WINKELHART LELYSTAD C.V

ANNEXUM

WINKELHART LELYSTAD C.V. HALFJAARBERICHT 2014

Beherend Vennoot Winkelhart Lelystad Beheer B.V. Claude Debussylaan 24 1082 MD Amsterdam

Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

Bewaarder Stichting Bewaarder Winkelhart Lelystad Claude Debussylaan 24 1082 MD Amsterdam

2

Winkelhart Lelystad C.V. halfjaarbericht - 2014

INHOUDSOPG AVE

Pagina 1.

Kerncijfers

3

2.

Verslag van de Beheerder

4

3.

Halfjaarbericht

7

3.1 Balans per 30 juni 2014

8

3.2 Winst- en verliesrekening

9

3.3 Kasstroomoverzicht per 30 juni 2014

10

3.4 Toelichting op het halfjaarbericht

11

3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6

Algemeen Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Grondslagen van de resultaatbepaling Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de onderscheiden posten van de balans Toelichting op de onderscheiden posten van de winsten verliesrekening

11 11 13 13 14 21

3


1. KERNCIJFERS

Kerncijfers

Direct resultaat aangepast voor afschrijvingen, aflossing en oprenting uitgestelde koopsom in € Per participatie in €

Aantal uitstaande participaties Intrinsieke waarde per participatie in € Rendement per participatie vanaf oprichting Direct beleggersrendement per participatie in €

01-01-2014 30-06-2014

01-01-2013 30-06-2013

181.600

219.664

158

191

medio 2014 1.150

ultimo 2013 1.150

4.431

4.674

medio 2014

ultimo 2013

895

755

Direct beleggersrendement in % *)

5,6%

7,6%

Gemiddeld direct beleggersrendement per jaar in %

7,0%

7,6%

*) Afgezet tegen de nominale waarde van € 5.000 per participatie op jaarbasis.

4


2. VERSL AG VAN DE BEHEERDER

Algemeen Winkelhart Lelystad C.V. is op 16 december 2011 opgericht door de initiatiefnemer Annexum Invest. De C.V. heeft vervolgens op 19 december 2011 het nieuw gebouwde vastgoedobject, het laatste blok van de Promesse te Lelystad, aangekocht. Doelstelling Het vastgoedfonds is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Het doel van het vastgoedfonds is het realiseren van winst door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van vastgoed. De juridische eigendom van het vastgoed is verkregen door Stichting Bewaarder Winkelhart Lelystad. Winkelhart Lelystad Beheer B.V. treedt op als beherend vennoot van het fonds. Het beheer van het fonds is door de beherend vennoot opgedragen aan Annexum Beheer B.V. De initiatiefnemer van het vastgoedfonds is Annexum Invest B.V. Wet op het financieel toezicht Winkelhart Lelystad C.V. is een beleggingsinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht ('Wft'). Annexum Beheer B.V., de beheerder van Winkelhart Lelystad C.V., is geregistreerd bij de AFM en heeft een vergunning op grond van de Wft en staat daarmee onder doorlopend toezicht van de AFM en De Nederlandsche Bank. Het prospectus van Winkelhart Lelystad C.V. is opgesteld in overeenstemming met hoofdstuk 5.1 van de Wft. Het prospectus is goedgekeurd door de AFM op 28 februari 2012. Aankoop vastgoed Het vastgoedobject is op 19 december 2011 door middel van “Groninger akte” geleverd. De daadwerkelijke betaling van de koopsom, zijnde € 16.887.500, heeft op 4 juli 2012 aan verkoper ASR Levensverzekering N.V. plaatsgevonden. Resultaten Winkelhart Lelystad C.V. heeft in het eerste halfjaar 2014 een nettoresultaat na afschrijvingen behaald van € 54.995 (in het eerste halfjaar 2013: € 65.240). Het directe resultaat (direct beleggersrendement gecorrigeerd voor afschrijving, aflossing en oprenting van de uitgestelde koopsom) bedroeg € 181.600 (in het eerste halfjaar van 2013: € 219.664). Per participatie kwam het directe resultaat uit op circa € 158 (eerste halfjaar 2013 circa: € 191). Het nettoresultaat is met circa € 10.000 afgenomen in vergelijking tot het eerste halfjaar 2013. De afname is veroorzaakt door onder andere het faillissement van MaxMe Lelystad B.V. Daar tegenover zijn de exploitatielasten lager door de vrijval van de voorziening debiteuren met betrekking tot de ontvangst van de concerngarantie van de oude eigenaar van MaxMe Lelystad BV. Ook heeft er een restitutie van teveel betaalde verzekeringspremie over2013 plaatsgevonden. Verhuursituatie Het object is voor 96,5% verhuurd. Per 30 juni 2014 bedraagt de leegstand ca. 250 m2, verdeeld over twee winkelruimtes van ca. 100 m2 en ca. 150 m2. De verwachte markthuur van de leegstaande units bedraagt in totaal ca. € 70.000. Onbeperkt Kado heeft voor een periode van zes maanden de voormalig ruimte van de iCentre (MaxMe Lelystad BV) gebruikt. In december 2013 werd voldoende omzet gegenereerd, echter in de eerste 3 maanden van 2014 liepen de inkomsten fors terug.

5


Onbeperkt Kado heeft besloten de overeenkomst niet te verlengen. Eind mei 2014 is de samenwerking beëindigd. In het eerste halfjaar hebben een flink aantal bezichtigingen plaatsgevonden van de twee vacante winkelruimtes. De winkelruimte van ca.100m2 is ook bezichtigd door Yes! Salons, een nieuwe formule van Brainwash kappers. Inmiddels is er een huurovereenkomst getekend voor een periode van 5 jaar tegen een huur van € 27.500, ingaande 1 september 2014. Open 32 In de afgelopen periode hebben diverse gesprekken plaatsgevonden met huurder Open 32. De vestiging in Lelystad is verliesgevend en huurder heeft verzocht om een huurprijsverlaging. De huurbetaling met betrekking tot de periode december 2013 tot en met maart 2014 is opgeschort. Inmiddels is de huurbetaling weer hervat. Samen met Open 32 wordt gezocht naar mogelijkheden om de exploitatie te optimaliseren, zoals het ontplooien van marketingactiviteiten, om meer bezoekers te genereren. Ook is er gekeken naar het eventueel opdelen van de winkel in een tweetal units met daarbij op zoek te gaan naar een onderhuurder. Uitkering Winkelhart Lelystad C.V. keert tweemaal per jaar uit, te weten in juni en december van elk jaar. In juni is er per participatie € 140 uitgekeerd, de verwachting is dat er in december ook € 140 per participatie kan worden uitgekeerd. Intrinsieke waarde Op balansdatum 30 juni 2014 bedraagt het eigen vermogen € 5.095.445 (eind 2013: € 5.201.450). Het aantal uitstaande participaties bedraagt 1.150. De intrinsieke waarde per participatie is € 4.431 (eind 2013: € 4.523). Het verloop van het eigen vermogen in 2013 is als volgt:

Stand per 1 januari 2014 Resultaat 1e halfjaar 2014 Uitkering juni 2014 Stand per 30 juni 2014

Eigen vermogen € 5.201.450 54.995 (161.000) 5.095.445

Waarde per participatie € 4.523 48 (140) 4.431

Taxatie van het vastgoed Op grond van het feit dat Winkelhart Lelystad C.V. een vastgoedfonds is dat onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, dient het vastgoed eens per jaar te worden gewaardeerd op reële waarde door middel van een (externe) taxatie. Eind december 2013 heeft er een taxatie plaatsgevonden door DTZ Zadelhoff; deze heeft de portefeuille getaxeerd op € 14.750.000 kosten koper en € 15.600.000 v.o.n. Gelet op de nog relatief lange looptijd van het fonds alsmede de achtergestelde lening van ASR Levensverzekeringen N.V. welke afgelost wordt afhankelijk van de verkoopopbrengst, is er op dit moment geen indicatie voor een duurzame lagere waarde van het vastgoed. De volgende taxatie zal eind december 2014 plaats vinden.

6


Solvabiliteit De solvabiliteit, zijnde de verhouding tussen het eigen vermogen van € 5,1 miljoen en het totaal vermogen van € 16,9 miljoen van het fonds, is circa 30% (eind 2013: 31%). Risico’s De activiteiten van Winkelhart Lelystad C.V. brengen diverse (financiële) risico’s met zich mee: marktrisico, rendementsrisico, Lock-up risico, risico beperkte verhandelbaarheid, leegstandsrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten debiteuren, leningen, liquide middelen, crediteuren, leningen en derivaten. Voor uitgebreide beschrijving van de risico’s verwijzen wij naar hoofdstuk 2 van het Prospectus van 28 februari 2012. Het risicomanagement wordt uitgevoerd door de beheerder om de risico’s voor het fonds tot het minimum te beperken. Intern beheersingssysteem De beheerder beschikt krachtens de Wet op het financieel toezicht over een beschrijving van de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem van de vennootschap. De beheerder verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren. Vooruitzichten In 2014 zal de focus liggen op het invullen van de niet verhuurde ruimte van ca. 150m2 . De beheerder verwacht eind december een uitkering van € 140 per participatie te kunnen doen, wat neerkomt op een direct rendement over geheel 2014 van 5,6% per jaar.

Amsterdam, augustus 2014 Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain

R.P. van Gool

7


HALFJAARBERICHT

•

Balans per 30 juni 2014

•

Winst- en verliesrekening

•

Kasstroomoverzicht per 30 juni 2014

•

Toelichting op het halfjaarbericht

8


3.1 BALANS PER 30 JUNI 2014

(voor resultaatbestemming) (Bedragen in euro’s)

Noot

30-06-2014

31-12-2013

(1)

16.054.816

16.085.414

(2)

101.876

20.213

Immateriële vaste activa

(3)

419.760

503.712

Liquide middelen

(4)

371.394

427.844

16.947.846

17.037.183

5.750.000

5.750.000

419.760

503.712

(100.060)

(294.175)

54.995

110.163

(1.029.250)

(868.250)

5.095.445

5.201.450

Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Vorderingen en overlopende activa Overige activa

Passiva Eigen vermogen

(5)

Kapitaal Wettelijke reserve Overige reserve Resultaat boekjaar Uitkeringen

Voorzieningen

(6)

86.107

69.984

Langlopende schulden

(7)

11.474.979

11.462.924

Kortlopende schulden

(8)

291.315

302.825

16.947.846

17.037.183

9


3.2 WINST-EN VERLIESREKENING

(Bedragen in euro’s)

Opbrengsten uit beleggingen Omzet Exploitatiekosten Afschrijvingen geactiveerde aankoopkosten

(10) (11)

Exploitatieresultaat Overige bedrijfsopbrengsten

(12)

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Rentelasten Beheerkosten Afschrijvingen immateriële vaste activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Nettoresultaat

(13) (14) (15) (16)

01-01-2014

01-01-2013

30-06-2014

30-06-2013

543.320 59.389 30.598

578.465 82.717 31.098

453.333

464.650

539

945

453.872

465.596

279.264 27.164 83.952 8.497

280.475 28.923 83.952 7.005

398.877

400.356

54.995

65.240

Winkelhart Lelystad C.V. halfjaarbericht - 2014 10

3.3 KASSTROOMOVERZICHT PER 30 JUNI 2014

(Bedragen in euro’s)

01-01-2014

01-01-2013

30-06-2014

30-06-2013

54.995

65.240

Rente

279.264

280.475

Afschrijvingen

114.550

115.050

16.123

17.354

Mutatie vorderingen en overlopende activa

(81.663)

158.280

Mutatie kortlopende schulden

(11.409)

10.846

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

371.860

647.245

Betaalde rente

(240.010)

(241.222)

Kasstroom uit operationele activiteiten

(240.010)

406.023

Aankopen van beleggingen

-

134.177

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-

134.177

(161.000)

(218.500)

(27.300)

(27.300)

(188.300)

(245.800)

Nettokasstroom

(56.450)

294.400

Geldmiddelen per 1 januari

427.844

115.727

Geldmiddelen per 30 juni

371.394

410.127

Toename geldmiddelen

(56.450)

294.400

Nettoresultaat Aanpassingen voor:

Mutatie voorziening

Uitkeringen aan participanten Aflossing langlopende leningen Kasstroom uit financieringsactiviteiten


3.4. TOELICHTING OP HET HALFJAARBERICHT

Activiteiten De activiteiten van Winkelhart Lelystad C.V., statutair gevestigd te Amsterdam op de Strawinskylaan 485, bestaan voornamelijk uit beleggen in onroerende zaken met als doel een aantrekkelijk rendement te realiseren. 3.4.1 ALGEMEEN De halfjaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht. De halfjaarrekening is opgesteld in euro’s. De belangrijkste grondslagen voor waardering en resultaatbepaling worden hierna weergegeven. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Voor zover niet anders vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden primaire financiële instrumenten verstaan, zoals vorderingen en schulden. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. verwezen naar de behandeling per balanspost. 3.4.2 GRONDSLAGEN VOOR DE W AARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Onroerend goed in exploitatie Vastgoedobjecten worden gewaardeerd op verkrijgingprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. De geschatte technische levensduur is langer dan de economische levensduur daar de economische levensduur gelijk is gesteld aan de looptijd van de beleggingsinstelling. Bij de bepaling van de residuwaarde wordt een inschatting gemaakt van de huidige waarde van het object indien de geschatte economische levensduur is bereikt; indien deze waarde nagenoeg gelijk is aan de verkrijgingprijs zal de afschrijving nul bedragen.


Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Het uitgevoerde groot onderhoud wordt ten laste van de voorziening groot onderhoud gebracht. Geactiveerde aankoopkosten De geactiveerde aankoopkosten worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen 20% van de bestede kosten. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn opgenomen tegen nominale waarde verminderd met de noodzakelijk geachte voorziening voor oninbaarheid. Deze voorziening wordt bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Immateriële vaste activa Onder immateriële vaste activa zijn de oprichtingskosten geactiveerd. De immateriële vaste activa worden in vijf jaar ten laste van het resultaat afgeschreven. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de vennootschap. Voorzieningen De voorziening ter gelijkmatige verdeling van onderhoudslasten van het vastgoed wordt bepaald op basis van te verwachten kosten over een reeks van jaren. Het uitgevoerde onderhoud wordt ten laste van deze voorziening gebracht. Langlopende schulden Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde, verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn opgenomen tegen de nominale waarde en hebben een looptijd korter dan een jaar.


3.4.3 GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Resultaatbepaling De netto-omzet wordt bepaald op basis van verleende diensten (exclusief belastingen) en toegerekend aan de periode waarop deze betrekking heeft. Bedrijfslasten worden ten laste van de omzet gebracht en toegerekend in het jaar waarop zij betrekking hebben. De resultaten uit de verkoop van vastgoed worden toegerekend aan de periode waarin het vastgoed door middel van een notariële akte juridisch wordt geleverd. Overige opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Belastingen Winkelhart Lelystad C.V. is voor fiscale doeleinden transparant aangezien de participaties niet vrij verhandelbaar zijn. Dit betekent dat de vennootschap niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Vanwege de fiscale transparantie worden de activa, passiva en resultaten van de vennootschap pro rata toegerekend aan de vennoten, die deze activa, passiva en resultaten dienen op te nemen in hun belastingaangifte. Daarbij dienen deelnemende natuurlijke personen voor de bepaling van de heffingsgrondslag voor “het inkomen uit sparen en beleggen” (Box III) een evenredig deel van het vastgoed, overige bezittingen en (bank)schulden op te geven naar de waarde in het economisch verkeer. Ten aanzien van de fiscale waardering van de belegging stelt de beheerder jaarlijks een invulinstructie op, die separaat aan de participanten wordt toegestuurd. Voor de vennoten die met een vennootschap deelnemen worden de activa, passiva en resultaten van de vennootschap pro rata toegerekend. Deze bedragen dienen zij op te nemen in hun aangifte vennootschapsbelasting.

3.4.4 GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT

Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangen en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.


3.4.5 TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS (in EUR) 1. Onroerend goed in exploitatie Het verloop van de post onroerend goed in exploitatie is als volgt.

Stand per 1 januari 2014 Afschrijving geactiveerde kosten koper Stand per 30 juni 2014

Vastgoed

Geactiveerde aankoopkosten

Totaal

€

€

€

15.901.823

183.591

16.085.414

-

(30.598)

(30.598)

15.901.823

152.993

16.054.816

De WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt in 2014 € 13.843.000 (peildatum 1 januari 2013). Naar verwachting is de restwaarde van de materiële vaste activa gedurende de looptijd van de C.V. minimaal gelijk aan de aanschafwaarde. Op basis hiervan bedraagt het afschrijvingspercentage 0%. De geactiveerde aankoopkosten worden in vijf jaar afgeschreven. Taxatie van het vastgoed Op grond van het feit dat Winkelhart Lelystad C.V. een vastgoedfonds is dat onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, dient het vastgoed eens per jaar te worden gewaardeerd op reële waarde gewaardeerd door middel van een jaarlijkse (externe) taxatie. Eind december heeft er een taxatie plaatsgevonden door DTZ Zadelhoff; deze heeft de portefeuille getaxeerd op € 14.750.000 kosten koper en € 15.600.000 v.o.n. Gelet op de nog relatief langere looptijd van het fonds alsmede de achtergestelde lening van ASR Levensverzekeringen N.V. welke afgelost wordt afhankelijk van de verkoopopbrengst, is er op dit moment geen indicatie voor een duurzame lagere waarde van het vastgoed. Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedobject in aanmerking genomen. Taxaties vinden in beginsel plaats op basis van de DCF (Discounted Cash Flow). Bij deze methode gaat men uit van een waardebepaling op basis van een kasstroomoverzicht van ten minste tien (10) jaar. Deze waarderingsmethode is gebruikelijk in de vastgoedmarkt voor de waardering van vastgoed. De taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen zoals de geschatte huurwaarde van de vastgoedbeleggingen, de nettohuuropbrengsten, toekomstige investeringen en het nettomarktrendement van de vastgoedbeleggingen. De taxateurs nemen ook marktgegevens van transactieprijzen voor vergelijkbare vastgoedbeleggingen in aanmerking. Doordat de beleggingsmarkt als gevolg van de kredietcrisis minder liquide is geworden en de prijsniveaus volatiel kunnen zijn als gevolg van gedwongen verkopen, wordt door de taxateurs het beperktere aantal transacties grondig geanalyseerd. Tevens leggen de taxateurs, in hun taxatie van de vastgoedbeleggingen, nadruk op andere instrumenten zoals discounted cashflow-variabelen.


Met betrekking tot de waardering zijn enkele belangrijke aannames als volgt: Regio

Theoretische huuropbrengst (per m2)

BAR k.k.

West Nederland

€ 164,-

7,9%

Zekerheden Op het vastgoed rust een eerste bankhypotheek van € 13.000.000. 2. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn als volgt samengesteld: 2014

2013

€

€

51.395

33.910

-

(15.615)

Overige vorderingen en overlopende activa

50.481

1.918

Stand per 30 juni 2014 / 31 december 2013

101.876

20.213

Debiteuren Voorziening oninbare debiteuren

De bedragen opgenomen onder vorderingen en overlopende activa vervallen binnen één jaar. 3. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn de selectie- en acquisitiekosten en de overige kosten die bij de oprichting van de C.V. gemaakt zijn. 2014

2013

€

€

Stand per 1 januari

503.712

671.616

Afschrijvingen

(83.952)

(167.904)

Stand per 30 juni 2014 / 31 december 2013

419.760

503.712

4. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.


5. Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen over 2014 zijn als volgt gespecificeerd: Kapitaal

Wettelijke Overige reserve reserves

Resultaat boekjaar

Uitkeringen

Totaal

€

€

€

€

€

Stand per 1 januari 2014 5.750.000 Verdeling resultaat Vrijval wettelijke reserve Resultaat boekjaar Uitkeringen boekjaar Stand per 30 juni 2014 5.750.000

€

503.712

(294.175)

110.163

(868.250)

5.201.450

-

110.163

(110.163)

-

-

(83.952)

83.952

-

-

-

-

-

54.995

-

54.995

-

-

-

(161.000)

(161.000)

419.760 (100.060)

54.995

(1.029.250)

5.095.445

Per 30 juni 2014 bestaat het kapitaal uit 1.150 participaties met ieder een nominale waarde van € 5.000. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt per 30 juni 2014 € 4.431. De wettelijke reserve heeft betrekking op de geactiveerde oprichtingskosten. Overzicht van totaalresultaat Omdat er geen verschil is tussen het totaalresultaat en het resultaat conform de winsten verliesrekening, is een overzicht van het totaalresultaat achterwege gelaten. 6. Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen in het boekjaar is als volgt: 2014

2013

€

€

Stand per 1 januari

69.984

35.822

Dotatie

16.300

34.347

(177)

(185)

86.107

69.984

Onttrekking Stand per 30 juni 2014 / 31 december 2013


7. Langlopende schulden Het verloop van de langlopende schulden in het boekjaar is als volgt:

Oorspronkelijke hypotheek Aflossing hypotheek Contante waarde waardering achtergestelde lening ASR Levensverzekering N.V. Oprenting achtergestelde lening ASR Levensverzekering N.V. Afsluitprovisie en bereidstelling provisie hypotheek Amortisatie honorarium hypotheek Openstaande schuld Af te lossen binnen 1 jaar Stand per 30 juni 2014 / 31 december 2013

2014

2013

€

€

10.900.000

10.900.000

(104.650)

(77.350)

651.000

651.000

140.000

112.000

(113.542)

(113.542)

56.771

45.416

11.529.579

11.517.524

(54.600)

(54.600)

11.474.979

11.462.924

Financieringsvoorwaarden Hypotheek FGH Bank Rentepercentage : vast, 4,44% Looptijd : tot 1 juli 2017 Renteberekening : 30/360 Periodieke : € 4.550 per maand aflossing Zekerheden Eerste bankhypotheek van € 13.000.0000 op het vastgoed gelegen aan het Wisselplein te Lelystad. Financieringsvoorwaarden achtergestelde lening ASR Levensverzekering N.V.: Hoofdsom : € 1.500.000 Rentepercentage : N.v.t.; het betreft een renteloze lening de eerste 10 jaar Minimaal 7 jaar of zoveel eerder of later als de registergoederen Looptijd : worden vervreemd*). Aflossing

:

Op moment van vervreemding van de registergoederen

Convenant

:

Geen.

De leningen zijn non recourse. *) De lening dient pas te worden terugbetaald bij beëindiging van het fonds, mits de gerealiseerde verkoopprijs minimaal de oorspronkelijke koopsom goedmaakt. Indien de verkoopprijs lager is dan de oorspronkelijke koopsom, wordt een overeenkomstig deel van


de lening kwijtgescholden. Omdat de lening van ASR uit hoofde van de uitgestelde koopsom niet rentedragend is, is de kostprijs gecorrigeerd voor het verschil tussen de nominale en de contante waarde van de renteloze lening zodat de contante waarde deel uitmaakt van de kostprijs. Deze contante waarde is berekend op basis van een rentevoet van 8,7%, die overeenkomt met het gemiddeld direct beleggersrendement per jaar, uitgaande van een looptijd van het fonds van 7 jaar. De lening wordt opgerent waardoor over 10 jaar de nominale waarde is bereikt van € 1.500.000. Deze boekhoudkundige rentelast wordt gepresenteerd als “oprenting achtergestelde lening” en is onderdeel van de rentelasten. 8. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn als volgt samengesteld: 2014

2013

5.959

5.894

81.510

52.614

Waarborgsommen

-

750

Te verrekenen servicekosten

-

54.397

Af te dragen omzetbelasting

47.502

53.497

Nog te betalen rente

39.943

40.044

Overige schulden en overlopende passiva

61.801

41.029

236.715

248.225

54.600

54.600

291.315

302.825

Crediteuren Vooruitontvangen huur en servicekosten

Af te lossen hypothecaire lening Stand per 30 juni 2014 / 31 december 2013

9. Financiële instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de aan de financiële instrumenten verbonden risico's toegelicht. Risicomanagement De activiteiten van Winkelhart Lelystad C.V. brengen diverse financiële risico’s met zich mee: marktrisico en renterisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, leningen, liquide middelen, crediteuren, leningen en derivaten. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven in de paragraaf “Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening”. Risicomanagement wordt uitgevoerd door de beheerder om de risico’s voor de vennootschap tot het minimum te beperken. Marktrisico en renterisico Winkelhart Lelystad C.V. financiert de vastgoedbelegging met eigen vermogen en met een langlopende hypothecaire lening. Het renterisico dat gelopen wordt, heeft betrekking op de


langlopende hypothecaire lening. Winkelhart Lelystad C.V. beperkt haar renterisico door het rentetarief voor 5 jaar te hebben vastgezet. Kredietrisico De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurdersbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is bijna geen sprake van een concentratie van kredietrisico. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico voor Winkelhart Lelystad C.V. betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen door de uitgaande kasstromen te limiteren opdat de exploitatielasten, rentelasten, aflossing, beheervergoeding en algemene kosten betaald kunnen worden. Voor een overzicht van de looptijden van de hypothecaire lening wordt verwezen naar noot 7. De overlopende activa, debiteuren, overlopende passiva en crediteuren zijn kortlopend. Reële waarde financiële instrumenten De reële waarde van alle financiële instrumenten benaderen de boekwaarde. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Huurcontracten Winkelhart Lelystad C.V. verhuurt haar vastgoedbelegging in de vorm van niet-opzegbare operationele huurcontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit nietopzegbare huurcontracten is als volgt:

Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar Totaal

Medio 2014 €

Ultimo 2013 €

1.088.000 3.373.000 1.540.000 6.001.000

1.084.000 3.535.000 1.891.000 6.510.000

Het merendeel van de huurcontracten wordt initieel voor een periode van tien jaar afgesloten, waarbij de huurder meestal een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Bij verkoop van het vastgoedobject zullen de hierop betrekking hebbende kosten, zoals bijvoorbeeld de bemiddelingskosten, de performance fee en de transactiekosten, in rekening gebracht worden aan Winkelhart Lelystad C.V. Deze kosten komen nog niet tot uitdrukking in de balans.


3.4.6 TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE W INST- EN VERLIESREKENING 10. Omzet De omzet is als volgt samengesteld: 01-01-2014

01-01-2013

30-06-2014

30-06-2013

€

€

Huuropbrengst

543.320

578.465

Totaal

543.320

578.465

01-01-2014

01-01-2013

30-06-2014

30-06-2013

€

€

Property management

20.374

21.692

Toevoeging voorziening groot onderhoud

16.300

17.354

Belastingen

35.970

27.748

Verzekeringen

(1.117)

2.587

(15.616)

6.746

-

5.165

3.478

1.425

59.389

82.717

01-01-2014

01-01-2013

30-06-2014

30-06-2013

€

€

239.909

241.121

Oprenting achtergestelde lening ASR

28.000

28.000

Amortisatie honorarium hypotheek

11.355

11.354

279.264

280.475

11. Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn als volgt samengesteld:

Oninbare debiteuren Kosten verhuur gereed maken Overige exploitatiekosten Totaal 12. Overige bedrijfsopbrengsten Het betreft hier rente over het banksaldo. 13. Rentelasten De rentelasten zijn als volgt samengesteld:

Rentelasten hypothecaire lening *)

Totaal


*) De rente op de hypothecaire lening bij de FGH Bank is tot 1 juli 2017 gefixeerd op 4,44%. 14. Beheerkosten De beheerkosten zijn als volgt samengesteld: 01-01-2014

01-01-2013

30-06-2014

30-06-2013

€

€

Beheerkosten

27.164

28.923

Totaal

27.164

28.923

De beheerkosten bedragen 5% (exclusief btw) van de gefactureerde huur van het object voor het beheer van het vastgoedfonds. 15. Afschrijvingen immateriële vaste activa De afschrijvingen zijn als volgt samengesteld: 01-01-2014

01-01-2013

30-06-2014

30-06-2013

€

€

Afschrijvingen immateriële vaste activa

83.952

83.952

Totaal

83.952

83.952

01-01-2014

01-01-2013

30-06-2014

30-06-2013

€

€

Accountantskosten

2.400

2.750

Fiscaal en juridisch advies

1.100

1.100

Overige bedrijfskosten

4.997

3.155

Totaal

8.497

7.005

16. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn als volgt samengesteld:

17. Vergoedingen en transacties met gelieerde partijen Transacties met verbonden partijen vinden plaats onder marktconforme voorwaarden. Performance fee Een vergoeding aan de Beheerder gelijk aan 25% over het bedrag van de verkoopopbrengst dat resteert na aftrek van:


(a) het pro resto en het afgeloste deel van de hypothecaire geldlening en de door de verkoper van het vastgoed verstrekte achtergestelde lening; (b) de kosten voor het ontslaan van het vastgoed uit hypothecair verband; (c) de op de verkooptransactie betrekking hebbende transactiekosten, waaronder de begeleidingsvergoeding; (d) de Deelnamesommen; en (e) een bedrag ter aanvulling op het jaarlijkse exploitatieresultaat tot een gemiddeld jaarlijks enkelvoudig direct beleggersrendement van 8,5% vóór belastingen. Property management vergoeding Een vergoeding aan de Beheerder betreffende de marktconforme kosten van het property management van het Vastgoed. Indien de Beheerder property management taken uitbesteed is zij gerechtigd de hiermee gepaard gaande kosten rechtstreeks door de desbetreffende partij in rekening te laten brengen bij het Vastgoedfonds. Begeleidingsvergoeding Een vergoeding aan de Beheerder van 1,25% over de verkoopopbrengst voor de begeleiding van het verkoopproces bij verkoop van het Vastgoed of in geval van overdracht van participaties ingeval van een bod op alle participaties. Beheervergoeding Een vergoeding aan de Beheerder voor het beheer van het Vastgoedfonds van 5,0% (exclusief btw) van de brutohuuropbrengst. Stichting Bewaarder Winkelhart Lelystad Het bestuur van Stichting Bewaarder Winkelhart Lelystad wordt gevormd door SGG Custody B.V. en SGG Financial Services B.V., beide kantoorhoudend te Amsterdam. De vergoeding voor het bestuur van Stichting bewaarder Winkelhart Lelystad bedraagt € 5.500 per jaar. Overige informatie Personeel De C.V. heeft geen personeel in dienst. Ondertekening van de jaarrekening: Amsterdam,

augustus 2014

Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain

R.P. van Gool

WINKELHART LELYSTAD C.V

Recommend Documents