Goed Wonen
Woningbrand Oudeweg Lage Zwaluwe Nieuwe website HV Woonbelang Goed Wonen gaat huurwoningen verkopen April 2013
vaardigt. Uiteraard binnen de door de overheid bepaalde (inkomens) grenzen. De huur van veel van onze huurwoningen is lager dan voor een vergelijkbare woning op een andere plaats. Je zou kunnen zeggen dat de gezinnen van deze woningen altijd te weinig betaald hebben en dat we de huren nu verhogen, zodat ze beter passen bij wat de woning waard is. Tegelijk verhogen we sommige huren minimaal bij woningen waarvan de huurprijs wel al past bij de kwaliteit. We willen zo voorkomen dat woningen zo duur worden, dat er geen vraag meer naar is. Met deze maatregelen kunnen we helaas niet het hele bedrag van de verhuurdersheffing dekken.
Kiezen we leveren aan de sanering van noodlijdende corporaties zoals Vestia. Dat is een flinke aderlating. Omdat we de huren maar beperkt kunnen en willen verhogen, zoeken we naar andere inkomsten en waar mogelijk zullen we moeten besparen om te kunnen blijven doen waar we voor staan: zorgen voor goed en betaalbaar wonen in ons werkgebied.
kunnen we iets besparen op onze kosten voor onderhoud, maar ook dat zal marginaal zijn. Bezuinigen gaat ons dus maar mondjesmaat wat opleveren. Daarom hebben we bekeken hoe we aan extra inkomsten kunnen komen.
Huur Onze belangrijkste inkomstenbron is de huur. De overheid heeft ons de mogelijkheid gegeven om de
huren inkomensafhankelijk te verhogen. Dat we de huren moeten verhogen, staat vast. We kunnen niet anders, gezien de eerder genoemde verhuurdersheffing die ons is opgelegd. We voeren hierin wel onze eigen koers. Goed Wonen heeft besloten de huren variabel aan te passen. Dat wil zeggen dat we huren verhogen waar we vinden dat de kwaliteit van de woning dat recht-
Chris Gommeren Directeur Goed Wonen
3
Wonen komt dat neer op een bedrag van ongeveer 420.000 euro per jaar, inclusief de bijdrage die
Zoals ook een huishouden doet, hebben we gekeken hoe we de extra uitgaven kunnen ‘verzachten’ door te bezuinigen. Gebleken is dat we nauwelijks op personeelskosten kunnen besparen, omdat we al behoorlijk efficiënt werken. Daarom gaan we de komende tijd kijken of we kunnen winnen op andere kosten, zoals kantoorkosten of uitgaven voor extern advies. Wellicht
U heeft de afgelopen tijd het een en ander over Havenlande kunnen lezen in de media. Zo kon u lezen dat Goed Wonen in verband met dit project onder verscherpt toezicht is geplaatst. Dit wil niet zeggen dat Goed Wonen in financieel zwaar weer verkeert. Integendeel; onze organisatie is gezond. Maar vanwege de omvang van het project Havenlande, de inhoud van het plan en de mogelijke risico’s heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV, financieel toezichthouder woningcorporaties) Goed Wonen onder verscherpt toezicht geplaatst.
U kunt het lezen, Goed Wonen gaat dus gewoon door met haar werk, ondanks de veranderende omstandigheden. Wel zou je kunnen zeggen dat het steeds meer puzzelen is om te kunnen blijven doen waar we voor staan. Want hoewel de overheid de woningcorporaties steeds meer als melkkoe lijkt te beschouwen, vind ik dat de sector juist iets wezenlijks toe te voegen heeft. Dat we juist zuinig moeten zijn op de sector.
Daarom hebben we besloten om huurwoningen te gaan verkopen. Op deze manier willen we inkomsten genereren om te kunnen
De overheid heeft bepaald dat alle corporaties een verhuurdersheffing moeten betalen. Voor Goed
Bezuinigen
Havenlande
Toekomst
Woonmagazine
Voorwoord
Woonmagazine
2
Verkoop huurwoningen
blijven investeren in goed wonen. Verderop in dit blad kunt u er meer over lezen.
Havenlande
Woningbrand Oudeweg Lage Zwaluwe
“De hulp van buren, vrienden en kennissen was ongekend!” Van het één op het andere moment veranderde een rustige vrijdagavond in een avond vol emoties, paniek, geregel en gebeurtenissen die elkaar in rap tempo opvolgden. Op 26 oktober 2012 woedde er een brand in de huurwoning van het gezin Van Ham in Lage Zwaluwe. Mariët en Frank zijn blij dat het allemaal goed is afgelopen: iedereen bleef ongedeerd en ze waren goed verzekerd. Ze drukken mensen daarom op het hart: “Ga bij je verzekeringsagent langs om te controleren of je huurdersbelang voldoende is verzekerd. Want anders kun je fluiten naar je eigen nieuwe keuken of aanbouw. En hang rookmelders op!”
“Mijn man ging de hond uitlaten en liep naar het aanbouwtje waar de schoenen staan. Hij keek naar buiten en zag dat de vlammen van het afdak sloegen. Ik heb nog geprobeerd de tuinslang te pakken, maar in een paar seconden stond alles om me heen in brand. Het ging zó snel”, vertelt Mariët.
Minutenwerk In no time had het gezin zich in veiligheid gebracht en waren de buren gewaarschuwd. Iedereen bood hulp, vertelt Mariët: “Achterbuurman René van Zundert stond al heel snel voor de deur. Ik ben nog nooit zo blij met iemand geweest, geloof ik. Hij was niet paniekerig en ging checken of ook alle buren uit huis waren. Buren kwamen sokken en een jas brengen en de kinderen konden die avond bij achterburen terecht. Ze hebben de buurvrouw die in een rolstoel zit, daar ook naar toe
gebracht. Ik was zo blij toen ik de brandweer na een minuut of zeven hoorde komen. Ik dacht, als het niet erger dan dit wordt, dan valt het nog mee. Maar toen had ik het binnen nog niet gezien…” Hoewel de brand alleen aan de achterkant van de woning heeft gewoed, was de schade enorm. Plafonds en vloeren verwoest, inventaris gesmolten, ruiten gesprongen en in bijna het hele huis roetschade.
Verzekering Kort na de brand zaten Mariët en Fans met de expert van de verzekering en Johan van de woningstichting om tafel om te bespreken wat bij wie verzekerd was. De woningstichting is voor de opstal verzekerd en de huurder voor de inboedel en het huurdersbelang. Dat laatste is dat deel van de inboedelverzekering dat bedoeld is voor de nagelvaste zaken in de woning die eigendom
Buurman René: “Je probeert toch wat voor elkaar te doen”
van de huurder zijn, bijvoorbeeld een zelf gebouwde dakkapel. Frank: “Wij hadden het huurdersbelang gelukkig hoger gezet dan standaard. Dat komt omdat Mariët in haar ouderlijk huis al eens een brand had meegemaakt. Ook had de verzekeringsagent ons indertijd geadviseerd het na een paar jaar op te hogen, omdat wij nog plannen hadden om te verbouwen. We hebben het toen meteen opgehoogd, omdat we dachten: dat vergeten we straks toch.” En daar is het echtpaar blij mee. “We hadden bijvoorbeeld zelf een aanbouw, afdak en een schouw geplaatst. De keuken was nog maar een paar jaar oud.” Daarom adviseren Mariët en Frank huurders: “Laat je verzekeringsagent komen om het op te hogen, anders kun je naar je afdak en je keuken fluiten. En vergeet niet, je
kunt wel voor 50.000 euro verzekerd zijn, maar die mannen die je huis komen leeghalen, de spullen afvoeren en schoonmaken, die kosten al zo 25.000 euro.”
Hulp Hoewel het een vreselijke ervaring was, was de hulp van vrienden, kennissen en dorpelingen hartverwarmend, vertelt Mariët. “We hebben ongeveer vier maanden in een leegstaand huis van een vriendin gezeten. De brand was vrijdag en zondag stond dat huis al vol, met een koelkast, potten, pannen, tafels, een bed, dekbedden, alles! Allemaal geregeld door mensen uit het dorp, vrienden, kennissen. Dat was echt een fijn gevoel. Het was daardoor gewoon – ondanks alles - een gezellige tijd. Niks kan uiten hoe blij je daarmee bent. Dat was ongekend.”
Huurdersbelang: vraag het bij uw verzekeraar na!
René van Zundert woont achter de familie van Ham en doet de politieacademie. “Ik kreeg via een collega de melding van de brand en ben meteen gegaan. Ik dacht, misschien
Het huurdersbelang is dat deel van de inboedelverzekering dat alles wat
kan ik helpen. Ik heb vroeger altijd bij de jeugdbrandweer gezeten. Ik schrok best van het vuur, het
vast zit aan de woning en eigendom van de huurder is, verzekert. Zoals
was een flinke brand. Gelukkig kon ik zelf rustig blijven. Ik heb op deuren staan kloppen en heb de
een zelf geplaatste keuken of aanbouw.
bewoners zo veel mogelijk opgevangen. Die waren natuurlijk in paniek, het is nogal wat als je dat
Heeft u zelf veel in uw woning geklust? Dan is het goed om bij uw verze-
overkomt. Je probeert toch wat voor je elkaar te doen, al is het nog zo klein. Er waren trouwens
kering na te gaan of het huurdersbelang voldoende is afgedekt. Dat kan
veel meer mensen die hulp boden. Dat is echt wel een stukje dorpsgevoel. Ik loop stage in een
u een vervelende verrassing besparen bij schade.
stad en daar maak je zelfs mee dat mensen gewoon doorlopen. Dat is hier wel anders.”
5 Woonmagazine
Woonmagazine
4
Huurverhoging: per woning verschillend
Zoals u in het voorwoord kon lezen, hebben we – net als alle andere woningcorporaties – mede door de ons opgelegde verhuurdersheffing meer uitgaven. Terwijl onze inkomsten nauwelijks stijgen. Daarom hebben we besloten om huurwoningen te verkopen. De opbrengsten investeren we in goed wonen in de regio. Als uw woning in aanmerking komt voor verkoop, krijgt u daarover binnenkort bericht.
De overheid heeft bepaald dat woningcorporaties de huren inkomensafhankelijk mogen verhogen. Dat wil zeggen dat huurders met een hoger inkomen, een
ruimte om de huren te verhogen gebruiken, maar houdt vast aan wat zij een redelijke huurprijs vindt voor de betreffende woning. Dat betekent dat het per woning kan verschillen hoe hoog de huurverhoging wordt. U ontvangt van ons voor 1 mei 2013 een brief waarin staat wat dit voor uw huur betekent.
Naamloos-1 1
hogere huurverhoging krijgen. Goed Wonen zal deze Woningcorporaties kunnen de huren bij huurders met een (huishoud) inkomen onder 33.614 euro op 1 juli verhogen met maximaal 4 procent. Bij huishoudens met een inkomen tussen 33.614 en 43.000 euro kan de huur 4,5 procent omhoog. Voor huishoudens boven 43.000 euro geldt een maximum van 6,5 procent. Goed Wonen werkt met een maximale streefhuur per woning. Dit is de huurprijs die wij vinden passen bij de kwaliteit van de woning. Veel van onze huurwoningen hebben een huurprijs die (ver) onder deze huurprijs zitten. Bij deze woningen zullen we de huurprijs zoveel verhogen als is toegestaan. Andere woningen zullen juist slechts een beperkte verhoging krijgen.
Goed Wonen gaat huurwoningen verkopen Cor Domenie van Goed Wonen vertelt: “We kregen de afgelopen jaren vaak de vraag van bewoners ‘kan ik mijn woning kopen?’. Dat deden we tot voor kort in principe niet. De afgelopen jaren hebben we er bij uitzondering een vijftal verkocht.“ Maar dat gaat dus veranderen. Cor: “Als we alles wat we de komende jaren moeten betalen, af moeten wentelen op de huurders, dan is dat niet te doen. We hebben dus gedacht: waar kunnen we geld vandaan halen? Het antwoord is verkoop. Ter illustratie: met de opbrengst van één oude woning, kun je het verlies van de bouw van twee nieuwe compenseren.”
Vergoeding zelf aangebrachte verandering De afgelopen jaren is Goed Wonen soepel geweest in het vergoeden van veranderingen die
Huurders die in aanmerking komen voor de aankoop van hun woning krijgen binnenkort bericht van Goed Wonen. We hebben vooralsnog ongeveer vijftig woningen geselecteerd. Kopen kan op de ‘gewone’ manier, dus tegen de marktprijs en -voorwaarden. Maar in overleg zijn er veel meer mogelijkheden, zoals kopen onder de voorwaarden van Koopgarant (korting bij de aankoop, met een terugkoopgarantie) of met de SVN regeling (stadsvernieuwingsfonds, een lening met een lage rente). Ook staat Goed Wonen open voor andere alternatieve financieringsconstructies.
de huurder zelf aanbrengt, zoals een dakkapel of een eigen nieuwe keuken. Om het voor alle Verkoop aan niet-huurders huurders duidelijk te houden, zullen we de (oorspronkelijke) regels consequent toepassen bij nieuwe aanvragen.
Dit houdt met name in, dat we pas een vergoeding geven voor een verandering die u aanbrengt in de woning, als u verhuist. We kijken dan wat op dat moment de waarde is. Belangrijk is dat u van tevoren bij ons aanvraagt of de aanpassing is toegestaan.
Daarnaast gaat Goed Wonen vrijgekomen huurwoningen (die voor verkoop zijn gelabeld) op de vrije markt aanbieden – aan niet-huurders dus. Tenslotte zijn we ook van plan om in het plan Havenlande nieuwbouwwoningen te koop aan te bieden. Deze zijn bedoeld voor starters op de woningmarkt.
Ons woningbezit in kaart Goed Wonen heeft de afgelopen tijd haar woningbezit onder de
ing per keer. Een ander voordeel is dat huurders langer van tevoren
loep genomen. We hebben gekeken naar de staat van de huidige
weten wat we met hun woning van plan zijn, zodat zij daar hun (klus)
Dit zijn de stappen:
woningen, naar nieuwbouw die in het verschiet ligt en naar het
plannen op kunnen aanpassen.
1. Doe bij ons de aanvraag; 2. Wij beoordelen of de verandering die u wilt aanbrengen, voldoet aan onze normen. Het kan zijn dat we dit nogmaals controleren, nadat de verandering is aangebracht; 3. Als u de woning verlaat, bepalen we de waarde (na afschrijving) van de zelf aangebrachte verandering. Daarop wordt de eventuele vergoeding gebaseerd.
soort woningen dat we hebben of juist tekort komen. Hierop hebben we de plannen voor de komende jaren gebaseerd, ons zoge-
Ons onderzoek heeft uitgewezen dat we ruim voldoende eengez-
naamd strategisch voorraadbeleid.
inswoningen hebben, maar te weinig seniorenwoningen. Daarom zal ons beleid er op gericht zijn het aantal eengezinswoningen op peil te
Doordat we ons woningbezit weer nauwkeurig in kaart hebben, kun-
houden en nieuwe seniorenwoningen te realiseren. Dit laatste door
nen we beter inspelen op de (veranderende) vraag naar woningen en
nieuwe woningen te bouwen, maar ook door bestaande woningen aan
kunnen we in sommige gevallen kosten besparen. Dit kan bijvoorbeeld
te passen.
door een blok woningen tegelijk te renoveren in plaats van een won-
7 Woonmagazine
Woonmagazine
6
Hoe zit dat?
Opties
www Huurdersvereniging Woonbelang heeft sinds begin dit jaar een
nieuwe website. Voorzitter Goof Akkermans: “Hij heeft nu veel meer mogelijkheden en bezoekers kunnen er alles vinden op het gebied van huren. We zijn er heel blij mee.”
Nieuwe website HV Woonbelang Woonmagazine
8
De voormalige secretaris van Woonbelang Ronald Buijs heeft de site gemaakt. Bezoekers vinden er alle info over huren en wonen en nieuws. Maar huurders kunnen er ook een klacht indienen of zich aanmelden
als lid van de Huurdersvereniging. “We merken nu al dat mensen makkelijker op de site kijken. De bezoekersaantallen zijn gestegen en we hebben ook al nieuwe leden gekregen via de site.”
Wilt u zelf een kijkje nemen op de site van Woonbelang? Ga dan naar www.hvwoonbelang.nl.
Algemene gegevens Goed Wonen Bezoekadres: Nieuwstraat 27 Postadres: Postbus 24 4926 ZG Lage Zwaluwe Telefoon (0168) 48 33 66 E-mail:
[email protected] Internet: www.goedwonen.net
Openingstijden Iedere werkdag van 08.00 uur tot 12.00 uur
Telefonisch bereikbaar tijdens kantooruren Maandag tot en met donderdag van 08.00 uur tot 17.00 uur Op vrijdag van 08.00 uur tot 12.00 uur
Bereikbaarheid buiten kantooruren Voor calamiteiten of spoedeisende reparaties, kunt u ons buiten kantooruren bereiken op ons algemene telefoonnummer: (0168) 48 33 66. U wordt dan met onze storingsdienst doorverbonden.
Meldkamer glasschade Glasschade kunt u rechtstreeks melden bij: (013) 58 01 234
Colofon Dit is een uitgave van Woningstichting Goed Wonen, Lage Zwaluwe. April 2013 Redactie: Mirjam Dries Tekst
Soet & Blank, Breda Vormgeving & prepress
Ideefixe dtp, Dieren Druk
BDU Grafisch bedrijf, Barneveld Fotografie
Huib Kooyker, Dordrecht Goed Wonen Aan de inhoud van dit magazine kunnen geen rechten ontleend worden.
