Functionele versterkingsmogelijkheden Nijbracht De Groene Groep Definitief rapport
c c c c c
Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en vraagstelling 1.2 Onderzoeksgebied en opzet
3 3 4
2. VERTREKSITUATIE
7
2.1 Aanbodanalyse Emmen 2.2 PDV-locaties Emmen 2.3 Benchmark Woonboulevards 2.4 Beleidskader
7 9 14 15
3. EXTERNE FACTOREN EN ONTWIKKELINGEN 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
19
Inleiding Branchespecifieke trends en ontwikkelingen Plannen en initiatieven Bevolkingsontwikkeling Marktruimte Conclusies
19 19 25 26 26 28
4. ONTWIKKELINGSSCENARIO'S
29
4.1 Inleiding 4.2 Ontwikkelingsscenario's 4.3 Aanvullende voorzieningen
29 29 34
5. EFFECTEN EN OVERWEGINGEN
37
5.1 Mogelijkheden en effecten scenario's 5.2 Siotoverwegingen
37 38
BIJLAGE 1 DISTRIBUTIEVE RUIMTE PER BRANCHE
BIJLAGE 2: BENCHMARK WOONBOULEVARDS
Inhoudsopgave
^
D SlKJ
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding en vraagstelling
Nijbracht Centre De perifere detailhandelslocatie Nijbracht Centre in Emmen kent een aanzienlijk aanbod maar functioneert momenteel niet naar wens. Dit uit zich in wisselingen in het aanbod en een relatief grote leegstand1. In verband hiermee wil de combinatie van eigenaren waar De Groene Groep toe behoort enkele gesignaleerde knelpunten aanpakken en Nijbracht Centre verder tot ontwikkeling brengen. De betreffende groep bezit drie blokken winkels, te weten: • • •
Blok met praxis, Bosma Bedden, Prominent en Nijbracht woonmode. Blok met Camping Compleet, Svea, etc. en voorliggen blokje met DiKO en Grando keukens. Blok met Carpet Right, Jysk en D&D Meubelen.
De gemeente Emmen zet in haar detailhandelsbeleid onder andere in op versterking van het hoofdwinkelcentrum. Het beleid is echter toe aan herijking. Er is in dit verband voorgesteld om Nijbracht Centre door te ontwikkelen als dé regionale locatie voor wonen 2 . De ideeën van De Groene Groep gaan voor wat betreft de invulling van Nijbracht echter verder dan de traditionele perifere detailhandelsbranches. De gemeente Emmen heeft inmiddels aangegeven dat er in het licht van de lokale, regionale en algemene trends en ontwikkelingen een nadere beschouwing van de mogelijkheden op Nijbracht Centre wenselijk is (met eventueel een beleidsaanpassing als gevolg). Een nader onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden voor de locatie Nijbracht Centre is daarom gewenst, en De Groene groep heeft BRO gevraagd dit uit te voeren. Vraagstelling De centrale vraagstelling voor het onderzoek hebben wij als volgt benoemd: • Wat zijn de kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel op de locatie Nijbracht Centre, rekening houdend met de ontwikkeling van Emmencentrum? Deze ontwikkelingsmogelijkheden zullen worden uitgewerkt in 3 scenario's: • Scenario woonboulevard/PDV: een klassieke benadering van PDV met de branches wonen, doe-het-zelf en tuin.
Naar opgave van de opdrachtgever zal ca. 38% van de ruim 36.600 m a bvo die men in bezit heeft in 2009 leeg komen te staan. Revisie Detailhandelsbeleid Emmen, Bouwstenen (Seinpost okt. 2008)
Hoofdstuk 1
3
BlftO
Scenario 'in/om het huis': de klassieke PDV-branches aangevuld met b r u i n - en w i t g o e d en babywoonwinkels. Scenario 'runshoppingcenter: het thema in/om het huis aangevuld met andere doelgericht bezochte winkels zoals rijwielen, (outdoor)sport of een megasupermarkt.
1.2
Onderzoeksgebied en opzet
Onderzoeksgebied Het onderzoek richt zich op de perifere detailhandelslocatie Nijbracht Centre op industrieterrein Bargermeer in de gemeente Emmen. Het primair onderzoeksgebied bestaat uit de kern Emmen. Het relevante aanbod in de omgeving w o r d t meer globaal geanalyseerd. De volgende detailhandelsbranches w o r d e n in beeld gebracht: Doe-het-zelf (o.a. b o u w m a r k t e n , ijzerwaren & gereedschappen). Plant en dier (o.a. tuincentra, dierenspeciaalzaken). W o n e n (o.a. w o n i n g i n r i c h t i n g , keukens). Bruin- en w i t g o e d (o.a. Electro, Telecom). Fietsen en autoaccessoires (o.a. rijwielen, automaterialen). Sport en spel (sportzaken, speelgoed). P l a t t e g r o n d Locatus: PDV-locaties en grootschalige w i n k e l s .
- ' '
WAO
I
An',r;-dr,r
Hoofdstuk 1
Opzet rapportage In hoofdstuk twee wordt de vertreksituatie per onderzoeksbranche in Emmen in beeld gebracht. Meer specifiek wordt ingegaan op het aanbod op Nijbracht Centre. Daarnaast worden enkele succesvolle Woonboulevards of PDV-clusters vergeleken. Aan bod komen onder andere aard en omvang van het aanbod. Hoofdstuk drie gaat nader in op de relevante ontwikkelingen en beleid. Daarbij wordt de marktruimte per onderzoeksbranche benaderd. In hoofdstuk vier worden drie programmatische scenario's uitgewerkt. In het slothoofdstuk worden de voor- en nadelen per scenario benoemd.
Hoofdstuk 1
BlflO
BLîïO
6
Hoofdstuk 1
2.
VERTREKSITUATIE
2.1
Aanbodanalyse Emmen
Emmen is de hoofdplaats van de gelijknamige gemeente Emmen, in het zuidoosten van de provincie Drenthe. Naast Emmen zelf bestaat de gemeente onder andere uit de dorpen Klazienaveen, Emmer-Compascuum, Nieuw-Amsterdam, Schoonebeek en Erica. Omvang en samenstelling aanbod Emmen De gemeente Emmen telt circa 132.000 m 2 vwo (winkeivloeroppervlak) in de zes onderzoeksbranches, verdeeld over 275 winkels (tabel 2.1). Emmen is de belangrijkste aankoopplaats in de gemeente. Ongeveer 68% van het aanbod in de potentiële PDV-branches ligt in de kern Emmen. Het aanbod in de doe-het-zelf branche ligt redelijk verspreid over de gemeente. Tabel 2.1: Aanbod gemeente Emmen Branches
Emmen kern aantal
m 2 wvo
winkels
Klazienaveen aantal
OverigI
2
m wvo
winkels
aantal
Gemeente Emmen
m 2 wvo
winkels
aantal
m 2 wvo
winkels
Sport & Spel
18
11.051
5
2.007
4
344
27
13.402
Plant & Dier
28
11.082
6
1.034
23
2.094
57
14.210
Bruin & Witgoed
24
4.094
8
992
4
408
36
5.494
Auto & Fiets
17
1.995
3
951
13
1.456
33
4.402
Doe-Het-Zelf
14
13.527
5
5.621
15
6.930
34
26.078
Wonen
52
47.602
15
9.604
21
10.731
88
67.937
Totaal
153
89.351
42
20.209
80
21.963
275
131.523
Bron: Locatus, situatie maart 2009
Aanbod in perspectief Het aanbod in de kern Emmen kan in perspectief worden geplaatst door het af te zetten tegen de gemiddelden van plaatsen met 50.000 tot 100.000 inwoners. Emmen heeft een omvangrijk aanbod (m 2 wvo) in de branches sport en spei, dier en plant en wonen in vergelijking met plaatsen met een dergelijk inwoneraantal. Dit is te verklaren door het ruime grootschalige aanbod in Emmen. De omvang van de fiets- en autoaccessoiresbranche in Emmen is beperkt, terwijl Emmen meer winkels in deze branche heeft. De winkels zijn gemiddeld kleinschalig.
t
Hoofdstuk 2
B|£0
Uit de vergelijking k o m t tevens naar voren dat Emmen een bovengemiddelde o m vang per 1.000 inwoners heeft in de branches sport & spel, dier & plant, doe-het-zelf en w o n e n (tabel 2.2). Het verschil w o r d t verklaard door de sterke regiofunctie van Emmen voor de omliggende d o r p e n . De branches b r u i n - en w i t g o e d en fietsen- en autoaccessoires zijn naar inwoneraantal gemiddeld in Emmen aanwezig. Tabel 2.2: Aanbod in perspectief Kern Emmen
Vergelijkbare plaatsen g e w o g e n naar
57.194 inwoners aantal
m
2
inwonertal 2
w v o m w v o per
winkels
1.000 inw.
aantal
m2 w v o
winkels
Sport en spel
18
11.051
193
18
Dier en p l a n t
28
11.082
194
Bruin- en w i t g o e d
24
4.094
72
m 2 w v o per 1.000 inw.
5.356
76
26
8.124
115
24
4.949
70
Fietsen en autoaccessoires
17
1.995
35
14
2.503
36
Doe-het-zelf
14
13.527
237
14
13.343
189
Wonen
52
47.602
832
53
36.884
523
Bron: Locatus, situatie m a a r t 2009
Omvang en spreiding In de onderstaande f i g u u r is de spreiding van het aanbod in Emmen vergeleken met plaatsen met 50.000 t o t 100.000 inwoners. Emmen heeft een ruim aanbod gelegen in reguliere winkelcentra. De belangrijkste aankoopplaatsen zijn Emmen-centrum, Weerdingestraat en Noorbargerstraat. Daarbij heeft Emmen een omvangrijk aanbod o p grootschalige winkelconcentraties (Nijbracht Centre en de Meubelboulevard). Gemiddeld in vergelijkbare plaatsen met 50.000 t o t 100.000 is slechts ca. 20.800 m 2 w v o aanwezig. Het verspreide Emmense aanbod heeft met ca.13.000 m 2 w v o een beperkte omvang.
Figuur 1:
Spreiding van het aanbod in de onderzoeksbranches vergeleken met plaatsen met 50.000 t o t 100.000 inwoners
60.000
50.000
40.000
5
30.000
20.000
10.000
Ir centraal
Ondersteunende winkelcentra
Grootschalig concentraties
Verspreid
I Emmen D Vergelijkbare plaatsen
BJIO
8
Hoofdstuk 2
2.2
PDV-locaties Emmen
Emmen kent m o m e n t e e l t w e e perifere detailhandelslocaties: Nijbracht Centre en de Meubelboulevard. 2.2.1 Nijbracht Centre
Het meeste aanbod bevindt zich op de PDV-locatie Nijbracht Centre op bedrijventerrein Bargermeer. De t o t a l e w i n k e l o m v a n g bedraagt circa 40.000 m 2 , verdeeld over 22 winkels. Tabel 2.3: Aanbod Nijbracht Centre
Wonen
Aantal winkels
m 2 wvo
17
22.296
Doe-het-zelf
3
8.689
Plant en dier
1
6.532
Sport
1
2.700
22
40.217
Totaal (exclusief leegstand) Leegstand
8.000
Bron: Locatus, situatie maart 2009
Woonbranche De omvang van de woonbranche bedroeg t e n tijde van de inventarisatie ca. 22.300 m 2 w v o , verdeeld over 17 winkels. Dit is ruim de helft van het totale winkeloppervlak op Nijbracht Centre. Het aanbod gaat volgens i n f o r m a t i e van de opdrachtgever nog verder afnemen. Het w o o n a a n b o d aan de Nijbracht bestaat uit winkels in de subbranches slaapkamers/bedden, keukens, badkamers, meubelen, w o o n w a r e n h u i s , verlichting, w o ninginrichting en w o n i n g t e x t i e l . Niet aanwezig zijn winkels in de subbranches badkamers, parket/laminaat, woondecoratie, babyartikelen en z o n w e r i n g .
Hoofdstuk 2
/
Biao
Op woonboulevards speelt het " k i j k e n en v e r g e l i j k e n " een belangrijke rol. De subbranches verlichting, w o n i n g i n r i c h t i n g en w o n i n g t e x t i e l zijn slechts met één w i n k e l v e r t e g e n w o o r d i g d . De keuze is daardoor beperkt. Voor de consument is de aanwezigheid van veel keuze en een gevarieerd aanbod een belangrijk bezoekmotief. Het a a n b o d op Nijbracht Centre bestaat u i t overwegend prijsvriendelijke formules. Winkels gericht o p het midden-plus en/of hoge marktsegment, waaronder speciaalzaken en designmeubelzaken, zijn beperkt o p Nijbracht Centre aanwezig. Doe-het-zelf Het aanbod doe-het-zelf bestaat u i t 3 b o u w m a r k t e n met een t o t a l e omvang van 8.700 m 2 w v o . Het b e t r e f t Gamma (2.400 m 2 ), Praxis (3.280 m2) en Karwei (3.010 m 2 ). Daarmee zijn de b o u w m a r k t e n ruim aanwezig o p Nijbracht Centre. De b o u w m a r k t e n hebben een tamelijk beperkte schaal, landelijk zijn nieuwe b o u w m a r k t e n in g r o t e r e plaatsen vaak groter. Een grotere verf- en behang speciaalzaak is recent gesloten (keukenzaak voor t e r u g gekomen) Overig grootschalig aanbod De Intratuin (6.530 m 2 wvo) is een grootschalige aanbieder in de branche p l a n t & dier. De branche sport & spel bestaat uit de buitensportzaak Camping Compleet (2.700 m 2 ). Een echte grootschalige sportzaak is niet aanwezig. Overige voorzieningen Op Nijbracht Centre bevindt zich geen horecavestiging. W e l is er in de Intratuin een horecagelegenheid. Voorzieningen voor kinderopvang zijn niet aanwezig. Locatie, bereikbaarheid en parkeren Nijbracht Centre is gelegen o p een zichtbare en goed ontsloten locatie o p het bedrijventerrein
Bargermeer.
De
oplevering
van
het
knooppunt
Hondsrugweg-
Rondweg-Nijbracht betekent voor het gebied Nijbracht de realisatie van een derde g r o t e ontsluiting, waarmee het gebied nu o o k vanuit de richting Delftianden en v a n u i t de w i j k Rietlanden gemakkelijk t e bereiken is. Het winkelcentrum presenteert zich matig vanaf de Rondweg. Het aanzicht w o r d t bepaald door enkele a u t o b e d r i j ven en de Gamma, w a a r d o o r er een eenzijdig beeld qua branchering ontstaat. Vanuit de r o t o n d e Hondsrugweg-Rondweg-Nijbracht profileert het w i n k e l c e n t r u m zich duidelijk beter. Nabij de winkels bevinden zich ruime, gratis parkeermogelijkheden. Presentatie, trekkers en leegstand De PDV-lokatie Nijbracht is ruim van opzet m e t veel groenvoorzieningen. De winkels liggen geclusterd in diverse w i n k e l b l o k k e n . De afstand tussen de w i n k e l b l o k k e n is g r o o t , w a a r d o o r het kijken en vergelijken w o r d t bemoeilijkt. De presentatie van de winkels is verzorgd. De belangrijkste trekkers zijn de b o u w m a r k t e n (Gamma, Praxis, Karwei), de w o o n w a r e n h u i z e n (Leenbakker, Kwantum) en de Intratuin.
Ri 5T O
10
Hoofdstuk 2
De zaken D&D Meubelen, Svea-keukens en Jysk hebben zich onlangs op Nijbracht Centre gevestigd en ten tijde van de inventarisatie stonden 9 winkelunits leeg, maar door het aangekondigde vertrek van Bosma Bedden zal de leegstand verder toe gaan nemen. Conclusies Hieronder worden de belangrijkste conclusies uit de analyse puntsgewijs weergegeven: Sterke punten: • Sterk aanbod wonen/doe-het-zelf gericht op het midden en lage marktsegment. • Ruim aanbod bouwmarkten. • Goede verkeersontsluïting en ruime gratis parkeermogelijkheden. • Goede zichtbaarheid vanuit de rotonde Hondsrugweg-Rondweg-Nijbracht. • Verzorgde presentatie van de winkels. • Voldoende trekkers aanwezig. Zwakke punten: • Aandeel (in m 2 wvo) wonen in vergelijking met ander PDV/GDV clusters is beperkt. • Binnen de woonbranche ontbreken enkele subbranches. Daarbij is de keuze in verlichting, woninginrichting en woningtextiel beperkt. • De bouwmarkten zijn in vergelijking met landelijke gemiddelden niet al te groot. • Bijzonder aanbod in het hogere marktsegment ontbreekt. • Aanzienlijke leegstand. • Geen horecagelegenheid aanwezig. • Beeld/herkenbaarheid vanaf de rondweg is rommelig (qua branchering). • Onderlinge afstand tussen de winkels is groot. De samenhang tussen de winkels is mede daardoor beperkt.
Hoofdstuk 2
11
BLHO
c (
f 2.2.2 M e u b e l b o u l e v a r d
f
C C
c c c <
Het aanbod o p de Meubelboulevard bedraagt ongeveer 15.800 m
2
v w o verdeeld
over 7 winkels. Daarmee is het aanbod beperkt. Gemiddeld, in grootschalige concentraties, zijn er 17 winkels met een totale omvang van ca. 23.000 m 2 w v o aanwezig 3 . De Meubelboulevard ligt op een minder strategische locatie op het bedrijventerrein Bargermeer. Het w i n k e l g e b i e d is beperkt zichtbaar vanuit de belangrijkste aanrijroute Rondweg / Abel Tasmanstraat. Bovendien is de gezamenlijke presentatie van de winkels m a t i g . De grootste trekkers zijn Schippers meubelen (5.500 m 2 ), Flier interieur (3.300 m 2 ), Trendhopper (2.300 m2) en Morgana (1.620 m 2 ). Naast de Meubelboulevard is een n i e u w winkelcomplex van 3.000 m 2 gerealiseerd. Hier vestigen zich de keukenspeciaalzaken Grando en Keukenkampioen. Een w i n kelunit staat nog leeg. Er w o r d t nog een vleugel a a n g e b o u w d bestemd voor een w i n k e l in sanitair en badkamers. Conclusies Sterke p u n t e n : •
Voldoende grootschalige trekkers aanwezig.
•
A a n b o d is versterkt met een nieuw winkelcomplex met t w e e keukenzaken.
Zwakke p u n t e n : •
Meubelboulevard heeft een beperkte omvang.
•
Incompleet w i n k e l a a n b o d qua branchering.
•
Leegstand.
•
Matige presentatie van de winkels. Bovendien o n t b r e e k t het aan onderlinge samenhang tussen de winkels.
•
Meubelboulevard en Nijbracht Centre, in hetzelfde verzorgingsgebied, versterken elkaar niet.
Retail H a n d b o e k 2007
BiflO
12
Hoofdstuk 2
c (.
c c c
•
De Meubelboulevard bevindt zich op een achteraf locatie op bedrijventerrein Bargermeer en is beperkt zichtbaar vanaf de belangrijkste aanrijroute.
•
Onvoldoende uitstraling als een échte Meubelboulevard.
2.2.3 Grootschalig aanbod in de omgeving Figuur 2: Grootschalig aanbod (>1.500 m 2 ) in de omgeving
k iubahl«! » II.YVIM kmP
Bron: P l a t t e g r o n d Locatus
V a n w e g e de ligging in het verzorgingsgebied van Emmen zijn met name de volgende winkelconcentraties relevant: •
Het PDV-cluster in Klazienaveen is gelegen op het bedrijventerrein Pollux. Hier bevinden zich de grootschalige winkels Praxis (2.400 m 2 ), Hake slaapsystemen (2.000 m 2 ), Heine Woonsfeer (1.900 m2) en Fixet B o u w m a r k t (1.800 m 2 ). De w i n kels zijn goed bereikbaar via de A37 en N862.
•
In het centrum van Klazienaveen ligt een aantal middelgrote winkels in bruinen w i t g o e d , w o n e n , plant & dier. De buitensportzaak Poelman is met 1.200 m 2 de grootste aanbieder.
•
Op bedrijventerrein De Hare in Coevorden bevinden zich Praxis (2.800 m 2 ), Ahlers verf en behang (2.460 m 2 ), Karwei (2.360 m2) en Petstra buitensport (1.500 m 2 ).
•
In de o m g e v i n g van Coevorden (Steenwijksmoer), op ca. 20 kilometer van Emmen, is M e u b e l d o r p Haverkort gevestigd (9.500 m 2 ).
Hoofdstuk 2
13
BWO
Het overig grootschalig aanbod ( > 1.500 m2) in de omgeving bestaat uit: • Mans Otter & Zn wonen (1.700 m2) in Veenoord. • Fixet Bouwmarkt (3.000 m2) in Emmer-Compascuum. • Joldersma wonen (2.000 m2) in Schoonebeek. • Tuincentrum Borger (1.800 m2) in Borger. • Baby Stunter ( 1.800 m2) in Zwinderen.
2.3
Benchmark W o o n b o u l e v a r d s
In de bijlagen is Nijbracht vergeleken met enkele andere woonboulevards. Daarbij is specifiek ingegaan op de omvang en de invulling van het aanbod. Hieronder volgen de belangrijkste conclusies. Aanbod Nijbracht Centre omvangrijk Het aanbod op Nijbracht Centre is met circa 40.000 m2 omvangrijk vergeleken met Woonboulevards in Almelo, Den Bosch, Deventer en Amersfoort. Het verschil in omvang wordt verklaard door de grote schaal van de winkels op Nijbracht Centre. Alleen de winkels op de Woonboulevard in Almelo zijn gemiddeld grootschaliger. Woonbranche De woonbranche op Nijbracht Centre neemt met een omvang van circa 22.300 m 2 wvo een belangrijke plaats in. Desondanks is de woonbranche op Woonboulevards in Almelo, Den Bosch en Amersfoort omvangrijker. Het aandeel woonzaken op Nijbracht Centre is beperkt (ca. 55% van het totale aanbod). In vergelijkbare boulevards ligt dit percentage beduidend hoger (Veenendaal 63%, Den Bosch 79%, Almelo 72% en Amersfoort 73%). Alleen op de GDV-locaties in Leeuwarden en Deventer is dit percentage lager. EEectrozaken ontbreken op Nijbracht Centre Op Nijbracht Centre ontbreekt grootschalig aanbod in de hoofdbranches bruin & witgoed (electrozaken). Op woonboulevards in Leeuwarden, Deventer en Almelo bevinden zich wel grootschalige electrowinkels zoals: Media Markt, BCC, De Harense Smid, Prijstopper en It's XXL. Auto en fiets Op Nijbracht Centre bevindt zich geen aanbod in de branche auto en fiets. Op de woonboulevard in Leeuwarden en Deventer zijn de formules Automat, Halfords en Profile aanwezig. Sport en spel Het aanbod sport & spel op Nijbracht Centre bestaat uit de winkel Camping Compleet. Een grootschalige sport- en/of speelgoedzaak op Nijbracht Centre ontbreekt. In vergelijkbare boulevards liggen de winkels Sport Direct (sportzaak) en Toy's XI (speelgoed).
BlJIO
14
Hoofdstuk 2
Horeca Momenteel ontbreekt enige vorm van horeca op Nijbracht Centre. Op zes van de onderzochte woonboulevards zijn wel een of meerdere horecazaken (lunchroom, broodjeszaak, (fastfood) restaurant en/of drinkgelegenheid) aanwezig. Naast de bekende formules Mc Donaids, Cookers, KFC, Delifrance bestaat een belangrijk deel uit zelfstandige horecabedrijven. Horecazaken bevorderen het verblijfsklimaat van een winkelcentrum en verlengen de verblijfsduur van de bezoeker.
2.4
Beleidskader
Rijksbeleid Met de invoering van de Nota Ruimte zijn de taken van het Rijk en provincie veranderd. In de Nota Ruimte benoemt het Rijk slechts de kaders van haar ruimtelijk beleid. Het locatiebeleid voor voorzieningen en bedrijven en het beleid voor Perifere en Grootschalige Detailhandelsvestigingen (PDV/GDV) zijn vervangen door één integraal locatiebeleid voor voorzieningen en bedrijven. Het Rijk biedt in de Nota Ruimte de lagere overheden meer mogelijkheden het ruimtelijk beleid naar eigen inzicht in te vullen. IPO-richtlijnen De provincies hebben in het interprovinciaal overleg (IPO) gezamenlijke richtlijnen opgesteld met betrekking tot branchebeperkingen voor perifere detailhandel 4 . • Het IPO geeft prioriteit aan de positie van bestaande winkelgebieden. Ruimte voor veranderingen wordt geboden onder voorwaarde dat de bestaande voorzieningenstructuur niet duurzaam wordt aangetast. • Vernieuwing of uitbreiding vindt bij voorkeur plaats binnen of onmiddellijk grenzend aan bestaande winkelgebieden. • Vestiging van detailhandel in het buitengebied is niet toegestaan; • Grootschalige winkelvoorzieningen worden bij voorkeur geaccommodeerd op binnenstedelijke locaties. • Detailhandel voor niet frequente doelgerichte aankopen is alleen toegestaan op perifere locaties als deze moeilijk inpasbaar is in bestaande winkelgebieden vanwege volumineuze aard, brand- en explosiegevaar en dagelijkse bevoorrading. •
•
Thematische ontwikkelingen zijn alleen toegestaan als er geen ruimte is aangrenzend aan bestaande centra en als het thema specifiek aan de perifere locatie gebonden is. Grootschalige detailhandel met een bovenlokale verzorgingsfunctie sluit bij voorkeur aan op bestaande detailhandelsconcentraties en dient goed bereikbaar te zijn met het openbaar vervoer en auto.
Interprovinciaal overleg voor perifere detailhandel, februari 2006.
Hoofdstuk 2
15
Bi£0
•
•
Clusters van grootschalige detailhandel (eventueel in combinatie met leisure) kunnen worden geconcentreerd in stedelijke netwerken nabij knooppunten met een bovenregionale functie. Onderzoek moet aantonen dat de ontwikkeling van grootschalige detailhandel geen ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuur tot gevolg heeft.
Provinciaal beleid Drenthe In het Provinciaal Omgevingsplan (POP II) van de Provincie Drenthe is het doel ten aanzien van de detailhandelsstructuur als volgt geformuleerd: 'zoveel mogelijk complementariteit realiseren en zo weinig mogelijk concurrentie tussen het bestaande centrum en de perifere locaties5'. De Provincie Drenthe stelt dan ook dat vestiging buiten bestaande winkelcentra alleen mogelijk is voor voorzieningen/branches waarvoor dit goed gemotiveerd kan worden (traditionele PDVbranches en brand- of explosiegevaarlijke goederen). Verdergaand provinciaal beleid voor PDV/GDV is niet bekend. Gemeentelijke beleid Vooralsnog beschikt Emmen niet over een beleidskader voor PDV. In de bestemmingsplannen van de verschillende PDV-locaties zijn wel specifieke regels opgenomen t.a.v. branchering en assortimenten. Adviesbureau Seinpost heeft, in opdracht van de gemeente Emmen, bouwstenen aangeleverd voor de herijking van het detailhandelsbeleid, waaronder ook voor de strategische ontwikkeling van perifere, grootschalige detailhandelsformules. Het plan van Seinpost vormt het kader voor toekomstige ontwikkelingen op het gebied van GDV/PDV. Hierin is de volgende basisrichting aanbevolen: • Doelgerichte aankopen concentreren in een zo beperkt mogelijk aantal perifere locaties. • Heldere en consequente scheiding aanbrengen tussen recreatief en doelgericht winkelen. • Bouwmarkten en tuin spreiden over Emmen. • Voor Emmen wordt gethematiseerde PDV (outdoor) afgeraden. Stevige ontwikkeling Nijbracht Centre Er moet ingezet worden op een stevige ontwikkeling van Nijbracht Centre als locatie voor PDV, met een accent op wonen. Andere PDV branches zoals doe-het-zeif en tuin vormen een prima aanvulling op het woonaanbod. Gestreefd moet worden naar verdergaande concentratie van detailhandel op deze locatie. Samenvoeging van woonzaken door verplaatsing (bijv. Trendhopper, Morgana of Flier) naar Nijbracht Centre levert synergievoordeel op.
Provincie Drenthe (2004) Provinciaal Omgevingsplan, vastgesteld 7 juli 2004
B&O
16
Hoofdstuk 2
Meubelboulevard afbouwen De Meubelboulevard op korte termijn behouden en randvoorwaarden verbeteren. Op lange termijn is verplaatsing en functiewijziging van winkelbestemmingen op de Meubelboulevard gewenst. Daarbij moeten woonzaken een plaats krijgen op Nijbracht Centre. Grootschalige zaken in sanitair, keukens en grove bouwmaterialen, die veelal doelgericht bezocht worden en weinig synergie vertonen met andere PDV-branches, kunnen op de Meubelboulevard een plaats krijgen. Ook moet deze locatie de randvoorwaarden krijgen die een PDV-locatie nodig heeft: eenduidige uitstraling, synergie creëren tussen detailhandel en overige bedrijven, publieksvriendelijkere uitstraling. Daarnaast moet de relatie tussen de Meubelboulevard en Nijbracht Centre worden versterkt. PDV Klazienaveen De omvang van Klazienaveen rechtvaardigt een eigen bouwmarkt en tuincentrum. Het aanbod doe-het-zeif wordt momenteel ingenomen door Fixet bouwmarkt en Praxis. Een tuincentrum in Klazienveen ontbreekt en kan een goede aanvulling op het bestaande aanbod zijn. Een verplaatsing van PDV/GDV buiten deze locaties moeten worden tegengaan. Grootschalige ontwikkelingen mogen niet ten koste gaan van de structuur van wijken dorpscentra. Wel is er ruimte voor maatwerk, bijv. electro in het centrum of wonen op Nijbracht.
Hoofdstuk 2
17
BLaO
f
R £T O
1R
Hoofdstuk 2
3-
EXTERNE FACTOREN EN ONTWIKKELINGEN
3.1
Inleiding
Allereerst worden de belangrijkste branchespecifieke trends en ontwikkelingen in de detailhandel beschreven die van belang kunnen zijn voor de te kiezen ontwikkelingsrichting voor Nijbracht Centre. Vervolgens worden de relevante plannen en initiatieven voor Emmen en de regio weergegeven. Tot slot worden de marktmogelijkheden voor de zes onderzoeksbranches beschreven.
3.2
Branchespecifieke trends en o n t w i k k e l i n g e n
Hieronder volgt kort een toelichting op een aantal trends in de verschillende voor perifere detailhandelsontwikkelingen meest relevante branches. Wonen (incl. keukens, kurk en parket en verlichting) • Diverse ketens zijn momenteel terughoudend voor wat betreft uitbreiding van het aantal winkels. Wel zien we nieuwe ketens als Jysk, Eggo-formule, Chateau d'Ax, Barletti en Uva de Nederlandse markt betreden. • Gevestigde namen als Kwantum, Leen Bakker, Seats en Sofa's, Profijt meubel, Ikea, etc. gaan door met de modernisering van hun zaken en daarnaast met het verdichten van hun netwerk. Veelal gaat dit gepaard met schaalvergroting. • Vooral bij de meer prijsvriendelïjke formules manifesteert zich de groei. Nieuw in dit verband is de expansie van outletwinkels. Loods 5 heeft een tweede winkel in Sliedrecht geopend (na Zaanstad) en de Woonstore krijgt na een vestiging op de Capelse Woonboulevard een tweede vestiging van maar liefst 10.000 m2 in Den Haag. •
Blijvend sterke ontwikkeling richting clustering. De verzorgingsstructuur kristalliseert zich verder uit: kleinere clusters op stedelijk en beperkt regionaal niveau, middelgrote clusters op regionaal niveau en grote clusters op gewestverzorgend niveau. Met name de grootste woon boulevard s doen het goed en worden steeds groter. Vestiging van nieuwe woonformules in combinatie met andere zaken (electro, tuin, sport, dibevo).
•
Voor de consument blijkt de aanwezigheid van veel keuze een belangrijk bezoekmotief. De keuzemogelijkheden komen tot uiting in veel winkels bij elkaar, maar ook in de aanwezigheid van enkele (zeer) grootschalige, sterk aansprekende branchespecifieke warenhuizen (Ikea, Morres, Piet Klerks, Eijerkamp, Media Markt, Hornbach).
Hoofdstuk 3
19
BlJÏO
•
Naast schaalvergroting zien w e tevens een t r e n d t o t verdere specialisatie naar prijsniveau en/of deelassortiment. Meer gespecialiseerde winkels komen zowel voor o p perifere locaties als in reguliere w i n k e l g e b i e d e n , met name in de aanloop- of zwerfwinkelmilieus van grotere binnensteden.
•
Vooral h o o g w a a r d i g e , grotere w o o n z a k e n geven er veelal de voorkeur aan t e profileren d o o r een solitaire vestiging. Voorbeelden zijn Maupertuis in Groningen, van Til in Alkmaar, van O o r t in Uden o f Sijben in Roermond.
•
Vooral keukenzaken en kurk- en parketzaken hebben last van de branchevervaging. Met name de concurrentie door w o o n w a r e n h u i z e n , b o u w m a r k t e n
en
bouwmaterialenhandels neemt t o e . •
Verlichtingszaken bevinden zich relatief vaak op grootschalige concentraties van winkels en in h o o f d w i n k e l c e n t r a , en verdwijnen langzamerhand uit kleinere w i n k e l g e b i e d e n . De speciaalzaken ondervinden veel concurrentie vanuit andere verkoopkanalen ( w o o n w a r e n h u i z e n , w o o n z a k e n , b o u w m a r k t e n , warenhuizen, tuincentra).
•
De verwachtingen over de o m z e t o n t w i k k e l i n g zijn vooralsnog minder optimistisch v a n w e g e de aanhoudende kredietcrisis. Na een sterke daling van de bestedingen in de w o o n b r a n c h e in 2003 - 2005 zien w e nu weer een sterke daling. De grootschalige meubelketen Morres is failliet.
•
De w o o n c o n s u m e n t is steeds mondiger, beter geïnformeerd (oriëntatie via internet) en mobieler. De behoefte aan inspiratie en advies neemt toe, evenals het servicebewust zijn, mede door de groeiende groep (kooplustige) oudere consumenten.
Doe-het-zelf •
De consument g e e f t relatief veel geld uit aan de w o n i n g en de w o o n o m g e v i n g en richt zich daarbij steeds meer o p het makkelijke en comfortabele kopen bij b o u w m a r k t e n . Het verbeterde imago van zelfwerkzaamheid, de individualisering van de w o o n o m g e v i n g en de t o e n e m e n d e 'kluservaring' van de consument (geholpen d o o r doe-het-zelf-tv-programma's) zijn hierop mede van invloed.
•
Tot en m e t f e b r u a r i 2009 behaalde de branche van doe-het-zelfzaken bijna 9% minder o m z e t dan een jaar eerder. De dalende huizenverkoop in de laatste maanden is niet gunstig voor de doe-het-zelfbranche. Het t o t a a l aantal vestigingen in de branche neemt de laatste jaren licht af.
•
De schaalvergroting zet zich voort. 3.000 t o t 4.500 m 2 w v o is voor een b o u w m a r k t al normaal. Daarnaast is er o o k een t o e n e m e n d e druk vanuit de m a r k t voor het vestigen van zeer grootschalige bedrijven. Voorbeeld hiervan is de Hornbachformule die al g a u w 10.000-13.000 m 2 of zelfs meer (de geplande Hornbachvestiging in Breda zal ca. 23.000 m 2 w v o omvatten) vraagt voor een b o u w m a r k t , t u i n c e n t r u m en bedrijvenservicepunt onder één dak.
•
De u i t b r e i d i n g van het winkeloppervlak gaat gepaard met verbreding en verdieping van het assortiment. Ook neemt de integratie van andere branches toe, men v e r k o o p t o o k keukens, badkamers, t u i n a r t i k e l e n , verlichting, a u t o - en
BLÎÏO
20
Hoofdstuk 3
• •
•
• •
fietsaccessoires, huishoudelijke artikelen en woninginrïchtingartikelen. Inmiddels bestaat ca. 20% van de omzet uit branchevreemde artikelen. Het onderscheid tussen de diverse bouwmarktformules is beperkt en de onderlinge concurrentie groot. De prijsconcurrentie lijkt toe te nemen. Speciaalzaken zoeken steeds meer naar niches in de markt. De kwaliteiten van speciaalzaken liggen in het verlenen van service (persoonlijke benadering, vertrouwen), deskundigheid, exclusiviteit en het flexibel inspelen op de behoefte van de klant, zoals het leveren van een totaalconcept ('niet alleen verf, maar ook gordijnen en andere sfeermakers, dus de complete inrichting'). Toch staan speciaalzaken onder druk. Het marktaandeel van bouwmarkten blijft toenemen en het wordt steeds moeilijker in service en kwaliteit te onderscheiden (opvolgingsprobïemen, vakpersoneel moeilijk te vinden). Introductie van nieuwe concepten zoals shop-in-shop-formules. Bijvoorbeeld een Bosch-shop in een bouwmarkt. Diverse marktpartijen betreden nieuwe markten: bouwmaterialengroothande! richten zich op de particulier, en de doe-het-zelfdetailhandel op de professional.
Tuin en dier • De belangstelling van veel consumenten voor de tuin is de laatste jaren sterk toegenomen. Consumenten stellen prijs op inspiratie, sfeer en advies voor de tuininrichting. Speciale tuinprogramma's en tijdschriften besteden bijzonder veel aandacht thema's en lifestyle. Men zoekt dus naar aanbod dat anticipeert op de behoefte aan sferen proeven, ideeën opdoen, inrichtingen met alle facetten. De tuincentra spelen hier zo goed mogelijk op in. Zij presenteren zich steeds breder en vernieuwend, ook naar buiten toe. • Ook in deze branche een toenemende schaalvergroting. Nieuwe, moderne tuincentra zijn vaak ca. 5.000 - 10.000 m 2 wvo groot, maar er zijn landelijk enkele zeer grootschalige zaken (bijvoorbeeld Intratuin Halsteren of Overvecht Utrecht). Het aantal tuincentra loopt de laatste jaren terug. • Schaalvergroting gaat gepaard met assortimentsuitbreiding De tuincentra verkopen steeds meer artikelen waaronder woonaccessoires, interieurartikelen, cadeauartikelen, en decoratiemateriaal. 'Groen' blijft daarbij wel het centrale thema in het assortiment, maar ook hierbij lopen 'binnen' en 'buiten' steeds meer in elkaar over. • Een relatief nieuwe ontwikkeling die zich richt op de voornoemde trends is het concept 'Aan de Dis' binnen de Intratuin-formule. Dit is een soort shop in the shop, gericht op het thema koken en tafelen. • Vooral de grotere tuincentra beschikken tegenwoordig over een horecagedeelte. Hiermee wordt ingespeeld op het recreatieve winkelen in de zaak en een dergelijke voorziening draagt ook bij aan een verlenging van de verblijfstijd. Een belangrijk deel van de bezoekers van tuincentra bestaat uit vrouwen die vaak vooral komen om ideeën op te doen.
Hoofdstuk 3
21
BÜÏO
•
Er is o o k een t r e n d van specialisatie in o p k o m s t van bijvoorbeeld afzonderlijke aanbieders in tuinhuisjes, speeltoestellen, tuinmeubels, vijvers, e.d. Tamelijk nieuwe, expansieve formules die zich vooral o p woonboulevards vestigen, zijn in dit verband Roobol Tuin- en Serremeubelen en Blokker Tuinmeubelen.
•
Tuincentra zijn veelal gelegen o p solitaire locaties, mede door belang van het parkeren en een goede bereikbaarheid. W e l zien w e dat de tuincentra steeds meer aansluiting zoeken bij andere perifere branches (o.a. Emmen, Lelystad, Heerlen, Breda). In Duiven zijn een b o u w m a r k t en een t u i n c e n t r u m zelfs geïntegreerd in één g e b o u w .
•
in de branche w o r d t geëxperimenteerd m e t themacentra. De o n t w i k k e l i n g van t u i n b o u l e v a r d Gardenz in Geleen is t o t op heden echter nog niet succesvol. In Tilburg zijn plannen o n t w i k k e l d om een t h e m a p a r k natuurlijk leven en genieten met een t u i n c e n t r u m als kern t e realiseren.
•
Tuincentra ondervinden veel concurrentie vanuit met name de b o u w m a r k t e n Niet alleen voeren deze veel t u i n a r t i k e l e n in het assortiment (tuingereedschap, t u i n h o u t ) maar de grootste zaken hebben t e g e n w o o r d i g ook een gedeelte met p l a n t e n . Bovendien w o r d e n actiematig vaak planten aangeboden (bijvoorbeeld perkplanten in het voorjaar).
•
Op het gebied van dierenbenodigdheden en - v o e d i n g (dibevo) hebben de speciaalzaken maar een beperkt marktaandeel. Vooral supermarkten t r e k k e n veel bestedingen naar zich t o e , evenals t u i n c e n t r a .
•
De aanwezigheid van een dierenafdeling in tuincentra is t e g e n w o o r d i g gemeengoed g e w o r d e n . V o o r t g e k o m e n uit vijverattributen, en mede bedoeld om de afhankelijkheid van het t u i n seizoen t e verminderen. Ook bij 'Boerenbondwinkels' sterkere nadruk op dibevo. De Belgische
boerenbondwinkelformule
Aveve richt zich op Nederland. •
Opkomst meer grootschalige formules in de dierenbranche, zoals Pet's Place, Jumper en Dobey.
Sport •
Het lage consumentenvertrouwen, de afnemende koopkracht, de dalende belangstelling voor (team) sporten en t o e n e m e n d e vergrijzing zorgen ervoor dat de rendabiliteit van veel sportzaken o n d e r d r u k k o m t t e staan.
•
De sport- en kampeerzaken, ofwel de winkels in (water)sportartikelen en w i n kels in kampeerartikelen, realiseerden in 2007 een omzetgroei van ongeveer 3% 7
•
Daarnaast is sport t e g e n w o o r d i g veel meer o o k een lifestyle. Sportkleding maakt onderdeel uit van het alledaagse m o d e b e e l d . M e t name sportkledingmerken profileren zich als een lifestyle. Sport is daarmee trendgevoelig en dus modisch. In de grootste zaken bestaat t o t ca. 7 0 % van het assortiment uit kleding en schoeisel. Veel o p buitensportgerichte formules hebben o o k een sterk modische inslag.
Meest actuele cijfers van het HBD, 2007
BlflO
22
Hoofdstuk 3
Meerdere landelijk opererende ketens blijven op zoek naar nieuwe vestigingspunten (Time Out en Aktiesport met name centrale winkelgebieden op, Sportsworld, Decathlon en Intersport met megazaken perifeer). Een voorbeeld van een buitenlandse keten is de Chinese winkei Li-Ning (ambitie om 20 winkels te realiseren in Nederland, eerste in Maastricht). Sportmerken proberen zich steeds sterker te profileren. Eén van de manieren die hiervoor wordt ingezet zijn de flagshipstores, zoals de concept- of imagestores van Adidas, Puma en Nike. Nike Town in Londen is hiervoor het grote voorbeeld. Schaalvergroting. Met name landelijke ketens openen steeds meer (zeer) grote winkels, met een sterke voorkeur voor perifere locaties. Voorbeelden hiervan zijn Daka Sport (2.500 m 2 wvo). Perry Sport, Decathlon, de megasportwinkels van intersport in Alkmaar, Hengelo en Groningen en SportsWorid (Leerdam, Beuningen, Rotterdam). De schaalvergroting gaat ook in deze branche gepaard met verbreding van het assortiment (bijvoorbeeld fietsen, maar vooral veel kleding). In (sport)winke!s wordt meer en meer de gewone verkoop van producten gecombineerd met het creëren van sfeer, beleving of image. Dit gebeurt met een trendy uitstraling en presentatie van het interieur, maar ook door toevoeging van entertainment of de mogelijkheid artikelen in de winkel te testen (try & Buy). Tegelijk met schaalvergroting vindt ook specialisatie in kleinschalig aanbod plaats. Speciaalzaken kunnen zich met persoonlijk productadvies duidelijk onderscheiden van andere verkooppunten. Vooral in de hardloopwereld is een duidelijke specialisatie van winkels waar te nemen o.a. Run 2 Day, Runningcenteren Runnersworld). Ook bij speciaalzaken is schaalvergroting te zien. Jumbo Golfwereld is bijvoorbeeld een nieuwe grootschalige formule voor de golfsport (Bunnik, Rotterdam en Heerlen). Een ander voorbeeld is Hypo Weert (800 m 2 wvo) een speciaalzaak in ruitersport. Daarnaast zien wij grootschalige en bijzondere zaken die een combinatie vormen van sport, ontspanning en fitness. Een voorbeeld hiervan is een zaak als Au Soleil (Fit & Sun Support) op bedrijventerrein de Locht in Kerkrade (1.300 m 2 wvo fitnessapparatuur, zonnebanken en zonnedouches. Steeds vaker wordt (Outdoor)sport als thema voor een perifere ontwikkeling naar voren gebracht, bijvoorbeeld samen met een stadion of een attractie als een skihelling, Plannen hiervoor zijn er bijvoorbeeld in Etten-Leur, Breda en Sittard-Geleen. Het kleinere themacentrum The Globe in Den Haag functioneert echter niet optimaal. Op het gebied van recreatie (kamperen/caravans) zijn in Nederland enkele hele grote zaken (Vrijbuiter Roden, Obelink Winterswijk, De Wit Schijndel) naast veel kleinere zaken. Vanwege de lage omzet per m2 wvo in relatie tot de grote benodigde oppervlakte zijn veel van deze zaken perifeer gevestigd op bedrijventerreinen of in het landelijke gebied.
Hoofdstuk 3
23
BlJIO
Electro (bruin- wit en grijsgoed) • Het marktaandeel van grootschalige füiaalbedrijven in de electrobranche is toegenomen in de afgelopen jaren. Er vindt daarbij integratie plaats van bruin-, wit-, en grijsgoed onder één dak, zoals Media Markt en BCC. Door omvang en assortiment zijn dit echte electro-warenhuizen. • De grootschalige electro-warenhuizen zoeken, vanwege de ruimtevraag, steeds vaker naar perifere locaties. Echter, men is ook in of aan de rand van binnensteden gevestigd (Groningen, Zwolle, Rotterdam, Eindhoven, Drachten). • De echt grootschalige zaken zijn relatief bezoekersintensief (veel bezoekers per week per m 2 wvo). Zij zijn deels ook gericht op recreatief winkelen (in)gericht (hoog fungehalte). Door het grote aantal bezoekers dat zij autonoom trekken kunnen zij van invloed zijn op de passantenstromen in een winkelgebied (doorbloeding). In Dusseidorf-Centrum is in dit verband een Saturn gevestigd op de bovenste verdiepingen van een 'nieuw' winkelcentrum. •
Er is in de branche sprake van een zekere brancheverbreding door verkoop van bijvoorbeeld CD's, DVD's, foto-/filmapparatuur maar ook wel sport- en f itnessapparatuur. Daarnaast neemt de concurrentie van branchevreemde aanbieders ook toe, met name op het gebied van mobiele telefonie, CD's/DVD's en bruingoed. Bijvoorbeeld bij supermarkten en drogisterijen en bouwmarkten.
•
Consumenten kopen electro-artikelen in toenemende mate via het internet. Ook wordt internet steeds meer gebruikt voor downloaden van muziek en films. In februari 2009 behaalde de totale branche van wit- en bruingoedzaken 6% minder omzet dan een jaar eerder. In de meeste maanden van 2008 behaalden ze nog meer omzet dan dezelfde periode van 2007. Wasmachines, koelkasten en dergelijke noemen we witgoed. Televisies, audiosets, dvd-spelers en dergelijke noemen we bruingoed. De prijsdaling was constant. Het verkochte volume schommelde, maar groeide wel. De belangrijke decembermaand stelde wel teleur in vergelijking met december van 2007. De omzet was vanwege de prijsdaling 7% kleiner (het verkochte volume was even groot).
•
•
•
•
De meeste huishoudens beschikken over een computer, dus de verkoop van computers wordt steeds meer een vervangingsmarkt. Ook zijn belastingvoordelen (pc-prive) afgeschaft. Het belang van randapparatuur neemt toe. De markt voor mobiele telefoons blijft groeien. Enerzijds door een relatief korte levensduur en anderzijds door vernieuwing van het product (functioneel en vormgeving). De mobiele telefoon is steeds meer een 'lifestyle' artikel. De opkomst en expansie van grootschalige zaken als Media Markt, Saturn en BCC is gepaard gegaan met het verdwijnen van kleinere zelfstandige zaken en ook ketens (Megapool). De grootschalige zaken zijn ook sterk concurrerend voor bijvoorbeeld fotozaken en CD/DVD-zaken.
BlflO
24
Hoofdstuk 3
Rijwielen en autoaccessoires • De marktverwachtingen zijn gematigd positief door de blijvende grote vervangingsmarkt, productinnovaties en het toenemende gezondheids- en milieubewustzijn. De groeiende groep 50-plussers zorgt voor nieuwe vraagimpulsen. • Fietsen worden goedkoop aangeboden via veel marktkanalen, waaronder bouwmarkten en automaterialenhandels. Het marktaandeel van de rijwielvakhandel is tamelijk groot (63%) maar men verliest wel terrein, met name in het goedkope segment. • •
• • •
3.3
De afgelopen jaar is een groot aantal speciaalzaken verdwenen, en vanwege opvolgingsproblemen wordt verwacht dat deze trend voorlopig nog aanhoudt. In de branche is sprake van schaalvergroting, maar de verwachte groei van het aantal megazaken is uitgebleven, mede door problemen bij enkele van dergelijke zaken. Autoaccessoires worden zowel in winkelcentra als perifeer op bedrijventerreinen verkocht. Bij het laatste gaat het formeel vaak niet om detailhandel. Bekende landelijk opererende formules zijn Brezan en Halfords (ook met superstores). Nieuw in Nederland is het Duitse ATU dat reparatie en onderhoud combineert met detailhandel.
Plannen en initiatieven
Gemeente Emmen • Het Duitse concern Bünting overweegt in Emmen haar eerste Nederlandse Famila-vestiging te openen. Het gaat hierbij om een hypermarkt van ca. 6.500 m2. Naast supermarktartikel en worden ook niet-dagelijkse artikelen verkocht (uitgezonderd kleding en schoenen). Ten aanzien van de locatie zijn nog geen beslissingen genomen. • •
• •
Winkelcentrum de Weiert in het centrum van Emmen wordt uitgebreid met het gebouw Zenit met daarin onder andere ca. 1.600 m 2 aan commerciële ruimte. De belangrijkste ontwikkelingen in het centrum van Emmen zijn de verplaatsing van het Noorderdierenpark en het Theather Muzeval. De piek van het huidige dierenpark krijgt een nieuwe bestemming. De Mediamarkt heeft het voornemen uitgesproken zich te vestigen op het Noorderplein in het centrum van Emmen. In de wijk Emmerhout wordt op z'n vroegst in 2011 gestart met de bouw van een nieuw winkelcentrum (totaal 6.500 bvo).
Hoofdstuk 3
25
BlüO
Regio • Bedrijventerrein Holwert-Zuid in Coevorden wordt tussen nu en tien jaar omgetoverd t o t een runshopping center. Op het gebied tussen de Krimweg, de Parallelweg en de DSM-weg komt in totaal 6.500 m 2 voor drie supermarkten (waaronder Aldi, C1000) en grootschalige detailhandel (waaronder Kwantum). In 2010 wordt begonnen met de bouw van het winkelcentrum.
3.4
Bevolkingsontwikkeling
Momenteel telt de gemeente Emmen ongeveer 109.400 inwoners, waarvan ca. 57,200 inwoners uit de kern Emmen. Het inwonertal van de gemeente Emmen zal toenemen naar ruim 115.000 inwoners in 2020. In omliggende gemeenten zal het inwonertal naar de toekomst afnemen. Per saldo betekent dit een lichte stijging van het aantal inwoners in de regio. De bevolkingsgroei hangt nauw samen met de woningbouwontwikkeling in Emmen. In de nieuwe woonwijk Delftlanden zullen er de komende tien tot vijftien jaar zo'n 6.000 inwoners bij komen. De gemeente gaat daarom uit van een lichte groei van ca. 5.000 inwoners naar 2020s. Naar verwachting zal 70% van de bevolkingsgroei in de kern Emmen plaatsvinden. De bevolking in de kern Emmen zal daardoor toenemen met 3.500 inwoners naar ca. 60.700 inwoners in 2020. Tabel 3.1: Bevolkingsontwikkeling gemeente Emmen, Coevorden en Borger-Odoorn Gemeente
2009
2015
2020
109.460
113.060
115.130
57.200
58.500
60.700
Coevorden
35.900
34.950
34.600
Borger-Odoorn
26.170
24.690
24.020
171.530
172.700
173.750
Emmen Waarvan de kern Emmen
Totaal Bron: CBS, meest actuele bevolkingsprognose
3.5
Marktruimte
Per branche wordt in navolgende tabel een indicatie gegeven van de nu reeds aanwezige theoretische marktruimte en de ruimte die ontstaat als gevolg van een versterking van het aanbod en de bevolkingsgroei tot 2020.
Seinpost, Revisie Detailhandeisbeleid Emmen. Bevolkingsprognose van de gemeente Emmen is in dit onderzoek als uitgangspunt genomen.
BlHO
26
Hoofdstuk 3
Tabel 3.2 Marktruimte per branche (sub)branche Sport Tuincentra Bruin- en witgoed Rijwielen Doe-het-zelf Wonen Totaal
2009
2020
0
0
300
1.000
1.300
2.000
400
500
3.380
5.470
0
895
5.380
9.865
Uit het overzicht blijkt dat er in meerdere branches nu al distributieve ruimte te berekenen is. Er is ruimte op het gebied van doe-het-zelf (onder voorwaarde van de vestiging van bijzonder aanbod), maar duidelijk niet voor wonen en sport. Ook op het gebied van tuincentra en rijwielen is de ruimte beperkt. Ten aanzien van het cluster op Nijbracht Centre kan geconcludeerd worden dat er in diverse branches onvoldoende marktruimte is voor een nieuwe grootschalige zaak. Maar in deze branches kunnen verplaatsingen wel een optie zijn. Kwaliteit boven kwantiteit Confrontatie van de vraag- en aanbodgegevens biedt inzicht in het huidige economisch functioneren van de Emmense detailhandel, uitgedrukt in een gemiddelde omzet (vloerproductiviteit) per m 2 wvo. Er moet opgemerkt worden dat de berekeningen gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers voor de huidge situatie om ramingen en om toekomstige ontwikkelingen die op voorhand nooit exact voorspeld kunnen worden. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het ook van belang aan te geven dat aan kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen vaak meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, het resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk het meeste baat bij. Het in het kader van structuurverbeteringen meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn.
Hoofdstuk 3
27
BLHO
3.6 •
•
•
Conclusies Het draagvlak voor winkelvoorzieningen in Emmen groeit naar 2020 nog iets door een stijging van het aantal inwoners in Emmen. In omliggende gemeenten daalt het inwonertal. Door de te verwachte bevolkingsgroei en eventuele verhoging van de koopkrachtbinding en koopkrachttoevloeüng, ais gevolg van een versterking van het winkelaanbod, zal de theoretische marktruimte naar 2020 voor sommige onderzoeksbranches verder toenemen. Op het gebied van doe-het-zelf, bruin- en witgoed, wonen, tuincentra en rijwielen is naar 2020 een beperkte marktruimte te berekenen. In de sportbranche is geen marktruimte aanwezig.
BiüO
28
Hoofdstuk 3
4.
ONTWIKKELINGSSCENARIO'S
4.1
Inleiding
In dit hoofdstuk worden de ontwikkelïngmogelijkheden voor Nijbracht Centre uitgewerkt in drie scenario's, namelijk: 'Woonboulevard/PDV', 'in/om het huis' en 'Runshoppingcenter'. Het scenario 'Woonboulevard/PDV' is een meer klassieke benadering van PDV met de branches wonen, doe-het-zelf en tuin. Terwijl de beide andere scenario's meer brancheverbreding als insteek hebben.
4.2
Ontwikkelingsscenario's
4.2.1 Scenario 1: Woonboulevard/PDV Uitgangspunt In dit scenario gaat de Woonboulevard Nijbracht verder in een klassieke benadering van PDV met de branches wonen, doe-het-zelf en tuin. Op deze locatie kunnen zich winkels vestigen op het gebied van woninginrichting (meubelen, woningtextiel, slaapkamers, etc), keuken/ badkamerzaken, kurk- en parketzaken, veriichtingszaken, doe-het-zelf en tuincentra. Het huidige thema wordt verder verbreed en verdiept met nieuwe, op wonen, doe-het-zelf of tuin gerichte winkels. Doel is Nijbracht Centre verder te laten groeien tot hét woonthemacentrum voor (oostelijk) Drenthe, zoals geadviseerd door Seinpost, Nijbracht Centre staat dan aan de top van de hiërarchie van woonboulevards en PDV-clusters in dit gebied en onderscheidt zich door omvang, breedte en diepte van het assortiment. Achtergrond De afgelopen jaren is duidelijk geworden dat clustering sec niet voldoende is voor het goed functioneren van een woonboulevard. Aan de volgende basisvoorwaarden moet in ieder geval voldaan worden: • Goede bereikbaarheid. Woonboulevards moeten consumenten uit een groot verzorgingsgebied trekken, en een goede autobereikbaarheid is dan wezenlijk. De huidige consument kiest gemakkelijk voor de best bereikbare grote woonboulevards. • Voldoende, bij voorkeur gratis parkeerruimte. De consument moet ook op de piekmomenten een plekje voor de auto kunnen vinden, het liefst op korte afstand van de entree van de winkels. Veel consumenten hebben daarbij nog altijd een sterke voorkeur voor maaiveldparkeren.
Hoofdstuk 4
29
BAC)
•
•
•
Herkenbaarheid/zicht. Binnen een concentratie dienen individuele zaken zich goed te kunnen profileren, maar ook de concentratie ais geheel moet goed herkenbaar zijn voor de (potentiële) consument. Een goede zichtiocatie vanaf doorgaande wegen draagt hier in positieve zin aan bij. Aanvaardbare huisvestingslasten. Vanwege de relatief grote omvang van de units en de lage omzet per m 2 wvo, zijn de meeste ondernemers in de woonbranche niet in staat of bereid hoge huren betalen. Voldoende massa. De omvang van de keuzemogelijkheden is voor veel consumenten van groot belang bij bezoek aan een woonboulevard. Alleen de allergrootste woninginrichtingzaken, zoals Ikea of Eijerkamp kunnen zelfstandig voldoende keuze bieden, voor andere zaken geldt dat zij gezamenlijk die trekkracht moeten genereren. Een compleet woonaanbod met meerdere speciaalzaken en enkele grotere en/of bekende zaken is een minimumvereiste. Daarnaast draagt de aanwezigheid van frequent bezoek trekkende zaken als bouwmarkten en tuincentra bij aan compleetheid maar vooral ook aan de levendigheid van een woonboulevard.
Nijbracht Centre voldoet goed aan de aspecten bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en heeft bovendien in totaliteit voldoende massa. Het aandeel van de woonbranche op Nijbracht Centre is daarentegen relatief laag. Ook liggen er verbetermogelijkheden op het gebied van de herkenbaarheid/zicht. Een verdere versterking van het aanbod moet zich richten op: • Compleet blijven in het alledaagse, veel voorkomende woon- en bouwmarktenaanbod. • Een toegevoegde waarde creëren door de aanwezigheid van relatief veel zaken die door omvang, specialisatie en/of marktsegment waarop men zich richt, een groot verzorgingsbereik hebben. • Een verbetering van het algehele verblijfsklimaat (tot uidrukking komend in de presentatie van de bebouwing, de onderlinge gerichtheid op elkaar van de panden, de inrichting van de openbare ruimte en de aanwezigheid van horeca). Programma functioneel Het versterken van de compleetheid betekent enerzijds de vestiging van nog niet gevestigde, maar wel veel elders in Nederland voorkomende formules en van expansieve nieuwe formules, het gaat hierbij veelal om winkels die zich richten op de lagere marktsegmenten. Uitbreiding van dit soort aanbod is tevens bedoeld om binnen deelsegmenten meer keus te hebben. Wij denken bijvoorbeeld aan de volgende formules: • Barletti heeft onlangs een filiaal in Amsterdam geopend. Daarbij is het merk shop-in-shop aanwezig in enkele keukenzaken (zoals Grando). • Chateau D'Ax betreedt de Nederlandse markt met winkels in hoogwaardige woninginrichting.
BLflO
30
Hoofdstuk 4
•
Loods 5 (outlet).
•
Woonexpress.
Gezien de beperkte uitbreidingsruimte kan gedacht w o r d e n aan verplaatsing van grootschaiig w o o n a a n b o d elders in Emmen naar de Nijbracht Centre (Trendhopper, Flier interieur etc.)- De aanwezigheid van de W o o n b o u l e v a r d maakt d i t echter m i n der waarschijnlijk, en hierin ligt een belangrijk knelpunt voor een verdere versterking van Nijbracht als w o o n b o u l e v a r d Een mogelijkheid is wel het vestigen van meer design-achtige winkels o f andere meer gespecialiseerde winkels, bijvoorbeeld op het gebied van w o o n d e c o r a t i e . Dergelijke winkels zijn relatief kleinschalig. Deels richten zij zich op het hogere marktsegment. Een probleem hierbij is w e l dat deze duurdere zaken zich vaak w i l l e n o n derscheiden van het doorsnee aanbod en daarom juist niet op woonboulevards w i l len z i t t e n . Ook kan men d o o r de lage omzetsnelheid veelal niet de o p de betere w o o n b o u l e v a r d gevraagde huurniveaus betalen, terwijl de m a r k t in Zuid-oost Drent h e voor dergelijke zaken o o k niet zo g r o o t is. Momenteel is het aanbod b o u w m a r k t e n o p Nijbracht Centre met ca. 8.500 m 2 o m vangrijk. Op het gebied van doe-het-zelf zijn er veel minder mogelijkheden om de w o o n b o u l e v a r d kwalitatief t e onderscheiden. H o o g u i t kunnen de b o u w m a r k t e n op t e r m i j n in het kader van modernisering g r o t e r w o r d e n . Gezien de huidige omvang van Intratuin (6.530 m 2 ) zijn de mogelijkheden voor uitbreiding van de tuinbranche op Nijbracht Centre beperkt. 4.2.2 Scenario 2: In/om het huis Uitgangspunt Bij dit scenario w o r d t het kernthema ruimer geïnterpreteerd dan sec de branches w o n e n , doe-het-zelf en tuincentra. Het pakket van scenario 1 w o r d t daartoe uitgebreid met winkels in de branche electro en meer bijzondere w o o n w i n k e l s . Achtergrond Elektrozaken kunnen gezien w o r d e n als integraal onderdeel van het t h e m a w o n e n en als zodanig passend bij een w o o n b o u l e v a r d . A u d i o - en videoapparatuur maken, evenals computers en w i t g o e d , immers onmiskenbaar deel uit van de directe w o o n omgeving en zijn mede bepalend voor de inrichting van w o n i n g e n . Interessant is in d i t verband bijvoorbeeld dat verlichting vroeger t o t electro gerekend w e r d , maar inmiddels t o t de w o o n b r a n c h e . Verlichting is o o k al o p Nijbracht Centre aanwezig. Het volumineuze karakter van veel van de gevoerde artikelen (koelkasten, tv's, etc.) pleit daarnaast voor perifere vestiging, evenals het f e i t dat deze artikelen t e g e n w o o r d i g o o k vaak verkocht w o r d e n in keuken-/sanitairzaken, b o u w m a r k t e n en woonwarenhuizen.
Hoofdstuk 4
31
BlHO
Landelijk komen electrozaken ook al veei voor op perifere detailhandelsdusters (o.a. Breda, Tilburg, Venlo, Almelo, Hengelo, Arnhem, Nijmegen, Leeuwarden, Zaanstad). Een tweede element van dit scenario is een verbreding van de woonbranche met een grootschalige babywoonwinkel. Dergelijke zaken zijn ook steeds vaker te vinden op woonboulevards (o.a. Arnhem, 's-Hertogenbosch, Duiven) of op ander perifere locaties. De kern van het assortiment wordt gevormd door babykamer inrichtingsartikelen, maar daarnaast worden (volumineuze) artikelen gevoerd als buggies, reiswiegen, etc. Aanvullend zijn andere babyartikelen te koop. Programmatische mogelijkheden Om de branche echt voldoende zichtbaar binnen het thema te laten zijn, is de vestiging van een of twee grootschalige electrozaken gewenst. Dergelijke zaken zijn relatief bezoekersintensief en dragen daarmee bij aan de levendigheid van de PDVlocatie. Voor het functioneren van Nijbracht Centre als topthemacentrum zou het het beste zijn ais er zich een electroformule met een hoge uniciteit vestigt. Het Duitse Saturn is hiervoor een goede optie (expansief in Nederland). Maar gezien de beperkte marktruimte zou een van de gevestigde formules ook een goede optie zijn (bijvoorbeeld verplaatsing bestaande vestiging). Op het gebied van babywoonzaken is Prenatal een bekende formule. Babyplanet (Belgische formule) heeft plannen om de Nederlandse markt te betreden. 4.2.3 Scenario 3: Runshoppingcenter Uitgangspunt Bij dit scenario ligt het accent minder op het thema "wonen" en meer op doelgericht bezochte winkels in andere branches. Hierbij wordt vooral ingespeeld op de sterke opkomst van grootschalige formules, (branchespecifieke warenhuizen). Deze zijn veelal moeilijk inpasbaar in de bestaande winkelgebieden. Daarbij worden in dit scenario op voorhand en de modische en andere sterk op recreatief winkelen gerichte branches (bijv. optiek) uitgesloten vanwege hun belang voor het hoofdwinkelcentrum. Achtergrond De vraag naar perifere vestiging spitst zich sterk toe op een beperkt aantal branches. Vrijwel altijd staat schaalvergroting aan de basis van de perifere vestiging. Landelijk komen ook al regelmatig op perifere locaties andere winkeis dan bouwmarkten, woonwinkels en dergelijke voor (Rotterdam-Alexandrium, Den Haag megastores, Leeuwarden-De centrale, Hengelo-Westermaat), speelgoed in Utrecht of Enschede, sport in Beuningen, dibevo in Helmond. Ook zijn er (min of meer) solitaire
K~
r {__
L.
BlJïO
32
Hoofdstuk 4
vestigingen (sport in Leerdam, rijwielen in Oss, kamperen in Schijndel). Recent is in Utrecht The Wall als specifieke locatie voor dit soort winkels geopend (o.a. sport, rijwielen) De overeenkomst tussen deze soorten winkels is dat ze overwegend heel doelgericht en veelal laagfrequent bezocht worden. De consument komt niet zozeer om recreatief te winkelen, maar om iets speciaals te halen. De onderlinge synergie tussen de diverse winkels is daarom niet zo groot: de synergie ligt meer in de bekendheid van de plek en het gemeenschappelijk gebruik van bijvoorbeeld de parkeervoorzieningen. Programmatische mogelijkheden Sport en kamperen Er zijn meerdere formules die (weer) actief op zoek zijn naar perifere locaties voor de vestiging van grootschalige allround sportzaken (bijvoorbeeld Intersport, Decathlon). Daarnaast is wellicht aanvulling mogelijk met grootschalige sportspeciaalzaken (bijvoorbeeld Jumbo Golfshop of een winkel met fitnessapparatuur en aanverwant). Emmen kent al veel sport aanbod en dat houdt in dat bij nieuwe vestiging op Nijbracht Centre elders effecten te verwachten zijn. De verplaatsing van nu ongunstig in de structuur gelegen winkels kan die effecten beperken (bijvoorbeeld: verplaatsen van buitensportzaak Megacamp met ca. 2.000 m 2 wvo). Daarmee wordt een sterke concentratie campingsportzaken op Nijbracht Centre gecreëerd. Rijwielen en automaterialen Er zijn geen echt grootschalige rijwielzaken in Emmen, wel enkele grotere zaken zoais Egberts in Borger (690 m 2 wvo) en Roosken in Klazienaveen (420 m 2 wvo). De vestiging van een echt grote zaak kan dus een toegevoegde waarde hebben. Een combinatie met motoren, of de vestiging een aparte motorenzaak zijn ook opties. Automaterialen worden vaak in combinatie met rijwielen verkocht (formule Halfords), en een dergelijke zaak past als zodanig in het scenario. Nieuw is in dit verband de combinatie verkoopautomaterialen en montage/reparatie, zoals bijvoorbeeld het Duitse ATU doet. Een dergelijk zaak kan ook een servicefunctie voor de rest van het bedrijventerrein hebben. Speelgoed Binnen de speelgoedbranche heeft de schaalvergroting een tijdje op een zacht pitje gestaan. Toy's R Us was de enige echte grootschalige formule en die is gestopt in Nederland. In Emmen-centrum bevinden zich de middelgrote speelgoedzaken Bart Smit en Intertoys. In dit verband achten wij een uitbreiding niet wenselijk. Hierbij speelt ook mee dat speelgoedzaken nadrukkelijk bijdragen aan de diversiteit en levendigheid van reguliere winkelcentra, en een verschraling daar voorkomen moet worden.
Hoofdstuk 4
33
BLHO
Dibevo In deze branche zijn de afgelopen jaren wel enkele nieuwe grootschalige zaken ontstaan, zoals bijvoorbeeld Jumper (500 m2) in winkelgebied Noordbargerstraat, maar echt grote zaken zijn er weinig. De aanwezigheid van dibevo in tuincentra is de laatste jaren overigens gemeengoed geworden, en ook bouwmarktformules voeren dit in het assortiment. Hierdoor, maar ook omdat dierenwinkels veel in buurt- en wijkwinkelcentra voorkomen, achten wij de aanwezigheid van een dierenzaak niet wenselijk. Megasupermarkt Ook een megasupermarkt wordt gewoonlijk doelgericht en in vergelijking met de buurt- en wijksupermarkten, laagfrequent bezocht. Door het unieke karakter trekt men relatief veel bezoekers van verder weg, en in het geval dat het om een Duitse formule zou gaan, mag er ook een specifieke aantrekkingskracht op het Duitse achterland verwacht worden. Hoewel boodschappen doen gewoonlijk niet gecombineerd wordt met doelgericht woonwinkelen of het bezoek aan een bouwmarkt of tuincentrum, zal er wel sprake kunnen zijn van enig combinatie bezoek. Gezien de korte afstand van Nijbracht tot het hoofdwinkelcentrum mag ook combinatiebezoek met Emmen-centrum verwacht worden. De effecten van de vestiging van een megasupermarkten op de structuur van met name buurt- en wijkcentra zullen wel nader onderzocht moeten worden.
4.3
Aanvullende voorzieningen
Een van de uitgangspunten voor de versterking van het winkelgebied Nijbracht Centre heeft betrekking op het verblijfsklimaat. Aanvullende voorzieningen kunnen hierbij een belangrijke rol spelen. Vooral horeca draagt bij aan bezoekduurverlenging, hetgeen positief is voor het functioneren van de winkels. Bovendien kunnen horeca-gelegenheden via de terrassen meer levendigheid in het nu erg sterk autogerichte gebied brengen. Horeca kan ook onderdeel zijn van een Facility Point. Dit is een uitnodigend gebouw op een centrale plek dat diensten aanbied voor de op een bedrijventerrein gevestigde bedrijven en tevens een visitekaartje van het bedrijventerrein kan zijn. Het weerspiegelt de kwalitatief hoogwaardige werkomgeving en is de plek waar bedrijven en werknemers terechtkunnen voor alle parkgerelateerde zaken. In de centrale hal van het Facility Point is de algemene receptie gevestigd waar ook de bezoekers en leveranciers terechtkunnen. Voorbeelden van aangeboden diensten vanuit het Facility Point zijn: • Post- en pakketdienst • Juridische adviezen • Vergader- en presentatie ruimte
BUïO
34
Hoofdstuk 4
Horeca-en lunchgelegenheid Reproservice Boodschappendienst ARBO-Arts Stomerij-service Verhuisdienst Kinderopvang IT-service Fitnesscentrum Tank- en wasplaats Bij een goede ruimtelijke inpassing kan zo'n Facility Point o o k een functie hebben voor de Woonboulevard en haar bezoekers. Binnen de branches die vallen onder het h o o f d t h e m a van de W o o n b o u l e v a r d , ontwikkelen sommige ambachtelijke zaken zich steeds meer t o t echte specialistische aanbieders met een s h o w r o o m . Genoemd kunnen w o r d e n bedrijven die zich richten op serres en schuifpuien, w a n d a f w e r k i n g , glazen meubelen, meubelmakers, meubelstoffeerders, renovatie antieke meubelen, gespecialiseerde keukenzaken, etc. W i j wijzen er w e l o p dat veei van d i t soort bedrijven geen winkeluitstraling hebben, en daarom minder bijdragen aan de beoogde verbetering van het verblijfsklimaat op de w o o n b o u l e v a r d zelf. Dergelijke ambachtelijke bedrijven zouden daarom zeer goed t o t hun recht kunnen k o m e n in de directe omgeving van de W o o n b o u l e v a r d .
Hoofdstuk 4
35
BlïIO
f
L
BlflO
36
Hoofdstuk 4
5-
EFFECTEN EN OVERWEGINGEN
In d i t hoofdstuk w o r d e n de voor- en nadelen van de scenario's voor Nijbracht Centre zelf en de lokale en regionale detailhandelsstructuur beschreven. Hierbij w o r d t ook rekening gehouden met relevante plannen en initiatieven die in het verzorgingsgebied van Nijbracht Centre en elders in Nederland spelen.
5.1
Mogelijkheden en effecten scenario's
Woonboulevard/PDV Hoewel de d o o r o n t w i k k e l i n g van Nijbracht Centre t o t een echte w o o n b o u l e v a r d , zeker gewenst is, is de haalbaarheid van deze o n t w i k k e l i n g t o c h beperkt. Er zijn m o m e n t e e l theoretisch niet o f nauwelijks mogelijkheden voor een uitbreiding van het aanbod in de w o o n b r a n c h e in Emmen. Uiteraard kan het w o o n a a n b o d op Nijbracht Centre uitgebreid w o r d e n d o o r verplaatsingen of schaalvergroting bij gevest i g d e ondernemers, maar zeker de komende jaren zal de investeringsbereidheid in de branche beperkt zijn. Verplaatsingen zijn bovendien over het algemeen lastig t o t stand t e brengen (veelal relatief lage huisvestingslasten o p bestaande locatie). De aanwezigheid van de recent nog uitgebreide W o o n b o u l e v a r d beperkt de haalbaarheid nog meer, w a n t een verplaatsing van d i t cluster is w e i n i g reëel.
Dit neemt niet w e g dat de w o o n b r a n c h e de basis v o r m t van Nijbracht Center en dat een verdere versterking gewenst is. De vestiging van een of enkele nieuwe, grotere zaken, zoals bijvoorbeeld Woonexpres, kan andere partijen u i t n o d i g e n zich ook t e vestigen. In en om het huis Bij d i t scenario w o r d e n de branchebeperkingen voor Nijbracht Centre iets verruimd en mogen zich o o k winkeis vestigen die dicht t e g e n het thema w o n e n aanliggen, zoals elektronicazaken en babywoonwinkels. Dergelijke zaken vormen niet alleen een prima aanvulling op het bestaande w o o n a a n b o d maar zijn ook relatief bezoekersintensief en dragen daarmee bij aan de levendigheid van Nijbracht Centre. Runshoppingcenter Nijbracht Centre blijft een centrum voor de klassieke PDV-branches w o n e n , doe-hetzelf en t u i n , maar de groei zit vooral in de vestiging van grootschalige zaken in andere branches. Behalve de hiervoor genoemde branches (electro, b a b y w o o n w a r e n huis) kan het gaan om (outdoor)sport, rijwielen en eventueel een megasupermarkt.
Hoofdstuk 5
37
BlHO
Een voordeel van dit scenario is dat binnen de regio de grootschaligheid geaccommodeerd op een plek die zich hiervoor door ligging en bereikbaarheid prima leent. Hiermee wordt voorkomen dat dergelijke zaken zich verspreiden over de stad of de regio, of zich op, bezien vanuit de retailstructuur, mindere plekken vestigt. Emmen anticipeert op de eerder genoemde retailontwikkelingen zoals schaalvergroting en brancheverbreding, en stimuleert de dynamiek in de detailhandel. r Voor Nijbracht Centre zelf geldt dat meer consumentengroepen getrokken worden, en ook meer over de week verspreid. Dit komt de bekendheid van de plek als winkelgebied en het bezoek aan de aanwezige winkels ten goede. Een nadeel is dat op het gebied van wonen wel een verdere versterking kan plaatsvinden, maar vermoedelijk toch minder dan bij scenario 1 en 2. Bedacht moet worden dat de vloerproductiviteit van met name de grotere woonzaken lager ligt dan in vee! andere branches, en een zekere verdringing ligt daarom voor de hand. Ook neemt concurrentie voor bestaand aanbod in diverse branches toe. Dat kan tot een zekere verschraling leiden in bestaande winkelcentra, zeker als elders in de regio ook brancheverbreding op perifere locaties plaatsvindt. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat de effecten tot nu toe elders in het land niet echt structureel van aard zijn. Vaak verdwijnt verouderd of ongunstig gelegen winkelaanbod. Grootschalige zaken kunnen verder van belang zijn voor reguliere winkelcentra omdat ze bij een goede ruimtelijke inpassing de voetgangersrouting in een hoofdwinkelcentrum beïnvloeden, hetgeen op zichzelf bij kan dragen aan het verbeteren van de aantrekkelijkheid van dat centrum. Niet alleen als aankoopplaats voor de consument, maar ook als vestigingsplaats van nieuwe winkels en andere publieksgerichte voorzieningen. Met name de op funshoppen gerichte winkels, zoals kleding- en schoenenzaken, moeten het namelijk hebben van voldoende passantenstromen. Een deel van de echt grootschalige winkels wordt echter zo doelgericht bezocht dat de toegevoegde waarde voor een vooral op recreatief winkelen gericht hoofdwinkelcentrum beperkt is.
5.2
Slotoverwegingen
Een goed functionerende, aantrekkelijke concentratie van perifere detailhandelsvestigingen past bij de centrumpositie die Emmen inneemt in Zuid-oost Drenthe en omgeving. Hoewel Nijbracht Center aan diverse voorwaarden voldoet voor een goed functioneren, blijft de werkelijke omzet van dit cluster momenteel toch achter bij de verwachtingen, en neemt de leegstand zorgwekkende proporties aan. Dit heeft er naar de mening van BRO vooral mee te maken dat de trekkracht van het geheei vooral bepaald wordt door veel voorkomende winkelformules zoals de bouwmarkten, Intratuin, Kwantum, LeenBakker, Carpet Right, Beter bed, etc.
BlJIO
38
Hoof dsïuk 5
f (_
Hei verzorgingsbereik van dit aanbod is relatief beperkt omdat het ook voorkomt in Stadskanaal, Assen of Hoogeveen. Vooral het doorsnee-aanbod bepaalt de uitstraling van Nijbracht, het meer bijzondere woonaanbod is te beperkt van omvang en/of te onopvallend aanwezig. Tuin en doe-het-zelf zijn ai wel sterk vertegenwoordigd, maar de consument legt hiervoor gewoonlijk geen grote afstanden af. Functionele versterking Eigenlijk is er maar één echte optie voor een werkelijke versterking van het woonaanbod op Nijbracht, en dat is de verplaatsing van de Meubelboulevard. Zowel wat betreft woninginrichting als op het gebied van keukens/sanitair wordt de keus voor de consument dan veel groter, en ontstaat een echte woonboulevard. De haalbaarheid hiervan op korte termijn lijkt echter zeer gering. Met name de herinvulling van de achter te laten panden zal immers problematisch worden. Voor de kortere termijn voorziet BRO ook weinig mogelijkheden om door de vestiging van nieuwe woonformules het woonaanbod op Nijbracht te versterken. Enerzijds is er al heel veel op dit gebied in Emmen aanwezig en is er geen marktruimte, anderzijds verwachten wij dat meeste in de ondernemingen in deze sterk conjunctuurgevoelige branche de komende jaren vanwege de economische situatie en verwachtingen weinig expansief zullen zijn. Naar de mening van BRO liggen de beste mogelijkheden om Nijbracht functioneel te versterken, met name in het toevoegen van enkele grootschalige winkels in andere, meer doelgerichte branches, zoals electro, babywoonwarenhuis, rijwielen en (outdoor)sport. In alle gevallen zal het bij voorkeur moeten gaan om lokale verplaatsers die willen moderniseren, maar de vestiging van nieuwe formules wordt zeker niet uitgesloten. De consequentie is dat Nijbracht meer gaat functioneren als runshoppingcenter. Dit houdt tevens in dat de het centrum van Emmen zich nog verder zal (moeten) ontwikkelen in de richting van funshoppen, dus het recreatieve winkelen. Indien in Emmen gekozen wordt voor de vestiging van een megasupermarkt, is Nijbracht Center zeker een goede locatie. Dit vanwege de goede bereikbaarheid, zicht vanaf de rondweg, relatief korte afstand tot Centrum Emmen en het feit dat het verzorgingsbereik van een dergelijke zaak deels overeen komt met dat van het op Nijbracht aanwezige aanbod, maar daarnaast vermoedelijk ook extra Duits kooppubliek zal trekken. Dit betekent dat de zaken kunnen profiteren van eikaars aantrekkingskracht Wel zullen de effecten op de Emmense buurt- men wijkcentra goed verkend moeten worden.
Hoofdstuk 5
39
BSüO
c Verblijfsklimaat Een tweede knelpunt van Nijbracht vormt de ruimtelijke opzet van het geheel: die is heel open, weids en autogericht. De interactie tussen de meest publiekstrekkende (clusters van) winkels (bouwmarkten, woonwarenhuizen, tuincentrum) en het centraal gelegen, vooral op wonen gerichte deel is daarom matig. Voetgangers moeten drukke wegen oversteken en aanzienlijke afstanden afleggen. Het algehele verblijfsklimaat wordt hierdoor negatief beïnvloed. Omdat de ruimtelijke mogelijkheden om de diverse delen beter met elkaar te verbinden gering zijn, is het van belang dat de autonome trekkracht van het centrale deel te versterken door hier of direct aansluitend hieraan (zelfde kant van de weg) sterk pubiiektrekkende winkels te vestigen. Daarnaast dient er aandacht te zijn voor voetgangersvriendelijkheid van de verbindingsroutes, de oversteekbaarheid van de wegen en de toegankelijkheid van de diverse parkeerlocaties (inritten). Hiervoor worden reeds plannen ontwikkeld 9 . Aanvullende voorzieningen Een derde knelpunt vormt de afwezigheid van een centraal horeca-punt. Een dergelijke voorziening draagt sterk bij aan verblijfsduurverlenging, en dat draagt in algemene zin weer bij aan een toename van de bestedingen. Zeker bij de aanschaf van duurdere woonartikelen (meubels, vloerbedekking, keukens) willen consumenten graag op "neutraal terrein" even overleggen over hetgeen ze in de winkels gezien hebben. In deze zin ondersteunt een horeca-gelegenheid dus de "service" die Nijbracht de consument kan bieden. Het bieden van kinderopvang kan hier ook toe gerekend worden. Verder kan de vestiging van een kinderspeelparadijs het bezoek aan de winkels stimuleren, zeker op zaterdag, als beide ouders met de kinderen op stap gaan.
Informatie: De Groene Groep
BlJÏO
40
Hoofdstuk 5
-: l
BIJLAGE 1 DISTRIBUTIEVE RUIMTE PER BRANCHE
In navolgende tabellen is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • De koopkrachtbindings- en koopkrachttoevloeiingspercentages zijn gebaseerd op het koopstromenonderzoek 2005, maar BRO heeft voor branches waar geen gegevens voor beschikbaar waren eigen schattingen gemaakt op basis van o.a. de gegevens uit Bolt (Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 2003), het onderzoeksrapport van Seinpost en eigen kennis en ervaring. •
Voor 2020 is uitgegaan van een versterking van Emmen als koopstad, resulterend in een hogere lokale koopkrachtbinding en een sterkere (boven)regionale aantrekkelijkheid voor consumenten. Dit laatste komt tot uiting in een hoger aandeel omzet van buiten de eigen plaats (% koopkrachttoevloeüng).
•
De bestedingen betreffen de consumentenbestedingen in de winkels over 2007 en zijn gebaseerd op de meest recente HBD-gegevens. Vanwege de vergelijking met de aanbodgegevens zijn door BRO in sommige branches aanpassingen gedaan (omzet aan andere artikelen dan het kernassortiment). De bestedingen zijn voor 2020 gelijk gehouden aan het huidige niveau.
• •
Alle bedragen zijn inclusief BTW. Omdat de berekeningen gebaseerd zijn op meerdere aannames zijn de uitkomsten indicatief.
Bijlagen
mo
Sport Uitgangspunten: • Voor de branche sport is het aanbod beperkt tot 8.940 m2 wvo. In het aanbod zijn de subbranches hengelsport en ruitersport niet meegenomen. • De koopkrachtbinding wordt geschat op 90% en kan bij een kwalitatieve uitbreiding toenemen tot 92% in 2020. • De koopkrachttoevloeiing, als onderdeel van de totale omzet, is naar raming 50%. • De bestedingen in de sportbranche bedragen bij benadering € 90,- per hoofd van de bevolking. Dit cijfer is gebaseerd op bestedingscijfers voor sportkledïng, schoeisel en -artikelen en is exclusief verblijfsrecreatieve goederen. • De gemiddeld gehanteerde omzet per m2 wvo in 2007 bedraagt ca. € 1.900,-. Tabel 1: Functioneren van de branche sport
Inwoners Besteding/hoofd Bestedingspotentieel (min.) Koopkrachtbinding Totaal gebonden bestedingen Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing (in min.)
Dneren
Functioneren 2020
58.947
60.700
90
90
5,3
5,5
90%
92%
4,8
5,0
50%
50%
4,8
5,0
9,5
10,1
Huidig oppervlak (m ! wvo)
8.940
8.940
Omzet per m2 wvo
1.075
1.125
Totale bestedingen (in min.)
Vergelijkbare gem. omzet per m' wvo Uitbreidingsruimte (m2 wvo)
BtïïO
1.900
1.900
-3.914
-3.650
Bijlagen
Tuincentra Uitgangspunten: • De subbranche tuincentra in de kern Emmen telt 3 winkels met een totale omvang van ca. 7.680 m2 vwo. • De koopkrachtbinding aan de branche dierenspeciaalzaak bedraagt bij benadering 95%. in de directe omgeving is het aanbod tuincentra beperkt. Bij versterking van het aanbod kan dit percentage toenemen tot circa 98% in 2020. • De regionale koopkrachttoevloeiing wordt geraamd op circa 39%. In Klazienaveen (12.000 inwoners) ontbreekt een tuincentrum. Inwoners van Klazienaveen zijn aangewezen op het aanbod tuincentra in de kern Emmen. Daardoor wordt een koopkrachttoevloeiing van ca. 40% haalbaar geacht. • •
De besteding per hoofd van de bevolking voor de branche tuincentra bedraagt € 82,-. Voor de berekening van de uitbreidingsruimte is er uitgegaan van een gemiddelde omzet per vierkante meter van € 940,-.
Tabel 2: Functioneren van de branche tuincentra
Inwoners Besteding/hoofd Bestedingspotentieel (min.) Koopkrachtbinding Totaal gebonden bestedingen Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing (in min.) Totale bestedingen (in min.)
sneren
Functioneren 2020
58.947
60.700
82
82
4,8
5,0
95%
98%
4,6
4,9
39%
40%
2,9
3,3
7,5
8,1
Huidig oppervlak (m2 vwo)
7.680
7.680
Omzet perm 2 wvo
1.000
1.075
Vergelijkbare gem. omzet per m2 vwo
940
940
Uitbreidingsruimte (m* wvo)
328
969
Bijlagen
BtóO
Bruin- en witgoed Uitgangspunten: • De omvang van de branche komt op ca. 4.090 m 2 vwo. • De koopkrachtbinding aan de electrobranche bedraagt in het koopstromenonderzoek 2005 92%. Bolt geeft een gemiddelde koopkrachtbinding voor de branche wonen van 94%. De verwachting is dat de koopkrachtbinding een fractie zal toenemen (94%) bij een eventuele versterking van het aanbod (o.a. Mediamarkt). • • •
De regionale koopkrachttoevloeiing wordt ingeschat op circa 52%. Bij een versterking van het aanbod wordt 55% haalbaar geacht. De bestedingen in de bruin- en witgoedwinkels bedragen € 265,- per persoon. Voor de berekening van de uitbreidingsruimte is uitgegaan van het landelijk gemiddelde omzetcijfer per m2 van € 5.590.
Tabel 3: Functioneren van de branche bruin- en witgoed Huidig Ft Inwoners Besteding/hoofd
sneren
Functioneren 2020
58.947
60.700
265
265
Bestedingspotentieel (min.)
15,6
16,1
Koopkrachtbinding
92%
94%
Totaal gebonden bestedingen
14,4
15,1
Koopkrachttoevloeiing
52%
55%
Omzet doortoevloeiing (in min.)
15,6
18,5
Totale bestedingen (in min.)
29,9
33,6
Huidig oppervlak (m* wvo)
4.090
4.090
Omzet per m ! wvo
7.325
8.225
Vergelijkbare gem. omzet per m* wvo
5.590
5.590
Uitbreidingsruimte (m ! wvo)
1.266
1.921
BLflO
4
Bijlagen
(
Rijwielen Uitgangspunten: • Voor de branche automaterialen ontbreken betrouwbare bestedingscijfers en omzetgegevens. Het economisch functioneren wordt daarom berekend voor de branche rijwielen. Het aanbod is hierdoor beperkt tot ca. 1.440 m2 wvo. • De koopkrachtbïnding wordt geschat op 88% en kan bij een kwalitatieve uitbreiding toenemen tot 90% in 2020. • De koopkrachttoevloeiing, als onderdeel van de totale omzet, is in deze branche vaak laag. Het toevloeiingspercentage is naar raming 12,5% en zal bij een uitbreiding van het aanbod toenemen tot circa 15%. • De bestedingen in de rijwielenbranche bedragen € 76,- per hoofd van de bevolking. • De gemiddeld gehanteerde omzet per m2 wvo is € 2.500,Tabel 4: Functioneren van de branche rijwielen
Inwoners Besteding/hoofd Bestedingspotentieei (min.) Koopkrachtbinding Totaal gebonden bestedingen Koopkrachttoevloeiing
Dneren
Functioneren 2020
58.947
60.700
76
76
4,5
4,6
88%
90%
3,9
4,2
13%
15%
Omzet door toevloeiing (in min.)
0,6
0,7
Totale bestedingen (in min.)
4,5
4,9
Huidig oppervlak (m* wvo)
1.440
1.440
Omzet per m1 wvo
3.150
3.400
Vergelijkbare gem. omzet per m2 wvo
2.500
2.500
362
514
Uitbreidingsruimte (m ! wvo)
Bijlagen
BlJIO
Doe-h et-zelf Uitgangspunten: • Het aanbod in Emmen bedraagt circa 13.500 m 2 vwo. • De koopkrachtbinding in de doe-het-zelfbranche is in het koopstromenonderzoek 2005 vastgesteld op 98%. Bolt geeft een gemiddelde koopkrachtbinding voor de doe-het-zelfbranche van 99%. Ook Klazienaveen heeft een sterk aanbod doe-het-zelf. Naar verwachting zal de koopkrachtbinding gelijk blijven naar 2015. •
De koopkrachttoevloeiing als aandeel in de omzet bedraagt 40%. Bij een bijzondere versterking van het aanbod is de verwachting dat de koopkrachttoevloeiing kan toenemen tot een maximum van 45%. Toevoeging van een onderscheidende winkelformule) is hiervoor noodzakelijk.
•
De bestedingen per hoofd van de bevolking zijn gebaseerd op landelijke omzetgegevens in de doe-het-zelfbranche en bedragen € 274,- per hoofd van de bevolking. Voor de berekening van de uitbreidingsruimte is de gemiddelde omzet per m2 voor de branche gehanteerd: € 1.560,-. (totale omzet 4,4 mld. (incl. BTW) gedeeld door 2.827.547 m 2 wvo in doe-het-zelfbranche).
•
Tabel 5: Functioneren van de branche doe-het-zelf Dneren
Functioneren 2020
58.947
60.700
Besteding/hoofd
274
274
Bestedingspotentieel (min.)
16,2
16,6
Koopkrachtbinding
98%
98%
Inwoners
Totaal gebonden bestedingen
15,8
16,3
Koopkrachttoevloeiing
40%
45%
Omzet door toevloeiing (in min.)
10,6
13,3
Totale bestedingen (in min.)
26,4
29,6
13.500
13.500
1.950
2.200
Huidig oppervlak (m' vwo) Omzet per m ! wvo !
Vergelijkbare gem. omzet per m wvo
1.560
1.560
Uitbreidingsruimte (m2 wvo)
3.381
5.467
BLHO
Bijlagen
r
Wonen Uitgangspunten: •
De koopkrachtbinding voor de branche w o n e n is geraamd op circa 7 4 % . Bolt geeft een gemiddelde koopkrachtbindïng voor de branche w o n e n van 7 2 % . Bij een versterking en betere clustering van het aanbod lijkt een binding van 8 0 % ons reëel.
•
De koopkrachttoevloeiing als aandeel in de omzet is geschat o p 5 8 % . Bij versterking c.q. clustering van het aanbod zal de koopkrachttoevloeiing vergroten (ca. 60%).
•
Voor de bestedingen per h o o f d van de bevolking is uitgegaan van de landelijke omzetgegevens in de w o o n b r a n c h e . Dit cijfer bedraagt € 495,- per h o o f d van de bevolking.
•
De bestedingen zijn gebaseerd op een iets beperkter aantal branches dan eerder is aangegeven. Niet o p g e n o m e n zijn bestedingen bij winkels op het gebied van z o n w e r i n g , tegels/plavuizen, verlichting en badkamers. Voor de vergelijkbaarheid m o e t e n deze branches o o k niet bij het aanbod gerekend w o r d e n . De huidige omvang van de branche k o m t daardoor uit op ca. 43.618 m 2 w v o (in plaats van 46.920 m 2 wvo).
•
O m de uitbreidingsruimte t e berekenen is er uitgegaan van een gemiddelde omzet per m 2 voor de w o o n b r a n c h e van ca. € 1.350,- (incl. BTW), o o k in de t o e komst. De gemiddelde vloerproductiviteit van de keukenspeciaalzaken bedraagt ca. € 3.150,- (keukenbranche 14% aandeel). Het overige w o o n a a n b o d realiseert een gemiddelde vloerproductiviteit van ca. € 1.200,-.
•
De leegstand is sinds de inventarisatie iets t o e g e n o m e n o f zal iets gaan toenemen. Dit biedt r u i m t e aan nieuwe w o o n z a k e n .
Tabel 6: Functioneren van de branche wonen
Inwoners Besteding/hoofd
•neren
Functioneren 2020
58.947
60.700
495
495
Bestedingspotentieel (min.)
29,2
30,0
Koopkrachtbindïng
74%
80%
Totaal gebonden bestedingen
21,6
24,0
Koopkrachttoevloeiing
58%
60%
Omzet door toevloeiing (in min.)
29,8
36,1
Totale bestedingen (in min.)
51,4
60,1
43.618
43.618
1.200
1.400
1.350
1.350
-5.536
895
Huidig oppervlak (m2 wvo) Omzet per m3 wvo !
Vergelijkbare gem. omzet per m wvo Uitbreidingsruimte (m* wvo)
Bijlagen
7
BjüO
BÜIO
8
Bijlagen
o
.ïï J=
ra
en
n
S
et Al mei
e-
oon
-Q
n:
3
o n
Q OC
T3
o
Tt
£
— *>
CU
LU
D
o o
O
5
Z
ju 3 O -D
Cû
o 5 ^
cc <
2 X
C O
o
o
I •o
5 dj
E
ger
O
ra ca
u
zLU
Cu
QJ
P r
ca
ra
E
lil
F u. u fii o ca ca ca u u a
eub elen
omp
+j
Rig
_G1
•a
Bed den
o <
taa Des
(N UJ
ied
CÛ
E % a S
E B £ 2
ra i± w -E
O
Q. O O i^
3 O J3 C O o
11
3 O J3 C O
tü
32 tu
f
o
QJ
o
X
o
m c QJ
E
ro Q.
TJ
ro E o1
+-
>.
QJ TJ
ui 'l/l
JD
^
0) M
Keu
5
•I-J
nma
o
QJ
JD
Max
3
, Ol o
ter
^:
rtel
0) CU Ol
TJ
< < < < < m m c û t û
KJ U EO
C OJ TJ "O OJ Q3
O
* 5 O) ö -c E m m m
X
ra
O
QJ
e s
pq a
Q
o.
o CO
aj
ra
o
_• c o o
=1
o c
o o
c
o o
5
ra ra -a c
CU
c
Vee
>
_QJ 3 O XI
o
g CM
•o
o o
UJ
UJ
k.
13 X
X
XI
u_
c
u
QJ
Dl
£ o X
oo
X
_l
c
Wï
V
at
m
Qj
c
01
c o
o KJ
5
ISI
3
cw-
>
:*:
nco
ra
QJ
O)
ra
CL
a
•p
atra sen
o
one
^
t=3
m
uke boule
QJ
E
uke
O
c
oez<
^
IOJ4'
XI ai
QJ
-*
onwe
TJ
5
'o. S1 o
o c
un
3 O -O C O
o
ra
C 03
-M 03
u
ce
03 >
oon le-
£
o
et Al mei'
=J O JD
X
3 Tl OJ TJ
5 > •o
03
o
2
£
ra
ra
QJ
m o O O
CU
o o
X: CU
ra c0) ti-
O.
^ ,_
n_
"u. Q.
o
o
Q.
Q.
C
ra
OJ
X
EZ 03
_ra ra vOJi
> ra
JÜ
o
cc
cc
cc
O CC
O)
CC
c
>- OJ b •u t
m OJ
vi
vi
03
o ca
£
eet
^
o
c
rs]
unne
a
Meubel
g OJ comfort
N •a
gelsport
c o o
mine
noq
wol
à
Koos Rie
5
c m C
file
o
T3
sto pper
o
"ra rö
str
O -Q C
Vee
ro Ü> 3
30) a:
Ite
o c .o o o
c
vi
o a
vi
o. 3
vi
o C O
o
oon
3 O X]
£ ju
ra
o
et Al mei'
OJ
X
3
o
T)
C O
T3
o
ru
0)
5 >
£O) 'a:
3 O .O C O
o
CU
en
(U
^Q . 3
h-
.*• :^* en
c ra
c
m
T3 C
lu o
£ CU
CU
+-*
Cl
UJJ
T3 E CU H
c
j«; 3 CU
co
fO
+-< c CU
ui-
o o u
un iZ
„, c
CU
o o
•o
-^ 3
pel
OJ D. D. O
CU u
;erv
CU
c
CU
<
Ite
u/ ^ J
o
N
o o
> > g g g g g X X
vo
£
g •-
to co
o
m en
> -E
£ OJ
x
oon
O •Q
ersf
"o ^L ra E JU o > o 3
E
T3 LO
«-
O) Ai
ra
o
*-
ra
<-
o -o
O
üOJ g o < C O
<
5
c
=1
o
g
fM in" in
>
_QJ
E
o
co co
> g E
m
fN O
•-
K
ui
inkel;
3
leRei
c
ro
(N O CO
OJ >
io
den E
Q •o
en IN
g
OJ
ra c
ra
g
01
g
u
in
<-
<— o
to
o
ctt)
.984 .456
co m
>
en-
us
g
co
IN
>
UD
E
£ I û
.E
_o OJ
J
11 ra — > r-
^
o £}
<-d r-*
o
m -o
_Q C
3 O X! O)
c
io
K T
1—
Woo
"5
c o o
3
(N
levar
OJ
c 'm -ü •M
V
tJ
^
+J
CTl
E E
LU 01 •H
E
OJ
"55
0)
u
^
•I-»
c u u
r
+•*
x: u ro
ra
>
ju 3 O
ra
I ë
Witg
oa t
ca
DB
c
o iQ n.
o_
co
t-Zelf
Spel
eg O
Dier
>01
•o
cö .E
mj
k*
.«
ui O <« ca
lant
a
en
o
Fiets
0J
E
ca o
OJ X
3
<
ra oi
O
o
aii andel
en O)
X
j=
01
c c o
oo
S
û
+-•
excl.
-Q Dl
ra o; o X
o
r
c
