzemním podlaţím, jedním nadzemním podlaţím a plně vyuţitým podkrovím pod sedlovou střechou. Dům je celý podsklepený a podzemní podlaţí je přístupné jak vnitřním schodištěm, tak i z venkovní terasy. Nadzemní podlaţí má obdélníkový tvar a obsahuje balkon a terasu. Podkroví je přímo osvětleno oknem ve štítové zdi a je rovněţ přístupné schodištěm. Dům je dvougenerační, který tvoří tři bytové jednotky. První bytová jednotka (1+1) se nachází v suterénu. Druhá bytová jednotka (4+kk) se nachází v nadzemním podlaţí a třetí bytová jednotka (3+kk) se nachází v podkroví. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaţí (suterénu) vstupní halu, která dnes funguje jako zimní zahrada s točitým schodištěm – dříve zde býval bazén, chodbu, předsíň, koupelnu, sprchu, 2x WC, kuchyň, obytnou místnost, odpočívárnu, saunu, sklep, kotelnu, uhelnu a garáţ. V prvním nadzemním podlaţí je vstupní foyer, předsíň, šatna, spíţ, koupelna, WC, jídelna s kuchyňským koutem, tři obytné místnosti a galerii I. s točitým schodištěm. Obytné podkroví obsahuje předsíň, sprchový kout, WC, komoru, půdu, dvě obytné místnosti, jídelnu s kuchyňským koutem a galerii II. s točitým schodištěm. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno podzemní a jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty.

37

Konstrukční řešení a vybavenost Povrchové úpravy domu: Fasádní omítka je vápenná, štuková, opatřená nátěrem, bez vnějších obkladů. Vnitřní omítky jsou vápenné, štukované, opatřené nátěrem. Podlahy v obytných prostorech jsou plovoucí laminátové, v ostatních místnostech je keramická dlaţba. V koupelnách a WC je keramický obklad. V garáţi je betonová mazanina s leštěnou cementovou vrstvou. Střecha je sedlová s dřevěným, tesařsky vázaným, krovem. Krytina a klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Výplně otvorů: Vchodové dveře do objektu jsou bezpečnostní dřevěné, vrata do garáţe jsou automatická roletová. Dveře vnitřní jsou dřevěné, osazeny do ocelových zárubní, většina je plných a zbytek prosklených z 1/3 nebo 2/3. Okna jsou dřevěná z europrofilů s tepelně izolačním dvojsklem. Střešní okna jsou dřevěná s tepelně izolačním dvojsklem značky ROTO. Mezi jídelnou a obývacím pokojem bytu 4+kk je otvor se zaklenutým nadpraţím. Vytápění: Dům byl dříve vytápěn plynovým turbokotlem, dnes je vytápěn v podzemním a prvním nadzemním podlaţí elektricky, za pomocí vyhřívaných podlah. V podkroví je vytápění zajištěno klimatizací. Pro ohřev vody slouţit elektrický boiler o objemu 160 litrů. Schodiště a schody: Konstrukce schodiště a zábradlí je ocelová. Nosnou konstrukci tvoří ocelový pilíř, který spojuje všechny podlaţí budovy. Tvar schodiště je točitý, stupně tvoří dřevěné desky bez podstupnic. Schody jsou provedeny z monolitického ţelezobetonu s nabetonovanými stupni a povrchem z keramického obkladu.

38

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou: Dodrţování právních předpisu: Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Fyzická realizovatelnost: Oceňovaný majetek je po několika menších rekonstrukcích. Je ve výborném technickém stavu, údrţba je pravidelně prováděna. Tento stav umoţňuje plné vyuţití všech prostor. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Finanční proveditelnost a maximální ziskovost: Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

39

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění:  metoda porovnávací  metoda příjmová  metoda nákladová Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmu z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení trţní hodnoty je moţno pouţít kombinaci metod. Pro tento typ ocenění mívá největší váhu a je nejčastěji pouţívaná metoda porovnávací, tudíţ je i primárně pouţita pro toto ocenění.20

20

Další metody oceňování (příjmová a nákladová) jsou detailně zpracované v mém druhém ocenění komerční nemovitosti.

40

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období ve stejných nebo porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, zda-li je nutná demolice stávajícího objektu, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

4 403 500 Kč a je kalkulována následovně: 669 * 6 582 = 4 403 500 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

41

METODA POROVNÁVACÍ - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Rodinný dům, Slivenec 201/1 + 201/2 + 200

1

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

N/A

N/A

N/A

N/A

Slivenec

Slivenec

Slivenec

Hlubočepy

Praha 5 Praha

Praha 5 Praha

Praha 5 Praha

Praha 5 Praha

Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Slivenec 750590 Praha 5 Praha

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

4 100 000 Kč 5 460 000 Kč 3 700 000 Kč 5 900 000 Kč

669

523

780

719

760

X

7 839 Kč 20.5.2010 1 7 839 Kč

7 000 Kč 20.5.2010 1 7 000 Kč

5 146 Kč 20.5.2010 1 5 146 Kč

7 763 Kč 22.5.2010 1 7 763 Kč

Nabídka 0,9 7 055 Kč Absolutní vlastnictví 1 7 055 Kč Bez věcných břemen 1 7 055 Kč




C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Ano

1 7 055 Kč Ano 1 7 055 Kč

1 6 300 Kč Ano 1 6 300 Kč

1 4 631 Kč Ano 1 4 631 Kč

1 6 987 Kč Ano 1 6 987 Kč

Zástavní právo

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

0,95 6 703 Kč

0,95 5 985 Kč

0,95 4 400 Kč

0,95 6 638 Kč

42

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná tech. korekce Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Porovnatelná Porovnatelná 1 1 6 703 Kč 5 985 Kč Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 6 703 Kč 5 985 Kč Mírně svaţitý Rovinný Rovinný 0,95 0,95 6 368 Kč 5 686 Kč Kompletní

Horší 1,2 5 280 Kč Pravidelný 1 5 280 Kč Svaţitý 1,2 6 336 Kč

Lepší 0,95 6 306 Kč Pravidelný 1 6 306 Kč Rovinný 0,95 5 990 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 6 368 Kč Nezjištěna 1 6 368 Kč Autobus 1 6 368 Kč




Výborné

Výborné

Průměrné

Průměrné

1 6 368 Kč

1 5 686 Kč

1,05 6 653 Kč

1,05 6 290 Kč

Ne

Ne

Ne

Ano

Ne

N/A

1 6 368 Kč N/A 1 6 368 Kč

1 5 686 Kč N/A 1 5 686 Kč

1,2 7 983 Kč N/A 1 7 983 Kč

1 6 290 Kč N/A 1 6 290 Kč

Obdobná 1 6 368 Kč N/A 1 6 368 Kč

Obdobná 1 5 686 Kč N/A 1 5 686 Kč

Obdobná 1 7 983 Kč N/A 1 7 983 Kč

Obdobná 1 6 290 Kč N/A 1 6 290 Kč

6 368 Kč

5 686 Kč

7 983 Kč

6 290 Kč

Nezjištěna

Autobus

Výborné

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

669

N/A

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

6 582 Kč 669

4 403 067 Kč

43

Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo

1 2 3 Celkem

Číslo parcely

Výměra v m2

201/1 201/2 200

432 173 64 669

Jednotková h. v Kč/m2 6 582 Kč 6 582 Kč 6 582 Kč

Trţní hodnota

Zaokrouhleno

2 843 424 Kč 1 138 686 Kč 421 248 Kč 4 403 358 Kč 4 403 500 Kč

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy čtyři rodinné domy, které byly v okrese Praha 5 – Slivenec v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA – Gross floor area). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy, atraktivita a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

12 080 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

44

METODA POROVNÁVACÍ - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

Rodinný dům, Rodinný dům Slivenec 201/2 N/A K rozvodně Frančíkova 348 Slivenec Katastrální území Slivenec 750590 Obec Praha 5 Praha 5 Okres Praha Praha

Rodinný dům

Rodinný dům Rodinný dům

N/A

N/A

N/A

Za farou

Meskářova

K cikánce

Slivenec

Slivenec

Slivenec

Praha 5 Praha

Praha 5 Praha

Praha 5 Praha

740

850

819

6 582 Kč

6 582 Kč

6 582 Kč

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 669 679 Hodnota za 1 m2 6 582 Kč 6 582 Kč pozemku Hodnota pozemku 4 403 358 Kč 4 469 178 Kč celkem

4 870 680 Kč

5 594 700 Kč 5 390 658 Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

519 X

X

435

600

300

388

10 990 000 Kč 14 900 000 Kč 12 500 000 Kč 10 600 000 Kč 6 520 822 Kč

10 029 320 Kč

6 905 300 Kč

5 209 342 Kč

14 990 Kč

16 716 Kč

23 018 Kč

13 426 Kč

12.5.2010 1 14 990 Kč

20.5.2010 1 16 716 Kč

20.5.2010 1 23 018 Kč

18.5.2010 1 13 426 Kč

Nabídka 0,9 13 491 Kč Absolutní vlastnictví 1 13 491 Kč



Prodej 1 13 426 Kč Absolutní vlastnictví 1 13 426 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1 13 491 Kč

1 15 044 Kč

1 20 716 Kč

1 13 426 Kč

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota


Ne

45

Vyuţití podle Rodinný dům Rodinný dům územního plánu Korekce 1 Upravená hodnota 13 491 Kč Kolaudační Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 Upravená hodnota 13 491 Kč Zástavní Jiná právní Ne omezení a závazky právo Korekce 0,95 Upravená hodnota 12 817 Kč

Rodinný dům


1 15 044 Kč

1 20 716 Kč

1 13 426 Kč

Ano

Ano

Ano

1 15 044 Kč

1 20 716 Kč

1 13 426 Kč

Ne

Ne

Ne

0,95 14 292 Kč

0,95 19 680 Kč

0,95 12 755 Kč

Dobrá 1 14 292 Kč Dům z 2004, rekonstrukce 2007 0,8 11 433 Kč

Horší 1,05 20 664 Kč

Dobrá 1 12 755 Kč

Podprůměrný, stará zástavba

Dům z 1995, průměrný

1,15 23 764 Kč

1 12 755 Kč

Podprůměrná

Průměrná

1,1 26 140 Kč

1 12 755 Kč

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrá

Dům z 1990, rekonstrukce

Dobrá 1 12 817 Kč Dům z 2005

Korekce 0,85 Upravená hodnota 10 894 Kč Technická vybavenost Průměrná Nadprůměrná Nadprůměrná budovy Korekce 0,9 0,9 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč Funkční vyuţitelnost Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům budovy Korekce 1 1 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč Další moţný rozvoj Dobrý Dobrý Dobrý nemovitosti Korekce 1 1 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč Dopravní Autobus Autobus Autobus obsluţnost Korekce 1 1 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč Dopravní dostupnost a Dobrá Dobrá Dobrá parkování Korekce 1 1 Upravená hodnota 9 805 Kč 10 290 Kč Atraktivita Dobrá Lepší Lepší objektu Korekce 0,95 0,95 Upravená hodnota 9 315 Kč 9 776 Kč 46

Rodinný dům Rodinný dům 1 26 140 Kč

1 12 755 Kč

Dobrý

Dobrý

1 26 140 Kč

1 12 755 Kč

Autobus

Autobus

1 26 140 Kč

1 12 755 Kč

Dobrá

Dobrá

1 26 140 Kč

1 12 755 Kč

Horší

Dobrá

1,1 28 754 Kč

1 12 755 Kč

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

1 9 315 Kč

1 9 776 Kč

1 28 754 Kč

1 12 755 Kč

519

Obdobný

Obdobný

Menší

Obdobný

N/A

1 9 315 Kč N/A 1 9 315 Kč

1 9 776 Kč N/A 1 9 776 Kč

0,95 27 316 Kč N/A 1 27 316 Kč

1 12 755 Kč N/A 1 12 755 Kč

9 315 Kč

9 776 Kč

27 316 Kč

12 755 Kč

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 14 790 Kč jednotky Porovnávací hodnota celkem 7 676 194 Kč (bez poz.) Hodnota pozemku 4 403 358 Kč Celková 12 079 552 porovnávací Kč hodnota

ZÁVĚR Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná porovnávací metodou, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 22. května 2010 reprezentována částkou:

12 080 000 Kč (slovy: Dvanáctmilionůosmdesáttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. 47

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

48

5) Nebere se ţádná odpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumaní této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

49

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1) V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2) Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3) Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4) Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 25. května 2010

……………………………………. Martin Kristián

50

Informace o parcele Parcelní číslo:

201/1

Výměra [m2]:

432

Katastrální území:

Slivenec 750590

Číslo LV:

390

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

PRAHA,9-5/21

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zahrada

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno SJM

Adresa

Podíl

Chalupa Pavel a Chalupová Magdaléna Pavel Chalupa

Farní 879/21, Praha, Střešovice, 162 00

Magdaléna Chalupová

Spotřebitelská 360, Praha, Lipence, 155 31

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 21010 432 Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48 51


201/2

Výměra [m2]:

173


Slivenec 750590

Číslo LV:

390

Typ parcely:


Mapový list:

PRAHA,9-5/21

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 348


Adresa

Podíl





Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48

52

Informace o budově č.p.:

348

Část obce:

Slivenec

Číslo LV:

390

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

objekt k bydlení


Slivenec 750590

Na parcele:

201/2


Adresa

Podíl





Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48

53


200

Výměra [m2]:

64


Slivenec 750590

Číslo LV:

390

Typ parcely:


Mapový list:

PRAHA,9-5/21

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:


Budova na parcele:

č.e. 214


Adresa

Podíl





Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48

54

Informace o budově č.e.:

214

Část obce:

Slivenec

Číslo LV:

390

Typ budovy:

budova s číslem evidenčním

Způsob využití:

stavba pro rodinnou rekreaci


Slivenec 750590

Na parcele:

200


Adresa

Podíl





Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 22.05.2010 21:47:48

55

Měřítko 1:500

Měřítko 1:1000

56

57

58

59

60

61

62

63

64

65

66

67

68

Rodinný dům – Slivenec (foto č.1.):

Rodinný dům – Slivenec (foto č.2.)

.

69

Rodinný dům – Slivenec (foto č.3.):

70

2. Trţní ocenění komerční budovy Jiří Eisenhammer a Ivana Eisenhammerová Libocká 633 161 00 Praha 6 – Liboc Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Komerční budova č.p. 633 Libocká 633 / 71 161 00 Praha 6 – Liboc

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 12. ČERVNA 2010

71

OBSAH  Úvodní list  Obsah  Průvodní dopis  Popisné informace  Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití  Ocenění  Závěr  Omezující podmínky a předpoklady  Osvědčení

Přílohy:  Elektronické výpisy z katastru nemovitostí  Elektronická kopie katastrální mapy  Základní stavební dokumentace  Fotodokumentace objektu

72

Jiří a Ivana Eisenhammerovi Libocká 633 / 71 161 00 Praha 6 – Liboc Česká republika 12. června 2010 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného jako: KOMERČNÍ BUDOVA č.p. 633 / 71 Uvedený na listu vlastnictví č. 746, pro katastrální území Liboc - 729795, městská část Praha 6, obec Praha. Nacházejícího se na adrese: Libocká 633 / 71, 161 00, Praha 6 – Liboc, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 12. červnu 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o prodeji majetku. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 6, na listu vlastnictví č. 746, pro katastrální území Liboc - 729795, městská část Praha 6, obec Praha. Elektronický výpis z katastru nemovitostí ze dne 10. června 2010 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý

73

z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (12. června 2010) uţíván z větší části jako administrativní budova s prodejnou a s pomocnými a obsluţnými prostory. Dále je moţnost vyuţívat část domu k bydlení. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory:  Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku  Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav  Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku  Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu  Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.  Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě 74

 Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

75

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – komerční budova č.p. 633 / 71 se nachází na okrajové části Prahy 6 – Liboc. Lokalita je v přímé blízkosti praţského okruhu R1 a ulice Evropská. Ve vzdálenosti 3 km je praţské letiště Ruzyně. Celkový charakter lokality je bydlení středního a vyššího standardu. V dochůdné vzdálenosti je Obora hvězda s letohrádkem a zámkem Hvězda. Lokalita je klidná s dostatečnou zelení. V okolí je kompletní občanská vybavenost. V blízkosti několika metrů je zastávka MHD a tramvají. Nejbliţší zastávka metra (trasa A - Dejvická) je vzdálena 5 km. Parkování je moţno zcela bez problému a v dostatečné kapacitě jak ve dvou garáţích v domě, tak i okolo domu. Kvalita pohledových horizontů je omezena zástavbou rodinných domů. Jistým negativem lokality můţe být zvětšený hluk z ulice Evropská.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečností zjištěných na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností v domě poskytování pronajímatelných prostor – administrativních, prodejních, pomocných a bytových prostor. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaná komerční budova byla postavena v roce 1997 jako rodinná vila, která do roku 2002 slouţila pouze k bydlení rodině zadavatele. V roce 2002 byla dispozičně přestavena

do

dnešní

podoby

a

zadavatel

k podnikatelským aktivitám.

76

začal

budovu

pouţívat

výhradně

Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, uvedené na listu vlastnictví č. 746, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Praha – Liboc. Jako celek tvoří pravidelný obdélníkový půdorys o poměru stran 1:2, terén je rovinný. Pozemek p.č. 728 / 5 o rozloze 137 m2 je zastaven budovou č.p. 633 a nádvořím. Pozemek p.č. 728 / 4 o rozloze 368 m2 slouţí jako zahrada u rodinného domu, která je z většiny pokryta zámeckou dlaţbou. Pozemky jsou napojeny na všechny obvyklé systémy inţenýrských a sdělovacích sítí (elektro, voda, plyn, telefon). Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové výměře 505 m2.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Skoro celá zahrada je pokryta zámeckou dlaţbou, z tohoto důvodu je moţné parkování kolem celé budovy. Proto je vedlejší stavbou i přístřešek pro automobily, který je tvořen plechovou šikmou střechou, stojící na dřevených trámech, situovaný za domem směrem z ulice Lidická. Dále je k levé straně budovy ze směru z ulice Lidická přiděláno ocelové schodiště, které dává moţnost vstupu přímo do prodejny v druhém nadzemním podlaţí. Hodnota venkovních úprav je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty jako celku.

Administrativní budova Předmětem ocenění je komerční budova postavená v roce 1997 jako rodinná vila. V roce 2002 byla dispozičně přestavena na budovu, primárně slouţící jako administrativní budova s moţností bydlení. Budova má tři nadzemními podlaţí a neupravené podkroví, kde je eventuální moţnost vybudování další místnosti. V prvním nadzemním podlaţí jsou dvě oddělené garáţe a skladové prostory. V druhém nadzemním podlaţí se nachází prodejna, příruční sklad prodejny, vstup do prodejny, kancelář, komora, chodba, předsíň, schodiště, denní místnost pro zaměstnance a WC. Třetí nadzemní podlaţí nyní slouţí jako byt 3+1, ale nic nebrání pouţívání místností jako kanceláře, jsou velmi dobře dispozičně řešeny. Podkroví je zatím nevyuţité, ale není problém tam udělat další místnost. Jedná se o

77

klasickou masivní stavbu. Základy jsou včetně izolace, zdivo je cihelné, příčky zděné, schody betonové s dřevěným obloţením. Zastřešení dřevěným krovem s krytinou. Klempířské konstrukce měděné, vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Vnější vápenné, hladké, opatřené nátěrem. Dveře jsou v prvních dvou nadzemních podlaţích plné, v třetím nadzemním podlaţí pak prosklená ze 2/3. Okna jsou dvojitá, plastová, s ochranou mříţí v prvním a druhým nadzemním podlaţí. Vrata do garáţí jsou plechová, rolovací. Podlahy jsou v druhém nadzemním podlaţí kompletně keramické, ve třetím je dřevěná plovoucí podlaha. V kuchyni, v koupelně a na WC jsou keramické obklady. Vytápění je ústřední s kotli na plyn, elektroinstalace 220 / 380 V. Dále je v budově rozvedena počítačová síť, kamerový a zabezpečovací systém.

Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná komerční budova: Umístění

Popis

m2

1.NP

garáţe, skladové prostory

125 m2

2.NP

nebytové prostory (prodejna)

68 m2

nebytové prostory (kanceláře)

57 m2

3.NP

bytové prostory (3+1), moţno i jako nebytové prostory (kanceláře)

125 m2

4.NP

neupravené podkroví – nebytové prostory

45 m2

1.NP-4.NP

uţitná plocha

420 m2

78

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou: Dodrţování právních předpisu: Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Fyzická realizovatelnost: Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Finanční proveditelnost a maximální ziskovost: Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí majiteli jako sídlo firmy, s moţností ubytování a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

79

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění:  metoda porovnávací  metoda příjmová  metoda nákladová Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmu z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jako nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení trţní hodnoty je moţno pouţít kombinaci metod. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem následně vyuţil všech tří metod ocenění.

80

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji v posledním období ve stejných nebo porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, zda-li je nutná demolice stávajícího objektu, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s komerční budovou indikovaná porovnávací metodou je:

7 995 000 Kč a je kalkulována následovně: 505 * 15 832 = 7 995 000 Kč

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

81

METODA POROVNÁVACÍ - POZEMEK Oceňovaný

Porovnávaný pozemek




1

2

3

4

Stavební parcela N/A




Břevnov

Veleslavín

Lysolaje

Dejvice

Praha 6 Praha

Praha 6 Praha

Praha 6 Praha

Praha 6 Praha

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Administrativní budova, Liboc

728/4 + 728/5 Liboc 729795 Praha 6 Praha

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X

15 600 000 Kč 17 500 000 Kč 9 990 000 Kč

10 500 000 Kč

505

1 061

625

855

856

X

14 703 Kč 10.6.2010 1 14 703 Kč

28 000 Kč 10.6.2010 1 28 000 Kč

11 684 Kč 10.6.2010 1 11 684 Kč

12 266 Kč 10.6.2010 1 12 266 Kč




Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Ano

1 13 233 Kč Ano 1 13 233 Kč

1 25 200 Kč Ano 1 25 200 Kč

1 10 516 Kč Ano 1 10 516 Kč

Nabídka 0,9 11 040 Kč Absolutní vlastnictví 1 11 040 Kč Bez věcných břemen 1 11 040 Kč Admin. budova max. 3 NP 0,85 9 384 Kč Ano 1 9 384 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1 13 233 Kč

1 25 200 Kč

1 10 516 Kč

1 9 384 Kč

C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota


Bez věcných břemen

82

D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná tech. korekce Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Porovnatelná 1 13 233 Kč Pravidelný 1 13 233 Kč Rovinný 1 13 233 Kč

Lepší 0,85 21 420 Kč Pravidelný 1 21 420 Kč Rovinný 1 21 420 Kč

Horší 1,15 12 093 Kč Pravidelný 1 12 093 Kč Svaţitý 1,15 13 907 Kč

Porovnatelná 0,95 8 915 Kč Pravidelný 1 8 915 Kč Svaţitý 1,2 10 697 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Nezjištěna

1 13 233 Kč Nezjištěna 1 13 233 Kč




Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 13 233 Kč

1 21 420 Kč

1 13 907 Kč

1 10 697 Kč

Průměrné

Průměrné

Lepší

Průměrné

1 13 233 Kč

1 21 420 Kč

0,95 13 212 Kč

1 10 697 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

Ano

N/A

1 13 233 Kč N/A 1 13 233 Kč

1 21 420 Kč N/A 1 21 420 Kč

1 13 212 Kč N/A 1 13 212 Kč

1,2 12 837 Kč N/A 1 12 837 Kč

505

Vetší 1,1 14 556 Kč

Obdobná 1 21 420 Kč

Větší 1,05 13 872 Kč

Větší 1,05 13 479 Kč

N/A

N/A

N/A

N/A

N/A

1 14 556 Kč

1 21 420 Kč

1 13 872 Kč

1 13 479 Kč

14 556 Kč

21 420 Kč

13 872 Kč

13 479 Kč

Pravidelný

Rovinný

Průměrné

E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 15 832 Kč hodnota 1 m2 Rozloha pozemku 505 Celková porovnávací 7 995 069 Kč hodnota

83

Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo 1 2 Celkem

Číslo parcely

Výměra v m2

728/4 728/5

368 137 505

Jednotková h. v Trţní hodnota Kč/m2 15 832 Kč 5 826 176 Kč 15 832 Kč 2 168 984 Kč 7 995 160 Kč

Zaokrouhleno

7 995 000 Kč

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy komerční (administrativní) budovy, které byly v okrese Praha 6 v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA – Gross floor area). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy, atraktivita a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:


84

METODA POROVNÁVACÍ - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost





1

2

3

4

Komerční budova, Liboc 728/5

Komerční budova N/A

Komerční budova N/A

Libocká 633

Za mosty

Na sádce

N/A

Na záhonech

Liboc 729795 Praha Praha 6

Hrdlořezy Praha Praha 9

Chodov Praha Praha 4

Zličín Praha Praha 5

Michle Praha Praha 4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec Okres

Administrativní Administrativní budova budova N/A N/A

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

505

655

771

1 204

344

15 832 Kč

9 500 Kč

10 750 Kč

10 500 Kč

14 000 Kč

12 642 000 Kč

4 816 000 Kč

7 995 160 Kč

6 222 500 Kč 8 288 250 Kč

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

548 X

X

827

230

710

525

28 000 000 Kč 12 900 000 Kč

25 900 000 Kč

23 500 000 Kč

21 777 500 Kč

4 611 750 Kč

13 258 000 Kč

18 684 000 Kč

26 333 Kč

20 051 Kč

18 673 Kč

35 589 Kč

10.6.2010 1 26 333 Kč

10.6.2010 1 20 051 Kč

10.6.2010 1 18 673 Kč

10.6.2010 1 35 589 Kč





Ne

Ne

Ne

Ne

1 23 700 Kč

1 18 046 Kč

1 16 806 Kč

1 32 030 Kč

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota


Ne

85

Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům


Administrativní Administrativní budova budova

1 23 700 Kč

1 18 046 Kč

0,8 13 445 Kč

0,8 25 624 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1 23 700 Kč

1 18 046 Kč

1 13 445 Kč

1 25 624 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1 23 700 Kč

1 18 046 Kč

1 13 445 Kč

1 25 624 Kč

Lepší

Horší 1,1 26 070 Kč

Dobrá 1,05 18 948 Kč

Horší 1,1 14 789 Kč

Porovnatelná 0,97 24 855 Kč

Dobrý

Lepší

Porovnatelný

Porovnatelný

Horší

0,95 24 766 Kč

1 18 948 Kč

1 14 789 Kč

1,1 27 341 Kč

Nadprůměrná

Průměrná

Lepší

Horší

0,9 22 290 Kč

1 18 948 Kč

0,95 14 050 Kč

1,05 28 708 Kč

Lepší

Dobrá

Lepší

Dobrá

0,9 20 061 Kč

1 18 948 Kč

0,95 13 347 Kč

1 28 708 Kč

Dobrý

Dobrý

Lepší

Omezený

1 20 061 Kč

1 18 948 Kč

0,95 12 680 Kč

1,05 30 143 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1 20 061 Kč

1 18 948 Kč

1 12 680 Kč

1 30 143 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 20 061 Kč Lepší 0,95 19 058 Kč N/A 1 19 058 Kč

1 18 948 Kč Dobrá 1 18 948 Kč N/A 1 18 948 Kč

1 12 680 Kč Dobrá 1 12 680 Kč N/A 1 12 680 Kč

1 30 143 Kč Horší 0,95 28 636 Kč N/A 1 28 636 Kč

Ano

Ne

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitel. Budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupn. a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná tech. korekce Korekce Upravená hodnota

Průměrná

Dobrá

Dobrý

Kompletní

Dobrá

Dobrá

N/A

86

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

548

Větší

Menší

Větší

Obdobný

N/A

1,1 20 963 Kč N/A 1 20 963 Kč

0,9 17 053 Kč N/A 1 17 053 Kč

1,05 13 314 Kč N/A 1 13 314 Kč

1 28 636 Kč N/A 1 28 636 Kč

20 963 Kč

17 053 Kč

13 314 Kč

28 636 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 19 992 Kč hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem 10 955 616 Kč (bez poz.) Hodnota pozemku 7 995 000 Kč Celková 18 950 616 porovnávací Kč hodnota

87

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě nabízených a uzavřených nájemních smluv na administrativní, prodejní, bytové a jiné prostory v lokalitě Praha - 6. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:


88

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu / p.a.

1 170 000

Měsíční příjem

97 500

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

15%

175 500

Efektivní hrubý příjem

994 500

Náklady na údrţbu

117 000

Pojistné

12 902

Daň z nemovitosti

1 131

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Provozní náklady celkem

131 033

Provozní příjem

863 467

Rezervy na renovace

30 000

Čistý provozní příjem

833 467

Míra kapitalizace

7%

Indikovaná hodnota

11 906 671

11 907 000

Zaokrouhleno

Plocha pronájmu / uţitná plocha

1. NP – 4. NP 420 m2

Pronajímaný prostor

Plocha Nájemné / m2

Nájemné p.a. / m2

Nájemné p.a.

1.NP skladové prostory

125 m2

110,- Kč

13 750,- Kč

165 000,- Kč

2.NP prodejna

68 m2

290,- Kč

19 720,- Kč

236 640,- Kč

2.NP kanceláře

57 m2

290,- Kč

16 530,- Kč

198 360,- Kč

3.NP kanceláře

125 m2

290,- Kč

36 250,- Kč

435 000,- Kč

4.NP kanceláře

45 m2

250,- Kč

11 250,- Kč

135 000,- Kč

Roční příjem nemovitosti …………………….………………….……… 1 170 000,- Kč

89

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně:  Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.  Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.  Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při oceňování zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji.

90

Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitostí a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydaná Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

16 547 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulkách níţe.

Kvantifikace oceňované stavby: Zastavěná plocha, obestavený prostor: Podlaţí

Plocha (m2)

Výška podlaţí (m)

Obestavený prostor (m3)

1.NP

137

2,6

356,2

2.NP

137

2,6

356,2

3.NP

137

2,6

356,2

4.NP

137

2,2

150,7

Celkový obestavěný prostot ………..…………………………………. 1 219,3 m3

91

Ocenění dle vyhlášky 3 / 2008 Sb. ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki * Kp ZCU = 2 807 * 0,939 * 0,968 * 1,14 * 0,986 * 1,2 * 2,145 * 1,035 ZCU = 7 640,- Kč / m3 ZCU … základní cena upravená ZC ...… základní cena

Reprodukční cena: 7 640 * 1 219,3 = 9 315 452,ZC a koeficienty K1 , K5 , Ki a Kp jsou přímo přiřazeny z vyhlášky č. 3 / 2008 Sb. dle příslušné lokality a stavu oceňované nemovitosti. Výpočet zbylých koeficientů je detailně popsán níţe.

Výpočet koeficientu K2 : K2 = 0,92 + 6,60 / PZP K2 = 0,92 + 6,60 / 137 K2 = 0,968 PZP … průměrná zastavěná plocha v m2

Výpočet koeficientu K3 : K3 = 2,80 / v + 0,30 K3 = 2,80 / 2,5 + 0,30 K3 = 1,14 v = průměrná výška podlaţí v metrech

92

Výpočet koeficientu K4 : Typ budovy “ F “ 1 základy včetně zemních prací

8,20 %

2 svislé konstrukce

17,40 %

3 stropy

9,30 %

4 zastřešení mimo krytinu

7,30 %

5 krytiny střech

2,10 %

6 klempířské konstrukce

0,60 %

7 úpravy vnitřních povrchů

6,90 %

8 úpravy vnějších povrchů

3,30 %

9 vnitřní obklady keramické

1,80 %

10 schody

2,90 %

11 dveře

3,10 %

12 vrata

---

13 okna

5,20 %

14 povrch podlah

3,20 %

15 vytápění

4,20 %

16 elektroinstalace

5,70 %

17 bleskosvod

0,30 %

18 vnitřní vodovod

3,20 %

19 vnitřní kanalizace

3,10 %

20 vnitřní plynovod

0,20 %

21 ohřev teplé vody

1,70 %

22 vybavení kuchyní

---

23 vnitřní hygienické zařízení včetně WC

3,00 %

24 výtahy

1,40 %

25 ostatní

5,90 %

26 instalační prefabrikovaná jádra

---

100 % K4 = 1 - (0,54 * n) K4 = 1 - (0,54 * (0,014 * 1,852) K4 = 0,986

93

chybí

NÁKLADOVÁ METODA – SHRNUTÍ Název

Komerční budova – Liboc

Číslo pozemku

728 / 4 + 728 / 5

Nosná konstrukce

Zděná objekt postaven r. 1997, v r.

Skutečné stáří

2002 provedena rekonstrukce

Efektivní stáří

10 let

Ekonomická ţivotnost

80 let 137 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

4 nadzemní 548 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,95 420 m2

Celková čistá podlahová plocha

1 219,3 m3

Celkový obestavěný prostor

7 640 Kč / m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

9 315 452

Fyzické opotřebení

-10 %

8 383 907

Funkční nedostatky

-0 %

8 383 907

Ekonomické nedostatky

-0 %

8 383 907

2%

167 678

Stavby a venkovní úpravy Pozemek

7 995 000

Indikovaná hodnota

16 546 585

16 547 000

Zaokrouhleno

94

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. červnu 2010. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

18 950 000

70

13 265 000

Příjmová metoda

11 907 000

20

2 381 400

Nákladová metoda

16 547 000

10

1 654 700

Výsledná cena

17 301 100

Zaokrouhleno

17 300 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu často nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvody lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – přestavěný rodinný dům na komerční budovy je v lokaci Praha 6 velmi často pronajímán. Přesto se nejedná o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí jako sídlo firmy nebo k účelům bydlení. Proto byla sice indikace trţní hodnoty příjmovou metodou uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla ji přisouzena váha 20%. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty nám slouţí jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. 95

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. června 2010 reprezentována částkou:

17 300 000 Kč (slovy: Sedmnáctmilionůtřistatisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

96

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5) Nebere se ţádná odpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumaní této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

97

6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy.

9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

98

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1) V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2) Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3) Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4) Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 20. června 2010

……………………………………. Martin Kristián

99


728/4

Výměra [m2]:

368


Liboc 729795

Číslo LV:

746

Typ parcely:


Mapový list:

DKM

Určení výměry:


Druh pozemku:

orná půda


Adresa

Podíl

Eisenhammer Jiří a Eisenhammerová Ivana Jiří Eisenhammer

Libocká 633/71, Praha, Liboc, 161 00

Ivana Eisenhammerová


Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 22511 368 Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 20.06.2010 21:47:48 100


728/5

Výměra [m2]:

137


Liboc 729795

Číslo LV:

746

Typ parcely:


Mapový list:

DKM

Určení výměry:


Druh pozemku:


Budova na parcele:

č.p. 633


Adresa

Podíl





Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 20.06.2010 21:47:48

101

Informace o budově č.p.:

633

Část obce:

Liboc

Číslo LV:

746

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob využití:

rodinný dům


Liboc 729795

Na parcele:

728/5


Adresa

Podíl





Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Název Změna výměr obnovou operátu Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 24.06.2010 21:47:48

102

Měřítko 1:500

Měřítko 1:1000

103

104

Komerční nemovitost – Liboc (foto č.1.):

Komerční nemovitost – Liboc (foto č.2.)

105

C. ANALYTICKÁ ČÁST Analýza trhu s nemovitostmi v regionu Praha 5

Zdroj: www.wikipedia.cz

Zdroj: www.wikipedia.cz

Obecná charakteristika Popis regionu Městský obvod Praha 5 byl zaloţen roku 1960 a rozkládá se na jihozápadní části Hl. města Prahy a zahrnuje městské části Praha 5, Praha 13, Praha - Zličín, Praha - Řeporyje, Praha - Slivenec, Praha - Velká Chuchle, Praha - Lochkov, Praha 16 (Radotín) a PrahaZbraslav. Sousedí s praţskými městskými obvody Praha 1, Praha 2, Praha 4 a Praha 6 a s územím obcí Hostivice, Chrášťany, Jinočany, Zbuzany, Ořech, Kosoř, Černošice, Jíloviště, Vrané nad Vltavou, Zvole a Dolní Břeţany v okrese Praha-západ. Městský obvod má rozlohu 27,49 km2 a čítá téměř 80 tisíc obyvatel. Hustota zalidnění je tedy 2 773 obyvatel na 1 km2. V městském obvodu Praha 5 je 5 celých katastrálních území, 3 části katastrálního území, 8 územně technických jednotek a 71 základních sídelních jednotek. V regionu je nadstandardní občanská vybavenost (divadla, kina, sportovní areály, shopping centra, atd.). Dále je nadstandardní i praţská integrovaná doprava, které čítá metro, tramvaje, autobusy a vlaky. Bohuţel musíme vzít v potaz i negativum spojené s automobilovou dopravou, jelikoţ v období dopravní špičky jsou skoro všechny hlavní tepny ucpány. Proto doporučuji upřednostnit praţskou hromadnou dopravu před automobilovou. V celém městském obvodu Praha 5 jsou velkou měrou zastoupeny 106

administrativní budovy a obchodní

centra. Zahuštění je hlavně v centru a směrem

k západní hranici obvodu se prolíná s bydlením středního, spíše vyššího standardu a průmyslovými objekty. Tento městský obvod je častým cílem investorských záměrů developerských společností a to hlavně výstavbou bytových domů. Hlavním projektem můţeme asi po právu nazvat budování nové praţské čtvrti – Západní město, které realizuje firma FINEP. Zde přikládám pár informací k projektu:

Zdroj: www.hypoindex.cz

Zdroj: www.hypoindex.cz

Pro realizaci svého projektu získala developerská společnost FINEP území o rozloze 375 000 m2, které leţí na okraji praţských Stodůlek. Součástí projektu jsou jak rezidenční čtvrti, tak administrativní centra, centrální náměstí, obchody, restaurace, školky, sportoviště a nové parky. Západní město bude vznikat postupně v několika fázích, přičemţ FINEP plánuje uvést na trh kaţdý rok novou čtvrť. V roce 2008 byla zahájena výstavba Britské čtvrti a čtvrti Administrativních objektů. Náklady na výstavbu první fáze odhaduje společnost FINEP na 6 miliard Kč. Na financování se bude podílet několik bank společně.21 Západní město v číslech – 1. fáze projektu: Rozloha pronajímatelných ploch – více neţ 100 000 m 2 Rozloha bytových ploch – 40 000 m 2 Rozloha zeleně – 75 000 m 2 Předpokládaný termín dokončení 1. fáze projektu– rok 2012 Celková rozloha první fáze projektu – 14 hektarů Předpokládaná výše investic – 6 mld. CZK

21

Zdroj: www.hypoindex.cz/kratke-zpravy/finep-planuje-vystavbu-nove-prazske-ctvrti-zapadni-mesto/

107

Analýza v jednotlivých segmentech trhu Pozemky: Pozemky v této lokalitě jsou opravdu spíše pro movitější zájemce nebo pro podnikatelské záměry investorů, z důvodu velmi vysoké ceny. Kaţdopádně můţeme říci, ţe se v této lokalitě určitě prodávají více byty v bytových domech, popřípadě řadové čí rodinné domy, neţ samostatné pozemky. Ceny pozemků jsou přímo úměrně ovlivněny vzdálenosti k centru Hl. města Prahy. Největší nárůst se ale projevil vţdy po změně územního plánu na pozemek určený k zástavbě s napojením na inţenýrské sítě. Aktuální ceny pozemků jsou velmi různorodé a to dle lokality, např. pozemky na západním okraji městské části se pohybují v rozmezí od 4 000,- do 10 000,- za metr čtverečný. Naopak pozemky blíţící se centru Prahy se můţou vyšplhat aţ nad 15 000,- nebo 20 000 tisíc. Tyto lokality jsou vyhledávány obvykle pouze pro komerční účely. Byty: Jelikoţ příliv pracujících do hl. města neustává, jsou tím pádem i ceny bytů stále na drobném vzestupu. Je pravda, ţe ceny díky ekonomické krizi v poslední době stagnovaly a vypadalo to, ţe se růst zastaví, tak nyní můţeme opět zaznamenat jejich pomalou cestu vzhůru. Jelikoţ je cena v přepočtu na metr čtverečný dosti vysoká, můţeme říci, ţe v prodeji vedou logicky malometráţní byty. V dnešní době je nesmysl určovat cenu bytu za bytovou jednotku, jelikoţ mnohdy je byt 1+kk dvakrát vetší, neţ třeba 2+kk. Proto jsem pro srovnání pouţil řazení dle metráţí. Rozmezí cen srovnatelných bytů v OV: Velikost bytu

Cena ( Kč / 1 m2 )

do 30 m2

50 000,- aţ 90 000,-

od 30 m2 do 50 m2

40 000,- aţ 120 000,-

od 50 m2 do 100 m2

35 000,- aţ 100 000,-

nad 100 m2

30 000,- aţ 100 000,-

Vyšší ceny za metráţ, které můţeme vidět v tabulce jsou určené hlavně pro část Praha – Smíchov a naopak ceny niţší jsou pak definovány pro praţskou část Stodůlky nebo Zličín

108

Rodinné domy: V prodeji těchto druhů nemovitostí v této lokalitě z převáţné části vedou spíše řadové rodinné domky s omezeným nebo společným pozemkem. Tyto nemovitosti se stavějí převáţně na okraji městského obvodu a pohybují se v rozmezí od 5 400 000,- do 8 500 000,-. Naopak se zde dají sehnat i klasické rodinné domy nebo vily s dostatečným pozemkem i lukrativní lokalitou. Jejich ceny jsou ale uţ velmi individuální a to počínaje cenou za rodinný dům od 7 500 000,- do 15 000 000,- aţ k závratným částkám za prvorepublikové vily od 20 000 000,- do 50 000 000,-. Proto většina zájemců volí nákup nemovitosti v přilehlých lokalitách, jako jsou Hostivice, Rudná u Prahy, popřípadě Beroun či Kladno, kde se ceny pohybují aţ několikanásobně níţe.

Nájemné: Jelikoţ je Praha stále nejvíce atraktivním a vyhledávaným místem jak pro získání nového zaměstnání, tak i po studijní stránce, je zcela logické, ţe tomuto jevu budou přizpůsobeny i ceny nájmů. Jak jiţ bylo zmíněno výše, ceny koupě nemovitostí nejsou v této lokalitě dostupné kaţdému a proto většina nově přijíţdějících, ba dokonce i část dlouhodobě ţijícím v Praze, primárně vyhledává moţnost pronájmu. Většinou se ceny pronájmu uvádějí za tzv. studené nájemné, coţ znamená, ţe spotřeba energií je účtována nájemci dle skutečně spotřebovaného mnoţství. Cena se taky velmi odvíjí od lokality a standardu vybavení, který můţe být ve starších zástavbách nedostatečný. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Velikost bytu

Cena ( Kč / p.m.)

do 30 m2

6 000,- aţ 10 000,-

od 30 m2 do 50 m2

7 000,- aţ 14 000,-

od 50 m2 do 80 m2

9 000,- aţ 20 000,-

nad 100 m2

12 000,- aţ 50 000,-

109

ZÁVĚR V bakalářské práci jsem se věnoval problematice materiálů a technologií výplní otvorů – oken, kdy se při stavbě jakéhokoliv objektu snaţíme dospět k co jak nejdelší ţivotnosti a dosáhnout jeho nejlepších vlastností. Jsou to funkční, statické, tepelné, akustické, bezpečnostní a jiné poţadavky, jak jiţ bylo v mé práci popsáno. Dále jsem poukázal na to, jak se tyto vlastnosti odrazí na trţní hodnotě nemovitostí. V praktické části bylo cílem prokázat osvojení různých metod oceňování na přímém ocenění rodinného domu v Praze 5 – Slivenec a komerční budovy v Praze 6 – Liboci za pomocí různých korekčních činitelů, příjmů z pronájmu nebo třeba vypočtu reprodukční ceny. V poslední části jsem analyzoval trh s nemovitostmi v městském obvodu Praha 5.

110

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY: 1. Motyková Adela, Ing., Okna – správná řešení pro novostavby i rekonstrukce, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2008, ISBN 978-80-247-2674-8 2. Kočí Ivan, OKNA, 1. vydání, Praha: nakladatelství Grada publishing, a.s., 2000, ISBN 80-247-9023-8 3. Hájek Václav, Novák Luděk, Šmejcký Jindřich, Konstrukce pozemních staveb 30, Praha: Vydavatelství ČVUT, 1996, ISBN 80-01-02506-3 4. Ing. Ort Petr, Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: nakladatelství Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-101 5. Ing. Ort Petr, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha: nakladatelství Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-807265-113-9 6. Ing. Ort Petr, Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. / Oceňování na tržních principech, Praha: nakladatelství Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, ISBN 978-80-7265-128-3 7. ÚZ č. 778 – Oceňování, Praha: nakladatelství Sagit, a.s., 2010, ISBN 978-80-7208788-4 8. ÚZ č. 744 – Stavební zákon a vyhlášky, Praha: nakladatelství Sagit, a.s., 2010, ISBN 978-80-7208-759-4

111

SEZNAM PŘÍLOH: Příloha č. 1

Elektronické výpisy z katastru nemovitostí, RD Slivenec

Příloha č. 2

Elektronická kopie katastrální mapy, RD Slivenec

Příloha č. 3

Základní stavební dokumentace, RD Slivenec

Příloha č. 4

Fotodokumentace objektu, RD Slivenec

Příloha č. 5

Elektronické výpisy z katastru nemovitostí, Komerční nemovitost Liboc

Příloha č. 6

Elektronická kopie katastrální mapy, Komerční nemovitost Liboc

Příloha č. 7

Základní stavební dokumentace, Komerční nemovitost Liboc

Příloha č. 8

Fotodokumentace objektu, Komerční nemovitost Liboc

112

Novodobé materiály a jejich vliv na trţní hodnotu

Recommend Documents