Corporatie Governance Duurzaamheid

Corporatie Governance Duurzaamheid

Piet Klop RA Voorzitter branchegroep Wonen en Ruimte Deloitte 06 558 532 93 [email protected]

ir. Bart Hoevers MRE Partner Deloitte FAS Real Estate Advisory 06 120 116 56 [email protected]

ir. Rob Huisman MRE Teamleider duurzaamheid 06 226 685 86 [email protected]

6. Financiering van investeringen in verduurzaming

De verduurzaming van vastgoedobjecten verloopt in hoofdlijnen langs twee assen. De eerste is de technische as, met objectgerelateerde aspecten zoals de kwaliteit van de schil en de installaties. De tweede is de as van het gebruikersgedrag. Gedragsverandering bij gebruikers vraagt relatief de minste financiële investeringen, maar is voor de woningcorporaties het moeilijkst te realiseren. Technische verduurzaming van vastgoedobjecten vergt juist omvangrijke financiële investeringen, maar deze leiden wel vaak tot een beter voorspelbaar eindresultaat. 2

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende bedrijfseconomische aspecten van de financiering van investeringen in de technische verduurzaming van vastgoedobjecten. Wat zijn de struikelblokken, wat zijn de mogelijkheden? Er wordt aandacht besteed aan de opbrengsten van ‘duurzaamheid’, het opstellen van een ‘business case’, relevante weten regelgeving, aandachtspunten van financiers, fiscaliteiten en de benodigde procesgang.

6.1 Waarom is financiering belangrijk? Zonder financiering geen investering. Bovendien is financiering, net als alle andere bedrijfsmiddelen, schaars en kan iedere euro maar één keer worden uitgegeven. Financiering vraagt dus continu om een afweging van belangen. Niet alleen bij consumenten, maar ook bij organisaties, zoals woningcorporaties die willen of moeten investeren in verduurzaming. Financieringsoverwegingen bieden daarmee handvatten om vroegtijdig het kaf van het koren te kunnen scheiden bij investeringsprojecten. Bij financiering draait het om waardecreatie. Waarde die nodig is om de voor de investering aangetrokken financiering op termijn terug te kunnen betalen. Hoe kan deze waarde worden gegenereerd? Waarmee wordt het geld verdiend? Waar vinden de besparingen plaats? En hoe komt deze waarde ook in voldoende mate terecht bij de investerende partij? Maar ook dwingt financiering tot nadenken over de risico’s die juist een tegengesteld effect kunnen hebben. Wat brengt de waardecreatie in gevaar? Welke gevolgen heeft dit voor het betreffende project en de onderneming? En hoe kunnen deze risico’s in omvang en waarschijnlijkheid zo veel mogelijk worden beperkt? De financieringvraag is daarom een integraal onderdeel van de projectvoorbereiding.

Figuur 6.1 Leeswijzer 6.1 Belang financiering

• Financiering en waardecreatie • Dilemma’s

6.2 Rol weten regelgeving

6.3 Fiscaliteit en duurzaamheid

6.4 Conclusies & aanbevelingen

• Inzicht in relevantie

• Vennootschaps-belasting

Financierings en fiscale

• Woonwaardering-Stelsel

• Omzetbelasting

conclusies en aanbeveingen

• Warmtewet

• A andachtspunten van financiers

• Oplossingsrichtingen

• Lokale subsidies

• Eigen energiebedrijf

• E xploitatiesubsidies financiering

2 Verduurzaming wordt in dit hoofdstuk uitgelegd als het reduceren van de ecologische ‘voetafdruk’, niet als het streven naar de ‘langst mogelijke technische levensduur’. 78

Zo is vanaf het begin duidelijk welke keuzes moeten worden gemaakt in het voorbereidingsproces en wat daarvan de gevolgen zijn voor de financierbaarheid van het betreffende project. En natuurlijk om te voorkomen dat er in de voorbereiding van het project onomkeerbare keuzes worden gemaakt die op een later moment het aantrekken van financiering onbedoeld compliceren.

Dilemma’s De grote uitdaging op dit moment is het ‘rendabel’ maken van investeringen in verduurzaming. Enerzijds worden de aan de maatschappij opgelegde eisen over verduurzaming steeds strenger (bijvoorbeeld Lente Akkoord, Meer Met Minder). Anderzijds moet de verduurzaming financieel blijven concurreren met conventionele, goedkope, fossiele energie. De terugverdientijden van investeringen in verduurzaming zijn daardoor relatief lang. Een bijkomend probleem is dat de positieve financiële effecten van verduurzaming niet altijd terechtkomen bij de partijen die de verduurzaming hebben gerealiseerd of betaald. Dit is het dilemma van de ‘split incentive’. Hiervan is vooral sprake in gereguleerde verhuursituaties, waarbij de investeringskosten voor bijvoorbeeld energiebesparing niet of onvoldoende kunnen worden doorbelast aan de huurder. De huurder plukt wel de vruchten in de vorm van lagere periodieke energielasten. In zo’n geval krijgt de verhuurder nauwelijks een commerciële prikkel om de investering in de energiebesparende maatregelen door te voeren. De kans is dan groot dat de bestaande energieinefficiënte situatie blijft bestaan. De terugverdientijden voor investeringen in verduurzaming variëren sterk. Bovendien geldt de wet van de afnemende meeropbrengsten. Bij objecten met een relatief slechte energieprestatie kunnen vaak al bij een relatief beperkte investering grote besparingen worden gerealiseerd. Zeer energieefficiënte objecten kunnen vaak alleen tegen relatief hoge kosten nog energie-efficiënt worden gemaakt. Naarmate de (technische) energie-efficiënte van het object toeneemt, wordt het gebruikersgedrag steeds belangrijker. In de praktijk hebben gebruikers de neiging om comfort te verkiezen boven energiebesparing, waardoor het steeds moeilijker wordt om met technische ingrepen en acceptabele terugverdientijden meer energie te besparen. Voor de ‘directe’ besparingen door investeringen in verduurzaming zijn twee factoren belangrijk: techniek en gebruik/gedrag. De energieprestaties van verschillende technische installaties en oplossingen zijn bekend. De omvang van de bijbehorende besparingen kan eenvoudig worden berekend. Deze besparingen worden dan echter wel berekend op basis van een bepaald ‘normverbruik’ aan energie.

Het werkelijke energieverbruik kan echter sterk afwijken van zulk normverbruik. De reden is het persoonsgebonden gebruik en gedrag van bewoners. Dit hangt ook weer sterk samen met het gewenste comfortniveau. Zo wordt het moeilijk om een goede verdeelsleutel te bepalen voor de verdeling van de verwachte besparingen tussen woningcorporatie en bewoner. Deze verdeling is nodig om de ‘split incentive’ te overbruggen. Hierbij moet het ‘corporatiedeel’ van de besparingen opwegen tegen de investeringen door de woningcorporatie. Het ‘bewonerdeel’ moet tegelijkertijd aantrekkelijk genoeg zijn om de bewoner te verleiden tot medewerking aan de realisatie van de investering én tot de verhoging van de financiële afdracht (huur) aan de woningcorporatie. In de praktijk wordt hieraan op verschillende wijzen invulling gegeven. Zo komt het voor dat woningcorporaties met huurders individuele afspraken maken over huurverhoging, waarbij de verdeelsleutel wordt gerelateerd aan de verwachte besparingen voor die individuele huurders. Ook komt het voor dat generieke afspraken worden gemaakt, die dwingend kunnen worden opgelegd als minimaal 70% van de huurders hiermee instemt. Zorgvuldige communicatie is van belang, omdat bewoners vooraf moeten instemmen met een afdracht waarvan de omvang al wel vaststaat, maar waarvan de omvang van ‘hun’ deel pas geruime tijd ná de realisatie van de investeringen komt vast te staan. Oplossingsrichtingen Het split incentive dilemma kan in theorie worden opgelost als de verhuurder van het vastgoedobject ook zelf de energie gaat leveren, of door goede afspraken tussen verhuurder en huurder. Bijvoorbeeld over het doorvoeren van een bepaalde mate van huurverhoging, die wordt gecompenseerd door de besparingen die de gebruiker of huurder realiseert op de eigen energiekosten. In de praktijk zien we hiervan al talrijke voorbeelden. Toch is er hier nog geen sprake van een universele standaard en blijken de oplossingsrichtingen per geval sterk te verschillen. De benodigde medewerking van gebruikers/huurders en de vele eisen vanuit weten regelgeving maken dit steeds weer een intellectuele uitdaging. De Nederlandse weten regelgeving is namelijk sterker gericht op consumentenbescherming dan op het stimuleren van verduurzaming.


79

Zo kunnen consumenten zelf hun elektriciteit- en gasleverancier kiezen en wordt de levering van warmte binnenkort gereguleerd door een Warmtewet. Hierdoor kunnen consumenten nooit worden gedwongen tot afname van duurzame energie als deze meer kost dan conventionele (fossiele) energie. Daarom moet worden gezocht naar methoden om de consument te verleiden in plaats van deze te dwingen tot verduurzaming. Er moet worden gezorgd voor win-winsituaties, waarbij zowel de consument als de persoon of organisatie die de verduurzaming bekostigt (financieel) baat heeft bij het geheel. Waarbij de consument na de verduurzaming lagere totale woonlasten heeft dan voorheen. De huur mag overigens best zijn gestegen, mits deze meer dan gecompenseerd wordt door lagere energielasten. Meer mogelijkheden bieden nieuwbouw of grootschalige renovatie, waarbij er nieuwe huurders (of kopers) worden gezocht voor de betreffende objecten. Bij verkoop kunnen de meerkosten van verduurzaming uiteraard worden verdisconteerd in een relatief hogere ‘vrij op naam’ prijs, mits deze nog wel concurrerend genoeg is. Potentiële kopers moeten in zo’n geval worden overtuigd dat de meerkosten ruimschoots worden goedgemaakt door lagere toekomstige energielasten en de uiteindelijke woonlasten per saldo dus lager zijn. Garantiestructuren bieden kopers de zekerheid dat de ‘beloofde’ energiebesparing inderdaad wordt gerealiseerd. Inmiddels zijn diverse ontwikkelaars deze weg al voorzichtig ingeslagen. Ook beginnen hypotheekverstrekkers te wennen aan dit concept. Hun rol is belangrijk, omdat relatief hogere VON prijzen ook betekenen dat kopers meer financiering nodig hebben. Bij verhuur van een nieuw of ingrijpend gerenoveerd object bestaat ook de mogelijkheid om de meerkosten te verdisconteren in de hoogte van de huur. Deze mag dan niet uitkomen boven de maximaal redelijke huur die voor dat object op basis van het (nieuwe) WWS wordt bepaald. Een bijkomend aandachtspunt is de huurtoeslaggrens. Het in de huur verdisconteren van de besparingen van de huurder op de energierekening mag er niet toe leiden dat de huurder zijn of haar huurtoeslag verliest en alsnog duurder uit is dan voorheen.

80

Investering in energiebesparing werpt veel vruchten af. Allereerst de afname van de periodieke energielasten. Deze vorm van besparing is direct zichtbaar. Niet direct zichtbaar, maar niet minder relevant zijn besparingen door (impliciete) levensduurverlenging en een hogere toekomstige marktwaarde van de betreffende objecten. Deze ‘life cycle’ benadering, ook wel total cost of ownership genoemd, (zie onder meer hoofdstuk 4) wordt nog lang niet overal toegepast. Vaak omdat de verschillende betrokken expertisegebieden en verantwoordelijkheden (ontwikkelaar, beheerder, belegger) op verschillende plaatsen binnen organisaties zijn belegd. Kenmerk en doelstelling van de benadering is een volledig beeld van alle kosten en opbrengsten die samenhangen met het bezit van de betreffende objecten. Daardoor vindt een integrale optimalisatie plaats, in plaats van individuele deeloptimalisaties. Eigen energiebedrijf Veel Nederlandse woningcorporaties, maar ook veel Nederlandse gemeenten, stellen zich tegenwoordig de vraag of zij wel of niet actief moeten worden op het gebied van het zelf produceren en leveren van energie. Gebrek aan vertrouwen in de traditionele energiebedrijven, gekoppeld aan een eigen ambitie tot verduurzaming, lijkt vaak de aanleiding. Ook hopen woningcorporaties en gemeenten zo te bereiken dat de energielasten voor huurders en burgers beter beheersbaar blijven. Inmiddels bestaan er diverse voorbeelden van woningcorporaties die, soms in samenwerking met andere partijen, actief zijn in de levering van ‘duurzaam opgewekte’ warmte en zelfs elektriciteit. De mate van succes van deze initiatieven verschilt sterk. Reikwijdte warmte, elektriciteit, gas Warmte is een lokaal ‘product’. De verliezen bij transport zijn van dusdanige aard dat de afnemer altijd relatief dicht bij de bron moet zitten. De levering van warmte is hierdoor vaak relatief kleinschalig. Vanwege deze kleinschaligheid en de hoge benodigde kapitaalsinvesteringen komt het in de praktijk niet voor dat warmte in vrije concurrentie wordt aangeboden. Wanneer warmte via een warmtenetwerk wordt aangeboden, is er altijd sprake van slechts één aanbieder. De enige concurrentie komt in zo’n geval van ‘eigen opwekking’ door de afnemer, als deze daar de technische mogelijkheid al voor heeft.

Vaak wordt de gasaansluiting namelijk achterwege gelaten als een woning wordt aangesloten op een gecentraliseerde warmtevoorziening. Voor elektriciteit ligt dit allemaal anders. Elektriciteit kan over zeer grote afstanden tegen lage kosten (en verliezen) worden getransporteerd. Dit maakt grootschalige centrale productie mogelijk. Ook is elektriciteit een volstrekt homogeen product, dat in vrije concurrentie wordt aangeboden. Gas wordt eveneens in vrije concurrentie aangeboden. De productie vindt centraal plaats. Dit alles betekent dat als een woningcorporatie een eigen energiebedrijf zou willen hebben, dit eigen energiebedrijf in het geval van de levering van elektriciteit of gas een zelfstandige aanbieder wordt op een open markt. De eigen bewoners zijn niet verplicht om de elektriciteit of het gas van het eigen lokale energiebedrijf af te nemen. Het eigen energiebedrijf zal dan moeten concurreren op prijs, omdat zowel gas als elektriciteit volstrekt homogene producten zijn, waarbij de productspecificaties voor alle leveranciers identiek zijn. De omvang van de afzet is hierdoor onzeker. Bij de levering van warmte is er geen sprake van een vrije markt. Wel worden consumenten beschermd tegen monopolistisch misbruik door de nog in werking te treden Warmtewet. Maar als het eigen energiebedrijf binnen de bepalingen van die wet opereert, is de omvang van de afzet relatief zeker. Dit geldt vooral als het de afnemers ontbreekt aan redelijke alternatieven, bijvoorbeeld doordat er geen gasaansluiting meer is. Als een woningcorporatie zelf actief energie wil gaan leveren, dient zij zich dan ook af te vragen hoe ver zij daarbij wil gaan. Beperkt de woningcorporatie zich tot de gereguleerde monopolistische levering van warmte, of begeeft zij zich op de vrije markt van de levering van elektriciteit of gas? Deze markt kenmerkt zich bovendien door zeer uitgebreide en complexe regulering. Zo dient ook rekening gehouden te worden met de Elektriciteits- en de Gaswet. Deze wetten stellen strenge eisen aan netwerkbeheerders. Maar ze maken het bijvoorbeeld ook onmogelijk voor een woningcorporatie om met een eigen netwerk de eigen bewoners van stroom van de eigen windmolen te voorzien. Wat installatietechnisch eenvoudig lijkt, loopt in de praktijk vaak stuk op onoverkomelijke juridische obstakels.

6.2 Rol van weten regelgeving Bij het structureren en doorvoeren van investeringen in verduurzaming in sociale huurwoningen is het belangrijk om een goed inzicht te hebben in de voor de sector relevante weten regelgeving. Als een woningcorporatie bijvoorbeeld zelf warmte wil gaan leveren aan haar huurders, dient zij zich hierbij te houden aan de bepalingen van de Warmtewet. Als een woningcorporatie de kosten van een investering in verduurzaming wil doorbelasten aan haar huurders, kan zij dit slechts doen voor zover het WWS aan zulke investeringen punten toekent. Als een woningcorporatie in verband met verduurzaming ook diensten wil leveren aan huurders buiten de doelgroep, loopt zij aan tegen beperkingen om dit plan met eigen woningcorporatiegelden te financieren. Ook komen er tegenstrijdigheden voor binnen de verschillende weten regelgeving. Warmtewet Met de Warmtewet moeten verbruikers (particulieren en MKB) worden beschermd tegen te hoge tarieven van leveranciers van warmte. De wetgever vindt dit nodig, omdat warmtelevering een monopolistische activiteit is. Eenmaal aangesloten op een collectief warmtenet zijn er vaak geen andere manieren meer om warmte te betrekken of op te wekken. De Warmtewet is op dit moment al wel goedgekeurd door het Parlement, maar nog niet in werking getreden. Dit heeft ermee te maken dat enkele zaken van de Warmtewet nader moeten worden uitgewerkt in een Algemene Maatregel van Bestuur (‘AMvB’). Een concept hiervan is begin 2010 gepubliceerd en heeft veel kritiek gekregen. Ook woningcorporaties zouden worden opgezadeld met grote financiële risico’s en administratieve opgaven. Op dit moment bezint het ministerie van Economische Zaken zich op een betere afstemming van de AMvB en de Warmtewet. Dit kan ertoe leiden dat de onderstaande informatie op termijn achterhaald blijkt te zijn. De Warmtewet is van toepassing op “leveringen van warm water of tapwater bestemd voor ruimteverwarming of -koeling, sanitaire doeleinden en huishoudelijk gebruik aan personen die warmte afnemen van een warmtenet via een aansluiting van maximaal 1000 kilowatt”.3

3 Een aansluiting van 1000 KW is een grootzakelijke aansluiting. Particuliere aansluitingen hebben een enkele tientallen malen lager vermogen.


81

Een warmtenet wordt hierbij als volgt gedefinieerd: “het geheel van tot elkaar behorende, met elkaar verbonden leidingen, bijbehorende installaties en overige hulpmiddelen dienstbaar aan het transport van warmte, behoudens voor zover deze leidingen, installaties en hulpmiddelen zijn gelegen in een gebouw of werk van een verbruiker of van een producent en strekken tot toe- of afvoer van warmte ten behoeve van dat gebouw of werk”. Zoals het er nu naar uitziet, vallen alle collectieve warmtenetten onder de wet. Dus niet alleen grote stadsverwarmingsnetten, maar ook collectieve WKO– systemen en collectieve installaties in appartements blokken (‘blokverwarming’) die door een VvE, woning corporatie of anderszins worden beheerd. Er zijn ongeveer 7.000 blokverwarmingsnetten in Nederland, met gemiddeld 40 aangesloten woningen per net. De Warmtewet bepaalt dat de prijs van collectief geleverde warmte ‘redelijk’ moet zijn en bovendien ‘Niet Meer Dan Anders’ (NMDA) mag bedragen. Met ‘redelijk’ wordt gedoeld op een gematigde ‘cost plus’ benadering van de prijsberekening; met NMDA wordt de prijs van warmte bij gebruik van een conventionele CV-oplossing bedoeld. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) bepaalt periodiek de ‘cost plus’ opslagpercentages, evenals de maximale toegestane NMDA-prijs en ziet toe op de handhaving van de wet. Bedragen, percentages en rekenmethodiek worden vastgelegd in een Algemene Maatregel van Bestuur. Om de redelijkheid van de prijsstelling te kunnen aantonen, moeten warmteleveranciers separate administraties per warmtenet gaan bijhouden. De eisen die aan deze administraties worden gesteld, worden beschreven in de Warmtewet en de AMvB . Als een warmteleverancier vergunningplichtig is onder de Warmtewet gelden strengere administratieve eisen dan wanneer er geen sprake is van een vergunningplicht. Dat laatste is het geval als aan minimaal een van de drie uitzonderingsvereisten voldaan wordt: • de warmtelevering betreft minder dan tien personen; • de warmtelevering betreft minder dan 10.000 GigaJoule per jaar; • de warmtelevering is aan het/een eigen pand.

82

6.3 Fiscaliteit en duurzaamheid De afgelopen jaren zijn op fiscaal gebied stormachtig geweest voor woningcorporaties. Via de in 2006 ingevoerde partiële belastingplicht werd in korte tijd doorgestoomd naar de integrale belastingplicht per 1 januari 2008. Terwijl toegelaten instellingen in 2006 alleen voor hun commerciële activiteiten belastingplichtig waren, worden sinds 1 januari 2008 ook de ’sociaal-maatschappelijke’ kerntaken in de belastingheffing betrokken. Alle activiteiten van woningcorporaties rond het thema duurzaamheid zijn dan ook integraal verbonden met belastingen. In de volgende paragrafen komen de kansen en risico’s van de duurzaamheidsinvesteringen en -projecten en de fiscale aspecten aan bod. Eerst wordt de vennootschapsbelasting behandeld, dan de omzetbelasting en ten slotte de milieubelastingen. Vennootschapsbelasting Vennootschapsbelastingplicht voor woningcorporaties in vogelvlucht Het begin van het rumoerige tijdperk voor toegelaten instellingen werd in 2006 ingeluid met een beperking van de vrijstelling voor vennootschapsbelasting. Door de voortdurende staatssteundiscussie over een ’level playing field’ ten opzichte van traditionele marktpartijen werden woningcorporaties vanaf 1 januari 2006, kort gezegd, belastingplichtig voor hun commerciële activiteiten. Vanaf het begin van deze partiële belastingplicht was er onduidelijkheid over de precieze grens tussen de belaste en vrijgestelde sfeer. Dit leidde tot overleg tussen de Belastingdienst en de branchevereniging Aedes. De uitkomst van het overleg is vormgegeven in een ‘vaststellingsovereenkomst’ (VSO 1). Het doel van deze VSO 1 was woningcorporaties een handreiking te bieden door te bepalen wat de precieze omvang van de belastingplicht voor de vennootschapsbelasting was. Dit duurde echter niet lang, omdat de Belastingdienst de VSO 1 bij brief op 20 november 2007 eenzijdig heeft opgezegd. De aanleiding daarvoor was het voorstel in het Belastingplan 2008 om woningcorporaties per 1 januari 2008 integraal belastingplichtig te maken voor de vennootschapsbelasting.

Vanaf 1 januari 2008 zijn woningcorporaties daarom integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In overleg met de Belastingdienst werd hiervoor een tweede vaststellingsovereenkomst opgesteld: de VSO 2. Fiscaaltechnische aspecten van de vennootschapsbelasting Integrale belastingplicht voor de vennootschaps belasting betekent in feite niets meer of minder dan een extra kostenpost van ongeveer 25% over de fiscale winst4. De kansen liggen vooral in het realiseren van een aantal fiscale aftrekposten, die alleen kunnen worden gebruikt bij een positief fiscaal resultaat. Duurzaamheidsvraagstukken spelen hierbij een belangrijke rol, vooral omdat de lasten van dergelijke investeringen en projecten vaak voor de baten uitgaan.

de jaarwinst. In de wet is bepaald dat deze jaarwinst moet worden bepaald met inachtneming van het ’goedkoopmansgebruik’. De som van de jaarwinsten, geregeerd door goedkoopmansgebruik, is dan na correctie van de stortingen en onttrekkingen gelijk aan de totaalwinst. Uit het bovenstaande blijkt dat er een spanningsveld is tussen de begrippen totaal- en jaarwinst. Een ondernemer betaalt namelijk liever in een later jaar belasting dan in het huidige jaar vanwege de liquiditeiten en de vergoeding van rente daarop. Het jaarwinstbegrip biedt mogelijkheden om deze belastingheffing naar de toekomst door te schuiven. Maar het totaalwinstbegrip zorgt er uiteindelijk voor dat de betreffende vermogensvermeerdering toch wordt belast.

Voor een goed begrip van de problemen met de VPB is het belangrijk een algemeen beeld te hebben van een aantal ’kernbeginselen’ van de VPB5. Zie hiervoor de volgende paragraaf. Totaalwinst versus jaarwinst Een onderneming moet jaarlijks belasting betalen over de winst. Twee belangrijke fiscale begrippen die hierbij een rol spelen zijn totaal- en jaarwinst. De begrippen totaal- en jaarwinst hebben veel met elkaar te maken maar betekenen niet hetzelfde. De totaalwinst is de winst die gedurende een bepaalde periode als ondernemer wordt behaald. De totaalwinst is het verschil tussen het bedrijfsvermogen bij de beëindiging van de bedrijfsbeoefening en het vermogen bij het begin ervan, vermeerderd met de kapitaalonttrekkingen, verminderd met de kapitaalstortingen en verminderd met een aantal vrijstellingen. Het bedrag dat resteert - de totaalwinst - moet vervolgens over de verschillende jaren van de belastingplicht worden verdeeld. Dit is

4 Het tarief voor de vennootschapsbelasting is op dit moment ongeveer, rekening houdend met een kleine tariefsopstap, 25%.

5 In deze paragraaf wordt diverse malen verwezen naar de (Wet op de) vennootschapsbelasting. Omdat in de Wet op de vennootschapsbelasting deels wordt verwezen naar de Wet op de inkomstenbelasting wordt met een verwijzing naar de VPB in deze tekst ook de inkomstenbelasting bedoeld. Corporatie Governance Duurzaamheid

83

Fiscale kwalificatie van een investering Duurzaamheidsuitgaven zijn in de fiscale praktijk vaak lastig te duiden. Voorbeelden zijn het isoleren van bestaande bouw, het plaatsen van dubbel glas of het vervangen van CV-ketels. Fiscaal komen in principe twee kwalificaties aan bod. Enerzijds is de uitgave een onderhoudslast, anderzijds een ’verbeteringsuitgave’. In het laatste geval wordt in de praktijk vaak gesproken over een investering. Het verschil tussen onderhoud en verbetering is fiscaal van belang. Onderhoudslasten zijn in beginsel direct aftrekbaar van de fiscale winst. Maar verbeteringsuitgaven (investeringen) moeten worden geactiveerd op de fiscale balans. Daarna kan in beginsel worden afgeschreven op de investering. Voor woningcorporaties zijn afschrijvingen slechts mogelijk boven 100% van de WOZ-waarde. Door de openingsbalanswaarde in VSO2 (70% van de WOZ-waarde) leidt een verbetering tot een afschrijving. Fiscale definitie van onderhoudskosten Onderhoudskosten zijn kosten voor werkzaamheden en materialen om een gebouw, zoals dit bij stichting of na latere verandering bestond, in bruikbare staat te houden en aldus achteruitgang en verval in bouwtechnische en installatietechnische zin te voorkomen. Fiscale jurisprudentie op dit gebied toont aan voor de beantwoording van de vraag of sprake is van onderhoudskosten of kosten van verbetering, de aard van de werkzaamheden in bouwtechnische zin doorslaggevend is. Daarbij moet worden onderzocht in hoeverre de betreffende werkzaamheden naar hun aard hebben gediend om de onroerende zaak (in vergelijking met de toestand waarin deze zich bij de stichting of na latere verandering bevond) in bruikbare staat te herstellen en daarmee de ingetreden achteruitgang op te heffen, of bedoeld waren om een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak in inrichting, aard of omvang is veranderd. Bij fiscaal onderhoud gaat het er dus om de teruggang van de zaak in bouwtechnische en installatietechnische zin, vergeleken met de toestand bij stichting of na latere verandering, op te heffen. Het gaat om herstel van de historische bouwtechnische of installatietechnische toestand en niet om herstel van bruikbaarheid.

84

Milieubelastingen In de Wet belastingen op milieugrondslag (hierna: Wbm) zijn verschillende milieubelastingen opgenomen. Uit de praktijk blijkt dat bij het exploiteren van duurzame kleinschalige energieinstallaties drie milieubelastingen een rol kunnen spelen: de energiebelasting, de grondwaterbelasting en de belasting op leidingwater. De financiële en administratieve uitwerking van deze belastingen kunnen een substantiële impact hebben op de exploitatie, daarom is het van groot belang vooraf te beeld te brengen wat de mogelijke impact van deze milieubelastingen kunnen zijn. In bijlage 7 wordt een nadere toelichting gegeven op een aantal veel voorkomende issues bij deze milieubelastingen. Fiscale definitie van verbeteringsuitgaven Bij een wezenlijke verandering aan het gebouw, in vergelijking met de toestand waarin het zich bij de stichting of na latere wijziging bevond, is in principe sprake van verbeteringsuitgaven. De kosten hebben dan dus geen betrekking op het verleden en er vindt geen herstel in oude toestand plaats. Het moet gaan om wijzigingen naar inrichting, aard of omvang. Een koppeling tussen verhoging van de huurprijs en verkoopwaarde en het begrip verbetering wordt in de fiscale jurisprudentie niet gemaakt. Mengvorm Hoewel de kwalificatie tussen onderhoud en verbetering in de praktijk vaak ingewikkeld en feitelijk van aard is, bestaat er nog een derde kostencategorie. Dit is een mengvorm, omdat een gebouw niet in exact dezelfde toestand wordt teruggebracht (modernisering). In dat geval moet er een splitsing worden aangebracht in de uitgaven in een deel als kosten voor onderhoud en een deel als kosten voor verbetering. Zoals hierboven al is aangeven, moeten verbeteringsuitgaven en onderhoudskosten in principe respectievelijk fiscaal geactiveerd of ten laste van het resultaat worden gebracht. Hierop bestaan echter uitzonderingen.

Uitzonderingen 1) Uitgaven die op basis van de bovenstaande definitie als onderhoud gelden, kunnen toch niet direct ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht als: • onderhoud wordt gepleegd bij de verwerving van het pand (deze kosten behoren tot de aankoopprijs van het pand en moeten dus op de fiscale balans worden geactiveerd) • bij de bepaling van de jaarlijkse fiscale afschrijving al rekening is gehouden met de slijtage/waardevermindering waarop de onderhoudsuitgaven zien • met de onderhoudsuitgaven al rekening is gehouden door het vormen van een onderhoudsvoorziening in het verleden • de uitgaven gedeeltelijk onderhoudsuitgaven en gedeeltelijk uitgaven voor verbetering zijn, maar de onderhoudsuitgaven ten opzichte van de verbeteringsuitgaven relatief gering zijn (in dit geval dient het volledige bedrag, dus ook het (kleine) deel aan onderhoudslasten, te worden geactiveerd) • sprake is van achterstallig onderhoud, voor zover ontstaan tijdens gebruik door de vorige eigenaar van het pand (het ‘bodemplaatarrest’, zie hieronder). Het eerdergenoemde punt over achterstallig onderhoud heeft al tot een discussie met de Belastingdienst geleid en staat in de praktijk beter bekend als het ‘bodemplaatarrest’. De Belastingdienst heeft overwogen om het standpunt in te nemen dat de onderhoudsuitgaven die betrekking hebben op (veroudering tijdens) de vrijgestelde periode (periode vóór 2008) maar worden gedaan in de belaste periode, niet in de belaste periode in aftrek kunnen worden gebracht. In overleg met het ministerie van Financiën is besloten dat het bodemplaatarrest niet naar analogie wordt toegepast. Het arrest behoort tot de algemene fiscale jurisprudentie en blijft daarom wel gelden voor onroerende zaken die na 1 januari 2008 zijn aangekocht. 2) Hoewel uitgaven op basis van de eerdergenoemde definitie als verbetering kunnen worden gezien, kunnen zij toch direct ten laste van het fiscale resultaat worden gebracht als de kosten van de vernieuwing of verbetering lager zijn dan de kosten voor het terugbrengen in oude staat.

Fiscale afschrijvingsbeperkingen De wet kent een aantal afschrijvingsbeperkingen. De belangrijkste afschrijvingsbeperking voor woningcorporaties die investeren in duurzaamheid, is de afschrijvingsbeperking op gebouwen. In de praktijk ontstaat echter nogal eens discussie over de vraag of een investering (bijvoorbeeld een WKO-installatie) moet worden toegerekend aan het gebouw waarin deze zich bevindt. Als het antwoord op deze vraag bevestigend is, volgt de investering de afschrijvingsregels voor gebouwen. De WKO-installatie wordt in dat geval immers “toegerekend” aan de onroerende zaak. De afschrijvingbeperking op gebouwen komt er, kort gezegd, op neer dat gebouwen die ter beschikking worden gesteld aan derden (verhuurd vastgoed) kunnen worden afgeschreven tot maximaal de WOZ-waarde. Voor gebouwen in eigen gebruik geldt een ruimere afschrijvingsmogelijkheid, namelijk tot 50% van de WOZ-waarde. Hiermee wordt het verband duidelijk met de waardering van het vastgoed van woningcorporaties op de openingsbalans per 1 januari 2008. Het gros van het onroerend goed is tegen een afslagpercentage van de WOZ-waarde gewaardeerd6. Het gevolg van een investering is dat de waarde van de onroerende zaak in principe zal stijgen. De investering dient van aanzienlijke omvang te zijn, wil de fiscale waarde (bijvoorbeeld 70% van de WOZ-waarde) hoger worden dan 100% van de WOZ-waarde. Per saldo betekent dit dat fiscaal niet kan worden afgeschreven over investeringen in grote delen van het vastgoed.

6 Slechts een beperkte categorie vastgoed kon worden gewaardeerd op basis van een taxatierapport. In de praktijk levert dit soms een afschrijvingsmogelijkheid op voor het betreffende vastgoed. Corporatie Governance Duurzaamheid

85

Het is belangrijk om te weten wanneer een investering tot een gebouw wordt gerekend en wanneer sprake is van een afzonderlijk bedrijfsmiddel. Maar het probleem is dat er geen vuistregel bestaat die in alle gevallen doorslaggevend is. Alle onderdelen van de opstal, de ondergrond van de opstal en aanhorigheden worden voor de afschrijving als één geheel beschouwd. Tot het geheel van een gebouw behoren in ieder geval de volgende (bouw)delen: • ondergrond opstal en omliggende tuin en parkeerterrein • bouwkundige werken, bijvoorbeeld de fundering, het skelet, het dak, de gevel, de binnenwanden, de vloeren, de trappen en de plafonds • installaties, zoals werktuigkundige installaties, elektrotechnische installaties, liften en verwarmingen luchtbehandelinginstallaties. Om te bepalen of sprake is van een afzonderlijk bedrijfsmiddel moet daarom worden gekeken naar de fiscale jurisprudentie. Deze levert op hoofdlijnen een aantal aanknopingspunten. De belastingplichtige moet zichzelf drie vragen stellen die kunnen helpen bij de vraag of sprake is van een afzonderlijk bedrijfsmiddel of dat sprake is van ’toerekening’ aan een gebouw: • Kan het gebouw functioneren zonder de zaak? • Is de zaak onmiddellijk en uitsluitend dienstbaar aan het gebouw? • Is sprake van technisch-functionele samenhang? Zaken die nagelvast zijn verbonden met het gebouw, zullen vaak een onderdeel vormen van het gebouw, hoewel (zelfstandige) werktuigen die niet zijn ‘opgegaan’ in het gebouw wel als een afzonderlijk bedrijfsmiddel worden aangemerkt. Zelfstandige werktuigen zijn de tot de onroerende zaak behorende, al dan niet aard- en nagelvast verbonden werktuigen, die kunnen worden verwijderd met behoud van hun waarde en niet op zichzelf als gebouwde eigendommen kunnen worden aangemerkt. Voor de kwalificatie als zelfstandig werktuig zijn drie cumulatieve voorwaarden van belang: • Er moet sprake zijn van een werktuig dat onroerend is; • Het onroerende werktuig moet kunnen worden verwijderd met behoud van zijn waarde als zodanig; • Het onroerende werktuig kan niet worden gekwalificeerd als een gebouwd eigendom.

86

Het volgende voorbeeld maakt duidelijk dat de kwalificatie van de investering uitmaakt voor de vraag of er fiscaal kan worden afgeschreven.

Voorbeeld Een woningcorporatie schaft een WKO-installatie aan met een aankoopprijs van € 150.000. De WKO-installatie wordt in de kelder van het appartementencomplex geïnstalleerd. De geschatte restwaarde bedraagt € 30.000. Het appartementencomplex bestaat uit tien appartementen, die allemaal worden verhuurd tegen een huur onder de huurtoeslaggrens (sociale huurwoningen). Deze woningen zijn daarom tegen 70% van de WOZ-waarde gewaardeerd op de openingsbalans per 1 januari 2008. Kwalificeert de WKO-installatie als een separaat bedrijfsmiddel? De Belastingdienst neemt waarschijnlijk het standpunt in dat de WKO-installatie in dit voorbeeld onderdeel is gaan uitmaken van het totale complex. In dat geval wordt de investering in de WKO-installatie geactiveerd bij de waarde van het complex. Daardoor geldt de investering in de WKO-installatie onder de afschrijvingsbeperking voor gebouwen. Een van de argumenten van de Belastingdienst zou kunnen zijn dat de WKO-installatie moet worden gezien als een aanhorigheid. Dit argument wordt ondersteund door het feit dat in alle redelijkheid een vergelijking met een verwarmingsinstallatie kan worden gemaakt. Van verwarmingsinstallaties is in de fiscale jurisprudentie aangegeven dat zij tot het gebouw behoren. Door de relatief lage waardering op de openingsbalans (70% van de WOZ-waarde) en de fiscale afschrijvingsbeperking op gebouwen, bestaat waarschijnlijk geen fiscaal afschrijvingspotentieel voor de investering in de WKO-installatie.

Het onderscheid tussen eigen en vreemd vermogen Bij het realiseren van duurzaamheidprojecten kan het aantrekken van (externe) financiering een rol spelen. Niet alleen de kwalificatie van de investering (zie hiervoor), maar ook de wijze waarop deze investeringen worden gefinancierd, is fiscaal van belang. Dit wordt duidelijk door een van de belangrijkste verschillen in behandeling van vermogen in de VPB. De vergoeding op vreemd vermogen (rente) is in beginsel aftrekbaar, de vergoeding voor eigen vermogen (dividend) niet. De financieringsstructuur is vanuit fiscaal oogpunt een aandachtspunt bij het aantrekken van een lening of kapitaal. Problemen met renteaftrek kunnen worden voorkomen door de structuur weloverwogen in te richten. Gefiscaliseerde subsidies: KIA, EIA, MIA en Vamil Om de vennootschapsbelasting in de komende jaren te verlagen, kan de woningcorporatie gebruik maken van verschillende fiscale investerings faciliteiten. Deze zijn door de wetgever ingevoerd om het fiscale investeringsklimaat te verbeteren en spelen een belangrijke rol bij duurzaamheids investeringen. In deze paragraaf komen de belangrijkste investeringsfaciliteiten aan bod: de kleinschaligheids investeringsaftrek (KIA), de energie-investeringsaftrek (EIA), de milieu-investeringaftrek (MIA), de willekeurige afschrijving milieu-investeringen (Vamil) en de tijdelijke willekeurige afschrijvingsmogelijkheid voor investeringen in het belang van de bevordering van de economische ontwikkeling evenals de tijdelijke regeling voor woningverhuurders (verruiming EIA). Investeringsaftrek De investeringsaftrek is een bedrag dat (naast de afschrijvingen) kan worden afgetrokken van het fiscaal resultaat als de woningcorporatie heeft geïnvesteerd in bepaalde bedrijfsmiddelen. De investeringsaftrek geldt voor zowel aanschafkosten als voortbrengingskosten. Door de investeringsaftrek wordt het fiscaal resultaat lager en wordt (op termijn) minder vennootschapsbelasting betaald. Wanneer sprake is van een situatie waarin een belasting plichtige vanuit fiscaal oogpunt verlies lijdt, leidt toepassing van de investeringsaftrek in eerste instantie tot een groter fiscaal compensabel verlies en niet tot een liquiditeitsvoordeel. Op termijn is de woningcorporatie dan minder vennootschapsbelasting verschuldigd, doordat fiscale verliezen kunnen worden verrekend.

Aanschafkosten Hieronder vallen de kosten die bij derden zijn gemaakt, zoals de aankoopsom plus de bijkomende kosten die door derden nodig zijn om een bedrijfsmiddel bedrijfsklaar te krijgen (bijvoorbeeld montagekosten). Voortbrengingskosten Niet alleen de aankoop van bedrijfsmiddelen bij derden, maar ook voortbrengingskosten komen in aanmerking voor de investeringsaftrek. Van voortbrengingskosten is sprake als een bedrijfsmiddel onder regie van de eigen onderneming is vervaardigd. Arbeidskosten van eigen werknemers, maar ook arbeidskosten van ingehuurde medewerkers of loonwerkers vallen hieronder. Kosten voor materialen uit eigen magazijn of onderdelen van het bedrijfsmiddel die onder eigen regie zijn gekocht en geïnstalleerd behoren eveneens tot de voortbrengingskosten. Kwalificerende investeringen Niet alle bedrijfsmiddelen komen in aanmerking voor investeringsaftrek. Voor sommige investeringen bestaat geen recht op investeringsaftrek. Voorbeelden hiervan zijn investeringen in woonhuizen, grond, personenauto’s die niet bestemd zijn voor beroepsvervoer, vaartuigen voor representatieve doeleinden, effecten, vorderingen, goodwill, publiekrechtelijke vergunningen, bedrijfsmiddelen die zijn bestemd voor verhuur of voor gebruik in het buitenland, en bedrijfsmiddelen die minder dan € 450 per stuk kosten. Als een subsidie wordt ontvangen voor de investering in een bedrijfsmiddel, moet het subsidiebedrag worden afgetrokken van de aanschafof voortbrengingskosten. Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA) Als een belastingplichtige in 2010 een bedrag tussen € 2.200 en € 300.000 investeert in bedrijfs middelen, kan deze aanspraak maken op de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek (KIA). De KIA is een percentage van alle investeringen in 2010. Hoe hoog het percentage is, hangt af van het geïnvesteerde bedrag. De bedrijfsmiddelen waarin wordt geïnvesteerd, moeten wel in aanmerking komen voor investeringsaftrek (zie kopje kwalificerende investeringen). Als er in 2010 voor meer dan € 300.000 wordt geïnvesteerd, is de KIA niet van toepassing. Een combinatie met andere investeringsfaciliteiten zoals de EIA, MIA of de Vamil is mogelijk.


87

Energie-investeringsaftrek: werking, reikwijdte en voordeel De energie-investeringsaftrek (hierna: EIA) is bedoeld voor investeringen in energiebesparende technieken en de toepassing van duurzame energie in een onderneming. Als in 2010 wordt geïnvesteerd in bedrijfsmiddelen die voorkomen op de Energielijst 2010, kan de woningcorporatie met de EIA in 2010 44% van de investeringskosten aftrekken van het fiscaal resultaat. Het directe financiële voordeel van de EIA is afhankelijk van het belastingpercentage en bedraagt ongeveer 11% (25,5% van 44%) van de goedgekeurde investeringskosten. De aanvraag van zowel EIA als MIA voor hetzelfde bedrijfsmiddel is niet mogelijk. Het budget voor de EIA wordt jaarlijks gemaximeerd. In 2010 is EIA-budget vastgesteld op € 150miljoen aan belastingvoordeel (exclusief de tijdelijke regeling voor woningverhuurders, zie hierna). Als het budget in een bepaald jaar op is, wordt de regeling buiten werking gesteld. Het is aan te bevelen om voor het aangaan van de investering na te gaan of de regeling voor de betreffende investeringsfaciliteit nog geldt.

Rekenvoorbeeld De fiscale winst bedraagt € 500.000. De verschuldigde vennootschapsbelasting bedraagt in dit voorbeeld - 25% (dus €125.000 belasting). In datzelfde jaar heeft de ondernemer voor € 300.000 nieuwe bedrijfsmiddelen aangeschaft. Hiervoor is EIA geclaimd en verkregen. De EIA bedraagt in dat geval 44% van € 300.000, ofwel € 132.000. De fiscale winst wordt nu € 368.000 (namelijk € 500.000 min € 132.000). Zonder EIA is in dit jaar € 125.000 aan vennootschapsbelasting verschuldigd. Door gebruik te maken van de EIA is slechts € 92.000 vennootschapsbelasting verschuldigd. Het directe fiscale voordeel bedraagt € 40.000. Dit is dus 11% nettovoordeel op het investeringsbedrag van € 300.000.

88

Tijdelijke regeling voor woningverhuurders In principe zijn investeringen in woningen uitgesloten van de EIA. Vanwege de economische crisis is echter besloten om het energiezuiniger maken van bestaande huurwoningen in 2010 fiscaal aantrekkelijker te maken. Woningcorporaties die hun bestaande woningen energiezuiniger maken, kunnen daardoor alsnog met toepassing van de EIA vennootschapsbelasting besparen. De tijdelijke uitbreiding van de EIA is alleen bedoeld voor bedrijfsmatige verhuurders, zoals woningcorporaties en commerciële verhuurders. Deze wetgeving ziet specifiek op bestaande huurwoningen. Hierdoor komen nieuwbouwwoningen niet in aanmerking voor de tijdelijke verruiming van de EIA. De tijdelijke regeling wordt overigens niet verlengd in 2011. Om voor EIA in aanmerking te komen bij bestaande huurwoningen moet de woningcorporatie aan de volgende voorwaarden voldoen: 1. Er moet sprake zijn van een minimale verbetering van de huurwoning van twee energielabels of het bereiken van energielabel B; 2. Er moet sprake zijn van een pakket aan maatregelen, dus met minimaal twee maatregelen moet de vereiste energieprestatieverbetering worden bereikt; 3. Het pakket aan energie-investeringen moet gebaseerd zijn op een maatwerkadvies dat is opgesteld door een gecertificeerde EPA-adviseur. Deze adviseur werkt volgens de ISSO richtlijn 82.2 (Energieprestatie Advies Woningen). De kosten van dit maatwerkadvies gelden ook als energieinvestering; 4. Per woning is maximaal € 15.000 aftrekbaar tegen 44%; 5. De investeringen moeten tussen 1 juni 2009 en 1 december 2010 zijn gedaan. Dit betekent niet dat alle werkzaamheden binnen die periode moeten zijn uitgevoerd. Een melding voor de EIA moet binnen drie maanden na het aangaan van de verplichting worden gedaan. Daarna hebben verhuurders nog maximaal drie jaar de tijd om de werkzaamheden uit te voeren.

Duurzaamheidsinvesteringen en organisatiestructuur Veel woningcorporaties zijn bezig het bestaande woningbezit te verduurzamen. Een deel daarvan overweegt naast het doorleveren van energie ook zelf energie te gaan leveren bij nieuwbouwprojecten (bijvoorbeeld via WKO-technieken). Dit wordt naast het betaalbaar houden van de woonlasten ook ingegeven door een strengere EPC-norm (nu nog 0,8, vanaf 2011 0,6). Bij het doorleveren of zelf leveren van energie (zowel warmte/koude als elektriciteit) kan de oprichting van een energie B.V. toegevoegde waarde hebben. Belangrijk daarbij is dat deze aansluit bij de huidige organisatiestructuur, ambitie op het gebied van duurzaamheid en het businessplan van de woningcorporatie. Een separate energie B.V. biedt de volgende voordelen: • Er wordt een duidelijke scheiding aangebracht tussen het vastgoedbeheer/ontwikkelingsactiviteiten en de energieactiviteiten; • De energie B.V. beschikt over de beste mogelijkheden om (indien gewenst) in de toekomst kapitaal van derden (beleggers) aan te trekken; • De administratie en presentatie (compliance) van de energieactiviteiten vindt duidelijk en transparant plaats in een rechtspersoon met een eigen financiële administratie, waardoor de energieactiviteiten goed kunnen worden gevolgd door interne en externe toezichthouders, controleurs en mogelijk geïnteresseerde participanten; • Er ontstaat een grotere flexibiliteit ten aanzien van eventuele aanpassingen van de structuur, bijvoorbeeld met het oog op toekomstige fusies en samenwerkingsverbanden; • De fiscale risico’s worden geminimaliseerd, een scheiding van al bestaande energieactiviteiten kan in principe tot belastingheffing leiden, maar als wordt voldaan aan bepaalde fiscale spelregels/ voorwaarden, kan een en ander fiscaal geruisloos worden gestructureerd. Dit moet worden onderzocht; • De exploitatiesaldi van de energieactiviteiten blijven (indirect) eigendom van de woningcorporatie; • Zeggenschap en toezicht over de energieactiviteiten blijven behouden of worden uitgebreid; • Er wordt voldaan aan weten regelgeving (BBSH, WWS, Warmtewet, Mijnbouwwet); • Er is een separaat commercieel verkoopkanaal.

Nadelen zijn er ook: • Een energie B.V. is relatief moeilijker stand-alone extern financierbaar dan een toegelaten instelling (behalve als er sprake is van een garantie of borgstelling vanuit de toegelaten instelling); • Herstructurering van energieactiviteiten leidt tot (eenmalige) kosten. Voordat de woningcorporatie een energie B.V. opricht, is het raadzaam (voor zover niet al aanwezig) dat zij een business case ontwikkelt voor de huidige en toekomstige energieactiviteiten van de woningcorporatie, waarbij naast fiscaliteit ook de aspecten techniek, financiering, commercie en weten regelgeving aan de orde komen. Aan de hand van deze business case kan nader worden beoordeeld in hoeverre de oprichting van een energie B.V. zinvol is en op welke wijze positionering van de B.V. en financiering gewenst is. Omzetbelasting De btw in relatie tot duurzaamheid op hoofdlijnen De omzetbelasting (btw) is een belasting die is bedoeld om het consumptieve verbruik te treffen met een heffing bij de leverancier (belastingplichtige). De btw wordt echter in de meeste gevallen doorberekend in de prijs en drukt dus feitelijk op de eindgebruiker (consument). Alle ondernemers in Nederland worden in de heffing van de btw betrokken voor de levering van goederen en diensten die zij in Nederland voor hun onderneming verrichten. Deze ondernemers hebben in principe recht op aftrek van de btw die aan hen in rekening wordt gebracht (voorbelasting), als zij met btw belaste prestaties verrichten. Als goederen worden beschouwd alle voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten, evenals elektriciteit, gas, warmte, koude en dergelijke.


89

Binnen de btw zijn er drie tarieven waarmee met btw belaste prestaties worden belast: nultarief (0%), verlaagd tarief (6%) en het algemene tarief (19%). Ook zijn er vrijstellingen. Als een vrijstelling van toepassing is, vindt geen heffing van btw over de omzet plaats. Daartegenover staat dat geen recht bestaat op aftrek van voorbelasting. Een belangrijke vrijstelling is de verhuur en levering van onroerende zaken. Als een woningcorporatie energie (gas, elektriciteit en of warmte/koude) levert aan consumenten, vaak haar huurders, wordt deze levering in beginsel getroffen door btw. Maar de omstandigheid dat de energie wordt geleverd als onderdeel van de servicekosten kan van invloed zijn op de hoogte van de btw-druk. Btw en huur In principe is de verhuur van alle onroerende zaken vrijgesteld van btw. Maar er zijn uitzonderingen, zoals de optie belaste verhuur. Als er wordt verhuurd aan een ondernemer die voor meer dan 90% recht heeft op aftrek van voorbelasting, kan onder voorwaarden toch worden verhuurd met heffing van omzetbelasting. De optie voor belaste verhuur is niet mogelijk voor woningen. De verhuur van woningen is daardoor steeds vrijgesteld van btw-heffing. Btw en servicekosten Als een woningcorporatie servicekosten in rekening brengt en de levering van energie deel uitmaakt van de servicekosten, moet worden beoordeeld of de woningcorporatie voor de energieheffing een afzonderlijke btw-belaste prestatie verricht, of dat de energielevering opgaat in de btw-vrijgestelde verhuur. De staatssecretaris van Financiën heeft aangegeven dat sprake is van een afzonderlijke (btw-belaste) prestatie als huurders de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde. Als de huurders voor een element van de servicekosten geen keuze hebben, volgt deze prestatie het btw-regime van de huur en zijn zij dus vrijgesteld zijn van btw. Deze vrijstelling van heffing van btw heeft overigens wel als gevolg dat de btw, die drukt op de inkoop van warmte en koude, niet aftrekbaar is. Als warmte en koude zelf worden opgewekt, is in fiscaal opzicht sprake van de productie van nieuwe

90

goederen, die worden gebruikt voor btw-vrijgestelde prestaties. In die gevallen geldt de integratieheffing. Integratieheffing Volgens artikel 3, lid 3, onderdeel b, Wet OB 1968 is het bestemmen voor bedrijfsdoeleinden van zelfvervaardigde goederen in bepaalde gevallen een levering. De productie en levering van bijvoorbeeld warmte en koude, die worden aangewend voor de vrijgestelde verhuur van woningen, al dan niet doorberekend in btw-vrijgestelde servicekosten, wordt getroffen door een integratieheffing. De achterliggende gedachte bij de integratieheffing is dat als een ondernemer die een goed zelf vervaardigt niet in een (fiscaal) gunstiger positie mag komen dan een ondernemer die ditzelfde goed koopt van een derde. Want als de ondernemer het goed zelf vervaardigt en is vrijgesteld van btw, bespaart hij belasting op kosten waarop bij aankoop geen btw heeft gedrukt (bijvoorbeeld arbeidskosten). Om te voorkomen dat in deze situatie de neutraliteit van de omzetbelasting wordt aangetast, is de integratieheffing geïntroduceerd. Deze integratieheffing werkt grofweg als volgt. Voor alle voortbrengingskosten van de goederen (zoals de investering en materiaalkosten) bestaat recht op aftrek van voorbelasting. Bij aanwending van elektriciteit, warmte of koude is 19% omzetbelasting verschuldigd. Het saldo dat resteert, moet worden voldaan of teruggevraagd op de aangifte omzetbelasting. Er kan discussie ontstaan over de vraag over welke waarde 19% btw moet worden voldaan. Zijn dit de aanschaffings- en voortbrengingskosten of vormt de normale waarde in het economische verkeer de heffingsgrondslag? Het spreekt voor zich dat in verband met de relatief hoge productiekosten btw-afdracht over de normale waarde de voorkeur heeft. Een discussie met de Belastingdienst is echter niet uit te sluiten. Om mogelijke discussies over de waarde bij de integratieheffing te voorkomen kan de productie van energie in een afzonderlijke rechtspersoon worden ondergebracht, die de energie belast met btw aan de huurders levert. Om dit te realiseren is het daarom raadzaam om deze levering vanuit een separate entiteit te doen, bijvoorbeeld een energie B.V.

Bij het creëren van een dergelijke energie B.V. is het belangrijk om te zorgen dat de B.V. geen deel uitmaakt van dezelfde fiscale eenheid als de woningcorporatie zelf. Dit om discussie met de Belastingdienst te voorkomen over de vraag of de levering van de energie nu wel of niet tot de servicekosten behoort en er een integratieheffing van toepassing is. Omdat een fiscale eenheid voor btw kan worden opgelegd door de Belastingdienst (anders dan voor de Vennootschapsbelasting, die door de belastingplichtige moet worden aangevraagd) is het van belang om ook de schijn van verbondenheid tussen de energie B.V. en de betreffende woningcorporatie te voorkomen. Om de levering van energie belast met btw te laten plaatsvinden, is het ook belangrijk dat een apart contract voor de levering van energie wordt opgemaakt met de afnemers van de energie, naast het huurcontract. Bij voorkeur dienen separate facturen naar de huurders te worden verstuurd, één op naam van de woningcorporatie en één op naam van de energie B.V. Aandachtspunten van financiers Corporaties zullen zich vooral geconfronteerd zien met situaties waarin zij vreemd vermogen (een lening) willen aantrekken. Bij de beoordeling van een financieringsaanvraag zal de financier van dit vreemd vermogen onder andere de volgende aspecten toetsen. 1. De bestendigheid van de voorspelde kasstromen. Financiers gaan er altijd vanuit dat de lening uit de operationele kasstromen moet worden terugbetaald. Zekerheden worden slechts vereist om te voorzien in noodscenario’s. Daarom moet het project een aantoonbaar bestendige bijdrage aan de kasstroom van de woningcorporatie leveren. Hoe onzekerder de extra te genereren kasstromen, des te groter het belang dat de financier hecht aan de overige kasstromen van de woningcorporatie. Dit laatste is uiteraard alleen het geval wanneer de woningcorporatie instaat voor de terugbetaling van de financiering. Als zij daar niet voor instaat, moeten de projectkasstromen zelf dusdanig ‘zeker’ zijn dat de financiering daarop kan plaatsvinden; 2. Als de woningcorporatie met haar vermogen instaat voor terugbetaling van de lening, worden de overige ‘vrije’ kasstromen van de onderneming

3.

4.

5.

6.

getoetst. De financier maakt het niet uit welke cash hij ontvangt, áls hij maar cash ontvangt. Van belang is echter om te bepalen welke kasstroom daadwerkelijk ‘vrij’ is en dus niet al gebruikt voor operationele doeleinden, financieringslasten of investeringen. Deze kasstroom dient namelijk als buffer voor de financier; De zekerheidswaarde van eventueel in onderpand te geven activa. Als er activa aan de financier tot zekerheid kunnen worden gegeven, moet de zekerheidswaarde van deze activa worden bepaald. Daarbij zijn de (ver)handelswaarde, de mogelijkheid om tot verhandeling over te gaan (welke stappen dienen genomen te worden alvorens tot uitwinning over te kunnen gaan), en de discount in geval van een gedwongen verkoop (‘fire sale’) belangrijk. Vervolgens zullen financiers alsnog een discount toepassen, waardoor de bevoorschotting nooit meer dan ongeveer 75 tot 80% van de zekerheidswaarde zal bedragen; Al aan andere partijen verstrekte zekerheden. Het hebben van zakelijke zekerheidsrechten stelt financiers in staat om zich buiten de boedel om te verhalen op de activa van de geldnemer. Activa die al tot zekerheid aan derden zijn gegeven, moeten daarom ook niet langer in de berekening van het vrije ondernemingsvermogen worden meegenomen; Eventuele externe borging. De borging vanuit het WSW heeft tot nu toe garant gestaan voor een relatief makkelijke toegang van woningcorporaties tot de bancaire financieringsmarkt. Uiteraard laten zich ook andere vormen van borging voorstellen. Wel is de kans groot dan bij andere dan WSW-borging financiers kritischer zullen kijken naar de kredietwaardigheid van de betreffende borg; Financiële ratio’s. Voorbeelden hiervan zijn de ‘solvabiliteit’ (eigen vermogen/totaalvermogen), ‘gearing’ (langetermijnschuld/eigen vermogen). Dit zijn beide ratio’s die de financiële buffer van de geldnemer becijferen. De vereiste hoogte is afhankelijk van het risicoprofiel van het project of de geldnemer. Hoe stabieler de kasstroom, des te lager de solvabiliteit kan en mag zijn;


91

7. De verhouding tussen rentedragende schulden en bedrijfsresultaat (EBIT en EBITDA): Schuld/EBITDA (een veel gehanteerde vuistregel; bij ‘3’ ligt een psychologische grens ); EBIT/Interest (wederom een veel gehanteerde vuistregel, wederom ligt bij ‘3’ een psychologische grens), DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = Kasstroom beschikbaar voor debt service/debt service: deze ratio wordt vaak in de projectfinanciering gebruikt. Lokale subsidies Naast de hiervoor genoemde (fiscale) subsidies zijn er vaak op provinciaal of gemeentelijk niveau subsidies en regelingen aanwezig voor duurzaamheid. Kenmerkend voor deze subsidies en regelingen is dat ze relatief onbekend zijn. De beste manier om te beoordelen of een duurzaamheidproject in aanmerking komt voor een lokale subsidie is een afspraak maken bij de gemeente of de provincie of gezamenlijk te kijken of er mogelijkheden zijn. Exploitatiesubsidies De Stimuleringsregeling Duurzame Energie (SDE) subsidieert de exploitatie van nieuwe projecten op het gebied van duurzame energie. Concreet subsidieert de SDE de onrendabele top van de productie van duurzame elektriciteit en duurzaam gas. De SDE-regeling vergoedt het verschil tussen de kostprijs van reguliere energie en van duurzame energie over een periode van 12 of 15 jaar. Woningcorporaties die zelf duurzame energie opwekken, kunnen ook gebruik maken van de SDE. In 2010 kan een subsidieaanvraag worden ingediend voor de volgende categorieën: • • • • • • • •

fotovoltaïsche zonnepanelen (zon-PV); biomassa (elektriciteit en gas); afvalverbranding; stortgas/biogas uit waterzuivering (AWZI/RWZI) (elektriciteit en gas); waterkracht; warmtekrachtkoppeling (WKK); windenergie op land; windenergie op zee.

De aanvraag voor SDE kan worden gedaan bij het Agentschap. Om de aanvraag succesvol te laten verlopen, zijn een aantal punten van belang: • De installatie waarvoor de subsidie is aangevraagd, mag pas in gebruik worden genomen (aangesloten op het elektriciteitsnet) na indiening van de SDE-aanvraag. • Alle benodigde bouw- en milieuvergunningen om het project te kunnen realiseren moeten met de aanvraag worden meegestuurd. • Voor de aanvraag van de subsidie moet gebruik worden gemaakt van de voorgeschreven formulieren. Het SDE-budget voor 2010 bedraagt € 2,126 miljard, exclusief het budget voor Wind op zee. Het totale budget inclusief Wind op zee is € 7,426 miljard. Voor het budget geldt net als bij de EIA, MIA en VAMIL wie het eerst komt wie het eerst maalt. Als het budget op is, heeft het geen zin meer om een aanvraag voor het betreffende jaar in te dienen. Zaak is dus op tijd, aan het begin van het kalenderjaar, een aanvraag in te dienen7 6.4 Conclusies en aanbevelingen Zonder financiering geen investering. Voorstaande geeft aan hoe belangrijk het bedrijfsmiddel financiering is. Evenwel is de visie van de woningcorporaties rondom verduurzaming van de woningportefeuille leidend bij de investering. In dit hoofdstuk zijn wij ingegaan op allerlei dillema’s rondom financiering bij duurzaamheid. Hieruit komt naar voren dat financiering veel meer is dan het aantrekken van geld om een investeringsplan te realiseren. Er dient rekening te worden gehouden met de impact van allerlei fiscale en andere weten regelgeving op de duurzaamheidsinvestering. Daarom dient ons inziens financiering een integraal onderdeel van de projectvoorbereiding uit te maken.

7 In het Europese Milieusteunkader (MSK) is bepaald hoeveel financiële steun aan projecten op het gebied van milieubescherming is toegestaan. Indien teveel steun wordt toegekend is sprake van staatssteun en dit is niet toegestaan vanwege Europese regelgeving. Of er sprake is van staatssteun wordt getoetst door het Agentschap NL. Het is daarom niet nodig zelf actie op dit punt te ondernemen.

92

Daardoor is vanaf het begin duidelijk welke keuzes moeten worden gemaakt in het voorbereidingsproces en wat daarvan de gevolgen zijn voor de financierbaarheid van het betreffende project. En natuurlijk om te voorkomen dat er in de voorbereiding van het project onomkeerbare keuzes worden gemaakt die op een later moment het aantrekken van financiering onbedoeld compliceren. Gedurende het hele proces van het verduurzamen van de organisatie, woningportefeuille en de wijken speelt klantencommunicatie en –participatie een belangrijke rol. Dit onderwerp komt in het volgende hoofdstuk uitgebreid aan de orde.


93

“Het doet mij veel plezier om te zien dat Deloitte de woningcorporaties een helpende hand toereikt in dit boek en een strategie geeft om bestaande woningen duurzaam te maken.” Wubbo Ockels

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 140 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte‘s approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence.

© 2011 Deloitte The Netherlands Designed and produced by MCBD at Deloitte, Rotterdam.

1.701.029

This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, any of its member firms, or any of the foregoing’s affiliates (collectively the “Deloitte Network”) are, by means of this publication, rendering accounting, business, financial, investment, legal, tax, or other professional advice or services. This publication is not a substitute for such professional advice or services, nor should it be used as a basis for any decision or action that may affect your finances or your business. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.

Corporatie Governance Duurzaamheid

Recommend Documents