Project analyse DEFINITIEF

Project analyse DEFINITIEF De analyse van kluswoningen, het startdocument, referentieprojecten en het Programma van Eisen t.b.v. de transformatie van het leegstaande kantoorgebouw naar kluswoningen aan de Junostraat 35-37 te Den Haag

Faruk Hodzic | Stephano Bhaggoe Hulshof Architecten | Haagse Hogeschool 28-1-2013

Auteur:

Faruk Hodzic Zager 31 2201VN Noordwijk Studentnummer: 08048002 Stephano Bhaggoe Talmastraat 81D 3038 SN Rotterdam Studentnummer: 08021309

Opdrachtgever:

Hulshof Architecten Hooidreef 13 2627 AB Delft Tel. +31(0)15 214 88 66 www. hulshof-architecten.nl Bedrijfsbegeleiding: Mevr. I. Hulshof Dhr. P. Stello

Onderwijsinstelling:

Haagse Hogeschool Opleiding Bouwkunde Johanna Westerdijkplein 75 2521 EN Den Haag Tel. +31(0)70 445 87 43 www.hhs.nl Schoolbegeleiding: Dhr. A.M. Hetharia

Datum:

28 januari 20113

©Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteurs.

PROJECT ANALYSE

AFSTUDEERPROJECT JUNOGEBOUW

2013

INHOUDSOPGAVEN SAMENVATTING......................................................................................................................................................................... 2 INLEIDING .................................................................................................................................................................................. 3 01. ANALYSE KLUSWONINGEN .................................................................................................................................................. 4 01.01 DEFINITIE...................................................................................................................................................................... 4 02. ANALYSE STARTDOCUMETNEN ............................................................................................................................................ 5 02.01 KLUSHUIZEN CONCEPT ALS ONTWIKKELFORMULE ...................................................................................................... 5 BASISPLAN ......................................................................................................................................................................... 5 RANDVOORWAARDEN ....................................................................................................................................................... 5 PROCES .............................................................................................................................................................................. 5 DEFINITIEF ONTWERPFASE EN BOUWVOORBEREIDING .................................................................................................... 6 02.02 INVENTARISATIE........................................................................................................................................................... 6 HISTORISCH ........................................................................................................................................................................ 6 STEDENBOUWKUNDIGE SITUATIE EN ANALYSE ................................................................................................................. 6 FUNDERING........................................................................................................................................................................ 7 02.03 BOUWTECHNISCH ONDERZOEK ................................................................................................................................... 7 FUNDERING........................................................................................................................................................................ 7 VLOEREN ............................................................................................................................................................................ 8 DAKCONSTRUCTIE.............................................................................................................................................................. 8 GEVEL/KOZIJNEN ............................................................................................................................................................... 8 BUITENSCHILDERWERK ...................................................................................................................................................... 9 TRAPPEN .......................................................................................................................................................................... 10 WANDAFWERKING........................................................................................................................................................... 10 VLOERAFWERKING ........................................................................................................................................................... 10 PLAFONDAFWERKING ...................................................................................................................................................... 10 BINNENSCHILDERWERK ................................................................................................................................................... 10 KEUKENS .......................................................................................................................................................................... 10 INSTALLATIES ................................................................................................................................................................... 11 LIFTEN .............................................................................................................................................................................. 11 02.04 WOONTECHNISCHE ANALYSE EN VERKENNING......................................................................................................... 12 STRUCTUUR/CASCO ......................................................................................................................................................... 12 ORIENTATIE-DACHLICHT .................................................................................................................................................. 12 DAKEN .............................................................................................................................................................................. 12 ONTSLUITINGEN............................................................................................................................................................... 12 02.05 Model ......................................................................................................................................................................... 12 PLATTEGRONDEN............................................................................................................................................................. 13 SITUATIE, INRICHTING OMGEVING EN PARKEREN........................................................................................................... 17 INSTEEKHAVEN ................................................................................................................................................................ 17 PARKEREN ........................................................................................................................................................................ 17 02.06 AANBEVOLEN ONTWIKKELPROCES BOUWGROEP(EN) EN RANDVOORWAARDEN .................................................... 18 PROCESSCHEMA .............................................................................................................................................................. 18

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 0 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

03. ANALYSE REFERENTIEPROJECTEN ...................................................................................................................................... 19 03.01 DEN HAAG CONSTANT REBEQUEPLEIN ...................................................................................................................... 19 OMGEVING ...................................................................................................................................................................... 19 WONING 1 DE CONSTANT REBEQUEPLEIN 29 ................................................................................................................. 19 WONING 2 DE CONSTANT REBEQUEPLEIN 21 ................................................................................................................. 20 WONING 3 DE CONSTANT REBEQUEPLEIN 21 ................................................................................................................. 20 WONING 4 JOSEPH LEDELSTRAAT 2D .............................................................................................................................. 21 WONING 5 KLEINE VEENKADE 47 .................................................................................................................................... 21 03.02 DEN HAAG BEEKLAAN ................................................................................................................................................ 21 OMGEVING ...................................................................................................................................................................... 21 WONING 1 BEEKLAAN 51 ................................................................................................................................................. 22 03.03 DEN HAAG BILDERDIJKSTRAAT................................................................................................................................... 22 OMGEVING ...................................................................................................................................................................... 22 WONING 1 BILDERDIJKSTRAAT 145 ................................................................................................................................. 22 03.04 ROTTERDAM MATHENESSERDIJK............................................................................................................................... 23 PROJECT ........................................................................................................................................................................... 23 MATHENESSERDIJK 321 ................................................................................................................................................... 24 MATHENESSERDIJK 323B ................................................................................................................................................ 24 MATHENESSERDIJK 331A ................................................................................................................................................ 25 MATHENESSERDIJK 347 ................................................................................................................................................... 25 03.05 ROTTERDAM WALLISBLOK ......................................................................................................................................... 26 PROJECT ........................................................................................................................................................................... 26 PROCES ............................................................................................................................................................................ 26 KLUSWONING .................................................................................................................................................................. 26 COLLECTIEVE KEUZEN ...................................................................................................................................................... 28 KWALITEITSEISEN ............................................................................................................................................................. 29 GEVEL ............................................................................................................................................................................... 29 03.06 AMSTERDAM DE FLAT KLEIBURG ............................................................................................................................... 32 PROJECT ........................................................................................................................................................................... 32 04. PROGRAMMA VAN EISEN CASCO WONINGEN .................................................................................................................. 33 ALGEMENE TECHNISCHE VOORWAARDEN ...................................................................................................................... 33 AANVULLENDE EISEN ....................................................................................................................................................... 36 05. PROGRAMMA VAN EISEN KLUSSERS.................................................................................................................................. 37 ALGEMENE TECHNISCHE VOORWAARDEN ...................................................................................................................... 37 06. CONCLUSIE ......................................................................................................................................................................... 40

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 1 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

SAMENVATTING In ons afstudeeropdracht draait het om ‘Kluswoningen’. Om een goed beeld te hebben bij het begrip ‘Klushuizen’ hebben we eerst onderzoek gedaan naar het ontstaan hiervan en naar de voor en nadelen van dit relatief nieuwe vorm van bouwen, met als doel een definitie te vormen van klushuizen. Definitie: 2 Een kluswoning is een casco woning die voor een relatief lage prijs (al dan niet per/m ) gekocht wordt, waarna het wordt opgeknapt tot een bewoonbare woning. Dit allemaal conform de projectgebonden eisen b.v. het zelf bewonen van de woning, financieringseis, klustijd etc. Daarnaast is er dieper ingegaan op de huidige plannen omtrent het Junogebouw. Dit is o.a. gedaan door de startdocumenten te analyseren. De startdocumenten bestaan uit: archieftekeningen, AutoCad tekeningen, foto’s en rapporten van het Junogebouw. Het project wordt uitgevoerd door Hulshof Architecten in samenwerking met Arvide Architecten. De analyse van de startdocumenten zal zich vooral richten op het rapport van het onderzoek naar de mogelijkheden voor herbestemming. Het voorstel is de ruimte in het bestaande Junogebouw als het ware per m2 nieuwe Gebruiks Oppervlakte, G.O., aan te bieden voor een minimaal bedrag dat volgt uit de realiseerbare waarde en de nodige investering om die waarde met deze formule te maken. De koper koopt zo een stuk gebouw voor relatief weinig geld, en investeert hier naar eigen vermogen en tenminste voldoende in om er een goede woning van te maken. Daarbij kan de koper de woning zelf af werken, minimaal volgens de eisen gesteld door de gemeente Den Haag, het bouwbesluit en de afspraken die met de te vormen VvE worden gemaakt. In dit onderzoek worden voorstellen voor deze afspraken gedaan. Vervolgens is onderzocht op welke manier vergelijkbare klusprojecten zijn uitgevoerd en wat het resultaat daarbij was. Bij de referentie kluswoningen die hij hebben behandeld zijn er enkele cruciale verschillen wat de vergelijking met ons kluswoning project moeilijk maakt. Ten eerste zijn de referentie kluswoningen allemaal bestaande woningen die casco worden gestript, hersteld en verkocht. Het Junogebouw had eerst als functie: kantoren. Dit neemt niet weg dat we op andere punten onze overeenkomsten en verschillen hebben kunnen belichten. Tot slot zijn er 2 PvE’s ontwikkeld: een ‘Programma van Eisen Casco’ en een ‘Programma van Eisen Klussers’. In het PvE Casco staan de technische eisen vermeld waar het Junogebouw aan moet voldoen voordat het verkocht wordt aan de klussers. In het PvE Klussers staan de eisen vermeld waar de kluswoning aan moet voldoen na het klussen. De belangrijkste eisen die aan de casco kluswoningen worden gesteld is dat het moet voldoen aan de bouwregelgeving. Op casco niveau wordt nog niet zo diep ingegaan op eventuele kwaliteitseisen die Hulshof Architecten wil meegeven aan de klussers. In het opgestelde PvE Casco staan alle eisen omschreven. De belangrijkste eisen die aan de ‘oplever-klare’ kluswoningen worden gesteld is dat het moet voldoen aan de bouwregelgeving. Daarnaast zijn er nog kwaliteitseisen die Hulshof Architecten wil meegeven aan de klussers. Kort gezegd komt het erop neer dat de woningen moeten voldoen aan de nieuwbouw eisen 2012. In het opgestelde PvE Klussers staan alle eisen omschreven.

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 2 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

INLEIDING Woningen worden al jaren gebouwd aan de hand van een aanbod gestuurde markt. Woningen worden ontworpen en gebouwd door projectontwikkelaars e.d. om vervolgens verkocht te worden aan consumenten. In ons afstudeeropdracht draait het om ‘Kluswoningen’. Om een goed beeld te hebben bij het begrip ‘Klushuizen’ doen we eerst een onderzoek naar het ontstaan hiervan en naar de voor en nadelen van dit relatief nieuwe vorm van bouwen, met als doel een definitie te vormen van klushuizen. Vervolgens gaan we de startdocumenten van Hulshof Architecten analyseren. De startdocumenten bestaan uit: archieftekeningen, AutoCad tekeningen, foto’s en rapporten van het Junogebouw. Het project wordt uitgevoerd door Hulshof Architecten in samenwerking met Arvide Architecten. De analyse van de startdocumenten zal zich vooral richten op het rapport van het onderzoek naar de mogelijkheden voor herbestemming. In het hoofdstuk ‘Referentieprojecten’ onderzoeken we op welke manier vergelijkbare klusprojecten zijn uitgevoerd en wat het resultaat daarbij was. Voor het juiste referentie materiaal zullen we specifiek onderzoek doen naar kluswoningen in de ontwerp en uitvoeringsfase. Als eerst zullen we onderzoeken wat Den Haag te bieden heeft met betrekking tot kluswoningen. Het is belangrijk om te weten wat het aanbod is van andere kluswoningen in dezelfde omgeving. Op dit moment zijn er 7 kluswoningen beschikbaar in Den Haag. Hiernaast doen we onderzoek naar een project aan de Mathenesserdijk en het Wallisblok in Rotterdam en een project ’De Flat’ in Amsterdam. Ondanks dat dit 2 een totaal verschillende steden zijn waarbij bepaalde regelingen een andere procedure doorlopen, is het belangrijk om te onderzoeken hoe bv. het klusproces in gang is gegaan en hoe bepaalde technische overwegingen tot stand zijn gekomen. Tot slot ontwikkelen we een ‘Programma van Eisen Casco’ en een ‘Programma van Eisen Klussers’. In het PvE Casco staan de technische eisen vermeld waar het Junogebouw aan moet voldoen voordat het verkocht wordt aan de klussers. In het PvE Klussers staan de eisen vermeld waar de kluswoning aan moet voldoen na het klussen. Deze eisen van beide PvE’s zijn gebaseerd op eisen vanuit de (bouw)regelgeving en vanuit kwaliteitseisen voor de toekomstige bewoners. De hoofdvraag waar in dit rapport antwoord op gegeven gaat worden luidt als volgt: Hoe zit het project in elkaar? De bijbehorende deelvragen luiden als volgt: Wat zijn de huidige plannen? Wat zijn kluswoningen en wat zijn de kwaliteitseisen die gesteld worden aan casco kluswoningen (Programma van Eisen Casco & Programma van Aanbevelingen)? Wat voor eisen wordt er gesteld naar de klussers toe (Programma van Eisen Klussers)? Hoe is het verlopen bij vergelijkbare projecten?

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 3 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

01. ANALYSE KLUSWONINGEN 01.01 DEFINITIE De gemeente Rotterdam heeft na een succesvolle pilot in Spangen in 2004-2006 werk gemaakt van het concept van “169 klushuizen”, later “Rotterdamse klushuizen” genoemd. De gemeente beschikte na een ingrijpende aanpak van overlast gevende huisjesmelkers over een ruim bestand van aangekochte verwaarloosde panden in verloederde wijken. Zowel renovatie en verkoop in eigen beheer of projectmatige sloop/nieuwbouw zou veel geld kosten. En vanuit de markt was er weinig vraag naar (middel)dure woningen op deze locaties. Daarom is door de gemeente (en later ook door corporatie Woonstad Rotterdam) geëxperimenteerd met het onder de marktwaarde verkopen van woningen aan klussers die verplicht werden deze woningen hoogwaardig te renoveren en zelf te bewonen. Dit concept is in de loop der jaren via een aantal verkoopronden steeds verder uitgewerkt en inmiddels verankerd in een concept en een project onder de naam “Rotterdamse Klushuizen”. Inmiddels zijn enkele honderden oude woningen samengevoegd, verkocht en gerenoveerd door betrokken particuliere eigenaarbewoners, die vaak zelf een groot deel van de renovatie ter hand namen of in eigen beheer lieten uitvoeren. Het resultaat is een relatief grote woning voor een aantrekkelijke prijs, naar eigen wens ingedeeld en afgebouwd, en met een positieve uitstraling naar de straat, buurt en wijk. De verplichting om de woning te renoveren conform een algemeen programma van eisen, zelfbewoningsplicht, verhuur- en splitsingsverbod en anti-speculatiebeding maken onderdeel uit van de verkoopvoorwaarden. Inmiddels zijn er vele tevreden kopers van een klushuis en wordt het concept ook elders in het land toegepast, 1 onder meer in Amsterdam en Den Haag.

(Afb. 01.01. Voorgevel (oud)Wallisblok Rotterdam)

(Afb. 01.02. Voorgevel (nieuw)Wallisblok Rotterdam)

Definitie: 2 Een kluswoning is een casco woning die voor een relatief lage prijs (al dan niet per/m ) gekocht wordt, waarna het wordt opgeknapt tot een bewoonbare woning. Dit allemaal conform de projectgebonden eisen b.v. het zelf bewonen van de woning, financieringseis, klustijd etc.

(Afb. 01.03. Achtergevel (oud) Wallisblok Rotterdam)

1

(Afb. 01.04. Achtergevel (nieuw) Wallisblok Rotterdam)

Bron: http://www.herbestemmingacademie.nl/wp-content/uploads/2012/08/Klushuizen-en-poolse-arbeidsmigranten-SEV.pdf

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 4 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

02. ANALYSE STARTDOCUMETNEN 02.01 KLUSHUIZEN CONCEPT ALS ONTWIKKELFORMULE Het voorstel is de ruimte in het bestaande gebouw als het ware per m2 nieuwe Gebruiks Oppervlakte, G.O., aan te bieden voor een minimaal bedrag dat volgt uit de realiseerbare waarde en de nodige investering om die waarde met deze formule te maken. De koper koopt zo een stuk gebouw voor relatief weinig geld, en investeert hier naar eigen vermogen en tenminste voldoende in om er een goede woning van te maken. Daarbij kan de koper de woning zelf af werken, minimaal volgens de eisen gesteld door de gemeente Den Haag, het bouwbesluit en de afspraken die met de te vormen VvE worden gemaakt. In dit onderzoek worden voorstellen voor deze afspraken gedaan. BASISPLAN Door het geheel met de kopers als een groep, als collectief, te ontwikkelen, valt er nog meer winst te behalen. Gezien de bouwkundige eenheid van dit complex, van ruim 9000m2 B.V.O. aan voormalige kantoorruimte, zal herontwikkeling in de vorm van een bouwgroep noodzakelijk zijn. RANDVOORWAARDEN Er moet voldaan worden aan het bouwbesluit voor nieuwe woningen met eventueel ontheffingen als het niet anders kan vanwege de bestaande situatie. De nieuwe handhavingstermijn zou daarbij tenminste 50 jaar moeten zijn. Verder wordt het programma van eisen en aanbevelingen van de Rotterdamse Klushuizen als basis gebruikt. Daarnaast wordt het programma van eisen en aanbevelingen voor de Rotterdamse Klushuizen als basis gebruikt en zal door ons zelf aangepast worden. Het basisplan wordt de realisatie van een A+ label aangehouden waarmee de woonlasten ook beperkt kunnen worden. PROCES Hoe ver een basisplan collectief wordt uitgebreid met opties is aan de kopersgroep. De groep wordt tijdens het ontwerp en ontwikkelproces mogelijk door een corporatie bijgestaan als proces adviseur en door Hulshof Architecten in samenwerking met Arvide als architect. 1.

Inwerkfase Werving kopers, bezichtiging, artikelen, website enz. Inschrijving. Kennismaking door workshops op locatie, excursie Wallisblok, omgevingsverkenning. Oprichting kopers vereniging en werkgroepen.

2.

Voorlopig ontwerpfase Individuele gespreksronden, woonwensen inventarisatie. Proef kavel keuze.

3.

Definitief ontwerpfase Verkaveling en in plaatsing Individuele gespreksronden, woningindeling individueel voor vergunning. Omgevingsvergunning aanvraag.

4.

Bouwvoorbereiding en aannemers selectie Aanbesteding en financiering. Contractvorming, aannemer en koper. Overdracht pand aandeel per koper. Contract en Werktekeningen

5.

Uitvoering Oplevering Individuele afbouw en in huizing.

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 5 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

DEFINITIEF ONTWERPFASE EN BOUWVOORBEREIDING Per koper wordt per woning een indelingsplan gemaakt dat moet voldoen aan het bouwbesluit en dat is afgestemd op de individuele koperswensen. In het basisplan van uitvoering wordt elke woning op maat ingevoerd en wordt per koper afgestemd wat zelf kan worden uitgevoerd. Alle individuele opties worden in groepsverband ontwikkeld en uitgewisseld. Diverse afbouwopties zullen in de aanbesteding worden meegenomen waarna per koper in individueel overleg met de aannemer de keuze kan worden vastgelegd.

(Afb. 02.01 Proces )

02.02 INVENTARISATIE HISTORISCH Deze paragraaf gaat over de geschiedenis van de plek en het gebouw. Het gebouw is in 1978 in opdracht van Interned Bouw B.V. gebouwd naar ontwerp van Architecten bureau ZCZO&P en geconstrueerd door Grabowsky en Poort, tegenwoordig onderdeel van Arcadis. Alle bouwgegevens zijn aanwezig in het gemeente archief. Het gebouw is de eerste tien jaar als kantoorgebouw gebruikt. Eind 90er jaren is het gebouw tijdelijk gebruikt als Asiel- ZoekersCentrum (AZC). Nadat deze functie verdween is het gebouw leeg en heel beperkt in tijdelijk beheer in gebruik door studenten en 2 kunstenaars. STEDENBOUWKUNDIGE SITUATIE EN ANALYSE

(Afb. 02.02 Ligging binckhorst t.o.v. Den Haag en omgeving)

(Afb. 02.03 Zichtbaarheid over het water)

2

(Afb. 02.04 Ontsluiting)

Bron: Boek Juno AZC pagina 17

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 6 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

Van de analyse van de locatie is duidelijk geworden dat het gebouw relatief hoog is in vergelijking met de omgeving. In 2014/2015 zal gestart worden met de aanleg van de Rotterdamsebaan waardoor de ontsluiting van het gebied wordt veranderd en er gedurende een periode van ca. 5 jaar hinder zal ontstaan voor de bereikbaarheid. Met de aanleg van de Rotterdamse baan zal de infrastructuur ingrijpend veranderen. Dit biedt het gebied kansen als het gaat om het toevoegen van functies door transformaties zoals met het voormalige AZC in de Junostraat wordt beoogd. (Afb. 02.05 Luchtfoto Binckhorst (Junogebouw links))

Voor deze locatie is het ontwikkelconcept met een bouwgroep van klussers kansrijk omdat de omgeving nog niet als woongebied is ontwikkeld en daardoor de economische waarde voor woningen relatief laag is. Een leegstaand gebouw in deze omgeving kost alleen geld als het leeg staat en kan met een nieuwe functie waarde genereren als men er in wil investeren. De verleiding om dat te doen moet onder meer blijken uit de analyse van de technische mogelijkheden en de kosten daarvan. De locatie op zich is aantrekkelijk voor een woonfunctie door de ligging aan het water en de rand van de Binckhorst. FUNDERING Het complex is gefundeerd op palen. De fundering is in goede staat, berekeningen en tekeningen zijn in het gemeentearchief aanwezig.

02.03 BOUWTECHNISCH ONDERZOEK FUNDERING Geen ingreep nodig. De fundering is geschikt voor de toevoeging van twee lichte bouwlagen op de bovenste verdiepingsvloer waarop de bestaande kapconstructie kan worden hergebruikt, door deze op te tillen en her te gebruiken als nieuwe bovenste bouwlaag. Na analyse van deze ingreep lijkt het financieel praktischer de staalconstructie demonteren en te verkopen en te vervangen door een nieuwe lichte constructie passend bij de vormgeving van de nieuwe opbouw.

(Afb. 02.06 Fragment doorsnede)

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 7 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

VLOEREN De begane grondvloer (met randbalken) is een dikke betonvloer en is 300mm dik met daarbovenop een afwerkvloer van 30 mm. Deze vloer is aangebracht op isolatie en werkvloer, volgens archieftekening. De isolatie is niet waarneembaar en wordt buiten beschouwing gelaten. De verdiepingsvloer is ook een betonnen vloer en is 230mm dik. Ook zit op deze vloer een afwerkvloer van 30mm. De begane grondvloeren aan de bovenzijde isoleren en voorzien van een lichte zwevende dekvloer waarin vloerverwarming kan worden opgenomen. De pakketdikte wordt 50mm tot 70mm dik. De verdiepingsvloeren voorzien van een zwevende dekvloer waarin vloerverwarming kan worden opgenomen. Dekvloer pakket op de vloer 50 mm dik, 30 mm houtvezelplaat met groeven (ten behoeve van leidingwerk vloerverwarming) en 2x 10 mm Rigidur plaat. Hiermee is het totaalpakket van betonvloer en zwevende dekvloer volledig woningscheidend voor wat betreft WBDBO, lucht- en contactgeluid.

(Afb. 02.07 Zwevende dekvloer)

DAKCONSTRUCTIE Stalen spanten met bekleding van geprofileerde stalen platen. De stalen profielplaten bekleding is in slechte staat, bevestiging is versleten en de coating is slecht. De dakramen zijn niet herbruikbaar in de nieuwe situatie. Staakconstructie in principe handhaven en opnieuw bekleden. De bestaande constructie kan eventueel worden opgetild en herbruikt als nieuwe kapconstructie. Na berekening van deze variant van deze variant blijkt het eenvoudiger en efficiënter de staalconstructie te demonteren en een nieuwe constructie aan te brengen. (Afb. 02.08 Dakconstructie)

GEVEL/KOZIJNEN Aan de betonconstructie hangen stramienbreedte betonnen gevelelementen. Deze elementen rusten met een doorgaande “neus” op de verdiepingsvloer en zullen ergens (nog niet waarneembaar) tegen kantelen ondersteund zijn. De elementen zijn in goede staat. Achter deze elementen zijn verdieping hoge ongeïsoleerde aluminium puien gezet. Tussen de pui en 3 betonnen gevelelement is, boven de raamstrook, een ruimte waar in huidige situatie zonwering is opgenomen. De betonnen elementen kunnen naar wens worden verwijderd of worden aangepast (sparingen). Sparingen zijn wenselijk voor het maken van eventuele galerij-/balkontoegangsdeuren of extra daglichttoetreding. Bij een deursparing moet niet alleen het onderste element (borstwering) maar ook het erboven gelegen element worden aangepast in verband met deurhoogte. Voor de achtergelegen aluminium pui zijn twee scenario’s denkbaar

(Afb. 02.09 Bestaand) 3

Bron: Boek Juno AZC pagina 28

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 8 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

Voorbeeld 1 Aan de binnenzijde van de bestaande pui een geïsoleerde voorzetwand aanbrengen ter plaatse van borstwering en bovendeel. Achter de huidige schuiframen een hardglazen, te openen achter zetraam aanbrengen. In het bovendeel, boven de schuiframen, is tussen pui en betonelement ruimte beschikbaar (te verwijderen oude zonweringen) voor ventilatieroosters, die op deze manier niet in de gevel zichtbaar worden. Holle ruimte in betonelement ter plaatse van vloer isoleren ter voorkoming van koudebrug. Voorbeeld 2 Volledig verwijderen bestaande aluminium pui. Op dezelfde positie een geïsoleerde houten pui met driedubbel glas terugbrengen. De holle ruimten in de betonnen gevelelementen bieden voldoende ruimte voor isolatiemateriaal. Hiermee wordt de koudebrug (gevormd door aansluiting element op vloer) voldoende geïsoleerd. Voor de herontwikkeling stellen we variant II voor omdat dit een duurzamere oplossing is en de koudebrug efficiënter kan worden voorkomen. Ook is van belang dat door een nieuwe pui de ramen groter gemaakt kunnen worden en de onderhoud situatie kan worden verbeterd. De bestaande aluminium pui is in een lelijke kleur gemoffeld en het overschilderen zal niet onderhoudsvrij zijn. De bestaande profielen zijn niet onderbroken en

(Afb. 02.10 Voorbeeld 1 nieuw)

(Afb. 02.11 Voorbeeld 2 nieuw)

BUITENSCHILDERWERK Aluminium kozijnen + kolombekledingen in donkere kleur uitgevoerd. Bouwmuren Opbouw huidig casco: vrije betonvloeren/kolommen. Rondom kernen en op kopgevels diverse betonwanden, met dragende en/of stabiliteitsfunctie. alle nieuwe houten kozijnonderdelen in de gevel schilderen. Overweging is lichte kleurkeuze. Het kozijnhout kan achter de gevelelementen worden geplaatst waardoor het minder onderhoudsgevoelig wordt en het glasoppervlak kan worden vergroot. De kolombekleding moet ook geschilderd worden en kan daarmee bijdragen aan een heel nieuw uiterlijk.

(Afb. 02.12 Aanzicht gevel)

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 9 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

BOUWMUREN Opbouw huidig casco: vrije betonvloeren/kolommen. Rondom kernen en op kopgevels diverse betonwanden, met dragende en/of stabiliteitsfunctie. Eenvoudige (deur-)sparingen (ca. 1 m¹ breed, 2,3 m¹ hoog) zijn in betonwanden mogelijk, mits sparingen minimaal 1 m¹ uit de hoek gehouden worden. Nieuwe woningscheidende wanden kunnen in metalstudsysteem uitgevoerd worden. Met een wandpakket van 210 mm dik is volledige woningscheiding voor brand, lucht- en contactgeluid te realiseren. TRAPPEN In goede staat verkerende prefab betontrappen met bordes.

(Afb. 02.13 Interieur)

Geen ingrepen. Wel dient ergens het hoogteverschil trappen en de nieuwe zwevende dekvloer overbrugd te worden. WANDAFWERKING Veel verschillende afwerkingen, allen vervuild, verouderd, met gebreken. Rekening houden met volledig nieuwe wandafwerking. In principe zullen de meeste wanden (voorzetwand gevel of nieuwe pui gevel, nieuwe scheidingswanden) in behang klaar gips worden uitgevoerd. Overige (beton)wanden in (behang klaar)stucwerk. (Afb. 02.14 Trappenhuis)

VLOERAFWERKING Diversen (o.a. marmoleum, tegelwerk) Zwevende dekvloer, met als toplaag Rigidurplaten, is geschikt voor vele soorten vloerafwerking. PLAFONDAFWERKING Diverse afwerkingen aanwezig, veel (montagemateriaal behorend bij) installaties aan plafonds. Met zwevende dekvloer is woningscheiding te realiseren waardoor noodzaak plafond voor woningscheiding vervalt. Plafond eventueel aanbrengen ten behoeve van leidingtracés. Afwerking betonvloer onderzijde in spuitwerk. Afwerken verlaagd plafond in spuitklaar gipsplaat. BINNENSCHILDERWERK Diverse afwerkingen. Alle nieuwe houten afwerkingen, zoals plinten, gegrond aanbrengen. Schilderwerk gemeenschappelijke voorzieningen (in bijvoorbeeld trappenhuizen) zoals trapleuningen, balustrades, liftfronten enz.

(Afb. 02.15 B.G.)

KEUKENS Geen (her-)bruikbare keukens aanwezig. Nieuwe keukens, in basis aanpak sober en doelmatige uitvoering meegerekend, door klussers mogelijk een betere uitvoering naar keuze en plaats sowieso naar keuze, aan te brengen. De aansluitingen voor de te maken keuken worden in het basisplan geïntegreerd conform de individuele koperswens.

(Afb. 02.16 Gang Verdieping)

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 10 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

INSTALLATIES Geen (her-)bruikbare installaties aanwezig. Riool geheel vervangen. Nieuwe meterkasten maken. Alle installaties na de meterkast vervangen. Elektriciteit conform NEN 1010 passend bij de nieuwe indeling aanbrengen, weggewerkt in de nieuwe (voorzet)wanden. Waterinstallatie vervangen door kunststof leidingen. Warmte installatie aanbrengen met HR+ ketels per appartement en met lagetemperatuurverwarming. De mogelijkheden voor een gezamenlijke warmtepomp en eventueel gebruik van het water uit de Vliet kunnen nader worden onderzocht. Een mechanische ventilatie-installatie aanbrengen en de kozijnen boven de bovendorpels voorzien van zelfregelende ventilatieroosters. Al het sanitair vervangen en nieuwe badkamers en toiletten aanbrengen naar wens van de toekomstige bewoners. Bij gebruikmaking van een zwevende dekvloer vervalt, voor wat betreft branden geluidsscheiding, de noodzaak voor een verlaagd plafond. Ten behoeve van leidingverloop (bijvoorbeeld afvoeren bovengelegen woning) kan plaatselijk een leidingstrook gemaakt worden boven een verlaagd plafond. Een dergelijke leidingstrook loopt dan langs verticale leidingschachten op “strategische” posities. Leidingen, die vanuit een woning door de betonnen vloer naar de onderliggende leidingstrook gevoerd worden, moeten ter plaatse van de betonvloer van brandwerende doorvoeren worden voorzien. LIFTEN Aanwezige liften zijn verouderd. Posities liften sluiten slechts deels aan bij de ontsluitingsmodellen.

(Afb. 02.17 Installaties plafond)

(Afb. 02.18 Doorsnede Verd.Vloer)

Liften in torenkern vervangen voor nieuwe liften (in de bestaande schachten te plaatsen). Voor de portieken geldt dat er per portiek één nieuwe lift in nieuwe schacht) gemaakt wordt. In het parkeermodel waarin een loopverbinding naar het dak van de Binck Twins wordt gemaakt zal minstens één lift een extra stopplaats op dak (parkeer-) niveau moeten krijgen. (Afb. 02.19 Lift B.G.)

(Afb. 02.20 Lift Verdieping)

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 11 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

02.04 WOONTECHNISCHE ANALYSE EN VERKENNING STRUCTUUR/CASCO Het gebouw heeft een kolommenstructuur op een raster van 5,40 m¹ x 5,40 m¹. Alle vleugels hebben een middengang van 1,80 m¹. De netto diepte van alle vleugels is daarmee 12,6 m¹ van hart kolom tot hart kolom. Tussen de huidige puien is deze diepte 12,9 m¹. Dit is een maat waar zeer goed woningplattegronden op te ontwikkelen zijn, zowel met gebruikmaking van een gangzone binnen deze maat, als met een galerij erbuiten. Nieuwe (woningscheidende) wanden kunnen vrij geplaatst worden, waarbij het voor de hand ligt deze buiten het stramien te plaatsen. Hierdoor worden lastige aansluitingen op kolommen voorkomen en kunnen “vrije” kolommen voor verrassende mogelijkheden in woningplattegronden zorgen. De netto verdiepingshoogte bedraagt in de huidige toestand (casco) 3,80 m¹ op de begane grond en 3,0 m¹ op de standaard verdiepingen. In de stalen dak opbouwen is de vrije hoogte onder de staalconstructie eveneens 3,0 m¹. Na aanbrengen van een zwevende dekvloer blijft er nog steeds resp. netto 3,75 m¹ en 2,95 m¹ vrije hoogte over (vóór vloerafwerking). ORIENTATIE-DACHLICHT Het gebouw is opgebouwd uit een carré van vier vleugels rondom een binnenplaats en een toren van acht bouwlagen aan de waterzijde. De ligging is aan drie zijden vrij; aan één zijde rest slechts 11 meter tussen het Juno-gebouw en de Binck Twins. Dit is qua zicht verreweg de minst interessante kant; oriëntatie van woningen (en eventueel bijbehorende buitenruimte) op de binnenplaats ligt hier voor de hand. Voor de overige vleugels is een plattegrond over de volledige diepte interessant om zo te kunnen profiteren van uitzicht enerzijds en rust in de binnenplaats anderzijds. De opbouw van de gevel met “zware” betonnen elementen en relatief smalle raamstroken beperken de daglichttoetreding. Het incidenteel verwijderen van elementen of het maken van sparingen hierin, kan dit sterk verbeteren. Strategische posities hiervoor kunnen in combinatie met balkons, galerijen en toegangsdeuren gekozen worden. De drie laagste vleugels zouden met elk twee lagen opgetopt kunnen worden. De constructie/ fundering is daar sterk genoeg voor. De vleugel aan de insteekhaven leent zich hier het beste voor; hier twee extra lagen opzetten geeft in die lagen woonruimte met veel uitzicht en direct zonlicht, zonder dat één van de andere vleugels hiervan hinder ondervindt. DAKEN Alle platte daken lenen zich in principe voor inrichting als dakterras. De relatief grote oppervlakten aan plat dak die hier voorhanden zijn geven een goede kans voor het opzetten van standslandbouw; het inrichten van de daken als “moestuin”, een collectieve voorziening waar alle bewoners van het gebouw profijt van hebben. De daken kunnen getransformeerd worden in een daklandschap dat niet alleen een prettige buiten(verblijfs-)ruimte is, maar ook als hemelwaterbuffer werkt en groente- en fruitproductie oplevert! ONTSLUITINGEN Eigenlijk is sprake van vijf geschakelde bouwdelen die met trappenhuizen verbonden worden en door de ligging van een vluchttrappenhuis op de kop van het hoogste bouwdeel de gehele constructie ontsluiten. Hiermee kunnen variaties voor woningontsluitingen worden gemaakt.

02.05 Model Omdat model A, met portieken en galerijen, de beste gemiddelde woonkwaliteit oplevert is het voorstel met dit uitgangspunt de kopers te werven. Allereerst op basis van de gewenste m2 gebruiksoppervlak, G.O. Men kan inschrijven met de gewenste m2 en eventueel een voorkeur verdieping en vleugel aangeven. Bij de inschrijving moet er een woonwensen enquête worden ingevuld. Met de keuze voor dit model ontstaat de mogelijkheid om drie sub kopersgroepen te maken. Dit kan meerwaarde generen in de diversiteit en ook in de taxatiewaarde per entree. Immers hoe minder mensen een entree en trappenhuis gebruiken hoe hoger de waarde in verband met de privacy verschillen.

Model 1A

Aantal eenheden getekend 41

Model 1A

Aantal 2 m GBO 7416

Volume 25926

HAAGSE HOGESCHOOL

Aantal eenheden maximaal 67

Kuubprijs basis bouwkosten € 314

2

m GBO 7416

Totale stichtingskosten V.O.N. € 9.553.188

HULSHOF ARCHITECTEN

Maximum prijs V.O.N. € 11.865.600

Resultaat Gemeente € 2.312.412

Pagina 12 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

PLATTEGRONDEN

(Afb. 02.21Begane Grond)

(Afb. 02.22 1e Verdieping)

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 13 van 41

PROJECT ANALYSE


2012



HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 14 van 41

PROJECT ANALYSE


2012



HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 15 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

e

(Afb. 02.27 6 Verdieping)


HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 16 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

SITUATIE, INRICHTING OMGEVING EN PARKEREN Hiernaast is de situatie van het gebouw met de beoogde nieuwe verkeersroute langs de oostzijde van het gebouw. Parkeerplaatsen voor het gebouw zijn op dit moment daar en aan de westzijde aanwezig. De inrichting aan de Trekvliet past niet bij de woonfunctie en mogelijke bedrijvigheid op de begane grond van het gebouw. Alle modellen laten zien dat aan de westzijde de hoofdentree ligt en dat daar meer ruimte voor nodig is. Het is dan ook passend om de inrichting volledig te herzien en te richten op de nieuwe functies. Het beleid van de gemeente gaat uit van een nieuwe fietsroute langs het water en een ontsluiting voor bestemmingsverkeer tussen het voormalige AZC en de Binck Twins. Het zal dan ook noodzakelijk zijn dat de (Afb. 02.29 Situatie) gemeente voor het gebied om het gebouw een plan voor de openbare ruimte maakt inclusief de nodige openbare parkeervoorziening. Wij gaan uit van een terreininrichting aan de zijde van de Trekvliet zonder parkeerplaatsen. Op de kade aan de zijde van de insteekhaven kunnen wel parkeerplaatsen op eigen terrein worden gemaakt. INSTEEKHAVEN De insteekhaven aan de Noordzijde van het gebouw vormt een unieke kwaliteit voor de locatie en de nieuwe eigenaren. De insteekhaven zorgt ervoor dat het gebouw direct aan een aan eigen grond gesitueerde eigen haven komt te liggen. Het ligt voor de hand naar verbinding te zoeken met de roeivereniging aan de noordzijde van het water. Aan de insteekhaven aan deze zijde kunnen aanlegplaatsen voor de bewoners van het complex worden gemaakt. Het hebben van een aantal eigen aanlegplekken aan de haven vormt een belangrijke gebruikskwaliteit en daarmee verkoopargument voor de nieuwe kopers. De eigendomssituatie van de kade (onderhoud kadewand) en beoogde het vrije gebruik van eigen aanlegplekken door de bewoners dient nader te worden bekeken. PARKEREN Parkeren op dak Binck Twins met loopbrug over straat: 100 pp te koop Model III gaat uit van het gebruik van de parkeergelegenheid op het dak van het naastgelegen bedrijfsverzamelgebouw Binck Twins. Om de parkeerplaatsen goed te kunnen gebruiken als ‘eigen’ parkeerplaatsen wordt in dit model de aanleg van en loopbrug naar het parkeerdak aangeraden. Deze parkeerplekken zijn te koop voor € 11.000,- excl. btw. of OZ belasting en exclusief service kosten. De verplichting het parkeren op te lossen komt er, als de noordzijde van het terrein met het gebouw wordt uitgegeven, op neer dat de groep altijd 33 parkeerplekken in het complex of als koop op het dak van de Binck Twins moet verzorgen.

(Afb. 02.30 Parkeren)

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 17 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

02.06 AANBEVOLEN ONTWIKKELPROCES BOUWGROEP(EN) EN RANDVOORWAARDEN -

-

-

-

-

-

-

-

Zo snel mogelijk het bestemmingplan aanpassen zodat de geschetste ontwikkeling mogelijk wordt waarbij zowel wonen als werken mogelijk wordt, een zogenaamde gemengde bestemming, waarbij de eisen die aan het wonen gesteld worden ook voor andere functies gelden. Ambtelijke hulp vrijmaken en mandateren tot snel handelen, bijvoorbeeld vergelijk baar met de Rotterdamse vergunningen coach. Per inschrijver is het aan te bevelen een inschrijfbetaling te vragen voordat het in werktraject start. Voor de kavelkeuze moet de koper de financiering kunnen aantonen met een financieringstoets. Basisplan Model A; twee portieken en galerij ontsluiting, met twee extra lagen aan de noordzijde in principe aanhouden om de restwaarde die het geheel moet opbrengen bepalen, het is daarbij aan de kopersgroep om te bepalen hoeveel verdiepingen en waar op het bestaande gebouw worden toegevoegd. De rekenmodellen laten zien dat elke verdieping extra meerwaarde creëert voor het geheel. Kortom; het is mooier en levert meer op! Verplicht 33 parkeerplaatsen op eigen terrein of meer voor zover dat voortkomt uit de woningtypologie. 18 Parkeerplaatsen op de openbare weg ten behoeve van deze ontwikkeling realiseert de gemeente. Inrichting openbare ruimte afstemmen met de kopers en realiseren voor ingebruikname, bij het aanbieden van het complex verdient het aanbeveling garanties over de kwaliteit van de inrichting te geven. Het verdient aanbeveling daarbij ook de inrichting en het gebruik van het gebied aan de zuidzijde van het complex te betrekken. In de wervingsbrochure moet het proces voor de kostentoedeling van het gezamenlijk uit te voeren basisplan per appartement worden opgenomen. De taxatie van de nieuwe situatie kan als maat gebruikt worden. Voor de afspraken bij de eerste verkoop, over het parkeren en afspraken die binnen de vereniging van eigenaren worden ontwikkeld, moet een kettingbeding worden opgenomen. Het is interessant om de mogelijkheden voor het maken van appartementsrechten per nieuw stramien nader te onderzoeken in samenhang met de mogelijke flexibiliteit die daarmee mogelijk wordt. Het maken van de opbouw met ca. 6 woningen levert meer financieel resultaat op. Als er op de zuidelijke vleugel ook nog twee lagen worden toegevoegd wordt het resultaat nog beter. Dan zal daaraan de verplichting tot het maken van een verhoogd dek in de patio kunnen worden verbonden, boven het parkeren. De waarde voor het gebouw, inclusief de begane grond, komt voort uit de berekening gen en komt op ca. € 2.3 miljoen, inclusief eventuele overdrachtsbelasting, uit. Daar moet mogelijk nog een bedrag voor de inrichting van de openbare ruimte uit worden gereserveerd. Het is mogelijk het gebouw gratis aan te bieden en de m2 vloer op basis van een verdeelsleutel als grondkosten deel aan te bieden. Gemiddeld wordt dit dan bij een totaal perceel uitgeefbaar van 4000m2 een bedrag van €650,- per m2 grond. De toe deling van het totale bedrag wordt gemaakt op basis van de keuze van G.O. en de taxatie waarde van het gewenste appartement. Koperswerving met m2 vloer, vrij indeelbaar onder voorwaarden, bouwplanontwikkeling met de andere kopers. Het gaat er niet om een groep te zoeken maar deze met de toekomstige bewoners te maken! Het wervingsproces richten op alle mogelijke kopers. Koperswerving met bedragen van € 1500,- V.O.N. voor appartementen van > 200m2, € 1600,- voor 120 tot 200m2 en € 1700,- voor 80 tot 120m2 en € 1800,- voor 50 tot 80 m2, ter indicatie natuurlijk. Hoe dit uiteindelijk wordt berekend dient als principe in de wervingsbrochure met een rekenmodel te worden opgenomen.

Zodra er 15 deelnemers of een wensruimte van 30% van het gebouw is gereserveerd kan het inwerktraject met de inschrijvers worden gestart. De inwerkperiode kan gebruikt worden dit naar een bezetting van 60-70% te vergroten. Dat kan voor een corporatie voldoende zijn de ontwikkeling te starten en voor iedere deelnemer de inplaatsing zeker te maken zodat het basisplan kan worden gemaakt en de omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. In de looptijd van de procedure voor de vergunning kan verder geworven worden en kan de prijsvorming worden afgerond. PROCESSCHEMA Werving kopers Acties op locatie

Verkoopflyer

Inschrijving 1. Koopovereenkomst per koper 1 2. Kavelkeuze oefening 3. Kavelkeuze 4. Kosten zekerheid en financiering

6. 7. 8. 9.

Verkoopvoorwaarden

Media

Woon-/kavel-/kluswinkel

Inwerktraject kopers - excursies, workshop, smaakverkenningen Ontwerpfase Bouwvoorbereidingsfase, aanbesteding Bouwvergunning en aanneemsom

Juridische levering per koper 2, binnen max. 12 maanden na (1) Betaling aankoopsom Sluiten aanneemovereenkomst Feitelijke levering aan koper en van koper voor aan gemeente per koper basisplan aandeel uitvoering aan aannemer Binnen 18 maanden na levering, (2), bewoning goedgekeurd en ingeschreven.

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 18 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

03. ANALYSE REFERENTIEPROJECTEN In dit hoofdstuk worden referentie kluswoningen behandeld. Hierin onderzoeken we op welke manier vergelijkbare klusprojecten zijn uitgevoerd en wat het resultaat daarbij was. Voor het juiste referentie materiaal zullen we specifiek onderzoek doen naar kluswoningen in de ontwerp en uitvoeringsfase. Als eerst zullen we onderzoeken wat Den Haag te bieden heeft met betrekking tot kluswoningen. Het is belangrijk om te weten wat het aanbod is van andere kluswoningen in dezelfde omgeving. Op dit moment zijn er 7 kluswoningen beschikbaar in Den Haag. Hiernaast doen we onderzoek naar een project aan de Mathenesserdijk en het Wallisblok in Rotterdam en een project ’De Flat’ in Amsterdam. Ondanks dat dit 2 een totaal verschillende steden zijn waarbij bepaalde regelingen een andere procedure doorlopen, is het belangrijk om te onderzoeken hoe bv. het klusproces in gang is gegaan en hoe bepaalde technische overwegingen tot stand zijn gekomen.

03.01 DEN HAAG CONSTANT REBEQUEPLEIN4 OMGEVING Deze 19e eeuwse wijk in het centrum van Den Haag is nog grotendeels intact. De gevelwanden vertonen Jugendstilstijlelementen. De portiekwoningen zijn kenmerkend voor de wijk evenals de achterbouw die doorloopt in de kleine stadstuinen. Om de hoek ligt het schitterende Koningsplein met eetcafés en terrassen. De Weimarstraat barst van de winkels, cafés en restaurantjes, en in het voormalige zwembad is nu theater De Regentes gevestigd. De creatieve 'industrie' is op meer plekken goed vertegenwoordigd. Vlakbij bevindt zich de monumentale ‘Electrische Centrale’ waar de portiersloge is verbouwd tot het theater en productiehuis Zeebelt. Op de plek waar ooit de Gemeentelijke Gasfabriek en de vuilverbranding fabriek stonden, is nu een park met sportvelden: ‘De Verademing’. Langs de Elektriciteitscentrale loopt nog het oude Verversingskanaal. Hier liggen nu pleziervaartbootjes van de bewoners. Vanwege dit kanaal en de oude fabriek konden de straten nooit doorlopen, waardoor er nu maar weinig auto’s rijden. WONING 1 DE CONSTANT REBEQUEPLEIN 29 Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Oppervlakte: Bouwjaar: Prijs: Renovatiekosten:

Den Haag Sectie Y Nummer 2514-A3 Regentesse-Zuid e Appartement 2 Etage met balkon 101 m² ± 1900 € 50.000,- k.k. € 495,- / m² € 102.000,€ 1.010,- / m² (Afb. 03.02 Situatie)

(Afb. 03.01 Plattegrond)

4

Bron: http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Kluswoningen-rondom-het-Constant-Rebecqueplein.htm

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

(Afb. 03.03 Voorgevel)

(Geraadpleegd 27-09-2012)

Pagina 19 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

WONING 2 DE CONSTANT REBEQUEPLEIN 21 Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Oppervlakte: Tuin: Bouwjaar: Prijs: Renovatiekosten:

Den Haag Sectie Y Nummer 2508-A6 Regentesse-Zuid Appartement Begane grond met tuin 97 m² 43 m² (niet in prijs meegerekend) ± 1900 € 55.000,- k.k. € 567,- / m² € 89.000,€ 918,- / m²

(Afb. 03.05 Situatie)

(Afb. 03.04Plattegrond)


WONING 3 DE CONSTANT REBEQUEPLEIN 21 Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Oppervlakte: Tuin: Bouwjaar: Prijs: Renovatiekosten:

Den Haag Sectie Y Nummer 2508-A6 Regentesse-Zuid Appartement Begane grond met tuin 97 m² 43 m² (niet in prijs meegerekend) ± 1900 € 55.000,- k.k. € 567,- / m² € 89.000,€ 917,- / m² (Afb . 03.08 Situatie)


HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN


Pagina 20 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

WONING 4 JOSEPH LEDELSTRAAT 2D Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Oppervlakte: Bouwjaar: Prijs: Renovatiekosten:

Den Haag Sectie Y Nummer 2511-A5 Regentesse-Zuid e Appartement 1 Etage 87 m² ± 1906-1930 € 45.000,- k.k. € 517,- / m² € 89.000,€ 1.023,- / m²




WONING 5 KLEINE VEENKADE 47 Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Oppervlakte: Tuin: Bouwjaar: Prijs: Renovatiekosten:

Den Haag Sectie Y Nummer 2511-A5 Regentesse-Zuid e Appartement 1 Etage 76 m² 32 m² (niet in prijs meegerekend) ± 1931-1944 € 45.000,- k.k. € 592,- / m² € 91.000,€ 1.197,- / m² (Afb. 03.14 Situatie)

03.02 DEN HAAG BEEKLAAN



OMGEVING De Beeklaan ligt op de grens van het Regentesse- en Valkenboskwartier. Een Haagse woonwijk met veel fraaie neorenaissance straten en huizen, in die oude glorie zijn hersteld. De Weimarstraat en Paul Krugerlaan, twee gezellige winkelstraten, bevinden zich op loopafstand. Door de gunstige ligging ten opzichte van het stadscentrum, het strand en de vele (winkel)voorzieningen, zit het Valkenboskwartier de afgelopen jaren in de lift. Ook het Regentessekwartier is een negentiende-eeuwse buurt, vernoemd naar koningin Emma, regentes van Holland. De woningen in het noordelijk deel van de wijk (Weimarstraat - Laan van Meerdervoort) zijn beter gebouwd dan in het zuiden. In het zuidelijke deel - 'op het veen' - heeft dan ook op grotere schaal stadsvernieuwing plaatsgevonden. Het Regentessekwartier is nu een van de negentien beschermde stadsgezichten van Den Haag. Beide wijken maken deel uit van het stadsdeel Segbroek, met een eigen stadsdeelkantoor. Niemand minder dan oud minister-president Willem Drees woonde tot zijn dood in een statig herenhuis 5 op de Beeklaan 502.

5

Bron :http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Kluswoning-te-koop-aan-de-Beeklaan.htm

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN


Pagina 21 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

WONING 1 BEEKLAAN 51 Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Oppervlakte: Tuin: Bouwjaar: Prijs: Renovatiekosten:

Den Haag Sectie Y Nummer 2526-A1 Regentesse-Zuid/Valkenbos Appartement Begane grond met tuin 83 m² 20 m² (niet in prijs meegerekend) ± 1930 € 35.000,- k.k. € 421,- / m² € 68.500,€ 825,- / m² (Afb. 03.17 Situatie)



03.03 DEN HAAG BILDERDIJKSTRAAT OMGEVING De Bilderdijkstraat is een prachtige straat met fraaie 19e eeuwse herenhuizen en oude bomen, op loopafstand van het Noordeinde, Anna Paulownastraat en Koninklijke stallen. Alle voorzieningen, zoals winkels en restaurants liggen op steenworp afstand. Het klushuis heeft ooit deels dienst gedaan als kantoor van een voormalige erachter gelegen bakkerij. 6 Op de plek van de bakkerij zijn nu ateliers voor beeldend kunstenaars en een galerie . WONING 1 BILDERDIJKSTRAAT 145 Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Oppervlakte: Tuin: Bouwjaar: Prijs: Renovatiekosten:

Den Haag Sectie O Nummer 6768 Zeeheldenkwartier Appartement 112 m² 15 m² (niet in prijs meegerekend) ± 1915 € 70.000,- k.k. € 625,- / m² € 127.000,€ 1.134,- / m²



6

Bron: http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Kluswoning-te-koop-in-de-Bilderdijkstraat.htm

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN



Pagina 22 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

03.04 ROTTERDAM MATHENESSERDIJK PROJECT Aan de Mathenesserdijk in Rotterdam West zullen de komende tijd in totaal zo’n 25 klushuizen worden aangeboden. Het gaat om het rijtje panden met de huisnummers 321 tot en met 345. De gemeente Rotterdam biedt deze panden nadat ze 7 eerst de fundering heeft hersteld en de daken heeft vernieuwd. Van het klushuizenproject Mathenesserdijk in Rotterdam zijn er nog diverse woningen te koop, dit zijn: Mathenesserdijk 321 Mathenesserdijk 323B Mathenesserdijk 331A Mathenesserdijk 347

(drielaags benedenwoning) (dubbele bovenwoning) (drielaags benedenwoning) (heel pand)

(Afb. 03.22 Concept voorgevel)

(Afb. 02.23 Concept achtergevel)

7

Bron: http://www.urbannerdam.nl/nl/3/nieuws/newsitem/67/klushuizen-mathenesserdijk

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN


Pagina 23 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

8

MATHENESSERDIJK 321 Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Oppervlakte: Tuin: Bouwjaar: Prijs: Financieringseis:

Rotterdam Middelland/Het Nieuwe Westen Drielaags benedenwoning ± 210 m² BVO ± 1925 € 100.000,€ 240.000,-

€ 476,- / m² € 1.143,- / m²

(Afb. 03.24 Plattegronden)

(Afb. 03.25 Aanzichten)

MATHENESSERDIJK 323B 9 Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Bouwjaar: Oppervlakte: Tuin: Prijs: Financieringseis:

Rotterdam Middelland/Het Nieuwe Westen Dubbele bovenwoning ± 1925 ± 270 m² BVO n.v.t. € 80.000,€ 296,- / m² € 240.000,€ 889,- / m²



8 9

Bron: http://www.rotterdam.nl/mathenesserdijk321 Bron: http://www.rotterdam.nl/mathenesserdijk323b

HAAGSE HOGESCHOOL

(Geraadpleegd 27-09-2012) (Geraadpleegd 27-09-2012)

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 24 van 41

PROJECT ANALYSE

MATHENESSERDIJK 331A Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Bouwjaar: Oppervlakte: Tuin: Prijs: Financieringseis:


2012

10

Rotterdam Middelland/Het Nieuwe Westen Drielaags benedenwoning ± 1925 ± 198 m² BVO € 100.000,€ 240.000,-

€ 296,- / m² € 296,- / m²

(Afb.03.28 Plattegronden)


MATHENESSERDIJK 34711 Gemeente: Kadastraal: Wijk: Type: Bouwjaar: Oppervlakte: Tuin: Prijs: Financieringseis:

Rotterdam Middelland/Het Nieuwe Westen Heel pand ± 1925 ± 198 m² BVO € 100.000,€ 240.000,-

€ 505,- / m² € 1.212,- / m²


(Afb. 03.31 Aanzichten) 10 11

Bron: http://www.rotterdam.nl/mathenesserdijk321a Bron: http://www.rotterdam.nl/mathenesserdijk347

HAAGSE HOGESCHOOL


HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 25 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

03.05 ROTTERDAM WALLISBLOK PROJECT Voor een groot deel bestond dit blok uit vooroorlogse woningen die in een zeer slechte staat van onderhoud verkeerden. De gemeente Rotterdam zocht naar een mogelijkheid om met het opknappen van dit deel van het blok een impuls te geven aan de verbetering van de gehele wijk. Hulshof Architecten heeft in opdracht van de gemeente een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden van deze woningen. Uitkomst hiervan was dat dit blok zich uitstekend leende voor collectief opdrachtgeverschap. Steunpunt Wonen (nu Urbannerdam) heeft in samenwerking met Hulshof Architecten een kopersgroep gevonden die (Afb. 03.32 3D doorsnede) vervolgens opdrachtgever werd. Hulshof heeft voor de betreffende panden een pakket mogelijkheden ontworpen waar de kopers hun eigen woning mee konden samenstellen. De collectieve aanpak gaf financieel meer mogelijkheden. Het renoveren middels collectief particulier opdrachtgeverschap bood hierdoor veel verschillende opties en een grote mate van flexibiliteit. Verschillende woonvormen konden gerealiseerd worden, zowel 12 appartementen, woon - werkwoningen als stadswoningen, al naar gelang de koperskeuze. PROCES De woningen werden zogenaamd ‘gratis’ weggegeven aan nieuwe bewoners onder de voorwaarde dat deze nieuwe bewoners een Vereniging van Eigenaars (VvE) vormden die als opdrachtgever en financier kon fungeren voor het verdere opknapwerk. Deze VvE moest ingrijpende werkzaamheden laten uitvoeren, zoals betere, brandwerende muren, een nieuw dak en centrale verwarming. De bouwtechnische staat van de achtergevel was zo slecht dat deze geheel vervangen moest worden. Dit bood de mogelijkheid om het woonoppervlak uit te breiden, individuele gevelindelingen te maken en terrassen aan te brengen op elke gewenste verdieping. Ook zijn een aantal woningen uitgebreid met dakopbouwen en voorzien van dakterrassen. Tevens konden de kopers bepalen of ze de woning kaal opgeleverd wilden hebben om vervolgens zelf voor de afbouw te zorgen of dat ze dit lieten doen. Gedurende het gehele proces is er een intensieve samenwerking met (Afb. 03.33 Indeling kavels) de kopersgroep geweest. 13

KLUSWONING Zoals eerder gezegd hadden de kopers keuze tussen 2 mogelijkheden namelijk een basiswoning of een afgebouwde woning. Een basiswoning is nog niet bewoonbaar, deze moet nog afgebouwd worden om te voldoen aan de regels van het bouwbesluit. De koper heeft 6 maanden de tijd om dit te doen of hij kiest voor een afgebouwde woning waarbij alles wordt geregeld. Hier bestaat een basiswoning uit: Binnenterrein zonder bouwafval Gereinigde, gerepareerde en geïsoleerde voorgevel Nieuw dubbelglas ramen in voorgevel in opgeknapte bestaande kozijnen geschilderd Gerenoveerd en geïsoleerd dak met nieuwe dakbedekking Gerenoveerde goot en dakkapel Vloerbalklaag wordt verstevigd Onder alle begane grond vloeren tussen de balklaag 100 mm Mupan isolatie platen aanbrengen Gerepareerde houten planken vloer en bij woningscheidende vloeren extra houten vloerplaat (underlayment) Kale oude houtenbalken plafonds en op woningscheidende plafonds gipsplaatafwerking met geluidsisolatie Enkele gipsplaten afwerking langs de bouwmuren (muren tussen de woningen) en de voor- en achtergevel met daarachter isolatie t.b.v. geluid en warmte. 12 13

Bron: http://www.hulshof-architecten.nl/portfolio/kopersgroepen-cpo-bouwgroepen/detail/wallisblok/4 Bron: http://nl.wikipedia.org/wiki/Wallisblok

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN


Pagina 26 van 41

PROJECT ANALYSE

-


2012

Tuintrap voor de woningen die een begane grond vloer hebben (behalve type C1) Nieuwe achtergevel, behalve aan de Nicolaas Beetstraat waar een deel van de achtergevel blijft behouden (geschilderde kozijnen en ramen) Volwaardige buitenruimte (tuin of dakterras of loggia/balkon afhankelijk van woningtype) Eenvoudige houten trappen (steektrap, met een of twee kwarten, in de grondverf gezet) en nieuwe raveling (constructie rond het trapgat) Meterkast met gasmeter, elektriciteitsmeter en watermeter Geïsoleerde verticale leidingschacht Elektriciteitsleidingen, schakelaars en stopcontacten (inbouw) op de gewenste plekken (hoogte en aantal volgens standaard norm) Waterleidingen met afgedopte aansluitingen op de gewenste plekken (aantal volgens standaard norm) Gasleidingen en afgedopte aansluitingen op de gewenste plekken (aantal volgens standaard norm) Mechanisch ventilatie systeem en leidingen met afzuigpunten op de plek waar badkamer, toilet en keuken zijn gepland Doelmatige hoog rendement CV-ketel, met leidingen en radiatoren op de gewenste plekken Alle proceskosten: architect, advies, leges, etc.

Niet inbegrepen in de basiswoning: Keuken Sanitair (toiletpot, douche, bad, wasbak) Tegelwerk Binnenwanden (behalve woningscheidingen) Plafonds (behalve bij woningscheidingen) Schilderwerk van: vloeren, wanden, ramen en kozijnen (binnenkant) De kosten zijn onderverdeeld in 2 delen. De aanschaf van het pand en de financieringseis. Alle te verrichte werkzaamheden die hierboven zijn genoemd zitten in de financieringseis, zowel de werkzaamheden voor een basiswoning als wat de klusser zelf moet doen zijn hierin opgenomen. De aanschaf van het pand zijn alleen de kosten van de woning waarbij nog geen enkele werkzaamheden zijn verricht.

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 27 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

COLLECTIEVE KEUZEN De klussers van het Wallisblok hadden gezamenlijk inspraak op een aantal aspecten van het gebouw. Deze onderdelen hadden invloed op iedereen waardoor er besloten werd om er gezamenlijk een besluit over te nemen. Bij elk onderdeel werd er duidelijk beschreven wat het precies inhoudt en welke kosten hieraan verbonden waren (welke gevolgen). Op deze manier probeerde Hulshof Architecten meer vrijheid te bieden aan de klussers zodat ze zo veel mogelijk invloed hebben op hun eigen woning. Want hoe meer invloed je hebt op je eigen woning, hoe beter. Daarmee komt het idee van kluswoningen ook meer naar buiten. Dat geldt dus niet alleen voor de inrichting en indeling van je eigen woning, maar ook voor het gehele complex want dat is ook een onderdeel van je woning. Collectieve keuzen Keuze 1 Dakbedekking 1. Bitumen 2. EPDM

Keuze 2 Ramen voorgevel 1. Glas in lood 2. Nieuwe ramen 3. Allebei

(Afb. 03.34Dakbedekking opties)

(Afb. 03.35 Ramen voorgevel opties)

Keuze 3 Soort ramen 2. Draai-kiep 1. Schuiframen

Keuze 4 Regenpijpen 1. PVC regenpijp 2. Zinken regenpijp 3. Inpandige regenpijp 4. Gegalvaniseerde stalen regenpijp

(Afb. 03.37 Regenpijp opties)

(Afb. 03.36 Soort raam opties)

Keuze 5 Poort 1. Breedte poort 2450 mm (L) 2. Breedte poort 3650 mm (R)

(Afb 03.38 Poort opties)

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 28 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

KWALITEITSEISEN Het project Wallisblok bestond uit het renoveren van een bestaand gebouw en vond plaatst in 2005. De eisen waaraan het gebouw moest voldoen was: bouwbesluit 2003. Ondanks dat dit project onder bestaande bouw viel heeft het architectenbureau nieuwbouwkwaliteit aangehouden om de kopers goed kwaliteit te bieden. Dit had invloed op de rc-waarde, geluidseisen en de brandveiligheid. GEVEL De gevel aan de binnenzijde van het Wallisblok is eruit gesloopt en er is een nieuwe geplaatst. De reden hiervoor is, is dat deze gevel in een te slechte

(Afb. 03.39 Gevel binnenzijde)

staat verkeerde om nog gebruik van te kunnen maken. De nieuwe gevel is opgebouwd uit HSB met ‘witte’ houten gevelbekleding. Hierin zit alles verwerkt zoals ramen, deuren etc. Deze gevel is in het blauwe kader weergegeven in de onderstaande afbeelding. De gevel aan de straatzijde is echter bewaard gebleven. Hier is wel aan de binnenzijde geïsoleerd om de gestelde kwaliteitseisen te behouden. Dit hebben ze gedaan door middel van isolatie tegen de bestaande constructie te monteren m.b.v. een raamwerk van C profielen. (Afb. 03.40 Gevel straatzijde)

(Afb. 03.41 Doorsnede Wallisblok)

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 29 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

DETAILS De detaillering van dit project kan geeft ons inzicht van hoe de renovatie van dit gebouw mogelijk is gemaakt. Wat waren de ingrepen om het gebouw volgens bouwbesluit te laten voldoen? De onderstaande details zijn gemaakt van de gevels. We hebben te maken met 2 verschillende gevels, namelijk de gevel aan de binnenzijde (BZ) en de gevel aan de straatzijde (SZ). Het verschil is dat de gevel aan de binnenzijde nieuw is en de gevel aan de straatzijde bewaard gebleven. Wat van belang was, was de schil te isoleren. Dit hebben ze op verschillende manieren gedaan. De gevel aan de binnenzijde is een compleet nieuwe gevel. Deze hebben ze uitgevoerd in HSB, omdat deze gevel gemakkelijk te realiseren is, goed samen gaat met de huidige constructie en erg licht is in gewicht. De gevel aan de straatzijde is echter anders opgebouwd. Hierbij hebben ze een metalstud systeem voor de gevel gezet. Deze staat een stuk van de gevel af zodat ze achter nog ruimte hebben voor extra isolatie. Ze hebben een rc-waarde van 3,0 m2 k/W aangehouden. Dit was ruim boven de gestelde eis van bouwbesluit 2003 (nieuwbouw). Daarnaast hebben ze ook alle kozijnen moeten vervangen, omdat deze niet aan de gestelde eisen voldeden. Ze hebben gebruik gemaakt van houten kozijnen met HR++ glas. Deze heeft een U-waarde van 1,2 W/m2 K wat goed aan de eisen voldoet. Daarnaast hebben ze de woning scheidende wanden ook geïsoleerd. Dit hebben ze vooral gedaan voor de brandveiligheid en geluidseisen. Dit hebben ze gedaan door middel van een metalstud wand te plaatsen voor de bestaande wand (aan beide zeiden). De bestaande wand bestaat uit metselwerk van ca. 400mm dik. De fundering hebben ze op 2 verschillende manieren geïsoleerd. De funderingsbalk was op sommige plekken niet meer in goede staat waardoor ze genoodzaakt waren deze te herstellen. Op de plekken waar ze de funderingsbalk hebben hersteld hebben ze een nieuwe beganegrond vloer geplaatst. Voor de nieuwe begane grond vloer hebben ze gekozen voor een psisolatievloer. Dit is een vloer die bestaat uit betonnen liggers waartussen isolatie word geplaatst waarna een laag beton bovenop word gestort. Daarnaast hebben ze op veel plekken ook de huidige behane grond vloer gebruikt. Deze vloer is opgebouwd uit een balkenlaag (net als de verdiepingsvloer). Tussen de balklaag hebben ze 100mm Mupan isolatieplaten geplaatst waardoor ook de begane grond vloer aan de eisen voldeed (bouwbesluit 2003).

(Afb. 03.42 Detail 4 (D4) SZ)

(Afb. 03.43 Detail 6 (D6) BZ)

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 30 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

(Afb. 03.44 Detail 1 (D1) sZ)




HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 31 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

03.06 AMSTERDAM DE FLAT KLEIBURG PROJECT Het gebouw staat in Kleiburg te amsterdam waarbij 110 koopwoningen zijn gerealiseerd. Er zijn 3 verschillende woningtypes gerealiseerd waaruit gekozen kan worden. Dit zijn: Woningtype A en A gespiegeld Woningtype B en B gespiegeld Woningtype D en D gespiegeld

2

67 m 2 93 m 2 57 m

(Afb. 03.48 Woningtype A)

(Afb. 03.49 Woningtype D)

(Afb. 03.50 Woningtype B)

Mensen kunnen meerdere woontypes uitkiezen en zo positioneren hoe ze willen. Dit kan dus naast elkaar of boven elkaar. Van het totale woonoppervlakte mag 30% bestemt zijn voor werken. In de beganegrond zullen allerlei voorzieningen zijn geplaatst als horeca, kinderopvang, winkels e.d. De prijs per vierkante meter ligt nog niet vast, maar zal rond de € 1.250,2 p/m liggen. Dit is afhankelijk van de gewenste woninggrootte, de plek in de Flat en de casco keuzes die je maakt. Deze prijs is inclusief: -

De aankoop van het gewenste gebruiksoppervlak in gerenoveerde staat Gerenoveerd gebouw tot aan de voordeur Vernieuwde installaties tot aan de meterkast Nieuwe gevel. Bouwvergunning Kopersbegeleiding Afkoop erfpacht voor 44 jaar Overdrachtsbelasting

(Afb. 03.51 Impressie 1)


HAAGSE HOGESCHOOL


HULSHOF ARCHITECTEN


Pagina 32 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

04. PROGRAMMA VAN EISEN CASCO WONINGEN In dit Programma van Eisen (PvE) Casco zijn de technische voorwaarden vastgelegd waaraan de kluswoningen casco aan moeten voldoen na verbouwing/verbetering. In dit PvE is ook een hoofdstuk Aanbevelingen opgenomen waarin zaken staan die volgens ons verstandig zijn om te doen, maar die niet geëist worden (kwaliteitseisen). Dit PvE is tot stand gekomen aan de hand van (bouw)regelgeving eisen en kwaliteitseisen voor de klussers vanuit Hulshof Architecten. ALGEMENE TECHNISCHE VOORWAARDEN Algemeen Bouwen dient altijd te gebeuren volgens het Bouwbesluit. Daarmee wordt bedoeld het tijdens de bouwaanvraag van toepassing zijnde Bouwbesluit inclusief aanpassingen. In de tijd dat het Junogebouw werd gerealiseerd (1980) was er nog geen Bouwbesluit van kracht. Het eerste Bouwbesluit is in 1992 in werking getreden en daarmee werden de technische bouwvoorschriften voor het hele land gelijk. Daarna is op 1 januari 2003 is een vernieuwde versie van kracht geworden (Bouwbesluit 2003). Per 1 april 2012 is een nieuw Bouwbesluit ingevoerd waarin o.a. het sloopbesluit en het gebruiksbesluit verwerkt zijn. In het Bouwbesluit 2012 is naast de traditionele categorieën ‘bestaande bouw’ en ‘nieuwbouw’ de categorie ‘verbouw’ toegevoegd. Nu blijkt dat in de meeste hoofdstukken met een verbouw categorie het rechtens verkregen niveau van toepassing wordt verklaard, komen veel eisen te vervallen. Om de toekomstige bewoners een hoge kwaliteit woningen aan te kunnen bieden, zijn de meeste eisen in dit PvE gelijkwaardig aan nieuwbouw eisen. Bij het vervangen of vernieuwen van bouwdelen of bouwelementen dient tenminste bouwmateriaal of bouwelementen van gelijke kwaliteit en/of afmetingen te worden toegepast. Voor zover mogelijk is per onderdeel een minimaal uitvoeringsniveau aangegeven. Van de geboden oplossingen is in de praktijk gebleken dat zij bij groot-onderhoud een goede verhouding tussen kosten en kwaliteit bieden. Ook het toekomstig onderhoud is bij deze afweging nadrukkelijk betrokken. Een lager uitvoeringsniveau dan in het PvE is niet toegestaan. Zelfstandige woningen Vereist is dat elke nieuw te vormen woning een eigen zelfstandige entree heeft en een eigen voordeur direct bovenaan de trapopgang (portiekontsluiting) of aan de galerij (galerijontsluiting). Leidingwerk Horizontaal leidingwerk dient te lopen in de ‘leidingzone’. In de 1800mm brede gang dient er een verlaagd plafond gerealiseerd te worden waarin dit mogelijk is.

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 33 van 41

PROJECT ANALYSE

04.00 04.04 04.10 04.70

04.80

05.00 05.09 05.10

13.00 13.10 13.50


2012

FUNDERING Constructief Funderingsherstel toepassen indien nodig (beoordeling door constructeur). Doorgang Doorgang aan de Trekvliet-gevel realiseren conform opgave constructeur, bouwfysicus en architect. Vochtbehandeling Optrekkend vocht afdoende bestrijden. Bij constatering van vochtgebreken, herstel conform het advies van een deskundig adviesbureau. Kruipruimte Rottend en stinkend afval uit de kruipruimten verwijderen. Ander afval, zoals puin, verwijderen of verspreiden, zodat het leidingwerk bereikbaar blijft en een goede ventilatie onder de begane grond vloer gewaarborgd blijft. De kruipruimten eventueel aanvullen. Indien voor uitvoering wordt gekozen aandacht besteden aan het gewicht. Minimaal uitvoeringsniveau: 1. bij voorkeur licht materiaal; 2. schoon zand. TERREIN Overig algemeen Alle ondeugdelijke bouwsels van het terrein verwijderen. Bodemvoorziening Bij wateroverlast en/of verzakking patio ophogen tot een ter plaatse te bepalen acceptabel peil. VLOEREN Dekvloer Scheefstand van (dek)vloeren groter dan 10% opheffen. Gaten in de vloeren herstellen. Vloerluiken Indien i.v.m. de bereikbaarheid van leidingen noodzakelijk per vloerveld vloerluik van 40x60cm aanbrengen.

14.00 14.40 14.41

DAKEN Hemelwaterafvoer Kapotte of verrotte onderdelen herstellen of vernieuwen. Indien nodig extra afvoer aanbrengen, dan wel afschot herstellen.

15.00 15.10

TRAPPEN Trapconstructie Kapotte of verrotte onderdelen van trappen herstellen of vervangen. Uitgesleten treden uitvlakken. Leuningen Losse leuningen vastzetten. Kapotte leuningen vervangen. Traphekken Losse traphekken vastzetten. Kapotte onderdelen herstellen of vervangen. Zo nodig nieuw hekwerk aanbrengen.

15.40 15.50

16.00 16.10 16.11

16.13 16.15 16.20 16.21

17.00 17.10

GEVELS Zie ook de algemene technische voorwaarden. Gevelwanden Scheuren prefab tegelwerk uithakken en opnieuw voegen. Beschadigde tegels vervangen. Losse stenen en stukken metselwerk opnieuw (in)metselen in overeenstemming met de bestaande situatie. Per stramien van 5,4 meter dienen minimaal twee ventilatieopeningen aanwezig te zijn. Twee van de openingen dienen nabij de woningscheidende muren te zijn aangebracht. Aangetast betonwerk repareren in overeenstemming met de bestaande situatie. Puien/gevelwand Aangetaste en/of versleten delen vervangen, dan wel onderdeel geheel vervangen. Minimaal uitvoeringsniveau: Hierbij wordt bedoeld het gedeelte tussen de sier-gevel elementen per verdieping. 1. Aluminium kozijnen met dubbelglas en een ventilatiestrook in ieder vertrek boven 1.80m, in de nieuw te plaatsen kozijnen, in tochtvrije uitvoering; 2. bij vernieuwen moet dit bouwdeel voldoen aan het ‘politiekeurmerk’. BALKONS EN GALERIJEN Constructie Consoles, balken en kolommen aanbrengen in overleg met de desbetreffende klusser.

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 34 van 41

PROJECT ANALYSE

17.20 17.23.20

17.24 17.50

18.00 18.10 18.10.10 18.10.20 18.10.30


2012

Minimaal uitvoeringsniveau: 1.Stalen galerij bevestigt conform HELI systeem; 2. 20mm multiplex op stalen balken met brandwerend plafond en 2-laagse beloopbare bedekking; 3. Gegalvaniseerd stalen spijlenhek. Plaat/bak Constructief aangetaste platen vervangen in overeenstemming met vernieuwde toestand. Gebreken aan bitumineuze bedekking opheffen. Bedekking zo geheel vervangen. Aangetaste zinken bedekking vervangen. Minimaal uitvoeringsniveau: 1. 2-laagse bitumineuze bedekking; 2. 1-laagse dakbedekking met rubber noppenmat (indien gewichtstoename niet mogelijk is). Bij bitumineuze bedekking indien nodig een ballastlaag en/of loopvlak aanbrengen. Minimaal uitvoeringsniveau: drainagetegels 30x30x4,5cm. op tegeldragers, max. 10 m2. Hekwerk/borstwering Hekwerk aanbrengen (evt. in samenhang met herziening draagconstructie). Minimaal uitvoeringsniveau: Gegalvaniseerd stalen spijlenhek. De ruimte tussen de spijlen mag ten hoogste 10cm bedragen (conform eisen Bouwbesluit). SCHILDERWERK BUITEN Schilderwerk aan te handhaven onderdelen. Volledige gevel wit verven in overeenstemming met de klussers. Van houten onderdelen loszittende of ondeugdelijke verflagen verwijderen, houtwerk schuren, stoppen, tweemaal gronden en aflakken. Als alternatief kan een beitsverfsysteem worden toegepast. Van stalen onderdelen loszittende of ondeugdelijke verflagen verwijderen, staal eventueel na ontroesting en reiniging tweemaal gronden -eenmaal met corrosiewerende verf- en aflakken. Glad betonwerk -na reparatie- afstralen en tweemaal behandelen met 2-componenten coating.

19.00 19.05

LIFTEN Liftsysteeem Huidige liftsysteem verwijderen en vervangen door een nieuwe liftsysteem. Bestaande liftschachten blijven gehandhaafd.

42.00 42.01

WARMTE INSTALLATIES Bij deskundig ontworpen en aangelegde C.V. installaties dienen de slecht werkende c.q. lekkende onderdelen te worden vervangen in overeenstemming met de vernieuwde toestand. Bij vervanging van de C.V. ketel (evt. incl. warmwatertapspiraal) dient de capaciteitsberekening en gekozen keteltype te worden overlegd. De ketel dient minimaal een type te zijn met verbeterd rendement. Warmte-installaties/warmwatervoorzienig Open verbrandingstoestellen verwijderen en vervangen door nader te bepalen warmte-installatie conform wensen en eisen van betrokken partijen.

42.01.01

45.00 45.30 45.32.10

VENTILATIE/ROOKGASAFVOER Rookgasafvoeren Nog in functie zijnde rookgasafvoerkanalen reinigen en waar nodig rookdicht herstellen.

51.00 51.40

GASINSTALLATIES De gasinstallatie conform de eisen van de daarvoor geldende NEN-normen. Let op: vraag uw installateur om dit werk uit te voeren.

52.00 52.10

WATERINSTALLATIES Aansluiting woning Hoofdtoevoerleidingen koud water controleren op gebreken en zo nodig herstellen of vervangen. Loden leidingen altijd vervangen door koper (opbouw). Elke woning apart afsluitbaar maken vanuit de woning. In niet vorstvrije-ruimten leidingen isoleren. Toestellen, incl. aansluitingen Aansluitingen op gebreken controleren en zo nodig herzien. Waterleiding Warm- en koudwaterleidingen op gebreken controleren en zo nodig herzien. Loden leidingen vervangen. Bij vervanging van moeilijk bereikbare leidingen deze leidingen afstoppen en een nieuw leidingverloop aanbrengen.

52.30 52.30.20 52.40

54.00 54.40

HEMELWATERAFVOEREN Hemelwaterafvoer

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 35 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

Ondeugdelijke leidingen geheel of gedeeltelijk vervangen. Minimaal uitvoeringsniveau: P.V.C., met aan de straatzijde een slagvast ondereind met een lengte van 2m. Beugels h.o.h. 1,5m. 55.00 55.01

55.01.01 55.10

62.00 62.10 62.20

RIOLERING Gietijzeren c.q. ondeugdelijke grondleidingen in kelders en kruipruimtes vervangen. Bij vervanging de riolering waterdicht, geluidsarm en stankvrij opleveren. Bij vervanging van moeilijk bereikbare leidingen deze leidingen afstoppen en een nieuw leidingverloop aanbrengen. Minimaal uitvoeringsniveau: PVC voorzien van KOMO keur incl. ontspanningsmogelijkheid. De gehele riolering herzien conform het Bouwbesluit en NEN 2672 Rioolaansluiting Elke woning dient een aansluitpunt te hebben op het riool. ELEKTRA Electra aansluiting Elke woning dient een aansluitpunt te hebben op het elektriciteit netwerk. Wasmachine aansluiting Elke woning dient een aansluitpunt te hebben om de afvoer van een wasmachine op aan te sluiten.

AANVULLENDE EISEN In deel 2 komen eerder behandelde onderdelen weer terug. Nu gaat het om aanbevelingen, niet om eisen. 13.00 13.02 13.03

15.00 15.02 15.80.10

17.00 17.02

17.03

VLOEREN Brandwerendheid Minimaal Brandwerendheid in minuten uitvoeringsniveau: conform Bouwbesluit 2012. Warmte-isolatie (i.s.m. vloerafwerking (23.00) en plafonds (24.00)) Minimaal uitvoeringsniveau: 1. begane grondvloeren, incl. vloeren boven kelders; 2. Rc minimaal 3,5 m2K/W. Berekeningswijze conform NEN 1068. TRAPPEN Brandwerendheid Minimaal Brandwerendheid in minuten uitvoeringsniveau: conform Bouwbesluit 2012 e Indien gewenst bestaande hoofdtrappenhuizen afsluitbaar maken (7 verdieping trekvlietgevel trappenhuis). BALKONS EN TERRASSEN/GALERIJEN Brandwerendheid (indien deel uitmakend van een vluchtweg) Minimaal uitvoeringsniveau: Brandwerendheid in minuten conform Bouwbesluit 2012 Indien aanwezig een naastliggende woning bereikbaar maken door toepassing van een zgn. doortrapbaar, overstapbaar of wegklapbaar tussenschot. Warmte-isolatie Minimaal uitvoeringsniveau: Door de gevel stekende constructies i.v.m. koudebrug isoleren.

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 36 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

05. PROGRAMMA VAN EISEN KLUSSERS In dit Programma van Eisen (PvE) Klussers zijn de technische voorwaarden vastgelegd waaraan de kluswoningen aan moeten voldoen na verbouwing/verbetering. In dit PvE is ook een hoofdstuk Aanbevelingen opgenomen waarin zaken staan die volgens ons verstandig zijn om te doen, maar die niet geëist worden (kwaliteitseisen). Dit PvE is tot stand gekomen aan de hand van (bouw)regelgeving eisen en kwaliteitseisen voor de klussers vanuit Hulshof Architecten. ALGEMENE TECHNISCHE VOORWAARDEN Algemeen Bouwen dient altijd te gebeuren volgens het Bouwbesluit. Daarmee wordt bedoeld het tijdens de bouwaanvraag van toepassing zijnde Bouwbesluit inclusief aanpassingen. In de tijd dat het Junogebouw werd gerealiseerd (1980) was er nog geen Bouwbesluit van kracht. Het eerste Bouwbesluit is in 1992 in werking getreden en daarmee werden de technische bouwvoorschriften voor het hele land gelijk. Daarna is op 1 januari 2003 is een vernieuwde versie van kracht geworden (Bouwbesluit 2003). Per 1 april 2012 is een nieuw Bouwbesluit ingevoerd waarin o.a. het sloopbesluit en het gebruiksbesluit verwerkt zijn. In het Bouwbesluit 2012 is naast de traditionele categorieën ‘bestaande bouw’ en ‘nieuwbouw’ de categorie ‘verbouw’ toegevoegd. Nu blijkt dat in de meeste hoofdstukken met een verbouw categorie het rechtens verkregen niveau van toepassing wordt verklaard, komen veel eisen te vervallen. Om de toekomstige bewoners een hoge kwaliteit woningen aan te kunnen bieden, zijn de meeste eisen in dit PvE gelijkwaardig aan nieuwbouw eisen. Bij het vervangen of vernieuwen van bouwdelen of bouwelementen dient tenminste bouwmateriaal of bouwelementen van gelijke kwaliteit en/of afmetingen te worden toegepast. Bij vervanging door bouwmateriaal of bouwelementen met gewijzigde afmetingen, uitvoering of materiaal moet de vergunningencoach worden geraadpleegd om te bepalen of een bouwvergunning noodzakelijk is. Bij het vervangen of wijzigen van bouwdelen of bouwelementen die tot gevolg hebben dat voorgevelaanzichten wijzigen is altijd bouwvergunning noodzakelijk. Voor zover mogelijk is per onderdeel een minimaal uitvoeringsniveau aangegeven. Van de geboden oplossingen is in de praktijk gebleken dat zij bij groot-onderhoud een goede verhouding tussen kosten en kwaliteit bieden. Ook het toekomstig onderhoud is bij deze afweging nadrukkelijk betrokken. Een lager uitvoeringsniveau dan in het PvE is niet toegestaan. Zelfstandige woningen Vereist is dat elke nieuw te vormen woning een eigen zelfstandige entree heeft en een eigen voordeur direct bovenaan de trapopgang (portiekontsluiting) of aan de galerij (galerijontsluiting). Leidingwerk Horizontaal leidingwerk dient te lopen in de ‘leidingzone’. In de 1800mm brede gang is er een verlaagd plafond gerealiseerd waarin dit mogelijk is. Extern geluid Bij de woningen aan de Junostraat is de geluidsbelasting op de gevel hoger dan 50dBA (decibel). In woningen op die adressen moeten extra voorzieningen worden getroffen om dat geluid te dimmen. Als u in een woning aan de Junostraat bouwkundige ingrepen uitvoert in de gevel (vervangen van kozijnen) of als er bestaande ‘zolderverdiepingen’ worden aangepast tot woningen (verblijfsruimte), wordt door de vergunningencoach in overleg met u bepaald aan welke voorwaarden kozijnen, ramen, gevels en zolders dienen te voldoen. Bescherming tegen inbraak Als kozijnen, deuren, ramen en het hangen sluitwerk ervan zo slecht zijn, dat ze vervangen moeten worden om te voldoen aan het Programma van Eisen, moeten de nieuw aan te brengen bouwdelen voldoen aan het ‘politiekeurmerk’. Isolatie Tevens dient de warmteweerstand van de buitengevels en het dak na het treffen van de voorzieningen ten minste gelijk te zijn aan Rc=3,5 m2K/W. Bij het aanbrengen van isolatievoorzieningen gelden de volgende randvoorwaarden: er mag geen verslechtering van het binnenmilieu optreden door vochtproblemen en schimmelvorming); goede ventilatiemogelijkheid;

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 37 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

05.00 05.09

TERREIN Overig algemeen Alle ondeugdelijke bouwsels van het terrein verwijderen.

13.00 13.10

VLOEREN Vloerconstructie Vides in de vloer in overleg met adviseur. Dekvloer Aanbrengen van een zwevende dekvloer t.b.v. contactgeluid Minimaal uitvoeringsniveau: Zie bijlage I 1. Randstrook t.b.v. contactgeluid (10mm) 2. Rigidur E30 MF platen (30mm) 3. Houtvezelplaat met groeven t.b.v. leidingwerk (20mm) 4. Dampdichte PE-folie 5. Zandcement dekvloer (30mm) 6. Bestaande beton vloer (220mm)

13.20 13.20.10

14.00 14.10

14.20

14.50 14.51

14.60 14.65

DAKEN Kapconstructies Bestaande schuine stalen constructie verwijderen en vervangen door rechte stalen constructie. Het aantal lagen is aan de klusser zelf om te bepalen. Stalen constructie ten alle tijden in overleg met een vergunningencoach en constructeur. Dakvlak Geheel nieuw dakvlak aanbrengen. Minimaal uitvoeringsniveau: 1. 2-laags bitumineuze dakbedekking 2. Thermische isolatie 3. Dampremmende laag 4. Staalplaat 5. Stalen onderconstructie Dakdoorbreking Eventuele dakramen en lichtkoepels. Minimaal uitvoeringsniveau: 1. dakramen: standaard houten of kunststof dakraam; 2. lichtkoepels: dubbelwandig vlamdovend kunststof. Geen p.v.c. opstanden toepassen; 3. bij vernieuwen moet dit bouwdeel voldoen aan het ‘politiekeurmerk’. Dakterrassen Dakterras beloopbaar maken Minimaal uitvoeringsniveau: Drainagetegels 300x300x45 mm op tegeldragers.

15.00 15.70

TRAPPEN Buitentrappen Trappen in combinatie met bv. een dakterras dienen geplaatst te worden volgens voorschriften uit het Bouwbesluit 2012 en bijbehorende NEN-normen.

16.00

GEVELS Zie ook de algemene technische voorwaarden. Puien/gevelwand Aangetaste en/of versleten delen vervangen, dan wel onderdeel geheel vervangen. Minimaal uitvoeringsniveau: Hierbij wordt bedoeld het gedeelte boven en onder de sier-gevel elementen per verdieping. Kozijnen, ramen en deuren Nieuw te realiseren gevelopeningen ten alle tijden in overleg met de vergunningencoach en constructeur. Minimaal uitvoeringsniveau: Voordeuren: bouwdeel moet voldoen aan het ‘politiekeurmerk’.

16.20 16.21

16.50 16.51

Houten kozijnen, deuren en ramen dienen te zijn voorzien van een Euro-code (als KOMO keur e.d.). Kunststof kozijnen, deuren en ramen dienen te zijn voorzien van Euro-code op de profielen en Eurocertificaat op de samengestelde kozijnen. en: voorzien van; afsluitbare ventilatieroosters met koordbediening o.g.w.; kierstand begrenzer; - inbraak beveiligde scharnieren (‘politiekeurmerk’) in kozijnen b.g. woningen en in kozijnen grenzend aan galerijen; - beveiliging bij draaikiepramen tegen gelijktijdig draaien en kiepen; - doorvalbeveiliging conform het bouwbesluit.

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 38 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

16.70 16.72

Gevelbehandeling Als er sprake is van vochtdoorslag moet dat afdoende worden bestreden. In dat geval moet ook al het voegwerk worden vervangen. Minimaal uitvoeringsniveau: Vochtwerende behandeling, bij ernstige vochtdoorslag herstel conform de rapportage van een ter zake deskundig adviesbureau.

17.00 17.10

BALKONS EN TERRASSEN/GALERIJEN Constructie Consoles, balken en kolommen aanbrengen in overleg met de desbetreffende klusser. Minimaal uitvoeringsniveau: 1.Stalen balkons bevestigt conform HELI systeem; 2. 20mm multiplex op stalen balken met brandwerend plafond en 2-laagse beloopbare bedekking; 3. Gegalvaniseerd stalen spijlenhek. Privacy schermen Indien noodzakelijk aanbrengen. Minimaal uitvoeringsniveau: 1. privacy scherm, maximaal 2,00m hoogte en minimaal1,2m uit de gevel. 2. volkernplaat zonder randprofielen; 3. thermisch verzinkt randprofiel met draadglas; 4. duurzame houten scheiding.

17.60

18.00 18.20 18.20.11 18.20.12 18.20.20

SCHILDERWERK BUITEN Schilderwerk aan nieuw aan te brengen onderdelen (bv.toptopping). Alle houtvlakken in aanraking met beton of metselwerk tweemaal meniën. Alle in het zicht blijvende houtvlakken driemaal behandelen met een dekkende beits of in overeenstemming met bestaande situatie tweemaal gronden en aflakken. Van onverzinkt staal walshuid verwijderen, behandelen met zinkcompound en aflakken. Bij verzinkt staal eventuele beschadigingen met zinkcompound bijwerken.

21.00 21.40

SCHEIDINGEN Montage wanden Nieuwe wanden aanbrengen volgens de droge inbouw-methode. Minimaal uitvoeringsniveau: Zie Bijlage I Indien woningscheidend: en/of indien verblijfsruimte grenst aan een gemeenschappelijke verkeersruimte: Gyproc scheidingswand MS 145/2.45*45.2.AA - Gipsplaten (2x 12.5mm) - Stijl en regelwerk met steenwol isolatie (40mm) - Spouw (10mm) - Stijl en regelwerk met steenwol isolatie (40mm) - Gipsplaten (2x 12.5mm)

23.00 23.10

VLOERAFWERKING Waterkerende vloerafwerkingen Waterkerende vloerafwerkingen dienen te voldoen aan de eisen t.a.v. constructie, waterdichtheid e.d. Minimaal uitvoeringsniveau: 1. Tegelwerk 2. Specie dichte folie 3. Zwevende dekvloer (50mm) 4. Zandcement dekvloer (30mm) 5. Bestaande beton vloer (220mm)

51.00 51.40

GASINSTALLATIES De gasinstallatie conform de eisen van de daarvoor geldende NEN-normen. Let op: vraag uw installateur om dit werk uit te voeren.

62.00 62.01.01

ELEKTRA De elektrische installatie conform de leveringsvoorwaarden van ENECO, met in acht neming van de NEN 1010. Rookmelder Indien niet aanwezig aanbrengen een rookmelder per bouwlaag. Conform: NEN 2555 Bouwbesluit artikel 2.146 lid 6 en 7.

62.50

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 39 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

06. CONCLUSIE De hoofdvraag waar wij in dit rapport antwoord op hebben willen geven luidt als volgt: Hoe zit het project in elkaar? Door middel van de volgende deelvragen heb ik de hoofdvraag kunnen beantwoorden. 1.

Wat zijn de huidige plannen? Het voorstel is de ruimte in het bestaande Junogebouw als het ware per m2 nieuwe Gebruiks Oppervlakte, G.O., aan te bieden voor een minimaal bedrag dat volgt uit de realiseerbare waarde en de nodige investering om die waarde met deze formule te maken. De koper koopt zo een stuk gebouw voor relatief weinig geld, en investeert hier naar eigen vermogen en tenminste voldoende in om er een goede woning van te maken. Daarbij kan de koper de woning zelf af werken, minimaal volgens de eisen gesteld door de gemeente Den Haag, het bouwbesluit en de afspraken die met de te vormen VvE worden gemaakt. In dit onderzoek worden voorstellen voor deze afspraken gedaan.

2.

Wat zijn kluswoningen en wat zijn de kwaliteitseisen die gesteld worden aan casco kluswoningen (Programma van Eisen Casco & Programma van Aanbevelingen)? Definitie: 2 Een kluswoning is een casco woning die voor een relatief lage prijs (al dan niet per/m ) gekocht wordt, waarna het wordt opgeknapt tot een bewoonbare woning. Dit allemaal conform de projectgebonden eisen b.v. het zelf bewonen van de woning, financieringseis, klustijd etc. De belangrijkste eisen die aan de casco kluswoningen worden gesteld is dat het moet voldoen aan de bouwregelgeving. Op casco niveau wordt nog niet zo diep ingegaan op eventuele kwaliteitseisen die Hulshof Architecten wil meegeven aan de klussers. In het opgestelde PvE Casco staan alle eisen omschreven.

3.

Wat voor eisen wordt er gesteld naar de klussers toe (Programma van Eisen Klussers)? De belangrijkste eisen die aan de ‘oplever-klare’ kluswoningen worden gesteld is dat het moet voldoen aan de bouwregelgeving. Daarnaast zijn er nog kwaliteitseisen die Hulshof Architecten wil meegeven aan de klussers. Kort gezegd komt het erop neer dat de woningen moeten voldoen aan de nieuwbouw eisen 2012. In het opgestelde PvE Klussers staan alle eisen omschreven.

4.

Hoe is het verlopen bij vergelijkbare projecten? Bij de referentie kluswoningen die hij hebben behandeld zijn er enkele cruciale verschillen wat de vergelijking met ons kluswoning project moeilijk maakt. Ten eerste zijn de referentie kluswoningen allemaal bestaande woningen die casco worden gestript, hersteld en verkocht. Het Junogebouw had eerst als functie: kantoren. Dit neemt niet weg dat we op andere punten onze overeenkomsten en verschillen hebben kunnen belichten.

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 40 van 41

PROJECT ANALYSE


2012

LITERATUURLIJST BOEK EN RAPPORT Hulshof Architecten (2012). Startdocument Junostraat: Klushuizenformule. Delft Validatie 5/5 Hulshof Architecten (2012). Programma van Eisen Casco: 169 opknaphuizen. Delft Validatie 5/5 Hulshof Architecten (2012). Programma van Eisen Klussers: 169 opknaphuizen. Delft Validatie 5/5 Hulshof Architecten (2012) Klushuizen in de Eindstraat. Delft Validatie 5/5 INTERVIEWS Hulshof, I. (2012/2013). Persoonlijke mededelingen, diverse momenten gedurende de afstudeerstag. Validatie 5/5 Stello, P. (2012/2013). Persoonlijke mededelingen, diverse momenten gedurende de afstudeerstag. Validatie 5/5 ELEKTRONISCHE BRONNEN Gemeente Den Haag (2012). Kluswoningen http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Kluswoningen-rondom-hetConstant-Rebecqueplein.htm Geraadpleegd 27-09-2012 Validatie 4/5 Gemeente Den Haag (2012). Kluswoningen http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Kluswoning-te-koop-aan-deBeeklaan.htm Geraadpleegd 27-09-2012 Validatie 4/5 Gemeente Den Haag (2012). Kluswoningen http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Kluswoning-te-koop-in-deBilderdijkstraat.htm Geraadpleegd 27-09-2012 Validatie 4/5 Gemeente Rotterdam (2012). Kluswoningen http://www.rotterdam.nl/mathenesserdijk321 Geraadpleegd 27-09-2012 Validatie 4/5 Gemeente Rotterdam (2012). Kluswoningen http://www.rotterdam.nl/mathenesserdijk323b Geraadpleegd 27-09-2012 Validatie 4/5 Gemeente Rotterdam (2012). Kluswoningen http://www.rotterdam.nl/mathenesserdijk321a Geraadpleegd 27-09-2012 Validatie 4/5 Gemeente Rotterdam (2012). Kluswoningen http://www.rotterdam.nl/mathenesserdijk347 Geraadpleegd 27-09-2012 Validatie 4/5 http://www.hulshof-architecten.nl/portfolio/kopersgroepen-cpo-bouwgroepen/detail/wallisblok/4 Geraadpleegd 27-092012 Validatie 4/5 http://nl.wikipedia.org/wiki/Wallisblok Geraadpleegd 27-09-2012 Validatie 1/5

HAAGSE HOGESCHOOL

HULSHOF ARCHITECTEN

Pagina 41 van 42

Project analyse DEFINITIEF

Recommend Documents