Corporatie Governance Duurzaamheid

Corporatie Governance Duurzaamheid

Piet Klop RA Voorzitter branchegroep Wonen en Ruimte Deloitte 06 558 532 93 [email protected]

ir. Bart Hoevers MRE Partner Deloitte FAS Real Estate Advisory 06 120 116 56 [email protected]

ir. Rob Huisman MRE Teamleider duurzaamheid 06 226 685 86 [email protected]

5. Duurzame wijkontwikkeling

Sinds eind jaren 90 neemt wijkontwikkeling een prominente plaats in op de agenda van de stedelijke vernieuwing in ons land. In sommige wijken is dit onderwerp meer urgent dan in andere, maar voor zowel verouderde, naoorlogse wijken als nieuwe Vinexwijken is het voor woningcorporaties een uitdaging om een kwalitatief goede en veilige woonomgeving te bieden aan hun huurders. Bij duurzame wijkontwikkeling is sprake van beleid dat gericht is op de kwaliteit van de leefomgeving op langere termijn. Daarbij kan niet worden volstaan met het stapelen van stenen, met sloop en nieuwbouw of met nieuwe stedenbouwkundige concepten. In dit hoofdstuk worden handvatten geboden om duurzaamheid te verankeren in de wijkontwikkeling.

Allereerst wordt een definitie van duurzame wijkontwikkeling gegeven. De duurzaamheid van een wijk kan worden vergroot door fysiekruimtelijke ingrepen. Omdat de herstructurering van naoorlogse woonwijken voor woningcorporaties de belangrijkste uitdaging voor de toekomst is, wordt stilgestaan bij specifieke ingrepen om de aanwezige problemen te verhelpen en de wijk te verduurzamen. Waarom woningcorporaties moeten investeren in duurzame wijkontwikkeling komt ook aan de orde, gevolgd door praktische tips om te sturen op duurzaamheid in het proces van wijkontwikkeling. Het hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies en aanbevelingen. 5.1 Wat is duurzame wijkontwikkeling? Het antwoord op deze vraag kan niet in één zin of definitie worden samengevat. Daarom wordt eerst de term ‘duurzame ontwikkeling’ omschreven. Een veelgebruikte definitie luidt: “Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.” 17 Deze definitie sluit aan bij het principe van de drie P’s (People, Planet & Profit), die in de theorie over duurzaamheid centraal staan. Maar in de literatuur over wijkontwikkeling en stedenbouw komen ze nauwelijks terug. Om deze definitie vervolgens te vertalen naar duurzame wijkontwikkeling wordt in dit hoofdstuk een koppeling gemaakt tussen de drie P’s en de thema’s die centraal staan bij wijkontwikkeling (zie figuur 5.2): • Planet: ecologisch; • Profit: sociaaleconomisch; • People: sociaal-maatschappelijk.

Figuur 5.1: Leeswijzer 5.1 Definitie

5.3 Sturing

5.4 Verantwoording

Wat wordt verstaan onder

Hoe kunnen corporaties

Waarom investeren corporaties

Hoe kunnen corporaties

Welke lessen kunnen worden

duurzame wijkontwikkeling?

sturen op duurzame

in duurzame wijkontwikkeling?

duurzaamheid verankeren in

getrokken op het gebied van

het wijkontwikkelings-proces?

duurzame wijkontwikkeling?

wijkontwikkeling? Duurzame wijkontwikkeling

54

5.5 Verankering

5.6 Conclusies & aanbevelingen

Figuur 5.2 People, Planet & Profit vertaald naar duurzame wijkontwikkeling

Planet Ecologisch

Profit Sociaal-economisch

People Sociaal-maatschappelijk

- Klimaatneutraal/cradle-to-cradle - Energie: • WKO • Windmolens • Zonnepanelen • Stadsverwarming • Groene daken - Water - Sociale stijging (menging & emancipatie) - Voorzieningen (winkels) - Bereikbaarheid - Sociale cohesie - Zelfredzaamheid van bewoners en buurten - Veiligheid/Gezondheid - Voorzieningen: • Scholen • Buurthuizen • Sport & spel • Welzijn - Leefstijlen - Openbare ruimte

Ecologisch duurzame wijk (Planet) Materialen en energie Een wijk met een ecologisch duurzame structuur is opgebouwd met duurzame materialen die een lange levensduur hebben. Het gebruik van natuurlijke of herbruikbare materialen, zoals FSC-hout, kurk, schapenwol en glas, draagt bij aan verantwoord en duurzaam gebruik van grondstoffen en daarmee aan behoud van ecologische kwaliteit. Naast het materiaalgebruik is vooral de levensduur van de wijk van belang.

In een wijk die lange tijd ongewijzigd blijft voortbestaan, wordt overmatig gebruik van grondstoffen, bouwmaterialen, energie en water bij grootschalige sloopnieuwbouw voorkomen en wordt het milieu gespaard. Jaren 30-wijken en de grachtengordel zijn voorbeelden van wijken met een lange levensduur. Vanuit dat oogpunt zijn de genoemde wijken duurzaam. Het energie- en materiaalgebruik is in dergelijke wijken echter minder spaarzaam en verantwoord. Klimaatneutraal & cradle-to-cradle De meest extreme vormen bij de ontwikkeling van duurzame ecologische wijken zijn de klimaatneutrale wijk of de wijkontwikkeling volgens het cradle-to-cradle principe. Een klimaatneutrale wijk is een wijk die tot stand komt door bij de bouw duurzame materialen te gebruiken of lokale energieopwekking toe te passen. Bijvoorbeeld via zonnecollectoren, waarmee het energieverbruik van alle nieuwbouw wordt gecompenseerd. Het cradle-to-cradle principe gaat hierin nog verder. Dit concept gaat uit van de gedachte ‘afval is voedsel’. Het uitgangspunt hierbij is dat alle producten zo zijn ontworpen, dat ze op het moment dat ze afval worden weer kunnen dienen als grondstof voor nieuwe producten of als voedsel voor de natuur, omdat ze volledig afbreekbaar zijn. Een voorbeeld hiervan is het spaarzaam omgaan met schoon water door opvang van regenwater of grijs afvalwater1 waardoor hergebruik mogelijk wordt. Het gaat bij het cradle-to-cradle principe dus niet om gebruik van duurzame materialen, maar juist om recyclebare materialen. Sociaaleconomisch duurzame wijk (Profit) Sociale stijging Met sociale stijging wordt bedoeld dat bewoners in een wijk in staat zijn de eigen ambities stap voor stap te realiseren en daarmee hun sociaaleconomische positie in de maatschappij te verbeteren. Het betreft een ‘sociale liftfunctie’, die bewoners kunnen gebruiken om hogerop te komen, zich te emanciperen en te ontwikkelen18.

1 Onder grijs water wordt licht verontreinigd afvalwater verstaan dat afkomstig is van huishoudelijke handelingen, zoals douche, keuken en wasmachine. Water afkomstig van toilet behoort niet tot grijs water. Corporatie Governance Duurzaamheid

55

Hierbij is het van belang dat overdracht plaatsvindt van sociaal kapitaal (toegang tot netwerken) en cultureel kapitaal (verwerving van omgangsvormen en gedragscodes) tussen groepen die zich op verschillende treden van de sociale ladder bevinden. Vanuit sociaaleconomisch oogpunt is het dan ook goed om bewoners die stijgen op de sociale ladder in de wijk te behouden. Om deze ‘sociale stijgers’ te behouden, moeten zij de mogelijkheid hebben om in de wijk een ‘wooncarrière’ op te bouwen. Bij voldoende keuzemogelijkheden in woningtypen wordt de kans geboden om in de eigen wijk een grotere of anderszins meer geschikte woning te vinden. Daardoor gebruikt deze groep de wijk niet alleen als opstap in hun wooncarrière om weer weg te trekken zodra dat financieel kan. Dit bevordert het behoud van een sterke sociale samenhang, buurtbinding en economisch en sociaal kapitaal in de wijk. Aandachtspunt bij de woningdifferentiatie in de wijk is de demografische opbouw en ontwikkeling van de wijk. Bij een verwachte vergrijzing van de wijk zijn seniorenwoningen bijvoorbeeld noodzakelijk. Sociaaleconomische voorzieningen en werkgelegenheid Functiemenging, vooral door de aanwezigheid van kleinere bedrijven in woonwijken, draagt bij aan de leefbaarheid van wijken, verhoogt de sociale veiligheid, biedt werkgelegenheidskansen aan buurtbewoners en zorgt voor zelfredzaamheid van bewoners. De stedelijke (wijk)economie richt zich steeds meer op zakelijke en persoonlijke dienstverlening. Kleinschaligheid en thuiswerken zijn de trend. Het aanbod van gedifferentieerde kleinschalige bedrijfsruimte, gedifferentieerd woningaanbod (woonwerkcombinaties, flexibele plattegrond) en aangepaste voorzieningen draagt bij aan de economische vitaliteit van een wijk. De sociaaleconomische structuur van een wijk is daarnaast gebaat bij een goede toegang tot werkgelegenheid in de omgeving. Een nieuw fenomeen in de wijkontwikkeling is het sociale ondernemerschap van een wijk. Dit betekent dat vanuit een sociaal vraagstuk - armoede, milieuvraagstukken, gezondheidszorg - op een bedrijfsmatige manier innovatieve en duurzame oplossingen worden gezocht. Financiële winst is daarbij een randvoorwaarde, maar het werkelijke succes ervan wordt afgemeten

56

aan bijvoorbeeld de verbetering van de sociale infrastructuur19. Bij elk stedenbouwkundig ontwerp gaat het om een afgewogen en optimale mix van functies, zoals wonen, werken, recreëren, ontmoeten, spelen, wandelen en uitrusten. De aanwezigheid van voorzieningen die noodzakelijk zijn voor de dagelijkse levensbehoeften, zoals winkels, dragen bij aan een positieve waardering van de wijk. Hierbij is het noodzakelijk dat er voldoende draagvlak voor de voorzieningen in de wijk is. Het aanbod van voorzieningen moet aansluiten bij de vraag van de (gewenste) bewoners in de wijk. Dit geldt overigens niet alleen voor de voorzieningen. De hele wijk moet zo ingericht zijn dat het aansluit bij de ontwikkeling van haar bewoners. Of het nu gaat om een vergrijzende bevolkingssamenstelling of juist de toestroom van jonge gezinnen: de wijk moet het allemaal aankunnen. Een sociaaleconomisch duurzame wijk is levensloopbestendig. Bereikbaarheid Tot slot wordt het sociaaleconomische karakter van een wijk in grote mate beïnvloed door de manier waarop deze wijk met de omgeving is verbonden. Een optimale bereikbaarheid zorgt voor dynamische mogelijkheden voor interactie tussen verschillende gebieden en wijken. Nieuwe en snellere verbindingen zorgen voor meer mogelijkheden en voor versnelling van de interactie. Een duurzame wijk is goed ontsloten per openbaar vervoer en goed bereikbaar met de auto. Goede bereikbaarheid van en naar andere stadsdelen en steden zorgt ervoor dat bewoners voldoende toegang hebben tot werkgelegenheid en voorzieningen buiten de wijk. Mensen van buiten de wijk kunnen tegelijkertijd werkgelegenheid en voorzieningen in de wijk goed bereiken. Sociaal-maatschappelijk duurzame wijk (People) Leefbaar, gezond en veilig Een sociaal-maatschappelijk duurzame wijk kenmerkt zich door een leefbare omgeving. Een leefbare wijk is een wijk waarin mensen zich veilig en thuis voelen, waar weinig criminaliteit is, men geen overlast heeft van buren en de gezondheid van de bewoners gegarandeerd is door het ontbreken van hinderaspecten als stank, geluid en straling.

Deze factoren blijken tegelijkertijd belangrijke beweegredenen voor bewoners om uit een wijk te verhuizen (zie figuur 5.3). De leefbaarheid van een wijk is dus van grote invloed op het oordeel van bewoners over de buurt. Figuur 5.3 Beweegredenen voor vertrek uit buurt20

12%

6% 7%

6%

8%

5%

12%

4% 3% 9% 14% 14%

Soort bebouwing Slecht onderhoud Overlast vuil en stof Verkeersoverlast Stankoverlast Onvoldoende voorzieningen Onveiligheid Buurtbewoners Veranderende samenstelling buurt Geluidsoverlast Bekladding en vernieling Overig

Maatschappelijke voorzieningen en sociale cohesie Een duurzame wijk moet kunnen voorzien in de dagelijkse (sociaal-maatschappelijke) behoeften van bewoners. Het is daarom noodzakelijk dat er scholen, welzijnsvoorzieningen, buurthuizen en locaties voor sport en spel aanwezig zijn. Naast hun directe invloed bieden de maatschappelijke voorzieningen indirect sociale ontmoetingsplekken. Een wijk met veel sociale interactie zorgt ervoor dat mensen zich meer met elkaar verbonden voelen: er is sprake van sociale cohesie. De betrokkenheid van bewoners bij elkaar en bij de wijk levert sociale controle op, wat van positieve invloed is op het subjectieve veiligheidsgevoel. Goed ingerichte openbare ruimte in de wijk, met mogelijkheden voor ontmoeting - bijvoorbeeld door middel van sport en spel - heeft daarom ook een positief effect op de sociale cohesie en veiligheid in de wijk 21. Leefstijlen Het belang van sociale cohesie in de buurt heeft enkele Zuid-Hollandse woningcorporaties (Vestia, Staedion, Haagwonen) doen besluiten om bewoners te selecteren op levensstijl in plaats van op rangorde op de wachtlijst. Deze nieuwe vorm van woningtoewijzing moet uiteindelijk leiden tot tevreden bewoners, die langer in de wijk willen blijven wonen en minder overlast van hun buren ervaren. Door de overeenkomstige levensstijl kan de woonomgeving bovendien beter worden aangepast aan gemeenschappelijke wensen en behoeften. Een ander voorbeeld van duurzame wijkontwikkeling aan de hand van bouwen voor leefstijlen is de wijk Lombok in Utrecht. Door transformatie van de woningvoorraad en het benadrukken van de multiculturele identiteit van het gebied werd in een aantal jaar tijd een nieuwe doelgroep aangetrokken van jonge tweeverdieners. Hierdoor verbeterde de kwaliteit van het bestaande voorzieningenaanbod en ontstonden culturele en horecavoorzieningen. De huizenprijzen stegen aanzienlijk en Lombok is nu een van de populairste wijken22.


57

Prettig wonen op basis van leefstijlen23 Sinds 2006 werkt Vestia bij drie wooncomplexen in de wijk Palenstein in Zoetermeer met het toewijzen van woningen op basis van leefstijl. Vestia renoveerde tussen 2008 en 2009 de flats Johan van Bourgondië, Cornelis Bos en Cornelis Croesinck. De modernisatie van de woningen bestond onder meer uit nieuwe keukens en badkamers, dubbel glas, mechanische ventilatie en een modern warmwatersysteem. Door het gebruik van verschillende kleuren en materialen hebben de flats elk een eigen gezicht gekregen. Dit sluit aan bij de verschillende leefstijlen van bewoners. Zittende bewoners hebben een vragenlijst ingevuld om de leefstijl te bepalen. Dit heeft geleid tot complexen met solitaire, sociale en tolerante bewoners. Uit een eerste evaluatie in 2008 bleek dat de overlast en burenruzies met gemiddeld 20% waren gedaald en het aantal verhuizingen was verminderd van 15 naar 12% per jaar. Vestia gebruikt de leefstijlindeling inmiddels ook in andere projecten.

Definitie duurzame wijkontwikkeling Terugkomend op de vraag aan het begin van deze paragraaf wat wordt verstaan onder duurzame wijkontwikkeling, kan het begrip door de bovengenoemde koppeling tussen de drie P’s en de thema’s die centraal staan bij wijkontwikkeling als volgt worden gedefinieerd:

“Duurzame wijkontwikkeling betreft de (her)inrichting van een wijk, waarbij de ecologische, sociaaleconomische en sociaalmaatschappelijke structuur van de wijk in samenhang wordt vormgegeven, rekening houdend met de behoeften van de huidige én toekomstige generatie.” 5.2 Fysiekruimtelijk ingrijpen als sturingsmiddel voor duurzame wijkontwikkeling Naast de drie genoemde pijlers (de drie P’s) wordt een wijk vooral gekenmerkt door de fysiekruimtelijke structuur, die bestaat uit bebouwing en openbare ruimte. Ingrepen in fysiekruimtelijke zin beïnvloeden de ecologische, sociaaleconomische en sociaalmaatschappelijke structuur van de wijk. Naast fysiekruimtelijk ingrijpen zijn er ook andere maatregelen mogelijk om te sturen op duurzame wijkontwikkeling (zie figuur 5.4). Bijvoorbeeld het investeren in sociale programma’s, waarmee bewoners een beter perspectief wordt geboden. In dit hoofdstuk staan de mogelijkheden om te sturen door fysiekruimtelijke ingrepen echter centraal.

58

Figuur 5.4 Drie pijlers voor duurzame wijkontwikkeling en fysiekruimtelijke sturingsmogelijkheden van woningcorporaties

Sturingsmogelijkheden woningcorporaties Fysiekruimtelijk 1. Woningen/woningtypen 2. Opzet wijk 3. Voorzieningen 4. Materiaal-/energieverbruik

Planet Ecologisch

Profit Sociaal-economisch

People Sociaal-maatschappelijk

- Klimaatneutraal/cradle-to-cradle - Energie: • WKO • Windmolens • Zonnepanelen • Stadsverwarming • Groene daken - Water - Sociale stijging (menging & emancipatie) - Voorzieningen (winkels) - Bereikbaarheid - Sociale cohesie - Zelfredzaamheid van bewoners en buurten - Veiligheid/Gezondheid - Voorzieningen: • Scholen • Buurthuizen • Sport & spel • Welzijn - Leefstijlen - Openbare ruimte


59

Fysiekruimtelijke maatregelen Voor de levensduur van een wijk is het belangrijk dat zowel de woning als de woonomgeving aansluiten bij de wensen en behoeften van bewoners. Aandacht voor de samenhang tussen bebouwing, groen, water en infrastructuur is daarbij noodzakelijk. De woningen en woonomgeving kunnen partijen beïnvloeden door fysiekruimtelijke maatregelen te nemen in de bebouwing en/of openbare ruimte. Voor alle soorten maatregelen geldt dat hoe meer woning- of grondbezit een woningcorporatie heeft, hoe groter de sturingsmogelijkheden zijn. Grofweg zijn deze maatregelen in te delen in vier categorieën: 1. (Stedenbouwkundige) opzet wijk - omvang openbare ruimte; - indeling; - kwaliteit bebouwing en openbare ruimte. 2. Woning(aanbod) - koop- en huurwoningen; - prijscategorieën woningen; - grondgebonden- en meergezinswoningen. 3. Sociaaleconomische en –maatschappelijke voorzieningen - type voorzieningen; - omvang voorzieningenaanbod; - clustering. 4. Materiaalgebruik en energieverbruik - type maatregelen; - ambitieniveau; - gebouw- of wijkniveau (bijvoorbeeld zonnepanelen op dak of zonnepark).

60

Om een geschikte keuze voor een fysiekruimtelijke ingreep te maken, moet de woningcorporatie een integrale afweging maken van de wijze waarop de ingreep de drie structuren in de wijk beïnvloedt. Een aanpak gericht op een van de pijlers kan de andere pijlers versterken of afzwakken. Een gewijzigde opzet van een wijk door toepassing van hofjes en verkeersluwe straten kan de sociale cohesie in een wijk (People) bevorderen, maar de bereikbaarheid van dergelijke wijken verslechteren (Profit). Vanuit ecologisch oogpunt (Planet) bieden deze hofjes en verkeersluwe straten juist meer mogelijkheden voor groen/blauw invulling en door de langzaam rijdende auto’s vindt minder CO2-uitstoot plaats. Een belangrijke factor die de keuze voor een fysiekruimtelijke ingreep beïnvloedt, is de vraag of de opgave een nieuwbouwlocatie of herstructurering van bestaand gebied betreft. Mede door de schaarse ruimte in ons land komt de nadruk sterker te liggen op de beleidslijn ‘inbreiden gaat voor uitbreiden’. Hierdoor verschuift de komende jaren de focus van de ruimtelijke ordening in ons land van uitleggebied naar binnenstedelijk gebied. Het Vinextijdperk, waarin grote nieuwbouwwijken uit de grond schoten, loopt ten einde. Woonwijken uit vooral de naoorlogse periode blijken in toenemende mate niet meer te voldoen aan de eisen en wensen van deze tijd. Er wordt naar oplossingen gezocht in de vorm van herstructurering, sloop en nieuwbouw in bestaand gebied en het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en de openbare ruimte. Voor woningcorporaties ligt hier een belangrijke taak, mede door hun aandeel in de woningvoorraad in binnenstedelijk bezit. Om de aantrekkelijkheid van binnensteden als woon-, werken verblijfplaats ook in de toekomst te garanderen, denken woningcorporaties veel na over duurzame (her)ontwikkeling van deze wijken. Maar dit vraagt om specifieke fysiekruimtelijke ingrepen, omdat een ecologische, sociaaleconomische en sociaal-maatschappelijke structuur al aanwezig is.

Fysiekruimtelijke ingrepen bij herstructurering van bestaande wijken Achtergrond Tabel 5.1 Kenmerkende stedelijke woonmilieus naar stedenbouwkundige opzet 24

Bouwperiode

Karakterisering woonmilieu

Functiemenging/scheiding

Dichtheid

Dominante woningtypen

Dominantie huur/koop

Dominantie publieke/ private ruimte

Vóór 1900

Oude stad

Menging

Hoog

Eengezins

Koop

Publiek

1900-1920

Revolutiebouw

Menging

Hoog

Meergezins

Huur

Publiek

1920-1940

Tuindorp

Scheiding

Middel

Eengezins

Koop

Privaat

1940-1960

Vroeg-naoorlogs

Scheiding

Middel

Meergezins

Huur

Publiek

1960-1975

Hoogbouw

Scheiding

Laag

Meergezins

Huur

Publiek

1975-1990

Bloemkoolwijk

Scheiding

Laag

Eengezins

Koop

Privaat

Na 1990

Nieuwbouw/ Vinex

Beide

Laag

Eengezins

Koop

Privaat

In de Nederlandse wijkontwikkeling zijn door de jaren heen duidelijke trends te ontdekken (zie tabel 5.1). Iedere bouwperiode heeft zijn eigen karakteristieken. Hieruit kan achteraf worden afgeleid welke karakteristieken leiden tot een duurzame wijk en welke niet. Sinds een jaar of tien staan naoorlogse wijken structureel in de belangstelling en is stedelijke vernieuwing vooral op die wijken gericht. Ingrijpen in de naoorlogse probleemwijken is noodzakelijk. Dit wordt ook door het rijk onderschreven. Voor de herstructurering van deze wijken lopen momenteel verschillende projecten waarin de overheid investeert: • het Grotestedenbeleid (GSB, gericht op wijkverbetering in 31 grote en middelgrote steden); • het Stedelijk vernieuwingsbeleid (ISV: gemeenten kunnen eens in de vijf jaar geld aanvragen voor stedelijke vernieuwing); • het Actieplan Krachtwijken (‘40-wijken aanpak’: samenwerking tussen rijksoverheid, gemeenten, woningcorporaties en overige organisaties om problemen rond wonen, werken, leren, integreren en veiligheid aan te pakken). Naoorlogse wijken In de naoorlogse periode van wederopbouw speelden woningcorporaties een dominante rol. De wijken die in de jaren 50 tot 70 zijn ontwikkeld waren oorspronkelijk zeer populair. De opzet is gebaseerd op ‘Het Nieuwe Bouwen’ en voorbeelden van Congrès Internationaux

d’Architecture Moderne (CIAM) voor de ideale stad. De kwaliteit van de woningen was destijds goed en de structuur van de wijken werd gekenmerkt door een ruime opzet, veel groen en openheid, waardoor de zon in de woningen kon doordringen. Het idee is dat door gestapelde woningbouw met veel groen de bewoners een gezonde en fijne leefomgeving hebben. Bovendien zijn de woningen betaalbaar. Dit zijn aspecten die bewoners nog steeds waarderen25. Maar in de loop der tijd deden zich ontwikkelingen voor waardoor deze wijken tegenwoordig vaak het stempel van ‘probleemwijk’ dragen. De wijken zijn monofunctioneel opgezet, met veel gestapelde huurwoningen in de sociale sector. De woningen sluiten niet aan bij de huidige wensen van bewoners en de wijk kampt met fysieke beheersachterstanden aan gebouwen en openbare ruimte. Woningen zijn bijvoorbeeld te klein, gehorig, slecht geïsoleerd en kennen vochtproblemen. Het kansarmere deel van de bevolking blijft achter, maar de heterogeniteit van de bewoners is niet groot. De afgelopen jaren is het aantal huishoudens met een niet-Nederlandse achtergrond enorm toegenomen. De leefbaarheid en sociale cohesie in de wijk zijn laag, het sociaal kapitaal is gering en er is de wens tot sociale differentiatie. Ook de veiligheid is deze wijken is in het geding: er is sprake van toenemende criminaliteit en overlast door jongeren. De gebieden komen zo in een neerwaartse spiraal terecht en ingrijpen is noodzakelijk om het tij te


61

keren. Het gaat dan om specifieke fysiekruimtelijke maatregelen binnen alle vier de categorieën: 1. (Stedenbouwkundige) opzet wijk Er zijn verschillende niveaus waarop ingrijpen in de fysieke omgeving mogelijk is: • Consolidatie: handhaven fysieke structuur; • Transformatie: f ysiekruimtelijke structuur deels aanpassen; • Herstructurering: grotendeels vervangen van bebouwing. De fysieke ingrepen dragen bij aan een positieve ontwikkeling van de drie pijlers in de buurt. Herstructureringswijken hebben verschillende fysieke kenmerken die bewoners positief ervaren en niet verloren mogen gaan, zoals de ruime opzet en het groene karakter. Aan de andere kant biedt nieuwbouw een uitkomst om de monotone, saaie bouwblokken te vervangen door meer gevarieerde bouw. Om de identiteit van de wijk niet te verliezen is een combinatie van oud en nieuw, waarbij beide herkenbaar blijven, daarom de beste oplossing. Dit pleit voor transformatie. De wijk blijft herkenbaar, maar op ‘slechtere plekken’ vinden fysieke ingrepen plaats. Overigens moeten woningcorporaties ook blijven investeren in de oudbouw, omdat anders het contrast met de nieuwe delen van de wijk wel erg groot wordt. Om ervoor te zorgen dat alle bewoners positieve gevolgen van de ingreep ondervinden, is het juist in die delen die (nog) niet zijn aangepakt noodzakelijk om de kwaliteit van het beheer te verhogen26. De transformatie van bestaande wijk kan op verschillende manieren plaatsvinden. Delen van de wijk kunnen in één keer worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Een andere optie is menging op een laag schaalniveau. Grootschalige sloop heeft als nadeel dat hele buurten tijdelijk naar elders moeten verhuizen, wat ten koste gaat van de sociale cohesie. Daarnaast bestaat de kans dat de identiteit van de oude buurt verloren gaat. Grootschalige sloopnieuwbouw heeft uiteraard ook een negatief effect op het gebruik van bijvoorbeeld materialen en energie. Aan de andere kant biedt grootschalig ingrijpen mogelijkheden om structurele stedenbouwkundige aanpassingen in de ruimtelijke kwaliteit, openbare ruimte en functiemix door te voeren, waardoor de wijk een duurzamere inrichting krijgt.

62

De andere mogelijkheid is een kleinschalige, gerichte aanpak. De bestaande stedenbouwkundige opzet blijft behouden en er vindt vernieuwing plaats door onderhoud, renovatie of beperkte vervanging van afzonderlijke onderdelen die niet meer aan de behoeften voldoen. Vooral als de basiskwaliteit van een wijk goed is, kan een dergelijke aanpak afdoende zijn. Groot voordeel van deze methode is dat de milieubelasting gering is en het overgrote deel van de bewoners in de wijk kan blijven wonen. Het risico bestaat echter dat de aanpak van de problemen in de wijk, zoals fysieke omgeving en leefbaarheid in de wijk, onvoldoende is. Met het terugkeren van de problematiek is de aanpak niet duurzaam. De keuze voor een klein- of grootschalige aanpak is sterk afhankelijk van de specifieke situatie. Het is in ieder geval raadzaam om voor een aanpak te kiezen waarbij niet alle vernieuwing tegelijk plaatsvindt, zodat er flexibiliteit in het plan ontstaat en partijen kunnen inspelen op kwesties die zich pas over vijf tot tien jaar voordoen. 2. Woning(aanbod) Door een mix in het woningaanbod die beter inspeelt op de huidige (en toekomstige) woningvraag ontstaat meer sociale diversiteit en de mogelijkheid van een wooncarrière in de wijk. Een mix in het woningaanbod draagt zeker bij aan de sociaaleconomische structuur in de wijk, maar de vraag is of dit ook voor de sociaalmaatschappelijke structuur geldt. Argumenten om te mengen zijn onder andere het vergroten van sociaal kapitaal in de wijk en stijgingsmogelijkheden voor mensen met een zwakke sociaaleconomische positie. Daartegenover staat dat gelijkgezinden elkaar opzoeken, waardoor de sociale cohesie in een ongemengde wijk groter is27. De kunst is om te zoeken naar een mix in het woningaanbod die perspectieven biedt op een woningcarrière zonder de sociale cohesie te verstoren. Om de groene opzet van de wijk te behouden, wordt bij het terugbouwen van woningen gekozen voor huizen van een vergelijkbare omvang als in de oorspronkelijke situatie. Om diversiteit in het aanbod te realiseren, kunnen daarom niet alle oude bewoners na de transformatie in de wijk terugkeren. De herstructurering verdringt de oude bewoners als het ware uit de wijk. Zij verhuizen naar sociale woningen in een andere wijk, met het risico dat de problemen zich daarmee naar de ‘ontvangstwijk’ verplaatsen.

Dit verplaatsen van de problemen noemt men het ‘waterbedeffect’28. Het ‘waterbedeffect’ kan worden voorkomen door een strategie te ontwikkelen die wijzigingen in het woningaanbod combineert met behoud en hergebruik van een deel van de bestaande voorraad voor de huidige bewoners. Het bedienen van de minder kansrijke groepen vraagt om (gedeeltelijk onrendabele) investeringen in vastgoed, zoals grotere woningen voor gezinnen en beter toegankelijke woningen voor ouderen. 3. Sociaaleconomische en –maatschappelijke voorzieningen Het mixen van functies in een wijk is belangrijk. Sinds de jaren 60 (Jane Jacobs) pleiten stedenbouwkundigen voor functiemenging in de wijk. Diversiteit van functies zorgt onder andere voor levendigheid op straat, een ontmoetingsplek voor buurtbewoners, sociale cohesie, economisch draagvlak en mobiliteitsreductie29. Om de bewoners ontwikkelingsmogelijkheden en een sociale ontmoetingsplek te bieden, is investeren in sociaal-maatschappelijke voorzieningen noodzakelijk. In verband met het draagvlak voor voorzieningen wordt het aanbod gebaseerd op de demografische ontwikkeling in de wijk. In een relatief groene wijk hebben bewoners behoefte aan voorzieningen op het gebied van onderwijs en sport. Is er sprake van vergrijzing, dan is een goed zorgaanbod van belang. Maatschappelijke voorzieningen als buurthuizen en kinderdagverblijven bevorderen tot slot de zelfredzaamheid en maatschappelijke participatie van bewoners. Bewoners waarderen de aanwezigheid van sociaal economische voorzieningen voor dagelijkse behoeften, zoals winkels. Deze bevorderen een goed leefklimaat in de wijk. In veel herstructureringswijken is al een (buurt) winkelcentrum aanwezig, maar deze zijn vaak verouderd en revitalisering is in veel gevallen noodzakelijk.

Al in de initiatieffase worden duurzame energie concepten meegenomen om de juiste keuze te maken voor een passend concept, voldoende draagvlak te creëren en uiteindelijk tot een bevredigend resultaat te komen. Integratie van de technieken in het stedenbouwkundig ontwerp is ook van belang. Veelvoorkomende energieconcepten op wijkniveau zijn warmte-koude-opslag (WKO), zonnepanelen en windmolens30. Hieronder volgt een korte toelichting van deze concepten. WKO WKO is een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. De techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/ of te koelen. WKO is vooral rendabel voor grotere woningbouwlocaties en utiliteitsbouw zoals kantoren. Daardoor biedt het woningcorporaties een goede mogelijkheid om energiebesparing in nieuwe of bestaande woningen te realiseren. Een bestaand energiebedrijf kan de opgewekte energie leveren of een betrokken partij richt een lokaal energiebedrijf op. Het voordeel van een nieuw lokaal energiebedrijf is dat partijen zelf kunnen blijven sturen op lage tarieven voor de consument. Een woningcorporatie mag de exploitatie van de energieactiviteiten als dochter bij haar organisatie onderbrengen als deze alleen energie aan de eigen huurders levert. Is dit niet het geval, dan kan een woningcorporatie de activiteiten bijvoorbeeld in een verbinding onderbrengen. Doorbelasting van energie vindt volgens de Warmtewet bovendien alleen volgens het Niet Meer Dan Anders (NMDA)-principe plaats (zie het onderstaande voorbeeld). Ook zijn er enkele gemeenten die een eigen lokaal energiebedrijf hebben opgericht om duurzame energieopwekking te stimuleren en ruimte voor marktinitiatieven te realiseren (zie verder hoofdstuk 6).

4. Materiaalgebruik en energieverbruik Het concept van de klimaatneutrale wijk wordt vaak gebruikt bij de ontwikkeling van uitleglocaties in Nederland. Naast het gebruik van duurzame materialen zijn op wijkniveau verschillende maatregelen mogelijk die het energieverbruik en de CO2-uitstoot van de woningen drastisch beperken.


63

Zonnepanelen Gebruik van zonnepanelen en -collectoren is een maatregel om duurzame energie op te wekken. Zonnepanelen zetten zonlicht om naar elektriciteit en zonnecollectoren zetten het licht om naar warmte. Deze energieconcepten vinden hun toepassing vooral op woningen complexniveau en worden door woningcorporaties veelvuldig in hun eigen bezit toegepast. In enkele projecten waar de implementatie op wijkniveau plaatsvindt, zoals Zoneiland in Almere en Stad van de Zon in Heerhugowaard, leveren energiebedrijven nog de energie. Windmolens Windmolens bieden kansen voor regionale ontwikkeling. Dat geldt vooral voor de nationale windparken en op kleinere schaal ook voor windcombinaties. Vooral deze laatste vormt een interessante toepassing voor woningcorporaties31. Verscheidene woningcorporaties hebben windmolens geplaatst naast de wijk of op het dak van een complex. Het grootste obstakel bij het realiseren van een windturbine of windmolenpark is meestal dat omwonenden bezwaren kunnen hebben. Vanwege hun esthetische vormgeving lijken miniwindturbines op of naast gebouwen de meeste potentie te hebben. Aan de andere kant zijn er ook initiatieven van bewoners die met de wijk een windturbine willen aanschaffen. Voor alle bovenstaande energiebesparende technieken geldt dat ze een woningcorporatie over het algemeen niet direct financieel voordeel oplevert. Een woningcorporatie investeert daarom vooral om bewoners tegemoet te komen door verlaging van de energierekening en te voldoen aan de duurzaamheidsdoelstellingen.

64

Collectieve warmtepomp in herstructureringswijk32 In de kop van Haarlem-Noord bevindt zich de naoorlogse buurt Delftwijk. De ruim 1.800 woningen zijn vooral als portieketageflats gebouwd en dateren uit de jaren 50 en 60. Het was gangbaar om een wijk te ontwerpen in lange bouwblokken met veel groen ertussen en brede, rechte straten. Ruim driekwart van de woningvoorraad behoort tot het goedkope(re) huursegment. De bewoners zijn relatief laag opgeleid, hebben een laag inkomensniveau en zijn vaker dan gemiddeld werkloos. Bewoners die een betere inkomenspositie kregen, trokken weg uit de wijk en de verpaupering zette in. De vernieuwing van de wijk moet tussen 2005 en 2020 plaatsvinden. Maar liefst tweederde van de woningen maakt plaats voor nieuwbouw of wordt ingrijpend gerenoveerd. De nieuwbouw bestaat vooral uit levensloopbestendige appartementen, zodat alle generaties in Delftwijk terecht kunnen. Daarnaast wordt gewerkt aan modernisering van de voorzieningen en nieuwbouw van het Kennemer Gasthuis, dat in de noordelijke punt van de wijk staat. De verwarming van 348 woningen van Pré Wonen vindt plaats door middel van een collectieve warmtepomp met zonnecollectoren. Eneco investeerde in alle apparatuur, blijft er vijftien jaar lang eigenaar van en exploiteert het systeem. Pré Wonen heeft vervolgens aan Eneco een aansluitbijdrage betaald. De bewoners betalen hun warmtetarieven volgens het landelijke Niet Meer Dan Anders (NMDA)principe. In eerste instantie verliep de verkoop van woningen die waren aangesloten op het systeem niet goed. Bewoners waren sceptisch over de collectieve verwarming en het systeem had enkele ‘kinderziekten’. Nu de meeste klachten zijn opgelost en het energiesysteem naar behoren functioneert, is ook de waardering van de woningen sterk gestegen.

Resultaten van fysiekruimtelijke maatregelen Het wordt steeds duidelijker welke maatregelen werken, dankzij ervaringen en door technologische vooruitgang op ecologisch gebied. Maar momenteel beperken duurzaamheidsingrepen zich nog te veel tot ecologische aspecten, zoals eisen aan duurzaam bouwen, klimaatdoelstellingen en andere milieumaatregelen33. Door het subjectieve karakter van de sociale structuren blijkt het voor de andere twee pijlers een stuk ingewikkelder om passende fysiekruimtelijke ingrepen te doen. Meestal blijkt pas achteraf of de ingrepen een positief effect hebben. Klakkeloos best practices overnemen uit bijvoorbeeld de jaren 30 werkt door de veranderde tijdsgeest niet. Het is daarom van groot belang om ingrepen op maat te doen en continu te monitoren en bij te sturen in de fysiekruimtelijke structuur. Critici vragen zich af of het herstructureren van wijken met behulp van fysiekruimtelijke ingrepen wel de meest efficiënte manier is om integratie en sociale mobiliteit te realiseren. Herstructurering van naoorlogse wijken heeft namelijk veel negatieve gevolgen, zoals de gedwongen verhuizingen, toenemende wachtlijsten voor sociale huurwoningen en afbrokkelende sociale cohesie. Overlast van gezinnen is bijvoorbeeld ook te verhelpen door portiekgesprekken, hulp van gezincoaches of gerichte woningtoewijzing. Subsidies voor buurtactiviteiten kunnen de sociale cohesie versterken en criminaliteit is gebaat bij preventie. Een andere kijk op de aanpak kan ervoor zorgen dat fysieke ingrepen afnemen en sloop bij de herstructurering minder prominent op de agenda komt te staan. Dit mag uiteraard niet ten koste gaan van de duurzaamheid van de herstructurering. De aanpak van naoorlogse wijken vergt daarom in ieder geval een integrale blik en aandacht voor de (mogelijke) problemen om de negatieve gevolgen voor alle partijen te beperken34. 5.3 Waarom woningcorporaties investeren in duurzame wijkontwikkeling Taakopvatting van woningcorporaties Voor woningcorporaties is het bevorderen van de leefbaarheid in buurten en wijken sinds 1997 een van de kerntaken. Leefbaarheid is als extra prestatieveld opgenomen in artikel 12a van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). woningcorporaties kunnen sindsdien meer invloed uitoefenen op duurzame wijkontwikkeling. Daarbij gaat het voornamelijk om

het aanpakken van andere gebouwen dan woningen (maatschappelijk vastgoed), het aanpakken en verbeteren van de woonomgeving buiten de directe nabijheid van woningen en het verrichten van andere werkzaamheden die ten goede komen aan het woongenot in een wijk. De afgelopen jaren hebben woningcorporaties forse investeringen gedaan in ‘krachtwijken’. In rap tempo wordt getracht de leefbaarheid van wijken die zich in een neerwaartse spiraal bevinden te verbeteren. Woningcorporaties investeren daardoor niet alleen in de kwaliteit van het eigen bezit, maar springen ook in de bres voor de omgeving van hun vastgoed. Hierbij valt te denken aan investeringen in maatschappelijke voorzieningen, zoals de bouw van multifunctionele accommodaties en zelfs schoolgebouwen. Het is in het belang van alle betrokkenen dat deze investeringen duurzame effecten hebben voor de wijk. Woningcorporaties zijn vanuit hun rol als vastgoedbeheerder een belangrijke partij die invloed kan uitoefenen op de fysiekruimtelijke structuur in een wijk. Vanuit hun bredere maatschappelijke rol is ook de aanpak van de woonomgeving - voorzieningen en openbare ruimte - goed beïnvloedbaar. Inzicht in de gevolgen van fysiekruimtelijke ingrepen op de ecologische, sociaaleconomische en sociaalmaatschappelijke structuur in een wijk biedt woningcorporaties een belangrijk handvat om de juiste beslissingen te nemen voor een duurzame wijk. Impact dossier Europa Op 1 januari 2011 wordt een nieuwe woningwet van kracht. In deze wet is nieuwe Europese regelgeving voor marktwerking opgenomen. De Europese maatregelen zijn bedoeld om mogelijk oneerlijke concurrentie als gevolg van ‘kruissubsidiëring’ overheidsgeld dat woningcorporaties aanwenden om commerciële activiteiten te ontplooien - tegen te gaan. Alleen ‘zuiver maatschappelijke investeringen’ komen nog in aanmerking voor overheidssteun: projecten zonder winstoogmerk en met een lagere dan marktconforme huur zoals buurthuizen, jongerencentra zonder horecavoorziening, schoolgebouwen, bibliotheken, wijksportvoorzieningen, culturele activiteiten en zorgsteunpunten. Voor projecten met een commerciële inslag, gemengde functies zoals bedrijfsverzamelgebouwen en kleinschalige winkelstrips, of infrastructureel werk dat niet rechtstreeks met woningen verband houdt, kunnen


65

woningcorporaties geen beroep meer doen op subsidies en gelden de normale aanbestedingsregels. De regels verkleinen de mogelijkheden voor woningcorporaties om te sturen op duurzame wijkontwikkeling. Dit geldt vooral voor het versterken van de sociaaleconomische structuur van een wijk. Zo komen woningcorporaties onder andere in de knel bij het behouden van draagkrachtiger huishoudens in de wijk, omdat zij negentig procent van de jaarlijks vrijkomende woningen moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 33.000. De ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen of winkelstrips in de wijk vraagt om volledige eigen financiering. Deze maatregelen komen niet meer in aanmerking voor steunmaatregelen. Ondanks de nieuwe woningwet blijft het sturen op duurzame wijken voor woningcorporaties een belangrijk thema. Woningcorporaties moeten zoeken naar mogelijkheden waarbij zij alleen of in samenwerking met partners op duurzame wijkstructuren kunnen blijven sturen35. Bovenstaande tekst is gebaseerd op informatie eind 2010. Voortschrijdend inzicht kan ertoe leiden dat de regelgeving wordt aangepast. Right to buy Een andere maatregel die de mogelijkheden tot sturen op duurzame herstructurering van bestaande wijken beïnvloedt, is de koopgarantregeling. Huurders van corporatiewoningen krijgen in het regeerakkoord van september 2010 het recht om hun woning voor een redelijke prijs te kopen. Daardoor wordt het voor woningcorporaties lastiger om herstructurering van naoorlogse wijken te continueren. Het eigendom raakt versnipperd en woningcorporaties zijn minder in staat om te sturen op vraag en aanbod in een wijk. Het werkelijke effect van deze maatregel is bij het ter perse gaan van dit handboek nog onbekend. Duurzame investeringen betalen zich terug Een van de meest gehoorde tegenargumenten van investeren in duurzaamheid is dat het een kostbare, lastige en tijdrovende aangelegenheid is. Het begrip duurzaamheid draagt het woord ‘duur’ immers al bij zich. Juist nu in (onzekere) tijden van economische recessie het maatschappelijk debat over de positionering van woningcorporaties op het snijvlak ‘markt en overheid’ op hoog niveau wordt besproken, lijken woningcorporaties een pas op de plaats te

66

maken met grote investeringen. Dit kan een bedreiging vormen voor de duurzaamheidinvesteringen van woningcorporaties. Daarnaast zien woningcorporaties het ‘split-incentive’ als een van de grootste problemen om te investeren in duurzaamheid. De baten liggen voor een groot deel bij de huurder (via verlaging van de woonlasten), terwijl de woningcorporatie de kosten voor zijn rekening neemt. Niets is echter minder waar. De spin-off van duurzaamheid is het rendement tijdens de gebruiksfase. Als naar de total cost of ownership (zie ook hoofdstuk 4) wordt gekeken, waarbij de investering wordt gerelateerd aan de gebruikskosten en -baten over de gehele levensduur van een wijk, vallen duurzame projecten vaak financieel gunstiger uit dan ‘niet-duurzame’ projecten. Duurzame investeringen betalen zich dus wel degelijk terug, zij het op de langere termijn. Verhogen toekomstwaarde vastgoed en wijken: sociale kwaliteit en leefbaarheid in de wijk verbeteren Een duurzame wijkaanpak betreft het werken aan ‘tijdloze’ wijken; prettige (energiezuinige) woon- en leefgebieden die voortdurend meegaan met de wensen en eisen van de tijd36. Een gebied waar het prettig wonen, werken en verblijven is, zowel nu als in de toekomst. Een tekort aan kwaliteit (milieu, ruimte, leefbaarheid) wordt op den duur afgestraft door teruglopende investeringen, wegtrekkende bewoners, toenemende concurrentie met andere wijken en soms zelfs een negatief imago dat een kostbare herstructurering noodzakelijk maakt37. Meestal verhoogt een duurzame aanpak de kwaliteit van de wijk. Er moet dan een balans zijn tussen efficiënt gebruik van de ruimte, vermindering van de milieubelasting en de verbetering van het sociaaleconomisch en sociaal-maatschappelijk functioneren in een wijk. Het positieve effect van een duurzame aanpak is voor woningcorporaties een hogere toekomstige (verkoop- en verhuur)waarde van een woning en wijk, maar ook in een verbetering van de kwaliteit van leven van de bewoners van de wijk. Een duurzaam stedenbouwkundig ontwerp kan een aantoonbare verbetering van geluidshinder, luchtkwaliteit en bodem betekenen. Daarnaast is de inrichting van de openbare ruimte een belangrijke factor in de beleving van

sociale veiligheid en het voorkomen van vandalisme. Duurzame wijken met participerende bewoners versterken de sociale cohesie en zorgen ervoor dat het woningaanbod en de voorzieningen aansluiten op de wensen en behoeften van bewoners. Duurzaamheid versterkt marktpositie Corporaties die investeren in duurzaamheid zijn vaak innovatieve organisaties en daarmee meestal beter in staat in te spelen op veranderingen in de markt. Op die manier versterken zij hun positie in de markt ten opzichte van collega-corporaties en andere vastgoedpartijen. Sturen op duurzame wijkontwikkeling Een duurzame wijk voldoet bij voorkeur aan alle criteria van de drie pijlers. Woningcorporaties kunnen door fysiekruimtelijke ingrepen de ecologische, sociaaleconomische en sociaal-maatschappelijke structuur van een wijk beïnvloeden. In de ideale situatie hebben deze fysiekruimtelijke ingrepen een positieve uitwerking op alle duurzaamheidsstructuren van een wijk. In deze paragraaf wordt besproken hoe woningcorporaties duurzaamheid in het proces van (fysieke) wijkontwikkeling kunnen verankeren.

Cyclisch proces van een fysiekruimtelijke wijkontwikkeling: Wijkontwikkeling is een cyclisch proces waarin vier stadia worden onderscheiden: 1. In de initiatieffase worden plannen ontwikkeld en coalities gesmeed. 2. Deze plannen worden uitgewerkt tijdens de ontwerpfase. 3. Als het ontwerp op detailniveau definitief is, begint de fase van de daadwerkelijke uitvoering van de fysiekruimtelijke ingrepen. 4. Vervolgens is het van belang om in de beheerfase het vastgoed en de openbare ruimte goed te beheren, zodat de kwaliteit blijft behouden. Uiteindelijk loopt de beheerfase uit op een nieuw initiatief om in te grijpen in de wijk, zodat de cyclus weer van voren af aan begint.


67

Figuur 5.5 Cyclus wijkontwikkeling 1. Initiatief • Analyseren, vaststellen en vastleggen duurzaamheidsambities, doelstellingen en randvoorwaarden. • Creëren van draagvlak en sluiten van coalities

2. Ontwerp • Vertalen van duurzaamheid in maatregelen en integreren in ontwerp/stedenbouwkundig plan. • Creëren van draagvlak voor plan

4. Beheer • Vasthouden van de ruimtelijke kwaliteit door beheer, onderhoud, meten en monitoren.

3. Uitvoering • Monitoren van duurzaamheid in de uitvoering • Behouden van draagvlak door communicatie over voortgang

5.4 Verankering van duurzaamheid Ad 1. Verankering van duurzaamheid in de initiatieffase In de initiatieffase vindt een verkenning plaats van de noodzaak en de mogelijkheden om een fysiek ruimtelijke structuur op te zetten of in te grijpen in het bestaande. Een uitleglocatie start in principe blanco. Bij een herstructureringswijk is bebouwing al aanwezig. Praktische tips processturing • Hanteer een integrale aanpak van het planproces, waarin duurzaamheid een specifieke positie inneemt naast de gebruikelijke aspecten bij wijkontwikkeling. • Schets een eerste beeld van de situatie en de ontwikkelingen in de wijk. Op welke punten heeft de wijk verbetering nodig om de kwaliteit van de leefomgeving op niveau te houden of te brengen? De maatschappelijke context en de fysieke kenmerken van de wijk vormen de basis voor de duurzaamheidsambities. Kijk hierbij ook naar de kwaliteit van de eigen vastgoedportefeuille in de wijk. • Deel dit beeld met belanghebbenden in de wijk, zoals bewoners, gemeente, onderwijsen zorginstellingen en vraag om feedback. Zo kan worden getoetst of het beeld van de woningcorporatie overeenkomt met het beeld dat zij zelf hebben van de situatie in de wijk en kan de woningcorporatie vervolgens bepalen welke problemen en wensen betrokkenen belangrijk

68

vinden om aan te pakken. Dit de eerste stap naar het creëren van draagvlak. • Bevorder in deze fase een goede communicatie met betrokkenen over hun belangen en ideeën. Door bewoners al tijdens de initiatieffase in het proces te betrekken en ruimte en perspectief te bieden, zijn zij eerder geneigd om mee te werken, ook aan veranderingen die niet direct in hun eigen voordeel zijn. Werk aan een gemeenschappelijk streefbeeld over het eindresultaat. • Stel op basis van de wijkanalyse een lijst op met de belangrijke ecologische, sociaaleconomische en sociaal-maatschappelijke thema’s en bepaal op basis hiervan de keuze voor de fysiekruimtelijke maatregelen.

De keuze voor de fysiekruimtelijke maatregelen wordt echter sterk bepaald door gedeeltelijk of niet beïnvloedbare factoren. Tabel 5.2 biedt een overzicht van de factoren die van invloed zijn op de haalbaarheid van een fysiekruimtelijke ingreep. Tabel 5.2 Afwegingskader randvoorwaarden fysiekruimtelijke maatregelen (*Wijkgericht beleid, legt restricties op de opzet en invulling van de wijk)

Materiaalgebruik en energieverbruik

Marktpotentie

Sociaaleconomische en -maatschappelijke voorzieningen

Sociaaleconomisch (Profit)

Fysiekruimtelijke maatregelen (Stedenbouwkundige) opzet wijk

Factoren

Woning(aanbod)

Duurzaamheids-pijler

Mogelijkheden eigen bezit Mogelijkheden bebouwing Dossier Brussel Gemeentelijke nota’s openbare ruimte/ verkeer

Ecologisch (Planet)

Normen (zoals EPC en Bouwbesluit) Mogelijkheden openbare ruimte* Waterschap Structuurvisie

Sociaal-maatschappelijk (People)

Gemeentelijke nota’s voorzieningen Type wijk/locatie Bestemmingsplan Stedenbouwkundig plan


69

Met behulp van deze tabel is het beter mogelijk om te sturen op een aanpak die het gewenste duurzaamheidsresultaat oplevert. Als de kwaliteit van woningen in een bepaalde wijk hoog is, dan is de noodzaak om de woningen te renoveren en tegelijkertijd energiebesparingsmaatregelen te treffen gering. Daarentegen kunnen voorzieningen of de openbare ruimte wel kansen bieden om op grotere schaal energiebesparende maatregelen te treffen. Denk aan stadverwarming of een duurzaam watersysteem. Aan de andere kant kan overheidsbeleid de keuze voor duurzaamheidsmaatregelen beïnvloeden. De keuze voor het plaatsen van windmolens kan effect hebben op de opzet van een wijk met het oog op regelgeving ten aanzien van veiligheid. Een goed voorbeeld hiervan is de nieuwbouwwijk Almere Hout Noord. Hier waren oorspronkelijk windmolens gepland om duurzame energie op te wekken. De windmolens zijn echter te dicht op de woningen voorzien, vanuit de structuurvisie is er geen mogelijkheid om de windmolens in te passen. Hierdoor staan de woningcorporatie Ymere en de gemeente voor de keuze om ofwel de woningen ofwel de windmolens te realiseren. • Maak al in de initiatieffase een eerste afweging van de extra inspanningen tegenover de energiebesparing van de gekozen maatregelen. Een voorbeeld hiervan is koken en verwarmen van de woningen op basis van gas of elektriciteit. Als er plannen zijn om de woningen in een herstructureringswijk aan te sluiten op stadsverwarming, dan heeft dit directe gevolgen voor de aansluitingen, kook- en verwarmingsinstallaties in de woningen. • Werk met de juiste strategische partners samen. Kies hiervoor de partners met overeenkomstige (duurzaamheids)ambities en doelstellingen. • Het is van belang om deze overeenkomstige ambities en doelstellingen op te nemen in een samenhangend programma voor een duurzame ontwikkeling van de wijk. Dit kan in de vorm van een stedenbouwkundig programma van eisen. Zorg ervoor dat duurzaamheid een specifieke plaats krijgt in het programma. • Leg ten slotte in deze fase de gezamenlijke duurzaamheidsambities, doelstellingen en randvoorwaarden met elkaar vast in een intentieovereenkomst en/of samenwerkings overeenkomst. Dat voorkomt verrassingen of onvervulde ambities.

70

Ad 2. Verankering van duurzaamheid in de ontwerpfase In de ontwerpfase formuleren samenwerkingspartners hun ambities, doelstellingen en globale fysiekruimtelijke ingrepen voor concrete maatregelen voor duurzame wijkontwikkeling. Praktische tips processturing • Stel samen met de partners gezamenlijk een voorlopig ontwerp op. Hierin wordt herkenbaar aangetoond hoe de duurzaamheidsambities vorm krijgen in het op te stellen stedenbouwkundig plan/ Masterplan. • Toets de gekozen maatregelen op haalbaarheid. Door het aandragen van haalbare en duurzame implementatiemogelijkheden is sturen op duurzaamheid mogelijk. Na deze fase wordt sturen op duurzaamheid namelijk lastiger en heeft het minder effect. • Zorg hierbij voor verschillende scenario’s. Als groene daken niet blijken te matchen met het stedenbouwkundig plan of als dit financieel niet haalbaar is, bieden zonnepanelen op de daken misschien uitkomst. • In paragraaf 3.2 wordt een nadere toelichting gegeven op de werking van de werkprocessen volgens RACI. Op het gebied van duurzaam bouwen is op objectniveau de afgelopen jaren al veel bereikt. Er zijn meetmethodes, maatregelenlijsten, afvinktabellen en richtlijnen voor de terugverdientijd (zie hoofdstuk 4). Dergelijke hulpmiddelen zijn op het niveau van de buurt of wijk minder beschikbaar. Processen zijn op wijkniveau complexer en naast de ecologische kant van duurzaamheid spelen ook sociaaleconomische en sociaal-maatschappelijke aspecten een rol. Duurzame ontwikkeling op een hoger schaalniveau kan daardoor minder concreet en objectief worden vastgesteld. Toch zijn er, naast het bovenstaande afwegingskader, enkele bruikbare tools beschikbaar om te sturen op duurzame wijkontwikkeling en de mogelijke fysiekruimtelijke ingrepen in kaart te brengen38.

Tabel 5.3 Overzicht meetmethodes en –instrumenten duurzame wijkontwikkeling (zie Bijlage 4)

Ecologische structuur

Sociaaleconomische structuur

Combinatie van ecologische, sociaaleconomische en sociaalmaatschappelijke structuren

WPL/VPL/EPL/SPN/MPN

Duurzame kansenkaart

Toetsingskader duurzame ontwikkeling

EMG (energieprestatiemaatregelen gebieden)

Nationaal pakket duurzame stedenbouw

Milieu Maximalisatie Methode

DPL (duurzaamheids profiel locatie)

DCBA

GPR Stedenbouw (pilot) Keurmerk duurzame gebiedsontwikkeling (BREEAM) (in ontwikkeling) Duurzaamheidsbalans

• Bevorder ook in deze fase een goede communicatie met bewoners. Op deze wijze vergroot u het draagvlak voor de plannen en beperkt u de kans op weerstand en bijbehorende langdurige juridische procedures. • Bied ruimte voor de inbreng van bewoners in het ontwerp. Voordeel is dat de mogelijkheid ontstaat om het ontwerp beter aan te passen aan hun wensen en eisen. • Stel op basis van de gekozen maatregelen een definitief ontwerp, stedenbouwkundig plan of masterplan op. Het is raadzaam hierin enige flexibiliteit te behouden als blijkt dat de ontwikkelde plannen in de praktijk minder goed werken. Daardoor kan de woningcorporatie sneller anticiperen op veranderende omstandigheden en eenvoudiger aanpassingen doen. • Stel als sluitstuk van deze fase een realisatieovereenkomst met betrokken partijen op. Goedkeuring vanuit de gemeente op de bouwplannen is vereist voor aanvang van de realisatie. Afspraken over een duurzame wijkontwikkeling moeten een apart onderdeel zijn van deze realisatieovereenkomst. Zo is de woningcorporatie ervan verzekerd dat duurzaamheid ook in deze fase van de ontwikkeling is verankerd.


71

Ad 3. Verankering van duurzaamheid in de uitvoeringsfase In de uitvoeringsfase krijgen de ruimtelijke plannen definitief gestalte en krijgen de concrete duurzame maatregelen vorm in de wijk. Als de geformuleerde ambities en bijbehorende maatregelen in plannen zijn vertaald en vastgelegd in een realisatieovereenkomst, begint het uitvoeringstraject. In deze fase is niet zozeer sturen, maar vooral controleren op duurzaamheid noodzakelijk.

Ad 4. Verankering van duurzaamheid in de beheerfase De fysiekruimtelijke aanpak is geslaagd als er verbeteringen zijn opgetreden in de woon- en leefsituatie van bewoners, zij vertrouwen hebben in de wijk en langdurig willen blijven. Als alles volgens plan verloopt, eindigt het ontwikkelproces dan ook met een wijk van hoge, duurzame kwaliteit. Het behoud van deze kwaliteit staat in de jaren daarna centraal. Goed beheer is daarbij onontbeerlijk.

Praktische tips procescontrole • Als tijdens de uitvoering blijkt dat sommige maatregelen of ambities niet haalbaar zijn, moeten de verantwoordelijke partijen hiervoor naar alternatieven of compensatie zoeken. Misschien is het verhogen van de duurzaamheidsambitie elders in de wijk mogelijk of kan een ander duurzaamheidsthema meer aandacht krijgen. Houd hierbij continu rekening met een evenwichtige samenhang tussen de drie duurzaamheidspijlers. Op die manier wordt voorkomen dat de vastgelegde totale duurzaamheidsambitie te snel naar beneden wordt bijgesteld. • Zorg ook in de uitvoeringsfase voor een goede communicatie met bewoners door hen periodiek op de hoogte te houden van de voortgang van de ontwikkeling en wat ze de komende tijd kunnen verwachten. Dit kan met een nieuwsbrief, informatieavonden of andere communicatiemiddelen. Ook kan het handig zijn om voor eventuele klachten bijvoorbeeld een tijdelijk contactpunt in de wijk in te richten. • Het opstellen van een monitorplan ondersteunt de twee bovengenoemde tips. In dit plan legt men vast hoe tijdens de ontwikkeling voortdurend wordt gemonitord of de duurzaamheidsmaatregelen worden uitgevoerd of haalbaar blijken, maar ook hoe en wanneer informatie over de voortgang wordt verstrekt.

Praktische tips sturen proces • Sturen op duurzaamheid in de beheerfase bestaat vooral uit het goed organiseren van onderhoud en beheer. Onder het beheer van de wijk wordt verstaan het dagelijkse en planmatig beheer van het vastgoed en de openbare ruimte in de wijk. Mensen voelen zich immers prettiger in een mooie, schone en goed onderhouden leefomgeving. Goed beheer van de bebouwing, installaties en openbare ruimte is essentieel voor de levensduur van de wijk. Kwalitatief goede woningen, een hoge ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en weinig storingen en technische problemen dragen in hoge mate bij aan de tevredenheid, leefbaarheid en reputatie van de wijk. • Wijkbeheer wordt doorgaans door woningcorporaties en/of gemeenten zelf gedaan, maar er zijn voorbeelden te noemen waarin bewoners verantwoordelijk zijn voor het beheer van de woonomgeving. Betrek bewoners bij het onderhoud om de aandacht en zorg voor de eigen woonomgeving te vergroten. Zo zijn in Utrecht 600 bewoners betrokken bij het beheer van plantsoenen, groen en speelvoorzieningen. Zelfbeheer van openbare ruimte draagt niet alleen bij aan een mooiere openbare ruimte die past bij de wensen van bewoners, maar levert ook meer contacten met buurtgenoten, grotere sociale controle en meer zorg voor de woonomgeving op39. Participatie en beheer door bewoners In de wijk EVA-Lanxmeer in Culemborg zijn toekomstige bewoners vanaf het eerste moment betrokken bij de ideeën en plannen voor de wijk. Een belangrijk onderdeel vormen de mandelige gebieden en het beheer van het openbaar gebied. Het mandelig gebied grenst aan het privé-eigendom, is gezamenlijk bezit en is aangekocht door de bewoners. Zij huren zelf deskundigen in, ontwerpen hun gezamenlijke tuinen,

72

richten deze in en beheren ze. In de grondexploitatie is een bedrag opgenomen voor de basisinrichting. Ook het openbaar gebied is, behalve de hoofdinfrastructuur, in beheer bij de bewoners. In de grondexploitatie is een bedrag opgenomen voor een jaarlijkse bijdrage aan het beheer. Met de gemeente worden afspraken gemaakt over het kwaliteitsniveau.40 • Houd in deze fase voortdurend contact met de wijk door te meten en monitoren. Bewoners zijn van belang bij het behoud van een duurzame wijk omdat zij problemen als eerste signaleren en ervaren. Een manier om de kwaliteit van de wijk te monitoren is om periodiek een evaluatie uit te voeren, bijvoorbeeld door wijkschouwen, enquêtes of persoonlijke gesprekken. De resultaten van deze evaluatie kunnen een bevestiging zijn dat de kwaliteit van de wijk nog voldoet aan de wensen en behoeften van de bewoners. Maar de evaluatie kan ook een signaal afgeven als de noodzaak bestaat tot bijsturing. Door hier snel op in te springen, worden grootschalige problemen uit het heden voorkomen in de toekomst. Ook hier wordt nogmaals het belang van flexibiliteit in stedenbouw, dus duurzaam bouwen, benadrukt. • Niet alleen klantevaluaties, maar ook het verzamelen van gegevens om te controleren of de gewenste ontwikkeling zich voordoet of blijft voordoen, is noodzakelijk om tijdig te kunnen bijsturen. Hiervoor zijn van alle duurzaamheidstructuren van een wijk gegevens nodig. Een duurzame wijk heeft immers een optimale ecologische, sociaaleconomische en sociaal-maatschappelijke structuur. In de onderstaande figuur zijn de verschillende, bruikbare parameters op een rij gezet. In de laatste kolom is aangegeven welke informatiebronnen hiervoor beschikbaar zijn.


73

Tabel 5.4 Informatiebronnen en parameters om duurzaamheid in de wijk te monitoren

Pijler

Thema

Parameters

Informatiebronnen

Ecologisch

Energieprestatie

Energieverbruik woningen/wijk Emissie

http://www.cbs.nl http://www.pbl.nl http://www.milieuloket.nl Opvragen bij energiebedrijven

Bodemkwaliteit

Bodemverontreiniging

http://www.bodemloket.nl

Milieu

Milieuaandachtsgebieden Milieu-/Natuurbalans

http://www.rivm.nl http://www.pbl.nl http://www.milieuloket.nl

Demografie

Leeftijdopbouw Demografische ontwikkeling

http://www.cbs.nl http://www.cpb.nl/nl http://www.pbl.nl Gemeentesite

Verhuizen

Verhuisbewegingen in/uit/binnen wijk

http://www.cbs.nl Gemeentesite

Economie

Armoede/Werkloosheid Inkomenssamenstelling Economische ontwikkeling wijk Vestigingsklimaat Voorzieningenniveau

http://www.scp.nl http://www.cbs.nl http://www.mkb.nl http://www.cpb.nl/nl http://www.leefbaarometer.nl/ Gemeente (Wijkmonitor)

Mobiliteit

Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid OV

http://www.9292ov.nl http://www.pbl.nl Gemeentesite

Gezondheid

Geluid Straling Stank Fijn stof Gevaarlijke stoffen

http://www.pbl.nl http://www.rivm.nl http://www.milieucentraal.nl http://www.lokaleluchtkwaliteit.nl http://www.ggd.nl/

Veiligheid

Veiligheid Criminaliteit Externe veiligheid

http://www.veiligheidsmonitor.nl http://www.cbs.nl http://www.pbl.nl Gemeentesite

Openbare ruimte

Groen in de stad/wijk Kwaliteit openbare ruimte

http://www.pbl.nl http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ huurwoning Gemeentesite

Bewoners

Huishoudens Nationaliteiten Leefstijlen Woonwensen Leefbaarheid

http://www.cbs.nl http://www.ivam.uva.nl Gemeentesite Bewonersenquête

Sociaaleconomisch

Sociaal-maatschappelijk

74

Tot slot kunnen nieuwe ontwikkelingen of regel geving eveneens leiden tot de wens of noodzaak om maatregelen te nemen op het gebied van duurzaamheid. De cyclus begint dan weer opnieuw, waarbij er weer vooral in de initiatief- en ontwerpfase veel mogelijkheden zijn om te sturen op duurzaamheid in de planvorming.

Duurzame Vinexwijk41 Almere Hout Noord is de eerste grote woon- en werkwijk in het nieuwe stadsdeel Almere Hout, aan de oostzijde van de stad. De gemeente Almere en woningcorporatie Ymere werken gezamenlijk de plannen uit. Het plangebied heeft een omvang van ongeveer 335 hectare en wordt ontwikkeld als dynamisch stadsdorp. Er komen ongeveer 4.200 woningen, waarvan 30% in particulier opdrachtgeverschap. Eind 2011 start naar verwachting de bouw, in 2020 moet de wijk gereed zijn. Almere Hout Noord wordt ontwikkeld als een sociaal, economisch en ecologisch duurzame wijk. Visie achter de plannen is een ‘Wijk voor Initiatieven’. Toekomstige bewoners, ondernemers en instellingen worden uitgedaagd om met initiatieven te komen voor de inrichting van de wijk. Dat varieert van het bouwen van een eigen woning - alleen of door particulier opdrachtgeverschap - tot de inrichting van de openbare ruimte of de programmering van ‘Buurtschuren’ (maatschappelijke wijkvoorzieningen). Het gezamenlijk ontwikkelen en realiseren van ideeën bevordert de sociale samenhang en zorgt ervoor dat de wijk aantrekkelijk wordt en blijft. Economische duurzaamheid vertaalt zich vooral in het dichten van het ‘gat tussen zolder en bedrijventerrein’. Er zijn talloze mogelijkheden voor kleine en middelgrote bedrijven, van de zolderkamer tot het A6-park. Wonen en werken worden dan ook nadrukkelijk gecombineerd. Op het terrein van ecologische duurzaamheid is de ambitie om een energieonafhankelijke en klimaatneutrale wijk te ontwikkelen waarbij het duurzaamheidsbewustzijn wordt gestimuleerd. Gekeken wordt naar een energiesysteem dat bestaat uit vier windturbines, optimale isolatie, warmteterugwinning en warmtekoudeopslag. Onlangs is Almere Hout Noord als een van de dertien energiezuinige nieuwbouwprojecten aangewezen als ‘excellent gebied’. Dit betekent dat een bedrag van € 200.000 beschikbaar is om de initiatieven op het terrein van (zeer) energiezuinig bouwen verder uit te werken.


75

5.5 Conclusies en aanbevelingen • Een goed begin is het halve werk Door duurzaamheid vanaf het begin mee te nemen in de ontwerpopgave, kunnen de belangen van alle betrokken partijen zich naar elkaar voegen. Begin van meet af aan met het analyseren van de effecten van de fysiekruimtelijke ingrepen op sociaal-maatschappelijk, sociaaleconomisch en ecologisch vlak. Vanaf het begin ‘meegebakken’ duurzaamheid is succesvoller dan een lastige ‘accessoire’ die achteraf moet worden tussengevoegd42. Het betrekken van bewoners en overige belanghebbenden bij de planontwikkeling kost weliswaar tijd en extra inspanning, maar levert wel draagvlak op voor de ontwikkeling en eigenaarschap voor de vernieuwde wijk. • Een duurzame wijk is in evenwicht Er is pas echt sprake van een duurzame wijkontwikkeling als het zowel vanuit sociaaleconomisch als sociaal-maatschappelijk en ecologisch oogpunt een wenselijke ontwikkeling betreft. Niet alleen wat betreft de ontwikkelingen van alle afzonderlijke pijlers, maar juist ook de ontwikkeling van de drie pijlers in samenhang. Belangrijk is dat deze drie pijlers elkaar versterken in plaats van in de weg zitten. Pas dan ontstaat er synergie en wordt duurzaamheid geborgd. • Een duurzame wijk is subjectief Sommige kenmerken van een duurzame wijk zijn feitelijk te meten, zoals de hoeveelheid energieverbruik of de hoeveelheid zonne-energie die wordt opgewekt door zonnepanelen. Dit zijn objectieve kenmerken van een duurzame wijk. Bewoners bepalen andere kenmerken, zoals gevoelens van (on)veiligheid, sociale cohesie en het imago van de wijk, door te vragen hoe ze zelf de kwaliteit van hun leefomgeving ervaren. Dit zijn subjectieve kenmerken – ook wel waarderingen genoemd - die zich moeilijk laten meten en van persoon tot persoon kunnen verschillen. De beleving van de leefomgeving door bewoners en gebruikers wordt wel een bepalende factor voor de kwaliteit – en daarmee de duurzaamheid - van een wijk genoemd. Het is dan ook belangrijk om voortdurend contact te houden met de wijk.

76

• Samenwerking opent deuren voor duurzaamheid Een kwalitatief goede wijk ontstaat alleen door effectieve samenwerking met de juiste partijen op het juiste moment. Samenwerking is niet alleen nodig voor het delen van de hoge investeringskosten, die met een duurzame wijkontwikkeling gepaard gaan. Het is ook nodig om de woningen, de openbare ruimte en het aantal en type voorzieningen zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de wensen en behoeften van de (toekomstige) bewoners van de wijk. Iedere partij brengt hierbij eigen expertise in om uiteindelijk een wijk te creëren waarin mensen graag willen wonen, werken en verblijven. Zo heeft een welzijnsinstelling kennis van wat er speelt in een wijk (de problematiek), is een woningcorporatie eigenaar van een groot deel van het vastgoed in de wijk en heeft een andere partij de benodigde investeringscapaciteit tot zijn beschikking. Gezamenlijk komen partijen verder in een duurzame wijkontwikkeling dan alleen. • Duurzaamheid is flexibiliteit Wijkontwikkeling is meestal een langdurig proces dat wel tientallen jaren in beslag kan nemen. De waardering voor een bepaalde ruimtelijke inrichting is sterk gebonden aan persoonlijke voorkeuren, tijdsgeest, cultuur en locatie, waardoor de wensen en behoeften van bewoners in de loop der jaren veranderen. • Het is daarom raadzaam om flexibiliteit in het ontwerp en de ruimtelijke structuren aan te brengen, maar ook in het bestemmings- of stedenbouwkundig plan. Zo kan het programma eenvoudig worden aangepast als de wensen van de bewoners veranderen. Een adaptieve, gemengde wijk met een hoge fysiekruimtelijke kwaliteit is in die zin duurzaam. De plannenmakers moeten echter wel voortdurend de eigen identiteit en cultuurhistorie van een wijk in ogenschouw nemen43.

Duurzame flexibiliteit44 Aan de oostkant van Veenendaal komt een nieuwe wijk met ongeveer 3.200 nieuwbouwwoningen en voorzieningen: Veenendaal-Oost. De wijk wordt ontwikkeld via een zogenaamde PPS-constructie, een samenwerkingsverband tussen de gemeente Veenendaal, LATEI Projectontwikkeling, Patrimonium Woonstichting en De Smalle Akker BV. Veenendaal-Oost wordt een levensloopbestendige wijk. Bewoners kunnen er hun leven lang blijven, omdat de wijk, buurt, diverse voorzieningen en woning makkelijk kunnen meebewegen met (nieuwe) behoeftes in het leven. Huizen zijn makkelijk aan te passen aan veranderende wensen: kamer erbij, badkamer beneden, werken aan huis. En de wijk beschikt over alle noodzakelijke voorzieningen zoals een supermarkt, basisschool, huisarts en apotheek. Door verschillende deelgebieden te onderscheiden is er voor elke levensfase en elke leefstijl een passende buurt. De gebieden verschillen door landschappelijke thema’s: Groenpoort is de groene wijk met een landelijke, dorpse uitstraling. Veenderij is de waterrijke wijk, waar ruime kavels het beeld bepalen. De meeste voorzieningen en bedrijvigheid bevinden zich in de centraal gelegen - meer stedelijke en compacte - wijk Buurtstede. Dit wijkdeel vormt de perfecte schakel tussen het natuurrijke Veenendaal-Oost en de stad Veenendaal.

Om de organisatie, woningportefeuille en de wijken te kunnen verduurzamen, dienen woningcorporaties de fiscale en financiële aspecten rondom investeringen en besparingspotentiëlen in duurzaamheid duidelijk te krijgen. Dit onderwerp komt in het volgende hoofdstuk uitgebreid aan de orde.


77

“Het doet mij veel plezier om te zien dat Deloitte de woningcorporaties een helpende hand toereikt in dit boek en een strategie geeft om bestaande woningen duurzaam te maken.” Wubbo Ockels

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 140 countries, Deloitte brings world-class capabilities and deep local expertise to help clients succeed wherever they operate. Deloitte‘s approximately 170,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence.

© 2011 Deloitte The Netherlands Designed and produced by MCBD at Deloitte, Rotterdam.

1.701.029

This publication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, any of its member firms, or any of the foregoing’s affiliates (collectively the “Deloitte Network”) are, by means of this publication, rendering accounting, business, financial, investment, legal, tax, or other professional advice or services. This publication is not a substitute for such professional advice or services, nor should it be used as a basis for any decision or action that may affect your finances or your business. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this publication.

Corporatie Governance Duurzaamheid

Recommend Documents