PARTICULIER WONINGBEHEER:
DE STATIEGELDREGELING EEN AANVULLENDE NOTITIE BIJ HET RAPPORT 'NIEUWE STRATEGIEËN VOOR HET PARTICULIERE WONINGBEHEER'
• •
Bibliotheek TU Delft
in opdracht van:
1\,1111,1111111 C
1862186
B 0 U W
IOP staat voor Innovatiegericht Onderzoek Programma. Het IOP is een subsidieregeling, die universiteiten en andere grote technologische instellingen tot en met 1989 gestimuleerd heeft onderzoek uit te voeren. Het IOP-Bouw richtte zich op onderzoek ter bevordering van technologische vernieuwing in de bouw.
WERKDOCUMENT OTB
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) Technische Universiteit Delft Thijsseweg 11, 2629 JA Delft, Tel. 015 - 783005
90-09
PARTICULIER WONINGBEHEER:
DE STATIEGELDREGELING EEN AANVULLENDE NOTITIE BIJ HET RAPPORT 'NIEUWE STRATEGIEËN VOOR HET PARTICULIERE WONINGBEHEER'
Frits Meijer
Delftse Universitaire Pers, Delft, 1990
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015 - 783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
ISBN 90-6275-647-6jCIP ISSN 0923-9871 NUGI655 Copyright 1990 by F. Meijer No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands. .
INHOUD
pag. 1.
INLEIDING ........................................... 1
1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
2.
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Nieuwe strategieën voor het particulier woningbeheer . . . . . .. Verkoop van sociale huurwoningen en particuliere woningverbetering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inhoud van de notitie ..............................
DE STATIEGELDREGELING IN DELFT EN AMERSFOORT
2.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.3. 2.3.1. 2.3.2. 2.4. 2.4.1. 2.4.2. 2.5.
1 1 2 3
..... 4
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . ' .' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waarom een statiegeldregeling? ....................... Verbetering van het verspreid liggend gemeentelijk bezit in Delft .................................... De financiële positie van de Amersfoortse SCW . . . . . . . . . . . De Delftse regeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Flexibele inhoud ................................. Voorlopige resultaten volgens verwachting ............... De Cavaleriestraat in Amersfoort ..................... Sterk regulerend ................................. De straat wordt opgeknapt .......................... De statiegeldregeling; een aanvullend instrument ..........
4 4 . 4 6 7 7 11 14 15 20 23
BULAGEN:
bijlage 1: bijlage 2:
De financiële gegevens van 12 Delftse statiegeldwoningen . . . . 24 literatuur ............. ' .' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
1. INLEIDING
1.1. Inleiding In dit eerste hoofdstuk wordt het kader geschetst waarin deze notitie over de statiegeldregeling geplaatst moet worden. In het najaar van 1990 is het rapport 'Nieuwe strategieën voor het particuliere woningbeheer' verschenen. In die studie worden recent ontwikkelde strategieën belicht waarmee de (uitvoering van) de onderhouds -en verbeteropgave in de particuliere woningsector gestroomlijnd en zelfs geprofessionaliseerd zou kunnen worden. In de tweede paragraaf van deze inleiding worden de hoofdlijnen van genoemd rapport aangegeven. Deze notitie over de statiegeldregeling is te beschouwen als een aanvulling op 'Nieuwe strategieën voor het particuliere woningbeheer'. Evenals bijvoorbeeld nieuwe financieringsregelingen, of beheerconstructies, kan de statiegeldregeling gerekend worden tot de 'nieuwe strategieën' om de particuliere woningvoorraad op te knappen. In paragraaf 1.3. wordt de essentie van de statiegeldregeling geschetst. Paragraaf 1.4. geeft tenslotte een beeld van de inhoud van deze notitie. 1.2. Nieuwe strategieën voor het particuliere woningbeheer In het rapport 'Nieuwe strategieën voor het p~rticuliere woningbeheer' worden, in opdracht van het Innovatiegericht Onderzoek Programma Bouw een aantal recent ondernomen initiatieven om het technisch beheer in de particuliere sector op een hoger niveau te brengen, nader verkend. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in een drietal thema's. Het eerste thema richt zich op het ontwikkelen van nieuwe financieringsvormen voor het technisch beheer. Door de introductie van nieuwe, meer op het beheer toegespitste financieringsconstructies kunnen problemen die bewoners momenteel ervaren bij het verkrijgen van financiële middelen, verminderd worden. In het rapport wordt een aantal mogelijkheden aangegeven. Het tweede thema heeft betrekking op een garantieregeling voor het technische beheer. Een garantie- en waarborgregeling voor (complexe) onderhoudsingrepen kan voor de eigenaar extra zekerheid opleveren en zou voor het onderhoudsbedrijf een positieversterking kunnen betekenen. In Rotterdam en Den Haag
1
wordt momenteel in twee wijken geëxperimenteerd met de ontwikkelde garantieregeling. Het garantiecertificaat wordt overigens alleen verstrekt voor uitgevoerd werk en geleverd materiaal bij een projectmatig aangepakte gesubsidieerde verbetering van voorooorlogse particuliere woningen (die zowel van eigenaarbewoners als van particuliere verhuurders kunnen zijn). Het derde en laatste thema dat in 'Nieuwe strategieën voor het particuliere woningbeheer' aan de orde is gesteld, zijn de mogelijke samenwerkingsvormen tussen eigenaar-bewoners en woningcorporaties. Door middel van bijvoorbeeld het aanbieden van onderhoudsabonnementen of -contracten door corporaties kan de bij de corporaties aanwezige kennis worden aangewend voor het onderhoud van woningen van eigenaar-bewoners. Het technisch beheer van de desbetrefffende woningen zou daardoor een verdere professionalisering kunnen ondergaan. Twee samenwerkingsverbanden tussen bewoners en een corporatie worden uitgebreid besproken. In de Driehoek in de Haagse Schilderswijk biedt woningbouwvereniging 's-Gravenhage Verenigingen van Eigenaren onderhoudsabonnementen aan. In de Dordtse wijk Matena's Pad heeft woningbouwvereniging Ons Huis met een (overigens beperkt) aantal eigenaar-bewoners contracten afgesloten waarmee het ondernoud aan de buitenste delen van de woningen afgedekt wordt. Naast een beschrijving van deze twee voorbeelden wordt nog kort ingegaan op andere ontwikkelingen op het terrein van de onderhoudscontracten (bijvoorbeeld in een aantal wijken in Enschede). In het afsluitende gedeelte van het rapport wordt een aantal concluderende opmerkingen gemaakt over de betekenis van de besproken strategieën voor het particuliere woningbeheer. 1.3. Verkoop van sociale huurwoningen en particuliere woningverbetering
Het instrumentarium dat beschikbaar en ingezet wordt voor de verbetering van het particuliere woningbezit beperkt zich in de meeste gevallen tot aankoop door de gemeente, gevolgd door verbetering en/of het verbeteren met behulp van subsidies (waarbij al dan niet sprake kan zijn van gemeentelijke voorlichting en ondersteuning in de vorm van bijvoorbeeld bouwbureaus). Particuliere woningverbetering kan echter ook als strategie dienen om sociale huurwoningen, bij verkoop aan de bewoners, weer op een aanvaardbaar kwaliteitsniveau te brengen. De statiegeldregeling, die in Nederland momenteel in Delft en Amersfoort operationeel is, is te beschouwen als een exponent van deze laatste strategie. De statiegeldprojecten in Delft en Amersfoort zijn verschillend van aard. In Delft worden er gemeentewoningen verkocht en in Amersfoort gaat het om woningen van de Stichting Centrale Woningzorg (SCW). De kwaliteit van deze woningen is zodanig dat een opknapbeurt noodzakelijk is. Zowel de gemeente Delft als de SCW in Amersfoort zien echter geen kans om de woningen in eigen beheer op te knappen. In Delft liggen de statiegeldwoningen verspreid in een wijk. Het is daardoor volgens de gemeente te ingewikkeld en te kostbaar om een (collectieve) ingreep uit te voeren. De SCW is van mening dat de desbetreffende (vooroorlogse) woningen nauwelijks op een bedrijfseconomisch verantwoorde wijze verbeterd kunnen worden. 2
In beide gemeenten wordt de statiegeldregeling gebruikt om deze impasse te doorbreken. Het principe van de regeling is eenvoudig. De woningen worden door de gemeente respectievelijk de corporatie tegen een aantrekkelijke prijs aan de bewoners aangeboden. Daarbij worden zodanige voorwaarden gesteld, dat gewaarborgd wordt dat de woningen binnen een afzienbare terinijn na de verkoop verbeterd worden. De precieze inhoud van die voorwaarden is in beide gemeenten verschillend, de essentie is ·dezelfde. Bij de verkoop van de woning wordt een bepaald bedrag gereserveerd. Dit bedrag krijgt de bewoner weer terug (eventueel opgehoogd met een subsidie) wanneer er van te voren afgesproken verbeteringen zijn aangebracht. In Delft moet de bewoner bij aankoop van de woning alvast een gedeelte van de geraamde verbeterkosten vooruit betalen, dat pas weer geretourneerd wordt (verdubbeld met een subsidie) wanneer de woning verbeterd is. In Amersfoort krijgt de bewoner, wanneer de verplicht gestelde ingrepen zijn uitgevoerd, de beschikking over een deel van de hypotheek (die in depöt gehouden wordt). Niet alleen de fmanciële opzet verschilt overigens tussen de beide gemeenten, ook op het organisatorische vlak zijn de regelingen niet identiek. De verschillen en overeenkomsten zullen in het tweede gedeelte van deze notitie uitgebreid belicht worden. 1.4. Inhoud van de notitie Er is al gewezen op het feit dat deze notitie een aanvullend karakter heeft; de omvang is dan ook beperkt en handzaam. In het tweede deel (hoofdstuk 2) wordt ingegaan op de statiegeldregelingen zoals die in Delft en Amersfoort worden toegepast. De achtergronden van het werken met de regeling worden toegelicht (§ 2.2.) en er wordt uitgebreid stilgestaan bij de inhoud van de regelingen en de uiteindelijke resultaten. De Delftse regeling staat in paragraaf 2.3. centraal, de ervaringen in Amersfoort komen in paragraaf 2.4. aan bod. In § 2.5. wordt tenslotte een aantal concluderende opmerkingen gemaakt.
3
2. DE STATIEGELDREGELING IN DEUT EN AMERSFOORT
2.1. Inleiding In dit tweede hoofdstuk wordt ingegaan op de rol die de statiegeldregeling zou kunnen spelen bij het woningbeheer in de particuliere sector. De inhoud en werking van de statiegeldregeling zoals die toegepast is in Delft en Amersfoort, worden uitgebreid belicht. Allereerst wordt in paragraaf 2.2. ingegaan op de achtergronden van het toepassen van de statiegeldregeling: waarom en in welke gevallen is het werken met een dergelijke regeling zinvol? De paragrafen van 2.3. en 2.4. staan in het teken van respectievelijk de regeling in Delft (§ 2.3.) en die in Amersfoort (§ 2.4.). In deze twee paragrafen zal de inhoud en werking van de statiegeldregeling centraal staan. Paragraaf 2.5. tenslotte, bevat de belangrijkste conclusies. 2.2. Waarom een statiegeldregeling? Allereerst kan natuurlijk de vraag naar het waarom van het toepassen van de statiegeldregeling gesteld worden. In welk kader en met welk do~l, wordt er voor deze strategie gekozen? Om dit te verduidelijken wordt in deze paragraaf een beeld geschetst van de achtergronden van de regelingen in Delft en Amersfoort. 2.2.1. Verbetering van het verspreid liggend bezit in Delft De Delftse statiegeldregeling wordt toegepast in het Westerkwartier. De wijk is te karakteriseren als een 'echte' stadsvernieuwingswijk. Net zoals bijvoorbeeld Matena's Pad in Dordrecht (zie hoofdstuk 5 van 'Nieuwe strategieën voor het particuliere woningbeheer') is het Westerkwartier een 1ge eeuwse voormalige arbeidersbuurt die voor het leeuwedeel uit kwalitatief slechte en kleine woningèh bestaat. De buurt wordt dan ook in de jaren zeventig tot stadsvernieuwingsgebied aangewezen. Het gemeentelijk beleid is in eerste instantie gericht op sloop en vervangende nieuwbouw. Na protest van bewonerszijde wordt het beleid uiteindelijk bijgesteld. Een gedeelte van de wijk zal verbeterd worden. Voor een aantal woningen blijkt dit onmogelijk te zijn, zij worden daarom alsnog gesloopt en vervangen door nieuwe woningen.
4
GI
Afb. 2.1: Het Westerwartier ligt tegen het
centrum van Delft aan (Bron:
Gemeente Delft, 1989)
Voor een zestigtal verspreid liggende panden wordt het ingewikkelder geacht een ingreep uit te voeren. Verdere exploitatie als huurwoning wordt door de gemeente in financieel en technisch opzicht onverantwoord geacht. Een ingrijpende verbetering binnen de bestaande subsidieregeling is onhaalbaar en ' voor een complexgewijze aanpak liggen de woningen te verspreid. Sloop is ook al geen alternatief, het slopen van één woning in een blokje is in technische en financiële zin moeilijk verdedigbaar. De voorraad betaalbare woningen zou bovendien verminderen. In eerste instantie besluit de gemeente de verspreid liggende woningen weer te verkopen op de particuliere markt. Vanuit de 'wijk' (georganiseerde buurtbewoners en beroepskrachten verenigd in de Werkgroep Stadsvernieuwing Westerkwartier) komen er protesten tegen deze verkopen. Het voornaamste bezwaar is dat er geen enkele garantie is dat de - over het algemeen kwalitatief slechte woningen die verkocht worden, verbeterd worden. De praktijk lijkt dit bezwaar
5
te ondersteunen: de panden die zijn verkocht, worden niet of nauwelijks opgeknapt. Uiteindelijk besluit de gemeente - mede gezien de vrij slechte kwaliteitstoestand van de resterende woningen - tot een verkoopstop. Deze 20 à 30 woningen zullen niet zonder meer verkocht worden. Vanuit deze ~chtergrond (verkoop zonder voorwaarden is onwenselijk, een gezamenlijke aanpak of sloop gevolgd door nieuwbouw is niet mogelijk) wordt vervolgens de statiegeldregeling geboreri. Met deze strategie kunnen de woningen toch verkocht worden, maar tegen zodanige voorwaarden dat een grondige opknapbeurt (vrijwel) verzekerd wordt! In paragraaf 2.3. wordt de inhoud en werking van de Delftse regeling uitgebreid besproken. 2.2.2. De financiële positie van de Amersfoortse SCW Tegen het eind van 1988 neemt de Stichting Centrale Woningzorg (SCW) 23 woningen over uit het complex 'Cavaleriestraat' van het gemeentelijk grondbedrijf. Deze woningen zijn in de jaren twintig voor officieren gebouwd en vormen een aaneengesloten bouwblokje. In kwalitatief opzicht zijn de woningen weliswaar nog in een redelijke staat, maar een ingrijpende onderhouds- en verbeterbeurt is desondanks noodzakelijk. De huidige bewoners kunnen vrijwel allen gerekend worden tot de lagere-inkomensgroepen. Een gedeelte van de straat wordt bewoond door wat oudere bewoners die al geruime tijd de woning huren. In de andere woningen zijn buitenlandse gezinnen en jongere bewoners woonachtig, die de woningen wat meer recent hebben betrokken. Ingrijpende verbetering van deze woningen door de Stichting Centrale Woningzorg is op basis van bedrijfseconomische overwegingen voor hen onaantrekkelijk. Voor de SCW is het - als de grootste corporatie in Amersfoort - van belang om haar bezit (bestaande uit ca. 14.000 woningen) in goede staat te houden. Van het grootste gedeelte van het vooroorlogse bezit is de kwaliteit, mede dankzij de verbeterinspanningen in het recente verleden, redelijk goed. De activiteiten zijn momenteel dan ook voornamelijk gericht op de na-oorlogse woningvoorraad. De rijksoverheid bezuinigt echter ondertussen meer en meer op de verbetersubsidies. Exploitatietekorten worden niet meer volledig door het Rijk afgedekt, renovaties worden niet meer voor de volle honderd procent gefinancierd, contingenten en budgetten zijn în zeer sterke mate van invloed op de verbeterproduktie. De kosten van de verbeteringrepen komen daardoor voor een deel ten laste van de corporatie zelf. Bij een woningcorporatie met een grootte en een voorraad zoals de Stichting Centrale Woningzorg die heeft, moeten er jaarlijks ruim 400 woningen aangepakt worden om het bezit kwalitatief op peil te houden. Dit legt een groot beslag op de financiële middelen en de financiële positie van de corporatie. Een grondige aanpak van de 23 woningen in de Cavaleriestraat door de corporatie zelf, gaat de SCW, naar eigen zeggen, 20.000 tot 25.000 gulden per woning kosten. Dit bedrag zou ·door de corporatie zelf gefourneerd moeten worden, te betalen uit bijvoorbeeld de algemene bedrijfsreserve (ABR). In incidentele gevallen is deze kostenpost nog wel op te brengen, op grote schaal wordt een gezonde bedrijfsvoering op den duur onmogelijk. Sloop is ook geen reële mogelijkheid: zo slecht zijn de woningen niet, bovendien zou er goedkope huisvesting verloren gaan.
6
De statiegeld regeling geeft de corporatie de mogelijkheid om de woningen indirect te verbeteren. De woningen worden weliswaar aan de zittende huurders verkocht, maar de verkoopconstructie is echter zodanig ingericht dat de woningen niet alleen verbeterd worden, maar ook dat zij (gedurende een bepaalde periode) voor de doelgroep met de laagste inkomens bereikbaar blijven. Paragraaf 2.4. bevat een meer gedetailleerde beschrijving. Uit het voorgaande zal duidelijk zijn geworden dat de uiteindelijke keuze in beide projecten voor toepassing van de statiegeldregeling met name door negatieve overwegingen is ingegeven. Andere mogelijkheden om de desbetreffende woningen op te knappen zijn niet meer voorhanden. Verkoop onder bepaalde voorwaarde zou de heersende impasse kunnen doorbreken.
2.3. De Delftse regeling
In het Delftse project is de statiegeldregeling van toepassing geweest op een twintig- tot dertigtal verspreid liggende gemeentewoningen in het Westerkwartier. In deze paragraaf wordt allereerst ingegaan op de precieze opzet van de regeling (§ 2.3.1.). De resultaten komen daarna in paragraaf 2.32. aan bod. 2.3.1. Flexibele inhoud De Delftse statiegeldregeling kenmerkt zich door een grote mate van flexibiliteit, de regeling bevat heel weinig regulerende componenten. Bij verkoop wordt de voorwaarde gesteld dat de woning binnen een bepaalde periode verbeterd moet worden. Aan de wijze waarop dat precies gebeurt en wat er verder met de woning gedaan wordt, zijn verder nauwelijks eisen gesteld. In deze paragraaf zal ondermeer ingegaan worden op de bepaling van de verkoopprijs, het verbeterplan en de hoogte en uitkering van het statiegeld.
Bepaling verkoopprijs Bij de bepaling van de verkoopprijs van de woningen is de gemeente uitgegaan van de taxatiewaarde. Deze taxatieprijs is gebaseerd op de marktwaarde in de huidige staat, dus voordat de woning verbeterd is. De verkoopprijzen van de eerste statiegeldwoningen schommelt rond de boekwaarde van de woningen. De stijgende prijzen op de woningmarkt leiden in een latere fase tot stijgende taxatiewaarden. De koopprijzen van de woningen die later verkocht worden (en daardoor ook de opbrengsten voor de gemeente), nemen toe en liggen boven de boekwaarde van de woningen. Het is de bedoeling om de woning aan de zittende huurder te verkopen. Om de verkoopprocedure te versnellen, is er daarvoor met Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland (die toestemming moet verlenen voor de verkoop van gemeentewoningen) een versnelde goedkeuringsprocedure geregeld. Wanneer blijkt dat de huidige bewoner geen belangstelling heeft, wordt voor hem of haar een andere woning gezocht. Teneinde ook deze procedure te versoepelen, is besloten om de huurders van de statiegeldwoningen extra woonruimtepunten èn een verhuiskos7
tenvergoeding te verstrekken. Als er voor de huurder een vervangende woning is gevonden, wordt de woning op de vrije markt aangeboden.
Afb. 2.2: De verspreid liggende Delftse statiegeldwoningen
l .i/I!
/f.
1/
JUF ;fiJ·
!"
"
HUIDIGE SITUAllE ~ERNGEBIED WEmRKWAfmEf! "{
Bron: Gemeente Delft, 1989
8
I
I
Verbeterplan: eisen in het schouwrapport
Voor de verkoop van de woning neemt Bouw- en Woningtoezicht de woningen op en legt in een zogenaamde schouwrapport vast wat er aan de woning moet gebeuren. Bij de verkoop van de woning wordt deze lijst van gebreken aan de nieuwe bewoner verstrekt. De gebreken op de lijst moet in ieder geval door (of in opdracht van) de bewoner opgeheven worden. Het gaat er vooral om dat het achterstallig onderhoud wordt opgeheven en dat de woning weer een minimaal voorzieningenniveau krijgt. Het uiteindelijk doel van het schouwrapport is de woning op een zodanig kwaliteitsniveau te brengen, dat hij weer vijftien jaar mee kan. Alleen de essentiële verbeteringen zijn in het schouwrapport opgenomen. Om een indruk te geven, volgt hieronder een opsomming van veel voorkomende ingrepen: - het maken van een indeling en het isoleren van de begane grond - het herstellen van het metselwerk - het vernieuwen van de kozijnen - het herstellen van de draagconstructie voor de verdiepingsvloer - het maken van een bergingsvloer (vliering) - het herstellen van de kap - het aanbrengen van dakvensters
- het isoleren van de zij- en achtergevel (aan buitenzijde) - het plaatsen van een keukeninrichting - het maken van een binnenriolering, gas-installatie, elektrische installatie, cv-installatie en mechanische ventilatie - het binnen- en buitenschilderwerk
Bij elk gebrek dat op de lijst is opgenomen, wordt een verbeterprijs genoemd. De som van al deze prijzen geeft de verbeterkosten aan van de woning wanneer het officiële onderhoudsbedrijf de uitvoering op zich neemt. Het statiegeld
Als iemand besluit de woning te kopen, moet hij of zij tegelijkertijd beloven om de door Bouw- en Woningtoezicht gesignaleerde gebreken binnen één jaar na de koop op te heffen. Als een soort extra stimulans (meer: stok achter de deur) betaalt de nieuwe bewoner niet alleen de getaxeerde koopprijs maar tegelijkertijd ook de helft van de geraamde verbeterkosten. Dit laatste bedrag is het statiegeld: dit wordt op een door de gemeente beheerde rekening vastgezet. Wanneer na een jaar de afgesproken verbeteringen zijn aangebracht, wordt niet alleen het statiegeld geretourneerd maar krijgt de bewoner eveneens een subsidie ter waarde van het statiegeld. De gemiddelde verkoopprijs van de woningen die binnen het regiem van de statiegeldregeling verkocht zijn, bedraagt 34.500 gulden (zie ook paragraaf 2.3.2.). De kosten om de in het schouwrapport opgesomde gebreken op te heffen komen gemiddeld op f 40.500,-. Hieruit volgt dat het gemiddelde statiegeld en de gemiddelde subsidie op f 20.250,- becijferd kunnen worden. Aan de hand van deze gemiddelde bedragen kan de werking van de regeling schematisch .verduidelijkt worden. 9
Afb. 2.3: De financiële kant van de gemiddelde statiegeldwoning DE VERKOOP
getaxeerde verkoopprijs: geraamde verbeterkosten;
f 34.500,f 40.500,-
bewoner betaalt de verkoopprijs: + Y2 verbeterkosten:
f 34.500,f 20.250,-
is in totaal:
f 54.750,-
DE VERBETERING
(stel door aannemer)
totale verbeterkosten: f 40.500,de woning 'kost' dus inmiddels f 95.250,-
DE UITEINDEWKE KOSI'EN VOOR EEN OPGEKNAPTE WONING
na gereedmelding (en goedkeuring)
bewoner krijgt terug retour statiegeld:
f 20.250,-
plus subsidie:
f 20.250,-
de woning kost uiteindelijk
f
54.750,-
De gegevens in afbeelding 2.3 illustreren de stimulerende werking van het statiegeld. Een koper die uiteindelijk besluit om de woning niet te verbeteren, maakt evenveel kosten als een bewoner die wel volgens de spelregels van de statiegeldregeling te werk gaat. Het verschil tussen beide is dat de eerste bewoner nièt en de tweede bewoner wel voor dat geld een kwalitatief redelijke woning heeft. De regeling maakt het dus aantrekkelijk om de woning te verbeteren. De koper moet in principe een aanzienlijke som geld voorfinancieren. Wanneer de verbeteringen bijvoorbeeld · in zijn geheel door de aannemer uitgevoerd worden, moet niet alleen de koopprijs plus de helft van de verbeterkosten (het statiegeld) maar ook de betaling aan de aannemer gefinancierd worden. In totaal komt dit neer op een gemiddeld bedrag van ruim 95.000 gulden. In de praktijk is gebleken dat de meeste bewoners zelf veel karweien hebben aanpakt. De aannemerskosten bereiken daardoor in vele gevallen niet dat maximum. Ter voorkoming van eventuele financieringsproblemen heeft de gemeente overigens besloten dat het statiegeld meegegarandeerd wordt bij de gemeentegarantie. Een aantal bewoners 'stort' het statiegeld in de vorm van een' bankgarantie bij de gemeente. .
Geen anti-speculatiebeding Naast de verplichting om de opgegeven ingrepen uit te voeren, hanteert de gemeente Delft nauwelijks andere voorwaarden bij de verkoop van de woningen. Wel wordt de gebruikelijke voorwaarde gesteld, dat- na de verbetering - de 10
eerstkomende 10 jaar geen gebruik van subsidie gemaakt kan worden. Er wo.rdt niets geregeld om speculatie met de statiegeldwoningen tegen te gaan. Een clausule om de bewoner te verplichten om de woning binilen een bepaalde periode weer aan de gemeente terug te verkopen, ontbreekt bijvoorbeeld in het verkoopcontract. De gemeente is van mening dat het om een te klein aantal woningen gaat om een dergelijke voorwaarde te hanteren. Een anti-speculatiebeding zou daardoor een relatief te zware wissel trekken op het èçmtrolerende en administratieve apparaat van de gemeente. De kosten wegen niet meer tegen de baten op. Wel wordt er van de potentiële kopers geëist dat zij in Delft een woonvergunning hebben of kunnen krijgen. Op deze manier wordt er een soort theoretische 'zekerheid' gecreëerd dat de woning ook daadwerkelijk door de koper betrokken gaat worden.
2.3.2. Voorlopige resultaten volgens verwachting De statiegeldregeling kan er in theorie hecht doortimmerd uitzien. De regeling wordt echter beoordeeld op basis van de uiteindelijk behaalde resultaten. Wat dat laatste betreft, lijkt de Delftse statiegeldregeling aan de verwachtingen te voldoen. In deze paragraaf volgt een kort overzicht van de aantallen woningen, de gemaakte kosien en de behaalde kwaliteit. Aantallen en kosten Inmiddels zijh er (peildatum najaar 1990) in totaal 19 statiegeldwoningen verkocht. In vier daarvan wordt momenteel nog gewerkt, een woning verkeert nog in de ·planfase, de overige veertien zijn volgens de eisen in het schouwrapport (en de afspraken bij verkoop) verbeterd. Tien van de woningen die in principe in aanmerking kwamen voor het statiegeldproject, zijn in gemeentebezit gebleven. Het blijkt daarbij vooral te gaan om woningen waarin wat oudere bewoners woonachtig zijn die een relatief lage huur betalen. Kopen hoeft voor deze groep niet en voor verhuizen (ondanks smeermiddelen als extrawoonruimtepunten en een verhuiskóstenvergoeding), is de belangstelling bij hen gering. De woningen worden nu beheerd door Centraal Woningbeheervan de gemeente Delft. Van de 14 woningen die inmiddels gereed zijn gekomen, zijn er twee aan de zittende huurders verkocht. De overige kopers van de woningen komen allen uit Delft (waarvan 5 uit het Westerkwartier). In ieder geval is een deel van de woningen bij de oorspronkelijke buurtbewoners terechtgekomen. Van de vier verkochte woningen die nu verbeterd worden, zijn (nog) geen gegevens beSchikbaar over gemaakte kosten en de verdere achtergronden van de kopers. In de vorige paragraaf (§ 2.3.1.) is een beeld gegeven van de financiële kanten van de statiegeldregeling. Uit onderstaande afbeelding 2.4 blijkt dat er nogal wat afwijkingen · geconstateerd kunnen worden van het gemiddelde. De hoogte van de verkoopprijzen, de verbouwkosten en het statiegeld zijn aan een grote variatie onderhevig.
11
Atb. 2.4: Het financiële beeld van U Delftse statiegeldwoningen
, ö<>
<> <> ~
~
....
....
;:
;:
ver kooppr I j s
op knap kos t en
s tat lege ld
subSi d ie
ui lei nde l i j ke kos t en
l2'ZZZ2l
PER CASE (1 tfm 12): kolom A:. kolom B: kolom C:
de totale kosten van aankoop en verbetering: verkoopprijs, verbeterkosten en statiegeld (= 11 verbeterkosten) het statiegeld en de subsidie die respectievelijk geretourneerd en verstrekt worden wanneer de de woning volgens de eisen verbeterd is de uiteindelijke door de bewoner gemaakte kosten (A - B)
Bron: J. Bijleveld, 1990 (OTB-bewerking).
De gegevens van de twaalf woningen (en bewoners) zijn verzameld in het kader van een evaluatie-onderzoek naar de werking van de statiegeldregeling1• Afbeelding 2.4 geeft aan dat de verkoopprijzen (dit bedrag is inclusief kosten-koper) variëren van f 22.000,- tot ruim f 50.000,-. De meeste woningen behoeven een opknapbeurt van rond de dertigduizend gulden. Er zijn echter ook woningen waar volgens het schouwrapport voor zo'n f 50.000,- opgeknapt ' moest worden. Het zal duidelijk zijn dat de uiteindelijke kosten voor de bewoner daardoor ook uiteenlopen: van f 43.000,- tot f 68.000,-.
1
12
Het evaluatie-onderzoek wordt uitgevoerd door Jeannet Bijleveld-Kramer en zal dienen als afstudeerscriptie bij de Faculteit der Bouwkunde aan de TU-Delft (afstudeerrichting volkshuisvesting).
Kwaliteit van de verbetering
De statiegeldregeling zou ervoor moeten zorgen dat de gemeentewoningen die verkocht worden, binnen een afzienbare termijn door de nieuwe bewoners verbeterd worden. Een van de vooraf opgestelde verwachtingen is geweest dat er zelfs een hoger verbeterniveau gerealiseerd zou kunnen worden dan onder de gewone vrijwillige verbeterregeling. . Deze verwachting lijkt door de eerste (voorzichtige) conclusies bevestigd te worden. . De kwaliteit van de verbeterde woningen blijkt, in vergelijking met de woningen die daarvoor door de gemeente zijn verkocht, relatief goed te zijn. Met name in bouwtechnische zin heeft de statiegeldregeling goede resultaten opgeleverd. Daarbij moet opgemerkt worden dat in de meeste statiegeldwoningen er meer verbeterd is dan het schouwrapport vereist. De opknapbeurt stijgt in een aantal gevallen (soms ver) uit boven de eisen die door Bouw -en Woningtoezicht in het schouwrapport zijn opgenomen. Dit heeft voor een deel te maken met de minimale eisen die Bouw- en Woningtoezicht gesteld heeft aan de kwaliteit van de woning na de verbetering. Het achterstallige onderhoud moet worden opgeheven en de woning behoort weer een minimaal voorzieningenniveau te krijgen. De meeste bewoners vinden de verplicht gestelde ingrepen dan ook voor de handliggend. Deze onderhoudsingrepen zouden door hen toch wel uitgevoerd worden om de woning bewoonbaar te maken. De kopers van de statiegeldwoningen hebben overigens een meer dan gemiddelde handigheid. De statiegeldwoningen blijken vooral aantrekkelijk te zijn voor bewoners die zelf de woning willen verbeteren. De reden 'zin om een woning op te knappen', is veel gebruikt als antwoord op de vraag waarom juist deze woning is gekocht. Het zal dan ook geen verbazing wekken dat de meeste nieuwe bewoners zelf aan de slag zijn gegaan in de woning. De ene bewoner heeft daarbij wat meer activiteiten ontplooid dan de andere; in alle 12 onderzochte woningen is sprake geweest van zelfwerkzaamheid. Het feit dat zelfwerkzaamheid binnen de regeling wordt toegestaan èn dat het statiegeld gebaseerd is op aannemerswerk speelt daarbij een rol. De aan het statiegeld gekoppelde subsidie is gebaseerd op uitvoering door het onderhoudsbedrijf en wordt ongeacht de feitelijke uitvoeringswijze uitgekeerd. Het zelf uitvoeren van de karweien levert voor de bewoner grote besparingen op. Een kanttekening die daarbij geplaatst moet worden is dat veel bewoners van mening zijn dat de door Bouw- en Woningtoezicht in het schouwrapport opgenomen kosten van de verbeteringen erg laag gecalculeerd zijn. Volgens de kopers is het onmogelijk om een onderhoudsbedrijf te vinden die het verplichte werk voor de door BWf berekende prijs wil aannemen. De feitelijke 'winst' door zelfwerkzaamheid wordt daardoor alleen maar groter. De gemeente past de eis, dat de verplichte verbeteringen binnen één jaar na aankoop verricht moeten zijn, flexibel toe. In de praktijk blijkt dat een aantal woJIingen al binnen een half jaar gereed zijn. Andere bewoners hebben weer wat meer tijd nodig om de woning in eigen tempo op te knappen en zijn na anderhalf tot twee jaar nog bezig. Zolang de indruk bestaat dat de woning verbeterd wordt, ziet de gemeente geen reden voor ingrijpen.
13
Aanvul/ende subsidie
Naast de aan het statiegeld gekoppelde subsidie, blijkt dat in de meeste van de in het onderzoek betrokken woningen (10 van de 12) ook nog eens gebruik gemaakt is van de normale subsidie-mogelijkheden voor eigenaar-bewoners in Delft. Deze aanvullende subsidie is vooral gebruikt om woning-en bouwdelen te herstellen die niet in het verplichte verbeterplan zijn opgenomen. Daarbij kan gedacht worden aan karweien als het opknappen van de (verdiepings)vloeren, de dakconstructie, de binnenwanden en (delen van) het sanitair. Dit aanvullend subsidiebedrag is al met al van een behoorlijke omvang en kan berekend worden op gemiddeld zo'n 9.000 gulden per woning (variërend van bijna 24.000 gulden tot 3.500 gulden). Wanneer deze subsidie opgeteld wordt met de 'statiegeld-subsidie' wordt er in totaal dus gemiddeld bijna 30.000 gulden aan gemeentelijke subsidies in de statiegeldwoningen geïnvesteerd. De verbeterkosten bedragen gemiddeld f 40.500,-, het gemiddelde subsidiepercentage komt daarmee op vijfenzeventig. Ter vergelijking van deze subsidiebedragen nog een korte opmerking over de woningen die door de gemeente aan particuliere eigenaren verkocht zijn, voordat de statiegeldregeling van start ging. Een korte inventarisatie (zie noot 1) onder zeven eigenaren van dergelijke woningen wijst uit dat de nieuwe (eigenaar-)bewoners van deze woningen gemiddeld een bedrag van f 17.500,- aan subsidie hebben gekregen. Het eerder vermelde feit dat de gerealiseerde kwaliteit van de statiegeldwoningen hoger is dan van de woningen die onder het vigerende subsidieregiem verkocht zijn, wordt in dat . licht bezien minder verbazingwekkend. Concluderend
De conclusie lijkt al met al gerechtvaardigd dat de Delftse regeling op zich aan de vooraf opgestelde eisen en wensen voldaan heeft. De statiegeldregeling blijkt een flexibel toepasbaar instrument te zijn, waarmee individuele bewoners gestimuleerd kunnen worden hun woning (naar eigen wens) te verbeteren. Als aanvullend instrument binnen het gemeentelijk particuliere woningverbeteringsbeleid kan het zeker goede diensten bewijzen. Er zijn echter ook kanttekeningen te maken. Het vereist · van gemeentelijke kant een extra organisatorische en financiële inspanning (opstellen verbeterplan, controle bij oplevering, hogere subsidies, etc.) en regulering. Het totale bedrag aan verstrekte subsidies is hoog. Het is daarom niet alleen een flexibel, maar ook een duur instrument. Op een wat grotere schaal is een dergelijke regeling onder deze voorwaarden financieel onhanteerbaar. Op kleinere schaal kan de ontwikkelde statiegeldregeling heel gericht ingezet worden waar andere maatregelen waarschijnlijk minder effect zouden sorteren.
2.4. De Cavaleriestraat in Amersfoort
Eerder is al aangegeven dat de Amersfoortse regeling van een heel ander kaliber is dan de statiegeldregeling in Delft. Een eerste verschil is dat de woningen in Amersfoort niet door de gemeente maar door een woningbouw-
14
vererugmg (Stichting Centrale Woningzorg, of SCW) verkocht worden. De Amersfoortse gemeenteraad is zelfs pas na lang aarzelen accoord gegaan met het in experimentele zin toepassen van de statiegeldregeling. Het verkopen van woningwet- of gemeentewoningen was in principe niet toegestaan in Amersfoort. Pas nadat er aan een aantal voorwaarden is voldaan die de eventuele negatieve gevolgen van het afstoten vancorporatiebezit zoveel mogelijk zouden beperken, stemde de gemeente met de statiegeldregeling in. Dit heeft gevolgen gehad voor de financiële invulling van de regeling. De uiteindelijke woonlasten van de bewoners na verkoop, hebben een belangrijke rol gespeeld bij de bepaling van de verkoopprijs. Daarnaast bevat de Amersfoortse regeling een aantal sterk regulerende elementen. Niet alleen is er sprake van een uitvoerige ondersteuning en voorlichting, er zijn ook clausules opgenomen over het onderhoud na de verkoop (en verbetering) en de procedures bij verkoop van de woning binnen een periode van 10 jaar (anti-speculatiebeding). Evenals in paragraaf 2.3. wordt er onderscheid gemaakt tussen de beschrijving van de inhoud van de regeling (§ 2.4.1.) en het weergeven van de eerste resultaten (§ 2.4.2.). 2.4.1. Sterk regulerend Aan de hand van achtereenvolgens de bepaling van de koopprijs, het verbeterplan, het statiegeld en de hypotkeek en de 'nazorg' na de verkoop, zal de inhoud van de Amersfoortse regeling gepresenteerd worden. Bepaling verkoopprijs
Een essentieel onderdeel van de Amersfoortse regeling is dat uitsluitend de zittende huurders de woningen kunnen kopen en dat dit op vrijwillige basis moet gebeuren. Dit heeft gevolgen voor het voortraject: de voor- en nadelen van kopen en huren zijn via een uitgebreide voorlichting aan de bewoners duidelijk gemaakt. Een tweede belangrijke keuze is dat het voor de woonlasten van de bewoners niet of nauwelijks mag uitmaken ze de woning huren of in bezit hebben. Bij het bepalen van de verkoopprijs heeft dit uitgangspunt dan ook centraal gestaan. . De minimaal redelijke huur is bij de berekening het startpunt geweest. Met behulp van het puntenstelsel en op basis van een annuïteitenhypotheek is vervolgens de koopprijs bepaald. Het berekeningsprincipe is verder eenvoudig. De prijs per punt (die vastgesteld is op f 3,21) wordt vermenigvuldigd met het totale aantal punten van de verbeterde woning. Het resultaat hiervan is de maandhuur na verbetering. De maximale koopprijs wordt vervolgens van deze maandhuur afgeleid. De rente en aflossing van een annuïtaire hypotheek tegen 7,5% rente en met een dertigjarige looptijd moeten namelijk in dezelfde orde van grootte liggen als deze maandhuur. Het uiteindelijk resultaat van deze rekenexercitie is een maximale verkoopprijs van f 46.000,- voor de woningen in de Cavaleriestraat. . Op basis van de oorspronkelijke plannen wil de SCW de woningen in de Cavaleriestraat verkopen voor een prijs van rond de f 12.000,-. Dit is fors hoger dan de boekwaarde (die ligt tussen de twee- en drieduizend gulden). Het verschil tussen de boekwaarde en de verkoopprijs zou aangewend worden voor
15
""'"
.
allerlei ondersteunende en voorlichtende activiteiten (zoals bemiddeling en advies). Mb. 2.S: De Cavaleriestraat in Amersfoort
Foto: Joost Brouwers, 1990. Uitgaande van de maximale verkoopprijs van f 46.000,- resteert er (na aftrek van de verkooprijs) nog vierendertig duizend gulden om de woningen te verbeteren.
Gefaseerd verbeterplan Bij het vaststellen van het verbeterplan wordt een onderscheid gemaakt in een drietal fasen: het collectieve cascoherstel, het verplichte bewonersonderhoud en het facultatieve woningverbeteringspakket. Bij elk van deze drie onderdelen of fasen wordt een verbeterbudgetgegeven. Een overzicht van de drie onderdelen wordt op de volgende pagina weergegeven.
16
collectief cascoherstel:
Allereerst het verplichte onderhoud dat door de SCW uitgevoerd zal worden. De kosten van dit collectieve cascoherstel worden geschat op zo'n 12.000 gulden per woning. Voor dat bedrag worden ondermeer het dak en een deel van de gevelpui hersteld en wordt het buitenschilderwerk uitgevoerd.
verplicht bewonersonderhoud:
facultatieve woningverbetering:
Het tweede onderdeel is het verplichte bewonersonderhoud. Het gaat hierbij voor een belangrijk deel om inpandige (en deels woontechnische ) verbeteringen. Het aanbrengen van een douche en stucplafonds, het vervangen van de schuiframen, de reparatie van de goten en de dakkapel, het gangbaar maken van de binnendeuren en het vastzetten van de trapleuning zijn de voornaamste onderdelen van dit verplichte onderhoudsgedeelte. De herstelkosten worden geraamd op zo'n f 11.000,- per woning. De gemeente voert een kwaliteitstoets uit nadat deze verbeteringen verricht zijn. Het maakt daarbij niet uit wie het onderhoud heeft uitgevoerd. De kwaliteit moet aan de eisen voldoen. Tenslotte het facultatieve woningverbeteringspakket. De bewoners kunnen· naar eigen wens en behoefte een invulling maken van deze laatste fase. Het is bijvoorbeeld mogelijk om voorzetramen aan te brengen, de plafonds kunnen worden vervangen, er kan een fonteintje in de wc worden aangebracht, de zolder kan worden geïsoleerd, er kan worden geschilderd en behangen, en dergelijke. Er is een budget gereserveerd van maximaal 11.000 gulden per woning . voor dit derde onderdeel.
Het statiegeld Bij de start van het project ziet de Amersfoortse statiegeldregeling er als volgt uit: vraagprijs cascoherstel verplicht bewonersonderhoud vrije besteding
f
maximale 'verkoopprijs'
f 46.000
12.000 f 12.000 f11.000 f11.000
17
Van het rijtje op de vorige pagina moeten het collectieve cascoherstel en het verplichte onderhoud door de bewoner in ieder geval uitgevoerd worden. De kosten daarvan bedragen (maximaal) ca. f 23.000,-, zodat er f 11.000,- resteert voor het aanvullende en facultatieve verbeteringspakket. Het definitieve voorstel van de SCW aan de bewoners van de Cavaleriestraat bevat deze gegevens. Het voortraject neemt uiteindelijk veel tijd in beslag. De statiegeldregeling moet verder worden uitgewerkt, de bewoners krijgen een uitgebreide voorlichting over de regeling en de eventuele persoonlijke gevolgen voor hen. Gedurende deze voorbereidingsperiode stijgt de hypotheekrente in Nederland. Hiervoor is aangegeven dat de rente een belangrijke rol speelt bij de bepaling van de verkoopprijs. Voornamelijk als gevolg van deze rentestijging wordt het financiële gedeelte van de Amersfoortse regeling gewijzigd. Aan het principe wordt niets veranderd, van een structurele wijziging is geen sprake. De oorspronkelijk vastgestelde verkoopprijs van f 46.000,- wordt als gevolg van de rentestijging teruggebracht naar een niveau van f 36.000,-. Het eerder berekende budget voor het gefaseerde verbeterplan ondergaat daardoor een aantal wijzigingen. Het collectieve cascoherstel (f 12.000,-) en de vrije bestedingsruimte van de bewoner ' (f 11.000,-) worden essentieel geacht voor de regeling, aan het budget van deze onderdelen wordt dan ook niet getornd. Het zal duidelijk zijn dat de bezuinigingen dan bij de andere posten gevonden moeten worden. Er wordt besloten om de begroting van het verplichte bewonersonderhoud variabel in te vullen. In de praktijk blijkt dat een aantal bewoners in het verleden de woning goed onderhouden heeft, waardoor deze woningen in sommige gevallen al bijna aan de eisen voldoen. De (bewoners van deze) woningen kunnen dan ook met veel minder toe dan het begrote bedrag van 11.000 gulden. In andere woningen is daarentegen wel een flinke investering nodig om de woning kwalitatief weer op peil te brengen. De noodzaak tot en de kosten van het verplichte bewonersonderhoud variëren dus sterk. Het budget daarvoor wordt dan ook flexibel ingevuld. De koopprijs is daarmeee de sluitpost geworden. Zij wordt afhankelijk van de benodigde investering in het verpichte bwonersonderhoud nader ingevuld. De financiële kant van de regeling komt er al met al als volgt uit te zien: vraagprijs cascoherstel verplicht bewonersonderhoud vrije besteding maximale 'verkoopprijs'
is sluitpost
f 12.000 is variabel fl1.000
f
35.000
Hypotheek in depot
De maximale hypotheek die de bewoner kan krijgen, is gelijk aan de totale 'verkoopprijs' die is berekend op basis van de vastgestelde maximaal aanvaardbare woonlasten. Dit komt er uiteindeijk op neer dat de bewoners, mits zij een voldoende inkomen hebben, financiële middelen kunnen krijgen tot een bedrag van circa f 35.000,-. Het verschil tussen de vraagprijs (sluitpost) van de Stichting Centrale Woningzorg voor de woningen en het maximale hypotheekbedrag kan 18
gebruikt worden voor de financiering van de verplichte en vrijwillige verbeteringen en de onderhoudsingrepen. Bij het afsluiten van de hypotheken zijn de individuele bewoners door een, door de SCW ingehuurde, financiële adviseur ondersteund. Voor een deel bestaat deze ondersteuning uit voorlichting (bijvoorbeeld het aangeven van de consequenties van verschillende hypotheekvormen voor de woonlasten van de bewoner). De financiële adviseur kan echter ook een rol spelen bij de aanvraag van de hypotheek, het verkrijgen van gemeentegarantie, het invullen van de belastingformulieren en dergelijke. De bewoner krijgt de eenmaal verworven · hypotheek in gedeelten uitbetaald. Het hypotheekbedrag wordt in depot gehouden, afhankelijk van de verplichte werkzaamheden die door de bewoner worden verricht, worden bedragen uitgekeerd. De bewoner krijgt maximaal twee jaar de tijd om de verplichte onderhouds- en verbeterkarweien uit te voeren. Wanneer dit tot ieders tevredenheid gebeurd (en getoetst) is, komt het restbedrag van de hypotheek vrij. Met deze vrijkomende resterende financiële middelen kunnen eventuele facultatieve verbeteractiviteiten bekostigd worden. Het is in de praktijk natuurlijk niet zo dat eerst het verplichte werk verricht wordt en daarna nog eens de vrijwillige woningverbetering ter hand wordt genomen. De ingrepen die bij deze regeling in het verplichte bewonersonderhoudpakket en in het facultatieve woningverbeteringsgedeelte zijn opgenomen, worden veelal tegelijkertijd verricht. De bewoner wordt daarom in de gelegenheid gesteld om een voorschot op het resterende hypotheekbedrag te krijgen. Om enige zekerheid te krijgen dat dit voorschot daadwerkelijk in het opknappen van de woning wordt gestort, is er in het koopcontract een boetebeding van f 25.000,- opgenomen.
Nazorg De woning komt pas officieel in bezit van de bewoner wanneer alle vereiste werkzaamheden (het collectieve cascoherstel en het verplichte bewonersonder~ houd) verricht zijn. Na de eigendomsoverdracht stelt de SCW zich nog twee jaar garant voor eventuele 'nazorg'. Gedurende deze periode kunnen de nieuwe eigenaar-bewoners bij de corporatie terecht met vragen en problemen die te maken hebben met hun nieuwe woonsituatie. Bij de corporatie wordt daartoe een contactpersoon aangewezen. Ook kan ondersteuning verkregen worden (alleen het eerste jaar) bij de invulling van het belastingformulier. Het ligt verder nog in de bedoeling dat de nieuwe eigenaar-bewoners - op vrijwillige basis - een onderhoudscontract met de SCW kunnen afsluiten. De precieze inhoud van dit contract moet nog worden vastgesteld. Zeker is dat het vooral het grotere onderhoudswerk aan het casco zal afdekken (het gaat dan om het inspecteren en het herstellen van woningonderdelen als het dak, het metselwerk, de kozijnen, e.d.). Wat dat betreft, kunnen vergelijkingen getroffen worden met de inhoud van de onderhoudspakketten die woningbouwvereniging
19
U'"'''·'
Ic:n a • • •
's-Gravenhage (in de Driehoek in Den Haag) en woningbouwvereniging Ons Huis (in Dordrecht) aan eigenaar-bewoners aanbieden2•
Anti-speculatiebeding In tegenstelling tot de regeling in Delft, is er bij de statiegeldregeling in Amersfoort sprake van een anti-speculatiebeding. De bewoner dient minimaal tien jaar in de woning te blijven wonen. Wanneer de koper van een statiegeldwoning binnen een periode van tien jaar na de verbetering wil verhuizen, is hij verplicht de woning aan te bieden aan de Stichting Centrale Woningzorg. De koopprijs die de SCW betaalt, bestaat uit de som van de oorspronkelijke verkoopprijs, de kosten van het collectieve cascoherstel èn de kosten van het verplichte individuele onderhoud. Teneinde de overnameprijs van de woning te bepalen, wordt het hierboven genoemde bedrag vermenigvuldigd met het jaarlijks vastgestelde trendmatige huurverhogingspercentage. In het op deze wijze ontstane bedrag is nog geen rekening gehouden met onderhoudsingrepen die de bewoner zelf verricht heeft. Mede in het licht van het facultatieve woningverbeteringspakket is het voor de hand liggend dat de bewoner vrijwillig verbeteringen heeft aangebracht. Ais dat het geval blijkt te zijn, wordt allereerst bekeken of deze verbeteringen extra woningwaarderingspunten opleveren. Bij een positief oordeel daarover, wordt de waarde van de verbeteringen getaxeerd en bij de aankoopprijs opgeteld. Voor zelfwerkzaamheid wordt een vergoeding gegeven ter waarde van 25 procent van de materiaalkosten. Zoals gezegd, is de bewoner verplicht om de woning de eerste tien jaar aan de SCW aan te bieden. Wanneer de bewoner in gebreke blijft, riskeert hij of zij een boete van maximaal f 25.000,-. Als Stichting Centrale Woningzorg op haar beurt niet binnen drie maanden reageert op het (overigens aangetekend verstuurde) aanbod van de bewoner, vervalt de verplichting tot verkoop evenals de boete van f 25.000,-. 2.4.2. De straat wordt opgeknapt De onderhoudswerkzaamheden zijn momenteel in volle gang in de Cavaleriestraat. Voor definitieve conclusies is het dus nog te vroeg; een aantal voorlopige concluderende opmerkingen kan wel gemaakt worden.
Aantallen en kosten Uiteindelijk hebben dertien van de drieëntwintig huishoudens besloten om hun huurwoning te kopen. Het blijken vooral de wat jongere huishoudens en een gedeelte van de buitenlandse bewoners te zijn, die de stap wagen. De overige 10 huishoudens willen liever huurder blijven, de woningen blijven dan ook in bezit van de Stichting Centrale Woningzorg.
2
In het (hoofd)rapport 'Nieuwe strategieën voor het particuliere woningbeheer' wordt in
hoofdstuk 5 uitgebreid ingegaan op de inhoud van de onderhoudsovereenkomsten tusssen deze twee corporaties en de eigenaar·bewoners.
20
Afb. 2 •.6: De woningen worden opgeknapt
Foto: Joost Brouwers, 1990, Eerder is erop . gewezen dat de woningen met name bewoond worden door mensen die tot de lagere-inkomensgroepen gerekend kunnen worden. Desondanks is het voor de bewoners geen probleem gebleken een hypotheek te verwerven. Wel is het zo dat de hoogte van de afgesloten leningen varieert. Een aantal bewoners neemt een hypotheek voor het volledige bedrag van f 35.000,-, anderen kiezen (soms noodgedwongen vanwege het inkomen) voor een wat lagere lening. Het feit dat het verkrijgen van een hypotheek redelijk probleemloos verlopen is, hangt met een aantal factoren samen. De uiteindelijke waarde van het onderpand na de verbetering is natuurlijk van invloed geweest. De 21
waarde van de woningen zal na de ingrijpende opknapbeurt hoger zijn dan de lening die erop afgesloten is. Verder hebben de uitgebreide voorlichting en begeleiding van de kant van de SCW en het financiële adviesbureau een positieve invloed gehad. Echter, ook het anti-speculatiebeding blijkt, hoewel daar natuurlijk niet voor gecreëerd, een 'stroomlijnend' effect te hebben gehad. Door deze voorwaarde hebben de financiële instellingen immers een tien jaar durende zekerheid dat de Stichting Centrale Woningzorg de woning tegen een vastgestelde prijs van de bewoner zal terugkopen. Het financiële risico voor de banken valt al met al nogal mee.
Kwaliteit van de verbetering Zoals hiervoor reeds is opgemerkt, verkeren de woningen in de Cavaleriestraat in het verbeterstadium. Zowel bij de huur- als de koopwoningen is het collectieve herstel van het casco in volle gang. Met de ingrepen aan de binnenzijde van de woningen (het verplichte bewonersonderhoud) zal op korte termijn een start gemaakt worden. Bij de SCW wordt verwacht dat in al de koopwoningen naast het verplichte gedeelte ook een aantal vrijwillige verbeteringrepen uitgevoerd zullen worden. Het ziet er dus niet naar uit dat het 'statiegeld' voor andere doelen gebruikt gaat worden dan voor het opknappen van de woningen. De bewoners van de huurwoningen lijken geïnspireerd te worden door het verbeterproces in hun straat. Negen van de tien huurders kiezen namelijk, naast het verplichte casco-herstel, voor een pakket geriefsverbeteringen. Vergeleken met de gebruikelijke animo bij de huurders van de Stichting Centrale Woningzorg is dit een opvallend hoge score. Het lijkt erop dat de statiegeldregeling niet alleen voor de kopers maar ook voor de huurders een stimulerend effect heeft. Een eenmalig project voor de SCW Het is de bedoeling dat het experiment met de statiegeldregeling in Amersfoort in de loop van 1991 wordt afgerond. Voor het trekken van definitieve conclusies is het nog te vroeg. Desondanks is het hoogst onwaarschijnlijk dat de uiteindelijke beoordeling negatief zal zijn. Het casco van de woningen in de Cavaleriestraat wordt collectief opgeknapt. De bewoners van de koopwoningen zullen, naar alle waarschijnljjkheid, ook het onderhoud aan de binnenkant van de woning verrichten. De huurders lijken door dit alles gemotiveerd te worden ook verbeteringen in hun woning (te laten) aanbrengen. Uiteindelijk resteert er een straat met gemengd bezit van huurwoningen en koopwoningen (allebei met een band met de SCW). Voor de SCW voldoet het experiment nu al aan de verwachtingen. In vergelijking met de kosten die gemoeid zouden zijn met verbetering in eigen beheer, is de corporatie nu relatief goedkoop uit. Ondanks het positieve financiële saldo is het zeker dat de Stichting Centrale Woningzorg het instrument van de statiegeldregeling niet verder zal inzetten bij de verbetering van haar bezit. Net zoals de start van de statiegeldregeling ingegeven is door financiële argumenten, heeft de beslissing om te stoppen ook een financiële achtergrond. Door het hanteren van andere beleidsstrategieën (zoals bijvoorbeeld het intensiveren van het planmatig onderhoud) is de financiële noodzaak om woningen te verkopen weggevallen. Daar komt nog bij dat de SCW het toch als haar voornaamste taak
22
ziet om zorg te dragen voor goede en betaalbare huurwoningen. De verkoop van woningen is moeilijk in dat streven inpasbaar.
2.S. De statiegeldregeling; een aanvullend instrument
In deze notitie is uitgebreid ingegaan op de (kleinschalige) verkoop van sociale huurwoningen aan particulieren met als belangrijkste doel om ze door deze nieuwe bewoners te laten verbeteren. Teneinde dat doel dichterbij te brengen, is de statiegeldregeling ontwikkeld. Bij de verkoop van de woningen worden zodanige voorwaarden gesteld dat verwacht mag worden, dat de woningen daadwerkelijk - binnen een bepaalde vastgestelde periode - worden verbeterd. Deze aanpak valt ook binnen het ruimere begrip 'particuliere woningverbetering'. In Delft en Amersfoort hebben respectievelijk de gemeente en een woningcorporatie (Stichting Centrale Woningzorg) de statiegeldregeling toegepast. Elk vanuit een geheel andere achtergrond en met een andere opzet. In beide projecten is het uiteindelijke resultaat als redelijk positief te betitelen. In Delft is een aantal verspreid liggende gemeentewoningen - die niet op een andere wijze verbeterd kunnen worden - via de statiegeldregeling aan geïnteresse.erden verkocht. Op deze wijze zijn er gericht een aantal woningen verbeterd. De Amersfoortse Stichting Centrale Woningzorg heeft geprobeerd met de verkoop van een aantal woningen extra financiële ruimte te creëren voor de ingrijpende verbetering van andere woningen. Dit is weliswaar gelukt, uiteindelijk is echter gebleken dat de noodzaak daarvoor minder groot is dan oorsponkelijk werd gedacht. Desondanks is het oordeel van de SCW over de resultaten van de regeling gunstig. De grotere differentiatie in de bezitsverhouding die het gevolg is van de verkoop van de huurwoningen, wordt positief beoordeeld. Verkoop van sociale huurwoningen op grote schaal met als doel ze binnen de particuliere voorraad te verbeteren is onwenselijk. Op kleine schaal en gericht gehanteerd kan het instrument 'statiegeldregeling' echter zijn waarde bewijzen. De bewoners krijgen de beschikking over een goede en goedkope woning. Het is reëel om daaraan ook eisen te stellen in de sfeer van een onderhoudsreservering voor de financiering van het toekomstige onderhoud. In Delft bijvoorbeeld is er wat dat betreft weinig geregeld. De in deze notititie beschreven constructies zouden andere sociale verhuurders een handvat kunnen bieden bij de (incidenteIe) verkoop van huurwoningen. Afhankelijk van de wensen en behoeften van de verhuurder kunnen de voorwaarden ingevuld worden. De toekomstige band (een losse of een wat strakkere) met de woningen (en bewoners) kan daarmee worden bepaald. Daarbij zouden er overigens hardere voorwaarden aan de verbetering gesteld kunnen worden.
23
BQLAGE 1: DE FINANCIËLE GEGEVENS VAN 12 DELFfSE STATIEGELDWONENGEN
verkoopprijs (incl. 10%
opknapkosten volgens
te betalen statiegeld
te financieren bij aankoop
te financieren bij verbetering
retour statiegeld + subsidie
k.k.)
Bwr
34.100 39.600 40.700 36300 29.400 1:7500 22.000 30.800 28.600 24.750 52.800 47300
44.500 28.900 35.800 45.500 53.100 49.100 74500 27.400 28.200 38300 30300 29.600
14.450 17.900 22.750 26550 24550 37.250 13.700 14.100 19.150 15.150 14.800
56350 54.050 58.600 59.050 55.950 52.050 59.250 44500 42.700 43.900 67.950 62.100
100.850 83.000 94.500 104.500 109.000 101.100 133.700 71.900 71.000 82.200 91.700
44.500 28.900 35.800 45.500 53.100 49.100 74500 1:7.400 28.200 38300 30300 29.600
40500
20.250
54.750
95.250
40.500
22.250
98.300
gemiddeld:
34500
Bron: J. Bijleveld, 1990.
24
BQLAGE2:
LITERATUUR
Bijleveld, J., 1990, Evaluatie-onderzoek statiegeldregeling, (concept; afstudeerscriptie Volkshuisvesting, Faculteit der Bouwkunde), Delft. Gemeente Delft, 1989, Westerkwartier; het verhaal van een l00-jarige buurt in en na de stadsvernieuwing, (tekst R. Feuth), uitgave van het Projectbureau Stadsvernieuwing, Delft. Meijer, F., 1990, Nieuwe strategieën voor het particuliere woningbeheer, Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB), Delftse Universitaire Pers, Delft. Stichting Centrale Woningzorg, 1989, SCW Cavaleriestraat; 1989 experiment verkoop woningen (voorlichtingsbrochure), Amersfoort.
25
