Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Finančnictví a ekonomických disciplín
Financování bydlení Bakalářská práce
Autor:
Richard Skála Bankovní management
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Helena Janegová
Leden, 2013
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu a zdroje. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její vytištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne 3. 1. 2013 Richard Skála
Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkoval Ing. Heleně Janegové, za cenné rady, připomínky a čas, který věnovala mně a mé bakalářské práci. Dále bych rád poděkoval paní Tereze Hořejší, Dis., vedoucí úseku úvěrových obchodů v Raiffeisen stavební spořitelně za cenné rady a také obohacení mojí práce nejen o přílohy.
Anotace Cílem mé bakalářské práce bylo prozkoumat moţnosti financování bydlení v České republice. Pokusím se zjistit moţnosti financování formou hypotéky, prozkoumat za jakých podmínek se hypotéky poskytují a rozlišit jednotlivé druhy podle podmínek. Dále se také budu snaţit zjistit moţnosti
financování
formou
stavebního
spoření,
specifikovat
stavební
spoření
a podmínky jeho poskytnutí a prozkoumat moţnosti financování v rámci kombinace těchto dvou produktů. Klíčová slova: Hypoteční úvěry, Stavební spoření, Státní fond rozvoje bydlení, Úrok
Annotation The main aim of my bachelor work is research and analysis of options of financing of housing on the Czech Republic's market. In my work I am trying to make a research of options of financing in form of mortgage credits, how are the conditions of providing of credits to the customers and also differentiate the types of mortgage credits. Another aim of my work is research of building savings. It means I am trying to specify the conditions of building saving on the market in Czech Republic, conditions of providing of the credits form building savings and also differentiate two types of credits from building savings. The last aim of my work is comparing of these two products and show you the advantages and disadvantages of every product. Key words: Mortgage credits, Building savings, Housing, the National fund of housing development, Interest rate
Obsah ÚVOD ........................................................................................................................................ 7 1 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY..........................................................................................................9 1.1 Charakteristika ................................................................................................................... 9 1.1.1 Hlavní účely vyuţití hypotečního úvěru .................................................................................................... 9 1.1.2 Typy hypotečních úvěrů dle účelu pouţití ................................................................................................. 9 1.1.3 Parametry hypotéky ................................................................................................................................. 10
1.2 Podmínky poskytnutí úvěru ............................................................................................ 11 1.2.1 Dokumenty potřebné k poskytnutí úvěru ................................................................................................. 11
1.3 Bonita klienta .................................................................................................................... 13 1.3.1 Prvek ţivotního mimina ........................................................................................................................... 14 1.3.2 Úvěrové registry ....................................................................................................................................... 14
1.4 Splatnost hypotečního úvěru ........................................................................................... 15 1.5 Splácení hypotečního úvěru ............................................................................................. 16 1.6 Výše úvěru, splátky a výpočet splátky ............................................................................ 18 1.7 Úrok ................................................................................................................................... 21 1.7.1 Fixace úrokové sazby ............................................................................................................................... 22 1.7.2 Zajímavosti z roku 2012........................................................................................................................... 24 1.7.3 Vývoj úrokových sazeb ............................................................................................................................ 24
1.8 Zajištění hypotečního úvěru ............................................................................................ 25 1.8.1 Pojištění v rámci hypotečních úvěrů ........................................................................................................ 26 1.8.2 Další formy zajištění hypotečních úvěrů .................................................................................................. 27
1.9 Mimořádné splátky .......................................................................................................... 28 1.10 Čerpání úvěru ................................................................................................................. 30 1.11 Nesplácení ........................................................................................................................ 31 1.11.1 Členění rizikovosti úvěrů ....................................................................................................................... 31 1.11.2 Praktiky při nesplácení ........................................................................................................................... 32 1.11.3 Prevence ................................................................................................................................................. 33
1.12 Hypoteční banky ............................................................................................................. 34 1.13 Hypoteční zástavní listy ................................................................................................. 35 1.14 Refinancování ................................................................................................................. 35 1.15 Konsolidace ..................................................................................................................... 37 2 STAVEBNÍ SPOŘENÍ ........................................................................................................ 40
5
2.1 Charakteristika stavebního spoření ................................................................................ 40 2.2 Stavební spořitelny ........................................................................................................... 41 2.3 Založení stavebního spoření ............................................................................................ 41 2.4 Doba stavebního spoření .................................................................................................. 42 2.5 Úročení............................................................................................................................... 42 2.6 Státní podpora .................................................................................................................. 43 2.7 Úvěr ze stavebního spoření .............................................................................................. 44 2.7.1 Řádný úvěr ............................................................................................................................................... 44 2.7.2 Překlenovací úvěr ..................................................................................................................................... 45
2.8 Výhody a nevýhody stavebního spoření ......................................................................... 46 3 SROVNÁNÍ EFEKTIVNOSTI VYUŽITÍ ÚVĚRU ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU PŘI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ ........................................... 48 4 STÁTNÍ FOND ROZVOJE BYDLENÍ ............................................................................ 51 4.1 Charakteristika fondu ...................................................................................................... 51 4.2 Hlavní úkoly fondu ........................................................................................................... 51 4.3 Zásady hospodaření fondu............................................................................................... 52 4.4 Orgány Fondu ................................................................................................................... 52 4.4.1Výbor Fondu ............................................................................................................................................. 52 4.4.2 Dozorčí rada Fondu .................................................................................................................................. 53 4.4.3 Ředitel Fondu ........................................................................................................................................... 53
4.5 Hlavní programy fondu ................................................................................................... 53 ZÁVĚR .................................................................................................................................... 55 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY .................................................................................. 56 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ................................................................................... 58 SEZNAM TABULEK ............................................................................................................ 59 SEZNAM GRAFŮ .................................................................................................................. 59 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................................ 60
6
Úvod „Bydlení patří k základním potřebám člověka a nelze jej nahradit ničím jiným. Uspokojování potřeb bydlení je otázkou jak ekonomickou tak sociální.“ 1V této práci se však budu zabývat spíše stránkou ekonomickou. Financování bydlení je důleţitou součástí financování ţivotů běţných občanů našeho státu. Pokud nemají lidé dostatek svých finančních prostředků k pořízení nového bydlení či k rekonstrukci svého stávajícího majetku, je třeba, aby nezbytně nutné prostředky sehnali jinde. Základem financování vlastního bydlení, v případě, ţe nemáme dostatek vlastních prostředků, by mělo být stavební spoření nebo hypoteční úvěr, popřípadě kombinace obou produktů. Je však moţné vyuţít i levných úvěrů od státního fondu rozvoje bydlení a jiných finančních produktů, jako například americká hypotéky či spotřebitelský úvěr. Cena vlastního bydlení se zpravidla pohybuje v řádech statisíců aţ milionů korun, a proto je pro většinu lidí nutné si na vlastní bydlení vypůjčit. Jednou z moţných cest, jak dosáhnout na vlastní bydlení, jsou právě hypoteční úvěry či úvěry ze stavebního spoření. Toto téma jsem si vybral proto, ţe s ním mám osobní zkušenost. Tato osobní zkušenost je jak pozitivní, tak i negativní, a rád bych tyto zkušenosti vyuţil k prozkoumání aktuálních podmínek na trhu a ke zjištění, kde lidé nejčastěji chybují. Proto se v této práci zaměřím právě na produkty slouţící k financování bydlení, především pak na hypotéky. Pokusím se proniknout do problematiky těchto úvěru a prozkoumat je jak z teoretického pohledu, tak z pohledu klientů. Pokusím se zjistit, jaké mají v dnešní době lidé moţnosti a co ovlivňuje výši úrokových sazeb. Také jsem si toto téma vybral proto, ţe hypotéky jsou v dnešní době hodně diskutované téma, a to nejen jako produkt k financování bydlení, ale produkt, který stál na počátku současné ekonomické krize. V první části se zaměřím na druhy hypoték, výši úvěru a úrokových sazeb. Dále se budu věnovat poskytovaným hypotečním produktům. Také se zaměřím na dobu fixace a prozkoumám, jak ovlivňuje úrokovou sazbu. Rovněţ porovnám bonitu klientů a hodnotu zástavy a jejich vliv na výši úrokové sazby nebo podmínky mimořádného splácení či postupy při nesplácení. V následující části nastíním problematiku stavebního spoření, vysvětlím jeho podstatu a popíšu podrobně parametry tohoto finančního produktu. Také se budu věnovat porovnání překlenovacího a řádného úvěru ze stavebního spoření. 1
CÍSAŘ J., REKTOŘÍK J., Ekonomika bydlení I., 1.vyd. Brno: Masarykova univerzita 1999, str. 7, ISBN80120-2240-X
7
Nakonec srovnám hypoteční úvěr s úvěrem ze stavebního spoření i se samotným stavebním spořením a vyhodnotím výsledky.
8
1 Hypoteční úvěr 1.1 Charakteristika Hypoteční úvěr je dlouhodobý účelový úvěr poskytovaný bankou svému klientovi a je zajištěný nemovitostí pomocí zástavního práva. Hypotéka pomáhá lidem, kteří nemají dostatečný objem volných prostředků k vybudování vlastního bydlení. Hypoteční úvěry se pouţívají hlavně k financování novostavby, dostavby nebo přístavby domu či bytu anebo také k rekonstrukci bydlení. 1.1.1 Hlavní účely využití hypotečního úvěru: koupě nemovitosti koupě druţstevního bytu výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace, oprava vypořádání spoluvlastnických práv a dědických nároků splacení dříve poskytnutých úvěrů a půjček na nemovitosti získání bytu formou předplaceného nájemného koupě stavebního pozemku výstavba nemovitého příslušenství jako součásti nemovitostí (garáţ, bazén, terénní úpravy pozemků) koupě čehokoliv - americká hypotéka 1.1.2 Typy hypotečních úvěrů dle účelu použití Hypoteční úvěry lze rozlišit na dva základní typy podle účelu vyuţití. Jsou to úvěry účelové a neúčelové. Rozhodující je, jaké banka definuje moţné způsoby vyuţití poskytnutých finančních prostředků. Účelové hypoteční úvěry musí klient pouţít pouze na předem definované účely. Tyto účely lze označit jako zajištění potřeb bydlení. V případě těchto úvěrů musí být účel čerpání vymezen v úvěrové smlouvě a je kontrolován ve fázi čerpání. (Například čerpání oproti smlouvě o dílo či fakturaci za poskytnuté sluţby.)
9
Účelový hypoteční úvěr lze získat na tyto záměry: koupě nemovitosti či stavebního pozemku výstavba nemovitosti rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti získání vlastnického podílu na jiné nemovitosti
Neúčelový hypoteční úvěr - americká hypotéka, nemá pro klienta ţádná omezení týkající se účelu vyuţití. Klient tak můţe tímto úvěrem financovat nejen nemovitosti, ale i movité věci, jako je třeba nákup automobilu nebo studium dětí a další. Úrokové sazby u tohoto typu úvěru se pohybují zhruba o 2 % výše neţ sazby úvěrů účelových. Podmínkou poskytnutí tohoto druhu úvěru je zastavení nemovitosti. Typy hypotečních úvěrů dle způsobu splácení: Anuitní - klient po dobu trvání úvěru splácí měsíční splátku ve stejné výši. Tento způsob je nejčastěji vyuţívanou formou splácení. Progresivní - klient zpočátku platí niţší měsíční splátky, které se mu postupně kaţdým rokem splácení navyšují. Degresivní - klient platí zpočátku vyšší částku měsíční splátky a ta se mu postupně sniţuje.
Najdou se i další způsoby, podle kterých lze hypoteční úvěry rozlišovat, například podle toho, pro koho jsou určeny, podle způsobu čerpání (jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva), podle doby splatnosti nebo podle doby fixace úrokové sazby.
1.1.3 Parametry hypotéky Mezi parametry hypotéky patří hodnota nemovitosti, výše úvěru, doba splatnosti, úroková sazba a na základě těchto parametrů vypočítaná měsíční splátka.
10
1.2 Podmínky poskytnutí úvěru Ţadatelem o hypoteční úvěr můţe být jak fyzická, tak právnická osoba nebo municipální subjekty jako obce a města a kraje. Podmínkou k poskytnutí úvěru je plnoletost a občanství ČR nebo průkaz o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. O hypotéku můţe ţádat jeden nebo více ţadatelů. Ještě před ţádostí o hypotéku si klient vybírá banku, u které bude úvěr čerpat. Hlavním kritériem pro výběr bývá cena. Cena úvěru se vyjadřuje jako výše úrokové sazby a doba její fixace. Ţadatel můţe vyuţít úvěrových kalkulaček na webových stránkách bank, které mu orientačně vypočítají výši splátek podle zadaných parametrů. Také bývá vhodným řešením navštívit osobně několik bank, které navrhnou svoje podmínky a splátkový kalendář. Ten je jen orientační a počítá s neměnnou úrokovou mírou. Banky mohou poskytovat slevy na úrokovou výši, pokud si u nich klient zároveň zřídí například běţný účet nebo uzavře různé druhy pojištění. Často se stává, ţe ţadatel obejde mnoho bankovních institucí, neţ se najde ta, která splňuje jeho poţadavky nebo kde splňuje poţadavky sám ţadatel. Po výběru pro klienta nejvhodnější banky podá klient ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru. K této ţádosti musí předloţit několik velmi důleţitých dokumentů. Poté, co jsou všechny doklady zkompletovány, klient je vyplní a odevzdá ţádost o poskytnutí úvěru. 1.2.1 Dokumenty potřebné k poskytnutí úvěru Mezi tyto důleţité dokumenty patří například občanský průkaz nebo pas, které slouţí jako identifikační doklad. Dalším důleţitým dokumentem je potvrzení o výši příjmu, popřípadě potvrzení o příjmu spoluţadatelů a ručitelů. Fyzické osoby potvrzují výši příjmu prostřednictvím zaměstnavatele, právnické osoby předkládají daňová přiznání. U účelových hypoték je potřeba, v případě koupě nemovitosti, předloţit kupní smlouvu. Pokud se však jedná o výstavbu či rekonstrukci nemovitosti, je třeba doloţit stavební povolení, projektovou dokumentaci, rozpočet stavby a případně smlouvy s dodavateli. Ţadatel také předkládá výpis z katastru nemovitostí a ocenění nemovitosti, která má slouţit k zajištění úvěru. Některé banky ale ocení nemovitost na vlastní náklady vlastním bankovním odhadcem. V případě, ţe má klient jiné finanční závazky, například leasing nebo spotřebitelský úvěr, předkládá také dokumenty vztahující se k těmto závazkům. Výčet dokladů se můţe případ od případu lišit, vše závisí na poţadavcích banky a druhu poţadovaného úvěru.
11
Banka bude tedy vţdy vyţadovat tyto dokumenty: doloţení výše příjmů ţadatelů, případně spoludluţníků či ručitelů - daňová přiznání nebo potvrzení příjmů od zaměstnavatelů ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zapsání zástavního práva + vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky Pokud je účelem úvěru investice do nemovitostí, banka dále poţaduje doklady o nemovitosti. V případě koupě nemovitosti jsou to: kupní smlouva výpis z katastru nemovitostí - zda nemovitost existuje, kdo ji aktuálně vlastní a fakt, ţe na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno
V případě výstavby, rekonstrukce či oprav nemovitosti jsou to: stavební povolení s nabytou právní mocí projektová dokumentace rozpočet stavby případně smlouvy s dodavateli výpis z katastru nemovitostí - existence a vlastnictví stavebního pozemku či nemovitosti Banka následně po předloţení všech nezbytných dokumentů ţádost zpracuje. Posuzuje pravdivost a úplnost údajů a bonitu klienta. Banky mají na bonitu klienta různé poţadavky. V
případě
schválení
ţádosti
banka
vypracuje
úvěrovou
a
zástavní
smlouvu
a smlouvu o vedení účtu. Poté je klient s obsahem smluv seznámen a je vyzván k podepsání smluv. Po obeznámení s podmínkami a obsahem smluv se klient rozhodne, zda smlouvy podepíše nebo ne. Banka si samozřejmě můţe určit i další podmínky pro poskytnutí úvěru. Tím můţe být například pojištění nemovitosti a jeho vinkulace ve prospěch banky. Po splnění daných podmínek, podpisu smluv a vloţení zástavního práva do katastru nemovitostí dochází k samotnému čerpání úvěru a dalším procesům s hypotečním úvěrem spojenými. Tyto další procesy jako čerpání, splácení nebo refinancování vysvětlují další části této práce.
12
1.3 Bonita klienta Banka si musí u kaţdého úvěrového ţadatele zjistit jeho předpokládanou schopnost poskytnutý úvěr splatit. Schopnost klienta splácet úvěr, tedy dostát svým závazkům vůči bance,
se
nazývá
bonita.
Základní
podmínkou
pro
poskytnutí
hypotečního
úvěru je právě prokázání ţadatele o úvěr, ţe je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Poskytování úvěrů je jednou ze základních operací banky, kterými zhodnocuje do ní vloţené prostředky, zejména vklady klientů na běţných účtech. Poskytnutím úvěru klientovi se však banka vystavuje riziku, ţe dluţník nebude splátky úvěru hradit řádně a včas či dokonce úvěr neuhradí vůbec. V ten moment se stává úvěrová pohledávka pro banku nedobytná. Takové riziko se nazývá úvěrovým rizikem. Za účelem udrţení své solventnosti a stability se banka musí proti ztrátám z úvěrového rizika zajišťovat a nějakým způsobem se proti němu chránit. Jednou z moţností je eliminace takového rizika. To zjednodušeně znamená, ţe banka úvěr poskytne jen takovým ţadatelům, u kterých banka shledá dostatečně vysokou pravděpodobnost splacení poskytnutého úvěru - tedy, ţe jejich bonita je dostatečně velká. Bonita ţadatele je ovlivněna mnoha faktory. Závisí například na počtu osob ţijících v domácnosti kvůli ţivotnímu minimu a jiných nezbytných výdajích a platbách, které ţadatel musí měsíčně učinit. Dále banka posuzuje osobní údaje – věk, pohlaví, dosaţené vzdělání, profesi, rodinný stav, počet vyţivovaných dětí či historii nemocí ţadatele. Dalšími bankou posuzovanými faktory, a to faktory nejdůleţitějšími, jsou příjmy ţadatele. Jedná se o příjmy trvalé, u nichţ se předpokládá jejich trvání i v budoucnu, například příjmy ze samostatně výdělečné činnosti, příjmy ze závislé činnosti, příjmy z pronájmu, rodičovské příspěvky nebo příjmy z invalidního důchodu. Dále také vstupují do výpočtu bonity ţadatele jeho pravidelné výdaje. K těm nejčastěji patří platby nájemného, pojistného, příspěvky na stavební spoření, penzijní připojištění, splátky leasingu, nebo například alimenty. Kromě těchto pravidelných plateb se do výdajů započítávají splátky úvěrů, které ţadatel dluţí v jiných institucích. Dále je bonita ovlivněna úvěrovými limity na takzvaných kontokorentních účtech nebo kreditních kartách, pokud je ţadatel jejich drţitelem. Podle zjištěné bonity ţadatele pak banka stanoví úrokovou sazbu. Obecně platí, ţe čím vyšší bonitu klient prokáţe, tím niţší úrokovou sazbu z úvěru od banky získá a naopak. Je tomu tak proto, ţe s niţší ţadatelovou bonitou banka podstupuje vyšší úvěrové riziko, které si kompenzuje vyššími úrokovými výnosy z poskytnutého úvěru a tím se chrání.
13
1.3.1 Prvek životního mimina V některých případech banky nepřipustí hodnotu splátky takovou, aby rodině zbylo jen ţivotní minimum. Od doloţených příjmů ţadatele se vţdy odečítá bankou vypočtená výše minima. Toto minimum je u kaţdého ţadatele stanoveno individuálně. Výše ţivotního minima přímo úměrně roste s vyšším počtem dětí a dalších osob ve společné domácnosti ţadatele. Pokud si ţadatel přizve do ţádosti o úvěr další osobu – spoluţadatele, dosáhne vyšší bonity. V případě, ţe je spoluţadatelem manţelka nebo manţel ţadatele, dosáhnou menší bonity, neţ kdyby byl spoluţadatelem třeba rodič nebo sourozenec ţadatele ţijící v jiné domácnosti. Je tomu tak proto, ţe ţadatelé o úvěr ţijící ve společné domácnosti dosahují dohromady niţšího ţivotního minima.
1.3.2 Úvěrové registry Pro stanovení bonity ţadatele banka posuzuje také jeho úvěrovou historii (pokud nějaká je) a platební morálku. K tomu banka můţe vyuţít údaje z úvěrových registrů. Z nich lze zjistit informace o prodlení se splátkami úvěrů, leasingu nebo třeba o opoţděných platbách mobilním operátorům. V registrech jsou zahrnuty informace o všech existujících i splacených závazcích klienta. Banka pozitivně ohodnotí ţadatele, pokud všechny existující i minulé závazky pravidelně splácí nebo splácí. Naopak, pokud ţadatel má špatnou platební morálku a historii, má to na jeho bonitu velmi negativní vliv. Jestliţe nemá ţadatel na poţadovaný úvěr dostatečnou bonitu, existují způsoby, jak si ji zvýšit. Nejběţnějším způsobem je jiţ zmíněné přizvání úvěrového spoluţadatele nebo ručitele. Spoluţadatel o úvěr by po poskytnutí úvěru vystupoval vůči bance jako spoludluţník a za splacení úvěrového závazku by byl zodpovědný ve stejné míře jako úvěrový dluţník. To v praxi znamená, ţe splacení úvěru banka poté poţaduje po spoludluţníkovi stejně jako po úvěrovém dluţníkovi. Pokud si však ţadatel o úvěr přizve osobu, která se za něj zaručí, bude banka poţadovat splacení úvěru nejprve po úvěrovém dluţníkovi. Teprve poté, co úvěrový dluţník svému závazku nedostojí, bude banka splacení úvěru vyţadovat po jeho ručiteli. Více o tomto popisuji v části, týkající se zajištění hypotečních úvěrů.
14
1.4 Splatnost hypotečního úvěru Splatnost úvěru vyjadřuje konečný termín, do kdy by měla být splacena celá částka poskytnutého úvěru. Úvěrová částka, která by měla být splacena do doby splatnosti, se skládá z poskytnuté jistiny, úroků a poplatků s úvěrem souvisejících. Podle doby splatnosti je moţné rozlišit úvěry krátkodobé, střednědobé a dlouhodobé. V případě hypotečních úvěrů se jedná zpravidla o úvěry dlouhodobé. Splatnost hypotečního úvěru se pohybuje zpravidla od 5 do 45 let. Ţadatelé o hypoteční úvěr by měli být po celou dobu splácení úvěru v produktivním věku. Banky, ve většině
případů, počítají s tím, ţe v důchodovém věku se klientovy finanční moţnosti zhorší. Pokud by délka splácení zasahovala do věku důchodového, je obvykle potřeba k úvěru přibrat dalšího a tedy i mladšího spoluţadatele (v případě poskytnutí hypotečního úvěru je to spoludluţník). Obecně platí, ţe čím je delší doba splatnosti úvěru, tím bývá splátka niţší a naopak. Pro klienty je
samozřejmě dlouhá splatnost, a tedy i nízká splátka, na první pohled velmi atraktivní, ale vše má svá pro i proti. Čím delší si klient nastaví splatnost úvěru, tím více v konečném souhrnu za poskytnutý úvěr zaplatí. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let. Při poskytnutí úvěru na takto dlouhé období bývá nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na
úvěr. Banky obvykle preferují dobu splatnosti úvěru v násobcích pěti let, ale akceptují se i jiné doby splatnosti. České banky poskytující hypoteční úvěry ještě donedávna nabízely hypotéky s
maximálně
30letou
splatností. Nicméně
vývojem
trhu
a
za
účelem
zlepšení
konkurenceschopnosti postupně začaly banky tuto dobu prodluţovat a drtivá většina bank má nyní v nabídce hypoteční úvěry se splatností i 40 let. Motivace bank k prodluţování doby splatnosti je jednoznačná. Díky prodlouţení splatností hypotečních úvěrů dosáhne na úvěry větší počet ţadatelů, kteří by za dřívějších podmínek na úvěr buď vůbec nedosáhli, nebo
částka,
kterou
vzhledem
ke
svým
neodpovídala jejich poţadavkům.
15
finančním
moţnostem
mohli
získat,
Tabulka č. 1 Porovnání maximální doby splatnosti poskytovaných úvěrů
Banka
Max. doba splatnosti
Česká spořitelna
30 let
Česká pojišťovna
40 let
ČSOB
40 let
GE Money Bank
40 let
Hypoteční banka
40 let
Komerční banka
30 let
LBBW Bank
40 let
mBank
45 let
Oberbank
30 let
Raiffeisenbank
40 let
UniCredit Bank
40 let
Volksbank
40 let
Wustenrot hypoteční banka
30 let
Zdroj: Vlastní průzkum nabídek bank Tato tabulka ukazuje maximální dobu splatnosti u poskytovaných hypotečních úvěrů bankami, které působí na trhu hypotečních úvěrů v České republice.
1.5 Splácení hypotečního úvěru Splácení hypotečního úvěru lze provádět zpravidla postupně, ale jsou i případy, kdy je moţné splatit úvěr jednorázově. Jednorázové splacení je však velmi výjimečné a je moţné například v případě úvěrování nemovitosti určené k prodeji. Splácení závisí však i na způsobu čerpání úvěru. Jak jiţ bylo zmíněno, úvěr lze čerpat jednorázově nebo postupně. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se v měsíční splátce. Nejprve klient splácí úrok z vyčerpané částky a to aţ do doby, neţ je vyčerpána celá částka úvěru. Po ukončení čerpání začne dluţník hypoteční úvěr splácet zpravidla anuitními splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné. Některé banky umoţňují i jiné splácení neţ splácení anuitními 16
splátkami. Jedná se o degresivní nebo progresivní splácení (viz typy úvěrů podle způsobu splácení). Graf č. 1 Anuitní způsob splácení hypotečního úvěru
Zdroj: Vlastní tvorba Kaţdá měsíční splátka, nezáleţí, zda je anuitní degresivní nebo progresivní, má také danou svojí splatnost k určitému dni v určitém měsíci. Tyto termíny jednotlivých splátek jsou stanoveny v úvěrové smlouvě a v souhrnu tvoří splátkový kalendář. Ukázku splátkového kalendáře uvádím v další kapitole své práce související s výší splátky. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby (klient si volí fixaci úrokové sazby), můţe dluţník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tyto termíny si většina bank stanovuje vysoké sankce za předčasné splácení. Vysoké sankce jsou účtovány proto, ţe banka v případě předčasného splacení přichází o výnos ze zapůjčení peněz tedy úrok. Následující tabulka ukazuje, jakým způsobem se mění výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti úvěru. Částka hypotečního úvěru je 2 000 000,- Kč, při úrokové sazbě 5,82 % a na výběr jsou doby splatnosti od 5 - 45 let. Součástí tabulky je také celková suma zaplacených poplatků za vedení úvěrového účtu. Tyto poplatky v případě tohoto příkladu činí 150 Kč/měsíc. V tabulce jsou však souhrnně za celou dobu splácení. Nejniţší splátka odpovídá logicky splatnosti úvěru na 45 let, kde však klienti za celou dobu splatnosti bance zaplatí přes 5,5 milionů Kč. Nejméně pak klienti zaplatí za úvěr s 5letou splatností, nicméně měsíční splátka ve výši 38 498,- Kč je pro většinu domácností vzhledem k tomu, ţe průměrná mzda v ČR v posledním čtvrtletí roku 2012 se pohybovala okolo 25 101,- Kč nad rámec jejich moţností. Proto je pro ţadatele velice důleţité naleznout stav, který by nejvíce vyhovoval schopnostem i poţadavkům klienta splácet řádně úvěr. 17
Tabulka č. 2 Výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti Doba splatnosti v letech
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Měsíční splátka v Kč
38 498
22 024
16 683
14 122
12 667
11 761
11 163
10 754
10 468
Poplatky za vedení úvěrového účtu v Kč
9 000
18 000
27 000
36 000
45 000
54 000
63 000
72 000
81 000
Celková suma 2 309 880 2 642 880 3 002 940 3 389 280 3 800 100 4 233 960 4 688 460 5 161 920 měsíčních splátek v Kč
5 652 720
Zdroj: Vypracování podle příkladu
1.6 Výše úvěru, splátky a výpočet splátky Výše hypotečního úvěru je závislá na moţnostech a poţadavcích klienta. Výše hypotéky závisí na několika hlavních faktorech. Hlavními faktory jsou doba, na kterou je hypotéka poskytována - tedy doba splatnosti úvěru, hodnota nemovitosti, která je vyuţita jako zajištění úvěru, zdraví a věk klienta, který o úvěr ţádá, bonita klienta, počet ţadatelů - tedy zda klient ţádá o úvěr sám nebo je ţadatelů více a v neposlední řadě také úroková míra, za kterou je úvěr poskytnut. Banka vyţaduje doloţení všech těchto důleţitých informací a poté kontroluje všechny tyto údaje o ţadateli o úvěr. Tento bod je podrobněji rozebrán v části 1.3 hodnocení bonity klienta a 1.2 podmínky poskytnutí úvěru. Výše splátek je přímo závislá na celkové výši poskytnutého úvěru. Výše splátek se můţe během období čerpání a splácení měnit podle potřeb banky, ale zpravidla podle potřeb klienta. Výše se můţe změnit pozitivně i negativně například po ukončení období fixace úroku apod. Částka splátky se také můţe měnit v souvislosti s refinancováním úvěru či sloučením více úvěrů do jednoho (podrobněji popsáno v bodě refinancování a konsolidování úvěru). Doba, na kterou je úvěr poskytován, je stanovena na základě dohody mezi bankou a klientem, a to hlavně podle moţností klienta. Hodnota nemovitosti, která je pouţita jako zajištění úvěru, v případě nesplácení hraje také velkou roli. Nemovitost je oceněna bankovním odhadcem a na základě odhadní ceny je moţné určit, na jakou výši úvěru klient dosáhne. Úvěr můţe
být
poskytnut
na
70-100
%
hodnoty
odhadní
ceny
nemovitosti,
v některých výjimečných případech i více neţ 100 % hodnoty. Jsou zde i další faktory ovlivňující výši splátky jako jsou poplatky za vedení úvěrového účtu, ostatní poplatky, vliv 18
inflace a další. Samotná splátka se pak skládá z úroku a jistiny. Úmor jistiny znamená splácení dluţné částky a platba úroku je platba nákladu na zapůjčené prostředky. Výpočet splátky je v závislosti na hlavních faktorech popsán v tabulce č. 2 v předchozí kapitole. Výpočet splátky dle parametrů uvádím zde:
Výše úvěru: 150.000 Kč Úroková míra: 5 % p.a. Doba splácení: 5 let Částka pravidelné měsíční splátky: 2.830,69 Kč Celkově zaplacená částka: 169.841.69 Kč Zaplacené úroky: 19.841.69 Kč
Graf č. 2 Rozložení celkové částky úvěru
Zdroj: http://kalkulacky.idnes.cz/cr_uverova-kalkulacka
19
Tabulka č. 3 Podoba splátkového kalendáře
20
Pokračování tabulky č.3
Zdroj: http://kalkulacky.idnes.cz/cr_uverova-kalkulacka
1.7 Úrok V případě ţádosti o jakýkoliv úvěr je vţdy nutné počítat s tím, ţe věřitel – tedy banka, nebo jiná finanční společnost – bude poţadovat úrok v určité výši. Úrok je vyjádřením ceny za zapůjčení peněz na účely poţadované klientem. Pro klienta znamenají náklad a pro bankovní instituci, která finanční prostředky klientovi poskytla, znamenají tyto úroky z úvěru výnos. Úroková sazba vyjadřuje podíl úroku na zapůjčené částce. Vyjadřuje se v procentech za určité časové období, obvykle za 1 rok (% p. a.). Úrok můţe být povaţován také za jistou formu ochrany banky proti riziku, respektive jeho výše je závislá na tom, jak velké riziko je. Čím větší riziko (mnoho druhů rizik), tím větší úroková míra.
21
Vzhledem k zástavě nemovitosti je úrok u hypoték niţší neţ u většiny ostatních úvěrů, zejména u neúčelových hypoték. U neúčelových hypoték bývá v praxi úroková sazba o 1-2 % vyšší neţ u klasických účelových hypoték. Úroková sazba je někdy pohyblivá, ale bývá zpravidla fixována na dobu 1 aţ 40 let. Více se budu fixaci úrokové sazby věnovat v následující části práce. Pokud jde o poplatky, tak největší poplatek si banky účtují za zpracování a vyhodnocení ţádosti o úvěr. Poplatek bývá určen obvykle procentem z poţadované výše úvěru se stanovenou minimální a maximální částkou. Mohou k němu být přičteny příplatky za expresní zpracování úvěru apod. Poplatek je jednorázový a nevratný a to i v případě zamítnutí ţádosti. Pokud je úvěr přidělen, platí se měsíční poplatek za vedení úvěru, popřípadě poplatek za změnu podmínek úvěru. Nemovitost, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut, musí být pojištěna, coţ s sebou nese další náklady. Je také moţná sleva na úrokovou sazbu, pokud ţadatel o úvěr je dlouhodobým a spolehlivým klientem. To zpravidla znamená, pokud má u banky jeden nebo více běţných účtů. Také je moţná sleva z úrokové sazby v případě, ţe klient je velmi bonitní nebo jeho úvěrová minulost u dané instituce je zcela bez problémů.
1.7.1 Fixace úrokové sazby Banky poskytující hypoteční úvěry obvykle úročí tyto půjčky fixní sazbou na určité období, které je s bankou sjednáno při uzavírání úvěrové smlouvy podle výběru klienta. Toto období bývá dlouhé jeden, tři, pět, deset, patnáct, dvacet, pětadvacet nebo aţ třicet let. Pokud si tedy někdo zvolí například pětiletou fixaci, má v příštích pěti letech garantován úrok ve stejné výši, v jaké byl úrok v době, kdy o hypotéku ţádal. Ţadatel o hypotéku tedy ví, jak vysoké budou jeho splátky v následujících pěti letech. Banka zároveň ví, kolik peněz od klienta dostane, a můţe s nimi po určenou dobu fixace počítat při svých dalších transakcích. Je to bezesporu parametr, který dokáţe zásadním způsobem ovlivnit výhodnost hypotéky. Její vhodné stanovení determinuje náklady na hypotéku. Pokud klient nemá sjednanou flexibilní hypotéku, je to také jediné období, kdy ji můţe částečně nebo úplně splatit (viz mimořádné splacení). Období fixace se počítá ode dne uzavření hypoteční smlouvy. Pokud si tedy vezme hypotéku 12. února 2013 a doba fixace bude na pět let, fixační období bude končit 12. ledna 2018. To znamená, ţe výše úroku v rámci poskytnutého úvěru se můţe změnit aţ za 5 let. Před změnou úrokové sazby je klient bankou informován, a jak jiţ bylo zmíněno, má moţnost částečně nebo úplně úvěr splatit bez sankcí.
22
Můţe se však stát, ţe klient uzavře úvěrovou smlouvu s dobou fixace na 5 a více let a úroková míra zaznamená značný výkyv. V případě, ţe úroková míra vzroste například na 5,8 %, klient můţe být spokojen s fixací na 5 %, protoţe na celé období fixace ví, ţe bance zaplatí 5 % úrok a zapůjčené peníze pro něj nebudou tak drahé. Pokud však úroková sazba poklesne například z 5 % na 4,5 %, klient ví, ţe díky fixaci spíše "prodělává". Prodělává proto, ţe si zapůjčil peníze za určitou sazbu (5 %) a úroková sazba je nyní menší. To znamená, ţe půjčení stejného obnosu je o půl procentního bodu levnější. Na druhou stranu pokud klient bude očekávat, ţe úrokové sazby budou klesat a proto bude chtít uzavřít dobu fixace na kratší dobu, aby díky fixaci na dlouhé období neplatil bance větší úrok, vybere si například fixaci na 3 léta. Banky se však těmto fixacím na kratší období brání v podobě vyšší úrokové sazby u fixací kratších 5 let. Jde však jen o teoretický základ. Pro konečné rozhodnutí je nutno zohlednit výši hypotéky, dobu splácení, ochotu k předčasné mimořádné splátce nebo vztah k riziku, respektive nejistotě. Tabulka č. 4 Garantované fixní sazby u hypoteční banky
Zdroj: www.hypotecnibanka.cz Možnost odpisu zaplacených úroků od základu daně v daňovém přiznání Zdroj: https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/klicove-udaje/ Kdo splácí hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření, můţe si v rámci jedné domácnosti odečíst aţ 300 000 korun ročně, maximálně však 25 000 korun za kaţdý měsíc splácení. Výsledná daň se díky tomu sníţí aţ o 45 000 korun ročně. Daňový základ si lze sníţit pouze o zaplacené úroky, nikoliv o celkovou výši splátek. Potvrzení, kolik Kč klient v loňském roce zaplatil na úrocích, by měla automaticky většinou uţ během ledna - poslat banka nebo stavební spořitelna, která úvěr poskytla. V případě, ţe klient potvrzení nedostal, musí o něj poţádat svoji banku nebo stavební
23
spořitelnu. Na potvrzení má nárok a musí jej přiloţit k daňovému přiznání, pokud chce uplatnit nárok na odpočet. Podmínkou odečtu je pouţití úvěru na bytové potřeby. Můţe jít o stavbu, rekonstrukci nebo nákup domu či bytu určeného k trvalému bydlení, nikoliv jen k rekreaci. Zákon hovoří o vlastním trvalém bydlení nebo o trvalém bydlení druhého z manţelů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manţelů. Druhou podmínkou je, aby poplatník byl účastníkem úvěru. Nestačí, kdyţ jej fakticky splácí. Rozhodující je osoba uvedená ve smlouvě. Splácí-li dluţník více úvěrů, můţe zaplacené úroky sečíst, a to aţ do zmíněné hranice 300 000 Kč.
1.7.2 Zajímavosti z roku 2012 Průměrná úroková sazba klesla v září 2012 z 3,55 procenta na 3,46 procenta. Pokles přitom pravděpodobně ještě nekončí. Česká národní banka totiţ na konci září znovu sníţila své základní sazby, od nichţ se ceny úvěrů nepřímo odvíjejí. Průměrná výše nově sjednané hypotéky v září činila 1,64 milionu korun. Hypotéku si v září 2012 sjednalo 5 302 lidí v celkovém objemu 8,698 miliardy korun. Průměrná úroková sazba hypoték v březnu 2013 klesla na 3,17 procenta, a vyrovnala tak prosincovou nejniţší hodnotu od doby sledování ukazatele. Vyplývá to z údajů Fincentrum Hypoindexu, který pohyb úrokových sazeb sleduje od roku 2003. Zdrojem těchto zajímavostí souvisejících se změnou úrokových sazeb je server financninoviny.cz
1.7.3 Vývoj úrokových sazeb Úrokové sazby hypoték dosáhly svého historického minima (za poslední dva roky) v prosinci 2011. Od té doby má vývoj úrokových sazeb hypotéky spíše vzestupný charakter. Aktuální sazba se pohybuje na 3,7 %. Odhad vývoje pro rok 2013 předpokládá, ţe by se průměrná úroková míra měla pohybovat v rozmezí 3,7 % – 4 %. Přes hranici 4 % by se hypotéky v tomto období neměly dostat. Vývoj úrokové sazby přes hranici 4 % v roce 2013 je moţné očekávat pouze v případě, ţe by došlo k razantnímu ekonomickému propadu nebo k jiné krizové situaci, která by zvýšila rizikovou přiráţku, za kterou si půjčují banky. Vývoj průměrné úrokové sazby je znázorněn v následujícím grafu.
24
Graf č. 3 Průměrný vývoj úrokových sazeb za necelé poslední dva roky
Zdroj: Hypoindex.cz
1.8 Zajištění hypotečního úvěru Jde o celý komplex zajištění pro případ neschopnosti splácet nebo zničení nemovitosti. Hypotéka musí být dle zákona o dluhopisech (190/2004 Sb.) zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Zpravidla je to zástava nějaké nemovitosti. Nemusí jít vůbec o stavbu, na kterou klient hodlá hypotéku čerpat. K tomuto účelu je nejčastěji pouţívána nemovitost, která je předmětem úvěru. Úvěr se pouţije na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci této nemovitosti. Jako zástava pro banku můţe slouţit i jiná nemovitost, popřípadě více nemovitostí. Nemovitost určená k zajištění hypotečního úvěru se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Nemovitost musí být v zástavě celá. To znamená, ţe nelze k zajištění úvěru pouţít třeba polovinu domu, nebo její další části. Na nemovitost nesmí být uvaleno jiné zástavní právo třetí osoby. Výjimku tvoří zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr od stavební spořitelny nebo úvěr na druţstevní bytovou výstavbu. Hypotéka můţe být poskytnuta, pokud k tomu dostala banka, tedy emitent hypotečních zástavních listů, písemný souhlas od stavební spořitelny respektive od věřitele pohledávky z úvěru na druţstevní bytovou výstavbu. Výše úvěru se pak sniţuje o výši dané pohledávky. Jako zástavu lze pouţít i rozestavěnou nemovitost, pokud neprošla kolaudací a je takto zapsána v katastru nemovitostí. Pro zápis rozestavěné nemovitosti do katastru nemovitostí musí mít stavba postaveno alespoň jedno 25
nadzemní podlaţí. Úvěr je v takovém případě čerpán postupně, v závislosti na rostoucí ceně nemovitosti a provedených prací na stavbě. Hodnotu nemovitosti oceňuje banka obvyklou, tedy trţní cenou podle vnitřních předpisů, které se musí shodovat s právním předpisem o oceňování majetku. Podle zákona mohou banky emitovat hypoteční zástavní listy maximálně do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Při poskytnutí vyššího úvěru musí vyuţít náhradní krytí. U úvěrů nad 70 % bývá také poţadováno další zajištění. Tím je nejčastěji vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Vinkulace pojištění znamená, ţe případné pojistné plnění je vypláceno bance. Dalšími nástroji pro zajištění úvěru mohou být přizvání dalšího ručitele nebo sjednání ţivotního či úvěrového pojištění, samozřejmě také ve prospěch banky. Bývá také vyţadováno ţivotní pojištění. V některých případech stačí samozřejmě jen rizikové, pro případ smrti, a nebo ještě lépe také pro případ invalidity, těţké nemoci apod. Proto by ţadatelé o úvěr měli vzít v úvahu tato rizika a zajistit se proti nim. Ztráta zaměstnání je další rizikový faktor, který by se, pokud je to jen trochu moţné, neměl zanedbat, a ţadatel by se měl proti těmto rizikům pojistit. Nemovitost, ke které se vztahuje zástavní právo, musí být také majetkově pojištěna. Všechny pojistky vyţadované bankou musí být také vinkulovány na banku. 1.8.1 Pojištění v rámci hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr je dlouhodobým závazkem dluţníka. Dluţník se zavazuje ke splácení úvěru většinou aţ na několik desítek let. Klient se během této doby můţe dostat do situace, kdy nebude schopen splácet měsíční splátky. Například můţe nastat situace, ţe během této doby dluţník zemře a jeho rodina nebude schopna hypotéku splácet. Průběhem doby, na kterou je úvěr poskytován, mohou nastat i další situace, které ohroţují řádné splácení úvěru a ty představují rizika, která by měla být zajištěna. Klient se můţe pojistit i proti řadě dalších rizik. Základní variantou pojištění v rámci hypotečního úvěru je pojištění pro případ smrti a trvalé invalidity. Pojištění lze rozšířit na pracovní neschopnost nebo i na ztrátu zaměstnání. V případě smrti dluţníka proplatí pojišťovna bance nesplacenou část jistiny. V případě pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání platí většinou pojišťovna po tuto dobu měsíční splátky za klienta. Výše pojistného se odvíjí od rozsahu pojištění. Klient si můţe vybrat z široké nabídky úvěrových nebo ţivotních pojištění jakékoliv pojišťovny. Některé banky umoţňují sjednání pojištění přímo na přepáţce banky v rámci zpracování hypotéky. Klient pak můţe v takovém případě získat slevu na úrocích. Pojistit lze také nemovitost pro případ ţivelní katastrofy, krádeţe nebo vandalismu. Pokud si klient toto pojištění sjedná společně s hypotečním úvěrem, můţe získat výhody jako 26
například niţší úrok atd. Je moţné se také pojistit proti odpovědnosti za škodu či pojistit nesplacenou část hypotečního úvěru. Proti všem takovýmto událostem se lze pojistit. Některé banky si mohou sjednání pojištění klást jako podmínku pro poskytnutí úvěru. Některé banky poskytující hypoteční úvěry nabízejí kombinované produkty. Klient uzavře hypotéku společně s kapitálovým nebo investičním ţivotním pojištěním. Po celou dobu je splácen jen úrok z hypotéky a zároveň si klient platí ţivotní pojištění. Z tohoto pojištění je na konci doby splatnosti jistina jednorázově splacena. Pokud dosáhne ţivotní pojištění vyššího zhodnocení, můţe se stát, ţe klientovi nějaká částka po splacení hypotéky zůstane. Zda se tato varianta vyplatí, záleţí na individuální situaci. Pojištění začíná klient platit od chvíle, kdy začal čerpat úvěr. Pokud se výše pojistné částky v čase nemění, vypočítá se pojistné procentuelně z měsíční splátky. Výše pojistného můţe v čase klesat a počítá se z výše nesplacené jistiny. Pojištění trvá do chvíle, kdy je celý úvěr splacen. U některých pojišťoven klient několik posledních let neplatí pojistné, ale pojištění stále trvá.
1.8.2 Další formy zajištění hypotečních úvěrů Ručitelé Ručitel je třetí osoba, která se zavazuje, ţe bance zaplatí dluţnou částku v případě, kdy to neučiní sám dluţník ať uţ z důvodu platební neschopnosti nebo platební nevůle. Banka toto doplňující zajištění vyţaduje v případech, kdy hrozí riziko, ţe by ţadatel o úvěr mohl mít problémy se splácením. Příjmy a bonita ručitele se prověřují naprosto stejně jako u ţadatele. Ručitelský závazek zaniká současně se splacením celého úvěru. Ručitelem ze zákona nemůţe být druhý z manţelů, protoţe ten se vţdy stává spoludluţníkem. Zatímco spoludluţník svými příjmy zvyšuje bonitu ţadatele o úvěr, ručitel při posuzování dostatečnosti příjmů - bonity nijak nepomůţe. Ručí však bance za splacení dluhu v případě neschopnosti ţadatele hradit svoje závazky. Ručitelů jako zajištění úvěru se velmi často pouţívá u stavebních spořitelen. Podle výše úvěru spořitelny vyţadují buď jednoho, dva nebo výjimečně i více ručitelů.
27
Zástavní právo k pohledávce Banka by mohla akceptovat jako zajištění také zástavní právo k pohledávce. To znamená, ţe dluţník by bance za úvěr ručil svou vlastní pohledávkou. Další moţností je ve prospěch úvěrující banky vinkulovat například svůj termínovaný vklad nebo další aktiva dluţníka. Směnka V některých případech by banka mohla poţadovat zajištění hypotečního úvěru směnkou. Výstavce směnky (klient) se v ní zavazuje, ţe směnečnou částku zaplatí majiteli směnky (bance) ve stanoveném termínu a za stanovených podmínek. Banka můţe poţadovat také aval všech spoludluţníků. Ti se svým podpisem zaručí, ţe podle předem stanovených a sjednaných podmínek směnku zaplatí, bude-li to třeba. Pouţívá se bianko směnka, u které není vyplněna směnečná suma (dluţná částka) ani datum splatnosti, jelikoţ výše úvěru se během splácení můţe měnit. Výhodou směnek je snazší soudní vymahatelnost směnečné částky, v porovnání s jinými druhy zajištění. Bankovní záruka Spíše výjimečně by se mohla jako další forma zajištění hypotéky pouţít tzv. bankovní záruka. Je to jedna z nejkvalitnějších forem zajištění. U bankovní záruky se jedná o to, ţe se banka zaručí bance, která poskytuje úvěr, ţe jí podle předem sjednaných podmínek v případě potřeby za dluţníka splatí úvěr nebo alespoň jeho část. Banky jsou však ochotny zaručit se úvěrující bance za svého klienta pouze pokud je velmi bonitní a spolehlivý, případně je-li jejím zaměstnancem.
1.9 Mimořádné splátky Občas se stane, ţe znenadání klient přijde k větší finanční částce, kterou bude chtít pouţít na úhradu části úvěru. V tomto případě má dvě moţnosti. První moţností je počkat na konec fixace úrokové sazby, protoţe v tomto období nemusí bance hradit ţádné sankční poplatky za předčasné splacení, ať uţ se jedná jen o část úvěru nebo o úplné splacení. Druhá moţnost je nečekat, ovšem pak musí dluţník počítat s výše zmíněnými sankčními poplatky. Pokud chce dluţník provést mimořádnou splátku úvěru, musí bance minimálně jeden měsíc před poţadovaným datem splátky doručit ţádost o její povolení. V této ţádosti by měl uvést kromě data splátky i její výši. Pokud klient plánuje doplatit celý zůstatek úvěru, napíše do
28
ţádosti, ţe chce uhradit celý zůstatek, a připojí k ní i číslo svého účtu pro zaslání případného přeplatku. Mimořádnou splátku si rovněţ můţe sjednat ve smlouvě o poskytnutí úvěru. V tomto případě lze zaplatit bance mimo termín změny úrokové sazby například 1 % ze sjednané splátky jistiny jako sankční poplatek za předčasné splacení. Pokud si klient mimořádnou splátku nesjednal, zaplatí za částečné nebo plné splacení úvěru v průběhu fixace například 5 % z výše mimořádné splátky za kaţdý započatý rok před koncem platnosti fixace.
Tabulka č. 5 Výše poplatku za předčasné splacení v období fixace
Zdroj: www.aktualne.cz, sazebníky bank
Sankční poplatky nejsou formou „léčky“ na klienty, ale banka musí fungovat podle určitých pravidel a předčasná splátka úvěru mimo změnu fixace jí lidově řečeno udělá neplánovanou čáru přes rozpočet v podobě ušlých zisků z úroků. 29
1.10 Čerpání úvěru Čerpání hypotečního úvěru je moţné tehdy, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůleţitějších podmínek pro čerpání úvěru je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. V současné době jiţ některé banky umoţňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva. Díky tomu se klient k penězům dostane podstatně dříve, neţ kdyţ musí čekat, aţ bude návrh zapsán do katastru nemovitostí. Po splnění jiţ zmíněných podmínek jako například vinkulace uzavřených pojistek, zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí a dalších můţe klient začít úvěr čerpat. V průběhu čerpání, coţ můţe být v případě stavby i rok a déle, splácí klient bance pouze úroky z vyčerpaného obnosu úvěru. Po vyčerpání úvěrové částky klient obdrţí oznámení o ukončení čerpání. Na základě výpočtů banky obdrţí klient společně s oznámením definitivní výši anuitní splátky, pokud bude úvěr splácen tímto způsobem. Poté začíná dluţník splácet úroky a umořovat jistinu. Pro čerpání úvěru je smluvně stanoveno časové období. Sloţitější je situace v případě rekonstrukce a novostavby. Pro tyto případy je nutno předem dohodnout, jaké doklady je nutné předloţit bance poskytující hypoteční úvěr, aby bylo moţné proti těmto dokladům čerpat finance. Při účelovém úvěru je to většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy, smlouvy o dílo, účty nebo smlouvy na jiné půjčky (i soukromé). Úvěr na výstavbu je moţné většinou zcela dočerpat aţ po kolaudaci stavby. Čerpání hypotečního úvěru se provádí zpravidla bezhotovostně. Část z úvěru se v některých případech poskytuje také v hotovosti, bez udání účelu. Tato část je určena na práce k dodělání, platby na ruku nebo jiné účely. Tato částka však zpravidla nebývá velká a je čerpána mezi prvními pouţívanými prostředky. Čerpání můţe být buď jednorázové a nebo postupné. V případě jednorázového čerpání se většinou jedná o koupi nemovitosti nebo neúčelový úvěr. V případě, ţe čerpání probíhá postupně, jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání. Postupné čerpání probíhá zpravidla u novostaveb proti předloţení dokumentů.
30
1.11 Nesplácení Dostat se do potíţí se splácením hypotéky či úvěru ze stavebního spoření není těţké. Hypoteční úvěr představuje dlouhodobý závazek, který obvykle bývá vysoký. Stačí ztratit zaměstnání, dostat se do pracovní neschopnosti či do dlouhodobých zdravotních problémů a vznikne problém. Snadno se tak můţe stát, ţe i přes veškeré úsilí nebude dluţník schopen vysoké splátky splácet. Banky se snaţí zpravidla dohodnout, ale náklady nechají zaplatit klienta. Banky sledují své úvěrové portfolio velmi pečlivě. Sledovat ho musí, protoţe nad nimi stojí centrální banka, která dohlíţí nad jejich stabilitou. Je nutné udrţovat stabilitu bank a bankovního trhu, kvůli stabilitě domácí a následně i světové ekonomiky. A nic nedokáţe rozvrátit základy bankovního domu i celého trhu spolehlivěji neţ špatné a hroutící se úvěry. Úvěry na bydlení jsou povaţovány za jedny z nejbezpečnějších úvěrů. Není to dáno jen zástavou nemovitosti, o níţ by dluţník v případě nesplácení přišel, ale je to především obava ztráty střechy nad hlavou, která dluţníkům hrozí. Hypotéky obecně mají vyšší podíl ohroţených úvěrů neţ stavební spoření. Jedním z důvodů je bezpochyby fakt, ţe úvěry ze stavebního spoření jsou poskytovány zpravidla na niţší částky, a tudíţ lze jejich splátky hradit snadněji neţ splátky hypoték. Svou roli nesporně hraje i skutečnost, ţe u většiny úvěrů ze stavebního spoření musí klient pravidelně spořit ještě před přidělením úvěru a spořitelna tak má dostatečnou platební historii ţadatelů o úvěr.
1.11.1 Členění rizikovosti úvěrů Podle metodiky ČNB dělí banky úvěry na „pohledávky bez selhání dluţníka“ a „pohledávky se selháním dluţníka“. Do první kategorie patří ty půjčky, u nichţ banka nemá pochybnost o jejich splacení a ţádná splátka není v prodlení déle neţ 90 dní. Do druhé kategorie patří ty úvěry, kde má banka jisté důvody k pochybnosti o řádném splácení, nebo doba prodlení se splátkou přesáhla 90 dní. Překročí-li doba po splatnosti 30 dní, zařadí se pohledávka mezi tzv. sledované pohledávky. Překročí-li doba po splatnosti 90 dnů (nebo jsou-li jiné pochybnosti o její dobytnosti), klasifikuje se úvěr jako tzv. pohledávky se selháním dluţníka. Jiný a přesnější název jsou tzv. ohroţené pohledávky. Mezi nimi banky rozlišují „nestandardní pohledávky“. Tyto nestandardní pohledávky jsou specifické tím, ţe do 180 dní po splatnosti je nejisté splacení celé dluţné částky, ale je vysoce pravděpodobné alespoň částečné splacení. Další skupinou mezi nestandardními úvěry jsou pochybné pohledávky. Pro ně je specifické, ţe do 360 dní po 31
splatnosti je ještě moţné částečné splacení. Poslední skupinou jsou tzv. ztrátové pohledávky, kde uţ banka se splacením téměř nepočítá.
1.11.2 Praktiky při nesplácení Dostane-li se klient do situace, kdy není schopen splácet hypotéku či úvěr ze stavebního spoření, vţdy se vyplatí začít ihned s bankou o vzniklé situaci jednat. Tím, ţe dluţník nebude komunikovat a snaţit se problém řešit, banku neobměkčí, ale spíše naopak ji zaţene do pomyslného kouta, z něhoţ je pro banku jediným východiskem buď prodej zastavené nemovitosti, nebo prodej pohledávky třetímu subjektu. Komunikace s bankou je v takovém případě vţdy základem ke zdárnému vyřešení problému. Banky jsou zpravidla ochotny připravit pro dluţníka v potíţích individuální splátkový kalendář, rozloţit splácení úvěru na delší neţ původně sjednanou dobu a zkrátka vyjít dluţníkovi vstříc například i formou refinancování úvěru (viz refinancování). Samozřejmě to není zadarmo. Banka sice vyjde dluţníkovi vstříc, ale všechny úkony a náklady s nimi spojené si vţdy klient zaplatí. Stále je to ale lepší řešení, neţ nechat dospět úvěr k realizaci prodeje nemovitosti. Banky ovšem nejsou institucemi, které se specializují na vymáhání dluhů. Pokud dluţník nekomunikuje nebo skutečně nemůţe z jakéhokoli důvodu svůj úvěr platit, snaţí se banka navrátit neplatiče mezi řádně hradící zákazníky. Pokud po několika (zpravidla třech) pokusech je tento proces neúspěšný, banky své úsilí vzdávají a pohledávku prodávají. Na dluţníkovi dveře pak můţe zaklepat zástupce inkasní společnosti nebo dokonce exekutor a můţe ţádat uhrazení úvěru. Prodejem pohledávky banky v první řadě získají část nedobytného úvěru zpět, a to v podobě úhrady od inkasní agentury. To je první výhoda pro banku. Dalšími výhodami jsou například sníţení nákladů spojených s vymáháním, šetření úsilí i energie nebo ekonomickou výhodou je pročištění rozvahy, z níţ tímto krokem ohroţený úvěr vyvede. Po nesplácení řádných splátek má zpravidla klient 3 měsíce, tedy 90 dní, na úhradu dluţných splátek. V tomto období je upomínán formou třech písemných upomínek. Po třetí upomínce banka osobně telefonuje dluţníkovi nebo jeho spoludluţníkům a ţádá vysvětlení a úhradu. Pokud však dluţník není nadále schopen platit svoje splátky, je z této situace několik východisek. Prvním je najít sám kupce na zastavenou nemovitost, který však je ochoten koupit nemovitost se zástavním právem, a rychle ji prodat. Peníze poté vyuţít na splacení úvěru a vymazání zástavního práva z katastru nemovitosti. Ztrácí tak ovšem střechu nad hlavou. Další moţností je čekat, aţ bude nemovitost oceněna bankovním odhadcem 32
a poté dána do draţby. Finanční prostředky za vydraţenou nemovitost jsou poté pouţity na splacení dluţníkova závazku k bance. V rámci draţby a tohoto postupu je ale moţné, ţe nemovitost bude prodána za niţší cenu, neţ je částka úvěru, a tak nemá dluţník střechu nad hlavou a k tomu mu zbudou dluhy. Poslední moţnost je, ţe pohledávka bude prodána bankou inkasní agentuře, a ta bude pohledávku vymáhat sama. Průběhem doby, kdy dluţník nesplácí řádně svůj úvěr, se navíc většinou k dluţné částce přičítají úroky a penále za prodlení s platbou, coţ je další důvod pro dluţníka, aby nastalou situaci řešil a nepadal tak více a více do dluhu.
1.11.3 Prevence Přestoţe uplatnění zástavy bankou je skutečně krajní a ne příliš časté řešení, kaţdý zásah do smlouvy se prodraţí a nevyplatí se ani dluţníkovi, protoţe on je ten, kdo poplatky bude platit. Pro tyto případy je právě nutné uzavřít různá pojištění, která by mohla v případě selhání splácení situaci zachránit: ţivotní pojištění pro případ smrti, pojištění pro případ váţné choroby či úrazu, pojištění nemovitosti, pro případ znehodnocení nemovitosti, pojištění proti nesplácení úvěru, pro případ ztráty zaměstnání, nemoci nebo invalidity
Některá pojištění některé banky vyţadují, jindy lze získat slevu na úrocích v případě dobrého pojištění. V kaţdém případě pojištění zabrání potíţím při splácení úvěru. Pojištění je podrobněji rozebráno v části 1.8.1 - Pojištění v rámci hypotéky. Další formou prevence můţe být spoření. Je to těţko realizovatelný úkon, ale v případě, ţe klient má pochybnosti o své budoucí schopnosti splácet, je moţné vytvořit rezervy na několik měsíčních splátek dopředu. Nutnou podmínkou pro smírné řešení problému je však ochota klienta nejen komunikovat a spolupracovat,
ale
rovněţ
i ochota
přiznat
si
své
selhání
a přijmout ztráty s ním spojené. Jednoduše řečeno nepřenášet ztrátu na banku, ale být připraven se na této ztrátě a úhradě aktivně podílet.
33
1.12 Hypoteční banky Hypoteční banka je dle zákona 190/2004 Sb. banka, která má licenci od České národní banky emitovat hypoteční zástavní listy a touto formou si zajišťuje prostředky pro financování hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní list je dluhový cenný papír obchodovatelný na finančním trhu. Obecně je povaţován za velmi bezpečný, neboť je kryt právě pohledávkami z hypotečního úvěru. Dle platné legislativy mohou být emitovány pouze do výše 70 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti. Teoreticky banka můţe poskytovat hypotéky i bez licence ČNB, nesmí však emitovat hypoteční zástavní listy a peníze pro poskytnutí úvěru musí zajistit jinou cestou. Rovněţ nesmí pouţívat označení hypoteční banka. Na českém trhu působí tyto licencované objekty: Hypoteční banka Citibank Europe plc, organizační sloţka Česká Spořitelna Československá obchodní banka Ge Money Bank ING Bank N.V. mBank Komerční banka LBBW Bank Wüstenrot Poštovní spořitelna Raiffeisenbank Volksbank UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Zdroj: http://www.finance.cz/bydleni/seznamy-a-adresare/hypotecni-banky/
34
1.13 Hypoteční zástavní listy Jiţ několikrát jsem v této práci narazil na pojem hypoteční zástavní list. Proto bych se v této kapitole rád zaměřil právě na tyto dluhopisy a objasnil, alespoň z části, jejich souvislost s hypotečními úvěry. Jak jiţ bylo řečeno, hypoteční zástavní listy jsou emitovány hypotečními bankami a slouţí pro získávání finančních prostředků pro poskytování hypoték. V zákoně č. 190/2004 Sb. § 28 odst. 1 jsou hypoteční zástavní listy definovány jako: „dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.“ 2 Náhradním krytím se rozumí pouţití zdrojů získaných z jejich prodeje na nákup jiných cenných papírů specifikovaných v zákoně, které jsou však obecně povaţovány za velmi bezpečné. Jsou to například vklady u ČNB, státní dluhopisy či hotovost. Toto náhradní krytí můţe být pouze do výše 10 %. Pro řádné krytí HZL mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % obvyklé ceny zastavených nemovitostí. Tuto situaci si lze znázornit následovně: Objem vydaných HZL včetně úroků ≤ objem poskytnutých hypotečních úvěrů ≤ 70 % souhrnu cen nemovitosti předaných do zástavy. Z tohoto důvodu představují hypoteční zástavní listy velmi bezpečnou formu aktiv, která je vhodná pro konzervativní investory s negativním vztahem k riziku. Emitovat tyto dluhopisy smí jen banka s licencí od České národní banky. Banky působící na trhu hypotečních úvěrů a oprávněné emitovat HZL.
1.14 Refinancování Při refinancování dochází ke splácení současného úvěru úvěrem novým. Refinancování se nejčastěji vyuţívá ve chvíli, kdy se blíţí konec fixace hypotéky. To je období, na které banka garantuje klientovi fixní úrokovou sazbu, za kterou poskytuje sazbu. 2
BARDOVÁ, D. – OPLTOVÁ, R. – PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. ISBN 80-901486-5-4.
35
S koncem fixace banka nabízí novou úrokovou sazbu pro příští období. V tento okamţik má klient moţnost bez pokuty ze strany banky hypotéku refinancovat. To znamená splatit současnou hypotéku novou hypotékou od jiné banky, která nabídne klientovi lepší, tedy niţší, úrokovou sazbu. Původní banka nemusí svému klientovi nabídnout tak výhodnou úrokovou sazbu, protoţe se touto formou snaţí dohnat ušlý zisk z období první fixace nebo z jiných důvodů není moţné klientovi nabídnout sazbu niţší.
Pak zde nastávají tři moţnosti dalšího postupu: Pokračovat v hypotéce u stávající banky při nabídnuté sazbě. Snaţit se přesvědčit bankéře, aby klientovi nabídl lepší sazbu, coţ bývá dost sloţité. Vyuţít konkurence na trhu hypoték a úvěr refinancovat u jiné banky, která klientovi nabídne výhodnější sazbu. Protoţe banky často sázejí na konzervativnost a lenost českých klientů, ale zároveň nyní bojují o jejich úvěry, vyplatí se zkusit refinancovat úvěr u konkurenční banky. S velkou pravděpodobností konkurenční banka nabídne klientovi lepší úrok neţ ta stávající a klient tak s refinancováním můţe ušetřit významné částky. K refinancování u nové banky je potřeba: dva doklady totoţnosti původní smlouva o hypotečním úvěru příslušná zástavní smlouva nabývací titul k nemovitosti, která slouţí jako zástava a snímek katastrální mapy potvrzení o příjmu - nevyţaduje se vţdy posledních několik výpisů z úvěrového účtu v jiné bance výpis z katastru nemovitostí potvrzení s vyčíslením aktuální dluţné jistiny a příslušenství k úvěru číslo účtu, kam by nová banka měla prostředky zaslat datum předčasné splátky původního úvěru souhlas původní banky s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace pojistného plnění po uhrazení pohledávky a vyčíslení zůstatku úvěru fotografie současného stavu nemovitosti - interiér a exteriér 36
původní nebo nový odhad ceny nemovitosti Klient by se neměl zaměřovat jen na výši úrokové sazby, ale na případné vstupní poplatky, na moţnost předčasného splácení nebo nutnost sjednávat si další produkty (ţivotní pojištění nebo kreditní karta). Je třeba počítat s tím, ţe v souvislosti s refinancováním mohou vzniknout i další náklady. Například za výpis z katastru nemovitostí je nutné zaplatit 100 Kč. Je třeba počítat i s tím, ţe pokud se bude skutečně refinancovat, zaplatí klient ještě poplatek 1000 Kč za návrh na vklad zástavní smlouvy do katastru. Banky také rády zpoplatňují potvrzení o zůstatku úvěru, které bude muset předloţit nové bance. Výše poplatku se liší banku od banky. Klient nemusí zaplatit nic nebo také 1500 Kč. Další náklad můţe představovat odhad ceny nemovitosti. Banky v některých případech akceptují původní odhad nemovitosti, vystavený při pořízení hypotéky. Někdy si banka udělá nový interní odhad, za který si nic neúčtuje. Jiné banky zprostředkují sluţby odhadce, ale náklady nese klient. Obecně lze říci, ţe veškeré změny v úvěru je nejvýhodnější realizovat aţ v období změny fixace úrokové sazby. V případě, ţe tak klient učiní v tomto období, ušetří tak svoje finanční prostředky, jen je třeba o tom banku informovat s dostatečným předstihem.
1.15 Konsolidace Konsolidace znamená jednoduše sloučení několika úvěrů do jednoho, nejčastěji kontokorentů, úvěrů z kreditních karet a spotřebitelských půjček. Hlavním důvodem pro realizaci konsolidace je sníţení měsíčních splátek a zpřehlednění splácení. Klienti si také můţou sníţit dobu splácení díky niţším úrokům nebo naopak čerpat úvěr ve vyšší částce, neţ jsou veškeré dluhy, a tím výrazně ulevit domácímu rozpočtu. V období, kdy končí fixace úrokové sazby, můţe dluţník poţádat o zvýšení splátky, čímţ lze zkrátit dobu splatnosti úvěru. Pokud se naopak dostal dluţník do finančních problémů, můţe se s bankou domluvit i na prodlouţení splatnosti hypotéky a tím pádem na sníţení splátky. Banky tento úvěr pokládají za rizikový a podle toho se pohybují i úrokové sazby, které mohou být vyšší neţ například u bankovního úvěru. Konkrétní modelový příklad následuje v tabulce. Tabulka obsahuje ukázku případu, kdy klient má několik úvěrů různých druhů s různou dobou splatnosti a tyto úvěry jsou po určité době (kdy výše dluţné částky je uvedena ve sloupci „Částka pro konsolidaci v Kč“) konsolidovány v jeden.
37
Tabulka č. 6 Příklad konsolidování úvěrů Typ úvěru
Výše úvěru v Kč
Měsíční splátka v Kč
Měsíční poplatek v Kč
Úroková sazba
Částka pro konsolidaci v Kč
Celkově by klient zaplatil v Kč
Bankovní úvěr
120 000
2 213
53
13,38 %
83 000
192 084
Zboţí na splátky
27 000
1 388
0
21 %
25 000
33 336
Kontokorent
20 000
1 007
20
18,9 %
20 000
24 652
Bankovní úvěr
50 000
1 110
69
16,9 %
33 000
65 354
Kreditní karta
30 000
1 603
25
25,08 %
30 000
39 057
Celkem
247 000
7 321
175
191 000
374 483
Výsledek po konsolidaci Výše úvěru v Kč
Počet splátek
Nová měsíční splátka v Kč
Nová měsíční splátka v Kč
Měsíční poplatek v Kč
RPSN v %
Celkově klient zaplatí v Kč
191 000
30
7 482
7482
69
16,30
230 367
Zdroj: Materiály GeMoney Bank
Výhody konsolidace: Moţnost nastavit si flexibilní dobu splácení. Sloučit se dají: bankovní, kontokorentní, splátkové úvěry a kreditní karty. Konsolidace vede u většiny klientů k poklesu úrokových sazeb a sníţení měsíčních splátek. Ušetření času v oblasti administrace - klient splácí jen jeden úvěr. Existuje jen jeden věřitel – vyjednávací pozice dluţníka je tak lepší, protoţe nemusí své dluhy řešit se všemi věřiteli zvlášť. Moţnost čerpat úvěr nad hranicí refinancované částky. Niţší měsíční poplatky za vedení.
38
Nevýhody konsolidace: U klientů, které banky vyhodnotí jako riskantní, můţe RPSN (roční procentní sazba nákladů) dosáhnout aţ k 20 %. V některých případech můţe vycházet výhodněji klasický bankovní úvěr. V případě vysokých dluhů a moţnosti zajištění se nemovitostí vychází výhodněji americká hypotéka. Nevyplatí se v případě nízkých příjmů. Konsolidovat nebude klient úspěšně, pokud je veden v bankovních registrech dluţníků.
Podmínky jsou u kaţdé banky odlišné a kaţdá z nich má trochu jinak nastavené parametry pro výpočet rizika u daného klienta. Pokud má klient stabilní příjmy a není veden v registru dluţníků, neúspěch v jedné bance nemusí znamenat celkový neúspěch a můţe to zkusit u jiné banky. Trh ke konsolidování je totiţ pro banky velice zajímavý a kaţdá z nich chce zaujmout přední místa. V některých případech proto ani vedení v seznamech dluţníku nemusí automaticky znamenat neúspěch. Banky mohou ve výjimečných případech posuzovat klienta i individuálně. Konsolidace nabízí moţnost jak ušetřit a sníţit si své měsíční splátky a úroky. Nabízí také lidem druhou šanci v případě, kdy začnou chodit první upomínky a přemýšlejí, zdali budou v dohledné době mít peníze na splácení dluhů. Proto je nutné, aby klient vybíral opatrně, porovnával pečlivě jednotlivé nabídky od bank a vše si dobře propočítal.
39
2 Stavení spoření 2.1 Charakteristika stavebního spoření Stavební spoření je jednoduchá a efektivní varianta spoření pro fyzické i právnické osoby. Je zaloţeno na kolektivním způsobu ukládání finančních prostředků jeho účastníků, zatímco jedni spoří, jiní jiţ mohou například čerpat úvěr. Stavební spořitelna vystupuje v roli finančního správce svěřených prostředků. Po zaloţení a přijetí smlouvy o stavebním spoření účastník začíná vkládat vklady, a poté je mu poskytnut příspěvek ve formě státní podpory a v případě zájmu či potřeby i úvěr, tedy finance získané po konci stavebního spoření, můţe nově pouţít pouze na řešení bytové situace. Výsledná částka ze stavebního spoření se skládá z vlastní uspořené částky, státní podpory a úroků získaných od stavební spořitelny. Znamená to tedy, ţe stavební spoření má tři funkční sloţky - peníze od spořícího občana, úroky od stavební spořitelny z uspořených peněz a navíc státní podporu. Státní podpora stavebního spoření je platná jen pro fyzické osoby. Přesnou definici stavebního spoření a dalších náleţitostí obsahuje zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Zákon přesně definuje podmínky uzavření smlouvy, vedení samotného stavebního spoření, úrokové sazby a zúročení. Stejně tak definuje pravidla stavebního spoření pro fyzické i právnické osoby. V současné době představuje nejefektivnější bankovní produkt na našem trhu. U stavebního spoření neplatí věková omezení, za osoby mladší 18 let jedná zákonný zástupce. Do stavebního spoření se můţe zapojit i právnická osoba, nicméně ta přichází o státní podporu a úrokový výnos podléhá zdanění. Účastníkem stavebního spoření můţe být buď fyzická nebo právnická osoba splňující alespoň jednu z těchto podmínek: Občan České republiky Občan EU, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území ČR a přiděleno RČ Fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR a přiděleným RČ
40
2.2 Stavební spořitelny Na českém trhu v současné době působí 5 stavebních spořitelen. Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna a.s. Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. Protoţe se stavební spoření v ČR řídí jedním zákonem, který je pro všechny stavební spořitelny stejný, mohlo by se zdát, ţe nabídka všech stavebních spořitelen je stejná. Ale při podrobnějším pohledu na jednotlivé tarify a varianty jsou patrné často i velké rozdíly, které při uzavření smlouvy s konkrétní stavební spořitelnou stojí za zváţení a porovnání s ostatními. Důleţité je na začátku se rozhodnout, proč si klient stavební spoření sjednává a podle toho se do budoucna při výběru stavební spořitelny řídit.
2.3 Založení stavebního spoření Smlouva o stavebním spoření musí mít vţdy písemnou formu. Tato smlouva musí být uzavřená s jednou ze stavebních spořitelen působících na území České republiky. Ţádná jiná instituce nemůţe disponovat ve svém portfoliu s produktem „stavební spoření“. Ke smlouvě o stavebním spoření spořitelna zřídí také účet, na který účastník vkládá peníze a spoří. Účastníkem spoření můţe být jak fyzická tak i právnická osoba. Účastníkem stavebního spoření můţe být pouze osoba, která má trvalý pobyt na území České republiky a splňuje výše uvedené podmínky. Jak jiţ bylo zmíněno, stavební spoření není omezeno věkem, takţe ho můţe uzavřít dítě, stejně tak jako dospělý člověk. Za osoby, které ještě nedosáhly věku 18 let nebo za osoby bez právní způsobilosti, jedná zákonný zástupce. Velmi časté jsou situace, kdy rodiče uzavřou stavební spoření sobě, ale také třeba svým dětem. Při uzavření smlouvy o stavebním spoření je třeba vţdy zvolit cílovou částku, kterou chce klient naspořit. Cílová částka představuje celkovou sumu, která by měla být spořením dosaţena. Po dosaţení této částky je moţné s naspořenými prostředky disponovat. Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Tato částka je určena pouze na bytové potřeby. Pokud by nebyla pouţita na tyto účely, má majitel stavebního spoření nárok 41
pouze na částku uspořenou, tedy na součet vkladů, úroků z vkladů a úroků z připsaných záloh státní podpory, sníţený o daň z příjmů z těchto úroků a o úhrady účtované stavební spořitelnou. Tato částka můţe být v průběhu spoření změněna. Smlouva také musí obsahovat výši poplatku nebo způsob stanovení výše poplatku za vedení účtu stavebního spoření a za sluţby související s vedením tohoto účtu. Pokud má klient jiţ existující smlouvu o stavebním spoření, není tato smlouva překáţkou, aby si účastník uzavřel další smlouvu o stavebním spoření. Jen je třeba podotknout, ţe státní příspěvek lze obdrţet v maximální výši 2 000 Kč, nehledě na to, kolik smluv má účastník uzavřených. Jak jiţ bylo řečeno, stavební spoření je účelové spoření. Prostředky ze stavebního spoření můţe účastník pouţít pouze na financování bytových potřeb. Zákon však umoţňuje pouţít uspořenou částku, včetně státní podpory, i jinak neţ na financování bytových potřeb, pokud účastník nebude s vkladem nakládat po dobu 6 let od uzavření smlouvy o stavebním spoření. Coţ znamená, ţe po uplynutí šestileté lhůty je moţno s úsporami nakládat libovolně.
2.4 Doba stavebního spoření Časový průběh stavebního spoření je dán smlouvou stavební spořitelny. Smlouva vstupuje v platnost přijetím návrhu smlouvy stavební spořitelnou, o čemţ je kaţdý účastník informován písemně. Minimální doba spoření je daná zákonem na 24 měsíců. Smluvní vztah začíná dnem uvedeným na potvrzení o přijetí návrhu spořící smlouvy. Spoření samotné začíná uhrazením uzavíracího poplatku, dále se pokračuje většinou v periodických vkladech, ke kterým jsou automaticky přičítány úroky a státní podpora. Takto se pokračuje aţ do dosaţení cílové částky. Po dosaţení cílové částky je moţné naspořené prostředky vybrat, a nebo poţádat o úvěr ze stavebního spoření.
2.5 Úročení Smlouva o stavebním spoření musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření. Vklady do stavebního spoření jsou úročeny dle běţné úrokové sazby. Vedle úroků je dalším výnosem účastníka státní podpora, právě ta dělá ze stavebního spoření atraktivní formu investice a nadprůměrného zhodnocení volných finančních prostředků s minimálními riziky a odlišuje tak stavební spoření od běţných vkladů. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření můţe činit nejvýše 3 procentní body, kdy výše úročení vkladů můţe být aţ do výše 42
4 % ročně. Úrokovou sazbu z vkladů uvedenou ve smlouvě můţe stavební spořitelna jednostranně změnit v případě, ţe účastník po splnění podmínek pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření ve všeobecných obchodních podmínkách nabídku na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nepřijme a ode dne uzavření smlouvy uplyne nejméně 6 let. Oprávnění k této změně a způsob stanovení změněné úrokové sazby z vkladů musí být uvedeny ve smlouvě. Pokud se klient rozhodne stavební spoření ukončit před uplynutím vázací doby a vybrat peníze, můţe tak učinit, ale ztrácí veškerou státní podporu a případně musí zaplatit i pokutu ve výši 0,5 – 1 % z cílové částky.
2.6 Státní podpora Na státní podporu ze stavebního spoření má nárok kaţdá fyzická osoba, která bude klientem stavební spořitelny po dobu nejméně šesti let, nebo bude nejdříve po dvou letech čerpat úvěr ze stavebního spoření Nárok na státní podporu mají tyto druhy fyzických osob: Občan ČR - fyzická osoba se státním občanstvím ČR, trvalý pobyt na území ČR není podmínkou. Občan EU, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem ČR, období aţ po vstupu ČR do EU. Fyzická osoba - cizinec - s trvalým pobytem na území ČR a rodným číslem přiděleným orgánem ČR. Výše státní podpory je 10 % z roční uspořené částky, maximálně však z 20 000,- Kč. Částka úspor přesahující 20 000,- Kč v jednom roce se převádí do následujícího roku spoření. Ovšem pouze v případě, ţe uzavřená smlouva bude obsahovat prohlášení, ţe v rámci této smlouvy ţádá o přiznání státní podpory. V následující tabulce je moţné vidět závislost státní podpory na výši měsíční částky, která je vkládána na účet stavebního spoření za účelem úspory.
43
Tabulka č. 7 Výše státní podpory v závislosti na výši splátek Měsíční splátka
Počet splátek za rok Celkem
Státní podpora 10 % (platí od 1.1.2011 pro všechny smlouvy)
100
12
1 200
120
200 300
12 12
2 400 3 600
240 360
400
12
4 800
480
500 600 700
12 12 12
6 000 7 200 8 400
600 720 840
800 900 1 000
12 12 12
9 600 10 800 12 000
960 1 080 1 200
1 100 1 200 1 300
12 12 12
13 200 14 400 15 600
1 320 1 440 1 560
1 400 1 500 1 600
12 12 12
16 800 18 000 19 200
1 680 1 800 1 920
1 700 1 800 1 900
12 12 12
20 400 21 600 22 800
2 000 2 000 2 000
2 000
12
24 000
2 000
Zdroj: Vlastní vypracování
2.7 Úvěr ze stavebního spoření Pokud účastník poţádá o úvěr, můţe být pouţit pouze na financování bytových potřeb, například nákup domu, bytu, pozemku pro stavbu nebo opravu domu. Přesné vymezení bytových potřeb je stanoveno v zákoně č. 96/1993 Sb. Úvěr ze stavebního spoření umoţní klientovi za výhodných podmínek si půjčit chybějící část potřebné částky. Vyuţití půjčky však není podmínkou pro zaloţení stavebního spoření, nýbrţ jeho doplňující částí. Pro úvěr poskytnutý v rámci stavebního spoření je také specifická výhodnější úroková míra, neţ úroková míra v rámci hypotečních úvěrů a to zejména u řádného úvěru ze stavebního spoření.
2.7.1 Řádný úvěr Na tento úvěr úročený 3–6 % má klient ze zákona nárok při splnění tří podmínek: Dosaţením určité výše hodnoticího čísla (dle podmínek konkrétní stavební spořitelny), které se odvíjí od toho, jakou částku a jak často klient spoří 44
Splněním naspoření určitého procenta z cílové částky (kolem 40 %) Spořením po určitou dobu (minimálně po dobu 2 let) Samozřejmě musí ale také splnit schopnost splácet úvěr, tedy tzv. bonitu a musí také splnit dostatečné zajištění úvěru. Tyto body jsou rozebrány v předchozí kapitole související s hypotečními úvěry. Situaci vysvětlující řádný úvěr v rámci stavebního spoření vysvětluje následující graf. Graf č. 4 Stavební spoření a úvěr v rámci spoření
Zdroj: Wikipedia/stavebnisporeni.cz
2.7.2 Překlenovací úvěr Specifické pro překlenovací úvěr je, ţe klient spoří méně neţ 2 roky, úroková sazba je vyšší neţ u řádného úvěru a úvěr je poskytnut maximálně ve výši cílové částky. Stavební spořitelny vycházejí vstříc svým klientům a nabízejí moţnost poskytnutí úvěru jiţ při uzavření smlouvy o stavebním spoření. Tímto úvěrem překlene klient dané období, kdy zatím podmínky pro poskytnutí řádného úvěru nesplnil, proto je nazýván překlenovacím úvěrem. Na překlenovací úvěr však neexistuje ţádný právní nárok, záleţí tedy jen na stavební spořitelně, zda ho klientovi poskytne, či nikoliv. Po uplynutí překlenovací doby dochází k uzavření úvěru ze stavebního spoření, který má jak uţ bylo řečeno i výhodnější úrok, neţ úvěr překlenovací. V rámci splátek překlenovacího úvěru nedochází ke splácení úvěru, splátku tvoří úroky z úvěru a částka 45
ukládaná na stavební spoření. Překlenovací úvěr je splacen aţ v momentě, kdy je přidělen klasický úvěr ze stavebního spoření. Stavební spořitelna můţe poskytnout úvěr pouze do výše cílové částky. Úroky z překlenovacího úvěru i z úvěru ze stavebního spoření lze odečíst od základu daně. Výhodou řádných úvěrů je stejná úroková sazba pro všechny klienty, která je většinou niţší neţ sazba překlenovacích úvěrů. Na straně překlenovacích úvěrů zas stojí větší rychlost, protoţe na řádný úvěr musí klient čekat minimálně dva roky od uzavření smlouvy a musí přitom naspořit minimálně 40 % z cílové částky, kdeţto zaţádat o překlenovací úvěr můţe prakticky ihned po podpisu smlouvy a v některých případech i bez jakýchkoli našetřených prostředků. Velký rozdíl mezi oběma druhy úvěrů je také ve splácení. Překlenovací úvěr se totiţ de facto nesplácí, splácí se pouze úroky z vypůjčené částky a ke splacení překlenovacího úvěru dojde jednorázově ve chvíli, kdy splní klient podmínky pro poskytnutí úvěru řádného, jímţ splatí ten překlenovací. Finanční náročnost překlenovacího úvěru je tedy větší. Navíc současně s jeho splácením musí zároveň spořit na to, aby mohl dostat řádný úvěr.
2.8 Výhody a nevýhody stavebního spoření Stavební spoření má bezesporu mnoho výhod. Jedna z hlavních výhod je, ţe svoji smlouvu mohou mít i děti, které nedosáhly plnoletosti – smluvně je zastupuje zákonný zástupce. Peníze vloţené na stavební spoření jsou zhodnocovány o předem stanovený úrok. Podstatnou výhodu a exkluzivitu stavebnímu spoření dává státní podpora. Další výhodou je, ţe veškeré výnosy ze stavebního spoření, tj. úroky a státní podpora, jsou osvobozeny od daně z příjmu. Stavební spoření má však mnoho dalších výhod. Tyto výhody jsou vypsány níţe v bodech. Hlavní výhody: Princip stavebního spoření minimalizuje negativní vlivy vývoje na trhu, například úrokové sazby z vkladů i úvěrů jsou pevné po celou dobu trvání vztahu. Jistota vkladů je zabezpečena zákonem o stavebním spoření, zákon přesně definuje činnost stavebních spořitelen. Stavební spořitelna podléhá stálému dohledu ministerstva financí. Vklady jsou ze zákona pojištěny u ČNB. Účastník stavebního spoření má nárok na nízký úrok z úvěru ze stavebního spoření. Měsíční splátky ve fázi spoření a splácení úvěru se propočítávají předem.
46
Státní podpora 10 % z ročně uspořené částky. Moţnost získání státní podpory bez ohledu na věk. Osvobození úroků a státní podpory od daně z příjmu u fyzických osob. Úročení veškerých úspor aţ 3 % p.a. Čistý úrokový výnos při šestiletém cyklu spoření aţ 7 %. Volnost ve způsobu spoření. Během spoření kdykoliv moţnost změnit smlouvu: změna tarifu, změna cílové částky. Libovolné pouţití uspořené částky, včetně státní podpory, po 6ti letech spoření. Moţnost mimořádné splátky úvěru. Eventuální získání překlenovacího úvěru. Moţnost výhodné kombinace s hypotečním úvěrem. Jeden klient můţe vlastnit více smluv o stavebním spoření. Nevýhody: Po dobu šesti let nemoţnost čerpání vloţeného kapitálu. V případě dřívějšího výběru klient přichází o státní podporu. Poplatek za uzavření – Za uzavření smlouvy se vţdy platí poplatek. U většiny spořitelen se jedná o 1 % z cílové částky spoření.
47
3 Srovnání efektivnosti využití úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru při financování bydlení V rámci této kapitoly srovnávám hypoteční úvěr se stavebním spořením. Vyzdvihuji výhody a poukazuji na nevýhody, popřípadě porovnám oba produkty v nejdůleţitějších a specifických bodech pro obě varianty financování bydlení. Oba dva produkty mají své výhody a nevýhody. Hlavním omezením stavebního spoření bývá podmínka, ţe úvěry z něj lze pouţít pouze jako investici do vlastního bydlení. U hypoték takové obecné omezení není, klient je můţe pouţít k nákupu prakticky jakékoli nemovitosti na území ČR. Na druhou stranu, hypotéku můţe klient pouţít pouze při investici do nemovitostí, kterých se stane vlastníkem (aby jimi mohl ručit), to znamená, ţe ji nemůţe vyuţít například pro nákup bytu v druţstevním vlastnictví (druţstevní byt nelze zastavit, protoţe je ve vlastnictví druţstva a pořízení druţstevního bytu nepředstavuje koupi nemovitosti ale podílu v druţstvu). V tom je zase výhodnější stavební spoření, protoţe spořitelny investici do druţstevního bytu umoţňují. Pokud porovnáme úrokové míry hypotečních úvěrů s úroky z úvěru ze stavebního spoření, je patrné, ţe úrokové sazby u hypotečních úvěrů jsou vyšší, neţ u úvěrů ze stavebního spoření. Vţdy závisí na době fixace úrokové sazby. U stavebního spoření závisí na tom, zda-li se jedná o překlenovací úvěr nebo o úvěr řádný. U stavebního spoření je nutné zmínit také úroky z vkladů, které přinášejí jistý, ačkoliv ne příliš vysoký výnos klientovi. V případě hypotečních úvěrů neexistuje úrok z vkladů, protoţe klient ţádné finanční prostředky nezhodnocuje. Charakteristickým rysem stavebního spoření jsou pevné úrokové sazby platné po celou dobu splácení. Dluţník tak můţe počítat s tím, ţe se sazba během splácení nezmění. Sazba hypotečních úvěrů je oproti tomu určována fixně pouze na jistý časový úsek splácení, nejčastěji na jeden rok nebo na pět let. Klient tak dopředu neví, jaká bude úroková sazba jeho úvěru po vypršení doby fixace – můţe být niţší (coţ mu při splácení pomůţe) nebo vyšší (coţ mu můţe uškodit). Proto úroková míra poukazuje na větší výhodnost úvěrů ze stavebního spoření. Další velmi významnou součástí stavebního spoření je státní podpora. Státní podpora, dělá z tohoto bankovního produktu velmi zajímavou investici. Klient vkládá svoje vklady a zhodnocuje je výhodnou úrokovou mírou a zároveň je mu připisovaná státní podpora, která se odvíjí od částky vkládaných úspor. U hypotečních úvěrů nic podobného jako státní podpora nefunguje. To pro klienta znamená, ţe příspěvky od státu nedostává v ţádné formě. Jediné zvýhodnění pro klienta s hypotečním úvěrem ze strany státu je nárok na odpočet zaplacených 48
úroků z daně příjmů. Toto zvýhodnění však funguje i u klientů s úvěrem ze stavebního spoření. Na další výhodu hypotečních úvěrů však poukazuje moţná výše poskytnutého úvěru. Úvěry poskytované ze stavebního spoření nebývají zpravidla tak vysoké jako úvěry hypoteční. Částka poskytnutých hypotečních úvěrů ve většině případů převyšuje částky úvěrů ze stavebního spoření. Pro oba produkty je ale specifické, ţe na počátku uzavírání smluv nemá klient dostatek volných vlastních prostředků k financování vlastního bydlení. Další ukazatel můţe být kontrola správy peněz u obou produktů. V případě stavebního spoření je důleţité, ţe stavební spořitelny musí mít povolení České národní banky a transakce s vklady klientů jsou regulovány velmi přísně a navíc je vykonáván pravidelný dohled ministerstvem financí. U hypotečních úvěrů je kontrola vykonávána také a to ČNB. Ta vydává licence na vydávání hypotečních zástavních listů a na poskytování hypotečních úvěrů. Oba tyto bankovní produkty jsou tedy kontrolovány výše postavenými orgány, které dohlíţejí na bezpečnost bankovního trhu a tak i na stabilitu ekonomiky. Velmi významnou výhodou stavebního spoření oproti hypotečním úvěrům je moţnost splatit úvěr předčasně. Úvěr lze v jakémkoliv období splatit předčasně nebo ho sníţit nepravidelnou splátkou, a to bez jakýchkoliv sankcí. U hypotečních úvěrů lze splatit úvěr předčasně či ho sníţit o nepravidelnou splátku jedině v období ukončení doby fixace úrokové míry. To je moţné za poplatek, ale některé banky v rámci zlepšení konkurenceschopnosti umoţňují tento krok bez sankcí, ale pouze v období ukončení doby fixace. V případě, ţe chce klient předčasně splatit úvěr mimo toto období, zaplatí klient bance tučný poplatek. Důleţitou součástí posouzení efektivnost je doba trvání obou způsobů financování vlastního bydlení. U hypotečních úvěrů se jedná většinou o velmi dlouhá období díky zpravidla většímu objemu zapůjčených finančních prostředků. Ve většině hypotečních úvěrů se jedná o dobu v řádech desítek let. U stavebního spoření se většinou jedná o kratší období. To je dáno minimální dobou trvání stavebního spoření, která musí být minimálně 2 roky. Také to souvisí s dobou stavebního spoření. Pokud je dlouhá, ztrácí výnos na efektivnosti, tedy čím déle klient spoří, tím menší je jeho výnos. Proto je stavební spoření povaţováno spíše za operativnější způsob financování bydlení oproti hypotékám. Nespornou výhodou hypotečních úvěrů je, ţe klient nemusí mít naspořeno ani procento částky, kterou si chce půjčit, na rozdíl od stavebního spoření. Stavební spoření funguje na principu ukládání prostředků a jejich zhodnocování, aby na základě tohoto spoření mohl být poskytnut levný úvěr. Tento úvěr je poskytnut však nejdříve po dvou letech spoření a po uspoření minimálně 40 % cílové částky. 49
Dalším bodem v porovnání efektivnosti jsou poplatky. Zda budou poplatky za vyřízení levnější u stavební spořitelny nebo u hypoteční banky, závisí na více faktorech. Těmito faktory jsou obecné určení výše poplatku (od nuly do zhruba dvou procent z půjčované částky), omezení výše poplatku (většinou banky či spořitelny uvádějí minimální a maximální výši poplatku) a v neposlední řadě na výši úvěru, z něhoţ je poplatek počítán. Můţe se tedy stát, ţe za úvěr klient nemusí u stavební spořitelny zaplatit vůbec, ale také můţe zaplatit 2 %, coţ je více neţ u většiny hypotečních bank. Další výrazný poplatek se vybírá za správu a vedení úvěrového účtu – v tomto případě jsou ovšem hypoteční banky mnohem draţší neţ stavební spořitelny. Stavební spořitelny totiţ buď za vedení účtu nic nechtějí a je tedy zdarma, nebo u nich za rok zaplatí klient přibliţně tolik, co u hypotečních bank za měsíc. Tak jak rozhodnout, zda hypotéku nebo stavební spoření? Obecná rada ani odpověď neexistuje. Poměrně častým případem bývá kombinace obou produktů – a to z toho důvodu, ţe klient nemusí získat hypotéku rovnající se ceně nemovitosti, ale jen její část. Zbytek musí získat z jiných prostředků, tedy například stavebním spořením – ať uţ prostým spořením nebo vyuţitím řádného či překlenovacího úvěru. V tomto textu jsem zhodnotil zásadní obecné rozdíly mezi oběma produkty. Aby se klienti mohli rozhodnout, co by pro ně mohlo být výhodnější, je třeba uvaţovat nad jejich moţnostmi a poţadavky ať uţ vyuţijí hypoteční úvěr nebo stavební spoření. V případě, ţe se klient nemůţe rozhodnou,t je dobré také vyuţít sluţeb finančního poradce a vše důkladně zkonzultovat.
50
4 Státní fond rozvoje bydlení 4.1 Charakteristika fondu Státní fond rozvoje bydlení je právnickou osobou se sídlem v Olomouci. Fond byl zřízen zákonem č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení a o změně zákona č. 171/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky ve věcech převodů majetku státu na jiné osoby a o fondu národního majetku České republiky, ve znění pozdějších předpisů. Fond vznikl dne 21 . července 2000. Statut fondu upravuje podrobnosti o činnosti Fondu a o jeho vnitřní organizaci. Mezi nejvyhledávanější programy fondu patří podpora mladých formou nízko úročených úvěrů, která nahradila dřívější takzvanou novomanţelskou půjčku. Fond dále poskytuje pomoc při napravování škod vzniklých v důsledku povodní, angaţuje se ve výstavbě sociálních bytů a v rámci programu Panel se podílí na rekonstrukci panelových domů. Rovněţ se zabývá poradenskou činností.
4.2 Hlavní úkoly fondu Státní fond pro rozvoj bydlení má několik hlavních úkolů. Těmito úkoly jsou například: Shromaţduje finanční prostředky určené na podporu bydlení. Fond podporuje soukromé a obecní investice do výstavby bytů, oprav a modernizace bytů a výstavby technické infrastruktury. K plnění úkolů uţívá fond své finanční zdroje v souladu se zákonem a v souladu s nařízeními vlády, kterým jsou stanoveny podmínky poskytování státní podpory bydlení podle jednotlivých programů. Podle těchto programů rozděluje fond finanční prostředky určené na podporu bydlení a sjednává za tím účelem smlouvy s bankami, obcemi i s jednotlivými příjemci podpory. Rozděluje příspěvky z poskytnutých prostředků příslušných fondů Evropské unie podle schválených projektů se zabezpečeným kofinancováním. Poskytuje poradenské sluţby v oblasti realizace programů poskytování státní podpory v oblasti bydlení. Analyzuje situaci v bydlení a účinnost státní podpory bydlení a navrhuje Ministerstvu pro místní rozvoj opatření v oblasti bytové politiky.
51
4.3 Zásady hospodaření fondu K plnění svých úkolů uţívá fond majetek, s nímţ hospodaří, a příjmy stanovené v souladu se schváleným rozpočtem. Majetek, s nímţ fond hospodaří, včetně jeho výnosů a přírůstků, je ve vlastnictví státu. Tento fond je povinen dbát zásad obezřetnosti a efektivnosti při vyuţívání majetku s nímţ hospodaří. Finanční prostředky určené na financování nákladů spojených se správou fondu a na financování vlastní činnosti, včetně prostředků pro výplatu odměn členům výboru a dozorčí rady fondu, jsou vedeny v samostatných poloţkách rozpočtu a také jako oddělené části účetnictví fondu. Fond zřizuje vlastní účty u bank. Prostředky určené pro vlastní činnost, včetně prostředků pro výplatu odměn členům výboru a dozorčí rady, musí být vedeny na samostatném účtu, na nějţ jsou převáděny zpravidla zálohově.
4.4 Orgány Fondu Statutárním orgánem je ředitel fondu. Jménem fondu jedná navenek také předseda výboru a místopředseda výboru fondu. Kaţdá další osoba smí jednat jménem fondu pouze na základě plné moci udělené výborem nebo ředitelem fondu. Členové orgánů tohoto fondu jsou povinni zachovávat mlčenlivost o skutečnostech, které se v souvislosti s činností ve fondu dozvěděli. Orgány Fondu tedy jsou: Výbor fondu Dozorčí rada fondu Ředitel fondu
4.4.1Výbor Fondu Nejvyšším orgánem je sedmičlenný výbor fondu. Předsedou tohoto výboru je ministr pro místní rozvoj, všichni členové jsou voleni vládou na čtyřleté období. Výbor fondu projednává a předkládá ministru pro místní rozvoj návrh rozpočtu fondu nebo roční účetní závěrku fondu a výroční zprávu o činnosti. Výbor fondu dále projednává a schvaluje jednací řád fondu a jeho změny, závaţnější otázky související se správou fondu, návrhy opatření k nápravě předloţené předsedou výboru fondu v případech nedostatků, na které předsedu fondu upozorní dozorčí rada fondu nebo další návrhy předloţené předsedou výboru nebo členy výboru fondu. Výbor fondu zasedá podle potřeby, nejméně však dvakrát ročně.
52
4.4.2 Dozorčí rada Fondu Kontrolním orgánem je pětičlenná dozorčí rada, jejíţ zástupce volí poslanci Parlamentu ČR. Dozorčí rada fondu projednává roční účetní závěrku fondu a výroční zprávu o činnosti fondu, svůj jednací řád a jeho změny, výsledky kontrolní činnosti a hospodaření fondu a jeho orgánů, informace pro ministra pro místní rozvoj o závaţných nedostatcích nebo podněty ministra pro místní rozvoj k provedení kontroly konkrétních případů. Dozorčí rada fondu zasedá nejméně dvakrát ročně. Předseda dozorčí rady fondu má právo se účastnit zasedání výboru fondu. 4.4.3 Ředitel Fondu Nad fungováním celé instituce dohlíţí ředitel fondu. Ředitel fondu provádí rozhodnutí a další opatření schválená a projednaná výborem, řídí práci fondu a odpovídá za plnění jeho úkolů, je nadřízeným ostatním zaměstnancům, přijímá potřebná opatření k zajištění správy fondu, k realizaci úkolů fondu a k zajištění činnosti orgánů a fondu, rozhoduje o uvolnění prostředků a o poskytování podpor podle programů poskytování státní podpory bydlení a má právo se účastnit zasedání výboru fondu. Dále také ředitel jmenuje a odvolává svého zástupce. Ředitel fondu také vydává: organizační řád pracovní řád spisový řád skartační řád podpisový řád
4.5 Hlavní programy fondu Státní fond rozvoje bydlení poskytuje prostředky v rámci několika hlavních programů. Mezi tyto programy patří: Úvěry na výstavbu nájemních bytů Úvěry na opravy a modernizace Panel 2013 Záruky Podpora obcí Povodně
53
V rámci programu povodně poskytuje Státní fond rozvoje bydlení několik programů, které se odlišují účelem pouţití nebo výší úrokové sazby či dobou splácení. Mezi tyto programy patří například úvěry na opravy, úvěry na pořízení bydlení, úvěry obcí.
54
Závěr V této práci jsem se zaměřil na hypoteční úvěry jako produkty slouţící k financování bydlení. Tento produkt jsem definoval, popsal stručně jeho legislativní rámec a detailně jsem charakterizoval parametry hypotečních úvěrů. Vysvětlil jsem, s jakými druhy hypoték se můţeme setkat, co ovlivňuje jejich výši a výši úrokové sazby a zmínil jsem státní podporu ve formě daňových odpočtů. Zaměřil jsem se i na postup při vyřizování úvěrů a dokumenty, které bude banka po ţadateli poţadovat. Rozebral jsem rovněţ nejčastější problémy při vyřizování úvěrů. Také jsem se podíval na banky dle pohledu na klienta, tedy bonity klienta, a zjistil jsem, ţe se úrokové sazby u dvou klientů s různými příjmy neliší. Výše příjmů však ovlivňuje moţnou výši úvěru, kterou jim banka bude ochotna poskytnout, a i tyto výše úvěru se napříč bankami liší. Zkoumal jsem i dobu fixace u různých bank a tato analýza ukázala, ţe většina bank preferuje dobu fixace mezi třemi a pěti roky. U většiny těchto bodů jsem teorii doplnil o praktické modelové příklady, jako například u stanovení výše splátky hypotečního úvěru, nebo jsem doplnil teorii skutečnými daty z fungujících bankovních ústavů - například GeMoney Bank nebo Hypoteční banky. Také jsem nastínil problematiku stavebního spoření. Charakterizoval jsem stavební spoření jako celek, popsal proces zaloţení stavebního spoření, popsal jsem jednotlivé parametry a také jsem se věnoval úvěru ze stavebního spoření. Tyto úvěry jsem rozčlenil na dva typy a popsal specifika jednotlivých typů. V poslední části mojí práce jsem se věnoval srovnání efektivnosti a vyuţití hypotečních úvěrů i stavebního spoření. Zejména jsem porovnal rozdíly u těchto dvou produktů slouţících k financování bydlení. Kaţdý tento rozdíl jsem porovnal se stejným parametrem druhého produktu a podle toho usoudil, co je výhodou či nevýhodou jednotlivých produktů. V tomto textu jsem zhodnotil zásadní obecné rozdíly mezi oběma produkty. Aby se klienti mohli rozhodnout, co by pro ně mohlo být výhodnější, je třeba uvaţovat nad jejich moţnostmi a poţadavky, ať uţ vyuţijí hypoteční úvěr nebo stavební spoření. V případě, ţe se klient nemůţe rozhodnout, doporučil bych poradit se s odborníkem, který je nezávislý na jednotlivých bankách, a prozkoumat nabízené produkty a podmínky pro kaţdý případ zvlášť, neboť při splácení v řádech desítek let můţe klient přeplatit velmi vysoké částky.
55
Seznam použité literatury: Citace z literárních zdrojů [2] BARDOVÁ, D. – OPLTOVÁ, R. – PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. ISBN 80-901486-5-4. [1] CÍSAŘ J., REKTOŘÍK J., Ekonomika bydlení I., 1.vyd. Brno: Masarykova univerzita 1999, ISBN80-120-2240-X
Literární zdroje 1. BIVŠ Skripta Bankovnictví I., II., III. - Ing. Olga Šeflová
Internetové zdroje 1. Hypoindex o hypotečních úvěrech, [online] dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky/ 2. Finance.cz o hypotečních úvěrech, [online] dostupné z: http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/abeceda-hypotek/ 3. Úvěrová kalkulačka, [online] dostupné z: http://kalkulacky.idnes.cz/cr_uverovakalkulacka.php?suma=150+000%2C00&urok=5%2C00&rok=5&interval=12&typ=po# kalendar 4. O hypotékách obecně, [online] dostupné z: http://www.hypoteky-online.cz/ http://www.levnejsihypoteka.cz https://www.gemoney.cz/lide/hypoteky http://www.abalio.cz/pravnicke-osoby/hypotecni-uvery-pro-po.html 5. Doplňkové formy zajištění hypotečních úvěrů, [online] dostupné z: http://finance.idnes.cz/doplnkove-formy-zajisteni-hypotecnich-uveru-fa5/uver.aspx?c=A050324_114630_viteze_jjj 6. Pojištění hypoték, [online] dostupné z: http://www.hypoteky-online.cz/pojisteni-hypoteky/ 7. Pojištění související s hypotečními úvěry, [online] dostupné z: http://www.csob.cz/cz/Lide/Pojisteni/Stranky/CSOB-Pojisteni-k-hypotekam.aspx http://www.rb.cz/osobni-finance/pojisteni/pojisteni-k-hypotece/ 56
8. Úrokové sazby u hypotečních úvěrů, [online] dostupné z: http://www.novinky.cz/ekonomika/285384-urokove-sazby-hypotek-jsou-na-minimu-vprumeru-na-3-36-procenta.html http://www.financninoviny.cz/zpravy/urokove-sazby-hypotek-v-breznu-vyrovnalyminimum-3-17-pct/927382 http://www.novinky.cz/ekonomika/285384-urokove-sazby-hypotek-jsou-na-minimu-vprumeru-na-3-36-procenta.html https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/urokove-sazby/ http://finance.idnes.cz/urokove-sazby-hypotek-za-leden-2013-dq9/hypoindex.aspx?c=A130218_162936_hypoindex_zuk http://hypoteky-srovnani.eu/vyvoj-urokovych-sazeb-hypotek/ 9. Nesplácení hypotečních úvěrů, [online] dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/nesplacim-hypoteku-co-se-mnou-bude/ 10. Refinancování hypotečních úvěrů, [online] dostupné z: https://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/refinancovani/ 11. Stavební spoření, [online] dostupné z: http://www.vyplata.cz/pujckyauvery/stavebnisporeni.php http://www.stavebni-sporitelny.com/ https://www.burinka.cz/cs/obchodni-podminky/zakon-o-stavebnim-sporeni/ 12. Úvěry ze stavebního spoření, [online] dostupné z: http://www.rsts.cz/uver-ze-stavebniho-sporeni/ https://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/cpmz031113.doc 13. O Státním fondu rozvoje bydlení, [online] dostupné z: http://www.sfrb.cz/ http://aktualne.centrum.cz/finance/bydleni/clanek.phtml?id=761368
Zákony 1. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 2. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ve znění pozdějších předpisů
57
Seznam použitých zkratek aj. apod. atd. ČR EUR Kč. např. obr. tzv. viz % CP
a jiné a podobně a tak dále Česká republika euro korun českých například obrázek takzvaný téţ, tam procento cenné papíry
58
Seznam tabulek Tabulka 1: Porovnání maximální doby splatnosti poskytovaných úvěrů.........................16 Tabulka 2: Výše měsíční splátky v závislosti na době splatnosti.....................................18 Tabulka 3: Podoba splátkového kalendáře...................................................................20-21 Tabulka 4: Garantované fixní sazby u hypoteční banky...................................................23 Tabulka 5: Výše poplatku za předčasné splacení v období fixace....................................29 Tabulka 6: Příklad konsolidování úvěrů...........................................................................38 Tabulka 7: Výše státní podpory v závislosti na výši splátek............................................44
Seznam grafů Graf 1: Anuitní způsob splácení hypotečního úvěru........................................................17 Graf 2: Rozloţení celkové částky úvěru...........................................................................19 Graf 3: Průměrný vývoj úrokových sazeb za necelé poslední dva roky..........................25 Graf 4: Stavební spoření a úvěr v rámci spoření..............................................................45
59
Seznam příloh Příloha č.1 Smlouva o překlenovacím úvěru ze stavebního spoření Příloha č.2 Potvrzení zániku zástavního práva k nemovitosti Příloha č.3 Pokyn k čerpání úvěru
60
Příloha č.1 Smlouva o překlenovacím úvěru ze stavebního spoření
61
Příloha č.2 Potvrzení zániku zástavního práva k nemovitosti
62
Příloha č.3 Pokyn k čerpání úvěru
63
