Analyse haalbaarheid. Winkelhart Doorn. december 2009 definitief

Analyse haalbaarheid Winkelhart Doorn december 2009 definitief

ANALYSE HAALBAARHEID WINKELHART DOORN

Colofon

Titel Analyse haalbaarheid Winkelhart Doorn

Opdrachtgev er Gemeente Utrechts e Heuvelrug

Projectleider ing. H.M.M. Schuttenbeld

A uteur(s ) ing. H.M.M. Schuttenbeld

Projectnummer UH/WD/09-096

A antal pagina’s 44

Zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van de opdrachtgever of bureau Ruimtewerk is het niet toegestaan deze uitgave of delen ervan te vermenigvuldigen of op enige wijze openbaar te maken.


Inhoud

1

Inleiding

5

1.1

Vraagstelling

5

1.2

Aanleiding

5

1.3

Opdracht haalbaarheidsonderzoek

6

1.4

Opbouw van de notitie / leeswijzer

7

2

Ruimtelijke uitgangspunten

8

2.1

Projectgebied

8

2.2

Eigendomssituatie

9

2.3

Planologisch regiem

10

2.4

Bouwprogramma

12

2.5

Conclusie vooronderzoek

13

2.6

Motivering project

14

2.6.1

Gemeentekantoor

14

2.6.2

Economische motivering

14

2.7

Parkeersituatie

15

3

Financiering

17

3.1

Algemeen

17

3.2

Analyse financiën

17

3.3

Dubbelgebruik parkeren gemeentekantoor

18

3.4

Kadernota 2010-2013

18

3.5

Subsidies

19

3.6

Mogelijke investeerders

20

3.6.1

Parkeerexploitanten

20

3.6.2

OPP / BNG

20

4

Exploitatieberekeningen

21

5

Conclusie

23

6

Vervolgtraject

24

3

DECEMBER 2009 DEFINITIEF


6.1

Voorstel stake-holders

24

6.2

Grondposities

24

Bijlagen

25

Bijlage 1: Vooronderzoek

26

Bijlage 2: Parkeerbehoefte

28

Bijlage 3: BlauwStaete berekening

30

Bijlage 4: Indicatieve exploitatieberekening

32

Bijlage 5 Kosten baten totaal

34

Bijlage 6: Kosten baten zonder parkeren

36

Bijlage 7: Kosten baten parkeren

38

Bijlage 8: Kosten baten parkeerdek

40

Bijlage 9 Voorbeeld parkeerdek

42

4



1

Inleiding

1.1

Vraagstelling

Voor de locatie rondom de huidige Albert Heijn tot aan de Dorpsstraat in Doorn bestaat vanuit verschillende partijen de wens tot een herontwikkeling te komen. Een nieuwe Albert Heijn, een kleine uitbreiding met winkels, horeca en ca. 50 woningen met een ondergrondse parkeergarage. Op 23 april 2009 is door de gemeenteraad een krediet beschikbaar gesteld voor een haalbaarheidsonderzoek in het kader van het Project Winkelhart Doorn. Bureau Ruimtewerk heeft opdracht gekregen om dit haalbaarheidsonderzoek uit te voeren.

Begin 2009 heeft er een vooronderzoek plaatsgevonden naar het Winkelhart Doorn. Er lag een stedenbouwkundig model (zie bijlage 1: uitkomsten van het vooronderzoek Winkelhart Doorn), het meest kansrijke model met een aantal randvoorwaarden en financiële uitgangspunten waarover met de stakeholders in het gebied overeenstemming was verkregen als basis voor verder uitwerking. De stakeholders zijn Syntrus Achmea, Ahold en Heuvelrug Wonen. Dit betekende dat de vervolgstap naar een haalbaarheidsonderzoek gemaakt kon worden. Belangrijk gegeven was dat er een kans bestond op een win-win situatie, door vanuit het project gemeentekantoor een aantal parkeerplaatsen over te hevelen naar het project Winkelhart Doorn.

Het hoofddoel van deze notitie is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid van het project Winkelhart Doorn. Daarbij aan te sturen op een go of no-go besluit. De vraag ligt voor of er commitment is van de huidige stakeholders om het project daadwerkelijk te starten op basis van de geformuleerde uitgangspunten en financiële analyses van het vooronderzoek. Deze notitie is een beslisdocument ten behoeve van de politieke besluitvorming over een mogelijk vervolgtraject.

1.2

Aanleiding

Aanleiding om te komen tot een planontwikkeling in het Winkelhart Doorn is de huidige minimale omgevingskwaliteit rondom de Albert Heijn aan de Dorpsstraat in Doorn. Het kernwinkelgebied van Doorn is hier erg versnipperd en mist een duidelijke samenhang. In dit gebied zijn veel verkeersbewegingen, te weinig parkeerplaatsen, er is leegstand van panden, er is weinig diversiteit aan winkels en het openbare gebied is qua inrichting erg gedateerd. Binnen het gebied zijn op dit moment diverse bouwwensen zoals de winkeluitbreiding van de huidige Albert Heijn. Daarnaast heeft Woningbouwcorporatie Heuvelrug Wonen een principe bouwplan ingediend voor de panden aan de Dorpstraat 29-35, (o.a. voormalige Torbijn panden).

5



Huidige situatie plangebied

1.3

Opdracht haalbaarheidsonderzoek

Op het moment dat bureau Ruimtewerk is gestart met het haalbaarheidonderzoek bleek er nog discussie te zijn over de financiële uitgangspunten en over de initiatiefneming. Stakeholders gingen uit van een vrij forse bijdrage vanuit de gemeente. Tevens heeft direct in het begin van het onderzoek AM zich als stakeholder in het project teruggetrokken. Het uitgangspunt dat in het raadsvoorstel is geformuleerd inzake het haalbaarheidsonderzoek Winkelhart Doorn, dat met de eigenaars uit het gebied een globale overeenstemming was, bleek genuanceerder te liggen.

De opdracht in het raadsvoorstel was een haalbaarheidsonderzoek voor het gekozen, meest kansrijke model: •

een ruimtelijk haalbaarheidsonderzoek door de diverse gemeentelijke disciplines

•

een onderzoek naar de financiële haalbaarheid, door te overleggen en te onderhandelen met de stakeholders in het gebied

•

het toetsen van de maatschappelijke haalbaarheid bij andere eigenaren, winkeliers, omwonenden en overige belanghebbenden en belangstellenden.

Ingeschat werd op het moment dat het vooronderzoek werd afgerond dat het project een tekort had van 5.5 miljoen. Dit zou voornamelijk worden veroorzaakt door het ondergronds parkeren. Gelet op de ontstane situatie, een stakeholder van tafel en niet voldoende financieel commitment, was het niet logisch om de haalbaarheid te focussen op het ruimtelijk

6



en maatschappelijk aspect. Gaandeweg het proces is daarom besloten het haalbaarheidsonderzoek te focussen op de financiële mogelijkheden en onmogelijkheden. Op het moment dat er een go-besluit is vanuit de huidige stakeholders is het zinvol de uitgangspunten stedenbouwkundig uit te werken en intern alle afdelingen bij het project te betrekken. Zie vervolgtraject. Eveneens is het na een go-besluit pas zinvol de andere eigenaren, winkeliers, omwonenden en overige belanghebbenden en belangstellenden te betrekken bij het proces. Deze twee processen dienen dan parallel te gaan.

1.4

Opbouw van de notitie / leeswijzer

In hoofdstuk 2 zijn de ruimtelijke uitgangspunten, zoals het projectgebied, de eigendomssituatie, beleidskaders, het planologisch regiem, het bouwprogramma, conclusie vooronderzoek en de parkeersituatie beschreven. Daarbij is ook de motivering van het project belicht. Vervolgens zijn in hoofdstuk 3 de stakeholders weergegeven, een analyse van de bestaande berekeningen (voorjaar 2009) gemaakt en de mogelijke planbijdrage (financieringen) weergegeven. In hoofdstuk 4 zijn nieuwe kosten-batenanalyses weergegeven. En tenslotte is in hoofdstuk 5 een conclusie beschreven en is afsluitend het vervolgtraject uitgewerkt.

7



2

Ruimtelijke uitgangspunten

2.1

Projectgebied

Het Winkelhart Doorn is een projectgebied met vele verschillende particuliere eigendommen. Het betreft het gebied tussen de Dorpstraat, de Amersfoortse weg, de Kampweg en de Kerkweg.

Overzichtssituatie

In het kader van deze haalbaarheidsanalyse beperken we ons tot de huidige Albert Heijn en het aansluitende openbare gebied, het pand van Amorison Dorpstraat 27 en de panden van Heuvelrug Wonen Dorpstraat 29, 31, 33 en 35 (voormalige Torbijn panden).

Luchtfoto

8


2.2


Eigendomssituatie

Op dit moment zijn binnen het projectgebied de volgende eigenaren in bezit van gronden. •

Ahold; kad. num. 7043, 7527

•

H. Pennings; kad. num. 5295, 7043, 7092, 7093

•

Stichting Bedrijfsfonds Beroepsvervoer (SBB wordt vertegenwoordigd door Syntrus Achmea vastgoed); kad. num. 5420, 7528

•

Heuvelrug Wonen; kad. num. 1866, 7091

•

M. Amorison; kad. num. 4407.

Kadastrale kaart

De gemeente heeft geen directe eigendommen binnen het plangebied, dus ook geen openbaar gebied. Het openbaar gebied in het Winkelhart Doorn had al in 1993 om niet overgedragen moeten worden aan de gemeente. Dit is nooit gebeurd. De eigendom van het openbare gebied ligt nog steeds bij vier verschillende partijen. De contractspartner, bouwbedrijf H. Pennings uit Rosmalen, verantwoordelijk voor de overdracht van de volledige, onbezwaarde eigendom aan de gemeente, om niet, heeft wel diverse keren bij de gemeente Doorn aangedrongen op overdracht van de stukken grond. Er liggen allerlei afspraken vanuit de exploitatieovereenkomst van 1993 welke is gesloten tussen gemeente Doorn en het bouwbedrijf in het kader van de Thorheim passage. O.a. dat een deel van het openbare gebied per 1 mei 2005 aan de gemeente wordt overgedragen voor een symbolisch bedrag. Tevens zou het bouwbedrijf alle in het toenmalig projectgebied liggende infrastructurele voorzienin-

9



gen vrij van opstallen en funderingen om niet over dragen aan de gemeente Doorn. Deze verplichtingen zijn tot op heden niet nagekomen. Daarnaast is de afspraak dat de gemeente Doorn het recht van eerste koop had op de opstallen op grond kadastraal nummer 7527 niet gehonoreerd. Dit betreft de grond waarop recentelijk door Ahold parkeerplaatsen zijn aangelegd, achter de huidige Albert Heijn. Bouwbedrijf H. Pennings en Ahold hebben beiden te kennen gegeven bereid te zijn de stukken grond alsnog om niet over te dragen aan de gemeente. Levering kan plaats vinden door een notariële akte, een leveringsakte. In maart 2005 lag er een concept van de akte van levering met betrekking tot de aankoop van percelen grond van Bouwbedrijf H. Pennings en zn. B.V. om niet aan de gemeente Doorn. Deze dient door betrokken partijen opnieuw te worden beoordeeld en vervolgens kan de daadwerkelijke overdracht plaatsvinden. Op het onderstaande overzicht met eigendomsposities zijn de geel gearceerd gronden in discussie qua eigendom en rechten.

Eigendomsposities

2.3

Planologisch regiem

Voor het projectgebied is het bestemmingsplan “1e partiële herziening bestemmingsplan Centrum Gemeente Doorn” geldig. In het bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen: Deelgebied I, gemengde doeleinden, waaronder woningen, al dan niet in gestapelde vorm, bijgebouwen, garageboxen, parkeervoorzieningen, ontsluitingsverhardingen, tuinen en erven, waterpartijen, infiltratie- bergingsvoorzieningen, zwembaden, groen- en speelvoorzieningen, bouwwerken geen gebouw zijnde, alsmede horecabedrijven, bedrijfsgebouwen, detailhandelsbedrijven, kantoren, gebouwen ten behoeve van maatschappelijke dienstverlening en garagebedrijven en ondergrondse parkeergarages. Een goothoogte tussen 6 en 9 m1, bouwhoogte tussen 9 en 12 m1, een dakhelling van 55°, voorgevelbreedte tussen 12 en 50 m1, zonder zijdelings perceelsafstand.

10



Plankaart huidig bestemmingsplan

Voor de gewenste nieuwe planontwikkeling van het Winkelhart Doorn dient er een nieuwe planologische onderlegger te komen. Het vigerende plan zoals hierboven omschreven biedt niet voldoende mogelijkheden voor de gewenste planontwikkeling. Wel qua bestemming maar niet qua bebouwingsvlak, bouwen goothoogten etc. Het meest voor de hand ligt het om voor het Winkelhart Doorn een specifiek bestemmingsplan op te stellen.

Huidige aanvragen binnen het plangebied Er is een principeverzoek op 7 november 2008 (PROVAS nummer 20080915) binnengekomen van Heuvelrug Wonen voor Dorpsstraat 29-35, betreffende de verbouw van het monumentale pand (voormalige Torbijn panden) en vervangende nieuwbouw. Hierop zijn enkele adviezen gegeven door Welstand en Monumenten Midden Nederland. Het laatste advies van 25 mei 2009 is in zeer korte weergave de volgende: de commissie is verheugd dat initiatieven rondom het behoud van het betreffende monument ter hand zijn genomen. Zij betwijfelt echter zeer of met de onderhavige planvorming de doelstelling van behoud van de historische waarden en karakteristieken gehaald gaat worden. Slotconclusie: de commissie adviseert derhalve de gemeente om de voorgestelde planvorming in heroverweging te laten nemen.

In de aanvraag van Heuvelrug Wonen gaat men uit van sloop van nummer 33 en 35 en het behoud van de voorgevel van de panden 29 en 31. De panden 29 en 31 hebben de status gemeentelijk monument en de panden 33 en 35 staan op de nominatie voor de inventarisatie lijst voor toekomstige gemeentelijke monumenten. Er dient nog een afweging gemaakt te worden inzake wel of geen sloop van betreffende panden, hierover is nog geen uitspraak vanuit de verantwoordelijke afdeling genomen.

Twee jaar geleden heeft Ahold een bouwaanvraag ingediend voor een uitbreiding van de huidige Albert Heijn winkel, Dorpstraat 25 met 250 m2 (art. 19, lid 2 WRO

11



procedure). De huidige vestiging voldoet al enkele jaren niet meer aan de minimale eisen die Ahold stelt aan een dergelijke winkel. Ahold wacht al erg lang op een uitspraak van de gemeente en wil deze winkelaanpassing ter overbrugging van de planvorming van het Winkelhart toch doorzetten. Afgesproken is een intentieovereenkomst te sluiten tussen Ahold en de gemeente welke bij het uiteindelijk besluit op de bouwaanvraag kan worden gevoegd. In deze intentieovereenkomst moet Ahold aangeven welke inspanningsverplichting Ahold wil gaan leveren voor het project Winkelhart en duidelijk maken dat de winkeluitbreiding waarvoor nu vergunning is aangevraagd, bedoeld is als tijdelijke overbrugging van de periode tot realisatie van het project Winkelhart. Deze intentieovereenkomst is door het college vereist voor het afgeven van een vrijstelling ex art. 19 lid 2 WRO inzake de winkeluitbreiding van de huidige Albert Heijn.

Aanvragen grenzend aan het plangebied Op 15 januari 2009 is er een principe verzoek ontvangen voor het bouwen van een bedrijfspand op het perceel Amersfoortseweg 5A te Doorn van de heer H. Klein. Ten behoeve van d-sign Denemarken, een bedrijf, dat exclusieve Deense design voorwerpen importeert. Zij zijn momenteel gevestigd aan de Amersfoortseweg II. De locatie is gelegen achter Thorheim passage nummer 5. Op de bestaande locatie staat een klein oud bedrijfsgebouw. De nieuwe voorgevel grenst aan de toekomstige winkelpassage van het Winkelhart.

Daarnaast is er een telefonisch verzoek van de Rabobank om binnen het projectgebied een pinapparaat te realiseren.

2.4

Bouwprogramma

In januari - februari 2009 heeft een vooronderzoek plaatsgevonden inzake de ruim-

Meest kansrijke model

12



telijke inpassing en haalbaarheid van het Winkelhart Doorn. Er is binnen de projectgroep een analyse gemaakt van een drietal concepten. Deze analyse heeft geleid tot een combinatievariant waar alle stakeholders zich in kunnen vinden:Het betreft het meest kansrijk model met: •

publieke parkeergarage met 260 parkeerplaatsen

•

nieuwe Albert Heijn van 2.200 m2 en 500 m2 aangrenzende winkelruimte grotendeels ter plaatse van het huidige parkeerterrein, maar direct aangebouwd tegen de achterzijde van de voormalige Torbijn panden (het rode vlak, met daarbovenop een groen dak) waarop de woningen in de Torbijn panden uitkijken

•

openbaar plein van ruim 700 m2, ( het groene vlak, blauw omrand)

•

realisatie van de ‘Torensteeg’, een verbinding tussen de Dorpsstraat en de Kampweg

•

robuuste zichtlijnen, blauw ingetekend

•

wandbebouwing rondom het plein in 3 volumes met 1.100 m2 ruimte voor winkels/ horeca.

•

6 grondgebonden woningen aan de Dorpsstraat ter plaatse van de panden Amorison en voormalig Torbijn

•

alle winkels zijn gesitueerd op het maaiveld en grotendeels rondom het plein

•

daarboven komen 2 bouwlagen plus kapverdieping, in te vullen met 44 appartementen. Dit zijn allemaal goedkope woningen: •

50% in de sociale huur- of koopsfeer tot € 181.000,-

•

50% in de vrije sector tot € 250.000,-.

2.5

Conclusie vooronderzoek

(zie bijlage 1: uitkomsten van het vooronderzoek Winkelhart Doorn)

Naast het genoemde bouwprogramma en het meest kansrijke model zoals omschreven in hoofdstuk 2.4 zijn de volgende zaken in het vooronderzoek vastgelegd. •

er is een efficiëntiewinst van circa 100 parkeerplaatsen ten opzichte van een niet geconcentreerde oplossing

•

het meest kansrijke model is doorgerekend en door Ahold, Achmea, Heuvelrug Wonen en gemeente als financieel acceptabel geacht.

•

er is een kostendekkende bijdrage nodig van 5,5 miljoen euro (in dit bedrag is 20 % gerekend voor de inrichting van de openbare ruimte, tevens het dak van de parkeergarage)

•

de parkeerfunctie wordt in een veel grotere maat ingevuld dan voor het plan

•

er is vanuit gegaan dat Ahold de realisatie bekostigt van 80 parkeerplaatsen van

•

er wordt rekening gehouden met een substantiële, niet op derden te verhalen,

noodzakelijk is, dit ten behoeve van de totale publieke functie de in totaal 260 plaatsen in de publieke parkeergarage bijdrage van de gemeente.

13


2.6


Motivering project

2.6.1 Gemeentekantoor Naast het Cultuurhuis aan de Dorpstraat is het nieuwe gemeentekantoor voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug gepland. Schuin tegenover het projectgebied van het Winkelhart Doorn. De planontwikkeling van het gemeentekantoor is in volle gang. De planning is te starten in het vierde kwartaal van 2010 zodat het gemeentekantoor in halverwege 2012 kan worden opgeleverd. Het Voorlopig Ontwerp van het gemeentekantoor is op 26 november 2009 voor gelegd aan de gemeenteraad. Uit het vooronderzoek is gebleken dat de parkeerbehoefte vanuit het gemeentekantoor kan worden gerealiseerd binnen het projectgebied van het Winkelhart. De parkeervraag van het toekomstige gemeentekantoor is in samenhang met het parkeren in het Winkelhart bekeken. Geconcludeerd is dat hier een ruimtewinst kan worden behaald. Bij het realiseren van een parkeergarage in het Winkelhart zouden er bij het gemeentekantoor desgewenst minder parkeerplaatsen op het maaiveld en in de parkeergarage gerealiseerd hoeven te worden. Zie verder 2.7 parkeersituatie en 3 financiering vanuit gemeentekantoor •

door dubbel ruimtegebruik zijn dan in totaliteit minder parkeerplaatsen nodig bij het gemeentekantoor. (de druk van kantoorpersoneel en bezoekers ligt vooral overdag, die van winkelend publiek vooral op vrijdag en zaterdag)

•

de beeldkwaliteit van de omgeving van het gemeentekantoor wordt veel hoger als er niet of nauwelijks maaiveld parkeren is.

De stuurgroep Gemeentekantoor heeft besloten los van de ontwikkeling van het Winkelhart Doorn, een alternatief van een kleinere parkeergarage te bekijken. Deze berekening is meegenomen in het VO. Het is mogelijk de parkeergarage onder het gemeente kantoor te verminderen met 16 p.p, dit is dan een bezuiniging van € 213 312,- voor het gemeentekantoor. Dit bedrag zou beschikbaar kunnen worden gesteld voor het project winkelhart Doorn. Daarnaast zou de mogelijkheid zijn het maaiveld parkeren 25 p.p over te hevelen naar de parkeergarage van het winkelhart Doorn.

Door de verschuiving van de parkeerbehoefte ontstaat een duidelijke win- win situatie voor en het gemeentekantoor en het Winkelhart. Deze kans is nu nog aanwezig. Op het moment dat de planvorming van het gemeentehuis in een definitief stadium van aanbesteding is, is de koppeling niet meer mogelijk.

2.6.2 Economische motivering De ruimtelijke situatie binnen het projectgebied is ondermaats en het gebied is gevoelig voor een verdere verslechtering. Het projectgebied is gelegen op een unieke locatie binnen het kernwinkelgebied, waar duidelijke kansen liggen voor een economische versterking. Belangrijk is nog even stil te staan bij het effect op de langere termijn. Dus te kijken naar de impuls van het te ontwikkelen gebied voor de gehele stadseconomie (WOZ,

14



meer koopkracht, waardevermeerdering). De vraag is wat de gemeente uiteindelijk terugkrijgt voor een investering op langer termijn. Is dit effect te kwantificeren? Eerder is al aangegeven vanuit het project dat de maatschappelijke winst van deze verbetering van het Winkelhart groot is. Dit is echter niet direct te kwantificeren. Bekend is wel dat stedelijke vernieuwing leidt tot hogere vastgoedwaardes en prijzen. Dit geldt dan voor de private sector (inclusief particulieren) en de publieke sector. Uit diverse studies blijkt dat de multipliers van overheidsinvesteringen, bij gerealiseerde projecten tussen de 1,5 en 19 bedragen. Gemiddeld is dat dus ca. 1:8. Dat betekent dat iedere euro aan overheidinvestering tot ca. 8 euro aan andere investeringen leidt.

2.7

Parkeersituatie

Voor de gewenste ontwikkeling van het Winkelhart Doorn is een parkeerbehoefte opgesteld, zie bijlage 2. De parkeerbehoefte is op basis van het gemeentelijke verkeers en vervoerplan GVVP opgesteld. Dit plan is nu nog in concept maar wordt in het najaar ter inzage gelegd. Hierin zijn de parkeernormen vastgelegd nl. “Parkeernormen gemeente Utrechtse Heuvelrug juli 2009” In het GVVP worden voor nieuwbouw de CROW-normen gehanteerd. Het parkeren dient binnen het te ontwikkelen gebied te worden gerealiseerd. Bij ontwikkelingen waarbij meerdere voorzieningen in een ontwikkeling worden gerealiseerd, wordt een parkeerbalans opgemaakt voor het totaal te ontwikkelen gebied. Bij het opstellen van een parkeerbalans wordt nadrukkelijk rekening gehouden met het dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Hierdoor kan het aantal te realiseren parkeerplaatsen uiteindelijk lager zijn dan de theoretisch berekening op basis van de CROW-normen.

Binnen het plangebied zijn (tot 1 november 2009) ca. 161 openbare parkeerplaatsen (verder pp) aanwezig. Het parkeerterrein is gratis en wordt vooral gebruikt door bezoekers van de Albert Heijn en het winkelende publiek van de winkels aan de Kampweg en de Thorheim passage. Er zijn zeer recent 36 pp achter de Albert Heijn aangelegd. Bij de berekeningen worden deze niet meegerekend. Uitgegaan wordt van 125 pp in de bestaande situatie.

Gebleken is dat de totale parkeerbehoefte voor de gewenste ontwikkeling, rekening houdend met de omgeving (de bestaande parkeerplaatsen) 258 pp is. Als er geen rekening wordt gehouden met de omgeving en enkel de ontwikkeling wordt bekeken is er een parkeerbehoefte van 169 pp. Geconcludeerd kan worden dat voor 89 parkeerplaatsen geen directe bijdrage te verhalen is (258-169=89 pp).

Dubbelgebruik Vervolgens is het dubbelgebruik bekeken en is er geconstateerd dat er op werkdagen tussen de 15 % tot 23 % niet bezet zal zijn. Op de piek momenten, de zaterdag en de koopavond is wel de maximale capaciteit benodigd van de 258 pp.

15



De conclusie is dat er voor het uitgeven van vergunningen rek is in de parkeergarage tussen de 39 en 60 pp uitgaande van een parkeergarage van 258 pp (0.15 x 258 = 39 pp en 0.23 x 258 = 60 pp). Deze parkeerplaatsen zouden kunnen worden uitgegeven ten behoeve van de parkeervraag bij het gemeentekantoor voor de werkdagen.

Parkeerregiem Het parkeerbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug kent geen betaald parkeren. Er is een zogenaamde blauwe zone als regulerende maatregel in het kernwinkelgebied van Doorn ingesteld. Voor bewoners en werkenden is een vergunningen systeem. Door het huidige college is vastgelegd dat tijdens deze coalitieperiode geen verandering in het huidige parkeerregiem zal plaatsvinden.

16


3


Financiering

In hoofdstuk 3 is eerst het vertrekpunt van de financiële situatie voor de haalbaarheidsanalyse geschetst. Vervolgens zijn de diverse financieringsmogelijkheden bekeken om het tekort van 5,5 miljoen te kunnen dekken.

3.1

Algemeen

De huidige stakeholders buiten de gemeente in het Winkelhart Doorn zijn: •

Syntrus Achmea Vastgoed

•

Ahold Vastgoed

•

Heuvelrug Wonen.

Het raadsvoorstel ging uit van een tekort van 5.5 miljoen voor het meest gewenste ruimtelijk model van de ontwikkeling. Er is gesproken over een kostendekkende bijdrage vanuit de gemeente. Maar over de hoogte van deze bijdrage was nog geen overeenstemming. Onderzocht zou worden wie van de actoren welk deel voor zijn rekening zou nemen. Er zou rekening moeten worden gehouden met een substantiële bijdrage vanuit de gemeente, dit inzake de overheveling van de parkeerplaatsen van het gemeente kantoor naar het Winkelhart. Vervolgens zou ook gezocht worden naar subsidiemogelijkheden. In maart 2009 is geconcludeerd dat uitgaande van een in financiële zin neutrale woonfunctie, desgewenst ingevuld door Heuvelrug Wonen, en een kostendekkende bijdrage voor de publieke parkeervoorziening, het plan haalbaar lijkt te zijn. Die kostendekkende bijdrage is dus essentieel voor de diverse stakeholders en de haalbaarheid van de ontwikkeling.

3.2

Analyse financiën

In het kort wordt er ingegaan op de tijdens het vooronderzoek gemaakte financiële berekeningen. De diverse analyses van de marktpartijen geven een redelijk beeld van het tekort op de planontwikkeling. Er is een globale beschouwing van de planeconomische analyses opgesteld.

BlauwStaete berekening d.d.15 februari 2009 Bureau BlauwStaete heeft op basis van het meest kansrijke model een berekening gemaakt; zie bijlage 3. Het uitgangspunt in deze berekening is dat Heuvelrug Wonen een deel van de onrendabele top op de woningen voor haar rekening neemt en dus het resultaat positief toeneemt. De gehanteerde bouwkosten per m2 bruto vloeroppervlak zijn niet onredelijk maar wel boven in de marge. Deze zijn uiteraard ook afhankelijk van de gewenste kwaliteit die de gemeente straks gaat stellen. Een deel van de grondwaarden is aan de lage kant en de vrij op naam prijzen kunnen wellicht iets hoger, gelet op de momenteel te koop staande woningen. Uitgaande van een in financiële zin neutrale woonfunctie, ingevuld door Heuvelrug Wonen en een kostendekkende bijdrage voor de publieke parkeervoorziening kan

17



een residuele grondwaarde worden berekend van 6 miljoen. Een bedrag dat ruim voldoende moet zijn voor noodzakelijke verwervingen in het plangebied. De berekening is onvoldoende duidelijk om een conclusie over het saldo te geven. Door de gemeente, Ahold, Syntrus Achmea en Heuvelrug Wonen is deze berekening financieel acceptabel geacht en door de gemeente als vertrekpunt bepaald voor de nadere haalbaarheid.

Syntrus Achmea / AholdVastgoed Indicatieve exploitatieberekening. d.d. 15 april 2009 Daarnaast is door Syntrus Achmea / Ahold Vastgoed een indicatieve exploitatieberekening opgesteld d.d. 15 april 2009; zie bijlage 4. Hierin zijn de verwervingskosten erg hoog weergegeven, de BAR / huurwaarde van het huidige vastgoed is gelijk aan die van de nieuwbouw. Tevens is een bedrag van 2.5 miljoen weergeven voor 1800 m2 winkelruimte van de Albert Heijn als tijdelijke investering. Dit is ook een extreem hoog bedrag. Dergelijke kosten, die erg hoog lijken, maken de ontwikkeling op voorhand al te duur en zijn daarom niet realistisch.

In deze berekening is een tekort van 2,8 miljoen weergegeven, dit is zonder tijdelijke winkel en parkeergarage. Totaal tekort met de tijdelijke winkel en de parkeergarage is 11 miljoen.

3.3

Dubbelgebruik parkeren gemeentekantoor

Zoals al geconstateerd is in hoofdstuk 2.7 is er ruimte voor dubbelgebruik in een parkeergarage van 258 pp voor het Winkelhart. Er kunnen maximaal 60 parkeerplaatsen worden uitgegeven als vergunning parkeren op de werkdagen. Dit is maximaal, als dit er meer zouden worden ontstaat er een tekort aan parkeren binnen het Winkelhart. Hierbij zijn wij uitgegaan van een percentage qua dubbelgebruik van 23 %.

Geconcludeerd kan worden dat er 60 pp vanuit het project gemeentekantoor kunnen worden verschoven richting project Winkelhart. Er zouden in de parkeergarage van het gemeentekantoor 16 pp ondergronds kunnen vervallen. Op maaiveld niveau vervolgens nog 25 pp. Dit levert op: bezuiniging vanuit project gemeentekantoor 16 pp

= € 213.312,-

25 x € 3 000,-

= € 75.000,-

Totaal

= € 288.312,-

3.4

Kadernota 2010-2013

Onderzocht is of er binnen de gemeente budgetten zijn voor het Winkelhart en of er mogelijkheden zijn deze budgetten op te voeren. In de Kadernota 2010-2013 staat weergegeven in de bijlage “Overzicht niet opgenomen investeringen” een investering voor het Winkelhart van € 500.000,- voor 2012 en € 500.000,- voor 2013. Op 27 juni 2009 is deze kadernota ter info voorge-

18



legd aan de raad. De budgetten voor het winkelhart hebben een zeer lage prioritering. Vanuit deze kadernota wordt de jaarlijkse begroting opgesteld die in november in de raad komt. Besloten is dat er definitief geen investering is opgenomen voor het Winkelhart. Er ligt al een zware bezuinigingsopgave vanuit het rijk voor de begroting van november. Als het project Winkelhart haalbaar blijkt, zal het aan de raad ter vaststelling moeten worden voorgelegd. Dit gaat dan vergezeld van een uitvoeringsprogramma, waarin de exacte kosten van de uitvoeringsmaatregelen voor partijen, dus ook voor de gemeente, zijn opgenomen. Dan zal de raad gevraagd worden een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen voor het openbaar gebied voor zover de gemeente daarop aanspreekbaar is. Deze zal zijn plek moeten krijgen in het meerjaren investeringsprogramma.

3.5

Subsidies

De subsidiemogelijkheden vanuit het rijk zijn voor het Winkelhart bekeken. Het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV3) zou een mogelijkheid kunnen zijn voor het Winkelhart.

Het ISV is een bijdrage van het Rijk aan gemeenten, voor het nemen van fysieke maatregelen op de terreinen wonen, ruimte, milieu, stadseconomie, grootschalig groen en cultuur. Eens in de vijf jaar kunnen gemeenten geld voor stedelijke vernieuwing aanvragen uit het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Dit budget stoelt op de Wet stedelijke vernieuwing (Wsv).

Op 1 januari 2010 zal ISV3 ingaan. Het ISV maakt onderdeel uit van het grote stedenbeleid, het beleid speciaal voor de 31 grote(re) steden, de zogenaamde “rechtstreekse” gemeenten. Het ISV geldt ook voor de overige gemeenten maar deze budgetten worden verdeeld door de provincies. Gemeente Utrechtse Heuvelrug is een project gemeente en kan de projecten zonder een programma bij de provincie aanmelden. De verdeelsleutel voor het deelbudget Stadsvernieuwing en Herstructurering (ook wel Wonen genoemd) van het nieuwe Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV-3) is bekendgemaakt. Voor de periode 2010-2014 wordt in totaal € 793 miljoen uitgetrokken.

Per ISV-periode wordt een beleidskader opgesteld. Het beleidskader ISV verschaft gemeenten duidelijkheid over de beleidsinhoudelijke doelstellingen die het Rijk nastreeft. Het beleidkader moet komende maanden worden uitgewerkt en bestuurlijk worden geaccordeerd. Eind dit jaar is dit ongeveer gereed. Het beleidkader is dan bekend en waarschijnlijk kunnen in februari 2010 daadwerkelijk de projecten worden ingediend en zal er aan de hand van de prioriteringen een afweging worden gemaakt welke projecten in aanmerking gaan komen. Bekend is dat het accent wordt gelegd op duurzaamheid en milieuaspecten. Tevens is een belangrijk accent de herstructurering van naoorlogse wijken. Maar ook de traditionele plannen zoals het project Winkelhart Doorn blijven kans maken voor de ISV3 ronde.

19


3.6


Mogelijke investeerders

Vervolgens is er gekeken of er mogelijkheden zijn om investeerders te betrekken bij het project en met name voor de parkeergarage.

3.6.1 Parkeerexploitanten Voor de parkeergarage is geen parkeerexploitant te vinden. Dit komt ten eerste door het parkeerregiem, er is geen betaald parkeren en dus geen opbrengsten voor de exploitatie. Daarnaast blijkt na onderzoek dat het verzorgingsgebied voor de parkeerexploitanten te klein is. De criteria voor het verzorgingsgebied van een ontwikkeling van bijvoorbeeld Q-park is vanaf 80.000 inwoners.

3.6.2 OPP / BNG Gemeentelijke overheden kunnen op het gebied van stedelijke ontwikkeling voor financiering en risicodragende participatie in grondexploitatie gebruik maken van het Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publiekesector BV (OPP) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) .

Voor leningen van BNG waarvoor de gemeente garant staat geldt geen (minimum) volumelimiet. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de gemeente zelf het Winkelhart gaat realiseren, via sturing op de grondexploitatie en uitgifte aan projectontwikkelaars(s)/bouwer(s). Voor leningen aan projectfinancieringsconstructies van/met commerciële partijen (niet zijnde OPP) geldt een minimum limiet, aangezien dit leningen zijn met een ontwikkelingsrisico. De BNG heeft daarom een grens gesteld bij projecten van minimaal 20 miljoen kapitaal behoefte (dit is gemiddeld ca. 40 a 50 % van de investering). De kapitaalbehoefte voor het Winkelhart is 6 miljoen en komt dus niet in aanmerking voor een rechtstreekse projectfinanciering van de BNG.

Belangrijk voor een investering in een parkeergarage is de zekerheid en voorspelbaarheid van de kasstromen in de toekomst. Hierover is gelet op het huidige parkeerregiem geen zekerheid te geven. Geconcludeerd kan worden dat samenwerking met OPP en BNG voor een investering niet mogelijk is. Wat overblijft betreft een financieringsvraagstuk die bij elke bank is neer te leggen.

20


4


Exploitatieberekeningen Exploitatiebe rekeningen

Door de gemeente is bepaald dat de gemeente niet wil participeren in een ontwikkeling zoals bij een PPS constructie. De rol van de gemeente bij dit project ligt direct bij de openbare ruimte en voor een deel bij het parkeren. Daarnaast bij een visie voor de economische en stedenbouwkundige structuur. Zij kan faciliterend maar niet initiërend zijn voor het vastgoed. Het initiatief voor het vastgoed ligt bij de ontwikkelaar en de corporatie.

Door bureau Rekenruimte zijn enkele kosten-batenanalyses opgesteld om zo een helder beeld te verkrijgen van de ontwikkeling en vervolgens te kijken naar mogelijke bijdragen en oplossingen.

Uitgangspunten van de analyses zijn: •

een ondergrondse parkeergarage van 243 parkeerplaatsen

•

verder het overige bouwprogramma zoals vastgelegd in vooronderzoek

•

verwervingen, bouwkosten en opbrengsten uit eerdere analyses van stakeholders.

In het kader van deze notitie heeft het weinig of geen toegevoegde waarde om de berekeningen heel gedetailleerd op te stellen. Dit omdat in dit stadium van het project er nog veel onzekerheden en aannames zijn. Er ligt enkel een globaal bouwprogramma, maar nog geen schetsontwerp.

Er is eerst gekeken naar het totale project. Zie bijlage 5 kosten-batenanalyse totale ontwikkeling.

De totale kosten van de ontwikkeling betreffen

€ 19.7 miljoen

De opbrengsten zijn

€ 10.3 miljoen

Dit levert een tekort op van

€ 9.4 mijoen

Nb. Er zijn opbrengsten van het vastgoed, de woningen en de winkels. Er zijn geen opbrengsten vanuit de parkeergarage.

Vervolgens is er gekeken hoeveel het tekort is zonder de parkeervoorziening. Zie bijlage 6 kosten-batenanalyse zonder parkeren (ondergronds).

De totale kosten van de ontwikkeling betreffen

€ 12.9 miljoen

De opbrengsten zijn

€ 10.3 miljoen

De bijdrage verwerving en openbaar gebied is

€ 0.6 miljoen


€ 2.0 miljoen

Dit tekort is tijdens het vooronderzoek geschoven naar de initiatiefnemers. De stakeholders waren van mening dat de parkeergarage overbleef als een tekort. Dus

21



uitgangspunt is vervolgens dat dit tekort voor de verantwoording van de ontwikkelaar komt. Vervolgens is er alleen gekeken naar de parkeervoorziening. Zie bijlage 7 kosten-batenanalyse alleen parkeren (ondergronds).

De totale kosten van de parkeervoorziening betreffen

€ 6.8 miljoen

De bijdragen zijn

€ 4.3 miljoen


€ 2.5 miljoen

In deze analyse is uit gegaan van een bijdrage van € 20.000,- voor elke noodzakelijke parkeerplaats volgens de parkeernormeringen. Dus een toedeling op basis van de parkeerbehoefte (zie bijlage 2). De gemeente draagt het maximaal mogelijke bedrag bij vanuit het project gemeentekantoor (€ 288.312,-). Er zijn vervolgens nog 43 parkeerplaatsen te verdelen welke niet direct zijn toe te delen.

De conclusie is dat er ondanks een parkeerbijdrage van de verschillende stakeholders nog een groot tekort is van ca. € 2.5 miljoen. De kernproblematiek blijft de parkeeropgave, de ondergrondse parkeergarage.

Mogelijkheden om tekort te verminderen Gekeken is wat de mogelijkheden zijn dit tekort te verminderen. De bijdragen zijn al aan de forse kant. Dus deze zijn niet op te hogen. De enige mogelijkheid is de kosten van de parkeervoorziening te verminderen door voor een andersoortige parkeervoorziening te kiezen. Vervolgens zijn de kosten van de verschillende parkeersoorten vergeleken om te bezien of hiermee een bezuiniging kan worden gerealiseerd.

Overzicht kosten verschillende parkeeroplossingen per parkeerplaats •

maaiveld parkeren luxe uitvoering kost ca. 3000 euro

•

een parkeerplaats met parkeersysteem 8000 -10 000 euro per parkeerplaats

•

een half verdiepte parkeerplaats kost ca. 15.000 euro (afhankelijk van grondwaterstand)

•

een parkeerdek kost ca. 15.000 euro

•

een ondergrondse parkeerplaats kost ca. 25.000 - 30.000 euro (afhankelijk van grondwaterstand)

Vervolgens is er een kosten-batenanalyse opgesteld met een parkeerdek van 243 pp. Zie bijlage 8 kosten-batenanalyse alleen parkeren (parkeerdek) en bijlage 9 een voorbeeld van een parkeerdek op de eerste verdieping.

De totale kosten van de parkeervoorziening betreffen

€ 4.1 miljoen

De bijdragen zijn

€ 3.5 miljoen


€ 0.6 miljoen

Het tekort is op deze manier aanzienlijk verminderd tot een tekort van ca. € 600.000,-.

22


5


Conclusie

Op basis van het voorgaande is een aantal conclusies te trekken ten aanzien van de haalbaarheid:

•

het lijkt niet haalbaar om de exploitatie voor deze ontwikkeling sluitend te krijgen. De wens om 243 parkeerplaatsen in het plan ondergronds te brengen is financieel gezien erg lastig. Dit heeft enerzijds te maken met de hoge bouwkosten voor een ondergrondse parkeergarage, anderzijds de situatie dat in de directe omgeving geen betaald parkeerregiem van kracht is

•

door stakeholders zijn de verwervingskosten binnen het plangebied en de investering van de tijdelijke winkelvoorziening hoog ingeschat.

•

in de kostenbaten analyse is een hoge bijdrage gevraagd voor de parkeerplaatsen, deze bijdrage is vooral voor de huurwoningen erg fors

•

geconcludeerd is dat de gemeente erg beperkt is in haar investerings- en financieringsmogelijkheden door de benodigde bezuinigingen die door het rijk aan de gemeente de komende jaren worden opgelegd. Dus een extra investering voor het Winkelhart op langere termijn is nu niet haalbaar

•

maar met de mogelijkheid om vanuit het project gemeentekantoor financiën te genereren ten gunste van deze ontwikkeling, zou voor het project wel een bedrag beschikbaar zijn. Echter, deze mogelijkheid geldt alleen nog voor dit jaar

•

mocht in de toekomst besloten worden tot invoering van betaald parkeren dan is de conclusie dat deze parkeergarage in dit project kostendekkend geëxploiteerd kan worden, aangezien de garage voor meerdere gebruikers is bestemd. De verwachting is dat gelet op de locatie er een hoge bezettingsgraad is te behalen

•

om het project toch haalbaar te maken voor alle partijen zal gezocht moeten worden naar een slimme en creatieve parkeeroplossing. Het is wellicht mogelijk het financiële plaatje te verbeteren door een andere keuze te maken in het parkeersysteem en dit eventueel te combineren met een aantal parkeerplaatsen op het maaiveld

•

er zijn, naast de financiële haalbaarheid, nog tal van inhoudelijke aspecten die onderzocht en besproken moeten worden en die betrekking hebben op de haalbaarheid. Het is pas zinvol die nadere studies te verrichten als partijen op hoofdlijnen conclusies hebben getrokken ten aanzien van de financiële haalbaarheid en het vervolgtraject willen ingaan.

23



6

Vervolgtraject

6.1

Voorstel stake-holders

Op 23 oktober 2009 is het voorstel zoals weergegeven in het voorafgaande hoofdstuk 4, voorgelegd aan de stake-holders. Met hun brief van 24 november 2009 hebben zij aangegeven door ‘het cumulatieve investeringstekort op het commerciële programma en de parkeergarage, momenteel geen mogelijkheden te zien om verder te gaan met de planvorming’. Afgesproken is met de verantwoordelijke wethouder R. Waltmann dat deze conclusie wordt voorgelegd aan de raad.

6.2

Grondposities

Er zal na het go of no-go besluit vanuit grondzaken de procedure in gang worden gezet om de gronden om niet te verkrijgen. Hiervoor zal een begunstigingstermijn worden gesteld aan de betrokkenen om alsnog de overdracht van de gronden na te komen.

24


Bijlagen

25




Bijlage 1: Vooronderzoek

26


27




Bijlage 2: Parkeerbehoefte Parkeerbehoefte Doorn Centrum.

De parkeerbehoefte kan op twee manieren berekend worden. De eerste en meest toegepaste manier is het bepalen van de uitbreiding van de voorzieningen en de daarbij behorende hoeveelheid parkeerplaatsen bovenop het bestaande areaal. De andere methode is het berekenen van de behoefte van alleen de ontwikkeling zelf (zonder rekening te houden met de omgeving).

In de huidige situatie is in het onderzoeksgebied een AH gevestigd met een oppervlakte van 1600 m2 en 140 parkeerplaatsen.

De uitbreiding bedraagt: 500 m2 AH

x 3 p.p. per 100 m2

15 p.p.

1600 m2 winkels

x 3 p.p. per 100 m2

48 p.p.

22 woningen (goedkoop)

x 1,2 p.p. per woning

29 p.p.

22 woningen (midden)


26 p.p.

Voor de nieuwe voorzieningen zijn dus noodzakelijk:

118 p.p.

Parkeerbehoefte uitbreiding

118 p.p.

Huidige aantal parkeerplaatsen

125 p.p 243 p.p.

Totaal noodzakelijk p.p.:

Wanneer alleen het grondgebied van Achmea wordt bekeken, kan gesteld worden dat de ontwikkelaar alleen maar moet voldoen aan zijn eigen parkeerbehoefte. In dat geval ziet het plaatje er als volgt uit: 2200 m2 AH

x 3 p.p. per 100 m2

66 p.p.

1600 m2 winkels

x 3 p.p. per 100 m2

48 p.p.

22 woningen (goedkoop)


26 p.p.

22 woningen (midden)

x 1,3 pp. per woning

29 p.p. 169 p.p.

Het verschil tussen beide berekeningen zit hem in de parkeercapaciteit voor de rest van het centrum. Het huidige parkeerterrein van AH wordt ook gebruikt voor bezoekers van het centrum (die niet naar AH gaan). De huidige capaciteit is dan ook vele malen groter dan de benodigde capaciteit voor AH zelf. Desondanks is de parkeerdruk vrij hoog te noemen. De bestaande 125 p.p dienen dan ook gehandhaafd te blijven. Om het centrum en AH in het bijzonder bereikbaar te houden is het noodzakelijk om in de toekomst 243 (125 en 118) p.p. te realiseren.

In het plan wordt nu voorzien in een parkeerkelder met 243 p.p. Conform bovenstaande berekening is deze aan de kleine kant. Wettelijke gezien kunnen we als

28



gemeente de ontwikkelaars niet verplichten om aan de parkeervraag voor het gehele centrum voldoen en kunnen we ze alleen opleggen om 169 p.p te realiseren.

Op basis van kengetallen van het CROW is aan te geven dat van de 243 p.p in de kelder er gedurende de werkdagen ongeveer 15% (23%) niet bezet zal zijn. Gedurende de werkdagen zouden deze 15% (23%) benut kunnen worden voor andere doeleinden onder de voorwaarde dat deze parkeerplaatsen op koopavond en in het weekend voor algemeen gebruik weer beschikbaar zijn. Hierbij kan gedacht worden aan een vergunningstelsel gedurende kantooruren. Overigens kennen wij binnen deze gemeente geen betaald parkeren en ook geen officieel vergunningstelsel. Er zijn tussen de 36 en 56 parkeerplaatsen uit te geven voor vergunningen.

Aanpassingen Monique Schuttenbeld en Sandro Vlug Projectleider bureau Ruimtewerk / Beleidsmedewerker Verkeer en vervoer 18 augustus 2009 en 16 december 2009

29



Bijlage 3: BlauwStaete berekening

30


31




Bijlage 4: Indicatieve exploitatieberekening

32


33




Bijlage 5 Kosten baten totaal Kosten

19.676.988 kosten

eenheidsprijs

eenheid

hoeveelheid

4.000.000 1.200.000 500.000 1.200.000

stelpost stelpost stelpost stelpost

1 1 1 1

60 10 10.000

m² m² stelpost

-

pm pm

5,00 175 25.000 -

m² m² stelpost m²

8.000 2.000 1

3.800

m² stelpost

1.200 258

1 verwerving

1.1 1.2 1.3 1.4

AH P terrein TNT P terrein AH 3 woningen corp. (incl tandarts)

€ € € €

2 sloop

2.1 2.2 2.3 2.4

sloopkosten gebouwen sloop verharding /groen etc. woningen

1.600 5.800 3 -

3 sanering

3.1 3.2 4

4.1 4.2 4.3 4.4 5

5.1 5.2 6

6.1 6.2 7

7.1 7.2 7.3

verwijderen asbest bodemsanering bouw en woonrijp grondwerk (verwerken grond over terrein) aanleg verharding/riolering/verlichting groen parkeren maaiveld bouwkosten bouwkosten commercieel vastgoed parkeren planontwikkeling engineering / VTU over 2,3,4,5 planontwikkeling overige rente overige onvoorzien

€ 25.000 6%sloop, 15% bwrp 30%

0 0

599.000 599.000

over planuitvoering over planuitvoering

5%

1

€ 14.229.590 879.590

fonds bovenwijks

20%

over 2,3,4,5,6

totale kosten 8 Opbrengsten

type 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

wonen wonen wonen wonen wonen winkels ah 9 subsidies en bijdragen subtotaal

eenheidsprijs 15.000 25.000 30.000 50.000 50.000 2.194 2.345

eenheid woning

m2 m2

saldo

opmerking / bron Syntrus Achmea NB Blauwstate gaat uit van een residuele waarde van 6,2 mln. Indien verwerving op nul wordt gezet wordt het saldo ca +4,4 mln Syntrus Achmea

huidig programma globale berekening van schets

opp. plangebied globale berekening van voorkeursmodel

berekening Syntrus Achmea

niet over bouwkosten commercieel vastgoed niet over bouwkosten commercieel vastgoed rente over helft investeringskosten minus bouwkosten

10.288.298 totaal 165.000 bron: stichtingskosten opstelling Blauwstaete d.d.15-02-2009 275.000 330.000 550.000 300.000 3.509.677 (€170/m2/jr/BAR 0,775) bron: Syntrus Achmea 5.158.621 (€170/m2/jr/BAR 0,725) bron: Syntrus Achmea -

0 totale opbrengsten

34

hoeveelheid 11 11 11 11 6 1.600 2.200

totaal 6.900.000 4.000.000 1.200.000 500.000 1.200.000 184.000 96.000 58.000 30.000 415.000 40.000 350.000 25.000 11.010.000 4.560.000 6.450.000 280.590 100.890 179.700 887.398 711.480 175.918 19.676.988

10.288.298 9.388.689-


35




Bijlage 6: Kosten baten zonder parkeren grex zonder parkeren Kosten

12.904.488 kosten

eenheidsprijs

eenheid

hoeveelheid

4.000.000 1.200.000 500.000 1.200.000


1 1 1 1

60 10 10.000

m² m² stelpost

-

pm pm

5,00 175 25.000 -

m² m² stelpost m²

8.000 2.000 1

3.800

m² stelpost

1.200

1 verwerving

1.1 1.2 1.3 1.4


€ € € €

2 sloop

2.1 2.2 2.3 2.4


1.600 5.800 3 -

3 sanering

3.1 3.2

verwijderen asbest bodemsanering

0 0

4 bouw en woonrijp

4.1 4.2 4.3 4.4

grondwerk (verwerken grond over terrein) aanleg verharding/riolering/verlichting groen parkeren maaiveld 5 bouwkosten 5.1 bouwkosten commercieel vastgoed 5.2 parkeren 6 planontwikkeling 6.1 engineering / VTU over 2,3,4,5 6.2 planontwikkeling 7 overige 7.1 rente 7.2 overige 7.3 onvoorzien

€ 25.000

6%sloop, 15% bwrp over planuitvoering 30% over planuitvoering 5%

1 fonds bovenwijks

20%

over 2,3,4,5,6

599.000 599.000 € 7.779.590 879.590


type wonen wonen wonen wonen wonen winkels ah 9 subsidies en bijdragen mogelijke dekkingsmiddelen 9.1 Verwerving en inrichting openbare ruimte 9.2 Bijdrage uit project gemeentekantoor 9.3 Syntrus Achmea / Ahold 2200 m2 9.4 aanvullende commerciele ruimte 500m2 9.5 aanvullend vastgoed 1100 m2 9.6 woningen (alleen koop) 9.7 Huurwoningen 9.8 restant subtotaal 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

eenheidsprijs 15.000 25.000 30.000 50.000 50.000 2.194 2.345

eenheid woning

m2 m2

0 totale opbrengsten

opmerking / bron Syntrus Achmea NB Blauwstate gaat uit van een residuele waarde van 6,2 mln. Indien verwerving op nul wordt gezet wordt het saldo ca +4,4 mln Syntrus Achmea

huidig programma globale berekening van schets

opp. plangebied globale berekening van voorkeursmodel

berekening Syntrus Achmea

niet over bouwkosten commercieel vastgoed niet over bouwkosten commercieel vastgoed rente over helft investeringskosten minus bouwkosten

10.288.298 totaal 165.000 bron: stichtingskosten opstelling Blauwstaete d.d.15-02-2009 275.000 330.000 550.000 300.000 3.509.677 (€170/m2/jr/BAR 0,775) bron: Syntrus Achmea 5.158.621 (€170/m2/jr/BAR 0,725) bron: Syntrus Achmea 599.000 599.000 -

saldo

36

hoeveelheid 11 11 11 11 6 1.600 2.200

totaal 6.900.000 4.000.000 1.200.000 500.000 1.200.000 184.000 96.000 58.000 30.000 415.000 40.000 350.000 25.000 4.560.000 4.560.000 280.590 100.890 179.700 564.898 388.980 175.918 12.904.488

10.887.298 2.017.189-

onzeker toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer te verdelen


37




Bijlage 7: Kosten baten parkeren Parkeren Kosten

6.772.500 kosten

eenheidsprijs

eenheid

hoeveelheid

1 verwerving

1.1 1.2 1.3 1.4



2 sloop

2.1 2.2 2.3 2.4


m² m² stelpost

3 sanering

3.1 3.2 4

4.1 4.2 4.3 4.4 5

5.1 5.2 6

6.1 6.2 7

7.1 7.2 7.3


-

pm pm

0 0

m² m² stelpost m² m² stelpost

€ 25.000

over planuitvoering over planuitvoering

5%

1 fonds bovenwijks over 2,3,4,5,6

258 € 6.450.000 -


8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

258

2200/100*3 pp 500/100*3 1100/100*3 22*1,3 22*1,2

46 66 15 33 28,6 26,4 43 258 totale opbrengsten saldo

38

opmerking / bron

6.450.000 6.450.000 322.500 322.500 6.772.500 totaal 0 0 0 0 0 0 0 4.300.000

type wonen wonen wonen wonen wonen winkels ah 9 subsidies en bijdragen mogelijke dekkingsmiddelen 9.1 Verwerving en inrichting openbare ruimte 9.2 Bijdrage uit project gemeentekantoor 9.3 Syntrus Achmea / Ahold 2200 m2 9.4 aanvullende commerciele ruimte 500m2 9.5 aanvullend vastgoed 1100 m2 9.6 woningen (alleen koop) 9.7 Huurwoningen 9.8 restant subtotaal

totaal

20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000

920.000 1.320.000 300.000 660.000 572.000 528.000

4.300.000 2.472.500-

onzeker toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer toedeling parkeerplaatsen o.b.v. beleid voor rekening afnemer 860.000 te verdelen


39




Bijlage 8: Kosten baten parkeerdek variant parkeerdek Kosten

4.063.500 kosten

eenheidsprijs

eenheid

hoeveelheid

1 verwerving

1.1 1.2 1.3 1.4

AH P terrein TNT P terrein AH 3 woningen corp. (incl tandarts) 2 sloop

2.1 2.2 2.3 2.4

sloopkosten gebouwen sloop verharding /groen etc. woningen 3 sanering

3.1 3.2 4

4.1 4.2 4.3 4.4 5

5.1 5.2 6

6.1 6.2 7

7.1 7.2 7.3


€ 15.000

stelpost

258

6%sloop, 15% bwrp over planuitvoering 30% over planuitvoering 5%

1

€ 3.870.000 -


type wonen wonen wonen wonen wonen winkels ah 9 subsidies en bijdragen mogelijke dekkingsmiddelen 9.1 Verwerving en inrichting openbare ruimte 9.2 (deels 920.000) bijdrage uit project gemeentekantoor 9.3 Syntrus Achmea / Ahold 2200 m2 9.4 aanvullende commerciele ruimte 500m2 9.5 aanvullend vastgoed 1100 m2 9.6 woningen (alleen koop) 9.7 Huurwoningen 9.8 restant subtotaal

eenheidsprijs

eenheid

hoeveelheid

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7

opmerking / bron 3.870.000 3.870.000 193.500 193.500 rente over helft investeringskosten minus bouwkosten 4.063.500

totaal 0 0 0 0 0 0 0 3.455.000

258

2200/100*3 pp 500/100*3 1100/100*3 22*1,3 22*1,2

61 66 15 33 28,6 26,4 28 258 totale opbrengsten saldo

40

totaal

15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000

920.000 990.000 225.000 495.000 429.000 396.000

3.455.000 608.500-

toedeling parkeerplaatsen toedeling parkeerplaatsen toedeling parkeerplaatsen toedeling parkeerplaatsen toedeling parkeerplaatsen toedeling parkeerplaatsen 420.000 te verdelen

o.b.v. beleid voor rekening o.b.v. beleid voor rekening o.b.v. beleid voor rekening o.b.v. beleid voor rekening o.b.v. beleid voor rekening o.b.v. beleid voor rekening

afnemer afnemer afnemer afnemer afnemer afnemer


41




Bijlage 9 Voorbeeld parkeerdek

42


bureau Ruimtewerk

Stationsplein 3a 8011 CW Zwolle t

038 425 43 21

f

038 425 43 28

info@bureauruim tewerk.nl

Analyse haalbaarheid. Winkelhart Doorn. december 2009 definitief

Recommend Documents