Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille Delft, 17 maart 2010 mr Arnoud L.M. Vlak, directeur IPD Nederland
Agenda
1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties? 2.
Vastgoedwaarde(ring) nader beschouwd
3.
Fair value (marktwaarde in verhuurde staat), betekenis en hoe te beïnvloeden
4.
Conclusies
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Vraag: Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties?
Antwoord: Nee, want deelname aan de index alléén is daarvoor niet genoeg
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
MAATSCHAPPELIJKE DOELEN
Vermogenverschaffingsfunctie
RENDEMENT OP EIGEN VERMOGEN RENDEMENT OP VREEMD VERMOGEN DIRECT RENDEMENT +
Transformatiefunctie
Beleggingsfunctie
INDIRECT RENDEMENT = TOTAAL RENDEMENT
TRANSFORMATIE OMZET
Beheerfunctie
Dienstverleningsfunctie
Bemiddelingsfunctie
EFFICIENTIE RATIO’S
KLANTTEVREDENHEID
Woonconsument / Eindgebruiker
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
MAATSCHAPPELIJKE DOELEN
Vermogenverschaffingsfunctie
RENDEMENT OP EIGEN VERMOGEN RENDEMENT OP VREEMD VERMOGEN DIRECT RENDEMENT +
Transformatiefunctie
Beleggingsfunctie
INDIRECT RENDEMENT = TOTAAL RENDEMENT
Maatschappelijk dividend
TRANSFORMATIE OMZET
Beheerfunctie
Dienstverlenings-functie
Bemiddelingsfunctie
EFFICIENTIE RATIO’S
KLANTTEVREDENHEID
Woonconsument / Eindgebruiker
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille Plan MAATSCHAPPELIJKE DOELEN
Vermogenverschaffingsfunctie
RENDEMENT OP EIGEN VERMOGEN RENDEMENT OP VREEMD VERMOGEN DIRECT RENDEMENT +
Transformatiefunctie
Beleggingsfunctie
INDIRECT RENDEMENT = TOTAAL RENDEMENT
Act
Do
TRANSFORMATIE OMZET
Beheerfunctie
Dienstverlenings-functie
Bemiddelingsfunctie
EFFICIENTIE RATIO’S
KLANTTEVREDENHEID
Woonconsument / Eindgebruiker
Check www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
MAATSCHAPPELIJKE DOELEN
Vermogenverschaffingsfunctie
RENDEMENT OP EIGEN VERMOGEN RENDEMENT OP VREEMD VERMOGEN DIRECT RENDEMENT +
Transformatiefunctie
Beleggingsfunctie
INDIRECT RENDEMENT = TOTAAL RENDEMENT
TRANSFORMATIE OMZET
Beheerfunctie
Dienstverleningsfunctie
Bemiddelingsfunctie
EFFICIENTIE RATIO’S
KLANTTEVREDENHEID
Woonconsument / Eindgebruiker
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Tussenconclusie: Voor presteren (performance) is niet zozeer relevant wat je je voorneemt, maar vooral: • • • •
wat je doet wat je daarmee bereikt afgezet tegen wat je je eerder had voorgenomen en afgezet tegen de relevante benchmark
Ofwel: beleidsdoelen en -projecties zijn slechts een deel van het hele verhaal
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
Agenda
1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties? 2.
Vastgoedwaarde(ring) nader beschouwd
3.
Fair value (marktwaarde in verhuurde staat), betekenis en hoe te beïnvloeden
4.
Conclusies
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Bij kapitaalintensieve ondernemingen heeft presteren (performance) bedrijfseconomisch twee aspecten: a. Kasstroomresultaat (winst of verlies) b. Waardeontwikkeling (stijging of daling)
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Waardeontwikkeling. Twee manieren van kijken: Intern/ investering is bedrijfsmiddel
Extern/ investering is óók beleggingsmiddel
Waarde is resultaat van voorgenomen beleid (= projectie of prognose)
Waarde is resultaat van interactie tussen uitgevoerd beleid en bewegingen op markt
Subjectief (organisatie en beleidsafhankelijk), want alleen intern vastgesteld
Objectief (onafhankelijk van organisatie en voorgenomen beleid)
Voorbeelden: • bedrijfswaarde • beleidswaarde
Voorbeelden: • vrije verkoopwaarde (leegwaarde) • fair value (marktwaarde verhuurde staat) • transactieprijs
Verslagleggingsrichtlijn RJ212
Verslagleggingsrichtlijn RJ213 www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Interne waarde minder geëigend om bedrijfseconomisch presteren op waardeontwikkeling te evalueren en te vergelijken Reden: waardebegrip sterk afhankelijk van continue proces van bijstelling van beleidsvoornemens
Externe waarde heeft dit probleem niet Reden: alleen marktontwikkelingen en hoe onderneming daarop heeft ingespeeld (= realisatie) beïnvloeden deze waarde
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
Agenda
1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties? 2.
Vastgoedwaarde(ring) nader beschouwd
3.
Fair value (marktwaarde in verhuurde staat), betekenis en hoe te beïnvloeden
4.
Conclusies
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Welke externe waarde relevant voor beoordelen waardeontwikkeling woningportefeuille? • • • •
Vrije verkoopwaarde (leegwaarde) .....maar: de woningen zijn niet leeg WOZ waarde .....maar: wetsficties, politieke beïnvloeding taxaties Fair value (marktwaarde in verhuurde staat) Marktwaarde in verhuurde staat bij exploiteren als sociale huurwoning .....maar: vermenging van extern en intern waardebegrip
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille Leegwaarde (kadaster NVM+WOZ) €
Marktwaarde verhuurde staat IPD/aeDex ROZ/IPD
Marktwaarde 1
Marktwaarde 2
Vervaardigingsprijs Beleidswaarde
“onrendabele top” Investeringswaarde
Bedrijfswaarde
Boekwaarde
www.aeDex.nl
tijd www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille ROLLEN IN DE VASTGOEDKOLOM
VASTGOEDINVESTERINGSMARKT
WOONCONSUMENTEN/ RETAILMARKT
PROJECTONTWIKKELINGSMARKT
Vermogensverschaffingsfunctie
KAPITAALMARKT
Transformatie- en projectontwikkelingsfunctie
Beleggingsfunctie
Dienstverleningsfunctie
Beheerfunctie
Bemiddelingsfunctie
Woonconsument / Eindgebruiker
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Fair value (marktwaarde verhuurde staat) beïnvloed door: Vraag/aanbod verhoudingen
Mate van beïnvloeding door organisatie
Kapitaalmarkt, internationaal
-/-
Vastgoedinvesteringsmarkt, (inter)nationaal
+/-
Gebruikersmarkt, nationaal, regionaal, lokaal
++
Doorslaggevend is: de mate waarin de organisatie succesvol is bij het inspelen op elk van deze markten. Of daarvan sprake is wordt beoordeeld door het behaalde resultaat af te zetten tegen a) de eigen doelstellingen en b) de relevante benchmark www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Fair value (marktwaarde verhuurde staat), hoe te beïnvloeden? Kasstroombeïnvloeding: • • • • •
Leegwaarde (leefbaarheid: schoon, heel en veilig alsook risicoselectie) Mutatiegraad (prijs/kwaliteit huur en aanvullende diensten) Opheffen achterstallig onderhoud Verbeteringsmaatregelen die leegwaarde bevorderen, maar ……. …
Acquisitie/dispositie • • •
Bestaand vastgoed tijdig afstoten (voordat het niet meer aan eigen doelstellingen voldoet of uit de markt gaat lopen) Nieuw vastgoed tijdig acquireren (voordat iedereen jouw kansen ziet) …
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
Agenda
1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex corporatie vastgoedindex de bedrijfseconomische prestaties? 2.
Vastgoedwaarde(ring) nader beschouwd
3.
Fair value (marktwaarde in verhuurde staat), betekenis en hoe te beïnvloeden
4.
Conclusies
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Eindconclusies (1)
‘aeDex-waarde’ bestaat niet. IPD volgt het aan de IFRS ontleende begrip fair value In open economische systemen (markt) is een gedeeld waardebegrip noodzaak (IFRS) Daarom de term fair value, wie is immers tegen een ‘eerlijke’ waarde? Vraag is of de Volkshuisvesting een economisch gesloten of open systeem is Het antwoord op deze vraag bepaalt of corporaties een sector-eigen waardebegrip kunnen blijven gebruiken Fair value is de marktwaarde van het vastgoed overeenkomstig het gebruik ervan Wordt het vastgoed als huurwoning ingezet, dan is de fair value niet gelijk aan de vrije verkoopwaarde (leegwaarde en/of WOZ) www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
OTB-studiedag waardecreatie woningportefeuille
Eindconclusies (2)
Fair value is de kasstroom die bij verkoop van vastgoed kan worden gegeneerd Kasstroomsturing gaat dus niet alleen om operationele kasstromen maar ook om sturing op toekomstige verkoopopbrengsten Waardesturing is noodzaak en niet gelijk aan kijken naar vogels in de lucht Vastgoed prestatiemeting op een ander waardebegrip dan fair value is……. Sturing is pas mogelijk als doelstellingen, prestatiemeting en benchmark op dezelfde grondslagen zijn gebaseerd (Deming cirkel)
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright IPD 2010
IPD Group 1 St John’s Lane London EC1M 4BL United Kingdom
IPD Nederland Busplein 30 1315 KV Almere Nederland
+ 44 20 7336 9200 www.ipd.com
+ 31 88 328 2200 www.aedex.nl www.ipd.com www.rozindex.nl
© Investment Property Databank Limitedand aeDex databank vastgoedtaxaties bv h.o.d.n. IPD Nederland (IPD) 2010. All rights conferred by law of copyright and by virtue of international copyright conventions are reserved by IPD. No part of any of the IPD indices may be reproduced, distributed, transmitted, in any form or by any means for any purpose, without the prior written consent of IPD.
www.aeDex.nl
www.ipd.com
© Copyright © Copyright aeDex IPD/ 2010 IPD 2010
