IIIIIIIII~ I. lat; HONG KONG. een studie van de huisvestingscyclus. Bibliotheek TU Delft. Studiereis Hong Kong 96 C

lAt; HONG KONG een studie van de huisvestingscyclus

Studiereis Hong Kong 96

Delftse Universitaire Pers, Delft 1996

Bibliotheek TU Delft

IIIIIIIII~ I

C 2314443

Foto' s en illustraties: deelnemers van de studiereis Redactie: Rogier van der Bol! Peter van Hoof! Rick Huijbregts Lay-out Reiscommissie Hoog Kong 96 Reiscommissie Hong Kong 96 Rogier van der Bol Peter van Hoof Rick Huijbregts Mentorenteam Ep Huttinga Sjoerd-W. Bijleveld Redactie Sjoerd-W. Bijleveld Rogier van der Bol Peter van Hoof Rick Huijbregts Sponsors Brink Groep Leidschendam Matrixbouw Montfoort Gemeente Delft Nederlands Philharmonisch Orkest Amsterdam Nederlands Architectuur Instituut Rotterdam Studievereniging Stylos CvB-fonds TU Delft Vakgroep Bouwmanagement en Vastgoedbeheer

Hong Kong, een studie van de Huisvestingscydus Eerste druk 1996 Delftse Universitaire Pers, Stevinweg 1, 2628 CN Delft, Tel. 015-2781661 ISBN 90-407-1365-0 Dit is een uitgave van de vakgroep Bouwmanagement en Vastgoedbeheer van de faculteit der Bouwkunde aan de Technische Universiteit te Delft. Voor ooderzoek- en studiedoeleinden mogen delen uit deze uitgave worden gedupliceerd, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doeleinden is alleen toegestaan na toestemming van de vakgroep Bouwmanagement en Vastgoedbeheer.

© Bouwmanagement en Vastgoedbeheer, TU Delft / Studiereis Hong Kong %

Deze reis is door de drie organisatoren "Hong Kong 96" genoemd. Deze datering is inderdaad wenselijk, we hebben immers nog het Hong Kong mogen zien dat volop in de running is om een belangrijke plaats in dit deel van de wereld in te nemen. De speculaties over het hoe en wat na 1997 waren gedurende deze reis natuurlijk niet van de lucht zowel bij de gastheren als bij de deelnemers. Hoe dan ook, we hebben het gezien: de gebouwen, de haven, het nieuwe vliegveld met de gebouwen van Foster etcetera. Van initiatieffases tot en met realisatiefases, van het promoten van de BV Nederland door de heer Chris Sanders (de Consul Generaal der Nederlanden) en zijn vrouw, tot het daadwerkelijk opereren van onze "eigen" ondernemingen als DHV AIB, HAM en Philips. We hebben een metropool gezien die nog maar aan het opstarten is. Verademend om te zien hoe iedereen daar doordrongen is van het feit dat er aangepakt moet worden en dat er werk is voor iedereen. Het bewonderenswaardige elan waarmee mensen 's ochtends om 6:00 uur of vroeger in het park hun spieren en geest hiertoe trainen. We hebben de schillen weer een stukje verder van onze ogen zien vallen. Hoezo Nederland overbevolkt? Hoezo Rotterdam de grootste haven van de wereld? Hoezo werk genoeg voor al onze toekomstige bouwmanagers en vastgoedbeheerders? Fantastisch dit initiatief van de bedenkers en organisatoren van deze reis. Deze gedrevenheid om de wereld te willen verkennen, ondanks wel of geen geld of tijd, moeten we er inhouden binnen de universiteiten. Wie de jeugd heeft... Ik wens de stagiaires in dit gebied veel succes, hetgeen ook mag gelden voor de organisatoren van de volgende trip. Ep Huttinga, mentor

------ --------------------------------------------------------------------,

:al

;Ei

Woord vooraf

In november 1995 is het initiatief ontstaan om, in navolging op de reeds eerder georganiseerde studiereis naar New York, een nieuwe reis te organiseren naar een andere wereldstad van soortgelijk kaliber. Het vierentwintig koppige reisgezelschap toog in de periode van 27 maart tot en met 6 april 1996 naar het Verre Oosten; Hong Kong. Hier hebben we een aantal boeiende excursies gehouden naar onder meer de vier hoofdactoren binnen het bouwproces: Foster Architects Asia (architecten), DHV AIB (projectmanagement), Gammon Constructions Ltd. (bouwbedrijf) en Colliers Jardine (vastgoedbeheerder). Deze excursies, die de rode draad van de studiereis vormden, werden afgewisseld met bezoeken aan enkele omvangrijke en voor Hong Kong belangrijke praktijkvoorbeelden zoals de uitbreiding van het enorme Hong Kong Exhibition Centre en de aanleg van het nieuwe vliegveld Chek Lap Kok Airport. Voor de algemene begripsvorming van het reilen en zeilen van onder meer de handel, de politiek, bouw, cultuur en de niet te onderschatten Nederlandse bedrijvigheid in het Verre Oosten, is een bezoek gebracht aan het Nederlandse Consulaat en de universiteit van Hong Kong, beiden op Hong Kong Island. Eén en ander werd afgewisseld met een ontdekkingstocht naar het' oude' Hong Kong op Lantau Island, de 'boatpeople' uit Aberdeen en het stadsdeel daar omheen. Tevens bracht het reisgezelschap een kort maar krachtig bezoek aan de stad Guangzhou (Kanton) in China, aan de in Hong Kong alom bekende paardenrenbaan 'Happy Valley' waar wekelijks ruim 300 miljoen gulden wordt omgezet, en aan vele andere bekende en minder bekende toeristische bezienswaardigheden in en om het centrum van Hong Kong.

Met veel inzet en enthousiasme zijn de 24 deelnemers van de studiereis bij de bedrijven ontvangen. Geanimeerde presentaties en discussies hebben ons een onvergetelijk beeld gegeven van het levendige handelscentrum van Azië: Hong Kong. Via deze weg willen wij dan ook alle betrokken bedrijven en contactpersonen hartelijk danken voor hun geweldige bijdrage die de studiereis naar Hong Kong een succes hebben gemaakt. Ook danken wij hierbij de deelnemers en mentoren voor hun enthousiasme tijdens de gehele reis en voor hun geleverde bijdragen aan deze publikatie. Deze reis had nooit op deze wijze plaats kunnen vinden zonder de financiële bijdragen van de Brink Groep uit Leidschendam, Matrixbouw te Montfoort, de gemeente Delft, het Nederlands Philharmonisch Orkest te Amsterdam, de studievereniging Stylos van de faculteit der Bouwkunde, het CvB-fonds van de Technische Universiteit te Delft en niet te vergeten de vakgroep Bouwmanagement en Vastgoedbeheer. Wij willen allen dan ook hartelijk danken voor hun genereuze bijdragen.

De relscommissie Hong Kong 96

Rogier van der Bol Peter van Hoof Rick Huijbregts

" Inhoudsopgave

1

Inleiding

2

Hong Kong .......................................................................... :....... 7 2.1 Inleiding ............................................................................... 7 2.2 Topografie ............................................................................ 7 2.3 Geschiedenis .. .... .... .............. ...................................... .......... 9 2.4 Bevolking ........................................................................... 11 2.5 Klimaat ............................................................................... 12 2.6 Politiek ................................................ ................................ 13 2.7 Economie ............................................................................ 16 2.8 Hong Kong in cijfers ........................................................ 17 2.8.1 Geografie ....... ........................ ................................ 17 2.8.2 Demografie ............... ............................................ 18 2.8.3 Economie .............................................................. 20 2.8.4 Infrastructuur .............................. ........ ................ 21

3

Architectuur ................................................................................ 23 3.1 Inleiding ..................... .... .................................................... 23 3.2 Hong Kong & Shanghai Bank ....... .......... ...................... 25 3.3 Bank of China .................................................................... 25 3.4 Central Plaza ...................................................................... 28 3.5 Lippo Centre ............ ............ .............................................. 28 3.6 Shuntak Centre and Macao Ferry Terminal... ............ 31 3.7 Woningbouw .................................................................... 31

4

De Huisvestingscyclus............................................................... 35 4.1 Inleiding ............................................................................. 35 4.1 .1 Initiatief ........ ........................................................ 36 4.1.2 Ontwerp ................................................................ 36 4.1.3 Uitvoering ............................................................ 37 4.1.4 Beheer ...................................................................37

.................................................................................. 3

4.2

4.3

4.4

4.5

5

De architect. ........................................................................ 38 4.2.1 Inleiding ............................................................... 38 4.2.2 De rol in de huisvestingscyclus .................... .. .39 4.2.3 Cultuur en ontwerp .......................................... .41 4.2.4 Verklaring van de gebouwconcepten ........... .42 4.2.5 Foster ..................................................................... 43 De projectmanager .......................................................... .43 4.3.1 Inleiding ............................................................... 43 4.3.2 De rol in de huisvestingscyclus ....................... 44 4.3.3 Contractuele relaties ......................................... .47 4.3.4 Risico' s .................................................................. 48 4.3.5 Verschillen met de Nederlandse situatie ...... 48 3.4.6 Conclusies ............................................... ............. 49 De aannemer ..................................................................... 50 4.4.1 Inleiding ............................................................... 50 4.4.2 De rol in de huisvestingscyclus ....................... 51 4.4.3 Contractuele relaties ..... ..................................... 52 4.4.4 Verschillen met de Nederlandse situatie ...... 53 4.4.5 Sfeer op de bouwplaats ...................................... 53 4.4.6 Bouwmateriaal en -materieel.. ........................ 54 4.4.7 Techniek en veiligheid op de bouwplaats .... 56 4.4.8 Wat kan Nederland van Hong Kong leren .. 59 Vastgoed beheer ................................................................. 60 4.5.1 Inleiding ............................................ ................... 60 4.5.2 Grond in Hong Kong ......................................... 62 4.5.3 Groep van 12........................................................ 62 4.5.4 Ontwikkelingen .................................................. 66

Chek Lap Kok Airport ............................................................... 69 5.1 Inleiding ............................................................................. 69 5.2 Airport Core Programme ................................................ 71 5.2.1 Het nieuwe vliegveld ........................................ 72 5.2.2 De nieuwe stad .................................................... 72 5.2.3 Het wegennet.. ..................................................... 72 5.2.4 De brugverbindingen......................................... 73 5.2.5 De landaanwinning ........................................... 74 5.2.6 De haventunnel... ...............................................75 5.2.7 Spoorweg .............................................................. 75 5.2.8 Voordelen ............................................................ 75

5.3

5.4

Chek Lap Kok Airport ..................................................... 76 5.3.1 Het ontwerp ......................................................... 76 5.3.2 Het consortium ................................................... 79 5.3.3 De beleggers .......................................................... 79 5.3.4 De uitvoering ...................................................... 80 Cijfermatige vergelijking met Schiphol Airport... .... 83 5.4.1 Ontstaan en omvang ......................................... 83 5.4.2 Faciliteiten ............................................................ 84 5.4.3 Capaciteit .............................................................. 84 5.4.4 Toekomst. ............................................................. 86

6

Toekomst ................................................................................ 87 6.1 Inleiding ............................................................................. 87 6.2 Voorspellingen ................................................................. 87 6.3 Bouwproduktie ................................................................. 90 6.4 Conclusie ............................................................................ 92

A

appendix

Programma (verkorte weergave) .................... 93

B

appendix

Adressen ............................................................... 95

C

appendix

Deelnemers .......................................................... 99

D

appendix

Dagtrip Guangzhou China ............................. 10l

Déze publikatie van de vakgroep Bouwmanagement en Vastgoed beheer is ontstaan uit de behoefte om de resultaten van een excursie nu eens een keer niet onopgemerkt in de archieven van de Stylos excursie verslagen te laten wegkwijnen, maar daarentegen juist een zo groot mogelijk aantal mensen te laten delen in de kennis en inzichten, opgedaan tijdens zo'n excursie. Bovendien was het reisdoel - een studiereis naar Hong Kong! dermate bijzonder dat alleen daarom al een toegankelijker verslaglegging voor de hand lag.

afbeelding 1.1: Skyline Hong Kong

Een studiereis om meer kennis op te doen van de vakgebieden bouwmanagement en vastgoedbeheer is eigenlijk helemaal niet zo eenvoudig. Een architectuur-excursie bijvoorbeeld draait bijna altijd om het bezoeken van één of meerdere bouwwerken

3

die juist om hun architectonische verschijningsvorm een bezoek waard zijn. Met andere woorden: het gerealiseerde projekt is het belangrijkste reisdoel. Een studiereis met een dergelijk doel is relatief eenvoudig te realiseren. Echter voor een (aanstaande) BMVB'er is niet zozeer het project van belang, dan wel het proces dat is doorlopen, dat gaande is, dat afloopt en weer opnieuw begint. We praten hier natuurlijk over de huisvestingscyclus, de cyclus die bij voortduring uitgangspunt is in onze vakgroep bij onderwijs en onderzoek. Dit hebben de organisatoren van de studiereis zich terdege gerealiseerd. In eerste instantie is daarom getracht om één gebouw in Hong Kong, in dit geval het kantoorgebouw The Hong Kong and Shanghai Bank van de Engelse architect Norman Foster (tot nu toe het duurste kantoorgebouw ter wereld), als object van studie te nemen en te proberen het gehele proces (van initiatief tot beheer) boven water te krijgen. Dit bleek echter vanwege veiligheidseisen bij de interessante bankgebouwen dermate moeilijk te organiseren dat hiervan is afgezien. Wat wèl overeind is gebleven is de bestudering van de huisvestingscyclus in Hong Kong, maar nu aan de hand van de verschillende bedrijven en bouwprojekten die door de studiegroep zijn bezocht. Daartoe hebben bij elk bezoek aan bedrijf of projekt vier groepjes deelnemers de taak op zich genomen om steeds de rol van respectievelijk de architect, de projectmanager, de uitvoerder / aannemer en de (vastgoed)beheerder in Hong Kong in kaart te brengen. Omdat de studiereis tevens in het kader van de BM module 'Hoogbouw' was georganiseerd en mede daarom naar Hong Kong (immers het mekka van de 'high rise building') ging, speelde ook de bestudering van specifieke hoogbouwaspecten een rol. Op deze wijze hoopte de studiegroep een beeld te kunnen krijgen van het (hoog)-bouwproces (of misschien zelfs wel van de huisvestingscyclus) in Hong Kong. Deze doelstelling heeft in grote lijnen de structuur van deze publikatie bepaald, uitmondend in het belangrijkste hoofdstuk 'De Huisvestingscyclus' . In dit hoofdstuk trachten wij de specifieke aspecten van de Hong Kongse huisvestingscyclus te belichten en daar waar nodig te verklaren.

4

Het bezoek aan Chek Lap Kok, het nieuwe vliegveld in aanbouw, was dermate indrukwekkend dat wij daarvoor een apart hoofdstuk hebben ingeruimd. Omdat het bijna onmogelijk is om het huidige Hong Kong te begrijpen zonder historische context en ook omdat veel lezers waarschijnlijk bijna niets weten van het 'fysieke' Hong Kong beginnen we met het hoofdstuk 'Hong Kong', waarin naast de geschiedenis ook statistische en topografische informatie wordt gegeven. Ook een zelf gemaakte fotoreportage over de architectuur in Hong Kong heeft in dit boek een plaats gekregen. Tevens zeer interessant om te lezen is het Twaalf Punten Plan van de zogeheten Joint Declaration (de gezamenlijke verklaring van China en Engeland), waarin China aan Engeland c.q. Hong Kong heel aardige dingen belooft voor de periode vanaf 1 juli 1997, de overdrachtsdatum van Hong Kong aan China. Deze overdracht en wat daarna gaat gebeuren is in onze ogen (en waarschijnlijk in de ogen van de gehele wereld) van zeer groot belang. Daarom hebben we het hoofdstuk 'Toekomst' opgenomen. In dit hoofdstuk proberen wij op grond van verkregen informatie een beeld te scheppen van de toekomst van Hong Kong na de overdracht, uiteraard met een heel grote slag om de arm. Wij kunnen in dit boek niet een volledig en waarheidsgetrouw beeld geven van het gebouwde en bouwende Hong Kong anno 1996. Veel is gebaseerd op onze ervaringen ter plekke gedurende de tien dagen die wij in Hong Kong doorbrachten. Zelfs elkaar tegensprekende ervaringen en meningen zijn in de tekst te ontdekken, maar die heeft de redactie er bewust in laten staan omdat eigenlijk juist in de Chinese cultuur, in Hong Kong, dingen vaak anders zijn dan ze zich aan ons, Westerlingen, voordoen. Toch is het verbazingwekkend hoeveel je als groep in deze korte tijd te weten kunt komen als je oren en ogen maar goed de kost geeft. Het bewijs dat deze groep dat uitstekend heeft gedaan zult u naar onze mening in de hiernavolgende hoofdstukken vinden.

5

6

Hong Kong

2.1 Inleiding In dit hoofdstuk zal nader worden ingegaan op de kroonkolonie Hong Kong (= geurige haven). Algemene informatie zoals geschiedenis, omvang, politiek en economie zullen aan de orde worden gesteld om ons een beeld te vormen van de huidige situatie waarin de stad zich bevindt. Eén en ander zal cijfermatig worden verduidelijkt door de vergelijking te trekken met het aangrenzende communistische China en het ons alombekende Nederland.

2.2 Topografie Het merendeel van Hong Kong, ten zuidoosten van China, wordt verdeeld in drie sectoren: 1.

2. 3.

Hong Kong Island (78 km2), dat sinds 1842 in het bezit van Groot-Brittannië is; het schiereiland Kowloon (89 km2) dat in 1861 door Groot Brittannië is geannexeerd en de New Territories (980 km2) dat sinds 1898 door GrootBrittannië van China wordt gepacht voor een periode van 99 jaar.

Verder behoort er nog een krans van 235 eilanden in de Chinese Zuidzee tot het bergachtige en soms zeer steile grondgebied van Hong Kong. Het totale grondoppervlak van Hong Kong bedraagt inclusief deze eilanden meer dan 1000 km2. Net over de grens in China ligt de provincie Guangdong (Kanton), waarmee Hong Kong altijd zeer nauwe economische en vriend-schappelijke banden heeft onderhouden. De Chinese stad Guangzhou (door de westerse landen eveneens Kanton genoemd) ligt op 120 km afstand van het handelscentrum van Hong Kong. Het grensgebied tussen Hong Kong en de

7

I

i

, hili]

11 11111

u

III I

'I I

I I lil

Ij

;

f

Volksrepubliek China wordt gevormd door één van de vijf meest succesvolle handelszones die China rijk is: Shenzhen.

afbeelding 2.1 : China en Hong Kong

afbeelding 2.2: Grondgebied Hong Kong

8

afbeelding 2.3 : Plattegrond Hang Kang

2.3 Geschiedenis Tot in het midden van de 19de eeuw was Hong Kong een onderontwikkeld gebied. De Engelsen begonnen in het begin van de 19de eeuw met het invoeren van opium. Hiervoor hadden zij al door middel van de British East India Company een bloeiende handel in Guangzhou (Kanton) opgezet, waarbij zij van China thee, zijde en porselein kochten. Deze handel in opium resulteerde in de Eerste Opiumoorlog (1840-1842) tussen China en Groot-Brittannië, nadat het de Engelsen was verboden de uit India afkomstige opium in China in te voeren. Voor 1840 was Hong Kong een slaperig havenstadje dat deel uitmaakte van de Chinese provincie Kwantoeng. De Britse kapitein ter zee, Charles Elliot, Engels gevolmachtigde voor de handel met China, zag al snel de grote mogelijkheden van het kleine havenstadje . Toen de Chinezen aan het eind van de Eerste Opiumoorlog land aan Engeland moesten afstaan, was Charles Elliot vooruitziend genoeg om Hong Kong te kiezen als vloot- en

9

eiUW.'_. _:., •. Wi

•

S.'III_hllI1811311 'IiPN

handelsbasis. Het schiereiland Kowloon werd pas in 1860, na weer een gewapend conflict tussen de Chinezen en de Britten aan de Engelsen overgedragen. Het inzicht van Charles Elliot leverde hem uiteindelijk zijn ontslag op. Lord Palmerston, toenmalig Brits minister Buitenlandse Zaken, berispte Elliot vanwege de stommiteit zich door de Chinese 'Mantsjoeregering' te laten afschepen met "een kaal eiland dat nauwelijks huizen telt". Eigenlijk lag een dergelijke reactie toen wel voor de hand. Waarom zou iemand in Londen, ruim 12.500 kilometer ver weg, onder de indruk raken van het feit dat het grote Britse rijk een hoop vierkante kilometers rots gebied rijker was geworden? In die tijd fungeerde het eiland in hoofdzaak als vrijplaats voor opiumsmokkelaars en zeerovers en had het een bevolking van minder dan 6000 mensen. Bovendien was er te weinig drinkwater om een grotere bevolking te kunnen voorzien. Op drie maanden van het jaar na was het klimaat er heet en vochtig. Het ergste van alles was dat er malaria heerste en de arme vissers die er woonden op gezette tijden werden bezocht door cholera, tyfus en de builenpest. In augustus 1842 werd met het verdrag van Nanjing, Hong Kong officieel aan Groot-Brittannië overgedragen en moesten enkele Chinese havens, waaronder Shanghai, voor de Engelse handel worden opengesteld. Op 16 juni 1843 werd Hong Kong officieel een Engelse kroonkolonie met Sir Henry Pottinger als de eerste gouverneur. Tevens werd Hong Kong een vrijhaven. Aan het einde van de tweede oorlog tussen China en GrootBrittannië (1858-1860) werden bij het verdrag van Tientsin het schiereiland Kowloon en het Stonecutter's Island in de haven eveneens overgedragen aan Groot-Brittannië. Op 1 juli 1898 kreeg Groot-Brittannië op eigen verzoek, om de kroonkolonie te beschermen tegen aanvallen van buiten, bij het verdrag van Peking de New Territories en de eilanden voor de kust van Hong Kong, voor 99 jaar in bruikleen. Nu, bijna 100 jaar later, is Hong Kong uitgegroeid tot één van de meest toonaangevende handelssteden ter wereld. Hong Kong vormt de handelsbrug tussen Azië en de rest van de wereld en vica versa.

10

1842 1 860 1894 1898 1904 1911 1912 1941 1946 1949 1960 1962 1974 1984 1 996 1997

China staat na verlies Opiumoorlog Hong Kong aan de Britten af China staat Kowloon en Stonecutter's Island af aan het Britse Hong Kong Pestepidemie telt meer dan 2000 slachtoffers in kroonkolonie; New Territories wordt door Britten voor 99 jaar van Chinezen gepacht Eerste landaanwinning vergroot het gebied Central op Hong Kong Island, Vluchtelingenstroom vanuit China naar Hong Kong Spoorlijnverbinding tussen Kowloon en Kanton (Hong Kong China) is voltooid; Hong Kong capituleert voor de Japanners, periode van vier bezettingsjaren breekt aan Hong Kong begint herstelperiode Grote vluchtelingenstroom na burgeroorlog in China richting Hong Kong Economie van Hong Kong in hoogconjunctuur dankzij goedkope en goed geschoolde arbeidskrachten Door tijdelijke verzwakte grenscontroles stromen ruim 60.000 vluchtelingen richting Hong Kong Hong Kong besluit alle illegale immigranten uit China in de toekomst te repatriëren Onderhandelingen over overdracht Hong Kong aan China na aflopen erfpacht-periode New Territories Laatste kans om in Hong Kong een Brits paspoort aan te vragen Overdracht Hong Kong aan China

box 2.1 : Overzicht geschiedkundige jaartallen

2.4 Bevolking Alle 6 miljoen inwoners van het huidige Hong Kong zijn onderdanen van de Britse koningin Elisabeth 11. Het bestuur over het grondgebied is in handen van de Engelse gouverneur. Toch telt dit enorme wereldwijde zakencentrum, met zijn kosmopolitische uitstraling, niet meer dan 16.000 Britten. Ruim 98% van de inwoners is Chinees en leeft ook op authentieke Chinese wijze. Meer dan 60% van hen is in Hong Kong geboren. De resterende 40% is in enkele golven gevlucht uit de Volksrepubliek China.

11

afbeelding 2.4: Traditionele inwoners van Hong Kong

Sinds de jaren vijftig is de bevolking snel toegenomen. In enkele wijken van Kowloon is de bevolkingsdichtheid groter dan 165.000 inwoners per vierkante km: de allerhoogste bevolkingsdichtheid ter wereld. In 1973 hebben de autoriteiten een groot urbanisatieplan geïntroduceerd, dat bestaat uit het bouwen van enkele nieuwe steden in de New Territories. Elk van deze steden moet plaats bieden voor meer dan 100.000 inwoners. De afgelopen tien jaar is het geboortencijfer gedaald en wordt de immigratie streng gecontroleerd.

2.5 Klimaat Hong Kong ligt op 22° noorderbreedte (ter hoogte van Saoedië Arabië en Zuid Egypte) en vertoont dus alle kenmerken van een subtropisch klimaat: warm en zeer vochtig. Van mei tot september heerst er een verzengende hitte met temperaturen tot 33°C, die gepaard gaat met heftige regenbuien, waardoor de luchtvochtigheid oploopt tot meer dan 90%.

12

-'---

2.6 Politiek Sinds 1842 behoort het eiland Hong Kong en kort daarop ook het schiereiland Kowloon aan Groot-Brittannië. Circa 40 jaar later is ook het gebied van de New Territories hier bij gekomen. Dit gebied werd in 1898 door de Engelsen van China gepacht voor een periode van 99 jaar. Nu het bijna 1997 is geworden, behoort het gebied van de New Territories dus weer bijna toe aan de Volksrepubliek China. Met het aflopen van de erfpacht is overeengekomen dat tevens het schiereiland Kowloon en Hong Kong Island aan de Chinezen worden overgedragen, omdat deze gebieden niet zelfstandig kunnen bestaan wegens het ontbreken van eigen landbouw en veeteelt. In 1980 werd men al onrustig van de naderende overdracht en is men begonnen met de onderhandelingen, die in 1984 resulteerden in de Joint Declaration waarmee China de overdrachtsafspraken regelde door middel van het Twaalf Punten Plan.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

10. 11. 12.

handhaving (voor 50 jaar) van het kapitalistische systeem; handhaving van vrijhaven en financieel centrum; handhaving van inwisselbare valuta; geen bestuur door agenten van Peking; gekozen 'burgemeester' die een patriot moet zijn; autonomie zonder inmenging van de centrale regering, behalve op het gebied van Defensie en Buitenlandse Zaken; hoge graad van vrijheid in internationale activiteiten; eigen reisdocumenten; handhaving van bestaande rechtsorde (Brits model), zolang die niet in conflict is met de Chinese soevereiniteit (eigen opperste hof van beroep); eigen verantwoordelijkheid voor openbare orde en veiligheid onder eigen politiemacht; tolerantie voor politieke activiteiten, zelfs van de Chinese nationalisten uit Taiwan, zolang het geen sabotage is; vrijheid om eigen sociale hervormingen in te voeren, zonder druk van Peking.

box 2.2: Het Twaalf Punten Plan

13

Hong Kong hoort vanaf 1 juli 1997 dus officieel bij China, maar met de afspraak dat Hong Kong de eerste 50 jaar kan blijven opereren in de huidige hoedanigheid. In de volksmond bekend geworden als: "One country, two systems", het kapitalistische Hong Kong en het communistische China. Dat er een verlenging van Brits bestuur na 30 juni 1997 zou komen, was nu uitgesloten en geen punt van discussie meer, maar het 'publiek' was hier in 1984 nog niet van op de hoogte. Er hing dan ook een achterdochtige, opgewonden sfeer in Hong Kong. De climax daarvan was de bekendmaking op 28 maart 1984, dat Jardine Matheson, het vlaggeschip van de koloniale economie, de 'grondlegger' van het huidige Hong Kong, zijn wettelijke domicilie naar Bermuda zou verplaatsen. Geen maatregel was zo symbolisch voor het einde van Brits Hong Kong als deze. Jardine en Matheson waren twee Schotse opiumhandelaren die in 1840 de Britse regering overgehaald heeft tot de Eerste Opiumoorlog en vervolgens de fundamenten legden voor de kroonkolonie. Zij waren de eerste goudzoekers en uit vrees voor de Chinese belastingen vertrokken zij als eerste voortijdig 'met volle goudbuidels'. Naast het Twaalf Punten Plan zijn er ook parlementaire afspraken gemaakt. Deze houden in dat er een parlement zal komen met ongeveer 60 tot 70 zetels. Om de verdeling van het parlement zo evenwichtig mogelijk te maken, zijn er 30 plaatsen bestemd voor leden uit vastgestelde groepen van de maatschappij, 10 leden van de gemeenteraden en 20 vrij te kiezen leden. Bijzonder is dat de vrij verkozen leden niet echt pro China zijn. China is hier uiteraard niet echt tevreden mee en probeert middels teruggrijping naar de Joint Declaration (het Twaalf Punten Plan) het parlement op te heffen. Engeland daarentegen bestrijd dit weer door eveneens op diezelfde Joint Declaration terug te grijpen, waarbij duidelijk een verschil van interpretatie naar boven komt. Beide partijen weten echter dat er na de overdracht nog moeilijk eisen gesteld kunnen worden. Met de overdracht aan China in het vooruitzicht is er ook al gesproken over de rechtstaat van het toekomstige Hong Kong. Er zijn toch nog veel problemen waar geen oplossing voor is.

14

afbeelding 2.5: Good Morning China, Bye Bye Britain

Hiervoor is een voorbereidend comité ingesteld met veel Hong Kong Chinezen, die een selectie comité zullen samenstellen. Het selectiecomité zal op zijn beurt een nieuwe volksvertegenwoordiger aanwijzen met een nieuwe General Executive. Het lastige hierbij is dat de comités door allerlei loyaliteitsverklaringen niet echt voor hun eigen mening uit durven te komen. Het blijkt dat alleen de onafhankelijke mensen de problemen durven uit te spreken. Het meest monumentale aspect van het proces was niet de onverenigbaarheid van twee systemen (kapitalisme en socialisme of vrijheid en communisme) maar de historische 'botsing van beschavingen' . Het was de laatste ronde in botsing van beschavingen, die de Brits-Chinese betrekkingen sinds het gezantschap van Lord Macartney in 1792-1794 gedomineerd heeft. De één was 'hemels', ideologisch en historisch, de ander aards, wetenschappelijk en commercieel-industrieel. GrootBrittannië was eens de machtigste natie ter wereld. China meent nu op weg te zijn dat te worden. Na alle nationale schande die de Britten China in het verleden hebben toegebracht, is het de eerste ronde die de Chinezen aan het winnen zijn. Het is ondenkbaar dat zij in de eindfase de Britten een gezichtsverlies zouden besparen.

15

2.7 Economie Ongeveer 40% van de Chinese export komt uit het Zuid Oosten van China te weten: Kanton, Shenzhen en Hong Kong. Omdat de Hong Kong dollar gekoppeld is aan de Amerikaanse dollar zijn de economische ontwikkelingen van de USA van grote invloed op die van Hong Kong. Het belangrijkste gevolg van deze koppeling is de aan elkaar gelijkblijvende rentestand. Echter de inflatie wordt grotendeels bepaald door de economische ontwikkelingen in China. China kent bijvoorbeeld op dit moment een grote inflatie (rond 20%) en mede hierdoor is in Hong Kong de reële rente zeer laag. Deze bij tijd en wijle zelfs negatieve rente maakt het lenen van geld en dus het doen van grote investeringen in bijvoorbeeld vastgoed bijzonder aantrekkelijk en lucratief. Vandaar de bijna permanente 'boom' in nieuwbouw. Vanwege de op handen zijnde overdracht zal de economische markt geleidelijk overgaan van Brits geleide conglomeraten naar die met Chinese connecties. Dit werkt een soort protectionisme in de hand, maar zal niet leiden tot een openlijke discriminatie van buitenlandse maatschappijen. In Hong Kong is er een stijgend werkeloosheidspercentage. Hoewel er een redelijk grote sociale zorg is, doet men aan deze stijgende werkeloosheid niet veel. Men tracht slechts meer investeringen te doen in high-tech ontwikkelingen, opdat meer investeerders worden aangetrokken. Dit zou dan moeten leiden tot meer werkgelegenheid. Tevens richt de economie zich nog meer op de dienstensector. Op dit moment is de belangrijkste industriesector echter nog steeds de confectie, elektronica en speelgoed. Ondanks deze industrieën, zijn van de 500 bedrijven die aan de beurs genoteerd het merendeel actief in de 'property' en 'real estate'. In Hong Kong zijn ongeveer 200 Nederlandse bedrijven gevestigd, waar zo'n 2000 mensen werkzaam zijn. De grootste van deze bedrijven is Philips en verder zijn er veel banken. Nederland exporteert per jaar 1,9 miljard gulden naar Hong Kong, richting China gaat voor 1 miljard en naar Taiwan voor

16

1,8 miljard Nederlandse guldens aan goederen. Het Nederlandse consulaat speelt in deze handelswereld een belangrijke rol. Het consulaat bemiddelt, trekt bedrijfsgegevens na en adviseert.

2.8 Hong Kong in cijfers Om enigszins grip te krijgen op Hong Kong is het goed om bepaalde cijfers en gegevens van dit land te bekijken. Bijvoorbeeld: hoe groot is het en hoeveel mensen wonen er. Dit soort getallen op zich zeggen niet zoveel als je geen vergelijkingsmateriaal hebt. Daarom proberen we hier de gegevens van Hong Kong te vergelijken met Nederland. Om daarnaast enig schaalidee te krijgen van Hong Kong's buurland en die van toekomstig bezitter van Hong Kong, maken we ook een vergelijking met de Volksrepubliek China. In deze paragraaf komen achtereenvolgens de volgende onderwerpen aan de orde: - geografie, - demografie, - economie, - transport. 2.8.1 Geografie

Het totale oppervlak van Hong Kong is 1.040 krn2, het landoppervlak is 990 km2. Het totale oppervlak van China is 9.596.960 krn2, het land oppervlak is 9.326.410 krn2. Het totale oppervlak van Nederland is 37.330 krn2, het land oppervlak is 33.920 krn2. Vergelijkend geeft dit: Het land oppervlak van Nederland is circa 34 keer zo groot als van Hong Kong. China is echter weer 275 keer zo groot als Nederland en 9421 keer zo groot als Hong Kong. De uitbreiding van het grondgebied van China met dat van Hong Kong is dus de bekende druppel op de gloeiende plaat.

17

Hong Kong heeft circa 30 km grens en circa 733 km kustlijn. China heeft circa 22.143 km grens en circa 14.500 km kustlijn en Nederland heeft circa 1.027 km grens en circa 451 km kustlijn. Het landschap in Hong Kong is hoofdzakelijk berg- tot heuvelachtig met enkele vlakke stukken in het noorden. In Nederland zijn, zoals bekend, bijna alleen maar vlakke weilanden te vinden, met een enkele heuvel in Limburg. In China zijn nagenoeg alle soorten landschappen te vinden: hoofdzakelijk berg-/ heuvelachtig maar ook hoge plateaus, woestijnen, steppen, heuvels, delta's en dergelijke. De natuurlijke bronnen in Hong Kong bestaan eigenlijk uit alleen aluminiumsilicaat. In Nederland is dit aardgas. China heeft echter een grote verscheidenheid aan natuurlijke bronnen, bijvoorbeeld: kolen, aardolie, aluminium, zink, uranium, tin, e.d.

Grondgebruik per land 100%

ao% ao% 40%

20%

o% ~----.----------.

Hong Kong

titiI

o

Overig Gew ••

____~____, -____~

China

•

80.

•

Bouwgrond

(!li

Weiland

grafiek 2.1 : Grondgebruik per land

2.8.2 Demografie

In Nederland wonen ongeveer 15 miljoen mensen. Maar wat zijn nu de exacte aantallen, hoeveel mensen wonen er in Hong Kong en China en hoe verhouden die aantallen zich tot elkaar.

Het totaal aantal inwoners van Hong Kong is 5.5 miljoen, van China is dit 1.2 miljard en van Nederland is dit 15.5 miljoen (1995). Dit komt neer op respectievelijk 5599 inwoners per krn2 in Hong Kong, 0,3 pers/krn2 in China en 456 pers/krn2. Aan het aantal inwoners per krn2 tegenover het totale aantal inwoners zijn onder andere de immense afmetingen van China af te lezen.

Leeftijdsopbouw per land

Hong Kong

China

Nedertand

Legenda

grafiek 2.2: Leeftijdsopbouw per land

In Hong Kong is het geboortencijfer 12 geboorten per 1000 inwoners en het sterftecijfer 6 sterfgevallen per 1000 inwoners. Voor China is dit respectievelijk 18 en 7. En in Nederland 12 en 8. Dit verschilt dus niet zo heel erg veel per land al springt het geboortencijfer van China wel in het oog (een alom bekend probleem van China). De levensverwachting bij geboorte is voor Nederland en Hong Kong nagenoeg gelijk circa 80 jaar. China ligt hier circa 12 jaar onder (op 68 jaar). Het aantal arbeidskrachten is in Hong Kong circa 2.8 miljoen, dit is 51% van de totale bevolking. In China zijn dat er 583.6 miljoen, 49% van de totale bevolking, en in Nederland 6.4 miljoen, 41% van de totale bevolking.

19

Verdeling arbeidskrachten per land 100%

80'14

80'14 40'14 20% O%~-----,------~----,-----~-----,----~

China

Hong Kong

Nede"and

Legenda

II1II

trn

Ov.~. Fabrtkage

• •

Landbouw Olen.w.rMmlng

m

Bouw

grafiek 2.3: Verdeling arbeidskrachten per land

2.8.3 Economie

Import I Export per land 200

'80

'00

80

Legenda

9

Import In mllje.rd'

grafiek 2.4: Import/Export per land

20

•

Export In mlU-rd •

Het Bruto Nationaal Produkt van Hong Kong is US$ 136 miljard en groeit reëel met circa 5.5 % per jaar (inflatie 8,5%). Het BNP van China is US$ 2.978 miljard en groeit reëel met circa 11.8 % per jaar (inflatie 25,5%). Het BNP van Nederland is $ 276 miljard en groeit reëel met circa 2 % per jaar (inflatie 2,5%). Per hoofd van de bevolking komt dit neer op US$ 24.530 voor een Hong Kong Chinees, US$ 2.500 voor een Chinees en US$ 17.940 voor een Nederlander. Hier blijft China dus duidelijk een stuk achter. Ondanks dat Nederland goed 'scoort' wat betreft de im-/ export en het nationaal produkt per hoofd van de bevolking blijft ze echter achter wat betreft de werkgelegenheid. Het werkeloosheidspercentage van Nederland is 8,8% tegenover 2,7% in China en 1,9% in Hong Kong. De defensie geeft in Nederland circa 2,2% van het Bruto Nationaal Produkt uit. Dit is circa US$ 7,1 miljard. Hong Kong geeft slechts 1/34 deel daarvan uit, namelijk US$ 207 miljoen. Van de Chinese uitgave ten behoeve van defensie zijn geen gegevens beschikbaar. 2.8.4 Infrastructuur

HongKong 35 km (1,3%)

65.780 km (2386%)

2.757 km

1.100 km (1,0%)

1.209.000 km (1153%)

104.83 1 km

(verhard)

794 km (0,9%)

170.000 km (184%)

92.251 km

(onverhard)

306 km (0,2%)

859.000 km (5513%)

15.580 km

138.600 km (2186%)

6.340 km

Spoor Wegen

Nederland

ChIna

(totaal)

Waterwegen

Havens

I st.

18 st.

11 st.

Luchthavens

3 st.

204 st.

29 st.

De tussen haakjes weergegeven percentages zijn berekend t. o. v. Nederland. (Nederland is 100%)

tabel 2.1 : Vergelijking infrastructuur

21

De hoeveelheden spoor, snelweg en overige infrastructurele mogelijkheden verhouden zich overeenkomstig met de afmetingen van de verschillende landen. In tabel 2.1 worden deze gegevens weergegeven. De infrastructuur van de telecommunicatie is voor de drie landen nogal verschillend. In Nederland zijn er bij voorbeeld circa 9.500.000 telefoonaansluitingen. China wat vele malen groter is en veel meer inwoners heeft, heeft slechts twee keer zoveel telefoon aansluitingen (20.000.000). Hong Kong zit relatief gezien dicht in de buurt bij Nederland (ongeveer 3.000.000 aansluitingen). Daarbij gaat het in Nederland en Hong Kong om moderne efficiënte en goed onderhouden systemen en in China om een duidelijk minder efficiënt netwerk.

22

Architectuur

3.1

Inleiding

De skyline van Hong Kong kenmerkt zich door hoogbouw. Een gebouw van 200 meter hoogte is er geen uitzondering en laagbouw komt eigenlijk nauwelijks voor. Bovendien heeft de stad een hoog bebouwings-percentage. Vanwege economische motieven wordt iedere m2 zo dicht mogelijk bebouwd. Als geheel ontstaat hierdoor een indrukwekkend beeld. De verschillende gebouwen afzonderlijk beschouwend, kunnen we niet echt spreken van een land met hoge architectonische kwaliteit. Snelheid en kosten zijn in het algemeen belangrijker dan esthetiek. Maar natuurlijk zijn er wel een aantal uitzonderingen ...

afbeelding 3.1 : Skyline

23

H ~_

afbeelding 3.2 : Hong Kong & Shanghai Bank

24

"H

I

........ . . . . I''' '

"

3.2 Hong Kong & Shanghai Bank Het enigszins bizar uitziende hoofdkantoor van de 'Hong Kong & Shanghai Bank' is gelegen aan de zuidzijde van Sta tue Square. Ontworpen door Norman Foster kostte dit gebouw meer dan 600 miljoen gulden (5 miljard HK$), waarmee het het duurste kantoorgebouw ter wereld is. De meningen over het gebouw lopen sterk uiteen. Volgens de één is het een architec-tonisch hoogstandje, de ander vindt het een monsterlijk ge-bouw. De plaatselijke inwoners noemen dit gebouw het 'Robot Building' en het is wel duidelijk waarom. Het gebouw lijkt op een doorzichtig kunststof model, speciaal gemaakt om te laten zien hoe het inwendige werkt. De kabels, motoren en andere bewegende delen van de liften en roltrappen zijn allemaal zichtbaar en ook de trappehuizen zijn volledig zichtbaar door een glazen gevel. Ook de draagconstructie van het gebouw is niet van het soort dat je in elk gebouw tegenkomt. Het is een soort 'kleerhanger' -constructie, waaraan de verdiepingen zijn opgehangen. Het bankgebouw is 179 meter hoog en telt 52 verdiepingen. Het totaal vloeroppervlak bedraagt 98.000 m2. Het interne verkeer wordt geregeld door middel van 28 liften en een totaal van 62 roltrappen waaronder de langst vrij-dragende roltrap ter wereld. Het initiatief tot de realisatie van het bankgebouw is genomen in 1979. De uitvoering is gestart in 1983 waarna het in 1986 is opgeleverd.

3.3 Bank of China Het 'Bank of China' gebouw is ontworpen door de ChineesAmerikaanse architect I.M. Pei. Met zijn 74 verdiepingen was het jarenlang het hoogste gebouw van Hong Kong, namelijk 368 meter inclusief masten en antennes. Inmiddels is het echter overtroffen door het Central Plaza. Wat het gebouw vooral indrukwekkend maakt zijn de hoogte en de strakheid van de gevels. De hoekige en puntige gebouwvorm wordt overigens niet door iedereen gewaardeerd. Door de scherpe hoeken en de

25

afbeelding 3.3: Hong Kong & Shanghai Bank

26

afbeelding 3.4: Bank of China

27

- .'.

_

_

'1

-

antennes op het dak treedt namelijk een verstoring op voor de 'vlucht van de draak'. Het gebouw veroorzaakt 'bad vibes' in de omgeving. Bij omliggende gebouwen heeft men zelfs maatregelen moeten nemen, middels het afplakken of afschermen van ramen, om deze slechte invloed buiten te houden. Het gebouw heeft 1 miljard HK$ gekost (circa 130 miljoen US$) en heeft een totaal vloeroppervlak van maarliefst 177.000 m2. Het initiatief is genomen in 1982, de uitvoering gestart in 1985 en de oplevering van het bankgebouw vond in 1990 plaats.

3.4 Central Plaza Het 'Central Plaza Building' is het hoogste gebouw van Hong Kong met zijn 78 verdiepingen en 374 meter (inclusief zendmasten) hoogte. Veelal wordt het ook aangeprezen als het hoogste gebouw van Azië. In Pyongyang (Noord-Korea) staat echter een hotelgebouw van 105 verdiepingen. Dit gebouw is niet functioneel. Het is slechts een 'schil', zonder klimaatinstallaties en electriciteit. De enige reden waarom het gebouwd is, is om het hoogste gebouw van Azië te kunnen claimen. Central Plaza kan dus wel terecht het hoogste functionerende gebouw in Azië worden genoemd. Ook hier geldt weer dat het gebouw het niet moet hebben van zijn archtiectonische kwaliteit, maar dat het eerder de grootte is die het interessant maakt. Het gebouw telt 173.000 m2 vloeroppervlak en is tussen 1989 en 1992 geinitieerd, gerealiseerd en opgeleverd. Het is in het bezit van Sun Hung Kai Properties, Sino Group en Ryoden Group.

3.5 Lippo Centre Het 'Lippo Centre' is vlak naast de Bank of China gelegen. Het is een in het oog springend gebouw , bestaande uit twee losstaande torens, met een zeer aparte gebouwvorm. Deze vorm is gebaseerd op 'a man' s muscles' en om meer specifiek te zijn op de spierbundels van de arm van een mens. Door de vele uitstulpingen en inhammen heeft ook dit gebouw geen gunstige

IIt

afbeelding 3.5: Central Plaza

29

•

Lil

i

afbeelding 3.6: Lippo Centre

30

I __ .,"

invloed op de draak. Het gebouw is in opdracht van Admiralty Development Ltd. gerealiseerd in de periode 1984 - 1988 en ontworpen door Paul Marvin Rudolph uit Kentucky USA. De torens bevatten respectievelijk 36 en 40 verdiepingen. Vanwege de uitstulpingen variëren de vloeroppervlakten van 560 m2 tot 1160 m2 per verdieping. De aanneemsom van het project bedroeg 468 miljoen HK$.

3.6 Shuntak Centre and Macao Ferry Terminal Opvallend bij deze twee identieke gebouwen is het gebruik van de draagconstructie in de expressie van de gevel. Hierbij is dankbaar gebruik gemaakt van het feit dat hoogbouw bepaalde constructieve voorzieningen vraagt om de stijfheid van het gebouw te garanderen. Bij deze gebouwen is uitgegaan van een 'tube-constructie'. Dit houdt in dat de, in dit geval relatief smalle kern van het gebouw met de gevel wordt verbonden om de uitwijking van het gebouw bij horizontale belasting te verminderen. Een stijve verbinding tussen kern en gevel is hiervoor noodzakelijk. Dit kost enige verdiepingen. Behalve als draag-constructieve voorziening en expressiemiddel, worden deze verdiepingen ook gebruikt voor de technische installaties. Het gebouw is ontworpen door Spence Robinson Ltd. en kostte 1.600 HK$. Het inititatief is genomen in 1974 en ruim 9 jaar later is men pas met de bouw begonnen. De twee torens zijn in 1986 opgeleverd en overgedragen aan de opdrachtgever, Shuntak Centre Ltd.

3.7 Woningbouw De woningbouw in Hong Kong heeft een heel eigen verschijningsvorm, die vooral gebaseerd lijkt op factor 'geld'. In de 'buitenwijken' wordt het beeld bepaald door troosteloze woonwijken met tientallen herhalingen van één en hetzelfde ontwerp. In het centrale gedeelte van Hong Kong is de grondprijs zo allesbepalend dat de bouwkosten van minder belang zijn. Hier loont het zelfs om woongebouwen neer te zetten met

31

afbeelding 3.7: Shuntak Centre and Macao Ferry Terminal

32

slechts één woning per verdieping. Dit levert zeer slanke woontorens op van niet meer dan circa 5 bij 6 meter. Wat bouwkosten betreft natuurlijk niet de goedkoopste oplossing.

afbeelding 3.8: Voorbeeld woningbouw

Ook in de woningbouw zijn voorbeelden te vinden van problemen met de fungshui en slapende draken. Onderstaand woongebouw in Repulse Bay heeft een groot gat in het midden om de heilige geesten niet in de weg te staan.

33

afbeelding 3.9 : Woongebouw in Repulse Bay

34

Dehuisvesti ngscyclus

4 •.1>Inleid ing Om een kader te scheppen, waarin de partijen architect, projektmanager, aannemer en vastgoedbeheerder beschreven kunnen worden, zal eerst een korte beschrijving van de huisvestingscyclus volgen. De huisvestingscyclus is opgebouwd uit vier stadia namelijk: initiatief, ontwerp, uitvoering en beheer. De beheersfase neemt uiteraard de meeste tijd van de cyclus in beslag, dit is de levensduur van het gebouw. In Hong Kong duurt deze beheersfase relatief gezien veel korter dan in Nederland. Het waarom hiervan zal later in dit hoofdstuk volgen.

afbeelding 4.1: Huisvestingscyclus

35

4.1.1 Initiatief

De initiatieffase start met een bepaalde huisvestingsvraag. Deze vraag kan ontstaan door bijvoorbeeld: ruimtegebrek, te hoge huurkosten of behoefte aan een andere lokatie. Deze vraag kan normaal gesproken leiden tot: verhuizen, renoveren, nieuwbouw etc. Voor het bouwproces is met name de nieuwbouw, en in toenemende mate de grootscheepse renovatie, van belang. In Nederland althans. In Hong Kong echter speelt renovatie geen enkele rol. Hier draait bijna alles om nieuwbouw! De initiatiefnemers in Hong Kong zijn: de overheid, bedrijven of instellingen en projektontwikkelaars. In Nederland spelen ook de institutionele beleggers een grote rol op de bouwmarkt. In Hong Kong is dit niet het geval. Dit komt doordat deze instellingen in Nederland veel geld beheren afkomstig van bijvoorbeeld pensioenfondsen. In Hong Kong zijn dit soort sociale zekerheden veel minder sterk geregeld, er bestaan dan ook geen pensioenfondsen. Daarnaast heeft Hong Kong op dit moment te kampen met een onzeker investeringsklimaat in verband met de toekomstige overname van Hong Kong door China. 4.1.2 Ontwerp

In de voorbereidingsfase worden in Hong Kong evenals in Nederland diverse adviseurs en architecten ingeschakeld. In Hong Kong zijn veel buitenlandse architecten aan het werk. Dit komt onder andere door de Engelse invloed en de vele buitenlandse bedrijven die daar gevestigd zijn. In deze fase wordt een planopzet gemaakt en er worden alternatieven ontwikkeld. Achtereenvolgens worden het voorlopig ontwerp en definitief ontwerp met bijbehorende bestek en tekeningen geproduceerd. Tevens kan er een prijskaartje aan het gebouw worden gehangen. Dit prijskaartje kan dan vergeleken worden met het budget wat voor het projekt beschikbaar is. In Hong Kong is de prijs van het bouwwerk zelf, de bouwkosten, van gering belang. Veel belangrijker zijn de grondkosten. Deze zijn zo hoog dat zij een relatief veel groter deel van de stichtingskosten uitmaken (circa 2/3 van de stichtingskosten). Grond kan hier tot circa f 100.000,- per vierkante meter kosten.

36

Na de afronding van bestek en tekeningen kan de aanbesteding plaats vinden. Dit gebeurt op ongeveer dezelfde wijze als in Nederland. Ook hier geldt dat veel van de (met name grotere) projekten uitgevoerd worden door buitenlandse aannemers. 4.1.3 Uitvoering

Tijdens de uitvoeringsfase wordt alles wat in de voorgaande fases is besloten tot uitvoering gebracht. Het eerste wat in Hong Kong opvalt met betrekking tot de uitvoering zijn de bamboe steigers. Het is indrukwekkend om te hoe zo'n steiger wordt opgebouwd. Iedereen is volledig overtuigd van het nut van dit soort steigers. Voordelen zijn onder andere: snelheid, recyclebaar, 'typhoonproof', etcetra. Een probleem voor de uitvoerende bouwbedrijven in Hong Kong is het vinden van kwalitatief goed personeel; voor grote projekten moet personeel zelfs uit het buitenland worden aangetrokken (bijvoorbeeld Japan, Australië). De grote buitenlandse bedrijven die hier hun kantoor laten bouwen werken ook tijdens de uitvoeringsfase veel met projektmanagementburo's. Dit in verband met eventuele taal barrières en een garantie om de gewenste kwaliteit te bereiken. Het inschakelen van in de uitvoering gespecialiseerdeprojektmanagementburo's is ook in toenemende mate gebruikelijk voor bedrijven die bouwen in China. China is op dit moment een sterk groeiende markt en veel bedrijven willen zich daar graag vestigen om een goede marktpositie in te nemen. 4.1.4 Beheer

De beheers fase is, zoals gezegd, in Hong Kong vele malen korter dan in Nederland. Er wordt hier uitgegaan van een gemiddelde levensduur van gebouwen van circa 15 jaar. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met de economische levensduur van een gebouw. Na de 15 jaar is het in veel gevallen al voordeliger om een nieuw gebouw neer te zetten waardoor een betere opbrengst gerealiseerd kan worden op hetzelfde stukje dure grond. Doordat het gebouw na zo'n korte tijd al weer wordt gesloopt, is ook

37

de technische levensduur hierop aangepast. Al het leiding werk, van met name woongebouwen, wordt aan de buitenkant van de gevel aangebracht en is dus na korte tijd al verroest. De gehele gevel is er na korte tijd ook al slecht aan toe. In veel gevallen is de verf gebladderd en maakt het geheel een onverzorgde indruk. Zodra er dus door veranderende vraag meer geld verdiend kan worden door een ander gebouw neer te zetten wordt er gelijk gesloopt en start de cyclus weer opnieuw. De vraag is nu: zal het bouwproces op deze manier blijven functioneren als op 1 juli 1997 Hong Kong weer in Chinese handen valt? Zal de grond deze hoge waarde blijven behouden?

4.2 De architect

4.2.1 Inleiding Architectuur staat in Hong Kong in zeer hoog aanzien. Op de doktoren na worden architecten het best betaald. Iemand die in architectuur is afgestudeerd heeft gemiddeld binnen tien weken een goede baan. De studierichting architectuur is ook erg in trek omdat men op deze manier de vastgoedmarkt kan binnendringen (hier kan door beleggen veel geld verdiend worden). De bouw in Hong Kong kent nog maar weinig voorschriften. Zo kent men ook niet de regel dat er een minimale afstand tussen gebouwen moet zijn. Je ziet veel hoge gebouwen die vlak naast elkaar staan. Sommige gebouwen staan altijd in de schaduw van de gebouwen om hun heen. We kunnen hieruit dus al concluderen dat een architect in Hong Kong geen belemmering ondervindt van een orgaan als een welstandscommissie. Zo'n tien jaar geleden ontstond er in Hong Kong een zogenaamde 'building boom'. Aan alle kanten schoten de commerciële gebouwen de grond uit. Eén van 's werelds beroemdste architect Norman Foster heeft daar sinds die tijd sterk van geprofiteerd. De architect wordt gehonoreerd op basis van een vast percentage van de bouwkosten van een bouwwerk. Veel bouwwerken zijn zoals reeds vermeld uitgevoerd in hoogbouw,

38

waarin veel repetitie van een standaard plattegrond optreedt; ook wordt een toren vaak een aantal keren gebouwd. De architect hoeft dus in verhouding met de projektgrootte niet veel te ontwerpen. Hierdoor verdient hij in een korte tijd relatief veel geld. De bouwkosten zijn in verhouding tot de stichtingskosten veel lager in Hong Kong dan bij ons. Om die reden is men daar dan ook bereid om meer geld in architectuur te steken, waardoor er aanvankelijk voor-namelijk gerenommeerde architecten uit het buitenland aangetrokken werden. Echter, door de beter wordende architectuuropleiding, komt het steeds vaker voor dat de architect dichter bij huis wordt gezocht. Prestigieuze bouwwerken als de City Bank en de, nu in aanbouw zijnde, uitbreiding van het Exhibition Centre zijn door lokale architecten ontworpen. Hong Kong heeft een zwaar klimaat voor gebouwen. In de zomer is het gemiddeld 33 °C met een vochtigheid van 100%, bovendien zijn er regelmatig typhonen. Logisch dat deze aspecten terugkomen in het ontwerp; denk aan donker of spiegelend glas, airconditioners en zware constructies. 4.2.2 De rol in de huisvestingscyclus Hong Kong

Over het algemeen wordt er in Hong Kong uitgegaan van een traditioneel proces of ook wel 'general contractor approach' genoemd. Deze invloed stamt van het Engelse systeem af. Aangezien Hong Kong een Engelse kolonie is, is de Engelse invloed onmiskenbaar aanwezig. De architect stelt alleen een conceptplan op en doet verder niets aan de detaillering. Het enige wat hij doet is zijn ideeën over de materialisatie en uitwerking kenbaar maken en erover praten. China

Het bouwkundig ontwerp is in China in drie delen verdeeld: het conceptueel ontwerp, het voorlopig ontwerp en het definitieve ontwerp. Op het eerste oog lijkt de ontwerpfase weinig te verschillen van de ontwerpfase in Hong Kong en Europa. In China wordt het voorlopig ontwerp, dat reeds technische details

39

-'-4

-- ....-- '

-

en het budget bevat, voorgelegd aan de overheid (gemeentelijk ontwerp instituut) voor controle en toestemming. In Hong Kong zou dit document dienen voor de aanbesteding (bestektekeningen). In China is dit niet het geval. Op basis van het voorlopig ontwerp wordt het definitieve ontwerp (werktekeningen) uitgewerkt. In Hong Kong en Europa worden deze werktekeningen door de aannemer vervaardigd, terwijl in China deze activiteit valt onder de verantwoording van het lokale ontwerpinstituut. De werktekeningen worden in China gebruikt voor de aanbesteding. Bij de aanbesteding krijgt de aannemer voor het eerst de informatie van het uitgewerkte projekt onder ogen. De kennis, zoals in Europa, van de aannemer kan hierdoor niet gebruikt worden in het ontwerp. Bouwteams komen dan ook niet voor in China.

afbeelding 4.2 : Architectuur in China

40

4.2.3 Cultuur en ontwerp

Bij het ontwerpen van gebouwen spelen religieuze aspekten een grote rol. Kleur is een belangrijk aspect in de Chinese c.q. Hong Kongse cultuur. Als buitenlandse architect kan je jezelf enorm in de vingers snijden als je van dit soort zaken niet op de hoogte bent. Verboden kleuren zijn bijvoorbeeld blauwen wit (respectievelijk de kleur van de haat en de kleur van de dood). Rood en goudkleur zijn daarentegen geliefde kleuren. Rood en goud zijn de kleuren van rijkdom en voorspoed en kom je dan ook vaak tegen. Het is bijvoorbeeld ook niet verstandig om hoeken, kleiner dan 90 graden te maken in een gebouw. De Bank of China, van de architect Pei, heeft scherpe hoeken en het gevolg is dan ook dat een vrij groot aantal zaken-mensen niet in dat gebouw wil werken. Het komt dan ook vaak voor dat bij het ontwerpproces van een gebouw een Fung Shui (letterlijk land- en waterman, een wichelaar) deskundige betrokken wordt. Deze deskundige beheerst de zogenaamde kunst (of wetenschap) van het manipuleren en beoordelen van de omgeving voor een goede toekomst.

afbeelding 4.3: Architectuur of cultuur?

41

1

Zo kan hij ook advies geven of gebouwvormen wel of niet geschikt zijn voor het succes van een ontwerp. De draak, een zeer heilig fenomeen, moet zich goed door het gebouw kunnen voortbewegen. Als een huurder hoort dat er geen Fung Shui deskundige bij het ontwerpproces is betrokken, dan kan het wel eens voorkomen dat er geen huurders aangetrokken kunnen worden, omdat deze huurder denkt dat de draken negatieve invloeden zullen uitoefenen. In zo'n geval kan dan alsnog een Fung Shui deskundige aangetrokken worden, die bepaalde (kostbare) wijzigingen kan adviseren. 4.2.4 Verklaring van de gebouwconcepten In Hong Kong zijn de mensen niet bereid lange afstanden af te leggen, als ze bijvoorbeeld willen winkelen of eten (bijna iedereen eet iedere dag buiten de deur). Het gevolg hiervan is dat er nieuwe gebouwvormen zijn ontstaan. Steeds meer zie je gebouwen met een onderlaag van vijf verdiepingen, met daarin een groot aantal winkels en restaurantjes, daarop een dikke betonplaat waarop een woonstraat is gesitueerd en vervolgens schieten vanaf die woonstraat een aantal woontorens, van gemiddeld 40 verdiepingen, de lucht in. De woontorens hebben veelal een hele slanke vorm, omdat in verband met de mogelijkheid tot ventilatie en toetreden van daglicht, alle ruimten (dus ook toilet, badkamer en keuken) aan de gevel gesitueerd moeten zijn. Het gevolg hiervan is weer dat deze slanke woontorens gekenmerkt worden door vele inhammen waardoor het geveloppervlak vergroot wordt. Een tweede oorzaak van de slanke vormen van kantoorgebouwen en woontorens is de plotratio die in Hong Kong gehanteerd wordt, één van de weinige bouwregels in Hong Kong. Deze ratio geeft de verhouding aan tussen het grond oppervlak en het maximale aantal vierkante meters bvo dat gebouwd mag worden. Als de ratio 15 is, dan mag bij een grond oppervlak van bijvoorbeeld 1.000 m2, 15.000 m2 bvo gebouwd worden. Een klein grondoppervlak veroorzaakt dan niet zelden een gebouw wat erg hoog en zeer smal is, om zo de plotratio toch maximaal te benutten.

42

4.2.5 Foster

Norman Foster is een toonaangevende architect. Zijn eerste projekt was de (demontabele) Hong Kong and Shanghai Bank, het duurste kantoor-gebouw ter wereld. Sinds de bouw van dit gebouw heeft hij nog een aantal projekten ontworpen. Eén van die projekten is de Kowloon Canton Railway Corporation Station. Dit is voornamelijk een dak wat beschermt tegen weer en wind. Het dak moest heel licht worden uitgevoerd om op de bestaande fundering te kunnen plaatsen. De kleur van het dak is jade, volgens de Chinezen een prettige en vriendelijke kleur. Het dak van het gebouw is gemaakt van staal. Dit is gefabriceerd in China, waar heel veel projekten in Azië hun staal vandaan halen. Een belangrijke reden is dat China een goede staalproduktie geschiedenis heeft. De kwaliteit van het geleverde is zeer goed, soms zelfs beter dan in Europa en daarnaast goedkoper. Foster maakt ongeveer 8 tot 10 keer zoveel tekeningen als doorgaans de gewoonte is. Dit is om de huurder goed te laten zien wat hij kan verwachten en de aannemer te laten zien wat ze moeten aanbieden. De aannemer kan dan een nauwkeurige aanbieding doen. Foster ontwerpt veel met maquettes. Dit om snel een driedimensionaal beeld te krijgen van het projekt. Naarmate het proces vordert, vermindert de invloed van de architect tot op het punt van uitvoering waar zijn invloed praktisch nihil is. Voor die tijd staat hij voornamelijk aan de zijde van de klant/ opdrachtgever. Hij moet nauw contact hebben met de klant, omdat alles binnen het budget moet vallen, alles binnen de gestelde tijd moet zijn gerealiseerd en alles aan het gestelde programma van eisen moet voldoen.

4.3 De projektmanager 4.3.1 Inleiding

Het beroep projektmanager is niet iets van de laatste tijd; het bestond al toen de Egyptenaren hun pyramides bouwden. Ook Alexander de Grote was niet alleen een voortreffelijk veldheer en een verstandig politicus, maar bovenal een prima projekt-

43

manager. Dat zijn legers een veel grotere snelheid en flexibiliteit aan de dag legden dan die van zijn, qua manschappen en materiaal, sterkere tegenstanders, was bovenal te danken aan de projektmatige aanpak. Nog steeds is de rol van de projektmanager, die als sleutelfiguur verantwoordelijk is voor belangrijke beslissingen, belangrijk binnen het bouwproces en de invulling van deze rol blijft in ontwikkeling. Deze rol werd vooral vroeger vervuld door werknemers van de architect of de aannemer, tegenwoordig is er steeds meer vraag naar specifieke projektmanagers. Door de groeiende behoefte aan managers tijdens het bouwproces, zijn veel buro's ontstaan die het projektmanagement op zich nemen. Bouwondernemingen leveren zelf nog steeds projektmanagers, maar het komt steeds vaker voor dat gespecialiseerde buro's ingeschakeld worden. Door de diversiteit van de verschillende projekten en de ontwikkeling van nieuwe technieken is de functie van de bouwmanager steeds aan veranderingen onderhevig. Deze buro's kunnen daar gemakkelijk op in spelen. De rol van projektmanager wordt op vele manieren ingevuld, vaak ook afhankelijk van de eisen van de opdrachtgever. In dit hoofdstuk zal aangegeven worden hoe het veelal in Hong Kong in zijn werk gaat, maar ook de rol van de projektmanager in China zal genoemd worden, omdat de invloed vanuit dit land op Hong Kong in de toekomst steeds groter zal worden. 4.3.2 De rol in de huisvestingscyclus De projektmanager is actief van de initiatieffase tot en met de uitvoeringsfase. In Hong Kong wordt naast 'general contracting' ook veel gewerkt met de contractvorm 'management contracting', wat inhoudt dat de opdrachtgever een programma van eisen en een budget vaststelt, waarna hij een managementburo zoekt. Dit buro contracteert alle partijen en verzorgt de planning, de administratie, de budgetbewaking en bepaalde bouwplaatsactiviteiten. Het voordeel van deze contractvorm is dat de opdrachtgever hier met één partij te maken heeft. Ook zorgt dit

44

afbeelding 4.4: Het management van een megaprojekt (HKCEC)

voor een integrale aanpak van het bouwproces dat hierdoor minder gesegmenteerd is en waar meer specialistische kennis ingebracht wordt door inbreng van de verschillende bedrijven. Bij hoogbouw, de belangrijkste bouwvorm in Hong Kong, is veelal sprake van gefaseerde bouw. Het vereist een goede logistiek en planning om het proces op tijd te laten verlopen. Een extra probleem in Hong Kong, is het feit dat veel in de binnenstad gebouwd wordt, hierdoor kan bijvoorbeeld van onvoldoende opslagmogelijkheden sprake zijn. Ook dient de constructie zo gedimensioneerd te worden dat de afzonderlijke delen door de stad aangevoerd kunnen worden. De taak van de projektmanager verandert naarmate het proces vordert. In de initiatieffase is hij/ zij veelal betrokken bij het ontwerp. Tijds-planning en logistiek zijn belangrijke on-

45

derdelen bij het realiseren van bouwwerken en dan met name bij hoogbouw. Er moeten belangrijke keuzes gedaan worden ten aanzien van de toe te passen bouwmethode. Zo moet bij overwegingen over de uitvoeringsmethode altijd rekening worden gehouden met de eventuele beïnvloeding hiervan op de bouwtijd, en daarmee de hoogte van de rentekosten. Eventuele besparingen op materiaal- en/ of materieelkosten kunnen bijvoorbeeld inhouden dat de bouwtijd drastisch toeneemt en de rentekosten de besparing overschrijden. De gekozen bouwmethode, maar ook de inrichting van de bouwplaats en het transport van de vele materialen en mensen, bepaalt voor een belangrijk deel de totale bouwtijd. Hierbij is de mate waarin de verschillende uitvoeringsactiviteiten elkaar overlappen dus eveneens een belangrijke factor. Ook dient tijdens de eerste fase al een globale berekening gemaakt te worden van de totale kosten van het gebouwen naarmate het proces vordert, dienen deze aangepast en verfijnd te worden. Het is de taak van de projektmanager om naleving van deze kosten in de gaten te houden. Bij de haalbaarheidsanalyse wordt met veel grotere getallen gewerkt dan in Nederland omdat de vierkante meters voor veel meer geld verkocht/ verhuurd kunnen worden vanwege de hoge grondprijs. De projektmanagers betrokken bij de bouw van het nieuwe vliegveld Chek Lap Kok hebben in grote mate te maken met deze aspecten. Het vliegveld is een opeenvolging van allerlei werken. Er zijn dan ook 700 stafleden in dienst die het ontwerp en de constructie van het vliegveld in de gaten houden en de overgang van de verschillende aannemers coördineren. De projektmanagementteams hebben ook te maken met kostenbewaking, veiligheidscontrole en controle van de uitvoerende aannemers. De verschillende deadlines en de logistiek vragen motivatie, teamwork en aanpassing van alle partijen. China

In China, anders dan in Hong Kong of andere landen, heeft de architect weinig invloed op de aannemer, die dan ook veel te zeggen heeft. Maar het is natuurlijk altijd zo dat degene die

46

...._w._....

ft

hl

N

'

I. ,

!

!

betaalt, het laatste woord heeft. Daarom heeft degene die de opdrachtgever vertegenwoordigt op de bouwplaats (de projektmanager) de macht om materiaal en materieel goed of af te keuren en om tijdschema's en betalingen te corrigeren. Het is in China ook niet de gewoonte dat de hoofdaannemer de verantwoordelijkheid heeft voor de onderaannemers en dat deze hun werk coördineert. Dit valt allemaal onder de verantwoordelijkheid van de projektmanager. De positie van de projektmanager verschilt ook hier per projekt, omdat de contractuele relaties per projekt bepalen wie degene is die het projekt voor de opdrachtgever mag managen. In de uitvoeringsfase dient het projektmanagement een projektgroep samen te stellen met een ervaren manager en adviserende ingenieurs, die de taak heeft het proces te bewaken op kwaliteit, geld en tijd. Ook dienen de dagelijkse routineproblemen door deze ploeg opgelost te worden. 4.3.3 Contractuele relaties

De projektmanager dient contacten te onderhouden met alle partijen die betrokken zijn bij het bouwproces. Via periodieke vergaderingen wordt iedereen op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. In deze vergaderingen dienen ook vertragingen en moeilijkheden in het bouwproces gemeld te worden. De projektmanager dient dit weer aan de opdrachtgever of een andere partij door te geven afhankelijk van de contractvorm, dus de positie van de projektmanager in de organisatie. Omdat de cultuur in Hong Kong en in China veel verschilt van bijvoorbeeld de Europese cultuur, is het belangrijk voor een projektmanager om deze cultuur te kennen, zodat het communiceren met de verschillende partijen vergemakkelijkt wordt. De verschillende gewoonten kunnen makkelijk tot misverstanden leiden, die op hun beurt weer zorgen voor vertragingen en dus hogere kosten. Het zal daarom voornamelijk zo zijn dat contracten van de buitenlandse managementburo's of andere partijen gevormd worden via joint ventures of dochtermaatschappijen. Op deze manier heeft een bedrijf mensen in dienst die bekend zijn met de lokale gewoonten en wetgeving.

47

In het contract dient vastgelegd te zijn, wie verantwoordelijk is voor de gevolgen van eventuele vertragingen. De projektmanager dient in samenwerking met de betrokkenen een oplossing te zoeken voor de vertraging. In het geval van contractmanaging is vastgelegd welk bedrag de opdrachtgever uit wil geven, dus meerwerk zal hier voor rekening komen van de veroorzaker. Elke vertraging zorgt voor onnodige (en niet wenselijke) rentelasten. 4.3.4 Risico's De projektmanager is verantwoordelijk voor naleving van de begroting en de planning en heeft deze veelal ook zelf gemaakt, of heeft met de opzet hiervan geholpen. Het is dus belangrijk met een reële opgave te komen. De risico's bij hoogbouw liggen met name in de tijdsplanning en de uitvoeringsaspecten. Hier zal dus veel controle op zijn. 4.3.5 Verschillen met de Nederlandse situatie Hang Kong

De projektmanager in Hong Kong heeft veelal te maken met projekten die vele malen groter zijn dan in Nederland. Zij hebben meer ervaring met hoogbouw en kleinere bouwplaatsen. Hong Kong heeft een cultuur waarin geld een grote rol speelt. De verscheidene projekten hebben dan ook vaak een prestigieuze uitstraling. De grond is overal duur, dus het is zonde van het geld om een stuk onbenut te laten. Waar Nederland regelmatig de luxe heeft in de ruimte te bouwen en om de materialen vaak op de bouwplaats op te slaan, is dit in Hong Kong vaak niet mogelijk. Ook het plaatsen van een bouwkraan is vele malen makkelijker als je beschikking hebt over ruimte. In Nederland is men nog niet zover dat overal wolkenkrabbers gebouwd gaan worden omdat de regelgeving dit veelal nog niet toestaat. Het vooronderzoek duurt in Nederland ook langer door gebrek aan ervaring en aan vertrouwen. Langzamerhand komt echter ook in Nederland deze bouwvorm op gang. Voor

48

projektmanagers zal dit niet zo'n andere aanpak vergen dan voorheen. Wel zal er waarschijnlijk met meer bouwstromen gewerkt moeten worden, zodat de planning ingewikkelder wordt. Ook zal qua constructie nog veel aangepast moeten worden. De projektmanager zal daar ook mee te maken krijgen. Een groot verschil met Nederland is dat in Hong Kong gebouwd wordt met de gedachte dat het gebouw binnenkort toch afgebroken gaat worden. Dit dus in tegenstelling tot Nederland waar toch wel op een lange levensduur gerekend wordt. China

De projektmanager in China heeft naast zijn vaardigheden voor het vak zeker ook kennis van de cultuur nodig. In China kan het bijvoorbeeld voorkomen dat men tijdens de uitvoering opeens te maken krijgt met totaal nieuwe regelgeving, waardoor nieuwe installaties nodig zijn of de constructie aangepast dient te worden. Onderhandelen is vaak de manier om te voorkomen dat je in de problemen komt met je planning. Zo kan een partij tijdens het bouwproces gaan vertellen dat er nieuwe eisen zijn opgesteld. Deze eisen staan vermeld op een papiertje met het handschrift van de man die het aankaart. Je moet dan op een diplomatieke manier handelen en vermelden dat deze eis pas geldt als het ook in jouw boekje c.q. normenblad staat. De projektmanager moet er dan voor zorgen dat het projekt doorgang vindt en dat gebeurt dan door de betreffende ambtenaar bijvoorbeeld een tegendienst te bewijzen. Deze manier van onderhandelen kan ook nuttig zijn bij het verkrijgen van vergunningen. Het opbouwen van een relatienetwerk is hier dan ook heel belangrijk. 4.3.6 Conclusies

Wat vooral opvalt in Hong Kong is de vanzelfsprekendheid waarmee in korte tijd een hele reeks wolkenkrabbers uit de grond gestampt kunnen worden, die dan ook in een nog kortere tijd verhuurd zijn. Met vaak simpele oplossingen zijn projektmanagers in staat de problemen op te lossen. Dit gemakkelijke werken komt vooral doordat de regelgeving in Hong Kong soepeler is dan in Nederland. Gebouwen mogen veel dichter bij

49

elkaar staan, omdat er andere daglichteisen gelden. Nederland zou zeker iets kunnen leren van de efficiënte en snelle manier waarop men een bouwwerk neerzet. Ook de uitstraling van de gebouwen in Hong Kong is vaak veel luxueuzer, wat een verzorgde aanblik geeft. Wat ook heel belangrijk is, is het opbouwen van een netwerk van relaties wat belangrijk kan zijn voor de voortgang van het projekt. Voor een projektmanager, die immers de verantwoordelijkheid heeft, is dit vaak de manier om bepaalde deelprojekten toch nog op tijd af te krijgen.

4.4 De aannemer 4.4.1 Inleiding

In Hong Kong zijn enkele grote aannemers werkzaam. Een daarvan is Gammon Construction Limited. Met zo'n 2000 mensen is het de grootste aannemer in Hong Kong. Garnrnon vestigde zich in 1958 in Hong Kong. Het eerste projekt was nog de verwezenlijking van de (oude) vliegveldbanen op Kai Tak, zo'n 40 jaar geleden. Nu (april 96) hebben ze projekten in uitvoering als Tsa Ming Bridge (grootste hangbrug ter wereld, tussen Hong Kong en Chek Lap Kok) en Sky Central Plaza in Guangzhou (Kanton, China). Gammon is één van de grootste aannerningsmaat-schappijen in Azië met een jaaromzet van ongeveer 1 miljard Amerikaanse dollars. Naast het uitvoeren van bouw- en infrastructurele projekten in de private en publieke sector, voert het bedrijf ook ontwerp en engineering aktiviteiten uit. Hong Kong is een stad waar voor bouwers nog steeds veel te doen is. Fransen, Engelsen, Austaliërs, Japanners en in toenemende mate ook Chinese aannemers vallen over elkaar heen om bouwprojekten binnen te slepen. Vooral in de kantoorbouw is er nog veel werk te vinden. Door de astronomisch hoge huren, een 'prime location' in Hong Kong kost al snel 12000/ rn2 per jaar, wordt er namelijk veel afgebroken en opnieuw opgebouwd; deze keer uiteraard met een aantal extra verdiepingen. De Nederlanders hebben zich tot

50

nu toe vooral bezig gehouden met baggeren ten behoeve van het vliegveld Chek Lap Kok.

4.4.2 De rol in de huisvestingscyclus Hong Kong

Net als in de westerse wereld kan de uitvoerende partij (lees: aannemer) op verschillende momenten in het bouwproces betrokken worden bij het bouwprojekt. De rol als bouwpartner is dan ook steeds anders. Thomas Kvan van de Universiteit van Hong Kong noemde onder andere de samenwerkingsvormen Design and Build, Build and Operate, Build-Operate-Transfer, Build-Own-Operate en Build-Own-Operate-Transfer. Het projekt van de Hong Kong Convention & Exhibition Centre wordt volgens het B.O.OT principe gerealiseerd. De HKCECExtension bestaat uit de winning van land en de bouw van drie (gestapelde) tentoonstellingshallen en vergaderzalen met een totaal bruto vloer-oppervlak van 156.000 m2. Het bouwbudget hiervoor is vastgesteld op 4,829 miljard HKD (ongeveer 1,1 miljard NLG). Aannemers kunnen dus optreden als opdrachtgevende partij, als ontwikkelaar, en logischerwijs als uitvoerende partij.

afbeelding 4.5: Hong Kong Congress and Exhibition Centre (HKCEC)

51

•

lIg

•

; ,

I " , • • • n_1I

I k_a=u i

China

In communistisch China wordt de opdrachtgevende rol door de overheid vervuld. Grond is in bezit van de overheid en wordt voor een bepaalde periode (meestal 50 jaar) verpacht. Chinese aannemers tellen duizenden tot tienduizenden medewerkers en zijn in verschillende provincies gevestigd. Bij de aanbesteding worden de verschillende aannemers door het administratiekantoor van het Chinese Buro (=overheid) aangewezen. Het is dus belangrijk goede contacten met dit buro te onderhouden. De aanbestedingssom kan een vast bedrag of een budget zijn met een eindafrekening. De laatste vorm wordt het meeste toegepast, wat inhoudt dat de aannemers in principe op tariefbasis werken. Ze nemen eenvoudigweg het risico niet dat materiaalprijzen soms 3 tot 4 keer hoger liggen dan op basis van het contract overeengekomen was. De uiteindelijke projektkosten zijn soms dan ook ver over het aanbestede budget heen gegaan. 4.4.3 Contractuele relaties

Contractuele relaties tot andere partijen zijn, als hierboven weergegeven niet anders dan in het Westen. Bij verwezenlijking van bouwprojekten in China gaat men echter een samenwerkingsverband of joint venture aan met de staat. Risico's

In Hong Kong nemen bouwbedrijven uitvoerings- en inkooprisiko's op zich. Dit zijn risico's van problemen tijdens de uitvoering en verschillen in werkelijke en gebudgetteerde kosten van arbeid en materiaal. Dit verschilt niet van de situatie in Nederland. De opdrachtgever betaalt een vergoeding voor het risico in de vorm van de prijs die hij voor het produkt betaalt. In China zijn de bedrijven in bezit van de staat. Ze nemen in principe geen risico's en verrekenen over het algemeen alles na realisatie. De opdrachtgever zal hier tevreden mee zijn omdat die meestal ook door de staat vertegenwoordigd wordt.

52

4.4.4 Verschillen met de Nederlandse situatie

Bouwen in Hong Kong kent een aantal verschillen met de situatie in Nederland. Het belangrijkste is wellicht de factor arbeid. Over het algemeen is het opleidingsniveau van de bouwvakkers in Hong Kong erg laag; de lonen die uitbetaald worden aan deze mensen zijn ook laag. De organisatie op de bouwplaats is in handen van de aannemer. Net als in West-Europa besteedt de aannemer veel specialistisch werk uit. Het gaat dan bijvoorbeeld om het tegelzetten, stucadoren en steiger bouwen. Het niveau van uitbesteden in Hong Kong is ongeveer gelijk met Nederland. In China treedt de hoofdaannemer niet op als coördinator op de bouwplaats. 4.4.5 Sfeer op de bouwplaats

Overeenkomstig de handel en economie in Hong Kong, is het personeels-bestand van de bouwbedrijven internationaal gericht. Het leidinggevend kader komt voornamelijk uit de landen van herkomst van de internationale bedrijven (Engeland, Frankrijk, Canada, Japan, etc). Het bestand aan uitvoerend personeel wordt hoofdzakelijk gevuld met Chinezen en Filipijnen. Ze zijn laag geschoold en voor onze begrippen goedkoop. Van de laatst genoemde groep wordt gezegd, dat ze meer ervaring hebben en er daarom liever mee gewerkt wordt. Wanneer je een bouwplaats bezoekt zie je bij de uitvoerende werkzaamheden als het stellen, vlechten en storten hele groepjes arbeiders bij elkaar staan. Waar 4 à 5 arbeiders aktiviteiten verrichten, wordt door 1 à 2 leidinggevende personen aanwijzingen gegeven. Deze laatste kunnen de werktekeningen lezen en beheersen de werkinstructies. Ook voeren zij de kwaliteitscontrole uit over de verrichte werkzaamheden. De bouwvakkers leven vaak op de bouwplaats, hoewel dit (waarschijnlijk uit veiligheidsoverwegingen) verboden is. Mede hierdoor zie je op veel bouwplaatsen een enorme rotzooi van bouwen woonafval. Zelfs de huisdieren, voornamelijk honden, lopen vrij rond op de bouwplaats. De was hangt tussen

53

de bouwmaterialen en koken gebeurt in een uithoekje van de bouw dat als keuken dienst doet. Op Chek Lap Kok waren kampementen gebouwd waarin de mensen woonden.

afbeelding 4.6: Huisdieren op de bouwplaats

4.4.6 Bouwmateriaal en -materieel

Bouwmateriaal in Hong Kong wordt van over de gehele wereld aangevoerd. Voor het bouwprojekt van Gammon kwamen de graniet-platen bijvoorbeeld uit Canada. Hout dat geïmporteerd wordt, moet voor verwerking vier maanden opgeslagen worden. Het vochtige klimaat eist een dergelijke acclimatisatieperiode. Funderingspalen worden op sommige plaatsen in Hong Kong en in China met de hand gegraven. Het wordt door de overheid in Hong Kong uitgebannen en uit veiligheidsoverwegingen door bedrijven steeds minder gebruikt. Op het projekt HKCEC waren, als één van de laatste in Hong Kong, nog

54

twee handgegraven paalschachten gemaakt. Bij het graven van de paalschacht graaft de man zichzelf de diepte in. Hij plaatst telkens stalen ringen in de put, tegen het instorten. Zijn vrouw haalt het zand in emmers op, loost het boven en geeft haar man eten. Het echtpaar werkt bij deze activiteit altijd samen, zodat de man meer zekerheid heeft dat de vrouw hem niet in de put laat zitten. Met handgegraven palen worden dieptes van 40 tot 50 meter bereikt. Als de aanlegdiepte bereikt is wordt wapening in de put geplaatst en wordt de paal gestort. Het materieel dat je op de bouwplaatsen in Hong Kong ziet is geavanceerd en even ontwikkeld te noemen als in het Westen. Een verschil in de bouwkranen is het (nog) veelvuldige gebruik van de toptorenkraan, naast de voor ons gebruikelijke loopkattorenkraan.

afbeelding 4.7: Bamboe steigers

55

---------

Opvallend is het gebruik van het bamboe steigerwerk. Bamboe is een uiterst sterk materiaal. De vezels van de plant zijn zo taai en stevig dat je een bamboestengel niet zomaar door kunt breken. Dit is ook het grote voordeel. Een stalen steiger zal ten gevolge van een typhoon compleet vervormen en het zal weken duren voor de steiger weer opgesteld is. Staal breekt abrupt, terwijl je de sterkte van het bamboe voor bezwijken ziet ver-minderen en maatregelen kunt nemen. Daarnaast blijven de amboevezels na breken nog aan elkaar zitten. Een bamboesteiger wordt in Hong Kong gevormd door 1 rij stengels evenwijdig aan de gevel van het gebouw. Evenwijdig geplaatste horizontale en verticale stengels worden met behulp van kunststof binddraad aan elkaar geknoopt. Vroeger werd hiervoor nog repen van de schil van bamboestengels gebruikt. Het opbouwen en afbreken gaat met het bind draad razendsnel. Uit veiligheidsoverwegingen wordt soms een dubbele steiger geplaatst. 4.4.7 Techniek en veiligheid op de bouwplaats

De techniek die op de bouwplaatsen in Hong Kong wordt toegepast is geavanceerd en even ontwikkeld te noemen als in Europa. Op Chek Lap Kok werden er 121 vakwerkliggers met een overspanning van 36 meter in de terminal geplaatst. Deze vakwerkliggers werden op het eiland gemonteerd en behandeld. De vakwerkliggers werden met behulp van vijzelwagens naar de bevestigingsplaats verplaatst. Deze verplaatsing van montageplaats naar bevestigingsplaats neemt ongeveer 4 uur in beslag. In een projekt van Gammon, waarbij de eerste zes lagen winkels bevat en daarboven zes torens die bestemd zijn voor woningen en kantoren, deed de techniek niet onder voor de techniek toegepast in Europa. De betonnen kolommen bijvoorbeeld werden door koelleidingen gekoeld. Na het storten van de kolommen gaat er koud water door de buizen, zodat het beton niet te warm wordt en dus niet te snel verhardt. De nagespannen betonvloeren werden met behulp van een tafelbekisting gestort. Het werken met een tafelbekisting wordt in Nederland nauwelijks toegepast in verband met hoge arbeids-

56

--

kosten. De vloer tussen de winkels en de zes torens had een dikte van 2 meter. In deze vloer werden de verticale krachten van de torens naar de gevelkolommen van het winkelgebied verdeeld. Hierdoor heeft het winkelgebied een zeer grote vrije ruimte.

afbeelding 4.8: Eén van de 121 vakwerkliggers

In Hong Kong wordt vanwege het klimaat geen warmteisolatie toegepast. De gevelafwerking wordt direct op het dragende deel geplaatst. In de gebouwen wordt airconditioning toegepast waardoor het binnen kouder is dan buiten. Om deze twee redenen is er dan sprake van een omgekeerde koudebrug. De lage graad van prefabricage en voorbereiding in de fabriek is ook terug te zien in de toegepaste staalkonstrukties: Stalen balken en kolommen en de vakwerkconstructie die het dak zal dragen van het HKCEC werden onbehandeld op het werk aan

57

elkaar gelast. In de afbouwfase krijgt de afgebouwde constructie een straalbehandeling, waarna de Epoxy primercoating de eerste bescherming van het staal biedt. Daarna wordt een meedaags verfsysteem aangebracht dat verdere bescherming en als esthetische afwerking dienst doet. Dit totale verfsysteem is bij ons in West-Europa ook gangbaar, alleen proberen wij het complete applicatieproces zoveel mogelijk naar de fabriek (de geconditioneerde ruimte) te verplaatsen. Op het nieuwe vliegveld Chek Lap Kok werd eenzelfde verfsysteem op de staalconstructie van het dak toegepast. Dit geschiedde echter, waarschijnlijk door de hoge graad van reproduktie van de schaalelementen van het dak, op een aparte plaats op het eiland. Toch zag je hier ook dat het hele element in elkaar gelast werd en daarna de mensen op steigers (onhandige werkhouding, langere totale arbeidstijd) het staal moesten behandelen. Bij de woningbouw van Gammon en het HKCEC waren bijvoorbeeld ook de trapleuningen reeds op de vuile beton gemonteerd. Als de muur gestuct was en daarmee haar eindbehandeling had gekregen, werden de leuningen geschuurd en geverfd. Het afbouwproces kan door de lage graad van prefabricage dus ook anders georganiseerd worden. Veiligheid (ARBO) is in Hong Kong niet bepaald een heilig begrip. Hieronder worden een aantal constateringen op bouwputten met betrekking tot veiligheid gedaan. Een 'schone' bouw kom je in Hong Kong niet tegen. Overal ligt bouwafval, wat de veiligheid zeker niet ten goede komt. De bouwvakkers zijn zelden aangelijnd als ze op hoogte werken. De veiligheidsleuningen zijn slecht of niet aangebracht. Het personeel op de bouwplaats is veelal ongeschoold, wat de veiligheid niet ten goede komt. De steigers missen alle van de in Europa geldende veiligheidsvoorschriften, zoals bijvoorbeeld loopplanken, leuningen, kantplank, een schriksteiger, etc.

Volkskrant, 6 januari 1996 "Volgens economen bestaat er een Aziatische mix die de succesformule van onder andere Hong Kong veroorzaakt. Die bestaat uit lage belastingen, veel sparen, weinig overheidsbemoeienis en hard werken. De kwaliteit van het sociale vangnet wordt

58

door Aziaten vaak aangeduid met de familie. Dat veel van de Aziatische groei op hard werken is gebaseerd, is bij economen niet omstreden. De Hong Kong Chinees bijvoorbeeld werkt wekelijks ongeveer 8 uur langer dan de Europeaan." Sommige critici van de Aziatische economische groei, meestal afkomstig uit het Westen, vinden de megaprojekten toonbeelden van ongevoeligheid. Men neemt het niet zo nauw met milieu en arbeidsomstandigheden. Zo kent het nieuwe vliegveld zijn keerzijde. Er werken bijna twintigduizend mensen in continue ploegendienst. Veel werk gaat 's nachts door. De vakbonden zijn buiten de deur gehouden. Het hoge tempo gaat soms ten koste van de veiligheid. Voor het allerzwaarste en meest ondankbare werk zijn een kleine vijfduizend arbeiders uit Thailand, de Filipijnen en China gehaald. Zij behoren een door de overheid gegarandeerd minimumloon van 11.250 HK$ (2250 gulden) te krijgen, een veelvoud van wat ze thuis kunnen verdienen. Maar velen klagen dat aannemers en onderaannemers minder uitbetalen. Bij sommigen werd zoveel voor onderdak ingehouden, dat ze in staking gingen. Toen er berichten opdoken over illegale immigranten die voor een schijntje werden ingezet, begon de regering een onderzoek. 4.4.8 Wat kan Nederland van Hong Kong leren?

Door de enorme hoge grond kosten is hoogbouw gemeengoed in Hong Kong. De uitvoering van dergelijke hoge gebouwen brengen specifieke problemen met zich mee. In tegenstelling tot in Nederland wordt er weinig geprefabriceerd. De voornàamste drijfveer in Nederland is daarvoor het hoge arbeidstarief. Derhalve loont het om in Nederland veel voorbereidingskosten te maken ten behoeve van een kortere bouwtijd. In Hong Kong en China worden gewoon wat meer mensen ingeschakeld en is prefabricage niet rendabel. Bij hoogbouw worden dus veel materialen en produkten op de bouwplaats bewerkt en aangebracht. In het werk storten van een compleet hoogbouwskelet is in Nederland niet denkbaar c.q. haalbaar. Veiligheid, produktietijd, weersinvloeden en arbeidskosten zijn sleutelwoorden die bij ons noodzaken de bouwtijd met behulp van prefabricage te minimaliseren. Op het gebied van landaanwinning en

59

baggerwerk kan Hong Kong veel leren van Nederlandse bedrijven. Deze Nederlandse bedrijven zijn in Hong Kong marktleider. We kunnen dus concluderen dat wij qua bouwwijze niet echt veel kunnen leren van Hong Kong, omdat de randvoorwaarden verschillend zijn. Wij hebben andere tarieven en bij ons is hoogbouw (nog) niet haalbaar.

4.5 Vastgoed beheer 4.5.1

Inleiding

Als je in Hong Kong vastgoed in je bezit hebt, dan ben je een gelukkig, of in ieder geval een zeer gefortuneerd mens. In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan de zeer lucratieve vastgoedmarkt in Hong Kong. China heeft beloofd om vanaf de souvereiniteitsoverdracht op 1 juli 1997 het systeem van 'one country two systems' aan te houden. Dit is belangrijk voor het totale vastgoedbestand en met name de waarde ervan, omdat er hoogstwaarschijnlijk weinig gaat veranderen voor Hong Kong. Vooral de laatste tien jaar heeft Hong Kong een ongekende economische groei doorgemaakt. In de praktijk betekende dit een jaarlijkse stijging van 5,7% aan reële inkomensgroei per hoofd van de bevolking. Ondanks hoge inflatie is Hong Kong de afgelopen jaren een zeer aan-trekkelijke vestigingsplaats voor buitenlandse bedrijven gebleven. Dit komt niet in de laatste plaats door de lage belastingtarieven die men in Hong Kong hanteert en de geringe overheidsbemoeienis bij het zakendoen. Tevens zien Westerse bedrijven Hong Kong als een goede uitvalsbasis om de Chinese markt op te kunnen.

60

afbeelding 4.9: Vastgoed in Hong Kong, een goede belegging

61

4.5.2 Grond in Hong Kong

Hong Kong is uitgegroeid tot een enorm dichtbevolkt agglomeraat. De kolonie beslaat een oppervlakte van 1040 km2, waarvan echter 80% door zijn bergachtige karakter zowel voor landbouw als bouwgrond ongeschikt is. Slechts 0,2 % wordt benut voor commercieel vastgoed, 2% voor infrastructuur en 4% voor woningbouw. Om toch plaats te kunnen bieden aan de zes miljoen inwoners

die Hong Kong telt en aan het grote aantal kantoren en winkels zijn twee belangrijke ontwikkelingen te onderscheiden. Ten eerste wordt hoogbouw in grote mate toegepast, waardoor het mogelijk is, dat bijvoorbeeld in een gebied als Mongkok er gemiddeld ruim honderdvijftigduizend mensen op één vierkante kilometer wonen, oftewel circa 7 m2 per persoon. De tweede ont-wikkeling bestaat uit het aanwinnen van land in de zee. In Hong Kong wordt de grond door middel van een leaseconstructie uitgegeven. Deze leasecontracten worden op een openbare veiling aan de hoogste bieder aangeboden en vormen de belangrijkste bron van inkomsten voor de overheid. Deze constructie en de grote mate van ruimtegebrek leiden tot zeer hoge grondprijzen, waardoor het maar voor een zeer select gezelschap mogelijk wordt om voor de grond mee te bieden. Bij een bouwwerk in Hong Kong zijn de grondkosten gemiddeld 2/3 van de totale stichtingskosten. In Nederland is dit ongeveer 1/ 10. Door deze hoge grondprijzen is het voor de overheid mogelijk en zelfs zeer aantrekkelijk om grote hoeveelheden land aan te winnen. 4.5.3 Groep van 12

De leasecontracten voor de grond zijn voor het overgrote deel in handen van slechts twaalf grote investeerders, de zogenaamde 'groep van 12'. Deze investeerders zijn tevens de belangrijkste ontwikkelaars. Zij ontwikkelen gebouwen en verkopen of verhuren deze vervolgens in units. Buiten deze groep van 12 kunnen andere en nieuwe investeerders eigenlijk slechts ruimte op de vastgoedmarkt in Hong Kong krijgen door deze units in gebouwen op te kopen. Toen de overheid van

62

Hong Kong besloot om woningbouw te gaan realiseren in de New Territories (onder andere San Tin) heeft men de plaatselijke bewoners grondrechten gegeven om zich elders in de New Territories te vestigen. Deze grondrechten zijn vervolgens opgekocht door 4 van de groep van 12. Hiermee hebben zij zich het (lucratieve) recht verschaft deze gebieden te ontwikkelen. De monopoliepositie van de groep van 12 zorgt ervoor dat de prijzen van het vastgoed hoog blijven zolang de vraag maar hoog genoeg is. Hierdoor is het voor bedrijven haast onmogelijk een gebouw te realiseren voor zichzelf en zo het gebouw een eigen identiteit te kunnen geven. 'Corporate Identity' komt in Hong Kong nauwelijks voor. De kolossale gebouwen die ontwikkeld worden, worden door veel verschillende gebruikers bezet. De ontwikkeling van een gebouw is in die zin een lastig projekt omdat er veel partijen op één lijn gebracht moeten worden. De gebouwen worden zoals eerder genoemd in delen verkocht of verhuurd. Er liggen verschillende factoren aan ten grondslag of een bedrijf kiest om een unit te huren of te kopen. Eén daarvan is natuurlijk de pretentie die het bedrijf heeft met de vestiging in Hong Kong, dus de algemene bedrijfsstrategie en natuurlijk de financiële situatie van het bedrijf. Een tweede aspect is het algemeen economisch klimaat dat in Hong Kong heerst. Met name de fluctuerende inflatiewaarden (invloed China) spelen hierin een belangrijke rol. Het kan zelfs voorkomen dat door een hoge inflatiewaarde er een negatieve reële rente ontstaat. In deze situatie is het zeer gunstig om onroerend goed te kopen. Huur-contracten worden voor Nederlandse begrippen afgesloten voor zeer korte tijd, namelijk voor drie jaar of minder. In Nederland is sprake van een 'vragers markt', in Hong Kong is sprake van een 'aanbieders markt'. Door de korte termijn van de huurcontracten kan de verhuurder na de verstreken termijn hogere huren vorderen, terwijl het risico van leegstand laag is. Voor commercieel vastgoed geldt dat de eigenaren bij wet verplicht zijn een vereniging van eigenaren op te richten. Deze vereniging dient (op papier) éénmaal per maand te vergaderen

63

IJ

•• -

I!

IIT--------Li

u,

--

en zij moet een derde partij aanstellen om het gebouw te beheren. Er zijn dan ook een aantal bedrijven in Hong Kong, zoals Colliers Jardine, die gespecialiseerd zijn in het beheren van deze gebouwen. Deze bedrijven zorgen met name voor de openbare ruimten in de gebouwen. Bij de entree van een gebouw zie je dan ook aan de gevel een bordje hangen met de tekst: This building is properly managed by .. ... '. Colliers Jardine is een Joint Venture van de familiebedrijven Colliers en Jardine Colliers is een bedrijf van Australische origine, terwijl Jardine zijn oorsprong in Hong Kong heeft. Het bedrijf heeft vestigingen over de hele wereld en is gespecialiseerd in 'property management' en 'consultancy management'. Zolang er een vereniging van eigenaren is en een beheerder is aangesteld worden deze gebouwen inderdaad in goede staat gehouden. Het is immers in het belang van alle betrokken partijen. De beheermaatschappij zal er alles aan doen het gebouw er piekfijn uit te laten zien, want dat is tenslotte de beste reclame die hij voor zichzelf kan maken. Veel vastgoed in de woningsector is in eigendom van mensen die in de loop der jaren de appartementen rond hun eigen woning hebben opgekocht en op die manier een deel van een woontoren bezitten. Vaak zijn het hele gewone mensen die hun dagelijks brood met bijvoorbeeld handel op straat verdienen. Deze mensen zijn dus miljonair, hoewel je dit meestal niet aan ze kunt zien. Voor de woningbouw zijn niet zulke uitgebreide wetten en regelingen vastgelegd, zoals wij die hier kennen. De eisen die gebruikers aan de woongebouwen stellen liggen ook op een ander niveau dan in het Westen. Alleen de reistijd van en naar het werk lijkt er toe te doen. De woonwijken in Hong Kong worden gekenmerkt door slecht, of helemaal niet, onderhouden gebouwen. Ze zijn veelal smerig, wat een vrij onaangenaam gezicht geeft. Maar onderhoud heeft, in hun ogen, toch geen nut als je bedenkt dat het gebouw toch weer wordt afgebroken na 15 jaar. Toch zou je kunnen zeggen dat het leefmilieu in deze wijken, voor ons Westerlingen, ver beneden peil is. Bedenk echter wel dat je twee culturen met elkaar

64

afbeelding 4.10: Is dit misschien een vastgoed-miljonair?

vergelijkt en dat er dan niet zomaar gezegd kan worden dat de één goed of slecht is. Het is maar net wat je gewend bent. De gebruikers van deze gebouwen zijn niet georganiseerd en van 'properly property management' is hier dan ook geen sprake. De verwaarlozing van een gebouw lijkt in Hong Kong op zich niet als storend te worden ervaren. Over het algemeen geldt voor een gebouw een afschrijvingsperiode van ongeveer 15 jaar, de helft van de exploitatieperiode waarop men hier in Nederland een investering baseert. Door de hoge en immer stijgende waarde van de grond en het grote aandeel dat deze kostenpost in de totale investeringskosten heeft is het rendabel om een gebouw in zo'n korte tijd af te schrijven. Na het in gebruik nemen van het nieuwe vliegveld Chek Lap Kok (zie hoofdstuk 'Chek Lap Kok') wordt het oude vliegveld Kai Tak herbestemd voor woningbouw. De ligging van Kai Tak en de aanvliegroute hierop zorgde ervoor dat voor bepaalde

65

I.U

!

C

II'

, tlr

M"

_e'Q

'.'U I 'N" _'''''-'1

,

gebouwen restricties aan de maximale bouw hoogte werden gegeven. Door het verdwijnen van het vliegveld is het nu mogelijk in de directe omgeving van Kai Tak hogere gebouwen te realiseren. Er liggen dan ook plannen klaar om bijvoorbeeld een gebouw dat nog maar vijf jaar geleden werd gerealiseerd met de grond gelijk te maken om er vervolgens een hoger gebouw voor in de plaats te realiseren. Dit zijn ontwikkelingen die hier in Nederland volstrekt ondenkbaar zijn. De hele cultuur zit anders in elkaar en er wordt op een hele andere schaal gedacht, zodat elke vergelijking met Nederland eigenlijk zinloos is. 4.5.4 Ontwikkelingen

Een nieuwe tendens in de vastgoedontwikkeling is het ontwikkelen van zogenaamde 'mixed used' projekten. Met name in de New Territories worden woontorens ontwikkeld in combinatie met winkels en horeca. Deze gebouwen laten zich kenmerken door een vijf verdiepingen hoog podium met horecagelegenheden en winkels, waarboven slanke, hoge woontorens worden gerealiseerd. Dit fenomeen is een direct gevolg van de mentaliteit die onder de Hong Kong bevolking heerst. Men wil zo snel mogelijk vanuit hun woning de boodschappen kunnen doen en een hapje kunnen eten. De gebouwen zijn zo ontworpen dat als men een verdieping omhoog wilt, men langs zoveel mogelijk winkels en horecagelegenheden komt. De stijgpunten sluiten niet op elkaar aan. Er zijn in Hong Kong drie gebieden waar een concentratie van kantoor-gebouwen is gerealiseerd, te weten: Central (25% van de kantorenmarkt) Wang Kok (23%) Tsim Sha Shui (23%) In deze zakencentra worden zo mogelijk gebouwen met een andere funktie herbestemd voor kantoorgebouw. De omzetting van bijvoorbeeld grond die oorspronkelijk bestemd was voor woningbouw naar grond met de bestemming kantoren dient bij de overheid afgekocht te worden.

66

l

....

1

_.~--

!:i! !

-P-rim~

I

!

!

1 1

!

!

1

Hl

'!fI'" .... ,.'.....

r '

'()sj. . . .

CBD OHic;-R~--.,t-

HK$I sq.ItJ monlh (nel)

HK$I sq.lt./ monlh (nel)

lW

lW

100

100

80

80

60

60

40

40

rfu 1 1l~

20

_

'nu_"... '.

1995

o

Source: Collier5 Jardine Re5eorch - - - - ._-- - - ---_.

20

1996 F

- --

- - - ._

-

-

grafiek 4.1 : Huurprijzen in Azië

De afkoopsom wordt berekend aan de hand van het verschil tussen de opbrengst van het oude gebouw met woonfunktie en het nieuwe gebouw met een kantorenfunktie. Het mag duidelijk zijn dat in deze zakencentra een gebouw met een kantorenfunktie het grootste rendement oplevert voor de belegger. Ook voor hotels wordt het steeds moeilijker, zo niet onmogelijk, om zich in deze centra te handhaven. Steeds meer worden hotels afgebroken om plaats te maken voor kantoorgebouwen. De hotels verplaatsen zich naar goedkopere wijken buiten de zakencentra. Door het goede en goedkope openbaar vervoersysteem is het voor de hotelgast geen moeilijke keuze tussen een heel duur hotel in het centrum of een goedkoper hotel even buiten het centrum. De vastgoedmarkt is zeer belangrijk in Hong Kong. Het betekent niet alleen voor de overheid de belangrijkste bron van inkomsten. Ongeveer 60% van de omzet in de aandelenmarkt wordt in vastgoed belegd. Met de waarde per m2 van het totale

67

M"II" ..... UW

vastgoed staat Hong Kong wereldwijd gezien in de top drie. Het kenmerkende van het vastgoed in Hong Kong is toch wel dat de grootste waarde in de grond zit. Bezit je in Hong Kong een stuk bouwgrond dan ben je spekkoper. Een voorbeeld: De bus- en trammaatschappij in Hong Kong is een zeer gefortuneerd bedrijf, maar dit komt niet omdat men geld verdient met de 'core business' (het vervoeren van mensen). De bus- en trammaatschappij bezit namelijk verschillende opslagplaatsen die zij niet meer als zodanig gebruikt en als gevolg daarvan kan afstoten. Met deze transacties is het voor het busbedrijf niet eens meer de moeite waard om zich te richten op de financiële haalbaarheid van haar vervoersysteem. Je kunt je dan ook afvragen wat de 'core business' van de bus- en trammaatschappij nu werkelijk is. De minder bedeelde mens in Hong Kong zal dat een zorg zijn, zolang hierdoor de vervoerprijzen laag kunnen blijven.

afbeelding 4.11 : 'Core-business' of 'Score-business'

68

Chek Lap Kok Airport

5.1

Inleid ing

In 1925 werd het huidige vliegveld van Hong Kong, Kai Tak, geopend. De landingsbaan strekt zich vanaf het vaste land uit de zee in. Naderhand zijn er vele hoge gebouwen omheen geplaatst. Dit maakt de landing tot iets heel speciaals, omdat je vanuit het vliegtuig bijna de hoogbouw kan aanraken. De aankomende en vertrekkende vliegtuigen zorgen natuurlijk voor veel overlast voor de mensen die in de gebouwen wonen. Daarom mogen de vliegtuigen hier na elf uur ' s avonds niet meer landen en opstijgen, wat de gebruikscapaciteit natuurlijk erg verkleint. Een ander punt is dat er hier één landingsbaan is wat ook ten nadele aan de capaciteit komt.

afbeelding 5.1: Kai Tak; het huidige vliegveld

69

De capaciteits- en overlastproblemen zijn twee belangrijke punten die Hong Kong er toe aanzetten om een nieuw vliegveld te ontwikkelen. In 1979 is men begonnen met een haalbaarheidsstudie voor een nieuw vliegveld, Chek Lap Kok ('kleine vis'). Het plan van het nieuwe vliegveld, dat op een in de zee te maken eiland zou komen, werd in 1982 goed genoeg bevonden om verder ontwikkeld te worden. Vanwege een economische recessie werd het projekt een jaar later in de ijskast gezet. Omdat tussen 1980 en 1990 het gebruik van het vliegveld toenam van 8 miljoen naar 20 miljoen en Kai Tak aan zijn maximale capaciteit zat, werd er in 1989 eindelijk een officiële aankondiging gedaan, dat er een nieuw vliegveld zou komen op en rond het eiland Chek Lap Kok.

Kowloon

Lantau Island

afbeelding 5.2: Ligging Chek Lap Kok

70

Met het doorgaan van het projekt werd 'het baggercontract van de eeuw' getekend. Het feit dat Hong Kong in 1997 Chinees wordt leverde nogal wat problemen op. Hong Kong geeft veel geld uit aan dit projekt. Geld dat er straks dus niet meer is als Hong Kong door China wordt overgenomen. Hiervan maakte de Chinese regering nogal een probleem. Mede door enkele orders voor grote bouwwerken op het nieuwe eiland aan Chinese bouwbedrijven te geven, kon het projekt toch zijn doorgang vinden.

5.2 Airport Core Programme Het vliegveld is een onderdeel van het ACP (Airport Core Programme). Dit projekt bestaat naast het vliegveld uit nog negen andere projekten die de gehele infrastructuur rondom het vliegveld omvatten. Het totale projekt zal 37 miljard gulden gaan kosten, waarvan 46% (17 miljard) wordt uitgegeven voor het vliegveld. Tot het ACP behoren het nieuwe vliegveld, een nieuwe stad, een wegennet, twee bruggen, havengebiedaanwinningen, een haventunnel en een nieuwe spoorweg.

HONG KONG AIRPORT CORE PROGRAMME afbeelding 5.3: Hong Kong Airport Core Programme

71

5.2.1 Het nieuwe vliegveld

Chek Lap Kok zal jaarlijks 35 miljoen passagiers en ongeveer 3 miljoen ton aan goederen te verwerken krijgen. De eerste van de twee start- en landingsbanen biedt ruimte aan 60 vliegtuigaanlegplaatsen en zorgt ervoor dat er per uur 40 vluchten kunnen worden uitgevoerd. Het passagiers-terminalcomplex, dat meer dan 1 kilometer lang zal worden, krijgt zijn eigen interne vervoerssysteem en een groot scala aan faciliteiten en winkels. Het vliegveld is in staat 24 uur per dag operationeel te zijn in tegenstelling tot het oude Kai Tak Airport. Het gefaseerde ontwikkelings-plan biedt de gelegenheid de luchthavencapaciteit te verdubbelen in de toekomstige jaren. 5.2.2 De nieuwe stad

Begonnen is aan de bouw van een speciale stad welke het vliegveld zal ondersteunen. De stad wordt gerealiseerd op gewonnen land nabij rung Chung ?p het eiland Lantau. De vervaardiging van de eerste fase biedt ruimte aan 20.000 bewoners en is vooral bestemd voor het personeel van het vliegveld. De stad krijgt de beschikking over alle denkbare faciliteiten en wordt dus doende vrijwel geheel self-supporting. Latere fasen van de ontwikkeling van de stad bieden ruimte aan 200.000 mensen in het jaar 2011. De nieuwe stad is ontworpen mee te groeien met haar natuurlijke omgeving. 5.2.3 Het wegennet

Nieuwe snelwegen dragen bij aan het huidige wegennet en verzorgen met name de toegangswegen naar het nieuwe vliegveld. Het gaat hier om de "North Lantau Expressway", de "West Kowloon Expressway" en twee delen van "Route 3". De 12,5 kilometer lange Lantau Expressway verbindt de nieuwe stad Tung Chung en het nieuwe vliegveld met de vaste brugverbinding tussen Lantau en het eiland Tsing Yi, nabij het vaste land Kwai Chung. De delen van "Route 3" (een noord-zuid verbinding), zorgen voor het feitelijke transport van Tsing Yi naar Kwai Chung. Het Tsing Vi-deel bevat een 1,6 kilometer lange tunnel door het eiland. Het deel over het vaste land (Kwai Chung) vervoert de automobilisten over een twintig

72

nl

[I

! hl )', e

l

["

d_1I I 11_'M_lel

meter hoog viaduct naar de deels verhoogde "Kowloon Expressway". Deze expressway is gebouwd op gewonnen gebied.

afbeelding 5.4: Kowloon Expressway in aanbouw

5.2.4 De brugverbindingen

De 2,2 kilometer lange brug "Tsing Ma Bridge" verbindt Tsing Yi en het eilandje Ma Wan, en beslaat het grootste deel van de "Lantau Fixed Crossing". De "Tsing Ma Bridge", de langste hangbrug ter wereld, maakt plaats voor zowel autoverkeer als voor treinverkeer. De vrije overspanning van de brug bedraagt ruim 1300 meter. De 820-meter lange kabelbrug tussen Ma Wan Island en Lantau Island en een SOO-meter lang viaduct verbindt de ''Tsing Ma Bridge" met het grootste eiland van Hong Kong, Lantau. De beide bruggen en het viaduct beslaan 6 rijstroken op het bovendek voor het autoverkeer en twee treinbanen op het overdekte onderdek. Het onderdek bezit tevens twee enkele

73

rijbanen in geval van extreem noodweer. De dwarsdoorsnede van de brug is ruitvormig in verband met de aërodynamica Deze vorm voorkomt dat de brug in resonantie zal komen en ten gevolgen hiervan kan instorten.

afbeelding 5.5: Tsing Ma Bridge, de langste hangbrug ter wereld

5.2.5 De landaanwinning De "West Kowloon Reclamation" heeft het gebied dat Kowloon reeds groot was, vergroot met circa 334 hectare. Naast het gebruik van dit land voor de infrastructurele projekten biedt het tevens plaats voor de huisvesting van 91.000 mensen en een variëteit aan gemeenschapsfuncties waaronder recreatiegronden en commerciële winkelgebieden. Het nieuwe "Cheung Sha Wan"-winkelcentrum was de eerste faciliteit die op het

74

gewonnen land is gaan bouwen. Havenactiviteiten en typhoonshelters zijn verplaatst naar de nieuwe kustlijn. Nog eens 7 hectare land zal worden gewonnen ter plaatse van het Stonecutter's Island ten behoeve van het overheidshavengebied. De "Central Reclamation" (fase 1) bestaat uit de landwinning van 20 hectare tussen Rumsey Street en Pedder Street en de herontwikkeling van zes hectare bestaand grondoppervlak. Het biedt plaats aan het ondergrondse "Hong Kong Station" ten behoeve van de nieuwe spoorweg naar Chek Lap Kok Airport en aan de uitbreiding van het Central Business District. Tevens zullen nieuwe aanlegplaatsen voor veerboten en een vernieuwde promenade worden gerealiseerd. 5.2.6 De haventunnel

Tussen West Kowloon en Central op Hong Kong Island zal een 2 kilometer lange haven tunnel worden gebouwd, welke zes rijbanen voor het autoverkeer telt. Met een maximum van 180.000 voertuigen per dag is de startcapaciteit geraamd op 75.000 auto's. Het 1,36 kilometer tellende tunneldeel, welke onder water is gelegen, zal worden opgebouwd uit 12 enorme betonnen eenheden. 5.2.7 Spoorweg

De nieuwe spoorweg, de "Airport Railway", wordt 34 kilometer lang en bestaat uit twee separate diensten. De "Lantau Line" bestaat uit een metrolijn tussen Hong Kong Island en Tung Chung met diverse tussenstations op Kowloon, Tai Kok Tsui, Lai King en Tsing Yi. Deze dienst kan na ingebruikname gemakkelijk 260.000 personen vervoeren welke stroom in de toekomst eenvoudig in de "Tsuen Wan Line" overgaat. De "Airport Express" vervoert de passagiers, met enkel zitplaatsen, van het nieuwe vliegveld naar Hong Kong Island in minder dan 23 minuten met tussenstations op Kowloon en Tsing Yi. 5.2.8 Voordelen

Het ACP biedt de gemeenschap diverse voordelen. Zo krijgt men een nieuw vliegveld dat niet in het har* van het druk bevolkte Hong Kong is gelegen. Daarnaast wordt het gebied

75

voorzien van een directe rail-verbinding dat toegang biedt tot het nieuwe vliegveld. Voor de huidige Hong Kong-inwoners verbetert het leefklimaat doordat het oude vliegveld wordt gesloten. Deze vrijkomende grond biedt op zijn beurt weer plaats aan circa 350.000 inwoners (ter vergelijking ongeveer evenveel inwoners als in de stad Den Haag). Door extra landaanwinning is men in staat de gemeenschap uit te breiden aan de westkant van Kowloon en ten noorden van Lantau waar de nieuwe stad wordt ontwikkeld. Een metro verbindt het vaste land met Lantau Island welke ook voor het autoverkeer door middel van de Tsing Ma Bridge beter bereikbaar is geworden. Een extra tunnel tussen Central en Kowloon verbeterd de bereikbaarheid van het Central Business District op Hong Kong Island en zal zorgen voor minder file-overlast bij de huidige tunnelverbinding.

5.3 Chek Lap Kok Airport Het eiland waar het vliegveld op wordt gemaakt heeft een oppervlak van 12 km2 . Hierop moet in 1998 een landingsbaan komen en hangars en vertrekhallen die ervoor moeten zorgen dat er jaarlijks 3 miljoen ton aan goederen en 35 miljoen passagiers verwerkt kunnen worden. Met het creëren van het eiland is er rekening gehouden met eventuele uitbreidingen, zodat in het jaar 2040 de capaciteit vergroot kan worden tot 9 miljoen ton vracht en 87 miljoen passagiers per jaar. Dit is mogelijk door het aanleggen van een tweede landingsbaan en extra hangars. Deze zijn allen reeds ontworpen. 5.3.1 Het ontwerp Het ontwerp voor de hangars en de vertrekhallen zijn gemaakt door de architecten van bureau Foster. De vertrekhallen aan de voorkant van het vliegveld bevinden zich in een rechthoekig gebouw. De gates, zijn loodrecht, in Y-vorm, op het hoofdgebouw gezet. De totale lengte wordt hierdoor 1,2 kilometer. Ondanks deze lengte duurt het slechts enkele minuten om van de incheck balie bij het verst staande vliegtuig te komen.

76

afbeelding 5.6: Chek Lap Kok Airport

•• 8!J •••• 1II1l PROPOSED COMMERCIAL DEVELOPMENTS

/""""--~ ;jjl!;

fl'MI

Hotel/Car Park

~Ii!jtll

Passenger -------JI'~s.-"~ Term inal

MiII!l1I! ....." - - - - Aircraft Catering

lIi\!I
t-----

I!JilHtll' Freight Forwa rding

!ll1Il~. ~

Avial ian Fuel

afbeelding 5.7: Indeling Chek Lap Kok Airport

77

Hiervoor is een ondergronds vervoersysteem ontwikkeld dat naast de passagiers ook de bagage vervoert. Deze bestaat uit computergestuurde trein die 5270 passagier per uur kan verwerken. Het bagage afhandelingssysteem van de luchthaven is, samen met het Duitse Siemens en het Engelse Swire, door het Nederlandse Vanderlande Industries uit Veghel ontworpen en geleverd. Hiermee was een order van 60 miljoen gulden gemoeid. Dit bagagesysteem kan per uur 19.200 koffers verwerken. Over de gehele dag zal hij zo'n 200.000 koffers moeten verwerken. Het uiterlijk van het gebouw geeft een futuristische indruk. De gevel is afgewerkt met metalen panelen en heel veel glas. Door het vele glas komt er wel veel warmte binnen, maar door een goed airco-systeem wordt dit verholpen. Het meest herkenbaar aan het gebouw is het dak. Deze bestaat uit 121 halfronde stalen schaalconstrudies, in wit uitgevoerd, die een overspanning van 36 meter per stuk hebben. Het is nu alsof er een laken over het gebouw is gelegd. De binnenwanden zijn ook met metalen panelen afgewerkt, evenals de plafonds. De vloeren zijn veelal bedekt met steenachtige materialen en tapijt.

afbeelding 5.8: Indruk van het exterieur

78

5.3.2 Consortium

In 1992 werd de Provisional Airport Authority (PAA) opgericht die verantwoordelijk werd voor het ontwerp en de uitvoering van Chek Lap Kok. Tevens zijn zij verantwoordelijk voor de coördinatie van de negen andere projekten van het Airport Core Programme. De PAA heeft dus Foster aangesteld om het ontwerp voor het vliegveld te maken en ook de contracten daarmee afgesloten. Voor het creëren van het eiland, het baggeren dus (natte gedeelte), heeft de PAA een openbare aanbesteding gehouden. Omdat het zo'n groot projekt is en het in een zeer korte tijd gerealiseerd moest worden, konden de plaatselijke kleine baggeraars dit niet op tijd afkrijgen. Daarom werden er via de aanbesteding grote buitenlandse bedrijven binnengehaald. Het Nederlandse Ballast Nedam en het Belgische Jan de Nul bleken de laagste aanbieding te hebben en sleepten het contract voor het natte deel van de aannemingswerkzaamheden binnen. Ondanks dat Ballast Nedam schepen inhuurde van Van Oord, Blankevoort en Dragomar, was het projekt nog te groot om samen uit te voeren. Om het projekt toch tot een goed einde te brengen werden De Hollandsche AannemingsMaatschappij (HAM) en Boskalis als onderaannemers aangenomen. Onder de naam Chek Lap Kok Marine voerden zij samen het baggerwerk uit. Op het hoogtepunt van de werkzaamheden lag een derde van de vrije wereld baggervloot in de wateren om Hong Kong. De PAA heeft de heer Uiterwijk, een Nederlander met een grote baggerervaring en al langere tijd in Hong Kong werkzaam, aangesteld om toezicht te houden op het natte deel van het projekt. 5.3.3 De beleggers

Omdat de regering van Hong Kong het hele projekt niet zelf kon financieren heeft ze beleggers aangetrokken, de belangrijkste zijn: -

Bank of China Hong Kong and Shanghai banking Corporation ABN AMRO Bank N.V. BA Asia Limited

79

- BZW Asia Limited - Chemical Securities Asia - The Industrial Bank of Japan - J.P. Morgan Securities Asia - Sanwa International Finance - Societe Generale Asia - Standard Chartered Capital Markets Deze bedrijven brengen samen 20% van de totale kosten bij elkaar. Daarnaast zijn er nog een heleboel kleinere beleggers die ook nog eens 20% bij elkaar brengen. Hieronder vallen onder andere de Nederlandse bedrijven ING en de RABO bank. 5.3.4 De uitvoering

Het bestaande eiland Chek Lap Kok was slechts 3 km2 groot, terwijl het uiteindelijke eiland 12,5 km2 groot moest worden. Er moest dus een aanzienlijk stuk land bijgemaakt worden. Dit extra gedeelte werd dus door de Chek Lap Kok Marine consortium gemaakt. Omdat de bodem van de zee waar het eiland moest komen erg modderig was, wat geen goede ondergrond is voor dit stabiele eiland (inklinken), moest deze ondergrond eerst weggehaald worden. Als eerste nieuwe ondergrond werd het bestaande Chek Lap Kok, een mooi groen eilandje met een heuvel van 121 meter hoog, afgevlakt. Door middel van explosieven werd de heuvel tot vijf meter boven het water afgebroken. De grote brokken rots werden daarna in de zee gestort als eerste ondergrond van het eiland. De modder die eerder van de bodem was verwijderd werd vijf kilometer buiten de kust gedumpt. Dit moest op zo'n grote afstand gebeuren om het milieu en de visgebieden niet te verstoren. Het zand dat voor een goede ondergrond nodig was werd uit de zogenaamde 'borrow area' gehaald. Dit zand lag vaak onder een modder- of klei laag, waardoor die laag eerst weggehaald moest worden alvorens het zand opgezogen kon worden en naar Chek Lap Kok kon worden gebracht. Dit vervoer van zand en modder werd gedaan door 'trailing suction hopper dredgers'. De Geopotus 15, van de HAM, was één van die 'hoppers'. Deze is 135 meter lang, kan tot een diepte

80

l

I

afbeelding 5.9: Door middel van explosieven wordt de berg 'afgetopt'

van 50 meter zand opzuigen en heeft een laadcapaciteit van 1000 m3. Vóór op de brug wordt vanuit een soort cockpit de zuigpijp bediend. De pijp is voorzien van een camera zodat oude bommen niet mee naar binnen worden gezogen. De baggeraars moesten in totaal 236 miljoen kubieke meter grond verzetten om 75 miljoen m3 zand naar het nieuwe eiland te brengen. Ter vergelijking: de grootste opdracht van Ballast Nedam tot nu toe was het verschepen van 30 miljoen m3 grond ten behoeve van 'De Slufter' in Rotterdam. Het afstemmen van de werkzaamheden, de logistiek, is erg belangrijk in dit projekt. De dure hoppers moeten zo efficiënt mogelijk worden benut. De zand putten liggen op verschillende afstanden van Chek Lap Kok, zodat de vaartijden van de boten sterk variëren. Daarnaast komt nog dat de haven van Hong Kong tot de drukste van de wereld behoort. Dit alles vereist dus een zeer goede en nauwkeurige planning.

81

"

J'

Na het baggeren werd de grond ingeklinkt zodat er een stevige basis ontstond om de bouwwerken op te vervaardigen. Op dit moment zijn er 8.000 mensen werkzaam op het eiland. Dit zal oplopen tot 20.000 als er op volle sterkte wordt gedraaid. De meeste van deze werklui zullen op dit eiland leven. Daarom zijn er dorpjes op het eiland gemaakt. Door het stapelen van keten, die als woningen zijn ingericht, zijn er woonwijken gemaakt waar zij verblijven. Tevens zijn er winkels, restaurants, kantines en zelfs ziekenzalen op het eiland aanwezig. Omdat het zo'n groot gebied is zijn er ook buslijnen zodat de arbeiders met de bus naar hun woning of werkplek kunnen gaan. Het eiland is eigenlijk een grote fabriek. De meeste onderdelen worden op het eiland zelf vervaardigd. De 121 staalconstructies die het dak vormen worden in een hal op het eiland in elkaar gezet en geschilderd. Om deze grote constructies in één keer te plaatsen is er een speciale kraan uit Australië gekomen die deze zware onderdelen kan dragen. Een belangrijk bouwmateriaal is beton. Om de aannemers van voldoende beton te voorzien zijn er op Chek Lap Kok vijf betonmortelcentrales gebouwd. Van te voren zijn er met de leveranciers vaste prijzen afgesproken. Dit was nodig omdat zij een monopoliepositie bekleden. Het eiland heeft twee verschillende ondergronden. Het ene is rots, van de originele onderliggende eilanden, het andere is het later aangebrachte zand. De vertrekhallen en hangars zijn grotendeels op de rotsondergrond gezet. Voor een deel moest het toch op de zandgrond worden geplaatst. Om verschillen in zakkingen te voorkomen heeft dit deel een aparte paalfundering gekregen.

82

5.4 Cijfermatige vergelijking met Schiphol Airport Om een idee te krijgen van de grootte en capaciteit van het

nieuwe vliegveld zullen we hieronder het cijfermatige verschil aangeven met Schiphol Airport te Amsterdam. Schiphol wordt hierbij in cursief aangegeven. 5.4.1 Ontstaan en omvang

Met een omzet van ruim 900 miljoen gulden en een winst van 120 miljoen, behoort Schiphol Airport tot de grootste vliegvelden van Europa, na London, Parijs en Frankfurt. Met de vele uitbreidingsplannen voor de komende jaren en de gerealiseerde werken van de afgelopen jaren is Schiphol hard op weg één van de weinige mainports te worden die het continent rijk is. Schiphol Airport dat sinds 17 mei 1920 dienst doet als burgerluchthaven, is gesitueerd op het drooggelegde polderlandschap van het Haarlemmermeer. Na de verwoesting in de tweede wereldoorlog is onder leiding van de eerste stationschef en havenmeester, Jan Dellaert, begonnen aan de wederopbouw van Schiphol Airport dat nu ruim 2000 hectare grondoppervlak rijk is.

Na jarenlange trouwe dienst van het vliegveld Kai Tak Airport heeft de Britse overheid besloten tot het ACP (Airport Core Programme), waaronder de nieuwbouw van een moderne luchthaven. Hiertoe is besloten op 11 oktober 1989 door de gouverneur van Hong Kong, Sir David Wilson, waar ruim anderhalf jaar later ook China haar hulp aan heeft toegezegd. Chek Lap Kok Airport wordt gerealiseerd op 35 kilometer van het centrum van Hong Kong, aangrenzend aan het eiland Lantau. Tussen de aanvang van de werkzaamheden in november 1992 en medio 1995 is voor ruim anderhalf miljard gulden (HK$ 9.000 miljoen) 1248 hectare land gewonnen. Met een oppervlak van ruim 12 km2, bedraagt het nieuwe vliegveld slechts 62% van het oppervlak van Schiphol Airport in Amsterdam.

83

5.4.2 Faciliteiten

Van de ruim 40 .000 werkzame mensen op Schiphol Airport werkt het merendeel voor Schiphol's grootste werkgever, Nederlands nationale luchtvaartmaatschappij, KLM (19 .000 schipholwerkers). Het aantal op Schiphol werkzame bedrijven bedraagt ongeveer 450. Schiphol wordt ontsloten door een groots wegennet welke snel naar de grote steden van Nederland en Europa leidt. Voor passagiers en bezoekers is Schiphol in het bezit van meer dan 16.500 parkeerplaatsen. Daarbij komen nog de 9.000 parkeerplaatsen voor het personeel. Naast dit wegennet heeft Schiphol eveneens een snelle treinverbinding met de grote steden, direct in de omgeving (Amsterdam, Utrecht en Rotterdam).

De grootste werkgever van Chek Lap Kok Airport is eveneens de nationale luchtvaartmaatschappij, Cathay Pacific. Deze maatschappij is participant (via de moederorganisatie Swire Group) in de realisatie van het vliegveld. Cathay Pacific is één van de 250 bedrijven die zich op het vliegveld zullen vestigen. De aanleg van het vliegveld behoort zoals reeds vermeld tot het ACP (Airport Core Programme). Transport van en naar China zal via de infrastructurele werken en via de nieuwe aan te leggen 'superhighway' van Hong Kong naar Kanton, eenvoudiger verlopen. 5.4.3 Capaciteit

Met het complexe banenstelsel van vier banen verwerkt Schiphol Airport jaarlijks ruim 400.000 vliegbewegingen per jaar. Dit komt neer op meer dan 1.100 vliegbewegingen per dag. Totaal verwerkt Schiphol Airport met dit aantal vliegbewegingen ruim 25 miljoen passagiers en 1,3 miljoen ton vracht per jaar. De zes platforms die Schiphol rijk is, bieden plaats aan 109 vliegtuigopstelplaatsen. Inclusief de 15 opstelplaatsen voor vrachtvliegtuigen op de vrachtplatforms, telt Schiphol 124 opstelplaatsen.

84

Van de 1,3 ton vrachtvervoer gaat jaarlijks een kleine 30.000 ton van en naar Hang Kong . Hiermee is Hang Kong de zevende grootste exportbestemming van Schiphol. In Azië wordt Hang Kong op dit gebied voorgebleven door Singapore (43 .000 ton), Tokyo (37.000 ton) en Taipei (32.000 ton). Het meest wordt geïmporteerd van en geëxporteerd naar Tel-Aviv (79.000 ton). De vier landingsbanen zijn tegen alle mogelijke windrichtingen in aangelegd zodat het vliegveld 24 uur per dag kan worden gebruikt. Vanwege omliggende gemeenten is er een verordening over een beperkt aantal vliegbewegingen tussen 0:00 en 6:00 uur. Alle start- en landingsbanen zijn 45 meter breed en tellen gemiddeld 3,5 kilometer lengte.

Voorlopig zal men na de opening in 1998 van Chek Lap Kok, slechts gebruik maken van één baan. Deze start- en landingsbaan is parallel aangelegd aan het eiland Lantau waardoor men minimaal last heeft van zijwinden. Op dat moment zal men 1200 vliegbewegingen per dag kunnen uitvoeren. Dit komt overeen met de verwerking van meer dan 35 miljoen passagiers en ruim 3 miljoen ton vracht per jaar. Deze cijfers komen overeen met ruim 140% van het aantal passagiers welke Schiphol jaarlijks verwerkt en bijna 180% van het aantal vrachttonnages. Bij de V-vormige passagiersterminal en de grote hoeveelheden vracht- en entrepotgebouwen is plaats voor 60 vliegtuigen. Deze 60 vliegtuigopstelplaatsen stellen de luchthaven in staat meer dan 40 vluchten per uur uit te voeren. Chek Lap Kok bezit dus nog niet de helft van het aantal vliegtuigopstelplaatsen op Schiphol Airport. Het grootste voordeel van de 'verhuizing' van Chek Lap Kok is dat men geen rekening meer hoeft te houden met omliggende woonwijken. In het geval van het oude vliegveld mocht men 's nachts niet vliegen vanwege de aanvliegroute dwars door de stad en de hinder die daarbij werd ondervonden. Piloten hebben voor Hong Kong dan ook een apart vliegbrevet nodig.

85

5.4.4 Toekomst

Eén van de grootste zorgen van Schiphol Airport zijn de gebrekkige uitbreidingsmogelijkheden. Het gebied rondom het vliegveld is volledig bebouwd en staat geen oppervlaktevergroting meer toe. Nieuwbouw wordt volop gepleegd waardoor het centrum van het vliegveld overvol begint te raken. Speciaal ontwikkelde transportsystemen moeten de toekomstige passagiers dan ook vervoeren naar verder gelegen terminals. Momenteel is de discussie gaande over de eventuele aanleg van de vijfde start- en landingsbaan voor de Nederlandse kust, 'ver' verwijderd van het feitelijke vliegveld.

Het 'gemak' waarmee de Britse autoriteiten besloten hebben tot dit grote landwinningsproces ten behoeve van het nieuwe vliegveld, blijkt voor de toekomst één van de grootste voordelen van de locatie. Zoals men nu meer dan 900 hectare grondoppervlak uit de zee heeft gewonnen is men ook in de toekomst in staat het vliegveld richting zee uit te breiden. Echter nu al is er met een overcapaciteit rekening gehouden (9 miljoen ton vracht en 87 miljoen passagiers in het jaar 2040) zodat hiervan voorlopig geen sprake zal zijn.

86

1 ;killlfl~itt

ing

~iiil~?t~~k()mst

van Hong Kong ligt voor een groot gedeelte in de handen van China. Hoewel China de belofte heeft gedaan geen drastische wijzigingen door te voeren in het politieke en economische systeem waarop Hong Kong nu vaart, staan er velen sceptisch tegenover deze belofte van China. In dit hoofdstuk wordt door middel van een compilatie van citaten, afgewisseld met de vergaarde visie van het reisgezelschap, een indruk gegeven van de al dan niet positieve verwachtingen over de soevereiniteitsoverdracht van Hong Kong aan China om klokslag 12 uur 's nachts op 30 juni 1997. De leek zal onmiddellijk vertellen dat het vanaf dan afgelopen is met de Britse kroonkolonie, het huidige financiële en administratieve centrum van Azië, met haar nog steeds groeiende economie. Analisten voorspellen een verhuizing naar Singapore, Bangkok, Taipei, Shanghai en Kuala Lumpur. Het enige wat de inwoners van Hong Kong vragen is de garantie dat hun leven na 1997 niet ingrijpend verandert. Echter, voor alle zekerheid hebben de beter gesitueerden een buitenlands paspoort bemachtigd.

6.2 Voorspellingen De overdracht van Hong Kong naar China kan twee logische scenario's tot gevolg hebben. Het ene scenario is dat China de economische groei van Hong Kong geen strobreed te in de weg ligt. Het succes van de Britse kroonkolonie zal gekoesterd worden en wellicht worden gedeeld met omliggende gebieden zoals Shenzhen en Kanton (Guangzhou) in de provincie Guangdong. Het tweede scenario voorspelt een ondergang van de nu zo succesvolle Britse kroonkolonie. Doordat China handelsactiviteiten uit Hong Kong haalt door interessante zakelijke transacties te dwarsbomen, zal het succes zich verleggen naar de

87

lUiM

i2d_._

Chinese hoofdstad Peking of naar de almaar groeiende steden Kuala Lumpur, Singapore en Tokyo.

De Volkskrant, mei 1996 "Natuurlijk slacht China de kip met de gouden eieren niet... dachten we. Op 1 juli volgend jaar wordt Hong Kong een Chinese stad. En de schrik zit er bij de bedrijven uit de Britse kroonkolonie intussen goed in. China nationaliseert via de beurs." "De overdracht is pas over ruim een jaar, maar de Britse zakenwereld in Hong Kong heeft toch al een voorproefje te verduren gekregen van de Chinese heerschappij. De megafusie tussen British Telecom en Wireless (C&W) sprong af op een simpel 'neen' uit Peking. China wilde niet dat C&W-dochter Hong Kong Telecom vast verankerd werd in een Brits telecommunicatiebedrijf, ook zal zou dat het grootste ter wereld zijn."

Thomas Kvan, Hong Kong University "China zal de handel in de Hong Kongse haven gaan remmen na de overdracht op 1 juli 1997. Dit komt vervolgens ten gunste van de handel in de eigen havens. China bouwt zelfs extra havens om de handel in Hong Kong weg te halen. Het grootste voordeel van Hong Kong echter is de goede infrastructurele projekten. Het succes van een doorsnee Chinese haven wordt teniet gedaan door het slechte transportmogelijkheden van de goederen in het binnenland." Klaas W. Ruijg, Generaal Consulaat der Nederlanden "Hong Kong zal als Speciale Administratieve Regio (SAR) als een semi-onafhankelijke staat binnen China blijven fungeren. Het zal een grote mate van autonomie hebben op het gebied van het formuleren van zijn eigen politieke beleid, daarin bijgestaan door een onafhankelijk monetair systeem, een eigen munteenheid (de HK$, vastgeklonken aan de US$) en het zal een eigen identiteit behouden op internationaal vlak, te weten een eigen plaats onder China. Het politieke systeem zal allengs veranderen van een klassiek koloniaal model naar een model dat meer op consultaties en een betere representativiteit is geënt. De economie zal nog meer op de dienstfactor worden ge-

88

richt, terwijl er meer investeringen naar high-tech ontwikkelingen zullen gaan." "De economische groei zal in de toekomst minder spectaculaire verschijnselen vertonen, maar de SAR (Speciale Administratieve Regio) zal haar plaats binnen de Pacific behouden, mede door haar geografische positie, de uitstekende infrastructuur en haar goed geschoolde bevolking. Toch wordt er verwacht dat veel bedrijvigheid verder Zuid China in zal trekken en dat Peking het nieuwe groeicentrum zal worden. Het vrije marktmechanisme zal intact blijven, doch de komende regering zal naar verwachting meer interveniëren op het sociale vlak."

Intermediair 9 juli 1993, nr. 27 "Volgens opiniepeilingen maken de zes miljoen Hong KongChinezen zich grote zorgen over de rechtszekerheid in hun 'stad-staat'. De toekomstige soevereine heersers in Peking blijken voor de wet voornamelijk minachting te hebben. Als het rijke Hong Kong haar betrouwbare Britse rechtssysteem na 1997 verlies, is haar toekomst als regionaal financieel centrum gedoemd." Ondanks de wellicht soms wat negatieve berichtgeving staan veel mensen zeker ook optimistisch tegenover de toekomst met China. China zal Hong Kong nodig hebben in de verdere ontwikkeling van het land.

Forum, 18 april 1996 "Wordt Hong Kong gewurgd door communistisch China als in 1997 de heerschappij over de Britse kroonkolonie overgaat in handen van de Volksrepubliek? Of blijft de stad het kapitalistische epicentrum van de snelgroeiende Zuid-Chinese economie? Het laatste, denkt het bedrijfsleven. 'De overdracht is symbolisch en vooral belangrijk voor Engeland en de Engelsen. De Chinese bevolking hecht er nauwelijks waarde aan'." Op dit moment gaat meer dan 60% van alle handel met China via Hong Kong, wat dan ook als een soort integratiezone tussen China en de rest van de wereld wordt gezien. Deze functie zal het waarschijnlijk nog een hele tijd houden en zolang dat zo is,

89

zal ook de economische groei in Hong Kong doorzetten en zullen bedrijven zich er vestigen of in ieder geval blijven. Het gevaar is dat het huidige succes van Hong Kong zich tegen zichzelf zal gaan keren en dat er een immigratieprobleem zal gaan ontstaan. Immers, daar waar geld verdiend wordt, willen veel mensen naar toe. Klaas W. Ruijg, Generaal Consulaat der Nederlanden "De economische markt zal geleidelijk van de Brits geleide conglomeraten overgaan naar die met Chinese connecties. Dit werkt een soort protectionisme in de hand, maar zal niet leiden tot een openlijke discriminatie van buitenlandse maatscha ppi jen. "

"Hong Kong zal een kosmopolitische stad blijven met westerse zaken-praktijken. Engels zal de meest gebruikte voertaal blijven voor zakelijke transacties, maar het gebruik van mandarijnchinees zal meer ingang vinden. Voor Nederland zal Hong Kong een belangrijke uitvalshaven blijven voor zowel Zuid China als Oost Azië." Pirn Mol, directeur Mees Pierson Hong Kong "Economisch gezien is 1997 irrelevant." Nick Rhodes, Swire Group "Voor ons is niet 1997 het keerpunt. Op politiek gebied zal er in Hong Kong veel gebeuren. Maar er zijn geweldige mogelijkheden in en rondom Hong Kong. De provincie Guangdong kent niet voor niets de hoogste economische groei ter wereld. Voor ons was 1979 het keerpunt. Het jaar dat China zijn opendeurpolitiek introduceerde."

6.3 Bouwproduktie De toekomstverwachting voor de bouwproduktie na 1 juli 1997 hangt geheel af van het scenario dat plaats zal gaan vinden. In geval van 'verwaarlozing' en het 'in belang afnemen' van Hong Kong zal dit zeker negatieve gevolgen hebben voor de bouwproduktie in en rondom de huidige Britse kroonkolonie.

90

Getuige de bouwkundige situatie op dit moment en de enorme geplande projekten en projekten in uitvoering lijkt deze kans onwaarschijnlijk. Zelfs na het ondertekenen van de Joint Declaration, waarmee volgens sommigen Hong Kong haar doodvonnis heeft getekend, is men toch met goede moed begonnen aan het ACP (Airport Core Programme). Deze enorme bouwput, waaronder het vliegveld en diverse andere infrastructurele projekten waaronder tevens grote hoeveelheden landaanwinningen, getuigen van vertrouwen in de toekomst. Men zou toch verwachten dat China hier slechts dan in participeert als zij ook grootse plannen heeft met het gebied en de directe omgeving. Naast het ACP bouwt China, in combinatie met het huidige Hong Kong aan een groot infrastructureel werk van Hong Kong via Shenzhen en Guangzhou (Kanton) naar het portugese Macao. Hierdoor ontsluit men het hele economische gebied van Zuid China. Langs de in aanbouw zijnde superhighway tussen Hong Kong, Shenzhen en Kanton, aan de oostzijde van de rivier 'The Pearl River' (Zhujiang Kou) die het gebied doorkruist, zijn de grote projektontwikkelaars reeds aan het werk geslagen. Door de komst van deze superhighway lijkt het startsein van de verdere ontwik-keling van Zuid Oost China, waaronder Hong Kong, gegeven te zijn. Zolang er groei heerst in Hong Kong zal de vastgoedmarkt niet wezenlijk veranderen. De prijzen stijgen gestaag en de aanbieders hebben de touwtjes in handen. Hong Kong zal hieromtrent in de toekomst wel meer concurrentie krijgen van andere steden of gebieden in het Verre Oosten. Deze gebieden stellen zich meer en meer open en worden steeds aantrekkelijker voor buitenlandse bedrijven om zich er te vestigen. Het Verre Oosten en met name China is een zeer groot potentieel afzetgebied en steeds meer bedrijven gaan dat inzien. Het aantal bedrijven dat zich wil vestigen in die regio zal in de toekomst dan ook nog drastisch groeien. Of die bedrijven zich in Hong Kong zullen vestigen valt te bezien. Als buitenlandse bedrijven massaal voor andere vestigingsplaatsen gaan kiezen, zal het moeilijk worden om in Hong Kong de hoge huurprijzen te handhaven. De vastgoedmarkt zal verschuiven van een aanbiedersmarkt naar een vragersmarkt. De gebruiker krijgt het

91

voor het zeggen. Vloeroppervlak is dan geen schaarste meer en structurele leegstand zal zich de kop opsteken.

6.4 Conclusie Uit bovenstaande stukjes en citaten blijkt wel dat er geen eenduidige mening is gevormd over de nabije toekomst van Hong Kong. Het betreft hier dan ook enkel voorspellingen en speculaties, waarbij een ieder zich door zijn eigen achtergrond en informatie gestaafd voelt. Met andere woorden: een unanieme conclusie blijkt niet vast te stellen. De toekomst zal het ons leren!

92

w: t

-·~",pendix

'-,;/,' • •f;RAMMA (verkort weergegeven) woensdag 27 maart vertrek Schiphol Airport donderdag 28 maart aankomst Hong Kong Airport rondvaart Victoria Harbour vrijdag 29 maart Residentie Generaal Consul der Nederlanden Colliers Jardine Foster Architects borrel in Jardine's House zaterdag 30 maart University of Hong Kong stadswandeling o.l.v. architectuurstudent zondag 31 maart bezoek Lantau Island sightseeing Po Lin Monastary sightseeing Tai 0 maandag 1 april DHV/Affi bouwput Hong Kong Convention & Exhibition Centre dinsdag 2 april Gammon Constructions Island Place

93

woensdag 3 april Airport Authority lezing 'general overview of the new airport' lezing 'dredging at Chek Lap Kok' door HAM lezing 'terminal building' door Mayer Architect lezing 'baggage handling system' door Swire Group

bezoek Chek Lap Kok Airport donderdag 4 april bezoek Kanton/ China vrijdag 5 april vertrek Hong Kong Airport zaterdag 6 april aankomst Schiphol Airport

94

I"W!kft''''ix

ADRESSEN Sponsors

Brink Groep Leidschendam b.v. Leidschendam Matrix Bouw b.v. Montfoort Nederlands Philharmonisch Orkest Amsterdam Nederlands Architectuur Instituut Rotterdam Gemeente Delft Delft Donaties

Studievereniging Stylos Bouwkunde TU Delft CvB-fonds TU Delft Vakgroep Bouwmanagement en Vastgoedbeheer TU Delft

95

Gastbedrijven

Consulaat Generaal der Nederlanden Chris C. Sanders en Klaas W. Ruijg Room 301, China Building 29, Queen's Road Central Hong Kong Tel. 00852-2522-5127 Fax. 00852-2868-5388

Colliers Jardine (Hong Kong) Limited Timothy Shaler Suite 901-907 Tower 1 The Gateway 25 Kanton Road Tsim Sha Tsui Kowloon, Hong Kong Tel. 00852-2629-1888 Fax. 00852-2956-2658

Foster Architects Asia Ltd. Armstrong Yakubu 31/ F Fook Lee Commercial Centre Town Place, 33 Lockhart Road Wanchai, Hong Kong Tel. 00852-2528-1186 Fax. 00852-2528-2226

University of Hong Kong Thomas Kvan Department of Architecture Pokfulam Road Hong Kong Tel. 00852-2859-7957 Fax. 00852-2559-6484

96

DHV AlB Asia Pacific Ltd. Patricio de la Fuente en prof. Woo Hon Yue 2402-04 Hopewell Centre 17 Kennedy Road Wanchai, Hong Kong Tel. 00852-2529-0988 Fax. 00852-2866-7374

Hong Kong Trade Development Council Arthur Moss Convention Avenue Wanchai, Hong Kong Tel. 00852-2519-8662 Fax. 00852-2802-4909

Gammon Construction Limited Andrew Fan 28th Floor, Devon House TaiKoo Place 979 King's Road Quarry Bay, Hong Kong Tel. 00852-2516-8823 Fax. 00852-2516-6260

Airport Authority Hong Kong Pa uI Dousi en John N. Mayer 25th Floor, Central Plaza 18 Harbour Road Wanchai, Hong Kong Tel. 00852-2988-5033 Fax. 00852-2988-5003

97

HAM Dredging and Marine Con tractors Joep Athmer en Rob van Wingerden Room 807, 8th Floor National Mutual Centre 151 Gloucester Road Wanchai, Hong Kong Tel. 00852-2827-9009 Fax. 00852-2827-9017

Swire Engineering Ltd. Chris Bleasdale 6/F Warwiek House East TaiKoo Place 979 King's Road Quarry Bay, Hong Kong Tel. 00852-2988-0617 Fax. 00852-2811-4205

98

!

)

.1

JM

IMM"":

I

I l

j..

!

h l . 1 1.1,

Je

I .JI

,,,uh

h

Appendix

Deelnemers Peter-Jan Bakker (BMVB-student) Robert Bakker (BMVB-student) Hans Baller (docent) Trees Baller-ten Bruin Arjen Baltus (BMVB j bouwtechnologie-student) Sjoerd Bijleveld (docent) Louise Bijleveld-van Zanten Rogier van der Bol (BMVB-studentj mede-organisator) Ralph Caspanni (BMVB-student) Willem Gaijmans (BMVB-student) Ruben Ginah (BMVB-student) Dennis Heijink (BMVB-student) Peter van Hoof (BMVB-studentj mede-organisator) Ep Huttinga (docent) Faakje Huttinga-Boxem Rick Huijbregts (BMVB-studentj mede-organisator) Patrick Kemps (BMVB-student) Gert-Joost Peek (BMVB-student) Bram Priem (BMVB-student) Lydia de Puij (BMVB-studente) Francine Schut (BMVB-studente) Bas Stierhout (BMVB-student) Tyboud Vorfeld (BMVB-student) Cecile Wijdeveld (BMVBjBouwtechnologie-studente)

99

II

100

-

- - - - - -- -

- _..-

_._-

Appendix

Dagtrip "Guangzhou China Inleiding

De laatste geplande excursie, vóór ons vertrek uit Hong Kong, was een dagtrip naar China of, zoals de Hong Kong-Chinezen het noemen: "Mainland China". Kanton is per spoor prima vanuit Hong Kong te bereiken binnen een paar uur, dus een mooie gelegenheid om naast het super-kapitalistische Hong Kong ook een kijkje te nemen in het communistische China. Kanton (Guangzhou voor de Chinezen) wordt gezien als de oorsprong van de meest verfijnde van de Chinese keukens. Met z'n 3 miljoen inwoners is Kanton het belangrijkste handelscentrum in Zuid China. Het Kantonees Chinees is de taal die door de Chinezen in Hong Kong gesproken wordt. In de rest van China wordt hoofdzakelijk Mandarijn Chinees gesproken. Hoewel Maderijn Chinees makkelijker schijnt te zijn dan Kantonees kunnen mensen die niet beide talen spreken elkaar niet verstaan. Wel kunnen ze elkaars teksten lezen. De reis

's Morgens om 7 uur (ruim een uur te vroeg) werden we al aangesproken door onze "transport"-gids, Johnny. Johnny zou ervoor zorgen dat we die dag veilig met de hele groep van Hong Kong naar Kanton zouden komen en weer terug. Vanaf Kowloon Station loopt het enige spoor van en naar Hong Kong, the Kowloon-Kanton Railway (KCR). Hier vandaan namen we de 'High Speed Express Through Train' naar Kanton. In feite werkt het bij deze trein zoals op een vliegveld. Voor het betreden van de trein ga je door de douane van Hong Kong en verlaat je het land. In de trein zijn stewardessen aanwezig en worden drankjes uitgedeeld en tax-free goederen ver-

101

kocht. Ondanks dat het Ching Ming Festival bezig is en hierdoor veel Hong Kong Chinezen naar China reizen, merken we niet zoveel van de drukte. Het Ching Ming Festival is een feestdag waarop de Chinezen hun voorouders eren en hun graven schoonmaken om zo in hun dagelijks leven gelukkig te blijven. Tijdens de reis rijden we door Shenzhen, één van de vijf gebieden waar China experimenteert met het invoeren van het kapitalisme. Shenzhen is inmiddels een bloeiend gebied met volop industrie en hoge lonen. Het gevolg is dat dit één van de meest geliefde plekjes in China wordt waar iedereen naar toe wil maar niemand naar toe mag. Tevens rijden we door de uitgestrekte rijstvelden waar de Chinezen op traditionele wijze aan het werk zijn. Bij het verlaten van de trein gaan we door de Chinese douane en hier zijn de eerste tekenen van de Volksrepubliek China wel te merken. Een hoop uniformen en norse gezichten en zelfs Johnny werd een beetje zenuwachtig toen hij de groep door de douane loodste. Hij drukt ons op het hart om bij het verlaten allemaal weer op tijd aanwezig te zijn. Als niet iedereen weer aanwezig is, is het groepsvisum niet geldig en kan niemand China verlaten! Aan de andere kant van de grens worden we opgewacht door de tweede gids voor onze excursie, de "Kanton"-expert. Kanton

Bij het verlaten van het station wordt ons op het hart gedrukt te letten op zakkenrollers. Op weg naar de bus die ons die dag zou rond rijden, worden we belaagd door een legertje straatkinderen die bij ons bedelden voor geld om te eten. Dit zijn we in Hong Kong nog niet tegengekomen. Zou dit het resultaat van het communistische regime zijn? Voor de rest vallen er op het eerste gezicht niet zoveel verschillende ten opzichte van Hong Kong op. De verkeerschaos is hier nog groter en ook hier zijn wolkenkrabbers en arme wijken te vinden. Wat wel opvalt is het aantal fietsen wat hier rond rijdt. Het lijkt erop of een groot deel van het vervoer van goederen en mensen hier per fiets gebeurt.

102

afbeelding D.1: Fietsers in Kanton

Bezienswaard ig heden

De eerste bezienswaardigheid die we in Kanton aangedaan hebben was 'The Chen Clan Tempie'. Oorspronkelijk was deze temple opgezet als school voor de grootste familie van China, de Chen familie. Nu wordt, deze rijkelijk versierde tempel, ook gebruikt als museum voor onder andere de plaatselijke kunstenaars. Dit bezoek werd opgevolgd door een Chinese lunch en een bezoek aan de Free (Food) market. Gelukkig in deze volgorde!

103

1

afbeelding D.2 : Six Banyan Pagode

104

Op de Food Market worden alle denkbare levende en gedroogde diersoorten te koop aan geboden. Overal staan kleine kooitjes gevuld met van alles en nog wat. Van rat tot kat, van schildpad tot schorpioen en van ree tot kip. Ook zijn er gedroogde slangen, vleermuizen en kippepoten te krijgen. Bijna alles schijnt 'Good for Romantics' te zijn. Na de Food market is The Six Banyan Pagode bezocht. Dit is een tempel met een geschiedenis die terug gaat tot het jaar 537 toen hij gesticht werd door Tan Yu een priester onder het Liang Dynasty. Op de binnenplaats staat een achthoekige toren van 57 meter hoog. Deze toren lijkt van buiten af 9 verdiepingen te hebben maar heeft er in werkelijkheid 17. Hiernaast staat de Grand Hall waarin de drie grootste bronzen beelden uit de Guangdong provincie te vinden zijn (6 meter hoog en 10 ton zwaar). Vervolgens is het dr. Sun Yat-sen Memorial Hall bezocht. Een hal ter ere van dr. Sun Yat-sen (immers de stichter van de Chinese Volksrepubliek) waarin opvoeringen gehouden kunnen worden.

afbeelding D.3 : Dr Sun Vat-sen Memorial Hall

105

De hal is ontworpen door een Chinese architect die de traditionele architectuur combineerde met de Westerse architectuur. Dit resulteerde in een kolomvrije zaal waar elke stoel zicht heeft op het podium, waar een uitstekende akoestiek heerst (microfoon is niet nodig) en met het uiterlijk van een Chinese tempel. Tenslotte is ook een groep Chinese kwakzalvers bezocht die op hun eigen speciale wijze demonstreerde dat de Chinezen handelaren in hart en nieren zijn. De terugreis

De terugreis was, nadat iedereen weer veilig door de douane was gekomen, redelijk comfortabel. Degene die geen pillen hadden genomen tegen de malaria gingen nog even royaal aan het smeren met diverse antimuggen middelen. Buiten was inmiddels niets meer te zien omdat het reeds om 19:00 uur donker is, maar in de trein werd de film Maveric vertoond (met Chinese ondertiteling). Door goede timing was precies de laatste vijf minuten van de film niet meer te zien omdat we toen op de plaats van bestemming aangekomen waren. Precies op tijd om aan onze laatste avond/ nacht in Hong Kong te beginnen.

106

Ii

•

t

" '!'"

te.

ft

'

. . . .'

Mb

- b'