HET OPEN BOUWEN-CONCEPT EN DE PREMIE-KOOP-A-SECTOR; Analyse van een aantal subsidie-varianten
Bibliotheek TU Delft
1111111111111 1715633
C
WERKDOCUMENT OTB
B 0
U W
ot6
89-03
Innovatiegericht Onderzoekprogramma Bouw Postbus 20740 (Weena 740) 3001 JA Rotterdam tel. 010-138399
Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde Thijsseweg 11 2629 JA Delft tel. 015-783005
HET OPEN BOUWEN-CONCEPT EN DE PREMIE-KOOP-A-SECTOR; Analyse van een aantal subsidie-varianten
Frits Meijer Ans Metselaar
Delftse Universitaire Pers, juni 1989
De werkdocumenten van het OTB worden uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Stevinweg 1 2628 CN Delft telefoon: 015-783254 In opdracht van: OTB Thijsseweg 11 2629 JA Delft
CIP-GEGEVENS KONINKliJKE BIBUOTHEEK, 's-GRAVENHAGE ISBN 90-6275-469-4 ISSN 0923-9871 NUGI655 Copyright 1989 by F. Meijer and A Metselaar No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher, Delft University Press, Delft, The Netherlands.
INHOUD
VOORWOORD 1
INLEIDING EN PROBLEEMSTELLING 1.1. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1.2. Probleemstelling . . . . . . . . . . . . . 1.3. Opzet van het rapport . . . . . . . . .
..................... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
1 1 4 6
2
UITGANGSPUNTEN .................................... 2.1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 2.2. Scheiding drager-inbouw ............................ 2.3. Kostenverdeling drager-inbouw ...................... 2.4. Parameters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
7 7 7 12 15
3
FINANCIELE TOETSING VAN ALTERNATIEVEN ............. 3.1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 3.2. Uitgangssituatie ................................. 3.3. Variant 1: inbouw direct aangebracht. . . . . . . . . . . . . . . . .. 3.4. Variant 2: stimuleringssubsidie voor inbouw . . . . . . . . . . . .. 3.5. Variant 3: volledige premie aan drager toegekend ........ 3.6. Variant 4: kredietplafond ..........................
17 17 18 18 20 26 31
4
SAMENVATTING EN CONCLUSIES ....................... 35
BULAGEN Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3:
Scheiding tussen drager, minimale inbouw en extra inbouw ................................. 39 Kostenverdeling tussen drager en inbouw . . . . . . . . . . . . . .. 43 Uitwerking van de rekenvoorbeelden . . . . . . . . . . . . . . . . .. 45
VOORWOORD
Dit werkrapport vormt de neerslag van een deelstudie, die door het Onderzoeksinstituut voor Technische Bestuurskunde (OTB) aan de Technische Universiteit Delft is verricht naar de financiële en subsidietechnische aspecten van toepassing van het Open Bouwen-concept. Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van het werkplan Open Bouwen van het Innovatiegericht Onderzoek Programma Bouw (IOP-Bouw). In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar de financiële gevolgen van mogelijke alternatieven voor de non-profit huursector en de koopsector. Het eerste deelonderzoek met betrekking tot de koopsector is in juli 1987 gestart en inmiddels zover afgerond, dat de tijd rijp is voor deze afzonderlijke rapportage. Naast dit rapport verschijnen er twee werkrapporten die respecktievelijk (financiering en subsidiëring van) het open bouwen in de sociale huursector en (financiële effecten van) het celsgewijs renoveren in de na-oorlogse voorraad, tot onderwerp hebben. De onderzoeksactiviteiten zijn begeleid door een commissie van deskundigen, die gedurende de onderzoeksperiode van samenstelling is gewisseld. In alfabetische volgorde bestond de begeleidingscommissie uit de volgende leden: dhr. R.E.Baumgarten (NWR, voorzitter tot 1 september 1988); ir. F. Boekhorst (Stichting Architecten Research); ir. K Dekker (KDjConsultants, voorzitter vanaf 1 sept. 1988); dhr. L Mosselman (DGVH, vanaf 1 september 1988); ir. C.E.C. De Reus (HID-Utrecht, tot 1 februari 1988); ing. W. Revet (DGVH); ir. W.N.G. Rust (Fakton). Wij zijn de leden van de begeleidingscommissie dankbaar voor hun stimulerende inbreng tijdens de onderzoeksperiode en hun commentaar bij de conceptstukken van dit rapport.
1
INLEIDING EN PROBLEEMSTELliNG
1.1.
Inleiding
Al meer dan 25 jaar geleden schreef Habraken het boek "De dragers en de mensen, het einde van de massawoningbouw".\ Hierin pleit hij voor een nieuwe aanpak van de woningbouw, die meer zou moeten inspelen op de groeiende behoefte aan medezeggenschap van de gebruikers. Samen met de door hem opgerichte Stichting Architecten Research (SAR) ontwikkelde hij het Scheiding-Drager-Inbouw-principe. De drager wordt daarin gedefinieerd als "een voor bewoning bestemd stuk onroerend goed, dat zodanig is ontworpen, dat een bewoner daarbinnen zelfstandig kan beslissen over de indeling en uitrusting van zijn woning. Een inbouwpakket is een tot het roerend goed behorende verzameling elementen, die zodanig is ontworpen, dat de bewoner daarmee binnen de drager de indeling en de uitrusting van zijn woning kan realiseren.,,2 De grens tussen het drager-deel en het inbouw-deel berust dus op een afbakening in zeggenschap. Dit betekent dat deze grens niet gelijk hoeft te zijn aan het onderscheid tussen ruwbouw en afbouw, dat in bouwtechnische zin al langer werd gemaakt. Het verschil tussen deze begrippen-paren werd als volgt verduidelijkt: "Natuurlijk zal een inbouwelement niet gauw een constructief dragend element zijn. De bewoner moet kunnen beslissen of hij zo'n element wil hebben en waar hij het wil hebben. Als hij het element wil verwijderen, mag het bouwwerk niet in elkaar storten. Inbouwelementen zullen dus logischerwijs niet-dragende elementen zijn. Zij worden aangebracht in een drager. Deze drager is op zichzelf een voltooid bouwwerk, dat wordt afgewerkt en opgeleverd. Daarna komt de inbouw, waarmee de woning wordt voltooid. Als een inbouwpakket de verzameling is van alle elementen waarover de gebruiker als individu beslissen mag, wordt het duidelijk dat de vraag wat nu wel en wat nu niet inbouw moet zijn, een vraag is naar beslissingsbevoegdheid. Waarover zal
1
Habraken, NJ., 1961, De dragers en de mensen, het einde van de massawoningbouw, Amsterdam, (Scheltema en Holtema).
2
SAR, z.j., SAR6S, (vouwbladen), Eindhoven.
1
= =_'
SM '
FM"
,,'. ! ,
de gebruiker nu concreet mogen beslissen? Dit heeft nog niets te maken met technische mogelijkheden. Het kan best zijn dat iets technisch heel gemakkelijk te verwijderen of te verplaatsen is, maar dat het niettemin niet aan de gebruiker is toegestaan hierover te beslissen. Zo zal een lichte scheidingswand in een woning tot de drager gerekend moeten worden als vastgesteld is dat de bewoner deze niet mag verplaatsen. Daarentegen kan een gemetselde binnenwand best inbouw zijn wanneer de bewoner de gelegenheid heeft deze wand te verwijderen of te verplaatsen als hem dat goed dunkt.'t3 Een woning kan behalve uit sociale en technische motieven ook op economische gronden worden gesplitst in twee of meer delen. Tempelmans Plat stelt bijvoorbeeld in zijn dissertatie dat een woning niet beschouwd kan worden als één geheel met constante waarde, maar dat de geleverde prestaties aan veranderingen onderhevig zijn. "Afgezien van prijsveranderingen zal de waarde van de in een periode geleverde woondiensten in het begin groter zijn, dan aan het einde van de levensduur. Dit komt door de steeds veranderende eisen en wensen en door de technische slijtage van de woning. Later worden nog wel diensten geleverd, maar de waardering ervan wordt geringer. Hieruit kunnen we concluderen dat de waarde van de voorraad in het begin sneller zal afnemen dan aan het einde van de levensduur. ( ... ) Hoe het afschrijvingspatroon precies moet zijn is bij een analyse van de woning als geheel moeilijk te achterhalen. Voor een verder onderzoek zullen we de woning dan ook moeten opsplitsen in onderdelen.''' Hij pleit voor een scheiding in woningonderdelen op grond van de verwachte levensduur. Onder invloed van technische verouderingen, innovatieve ontwikkelingen en modeverschijnselen worden bepaalde woningonderdelen na verloop van tijd immers verbeterd of vervangen. Door de STIWON zijn deze gedachten verder ontwikkeld en vormgegeven in afbeelding V
3
Boekholt, l.T. en A.P.Thijssen, P J.M. Dinjens, NJ. Habraken, 1974, Denken in varianten, bet methodisch ontwerpen van dragers, Alphen aan den Rijn.
4
Tempelmans Plat, H., 1984, Een bedrijfseconomische analyse van bouwen en wonen, de woondienstenvoorziening beschouwd vanuit een elementen-matrix, Assen (Van Gorcum), p. 97-80.
5
STlWON, 1985, Baas in eigen huis, een praktiJkstudie - vanuit de huidige mogelijkheden naar op de scheiding van drager- en inbouwelementen afgestemde financieringsvormen en beheersvormen, Rotterdam, p. 38.
2
J
••
Afbeelding 1: Een scheiding van drager- en inbouwelementen volgens de Stiwon
levensduren
5
15
JO
4S
500
2.000 3.000
60
75
90
105
oo-e~Rlea
Dragt:r Grondkosten
23.850
Bijkom. kost./rente Fundering en casco Kozijnen Berging Dakconstructie
7.000 36.150 7.000 4.000 7.000
23.850 7.000 31.150
3.000 3.500
1.000
1.000 2.000
800 500 500
1.000 1.000
3.000 4.000
~
dt:maIIa Trappen + wanden Leidingk. + M .K. Basisinstallatie Toilet + gootst. Verhoogde dekvloer
~ Voorzetwanden Separat. + kozijnen Aanv. installatie Douche
e.v.
Keuken lIÎInI.rIÎItfP
2.400 1.500 1.500
600
200
7.000
3.500 4.500 1.700 500 3.000 1.500
1.500 500
1.600
400 3.000
1.000
1.500 3.000
2.000
200 1.700
1.200 300 1.300
1.000
500
3.000
da_
Sanitair Keramische afwerk.
600
1.500 3.500
900 1.500
2.000
14.600
6.000
~
Kasten, venstero. behang + spuitw.
Totaal
+ 1.000
750
118.700
750
250
5.950
15.900
10.500
3.000
62.000
Bron: Stiwon, 1985 In 1984 werd met het "Manifest Open Bouwen" een nieuwe impuls gegeven aan het scheiding-drager-inbouw-concept. De initiatiefnemers stelden daarbij echter uitdrukkelijk niet op zoek te zijn naar nieuwe definities, maar de in gang gezette ontwikkelingen verder te willen concretiseren.6 Tot de drie wezenlijke kenmerken van het Open Bouwen rekent men: "1. Herstructurering van de markt, zodanig dat er een werkelijk open wisselwerking ontstaat tussen vraag en aanbod. 2. Ordening van de besluitvorming, zodanig dat een optimale beantwoording mogelijk wordt van de vraag wie er op welk niveau wat beslist. 3. Modulaire coördinatie: een taal waarmee we plaats- en maatafspraken kun-nen maken." 6
Manifest Open Bouwen, 8 mei 1984.
3
Deze aspecten moeten een bijdrage kunnen leveren aan de volgende in het manifest genoemde opgaven. "Er moet goedkoper gebouwd kunnen worden, met behoud van kwaliteit; De toekomstige woon- en beheerslasten moeten in de hand gehouden kunnen worden; Woningen zullen aan maatschappelijke veranderingen aangepast moeten kun-nen worden; We moeten leren inspelen op de groeiende zelfwerkzaamheid van de bewoner; Andere financierings-, afschrijvings- en beheersmethoden moeten worden ont-wikkeld; We moeten gaan bouwen voor een op zijn minst onzekere toekomst; Er moeten antwoorden komen op het overheidsbeleid ten aanzien van dere-gulering en decentralisering; Naarmate de bestaande voorraad een belangrijker rol in de volkshuisvesting gaat spelen, moeten er nieuwe methoden worden ontwikkeld om die bestaande voorraad doelmatiger aan nieuwe eisen te kunnen aanpassen." De doelstellingen van het Open Bouwen-concept reiken dus veel verder dan sec het streven naar meer zeggenschap, innovatie van het bouwproces en/of kostenbesparing. Juist het integreren van deze doelen moet tot de gewenste resultaten leiden. 1.2. Probleemstelling
In het kader van het werkplan Open Bouwen van het IOP-Bouw wordt onderzoek verricht naar de verschillende aspecten van het Open Bouwen-concept. Het onderhavige onderzoek richt zich op de financiële aspecten. Door de SAR is reeds een inventarisatie gemaakt van de financiering en subsidiëring van gerealiseerde Open Bouwenprojecten in Nederland. De vetgedrukte slotconclusie in het SAR-rapport luidt: "Een te rigide systeem van toetsing, financiering en subsidiëring kan de toekomstwaarde van woningen nadelig beïnvloeden, omdat het niet toestaat dat er op die toekomst geanticipeerd wordt.'" Met andere woorden, de huidige starre volkshuisvestingsregelgeving zou tot verspilling leiden. Vaak wordt in dit verband als voorbeeld aangehaald, dat bij een nieuw opgeleverd complex, binnen de kortste keren de bijgeleverde kasten of zelfs het keukenblok bij het grof huisvuil staan, omdat de bewoners wat anders willen. De werkelijke omvang hiervan is niet bekend. Uit Rotterdams onderzoek is wel gebleken dat ca. 36% van de bewoners van nieuwe huurwoningen na ongeveer één jaar al ingrijpende wijzigingen heeft aangebracht, schilderwerk en
7
4
SAR, 1987, FiDaDclering & Subsidiëring van Open Bouwenprojecten, Eindhoven (SAR), september, p. 35.
behangwerk niet meegerekend.8 Ander onderzoek concludeert dat slechts 25% van de bewoners een sleutelklare woning wi1.9 Ook ten aanzien van onderhoud en renovatie sluit de huidige financierings- en subsidiëringsmethodiek niet meer aan bij de praktijk. In vergelijking met vroeger worden bijvoorbeeld woningonderdelen als binnendeuren en keukenkastjes eerder vervangen dan gerepareerd of overgeschilderd. Bij huurwoningen wordt echter uitgegaan van een vijftigjarige afschrijvingstermijn voor de woning als geheel met daarbij bepaalde disconteringsnormen voor toekomstige onderhoudsen beheerkosten. Daarnaast is er een apart subsidiëringsregime voor woningverbetering. Dit historisch gegroeide volkshuisvestingsinstrumentarium schiet tekort bij het realiseren van scheiding-drager-inbouwprojecten. Gezien de veronderstelde voordelen van het Open Bouwen-concept is er behoefte aan aanpassing van de regelgeving. Het primaire doel van het onderhavige onderzoek is daarom: "het formuleren van mogelijke oplossingen en alternatieven op het teITein van de financiering en subsidiëring bij toepassing van het Open Bouwen-concept in de praktijk'~
In deze deelstudie staat het Open Bouwen-concept in de koopsector centraal. Concreet zal worden ingegaan op de vraag in hoeverre een scheiding tussen drager en inbouw op het subsidietechnische vlak mogelijk is en wat de gevolgen zijn (in termen van woonlasten en overheidsbijdrage) van toepassing van deze scheiding in de koopsector. Het Open Bouwen-concept streeft naar een situatie waarin de bewoner naar eigen inzichten kan beslissen op welke wijze en wanneer de inbouw gerealiseerd wordt. De subsidiëringssystematiek zal op deze wensen afgestemd dienen te worden. Dit betekent dat de te ontwikkelen financieringsconstructie gekenmerkt zal moeten worden door een grote mate van flexibiliteit en keuzevrijheid voor de bewoner. Genoemd uitgangspunt wordt mede ondersteund door allerlei ontwikkelingen, zowel aan de vraag- als de aanbodkant van de markt. Het blijkt dat eigenaar-bewoners (ook vlak na het betrekken van een woning) veel karweien in en om het huis (laten) uitvoeren. De meeste aandacht gaat daarbij uit naar woontechnische veranderingen; keukens worden vervangen, tussenwanden worden geplaatst, etc. Uit onderzoek is gebleken dat eigenaar-bewoners jaarlijks gemiddeld f 3.000,- besteden aan het verbeteren en onderhouden van hun woning. IO
8
Dienst Volkshuisvesting Gemeente Rotterdam, 1983, Wonen in een Rotterdams uideggebied, Rotterdam, geciteerd in: Boekhorst, F., 1987, Doe-het-zelf-aktiviteiten in de volkshuisvesting, een samenvattende Uteratuurstudie, Eindhoven (SAR), december.
9
SAR, 1985, Huurderszelfwerkzaambeid, Eindhoven (SAR).
10
Baartmans, Meijer en van Schaik, bouwwerkgelegenbeid, Delft (DTB.
1987, Zelfwerzaambeid, woningonderboud en
5
Door middel van de Open Bouwen-systematiek kunnen bewoners hun woning naar eigen wens en smaak inrichten. Het beslispunt over de inbouw van de woning wordt in de tijd verschoven, vraag en aanbod kunnen direkter op elkaar inspelen. Ook aan de aanbodzijde zijn er ontwikkelingen, die toepassing van het drager-inbouwprincipe naderbij brengen. Dit heeft voornamelijk te maken met ontwikkelingen in de bouwtechniek; dragende tussenmuren komen veel minder voor dan vroeger, en inbouwelementen zijn op een meer eenvoudige wijze aan te brengen (handzamer materiaal en materieel).
1.3. Opzet van het rapport Er zijn natuurlijk talloze variaties mogelijk bij het doorrekenen van de financiële en subsidietechnische consequenties bij toepassing van het drager-inbouwprincipe. Er kunnen verschillende kwaliteitsniveaus, woningtypen, beheervormen, dragerelementen, inbouwelementen, en dergelijke gekozen worden. In het navolgende zal daarom allereerst ingegaan worden op een aantal noodzakelijke keuzen, die gemaakt moeten worden om het drager-inbouw-concept op een zinvolle, bruikbare en representatieve wijze te toetsen. Het belangrijkste uitgangspunt bij het maken van de keuzen is de wens het aantal varianten zoveel mogelijk te beperken zonder dat daarbij de resultaten van de berekeningen en de daarop gebaseerde oplossingsstrategieën hun representativiteit verliezen. De terreinen waarop essentiële keuzen gemaakt moeten worden, betreffen achtereenvolgens: - scheiding drager-inbouw; - kostenverdeling; - financiële en subsidiëringsaspecten (parameters). Deze aspecten komen in hoofdstuk 2 aan de orde. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een rekenmodel gepresenteerd aan de hand waarvan de gevolgen worden aangegeven van het toepassen van het Open Bouwen-concept onder de vigeren de subsidieregelgeving in de koopsector. Daarna worden voorstellen voor alternatieve wijzen van financiering en subsidiëring doorgerekend op de consequenties voor de woonlasten. Het rapport wordt afgesloten met hooofdstuk 4 waarin de voornaamste conclusies worden samengevat.
6
2
UITGANGSPUNTEN
2.1. Inleiding In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten geformuleerd op grond waarvan de
rekenvoorbeelden uitgewerkt zijn. In het onderstaande komt meermalen het dilemma aan de orde dat er is tussen de behoefte aan representativiteit, de beperktheid van beschikbare (financiële) gegevens en het zo beperkt mogelijk houden van het aantal varianten. De in het volgende hoofdstuk te formuleren alternatieven moeten praktisch haalbaar en toepasbaar zijn. Dit betekent dat op het regelgevingstechnische vlak ingewikkelde en kostbare controle- en toetsingsmomenten zoveel mogelijk vermeden moeten worden. De alternatieven moeten realiteitswaarde hebben. De gemaakte keuzen worden daarom uitgebreid beargumenteerd en toegelicht. 2.2. Scheiding drager-inbouw
Een belangrijke vraag in het kader van dit onderzoek is waar de grens tussen drager en inbouw getrokken moet worden. Daarvoor wordt eerst nader ingegaan op de momenteel gehanteerde (vage) definities. Vervolgens wordt aangegeven, hoe de scheiding drager-inbouw in een aantal praktijkvoorbeelden is gerealiseerd. Tenslotte wordt het (concept)Bouwbesluit in de beschouwing betrokken.
Theorie Er worden vanuit diverse invalshoeken verschillende begrippenparen gebruikt om een woning te scheiden in een hoofdbestanddeel en een aanvulling. Naast de begrippen drager-inbouw wordt ook wel gesproken van ruwbouw-afbouwen casco-nabouw. Groetelaers ll heeft deze begrippenparen nader geanalyseerd en met elkaar vergeleken. Hij toonde aan dat er in feite een grote overlap bestaat tussen de drie begrippen, het verschil wordt gevormd door de invalshoek van waaruit de woning gescheiden wordt. Bij 'ruwbouw-atbouw' gaat het vooral om een onderscheid in produktie methode, 'casco-nabouw' is ingegeven door een scheiding in opleveringjbouwfase en bij 'drager-inbouw' is het de beslissings11
Groetelaers, P., 1981, Een toekomst voor zeggenschap van bewoners bij cascobouw, in: Bouw, 36, nr. 19, p. 35-39.
7
bevoegdheid (zeggenschap) op grond waarvan de scheiding wordt gemaakt. In het navolgende zal de scheiding tussen het hoofdbestanddeel van de woning en de aanvulling concreet worden ingevuld aan de hand van de begrippen drager en inbouw, omdat deze terminologie het best past bij het Open Bouwen-concept. Het is niet eenvoudig om het begrippenpaar drager-inbouw eenduidig in te vullen. De SAR12 en de STIWON13 hebben in het recente verleden pogingen gedaan het drager-inbouw-principe uit te werken. De SAR onderscheidt in beginsel 9 deelelementen: 1 - fundering; 2 - bouwmuren; 3 - vloeren en platte daken; 4 - gevel; 5 - daken; 6 - scheidingswanden; 7 - uitrusting; 8 - installaties en leidingen; 9 - afwerking. Deze deelelementen kunnen in drie groepen ingedeeld worden. De eerste groep (deelelementen 1 t/m 3) wordt tot de drager gerekend en de derde groep (deelelementen 6 en 7) tot de inbouw. In de tussenliggende tweede groep, waartoe de deelelementen 4, 5, 8 en 9 behoren, loopt de scheiding tussen de drager en inbouw dwars door de elementen heen. Voor alle elementen geldt dat er zowel vanuit de techniek (''wat kan zonder vernieling worden losgemaakt?") als vanuit het gebruik (''wat kan individueel worden gebruikt?") voorwaarden gesteld kunnen worden aan de scheiding tussen de drager en de inbouw. Daarnaast kan er een scheiding gemaakt worden op grond van een aantal doelstellingen, zoals bijvoorbeeld betaalbaarheid, toekornstwaarde, onderhoudsbehoefte en zelfwerkzaamheid. De essentie van een scheiding op basis van technische en gebruiks-voorwaarden blijft hierbij gehandhaafd. De scheiding op grond van doelstelling leidt tot nuance-verschillen. De STIWON maakt onderscheid in een drager (een wind- en waterdichte woning met minimale aansluitingen voor de installaties) en een inbouw, die uit vier soorten elementen bestaat (zie ook afbeelding 1 op pagina 3). De inbouw-elementen betreffen: - bewoonbaarheidselementen, die noodzakelijk zijn om van een bewoonbare drager te kunnen spreken (bijv. trappen, basis-installatie, toilet, verhoogde dekvloer);
12
SAR, 1981, Grenzen drager inbouw, de vaststelling van grenzen tussen drager en inbouw gebaseerd op een confrontatie van doelstellingen en technische mogelijkheden, Eindhoven.
13
STIWON, 1985, Baas In eigen huis, een praktijkstudie - vanuit de huidige mogelijkheden naar op de scheiding van drager- en inbouwelementen afgestemde financieringsvormen en beheersvormen, Rotterdam.
8
- geriefselementen. die wenselijk zijn om van een eenvoudige woning te spreken (bijv. voorzetwanden. douche, centrale verwarming en keuken); - uitrustingselementen om het uitrustingsniveau van de woning op te voeren (bijv. sanitair, en aanvullende installaties); - woonattributen, zijnde elementen, die te maken hebben met woonaktiviteiten (kasten, behang, e.d.). Voor het onderhavige onderzoek, waarvoor een concreet rekenvoorbeeld nodig is, lijkt de bovengenoemde definiëring bruikbaar als uitgangspunt voor het analysekader. Tevens wordt aangesloten op de indeling, die in het kader van onderzoek naar zelfwerkzaamheid van bewoners is gemaakt en mede is gebaseerd op deze STIWON-indeling.14 Hierbij wordt een deel van de inbouw als 'toegevoegde inrichting' benoemd.
drager. dit deel bevat de minimale basiskwaliteit van de woning en omvat alle onderdelen. die bouwtechnisch tot de hoofdstructuur gerekend kunnen worden. Deze onderdelen hebben een levensduur van minstens 25 jaar. De drager is een wind- en waterdichte woning, voorzien van eventuele binnentrap(pen) en hoofdaansluitingen op het leidingnet. De drager heeft alle objectief meetbare eigenschappen waarop de basiskwaliteit van de woning beoordeeld kan worden voor subsidiëring, zoals capaciteit (in binnenwerkse kernoppervlakte ), het type woning en de ligging. Het ontwerp van de drager zal vanwege de gemeenschappelijke belangen in overleg met de bewoners tot stand komen.
inbouw: de inbouw is de aanvulling op de drager tot de kwaliteit van de huidige standaardwoning. De inbouw bevat de woningonderdelen, die zo goed als allemaal geprefabriceerd worden en een gemiddelde levensduurverwachting hebben van minder dan 25 jaar. De inbouw kan de secundaire leidingen. de verwarmings- en warm waterinstallatie, het sanitair, schilderwerk en tegelwerk omvatten. Het beslissingsrecht over de uitvoering en inrichting van de inbouw kan hoofdzakelijk bij de bewoner liggen.
toegevoegde inrichting: de toegevoegde inrichting is het deel van de inbouw, dat onder de huidige regelgeving al volledig aan de bewoners kan worden overgedragen en 'gedereguleerd' kan worden. Kasten. behang, binnenschilderwerk en erfafscheiding kunnen dezelfde status krijgen als de onderdelen. die de bewoner zelf levert (gordijnrails, markiezen. e.d.). De toegevoegde inrichting bevat in feite de onderdelen. die nu al tot het reguliere huurdersonderhoud behoren. Zeer recent is door de Werkgroep Open Bouwen Ontwikkelingsmodel (OBOM) van de Technische Universiteit Delft een aantal suggesties gedaan om een
14
Metselaar, A.W.c., 1987, Zelfwerkzaamheid en beheer van non-profit huurwoningen, Delft (OTB).
9
onderscheid te introduceren tussen een variabel en een vast deel van een woning om het bouwproces zo open mogelijk te maken. IS Deze scheiding ziet er als volgt uit:
vaste elementen
variabele elementen
(alle duurzame elementen met repetitie-effect) dragende wanden; vloeren; gevels; dak; meterkast; leidingkoker; mantelbuizen; sparingen.
binnenwanden, die de indeling van een woning bepalen; plaats en afmeting van keukens en natte cellen; uitrusting van de woning, zoals het keukenblok, de natte cel en wastafels; afwerking van wanden en vloeren; leidingen, die (vanuit vaste punten in de drager) de genoemde elementen verbinden met de hoofdaansluitingen.
Praktijk
Voordat voor dit onderzoek ingegaan wordt op de verdeling van de elementen in een drager- en inbouwdeel is het zinvol om te kijken waar de grens in de praktijk gelegd wordt. In de tot op heden uitgevoerde projecten, die op het scheiding-drager-inbouw-principe zijn gebaseerd, zijn de verschillen tussen de diverse drager- en inbouwpakketten niet erg groot. In het project Keyenburg te Rotterdam worden de scheidingswanden, badkamer- en toiletvloeren, keukenblok en -kastjes, deuren, binnenpuien, losse kasten en sanitaire voorzieningen tot de inbouw gerekend. Tevens kon de plaats van het bewegende deel in het kozijn door de bewoners worden bepaald. De draagconstructie is in gietbouw gerealiseerd. In feite lijkt dit project veel op het project dat een aantal jaren eerder in de Utrechtse wijk Lunetten was gerealiseerd. Het inbouwpakket was daar vrijwel identiek aan dat in Rotterdam. In de gemeente Dronten bestaat de inbouw (dat daar 'woonprogramma' of 'afbouwpakket' is genoemd) uit de niet-dragende wanden, de kasten en kastenwanden, keukenelementen, sanitaire voorzieningen, opbouwelementen van de technische installaties en de afwerking van de vloeren, wanden en plafonds. Ook hier is tunnelgietbouw toegepast. Het drager-inbouw-project in Huizen tenslotte is vooral een zelfwerkzaamheidsproject geweest. De inbouw, of 'het afbouwpakket', bevat hier elementen als binnenwanden, kasten, keukeninrichting, schilderwerk en behang. In de praktijk blijkt de in de diverse projecten gehanteerde scheiding tussen drager en inbouw in hoofdlijnen met elkaar overeen te komen.
(concept)Bouwbesluit Als laatste aspect ten aanzien van een scheiding tussen drager en inbouw kan de aanvangskwaliteit worden genoemd. In dit rapport wordt uitgegaan van de situatie dat de woning bij oplevering voldoet aan het in het (concept)bouwbesluit omschreven minimale voorzieningenniveau. Dit voorzieningenniveau is te be15
10
OBOM, 1988, Brochures, 23 augustus (Delft).
schouwen als het "normatieve voorzieningenniveau" waaraan de drager en minimale inbouw moet voldoen. Dit normatieve voorzieningenniveau is lager dan de huidige kwaliteit van een representatieve premie-A-woning. Het verschil tussen het normatieve voorzieningenniveau en het traditionele premie-A-niveau wordt overbrugd door "extra inbouw". Om het normatieve niveau te kunnen bepalen, is het noodzakelijk om op deze plaats het (concept)bouwbesluit nog eens nader te bekijken. De invalshoeken veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en energiezuinigheid vormen de belangrijkste uitgangspunten bij de vaststelling van de voorschriften voor te bouwen woningen en woongebouwen, zoals die in het (concept)bouwbesluit zijn geformuleerd. De (voor dit onderzoek) belangrijkste begrippen uit het (concept)bouwbesluit zijn de volgende:
"verblijfsruimte": een binnen een woning gelegen ruimte, bestemd voor het verblijven van mensen, anders dan een niet gemeenschappelijke toilet-, douche-, of badruimte, bergruimte, technische ruimte of verkeersruimte. Deze ruimte moet een nettovloeroppervlakte van minstens 5 m2 hebben, waarvan de breedte minstens 1.8 m is en de hoogte boven die oppervlakte tenminste 2.4 m is. Bovendien moet die ruimte vanaf een toegang van de woning bereikbaar zijn, zonder dat een toilet-, bad-, of samengevoegde toilet- en badruimte hoeft te worden betreden. "woning":
in een woning moet, ten behoeve van het kunnen plaatsvinden van voor het wonen kenmerkende aktiviteiten, tenminste 50% van de bruto-oppervlakte van de woning zijn bestemd voor verblijfsruimte, met dien verstande dat het totaal van de netto-oppervlakte van die verblijfsruimte tenminste 20 m2 moet zijn. In de verblijfsruimte moet tenminste één netto-oppervlakte aanwezig zijn van tenminste 10 m2, waarvan de breedte tenminste 3.2 m en de hoogte van die oppervlakte tenminste 2.4 mis. In de verblijfsruimte moet een aanrecht aanwezig zijn, waarvan de breedte minstens 0.6 m en de totale lengte (gemeten aan de voorzijde) tenminste 2.1 m is, en die voorts voldoet aan de navolgende eis, met dien verstande dat het aanrecht zich niet mag bevinden op de eerder genoemde netto-oppervlakte. Het aanrecht moet zijn voorzien van een spoelbak, die is aangesloten op een aansluitpunt van de huiswaterafvoer. Boven de spoelbak moet zich tenminste één kraan bevinden, die is aangesloten op een aansluitpunt voor drinkwater. De onderlinge relaties tussen de verblijfsruimten en de afmetingen ervan worden in feite zo goed als vrijgesteld. Wel worden er eisen gesteld aan de diverse leidingen en aansluitpunten. De plaats van de volgende inrichtings- en uitrustingselementen worden in het (concept)bouwbesluit geflxeerd door de vereiste aanwezigheid van aansluitpunten op aan- en afvoerleidingen: -
aanrecht bad of douche wasapparaat gasgestookt warmwatertoestel
- toilet - wastafel - gasgestookt stooktoestel - kooktoestel 11
Bovendien worden er voorschriften gegeven over het aanrecht zelf en de inrichting van de toilet en de badruimte. Op basis van de theoretisch gedefinieerde begrippen drager-inbouw, de in de praktijk toegepaste scheidingen en op grond van het in het (concept)bouwbesluit geformuleerde normatieve voorzieningenniveau zijn ten behoeve van een rekenmodel voor dit onderzoek van een gemiddelde premie-A-woning alle woningelementen benoemd en onderverdeeld naar drager, minimale inbouwen extra inbouw. In bijlage 1 is hiervan het volledige overzicht gegeven. Hier wordt volstaan met de volgende beschrijving in hoofdlijnen.
minimale inbouw: Uitgaande van de wens dat de drager plus de minimale inbouw moeten voldoen aan de eisen zoals die in het (concept)bouwbesluit zijn geformuleerd, zal er in eerste instantie een wind- en waterdicht casco met daarin de voornaamste voorzieningen (douche, toilet, keuken en entree) moeten worden opgeleverd. In de douche, wc en keuken zijn de wanden en vloeren (voor zover van toepassing) betegeld en afgewerkt16• Het sanitair en het keukenblok zijn aangebracht en de elektrische installatie is afgewerkt in de genoemde ruimtes. Genoemde voorzieningen zijn te beschouwen als het minimale inbouwpakket.
extra inbouw: De extra inbouw vormt in feite de (vergrote) beslissingsruimte van de bewoners. In hoofdlijnen is de samenstelling van dit extra inbouwpakket de volgende: de binnenwanden en kozijnen van de overige (slaap)ruimten, de wand-, vloer- en plafondafwerking van deze ruimten, het aanbrengen van verwarmingselementen, het aansluiten van wastafels e.d. op de aangebrachte aansluitpunten en het afwerken van de elektrische installatie in de woning. De extra inbouw kan (eventueel gefaseerd) aangebracht worden, nadat de bewoonbaarheidsverklaring afgegeven is. 2.3. Kostenverdeling drager-inbouw Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om in het kader van dit onderzoek uitgebreid stil te staan bij de inhoud van de pakketten. Bovenstaande overwegingen zijn echter onontbeerlijk om tot een redelijke schatting van de kosten van het drager- en inbouwdeel te komen. Hiervoor is een beschikbare elementenbegroting van een representatieve woning gebruikt en onderverdeeld in drager- en inbouwelementen. De totale kosten van de drager, de minimale inbouwen extra inbouw vormen daarvan een afgeleide. Deze kosten zijn het belangrijkste uitgangspunt bij het doorrekenen van de gevolgen van de mogelijk alternatieve financieringsvormen. Er moet overigens worden opgemerkt, dat de gebruikte elementenbegroting uitsluitend geldt voor (representatieve) een-
16
12
In dit rekenvoorbeeld wordt uitgegaan van tegels. Volgens de letter van het bouwbesluit hoeft dit niet, de ruimte moet 'afgewerkt' zijn (dit kan natuurlijk ook met materialen als viny~ e.d.). De inhoud van het minimale inbouwpakket zou in feite dus een nog 'minimalere' samenstelling kunnen krijgen.
gezinshuizen. Voor premiekoop-A-woningen in meergezinshuizen kunnen andere kosten-verhoudingen gelden. Het is hierbij van belang te bepalen welke woningen tot object van dit onderzoek worden gekozen. De keuze van een representatief 'kwaliteitsniveau' van de woning (woninggrootte, uitrustingsniveau, bouwkosten en de uiteindelijk daaruit voortvloeiende stichtingskosten) is van bepalende invloed op de bruikbaarheid van de resultaten van de toetsing van het Open Bouwen-concept in de praktijk. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan de gevolgen van de hoogte van de stichtingskosten op de premiëring in de koopsector. Het zal dus zaak zijn een zodanig kwaliteitsniveau (en een daarmee samenhangend kostenniveau) te kiezen, dat er een reëel beeld ontstaat van de mogelijkheden en onmogelijkheden van het Open Bouwen. Gezien 'de doelstellingen van het onderzoek ligt het voor de hand om bij de keuze van het kwaliteitsniveau een koppeling te leggen met het vigerende subsidiëringsregime bij nieuwbouw. In de koopsector gelden met ingang van 1 januari 1988 de zogenaamde premie-A en premie-C-regeling. Van deze beide regelingen is de premie-A-regeling in het kader van dit onderzoek het meest interessant om in beschouwing te worden genomen vanwege de gehanteerde subsidie-methodiek, namelijk de systematiek van meerjarige bijdragen tot een bepaalde contante waarde. De premie-C-regeling en de ongesubsidieerde vrije sector komen minder in aanmerking, ondanks het toenemend aandeel ervan in het bouwprogramma en het dus toenemende belang voor de nieuwbouwsector. De premie-A-regeling neemt de kosten van het verkrijgen in eigendom als meetpunt bij het bepalen van de hoogte van de premie. Dit betekent dat er een groot aantal kosten-posten betrokken worden bij de uiteindelijke toetsing van de stichtingskosten: koopsom, aanneemsom, risicoverrekening, architektenhonorarium, renteverlies, grondkosten, e.d. Daar tegenover staat, dat er een aantal aftrekmogelijkheden geboden worden. De voornaamste daarvan zijn de kosten van een fundering (funderingsaftrek), een eventuele bedrijfsruimte en het (voor de premie-A sektor) verplicht gestelde (GIW-)garantiecertifikaat. Dit geheel (kosten van het verkrijgen in eigendom, minus: funderingsaftrek, de kosten van een bedrijfsruimte en de kosten van het garantiecertifikaat) wordt in de regeling aangeduid als 'de stichtingskosten'. De maximale stichtingskosten zijn voor 1988 voor de randstad en voor lokatiesubsidiegebieden op f 148.000,gesteld, voor de rest van het land bedragen zij f 138.000,-. In de kerngegevens VROM 1987 is voor een premie-A-woning een gemiddeld stichtingskostenbedrag van f 136.000,- genoemd. De stichtingskosten bestaan uit de basiskosten, de staartkosten (winst en risiko, algemene kosten, BTW) en bijkomende bouwkosten (architektenhonorarium, toezicht, renteverlies, etc.). Wanneer nu gesteld wordt dat de staart- en bijkomende kosten evenredig worden toegedeeld aan de kosten van drager,
13
minimale inbouwen extra inbouw, kunnen de stichtingskosten over de drager en inbouwpakketten worden verdeeld. 17 In bijlage 2 is op grond van een beschikbare elementenbegroting een specificatie gemaakt van een kostenverdeling tussen de drager, minimale inbouwen extra inbouw. Dit leidt tot de volgende totaalbedragen (peildatum 1-1-1988): drager: minimale inbouw: extra inbouw:
f 47.000,f 6.760,f 7.700,-
totale inbouw:
f
14.460,-
De bovenstaande bedragen hebben betrekking op de basiskosten (loon- en materiaalkosten) van de elementen. In procenten uitgedrukt is de verhouding van de basiskosten van de drie pakketten de volgende: drager: minimale inbouw: extra inbouw:
76% 11%
13%
In het stichtingskostenbedrag van een gemiddelde Premie-A-woning (dat zoals hiervoor is aangegeven f 136.000,- bedraagt), dat voor dit rapport als uitgangspunt is genomen, zijn de gemiddelde grondkosten ad. f 23.400,- inbegrepen. De bouwkosten van de woning komen met aftrek van de grondkosten op f 112.600,-. Wanneer de procentuele verdeling van de basis-kosten van de drager, minimale inbouwen extra inbouw wordt overgenomen voor wat betreft de 'bruto' -kosten, ontstaat de volgende verdeling (peildatum 1-1-1988): drager: minimale inbouw: extra inbouw: totaal:
0.76 x 112.600 = 0.11 x 112.600 = 0.13 x 112.600 =
f f f
85.580,12.380,14.640,-
f
112.600,-
Deze bedragen zullen gehanteerd worden bij de berekeningen in hoofdstuk 3. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de drager, grond en minimale inbouw als één pakket worden gefinancierd. Om bij de oplevering te voldoen aan het "normatieve voorzieningenniveau" en de woning direct ''bewoonbaar'' te laten zijn, zal in ieder geval de minimale inbouw al aangebracht moeten zijn. Bij de rekenvoorbeelden zal daarom uitgegaan worden van de kosten van een minimaal bewoon17
14
Opgemerkt moet worden, dat op deze wijze wordt voorbijgegaan aan de effekten van de staart- en bijkomende kosten in het geval van een gescheiden oplevering van drager en inbouw. Er wordt hier slechts volstaan met de konstatering dat een deel van de kosten waarschijnlijk zullen toenemen (zoals bijv. bouwplaatskosten en architektenhonorarium a.g.v. de verscheidenheid aan types), terwijl een ander gedeelte juist zal afnemen (bijv. het renteverlies door een kortere bouwtijd). Een groot deel blijft echter gelijk, zoals de BTW, die ongeveer de helft van deze staart- en bijkomende kosten uitmaakt.
bare woning (grond, drager en minimale inbouw) van f 121.000,- en een nog aan te brengen "extra inbouwpakket" ter waarde van f 15.000,-. Dit extra inbouwpakket kan in verschillende stadia worden aangebracht. Hiervoor worden in hoofdstuk 3 een aantal alternatieven doorgerekend, waarbij de extra inbouw varirend van "direct bij oplevering" tot "over een periode van 15 jaar" wordt aangebracht en gefinancierd. 2.4. Parameters
Bij de berekeningen zal vervolgens een aantal parameters worden gehanteerd ten aanzien van de aard van de benodigde leningen en de consequenties voor de woonlasten.
rente Gesteld wordt dat het dragergedeelte, inclusief de grond en minimale inbouw, annuïtair wordt gefinancierd met een looptijd van 30 jaar tegen een rente van 7%. Voor de extra inbouwgeldt aanvankelijk ter vergelijking ook een rente van 7%. Daarnaast worden varianten met 10% doorgerekend, omdat het minder waarschijnlijk is, dat voor de extra inbouw een even laag rente-percentage als voor de drager mogelijk zal zijn. De voorwaarden van een lening voor de extra inbouw zal meer lijken op die van een persoonlijke lening, dan op die van een woninghypotheek. Voor de looptijd van de inbouw worden varianten met een looptijd van 10 jaar en 15 jaar doorgerekend. exploitatie-kosten Verder zal er met exploitatiekosten rekening worden gehouden. Onder de noemer 'variabele exploitatie-uitgaven' worden reserveringen voor beheeringrepen (onderhoud en verbetering) en periodieke uitgaven aan verzekeringen ondergebracht. De hoogte van deze exploitatie-uitgaven is op 0,9% van de stichtingskosten gesteld. Bij de afzonderlijke financiering van de inbouw wordt ook met 0.9% exploitatie-kosten rekening gehouden. woonlasten De lasten voor de bewoners zullen uitgedrukt worden in een netto woonlastencomponent. Dit betekent dat rekening wordt gehouden met de volgende bestanddelen: - (hypotheek)lasten (rente en aflossing); - premie eigen-woningbezit; - fiscale gevolgen (rente-aftrek, huurwaardeforfait, premie-bijtelling). inkomensvariant Bij de berekeningen zal uitgegaan worden van één inkomensvariant, te weten een belastbaar inkomen van f 31.000,-. Bij dat inkomen is de subsidie onder de huidige regeling het hoogst; de gevolgen van de diverse drager-inbouwoplos-
15
singen (in financiële en subsidietechnische zin) zullen zich dan ook daar het sterkst manifesteren.ls Resumerend kan gesteld worden dat de financiële toetsing van het dragerinbouwprincipe een sterk modelmatig karakter zal dragen. De financiële consequenties worden in hoofdlijnen weergegeven. In het volgende hoofdstuk zullen een aantal subsidie-varianten voor toepassing van het Open Bouwen-concept in de koopsector aan de orde komen.
18
16
Er zal geen rekening gehouden worden met toekomstige ontwikkelingen en wijzigingen in bijv. het schijventarief van de loonbelasting, het inkomen, de bouwkosten, etc. Dergelijke ontwikkelingen zijn zeer moeilijk te schatten bovendien heeft een nadere analyse aangetoond dat een berekening met deze aannamen (over een periode van dertig jaar) weinig tot geen invloed heeft op de hoogte van de nettolasten. Ook de kosten die gemoeid zijn met het afsluiten van de geldlening (afsluitprovisie, e.d.) zijn niet in het model meegenomen.
3 FINANCIELE TOFfSING VAN ALTERNATIEVEN
3.1. Inleiding
Na een korte beschrijving van de woonlasten, zoals die optreden onder de per 1 januari 1988 vigerende premie-A-regeling, zullen vier mogelijke varianten in deze paragraaf worden doorgerekend en geanalyseerd. In hoofdlijnen gaat het om de volgende alternatieven: variant 1: inbouw direct bij oplevering aangebracht, afgeschreven in 15 jaar; variant 2: stimuleringssubsidie voor het aanbrengen van de extra inbouw, met daaraan gekoppeld een verlaagde premie voor de drager; variant 3: volledige premie toegekend aan de drager, geen inbouwsubsidie; variant 4: volledige premie toegekend aan de drager in combinatie met het instellen van een kredietplafond tot waar de bewoner de lening voor de extra inbouw kan verhogen. Zoals in hoofdstuk 2 reeds is aangegeven, zullen de mogelijke varianten tegen het licht gehouden worden om de realiteitswaarde te toetsen. De criteria die daarbij een rol zullen spelen, zijn (in vogelvlucht) de volgende:
* financiële gevolgen voor bewoner en overheid; in hoeverre, en in welke mate, worden de lasten van Rijk en bewoner beïnvloed wanneer de financiering en subsidiëring van de woning volgens de voorgestelde constructie zou plaatsvinden? * mate van keuzevrijheid voor de bewoner; in hoeverre heeft de oplossingsstrategie een daadwerkelijke vergroting en verruiming van de beslissingsruimte van de bewoner tot gevolg? * organisatorische gevolgen; welke knelpunten op organisatorisch gebied zouden opgelost moeten worden, voordat het voorstel werkbaar is? * praktische haalbaarheid en toepasbaarheid; in hoeverre maakt het alternatief een reële kans om geïntroduceerd te worden in de Nederlandse situatie?
17
3.2. Uitgangssituatie In figuur 3.1 worden de netto-woonlasten per maand weergegeven van een bewoner met een belastbaar inkomen van f 31.000,- in het geval er op basis van de per 1 januari 1988 vigerende premie-A-regeling een woning betrokken zou worden met stichtingskosten van f 136.000,-. In bijlage 3, tabel lis de berekening van de netto woonlasten aangegeven. De premie is niet belastingvrij. Figuur 3.1: De netto maandlasten onder de vigerende premie-A regeling (stichtingskosten f 136.000,-; belastbaar inkomen f 31.000,-) 1000 900
"c
800
E
700
''""
"-
~
~
600
c
~
500
VI
!
c
0
"
400
:3
.8
300
0; c
200 100 0 1
u
u
~
25
30
exploItatieduur In Jaren
Bron: OTB. Het in de figuur weergegeven woonlastenverloop is afhankelijk van de periode dat een overheidsbijdrage wordt verstrekt enerzijds en het belasting- en premievoordeel anderzijds. Bij het weergegeven inkomen van f 31.000,- wordt over een lange periode een overheidsbijdrage van jaarlijks f 3.600,- verstrekt. Het omslagpunt komt na 23 jaar. De woonlasten zoals die uit figuur 3.1 blijken, zullen gehanteerd worden als vergelijkingsmateriaal bij de woonlasten zoals die optreden bij de verschillende varianten voor het drager- en extra inbouwde el, die in de volgende paragrafen aan de orde zullen komen. 3.3. Variant 1: Inbouw direct aangebracht De eerste variant, die is doorgerekend, betreft het geval dat de woning wordt opgeleverd met het kwaliteitsniveau van een gemiddelde premie-A-woning. Er is een scheiding gemaakt in financiering van de drager en inbouw. Aangenomen 18
wordt dat voor de drager een traditionele hypotheek met een looptijd van 30 jaar wordt afgesloten. terwijl voor de inbouw een lening van 15 jaar geldt. l • Bovendien wordt ervan uitgegaan, dat de overheidspremie van f 41.000,- volledig wordt toegerekend aan de drager, die daardoor relatief goedkoop wordt. In bijlage 3, tabel 2 en 3 zijn respectievelijk het woonlastenverloop van de drager en, de inbouw afzonderlijk weergegeven. Figuur 3.2 geeft deze gegevens weer in vergelijking met de woonlasten van een gewone premie-A-woning. Zoals te verwachten is deze variant gedurende de looptijd van de inbouwlening duurder dan de gewone woning. Pas na 15 jaar is er een terugval in de woonlasten. Figuur 3.2: Netto lasten bij toekenning van de premie aan de drager en direct aanschafTen van de inbouw (looptijd 15 jaar, rente 7%) 1000 900 "0
800
,''e""
700
<::
' gewone
t
premle-~
"-
<::
600
<::
~ 500
'"
'" <:: 0 0
~oo
:3 0
w <::
300 100 100 0
10
I
15
20
25
30
explO l \a \leduur In Jaren
Bron: OTB.
Keuzevrijheid Door het achterwege laten van de extra inbouwen de bewoners de kans te geven deze zelf aan te brengen, is er een optimale keuzevrijheid. De gedachte bij deze variant is dat de bewoners de geboden keuzevrijheid direct en volledig benutten. Dit idee is gebaseerd op de stelling, dat bewoners van nieuwbouwwoningen bij het betrekken van hun woning direct veel investeren.
19
Bij de berekening van de varianten wordt steeds uitgegaan van de situatie dat de drager en inbouw volledig moeten worden gefmancierd. Het is goed voorstelbaar dat de bewoners voor de aanschaf van de inbouw spaargeld en/of periodieke extra inkomsten gebruiken, zoals bijvoorbeeld vakantiegeld. Voor de onderlinge vergelijkbaarheid van de varianten is hiermee echter geen rekening gehouden. In de praktijk zal dit geen verwaarloosbaar factor kunnen zijn bij de bepaling van de werkelijke individuele lasten van de bewoner.
19
Organisatie Op organisatorisch gebied zijn er geen noemenswaardige knelpunten. De premie
voor de afzonderlijke drager kan op dezelfde wijze worden verstrekt als onder de vigerende premie-A-regeling, dat wil zeggen met een naar inkomen variërende premie en periodieke inkomenstoetsing. De financiering voor de extra-inbouw en de daarbij gestelde voorwaarden zijn een zaak tussen de financier en de bewoner. Voor de overheid levert dat geen taakverzwaring op het organisatorische vlak. Practische toepasbaarheid en haalbaarheid
De haalbaarheid van deze variant zal vooral tekortschieten vanwege de hoge aanvangslasten voor de bewoner. Het is maar zeer de vraag of men bereid is gedurende de eerste 15 jaar relatief hoge lasten te betalen om in de toekomst te kunnen besparen. Bovendien wordt op deze manier te weinig recht gedaan aan het karakter van het Open Bouwen-concept. Door het Open Bouwen wordt het immers juist mogelijk de extra inbouw over een wat langere periode aan te brengen, waardoor ook de investering gespreid kan plaatsvinden. De volgende varianten, die worden doorgerekend, gaan daarom allemaal uit van de situatie dat de extra inbouw gefaseerd wordt aangebracht en tevens de investering wordt gespreid. 3.4. Variant 2: Stimuleringssubsidie voor inbouw
Het uitgangspunt bij deze variant is tweeledig. Enerzijds zal de premie voor de drager verlaagd worden in evenredigheid met de vermindering van de stichtingskosten. Anderzijds zal met het resterende premie-budget een subsidiëringssysteem voor de extra inbouw opgezet worden. De achterliggende gedachte daarbij is dat de kwaliteit van de afzonderlijke drager niet in overeenstemming is met die van een gewone premie-A-woning en dat de premie dienovereenkomstig verlaagd zou moeten worden. Van de andere kant zal er een zekere stimulans moeten zijn voor de bewoners om de extra inbouw aan te brengen, vandaar de stimuleringssubsidie voor de extra inbouw. De toetsings- en controleproblemen die hierbij kunnen optreden, zijn buiten beschouwing gelaten. subsidie drager inkomensafhankelijk / subsidie extra inbouw inkomensonafhankelijk
De premie voor de drager kan gekoppeld blijven aan het belastbaar inkomen. Bij het rekenvoorbeeld maken de drager en minimale inbouw in financiële zin ca. 89% uit van de kosten van de totale woning. De premie op de drager zou dus tot 89% verminderd kunnen worden. Van de totale premie resteert er dan nog zo'n 11% voor de subsidiëring van de extra inbouw. Voor de verschillende inkomenscategorieën komt de verdeling van de premie er als volgt uit te zien: belastbaar inkomen 131.000,138.000,147.000,-
20
vigerende premie-A subsidie
premie drager
subsidie inbouw
141.000,25.000,17.000,-
136.500,-
14.500,-
122.250,I 15.150,-
I
I I
12.750,1.850,-
Voor de drager en minimale inbouw zal op de gebruikelijke wijze een inkomensafuankelijke premie worden verstrekt. De extra inbouw kan door de bewoner naar eigen wens en op het gewenste tijdstip aangebracht worden. Voor elk element is er een bepaalde subsidie beschikbaar. Ongeacht de kwaliteit van het element en de wijze van aanbrenging heeft de bewoner recht op deze subsidie. De bewoner heeft de keuze om, afuankelijk van zijn behoeften, bepaalde elementen in bepaalde perioden aan te brengen. Hij kan daarvoor de lening aanvullen voor een genormeerd bedrag en krijgt na aanbrenging van de elementen (een gedeelte van) de subsidie uitgekeerd. De vraag doet zich voor, in hoeverre er bij deze variant voor wat betreft de hoogte van de inbouwsubsidies rekening moet worden gehouden met het inkomen van de bewoner. Het ligt bij de drager voor de hand om de hoogte van de premie te differentiëren naar inkomen. De kosten van de drager zijn hoog en ook het grootste gedeelte van de premie gaat naar de drager. Deze keuze brengt tegelijkertijd met zich, dat (afuankelijk van het inkomen) in principe ook de subsidie voor de inbouw gedifferentieerd zou worden. In het licht van de huidige regelgeving lijkt een dergelijke oplossing verdedigbaar. Een probleem is echter de bepaling van de hoogte van de subsidie voor de extra inbouw. Deze kan bijvoorbeeld 15 jaar na de oplevering aangebracht worden. De bewoner van die woning zou bij oplevering recht gehad kunnen hebben op een dragersubsidie van f 36.500,- en een daaruit voortvloeiende extra inbouwsubsidie van f 4.500,-. Het is niet ondenkbaar dat het inkomen gedurende die tijd gestegen is, waardoor de bewoner in feite niet meer in aanmerking zou kunnen komen voor deze subsidie. Om dit te kunnen waarborgen, zou er dus ook ten aanzien van de subsidieverstrekking op de inbouw een inkomenstoetsing in de tijd moeten plaatsvinden. Dit is buitengewoon complex: het inkomen moet getoetst worden en de beschikbare gelden zullen eventueel herverdeeld dienen te worden, hetgeen een aanzienlijke verzwaring van de controletaak betekent. Grote vraagtekens kunnen daarom gezet worden bij de werkbaarheid ervan. Een ander mogelijkheid is om bij de oplevering op basis van het dan bekende belastbare inkomen inbouwsubsidie te verlenen. Dit kan betekenen dat er bij de ene woning een bedrag van f 4.500,- beschikbaar is (voor een bewoner met een belastbaar inkomen van f 31.000,-), terwijl er bijvoorbeeld bij de naastliggende woning slechts een subsidiebedrag van f 1.850,- wordt verleend, omdat de bewoner een inkomen van f 47.000,- heeft. Omdat deze subsidies pas in de loop der tijd uitgekeerd behoeven te worden, kan oon inkomensafhankelijke inbouwsubsidie scheve situaties opleveren bij mutatie. De inbouwsubsidie van de nieuwe bewoner is in dit geval afhankelijk van het inkomen van de eerste bewoner! Een stelsel waarin sprake is van een inkomensafhankelijke inbouwsubsidie lijkt onhaalbaar. Al te complexe organisatorische constructies moeten in ieder geval worden vermeden en de subsidies moeten zoveel mogelijk overdraagbaar zijn. Bovendien is de drager het gedeelte met het grootste bouwtechnische, woontechnische en financiële belang, waardoor het verdedigbaar is dat juist daar de link met het inkomen gehandhaafd blijft. Uitgangspunt bij de verdeling van de subsidie over de drager en minimale inbouw enerzijds en extra inbouw anderzijds zou moeten zijn, dat het totale subsidiebedrag in contante waarde dat van een verge21
lijkbare premie-A-woning niet te boven gaat. De totale premies voor de drager (die inkomensafhankelijk zijn) plus het totale subsidiebedrag voor de inbouw (inkomensonafhankelijk) zou dus gelijk moeten zijn aan het totaal van de premies die volgens de vigerende premie-A-regeling uitgekeerd worden. Dit betekent dat er voor de inbouwsubsidies een gemiddeld bedrag zou moeten worden vastgesteld. In het navolgend rekenvoorbeeld wordt uitgegaan van een inbouwsubsidie van in totaal f 3.000,-. Er zal tevens uitgegaan worden van het gefaseerd aanbrengen van de extra inbouw in de jaren 5, 10 en 15. De investering is telkens f 5.000,-. De bewoner mag bij elke fase een eenmalige subsidie van f 1.000,- tegemoet zien. Deze subsidie wordt eenmalig bij het aanbrengen uitgekeerd en behoeft niet bij het inkomen geteld te worden, zoals geldt bij de huidige verbetersubsidies. 3l Verder wordt uitgegaan van de veronderstelling dat het volledig benodigde bedrag van f 4.000,- geleend wordt tegen een looptijd van respektievelijk 10 jaar (figuur 3.3) en 15 jaar (figuur 3.4). De bewoner wordt in de gelegenheid gesteld per investering van f 4.000,- een lening af te sluiten tegen een rente van 7%. (Bijlage 3, tabel 5 en 6 geven achtereenvolgens de berekende netto-woonlasten voor de inbouw). De woonlasten voor de drager zijn weergegeven in tabel 4 van bijlage 3. Voor een belastbaar inkomen van f 31.000,- geldt bij deze variant een verlaging van de dragersubsidie met f 4.500,-. Wanneer uitgegaan wordt van eenzelfde aflossingstermijn als bij een subsidiebedrag in contante waarde van f 41.000,-, wordt de jaarlijkse bijdrage verminderd tot f 3.200,-. De af te sluiten lening voor het bewonersdeel bedraagt f 84.500,-. In figuur 3.3 zijn de netto lasten voor de drager en de extra inbouw uitgezet tegen de lasten voor een gemiddelde premie-A-woning. Geconstateerd kan worden dat de variant financieel gezien voor de bewoners zeker niet onaantrekkelijk genoemd kan worden. Het grootste gedeelte van de dertigjarige looptijd is men goedkoper uit dan voor de gemiddelde premie-A-woning en zelfs gedurende de afbetaling van de gehele inbouw (wanneer de woonlasten hoger zijn dan in de 'gewone' situatie), is het verschil niet bijzonder groot. Bij een looptijd van de inbouwlening van 15 jaar (tegen dezelfde voorwaarden als hierboven geschetst) is het verloop van de woonlasten vanzelfsprekend wat gelijkmatiger en nog iets aantrekkelijker voor de bewoner (zie figuur 3.4).
20
22
In het rekenvoorbeeld is daarom uitgegaan van een investering van 4.000 gulden (de subsidie is reeds van de investering afgetrokken).
Figuur 3.3: Netto lasten bij een verlaging van de premie aan de drager en een eenmalige extra-inbouw subsidie van f 1.000,- per investering van f 5.000,- (looptijd 10 jaar, rente 7%, gefaseerd aanbrengen in de jaren 5, 10 en 15) 1000 900 -0
<:
'"'" E
"
<+-
S <: QJ ~
VI
'" <:
0 0 3 0
~ ~
QJ
<:
explOI \ a\led uur In Jaren
Figuur 3.4: Netto lasten bij een verlaging van de premie aan de drager en een eenmalige extra-inbouw subsidie van f 1.000,- per investering van f 5.000,- looptijd 15 jaar, rente van 7%, gefaseerd aanbrengen in de jaren 5, 10 en 15) 1000 900 "0
c
''e""
"
800 700
"-
c
600
'gewone' premle-A
<:
!
500
VI
ê'" 0 0
400
:> 0
Q)
<:
300 200 100
exploItatIeduur In Jaren
Bron: OTB.
23
Keuzevrijheid Deze variant leidt tot een vergroting van de beslissingsruimte en keuzevrijheid van de bewoner. De beslissing óf en in welke mate extra inbouw aangebracht wordt, hebben de bewoners in eigen hand. Daar komt nog bij dat de bewoners recht hebben op een eenmalige inbouwsubsidie (in dit geval is daar een bedrag van f 1.000,- voor gereserveerd). Wanneer er echter gebruik gemaakt wordt van dit recht, zal de bewoner met een aantal spelregels te maken krijgen, die de beslissingsruimte van de bewoner kunnen beperken. Het is te verwachten dat er eisen gesteld worden aan het extra inbouwpakket en de wijze van uitvoering ervan. Organisatie Op organisatorisch gebied zijn er een aantal belangrijke punten die een nadere uitwerking behoeven. Het gaat daarbij om de vraag hoe de inbouwsubsidies worden beheerd, op welke wijze de subsidie uitgekeerd wordt en in hoeverre mutaties invloed hebben op het al dan niet uitkeren van de inbouwsubsidie. - het beheer van de inbouwsubsidies Momenteel wordt de bijdrage door het rijk verstrekt. Voor de drager-subsidie is er geen reden dit te veranderen. De rijksoverheid blijft de premie op de drager en minimale inbouw verstrekken. Voor de verstrekking van de subsidies voor de extra inbouw zullen andere wegen gezocht moeten worden. Het beschikbare bedrag voor de inbouw zou bijvoorbeeld in een gemeentelijke fonds ondergebracht kunnen worden (bijv. aanvulling op het stadsvernieuwingsfonds of extra bestemming van het stadsvernieuwingsfonds). Dit bedrag kan periodiek aangevuld worden en wordt uitgekeerd, wanneer er van bewonerszijde aanvragen binnenkomen. Er ontstaat als het ware een soort stuwmeer, dat enigermate vergelijkbaar is met de situatie bij de subsidies voor partikuliere woningverbetering. In deze constructie zal een termijn gesteld moeten worden waarbinnen de inbouw moet zijn aangebracht. Wanneer er niet van de subsidie gebruik gemaakt wordt, vloeit het geld weer terug naar de overheid. Het stellen van een maximum termijn is niet alleen vanuit organisatorisch oogpunt noodzakelijk (het langdurig reserveren van subsidiegelden is niet te overzien en ongewenst), maar is ook op praktische gronden gewenst. Ook eigenaar-bewoners verhuizen na een bepaalde periode. Bovendien is te verwachten dat de extra inbouw afhankelijk van de ontwikkeling in de gezinssituatie binnen een redelijk overzichtelijke periode aangebracht wordt. Deze termijn zou bijvoorbeeld op 10 of 15 jaar gesteld kunnen worden. - uitkerin~ van de subsidie Zoals in het voorgaande reeds vermeld is, zal de inbouwsubsidie (eventueel gefaseerd) uitgekeerd worden wanneer (een gedeelte van) de extra-inbouw is aangebracht. In principe heeft elke bewoner recht op de subsidie ongeacht de wijze waarop de inbouw aangebracht wordt. Het is echter onvermijdelijk dat er bij deze constructie een zekere controle en toetsing plaats zal vinden. Op zijn minst zal zekerheid moeten bestaan of de uit te keren subsidie wel aangewend wordt voor het aanbrengen van de extra inbouwen niet wordt gebruikt voor andere zaken.
24
Verder kan men zich afvragen, in hoeverre er eisen aan de kwaliteit van het werk gesteld moeten worden. Uit het oogpunt van een vergroting van de keuzevrijheid van de bewoner is het stellen van een dergelijke eis minder makkelijk aanvaardbaar. Naar alle waarschijnlijkheid zal bij het afsluiten van de lening getoetst worden of een lening mogelijk is, zodat daarbij de kwaliteit en eventuele meerwaarde van de extra-inbouw betrokken wordt. - mutatie en overdraagbaarheid subsidie Bij mutatie kunnen voor de drager de huidige spelregels gehanteerd worden. Wanneer de woning binnen het eerste jaar wordt verkocht, wordt de opvolgende bewoner (voor de regeling) beschouwd als de eerste eigenaar-bewoner en er worden dan ook dezelfde voorwaarden gehanteerd, zoals die voor de eerste eigenaar-bewoner gelden. Wordt de woning binnen 10 jaar verkocht, dan kan de opvolgende eigenaar-bewoner ook recht doen gelden op de jaarlijkse bijdrage. Een en ander is wel afhankelijk van de verkoopprijs en het inkomen. u Zoals eerder vermeld, zal de inbouw-subsidie aan de woning gekoppeld worden. De hoogte van het bedrag is onafhankelijk van het inkomen en de subsidie geldt voor een bepaalde maximum termijn (bijvoorbeeld 10 of 15 jaar). De bewoner kàn er gebruik van maken (het hoeft natuurlijk niet). In het geval van verhuizing, kan de opvolgende bewoner van de (resterende) subsidie gebruik maken om de woning 'af te bouwen'. Op organisatorisch gebied zou invoering van deze constructie voor de subsidieverlenende instantie een aanzienlijke taakverzwaring met zich brengen. Met name op het gebied van controle en toetsing zullen tijdrovende en kostbare werkzaamheden uitgevoerd moeten worden.
Praktische toepasbaarheid en haalbaarheid Financieel gezien zijn er weinig haken en ogen voor de hier voorgestelde variant. Over het algemeen zullen de woonlasten lager liggen dan onder het vigerende stelsel. Ook de keuze-vrijheid van de bewoner wordt positief beïnvloed. Grote vraagtekens kunnen er echter gezet worden bij de praktische uitvoerbaarheid van de variant, met name waar het om de inbouwsubsidies gaat. Er zou een scheve situatie ontstaan tussen kopers van nieuwbouw premie-A-woningen en overige bewoners. De eerste kategorie bewoners zou het recht hebben op inbouwsubsidies, de tweede kategorie echter niet. Uit oogpunt van de doelen van het volkshuisvestingbeleid lijkt dit onderscheid moeilijk verdedigbaar. De werkzaamheden die noodzakelijk zijn op het administratieve vlak ten aanzien van controle en toetsing zullen naar alle waarschijnlijkheid van een zodanige omvang zijn, dat de kosten hoger zullen zijn dan de te realiseren besparingen. Buiten het kostenvraagstuk is het zeer de vraag of een toename van toetsing en controle in de huidige tijd wel als haalbaar beschouwd mag worden! Ten behoeve van het beheer van het inbouwsubsidie-systeem zal er extra mens-
21
Beschikking geldelijke steun eigen woningen 1984; in de Ontwerp Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig ('Nota Heerma') wordt overigens aangekondigd dat de overdraagbaarheid van de premie·A zal worden beeindigd.
25
, ft W . . 43'
I I
t
.e.
_-
._..··WW ..dAkJlI
-gw.---==-....
._
.41
kracht ingezet moeten worden. Het totale subsidie-instrumentarium voor koopwoningen wordt er in ieder geval niet eenvoudiger en overzichtelijker door. Voor de beherende instantie ontstaat er een verplichting voor de toekomst, zonder dat precies in te schatten is welke (financiële) omvang deze verplichting heeft. Een dergelijke open einde regeling is budgettair moeilijk te beheersen, de kans op onderuitputting is niet ondenkbaar. Bij deze variant bestaat er de kans dat de bewoner besluit om, ondanks de subsidiemogelijkheden, geen extra inbouw in zijn woning aan te brengen. De woning blijft dan een minimaal voorzieningenniveau, namelijk het (concept)bouwbesluitniveau, houden. Het is de vraag of dit positief moet worden beoordeeld. De woning blijft dan onder de gebruikelijke premie-A-kwaliteit. Daarbij moet bedacht worden dat het Rijk in dat geval ook minder subsidie verleent, namelijk uitsluitend voor de drager en de minimale inbouw. Dat geld wordt in principe goed besteed. In eerste instantie bespaart de overheid zelfs financiële middelen wanneer de extra inbouw niet of zonder subsidie aangebracht wordt. Daarbij moet echter bedacht worden dat er 10 à 15 jaar lang rekening mee gehouden moet worden dat de subsidies opgeeist worden. Een eventuele opvolgende bewoner heeft immers (binnen een termijn van 10 à 15 jaar) alsnog recht op het gebruik van de inbouwsubsidies, zodat de aanvullende kwaliteit alsnog gerealiseerd zou kunnen worden. Al met al kan ernstig getwijfeld worden aan de haalbaarheid van de in deze paragraaf weergegeven theoretische excercitie. Met name de praktische toepasbaarheid levert problemen op. 3.5. Variant 3: Volledige premie aan drager toegekend
Bij deze variant wordt ervan uitgegaan, dat de volledige premie van f 41.000,(bij een belastbaar inkomen van f 31.000,-) aan de drager toegekend wordt. Evenals bij het vigerende stelsel zal de hoogte van de subsidie afhankelijk zijn van het belastbaar inkomen. De extra inbouw zal afzonderlijk gefinancierd worden. De overheid heeft daarmee geen enkele bemoeienis, de verantwoordelijkheid voor het aanbrengen ligt geheel bij de bewoner. In deze paragraaf wordt wederom uitgegaan van een drager en minimale inbouw van f 121.000,-. Met een relatief hoge subsidie wordt een woning gebouwd die wat het voorzieningenniveau betreft, niet kan wedijveren met een volledige afgebouwde premie-A-woning. 22 De woonlasten voor de drager zijn identiek aan die van de eerste variant. Voor de lastenbepaling van de inbouw is bij deze variant rekening gehouden met een hoger rentepercentage (10%), dan voor de hypothecaire lening van de drager is aangehouden (7%). Het is reëel te veronderstellen dat financieringsinstellingen niet bereid zullen zijn de inbouw onder dezelfde (gunstige) condities te financieren als eventuele extra inbouw. De aangegane verplichting heeft een 22
26
Deze variant zou kunnen worden uitgebreid in die zin dat de overheid strakkere en aanvullende voorwaarden aan de drager stelt, voordat volledige subsidie gegeven wordt. De stichtingskosten zouden dan toenemen. De drager krijgt een hoger uitrustingsniveau én een grotere toekomstwaarde (de kwaliteit van deze drager zou natuurlijk eveneens op een hoger niveau komen te liggen dan bij de huidige drager).
kortere looptijd, bovendien heeft de extra inbouw nauwelijks waarde als onderpand. De lening voor de extra inbouw heeft veeleer het karakter van een persoonlijke lening dan van een hypothecaire lening. Het toegepaste rentepercentage zal daardoor hoger zijn. In bijlage 3, tabel 7 zijn de resultaten van de berekening van de netto lasten voor de extra inbouw aangegeven als deze in drie gelijke delen van f 5.000,wordt aangebracht in achtereenvolgens de jaren 5, 10 en 15. In figuur 3.5 zijn deze gegevens vergeleken met de woonlasten van een 'gewone' premie-Awoning. Uit figuur 3.5 blijkt dat gedurende het grootste gedeelte van de looptijd de bewoner voordeliger uit is. Tussen het vijftiende en twintigste jaar van de exploitatieperiode zijn de woonlasten hoger dan in de 'gewone' situatie. Hierbij geldt dat in de beginperiode de lasten zoveel lager zijn, dat het zeer goed mogelijk moet zijn om door middel van bijvoorbeeld spaargeld de noodzakelijke financiële middelen voor de inbouw te reserveren. Figuur 3.5: Netto lasten bij een volledige toerekening van de premie aan de drager en een lening voor de extra-inbouw (looptijd 15 jaar, rente 10%, a:efaseerd aanbrena:en in de jaren 5. 10 en 15) 1000 900
"0
C ." ."
e
..." c c ~ In
~ C 0 0 3
2 ~ c
expl OI ta t ieduur In jaren
Bron: OTB. Het is goed voorstelbaar dat de bewoner niet na 5, 10 en 15 jaar de extrainbouw aanbrengt, maar dat het zwaartepunt van de inbouw aktiviteiten relatief snel na de oplevering valt. In figuur 3.6 wordt ervan uitgegaan dat in jaar 2 een gedeelte van de inbouw wordt aangebracht ter waarde van f 5.000,-, terwijl in jaar 5 de rest ter waarde van f 10.000,- uitgevoerd wordt (Bijlage 3, tabel 8 geeft de berekening weer). 27
De gevolgen zijn niet opzienbarend. De 'aanvangs'lasten zullen op een relatief hoog niveau komen te liggen. Figuur 3.6: Netto lasten bij een volledige toerekening van de premie aan de drager en een lening voor de extra-inbouw (looptijd 15 jaar, rente 10%, eefaseerd aanbren&en in laar 2 en 5) 1000 900 "0
800
E
700
......c
'-
""
~ 600
c
2:!
...
500
VI
ê0
400
~ 0
300
'"c
ZOO 100
explOl\a\leduur in jar en
Bron: OTB. Voor de volledigheid en ter vergelijking met de andere varianten wordt in figuur 3.7 en 3.8 het beeld geschetst van de ontwikkeling van de netto-maandlasten bij een rentepercentage van 7%. In figuur 3.7 wordt ervan uitgegaan dat de inbouw in de jaren 5, 10 en 15 aangebracht wordt. In figuur 3.8 wordt de inbouw in twee fasen aangebracht in jaar 2 (f 5.000,-) en jaar 10 (f 10.000,-). Zoals al eerder opgemerkt is, kunnen de nodige vraagtekens gezet worden bij de haalbaarheid van het afsluiten van een dergelijke lening voor de financiering van de extrainbouw. De meerwaarde die door middel van de extra inbouw gerealiseerd zal kunnen worden, lijkt niet zodanig dat er gemakkelijk een lening tegen gunstige voorwaarden afgesloten zal kunnen worden. Uitgaande van de veronderstelling dat het wel mogelijk is een dergelijke lening af te sluiten, geeft de ontwikkeling van de woonlasten overigens een zeer aantrekkelijk verloop te zien. (De respectievelijke berekeningen zijn weergegeven in bijlage 3, tabel 9 en 10.)
28
Figuur 3.7: Netto lasten bij een volledige toerekening van de premie aan de drager en een lening voor de extra-inbouw (looptijd 15 jaar, rente ~, gefaseerd aanbrengen in de jaren 5. 10 en 15) 1000 ~oo
"0
<: Ol Ol
,
E
;;: 5: <:
Ol
"'Ol
ë0
0 :3
~
-;;; <:
10
15
explO I \a\leduur In Jaren
Bron: OTB. Figuur 3.8: Netto lasten bij een volledige toerekening van de premie aan de drager en een lening voor de extra-inbouw (looptijd 15 jaar, rente ~, gefaseerd aanbrengen in jaar ~ 1000 900
"0
800
" , Ol Ol
E
"-
5:
"
~
"'Ol <:
0 0 :3
~ Ol
<:
10
15
20
25
explOl\a\leduur In Jaren
Bron: OTB.
29
Al met al kan geconstateerd worden, dat de financiële gevolgen voor de bewoner bij toepassing van deze variant aantrekkelijk genoemd mogen worden. Gezien het feit dat de premie een groter deel is gaan uitmaken van de totale kosten en het door de bewoners te financieren gedeelte dus kleiner is geworden, is dit natuurlijk niet opzienbarend. Ook wanneer de bewoner besluit tegen het tarief van een soort persoonlijke lening de inbouw volledig (gefaseerd) te financieren, zijn de consequenties over het geheel van de looptijd redelijk positief. Voor de overheid blijft de in totaal uit te keren premie gelijk. Daarbij blijft de kanttekening staan, dat deze volledige premie naar een woning gaat met een lager voorzieningenniveau dan een 'gewone' premie-A woning. Keuzevrijheid De beslissingsruimte voor de bewoner is vrijwel optimaal te noemen. De overheid subsidieert de drager (en minimale inbouw) en laat de rest aan de bewoner over. De premie voor de drager is in verhouding tot de geleverde kwaliteit hoog. Afhankelijk van de wens van de individuele bewoner (financiële mogelijkheden, gezinssituatie, etc.) kan de woning verder afgebouwd worden. Wanneer de bewoner daarvoor een lening zou moeten afsluiten (uitgaande van een rente van 10%), zullen in overleg met en afhankelijk van de eisen van de financiële instelling de voorwaarden vastgelegd moeten worden. Het staat de bewoner altijd vrij om met andere middelen de extra inbouw te financieren. Organisatie Op organisatorisch gebied zijn er geen noemenswaardige knelpunten. De premie voor de drager wordt op dezelfde wijze verstrekt als volgens de vigerende premie-A-regeling het geval is, dat wil zeggen met een naar inkomen variërende premie en periodieke inkomenstoetsing. De eventuele financiering van de extra inbouw is een zaak tussen de financier en de bewoner. Voor de overheid levert dat geen extra taakverzwaring. Practische toepasbaarheid en haalbaarheid Op financieel en organisatorisch terrein zijn de eventuele knelpunten minimaal te noemen. Hetzelfde kan opgemerkt worden ten aanzien van de beslissingsruimte van de bewoner. Ook op dit vlak zijn er geen problemen te signaleren. Het eventuele struikelblok wordt gevormd door de bereidheid van de overheid om een dergelijke variant te ondersteunen. Het feit dat er een relatief hoge overheidsbijdrage gaat naar een woning met een relatief laag voorzieningenniveau zou op weerstanden kunnen stuiten. Een belangrijk pluspunt van de variant is dat de bewoner een veel grotere vrijheid krijgt om de woning in te richten naar eigen smaak en op het moment dat het het meest schikt. In een licht aangepaste vorm, waarbij het vereiste minimale uitrustingsniveau vergroot wordt, zodat zowel de kwaliteit als de toekomstwaarde van de drager op een hoger niveau komt te liggen, zou de variant een grotere kans van slagen hebben. Vergeleken met de huidige premie-A-regeling wordt door het voorgestelde model alleen de aanvangskwaliteit verlaagd. Ook bij de huidige regeling mag de bewoner vrijelijk aan- en inbouwen. Toch zou het voorstel interessant kunnen zijn om de premie-A-regeling beter bereikbaar te maken (cq. houden) voor de in de 'Nota Heerma' aangeduide doelgroep. 30
3.6. Variant 4: Kredietplafond
Deze variant ligt in het verlengde van de variant die in de vorige paragraaf besproken is. Hier wordt ervan uitgegaan dat de premie volledig aan de drager wordt toegekend. De bewoner krijgt de volledige premie voor de drager en minimale inbouw. De afbetalingsconstructie van de lening wordt vervolgens zodanig geconstrueerd dat de annuïteit van de lening voor de drager en minimale inbouw overeenkomt met de afbetaling van een lening voor een volledige woning. Omdat het bij aanvang te lenen bedrag lager is dan waarop de annuïteit is gebaseerd, wordt er minder rente betaald en sneller afgelost. Te allen tijde kan de bewoner de aangegane lening zonder problemen verhogen. Zo doende ontstaat er een kredietplafond tot waar de bewoner de extra inbouw kan aanschaffen. Met andere woorden, stel dat de bewoner een lening afsluit voor de financiering van de drager en minimale inbouw (ad f 121.000,-), dan krijgt hij volgens deze variant de mogelijkheid om de oorspronkelijke lening te verhogen tot het maximumbedrag van een gemiddelde totaal afgebouwde premie-A woning (in dit geval tot een bedrag van f 136.000,-). Dit betekent dat de bewoner onder dezelfde leningsvoorwaarden zijn eventueel later aan te brengen inbouw kan financieren. Wanneer de bewoner besluit om na verloop van tijd iets aan te brengen kan de oorspronkelijke lening opgehoogd worden in de richting van het kredietplafond. Doordat er sprake is van een relatief hoog aflossingsniveau, gaat dit alles gepaard zonder een verhoging van de lasten (in feite is er 'gespaard' voor de inbouw). Besluit de bewoner helemaal niets te doen, dan is de lening (gezien het hoge aanvangs-aflossingsniveau) versneld afgelost en worden de drager en minimale inbouw in een kortere periode dan 30 jaar volledig afbetaald. In het navolgende modelmatige rekenvoorbeeld wordt ervan uitgegaan dat de bewoner op min of meer dezelfde lasten zit als een bewoner van een normale premie-A woning. De annuïteit van f 7.253,- (die geldt bij een lening van f 90.000,-) is daarvoor als uitgangspunt genomen. Bij deze annuïteit blijken de woonlasten in combinatie met onderstaande aannamen voor de aanschaffing van de extra inbouw in redelijke mate overeen te komen met de lasten van de 'gewone' premie-A-woning. Wanneer ervan uitgegaan wordt, dat respektievelijk in het Se, 10e en 15e jaar na oplevering, de oorspronkelijke lening telkens opgehoogd wordt met f 5.000,- om gedeelten van de extra inbouw te financieren, wordt de uiteindelijke looptijd langer. Er moet door de bewoner dan uiteindelijk f 95.000,- afgelost worden in plaats van f 80.000,-. De totale woning is in 29 jaar afgelost en het woonlastenverloop is gelijkmatig.
31
In tabel 11 van bijlage 3 is de berekening aangegeven. In figuur 3.9 wordt het verloop van de lasten grafisch weergegeven. In deze figuur is tevens het bewonersgedeelte aan aflossing voor de drager en inbouw in beeld gebracht, in de jaren 5, 10 en 15 wordt gebruik gemaakt van het kredietplafond. Figuur 3.9: Netto lasten bij een volledige toerekening van de premie aan de drager en een kredietplafond voor de extra inbouw (looptijd 15 jaar, rente 7%, gefaseerd aanbrengen in de jaren 5. 10 en 15) 1000 900
""C
s::
,'"'e" <0-
s::
~
'"
's::" 0 0
3
2
a; c:
10
15
10
15
30
exploItatIeduur In Jaren
Bron: OTB. In figuur 3.10 wordt het woonlastenverloop weergegeven in het geval dat de bewoner besluit om al vrij snel het gehele inbouwpakket aan te brengen (in jaar 2 en 5). In dit geval is een annuïteit van f 7.454,- behorend bij een lening van f 92.500,- van toepassing (zie bijlage 3, tabel 12). De looptijd van de totale lening komt overeen met die in de 'gewone' situatie.
32
Figuur 3.10: Netto lasten bij een volledige toerekening van de premie aan de drager en een kredietplafond voor de extra inbouw (loop-tijd 15 jaar, rente 7%, gefaseerd aanbrengen in de jaren 2 en 5) 1000 900
"" ,''"" E
"-
S
" ~ U1
~
"00 3
.:; ~
"
10
15
20
25
30
explOl\a\ieduur In Jaren
Bron: OTB. Ten aanzien van de financiële gevolgen van deze variant kan het volgende opgemerkt worden. Het feit dat de lening van de extra inbouw onder dezelfde voorwaarden kan plaatsvinden als van de drager en minimale inbouw kan als positief beoordeeld worden. In feite treedt er hierdoor geen lastenverzwaring voor de bewoner op. Wel wordt de looptijd van de lening langer. Wanneer de bewoner besluit de extra inbouw niet aan te brengen of geen gebruik te maken van het geboden kredietplafond, is de woning sneller afgelost dan onder de vigerende regeling. Nadelig is dat het financiële voordeel voor de bewoner pas optreedt in een zeer laat stadium van de aflossingsperiode. Aanvankelijk heeft de bewoner te maken met een normaal lastenniveau voor een woning met een minimaal voorzieningenniveau. Het is de vraag of bewoners het toekomstige voordeel zodanig groot vinden, dat zij deze aanvangslasten op de koop toe nemen. Verwacht mag worden dat de meeste bewoners relatief hoge aanvangslasten als bezwaar zien. Keuzevrijheid
De keuzevrijheid voor de bewoner is in principe groot. Men kan zelf beslissen of, en zo ja wanneer, de lening opgehoogd gaat worden in de richting van het kredietplafond. Deze grote keuzevrijheid wordt echter door de bewoners zelf betaald. De hoogte van de aanvangslasten is vergelijkbaar met die van een volledig afgebouwde premie-A-woning. Er wordt als het ware door de bewoners zelf gespaard voor de toekomstige extra inbouw. Op den duur werkt dit voorde-
33
lig uit. Zoals hierboven reeds opgemerkt is, zal het de vraag zijn of bewoners zover vooruit (willen) kijken.
Organisatie Op het organisatorische vlak verandert er niet al te veel. De toetsingssystematiek met onder andere de rol van het belastbare inkomen zal nauwelijks afwijken van de huidige regeling. Wellicht zou er een termijn gesteld kunnen worden, waarbinnen er gebruik gemaakt moet zijn van de mogelijkheid de lening op te hogen. Overigens zou er een taakverzwaring op het controlerende en toetsende vlak kunnen plaatsvinden, omdat gewaarborgd zal moeten worden dat de ophoging van de lening daadwerkelijk gebruikt wordt voor de extra inbouw. Dat is immers het primaire doel van deze variant. Eventueel zou de hypotheekverstrekker deze taak op zich kunnen nemen. Practische toepasbaarheid en haalbaarheid Het grote struikelblok zal zich met name voordoen aan de vraagzijde van de markt. Of bewoners bereid zijn om relatief hoge aanvangslasten te accepteren waardoor er in een latere fase op goedkope wijze inbouw gerealiseerd zou kunnen worden, is twijfelachtig. Verder is het de vraag op welke wijze de hypotheekverstrekkers op de hiervoor beschreven konstruktie zullen reageren.
34
4 SAMENVATTING EN CONCLUSIES
In dit rapport is een aantal mogelijke oplossingsstrategieën geschetst voor subsidiëring en financiering bij toepassing van het Open Bouwen-concept in de gesubsidieerde koopsector (premie-A). Tevens is op de gevolgen, met name in financiële en organisatorische zin van mogelijke oplossingen ingegaan. 1.
Als eerste variant is de situatie doorgerekend dat de volledige inbouw direct wordt aangebracht en gefinancierd. Deze variant is met name voor de bewoners financieel onaantrekkelijk en doet weinig recht aan het karakter van het Open Bouwen-concept.
2.
Vervolgens is een variant onderscheiden, waarbij is uitgegaan van een verlaging van de premie voor de drager, gekoppeld aan de mogelijkheid van inbouwsubsidies. De kern van deze variant is dat de (vigerende) premie wordt verlaagd en aan de drager gekoppeld wordt. Tevens wordt er een stelsel van inkomensonafhankelijke inbouwsubsidies in het leven geroepen. Op basis van deze variant krijgt de bewoner de mogelijkheid om (eventueel gefaseerd) een lening af te sluiten tegen dezelfde voorwaarden als de lening voor de drager. Bovendien is er een eenmalig subsidiebedrag beschikbaar. Het staat de bewoner vrij om van deze mogelijkheden gebruik te maken. Uit het rekenvoorbeeld blijkt dat deze strategie financieel gezien aantrekkelijk is (uitgaande van de veronderstellingen dat de inbouw in het Se, lOe en 15e jaar aangebracht wordt met een 15 jarige lening van telkens f 5.000,- tegen een waarschijnlijk te laag geschatte rente van 7%). Het grootste gedeelte van de looptijd van de totale lening heeft de bewoner lagere woonlasten dan bij de vigerende premie-A-regeling het geval zou zijn. De keuzevrijheid en de stimulerende werking van een dergelijk subsidieinstrument zouden groot kunnen zijn. De grootste knelpunten liggen op het organisatorische vlak. Het invoeren van een systeem van inbouwsubsidies brengt een toename van beheertaken, toetsing en controle met zich. In een tijd waarin gestreefd wordt naar een eenvoudig en overzichtelijk subsidieinstrumentarium is dit een onoverkomenlijk nadeel.
35
3.
Het uitgangspunt bij de derde variant is dat de volledige premie aan de drager wordt toegekend. De huidige premie zou volgens dit voorstel volledig naar de drager en minimale inbouw gaan. Dit leidt tot lagere lasten dan bij een 'complete' premie-A woning. Deze besparingen moeten in principe (ruim) voldoende zijn om financiële middelen te reserveren voor de bekostiging van de toekomstige extra inbouw van de woning. Zelfs wanneer de extra inbouw tegen 10% rente wordt gefinancieerd, is de variant financieel gezien niet onaantrekkelijk. Ook in dit geval is de bewoner het grootste gedeelte van de looptijd goedkoper uit, met uitzondering van de periode tussen het 15e en 20e jaar van de exploitatie. Daar staat tegenover dat de lasten in de begin- en eindfase van de totale exploitatie aanmerkelijk lager zijn. De beslissingsruimte voor de bewoner bij deze variant is vrijwel optimaal, op organisatorisch gebied zijn er weinig tot geen knelpunten. Het feit dat een volledige premie verstrekt wordt aan een niet afgebouwde woning kan vanuit overheidsstandpunt bezien problemen opleveren. Anderzijds leidt deze variant ertoe dat de premiekoop-A-sektor zo beter binnen het bereik kan worden gebracht van de in de Ontwerp Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig (de 'Nota Heerma') aangeduide aandachtsgroepen (groepen met een modaal inkomen). Wellicht zou een variant, waarbij hogere eisen gesteld worden aan het minimale uitrustingsniveau, de kwaliteit èn de toekomstwaarde van de drager, de eventuele bezwaren ten aanzien van de aanvangskwaliteit kunnen ondervangen.
4.
De laatste variant is gestoeld op de veronderstelling dat er een kredietplafond mogelijk is tot welk niveau de bewoner de lening voor de drager kan ophogen om de extra inbouw te financieren, waarbij dit kredietplafond overeenkomt met de gemiddelde stichtingskosten van een volledige premieA woning. Deze mogelijke oplossing is nauw verwant aan de voorgaande variant. De kern ervan is dat de afbetalingsconstructie zodanig geconstrueerd wordt, dat het afbetalingsschema van de lening voor de drager en minimale inbouw in grote lijnen overeenkomt met de afbetaling van een lening voor een volledige woning. In feite wordt er alvast gespaard voor de bekostiging van de toekomstige inbouw. De aanvangslasten zullen daardoor relatief hoog zijn. Essentieel bij deze variant is dat de bewoner in staat wordt gesteld om de lening voor de drager en minimale inbouw tussentijds te verhogen ten behoeve van de financiering van de extra inbouw. Wanneer dit niet gebeurt, hetgeen een keuzevrijheid van de bewoner is, zal de lening eerder afbetaald zijn. Wanneer de lening met 3 keer f 5.000,- tegen 7% rente gefaseerd opgehoogd wordt tot aan het kredietplafond, stijgen de lasten niet, maar wordt de looptijd van de totale lening langer. Het is de vraag in hoeverre deze variant bij bewoners zal aanslaan. Het feit dat het aanbrengen van de extra inbouw zonder noemenswaardige lastenverandering gepaard gaat, is aantrekkelijk te noemen. De aanvangslasten zijn echter relatief hoog, de bewoners reserveren in de beginfase van de exploitatieperiode fmanciële middelen voor de toekomstige inbouw. Het zou weleens zo kunnen zijn dat bewoners niet zover vooruit kijken en alleen de hoge aanvangslasten zien.
36
Verder zouden er van de zijde van de hypotheekverstrekkers bezwaren kunnen komen. Het is de vraag of hypotheekbanken akkoord gaan met een vermindering van de looptijd van de lening en met een tussentijdse ophoging van de lening. Res.umerend komen wij tot de conclusie dat de derde variant, waarbij uitgegaan wordt van een volledige premie toekenning aan de drager de meest veelbelovende strategie lijkt te zijn. Voor de drager kan er eventueel een grotere toekomstwaarde gerealiseerd worden. De bewoners krijgen ten aanzien van de inrichting van hun woning een vrijwel optimale keuzevrijheid. Naar eigen wens en smaak kunnen op het gewenste tijdstip inbouwelementen aangebracht worden. Vraag en aanbod zullen beter op elkaar kunnen aansluiten. Op organisatorisch gebied zijn er geen grote knelpunten te verwachten. Het Rijk subsidieert alleen het dragergedeelte, waarbij dezelfde spelregels gelden als momenteel het geval is. De bewoner is verantwoordelijk voor de inbouw van de woning. Deze variant zou er zelfs toe kunnen leiden dat de premie-A-koopwoningen beter bereikbaar worden voor de in de 'Nota Heerma' genoemde doelgroepen. Met name met de tweede variant (verlaging van de premie voor de drager en stimuleringssubsidies voor de inbouw) en in mindere mate ook met de vierde variant (volledige premietoekenning aan de drager en het instellen van een kredietplafond), zijn er op organisatorisch gebied grote problemen te verwachten. Ingewikkelde toetsings- en controleprocedures zullen een belangrijk struikelblok kunnen vormen bij de praktische toepasbaarheid van deze varianten.
37
~-
38
~
A · • •, - _ ..
•
M
._
'w" • .LI....II......
..
BIJLAGE 1: SCHEIDING TUSSEN DRAGER, MINIMALE INBOUW EN EXTRA INBOUW
Schema 1: de globale inhoud van de drager en inbouwpakketten. drager min. Terrein peil en uitzetten grondwerk buitenriolering en drainage bestrating + beplanting terreininventaris
x x x x x
Ruwbouw heiwerk beton- + metselwerk systeemvloeren en dakplaten houten- + metalen draagkonstrukties kanalen
x x x x x
Ruweatbouw kozijnen, ramen en deuren gevelbekleding houten, metalen trappen en hekken dakbedekkingen en dakramen goten, hemelwat.afv. en buit.riol. natuur- + kunststeen
x x x x x x
Afwerking binnenwanden en kozijnen wandafwerking (spuit-, tegel- en behangwerk; plinten) vloerafwerking (inkl. dekvloeren) plafondafwerking keukeninrichting narooien Installaties cv-installatie gasinstallatie loodgieterswerk + sanitair mechanische ventilatie elektrische installatie 1) ten behoeve van natte ruimte(n)
inbouw extra
Xl
x
x2
x x x
Xl
x x
Jè x x x x 2) tegelwerk natte ruimte(n)
x
x
x
x
x
x 3) de cv-ketel
In de schema's 2 tot en met 4 worden de werkzaamheden die tot de inbouw gerekend kunnen worden, concreter omschreven. 39
Schema 2: de inhoud van het inbouwpakket.
Terrein bestrating:
het bestraten van het terras en het tegelpad;
beplanting:
niet van toepassing;
terreininventaris:
het aanbrengen van een erf- en terrasafscheiding;
binnenwanden en kozijnen:
niet dragende binnenwanden van alle ruimten,alle binnendeuren (+ kozij-
nen); wandafwerlting:
spuitwerk: wanden stukadoren van wc, keuken en toilet; tegelwerk: wanden in wc, douche en keuken; behangwerk: wanden in woonkamer, keuken en slaapkamers; schilderwerk: al het in het zicht blijvende houtwerk en leidingen; plinten: in alle ruimten m.u.v. berg
vloerafwerlting:
tegelwerk: vloeren in douche en wc; dekvloer: in gehele woning;
ruimten, wc en douche;
40
plafondafwerlting:
spuitwerk: alle plafonds;
keukeninrichting:
aanrechtblok van 2.1 m x 0.6 m met 4 kastjes, chicronblad en 2 bovenkastjes;
cv-installatie:
sekundaire leidingen en verwarmings elementen;
loodgieterswerk:
binnenriolering: buizen en hulpstuk ken en aansluitpunten op de afvoeren van fonteintje, wastafel, aanrecht, wasmachine, douche, klosetpot; aansluitpunten van koud- en warmwater leidingen; sanitair: tapkraan, gootsteenmengkraan, gootsteensyphon, kloset-, fontein-, en wastafelkombinatie en een douchegamituur;
elektrische installatie:
sekundaire leidingen: naar alle kamers; aansluitpunten en kontaktdozen in diverse ruimten;
Schema 3: Het minimale inbouwpakket
binnenwanden en kozijnen:
niet dragende binnenwanden van wc, douche, binnendeuren (+ kozijnen) van deze ruimten
wandafwerking:
spuitwerk: wanden stukadoren van wc, keuken en toilet; tegelwerk: wanden in wc, douche en keuken;
v1oerafwerking:tegelwerk: vloeren in douche en wc; dekvloer: in gehele woning; keukeninrichting:
aanrechtblok van 2.1 m x 0.6 m met 4 kastjes, chicronblad en 2 bovenkastjes;
InstoJloties cv-installatie:
sekundaire leidingen en een gedeelte vld verwarmingselementen;
loodgieterswerk:
binnenriolering: buizen en hulpstukken en aansluitpunten op de afvoeren van fonteintje, wastafel aanrecht, wasmachine, douche,
k1osetpot; aansluitpunten van koud- en warmwater leidingen; sanitair en kranen: mengkraan en kranen, k1oset-, en wastafelkombinatie en een douchegamituur;
elektrische installatie:
aansluitpunten + kontaktdozen in douche, toilet en dragende muren
41
Schema 4: het extra inbouwpakket
Tetrdn bestrating:
het bestraten van het terras en het tegelpad;
beplanting:
niet van toepassing;
terrein-inventaris:
bet aanbrengen van een en- en terrasaCscheiding;
binnenwanden en kozijnen:
niet dragende binnenwanden (en kozijnen) van de overige ruimten;
wandafwerking:
behangwerk: wanden in woonkamer, keuken, slaapkamers, entree, e.d. schilderwerk: al het in het zicht blijvende houtwerk en leidingen; plinten: in alle ruimten aanbrengen
plaCondafwerking:
spuitwerk: alle plaConds;
lnsûlllotie
42
cv-installatie:
event. leidingen en een gedeelte vld verwarmingselementen t.b.v. nog te maken ruimten;
loodgieterswerk:
sanitair: kranen, wastaCelkombinatie in nog te maken ruimten;
elektrische installatie:
aansluitpunten kontaktdozen in nog te maken ruimten;
BULAGE 2: KOSTENVERDELING TUSSEN DRAGER EN INBOUW
minimale inbouw:
extra inbouw:
Totale inbouw:
binnenwanden en kozijnen: wandafwerking: vloerafwerking: keukeninrichting: cv-installatie: binnenriolering + aansluitpunten sanitair: elektrische installatie:
1 1.770,1 860,I 1.280,1 700,-
Totaal:
I 6.760,-
terrein: binnenwanden en kozijnen: wandafwerking: plafondafwerking: cv-installatie: sanitair: elektra:
1 400,-
Totaal:
I 7.700,-
I
500,-
I 1.150,1 500,-
I2.420,-
I I
880,680,-
I 1.000,I 1.220,I 1.100,-
f 14.460,-
Vooropgesteld moet worden dat het uitgangspunt bij het leggen van een scheiding tussen drager en inbouw tweeledig is. Enerzijds is gesteld dat de de woning een normatief (minimaal) afwerkingsniveau moet hebben, anderzijds wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke keuzevrijheid van de bewoner. Dit wordt in principe op de volgende manier uitgewerkt: de drager en grond
Deze bevat alle elementen en werkzaamheden die in het voorgaande schema 1 onder de groepen het terrein tot en met de afbouw gerekend kunnen worden plus de grondkosten. Geschatte kosten daarvan bedragen I 109.000,- ; de minimale inbouw
De belangrijkste overweging bij de vaststelling van de inhoud van het minimale inbouwpakket is de eis dat de drager tesamen met de minimale inbouw moet voldoen aan de eisen zoals die in het bouwbesluit geformuleerd zijn. De minimale inbouwvariant zal dan tenminste de volgende elementen moeten bevatten:
43
binnenwanden van douche en wc; keukeninrichting; binnenriolering aanrecht, douche, wc; aansluitpunten aanrecht, douche en wc; sanitair: mengkraan, klosetkombinatie, wastafelkombinatie, douchegarnituur; elektrische installatie: aansluitpunten en kontaktdozen in woonkamer, keuken, douche en toilet. De minimale inbouw is in dit geval dus alleen een middel om te voldoen aan het in het bouwbesluit omschreven kwaliteitsniveau: keukenblok, afzonderlijke douche/badkamer en wc en aansluitingen voor in het bouwbesluit genoemde inrichtingselementen. de extra inbouw
Het extra inbouwpakket vormt in feite de keuzevrijheid van de bewoner. De inhoud van dat pakket komt overeen met wat in een huidige premie-A woning gangbaar aangebracht wordt (de binnenwanden en kozijnen van de overige (slaap)ruimten, de wand-, vloer- en plafondafwerking van deze ruimten, het aanbrengen van verwarmingselementen, het aansluiten van wastafels e.d. op de aangebrachte aansluitpunten, het afwerken van de elektrische installatie in de woning). Volgens het bouwbesluit is het echter niet noodzakelijk om deze elementen aan te brengen.
44
BULAGE 3: UI1WERKING VAN DE REKENVOORBEELDEN
Tabel 1:
Woonlastenverloop van een premie-A-woning
investeril"El F. 136.000 overheidsdeel F. 41.000 (contante waarde) bewOnersdeel F. 95.000 amuiteit bewonersdeel; rente 7X F. 7.656 jaarlijkse bijdrage overheid F. 3.600 hwrwaardeforfait F. 780 exploitatiekosten 0.9% per jaar F. 1.224 jaar rente bewoners deel
1
6650
2
6580 6504 6424 6337 6245 6146 6041 5928 5807 5677 5539 5390 5232 5062 4880 4686 4478 4256 4018 3763 3491 3199 2887 2553 2196 1814 1405 967 499
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
22 23 24
25 26 27 28 29 30
aflossil"El totale bewoners aflossing deel bewoners deel 1006 1006 2082 1076 3234 1152 4467 1232 5785 1319 1411 7196 1510 8706 10321 1615 12050 1728 13899 1849 15878 1979 17996 2117 20261 2266 22686 2424 2594 25280 2776 28055 2970 31025 3178 34203 37603 3400 41241 3638 3893 45134 4165 49300 4457 53757 4769 58526 5103 63629 5460 69089 5842 74931 6251 81182 6689 87871 95028 7157
rente aflossing overheids overheids deel deel 2870 2819 2764 2706 2643
2576 2504 2428
2346 2258 2164 2063 1956 1841 1718 1586 1445 1294 1133 960 775 577 366 139
730 781 836 894 957 1024 1096 lln 1254 1342 1436 1537 1644 1759 1882 2014 2155 2306 2467 2640 2825 3023 3234 1992
totale aflossing overheids deel
730 1511 2347 3241 4198 5222 6317 7490 8744 10086 11522 13059 14703 16462 18344 20358 22513 24819
2n87 29927 32752 35774 39008 41000
rente totaal
belasting voordeel
premie voordeel
netto lasten per maand
9520 9398 9268 9129
1645 1606 1564 1520
668 652 635 617
8980
14n
598
547 552 557 562 567
8821 8651 8468
1421 1367 1308 1246 1179 1108 1031 949 862 768 668 560 446 323 191 51 -100 -261 -433 567 453 331 200 60 -90
577 555 531 506 479 450 419 386 350 312 271 228 181 131 78 21 -41 -106 -176 231 184 134 81 24 -37
8273 8064 7841 7602
7346 7073 6780
6466 6131
5m 5388 4978 4538 4068 3565 3026 2553 2196 1814 1405 967 499
573 580 587 594 602 610 619 629 639 650
662 674 688 702 718 734
752 771 791 674 687 701 717
733 751
De berekeningswijze toegelicht (voor jaar 10): De bewoner moet in dit voorbeeld (F. 136.000,- minus de F. 41.000,-premie) F. 95.000,- investeren (en dus lenen) om de drager te kumen financieren. Uitgaande van een 30 jarige annuïteit tegen 7X betekent dat een jaarlijkse last van F. 7.656,-. In het 10e jaar is de verdelil"El van die amuïteit als volgt: rente = F. 5.807,- en aflossing = F. 1.849,-. De jaarlijkse overheidsbijdrage is F. 3.600,-, in jaar 10 wordt daarvan F. 2.258,- aan rente betaald, de resterende F. 1.342,- is aflossing. De totale rente in jaar 10 van de lening voor de drager (zowel het overheids- als bewonersdeel> is F. 8.064, -. Het belastingvoordeel bedraagt 0.32 x (F.8.064,- (rente) minus F.3.600,- (overheidspremie) minus F. 780, - (hwrwaarde» = F. 1. 179, -. Het premievoordeel bedraagt 0.13 x (F. 8.064,- (rente) minus F. 3.600,- (overheidspremie) minus F. 780,(huurwaarde» = F. 479,-. Het totaal te betalen bedrag komt daarmee op F. 7.656,- (drager) minus het belastingvoordeel (F. 1.179,), minus het premievoordeel (F. 479,-) plus de exploitatiekosten (0.9% van de stichtingskosten = F. 1.224,-) is in totaal F. 7.222 per jaar. Per maand: F. 7.222,- gedeeld door 12 is F. 602,-
45
Tabel 2:
Woonlastenverloop van de drager bij volledige toerekening van de premie aan de drager
investerire F. 121.(11)0 overheidsdeel F. 41.000 (contante waarde) bewonersdee l F. 80.000 amuiteit bewonersdeel F. 6.447 jaarlijkse bijdrage overheid F. 3.600 jaar rente aflossire aflossing rente aflossire aflossire rente bewoners bewoners bewoners overheids overheids overheids totaal deel deel deel deel deel deel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
46
5600
5541 5477 5409 5337 5259 5176 5087 4992 4890
4781 4664
4539 4406 4263 4110 3947 3771 3584 3384
3169 2940
2694 2432 2151 1850 1528 1184 815 421
847 906
970 1038 1110 1188 1271 1360 1455 1557 1666 1783 1908 2041 2184 2337 2500 2676 2863 3063 3278 3507 3753 4015 4296 4597 4919 5263 5632 6026
847 1753 2723 3761 4871 6059 7330 8690
10145 11703 13369 15152 17059 19100 21284 23621 26122 28797 31660 34723 38001 41508 45260 49276 53572 58169 63088 68351 73983 80008
2870 2819 2764 2706 2643 2576 2504 2428
730
1956 1841 1718 1586 1445 1294 1133
781 836 894 957 1024 1096 1172 1254 1342 1436 1537 1644 1759 1882 2014 2155 2306 2467
960 775
2640 2825
577
3023
366
3234
139
1992
2346
2258 2164 2063
730 1511 2347 3241 4198 5222 6317 7490 8744 10086 11522 13059 14703 16462 18344 20358 22513 24819 27287 29927 32752 35774 39008 41000
8470 8360
8241 8115 7980 7835 7680 7515 7337 7148
6945 6728 6495 6247 5981 5696 5391 5066 4717 4344 3945 3517 3060
2571 2151 1850 1528 1184 815 421
belasting voordeel
premie voordeel
netto lasten drager per maand
1309 1273 1236 1195 1152 1106 1056 1003 946 886 821 751 677 597 512 421 324 219 108 -12 -139 -276 -422 -579 439 342 239 129 11 -115
532 517 502 486 468 449 429 408 384
475 479 483 488 493 498 504 510 517 524 532 540 549 558 568 579 590 602 615 629 644 660 677 696 577 588 600 613 627 641
360
333 305 275 243 208 171
131 89 44 -5 -57 - 112 -172 -235 178 139 97 53 5 -47
Tabel 3:
Woonlastenverloop van de inbouw bij directe aanschaf
investering F. 15.000 rente 7X looptijd 15 jaar, amuïteit F. 1.647 jaar rente aflossing cUllJlatie belasting premie netto aflossing voordeel voordeel lasten per maand 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
1050 100s 963 916 864 810 751 688 621 549 473 390 302 208 108
597 639 684
731 783 837 896 959 1026 1098 1174 1257 1345 1439 1539
597 1236 1919 2651 3433 4271 5166 6125 7151 8248 9423 10679 12024 13463 15002
336 323 308 293 277 259 240 220 199 176 151 125 97 67 34
137 131 125 119 112 105 98 89 81 71 61 51 39 27 14
109 111 112 114 116 118 120 123 125 128 131 134 137 141 144
De berekeningswijze toegelicht voor jaar 1: De totale netto lasten bedragen: de amuïteit CF. 1.647,·) mi~s het belastingvoordeel CF. 336,·) het premievoordeel CF. 137) plus de exploitatiekosten CO.9% maal F. 15.000,·) is F. 1.309 per jaar. Per maand betekent dit F. 1.309 gedeeld door 12 is F. 109,·.
47
mi~s
Tabel 4:
Woonlastenverloop van de drager bij verlaging van de drager-premie
investerirG F. 121.000 overhei dsdeel F. 36.500 (contante waarde) bewonersdeel F. 84.500 amuiteit bewonersdeel : F. 6.810 jaarl ijkse bijdrage overheid F. 3.200 aflossi,"" aflossi,"" jaar rente aflossirG aflossi,"" rente bewoners bewoners bewoners overheids overheids overheids deel deel deel deel deel deel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
48
5915 5852 5785 5714 5637 5555 5467 5373 5272 5165 5049 4926 4794 4653 4502 4341 4168 3983 3785 3573 3347 3104 2845 2567 2270 1952 1612 1249 859 443
895 958 1025 1096 1173 1255 1343 1437 1538 1645 1761 1884 2016 2157 2308 2469 2642 2827 3025 3237 3463 3706 3965 4243 4540 4858 5198 5561 5951 6325
895 1853 2877 3974 5147 6402 7745 9183 10720 12366 14126 16010 18026 20183 22490 24960 27602 30429 33454 36691 40154 43860 47825 52068 56608 61465
66663 72224 78175 84500
2555 2510 2462 2410 2355 2295 2232 2164 2092 2014 1931 1842 1747 1646 1537 1420 1296 1163 1020 867 704
529 342 142
645 690 738
790 845 905 968 1036 1108 1186 1269 1358 1453 1554 1663 1780 1904 2037 2180 2333 2496 2671 2858 2034
645 1335 2074 2864 3709 4614 5582 6618 m6 8912 10180 11538 12991 14545 16208 17988 19892 21929 24109 26442 28938 31609 34466 36500
rente totaal
belasting premie voordeel voordeel
netto lasten drager per maand
8470 8362 8247 8123 7991 7850 7699 7537
1437 1402 1365 1326 1284 1238 1190 1138 1083 1024 960 892 820 742 659 570 475 373 264 147 23 -111 -254 -407 477 375 266 150 25 -108
490 494 498 503 508 513 519 525 531 538 546 554 562 571 581 591 603 615 627 641 656 671 688 706 602 614 627 641 655 671
7364
7179 6981 6769 6542 6299
6039 5761 5464 5145
4805 4441 4051 3634 3187 2710 2270 1952 1612 1249 859 443
584 570 555 539 521 503 483 462 440 416 390 363 333 301 268 232 193 152 107 60 9 -45 -103 -165 194 152 108 61 10 -44
Tabel 5:
Woonlastenverloop van de inbouw bij subsidietoekenning aan de inbouw, looptijd 10 jaar, rente van de lening is 10%
ir.vesteri~ F. 4.000 in achtereenvolgens de jaren 5, 10 en 15 rente 7X amuïteit bewonersdeel F. 570 per leni~ van F. 4.000
jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
rente aflossing rente aflossi~ rente aflossi~ cUILIlatie aflossing tweede tweede derde derde eerste eerste lening lening lening lening per lening lening lening
280
260 238 215 190 163 135 104 72 37
290 310 332 355 380 407 435 466
498 533
280 260 238 215 190 163 135 104 72 37
290 310 332 355 380 407 435 466
498 533
290 600 932 1288 1668 2074 2510 2975 3474 4007
280 260 238 215 190 163 135 104 72 37
totale belasti~ premie netto rente voordeel voordeel lasten per maand
90 83 76 69 61 142 126 110 92 73 142 126 110
36
92
466
280 260 238 215 190 443 394 342 286 227 443 394 342 286 227 163 135 104
498 533
72
23
37
12
37 29 21 18 14 9 5
290 310 332 355 380 407 435
73 52 43 33
41 42 42 43 44 82
34 31 28 25
58 51
84
86 88 90 82
44
37 29 58 51
84
86 88 90 45 46 47 49 50
44
J
49
Woonlastenverloop van de inbouw bij subsidietoekenning aan de inbouw, looptijd 15 jaar, rente van de lening is 7%
Tabel 6:
investerire F. 4.000 in achtereenvolgens de jaren 5, 10 en 15 rente 7X looptijd anruiteit 15 jaar, F. 439 per lenire van F. 4.000 jaar
rente aflossire eerste eerste lening lening
rente tweede lening
aflossire rente aflossire derde derde tweede lening lening lening
clJIUlatie aflossing per lenire
159 170 182 195
159 329 511 706 914 1137 1376 1631 1905 2197 2510 2844 3202 3586 3996
belasting voordeel
premie voordeel
netto lasten per maand
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
50
280 269 257 244 231 216 200 184 166 147 126 104 81
159 170 182 195 208 223 239 255 273 292 313 335 358
56
383
29
410
280 269 257 244 231 216 200 184 166 147 126 104 81 56 29
208
223 239 255 273 292 313 335 358
383 410
280 269 257 244 231 216 200 184 166 147 126 104 81
159 170 182 195 208 223 239 255 273 313 335 358
56
383
29
410
292
90 86
82 78 74 159 150 141 131 121 199 184 167 149 130 110 98 85 71 56 40 33 26 18 9
36
35 33 32 30 64 61 57 53 49 81 75 68 61 53 44 40 34
30 30 31 31 32 62 63 64 65 67 98 99 101 104 106
72
29
73 74 76
23 16 14 11 7 4
43 44 45 46 47
78
Tabel 7:
Woonlastenverloop van de inbouw, zonder toekenning van inbouwsubsidie, inbouw aangebracht in de jaren 5, 10 en 15, rente van de lening is 10%
investeril'G F. 5.()()0 in achtereenvolgens de jaren 5, 10 en 15 rente IOX vijftienjarige 8I"RJïteit F. 657 per lening van F. 5.01lO jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
rente eerste lening
aflossil'G rente aflossing rente afl oss i I'G clIfUl at i e totale belastil'G premie netto derde derde eerste tweede tweede aflossil'G rente voordeel voordeel lasten lening lenil'G lenil'G lening per lening lenil'G per maand
51lO 484 467 448 427 404 379 351 320 287 250 209 164 115 61
157 173 190 209 230 253 278 306 337 370 407 448 493 542 596
SIlO
484 467 448 427 404 379 351 320 287 250 209 164 115 61
157 173 190 209 230 253 278 306 337 370 407 448 493 542 596
500 484 467 448 427 404 379 351 320 287 250 209 164 115 61
157 173 190 209 230 253 278 306 337 370 407 448 493 542 596
157 330 520 729 959 1211 1489 1795 2132 2502 2909 3357 3850 4392 4988
500 484 467 448 427 904 863 818 768 714 1154 1072 982 883
775 654 588 515 435 348 250 209 164 115 61
160 155 149 143 137 289 276 262 246 228 369 343 314 283 248 209 188 165 139 111 80 67 53 37 19
65 63 61 58 56 118 112 106 100 93 150 139 128 115 101 85 76 67 57 45 32 27 21 15 8
40 40 41 42 42 83 85 86 88 90 132 135 139 142 146 96 99 101 104 108 57 58 60 62 64
51
Tabel 8:
Woonlastenverloop van de inbouw, zonder toekenning van inbouwsubsidie, inbouw aangebracht in de jaren 2 en 5, rente van de lening is 10%
investerirEI F. 5.000 in jaar 2 en F. 10.000 in jaar 5 rente 10X amuiteit looptijd 15 jaar, resp. F. 657 en F. 1.315 jaar
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
52
rente aflossirEI cumulatie rente aflossirEI eerste eerste aflossing tweede tweede lening lening eerste lening lenirEI lenirEI
500 484 467 448 427 404 379 351 320 287 250 209 164 115 61
157 173 190
157 330 520
209
729
230 253 278
959 1211 1489 1795 2132 2502
306
337 370 407 448 493 542 596
2909
3357 3850 4392 4988
1000 969 934
896 854 808
757 701 640 572 498 416 326 228 119
315 347 381 419 461 507 558 614 675 743 817 899
989 1087 1196
cUlUlatie totale belastirEI premie netto aflossing rente voordeel voordeel lasten per maand tweede lenirEI
315 662
1043 1462 1923 2430 2988
3602 4278 5020 5837 6736 m5 8812 10008
500 484 467 1448 1396 1338 1275 1205 1128 1044 951 849 737 613 477 326 228 119
160 155 149 463
447 428 408 386
361 334 304 272 236 196 153 104 73 38
65 63
61 188 181 174 166 157 147 136 124 110 96 80 62
42 30
15
40 40 41 121 123 125 128 130 133 136 140 144 148 153 158 109 112 116
Tabel 9:
Woonlastenverloop van de inbouw bij toekenning van inbouwsubsidie, inbouw aangebracht in de jaren 5, 10 en 15, rente van de lening is 7%
investering F. 5.000 in achtereenvolgens de jaren 5, 10 en 15 rente 7X vijftienjarige annuïteit F. 549 per lening van F. 5.000 jaar rente eerste lening 1 2 3 4 5 350 6 336 7 321 8 305 9 288 10 270 11 250 12 229 13 207 14 183 15 158 16 130 17 101 18 69 19 36 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
aflossing rente afloss ing rente aflossing cumulatie eerste tweede tweede derde derde per lening lening lening lening lening aflossing
199 213 228 244 261 279 299 320 342 366 391 419 448 480 513
350 336 321 305 288 270 250 229 207 183 158 130 101 69
36
199 213 228 244 261 279 299 320 342 366 391 419 448 480 513
350 336 321 305 288 270 250 229 207 183 158 130 101 69 36
199 213 228 244 261 279 299 320 342 366 391 419 448
480 513
199 412 640 884 1144 1424 1722 2042 2384 2749 3141 3560 4008 4488 5001
rente belasting premie netto totaal voordeel voordeel lasten ~r maand
350 112 336 108 321 103 305 98 288 92 620 198 586 188 551 176 512 164 471 151 m 249 717 229 651 208 582 186 507 162 427 137 380 122 330 106 277 88 219 70 158 50 130 42 101 32 69 22 36 11
46 44 42 40 37 81 76
36 37 37 38 39 76 77
72
78
67 61 101 93 85 76 66 56 49 43 36 28 20 17 13 9 5
80 81 119 122 124 127 129 87 88 90
92 95
51 52 53 54
56
53
Woonlastenverloop van de inbouw bij toekenning van inbouwsubsidie, inbouw aangebracht in de jaren 2 en 5, rente van de lening is 7%
Tabel 10:
investeri~ F. 5.000 in jaar 2 en F. 10.000 in jaar 5 rente ]X vijftienjarige arnIiteit F. 549 respectievelijk F. 1.098
jaar rente aflossi~ cuwlatie rente eerste eerste eerste tweede leni~ leni~
leni~
350 336 321 305 288 270 250
199 412 640 884 1144 1424 1722 2042 2384 2749 3141 3560 4008 4488 5001
leni~
aflossi~
tweede leni~
cUlUlatie totale belasti~ premie netto tweede rente voordeel voordeel lasten per maand leni~
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
54
229 207 183 158 130 101 69 36
199 213 228 244 261 27'9 299 320 342 366 391 419 448 480 513
700 672 642 610 576 540 501 459 414 366 315 260 202 139 72
398 426 456 488 522 558 597 639 684 732 783 838 896 959 1026
398 824 1280 1767
2289 2847 3444 4083 4767 5499 6282 7120 8016 8975 10001
350 336 321 1005 960 912 861 806 747 684 616 544 467 385 296 202 139 72
112 10S 103 322 307 292 275 258 239 219 197 174 149 123 95 65 44 23
46 44 42 131 125 119 112 105 97 89 80 71 61 50 38 26 18 9
36
37 37 111 112 114 116 118 120 123 125 128 131 134 137 95 98 100
Tabel 11:
Woonlastenverloop bij toepassing van het kredietplafond, inbouw aangebracht in de jaren 5, 10 en 15
investering F. 121.000 overheidsdeel F. 41.000 bewonersdee l F. 80.000 ir-bouw-investering F. 5.000 in jaar 5, F. 5.000 in jaar 10 en P. 5.000 in jaar 15 amuiteit bewonersdeel F. 7.253 jaarlijkse bijdrage over F. 3.600 jaar rente aflossing CUlUlatie rente aflossing curulatie bewoners bewoners aflossing overheids overheids aflossing overheids deel deel bewoners deel deel deel deel 730 1653 2870 1 5600 1653 730 1769 3422 2819 781 1511 2 5484 2764 2347 3 5360 1893 5314 836 3241 4 5228 2025 7339 2706 894 9156 2643 957 4198 5 5436 1817 1024 5222 6 5309 1944 11100 2576 2080 13180 2504 1096 6317 7 5173 15405 2428 1172 7490 8 5027 2226 2381 17787 2346 1254 8744 4872 9 19985 2258 1342 10086 10 5055 2198 4901 22337 2164 1436 11522 11 2352 24853 13059 12 4736 2517 2063 1537 1644 14703 13 4560 2693 27546 1956 16462 14 4372 2881 30427 1841 1759 1718 1882 18344 15 4520 2733 33160 2014 20358 2924 36085 1586 16 4329 39214 1445 2155 22513 3129 17 4124 42561 1294 2306 24819 3348 18 3905 2467 27287 3582 46144 1133 19 3671 49977 960 2640 29927 3833 20 3420 54078 775 2825 32752 21 3152 4101 58467 577 3023 35774 2865 4388 22 366 3234 39008 63162 23 2557 4696 41000 68187 139 1992 24 2229 5024 25 1877 5376 73563 79315 1501 5752 26 27 1098 6155 85470 667 92056 28 6586 95000 29 206 2944 30
totale belasting premie netto 'gewone' rente voordeel voordeel lasten premie·A per woning maand 8470 1309 542 532 547 8303 1255 510 548 552 8125 1198 487 555 557 7934 1137 462 562 562 8079 1184 481 560 567 7885 1122 456 567 573 7677 1055 429 575 580 984 7455 400 584 587 7217 908 593 369 594 7313 939 381 593 602 7065 859 349 602 610 774 6800 315 612 619 684 6516 278 623 629 6213 586 238 634 639 594 6238 242 637 650 491 200 649 662 5915 5569 380 155 662 674 5199 262 106 676 688 135 691 55 702 4803 4380 0 0 706 718 ·145 3927 ·59 723 734 3442 ·300 ·122 742 752 ·466 761 771 2923 ·189 ·262 782 791 2368 ·644 1877 351 143 665 674 1501 231 94 679 687 102 41 694 1098 701 -36 15 711 717 667 -75 -184 369 733 206 -250 -lOl 131 751
De berekeningswijze toegelicht voor jaar 10: De bewoner zou in principe (F. 121.000,- millJS de F. 41.000,-premie) F. 80.000,- investeren (en dus lenen) om de drager te klrnen financieren. Uitgaande van een 30 jarige arnJiteit tegen ]X betekent dat een jaarlijkse last van F. 6.447,-. Teneinde de woonlasten op een vergelijkbaar niveau met de 'gewone' premie-A-woning te brengen èn om alvast rekening te houden met een tusentijdse ophoging van de lening tot het kredietplafond I (t.bv. de financiering van de irbouw) is gekozen voor een jaarlijkse arnJïteit van F. 7.253,- • In jaar 10 is de situatie als volgt: de bewoner heeft op dat moment twee maal de lening opgehoogd t.b.v. de irbouw. In principe moet de bewoner dus een bedrag aflossen van F. 80.000,- (drager) + F. 10.000,- (extrainbouw) is F. 90.000, -. Met de eerder vermelde amuiteit, is de verdeling van rente en aflossing van het bewonersdeel van de lening in jaar 10 respektievelijk F. 5.055,- en F. 2.198,-. De jaarlijkse overheidsbijdrage is F. 3.600,- , in jaar 10 wordt daarvan F. 2.285,- aan rente betaald, de resterende F. 1.342,- is aflossing. De totale rente in jaar 10 van de lening voor de drager (zowel het overheids- als bewonersdeel) is F. 7.313,-. Het belasting voordeel bedraagt 0.32 x (F. 7.313,- (rente) millJS F. 3.600,- (overheidspremie) minus F. 780,(hwrwaarde) = F. 939, - • Het premie voordeel bedraagt 0.13 X (F. 7.313,- (rente) minus F. 3.600,- (overheidspremie) minus F. 780,· (hwrwaarde) = F. 381, -. Het totaal te betalen bedrag komt op F. 7.253,- (drager + gedeelte van de irbouw) minus het belastingvoordeel (F. 939,-), minus premievoordeel (F. 381,·), plus de exploitatiekosten (O.9X van de drager + miniRlile inbouw (F. 131.000,·) is F. 1.179,-) maakt totaal F. 7.112,- per jaar. Metto lasten per maand: F. 7.112,- gedeeld door 12 is F. 593,-.
55
Tabel 12: investeri~
Woonlastenverloop bij toepassing van het kredietplafond, inbouw aangebracht in de jaren 2 en 5 F. 121.000
overhei dsdeel F. 41.000 bewonersdeel F. 80.000 irbouw·investeri~ F. 5.000 in jaar 2 inbouw inve8teri~ F.l0.000 in jaar 5 amuiteit bewonersdeel F. 7.454 jaarl ijue overheidsbijdrage F. 3.600 afl088i~ cU'ILIlatie totale belasting premie jaar rente afl08si~ clllUlatie rente netto 'gewone' premie-A bewoners bewoners afl088i~ overheids overheids afl088i~ rente voordeel voordeel lasten overheids per maand woning deel bewoners deel deel deel deel deel
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
56
5600 5820 5706 5583 6153 6061 5964 5860 5748 5629 5501 5364 5218 5061
4894 4715 4523 4318
4098 3863 3612 3343 3055 2747 2418 2065 1688 1284 853 390
1854 1634 1748 1871 1301 1393 1490 1594 1706 1825 1953 2090 2236 2393 2560 2739 2931 3136 3356 3591 3842 4111 4399 4707 5036 5389 5766 6170 6601 5578
1854 3488 5236 7106 8408 9800 11290 12885 14591 16416 18369 20459 22695 25088 27648 30387 33318 36455 39811 43401 47243 51355 55753 60460 65496 70885 76651 82821 89422 5000
2870 2819 2764 2706 2643 2576 2504 2428 2346 2258 2164 2063 1956 1841 1718 1586 1445 1294 1133 960
775 577 366 139
730 781 836 894 957 1024 1096 1172 1254 1342 1436 1537 1644 1759 1882 2014 2155 2306 2467 2640 2825 3023 3234 1992
730 1511 2347 3241 4198 5222 6317 7490 8744 10086 11522 13059 14703 16462 18344 20358 22513 24819 27287 29927 32752 35774 39008 41000
8470 8639 8470 8289 8796 8638 8468 8287 8094 7887 7665 7428 7174 6902 6612 6301 5968 5612 5231 4823 4387 3920 3421 2887 2418 2065 1688 1284 853 390
1309 1363 1309 1251 1413 1362 1308 1250 1188 1122 1051 975 894 807 714 615 508 394 272 142 2 ·147 -307 -478 524 411 291 161 23 ·125
532 554 532 508 574 553 531 508 483 456 427 396 363 328 290 250 206 160 III 58 1 -60 -125 -194 213 167 118 66 9 ·51
559 556 562 569 558 564 570 577 584 592 600 609
618 629 639 651 664
677 691 707 723 740 759 779
662 675 689 704 720 738
547 552 557 562 567 573 580 587 594 602 610 619 629 639 650 662 674 688 702 718 734 752 771 791 674 687 701 717 733 751
