Corporatie Governance Duurzaamheid

Corporatie Governance Duurzaamheid

Piet Klop RA Voorzitter branchegroep Wonen en Ruimte Deloitte 06 558 532 93 [email protected]

ir. Bart Hoevers MRE Partner Deloitte FAS Real Estate Advisory 06 120 116 56 [email protected]

ir. Rob Huisman MRE Teamleider duurzaamheid 06 226 685 86 [email protected]

4. Duurzame woningportefeuille

De meeste woningcorporaties zijn van de urgentie van het verduurzamen van de woningportefeuille doordrongen. Maar hoe kan een woningcorporatie de woningportefeuille op een gestructureerde en efficiënte wijze verduurzamen? Welke indicatoren kenmerken een duurzame woningportefeuille? Hoe kan zij de duurzaamheidsprestaties en de effecten van duurzaamheidsmaatregelen meten? Aan welke criteria moet worden voldaan om tot een duurzame woningportefeuille te komen? En wat leveren alle inspanningen uiteindelijk op?

Verduurzaming van vooral de bestaande woningportefeuille is de komende tijd één van de belangrijkste uitdagingen voor woningcorporaties. Enerzijds komt deze uitdaging voort uit weten regelgeving, anderzijds uit de kerntaak van woningcorporaties om woonlasten betaalbaar te houden voor huurders. In de afgelopen 15 jaar is de energieprijs in Nederland voor huishoudens volgens cijfers van het CBS verdrievoudigd. De kans bestaat dat de prijsontwikkeling van de afgelopen jaren zich op eenzelfde wijze doorzet, waardoor de hoogte van de energielasten die van de kale huur overstijgt bij huurwoningen die slecht presteren op het gebied van energieverbruik. Deze ontwikkeling is vooral een probleem voor huishoudens met een laag inkomen, de primaire doelgroep van woningcorporaties horen.

In dit hoofdstuk wordt met een praktijkcase de weg bewandeld naar een duurzame woningportefeuille. De knelpunten worden benoemd en praktische tips worden gegeven om de woningportefeuille gestructureerd en efficiënt te verduurzamen. Onderstaande vragen, die een woningcorporatie zichzelf moet stellen om tot een duurzame woningportefeuille te komen, vormen de rode draad van dit hoofdstuk.

Figuur 4.1 Leeswijzer en stappen voor een duurzame woningportefeuille 4.1 Indicatoren

4.2 Meetinstrumenten

4.3 Criteria

4.4 Informatie

4.5 Bestaande portefeuille

4.6 Business Case

4.7 Kosten vs baten

Welke indicatoren

Welke

Aan welke criteria

Hoe kunt u de

Hoe kunt u sturen op

Hoe stelt u een goede Wat levert het

kenmerken

meetinstrumenten

moet worden voldaan

duurzaamheids-

het verduurzamen

business case op?

een duurzame

zijn beschikbaar

om tot een duurzame

informatie efficiënt

van de bestaande

woning-portefeuille

woningportefeuille?

voor het meten van

woningportefeuille te

verzamelen en

woningportefeuille?

op?

de duurzaamheids-

komen?

beheren?

prestaties? Duurzame woningportefeuille

38

verduurzamen van de

4.1 Indicatoren duurzame woningportefeuille Het verduurzamen van de woningportefeuille is bij woningcorporaties nog voornamelijk gericht op energie. De belangrijkste reden hiervan is dat energie een direct raakvlak heeft met de kerntaak van woningcorporaties: het verhuren van betaalbare woningen. Daarnaast is energie een meetbare indicator om op te sturen. De energielasten zijn echter niet de enige indicator van een duurzame woningportefeuille. De figuur 4.2 geeft negen indicatoren weer die de mate van duurzaamheid van een woningportefeuille kenmerken. Figuur 4.2 Indicatoren duurzame woningportefeuille12

Water

Energie

Materiaalgebruik

Afval

Management

Indicatoren duurzame woningportefeuille

Gezondheid

Op welke duurzaamheidsindicatoren de woningcorporatie stuurt is, afhankelijk van de missie, visie en strategie van de woningcorporaties (zie hoofdstuk 2) en de gewenste effecten die de woningcorporatie wil bereiken (zie hoofdstuk 3). Het is belangrijk dat de woningcorporatie weet op welke duurzaamheidsindicatoren zij wil of moet sturen, omdat op basis daarvan kan worden bepaald welke maatregelen nodig zijn. Het specifieke karakter van woningen speelt ook een belangrijke rol bij de keuze van de indicatoren waarop de woningcorporatie wil sturen. Nieuwbouwwoningen bieden meestal meer mogelijkheden om breed te sturen op duurzaamheid dan bestaande woningen. Architectuur is een voorbeeld van een belangrijke duurzaamheidsindicator die bepalend kan zijn voor de levensduur van een woning, maar waar een woningcorporatie nauwelijks op kan sturen bij een bestaande woning. In bijlage 5 wordt per indicator kort beschreven hoe woningcorporaties kunnen sturen op een duurzame woningportefeuille.

Omgeving

Architectuur Ecologisch groenbeheer


39

4.2 Meetinstrumenten Er zijn verschillende meetinstrumenten om de duurzaamheidsprestaties van de woningportefeuille in kaart te brengen. Het energielabel is de meest bekende, maar meet alleen de energieprestaties van de woningen en houdt geen rekening met andere duurzaamheidindicatoren. GPR-gebouw en BREEAM NL meten een breder spectrum aan duurzaamheidsindicatoren. De meetinstrumenten die woningcorporaties kunnen gebruiken om de duurzaam heidsprestaties van hun woningen te meten zijn o.a.: • Energielabel; • Energieprestatie Norm en Energieprestatie Coëfficiënt (EPC); • Energieprestatie op Locatie; • GPR-gebouw; • BREEAM NL.

De duurzaamheidsambities van de woningcorporaties zijn belangrijk bij de keuze van het meetinstrument. Het energielabel is voornamelijk bruikbaar voor woningcorporaties die zich richten op het verbeteren van de energieprestaties. BREEAM NL en GPR-gebouw zijn interessant voor woningcorporaties die breder willen sturen op duurzaamheid. Een andere belangrijke afweging bij het kiezen van een meetinstrument is of het bestaande bouw of nieuwbouw betreft. De meeste meetinstrumenten zijn uitsluitend bruikbaar voor nieuwbouwwoningen. Tabel 4.1 geeft per meetinstrument aan welke duurzaamheidsindicatoren worden gemeten, de reden van ontwikkeling, reikwijdte, toepasbaarheid en de mate van advies over maatregelen.

Tabel 4.1 Meetinstrumenten en indicatoren Energielabel

EPC

EPL

GPR-Gebouw

BREEAM-NL

*

*

*

*

*

Water

*

*

Materiaalgebruik

*

*

*

*

Indicatoren Energie

Omgeving

*

Ecologisch groenbeheer

*

Architectuur

*

Afval

*

*

Gezondheid

*

*

Management

*

Reden ontwikkeling

Ontwikkeld in het kader van Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen en is verplicht bij een koop- of huurtransactie.

Ontwikkeld in het kader van de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen en is verplicht bij de aanvraag van een bouwvergunning.

Ontwikkeld ter aanvulling op de EPC (neemt locatie, energienetten en -bronnen mee).

Ontwikkeld door gemeente Building Research Tilburg en W/E adviseurs om Establishment en Dutch eenvoudig prestatiegerichte Green Building Counsil afspraken te kunnen maken met marktpartijen.

Reikwijdte

• Van A++ (zeer goed) tot G • Van 0,0 (CO2-neutraal) tot 0,6 (wettelijk max. (zeer slecht) toegestaan) • Per woning • Per woning

• Van 10 (CO2-neutraal) tot 1 (zeer slecht) • Omvat een gebied met minimaal 250 woningen

• Van 10 (zeer goed) tot 1 (zeer slecht) • Per woning

• Van Outstanding tot Pass • Per woning en zijn omgeving; of • Gebied

Toepasbaarheid

Bestaande woningen

Nieuwbouwwoningen

Nieuwbouw- of herstructureringsgebieden

• Nieuwbouwwoningen • GPR Stedebouw (1)

• BREEAM-NL Nieuwbouw • BREEAM-NL in Use: bestaande bouw (2) • Keurmerk Gebiedsontwikkeling (1)

Advies over maatregelen

Er wordt maatwerk advies over eventueel te nemen maatregelen gegeven.

Er worden geen concrete maatregelen aanbevolen.


Er worden per indicator ambities gesteld. Keuzes kunnen makkelijk worden aangepast en hun effecten zijn direct zichtbaar.


1) In ontwikkeling 2) Eind 2010 verwacht 40

4.3 Criteria duurzame woningportefeuille Er zijn verschillende criteria van toepassing bij het verduurzamen van de woningportefeuille. Allereerst is de duurzaamheidsstrategie van de eigen organisatie leidend. De geformuleerde duurzaamheidsvisie en -strategie moeten nader worden ingevuld bij het verduurzamen van de woningportefeuille. Daarbij dient de woningcorporatie minimaal te voldoen aan de nationale weten regelgeving. Inmiddels zijn er vaak ook op lokaal niveau ambitieuze duurzaamheidscriteria geformuleerd die mogelijk van toepassing zijn. De verschillende criteria vormen een richtlijn bij het opstellen van specifieke doelstellingen voor het verduurzamen van de woningportefeuille.

Praktijkcase - Een duurzame woningportefeuille: waar te beginnen? Een woningcorporatie heeft een woningvoorraad van 15.000 woningen. In de nieuwe strategie van de corporatie is bepaald dat de woningvoorraad binnen tien jaar duurzaam moet zijn. De woningportefeuille moet worden verduurzaamd. Maar waar moet de corporatie beginnen? Wat zijn de huidige duurzaamheidsprestaties van de woningportefeuille? Welke maatregelen kan de corporatie nemen om de duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren? Hoe creëert zij intern draagvlak voor het verduurzamen van de woningportefeuille? Welk budget is nodig? En wat levert het uiteindelijk op? Er wordt besloten om eerst te inventariseren wat de criteria zijn voor het verduurzamen van de woningvoorraad. De volgende vragen duiken op: Wat zijn de interne duurzaamheidsdoelstellingen? Welke weten regelgeving is van toepassing? En welke duurzaamheidsafspraken zijn op regionaal en lokaal niveau gemaakt?

De duurzaamheidsdoelstellingen van de eigen organisatie De strategische duurzaamheidsdoelstellingen zijn bepalend voor het opstellen van specifieke doelstellingen voor een duurzame woningportefeuille (zie ook hoofdstukken 2 en 3). Deze doelstellingen moeten aansluiten op de visie en strategie van de woningcorporatie. Het bestuur moet een visie en strategie op duurzaamheid hebben geformuleerd en de plannen voor het verduurzamen van de woningportefeuille ondersteunen. Dat verduurzamen vraagt tijd, mankracht, procesveranderingen en investeringen en daarom is het belangrijk dat het bestuur zich schaart achter de doelstellingen en er de middelen voor beschikbaar stelt. Om de woningportefeuille gestructureerd en efficiënt te verduurzamen is het belangrijk dat de visie en strategie van de woningcorporatie SMART worden vertaald naar specifieke en operationele doelen voor de woningportefeuille. In paragraaf 2.5 is het SMARTmodel nader toegelicht. Wet- en regelgeving Woningcorporaties moeten minimaal aan de huidige weten regelgeving op het gebied van duurzaamheid voldoen. Deze weten regelgeving is voornamelijk gericht op energiebesparing. Hoewel dwingende wetgeving tot verduurzaming van de woningportefeuille grotendeels ontbreekt, zijn er verschillende convenanten van toepassing voor woningcorporaties met concrete doelstellingen voor een energiezuinige woningportefeuille (zie ook bijlage 3 Voorbeeld analyse weten regelgeving): • Klimaatakkoord Gemeenten en Rijk 2007 – 2011, november 2007 (BZK en VNG) • Meer met minder, januari 2008 (onder andere WWI, BZK, Energiened en Aedes) • Lente-akkoord, april 2008 (Neprom, Bouwend Nederland, WWI, NVB en Aedes)


41

Duurzaamheidsafspraken op regionaal en lokaal niveau Inmiddels zijn er vaak op regionaal en lokaal niveau duurzaamheidsdoelstellingen geformuleerd. Per provincie of gemeente zijn er specifieke doelstellingen geformuleerd en mogelijk prestatieafspraken gemaakt met de lokale woningcorporaties. Woningcorporaties moeten de algemene doelstellingen concreet naar de eigen situatie vertalen en goede afspraken maken over de bewaking van de voortgang en de consequenties als de doelstellingen niet worden gehaald.

Praktijkcase – Specifieke doelstellingen voor de woningportefeuille De verschillende criteriadocumenten zijn geïnventariseerd en op basis daarvan zijn de volgende specifieke duurzaamheidsdoelstellingen voor de woningportefeuille geformuleerd: • Binnen vijf jaar geen woningen meer met een label F of label G. • Binnen tien jaar hebben alle woningen, die op doorexploiteren staan, minimaal een label C. • Na renovatie hebben de woningen een label B of worden er minimaal twee labelstappen gemaakt. • Alle nieuwbouw heeft vanaf 2011 minimaal een EPC van 0,6 en vanaf 2015 een EPC van 0,4. Met deze SMART geformuleerde doelstellingen wordt aangesloten op de duurzaamheids strategie van de woningcorporatie om binnen tien jaar een duurzame woningvoorraad te hebben. Daarnaast voldoet de woningcorporatie met deze doelstellingen aan de convenanten voor woningcorporaties. De corporatie start met het energievraagstuk, zodat ze in een later stadium op een breder scala aan duurzaamheidsindicatoren (zoals duurzame materialen, afval en water) kan sturen.

42

Praktische tips - criteria voor een duurzame woningportefeuille • Inventariseer welke interne duurzaamheidsdoelstellingen van toepassing zijn op de woningportefeuille. • Inventariseer welke weten regelgeving van toepassing is op de woningportefeuille. • Inventariseer welke duurzaamheidsafspraken zijn gemaakt op regionaal en lokaal niveau. • Vertaal de interne duurzaamheidsdoelstellingen en regelgeving naar doelen voor de woningportefeuille. • Formuleer de duurzaamheidsdoelstellingen voor de woningportefeuille specifiek. • Maak de duurzaamheidsdoelstellingen meetbaar. • Creëer draagvlak voor de duurzaamheidsdoelstellingen op alle niveaus in de organisatie. • Zorg dat de duurzaamheidsdoelstellingen realistisch zijn en dat voldoende budget beschikbaar is. • Benoem de tijdbesteding waarbinnen de duurzaamheidsdoelstellingen moeten worden gerealiseerd. • Zorg dat de personen die de doelstellingen moeten realiseren vanaf het begin betrokken zijn. • Maak inzichtelijk welke impact de doelstellingen hebben op de organisatieprocessen.

4.4 Duurzaamheidsinformatie efficiënt verzamelen en beheren Zodra duidelijk is aan welke duurzaamheidscriteria de woningportefeuille (minimaal) moet voldoen, moet de woningcorporatie inzicht verkrijgen in de huidige duurzaamheidsprestaties van de woningportefeuille. Het verzamelen en beheren van de gegevens is essentieel bij het sturen op een duurzame woningportefeuille, maar ook een van de grotere uitdagingen. Uit de praktijk blijkt bijvoorbeeld dat het veel inspanning kost om de bestaande woningvoorraad te voorzien van energielabels en up-to-date te houden. Woningen in een blok die op het eerste gezicht identiek lijken, kunnen door de jaren heen toch zijn gaan verschillen door bijvoorbeeld individuele woningaanpassingen. Onderhoudswerkzaamheden aan woningen zijn niet altijd even goed gedocumenteerd. In deze paragraaf is beschreven hoe duurzaamheidsdata efficiënt kunnen worden verzameld en beheerd. Door inzicht in de energieprestaties van de eigen woningportefeuille kunnen de duurzaamheidsdoelstellingen worden aangescherpt.

Praktijkcase - Duurzaamheidsinformatie efficiënt verzamelen en beheren Na het formuleren van de specifieke doelstellingen voor de woningportefeuille is de volgende stap om de energieprestaties van de woningvoorraad inzichtelijk te maken. Sinds 1 januari 2009 zijn alle woningcorporaties verplicht om bij elke nieuwe verhuring een energielabel aan de nieuwe huurder uit te reiken. Een deel van de woningportefeuille is dus al voorzien van energielabels. Maar hoe worden de energieprestaties van de overige woningen inzichtelijk? En hoe moet al deze nieuwe informatie worden beheerd?

Duurzaamheidsdata efficiënt verzamelen Voor inzicht in de duurzaamheidsprestaties van de woningportefeuille moet eerst de benodigde informatie worden verzameld. Als gevolg van weten regelgeving en het betaalbaar houden van woonlasten ligt de prioriteit voor woningcorporaties meestal bij ’energie’. Daarnaast is energie een meetbare indicator waarop woningcorporaties kunnen sturen. De energieprestaties van de woningportefeuille worden met het energielabel inzichtelijk gemaakt. Inmiddels heeft de woningcorporatie bij elke nieuwe verhuring sinds 1 januari 2009 de woning voorzien van een energielabel. Voor een deel van de woningportefeuille is het energielabel dus al beschikbaar. Voor de overige woningen dient het energielabel te worden bepaald door archiefonderzoek of inspectie. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden: • verzamelen van informatie op basis van archiefonderzoek; • verzamelen van informatie bij renovaties of grootschalig onderhoud; • verzamelen van informatie bij mutaties; • verzamelen van informatie door een woning te betreden en een maatwerkadvies te laten opstellen. Het verzamelen van informatie bij renovaties, grootschalig onderhoud en op mutatiemomenten kan goed worden geïntegreerd in het primaire vastgoedbeheer. Het is essentieel dat de informatie actueel en correct is. Inspectie van de woningen is de meest betrouwbare vorm. Het bepalen van het energielabel op basis van archiefmateriaal is minder betrouwbaar, omdat de woning door de jaren heen veranderd kan zijn door verbouwingen of onderhoudswerkzaamheden die niet zijn geregistreerd. Onjuiste informatie levert vooral problemen op zodra de woningcorporatie concrete kosten-batenanalyses gaat maken in de planvorming bij renovatie- en onderhoud. Door de onjuiste input vormt de kostenbatenanalyse een onbetrouwbare basis voor het bepalen van benodigde werkzaamheden en budget.


43

Duurzaamheidsinformatie efficiënt beheren Om de gegevens up-to-date te houden en te kunnen sturen op het verduurzamen van de woningportefeuille is goed databeheer essentieel. De woningcorporatie moet zich een beeld vormen van de wijze waarop het databeheer zal plaatsvinden. Het databeheer van de energielabels heeft een direct relatie met het primaire vastgoedbeheerproces. Daarom is het van belang om per verhuurbare eenheid de data in een centrale database te koppelen aan de dagelijkse praktijk zoals het meerjarenonderhoudsplan, mutatieproces en strategisch voorraadbeleid. Het beheer van de energielabels in een separate database is minder geschikt.

ies tat es pr

n

Databeheer sturen op duurzaamheid

em

en jar sp M eer ud rho onde la

Str at eg vo or r

h id isc bele d aa

En er gi e

Figuur 4.3 Databeheer – sturen op duurzaamheid

M

ie utat

sy

st

e

Het koppelen van de verschillende informatiebronnen blijkt lastig, omdat bestaande datasystemen vaak op verschillende plaatsen binnen de organisatie worden bijgehouden of niet goed op elkaar aansluiten. Het systeem moet ook zo zijn ingericht dat het effect van duurzaamheidsmaatregelen op de duurzaamheidsprestaties van de woningportefeuille inzichtelijk is. Een logische stap is om het bestaande vastgoedpakket uit te breiden met een module duurzaamheid. Softwaremodules als Vabi, Epact en Delta zijn veel gebruikte tools die integraal inzicht geven in de duurzaamheidsprestaties van gebouwen en de maatregelen die woningcorporaties kunnen

44

treffen om de gewenste doelen te realiseren. Daarnaast koppelen deze softwaretools de duurzaamheidsdata aan de primaire vastgoedbeheerdata.

Praktische tips - data verzamelen en beheren • Bepaal welke informatie nodig is. • Wijs binnen de woningcorporatie één persoon aan die de verantwoordelijkheid draagt om de benodigde informatie over duurzaamheid te verzamelen en stel een concrete taakomschrijving op. • Inventariseer welke informatie al binnen de organisatie aanwezig is. • Bepaal op welke momenten aanvullende informatie het meest efficiënt kan worden verzameld, bijvoorbeeld tijdens mutaties of renovaties. • Voer de energiedata in een database en koppel deze aan het mutatiesysteem, meerjarenonderhoudsplan en het strategisch voorraadbeleid. • Inventariseer welke werknemers toegang moeten hebben tot de integrale database en wie bevoegdheid krijgen om nieuwe energieprestatiedata in te voeren of te wijzigen.

4.5 Sturen op het verduurzamen van de bestaande woningportefeuille Nadat alle gegevens zijn verzameld, kan de woningcorporatie de energieprestaties van de woningportefeuille inzichtelijk maken. Door deze te meten en te analyseren worden de zwakke plekken binnen de woningvoorraad zichtbaar. De woningcorporatie kan hierop sturen. Door het opstellen van een kosten-batenanalyse kan de woningcorporatie inzichtelijk maken hoe de woningportefeuille het meest efficiënt kan worden verduurzaamd. Daarbij moet zij rekening houden met doorslaggevende factoren zoals de medewerking van huurders, strategisch voorraadbeleid, het meerjarenonderhoudsplan en de kosten-batenafweging. In deze paragraaf komt aan de orde welke analyses de zwakke plekken in de woningportefeuille zichtbaar maken, welke duurzaamheidsmaatregelen mogelijk zijn, welke factoren daarbij doorslaggevend zijn en hoe het proces om een cluster woningen te verduurzamen het meest efficiënt kan worden ingericht.

Welke analyses geven inzicht in de huidige energieprestaties en de besparingsmogelijkheden? Benchmarks en labelverdelinganalyses bieden inzicht in de energieprestaties van de woningportefeuille. Bijvoorbeeld: • een benchmark met het landelijke gemiddelde bij woningcorporaties (zie praktijkcase13); • een labelverdeling binnen de eigen woningportefeuille; • een labelverdeling naar huurprijscategorieën.

Praktijkcase - De energieprestaties van de woningportefeuille inzichtelijk maken Na het verzamelen van alle data zijn de energieprestaties van de totale woningportefeuille inzichtelijk. 17,3% van de woningvoorraad heeft een label C of hoger. Op basis van een benchmark blijkt dat het aantal woningen met een label F of G aanzienlijk hoger is dan het gemiddelde van andere woningcorporaties in de sociale huursector.

Tabel 4.2 Labelverdeling sociale huursector (voorbeeld)

Energielabel

Aantal woningen

% van woningportefeuille

% sociale huursector

A

500

0,3%

2,1%

B

1000

7%

11,0%

C

1000

10%

31,0%

D

3500

23%

27,7%

E

2500

17%

16,0%

F

3500

23%

8,6%

G

3000

20%

3,6%


45

Door het analyseren van de labelverdeling binnen de eigen woningportefeuille worden de zwakke plekken zichtbaar. Woningen uit een lagere huurprijscategorie blijken vaak de slechtste energielabels te hebben. Deze woningen worden over het algemeen gehuurd door huurders die het minst te besteden hebben. Met het oog op de toekomst zullen bij stijgende energieprijzen juist de huurders die een verhoging van de woonlasten het minst kunnen dragen, worden geconfronteerd met de hoogste stijging van de woonlasten. De noodzaak voor het verduurzamen van de goedkopere woningen met slechte energielabels is dus het hoogst. Het komt voor dat de goedkopere woningen met slechte energielabels op de planning staan om te slopen. Een koppeling met het strategisch voorraadbeleid is dan ook essentieel om kapitaalvernietiging te voorkomen.

Praktijkcase - Sturen op het verduurzamen van de bestaande woningportefeuille Om de doelstellingen van de woningcorporatie te realiseren moet deze energiebesparende maatregelen gaan nemen. De corporatie meent dat het meest voordelig is om de duurzaamheidsmaatregelen zoveel mogelijk te integreren in het primaire vastgoedbeheerproces. Bij renovaties en onderhoudswerkzaamheden wordt gestuurd op de specifieke duurzaamheidsdoelstellingen die voor de woningportefeuille zijn geformuleerd. Hierdoor stijgen wel de kosten van een project, wat effect heeft op de meerjarenbegroting. Tegelijkertijd realiseert de corporatie zich dat zij met deze aanpak de duurzaamheidsdoelstellingen niet voor 100% gaat verwezenlijken. Additionele maatregelen zijn nodig. Maar hoe gaat de corporatie invulling geven aan de duurzaamheidsmaatregelen? En welke overwegingen zijn doorslaggevend voor een succesvolle implementatie van de energiebesparende maatregelen?

46

Duurzaamheidsmaatregelen Er zijn veel maatregelen beschikbaar voor het verduurzamen van de woningportefeuille. Gelet op het grote aanbod aan (innovatieve) technieken om de woningportefeuille te verduurzamen is het voor woningcorporaties een uitdaging om te bepalen welke maatregelen het meest effectief zijn. Voor een zo duurzaam mogelijke energievoorziening biedt het Trias Energetica principe een bruikbaar stappenplan.14 Stap 1

Gebruik zo weinig mogelijk energie.

Stap 2 Gebruik duurzame energie, zoals zonneenergie of windenergie. Stap 3 Gebruik energie van bronnen die kunnen opraken (aardgas, kolen) zo slim mogelijk. Stap 1 - Minder energieverbruik De eerste stap is gericht op het besparen van het energiegebruik van de woningen. Bijvoorbeeld door goede isolatie van de woningen met HR++ glas. Ook de gebruiker van het gebouw kan veel besparen, bijvoorbeeld door de kachel lager te zetten of lichten uit te doen. Stap 2 - Duurzame energie De tweede stap is het gebruiken van duurzame energie. Deze energie is afkomstig van bronnen die niet ‘op’ kunnen raken en het milieu weinig belasten. Zonnecellen en windmolens zijn hiervan bekende voorbeelden. Maar er zijn meer mogelijkheden. Steeds meer woningcorporaties maken gebruik van aardwarmte voor het verwarmen van woningen: warmte die in de bodem aanwezig is. Stap 3 - Eindige bronnen De derde stap is energie van ‘eindige’ bronnen zo slim mogelijk gebruiken. Eindige energiebronnen zijn grondstoffen voor energie die op kunnen raken, zoals aardgas en kolen. Deze energiebronnen raken op en zijn bovendien belastend voor het milieu. De energie moet zo verstandig mogelijk worden gebruikt. In woningen bijvoorbeeld door voor verwarming een ketel te gebruiken die met weinig gas veel warmte geeft: een hoogrendementsketel (HR-ketel).

Praktijkcase - Duurzaamheidsmaatregelen De woningcorporatie wil aanvullende maatregelen nemen voor alle woningen met een F- of G- label ter verbetering van de energieprestaties. Er zijn vijf maatregelen gekozen om de isolatie en ventilatie van de woning te verbeteren. Op basis van tabel 4.315 heeft de woningcorporatie een eenvoudige en snelle methode ontwikkeld om de investeringskosten van energiebesparende maatregelen inzichtelijk te maken. Door middel van kengetallen is berekend dat de investeringskosten gemiddeld uitkomen op ongeveer € 10.000 per woning. Tabel 4.3 Isolerende voorzieningen Ook heeft de corporatie in overleg met de belangenvereniging voor huurders bepaald dat 70% van de investeringskosten voor eigen rekening is en 30% voor rekening van de huurders. In de tabel is de huurprijsverhoging bepaald met als uitgangspunt dat 30% van de investeringskosten wordt doorberekend aan de huurder. De huurverhoging komt in dit voorbeeld uit op € 31,30 per maand. EPA isolerende voorzieningen 2010 prijzen zijn inclusief opslagen aannemer (AK W&R) en bijkomende kosten Adres: XXX

Kerngetallen

VHE nummer: XXX

Maatregelen

Isolerende voorzieningen

Vloerisolatie d.m.v. PUR

€19.74 pm_

€20.92 pm_

48.49 pm_

€1,014.62 pm_

Vloerisolatie d.m.v. Schelpen

€26.67 pm_

€28.27 pm_

0.00 pm_

€- pm_

Het leveren en aanbrengen van DROWA chips 300 mm dik

€19.86 pm_

€21.05 pm_

0.00 pm_

€- pm_

Vloer isolatie 6% btw

Paneel- en gevelisolatie 6% btw

Dak isolatie 6% btw

Mechanische Ventilatie 19% btw

Totaal aantal m_/ st

Inclusief btw

€133.52 pst

€141.53 pst

0.00 pst

€141.53 pst

Paneelisolatie incl. Kunststof afwerking (trespa, rockpanel o.g.)

€142.48 pm_

€151.03 pm_

5.97 pm_

€901.64 pm_

Gevelisolatie d.m.v. PUR

€27.62 pm_

€29.28 pm_

60.28 pm_

€1,764.83 pm_

Gevelisolatie d.m.v. Vlokken

€13.25 pm_

€14.05 pm_

0.00 pm_

€- pm_

Dakisolatie van binnenuit Rockwool regelwerk en gips

€83.46 pm_

€88.47 pm_

0.00 pm_

€- pm_

Rockwool kant en klare isolatie plaat

€75.69 pm_

€80.23 pm_

0.00 pm_

€- pm_

Zoldervloer isolatie incl. muurplaat afpurren

€16.74 pm_

€17.74 pm_

0.00 pm_

€- pm_

€219.05 pm_

€260.67 pm_

31.32 pm_

€8,164.17 pm_

€105.00 pm_

€124.95 pm_

0.00 pm_

€- pm_

Leveren en aanbrengen van mechanische ventilatie bij grondgebonden woningen

€1,471.43 pst

€1,751.00 pst

1.00 pst

€1,751.00 pst

Leveren en aanbrengen van mechanische ventilatie bij gestapelde woningen

€2,137.80 pst

€2,543.98 pst

0.00 pst

- pst

€32.44 pst

€38.60 pst

0.00 pst

- pst

Leveren en aanbrengen van vloerventilatiekokers (renovatie) Totalen

Inclusief btw

Het leveren en aanbrengen van een geïsoleerdkruipluik

Glas en Leveren en aanbrengen van dubbelglas HR ++ ventilatie roosters 19% Leveren en aanbrengen van Ventilatie roosters btw Ducoton 10 Ventilatie voorzieningen

Exclusief btw

Investeringen t.b.v. EPA

Totaal investering t.b.v. EPA Huurprijs verhoging nav maatwerkadvies (totale investering t.b.v. EPA*0,76%*30%)

€13,737.80 €31.30


47

Belangrijke aandachtspunten bij verduurzaming van de woningportefeuille Voordat de woningcorporatie overgaat tot energiebesparende maatregelen is het belangrijk om inzichtelijk te hebben voor welke oplossing wordt gekozen en welke overwegingen doorslaggevend zijn, zoals: • het meerjarenonderhoudsplan; • de kosten-batenverhouding; • het strategisch voorraadbeleid; • de capaciteit; • de medewerking van de huurders (70% regeling). Het meerjarenonderhoudsplan Vanuit financieel en praktisch oogpunt is het verstandig als het verduurzamen van de woningportefeuille aansluit op het meerjarenonderhoudsplan. Onderhoud en renovaties zijn geschikte gelegenheden voor het toepassen van energiebesparende maatregelen. Met een relatief laag extra budget bovenop het reguliere meerjarenonderhoudsbudget kunnen er labelstappen worden gemaakt en duurzaamheidsdoelstellingen worden gerealiseerd. Daarnaast is het praktischer om de energiebesparende maatregelen te integreren met de renovatie- en onderhoudswerkzaamheden, omdat daarmee wordt voorkomen dat in een kort tijdsbestek twee keer overlast wordt veroorzaakt bij de huurders. De kosten-batenverhouding Uiteraard is de kosten-batenafweging doorslaggevend. Met een kosten-batenanalyse wordt inzichtelijk wat de energiebesparende maatregelen kosten en wat de effecten zijn op de energieprestaties van de woningen. In de volgende paragraaf wordt een nadere toelichting gegeven van een goede business case om de kosten en baten inzichtelijk te maken. Financiële beperkingen vormen in de praktijk vaak een struikelblok bij het verduurzamen van de woningportefeuille, terwijl dat niet altijd nodig is. In de eerste plaats omdat de woningcorporatie (gedeeltelijk) een kostendekkende huurverhoging kan vragen, mits het woningwaarderingstelsel dat toelaat. In de tweede plaats omdat de woningcorporaties een ander verdienmodel kunnen hanteren. Dit wordt toegelicht in de laatste paragraaf van dit hoofdstuk.

48

Het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) De vernieuwing van het WWS is een goede stap om weten regelgeving voor de sociale huursector meer in lijn te brengen met de gewenste verduurzaming. Het is een uitvloeisel uit het Convenant Energiebesparing Corporatiesector, waarin afspraken gemaakt zijn over doelstellingen voor energiebesparing in zowel de bestaande sociale huurwoningen voorraad als in de breedte van de nieuwbouw productie van woningcorporaties. De doelstelling bij het ontwikkelen van een nieuw WWS is om de energieprestatie van woningen een veel belangrijker plaats in het stelsel te geven. Zo worden verhuurders daadwerkelijk financieel gestimuleerd om de energieprestatie van hun woningen te verbeteren. De afspraken over de aanpassing van het WWS zijn verwerkt in een herziene puntentabel, waarbij de bestaande woningwaarderingspunten voor de onderdelen verwarmingswijze en isolatie zijn vervangen door een waardering op basis van het energielabel van de woning. Ten tijde van het schrijven van dit handboek was het nieuwe WWS nog in behandeling bij de Tweede Kamer.

Strategisch voorraadbeleid Zoals eerder vermeld vormt het strategisch voorraadbeleid een belangrijke overweging bij het plannen van energiebesparende maatregelen. Het is immers verloren tijd en geld om te investeren in woningen met een slecht energielabel die in het strategisch voorraadbeleid op de planning staan om te worden gesloopt.

Capaciteit Het verduurzamen van de woningportefeuille vraagt om extra mankracht. Hoe groter de woning corporatie hoe complexer de organisatie van het verduurzamingsproces. Welke personen binnen de organisatie moeten worden betrokken, hebben zij voldoende kennis en is er ruimte om hen vrij te maken of moet er nieuw personeel worden aangetrokken? Een andere oplossing is om zoveel mogelijk uit te besteden aan marktpartijen. Ook dan moet er capaciteit worden vrijgemaakt om het proces aan te sturen. Hierbij is het belangrijk om zoveel mogelijk eigen mensen te betrekken zodat het verduurzamen van de woningportefeuille breed en structureel in de organisatie aandacht krijgt en langzamerhand onderdeel wordt van de reguliere processen. Medewerking huurders (70%-regel) De medewerking van huurders is doorslaggevend bij het verduurzamen van de woningportefeuille. Als 70% van de huurders heeft ingestemd met het verduurzamen moet elke huurder meewerken aan een redelijk voorstel tot renovatie en kan een extra huurverhoging worden gevraagd voor woningverbetering. Het blijkt een moeizame opgave te zijn om instemming te krijgen voor energiebesparende maatregelen van minimaal 70% van de huurders. Zij zijn er vaak niet van overtuigd dat de energiebesparende maatregelen leiden tot een lagere energierekening en weigeren daarom een huurverhoging. In hoofdstuk 7 is het belang van een goede communicatie met de huurders nader toegelicht met praktijkvoorbeelden.

Artikel 7:220 Burgerlijk Wetboek Renovatie – Huurgeschil Wanneer een woningcorporatie omvangrijke energiebesparende maatregelen wil nemen moet zij op basis van artikel 7:220 BW in goed overleg met de bewoners treden om tot overeenstemming te komen over de aard en omvang van de ingreep. Als de renovatie tien of meer woningen betreft, wordt het renovatievoorstel vermoed redelijk te zijn, indien 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Als een woningcorporatie in het renovatievoorstel aan de huurder zich op deze regeling schriftelijk beroept, wordt aangenomen dat alle huurders zich daar in principe bij neerleggen. Een huurder die niet met de renovatie heeft ingestemd en ook bezwaar wil maken tegen de uitvoering moet binnen acht weken nadat hij schriftelijk in kennis is gesteld door de verhuurder zelf naar de rechter stappen. Dan wordt alsnog bekeken of het renovatieplan in dit specifieke geval redelijk is. De bewijslast daarvan ligt bij de huurder. Als een huurder na die acht weken naar de rechter stapt, vindt er geen inhoudelijke toetsing meer plaats.


49

Doorlooptraject verduurzaming van een cluster woningen Bij het verduurzamen van de woningportefeuille moet de woningcorporatie rekening houden met een ruime voorbereidingstijd. Voor de inspecties van de woningen moeten afspraken worden gemaakt met de huurders, de inspecties moeten worden uitgevoerd en alle data moeten worden verwerkt. Het (laten) opstellen van EPA-adviesrapporten is maatwerk en vergt veel extra tijd.

Vooral het verkrijgen van instemming van de huurders wordt vaak onderschat. Hoofdstuk 7 geeft aanbevelingen hoe woningcorporaties dit draagvlak kunnen vergroten door bewoners in een vroeg stadium (initiatieffase of eerder) te betrekken. Vervolgens is tijd nodig om de geplande energiebesparende maatregelen aan te besteden en uit te voeren.

Figuur 4.4 Doorlooptraject verduurzamen woningportefeuille Inspectie

EPA maatwerk

Huurders commissie

Aanbesteden maatregelen

Uitvoeren maatregelen

Praktische tips - sturen op verduurzamen van de bestaande woningportefeuille • Voer een analyse uit op de duurzaamheidsindicatoren / labelverdeling van de woningportefeuille en bepaal de zwakke plekken. • Begin vroegtijdig met de voorbereidingen en plan een ruime looptijd in. • Verbeter de energieprestaties door de woningen goed te isoleren (bijvoorbeeld dakisolatie en HR++ glas). • Verbeter de energieprestaties door gebruik te maken van duurzame energie (bijvoorbeeld WKO-installatie). • Verbeter de energieprestaties door gebruik te maken van energiezuinige installaties (bijvoorbeeld HR-ketel). • Stel een kosten-batenanalyse op waarbij de effecten van energiebesparende maatregelen op het energieverbruik inzichtelijk worden. • Bepaal de overwegingen die doorslaggevend zijn voor het nemen van duurzaamheidsmaatregelen. • Houd rekening met het strategisch voorraadbeleid bij het plannen van maatregelen. • Integreer duurzaamheidsmaatregelen zoveel mogelijk in het meerjarenonderhoudsplan. • Zorg dat 70% van de huurders instemt met de maatregelen en daaraan gekoppelde huurverhoging.

50

4.6 Business case Om de woningportefeuille procesmatig te verduurzamen met extra duurzaamheidsinvesteringen is een goede business case essentieel. In deze paragraaf wordt beschreven welke elementen een rol spelen bij het opstellen van een business case.

Tabel 4.4 Business case16 Status van initiatief Eerste idee

Ook wordt de procesgang duidelijk en worden de operationele en organisatorische gevolgen van de beoogde duurzaamheidsinvesteringen transparant in beeld gebracht. De business case is belangrijke input voor de besluitvorming over het beginnen met of doorvoeren van de duurzaamheidsmaatregelen en de latere beoordeling van het eindresultaat. Door hoge eisen te stellen aan de kwaliteit en volledigheid van een business case wordt vooraf beter nagedacht, en neemt de kans op latere ‘ongewenste verrassingen’ af. Business cases zijn dynamische documenten die niet los moeten worden gezien van de fase van voorbereiding waarin het project zich op dat moment bevindt. Een goed gestructureerd projectvoorbereidingsproces kent verschillende belangrijke beslismomenten (go/no-go) waarop een beslissing moet worden genomen over de volgende fase van het projectvoorbereidingsproces. De business case moet de besluitvorming over deze beslismomenten zo goed mogelijk faciliteren. De ‘korrelgrootte’ van de business case dient daarom overeen te stemmen met de fase waarin het project zich bevindt. Zie het volgende illustratieve overzicht.

Karakteristieken

Sigarendoos-notitie

Korte beschrijving op pagina van het idee

Verkennend memo

Bevat alternatieven op hoofdlijnen, grove inschatting van kosten en opbrengsten (bandbreedte), overzicht van gevolgen en risico‘s (hoofdlijnen)

Haalbaarheidsrapportage

Alternatieven worden verder verfijnd, kosten en opbrengsten worden nauwkeuriger berekend

Concept kosten-baten analyse

Gedetailleerde uitwerking van resterende alternatieven, verfijning van de engineering bandbreedtes, verkennende gesprekken met financiers en overige derden

Finale business case

„Harding“van kosten en opbrengsten door aanbestedingen, vastlegging van overeenkomsten met betrokken partijen, securering van financiering

go/no go Pre-haalbaarheid

Het belang van een goede business case Met een business case wordt een duidelijke structuur aangebracht in het proces van het verduurzamen van de woningportefeuille. Het zorgt ervoor dat voordelen, risico’s en relatieve prioriteit van duurzaamheidsinvesteringen fundamenteel worden beschouwd en onderbouwd, en dat inzichtelijk wordt wat de toegevoegde waarde van de duurzaamheids maatregelen is (zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin).

>

Business case „korrelgrootte“

>

go/no go Haalbaarheidsstudie

>

go/no go Gedetailleerde uitwerking

>

go/no go Aanbestedingsfase

>

go/no go Realisatiefase

>

Finale business case

Een goede business case: • bevat alle op dat moment relevante informatie; • geeft aanbevelingen over vervolgstappen; • is transparant, logisch en samenhangend. Een business case wint verder aan overtuigingskracht als: • stellingen worden onderbouwd met objectieve feiten en onderzoeken; • varianten objectief (dus zonder vooringenomenheid) met elkaar worden vergeleken; • de meningen van stakeholders zijn verwerkt; • er een validatie door onafhankelijke derden heeft plaatsgevonden. In bijlage 6 worden elementen van een goede business case nader toegelicht.


51

4.7 Baten van de woningportefeuille verduurzamen Een veel gehoord argument om geen aandacht te schenken aan duurzaamheid is dat het veel kost maar niets oplevert. De woningcorporatie investeert in een meer energiezuinige woning, maar de huurder plukt de vruchten in de vorm van een lagere energierekening. De vraag is of er rekening is gehouden met de mogelijkheid van een kostendekkende huurverhoging (mits het woningwaarderingsstelsel dat toelaat ). Daarnaast wordt in de kosten-batenanalyse vaak geen rekening gehouden met het indirecte rendement, het maatschappelijke rendement en het ’total cost of ownership’-principe. In deze paragraaf wordt een nadere toelichting gegeven op de verschillende rendementen van investeringen in energiebesparende maatregelen. Direct financieel rendement (huurverhoging, huurverlenging en een betere verhuurbaarheid) Door het verduurzamen van de woningportefeuille kan de woningcorporatie direct profiteren van financiële opbrengsten in de vorm van een huurverhoging en een betere verhuurbaarheid. Bij het doorrekenen van een huurverhoging dient rekening te worden gehouden met de sociale huurgrens. Energiebesparende maatregelen hebben niet alleen een (mogelijk) verlagend effect op de energierekening, maar verhogen ook het wooncomfort, waardoor de woning aantrekkelijker wordt en er minder kans is op leegstand. Indirect financieel rendement (hogere marktwaarde) Energetische verbeteringen aan de woning kunnen een effect hebben op de marktwaarde. Dit geldt voornamelijk voor woningen met uitersten in energieverbruik (label A en label G). Woningen met een zeer hoog energieverbruik (label F of G) zijn minder aantrekkelijk, omdat de bewoners worden geconfronteerd met hogere woonlasten. De vraag naar energiezuinige woningen (label A) is hoger dan naar woningen die een hoog energieverbruik hebben. Enerzijds omdat de woonlasten lager zijn bij een energiezuinige woning, anderzijds omdat een goed geïsoleerde woning comfortabeler is. Taxateurs houden in hun waardering steeds meer rekening met de energieprestaties van woningen. Het afwaarderingspercentage van woningen met slechte duurzaamheidsvoorzieningen zal hoger zijn dan dat van duurzame woningen.

52

Maatschappelijk rendement Woningcorporaties hebben de maatschappelijke taak om betaalbare woningen aan te bieden. Met energiebesparende maatregelen blijven de woonlasten betaalbaar. Daarnaast dragen woningcorporaties met energiebesparende maatregelen bij aan de CO2-reductiedoelstellingen uit de getekende convenanten. Zij kunnen het maatschappelijk rendement aantonen met de hoeveelheid teruggedrongen CO2-uitstoot door energiebesparende maatregelen. Total cost of ownership Bij het ‘total cost of ownership’-principe wordt, naast de stichtingskosten, ook gekeken naar de financiële gevolgen van keuzes in de ontwerpfase van gebouwen. Total cost of ownership brengt de totale kosten op korte en langere termijn in beeld. Bij woningen zijn bijvoorbeeld niet alleen de huurprijs of de bouwprijs van een woning relevant, maar ook de kosten tijdens gebruik voor bijvoorbeeld energie, water, onderhoud en bouwkundige aanpassingen. De totale kosten tijdens de levensduur worden dus afgewogen en op elkaar afgestemd. En niet alleen tijdens de investering. Met de ontwikkeling van duurzaam aanbesteden is het total cost of ownership-principe ook binnen de gebouwde omgeving geïntroduceerd. Hierbij wordt steeds meer gekeken naar de economisch meest voordelige oplossing voor de levensduur van een gebouw en de eventuele herbestemming van een gebouw. Door te kijken naar de totale periode kunnen woningcorporaties betere keuzes maken. De total cost of ownership wordt daardoor geoptimaliseerd. Dit levert bezuinigingen in investeringskosten op, maar ook in exploitatiekosten. Daarnaast wordt voorkomen dat verkeerde bezuinigingen in de investeringskosten leiden tot een veelvoud aan verhoogde exploitatiekosten. Door alle kosten en opbrengsten van een project of renovatie tijdens de gehele levensduur te beschouwen, wordt inzichtelijk dat duurzame maatregelen meestal beter presteren bij de total cost of ownership dan traditionele maatregelen.

Figuur 4.5 Total cost of ownership Ontwikkelingskosten Energiebesparende investeringskosten Specificatiekosten Onderhoudskosten Gebruikskosten Sloopkosten Installatiekosten Total cost of ownership

4.8 Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk zijn de knelpunten benoemd en praktische tips gegeven om de woningportefeuille op een gestructureerde en efficiënte wijze te verduurzamen. Om tot een duurzame woningportefeuille te komen dienen de interne duurzaamheidsdoelstellingen voor de woningportefeuille vertaald te worden naar de praktijk. Daarbij dient rekening gehouden te worden welke weten regelgeving van toepassing is en welke afspraken zijn gemaakt op regionaal en lokaal niveau.

Om de gegevens up-to-date te houden en te kunnen sturen op het verduurzamen van de woningportefeuille is een goed databeheer systeem belangrijk. Het koppelen van de energiedata aan de dagelijkse praktijk zoals het meerjarenonderhoudsplan, mutatieproces en strategisch voorraadbeleid in een centrale database draagt bij aan het up-to-date houden van de informatie. Door het analyseren van de labelverdeling binnen de eigen woningportefeuille worden de zwakke plekken zichtbaar. Vervolgens kan worden bepaald welke maatregelen genomen moeten worden om de duurzaamheidsdoelstellingen van de woningcorporatie te realiseren. Het opstellen van een financiële business case geeft inzicht in de kosten en baten van de geplande energiebesparende maatregelen. Tenslotte is in dit hoofdstuk een toelichting gegeven op de verschillende rendementen van investeringen in energiebesparende maatregelen. In dit hoofdstuk is duurzaamheid op projectniveau aan de orde gekomen. In het volgende hoofdstuk komt duurzaamheid op wijkniveau uitgebreid aan de orde.

Vervolgens is in dit hoofdstuk beschreven hoe de huidige duurzaamheidsprestaties inzichtelijk gemaakt kunnen worden. Het Energielabel is bijvoorbeeld een geschikt instrument om de energieprestaties inzichtelijk te maken. GPR-Gebouw en BREEAMNL meten een breder spectrum aan duurzaamheidsindicatoren. In de praktijk sturen woningcorporaties voornamelijk op het energiezuiniger maken van de woningportefeuille. De belangrijkste reden hiervoor is dat energie een direct raakvlak heeft met de kerntaak van woningcorporaties: het verhuren van betaalbare woningen. Daarnaast is energie een meetbare indicator om op te sturen.


53

“Het doet mij veel plezier om te zien dat Deloitte de woningcorporaties een helpende hand toereikt in dit boek en een strategie geeft om bestaande woningen duurzaam te maken.” Wubbo Ockels

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 140 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte‘s approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence.

© 2011 Deloitte The Netherlands Designed and produced by MCBD at Deloitte, Rotterdam.

1.701.029

This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, any of its member firms, or any of the foregoing’s affiliates (collectively the “Deloitte Network”) are, by means of this publication, rendering accounting, business, financial, investment, legal, tax, or other professional advice or services. This publication is not a substitute for such professional advice or services, nor should it be used as a basis for any decision or action that may affect your finances or your business. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.

Corporatie Governance Duurzaamheid

Recommend Documents