Functionele Analyse Stationsgebied Lage Zwaluwe. - Definitief Eindconcept -

Functionele Analyse Stationsgebied Lage Zwaluwe -

Definitief Eindconcept -

Uitgave STOGO onderzoek + advies Postbus 691 3430 AR Nieuwegein 030-2334342 [email protected] www.stogo.nl

Opdrachtgever Gemeente Moerdijk

Auteurs drs. H. de Vaan

Datum Februari 2011

Versie 3

Inhoudsopgave

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

Moerdijk MeerMogelijk Vraagstelling Aanpak Leeswijzer

2

Gebiedskenmerken en beleidskader 2.1 Ligging en bereikbaarheid 2.2 Gebiedskenmerken 2.3 Ruimtelijk-economisch beleidskader

3

Functies 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Functionele indeling en fasering 4.1 Ruimtebeslag per functie 4.2 Fasering en doorlooptijd

stationsgebied Lage Zwaluwe Inleiding Stationsgebied Lage Zwaluwe de Poort van Brabant Lage Zwaluwe in relatie tot industrieterrein en logistiek park Hoogwaardige reguliere bedrijvigheid

Bijlage 1 Indeling Logistieke Supportdiensten

5 5 6 6 6 7 7 8 9 15 15 15 19 27 33 33 35 41

Functionele Analyse Stationsgebied Lage Zwaluwe

1

Inleiding

1.1

Moerdijk MeerMogelijk

De gemeente Moerdijk heeft met het Rijk en de provincie Noord-Brabant de Bestuursovereenkomst Realisatie Gebiedsontwikkeling Moerdijk gesloten. De partijen stellen hierin ten aanzien van de realisatie van de brede gebiedsontwikkeling Moerdijk de volgende doelstellingen vast: • het creëren van ruimte voor economie (regionaal en bovenregionaal) door optimaal gebruik te maken van het bestaande industriegebied (intensivering en herstructurering) en door het realiseren van het Logistiek Park Moerdijk; • het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving op andere locaties binnen de gemeente Moerdijk, door daar met name in te zetten op verbetering van de leefbaarheid, het milieu en de ruimtelijke kwaliteit. In dit kader werkt de gemeente momenteel aan een kwaliteitsimpuls onder de naam Moerdijk MeerMogelijk. Moerdijk MeerMogelijk bestaat uit negen plannen die samen kansen bieden voor de economie en de leefomgeving. Hierbij moet worden gedacht aan veiligheid, recreatie, natuur, woningbouw en extra werkgelegenheid. Deze plannen zijn een uitvloeisel van de intentieovereenkomst tussen de gemeente, de provincie en het Rijk. Deze negen plannen zijn: • ontwikkeling Logistiek Park tussen A16 en A17; • intensieve benutting industrieterrein Moerdijk; • inrichting Waterfront Moerdijk; • nieuwe bestemming Campinaterrein Zevenbergschen Hoek; • inrichting stationsgebied Lage Zwaluwe; • herinrichting bedrijventerrein Klundert; • nieuwe bestemming terrein Huizersdijk-Zuid Zevenbergen; • ontwikkeling Noordrand Zevenbergen; • 825 extra woningen (diverse locaties). Het programma loopt tot 2025. Dit rapport gaat in op één van de plannen binnen Moerdijk MeerMogelijk: de ontwikkeling van het stationsgebied Lage Zwaluwe. Door (her)ontwikkeling krijgt het stationsgebied Lage Zwaluwe, ter grootte van 33 ha bruto, een enorme impuls. Diverse bestemmingen zijn denkbaar: een transferium, een ‘servicepoint’ of een bedrijvenpark. De uiteindelijke bestemming maakt het stationsgebied levendiger,veiliger en benut de potentie van het gebied. In de bestuursovereenkomst (artikel 3 lid 4) is opgenomen dat de gemeente Moerdijk de ontwikkeling van de ‘overige locaties’, waaronder het stationsgebied Lage Zwaluwe, ter hand zal nemen.


1

5

1.2

Vraagstelling

Op basis van het voorgaande kan de centrale vraagstelling voor de functionele analyse als volgt worden gedefinieerd: Welke invulling/functie moet het stationsgebied Lage Zwaluwe krijgen om de potentie van de locatie optimaal te benutten mede in relatie tot het havenen industrieterrein Moerdijk en Logistiek Park Moerdijk? Daarbij zijn de volgende uitgangspunten van toepassing op het functioneel programma: • bij de invulling van het stationsgebied moet sprake zijn van synergie in de regio, bijvoorbeeld met het Logistiek Park Moerdijk, het bedrijventerrein Moerdijk en Breda; • het moet gaan om een kwalitatief hoogwaardige invulling met bedrijfshuisvesting; • het perspectief van een transferiumfunctie moet een plaats krijgen in het onderzoek; • de potentie die spoor, NS-reizigersstation en autosnelweg hebben voor de invulling van de locatie moet in de analyse worden betrokken; • betrek in de analyse de kansen die de multimodale ontsluiting biedt; • het moet gaan om een economisch verantwoorde, haalbare invulling van het stationsgebied Lage Zwaluwe; • de invulling van het stationsgebied mag geen negatieve gevolgen hebben voor het bestaande voorzieningenniveau in de diverse kernen van de gemeente Moerdijk. Bevolkingsvolgende voorzieningen horen in de kernen (hiermee wordt over het algemeen detailhandel bedoeld).

1.3

Aanpak

De functionele analyse voor het stationsgebied Lage Zwaluwe kende de volgende aanpak. Allereerst is gestart met deskresearch waarbij zowel de ruimtelijke plannen als het datamateriaal op een rij zijn gezet. Daarin is nadrukkelijk ook het rapport “Businesspark Lage Zwaluwe” (2009) meegenomen dat is opgesteld door ZKA/RBOI. Voor het in beeld brengen van de mogelijkheden van de logistieke supportdiensten is gesproken met een aantal grote logistieke bedrijven op Industrie- en Haventerrein Moerdijk die hiervan gebruik maken. Daarnaast is een aantal vergelijkbare locaties in binnen- en buitenland in beeld gebracht waarbij logistieke supportdiensten ruimtelijk zijn gekoppeld aan een logistiek cluster. Ook hebben in dat kader gesprekken plaatsgevonden. De tussenresultaten van het onderzoek zijn besproken in een brede expertmeeting die op 1 juli 2010 plaats had en waarbij tal van publieke en private organisaties die direct of indirect een rol hebben bij het Stationsgebied Lage Zwaluwe vertegenwoordigd waren.

1.4

Leeswijzer

Na het schetsen van de aanleiding en het formuleren van de doelstellingen in dit hoofdstuk zal in hoofdstuk 2 worden ingegaan op de algemene gebiedskenmerken van het Stationsgebied Lage Zwaluwe en het ruimtelijk-economische beleidskader. De verschillende functies die het stationsgebied kan gaan vervullen worden uitgewerkt in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 tot slot gaat in op de planning en fasering.

6

2

2.1

Gebiedskenmerken en beleidskader

Ligging en bereikbaarheid

Het stationsgebied Lage Zwaluwe is gelegen nabij Knooppunt Klaverpolder (A16/A17/A59). Het heeft een unieke locatie met een geweldige potentie. Dit heeft te maken met de bijzondere ligging en het feit dat er drie modaliteiten (haven, spoor en rijksweg) nabij gele1 gen zijn. De locatie ligt binnen West-Brabant, Nederlands logistieke hotspot nummer 1 . West-Brabant ligt centraal tussen de twee wereldhavens Rotterdam en Antwerpen en op een kruispunt van vervoerscorridors van Rotterdam naar het Ruhrgebied en van Rotterdam naar Antwerpen/Parijs. Tegelijkertijd is het met een aansluiting op de A17/A59 ook een route in oost-westelijke richting. Het station Lage Zwaluwe is per spoor direct verbonden met de stations Roosendaal, Breda en Randstad. Binnen West-Brabant ligt het stationsgebied Lage Zwaluwe strategisch op een knooppunt van infrastructuur (weg en rail) die de verbindingen vormen met Mainport Rotterdam, de logistieke clusters in de regio en het buitenland. Figuur 2.1: Locatie stationsgebied Lage Zwaluwe

Logistiek Park Moerdijk

Bron: Gemeente Moerdijk

1

Bron: “Logistiek”, 2009


Stationsgebied Lage Zwaluwe

7

2.2

Gebiedskenmerken Het stationsgebied Lage Zwaluwe is ongeveer 1.250 m lang en gemiddeld 260 m breed. Het bruto oppervlak is ca. 33 ha. Het gebied is gelegen tussen het Station Lage Zwaluwe en de A16. Het stationsgebied Lage Zwaluwe ligt tussen een aantal grote bevolkingsconcentraties; Breda is gelegen op 17 km, Dordrecht op 12 km en Rotterdam op 28 km. Het gebied kent een aantal structurerende elementen. Ten oosten van het gebied zijn gelegen het NS-station met de bijbehorende parkeerplaats voor P+R, de HSL-lijn, het spoorwegemplacement en de Westelijke Parallelweg. Aan de zuidzijde vindt men de Hoofdstraat en de open afrit A16. Ten westen van deze locatie liggen de Rijksweg A16 en het parkeerterrein/tankstation Streepland met parkeergelegenheid voor auto’s en vrachtauto’s. Het gebied wordt ten noorden begrensd door de Binnenmoerdijksebaan. Het station Lage Zwaluwe wordt redelijk intensief gebruikt door forenzen uit de omliggende dorpen. Het huidige transferium telt 178 parkeerplaatsen die dagelijks redelijk tot goed bezet zijn. Voor het overige ligt het terrein op dit moment braak. Direct aan de overzijde van de A16 bevindt zich Hotel-Restaurant De Gouden Leeuw dat tevens beschikt over een tankstation. De Gouden Leeuw richt zich in belangrijke mate op truckchauffeurs, maar ook voor feesten en partijen is het een bekende locatie. Aan de westzijde bevinden zich wat noordelijker ook het restaurant Kanters en het Express hotel (Holiday Inn).

Figuur 2.2: Kaart en impressie Stationsgebied Lage Zwaluwe

Stationsgebied Lage Zwaluwe

Holiday Inn

Spoorwegemplacement Restaurant Kanters

Streepland

NS Station

De Gouden Leeuw (Hotel/Restaurant/ Tankstation)

Plangebied Bestaande functies

Bron: Businesspark Lage Zwaluwe, functionele en ruimtelijke analyse (2009), ZKA/RBOI, bewerking STOGO

8

Foto: STOGO

Foto: Stogo

Foto: Stogo

Het stationsgebied is uitstekend bereikbaar per (vracht)auto over de A16 en de A17 en uiteraard per spoor. Bovendien betreft het hier een zichtlocatie zowel voor de rijkswegen als het spoor. Dit maakt het gebied zeer aantrekkelijk voor bedrijven die een voorkeur hebben voor een vestiging op een zichtlocatie, maar ook voor bedrijven die graag gevestigd zijn op een stationslocatie is het interessante vestigingsplaats. Over het algemeen gaat dit op voor bedrijven uit de hoogwaardige zakelijke dienstverlening, nietcommerciële instellingen en onderwijsinstellingen. Voor deze laatste categorie instellingen geldt evenwel dat zij bij voorkeur gevestigd zijn in een stedelijke omgeving, zoals de (binnen)steden van Breda of Dordrecht.

2.3

Ruimtelijk-economisch beleidskader In dit hoofdstuk wordt het ruimtelijk-economisch beleidskader rondom de locatie Lage Zwaluwe geschetst. Daarbij wordt ingegaan op de ruimtelijk-economische beleidsagenda en het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening. Rijk: Pieken in de delta Voortvloeiend uit de EU ‘Lissabon’-strategie , met als doel om als Europese Unie in 2010 de meest concurrerende en kennisintensieve economie ter wereld te zijn, is in Nederland in 2004 de ‘Nota gebiedsgerichte economische perspectieven: Pieken in de Delta’ opgesteld. In deze rijksnota ligt de focus op het stimuleren van de economische groei door regiospecifieke kansen van nationaal belang te benutten. In feite gaat het dus om het verder versterken van de reeds aanwezige kwaliteiten verspreid over Nederland. Het programma breekt daarmee met de Nederlandse ‘traditie’ van het stimuleren van economisch achterblijvende regio’s. Pieken in de Delta onderscheidt zes landsdelen, ieder met een eigen economische structuur en groeipotentie, waarvan Zuidwest-Nederland, inclusief de regio Moerdijk, er één is.


Het gebied kent ook een aantal minpunten. De huidige verblijfskwaliteit is matig tot slecht en nodigt daarmee niet uit er kortere of langere tijd te verblijven. Daarnaast is het gebied vrij ver gelegen van directe woonbebouwing waardoor er geen dorpse of stedelijke context is waarbij aangesloten kan worden. Op dit moment zijn er behalve parkeergelegenheid weinig tot geen voorzieningen voor gebruikers van het station of het transferium.

9

Zuidwest-Nederland: profiteren van strategische ligging (Pieken in de Delta, 2004) ‘Zuidwest-Nederland moet nog beter profiteren van de strategische ligging tussen de wereldhavens Rotterdam en Antwerpen. Dit gebied zou daarom moeten mikken op de vestiging van bedrijven die belangrijke relaties met deze havens onderhouden. Het versterken van de relaties van het MKB met grote internationale bedrijven biedt mogelijkheden om de productiviteit van deze regio te verhogen. Er liggen bijzondere economische kansen in de Moerdijkse Hoek en het Sloehaven-Kanaalzone-Gebied. Het aanvullen van ontbrekende schakels in de A4 is op langere termijn een belangrijke infrastructuuropgave. De toeristische potenties van het kustgebied in Zeeland kunnen verder worden versterkt.’ De uitdaging voor Zuidwest-Nederland Beter profiteren van de strategische ligging wordt mogelijk door: • een sterkere oriëntatie op vestiging van bedrijven die relaties met de havens onderhouden; • versterking van de relaties van het midden- en kleinbedrijf met grote (inter)nationale bedrijfsvestigingen; • ruimte te bieden aan bedrijven in de toeristisch-recreatieve sector, de procesindustrie, de logistiek en havengerelateerde bedrijvigheid; • verbeteren van de transportverbindingen tussen havens onderling en met het achterland. Het document stelt een vijftal ‘pieken’ van Zuidwest-Nederland centraal die de economie in de regio trekken: de procesindustrie, maintenance, bio-energie, logistiek en distributie en toerisme: • De procesindustrie kent veelsoortige bedrijven, maar is sterk geworteld in de regio. Grote bedrijven profiteren sterk van de unieke ligging, met name bij transport van grondstoffen via vaarwater, weg, spoor en pijpleiding. • Onder maintenance wordt verstaan: het totale pallet aan activiteiten en technologieën om te komen tot een zo efficiënt en effectief mogelijk beheer, onderhoud en optimalisatie van technische systemen, binnen de gestelde eisen aan beschikbaarheid, veiligheid en kosten. Maintenance is dus het allesomvattende begrip voor het complete ‘levensonderhoud’ van een systeem. • Bio-energie is een interessante groeisector voor Zuidwest-Nederland; de concentratie van grondstoffen, infrastructuur en chemische industrie maken de regio kansrijk bij de toepassing en ontwikkeling van nieuwe bio-energie. Er zijn belangrijke kansen voor de inzet van reststromen uit de agro-verwerkingsindustrie voor productie van biobrandstoffen in Nederland. Deze ontwikkeling creëert nieuwe kansen voor de agro-sector en de food-industrie. • Logistiek en distributie is van oudsher een belangrijke sector in Brabant, voornamelijk in het westen van de provincie. De regio profiteert van de ruimte en de ligging tussen de havens van Rotterdam en Antwerpen. • Toerisme is één van de ‘pieksectoren’ van Zuidwest-Nederland. De aantrekkingskracht van het gebied wordt bepaald door de combinatie van de Zeeuwse kust en binnenwateren, ruimte en natuur met de nabijheid van historische steden als Breda, Bergen op Zoom, Middelburg, Antwerpen, Gent en Brugge.

10

Provincie Noord-Brabant: Verordening Ruimte Op 23 april 2010 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant de Verordening ruimte, fase 1, vastgesteld. Deze is op 1 juni 2010 in werking getreden. In deze verordening is het gebied waarbinnen het stationsgebied Lage Zwaluwe valt aangemerkt als zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Figuur 2.3 Kaartbeeld Verordening Ruimte Provincie Noord-Brabant

Regio: Ruimtelijk visie West-Brabant De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 is regiobreed vastgesteld op 18 mei 2010 en beschrijft de gezamenlijke wilsuitingen van de samenwerkingspartners (regio-gemeenten) in een ruimtelijk casco. Het casco biedt een gemeenschappelijk kader in de aanpak van opgaven die uiteengezet zijn in een ruimtelijke agenda. Het is de koers van West-Brabant, waarin bestaande ambities gekoppeld zijn aan strategische keuzes ten aanzien van majeure opgaven op langere termijn. In deze paragraaf volgen enige passages uit de Ruimtelijke Visie West-Brabant (ontwerp visie document 7 oktober 2009) die in de onderhavige context relevant zijn. Wonen en werken De regio zet in op een dubbelprofiel. Enerzijds herkent West-Brabant zich als knooppunt van infrastructuur en netwerk van verbindingen. Anderzijds ziet de regio zich als een gebied met een aantrekkelijke, ontspannen kwaliteit van leven, gebaseerd op een variëteit van dorpse karakters en diversiteit van de steden in onderlinge nabijheid en afhankelijkheid in een afwisselend landschap. ‘Een hecht netwerk in de tuin van de delta’. Het dubbelprofiel vraagt om heldere afwegingskaders en een positief kritische houding ten aanzien van ontwikkelingen die op gespannen voet kunnen staan met de kernkwaliteiten van het gebied. De visie gaat daarom uit van selectiviteit en kwaliteit. Selectiviteit in het


Bron: Verordening ruimte Provincie Noord-Brabant (2010)

11

maken van onderscheid in het type functies dat wordt geaccommodeerd en de kwaliteit van de condities waaronder dat gebeurt. Behoud en versterking van de agrarische productiefaciliteit als primaire grondgebruiker van de regio is daarbij van belang. Mede daardoor is ruimte schaars en wordt ingezet op zorgvuldig ruimtegebruik en de bundeling van verstedelijking. Er wordt ingezet op regionale specialisatie in werkgelegenheid om de economische structuur te versterken. Op het beperkt nastreven van functietransformaties in het landelijk gebied, namelijk slechts indien dit leidt tot een kwaliteitsimpuls of de versterking van leefbaarheid. Infrastructuur en bedrijvigheid Nieuwe infrastructuur stimuleert ruimtelijke ontwikkeling. Een betere bereikbaarheid verandert immers de potentie van een gebied als vestigingslocatie. Als dit echter leidt tot omvangrijke ontwikkelingen in de nabijheid van deze routes, ontstaat er spanning met de belevingswaarde van het gebied. Het uitgangspunt van de visie is derhalve, dat ruimtelijke ontwikkeling niet vanzelf volgt op infrastructuur. Hoewel er wordt gezocht naar een betere verknoping van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling, wordt er genuanceerd omgegaan met het bieden van ontwikkelingsruimte nabij de vervoersassen. Transferia Bij overstap- of overslagpunten tussen de verschillende modaliteiten wordt gestreefd naar het leveren van toegevoegde waarde vanuit de regio. Voor goederenoverslag bij kruispunten van routes wordt daartoe ruimte gemaakt om producten te kunnen voorzien van bewerking, zoals assemblage of distributieverdeling. Deze goederentransferia op overslagplekken liggen in Bergen op Zoom, Roosendaal, Oosterhout en Moerdijk. Bij personentransferia, zoals het internationale spoorstation Breda en de stations Roosendaal en Lage Zwaluwe, wordt ingezet op ontwikkeling van ondersteunende faciliteiten en diensten waar toegevoegde waarde vanuit de regio kan worden geleverd. Op deze manier wordt een betere verknoping van infrastructuur aan ruimtelijke ontwikkelingen bereikt. Versterking economische structuur De Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 biedt ruimte voor versterking van de economische structuur. Er wordt ingezet op doorontwikkeling van regionale specialisaties met veel toegevoegde waarde en een hoge arbeidsproductiviteit. De stuwende sectoren, zoals de maak- en procesindustrie, land- en tuinbouw, logistiek met toegevoegde waarde (Value Added Logistics), alsmede de zakelijke en financiële dienstverlening zijn daarin van belang. Bij het faciliteren van de ruimtebehoefte voor deze regionale specialisaties gaat de benutting van bestaande terreinen vóór ontwikkeling. Daarnaast ligt de focus op enkele nieuwe bedrijvenconcentraties, op multi-modale locaties en de regionale ontwikkeling van een aantal aandachtsgebieden. Bekende toekomst De ‘bekende toekomst’ is een inventarisatie van alle gemeentelijke beleidsvoornemens met een aanzienlijke ruimtelijke impact (zoals uitbreidings- en/of herstructureringsopgaven, mobiliteitsopgaven en groene/blauwe projecten) voor de periode tot 2030. In de inventarisatie van de bekende toekomst is een driedeling gehanteerd in de status van de plannen. Deze status wordt aangeduid met de kleurcoderingen rood, oranje en geel:

12

• rood zijn projecten die op uitvoeringsniveau zijn vastgesteld door de gemeenteraad en formeel goedgekeurd zijn door de provincie; • oranje zijn projecten die op uitvoeringsniveau zijn vastgesteld door de gemeenteraad, maar (nog) niet formeel goedgekeurd zijn door de provincie; • geel zijn voorgenomen projecten die binnen het gemeentelijk beleid zijn verankerd, maar (nog) niet in procedure genomen zijn. Uitgangspunt van de visie is, dat de regio borgt wat reeds voorbereid is, mits die voornemens op lange termijn niet ingrijpend afwijken van de koers. In dat laatste geval kunnen de voornemens ter discussie gesteld worden in de ruimtelijke visie. Concreet betekent dit, dat alle rode en oranje projecten worden opgenomen in de visie. De rode projecten zijn als bestaande gebieden ingetekend op de kaarten. Ondanks intensief overleg met betrokken gemeenten en provincies is de bekende toekomst een momentopname. De beschikbare gegevens en de bijbehorende ruimtebehoefte geven echter voldoende input om de juiste regionale afwegingen te kunnen maken. Als rode projecten van de gemeente Moerdijk zijn in de Ruimtelijke visie ondermeer opgenomen: • het Logistiek Park Moerdijk; • ontwikkeling bedrijventerrein A16 Lage Zwaluwe (Stationsgebied Lage Zwaluwe, circa 25 ha). Het ruimtelijk casco en de koers van de Ruimtelijke Visie West-Brabant 2030 biedt een stevig kader voor uitvoering. Men formuleert een aanzet voor een gemeenschappelijke ruimtelijke agenda voor die uitvoering. De ruimtelijke agenda benoemt projecten, waarvan de samenwerkingspartners vinden dat de regio er beter van wordt als deze - onder genoemde principes en condities - op korte termijn verder worden uitgewerkt.

Conclusie Een mogelijke ontwikkeling van stationsgebied Lage Zwaluwe zoals in deze functionele analyse wordt verkend past uitstekend in de ruimtelijk-economische kaders die Rijk, provincie en de regio West-Brabant hebben vastgesteld voor dit gebied.


Figuur 2.4 Fragment kaart ‘bekende toekomst

13

14

3

Functies stationsgebied Lage Zwaluwe

3.1

Inleiding In 2009 hebben ZKA en RBOI het rapport Businesspark Lage Zwaluwe opgesteld in opdracht van de gemeente Moerdijk. Daarin zijn de functionele en ruimtelijke mogelijkheden verkend voor het gebied. Stogo Onderzoek + Advies heeft aansluitend verder onderzoek gedaan naar de functionele mogelijkheden voor het stationsgebied. Op 1 juli 2010 heeft er een expertmeeting plaatsgevonden waarin de diverse mogelijke invullingen van het Stationsgebied Lage Zwaluwe uitgebreid zijn besproken met publieke en private stakeholders en experts daar aanwezig. Uit de verschillende stappen in het onderzoek komen de volgende drie belangrijke ontwikkelingsrichtingen en functies voor dit gebied naar boven. 1. Lage Zwaluwe als Poort van Brabant: hubfunctie; 2. logistieke supportdiensten; 3. hoogwaardige bedrijvigheid. In dit hoofdstuk worden deze drie functies nader uitgewerkt.

Stationsgebied Lage Zwaluwe de Poort van Brabant 2

Dagelijks passeert veel verkeer het stationsgebied Lage Zwaluwe. Volgens het MTR+ van Rijkswaterstaat passeerden in 2009 op de A16 op het wegvak ’s-Gravendeel - Knooppunt Klaverpolder vice versa gemiddeld 131.400 voertuigen per werkdag, waarvan 22.720 vrachtauto’s. In 2020 loopt dit volgens Mainportcorridor Zuid3 (PMZ) naar verwachting op naar 148.000 voertuigen per werkdag, waarvan 31.080 vrachtauto’s. Het totale verkeer neemt op dit wegvak neemt daarmee in de periode 2009-2020 toe met 13% en het vrachtverkeer zelfs met 23%. Het PMZ verwacht op basis van de Intensiteit/Capaciteit-verhouding in 2020 een wisselende tot zeer grote kans op files zowel in de noord-zuid richting als de zuid-noord richting en zowel in de ochtend- als avondspits. Men verwacht dan ook grote problemen bij de Moerdijkbrug. Het stationsgebied Lage Zwaluwe langs de A16 is de eerste locatie ten zuiden van de Moerdijkbrug. Het kan gaan fungeren als de Poort van Brabant en daarmee als visitekaartje voor Noord-Brabant. Om hieraan verder invulling te geven zou het bieden van diverse short traffic voorzieningen voor passerend verkeer een belangrijke functie voor het gebied kunnen zijn. Daarbij zou het gebied veel sterker een functie kunnen vervullen bij 2 3

Maandelijkse Telpunten Rapportage Verkeerskundige analyse PMZ (2007) Projectdirectie Project Mainportcorridor Zuid.


3.2

15

het verminderen van de verkeersintensiteit op de A16 door het versterken en uitbouwen van de huidige transferiumfunctie. Op dit moment heeft het station Lage Zwaluwe slechts een beperkte regionale functie als transferium. Alleen personen uit omliggende plaatsen maken gebruik van het station. De stationsfunctie heeft echter voldoende potentie en zou verder moeten worden versterkt. In het rapport “Businesspark Lage Zwaluwe” (2009), ZKA/RBOI worden de randvoorwaarden van een Transferium als volgt omschreven: • Ligging langs een autosnelweg in de richting van de eindbestemming met een aansluiting op de snelweg op max. 1 tot 2 minuten van het transferium. • Gelegen vóór knelpunten op het hoofdwegennet. • Minimaal 4 treinen in de spits en 2 buiten de spits. • Hooguit één overstap naar de eindbestemming en een gegarandeerde zitplaats. • Voorzieningen die bijdrage aan een prettige overstap zoals: veilig parkeren, wachtruimten, kiosk, winkeltjes, horeca en evt. supermarkt. Versterken huidige transferiumfunctie Het huidige station Lage Zwaluwe is geen volledig transferium. Zo rijden de treinen met een (te) lage frequentie. Dit is dan ook een belangrijk aandachtspunt. Daarnaast zijn er nauwelijks faciliteiten. Het aanbod van voorzieningen volgt over het algemeen op het passagiersaanbod. Het gebruik van het station moet dan ook worden verhoogd. Zo zouden er meer werkenden op havenen industrieterrein Moerdijk van het station gebruik maken als het busvervoer van en naar het station wordt geregeld. Op dit moment rijden er geen bussen vanaf het station naar het havenen industrieterrein Moerdijk. Het regelen van collectief vervoer van en naar dit gebied vanuit het Station Lage Zwaluwe zou daarom een flinke impuls kunnen geven aan de transferiumfunctie. Daarnaast is het wenselijk als de treinen met een hogere frequentie gaan rijden. Nu is dat een kip-ei verhaal, want zonder een hoger aanbod van passagiers zal dit niet snel gebeuren. Het is daarom zaak eerst meer vraag naar openbaar vervoer te genereren. Ontlasten van de A16 De transferiumfunctie van Lage Zwaluwe krijgt tevens een flinke impuls wanneer station Lage Zwaluwe beter wordt benut voor het ontlasten van de A16 en de Moerdijkbrug. Het verkeer op de A16 staat op diverse plekken geregeld vast in de spits, maar ook daarbuiten. Dit probleem zal in de toekomst alleen nog maar verder toenemen. In het kader van mobiliteitsmanagement is actief beleid noodzakelijk om mensen uit de auto en in de trein te krijgen van en naar de regio Rijnmond. Het stationsgebied Lage Zwaluwe kan een prominente rol vervullen bij het ontlasten van de A16. Automobilisten moeten daarbij worden beloond als ze overstappen op de trein met bijvoorbeeld een kortere reistijd. Dus ook hier is een hoge frequentie van rijden en het voor- en natransport van belang. Verder is goedkope of liever nog gratis parkeergelegenheid een belangrijke voorwaarde. Station Lage Zwaluwe groeit daarmee feitelijk uit tot een hub voor personenvervoer op de corridor Rotterdam-Antwerpen. Opstapplaats en wisselpunt touringcars Lage Zwaluwe zou daarnaast ideaal kunnen fungeren als opstapplaats en wisselpunt voor touringcarbedrijven. In de regio gebeurt dit op dit moment veelal op Hazeldonk, maar omdat het gebied Lage Zwaluwe beschikt over het treinstation is het hiervoor in principe

16

een veel gunstigere locatie. Het voordeel van een dergelijke activiteit in het gebied is dat het veel extra bezoekers aan het gebied oplevert. Hierdoor ontstaat meer draagvlak voor de voorzieningen. Ook leidt het tot een intensiever gebruik van en meer bekendheid voor het station. Short traffic voorzieningen Met een flinke impuls aan de transferiumfunctie van Lage Zwaluwe ontstaat er een groter aanbod aan personen die kort verblijven in het gebied Station Lage Zwaluwe. Dit levert daarmee een versterkt draagvlak voor het vergroten van het aantal short traffic voorzieningen. Op het station Lage Zwaluwe zelf zijn naast parkeergelegenheid nauwelijks andere voorzieningen aanwezig. Op dit moment zijn er te weinig gebruikers van het station om voorzieningen economisch rendabel te exploiteren. Met een toename van het aantal passagiers dat aankomt en vertrekt op station Lage Zwaluwe kan het draagvlak hiervoor omhoog.

Het aanbod van short stay voorzieningen is kansrijk wanneer de transferiumfunctie van station Lage Zwaluwe verder versterkt zou kunnen worden. Tegelijkertijd kan de komst van dit soort voorzieningen voor passanten op de A16 juist het aantal bezoekers aan het gebied verhogen. In de eerste plaats kan het aanbod voor short traffic daarmee worden versterkt. Daarbij wordt gedacht aan een restaurantfunctie. Formules waar dan aan wordt gedacht zijn: AC Restaurants, McDonalds, Burger King, La Place, Subway, etc. In het onderzoek van ZKA/RBOI is een marktverkenning uitgevoerd onder deze categorie bedrijven. Vrijwel al deze bedrijven zien kansen voor de locatie Lage Zwaluwe. Als sterke punten benoemen zij: goede bereikbaarheid en ontsluiting, zichtbaarheid vanaf de A16 en veel passanten zowel zakelijk als particulier. Deze voorzieningen zijn vooral kansrijk als zij tegelijkertijd de passanten op de A16 en de treinpassagiers op het station kunnen bedienen. Long stay functies De aanwezigheid van een treinstation maakt, samen met de ligging langs de A16, dat de locatie Lage Zwaluwe duidelijk een streepje voor heeft op andere snelweglocaties. Dit biedt naast short traffic voorzieningen ook kansen voor long stay voorzieningen als hotelen congresfaciliteiten. Daarbij kan worden gedacht aan een hotel met daarbij faciliteiten voor cursussen, opleidingen en heidagen. Als het gaat om opleidingen kan ook een relatie worden gelegd met de bedrijven op havenen industrieterrein Moerdijk en het toekomstige Logistiek Park Moerdijk. Een aantal bedrijven waarmee gesproken is, geeft aan behoefte te hebben aan ruimtes om opleidingen en cursussen in te kunnen verzorgen. ZKA/RBOI hebben in hun studie ook een marktverkenning uitgevoerd onder long stay bedrijven als: Van der Valk Hotels, Accor Hotels, Golden Tulip, Hampshire en Nobis. Over het algemeen zijn deze


Met het tankstation Streepland zijn er overigens al wel enkele basisvoorzieningen in de buurt. Het betreft de reguliere voorzieningen die mogen worden verwacht bij een tankstation zoals een kleine ondersteunende winkel en een koffiecorner. Vlakbij ligt hotelrestaurant de Gouden Leeuw dat zich hoofdzakelijk op vrachtwagenchauffeurs richt. Dit bedrijf is niet goed zichtbaar vanaf de A16.

17

bedrijven positief over de locatie als het gaat om zichtbaarheid, bereikbaarheid en de mogelijkheid om een en ander ruimtelijk in te passen. Wat de locatie minder geschikt maakt, zijn het gebrek aan verblijfskwaliteit en voorzieningen in de omgeving en de afstand tot de stedelijke centra. Het ontbreekt dan ook aan een stedelijke omgeving. Ook zijn er twijfels bij de omvang van de markt voor cursussen, vergaderingen en congressen. ZKA is bang dat deze markt te beperkt is. Referenties transferia en verzorgingsgebieden In Nederland zijn diverse locaties te vinden die kunnen dienen als referentie voor de ontwikkeling van het stationsgebied Lage Zwaluwe als transferium en verzorgingsgebied. Station Best Het Station Best heeft tijdens de ombouw van de A2 rond ’s Hertogenbosch gefungeerd als transferium. Automobilisten werden door borden langs de A2 aangemoedigd om richting Eindhoven over te stappen van de auto op de trein. Om het gebruik te stimuleren heeft NS tot april 2010 extra Intercity’s laten stoppen op Station Best. Daarnaast beschikt het station over de nodige voorzieningen zoals gratis parkeren (173 parkeerplaatsen), fietsenstallingen, ondersteunende horeca. Nu de ombouw van de A2 gereed is, is de NS gestopt met de extra stops van Intercitytreinen. Station Veenendaal-De Klomp Station Veenendaal- De Klomp is door NS en de regio WERV+ omarmt als transferium voor verkeer richting de Randstad. NS laat hiervoor 4 intercity’s per uur stoppen op dit station. De locatie beschikt over een gratis parkeerterrein met 281 parkeerplaatsen. Daarnaast is er een kiosk op het station. Vanaf de A12 worden automobilisten erop gewezen dat overstappen op de trein op dit station een aantrekkelijk alternatief is voor de file. Verzorgingsplaats Nobis Asten (A67) Bij Asten langs de A67 is een groot parkeerterrein met daarbij een tankstation gelegen. Dit parkeerterrein is een bekende opstap- en wisselpunt voor touringcars. Het parkeerterrein heeft een bovengemiddeld voorzieningenniveau. Naast het tankstation zijn er voorzieningen voor vrachtwagens en vrachtwagenchauffeurs. Naast restaurants zijn hier ook twee hotels gevestigd. Verzorgingsplaats Den Ruygenhoek (A4) Verzorgingsplaats Den Ruygen Hoek is gelegen aan de A4 Amsterdam – Delft, tussen afrit 3 en 4, nabij Nieuw-Vennep in de Haarlemmermeer. Er zijn verschillende restaurants aanwezig, zoals Burger King, Febo, Kentucky Fried Chicken, La Place en het ChineesJapans restaurant "De Gouden Wok". De verzorgingsplaatsen aan beide zijden van de weg zijn met elkaar verbonden door een loopbrug met horecagelegenheden. Aan de oostzijde van de A4 bevindt zich hotel Schiphol met 433 kamers. De interliner (lijn 370, Alphen aan den Rijn–Amsterdam) heeft een halte op deze verzorgingsplaats. Het sterke punt van Den Ruygenhoek is uiteraard de gunstige ligging ten opzichte van Schiphol. Bestaande voorzieningen De functies op het gebied van short traffic en long stay zijn aantrekkelijk om te ontwikkelen voor het stationsgebied Lage Zwaluwe. Wel moet in dit kader rekening gehouden worden met de bestaande voorzieningen in de directe omgeving, zoals

18

restaurant/hotel Gouden Leeuw, Holiday Inn en restaurant Kanters. Bekeken moet worden of er synergie-effecten mogelijk zijn door het genereren van meer traffic in het totale gebied.

Lage Zwaluwe in relatie tot industrieterrein en logistiek park Station Lage Zwaluwe vervult een transferiumfunctie voor het havenen industrieterrein Moerdijk en het toekomstige Logistiek Park Moerdijk (LPM). Deze moet nog wel verder worden uitgebouwd en versterkt door het realiseren van collectieve transportvoorzieningen. Stationslocatie Lage Zwaluwe kan ook binnen de logistieke keten van de logistieke hotspot West-Brabant een belangrijke functie in gaan nemen door ruimte te bieden aan logistieke supportdiensten. Doordat in de logistieke hotspot een belangrijke rol is weggelegd voor het huidige havenen industrieterrein Moerdijk en het toekomstige Logistiek Park Moerdijk ontstaat zo ook een ruimtelijke en functionele relatie tussen havenen industrieterrein en Logistiek Park Moerdijk enerzijds en het stationsgebied Lage Zwaluwe anderzijds. Stogo onderzoek + advies heeft onderzocht of er nu of in de toekomst behoefte is aan zogenoemde logistieke supportdiensten rondom Logistiek Park Moerdijk en Haven- en industrieterrein Moerdijk. Meer in het bijzonder is gekeken of Stationsgebied Lage Zwaluwe een interessant concentratiegebied is voor deze logistieke supportdiensten. Daarbij is ook het huidige dienstenterrein Moerdijk Plaza in de analyse meegenomen. Wat zijn logistieke supportdiensten? West-Brabant is een van de logistieke hotspots in Nederland en wil haar positie op dit vlak in de toekomst ook verder versterken. Een logistieke hotspot is een regio met een sterk cluster van bedrijven met (inter)nationaal onderscheidende logistieke activiteiten. Deze clusters zijn geconcentreerd op logistieke parken met goede ondersteunende fysieke infrastructuur en aanverwante logistieke supportdiensten. Clusters in West-Brabant Een voorbeeld van logistieke synergie is te vinden in West-Brabant. De regio kent clusters van Europese distributiecentra in de electronics en fashion. Deze clusters zijn mede ontstaan door de aanwezigheid van logistieke supportdiensten in de regio, zoals de multimodale terminals in Moerdijk, NV Rewin die de nieuw vestigers begeleidt, de NHTV als onderwijsinstelling, de kennismatch Ronde Tafel Logistiek en het Human Capital project dat is gericht op het onderling uitwisselen van personeel. De logistieke activiteiten in de regio kunnen hierdoor groeien, en dit betekent dat ook de logistieke supportactiviteiten kunnen worden uitgebreid. Dit zorgt er vervolgens voor dat de regio weer aantrekkelijker wordt voor nieuwe logistieke vestigers. Bron: TNO, 2009

De logistieke supportdiensten ondersteunen de (fysieke) processen in de logistieke sector. Voor dit soort diensten worden steeds vaker specialisten ingehuurd. In de literatuur worden twee verschillende vormen van logistieke supportactiviteiten onderscheiden: • ruimtelijk: collectieve supportdiensten op bedrijventerreinen; • logistiek operationeel: gebundelde supportdiensten voor logistieke operaties. Voorbeelden van collectieve diensten op logistieke bedrijventerreinen zijn weergegeven in tabel 3.1. Met name relevant zijn hier het soort diensten vermeld bij de categorie


3.3

19

‘Vestigingsmanagement’. Deze collectieve diensten zijn op veel bedrijventerreinen al aanwezig onder de noemer parkmanagement of bedrijventerreinbeheer. Deze taak ligt voor het havenen industrieterrein Moerdijk nu bij het Havenschap. Tabel 3.1: Algemeen overzicht van collectieve diensten op logistieke bedrijventerreinen Soort van collectieve dienstToelichting Centrale diensten

Vestigingsmanagement

Ondernemersklimaat

20

Onderhoud en strooien van wegen

Bewegwijzering

Zonering, infoborden, gsm/gps-communicatie

Breedbandinternet en glasvezel

Management personeelsvervoer en afspraken met mobi-actoren

Beveiliging gebouwen, voorraden, parkeerruimtes

Spreiden/samenbrengen met logistieke stromen (rittijdafspraken)

Begeleiding bij ontwerp van bedrijfsinfrastructuur

Stimuleren van dagparkeren, 2e maaiveld, meervoudig gebruik van manoeuvreerruimte, parkings, laad- en losplaatsen

Grootschalige voorzieningen: Carwash-bedrijf Reparatie- en servicebedrijven voor vrachtwagens Technische keuring vrachtwagens Brandstofvoorziening (tankstations, aanvoer via pijpleidingen)

Douanepost

Café, restaurant, hotel, ontspannings- en sportfaciliteiten

Compatibele logistieke dienstverleners

Partnerships met productiebedrijven

Bewaking locatiefactoren

Ontsluiting via wegen nabij belangrijke (multimodale) corridors

Nabijheid van werknemerspool

Nabijheid van klantenpool voor stabiliteit van extra faciliteiten

Proactieve samenwerking met overheid

Stem in en kennisname van openbare werken

Partnerships logistieke terreinen – stads voor stadslogistiek

Voorbeelden (15) van gebundelde supportactiviteiten zijn opgenomen onder punt 5 in figuur 3.1. Een uitgebreid overzicht is opgenomen in de bijlagen. Figuur 3.1 Logistieke supportdiensten

Bron: TNO (2007)

West-Brabant heeft zich samen met de provincie Noord-Brabant ingezet voor het binnenhalen van het Nederlands Topinstituut voor de Logistiek (Dinalog). Dinalog is inmiddels gevestigd in Breda op het Rithmeesterpark. Hier zal ook de Supply Chain Campus worden ontwikkeld. Deze ontwikkelingen hebben tot doel zoveel mogelijk synergie tussen wetenschap en praktijk te bewerkstelligen en nieuwe kennis snel en efficiënt breed toegankelijk te maken (kennisdeling). Met de komst van beide instellingen wordt de sector logistiek en vervoer en de positie van West-Brabant als logistieke hotspot alleen nog maar sterker. Topinstituut Logistiek en Supply Chain Campus In Breda In 2009 is besloten dat Dutch Institute for Advanced Logistic (Dinalog) en de Supply Chain Campus in Breda zullen worden gevestigd langs de A16 op de locatie Rithmeester park. Het topinstituut en de campus moeten de plaats worden waar, op het gebied van logistiek en vervoer, intensieve kennisuitwisseling plaatsvindt en waar nieuwe ideeën, concepten en modellen voor ketenregie en configuratie ontstaan. Het instituut biedt opleidingen en doet onderzoek naar vernieuwende logistieke concepten. Ook moet het zorgen voor kruisbestuiving tussen (onderzoeks)instellingen en bedrijven. Vijf universiteiten gaan het instituut vorm geven. Bron: REWIN


Vestiging van deze gebundelde diensten in logistieke hotspots leidt in veel gevallen tot een groei van logistieke operationele activiteiten en zo tot synergie op die logistieke terreinen.

21

Logistieke supportdiensten in Moerdijk: dienstenterrein Moerdijk Plaza Nabij de entree van havenen bedrijventerrein Moerdijk bevindt zich op Moerdijk Plaza al een concentratie met activiteiten die kunnen worden aangeduid als Logistieke Supportdiensten. Het terrein heeft een bruto oppervlak van circa 20 ha. Op Moerdijk Plaza zijn tal van commerciële en niet-commerciële dienstverlenende bedrijven gevestigd als: het havenbedrijf Moerdijk, De marechaussee, de douane, restaurant, truckservice, zakelijke diensten. Daarnaast huisvest het bedrijfsverzamelgebouw Service Point 2000 aldaar een arbodienst, handelsmaatschappijen, een verzekeringsmaatschappij, ICT-bedrijf, uitzendbureau en investeringsbedrijven. Verder zijn er zeer specifieke diensten ten aanzien van veiligheid, certificering en het gassen en ontgassen van containers gevestigd. Tot slot bevindt zich nog een aantal groothandelsbedrijven, agentschappen en industriële, technische dienstverleners op Plaza. Een deel daarvan is zeker niet te scharen onder Logistieke Supportdiensten, maar sommigen wel. Het terrein is nog niet volledig uitgegeven en bebouwd. Zo bestaat er voor een aantal percelen nog bouwplannen. Volgens opgave van het Havenschap Moerdijk dat het voorzieningencentrum Plaza beheert, was in 2010 op nog 5.000 m² uitgeefbaar op Moerdijk Plaza.

Figuur 3.2 Logistieke supportdiensten op Moerdijk Plaza

Bron: http://maps.google.nl

22

Figuur 3.3: Servicepoint 2000 op Moerdijk Plaza, verzamelgebouw logistieke supportdiensten

Foto’s: Stogo Onderzoek + Ontwikkeling

Figuur 3.4: Gebouwen Logistieke supportdiensten Moerdijk Plaza

Foto’s: Stogo Onderzoek + Ontwikkeling

In het kader van het onderzoek heeft een aantal gesprekken plaatsgevonden met logistieke dienstverleners en een aantal logistieke supportdienstverleners gevestigd op havenen industrieterrein Moerdijk. Uit de gesprekken is gebleken dat logistieke dienstverleners inderdaad gebruik maken van diverse supportdiensten. De belangrijkste type van diensten waarop een beroep wordt gedaan, zijn: • leveranciers en dienstverlening ten aanzien van complexe Warehouse Management systemen voor orderverzameling, etc. Vanderlande Industries uit Veghel is een belangrijke leverancier; • hefinstallaties en hoogwerkers; • ICT bedrijven met betrekking tot websites en administratie en werkplekken; • uitzendbureaus gericht op de binnenlandse markt en op arbeidsmigranten; • (collectieve) beveiligingsdiensten; • post- en pakketdiensten; • inspectie en opleidingen rondom veiligheid; • in beperkte mate: douane;


Gebruik van Logistieke Supportdiensten in Moerdijk

23

• in beperkte mate: gespecialiseerde diensten rondom het gassen en ontgassen van containers; • een enkele keer bandenservice en onderhoud van trucks; • ARBO diensten. Dit type bedrijven, die een relatie hebben met het huidige havenen industrieterrein Moerdijk is ook het meest kansrijk als het gaat om vestiging op het Stationsgebied Lage Zwaluwe waarbij een relatie wordt gelegd met het Logistiek Park Moerdijk en havenen industrieterrein Moerdijk. Daarnaast wordt eveneens op normale tot beperkte wijze gebruik gemaakt van diensten die samenhangen met processen die in elk bedrijf plaatsvinden: • accountantsdiensten; • advocaten; • belastingadviseurs; • horeca/catering; • bancaire- en financiële- en verzekeringsdiensten. Nabijheid van deze dienstverleners vinden veel logistieke bedrijven vaak van beperkt belang. De logistieke bedrijven geven aan dat veel van de diensten waarvan zij gebruik maken niet per se in de nabijheid gevestigd hoeven zijn. Diensten van consultants, advocaten, accountants en ict-diensten kunnen vanuit het gehele land worden betrokken. Hetzelfde geldt voor financiële, bancaire- en verzekeringsdiensten die vrijwel allemaal via internet worden afgehandeld. Ook de gespecialiseerde Warehouse Management Systemen worden geleverd door bedrijven van elders. Vanderlande Industries uit Veghel wordt hierbij vaak genoemd. Ook uitzendbureaus kunnen van elders opereren voor wat betreft de distributiebedrijven. Wel kan men zich voorstellen dat deze uitzendbureaus zelf graag dichtbij het Logistiek Park Moerdijk gevestigd zijn als veel van hun klanten zich daar bevinden. Daarnaast moet worden geconstateerd dat veel grote bedrijven dienstverleners in company hebben. Het gaat daarbij vaak om implementatie van grote automatiserings- of ICTprojecten of uitzendbureaus die langere tijd diensten verlenen. Veel van de distributiebedrijven op Moerdijk maken deel uit van grote concerns. Dat betekent dat ook vaak gebruik wordt gemaakt van diensten van dochter- of moederbedrijven of leveranciers van deze gelieerde bedrijven elders in Nederland of Europa. Anders ligt het voor service en onderhoud aan rijdend materieel zoals heftrucks en vrachtauto’s. Daarvan vindt men het wel belangrijk dat deze zich dichtbij bevinden. Het havenen industrieterrein Moerdijk herbergt echter met name distributeurs en logistieke dienstverleners en weinig transporteurs. Het zijn vooral de transporteurs die onderhoud aan het wagenpark nodig hebben. De behoefte aan dit type diensten is daarmee in Moerdijk beperkt. Relatie met Supply Chain Campus Bij de ontwikkeling van de stationslocatie Lage Zwaluwe moet worden voorkomen dat op dezelfde doelgroep wordt gemikt als op de Supply Chain Campus die in Breda wordt ontwikkeld. Beide locaties moeten juist complementair worden aan elkaar. De bedrijven en instellingen die zich vestigen op de Supply Chain Campus zullen actief zijn op regionaal

24

of zelfs landelijk niveau. Het gaat daar om de ontwikkeling van hoogwaardige technogische kennis en diensten in de logistieke dienstverlening met landelijke spin-off. De logistieke dientverleners die een plek zullen krijgen nabij station Lage Zwaluwe zijn meer uitvoeringsgericht en met hun dienstverlening gericht op de logistieke bedrijven in Moerdijk. Uiteraard zal kruisbestuiving tussen bedrijven en instellingen op beide locaties plaatsvinden. Beide locaties leveren in hun onderlinge samenhang de gevraagde meerwaarde voor de logistieke hotspot West-Brabant. Station Lage Zwaluwe vooral voor hoogwaardige logistieke supportdiensten In de bestuursovereenkomst is afgesproken dat het Stationsgebied Lage Zwaluwe op een hoogwaardige wijze zal worden ingevuld. Dit betekent dat niet alle logistieke supportdiensten een plek kunnen krijgen in het plangebied. Met name de bedrijven die hardware leveren zoals: truckwash, banden- en reparatieservice, verhuur en verkoop van roerende goederen (heftrucks, portacabins, etc.) passen niet bij het hoogwaardige profiel van het stationsgebied. Dit type logistieke diensten kan zich beter vestigen op het havenen industrieterrein Moerdijk en het Logistiek Park Moerdijk. Op het logistiek park zal ook ruimte worden gereserveerd voor dit soort dienstverlenende bedrijven. Referenties logistieke supportdiensten

Eemshaven In de Eemshaven wordt druk gewerkt aan de ontwikkeling van het haventerrein en de bouw van een aantal energiecentrales. Tal van dienstverleners aan zowel de bouwbedrijven, industriële bedrijven en de logistieke bedrijven die hier actief zijn, zoeken bedrijfsruimte op of nabij de Eemshaven. Om hierin te voorzien worden op dit moment het Businesspark Eemshaven en het bedrijfsverzamelgebouw Nijlicht ontwikkeld. Op zowel het businesspark als in het bedrijfsverzamelgebouw zullen zich vrijwel uitsluitend supportdienstverleners vestigen. Hierbij moet worden gedacht aan: • overheidsdiensten: Douane, Inspectie en Rijkswaterstaat; • uitzend- en detacheringsbureaus; • schoonmaakbedrijven en milieudienstverleners; • verhuur van roerende goederen; • horecafaciliteiten; • gespecialiseerde industriële diensten; • reguliere zakelijke diensten (o.a. ICT). Noorderpoort Venlo Ook Venlo is een logistieke hotspot in Nederland. Er bevindt zich een aantal grote logistieke bedrijventerreinen. Ook hier hebben dienstverleners behoefte getoond aan een terrein nabij hun afnemers. Het hoogwaardig bedrijven- en kantorenpark Noorderpoort biedt ruimte aan deze bedrijven. Het gaat daarbij ondermeer om: • ARBO dienst; • verzekeringsdiensten; • automatiserings- en ICT-diensten; • uitzend- en detacheringsbureaus;


Zowel in binnen- als buitenland is de logistieke sector in ontwikkeling en zijn logistieke hotspots te vinden. Speciale terreinen waar logistieke supportdiensten worden geconcentreerd worden daarbij steeds vaker teruggezien. In het kader van het onderzoek is een aantal hiervan nader bekeken.

25

• boekhouden accountantsdiensten. Internationale voorbeelden: Logistic Centers Internationale voorbeelden zijn er ook. Bij het Europese samenwerkingsverband Europlatforms (www.europlatforms.nl) legt men zich toe op het ontwikkelen van Logistic Centers. In haar publicatie over Logistic Centers definieert Europlatforms een Logistic Center als volgt: “A logistic Center is the hub of a specific area where all the activitities relating to transport, logistics and goods distribution – both for national and international transit – are carried out, on commercial basis, by various operators” Bron: Logistics Centres, directions for use (2004), Europlatforms In het concept worden drie belangrijke elementen onderscheiden: 1. ruimtelijke planning en planning van infrastructuur afgestemd op logistiek; 2. hoge kwaliteit van de transportactiviteiten: optimalisatie van de logistieke keten, vrachtwagens, warehouse activiteiten en personeel; 3. intermodaliteit: weg, zee, binnenvaart, spoor en lucht. Logistic Centers brengen de verschillende transportstromen bij elkaar. De kenmerken van een Logistic Center zijn: • een intermodale terminal; • algemene opslagloodsen; • opslagloodsen met weg-spoor overslag; • opslagloodsen met laaddocks; • gekoelde opslagloodsen; • intermodale overslag terminal. Daarnaast zijn er diverse supportdiensten aanwezig: • douane; • postdiensten/telefoondienst en busdiensten; • parkeerterreinen voor parkeren en laad/los activiteiten; • ondersteunende horeca: restaurants/cafés; • tankstation en truckwashfaciliteiten. Voorbeelden van deze Logistic Centers zijn bijvoorbeeld: • Rungis Plat Forme Logistique in Parijs • Interporto Bolagna • Brussels International Center (BILC)/Hôtel Logistique (nog in ontwikkeling) Risicoanalyse In de logistieke hotspot West-Brabant waarin het Logistiek Park Moerdijk een belangrijke rol zal gaan spelen, is zeker behoefte aan concentratie van logistieke supportdiensten. Er is echter een aantal concurrerende locaties die zich in meer of mindere mate richten op dezelfde doelgroep. In eerste plaats biedt het nabijgelegen Moerdijk Plaza eveneens ruimte aan dit type bedrijven. Op dit terrein is nog 5.000 m² uitgeefbaar. Bovendien is een aantal panden op dit terrein te huur. Daarnaast wordt in Breda de Supply Chain Campus

26

ontwikkeld. Deze campus is weliswaar hoofdzakelijk gericht op bedrijven en instellingen die zich bezig houden met toponderzoek en advies op het gebied van de ontwikkeling van de logistieke sector, van de andere kant trekt het wellicht ook logistieke dienstverleners aan die ook zouden kunnen passen op Lage Zwaluwe. Conclusie De logistieke dienstverleners hebben binnen de totale logistieke keten behoefte aan logistieke supportdiensten gevestigd in de nabijheid. Zowel in Nederland als in het buitenland zijn hiervan voorbeelden te vinden. De totale ruimtebehoefte van deze logistieke supportdiensten heeft echter een beperkte omvang. Een deel kan worden opgevangen op Moerdijk Plaza waar nog wat ruimte is. Voor de overige ruimtevragers uit de logistieke supportdiensten biedt stationslocatie Lage Zwaluwe een prima vestigingsplaats. Het ruimtebeslag is hooguit enkele hectaren. Met de Supply Chain Campus moet worden afgestemd welke functies primair daar thuishoren en welke functies op Lage Zwaluwe een plek krijgen.

Hoogwaardige reguliere bedrijvigheid De stationslocatie Lage Zwaluwe is netto ca. 23 ha groot. Weliswaar zal voor zowel de transferium/verblijfsfunctie als voor de logistieke diensten de nodige ruimte nodig zijn. Het terrein is daarmee zeker nog niet volledig gevuld. Er blijft nog voldoende ruimte over voor andere bedrijvigheid. Zoals in de inleiding is aangegeven zijn o.a. vanuit het bestuursakkoord de volgende randvoorwaarden meegegeven: • het moet gaan om een kwalitatief hoogwaardige invulling met bedrijfshuisvesting; • de invulling van het stationsgebied mag geen negatieve gevolgen hebben voor het bestaande voorzieningenniveau in de diverse kernen van de gemeente Moerdijk. Bevolkingsvolgende voorzieningen horen in de kernen. De tweede randvoorwaarde leidt er toe dat detailhandel die leidt tot concurrentie met lokale detailhandelsvoorzieningen in de omliggende kernen, niet gewenst is op het terrein. Voor wat betreft het begrip hoogwaardige bedrijvigheid is het belangrijk te definiëren wat er onder wordt verstaan. Zo kan kwalitatief hoogwaardig verwijzen naar de uitstraling, belevingswaarde en kwaliteit van de bebouwing, maar ook naar functie of de toegevoegde waarde van de activiteiten op het terrein. Nu gaat dat over het algemeen wel goed samen. Een goed hanteerbaar criterium is dat van de floor-space-index (fsi). Ofwel de verhouding tussen het bedrijfsvloeroppervlak en het perceelsoppervlak. Op basis van de fsi en de arbeidsintensiteit kan een onderscheid gemaakt worden tussen het standaard bedrijf en het hoogwaardig bedrijf. Onder hoogwaardig bedrijf vallen de bedrijfstypen modern+, modern++ en autonome kantoren met een kantoorachtige uitstraling en/of paviljoenachtige opzet met een hoge beeldkwaliteit. Een autonome kantoorontwikkeling wordt bij het Station Lage Zwaluwe overigens niet nagestreefd. Hoe hoger de fsi, hoe hoogwaardiger het bedrijf over het algemeen. Het aandeel kantooroppervlak ten opzichte van de bedrijfsvloer kan stijgen; door stapeling stijgt de floor-space index en door een kapitaalintensieve bedrijfsvoering is de verschijningsvorm van bebouwing en terreininrichting hoogwaardig. Ten opzichte van het standaardbedrijf onderscheidt het


3.4

27

bedrijvenprofiel zich bebouwingshoogte.

door

een

kleinschaligere

kavel

en

een

toenemende

Feitelijk kunnen de volgende typen bedrijfsbebouwing worden onderscheiden: standaard: bedrijfshal, minimaal kantooraandeel (<25%), lage arbeidsintensiteit, relatief grote kavel, expeditieruimte, eventueel loadingdocks, opslagruimte, eenzijdige oriëntatie fsi: <0,3 – 0,5 hoogwaardig modern+: bedrijfshal met kantoorruimte: dubbel grondgebruik door middel van stapeling van kantooraandeel, eenzijdige oriëntatie, middelmatige arbeidsintensiteit, meer ruimte ten behoeve van parkeren en expeditie fsi: 0,5 – 0,8 hoogwaardig modern++: bedrijfsvloeren mogelijk gestapeld,werkruimte met kantoorachtige uitstraling in combinatie met kantoorfunctie, hoge arbeidsintensiteit. fsi: 0,8- 1,0 kantoren: alleen 'papieren' productie, intensief grondgebruik, alzijdige oriëntatie, meer ruimte ten behoeve van parkeren, hoge arbeidsintensiteit. fsi: > 1,0 Floorspace index in relatie tot hoogwaardigheid bedrijventerrein Naarmate de intensiteit van het ruimtegebruik toeneemt, het bruto bedrijfsvloeroppervlak in verhouding tot het kaveloppervlak, oftewel de ‘floor-space-index’ (fsi), blijkt dat de gebruiker hogere eisen stelt aan de uitstraling van het gebouw die de hoogwaardigheid van de bedrijfsvoering onderstrepen. Het aandeel kantoorvloeroppervlak en dubbelgrondgebruik neemt toe. Voor deze bedrijven zal een bijzondere locatie (representatief/zichtlocatie) eerder het criterium zijn voor een kavelkeuze dan de flexibele indeling van het terrein. Naarmate de floor-space-index hoger is en daarbij de hoogwaardigheid, zal de arbeidsintensiteit hoger zijn en de bezoekintensiteit in het algemeen toenemen.De bedrijvigheid wordt bepaald door het aantal mensen dat binnen een dag het terrein betreedt. Dit zijn werknemers, werknemers van aanverwante bedrijven en bezoekers: klanten en opdrachtgevers. Naarmate het bezoekersaantal hoger is, zal de gebruiker hogere eisen stellen aan de uitstraling van het gebouw, omdat dit het imago van het bedrijf weergeeft en al dan niet aantrekkingskracht heeft op toekomstige opdrachtgevers. Bron: Bureau voor Stedebouw

Behoefte aan hoogwaardige bedrijventerreinen in de regio West-Brabant In 2009 heeft SES West-Brabant4 de kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen in West5 Brabant in beeld laten brengen . Voor het Regionaal Programmeringsoverleg (RPO) 6 Westhoek , waarvan de gemeente Moerdijk onderdeel uitmaakt, wordt de totale vraag aan 7 bedrijventerrein voor de planperiode 2008-2020 geraamd op ca. 300 hectare . Daarvan zou ca. 10%, ofwel 30-35 hectare, moeten worden aangemerkt als vraag naar hoogwaardige 4 5 6

Met ingang van 2011 is het SES opgegaan in de Regio West-Brabant STEC in opdracht van SES West-Brabant (2009) “Kwalitatieve vraag naar bedrijventerreinen West-Brabant” Onder RPO Westhoek vallen de gemeenten Moerdijk, Halderberge, Steenbergen, Bergen op Zoom, Roosendaal en Woensdrecht

7

28

ETIN Adviseurs (2006) Bedrijventerreinprognose provincie Noord-Brabant

bedrijventerreinen. Opgemerkt moet worden dat de gemeente Moerdijk wordt gerekend tot de regio Westhoek, maar dat het tegelijkertijd met name het Stationsgebied Lage Zwaluwe ook in de invloedsfeer van het westelijk deel van de RPO ‘Breda-Tilburg’ ligt. De A16 en het spoor zijn de belangrijke verbindingsassen waarlangs stedelijke ontwikkelingen plaatsvinden. In RPO ‘Breda-Tilburg’ is de totale behoefte aan hoogwaardige bedrijventerreinen 50 hectare. Overigens is de provincie Noord-Brabant bezig met nieuwe ramingen waarbij de regionale onderverdeling van West-Brabant in RPOgebieden is losgelaten. De nieuwe raming heeft ook betrekking op de volledige regio WestBrabant. In het SES-rapport zijn de volgende kenmerken voor een hoogwaardig bedrijventerrein neergelegd:

Ligging locaties en voorwaarden • Hoogwaardige terreinen liggen bij voorkeur aan de rand van de stad, slechts een zeer beperkt deel van de bedrijven (minder dan 10%) heeft voorkeur voor een binnenstedelijke locatie. • Voorwaarde voor een hoogwaardig bedrijvenpark is een excellente ligging en bereikbaarheid met belangrijke zichtlocaties. Dit is alleen mogelijk op een stadsrandlocatie. • Bepaalde schaarste is belangrijk: gebruikers moeten regelmatig naar deze locatie gedirigeerd worden. Hoogwaardige gebruikers kunnen ook vaak op (zichtlocaties van) reguliere bedrijventerreinen terecht, tenzij de gemeente strakke selectiecriteria hanteert en bedrijven begeleidt. Gebruikers / doelgroepen • Hoogwaardige bedrijfsruimtevestigers, meestal met een relatief hoog % kantoorvloer of R&D-ruimte. • Ook: kantoorvestigers die graag in een (semi)industriële of technologische omgeving gevestigd zijn. Zoals sommige typen adviesbureaus, architecten en ontwerpers. • Hoogwaardige gebruikers zijn te vinden in alle sectoren en activiteiten, er worden daarom geen economische criteria gesteld aan potentiële vestigers. • Showrooms horen ook op het eersteklas bedrijvenpark. Vanzelfsprekend investeren deze bedrijven in uitstraling, zichtbaarheid en representativiteit (gemiddeld hoog aandeel kantoor/showroom en hoge huurprijs). • Regionale bedrijven en deels ook bovenregionale vraag gezien de specifieke kwaliteiten van de locatie. Het SES constateert dat de hoogwaardige vraag zich concentreert bij de grote steden (Breda, Oosterhout, Bergen op Zoom, Etten-Leur en Roosendaal). In het RPO Westhoek


Algemeen • Toplocaties voor bedrijfsruimtevestigers in de SES-regio. • Locatie voor bedrijfsruimtegebruikers met een hoogwaardige huisvestingsvraag (8% tot 12% van de totale vraag) die ook bereid zijn daarin te investeren. • Vormen van intensief ruimtegebruik (meer dan één bouwlaag, of parkeren op het dak) worden zoveel mogelijk toegepast. Gemeenschappelijke voorzieningen betreffen vooral facilitaire diensten (kantine, kinderopvang) maar ook parkeren. Het parkmanagement houdt zich vooral bezig met het beheer van zulke faciliteiten en van de hoogwaardige werkomgeving en met parkeren.

29

concentreert de vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen zich daarmee in Bergen op Zoom en Roosendaal. Het aanbod aan hoogwaardige locaties is in de regio Westhoek echter nilhil. Dat betekent dat er tot 2020 een tekort aan hoogwaardig bedrijventerrein is van 30-35 ha. Ook voor de gehele regio West-Brabant is er een dreigend tekort aan hoogwaardige locaties. De totale vraag voor West-Brabant wordt geraamd op 90 hectare terwijl het aanbod blijft steken op 50 hectare. Zowel het huidige als toekomstige aanbod concentreert zich in Oosterhout (Hoevestein, Everdenberg/Oosterhout-Oost), Breda (Steenakker, Hoogeind II (zuidelijk deel), De Wig en Bavel Zuid) en op termijn Etten-Leur. De locatie Lage Zwaluwe zou in een deel van de behoefte aan hoogwaardige bedrijventerrein in West-Brabant kunnen voorzien. De aanwezigheid van het station is daarbij uiteraard een belangrijk pluspunt, want veel van dit type bedrijven heeft personeel dat gewend is met het openbaar vervoer te reizen. Tegelijkertijd moet worden geconstateerd dat station Lage Zwaluwe nu vrij geïsoleerd ligt en niet gelegen is aan de stadsrand. Dit stuit voor bedrijven die zoeken naar een hoogwaardige locatie wellicht op bezwaren. Doelgroepen hoogwaardige bedrijvigheid Zoals in het rapport van SES West-Brabant al wordt geconstateerd, is er geen precieze afbakening van bedrijven die thuishoren op een hoogwaardig bedrijventerrein. Ze zijn te vinden in alle sectoren: industrie, bouw, groothandel, zakelijke diensten en (semi)overheid. Wel zijn het bedrijven die over het algemeen een hoge kantoorcomponent hebben, veel bezoekers/klanten op bezoek krijgen en bezig zijn met R&D, sales of marketing. Daarnaast is het aandeel hoger opgeleiden over het algemeen hoger dan gemiddeld. Bedrijven uit de sectoren groothandel, zakelijke diensten en (semi)overheid worden daarom vaker aangetroffen op hoogwaardige locaties dan bedrijven uit andere sectoren. Het is overigen wel mogelijk zelf keuzes te maken in het totale pallet van hoogwaardige bedrijvigheid. Een voorbeeld hiervan is het Tradepark A58 waar de gemeente Tilburg heldere keuzes en criteria heeft neergelegd en op grond daarvan bepaalt welke bedrijven daar wel en niet gevestigd mogen worden. Tradepark 58 wordt als referentie in dit hoofdstuk verder uitgewerkt. De bedrijven die passen binnen de definitie van hoogwaardige logistieke supportdiensten kennen over het algemeen een hoge kantoorcomponent en hebben vaak eenzelfde verschijningsvorm als andere bedrijven die een plek zoeken op een hoogwaardig bedrijventerrein.

Hoogwaardig terrein Cash & Carry en zakelijke serviceverlening In het onderzoek van ZKA/RBOI zijn cash & carry (o.a. Makro, Sligro, Office Centre) en zakelijke services (o.a. City Box, Shurguard, SuitSupply) genoemd als mogelijk interessante doelgroepen. Ook autoshowrooms zouden tot de mogelijkheden kunnen behoren. Het SES rapport constateert eveneens dat showroomactiviteiten goed passen op een hoogwaardig bedrijventerrein. Het stationsgebied Lage Zwaluwe is voor deze doelgroepen aantrekkelijk vanwege de goede bereikbaarheid en ontsluiting, de zichtbaarheid vanaf de snelweg en de ruimte om deze functies in te passen. Daarbij heeft de locatie veel passanten. Een voorbeeld van een dergelijke concentratie is bijvoorbeeld te vinden langs de A2 bij Zaltbommel.

30

Er is echter ook een aantal minpunten van het stationsgebied Lage Zwaluwe dat het minder aantrekkelijk maakt voor dit type bedrijven. Veel van deze bedrijven geeft toch de voorkeur voor stedelijke centra en concentratiegebieden. Dordrecht en Breda komen daarmee in beeld als aantrekkelijke concurrerende vestigingsplaatsen. Daarnaast zijn het over het algemeen bevolkingsvolgende functies waarvan in de bestuursovereenkomst is aangegeven dat zij thuishoren in de kernen en niet gewenst zijn op Lage Zwaluwe. Een bedrijf als SuitSupply en de Cash & Carry bedrijven kunnen hieronder worden geschaard. Een aantal formules in de zakelijke services zoals Shurguard en City Box voldoet niet aan de criteria voor een hoogwaardige invulling, zo constateert ook ZKA/RBOI. Referentie hoogwaardige bedrijventerrein Tradepark A58, Tilburg Ten zuiden van de A58 heeft de gemeente Tilburg het hoogwaardige Tradepark A58 in ontwikkeling. Hier liggen parallellen met het Stationsgebied Lage Zwaluwe, omdat hier duidelijk het type bedrijven en de functies zijn benoemd die hier gevestigd kunnen worden. Ook is gekeken naar de onderlinge samenhang tussen de bedrijven en het belang van deze bedrijven voor het overige bedrijfsleven in de stad. Daarbij is nadrukkelijk ook benoemd welke soorten (hoogwaardige) bedrijven niet wenselijk zijn op Tradepark 58. De gemeente Tilburg heeft een en ander vastgelegd in de uitgangspunten voor uitgifte in de nota “Tradepark 58, Kwaliteit en Ambitie”. Deze uitgangspunten luiden als volgt:

De volgende doelgroepen zijn voor Tradepark 58 vervolgens benoemd: • bedrijven die hoger in hun bedrijfskolom actief zijn; • veel toegevoegde waarde hebben; • naar verhouding veel spin-off hebben naar andere bedrijven; • kennisintensief zijn, een hoge kenniscomponent kennen; • klantspecifiek produceren in plaats van seriematig; • een relatie hebben met onderzoek en ontwikkeling; • de potentie hebben tot economische verbindigen met andere te vestigen bedrijven (door gebruik gezamenlijke ICT-infrastructuur, innovatiepotentie en kansen tot samenwerking.) Vestiging op Tradepark A58 staat daarmee vooral open voor: • combinaties van productie-, onderzoeks- of opslagbedrijven met kantoorfunctie en/of showroom (verhouding 3:1), zoals groothandelsbedrijven; • kantoorachtigen, bedrijven met hoger aandeel kantoorhoudende activiteiten (plaatsbaar vanaf 25-30% kantoorhoudendheid, kantoorfunctie t.o.v. overige bedrijfsactiviteiten); • zelfstandige kantoorontwikkeling middels vrijstellingsprocedure op twee specifieke locaties. Vestiging op Tradepark 58 is niet mogelijk voor: • louter productie- of opslagbedrijven; • detailhandel (incl. Auto’s, Boten, Caravans);


“Kavels worden uitgegeven aan eigenaar-gebruikers omdat Tilburg het belangrijk vindt om te weten wat de aard van de bedrijven is die zich initieel vestigen. Dan kan dit ook goed worden gecommuniceerd. Er wordt met name beoogd synergie te bereiken tussen de te vestigen bedrijven die onderling raakvlakken hebben”

31

• solitaire horecavoorzieningen; • bedrijven met buitenopslag en/of buitenactiviteiten; • bouwbedrijven, installatietechnische bedrijven en machinefabrieken. De wijze waarop Tradepark 58 conceptueel is bedacht en wordt ontwikkeld als hoogwaardig bedrijvenpark kan als inspiratie dienen voor de ontwikkeling van het stationsgebied Lage Zwaluwe. Risicoanalyse hoogwaardig bedrijventerrein In de regio West-Brabant is te weinig aanbod van hoogwaardige bedrijventerreinen. In de regio van het programmeringsoverleg Westhoek is het aanbod zelfs nihil. Het stationgebied Lage Zwaluwe is goed ontsloten via de weg en het spoor en is bovendien goed zichtbaar vanaf de snelweg. Het voldoet daarmee voor een belangrijk deel aan het profiel van een hoogwaardige bedrijventerrein en kan daarmee voorzien in de vraag naar dit type bedrijventerreinen. Belangrijkste risico is de vrij solitaire ligging van het bedrijventerrein relatief ver van een stedelijke concentratie. Veel bedrijven die op zoek zijn naar een hoogwaardige locatie stellen vaak prijs op een stedelijke ambiance. Deze ontbreekt op de stationsomgeving. Conclusie In de regio West-Brabant is een tekort aan hoogwaardig bedrijventerrein tot 2020. Voor de regio Westhoek is dit tekort 30-35 hectare aangezien er nauwelijks aanbod is in deze regio. De locatie Lage Zwaluwe heeft met de aanwezigheid van het station en haar zichtlocaties sterke troeven in handen om ruimte te bieden aan hoogwaardige bedrijven. Niet alleen voor bedrijven uit de regio Westhoek, maar ook voor bedrijven uit het westelijk deel van de regio ‘Breda-Tilburg’. In analogie met hetgeen op Tradepark A58 is gebeurd kan met de samenwerkende partijen voor Stationsgebied Lage Zwaluwe een uitgiftedocument worden uitgewerkt waarin de doelgroepen die zich mogen vestigen worden bepaald, maar waar tevens duidelijk in wordt aangeven welke type bedrijven niet terecht kunnen op deze locatie.

32

4

Functionele indeling en fasering

In de analyse zijn de volgende drie kansrijke functies uitgewerkt voor het stationsgebied Lage Zwaluwe die passen bij de criteria die zijn gesteld: 1. Versterking van de transferiumfunctie: Poort van Brabant 2. Clustering van logistieke supportdiensten met hoogwaardige uitstraling 3. Hoogwaardig bedrijventerrein In dit hoofdstuk wordt een inschatting gemaakt van het benodigde ruimtebeslag en wordt daarnaast een voorzet gegeven voor de fasering.

Ruimtebeslag per functie De locatie Lage Zwaluwe is bruto 33 hectare groot. Uitgaande van een netto-bruto verhouding van 70% betekent dit circa 25 hectare netto. Het ruimtebeslag per functie ziet er ongeveer als volgt uit: Ruimtebeslag transferium en aanvullende functies Het huidige parkeerterrein bij Station Lage Zwaluwe is ongeveer 0,35 ha groot (30 m x 120 m). Voor de versterking van de transferiumfunctie is meer parkeergelegenheid van belang. Als wordt uitgegaan van een verdubbeling van de parkeercapaciteit naar 350 parkeerplekken, moet hiervoor 0,35 ha worden gereserveerd bovenop de huidige 0,35 ha. De extra parkeerplekken kunnen worden gerealiseerd op maaiveld, maar ook door middel van een parkeerdek of een inpandige parkeervoorziening. Dit zal in een later stadium moeten worden uitgewerkt. In het inrichtingmodel dat is uitgewerkt in het ZKA/RBI rapport komt naar voren dat de short traffic en long stay voorzieningen dichtbij het station kunnen worden geclusterd in een stationscomplex. Het totale ruimtebeslag is naar verwachting niet groter dan 2 tot 3 hectare, inclusief het parkeren. Als er naast het transferium nog aanvullend ruimte nodig is voor een short stay parkeergelegenheid voor een touringcar opstap- en wisselpunt dan zal hiervoor aanvullend ongeveer 2 hectare aan parkeergelegenheid moeten worden toegevoegd. Het totale ruimtebeslag voor de transferium/hubfunctie bedraagt circa 4 tot 5 hectare. Ter vergelijking Den Ruygenhoek Oost langs de A4 heeft een oppervlak van ongeveer 7-8 hectare inclusief het tankstation, het hotel, de restaurants en de bijbehorende parkeergelegenheid.


4.1

33

Ruimtebeslag Logistieke supportdiensten Het ruimtebeslag voor de logistieke supportdiensten wordt berekend op twee manieren. Bij de eerste methode zijn aan de hand van een verkenning van de ruimtelijk-economische basissituatie van Moerdijk en een analyse van de referentieterreinen in binnen- en buitenland kengetallen ontleend. Op basis van deze kengetallen kan een globale raming worden gemaakt voor het ruimtebeslag van logistieke supportdiensten in het stationsgebied Lage Zwaluwe. In de tweede methode is het belangrijkste uitgangspunt de daadwerkelijke realisatie van het Logistiek Park Moerdijk met een omvang van 150 netto hectare en de werkgelegenheid die dit naar verwachting zal genereren. A. Globale indicatie Een grofmazige manier om de benodigde omvang in te schatten is door de verhouding tussen de bruto oppervlaktes van Moerdijk Plaza en het havenen industrieterrein Moerdijk te berekenen en deze verhouding te gebruiken voor een cluster van supportdiensten in relatie tot Logistiek Park Moerdijk. De oppervlakte van havenen industrieterrein Moerdijk is 1.370 ha en het oppervlak van Moerdijk Plaza is circa 30 ha. Ofwel 50 staat tot 1. Eenzelfde verhouding kan worden gevonden in Venlo waar Noorderpoort ongeveer een omvang heeft van 12 ha en Tradeport Venlo met het Fresh Park samen ongeveer 650 ha groot is. De verhouding in de Eemshaven ligt wat anders. Het terrein is 9.517 ha groot, terwijl het geplande businesspark ongeveer 22,2 ha groot wordt en het bestaande terrein waarop de supportdiensten zijn geconcentreerd 15,2 ha. De verhouding komt hier uit op 50 staat tot 2. Dit kan overigens onder meer worden verklaard uit de geïsoleerde ligging van de Eemshaven. Wanneer deze verhoudingen worden vertaald naar het Logistiek Park Moerdijk met een omvang van 150 ha dan hoort daar een concentratie van logistieke support diensten bij met een omvang van 3,0 tot 6,0 ha. B. Rekenkundige aanpak Een meer rekenkundige methode is afgeleid van de Bedrijfs Locatie Monitor(BLM). De werkgelegenheid komt volgens de bestuursovereenkomst op het Logistiek Park Moerdijk uit op 6.750 à 9.000 logistieke banen en zijn ontleend aan de ‘Sociaal-economische effect studie Logistiek Park Moerdijk’ (1 mei 2007). Deze studie gaat uit van een ontwikkeling van ‘het binnenhalen van hoogwaardige logistieke bedrijvigheid en niet van de bedrijvigheid met een grote mate van containeropslag’. Wij veronderstellen, op basis van kengetallen, dat de logistieke bedrijven op het Logistiek Park Moerdijk banen in de logistieke supportdiensten genereren ter grootte van circa 15% van het totaal aantal logistieke banen. Dat betekent dat 6.750 tot 9.000 banen op het Logistiek Park Moerdijk ongeveer 1.100 à 1.350 banen in de logistieke supportdiensten genereren. Een deel van de bedrijven in de logistieke supportdiensten zal dichtbij de logistieke bedrijven waaraan zij hun diensten leveren, gevestigd willen zijn. Dit kan zijn op het LPM zelf of in de directe nabijheid, bijvoorbeeld het stationsgebied Lage Zwaluwe of Moerdijk Plaza. Overigens zitten de dienstverleners vaak zelfs ‘in company’ bij de opdrachtgevers. Voor logistieke supportdienstverleners die meer hardware leveren zoals truckwash, hoog-

34

werkers, portacambins en bandenservice zal vanwege hun verschijningsvorm op een hoogwaardige bedrijventerrein Lage Zwaluwe geen ruimte zijn. Deze bedrijven kunnen terecht op het Logistiek Park Moerdijk zelf. Naar schatting zal het hierbij gaan om circa 20% van de banen in de logistieke supportdiensten-sector. Dit komt neer op 220 à 270 banen in de logistieke supportdiensten ten behoeve van het Logistiek Park Moerdijk. Het ruimtebeslag van deze banen wordt geschat met behulp van de regiospecifieke terreinquotiënten voor de betreffende sectoren voor het COROP-gebied Westelijk NoordBrabant. Afhankelijk van het aantal banen komt het ruimtebeslag neer op 7,5 à 9,2 ha netto bedrijventerrein voor logistieke supportdiensten in de directe nabijheid van het Logistiek Park Moerdijk. Conclusie De behoefte aan bedrijventerrein voor de logistieke supportdiensten kan op twee manieren worden benaderd. Op basis van indicatieve berekeningen wordt de benodigde ruimtevraag voor logistieke supportdiensten op Stationsgebied Lage Zwaluwe becijferd op 3,0 tot 9,2 ha.

Wanneer het stationsgebied Lage Zwaluwe een derde van de vraag in de gehele regio bedient dan komt dat neer op een ruimtebeslag van 10-11 hectare. Overigens moet worden opgemerkt dat hoogwaardige logistieke supportdiensten in hun verschijningsvorm nauwelijks afwijken van andere hoogwaardige bedrijvigheid.

4.2

Fasering en doorlooptijd Het stationsgebied Lage Zwaluwe zou in drie fasen ontwikkeld moeten worden, waarbij moet worden opgemerkt dat de fases 2 en 3 zeer geleidelijk in elkaar zullen overlopen en er op dit moment nog geen harde grens kan worden aangewezen. Het gaat om de volgende drie fasen: 1. Ontwikkeling Poort van Brabant: uitbouwen transferium- en hubfunctie; 2. Ontwikkeling hoogwaardige bedrijventerrein en ruimte voor logistieke supportdiensten (deel 1); 3. Ontwikkeling hoogwaardige bedrijventerrein en ruimte voor logistieke supportdiensten (deel 2);


Ruimtebeslag hoogwaardige bedrijvigheid De totale vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen is door SES West-Brabant voor het RPO Westhoek tot 2020 becijferd op 30-35 hectare netto. Aangenomen mag worden dat een belangrijk deel van deze vraag vooral betrekking heeft op Bergen op Zoom en Roosendaal. De locatie Lage Zwaluwe is echter ook interessant voor bedrijven uit het westelijk deel van de RPO ‘Breda-Tilburg’. De totale vraag in dit RPO-gebied naar hoogwaardig terrein wordt geraamd op 50-55 hectare. Op dit moment is het aanbod aan hoogwaardige locaties in RPO Westhoek nihil. Alleen Bergen op Zoom heeft een zeer zacht plan voor 12,5 hectare. Het geplande aanbod (hard + zacht) in RPO ‘Breda-Tilburg’ is bijna 50 hectare groot en concentreert zich in Oosterhout en Breda.

35

Voordat met het uitbouwen van Lage Zwaluwe als verzorgingsgebied en transferium kan worden gestart zullen de nodige procedures moeten worden doorlopen. De planning is dat medio 2015 met de eerste uitgifte kan worden gestart. De versterking van de transferiumfunctie (fase 1) komt als eerste voor ontwikkeling in aanmerking. Voor het slagen hiervan is het wel van belang dat er voldoende traffic ontstaat. Belangrijke voorwaarden daarbij zijn: • Frequente treinverbinding met zo min mogelijk overstappen. • Goedkope of liever nog gratis parkeergelegenheid. • Verbetering van het voor- en natransport tussen havenen industrieterrein Moerdijk en station Lage Zwaluwe. • Het realiseren van een touringcar open overstappunt; • Het aangeven van de trein op transferium Lage Zwaluwe als alternatief voor de auto langs de A16, met reistijdaanduiding. Ook de verzorgingsfunctie van Lage Zwaluwe kan worden uitgebouwd door horeca (zowel restaurants als hotel) te vestigen in het stationsgebied. Dit verhoogt de short traffic in het gebied. De vestiging van een hotel met daarbij congres- en vergaderingfaciliteiten is een long stay voorziening die tevens het gebruik van het station verhoogt. De fases 2 en 3 kennen geen hard onderscheid en liggen ruimtelijk nu ook nog niet precies vast. De verschijningsvorm van hoogwaardige bedrijvigheid en (hoogwaardige) logistieke supportdiensten is namelijk nagenoeg gelijk. Het onderscheid daartussen is dan ook kunstmatig te noemen. Vooral voor de logistieke supportdiensten geldt echter dat de ontwikkeling van het Logistiek Park Moerdijk leidend is voor de realisatie van een cluster met logistieke supportdiensten. Deze dienstverleners zijn wat dat betreft sterk volgend aan de logistieke sector. Figuur 4.1 Globale ruimtelijke fasering ontwikkeling Stationgebied Lage Zwaluwe Fase 1: Versterking verzorgingsgebied en transferiumfunctie Fase 2: Ontwikkeling hoogwaardig bedrijventerrein/Logisitieke supportdiensten (deel1) Fase 3: Ontwikkeling hoogwaardig bedrijventerrein/Logisitieke supportdiensten (deel 2)

Bron: Stogo Onderzoek + Advies o.b.v. Google Maps

36

De vestiging van andere soorten hoogwaardige bedrijven hoeft in principe niet te wachten op de ontwikkeling van het Logistiek Park Moerdijk. Anderzijds wenst dit type bedrijven wel een locatie die al wat ‘smoel’ heeft, ofwel een uitstraling en identiteit heeft waarbij men aansluiting kan vinden. De komst van hoogwaardige bedrijvigheid naar het stationsgebied Lage Zwaluwe zal overigens bespoedigd worden door de ontwikkeling van het Logistiek Park Moerdijk. Doorlooptijd en uitgiftetempo In deze fase van onderzoek voorafgaand aan het besluitvormingsproces is een doorlooptijd nog niet precies aan te geven. Er moet nog behoorlijk veel besluitvorming plaatsvinden en procedures moeten worden doorlopen voordat met de realisatie en uitgifte kan worden begonnen. De verwachting is nu dat de eerste uitgifte medio 2015 plaats kan vinden. Daarnaast zal het uitgiftetempo voor een deel ook afhangen van de realisatie en uitgifte van het Logistiek Park Moerdijk. Het is de bedoeling dat het Logistiek Park Moerdijk in 2013 op de markt komt en uitgeefbaar is. De verwachting is dat het Logistiek Park in 2026 volledig uitgegeven zal zijn. De uitgifte van stationslocatie Lage Zwaluwe zal voor een deel samenhangen met de ontwikkeling van het Logistiek Park Moerdijk. In dit rapport wordt voor het stationsgebied uitgegaan uitgegaan van een uitgifteperiode van negen jaar van 2015 tot en met 2023.

De vestiging van hoogwaardige logistieke supportdiensten is afhankelijk van de ontwikkeling van het Logistiek Park Moerdijk. Eerst zullen de logistieke dienstverleners zich moeten vestigen waarna de logistieke supportdiensten zullen volgen. De vestiging van hoogwaardige logistieke supportdiensten zal daarmee redelijk parallel lopen aan de uitgifte van het Logistiek Park Moerdijk. Dat betekent dat voor deze functie het uitgiftetempo tussen 2015-2023 circa 0,5-1,5 hectare per jaar zal bedragen. De vestiging van hoogwaardige zakelijke dienstverlening bij het stationsgebied Lage Zwaluwe is in principe ook mogelijk direct na afronding van alle procedures. In de eerste tijd zal de uitgifte nog niet heel snel verlopen omdat het terrein nog weinig voorzieningen, weinig ruimtelijke context en weinig ‘smoel’ heeft. Met de ontwikkeling van de voorzieningen op en rond het station in fase 1 wordt het gebied aantrekkelijker voor de hoogwaardige bedrijven. De steeds verdere ontwikkeling van het Logistiek Park Moerdijk zal het gebied meer en meer ruimtelijke context geven, waarna het stationsgebied Lage Zwaluwe ook aantrekkelijker wordt. In de periode 2015-2023 komt het verwachte uitgiftetempo daarmee op ongeveer gemiddeld 1,5 hectare per jaar.


Voor Fase 1 geldt dat deze voor een deel redelijk op zichzelf staat. Hiermee kan in principe meteen worden begonnen als de verschillende besluitvormingstrajecten zijn doorlopen. Een deel van de voorzieningen heeft voldoende draagvlak op basis van het passerend verkeer op de A16 dat gebruik wil maken van short stay voorzieningen. Ongeveer 2 tot 2,5 hectare kan snel worden gevuld. Uitgaande van een start in 2015 kan dit in 2017 zijn gerealiseerd. Dit komt neer op een uitgiftetempo van 0,6-0,8 hectare per jaar. De overige 2 tot 2,5 hectare zal ontwikkeld kunnen worden als meer personen vanuit het Logistiek Park Moerdijk en het gebied Lage Zwaluwe zelf gebruik gaan maken van het station en de voorzieningen in het gebied. De verwachting is dat, parallel met de ontwikkeling van Logistiek Park Moerdijk, tussen 2018 en 2023 de overige ruimte binnen fase 1 wordt uitgegeven.

37

Als wordt gekeken naar de totale uitgifteperiode 2015 en 2023 dan komt het gemiddelde uitgiftetempo uit op circa 2,7 hectare per jaar. Figuur 4.2: indicatie verwacht uitgiftetempo in ha, Cumulatief, 2012-2020 4

Figuur 4.3: Indicatie verwacht uitgiftetempo in ha van jaar tot jaar, 2012-2020 30 25

3

20 2

15

1

10 5

0

0 2015

2016

2017

2018

2019

1. Transferium/Verblijfsfunctie 3. Hoogwaardig bedrijventerrein

2020

2021

2022

2023

2. Logistieke supportdiensten

2015

2016

2017

2018

1. Transferium/Verblijfsfunctie

2019

2020

2021

2022

2. Logistieke supportdiensten

3. Hoogwaardig bedrijventerrein

Conclusie Op de stationslocatie Lage Zwaluwe is ongeveer 24,7 hectare uitgeefbaar. Het terrein zal in fases worden ontwikkeld. Gestart wordt met het versterken van de transferiumfunctie en de short- en longstayfaciliteiten vanuit het station. Tegelijkertijd kunnen zich de eerste hoogwaardige bedrijven vestigen. Ingeschat wordt dat in 2015 met de uitgifte gestart kan worden. De logistieke supportdiensten en overige hoogwaardige bedrijven zullen zich met name vestigen als het Logistiek Park Moerdijk uitgegeven gaat worden. Dit staat gepland voor de periode 2013-2026. Ook kan de transferiumfunctie dan verder worden versterkt. Het ruimtebeslag voor de transferium- en hubfunctie is 4 tot 5 ha. De behoefte aan ruimte voor logistieke supportdiensten wordt geschat op 3 tot 9 hectare. Voor hoogwaardig bedrijventerrein resteert daarmee 11,7-17,7 hectare. Overigens hebben zowel de hoogwaardige logistieke supportdiensten als de reguliere hoogwaardige bedrijven nagenoeg dezelfde kenmerken. Over de hele periode 2015-2023 wordt uitgegaan van een gemiddeld uitgiftetempo van 2,7 hectare per jaar.

38

2023


Bijlagen

39

40

Bijlage 1 Indeling Logistieke Supportdiensten

Breed of Hoofdindeling

specialisatie

eng

code

C

18

1812

Overige drukkerijen

Breed

C

18

1813

Prepress- en premedia-activiteiten

Breed

C

18

1814

Grafische afwerking en overige activiteiten verwant aan de drukkerij

Breed

C

18

1820

Reproductie van opgenomen media

Breed

C

33

3315

Reparatie en onderhoud van schepen

Goederen

onderhouds- en beheerdiensten Eng

4

C

33

3316

Reparatie en onderhoud van vliegtuigen

Goederen


4

C

33

3317

Reparatie en onderhoud van overige transportmiddelen

Goederen


4

C

33

332

Installatie van industriële machines en apparatuur

G

45

45192

Handel in en reparatie van zwaardere bedrijfsauto's (geen import van nieuwe)

Goederen


4

G

45

45193

Handel in en reparatie van aanhangwagens en opleggers (geen caravans)

Goederen


4

G

45

452

Gespecialiseerde reparatie van auto's

Goederen


4

Breed

G

47

473

Benzinestations

H

52

52109

Opslag in distributiecentra en overige opslag (niet in tanks, koelhuizen e.d.)

Goederen

material handling diensten

Eng

Breed 9

Goederen


Eng

9

H

52

522

Dienstverlening voor vervoer

I

55

551

Hotels e.d.

Breed

I

56

561

Restaurants, cafetaria's e.d.

Breed

I

56

5629

Kantines en contractcatering

Breed

J

59

59111

Productie van films (geen televisiefilms)

Breed

J

61

Telecommunicatie

J

62

Dienstverlenende activiteiten op het gebied van informatietechnologie

Informatie

IT diensten (hard- en software) Eng

8

J

63

Gegevensverwerking, webhosting en aanverwante activiteiten; webportalen

Informatie

IT diensten (hard- en software) Eng

8

631

Breed


Sectie Afdeling Groep/(sub)klasse Omschrijving (sbi2008)

J

63

632

Overige dienstverlenende activiteiten op het gebied van informatie

Breed

K

64

641

Geldscheppende financiële instellingen

Financiën

bancaire diensten

Eng

7

K

64

6491

Financiële lease

Financiën

leasing diensten

Eng

1

K

65

6512

Schadeverzekeringen (geen herverzekering)

Financiën

verzekeringsdiensten

Eng

5

K

65

6520

Herverzekering

Financiën


Eng

5

K

66

66192

Marketmakers

Informatie

marketingdiensten

Eng

6

K

67

6622

Assurantietussenpersonen

Financiën


Eng

5

L

68

68204

Verhuur van onroerend goed (niet van woonruimte)

M

69

69101

Advocatenkantoren

Wet- /regelgeving juridische diensten

Eng

10

M

69

69102

Rechtskundige adviesbureaus


Eng

10

M

69

69103

Notariskantoren


Eng

10

M

69

69104

Deurwaarderskantoren


Eng

10

M

69

69201

Registeraccountants

Financiën

accountancy diensten

Eng

2

M

69

69202

Accountants-administratieconsulenten

Financiën


Eng

2

M

69

69203

Administratiekantoren (boekhouden)

Financiën


Eng

2

M

69

69204

Belastingconsulenten

Wet- /regelgeving douane en fiscale diensten

Eng

13

M

69

69209

Overige Administratiekantoren

Financiën


Eng

2

M

70

7021

Public relationsbureaus

Informatie

marketingdiensten

Eng

6

M

70

70222

Overige adviesbureaus op het gebied van bedrijfsbeheer en bedrijfsvoering neg

Wet- /regelgeving consultancy- en adviesdiensten Eng

M

71

7112

Ingenieurs en overig technisch ontwerp en advies

M

71

712

Keuring en controle

Wet- /regelgeving certificeringsdiensten

Eng

14

M

73

7311

Reclamebureaus

Informatie

marketingdiensten

Eng

6

M

73

7320

Markt- en opinieonderzoekbureaus

Informatie

marketingdiensten

Eng

6

M

74

7430

Vertalers en tolken

Informatie

consultancy- en adviesdiensten Eng

11

M

74

7490

Overige specialistische zakelijke dienstverlening

Informatie

consultancy- en adviesdiensten Eng

11

M

77

771

Verhuur en lease van auto's

Financiën

leasing diensten

Eng

1

M

77

7733

Verhuur en lease van computers en kantoorapparatuur

Financiën

leasing diensten

Eng

1

M

77

7734

Verhuur en lease van schepen

Financiën

leasing diensten

Eng

1

M

77

7735

Verhuur en lease van vliegtuigen

Financiën

leasing diensten

Eng

1

Breed

11

Breed

M

77

77399

Verhuur en lease van overige machines en werktuigen en van overige goederen (geen automaten) Financiën

leasing diensten

Eng

1

N

78

7810

Arbeidsbemiddeling

Arbeid

uitzenddiensten

Eng

3

N

78

7820

Uitzendbureaus, uitleenbureaus en banenpools

Arbeid

uitzenddiensten

Eng

3

N

78

7830

Payrolling (personeelsbeheer)

N

80

8010

Particuliere beveiliging

Arbeid

beveiligingsdiensten

Eng

15

N

80

8020

Beveiliging via beveiligingssystemen

Arbeid

beveiligingsdiensten

Eng

15

N

82

821

Brede administratieve en secretariële dienstverlening

N

82

8291

Kredietinformatie- en incassobureaus


Eng

10

N

82

8292

Pakken, sorteren e.d. in loondienst

Goederen


Eng

9

O

84

8411

Algemeen overheidsbestuur


Eng

13

O

84

8413

Openbaar bestuur op het gebied van het bedrijfsleven

O

84

8422

Defensie


Eng

13

Arbeid

opleidingen en trainingsdiensten Eng

12

Breed

Breed

P

85

85592

Bedrijfsopleiding en -training

Q

86

86922

Arbobegeleiding en reïntegratie

Breed

R

93

9313

Fitnesscentra

Breed


Breed

Functionele Analyse Stationsgebied Lage Zwaluwe. - Definitief Eindconcept -

Recommend Documents