Inhoudsopgave: 8 Haalbaarheid Kosten analyse Opbrengsten Economische haalbaarheid Inleiding

Inhoudsopgave: 1

Inleiding..................................................... 2

8

2

Marktverkenning.......................................... 3 Waarom?................................................................. 3 Waar?..................................................................... 4 Indeling kavel........................................................... 4

8.2 8.3

Haalbaarheid....................................... 18 Kosten analyse................................................ 18 Opbrengsten................................................... 18 Economische haalbaarheid................................ 18

9

Conclusie............................................ 19

Eisen en Randvoorwaarden............................ 5 Gezondheidscentrum..................................................5 Basisschool...............................................................5 Woningen................................................................. 5 Randvoorwaarden......................................................6 Uitgangspunten......................................................... 6

10

Bronvermelding................................... 20

11

Bijlagen

2.1 2.2 2.3

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

4.3

Referentie analyse........................................ 6 Analyse gezondheidscentra......................................... 6 Analyse basisschool................................................... 7 Analyse woningen..................................................... 8

5

Multicriteria analyse......................................9

6

Optimalisatie model...................................... 10

7

Ontwerp......................................................11 Stedelijke inpassing................................................... 11 Vorm....................................................................... 11 Functies................................................................... 11 Gebouw niveau en flexibiliteit......................................11 Constructie en stramienmaten.....................................13 Ontsluiting................................................................13 Lagen...................................................................... 14 Parkeerkelder........................................................... 14 Begane grond........................................................... 14 Eerste verdieping...................................................... 14 Tweede en derde verdieping....................................... 14 Gezondheidscentrum................................................. 15 Huisartsen praktijk.................................................... 15 Apotheek................................................................. 15 Fysiotherapie praktijk................................................ 15 Basisschool...............................................................16 Woningen................................................................. 16

4.1 4.2

7.1 7.1.1 7.1.2 7.2 7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.5 7.6

8.1

Gezondheidcentrum Ypenburg Door Annelinda van Eck (1088858) en Coen Koster (1089676) Bsc 6 RE&H ‘Het initieel ontwerp’

1

1

Inleiding

In dit verslag wordt een complete ontwerpopgave beschreven. Het doel van dit verslag is een zo helder en compleet mogelijk beeld te geven van het ontwerp en haar haalbaarheid. Het verslag beschrijft de marktvraag, de eisen van de gebruiker en de randvoorwaarden voor het ontwerp. Verschillende ontwerpoplossingen worden afgewogen, door een multicriteria analyse, een optimalisatiemodel en gezond verstand. Vervolgens wordt het ontwerp berekend op de haalbaarheid. Om uiteindelijk tot een ontwerp te komen wat aan zowel de eisen van de gebruiker als de opdrachtgever zal voldoen.

Fig.1. Kavel van ons gebouw


2

2

Marktverkenning

Wij zijn voor onze ontwerpopgave geïnspireerd geraakt door de enorme stadsuitbreiding van Den Haag, Nootdorp, Pijnacker en Rijswijk namelijk Ypenburg. Ypenburg is verdeeld in een grote hoeveelheid deelplannen. Elk deelplan is en wordt stuk voor stuk ontwikkeld. Met behulp van verschillende onderzoeken die gedaan zijn bij de huidige bewoners van Ypenburg hebben we ons meer kunnen verdiepen in de vraag en behoeften. Zo blijkt bijvoorbeeld uit de ‘Integrale stadsdeelbeschrijving Ypenburg/Leidschenveen 2003/2004’ en uit ‘Stadsdeelplan Leidschenveen/Ypenburg 2004/2005 d.d. 30 oktober 2003’, dat er een sterke behoefte is aan extra scholen, sportfaciliteiten, welzijnsvoorzieningen, gezondheidszorg en openbaar vervoer. Met dit gegeven zijn we aan de slag gegaan. In eerste instantie hadden we de intentie om een combinatie te ontwerpen tussen een sportfaciliteit en een gezondheidszorgfunctie, zoals fysiotherapie. Vervolgens hebben we met behulp van Projectbureau Ypenburg en Stadsdeelkantoor Ypenburg de actuele stand van de bouw in Ypenburg geïnventariseerd en hieruit is gebleken dat aan de behoefte van sport al voorzien zal worden door de bouw van een sportcentrum in "De Reef" wat in januari 2005 opgeleverd wordt. Tijdens onze inventarisatie bleek ook dat aan de vraag van extra zorg nog niet voldaan wordt en dat de plannen die hiervoor op tafel lagen inmiddels door het Projectbureau Ypenburg weer van tafel geveegd zijn.

2.1

Uit ‘Stadsdeelplan Leidschenveen/Ypenburg 2004/2005 d.d. 30 oktober 2003’ is gebleken dat de huidige gezondheidszorg in Ypenburg niet genoeg capaciteit heeft om aan de groeiende vraag te voldoen. Op dit moment is er een praktijk van vier huisartsen gevestigd in het centrum en er is een gezondheidscentrum gevestigd in de buitenwijk " De Reef ". In dit gezondheidscentrum aan de Laan van Nootdorp zijn drie huisartsen, twee fysiotherapeuten, een verloskundige, een poli gynaecologie, een poli KNO en een poli Kindergeneeskunde werkzaam. Beide vestigingen voldoen niet meer aan de eisen. Daarom is men gestart met de bouw van een nieuw gezondheidscentrum naast de huidige locatie wat in januari 2005 opgeleverd zal worden. In januari zullen de werknemers van het gezondheidscentrum verhuizen naar hun nieuwe gebouw en zullen de vier huisartsen uit het centrum zich tijdelijk in het oude gezondheidscentrum vestigen. Dit zal voor deze vier huisartsen ook slechts een tijdelijk verblijf zijn omdat men op deze manier niet kan beantwoorden aan de voorkeur van een vestiging in het centrum met een goede bereikbaarheid en de behoefte aan zorg daar, aldus de heer Den Hollander, Hoofd Stedenbouw van Projectbureau Ypenburg.

Waarom?

Om aan deze vragen te kunnen beantwoorden moeten we eerst bekijken waarom deze behoefte is ontstaan. Als we naar de locatie kijken zijn de dichtstbijzijnde gezondheidscentra, naast de reeds bestaande in Ypenburg, in Nootdorp, Rijswijk en den Haag.

Fig. 3. Locatie gezondheidscentra Ypenburg (bron: Projectbureau Ypenburg)

Naast de vraag naar de definitieve vestiging van de huisartsen in het centrum van Ypenburg, blijkt ook uit ‘Stadsdeelplan Leidschenveen/Ypenburg 2004/2005 d.d. 30 oktober 2003’ dat er vraag is naar een apotheek en praktijk voor fysiotherapie.

Fig. 2. Locaties Gezondheidscentra in regio (Bron www. Goudengids.nl)


3

2.2

Dit gebied zijn we nader gaan onderzoeken en er bleek dat er inmiddels plannen lagen voor een gezondheidscentrum.

Waar?

Tot het centrum van Ypenburg behoort onder andere deelplan 4. In dit deelplan komt een winkelcentrum, wat momenteel nog in aanbouw is en wat in de loop van het jaar 2005 opgeleverd zal worden. Dan zullen de winkels vanaf de tijdelijke locatie zich daar gaan vestigen.

Fig. 4. Locatie in centrum Ypenburg (Bron: www.plattegronden.nl)

Op de plaats van de tijdelijke locatie van het winkelcentrum zullen woningen voor bejaarden geplaatst worden. Vanaf Den Haag gaat tram 15 over de Laan van Hoornwijck door deelplan 4 richting Nootdorp. Deze laan is een van de hoofdaderen die door Ypenburg loopt en bepaalt voor een heel groot deel de toegankelijkheid van het centrum van Ypenburg. Fig. 6. Bestemmingsplan centrum Ypenburg (Bron: Projectbureau Ypenburg)

Dit gezondheidscentrum heeft een kavel, volgens het meest recente bestemmingsplan van 6 april 2004, van 1864 m2.

2.3

Indeling kavel

Om een betere integratie van ons gezondheidscentrum in haar omgeving te krijgen, is besloten om een compleet bouwblok te realiseren wat zich uitstrekt over het kavel van het gezondheidscentrum en het kavel van de basisschool. Dit bouwblok herbergt in haar plint commerciële ruimtes en in de daarboven liggende verdiepingen, voornamelijk woningen. Naast deze commerciële ruimtes is er ook een dependance van de reeds bestaande basisschool en een gezondheidscentrum in de plint van het gebouw. Het gezondheidscentrum bevindt zich ook op de tweede verdieping. De dependance van de basisschool is zo verplaatst dat er een betere relatie mogelijk is tussen beide schoolgebouwen. Zij zijn onderling verbonden met een gedeeld schoolplein. Verder zijn er uitbreidingsmogelijkheden voor zowel de basisschool als het gezondheidscentrum ingecalculeerd. Fig. 5. Hoofdaderen centrum Ypenburg (Bron: www.plattegronden.nl)


4

3

Eisen en Randvoorwaarden

3.1

Gezondheidscentrum

Om een optimaal gezondheidscentrum te kunnen bewerkstelligen willen we dat het niet afzonderlijke disciplines zijn met één dak boven hun hoofd maar dat ze als een coöperatie samen werken. Het PVE is met behulp van referentie projecten1 bepaald. PVE voor de centrale voorzieningen: Functies: m2 Centrale ontvangsthal 58 Kantine 38 Garderobe 4 3 toiletten a 2 m2 7 Totaal: PVE voor de huisartsen: Functies: Wachtruimte Toilet Magazijn 4 Behandelkamers a 12 m2 Administratie ruimte Kantoorruimte Totaal:

107

m2 19 3 18 58 19 19 136

PVE voor de fysiotherapie praktijk: Functies: m2 Wachtruimte 19 Toilet 3 2 Verkleedruimte a 2m2 5 4 Behandelkamers a 12 m2 58 Oefenruimte 43 Administratieve ruimte 19 Kantoorruimte 19 Totaal: 166

1

PVE voor de apotheek: Functies: Apotheek Centrale werkruimte Kantoor Receptuur ruimte Magazijn Administratie ruimte Spreekruimte Totaal:

3.2

m2 58 58 19 19 24 19 19 216

Basisschool

De basisschool betreft een dependance van de reeds bestaande basisschool de Vlieger. En behoeft daarom slechts aan enkele eisen te voldoen. PVE voor de basisschool: Functies: 8 Lokalen a 52 m2 Sanitaire voorzieningen Bergingen Centrale Ontsluiting Totaal:

3.3

m2 416 38 26 130 610

Woningen

Ons gebouw bestaat uit 3 type woningen; type A, B en C. Type A is een grote 2 persoons woning welke 28 keer voorkomt in het bouwblok. Type B is een groot 1 persoons woning welke 5 keer voorkomt op de 1ste verdieping. Type C is een grote maisonnette woning welke 5 keer voorkomt verspreid over de 2 de en 3 de verdieping. PVE voor woning type A: Functies: Woonkamer incl. keuken Badkamer incl. schacht 2 Slaapkamers Toilet Berging Ontsluiting Balkon Totaal:

m2 42 10 28 1,5 1,5 14 14 113

Bron: www.cantarus.nl


5

PVE voor woning type B: Functies: Woonkamer incl. keuken Badkamer incl. schacht Slaapkamer Toilet Berging Ontsluiting Balkon Totaal:

m2 25 9 12 1,5 3,5 10 14 75

PVE voor woning type C: Functies: Woonkamer incl. keuken Badkamer incl. schacht 2 Slaapkamers Toilet incl. schacht Berging Ontsluiting incl. trap 2 Balkons Totaal:

m2 39 9 39 3,5 3,5 28 28 150

3.4

Referentie analyse

4.1

Analyse gezondheidscentra

We hebben ons beperkt tot de analyse van de verscheidene vormen van ontsluiting en het combineren van verschillende zorg disciplines in een gebouw.

Medisch Centrum TRIGOON, 's-Gravendeel ontsluiting: vanuit een centrale hal worden de ontsluitingen van zowel de apotheek als de huisartspraktijk bereikt. disciplines: 1x apotheek en 1x huisartspraktijk Fig. 7. Medisch Cetrum Trigoon (Bron: www.cantarus.nl)

Randvoorwaarden

De randvoorwaarden die op ons o ntwerp van toepassing zijn enkel die van het bestemmingsplan en het bouwbesluit. Het enige wat in het bestemmingsplan staat wat voor ons van toepassing is dat de bouwhoogte maximaal 15 meter mag zijn.

3.5

4

Uitgangspunten

Open structuur Dit door een vrije indeelbaarheid van de ruimten, door 1 centrale ontvangsthal en een grote flexibiliteit. Samenhang tussen de disciplines Door gecentraliseerde functies voor zowel het personeel als wel de bezoekers.

Medisch Centrum, Klazienaveen ontsluiting: vanuit een kruisvormige centrale hal worden de ontsluitingen van zowel de apotheek als de huisartspraktijken bereikt. disciplines: 1x apotheek en 3x huisartspraktijk

Toegankelijkheid Het moet goed toegankelijk zijn voor zowel valide als invalide personen. Duurzaamheid Het gebouw moet in de toekomst her bruikbaar zijn voor andere disciplines. Uitbreiding mogelijkheden In de toekomst moet de groei van het gezondheidscentrum mogelijk zijn zonder aanpassing in de constructie.

Fig. 8. Medisch centrum (bron: www.cantarus.nl) Legenda Ontsluiting apotheek Centrale ontsluiting Ontsluiting (huisarts) praktijk


6

4.2 Apotheek de Kind, Nieuw-Vennep

Analyse Basisschool

Omdat onze basisschool een dependance is van de naastgelegen basisschool hebben we met de analyses uitsluitend gekeken naar de ontsluitingen en verhoudingen van de ruimten tot elkaar.

ontsluiting: de beide disciplines staan totaal los van elkaar en hebben ieder een eigen ontsluiting, een centrale hal ontbreekt.

Openbare Basisschool het Hout, Helmond Ontsluiting: Lange gangen en 1 centrale entree

disciplines: 1x apotheek en 1x huisartspraktijk

Voormaat lokalen: De lokalen zijn hier 48 m2

Fig. 10. Apotheek de Kind (Bron: www.cantarus.nl)

Bergingen: De totale grootte van de bergingen komt overeen met de grootte van 1 lo kaal, 48 m2.

Fig. 12. Openbare basisschool het Hout (Bron:www.obshout.nl)

Medisch centrum 'De Bongerd', Ochten ontsluiting: vanuit een kleine centrale hal worden de ontsluiting bereikt van de verschillende disciplines.

Openbare Basisschool het palet, Weert

disciplines: 1x apotheek, 3x huisartspraktijk, 2x verloskundige praktijk

Voormaat lokalen: De lokalen variëren van 45 tot 53 m2.

Ontsluiting: Lange gangen en 3 entree’s

Bergingen: De totale grootte van de bergingen komt overeen met de grootte van 1,5 lokaal, 75 m2. Fig. 11. Medisch centrum de Bongert (bron: www.cantarus.nl) Legenda Ontsluiting apotheek Centrale ontsluiting Ontsluiting (huisarts) praktijk

Legenda Bergingen Lokalen Ontsluiting


Fig. 13. Openbare basisschool het palet (Bron: www.sbo-palet.nl)

7

Openbare Basisschool de Bolse, Gilze

Appartenment aan de Sebastiaanhof, Zuidpoort Delft

Ontsluiting: Lange gangen en 2 entree’s

Positionering: De entree en nachtgedeelte zijn net zo groot als het daggedeelte. Er is een duidelijke scheiding.

Voormaat lokalen: De lokalen variëren van 49 tot 54 m2. Bergingen: De totale grootte van de bergingen komt overeen met de grootte van 0,5 lokaal, 27 m2.

Fig. 14 Openbare basisschool de Bolse (Bron: www.debolstergilze.nl) Fig. 15. Appartement aan de Sebastiaanhof (Bron: www.zuidpoort.nl)

Legenda Bergingen Lokalen Ontsluiting

4.3

Appartenment aan de Vestehof, Zuidpoort Delft

Analyse woningen

Naast onze algemene kennis van woning plattegronden hebben we gekeken naar soort gelijke woningen. We hebben gekeken naar de scheiding van het dag en nacht gedeelte. En hoe de ruimten zich naar elkaar verhouden.

Positionering: Aan de entree zijde is er een klein nacht gedeelte welke overgaat in een daggedeelte. Hier op volgt weer een nachtgedeelte die bijna net zo groot is als het daggedeelte.

Legenda Nachtgedeelte Daggedeelte


Fig. 16. Appartement aan de Vestehof (Bron: www.zuidpoort.nl)

8

Appartenment aan de Vestehof, Zuidpoort Delft

5

Multicriteria analyse

Om ideale grootte van een woning te bepalen hebben we de types en de groottes tegenover elkaar gesteld en afgewogen. Zo hebben we in bij de eerste variant een diepte genomen van 18 meter en bij de tweede variant een diepte van 15 meter, met ieder een breedte van 7,5 meter.

Positionering: Als je binnenkomt heb je eerst enkele voorzieningen waarna je in het nachtgedeelte komt. Na het nachtgedeelte kom je pas in het daggedeelte. Nadeel hiervan is dat als je naar het toilet wil je via het nachtgedeelte moet.

Eerste variant Woning A Woning B Meetgraad 135 m2 90 m2

Legenda Nachtgedeelte Daggedeelte

Woning C 180 m2

Woning A 112.5 m2

Woning B 75 m2

Woning C 150 m2

Grootte voor 1 persoon Grootte voor 2 personen Grootte voor 3 personen

0,05 0,35 0,15

0,35 0,50 0,85

0,45 0,45 0,35

0,00 0,85 1,00

0,50 0,75 0,65

1,00 0,00 0,00

0,25 1,00 0,95

Leefbaarhied

0,45

0,70

0,00

0,85

0,85

0,25

1,00

Totaal:

1,00

2,40

1,25

2,70

2,75

1,25

3,20

Verhouding ten opzichte van meetgraad: Fig. 17. Appartement aan de Vestehof (Bron: www.zuidpoort.nl)

Tweede variant

Eerste variant Woning A Woning B 135 m2 90 m2

Woning C 180 m2

Woning A 112.5 m2

Tweede variant Woning B 75 m2

Woning C 150 m2

Grootte voor 1 persoon Grootte voor 2 personen Grootte voor 3 personen

0,02 0,18 0,13

0,02 0,16 0,05

0,00 0,30 0,15

0,03 0,26 0,10

0,05 0,00 0,00

0,01 0,35 0,14

Leefbaarhied

0,32

0,00

0,38

0,38

0,11

0,45

Totaal:

0,64

0,23

0,83

0,77

0,16

0,96

Uit de multicriteria analyse kunnen we concluderen dat de tweede variant voor zowel woning type A als woning type C beter uitkomt dan de eerste variant. Echter geldt het omgekeerde voor woning B. Deze komt sterker uit de analyse bij de Eerste variant doordat hij minder aangenaam is om met 3 personen in te wonen. Overall hebben we geconcludeerd dat de tweede variant het meeste woongenot oplevert.


9

6

Optimalisatie model

Aan de hand van ons optimalisatie model hebben we de optimale diepte van het woonblok bepaald. We zijn uitgegaan van een bouwlaag en hebben een vast stramien bepaald. Deze bestaat uit een repetitie van een blok waarin woning type A, twee maal voorkomt en woning type B samen met de ontsluiting een maal. De breedte maat van het travee is 7,5 meter welke bepaald word door de onderliggende parkeer kelder.

Uit ons optimalisatie model blijkt dat de optimale diepte van het woonblok 15 meter bedraagt. Hiermee hebben we de uiteindelijke vaste stramien maat bepaald van 7,5 bij 5 meter. Uit ons model komt verder naar voren dat woning type A, elf keer kan voorkomen en zowel woning B als de ontsluiting vijf keer per laag kunnen voorkomen in ons bouwblok.

Dit zijn de vaste waarden die we aangenomen hebben om onze opgave te optimaliseren: Opp_kavel

2875 m2

Oppervlak kavel

Max_opp_won_A

135 m2

Maximale oppervlak van een woning type A

Min_opp_won_A Max_opp_won_B

85 m2 90 m2

Minimale oppervlak van een woning type A Maximale oppervlak van een woning type B

Min_opp_won_B

65 m2

Minimale oppervlak van een woning type B

Max_opp_ontsl

45 m2

Maximale oppervlak van ontsluiting

Min_opp_ontsl

30 m2

Minimale oppervlak van ontsluiting

Max_kavel_beb

60 %

Maximale bebouwingspercentage op kavel

TOT_bre_won

112,5 m

Totale breedte woningen

Diepte woning = 15 meter Het model is opgebouwd aan de hand van de volgende formules:

O_kavel = 2875 Max_kavel_beb = 0.6 * O_kavel O_won_A + O_won_B + O_won_C = Max_kavel_beb N_won_A = 2 x N_won_B N_ontsl = N_won_B O_won_A + O_won_B + O_won_C = O_tot TOT_bre_won + N_won_A + N_won_B = O_tot O_won_A <= max_opp_won_A * N_won_A O_won_A => min_opp_won_A * N_won_A O_won_B <= max_opp_won_B * N_won_B O_won_B => min_opp_won_B * N_won_B O_ontsl <= max_opp_ontsl * N_ontsl O_onstl => min_opp_ontsl * N_ontsl


10

7

Ontwerp

B

Het gebouw is op drie niveaus ontworpen: * Op stedenbouwkundig niveau * Op gebouw niveau * Flexibiliteit in ons gebouw Voor de tekeningen op schaal betreffende het ontwerp, verwijzen wij naar de bijlagen.

7.1

Stedelijke inpassing

Doordat we zijn gaan kijken in hoeverre ons aanvankelijke gezondheidscentrum in de omgeving paste zijn we tot de conclusie gekomen dat er een betere intergratie mogelijk was met de omgeving. Hierdoor zijn we tot deze stedelijke inpassing gekomen waardoor het gebouw aan alle zijde een sterke interactie heeft met de omliggende bebouwing. Deze sterke interactie komt door de vorm en door de functies die in het gebouw gelegen zijn.

7.1.1 Vorm Het gebouw heeft net zoals de omliggende bebouwing vier bouwlagen. Deze bouwlagen sluiten aan op het bestemmingsplan van het gebied.

7.1.2 Functies Het gebouw heeft qua functies een sterke stedelijke inpassing. Zo zijn er noordelijker woningen voor bejaarden. Deze kunnen makkelijk het gezondheidscentrum bereiken. De basisschool van ons gebouw is een dependance van de naast gelegen basisschool. Op deze manier is er een sterke interactie gecreëerd met elkaar. Doordat er op de eerste, tweede en derde verdieping woningen geplaatst zijn, zal er een grotere woningdichtheid komen in het centrum.

7.2

A

A

Gebouw niveau en flexibiliteit

In de komende hoofdstukken zal er ingegaan worden op de verschillende gebouw niveaus en op de flexibiliteit die het gebouw heeft. De flexibiliteit in het gebouw wordt verkregen door de constructie. Deze constructie is een kolom structuur die voor een vrij indeelbaarheid zorgt. Ons gebouw is gemaakt voor een gezondheidscentrum, een basisschool en woningen maar zou in de toekomst hele andere functies kunnen herbergen. Deze flexibiliteit bepaald daardoor ook heel sterk de duurzaamheid van het gebouw.

B Fig. 18. Stedenbouwkundige inpassing


11

Fig. 19. 3D aanzichten op het stedenbouwkundig gebied

Fig. 20. Profiel A

Fig. 21. Profiel B


12

7.3

Constructie en stramienmaten

7.4

De constructie bestaat uit kolommen die in een vast raster staan van 7,5 meter bij 5 meter. De breedte maat van 7,5 meter is bepaald vanuit de kelder. De kelder fungeert namelijk als parkeergarage en er passen drie parkeerplaatsen binnen 7,5 meter. De diepte maat van 5 meter is voortgekomen uit ons optimalisatie model. Zo komt men op een raster van 7,5 bij 5 meter. Inclusief ontsluiting en parkeren aan beide zijden van het gebouw komt men op een gebouwtravee van 15 meter diep en 7,5 meter breed.

Ontsluiting

Voor de horizontale ontsluiting op maaiveldniveau is een duidelijke scheiding tussen private en openbare functies. De commerciële functie worden aan de zijde van de Laan van Hoornwijk ontsloten, omdat daaraan in de gehele wijk de commerciële ruimtes gelegen zijn. De woningen worden ontsloten aan de andere zijde van de het gebouw. Wat betreft de verticale ontsluiting is het gebouw op te delen in 5 volume’s, bestaande uit drie gebouwtraveeën van 15 bij 7,5 meter. Ieder volume van 15 bij 22,5 meter heeft zijn eigen centrale verticale ontsluiting.

Fig. 23. Ontsluitingen

Fig. 22. Stramienmaten

Legenda Ontsluiting aan de Laan van Hoornwijk (Commerciële ruimten en Gezondheidscentrum) Ontsluiting aan de achterzijde (Woningen en Basisschool)


13

7.5

Lagen

7.5.3 Eerste verdieping De eerste verdieping bestaat uit 8 woningen type A, 5 woningen type B en het gezondheidscentrum. De ruimte hebben de volgende oppervlakten:

7.5.1 Parkeerkelder De bewoners kunnen hun auto parkeren in de ondergrondse parkeergarage. Deze parkeergarage biedt plek voor 51 auto's en heeft 42 bergingen. Ook is het mogelijk om voor het entree van het trappenhuis je fiets te plaatsen. Er is ruimte om 80 fietsen te plaatsen. Deze parkeerkelder is voorzien van een ontluchting systeem van natuurlijke ventilatie, welke aan de achter zijde van het gebouw geventileerd word. Dit door middel van ronde openingen die twee keer per 'volume' voorkomen.

Woning type A Woning type B

112,5m2 75 m2

Legenda Woning type A Woning type B Gezondheidscentrum

7.5.2 Begane grond De begane grond bestaat uit twee commerciële ruimtes, het gezondheidscentrum en de basisschool. Deze ruimte hebben de volgende oppervlakten: Commerciële ruimte 1 Commerciële ruimte 2 GZC Basisschool

207 m2 325 m2 764 m2 650 m2

7.5.4 Tweede en derde verdieping De tweede en derde verdiepingen bestaan uit twintig keer woning type A en vijf keer woning type C. Deze ruimten hebben de volgende oppervlakten: Woning type A Woning type C

112,5m2 150 m2

De commerciële ruimte tussen het gezondheidscentrum en de basisschool zou in de toekomst een uitbreidingsmogelijkheid moeten kunnen bieden aan de functies ernaast gelegen.

Legenda Basisschool Commerciële ruimten Gezondheidscentrum

Legenda Woning type A Woning type C


14

7.6

Gezondheidscentrum

Op de begane grond van het gezondheidscentrum zijn de apotheek en een huisartsen praktijk gevestigd. Op de eerste verdieping bevindt zich de fysiotherapie praktijk. Doordat er een vide in de centrale hal is geplaatst, kan vanaf de receptie de bezoeker altijd direct gewezen worden waar welke discipline zit. Zowel op de begane grond als op de eerste verdieping. Deze vide verspreidt zich over alle drie de verdiepingen. Dit om de open structuur te handhaven en om makkelijke uitbreidingsmogelijkheden te bieden aan het gezondheidscentrum. Het gezondheidscentrum heeft haar entree aan de Laan van Hoornwijk. Op de tweede en derde verdieping zijn woningen gesitueerd. Deze woningen hebben hun ontsluiting aan de achter zijde van het gebouw. Daarentegen maken de woningen en het gezondheidscentrum wel gebruik van dezelfde verticale ontsluiting. Echter is de toegang van de kant van de woningen tot het gezondheidscentrum alleen toegankelijk als het centrum open is.

7.6.1 Huisartsen praktijk De huisartsen praktijk biedt ruimte voor vier huisarts praktijken met elk hun eigen behandelkamer en mogelijkheid tot administratie. Vanuit de centrale ontvangsthal worden de patiënten doorverwezen en kunnen ze plaatsnemen in de aparte wachtkamer waarna ze door de arts geholpen kunnen worden. Deze ruimte zou eventueel uitgebreid kunnen worden als de vraag naar huisartsen toeneemt. Dit kan zowel op horizontaal niveau als wel op verticaal niveau.

7.6.2 Apotheek De apotheek welke 2 stramien maten groot is word ontsloten overdag voor het publiek aan de zijde van de centrale entree hal. 's nachts is de apotheek ook toegankelijk via een aparte entree aan de voorzijde van het gebouw, direct aan de Laan van Hoornwijk. Behalve de centrale werkruimte in de apotheek, is er een kantoor, receptuurruimte, een magazijn, een kantine en een administratie ruimte.

7.6.3 Fysiotherapie praktijk De fysiotherapie praktijk bevindt zich op de eerste verdieping. Vanuit de centrale entreehal worden de patiënten doorverwezen en ko men via het trappenhuis of lift op de vide uit. Via de vide komen ze bij de fysiotherapeut. De praktijk bestaat uit een wachtruimte, 4 behandel kamers, 4 kleedruimtes met douches en een oefenruimte. Er is gestreefd naar een compacte structuur waardoor er intensieve werkzaamheden mogelijk zijn tussen patiënt en fysiotherapeut. Vanwege de compacte structuur dient de fysiotherapeut zijn eigen administratie bij te houden.

Legenda Fysiotherapie praktijk Apotheek Huisartsen praktijk Gemeenschappelijke ruimte Fig. 24. Het gezondheidscentrum begane grond en eerste verdieping


15

7.7

Basisschool

De Basisschool die in ons gebouw is opgenomen vormt een vaste dependance van de daartegenover liggende basisschool. Omdat het hier een dependance betreft is het PVE ook kleiner en minder omvattend dan dat van een standaard basisschool. Zo bevat deze dependance voornamelijk klaslokalen, omdat de andere functies in het hoofdgebouw zijn opgenomen.

Fig. 25. De basisschool begane grond

7.8

Fig. 26. Woning type A

Fig. 27. Woning type B

Woningen

De woningen zijn over drie verdiepingen verdeeld. Deze verdiepingen bevinden zich boven de commerciële plint. En worden per volume zowel verticaal als horizontaal ontsloten. In het totale bouwblok zijn drie type woningen, variërend in een luxe woning, basiswoning en een luxe maisonnette. Alle woningen hebben de beschikking over een dakterras op het oosten gelegen. Woning type C heeft zelfs twee terrassen, een aan de woonkamer en een aan de daarboven gelegen slaapkamer.

Fig. 28 Woning type C


16

Fig. 29. Vooraanzicht vanaf de Laan van Hoornwijk

Fig. 30. Achteraanzicht Fig. 34. 3D gebouw vanaf de achterzijde gezien

Fig. 31. Zijaanzichten

Fig. 35. 3D gebouw vanaf de Laan van Hoornwijk

Fig. 32. Langsdoorsnede

Fig. 33. Dwarsdoorsneden


17

8

Haalbaarheid

8.2

8.1

Kosten analyse

Om de opbrengsten te kunnen bepalen zijn we gaan kijken naar referentie projecten in de omgeving. Zo betalen de toekomstige bewoners van deelplan 4 in Ypenburg centrum, € 100,- euro per m2 per jaar excl. parkeren en word er voor de commerciële ruimten in deelplan 4 € 260,- per m2 gevraagd. Dit hebben we meegenomen in ons ontwerp en daar hebben we de opbrengsten op gebaseerd.

Om de haalbaarheid van het plan te kunnen bepalen zijn we eerst een kosten analyse gaan maken. Eenheid

Hoeveelheid

Kosten/ Kosten/ eenheid element

Code

Element

(1-) (28) (23)

ONDERBOUW m²/bbo HOOFDDRAAGCONSTRUCTIES m/gevel VLOEREN m²

1736 254 8445,5

150 500 125

260400 127000 1055688

3% 1% 10%

(23.2) (45.1) (27) (37)

VLOERAFWERKINGEN PLAFONDAFWERKINGEN DAKEN DAKOPENINGEN

m² m² m² m²

8445,5 8445,5 1689 250

25 75 250 800

211138 633413 422250 200000

2% 6% 4% 2%

(21) (31.2) (22.1) (22.1)

BUITENWANDEN BUITENWANDOPENINGEN BINNENWANDEN_licht BINNENWANDEN_zwaar

m² m² m² m²

3406 1950 5534 2275

200 500 75 150

681200 975000 415050 341250

7% 10% 4% 3%

(32.3) (24.1)

902 28

350 15000

315700 420000

3% 4%

(5-)

BINNENWANDOPENINGEN m² TRAPPEN_EN_HELLINGEN st WERKTUIGBOUWKUNDIGE_V OORZIENINGEN m²/bvo

8445,5

250

2111375

21%

(6-)

ELEKTROTECHNISCHE_ VOORZIENINGEN

m²/bvo

8445,5

200

1689100

17%

(74.1)

VASTE_SANITAIRE_ VOORZIENINGEN

m²/bvo

8445,5

25

211138

2%

10069700

100%

Totaal

Toekomstige opbrengsten: Huur woningen:

€

Totaal BVO 3150 375 600 4125 536.250,00

Commerciële ruimte 1 Comme rciële ruimte 2 GZC Basisschool Totaal BVO: Huur opbrengst commr:

€

BVO 207 325 764 650 1946 505.960,00

Totale huuropbrengsten per jaar:

€

1.042.210,00

Woning type A Woning type B Woning type C Totaal BVO woningen: Huur opbrengst woningen:

BVO 112,5 75 150

Huur Commerciële Ruimten:

Om de correcte huur opbrengsten te bepalen hebben we ook de huur voor de parkeergarage meegenomen. Dit brengt ons op een huur voor de woningen van € 130,per m2 per jaar en een huur van de commerciële ruimten € 260,- m2 per jaar.

Kosten: Bouwkosten Bouwplaatskosten Alg. Kosten Winst + risico Bijkomende kosten Beeldende kunst BTW Investeringskosten:

% totaal

Opbrengsten

€ 10.069.700,00 € 1.006.970,00 € 805.576,00 € 402.788,00 € 3.020.910,00 € 100.697,00 € 1.913.243,00 € 17.319.884,00

100% 10% 8% 4% 30% 1% 19% 172%

8.3

Economische haalbaarheid

De economische haalbaarheid hebben we berekend door het Bruto Aanvangs Rendement te bepalen. BAR= Huur opbrengst na eerste jaar/ Investeringskosten BAR BAR= Huur 1ste jaar/ Investering

6%

We kunnen hieruit concluderen dat de economische haalbaarheid voor de projectontwikkelaar goed is. De BAR hoort namelijk tussen de 6% en de 7% te liggen. Het project kan dus als haalbaar betiteld worden.


18

9

Conclusie

Tijdens de marktverkenning is naar voren gekomen dat er vraag was naar het huisvesten van vier huisartsen, een apotheek en een fysiotherapie praktijk. We hebben getracht een optimale intergratie te verkrijgen door een compleet bouwblok te ontwerpen. Hiertoe hebben we besloten naast het gezondheidscentrum ook een dependance van de basisschool De Vlieger, commerciële ruimten en woningen in het gebouw op te nemen. Er is een PVE opgesteld om aan de eisen van de toekomstige gebruikers te voldoen. Hier zijn ook de randvoorwaarden vanuit de gemeente Den Haag en de uitgangspunten in meegenomen. Om tot een optimaal ontwerp te komen, hebben we per discipline een referentie analyse gemaakt. Voor het gezondheidscentrum heeft dit geresulteerd in een centrale ontsluiting. Bij de basisschool zijn de afmetingen voor een ideaal lokaal voor ons gebouw vastgesteld. En bij de woningen is er besloten voor een duidelijke scheiding tussen het dag en nacht gedeelte. Met de multicriteria analyse en het optimalisatie model zijn we tot de ideale travee maat van 7,5 bij 15 meter gekomen. Met de berekening van de economische haalbaarheid zijn we tot een BAR van 6 % gekomen waaruit we kunnen concluderen dat ons gebouw daadwerkelijk te realiseren is. Al deze factoren hebben bijgedragen tot het uiteindelijke ontwerp. Het ontwerp voldoet hierdoor aan zowel de eisen van de gebruiker als de opdrachtgever.

Fig. 36. Coen en Annelinda op de bouwplaats als echte ‘ontwikkelaars’


19

10

Bronvermelding

Literatuur: • Hoogdalem, H., D.J.M van der Voordt& H.B.R. van Wegen: Bouwen aan gezondheidscentra. Functionele grondslagen voor programma en ontwerp Delft, Delftse Universitaire Pers, 1985, 149 p. • Gemeente Den Haag (2002). Intergrale stadsdeelbeschrijving Ypenburg/ Leidschenveen 2002/2003. • Gemeente Den Haag (2003). Stadsdeelplan Leidschenveen/Ypenburg 2004/2005. • Gemeente Den Haag (1998). Bestemmingsplan Ypenburg • Technische Universiteit Delft, Vakbeschrijving en toelichting BK 6100 R Ontwerpopgave-eindwerkstuk,Variant Real Estate & Housing, ‘Initieel Ontwerp’, November 2004

Bedrijven en contactpersonen: • Projectbureau Ypenburg § De heer den Hollander § De heer P. Vrieling § De heer Noya § Gemeente Den Haag • Dienst Stedelijke Ontwikkelingen • Foruminvest o De heer J. Ruitenberg o Ceres projectontwikkeling § De heer H. Lijmbach § Cantarus architecten • De heer van den Heuvel

070-3199050 070-3199034 070-3199033 070-3199067 070-3536179 035-6956060 070-4136353

Internet: • www.cantarus.nl • www.zuidpoort.nl • www.obshout.nl • www.sbo -palet.nl • www.debolstergilze.nl • www.goudengids.nl • www.plattegronden.nl • www.ypenburg.nl • www.ypenburg.net • www.ypenburg.nu • www.ypenburgcentrum.nl Vakdocenten van de TU Delft: • De heer H.J.M. Vande Putte • De heer L. Lousberg • De heer J.P. Soeter • De heer P.P.J. van Loon • De heer P. de Jong • De heer R. de Graaf • De heer D.J.M. van der Voordt • De heer C. Krebbes


20

Inhoudsopgave: 8 Haalbaarheid Kosten analyse Opbrengsten Economische haalbaarheid Inleiding

Recommend Documents