juli 2012
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST - NEDERLAND zeeland en zuid-Holland LA N D E L I J K E MA RK TO N TwI K K ELI NGEN 2,9 miljoen m², wat neer komt op een stijging van 12% in vergelijking met 2010. Hiervan kwam circa een kwart voor rekening van de logistieke sector. Hoewel er meer vraag was, nam het beschikbaar aanbod opnieuw toe. Begin 2012 was 9,5 miljoen m² bedrijfsruimte voor de markt beschikbaar. De stijging van het aanbod wordt verklaard door verhuisbewegingen en bedrijfsbeëindigingen. Er blijft sprake van een mismatch tussen gebruikerswensen en kwaliteiten van bestaande gebouwen. Mede hierdoor vond een fors deel van de opname plaats in nieuwbouw. Dit neemt niet weg dat het nieuwbouwtempo door de crisis fors is afgenomen.
De bedrijfsruimtemarkt liet in 2011 een tweedelig beeld zien. In de eerste zes maanden van het jaar leefde de vraag naar bedrijfsruimte helemaal op. De markt nam ruim 30% meer ruimte op dan in de vergelijkbare periode in 2010. De wereldhandel groeide fors en dat stimuleerde de opname van bedrijfsruimte, met name dat van logistiek vastgoed. In het verlengde hiervan vlakte de groei van het aanbod af. De tweede helft van 2011 liet een bijna volledig tegengesteld beeld zien. Vanaf de zomermaanden leidde de schuldencrisis in de Eurozone tot steeds meer onzekerheid. De economie kwam in bijzonder zwaar weer terecht, gevolg door een nieuwe recessie in diverse landen in de Eurozone, waaronder Nederland. Een gemene recessie bovendien, omdat overheden weinig financiële ruimte hebben voor crisismaatregelen en het vertrouwen in de economie als geheel lijkt weg te vallen.
De toegenomen vraag naar bedrijfsruimte leidde in 2011 tot een lichte stijging van de huurprijzen. Vorig jaar werd gemiddeld € 48,- per m² betaald voor bedrijfsmatig vastgoed. Dat is een stijging van 4% ten opzichte van 2010 toen nog € 45,- per m² werd betaald. Het is de eerste huurprijsstijging in vier jaar tijd. Huurprijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie en de courantheid van het vastgoed. Er bestaan daarom sterke
Ondanks de terugval in de tweede helft van 2011 werd vorig jaar toch beduidend meer bedrijfsruimte opgenomen. In totaal
Aanbod en opname van bedrijfsruimte in Nederland (in m²) 10.000.000 9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Aanbod Opname
Regiorapportage Zuidwest-Nederland
1
BEDRIJFSRUIMTEMARKT zUIDwEST-NEDERLAND juli 2011
regionale verschillen in de gerealiseerde huurprijzen. De sterkste stijging is zichtbaar in Noord- en west-Nederland, waar de huurprijzen met gemiddeld meer dan 10% toenamen. Logistieke ruimten op strategische locaties en nabij vervoersknooppunten behalen de hoogste huurprijzen. Voor nieuwe logistieke complexen bleef het huurprijsniveau vorig jaar gemiddeld genomen redelijk stabiel binnen een bandbreedte van € 45,- en € 65,-/m². Complexen in de logistieke corridor bevinden zich aan de bovenkant daarvan. De absolute tophuurprijzen worden betaald voor logistieke ruimte op luchthaven Schiphol. Hier kan de huurprijs oplopen tot meer dan € 90,-/m². Daarmee zijn ook de tophuurprijzen licht gestegen. Als investeringssegment is de bedrijfsruimtemarkt veel minder groot dan de markten voor kantoren, winkels of woningen. Het overgrote deel van de bedrijfsruimtemarkt is dan ook in gebruik bij bedrijven zelf, het zogenaamde eigengebruik. wel bleef de omvang van nieuwe investeringen vorig jaar met € 350 miljoen constant, wat op zichzelf en gezien de marktomstandigheden toch opvallend te noemen is. Dat neemt niet weg dat beleggers het gemiddelde indirecte rendement op hun investering in bedrijfsruimte volgens cijfers van IPD Nederland zagen dalen met -3,5%. Dit komt vooral doordat de beschikbaarheid aan beleggingsvastgoed is toegenomen en beleggers de risico’s op leegstand en verder waardeverval hoger inschatten.
z UI D w E S T- N ED ER LA N D Structuur Binnen de bedrijfsruimtemarkt is het belangrijk onderscheid te maken tussen de grondmarkt en de markt voor (verhuurbare) gebouwen. Dit is anders dan bij bijvoorbeeld de markt voor kantoorgebouwen. Het grootste deel van de bedrijfsruimte is ontstaan doordat gemeenten grond uit hebben gegeven aan individuele bedrijven, die hier vervolgens in eigen beheer een Voorraad bedrijventerrein in Zuidwest-Nederland (in netto ha) 4.271
bedrijfsgebouw hebben gerealiseerd. Het overgrote deel van de voorraad is mede om die reden in handen van eigenaar-gebruikers. Dit is een belangrijk verschil met de kantorenmarkt, die veel meer het karakter van een professionele verhuurmarkt heeft. Bijna een kwart van de nationale voorraad aan bedrijventerreinen ligt in zuidwest-Nederland. Daarbinnen heeft de provincie zuid-Holland veruit de meeste bedrijventerreinen, in totaal ruim 14.300 ha. zeeland heeft met 4.300 ha ongeveer 30% van de voorraad in zuid-Holland. De voorraad in zuidwestNederland is verdeeld over circa 750 terreinen. In een aantal gevallen betreft dit diverse deelfases van grotere gebieden. De gemiddelde grootte van de bedrijventerreinen in zuidwestNederland komt neer op 24 ha (netto), waarbij de terreinen in zuid-Holland gemiddeld iets groter zijn dan in zeeland. Er is in principe onderscheid te maken naar twee soorten locaties. In kleinere gemeenten en woonkernen is een groot aantal terreinen dat vooral de lokale vraag naar bedrijfspanden faciliteert. Hier zijn overwegend bedrijven uit het midden- en kleinbedrijf gevestigd, bijvoorbeeld uit sectoren als industrie/ productie, handel of bouwnijverheid. Daarnaast zijn er vooral in en rond de grote steden strategische locaties met een (inter) nationale functie. Hier zijn vooral grotere productiebedrijven en logistiek dienstverleners gevestigd. Rotterdam zorgt direct en indirect voor de meeste bedrijfsactiviteiten in zuid-Holland, deze bedrijvigheid hangt sterk samen met de havenactiviteiten. Van de omvangrijke voorraad aan bedrijventerreinen (5.500 ha netto) heeft dan ook een groot deel betrekking op zeehaventerreinen (4.900 ha). Naast dit areaal is er ongeveer 600 ha bestemd voor het reguliere bedrijfsleven dat zich concentreert op zogenaamde ‘droge’ bedrijventerreinen. Den Haag heeft, ondanks haar omvang, een relatief beperkte bedrijfsruimtemarkt. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de economische structuur, anderzijds door de beperkte fysieke ruimte in de regio Haaglanden. Uitwijkmogelijkheden worden gevonden in zoetermeer en de gemeente Lansingerland die
Voorraad bedrijventerrein in Zuidwest-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
16.000 14.324
14.000 12.000 10.000 8.000 6.000
59.983
4.000 2.000 Zeeland (5,4%)
0 Zuid-Holland
Zuid-Holland (18,2%)
Uitgeefbaar
Overig Nederland (76,3%)
Uitgegeven
Zeeland
Regiorapportage Zuidwest-Nederland
2
BEDRIJFSRUIMTEMARKT zUIDwEST-NEDERLAND juli 2011
mede daardoor over bedrijventerreinen beschikken met uitgeefbare gronden. Het westland zorgt als een van de bekendste en grootste glastuinbouwgebieden in de wereld voor een omvangrijk cluster van bedrijfsactiviteiten. Dat bestaat enerzijds uit de honderden tuinbouwbedrijven, maar hangt daarnaast samen met een scala aan bedrijven, kennisinstellingen en dienstverleners (waaronder transport en groothandel) en veilingen die direct verbonden zijn met dit cluster. In zuid-Holland is daarnaast een groot areaal bedrijventerreinen te vinden in de regio Drechtsteden. Vooral in Dordrecht en zwijndrecht liggen veel bedrijfsgronden. De Drechtsteden profiteren hierbij van de gunstige ligging tussen Groot-Rijnmond en west-Brabant. Daarnaast kennen de gemeenten Delft, Alphen aan den Rijn en Vlaardingen grote bedrijventerreinen. Delft onderscheidt zich daarbij, door de aanwezigheid van de TU Delft en TNO, met unieke specialismen in de sfeer van kennisintensieve bedrijvigheid. zeeland heeft, met name in de havens, een sterke industriële sector. De chemische- en de procesindustrie zijn de belangrijkste sectoren in de zeeuwse zeehavengebieden en zorgen voor het grootste deel van de toegevoegde waarde en de werkgelegenheid. Daarmee is de industrie van groot belang voor zeeland, hoewel de logistieke component van de zeeuwse havens aan belang wint.
totale aanbod is in vergelijking met 2010 met 14% afgenomen. Deze afname kwam geheel voor rekening van de provincie zuidHolland, in zeeland bleef het aanbod vrijwel gelijk. Hiermee laat de leegstand in de zuidwestelijke provincies een tegengestelde ontwikkeling zien ten opzichte van andere regio’s in het land. De lagere leegstand wordt deels veroorzaakt door een toename in de opname in de bestaande voorraad. Het totale opnamevolume in zuidwest-Nederland steeg tot 438.000 m². Daarmee is de opname na een scherpe daling in 2009 in het eerste jaar na de crisis gestaag blijven stijgen. Dit laat zien dat bedrijven nog wel degelijk op zoek zijn naar courante bedrijfsobjecten. Het betreft echter grotendeels herhuisvesting, waardoor ondanks de hogere vraag elders locaties en gebouwen worden achtergelaten. Opvallend genoeg kwam de opnamestijging uitsluitend voor rekening van zeeland, waar 77.850 m² bedrijfsruimte werd opgenomen ten opzichte van 11.600 m² in 2010. In zuid-Holland daalde de opname met 4,9% ten opzichte van 2010 tot 359.700 m² bedrijfsruimte.
Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland naar provincie (m2) 1.600.000
De gemeente Vlissingen is een van de belangrijkste regio’s voor de bedrijfsruimtemarkt in zeeland en huisvest een van de grootste bedrijventerreinen van Nederland; het Sloegebied dat 2.267 ha bruto bedrijventerrein omvat. Hier zijn vooral bedrijven op het gebied van offshore industrie, overslag en energieopwekking gevestigd. Terneuzen biedt vanwege de ligging aan de westerschelde en de kanaalzone tussen Gent en Terneuzen mogelijkheden voor industriële en havengerelateerde bedrijvigheid. De bedrijventerreinen in Goes en Middelburg hebben een meer gemengd karakter en zijn vooral gericht op de lokale markt.
1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0
Dynamiek Gemeenten verkopen sinds het begin van de kredietcrisis minder bedrijfsgrond. waar de gemiddelde uitgifte in de periode 2000-2008 in zuidwest-Nederland op 248 ha lag, is dit in de jaren 2009 en 2010 (meest recent beschikbare gegevens) terug gevallen naar respectievelijk 87 ha en 100 ha. zuidwest-Nederland is daarmee overigens geen uitzondering. Ook in andere delen van het land viel de vraag naar bedrijfsgrond vanaf 2009 fors terug. In zeeland varieert de uitgifte zeer sterk van jaar op jaar. De oorzaak voor de terugloop van de uitgifte van bedrijfsgrond wordt niet alleen veroorzaakt door de kredietcrisis. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten ook kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen. zij willen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert. In de bestaande voorraad wordt momenteel ruim een miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden. Circa 90% van het aanbod in zuidwest-Nederland komt voor rekening van de provincie zuid Holland en de overige 10% is terug te vinden in zeeland. Het
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Zuid-Holland Zeeland
Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland (in m2) 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aanbod Opname
Regiorapportage Zuidwest-Nederland
3
BEDRIJFSRUIMTEMARKT zUIDwEST-NEDERLAND juli 2011
Opname van bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland naar grootteklasse (2000-2011) in volume (links) en aantallen transacties (rechts)
5%
14%
3% 53%
27%
11% < 1.000 m² 23%
1.000-2.500 m² 2.500-5.000 m² 5.000-10.000 m² > 10.000 m²
16%
28% 20%
Uitgifte bedrijventerreinen in Zuidwest-Nederland naar provincie (in netto ha)
350 300 250 200 150 100 50 0
2000 Zeeland
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Zuid-Holland
Bij ruim de helft van de transacties (53%) gaat het om bedrijfspanden met een oppervlakte kleiner dan 1.000 m². Naarmate de oppervlakte van de panden toeneemt, nemen ze een steeds kleiner aandeel in het aantal transacties voor hun rekening. De verdeling naar grootteklasse over het totale transactievolume laat een ander beeld zien. Bedrijfspanden met een oppervlakte van 10.000 m² en meer vormen ruim een kwart van het totale transactievolume in de periode vanaf 2000. Dit aandeel komt vooral van rekening van de ingebruikname van logistieke centra en distributiecentra.
Prijsvorming In zuid-Holland variëren de huurprijzen sterk. In Rotterdam worden huren van maximaal € 60,-/m² behaald, terwijl in Den Haag de huren kunnen oplopen tot € 70,-/m². De hoogste huren worden gerealiseerd in het westland, waar het maximale huurniveau op € 85,-/m² ligt. In de rest van zuid-Holland bedraagt de huur maximaal € 60,- /m². Het hoogwaardige Technopolis Innovation Park in Delft vormt hierop een uitzondering, de huurprijs kan daar oplopen tot € 75,-/m². In zeeland worden in Goes en Middelburg huren van maximaal € 55,-/m² behaald. Ten opzichte van 2010 zijn de tophuren op veel locaties in zuidwest-Nederland licht gedaald.
De vraag naar beleggingsobjecten is in absolute omvang relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk specifieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoedfondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra, terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige bedrijfsobjecten. De risico’s op beleggingen in bedrijfspanden worden gemiddeld genomen echter hoger ingeschat dan die van bijvoorbeeld winkels, kantoren of woningen, resulterend in hogere aanvangsrendementen. Op de beste locaties in zuidwest-Nederland liggen de netto aanvangsrendementen momenteel rond 6,75%. Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Noord-Nederland
Beste locaties
Overige locaties
8,00 - 8,75
8,50 - 10,00
Oost-Nederland
7,25 - 8,75
7,75 -9,50
Noordwest-Nederland
6,75 - 8,25
7,25 - 9,25
Zuidwest-Nederland
6,75 - 8,25
7,50 - 9,50
Zuid-Nederland
7,00 - 8,50
7,50 - 9,50
Regiorapportage Zuidwest-Nederland
4
BEDRIJFSRUIMTEMARKT zuidwest-NEDERLAND juli 2011
Perspectief Door de onzekere economische situatie en de afnemende vraag bij eindconsumenten is voorlopig geen sterke uitbreidingsvraag naar bedrijfsruimte te verwachten. Wel kunnen bedrijven van de huidige marktomstandigheden gebruik maken om te verhuizen, maar per saldo ligt een snelle daling van het aanbod niet in de lijn der verwachting. Het kind van de rekening zijn de reeds verouderde terreinen, waar (verdere) verpaupering dreigt. Voor dergelijke terreinen lijkt een grondige herstructurering en revitalisering de enige oplossing. Voor de regio Rijnmond zijn de havenactiviteiten van groot belang. Door de kwakkelende wereldhandel zijn de vooruitzichten op korte termijn niet verbeterd. Ook op de lange termijn is de haven voor Rotterdam van groot belang. Belangrijk hierbij is dat de vervoersstromen in Europa en tussen de continenten de komende jaren naar verwachting toenemen. De uitzonderlijke ligging van Nederland maakt dat een groot deel van deze vervoersstromen via Noordwest-Europa (blijven) lopen. De ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte is essentieel om op langere termijn aan de ruimtevraag te voldoen. Verder zorgen de herontwikkeling van de stadshavens en de realisatie van bedrijfsruimte op Rotterdam Airport voor belangrijke impulsen in de regio Rijnmond.
Op het grondgebied van de gemeente Den Haag zijn de mogelijk heden zeer beperkt. Dat geldt ook voor veel andere locaties in de regio Haaglanden. Daarom zal er gezocht moeten worden naar oplossingen in de vorm van meer nieuwbouwlocaties in de wijdere regio. De gemeente Lansingerland biedt voor de regio voldoende uitbreidingruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Het Westland zal in de komende jaren een grootscheepse herstructurering ondergaan. Het totale areaal aan glastuinbouw zal daarom de komende jaren afnemen. Dat neemt niet weg dat er in dit gebied blijvend sprake is van economische activiteiten en vraag naar bedrijfsruimte. Zoals veel gebieden heeft ook Zeeland te maken met verouderde bedrijventerreinen. Een deel daarvan (154 ha) zal worden getransformeerd tot andere bestemmingen, waardoor het areaal bedrijventerreinen zal afnemen. Voor het zeehavengebied is het vooral van belang dat er plannen zijn om in het Sloegebied de Westerschelde Container Terminal te bouwen zodat ook grote containerschepen in Vlissingen kunnen aanmeren. Bovendien is de Scaldia Container Terminal vorig jaar geopend, deze zal in 2013 volledig operationeel zijn. De toename in overslagcapaciteit van zeeschepen naar rivierschepen die daarmee gepaard gaat biedt mogelijkheden voor nieuwe bedrijvigheid.
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 5
BEDRIJFSRUIMTEMARKT zuidwest-NEDERLAND juli 2011
Factsheet bedrijfsruimte Zuidwest-Nederland Provincie
Zuid-Holland
Gemeente
Voorraad in ha
Aanbod in m²
Opname in m²
Bandbreedte in €/m²
Totaal
2010
2010
2010
Beschikbaar
2011
2011
2011
Alphen aan den Rijn
72.800
241
21
38.400
46.200
600
1.800
35-65
30-65
Delft
98.700
252
58
63.000
24.900
2.400
3.300
30-75
30-75
Den Haag
501.200
345
29
70.300
54.900
11.900
17.000
35-75
35-70
Dordrecht
118.900
517
45
7.700
7.700
25.800
23.800
40-60
40-60
Gorinchem
35.000
216
40
5.000
12.900
3.700
2.300
30-55
30-55
Katwijk
62.400
201
17
59.100
22.000
3.000
8.900
35-60
30-60
Lansingerland
55.100
368
175
96.800
25.200
12.300
21.600
35-65
35-65
Leiden
118.700
136
32
35.400
28.800
1.400
7.500
35-65
30-60
Ridderkerk
45.200
166
24
13.200
13.200
26.000
18.500
40-65
40-65
Rotterdam
616.200
6.273
1.484
201.400
189.100
122.000
108.800
35-65
35-60
Schiedam
76.200
202
8
23.600
16.000
20.500
14.600
40-60
40-55
Vlaardingen
71.100
219
10
4.800
4.800
0
3.000
40-60
40-60
Westland
102.100
480
25
45.100
65.800
800
11.200
40-85
40-85
Zoetermeer
122.300
213
33
73.000
81.200
20.300
20.400
30-70
30-60
Zwijndrecht
44.500
214
6
9.300
9.300
7.300
400
40-60
40-60
1.411.000
4.283
337
387.100
348.000
120.500
96.600
-
-
Overig Totaal Zuid-Holland Zeeland
Inwoners
3.551.400
14.324
2.344
1.119.000
950.000
378.500
359.700
-
Goes
36.900
231
15
7.800
8.300
9.900
8.700
35-55
30-55
Middelburg
47.800
175
10
13.500
13.100
0
100
25-55
30-55
Terneuzen
54.800
1.403
308
5.100
1.300
700
42.700
35-55
25-50
44.500
848
111
20.700
18.700
500
21.600
35-55
30-55
197.400
1.614
214
40.900
46.600
500
4.800
-
-
Vlissingen Overig Totaal Zeeland Totaal Zuidwest-Nederland
381.400
4.271
658
88.000
88.000
11.600
77.900
-
-
3.932.800
18.595
3.002
1.207.000
1.038.000
390.100
437.600
-
-
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 6
