kantorenmarkt zuidwest-NEDERLAND
juli 2013
Zuid-Holland en Zeeland
Landelijke marktontwikkelingen ■■
■■
Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaalopname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De hoe veelheid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het verder oplopen van de leegstand. De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waarde verlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoor gebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 1
nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwikke ling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aanne melijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol gaan spelen. ■■
Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toegeno men. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio’s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren. De afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is getransformeerd naar een andere functie.
■■
De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevingswaarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te groeien.
kantorenmarkt zuidwest-NEDERLAND
juli 2013
Zuid-Holland en Zeeland
Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (in m²)
20 grootste kantoorgemeenten Zuidwest-Nederland (in m²) 4.500.000 4.000.000 3.500.000
456.110
3.000.000
13.578.695
2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000
■■
■■
De regio Zuidwest-Nederland omvat met ruim 28% een groot deel van de totale Nederlandse kantorenvoorraad. Dit komt vooral doordat Zuid-Holland één van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden ter wereld is. Voor Zeeland geldt een tegengesteld beeld. De economie in Zeeland rust minder sterk op kantoorhoudende sectoren. Binnen Zuidwest-Nederland is ruim 54% van de kantoor ruimte terug te vinden in Rotterdam en Den Haag. Deze steden hebben een duidelijke bovenregionale en zelfs internationale functie en bieden huisvesting aan (inter) nationale bedrijven of nevenvestigingen.
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 2
■■
Zwijndrecht
Terneuzen
Vlaardingen
Goes
Westland
Gorinchem
Barendrecht
Middelburg
Schiedam
Alphen aan den Rijn
Dordrecht
Leidschendam-voorburg
Delft ■■
Gouda
Leiden
Rijswijk
Ongeveer een kwart van de kantorenvoorraad is terug te vinden in middelgrote steden als Capelle aan den IJssel, Delft, Dordrecht, Gouda, Leiden, Rijswijk en Zoetermeer. Hier is veelal sprake van bedrijven met een sterke regionale functie, soms aangevuld met nevenvestigingen van (inter) nationale bedrijven. Deze steden hebben – vaak door een gunstige ligging en goede lokale marktomstandigheden – echter wel degelijk bewezen om een aantrekkelijk vestigings klimaat te bieden.
Capelle aan den IJssel
Overig Nederland (71,6%)
Zoetermeer
Zuid-Holland (27,5%) 35.356.269
Den Haag
-
Rotterdam
500.000
Zeeland (0,9%)
In de belangrijkste Zeeuwse kantorenmarkten (Goes, Terneuzen en Middelburg), zorgen regionale en lokale dienstverleners en (semi-)publieke instellingen voor de meeste kantoorbehoefte.
kantorenmarkt zuidwest-NEDERLAND
juli 2013
Zuid-Holland en Zeeland
Vraag naar kantoorruimte Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (in m²)
Opname naar grootteklasse 2001 – 2012 (cumulatief in m²)
1.800.000 Zuid-Holland 1.600.000
2.500.000
Aanbod Opname
2.000.000
Zeeland 1.400.000 1.200.000 1.000.000
1.500.000
800.000 1.000.000
600.000 400.000
50.0000 200.000 -
2000
■■
2001 2002 2002 2003 2004
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
In Zuidwest-Nederland is circa 63% van de kantoren in eigendom bij beleggers en 37% bij eigenaar-gebruikers. Daarmee is de verhuurmarkt iets groter dan het landelijk gemiddelde (62%).
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 3
■■
<1.000 m2
1.000 2.499 m2
De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar kantoorruimte – mede als gevolg van de crisis – afnam, en tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam. In 2012 is er in totaal 334.500 m² kantoorruimte opgenomen. Dat is ruim minder dan het langjarige gemiddelde van 480.000 m².
2.500 4.999 m2
■■
■■
5.000 9.999 m2
>10.000 m2
Ongeveer 56% van de totale kantooropname sinds 2001 vond plaats in Den Haag en Rotterdam. Kleinschalige kantooropnames onder 1.000 m² zijn naar aan tallen gemeten de meest voorkomende transacties. Dit beeld zien we in alle delen van Nederland. Gemeten naar totaal volume valt op dat grotere transacties ook een belangrijke rol spelen. Dit laatste jaren is echter zichtbaar dat grootschalige transacties in aantallen afnemen.
kantorenmarkt zuidwest-NEDERLAND
juli 2013
Zuid-Holland en Zeeland
Aanbod van kantoorruimte Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %)
Aanbodpercentage per gemeente
18% Nederland 16% Zuid-Holland 14% Zeeland 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2006
■■
2007
2008
2009
2010
2011
0%
2012
In Zuidwest-Nederland is momenteel 2,3 miljoen m² kantoorruimte onverhuurd. Dit aanbod is de laatste jaren gestegen. Vergeleken met 2000 is het aanbod meer dan verviervoudigd. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvol doende is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van kantoorgebruikers.
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 4
Capelle aan den IJssel Rijswijk Leidschendam-Voorburg Gouda Zoetermeer Barendrecht Zwijndrecht Rotterdam Dordrecht Delft Nederland Leiden Alphen aan den Rijn Den Haag Schiedam Gorinchem Middelburg Vlaardingen Westland Goes Terneuzen
■■
■■
Het hoge aanbod in de regio komt vooral voor rekening van de provincie Zuid-Holland, waar bijna 17% van de voorraad wordt aangeboden. Het aanbodpercentage in Zeeland steeg, maar is met 4,7% nog altijd laag. In satellietgemeenten zoals Capelle aan den IJssel, Rijswijk en Leidschendam-Voorburg is de leegstand zorgwekkend. Ook in Rotterdam is de leegstand inmiddels opgelopen tot 19%. In Den Haag ligt het leegstandpercentage met 12% weliswaar lager, maar de verwachting is dat dit de komende
5%
10%
15%
20%
25%
30%
jaren oploopt door samenvoeging en inkrimping van Rijksdiensten. ■■
In de grootstedelijke gebieden is het onttrekken van kan toorruimte aan de markt inmiddels steeds meer op gang gekomen. Naar verwachting ontstaat hierdoor op termijn een gezondere verhouding tussen de vraag en het aanbod. Dat neemt niet weg dat lang niet alle objecten en locaties geschikt zijn voor transformatie. De grootste mogelijkhe den liggen voorlopig in de (groot)stedelijke gebieden.
kantorenmarkt zuidwest-NEDERLAND
juli 2013
Zuid-Holland en Zeeland
Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in €/m² Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Den Haag Rotterdam Leiden Delft Gouda Goes Zoetermeer Westland Rijswijk
Beste locaties
Overige locaties
Noord-Nederland
7,50 – 8,25
8,25 – 10,00
Oost-Nederland
6,75 – 7,75
7,50 – 9,50
Noordwest-Nederland
6,00 – 7,50
7,00 – 10,00
Zuidwest-Nederland
6,25 – 7,50
7,00 – 8,75
Zuid-Nederland
6,50 – 7,75
7,50 – 10,00
Leidschendam-Voorburg Barendrecht Alphen aan den Rijn Schiedam Capelle aan den IJssel Middelburg Vlaardingen Dordrecht Gorinchem Vlissingen Ridderkerk Zwijndrecht Terneuzen €0
■■
€50
€100
€150
€200
De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond € 60,-/m² liggen.
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 5
€250
■■
€300
Het hoogste huurniveau in de regio wordt behaald in Den Haag. In de Hofstad kunnen de huren oplopen tot € 250,-/m² voor hoogwaardig kantoorvastgoed. Elders in de stad liggen de huurprijzen een segment lager. Op toplocaties in Rotterdam liggen de huurprijzen rond € 170,-/m², met wederom sterke verschillen binnen de stad. Met uitzondering van Leiden, ligt het huurniveau in de rest van de regio stukken lager.
■■
De aanvangsrendementen voor courante kantoren in Zuidwest-Nederland behoren tot de top van Nederland. Daarbij is wel een duidelijk verschil tussen de toplocaties in Den Haag en Rotterdam met de rest van de regio. Voor de beste locaties gelden aanvangsrendementen van 6,25 tot 7,50%.
kantorenmarkt zuidwest-NEDERLAND
juli 2013
Zuid-Holland en Zeeland
Factsheet kantoren Zuidwest-Nederland Provincie
Gemeente
Zuid-Holland
Alphen aan den Rijn
Voorraad in m²
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012
2011
2012
72.900
151.100
159.400
17.700
20.300
700
1.800
90-140
90-135
Barendrecht
47.400
103.700
104.600
18.800
20.100
6.100
1.700
90-135
90-135
Capelle aan den IJssel
66.100
487.600
488.500
131.800
135.200
13.800
13.400
95-145
80-130
Delft
99.300
391.600
404.300
39.300
36.700
7.500
5.800
90-150
80-150
Den Haag
505.300
4.141.700
4.141.800
457.100
513.000
45.800
84.500
85-250
75-250
Dordrecht
118.600
314.900
320.600
49.700
53.700
14.800
9.900
100-135
80-130
Gorinchem
35.100
134.400
137.600
7.700
7.900
1.500
1.800
85-130
85-125
Gouda
71.000
342.300
347.200
71.200
93.600
5.200
9.300
80-145
75-145
Leiden
119.800
521.800
520.700
52.000
68.900
20.200
6.000
90-160
85-160
Leidschendam-Voorburg
72.600
282.600
282.200
73.100
76.800
7.600
6.400
85-150
80-135
Ridderkerk
45.300
82.800
83.800
8.100
7.200
2.700
2.600
80-125
80-125
Rijswijk
47.400
891.700
892.400
204.700
244.500
10.100
10.600
80-145
65-135
616.100
3.431.500
3.449.200
565.500
639.100
132.300
100.400
95-185
90-170
Schiedam
76.500
216.900
225.700
24.500
23.500
12.100
12.200
85-140
85-130
Vlaardingen
70.900
86.900
89.400
1.400
3.900
100
200
80-130
80-130
Westland
102.700
94.200
100.200
-
3.800
-
200
90-140
85-135
Zoetermeer
123.000
633.000
638.300
129.900
135.500
23.200
23.200
90-135
80-135
Zwijndrecht
44.600
88.400
89.400
16.600
17.000
1.200
900
80-125
80-120
Rotterdam
Overig
1.217.800
1.047.600
1.103.400
122.700
148.500
33.900
38.000
-
-
3.552.400
13.444.500
13.578.700
1.991.800
2.249.200
333.600
328.900
-
-
37.000
104.000
104.500
-
3.500
3.000
1.700
90-135
90-135
Middelburg
47.500
148.500
148.500
4.100
6.600
1.700
1.500
95-135
90-130
Terneuzen
54.700
91.200
91.600
1.400
2.800
100
500
80-120
80-120 80-125
Totaal Zuid-Holland Zeeland
Inwoners
Goes
Vlissingen Overig Totaal Zeeland Totaal Zuidwest-Nederland
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 6
44.400
39.200
39.000
2.600
3.200
-
600
80-125
197.800
71.700
72.500
4.800
5.300
500
1.300
-
-
381.400
454.685
456.100
12.900
21.400
5.200
5.600
-
-
3.933.800
13.899.200
14.034.800
2.004.700
2.270.600
338.800
334.500
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
