Hoogte huurprijs en de rol van de Huurcommissie

Hoogte huurprijs en de rol van de Huurcommissie Vanaf 1 juli 2008

Colofon Tekst: Redactie: Ontwerp: Prepress: Uitgiftedatum:

Huurcommissie Pro Communicatie, Rotterdam Via creative communications, Rotterdam Formzet BV April 2008

Hoogte huurprijs en de rol van de Huurcommissie Inhoud Inleiding

2

1. Huurverhoging

6

en bezwaar maken

2. Nieuwe huurder laat aanvangshuurprijs toetsen

17

3. Huurverlaging op grond van het puntensysteem

22

4. Uitsplitsen all-inprijs

29

5. Bij duurdere woningen moeten huurder en verhuurder het samen oplossen

35

6. De Huurcommissie nader bekeken

37

1

Inleiding De huurprijs van een woonruimte bestaat meestal uit twee delen. Een deel is voor het huren van de woonruimte en heet de kale huurprijs. Het andere deel gaat over de servicekosten. De Huurcommissie krijgt over de huurprijs veel vragen. Is deze niet te hoog? Welk deel is nu precies de kale huurprijs? Wat zijn servicekosten? De Huurcommissie geeft daarover voorlichting en legt uit hoe de regels van de huurprijswetgeving werken. Daarbij speelt de zogenaamde maximale huurprijs een belangrijke rol. Dat is de kale huurprijs die maximaal voor een woonruimte kan worden gevraagd. Dat maximum wordt afgelezen aan het puntentotaal van een woonruimte. Dit puntentotaal wordt weer berekend door aan ieder onderdeel van een woonruimte punten toe te kennen. Hoe meer punten, hoe hoger ook de maximale huurprijs mag zijn. In deze brochure leest u hoe het allemaal precies werkt.

Rol van de Huurcommissie De Huurcommissie doet uitspraak als huurders en verhuurders van woonruimte een geschil hebben over de huurprijs, onderhoudsgebreken of de servicekosten en dit samen niet kunnen oplossen. Daarnaast geeft de Huurcommissie ook informatie over dit soort geschillen. Als de Huurcommissie om een uitspraak gevraagd wordt, volgt zij een wettelijke procedure. De huurder en verhuurder moeten zich houden aan de uitspraak van de Huurcommissie, tenzij een van hen naar de rechter gaat. De rechter buigt zich vervolgens over de kwestie en geeft definitief uitsluitsel.

2

De Huurcommissie doet geen uitspraak in geschillen over bijvoorbeeld woonboten, recreatiewoningen en woonruimten met een huurcontract van korte duur. Ook kan ze in de meeste gevallen geen uitspraak doen over geliberaliseerde huurcontracten. Voor meer informatie over geliberaliseerde huurcontracten zie Hoofdstuk 5. Zie voor meer informatie over de Huurcommissie Hoofdstuk 6.

Voor wie is deze brochure bedoeld? Deze brochure is bedoeld voor huurders en verhuurders van een woning, kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats.

Inhoud van deze brochure In deze brochure draait alles om de huurprijs. Zie Hoofdstuk 6 voor de overige brochures die gaan over onderhoudsgebreken, servicekosten en het puntensysteem met maximale huurprijzen. Hoofdstuk 1: Huurverhoging en bezwaar maken U leest in dit hoofdstuk over de regels die gelden bij het doorvoeren van een huurverhoging. Er zijn verschillende situaties waarin de huurder bezwaar kan maken tegen een huurverhoging. Als huurder en verhuurder er samen niet uitkomen, kan de huurder of de verhuurder de Huurcommissie vragen of het voorstel tot huurverhoging redelijk is. Hoofdstuk 2: Nieuwe huurder laat aanvangshuurprijs toetsen In dit hoofdstuk gaat het om het toetsen van de hoogte van de kale huurprijs voor huurders van wie het huurcontract nog geen zes maanden geleden is ingegaan.

Zij kunnen de Huurcommissie vragen om een uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen kale huurprijs. Hoofdstuk 3: Huurverlaging op grond van het puntensysteem Als de huurder op grond van het puntentotaal van de woonruimte vermoedt dat de gevraagde huurprijs te hoog is en de verhuurder is het daarmee niet eens, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen om een huurverlaging door te voeren. In dit hoofdstuk leest u precies hoe dat allemaal in zijn werk gaat. Hoofdstuk 4: Uitsplitsen all-inprijs U leest over wat een all-inprijs een betekent en hoe belangrijk het is voor zowel huurder als verhuurder dat deze is uitgesplitst in een kale huurprijs en in servicekosten. De rol die de Huurcommissie hierbij kan spelen, komt vervolgens uitgebreid aan de orde. Hoofdstuk 5: Bij duurdere woningen moeten huurder en verhuurder het samen oplossen Dit hoofdstuk beschrijft de duurdere huurwoningen boven de huurliberalisatiegrens, waarvoor een vrij, zogenaamd geliberaliseerd huurcontract geldt. Deze woningen vallen maar gedeeltelijk onder de taken van de Huurcommissie, wat betekent dat de Huurcommissie bij meningsverschillen slechts in een paar situaties een rol kan spelen. Hoofdstuk 6: De Huurcommissie nader bekeken Deze brochure eindigt met een algemeen hoofdstuk over wat de Huurcommissie voor huurders en verhuurders van een woning kan betekenen en in

welke publicaties van de Huurcommissie daarover meer te vinden is. Ook vindt u er informatie over andere organisaties, die actief zijn op het terrein van huur en verhuur van woonruimte.

Legeskosten betalen Voordat de Huurcommissie het geschil in behandeling neemt, moet degene die bij de Huurcommissie de procedure start als voorschot € 11,- leges betalen. Dit bedrag moet op de rekening van de Huurcommissie staan binnen vier weken nadat de Huurcommissie de acceptgirokaart heeft verstuurd. Als degene die de procedure bij de Huurcommissie start de leges niet of niet binnen de gestelde termijn betaalt, neemt de Huurcommissie de zaak niet verder inhoudelijk in behandeling. Als de Huurcommissie de zaak wel inhoudelijk behandelt en de indiener van de zaak wordt (gedeeltelijk) in het gelijk gesteld, dan krijgt hij zijn betaalde legeskosten (gedeeltelijk) terug. Bij een zeer laag inkomen is onder bepaalde voorwaarden vrijstelling van het voorschotbedrag van de leges mogelijk.

Als de Huurcommissie de zaak verder niet inhoudelijk in behandeling neemt Deze brochure beschrijft met behulp van stappenplannen een aantal verschillende procedures bij de Huurcommissie. Daarbij worden alle stappen genoemd die normaal gesproken worden gezet. U moet er echter rekening mee houden dat de Huurcommissie daarvan in een aantal gevallen kan afwijken. In dergelijke gevallen wordt geen onderzoek ingesteld en geen hoorzitting gehouden en doet de voorzitter van de Huurcommissie direct uitspraak.

3

Deze uitspraak wordt een voorzittersuitspraak genoemd. Situaties waarin dat voorkomt zijn onder andere: - als degene die de zaak bij de Huurcommissie heeft ingediend – de huurder of de verhuurder – de legeskosten niet of niet op tijd heeft betaald; - als diegene die de zaak bij de Huurcommissie heeft ingediend, dit niet heeft gedaan binnen de wettelijke termijn; - als de huurder op grond van alleen een slechte staat van onderhoud de huurverhoging wil weigeren; - als de huurder op grond van onvoldoende inkomen de huurverhoging wil weigeren; - als de Huurcommissie al eerder over dezelfde woning een uitspraak heeft gedaan en er aan de situatie niets veranderd lijkt te zijn.

Meer informatie? Kijk op internet: www.huurcommissie.nl om het antwoord te vinden op uw vragen of om informatiemateriaal te downloaden of te bestellen. U kunt ook het gratis telefoonnummer van de Huurcommissie bellen op 0800 488 72 43. U kunt daar terecht met vragen over: - de hoogte van de huurprijs, huurverhoging, huurverlaging, onderhoud of servicekosten; - formulieren en informatiemateriaal van de Huurcommissie; - de locaties en openingstijden van de spreekuren in de regio. De Huurcommissie geeft diverse brochures en beleidsnotities uit. Zie Hoofdstuk 6 voor een overzicht.

Juridisch advies De huurder of verhuurder kan het oneens zijn met een voorzittersuitspraak. Hij moet dan binnen drie weken na de verzenddatum van die uitspraak een verzetschrift indienen bij de Huurcommissie, met daarin de reden waarom hij vindt dat de Huurcommissie zijn bezwaar of verzoek in behandeling moet nemen. De Huurcommissie doet vervolgens uitspraak.

4

Voor adviezen over de mogelijkheid om (ook) naar de rechter te stappen kunt u terecht bij onder meer een wetsof rechtswinkel, Juridisch Loket, Bureau Sociaal Raadslieden (alle voor voornamelijk huurders), een gerechtsdeurwaarder of een advocaat (voor verhuurder en huurder). Ook kunt u informatie vinden op internet: www.rechtspraak.nl, de site van de rechterlijke organisatie in Nederland. De rijksoverheid brengt brochures uit over civiele procedures bij de rechter. Deze brochures kunt u aanvragen bij de Postbus 51 infolijn. Telefoon 0800 – 80 51.

De tekst in deze brochure - geldt vanaf 1 juli 2008; - is een vrije weergave van met name de volgende wettelijke voorschriften: Titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte; - heeft geen rechtskracht. Dat betekent dat u bij een juridisch geschil geen beroep kunt doen op de inhoud van deze brochure. Huurder en verhuurder m/v Voor de leesbaarheid van deze brochure worden huurders en verhuurders aangeduid met ‘hij’. Daarmee worden vanzelfsprekend zowel mannen als vrouwen bedoeld. Postadres Huurcommissie Verzoeken aan de Huurcommissie worden schriftelijk gedaan en gestuurd naar: Huurcommissie Postbus 16495 2500 BL DEN HAAG

5

1. Huurverhoging en bezwaar maken Huurverhoging is een jaarlijks fenomeen. De huurprijs van bijna alle huurwoningen in Nederland gaat jaarlijks per 1 juli omhoog. De huurprijs ‘zomaar’ verhogen kan niet. Het voorstel tot huurverhoging is gebonden aan regels. Het bezwaar maken tegen een voorstel tot huurverhoging is dat ook. In dit hoofdstuk worden die regels uitgelegd.

Maximale huurverhoging De minister van VROM heeft de maximale huurverhoging per 1 juli 2008 bepaald op 1,6%. Dit maximale percentage is het inflatiepercentage van 1,6% over 2007. De maximale huurverhoging geldt voor alle soorten woonruimten, dus ook voor kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. De verhuurder mag zelf bepalen hoeveel huurverhoging hij voorstelt voor een woning, zolang hij het maximale percentage van 1,6% niet overschrijdt en bovendien de nieuwe huurprijs niet boven de maximale huurprijs per 1 juli 2008 uitkomt.

Maximale huurprijs Bij iedere woonruimte hoort een maximaal toegestane huurprijs. De maximale huurprijs wordt met behulp van het puntensysteem bepaald. Zo worden er punten toegekend voor de grootte van de woonruimte en voor aanwezige voorzieningen. Het puntensysteem verschilt per soort woonruimte. Er is een systeem voor zelfstandige woningen, maar ook één voor onzelfstandige woningen (kamers) en voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Voor alle systemen geldt: hoe hoger het puntenaantal van de

6

woonruimte, hoe hoger de woonkwaliteit en dus ook hoe hoger de maximale huurprijs van de woonruimte. De verhuurder is niet verplicht een puntentelling bij de huurverhogingsbrief aan de huurder mee te sturen. Als de huurder zelf wil nagaan of de voorgestelde huurverhoging boven de vastgestelde maximale huurprijs uitkomt en de verhuurder de puntentelling niet kan leveren, is het voor de huurder toch mogelijk de puntentelling zelf te berekenen. Hierbij zijn de brochures: ‘Puntensysteem zelfstandige woningen’, ‘Puntensysteem onzelfstandige woningen’, ‘Puntensysteem woonwagens en woonwagenstandplaatsen’ behulpzaam. Daarin leest u ook wat de maximale huurprijs is die bij het puntentotaal hoort. Hoe u aan de brochures kunt komen leest u in de Inleiding op bladzijde 4, onder ‘Meer informatie?’

Voorbeeld 1 huurverhoging toegestaan De familie Van Putten huurt een zelfstandige woning met een kale huurprijs van € 325,- per maand. Het puntenaantal van hun woning is op 1 juli 2008 116 punten. De maximale huurprijs is dan per 1 juli 2008 € 509,86 per maand. De verhuurder wil de huur verhogen met 1,6% tot € 330,20 per maand. Dit is toegestaan, omdat de nieuwe huurprijs onder de maximale huurprijs van € 509,86 blijft.

Voorbeeld 2 huurverhoging gedeeltelijk toegestaan Mevrouw De Keiser huurt een zelfstandige woning met een kale huurprijs van € 295,- per maand. Het puntenaantal van de woning is op 1 juli 2008 70 punten. De maximale huurprijs is dan per 1 juli 2008 € 298,61 per maand. De verhuurder wil de huur verhogen met 1,.6% tot € 299,72 per maand. Dit is niet toegestaan, omdat de nieuwe huurprijs boven de maximale huurprijs uitkomt. Een verhoging van de huurprijs met € 3,61 (ruim 1,02%) tot € 298,61 per maand mag wel.

De huurverhogingsbrief

-

Een huurverhoging mag op elk moment van het jaar ingaan, maar meestal worden huurverhogingen per 1 juli voorgesteld. De verhuurder doet de huurder een schriftelijk voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2008. De huurder moet deze brief uiterlijk 30 april 2008 hebben ontvangen, dus minstens twee maanden tevoren, anders kan de huurverhoging niet per 1 juli 2008 ingaan. Het voorstel moet ook aan bepaalde eisen voldoen. Wat moet er in het voorstel staan? - de oude en de nieuwe huurprijs; - het percentage van de huurverhoging of het bedrag ervan;

-

de datum waarop de huurverhoging ingaat; de mogelijkheid voor de huurder om een bezwaarschrift bij de verhuurder in te dienen tot het moment waarop de huurverhoging ingaat.

De huurverhoging mag niet uitkomen boven de maximale huurprijs die hoort bij het puntenaantal van de woning. In zijn voorstel tot huurverhoging is de verhuurder niet verplicht een gespecificeerde puntentelling en een toelichting op zijn onderhouds- en huurprijsbeleid op te nemen.

7

De belangrijkste regels per 1 juli 2008 op een rijtje

-

1. Per 1 juli 2008 geldt het maximumpercentage van 1,6% voor de huurverhoging. Dit geldt voor alle soorten woonruimten;

-

2. De maximale huurprijzen volgens het puntensysteem worden verhoogd met 1,6%. Dit geldt voor alle soorten woonruimten.

-

-

Indexeringsclausule in het huurcontract Als er een zogenaamde indexeringsclausule in het huurcontract staat, betekent dit dat de huurprijs ieder jaar automatisch wordt verhoogd op een afgesproken datum. De verhuurder hoeft dan geen voorstel meer te doen tot huurverhoging. Wel moet hij aangeven hoe de huurverhoging is berekend en wat de nieuwe huurprijs wordt. De verhuurder houdt zich jaarlijks aan het dan geldende indexcijfer. Dit is de vermenigvuldigingsfactor waarmee de huur wordt verhoogd. De huurverhoging die uit deze berekening komt, mag niet hoger uitvallen dan de maximaal toegestane huurverhoging die op de pagina’s hiervoor is aangegeven. Met andere woorden: een huurverhoging op basis van een indexeringsclausule mag nooit hoger uitvallen dan een huurverhoging zonder indexeringsclausule. Ook bij indexeringsclausules mag maar één keer per twaalf maanden een huurverhoging plaatsvinden.

Gegronde redenen om bezwaar te maken tegen het huurverhogingsvoorstel Een huurder kan onder meer bezwaar maken tegen de huurverhoging: - als het huurverhogingspercentage hoger is dan het maximumpercentage;

8

-

als het voorstel onjuistheden bevat (bijvoorbeeld een foutieve ingangsdatum); als de huur door de huurverhoging boven de maximale huurprijs komt te liggen; als de huurprijs door de Huurcommissie al vóór het voorstel tot huurverhoging tijdelijk is verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken en die gebreken niet zijn verholpen; als de huurder al een ‘Procedure huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’ heeft lopen bij de Huurcommissie. Deze procedure moet dan wel gestart zijn voor de ingangsdatum van de huurverhoging. De procedure start door het verzenden van de gebrekenbrief aan de verhuurder; als er sprake is van een all-inprijs. In dat geval is er geen uitsplitsing gemaakt tussen de kale huurprijs en de servicekosten en is de kale huurprijs dus niet bekend.

Ongegronde redenen om bezwaar te maken tegen het huurverhogingsvoorstel Hieronder volgt een aantal gevallen waarin het geen zin heeft voor de huurder om bezwaar te maken tegen de huurverhoging: - als er ernstige onderhoudsgebreken zijn en de huurder (nog) geen ‘Procedure huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’ bij de Huurcommissie heeft gestart. De huurder kan wél – na een vergeefs schriftelijk verzoek aan de verhuurder om de gebreken binnen zes weken te repareren – de ‘Procedure huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’ starten bij de Huurcommissie. Daarvoor is het niet nodig om op het huurverhogingsvoorstel te wachten. Lees hierover en over enkele uitzonderingsgevallen meer in de brochure ‘Onderhoud woonruimte en de rol van de Huurcommissie’. Hoe u aan deze brochure kunt komen leest u in de Inleiding op pagina 4, onder ‘Meer informatie?’;

-

-

-

-

-

-

als het voorschot voor servicekosten wordt verhoogd of als er bezwaren zijn tegen de servicekostenafrekening. De servicekosten zijn zogenaamde bijkomende kosten en staan los van de verhoging van de kale huurprijs. Lees hierover in de brochure ‘Servicekosten en de rol van de Huurcommissie’; als de huurverhoging binnen twaalf maanden na de ingangsdatum van het huurcontract ingaat. Het is namelijk wettelijk toegestaan om binnen twaalf maanden na de ingang van het huurcontract eenmaal een huurverhoging voor te stellen. Stel dat de huurder vanaf 1 januari 2008 de woning huurt, dan is een huurverhoging per 1 juli 2008 toegestaan. Een uitzondering hierop is huurverhoging na woningverbetering,want dat mag wel tussendoor gevraagd worden. Meer over woningverbetering kunt u lezen in de brochure ‘Onderhoud woning en de rol van de Huurcommissie’. Hoe u aan deze brochure kunt komen leest u in de Inleiding op pagina 4, onder ‘Meer informatie?’; als de huurder er bezwaar tegen heeft dat de jaarlijkse huurverhoging op een andere datum ingaat dan per 1 juli. Huurverhoging per 1 juli is gebruikelijk maar niet wettelijk verplicht; als er een geliberaliseerd huurcontract is afgesloten. Lees hierover Hoofdstuk 5 van deze brochure. Geschillen over geliberaliseerde huurcontracten kunnen aan de rechter worden voorgelegd; als een huurder merkt dat een andere huurder voor eenzelfde soort woning minder huur(verhoging) hoeft te betalen. Alleen de woonsituatie van de huurder zelf telt. Die van anderen heeft geen invloed; als een huurder vindt dat hij een te laag inkomen heeft. Huurtoeslag biedt dan wellicht een oplossing.

9

Stappenplan verhuurder: voorstel De verhuurder doet de huurder een voorstel tot huurverhoging. Voor deze stap heeft de verhuurder het volgende nodig: - het formulier ‘Voorstel tot huurverhoging’. De verhuurder mag ook een eigen versie gebruiken als daarin alle elementen uit het voorgeschreven formulier zijn opgenomen.

Wat moet er gebeuren? 1A De verhuurder moet de huurverhoging schriftelijk aankondigen bij de huurder.

Nadere uitleg De huurder moet deze aankondiging minstens twee maanden voordat de huurverhoging ingaat hebben ontvangen. Een voorbeeld Wil de verhuurder de verhoging per 1 juli laten ingaan, dan moet de huurder de brief uiterlijk 30 april in zijn bezit hebben. Krijgt de huurder de brief bijvoorbeeld pas op 15 mei, dan mag de huurverhoging niet eerder dan per 1 augustus ingaan.

1A1 De verhuurder kan kiezen of hij zijn schriftelijke / aankondiging wel (1A1) of niet (1A2) per aangete1A2 kende brief verstuurt. Zijn keuze kan gevolgen hebben voor de verdere procedure.

10

Het verschil in procedure doet zich voor als de huurder niet reageert met een bezwaarschrift en ook de verhoging niet betaalt. In dat geval is de zogenaamde ‘rappelprocedure’ van toepassing. Zie stappen 1D en 1E.

Stappenplan huurder: bezwaar De huurder maakt bij de verhuurder bezwaar tegen het voorstel tot huurverhoging, dat al dan niet aangetekend is verstuurd. Bij deze situatie hoort het formulier ‘Huurverhoging, bezwaarschrift huurverhoging’.

Wat moet er gebeuren? 1B De huurder heeft bezwaar tegen het al dan niet aangetekende voorstel van de verhuurder en vult daarvoor het formulier ‘Huurverhoging, bezwaarschrift huurverhoging’ in. Hij maakt een kopie voor zichzelf en stuurt het origineel naar zijn verhuurder (dus niet naar de Huurcommissie!). Hij kan het bezwaarschrift per aangetekende post naar de verhuurder sturen. Dit is echter niet verplicht.

Nadere uitleg De procedure is in deze fase dezelfde, ongeacht of de verhuurder zijn voorstel tot huurverhoging wel of niet aangetekend heeft verstuurd. De huurder kan zijn bezwaarschrift bij de verhuurder indienen tot één dag voor de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging. Een voorbeeld Moet de huurverhoging per 1 juli ingaan, dan zorgt de huurder er voor dat de verhuurder zijn bezwaarschrift uiterlijk 30 juni heeft ontvangen. Als de huurder zijn bezwaarschrift te laat bij de verhuurder indient, kan hij verplicht worden om de huurverhoging te betalen. Als de huurder bezwaar maakt, mag hij de oude huurprijs blijven betalen. Wel bestaat de mogelijkheid dat de huurder de huurverhoging met terugwerkende kracht moet betalen als de Huurcommissie de huurverhoging redelijk vindt.

11

Stappenplan verhuurder: na bezwaarschrift huurder De verhuurder start na een bezwaarschrift van de huurder de ‘Procedure voorstel huurverhoging’ bij de Huurcommissie. Het maakt daarbij niet uit of hij zijn inleidende huurverhogingsvoorstel aangetekend aan de huurder heeft gestuurd (stap 1A1) of hij dit niet-aangetekend heeft gestuurd (stap 1A2). De verhuurder vraagt de Huurcommissie uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel tot huurverhoging. Voor deze procedure heeft de verhuurder het volgende nodig: - het formulier ‘Voorstel tot huurverhoging’; - het formulier ‘Huurverhoging, bezwaarschrift huurverhoging’; - het formulier ‘Huurverhoging, verzoek om uitspraak van verhuurder’.

Wat moet er gebeuren? 1C1 De verhuurder vraagt de Huurcommissie met het formulier ‘Huurverhoging, verzoek om uitspraak van verhuurder’ om een uitspraak over de redelijkheid van zijn voorstel tot huurverhoging. Hij stuurt met dit formulier het volgende mee: - zijn ‘Voorstel tot huurverhoging’; - het ‘Huurverhoging, bezwaarschrift huurverhoging’ dat de huurder daarover bij de verhuurder indiende; - eventuele stukken die hij bij zijn huurverhogingsvoorstel heeft gevoegd, zoals bijvoorbeeld de puntentelling van de woning.

Nadere uitleg De verhuurder vraagt daarmee de Huurcommissie of zijn voorstel redelijk is. Dat doet hij als hij het met de huurder niet eens kan worden. De verhuurder moet dit gedaan hebben binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging. Als de verhuurder niet of niet op tijd het verzoekschrift bij de Huurcommissie indient, dan gaat de huurverhoging niet door. De verhuurder kan desgewenst een nieuw huurverhogingsvoorstel doen (te beginnen bij stap 1), waarbij opnieuw rekening moet worden gehouden met alle wettelijke termijnen. Een voorbeeld Is die ingangsdatum 1 juli, dan moeten de formulieren uiterlijk 11 augustus bij de Huurcommissie binnen zijn.

Stappenplan verhuurder: als huurder geen bezwaarschrift indient, maar ook niet betaalt De huurder maakt geen bezwaar tegen het voorstel tot huurverhoging, maar betaalt ook geen huurverhoging, en de verhuurder wil de huurverhoging doorzetten. In deze fase maakt het verschil of de verhuurder zijn inleidende voorstel tot huurverhoging aangetekend (stap 1A1) of niet-aangetekend (stap 1A2) naar de huurder heeft verstuurd.

12

Na aangetekende verzending huurverhogingsvoorstel Wat moet er gebeuren? 1C2 De verhuurder vraagt de Huurcommissie met het formulier ‘Huurverhoging, verzoek om uitspraak van verhuurder’ om een uitspraak over de redelijkheid van zijn voorstel tot huurverhoging. Hij stuurt met dit formulier het volgende mee: - zijn ‘Voorstel tot huurverhoging’; - eventuele stukken die hij bij zijn huurverhogingsvoorstel heeft gevoegd, zoals bijvoorbeeld de puntentelling van de woning; - (een kopie van) het bewijs van aangetekende verzending van het huurverhogingsvoorstel. *) *) bij elk afzonderlijk verzoekschrift aan de Huurcommissie moet een (kopie van het) bewijs van aangetekende verzending worden gevoegd. Meerdere verzoekschriften met daarbij één lijst met diverse bewijzen van aangetekende verzending zijn niet toegestaan.

Nadere uitleg De Huurcommissie moet de formulieren van de verhuurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging hebben ontvangen. Bij een huurverhoging per 1 juli betekent dit, dat de formulieren uiterlijk 11 augustus bij de Huurcommissie binnen moeten zijn. Als de verhuurder niet of niet op tijd het verzoekschrift bij de Huurcommissie indient, dan gaat de huurverhoging niet door. De verhuurder kan desgewenst een nieuw huurverhogingsvoorstel doen (te beginnen bij stap 1), waarbij opnieuw rekening moet worden gehouden met alle wettelijke termijnen.

Na niet-aangetekende verzending huurverhogingsvoorstel Wat moet er gebeuren? 1D Als de huurder geen bezwaarschrift heeft ingediend maar ook niet heeft betaald, en de verhuurder heeft zijn eerste huurverhogingsvoorstel niet per aangetekende brief (stap 1A2) aan de huurder gestuurd, dan stuurt de verhuurder vervolgens de zogenaamde ‘rappelbrief’ aan de huurder. De verhuurder moet deze rappelbrief aangetekend versturen. Als bijlage stuurt hij nogmaals het oude huurverhogingsvoorstel mee.

Nadere uitleg De ‘rappelbrief’ is een herinnering aan het eerder toegezonden huurverhogingsvoorstel. Met de verzending van de rappelbrief wordt de zogenaamde ‘rappelprocedure’ ingeleid. Zie stap 1E. Een voorbeeld Is de voorstelde ingangsdatum van de huurverhoging 1 juli, dan moet de huurder de rappelbrief uiterlijk op 11 augustus hebben ontvangen.

De huurder moet deze rappelbrief uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging hebben ontvangen.

13

Stappenplan huurder: na ontvangst rappelbrief Als de huurder een aangetekende rappelbrief van de verhuurder heeft ontvangen, maar de voorgestelde huurverhoging niet accepteert, vraagt de huurder de Huurcommissie om een uitspraak over de redelijkheid van de huurverhoging. Voor deze procedure heeft de huurder het volgende nodig: - het formulier ‘Huurverhoging na rappel, verzoek om uitspraak van huurder’; - een kopie van de rappelbrief; - eventuele stukken die de verhuurder bij het huurverhogingsvoorstel heeft gevoegd, zoals bijvoorbeeld de puntentelling van de woning.

Wat moet er gebeuren? 1E De huurder vraagt de Huurcommissie met het formulier ‘Huurverhoging na rappel, verzoek om uitspraak van huurder’ om een uitspraak over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging. Hij stuurt met dit formulier het volgende mee: - een kopie van de rappelbrief. - eventuele stukken die de verhuurder bij het huurverhogingsvoorstel heeft gevoegd, zoals bijvoorbeeld de puntentelling van de woning.

14

Nadere uitleg De Huurcommissie moet het verzoekschrift van de huurder binnen drie maanden na de voorgestelde datum van de huurverhoging hebben ontvangen. Verzuimt de huurder het verzoekschrift niet of niet op tijd bij de Huurcommissie in te dienen, dan gaat de huurverhoging door. Een voorbeeld Is de ingangsdatum van de huurverhoging 1 juli, dan moeten de formulieren uiterlijk 30 september bij de Huurcommissie binnen zijn.

Wat gebeurt er bij de Huurcommissie? 1F Nadat de Huurcommissie het verzoek om een uitspraak over de redelijkheid van de huurverhoging heeft ontvangen, stuurt de Huurcommissie een ontvangstbevestiging van dit verzoek. Pas nadat de Huurcommissie het voorschot van € 11,- legeskosten van de indiener van het verzoek heeft ontvangen, start de Huurcommissie de ‘Procedure voorstel huurverhoging’.

1G Afhankelijk van het bezwaar van de huurder start de Huurcommissie soms een onderzoek in de woonruimte. Als de huurder na ontvangst in april van de aangetekende huurverhogingsbrief geen bezwaarschrift bij de verhuurder heeft ingediend en de huurverhoging niet betaalt, doet de voorzitter van de Huurcommissie soms direct uitspraak.

Nadere uitleg De ontvangstbevestiging gaat zowel naar de huurder als de verhuurder, alleen de indiener van het verzoek ontvangt een acceptgiro voor een voorschot van € 11,- legeskosten. Dit voorschot moet binnen vier weken na de verzenddatum van de acceptgiro op de rekening van de Huurcommissie staan. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie of de indiener van het verzoek (een deel van) het voorschot terugkrijgt.

Bij het eventuele onderzoek in de woonruimte worden de huurder en de verhuurder uitgenodigd. Naar aanleiding van het onderzoek in de woonruimte wordt meestal een puntentelling opgemaakt. Als de voorzitter van de Huurcommissie direct uitspraak doet, vindt er geen onderzoek in de woonruimte plaats en wordt er geen hoorzitting gehouden.

1H De Huurcommissie houdt in de meeste gevallen een hoorzitting waarin het verzoek wordt behandeld.

De huurder en de verhuurder worden voor de zitting uitgenodigd. Tijdens deze zitting worden de zienswijzen van de huurder en de verhuurder op het huurverhogingsvoorstel en het bezwaarschrift besproken en kunnen zij commentaar geven op het eventueel opgemaakte onderzoeksrapport. Partijen kunnen ook een gemachtigde (als plaatsvervanger) naar de zitting laten gaan.

1I

De Huurcommissie bepaalt in de uitspraak of de huurverhoging redelijk is. Als de verhoging niet redelijk is, blijft de huurprijs onveranderd of kan de verhoging slechts gedeeltelijk doorgaan. In deze procedure kan de Huurcommissie nooit een lagere huurprijs uitspreken dan de huurprijs die vóór de huurverhoging gold.

De Huurcommissie doet uitspraak over het ingediende verzoek. Deze uitspraak wordt per aangetekende post aan de huurder en de verhuurder toegestuurd.

15

Wanneer gaat de huurverhoging in? De huurverhoging gaat in op de door de verhuurder voorgestelde ingangsdatum of op een andere door de Huurcommissie vastgestelde datum.

Als de Huurcommissie de huurverhoging redelijk vindt, moet de huurder alsnog de huurverhoging betalen. Dit gebeurt met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van het voorstel of met ingang van een andere door de Huurcommissie vastgestelde datum. Aangezien de uitspraak van de Huurcommissie altijd later is dan die ingangsdatum, is het aan te raden dat de huurder het bedrag van de huurverhoging reserveert.

Is de uitspraak van de Huurcommissie bindend? De uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij degene (de verhuurder of de huurder) die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie binnen acht weken na de verzenddatum van de Huurcommissie-uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over de kwestie waarover een uitspraak van de Huurcommissie was gevraagd. Zo’n beslissing vragen van de rechter verloopt via een dagvaardingsprocedure (zie hiernaast). Start de huurder of de verhuurder niet binnen acht weken een dagvaardingsprocedure, dan is de uitspraak van de Huurcommissie bindend geworden.

16

Een dagvaardingsprocedure wordt als volgt gestart: 1. Een dagvaarding opstellen (bij voorkeur met juridisch advies van een advocaat of gerechtsdeurwaarder). In de dagvaarding staat wat de eiser (degene die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie) wil van de gedaagde. In de dagvaarding staat ook op welke dag en op welk tijdstip de zaak wordt behandeld op een rolzitting van de rechtbank. 2. Een gerechtsdeurwaarder inschakelen om de dagvaarding bij de wederpartij te bezorgen. 3. De gerechtsdeurwaarder moet de dagvaarding bij de wederpartij (gedaagde) bezorgen. Aan de procedure zijn kosten verbonden. De griffie van de rechtbank kan u verder informeren. Zie voor meer informatie de Inleiding op bladzijde 4, onder ‘Juridisch advies’.

2.

Nieuwe huurder laat aanvangshuurprijs toetsen

In de wet is geregeld dat een nieuwe huurder de aanvangshuurprijs (de kale huurprijs) door de Huurcommissie kan laten toetsen ná het afsluiten van het huurcontract. Een nieuwe huurder heeft, nadat het huurcontract is ingegaan, zes maanden de tijd om bij de Huurcommissie na te gaan of de aanvangshuurprijs die hij moet betalen redelijk is. Bij een toets van de aanvangshuurprijs geldt als uitgangspunt dat de huurprijs nooit hoger mag zijn dan de maximale huurprijs. Deze huurprijs wordt bepaald door het puntensysteem. Door zo’n toets van de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie kan de huurprijs nooit omhoog gaan. De huurprijs blijft hetzelfde of gaat omlaag. Opgelet: deze regeling geldt alleen de eerste zes maanden na het ingaan van het nieuwe huurcontract. Als het huurcontract bijvoorbeeld op 1 juni ingaat, moet het verzoek van de huurder om de aanvangshuurprijs te laten toetsen, uiterlijk op 30 november bij de Huurcommissie zijn ontvangen. De uitspraak van de Huurcommissie gaat terug tot de ingangsdatum van het huurcontract. Als het huurcontract langer dan zes maanden geleden is ingegaan en de huurder is van mening dat de kale huurprijs te hoog is, kan de ‘Procedure huurverlaging op grond van het puntensysteem’ worden gevolgd (zie daarvoor Hoofdstuk 3). De uitspraak van de Huurcommissie in die laatste procedure heeft echter geen terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van het huurcontract.

Toets voor alle soorten woonruimten Iedereen die een woonruimte, kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats huurt, kan de toets van de aanvangshuurprijs laten uitvoeren. Of het nu om woonruimten van sociale verhuurders of van particuliere verhuurders gaat, om nieuwbouw of bestaande woonruimten, om gesubsidieerde of vrijesectorwoningen. Ook huurders van een duurdere zelfstandige woning met een geliberaliseerd huurcontract (zie Hoofdstuk 5) kunnen deze toets laten uitvoeren. Voordat de Huurcommissie ingeschakeld wordt, kan een huurder eventueel zelf aan de hand van het puntensysteem bepalen of de huurprijs redelijk is. Lees daarvoor een van de volgende brochures van de Huurcommissie: ‘Puntensysteem onzelfstandige woningen’ of ‘Puntensysteem woonwagens en woonwagenstandplaatsen’. Deze brochures kunt u opvragen bij de Huurcommissie of inzien en downloaden op de internetsite www.huurcommissie.nl.

17

Toetsen huurprijs én onderhoudstoestand De Huurcommissie toetst de kale huurprijs die in het huurcontract afgesproken is. Dit gebeurt op basis van de puntentelling volgens het puntensysteem (zie daarvoor Hoofdstuk 3), waarbij de Huurcommissie daarnaast doorgaans ook kijkt naar de onderhoudstoestand van de woonruimte. Als de kale huurprijs boven de maximale huurprijsgrens ligt, beslist de Huurcommissie tot een verlaging van de huurprijs tot aan de maximale huurprijs. Die maximale huurprijs geldt dan met terugwerkende kracht vanaf de datum van ingang van het huurcontract. Als er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken aan de woonruimte kan de Huurcommissie de huurprijs zelfs tijdelijk tot onder de maximale huurprijs verlagen. Als de verhuurder de onderhoudsgebreken heeft gerepareerd, kan hij de Huurcommissie vragen de huurprijs weer terug te brengen tot: - de overeengekomen huurprijs (als volgens de toets van de Huurcommissie de huurprijs niet te hoog was); of tot - de door de Huurcommissie vastgestelde nieuwe huurprijs (als de toets uitwees dat de huurprijs hoger was dan de maximale huurprijs). De nieuwe (hogere) huurprijs kan pas ingaan op de eerste van de maand die volgt op de maand waarin de gebreken zijn verholpen. Als huurder en verhuurder samen tot overeenstemming komen over de reparaties en de nieuwe huurprijs, dan is het voor de verhuurder niet nodig of verplicht om de Huurcommissie in te schakelen.

18

Speciale regeling voor huurders die huurtoeslag aanvragen Als een huurder huurtoeslag aanvraagt, kan de hoogte van de huurprijs worden gecontroleerd. Hiervoor kan de Belastingdienst/Toeslagen de Huurcommissie inschakelen. Is dat het geval dan berekent de Huurcommissie het puntentotaal van de woning en beslist zij of de huurprijs te hoog is. Vindt de Huurcommissie de huurprijs te hoog, én heeft de huurder binnen zes maanden nadat het huurcontract is ingegaan huurtoeslag aangevraagd, dan start de Huurcommissie automatisch, dus zonder verzoek van de huurder, de toetsingsprocedure voor de aanvangshuurprijs. De huurder kan vervolgens beslissen of hij die procedure wil doorzetten of stopzetten.

Stappenplan voor het starten van de ‘Procedure toetsing aanvangshuurprijs’ bij de Huurcommissie De nieuwe huurder laat de kale aanvangshuurprijs door de Huurcommissie toetsen. Bij deze procedure hoort het formulier ‘Huurovereenkomst, verzoek om uitspraak’.

Wat moet er gebeuren? 2A De huurder vraagt de Huurcommissie om zijn aanvangshuur te toetsen en doet dat met het verzoek ‘Huurovereenkomst, verzoek om uitspraak’. Hij stuurt met dit verzoek het volgende mee: - een kopie van het huurcontract.

Wat gebeurt er bij de Huurcommissie? 2B Nadat de Huurcommissie het verzoek om een uitspraak over de hoogte van de aanvangshuurprijs heeft ontvangen, stuurt de Huurcommissie een ontvangstbevestiging van dit verzoek. Pas nadat de Huurcommissie het voorschot van € 11,- legeskosten van de huurder heeft ontvangen, start zij de ‘Procedure toetsing aanvangshuurprijs’.

Nadere uitleg De Huurcommissie moet dit verzoek hebben ontvangen binnen zes maanden nadat het huurcontract is ingegaan. Als verzoek later binnenkomt, kan de Huurcommissie de aanvangshuurprijs niet meer toetsen. Als de aanvraag later binnenkomt, kan de Huurcommissie de aanvangshuurprijs niet meer toetsen. In dat geval zijn er nog de volgende mogelijkheden: - als de kale huurprijs volgens de huurder te hoog is, kan de huurder de ‘Procedure huurverlaging op grond van het puntensysteem’ starten (zie daarvoor Hoofdstuk 3); - bij ernstige onderhoudsgebreken aan de woonruimte kan de huurder gebruikmaken van de ‘Procedure huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’ (zie de brochure ‘Onderhoud woonruimte en de rol van de Huurcommissie’).

Nadere uitleg De ontvangstbevestiging gaat zowel naar de huurder als de verhuurder, alleen de huurder ontvangt een acceptgiro voor een voorschot van € 11,- legeskosten. Dit voorschot moet binnen vier weken na de verzenddatum van de acceptgiro op de rekening van de Huurcommissie staan. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie of de huurder (een deel van) de leges terugkrijgt.

19

2C In de meeste gevallen doet de Huurcommissie onderzoek in de woonruimte.

Bij het onderzoek in de woonruimte worden verhuurder en huurder uitgenodigd. In de meeste gevallen wordt onderzoek gedaan naar: - het puntentotaal van de woning; - de onderhoudstoestand van de woonruimte.

2D De Huurcommissie houdt een hoorzitting waarin het verzoek wordt behandeld.

Huurder en verhuurder worden voor de zitting uitgenodigd. Bij de uitnodiging krijgen zij het eventueel opgemaakte rapport van het onderzoek. Tijdens de zitting kunnen huurder en verhuurder commentaar geven op het onderzoeksrapport. Men kan ook een gemachtigde (als plaatsvervanger) naar de zitting laten gaan.

2E De Huurcommissie doet uitspraak. Deze uitspraak wordt per aangetekende post aan huurder en verhuurder toegestuurd.

Als de gevraagde huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijs, blijft de in het huurcontract afgesproken huurprijs gelden. Als de gevraagde huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs, verlaagt de Huurcommissie de huurprijs tot de maximale huurprijs. Die verlaging geldt dan vanaf de ingangsdatum van het huurcontract. Als de onderhoudstoestand van de woonruimte erg slecht is, kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk (nog verder) verlagen.

20

Wanneer gaat de eventuele huurverlaging in? De huurverlaging gaat in op de ingangsdatum van het huurcontract.

Als de uitspraak van de Huurcommissie bindend is geworden, geldt een eventuele huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van het huurcontract.

Is de uitspraak van de Huurcommissie bindend? De uitspraak van de Huurcommissie is bindend tenzij degene (de verhuurder of de huurder) die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie, binnen acht weken na de verzenddatum van de Huurcommissie-uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over de kwestie waarover een uitspraak van de Huurcommissie was gevraagd. Zo’n beslissing van de rechter vragen gaat via een dagvaardingsprocedure (zie hiernaast). Start huurder of verhuurder niet binnen acht weken een dagvaardingsprocedure, dan is de uitspraak van de Huurcommissie bindend geworden.

Een dagvaardingsprocedure wordt als volgt gestart: 1. Een dagvaarding opstellen (bij voorkeur met juridisch advies van een advocaat of gerechtsdeurwaarder). In de dagvaarding staat wat de eiser (degene die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie) wil van de gedaagde (de wederpartij). En in de dagvaarding staat op welke dag en welk tijdstip de zaak wordt behandeld op een rolzitting van de rechtbank. 2. Een gerechtsdeurwaarder inschakelen om de dagvaarding bij de wederpartij te bezorgen. 3. De gerechtsdeurwaarder moet de dagvaarding bij de wederpartij (gedaagde) bezorgen. Aan de procedure zijn kosten verbonden. De griffie van de rechtbank kan u verder informeren. Zie voor meer informatie de Inleiding op bladzijde 4, onder ‘Juridisch advies’.

21

3. Huurverlaging op grond van het puntensysteem De huurprijs van een woonruimte is aan een wettelijk vastgesteld maximum gebonden. Huurder en verhuurder kunnen zelf nagaan wat de maximale huurprijs van een woonruimte is. Deze wordt bepaald aan de hand van een puntensysteem, ook wel puntentelling of woningwaarderingsstelsel genoemd. In dit puntensysteem worden diverse aspecten van de woonruimte met punten gewaardeerd. Er worden onder andere punten gegeven voor de oppervlakte van de vertrekken, de verwarming, de (uitrusting van de) keuken en het sanitair, en bij de meeste soorten woningen ook aan de woonomgeving, zoals de nabijheid van winkels, speelmogelijkheden, groen en dergelijke. In de brochures ‘Puntensysteem zelfstandige woningen’, ‘Puntensysteem onzelfstandige woningen’ en ‘Puntensysteem woonwagens en woonwagenstandplaatsen’ wordt uitgelegd hoe het puntensysteem werkt en is vermeld welke maximale huurprijs bij welk puntentotaal hoort. Hoe meer punten, hoe hoger de kale huurprijs mag zijn.

Moment van afsluiten huurcontract is uitgangspunt voor berekening Bij het bepalen van de punten wordt de woonruimte zoals die was toen het huurcontract werd afgesloten, als uitgangspunt genomen. Verder tellen de na die tijd door de verhuurder aangebrachte en betaalde verbeteringen mee. Daarvoor moet de huidige huurder wel toestemming hebben gegeven. De verbe-

22

teringen die de huidige huurder zelf heeft betaald, tellen niet mee in de berekening. Wél tellen de door de huurder uitgevoerde verbeteringen mee als ze door de verhuurder zijn betaald. Procedure huurverlaging op grond van het puntensysteem Als de huurder denkt dat de kale huurprijs die hij betaalt hoger is dan de maximale huurprijs en het huurcontract is langer dan zes maanden geleden ingegaan, dan kan hij de verhuurder een huurverlagingsvoorstel doen (zie hierna onder actie 1). Als de verhuurder niet akkoord gaat met dat voorstel, dan kan de huurder aan de Huurcommissie vragen of zijn voorstel redelijk is. Deze procedure kan elk moment van het jaar gestart worden en is alleen van toepassing als er een meningsverschil is over de hoogte van de huurprijs. Als er onderhoudsgebreken zijn, geldt de ‘Procedure huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’ (zie dan de brochure ‘Onderhoud woonruimte en de rol van de Huurcommissie’).

Drie soorten puntensystemen Het hangt van het type woonruimte af welk puntensysteem moet worden gebruikt. Het gaat om een puntensysteem: 1 voor zelfstandige woningen. Deze hebben een eigen toegang, keuken of toilet; 2 voor onzelfstandige woningen (kamers). Deze hebben wel of geen eigen toegang. Keuken en toilet worden meestal met anderen gedeeld; 3 voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen.

Brochures en formulieren De Huurcommissie heeft voor ieder type woonruimte een aparte brochure om het puntentotaal uit te rekenen. Dit zijn de brochures ‘Puntensysteem zelfstandige woningen’, ‘Puntensysteem onzelfstandige woningen’ en ‘Puntensysteem woonwagens en woonwagenstandplaatsen’. Naast een uitleg van het puntensysteem zijn in deze publicaties invulformulieren als voorbeeld afgedrukt. Wilt u daadwerkelijk met (een van) deze formulieren gaan werken, dan zijn ze via de Huurcommissie verkrijgbaar. Zie de Inleiding op bladzijde 4, onder ‘Meer informatie?’.

Onderhoudstoestand speelt bij berekening geen rol

De Huurcommissie kan de huurprijs tijdelijk verlagen als er ernstige onderhoudsgebreken zijn. Dit kan na het volgen van de ‘Procedure toetsing aanvangshuurprijs’ (zie Hoofdstuk 2), of via de ‘Procedure huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’ (zie de brochure ‘Onderhoud woonruimte en de rol van de Huurcommissie’).

Geen reden om op grond van het puntensysteem huurverlaging te vragen De huurder kan de ‘Procedure huurverlaging op grond van het puntensysteem’ starten als de kale huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs. Het heeft geen zin om de ‘Procedure huurverlaging op grond van het puntensysteem’ te starten in de volgende gevallen: - als de huurder vindt dat hij te weinig verdient of omdat hij ineens minder inkomen heeft. Wel kan hij dan eventueel huurtoeslag krijgen; - als huurders van een vergelijkbare woning minder huur betalen; - als er sprake is van ernstige onderhoudsgebreken. Hiervoor moet een andere procedure gevolgd worden, namelijk de ‘Procedure huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’. Lees hiervoor de brochure van de Huurcommissie: ‘Onderhoud woonruimte en de rol van de Huurcommissie’.

Het puntensysteem houdt geen rekening met de onderhoudstoestand van de woonruimte. De huurder kan bij ernstig achterstallig onderhoud de hulp inroepen van de Huurcommissie, Bouw- en Woningtoezicht en/of de rechter.

23

In Hoofdstuk 2 ‘Nieuwe huurder laat aanvangshuurprijs toetsen’ staat wat een huurder kan doen als hij korter dan een halfjaar huurt en hij wil weten of de huurprijs te hoog is. Als de kale huurprijs niet bekend is of als het niet duidelijk is of het om een kale huurprijs gaat of om een all-inprijs (= inclusief servicekosten), zal er eerst duidelijkheid moeten komen

over de kale huurprijs. Lees hierover meer in Hoofdstuk 4 ‘Uitsplitsing all-inprijs’. Als de huurder er niet zeker van is dat er een geldt, kan hij beide procedures bij de Huurcommissie tegelijkertijd volgen. Huurder moet dan wel tweemaal € 11,voorschot leges betalen.

Actie 1 - Stappenplan huurder/verhuurder De huurder stelt de verhuurder een huurverlaging voor op grond van het puntensysteem. Voor actie 1 zijn twee soorten formulieren nodig: - het puntentellingsformulier (met een keuze uit ‘Waardering zelfstandige woning’, ‘Waardering onzelfstandige woning’ of ‘Basiswaardering woonwagen/standplaats’); - het formulier ‘Voorstel tot huurverlaging’. Ook is een van de volgende brochures nodig om zelf de maximale huurprijs te kunnen bepalen: - ‘Puntensysteem zelfstandige woningen’, - ‘Puntensysteem onzelfstandige woningen’ of - ‘Puntensysteem woonwagens en woonwagenstandplaatsen’. Deze brochures kunt u opvragen bij de Huurcommissie of inzien en downloaden op de internetsite www.huurcommissie.nl.

3A Wat moet er gebeuren? De huurder berekent het aantal punten dat bij de woonruimte hoort en kijkt op de betreffende tabel met maximale huurprijzen welke maximale huurprijs bij dat puntentotaal hoort.

24

Nadere uitleg De huurder kan met een speciaal puntentellingsformulier een goede inschatting maken van het puntentotaal dat zijn woning waard is. Door alle vragen over afmetingen, de aanwezigheid van voorzieningen en dergelijke in te vullen en de punten bij elkaar op te tellen, ontstaat het puntentotaal van de woonruimte. Het type woonruimte bepaalt welk puntentellingsformulier daarvoor nodig is. Er zijn er drie: - het formulier ‘Waardering zelfstandige woning’; - het formulier ‘Waardering onzelfstandige woning’; - het formulier ‘Basiswaardering woonwagen/standplaats’.

3B De huurder constateert dat de kale huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs. Hij vult daarom het formulier ‘Voorstel tot huurverlaging’ in en stuurt deze samen met het ingevulde puntentellingsformulier naar de verhuurder (dus niet naar de Huurcommissie!).

De huurder moet dit voorstel tot huurverlaging ten minste twee maanden voor de voorgestelde datum van de huurverlaging bij de verhuurder inleveren. De huurder maakt twee kopieën van de modelbrief en twee van de puntentelling (voor stap 3D en voor zichzelf). Het moment dat de huurder zijn voorstel bij de verhuurder inlevert, is bepalend voor de ingangsdatum van de huurverlaging. Daar moeten ten minste twee maanden tussen zitten. Als de verhuurder het voorstel op 31 augustus heeft ontvangen, mag de nieuwe huur dus niet eerder dan per 1 november ingaan. In het voorstel moet daarom in ieder geval de datum staan waarop de huurder het voorstel aan de verhuurder heeft verzonden. De verhuurder heeft tot de ingangsdatum van de voorgestelde huurverlaging de tijd om richting de huurder te reageren.

3C De verhuurder gaat akkoord met de voorgestelde lagere kale huurprijs.

Het is aan te raden om de verhuurder te vragen om een schriftelijke akkoordverklaring, zodat duidelijk is wat huurder en verhuurder hebben afgesproken.

Als de verhuurder niets laat horen, niet akkoord gaat en/of een bezwaarschrift indient bij de huurder, kan de huurder de ‘Procedure huurverlaging op grond van het puntensysteem’ starten als hij er met de verhuurder niet uitkomt.

25

Actie 2 - Stappenplan voor het starten van de ‘Procedure huurverlaging op grond van het puntensysteem’ bij de Huurcommissie De huurder vraagt de Huurcommissie uitspraak te doen over de redelijkheid van zijn voorstel tot huurverlaging op grond van het puntensysteem (dit gebeurt nadat actie 1 voor de huurder niet naar wens is verlopen). Bij deze procedure hoort het formulier ‘Huurverlaging, verzoek om uitspraak’.

Wat moet er gebeuren? 3D De huurder vraagt de Huurcommissie met het formulier ‘Huurverlaging, verzoek om uitspraak’ of zijn voorstel redelijk is. Hij stuurt met dit formulier het volgende mee: - een kopie van zijn ‘Voorstel tot huurverlaging’ (stap 3B); - een kopie van het (eventuele) bezwaar van de verhuurder; - een kopie van het ingevulde puntentellingsformulier; - en kopie van het huurcontract.

Wat gebeurt er bij de Huurcommissie? 3E Nadat de Huurcommissie het verzoek om een uitspraak heeft ontvangen, stuurt zij een ontvangstbevestiging van dit verzoek.

Pas nadat de Huurcommissie het voorschot van € 11,- legeskosten van de huurder heeft ontvangen, start de Huurcommissie de ‘Procedure huurverlaging op grond van het puntensysteem’.

3F In de meeste gevallen doet de Huurcommissie onderzoek in de woonruimte.

26

Nadere uitleg De Huurcommissie moet deze formulieren binnen zes weken vanaf de voorgestelde huurverlagingsdatum hebben ontvangen. Als de huurder bijvoorbeeld per 1 oktober huurverlaging voorstelt, dan moet de Huurcommissie de formulieren uiterlijk 11 november hebben ontvangen. Als de huurder te laat is, neemt de Huurcommissie het verzoek in principe niet in behandeling. De huurder kan wel weer van voren af aan beginnen, dus bij stap 3B.

Nadere uitleg De ontvangstbevestiging gaat zowel naar de huurder als de verhuurder, alleen de huurder ontvangt een acceptgiro voor een voorschot van € 11,- legeskosten. Dit voorschot moet binnen vier weken na de verzenddatum van de acceptgiro op de rekening van de Huurcommissie staan. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie of de huurder (een deel van) de leges terugkrijgt. Bij het onderzoek in de woonruimte worden huurder en verhuurder uitgenodigd. Naar aanleiding van het onderzoek in de woonruimte wordt meestal een puntentelling opgemaakt.

3G De Huurcommissie houdt een hoorzitting waarin het verzoek wordt behandeld.

Huurder en verhuurder worden voor de zitting uitgenodigd. Bij de uitnodiging krijgen zij het eventueel opgemaakte rapport van het onderzoek. Tijdens deze zitting kunnen huurder en verhuurder commentaar geven op het onderzoeksrapport. Men kan ook een gemachtigde (als plaatsvervanger) naar de zitting laten gaan.

3H De Huurcommissie doet uitspraak over het verzoek van de huurder. Deze uitspraak wordt per aangetekende post aan huurder en verhuurder toegestuurd.

Als de geldende kale huurprijs hoger ligt dan de maximale huurprijs die hoort bij het puntentotaal van de woonruimte, stelt de Huurcommissie de kale huurprijs vast op de maximale huurprijs. In dat geval wordt de huurprijs verlaagd. Als de geldende kale huurprijs lager ligt dan de maximale huurprijs die hoort bij het puntentotaal van de woonruimte, dan wordt de huurprijs niet verhoogd. De huurprijs blijft dan zoals die was voor het starten van de procedure.

27

Wanneer gaat de huurverlaging in? De huurverlaging gaat in op de door de huurder voorgestelde ingangsdatum of op een andere (latere) door de Huurcommissie vastgestelde datum. Dit laatste komt vaak voor als de huurder zich niet aan de termijn van twee maanden heeft gehouden (zie stap 3B).

De huurder is verplicht tijdens de procedure bij de Huurcommissie de oude huurprijs te blijven betalen. De huurder kan na de akkoordverklaring van de verhuurder (zie stap 3C) of na de bindend geworden uitspraak van de Huurcommissie het te veel betaalde bedrag aan de verhuurder terugvragen.

Is de uitspraak van de Huurcommissie bindend? De uitspraak van de Huurcommissie is bindend tenzij degene (de verhuurder of de huurder) die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie, binnen acht weken na de verzenddatum van de Huurcommissie-uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over de kwestie waarover een uitspraak van de Huurcommissie was gevraagd. Zo’n beslissing van de rechter vragen gaat via een dagvaardingsprocedure (zie hiernaast). Start huurder of verhuurder niet binnen acht weken een dagvaardingsprocedure, dan is de uitspraak van de Huurcommissie bindend geworden.

28


4. Uitsplitsen all-inprijs Dit hoofdstuk gaat over de zogenaamde all-inprijs. Deze bestaat weliswaar uit een kale huurprijs en uit een voorschot voor de servicekosten, maar daarbij is niet duidelijk welk bedrag daarvan de kale huurprijs is en welk bedrag op de servicekosten slaat. Het is niet aan te raden om in een huurcontract een all-inprijs af te spreken. Dit kan voor de huurder maar ook voor de verhuurder nadelig zijn. Het is beter dat huurder en verhuurder het samen eens worden over een uitsplitsing, hoewel dit niet verplicht is. Als huurder en verhuurder het uiteindelijk niet eens worden, kan de Huurcommissie om een uitspraak gevraagd worden.

Wat is een all-inprijs? Als er naast de kale huurprijs door de verhuurder nog goederen, diensten of energie geleverd wordt (de zogenaamde servicekosten) en de kosten hiervan niet apart van de kale huurprijs in het huurcontract worden vermeld, is er meestal sprake van een all-inprijs. In zo’n geval is in het huurcontract meestal uitsluitend een totaalprijs vermeld voor zowel de kale huur, als de servicekosten. Een kale huurprijs wordt betaald voor het enkele gebruik van de woonruimte. De servicekosten worden betaald voor de woondiensten die de verhuurder levert, zoals het gebruik van stoffering, meubilering of een voorschot op de energiekosten. Lees meer over de servicekosten in de brochure ‘Servicekosten en de rol van de Huurcommissie’. Deze brochure kunt u opvragen bij de Huurcommissie of inzien en downloaden op de internetsite www.huurcommissie.nl.

De meeste verhuurders omschrijven de kale huurprijs en de servicekosten in het huurcontract. Iedereen weet dan precies waar hij aan toe is. Als de verhuurder daarover echter geen duidelijke uitleg geeft, kan de huurder de verhuurder om duidelijkheid vragen. Als de verhuurder niet of onvoldoende duidelijk maakt wat die all-inprijs precies inhoudt, kan de huurder de Huurcommissie vragen deze all-inprijs uit te splitsen. Dat kan nadelig uitpakken voor de verhuurder zoals uit voorbeeld 1 aan het eind van dit hoofdstuk blijkt. Ook de verhuurder kan in bepaalde gevallen de Huurcommissie vragen de all-inprijs uit te splitsen (zie verderop in dit hoofdstuk).

Kennis over de opbouw van huurprijs en servicekosten voor huurder én verhuurder belangrijk Het is om een paar redenen belangrijk om te weten waaruit de all-inprijs bestaat: - bij een all-inprijs is er geen goed zicht op de juistheid van een huurverhoging. Er komt dan jaarlijks een bepaald percentage van de kale huurprijs bij. Maar als de kale huurprijs niet bekend is, kan ook niet gecontroleerd worden of het bedrag van de huurverhoging klopt; - als het maandelijkse voorschot op de servicekosten onbekend is, kan ook niet bekeken worden of het eindbedrag op de jaarlijkse afrekening redelijk is. Verder kan ook niet beoordeeld worden of het terecht is dat er eventueel moet worden bijbetaald of terugbetaald;

29

-

niet alleen de huurder maar ook de verhuurder kan nadeel hebben van een all-inprijs. Schakelt de verhuurder de Huurcommissie in bij een voorstel tot huurverhoging waartegen de huurder bezwaar maakt, dan kan de Huurcommissie geen uitspraak doen, eenvoudigweg omdat de hoogte van de kale huurprijs niet bekend is. Dit kan leiden tot het niet-ontvankelijk verklaren van het verzoek van de verhuurder. De voorgestelde huurverhoging kan dan niet doorgaan.

De verhuurder kan alleen een beroep doen op de Huurcommissie als de allinprijs lager is dan 55% van de maximale huurprijs die hoort bij het puntentotaal van de woonruimte. Lees Hoofdstuk 2 en de brochures ‘Puntensysteem zelfstandige woningen’, ‘Puntensysteem onzelfstandige woningen’ of ‘Puntensysteem woonwagens en woonwagenstandplaatsen’ om meer te weten te komen over het achterhalen van de maximale huurprijs.

Procedure uitsplitsing all-inprijs Inschakelen Huurcommissie bij splitsen all-inprijs Het is dus voor de huurder en de verhuurder belangrijk te weten wat de kale huurprijs van de woonruimte is. Als de kale huurprijs niet bekend is, kunnen de huurder en de verhuurder de Huurcommissie inschakelen. De huurder kan de Huurcommissie inschakelen: - wanneer hij van de verhuurder niets te weten komt over de splitsing in kale huur en een maandelijks te betalen voorschot op de servicekosten; - wanneer hij weliswaar een uitsplitsing van de verhuurder heeft gekregen in de kale huurprijs en het maandelijks te betalen voorschot op de servicekosten, maar hij het daarmee niet eens is. Hij wil dan van de Huurcommissie weten hoe die verdeling moet zijn. De verhuurder kan de Huurcommissie inschakelen wanneer hij – bij een conflict daarover met zijn huurder – van de Huurcommissie wil weten of de door hem gemaakte splitsing redelijk is.

30

De Huurcommissie beslist eerst of het werkelijk om een all-inprijs gaat en niet om een kale huurprijs. Gaat het om een all-inprijs, dan bepaalt de Huurcommissie vervolgens hoe de verdeling in kale huurprijs en voorschot op de servicekosten moet worden. De procedure die huurder en verhuurder doorlopen is hetzelfde. Wat verschilt, is de uitspraak die de Huurcommissie doet over de hoogte van de kale huurprijs en over het voorschot op de servicekosten. Dat hangt namelijk af van wie het verzoek aan de Huurcommissie heeft gedaan: de huurder of de verhuurder. Zie in het stappenplan op de volgende pagina’s bij stap 4E waar dat wordt uitgelegd. In het stappenplan wordt uitgelegd wat er gebeurt als de Huurcommissie wordt ingeschakeld voor een uitspraak over de all-inprijs.

Stappenplan voor het starten van de ‘Procedure uitsplitsing all-inprijs’ bij de Huurcommissie De huurder of de verhuurder vraagt de Huurcommissie om een uitspraak over uitsplitsing van de all-inprijs. Bij deze procedure hoort het formulier ‘Huurovereenkomst, verzoek om uitspraak’.

Wat moet er gebeuren? 4A Huurder of verhuurder vraagt de Huurcommissie met het formulier ‘Huurovereenkomst, verzoek om uitspraak’ om de all-inprijs te splitsen in een kale huurprijs en in een voorschot op de servicekosten. Voorzover aanwezig, stuurt hij mee: het huurcontract, een puntentelling van de woning, een kopie van het voorstel tot splitsing van de all-inprijs en een kopie van brieven over die splitsing.

Wat gebeurt er bij de Huurcommissie? 4B Nadat de Huurcommissie het verzoek om een uitspraak over de all-inprijs heeft ontvangen, stuurt de Huurcommissie een ontvangstbevestiging van dit verzoek. Pas nadat de Huurcommissie het voorschot van € 11,- legeskosten heeft ontvangen van degene die het verzoek heeft gedaan, start zij de ‘Procedure uitsplitsing all-inprijs’.

4C In de meeste gevallen doet de Huurcommissie onderzoek in de woonruimte.

Nadere uitleg De huurder kan dit altijd doen. De verhuurder kan dit alleen doen als de all-inprijs lager is dan 55% van de maximale huurprijs.

Nadere uitleg De ontvangstbevestiging gaat zowel naar de huurder als de verhuurder, alleen de indiener van het verzoek ontvangt een acceptgiro voor een voorschot van € 11,- legeskosten. Dit voorschot moet binnen vier weken na de verzenddatum van de acceptgiro op de rekening van de Huurcommissie staan. In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie of de indiener (een deel van) de leges terugkrijgt. Bij het onderzoek in de woonruimte worden huurder en verhuurder uitgenodigd. Naar aanleiding van het onderzoek in de woonruimte: - wordt een puntentelling opgemaakt en - wordt bekeken welke goederen en diensten (servicekosten) de verhuurder levert aan de huurder en wat daarover eventueel in het huurcontract is afgesproken.

31

4D De Huurcommissie houdt een hoorzitting waarin het verzoek wordt behandeld.

Huurder en verhuurder worden voor de zitting uitgenodigd. Bij de uitnodiging krijgen zij het eventueel opgemaakte rapport van het onderzoek. Tijdens de zitting kunnen huurder en verhuurder commentaar geven op het onderzoeksrapport. Men kan ook een gemachtigde (als plaatsvervanger) naar de zitting laten gaan.

4E De Huurcommissie doet uitspraak over het verzoek van huurder of verhuurder. Deze uitspraak wordt per aangetekende post aan huurder en verhuurder toegestuurd.

Als de Huurcommissie uitspreekt dat het niet om een all-inprijs gaat maar om een kale huurprijs, dan heeft dit geen directe gevolgen voor het huurcontract. De huurder blijft hetzelfde bedrag betalen. Mocht de huurder vinden dat de huidige kale huurprijs te hoog is, dan kan hij een andere procedure starten om de huur te verlagen (zie daarvoor Hoofdstuk 3). Als de Huurcommissie uitspreekt dat het gaat om een all-inprijs, dan bepaalt de Huurcommissie de afzonderlijke kale huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten. Heeft de huurder om een uitspraak gevraagd, dan wordt de kale huurprijs 55% van de maximale huurprijs die hoort bij het puntentotaal van de woonruimte. Het voorschotbedrag voor de servicekosten wordt 25% van die nieuwe kale huurprijs. Dit kan betekenen dat de huurder maandelijks minder moet gaan betalen aan de verhuurder. Heeft de verhuurder om een uitspraak gevraagd, dan bekijkt de Huurcommissie eerst of de all-inprijs lager is dan 55% van de maximale huurprijs die hoort bij het puntentotaal van de woonruimte. Is dat het geval, dan blijft het bedrag van de all-inprijs het uitgangspunt. 80% daarvan wordt de nieuwe kale huurprijs en de resterende 20% wordt het voorschotbedrag voor de servicekosten. Dit betekent dat voor de huurder het maandelijks te betalen bedrag aan de verhuurder gelijk blijft.

32

Vanaf wanneer geldt die nieuwe huurprijs? De nieuwe huurprijs geldt vanaf de maand die volgt op de maand waarin het verzoek door de Huurcommissie werd ontvangen. Is het verzoek bijvoorbeeld op 28 januari ontvangen, dan gaat de nieuwe huurprijs in per 1 februari.

Nu de kale huurprijs en het voorschot servicekosten bekend zijn, moet de verhuurder voortaan ook jaarlijks een overzicht van de werkelijk gemaakte servicekosten geven. Daaruit kan blijken dat de huurder te weinig aan voorschotten heeft betaald. Hij moet dan met terugwerkende kracht bijbetalen vanaf de maand volgend op de maand waarin het verzoek door de Huurcommissie werd ontvangen. In zo’n geval kan ook het maandelijkse voorschotbedrag voor de servicekosten worden verhoogd. Verder mag de verhuurder nu jaarlijks een huurverhoging voorstellen over de kale huurprijs.

33

Is de uitspraak van de Huurcommissie bindend? De uitspraak van de Huurcommissie is bindend tenzij degene (de verhuurder of de huurder) die het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie, binnen acht weken na de verzenddatum van de Huurcommissie-uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over de kwestie waarover een uitspraak van de Huurcommissie was gevraagd. Zo’n beslissing van de rechter vragen gaat via een dagvaardingsprocedure (zie hiernaast). Start huurder of verhuurder niet binnen acht weken een dagvaardingsprocedure, dan is de uitspraak van de Huurcommissie bindend geworden


Voorbeeld 1 splitsing all-inprijs door Huurcommissie op verzoek van de huurder In het huurcontract is een all-inprijs afgesproken van € 600,- per maand. De woning heeft 120 punten; daarbij hoort een maximale kale huurprijs van € 520,27. De Huurcommissie stelt vast dat het bedrag van € 600,- een all-inprijs is. De Huurcommissie maakt op grond daarvan de volgende verdeling: - 55% van € 520,27 = € 286,15 kale huurprijs; - 25% van € 286,15 = € 71,54 voorschot servicekosten.

Voorbeeld 2 splitsing all-inprijs door Huurcommissie op verzoek van de verhuurder In het huurcontract is een all-inprijs afgesproken van € 250,- per maand. De woning heeft 120 punten; daarbij hoort een maximale kale huurprijs van € 520,27. De Huurcommissie stelt vast dat het bedrag van € 250,- een all-inprijs is, die lager is dan 55% van de maximale huurprijs. De Huurcommissie maakt op grond daarvan een (standaard)verdeling van 80 - 20. Dit komt neer op: - 80% van € 250,- = € 200,- kale huurprijs; - 20% van € 250,- = € 50,- voorschot servicekosten.

Het totale huurbedrag wordt nu dus verlaagd van € 600,- tot € 357,69.

Het totale huurbedrag verandert bij een verzoek van een verhuurder niet; in dit geval blijft het dus € 250,-.

In beide voorbeelden is na de uitspraak van de Huurcommissie de kale huurprijs bekend. Over die kale huurprijs kan de verhuurder een huurverhoging voorstellen. Ook is bekend wat het voorschot voor servicekosten is. De verhuurder moet daarna per kalenderjaar een afrekening opstellen van de werkelijk gemaakte servicekosten. Zijn die hoger dan het voorschotbedrag, dan moet de huurder bijbetalen; zijn ze lager, dan krijgt de huurder geld terug.

34

5.

Bij duurdere woningen moeten huurder en verhuurder het samen oplossen

Voor een aantal duurdere woningen gelden minder strenge regels. Huurder en verhuurder hebben dan een vrij – ‘geliberaliseerd’ – huurcontract afgesloten in plaats van een ‘gewoon’ huurcontract. In zo’n geval heeft het geen zin om bij meningsverschillen tussen huurder en verhuurder bij de Huurcommissie aan te kloppen, tenzij dat in het huurcontract is afgesproken.

Welke woningen hebben een geliberaliseerd huurcontract? Het gaat om een vrij, geliberaliseerd huurcontract als aan de volgende voorwaarden is voldaan: - het betreft een zelfstandige woning (met een eigen toegang, keuken en toilet); en - de (kale) aanvangshuurprijs lag boven de toenmalige huurliberalisatiegrens (zie de tabel hiernaast). De kale huurprijs is dat gedeelte van de huurprijs dat voor het enkele gebruik van de woning wordt betaald. In dat gedeelte zitten geen servicekosten; en - het betreft een nieuwbouwwoning die voor het eerst werd bewoond in de periode 1 juli 1989 tot en met 30 juni 1994; of - het huurcontract is ingegaan op 1 juli 1994 of later.

Tabel huurliberalisatiegrenzen vanaf 1989 Jaarlijkse huurliberalisatiegrenzen van nieuwe woningen 1989-1994: 1 juli 1989 ƒ 750,00 p.m. 1 juli 1990 ƒ 775,00 p.m. 1 juli 1991 ƒ 820,00 p.m. 1 juli 1992 ƒ 865,42 p.m. 1 juli 1993 ƒ 913,33 p.m. Jaarlijkse huurliberalisatiegrenzen nieuwe en bestaande woningen vanaf 1 juli 1994: 1 juli 1994 ƒ 963,75 p.m. 1 juli 1995 ƒ 1.007,50 p.m. 1 juli 1996 ƒ 1.047,92 p.m. 1 juli 1997 ƒ 1.085,00 p.m. 1 juli 1998 ƒ 1.085,00 p.m. 1 juli 1999 ƒ 1.107,00 p.m. 1 juli 2000 ƒ 1.149,00 p.m. 1 juli 2001 ƒ 1.193,00 p.m. (€ 541,36) € 565,44 p.m. 1 juli 2002 1 juli 2003 € 585,24 p.m. 1 juli 2004 € 597,54 p.m. 1 juli 2005 € 604,72 p.m. € 615,01 p.m. 1 juli 2006 € 621,78 p.m. 1 juli 2007 € 631,73 p.m. 1 juli 2008 Tijdens het drukken van deze brochure waren de geldende huurliberalisatiegrenzen tot en met 30 juni 2009 bekend. Gaat het om een later tijdstip, vraag dan de Huurcommissie naar de op dat moment geldende grens en bel 0800 - 488 72 43.

Geliberaliseerd huurcontract ja of nee? Twee voorbeelden De familie De Wit trok in augustus 1990 als eerste bewoners in een net opgeleverde nieuwbouwwoning en startte met een kale huurprijs van ƒ 790,- per maand (€ 358,49). Hier is sprake van een geliberaliseerde woning, omdat de kale huurprijs boven de toen geldende huurliberalisatiegrens van ƒ 775,- per maand (€ 351,68) lag.

35

De familie Van Galen betrok in juli 2006 een woning uit 1880 en ging een kale huurprijs van € 600,- per maand betalen. Hierbij gaat het niet om een geliberaliseerd huurcontract, omdat de kale huurprijs onder de toen geldende huurliberalisatiegrens van € 615,01 per maand lag.

Wat houdt zo’n vrij (geliberaliseerd) huurcontract in?

Wanneer kan de Huurcommissie wèl ingeschakeld worden?

Als het om de huurliberalisatie van duurdere woningen gaat, dan is er sprake van minder huurprijsbescherming. De verhuurder heeft dan meer vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen en is niet gebonden aan een maximale huurprijs. De verhuurder hoeft zich ook niet te houden aan het jaarlijks vastgestelde maximale huurverhogingspercentage.

-

Bij geliberaliseerde huurcontracten kan de Huurcommissie geen geschillen over huurprijzen, huurverhogingen, huurverlagingen, onderhoudsgebreken en servicekosten oplossen. Tenzij huurder en verhuurder in zo’n vrij huurcontract hebben afgesproken dat dit mag. In ieder geval kunnen geschillen bij zo’n vrij huurcontract wel altijd aan de rechter worden voorgelegd. Er geldt wél huurbescherming als de verhuurder het huurcontract wil beëindigen.

36

-

De huurder kan binnen zes maanden na de ingangsdatum van het huurcontract de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Dit kan ook als de kale huurprijs boven de huurliberalisatiegrens ligt, dus als er sprake is van een geliberaliseerd huurcontract. Meer daarover staat in Hoofdstuk 2 van deze brochure. Mocht de Huurcommissie beslissen dat de maximale huurprijsgrens van de woning onder de huurliberalisatiegrens ligt, dan is het huurcontract niet meer geliberaliseerd. Vanaf dat moment kunnen huurder en verhuurder voor uiteenlopende zaken bij de Huurcommissie aankloppen (zie het overzicht in Hoofdstuk 6); Mocht er sprake zijn van een geliberaliseerd huurcontract, dan kunnen huurder en verhuurder daarin afspreken dat de Huurcommissie toch advies kan geven. De Huurcommissie kan dat alleen doen over geschillen die zij normaal gesproken in behandeling neemt. In Hoofdstuk 6 staat een overzicht van de meest voorkomende procedures bij de Huurcommissie.

6.

De Huurcommissie nader bekeken

De Huurcommissie is een onafhankelijke overheidsorganisatie die uitspraken doet als huurders en verhuurders van woonruimten een meningsverschil hebben over de huurprijs, onderhoudsgebreken of servicekosten en zij er samen niet uitkomen. Dit hoofdstuk geeft in grote lijnen aan welk type organisatie de Huurcommissie is en welke zaken zij behandelt. Het hoofdstuk eindigt met een overzicht van een aantal zaken dat de Huurcommissie niet behandelt. -

-

-

-

De Huurcommissie is een landelijke, onafhankelijke overheidsorganisatie, die uitspraak doet in geschillen tussen huurder en verhuurder over huurprijzen, onderhoudsgebreken en servicekosten van woonruimten. Daarbij gaat het om woningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen; De Huurcommissie is gevestigd in Den Haag; Zowel huurder als verhuurder kunnen bij de Huurcommissie terecht; De Huurcommissie houdt hoorzittingen in het hele land; Huurder en verhuurder kunnen in het algemeen hun geschil op een hoorzitting toelichten; Tijdens de hoorzitting bestaat de Huurcommissie uit een voorzitter en twee leden. Het ene lid is benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties en het andere lid op voordracht van de verhuurdersorganisaties; De Huurcommissie houdt per jaar circa 600 hoorzittingen en handelt circa 15.000 verzoekschriften af;

-

De Huurcommissie geeft ook voorlichting via telefoon, internet en spreekuren in de regio.

Overzicht van bij de Huurcommissie op te starten procedures In het volgende overzicht staan de meest voorkomende procedures die een huurder of verhuurder bij de Huurcommissie kan starten. Daarin staat ook waar u een verdere uitleg daarover kunt vinden: in deze brochure of in een andere publicatie van de Huurcommissie. Alle publicaties zijn te downloaden van internet op www.huurcommissie.nl. In een volgend overzicht staat ook een aantal zaken waarvoor u bij andere instanties terecht kan.

37

Overzicht van meest voorkomende zaken die de Huurcommissie behandelt Beschrijving van de situatie

Procedure

Op te starten door

Er is sprake van een all-inprijs.

‘uitsplitsing all-inprijs’

- huurder - verhuurder

‘servicekosten’

- huurder (servicekostenafrekening en hoogte voorschot) - verhuurder (alleen servicekostenafrekening)

‘huurverlaging op grond van het puntensysteem’

- huurder

‘toetsing aanvangshuurprijs’

- huurder

‘huurverhoging’

- verhuurder

‘huurverhoging’

-

Zie in deze brochure Hoofdstuk 4. Er is een geschil over de jaarlijkse afrekening van de servicekosten of over de hoogte van het voorschot van de servicekosten. Zie de brochure ‘Servicekosten en de rol van de Huurcommissie’.

De huurprijs is hoger dan de maximale huurprijsgrens en de huurder wil huurverlaging. Zie in deze brochure Hoofdstuk 3. Het huurcontract bestaat nog geen zes maanden en de huurder wil de hoogte van de huurprijs en/of de onderhoudstoestand laten toetsen. Nota bene: ook huurders met een geliberaliseerd huurcontract kunnen die toets laten uitvoeren. Zie in deze brochure Hoofdstuk 2. De huurder dient een bezwaarschrift in bij de verhuurder tegen het ( jaarlijkse) voorstel tot huurverhoging. Als huurder en verhuurder er niet uitkomen dan dient de verhuurder bij de Huurcommissie een verzoekschrift in. Zie in deze brochure Hoofdstuk 1. De verhuurder heeft het voorstel tot huurverhoging aangetekend verzonden en de huurder betaalt de huurverhoging niet en dient ook geen bezwaarschrift in bij de verhuurder. Zie in deze brochure Hoofdstuk 1.

38

verhuurder

Beschrijving van de situatie

Procedure

Op te starten door

De huurder betaalt de huurverhoging niet en is het ook na de rappelbrief van de verhuurder nog steeds niet eens met de huurverhoging.

‘huurverhoging’

- huurder

‘huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’

- huurder

‘opheffen onderhoudsgebreken’

- verhuurder

Zie in deze brochure Hoofdstuk 1 Er is sprake van ernstige onderhoudsgebreken door nalatigheid van de verhuurder. Zie de brochure, ‘Onderhoud woonruimte en de rol van de Huurcommissie’. De Huurcommissie heeft uitspraak gedaan in de ‘Procedure toetsing aanvangshuurprijs’ of de ‘Procedure huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken’. Daarna heeft de verhuurder reparaties verricht. De huurder vindt echter dat de gebreken (nog) niet voldoende zijn gerepareerd. Zie in deze brochure Hoofdstuk 2 en de brochure ‘Onderhoud woonruimte en de rol van de Huurcommissie’

Publicaties van de Huurcommissie

Beleidsnotities van de Huurcommissie

-

-

-

Brochure ‘Hoogte huurprijs en de rol van de Huurcommissie’ Brochure ‘Puntensysteem zelfstandige woningen’ Brochure ‘Puntensysteem onzelfstandige woningen’ Brochure ‘Puntensysteem woonwagens en woonwagenstandplaatsen’ Brochure ‘Onderhoud woonruimte en de rol van de Huurcommissie’ Brochure ‘Servicekosten en de rol van de Huurcommissie’ Informatieblad ‘Informatie over huurbescherming’

-

Gebrekenboek Huurcommissies Beleid huurverhoging na woningverbetering Servicekostenbeleid Huurcommissie Monumentenbeleid Huurcommissies Handleiding bij het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woningen Handleiding bij het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen

De publicaties en de beleidsnotities kunt u opvragen bij de Huurcommissie of inzien en downloaden op de internetsite www.huurcommissie.nl.

39

Overzicht van zaken waarmee de Huurcommissie zich niet bezighoudt, maar waarover andere organisaties gaan of waarover andere organisaties advies kunnen geven Het aanvragen van huurtoeslag Het toewijzen van woonruimte Het zoeken naar een nieuwe woonruimte Het opzeggen van de huur Geschillen over winkel- en horecapanden Geschillen over overige bedrijfsruimten zoals kantoren Geschillen over garages Burenoverlast Huurcontracten in het algemeen Geschillen over geliberaliseerde huurcontracten Reparaties die de verhuurder niet wil uitvoeren

Belastingdienst/Toeslagen Gemeente Gemeente/verhuurders Juridisch Loket, Bureau Sociaal Raadslieden, wetsof rechtswinkel, advocaat Kamer van Koophandel, advocaat Juridisch Loket, Bureau Sociaal Raadslieden, wetsof rechtswinkel, advocaat Juridisch Loket, Bureau Sociaal Raadslieden, wetsof rechtswinkel, advocaat De overlast kan gemeld worden bij de verhuurder en/of bij de politie Juridisch Loket, Bureau Sociaal Raadslieden, wetsof rechtswinkel, advocaat Juridisch Loket, Bureau Sociaal Raadslieden, wetsof rechtswinkel, advocaat Gemeente, afdeling Bouw- en Woningtoezicht of Juridisch Loket, Bureau Sociaal Raadslieden, wetsof rechtswinkel, advocaat. De Huurcommissie kan de huurprijs wel verlagen als er ernstige onderhoudsgebreken zijn, maar kan de verhuurder niet verplichten tot het daadwerkelijk verhelpen van onderhoudsgebreken

Nota bene: een Juridisch Loket, Bureau Sociaal Raadslieden, wetsof rechtswinkel geeft in de regel geen juridisch advies aan verhuurders.

Belangenverenigingen Huurders: Nederlandse Woonbond www.woonbond.nl of telefoon 020 - 551 77 00 Particuliere verhuurders: Vastgoed Belang, vereniging van particuliere beleggers in vastgoed www.vastgoedbelang.nl of telefoon 020 - 346 31 23

40

Institutionele beleggers (verhuurders): Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) www.ivbn.nl of telefoon 070 - 300 03 71 Woningcorporaties: Aedes vereniging van woningcorporaties www.aedes.nl of telefoon 035 - 626 82 00

HC 1106/0408

De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die zich bezighoudt met geschillen tussen huurder en verhuurder over onderhoud, huurprijs en servicekosten van huurwoningen.

Huurcommissie Postbus 16495 2500 BL Den Haag 0800 - 488 72 43 www.huurcommissie.nl

Hoogte huurprijs en de rol van de Huurcommissie

Recommend Documents