Znalecký posudek číslo 984/6/15 o ceně nemovitosti kraj Olomoucký, okres Šumperk obec a katastrální území Šumperk list vlastnictví č. 5629 a 3323 - spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2: bytová jednotka č. 1717/3 v domě čp. 1717 (ul. Vrchlického) na pozemku parc. č. st. 3315 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 601/10000 s příslušenstvím a součástmi
Účel posudku: exekuce prodejem nemovitých věcí - 38 EX 1262/13
Posudek vyžádal:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Komárek Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou Jihlavská 1007 59101 Žďár nad Sázavou
Posudek obsahuje: 13 stran včetně obálky a příloh
Posudek se předává v 1 vyhotovení
Posudek vyhotoven dne: 3.3.2015
Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel.: 737 379 299 e-mail:
[email protected]
strana 2
A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v obci a katastrálním území Šumperk zapsané na listech vlastnictví č. 5629 a 3323 - spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na bytové jednotce č. 1717/3 v bytovém domě čp. 1717 (ul. Vrchlického) na pozemku parc. č. st. 3315 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 601/10000. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr. Jiřího Komárka, Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, č.j. 038 EX 1262/13-42 ze dne 27.1.2015, které jsem obdržel dne 9.2.2015, ve věci exekuce prodejem nemovitých věcí. Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí včetně příslušenství a cenu závad s nimi spojených. Oprávněným ve věci je ASTUR Jeseník s.r.o., Bubenská 943/8a, Praha 7, IČ 26823209, práv. zast. advokát JUDr. Petr Carda, se sídlem Pod Věží 121/3, Svitavy. Povinným je spoluvlastník oceňovaných nemovitostí (podíl 1/2) Naděžda Soldánová, bytem Vrchlického 1717, Šumperk. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 5629 pro katastrální území a obec Šumperk, ze dne 27.1.2015, kupní smlouva ze dne 16.1.2006, prohlášení o vymezení jednotek dle zák. č. 72/1994 Sb. ze dne 6.11.1995, mapa katastru nemovitostí, letecké snímky, informace získané na Městském úřadu Šumperk, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření s ohledáním bylo provedeno dne 26.2.2015 znalcem osobně za účasti povinné.
B. POPIS - NÁLEZ Bytový dům čp. 1717 se nachází ve vzdálenosti cca 10 min chůze severovýchodně od centra města Šumperk, ve smíšené městské převážně obytné zástavbě v klidné ulici Vrchlického, ze které je přímý přístup a příjezd. Dům je napojený na dostupné inženýrské sítě - elektřinu, vodovod, kanalizaci a plyn. Dům je montovaný panelový a byl postavený v r. 1962 (jeho stáří je tedy 53 let). Má 5 nadzemních podlaží (NP) a jedno podzemní podlaží (PP); v PP jsou technické a společné prostory a sklepní kóje pro jednotlivé byty, v nadzemních podlažích jsou byt. jednotky různé velikosti - celkem 20 jednotek. Vytápění a příprava teplé vody jsou centrální dálkové mimo objekt. Dům má plochou střechu s živičnou krytinou, výtah v domě není. Významnější
znalecký posudek č. 984/6/15 ze dne 3.3.2015
strana 3
stavební úpravy na stavbě domu (jako např. zateplení fasády, výměna oken apod) nebyly prováděny. Oceňovaná bytová jednotka č. 1717/3 je v 1. nadzemním podlaží (1. NP), má velikost 3+1 s podlahovou plochou 71,9 m2 (dále v PP sklepní kóje o ploše 2 ,9 m2), orientace oken je k východu a západu. Podíl na společných částech budovy a zastavěném pozemku představuje 601/10000. Byt obsahuje předsíň, záchod, koupelnu, kuchyň a 3 pokoje. Je v původním stavu bez provedených významnějších úprav. Podlahy jsou dřevěné vlýsky, resp. dlažba či dřevotřískové desky. V koupelně je vana a umývadlo, obklady stěn i vany. Záchod je bez obkladů. V kuchyni je plynový sporák a běžná kuchyňská linka. Ohřev teplé vody a vytápění je ústřední dálkové s topnými radiátory v bytě.
Charakteristika obce: město Šumperk cca 27.800 obyvatel (okresní město) obec s rozšířenou působností a s pověřeným obecním úřadem Dopravní dostupnost: autobus, vlak, silnice I. tř. Inž. sítě napojené: elektřina, vodovod, kanalizace, plyn Pracovní příležitosti: průměrné Infrastruktura: městský úřad, pošta, obchodní centra, základní škola, mateř. školka, střední škola, vysoká škola (odloučená fakulta ), zdravotnické zařízení, policie Poloha budovy v obci: v docházkové vzdálenosti od centra města, v ulici Vrchlického Konstrukční řešení budovy: montovaná panelová stavba, bez výtahu Podlaží (bytu/celkem v budově): 1. NP / 5 NP Podlahová plocha bytu: 71,9 m2 (+ sklepní kóje 2,9 m2 ) Dispozice: byt 3+1 Stáří: domu 53 let Kvalita stavby/bytu: stav domu spíše podprůměrný odpovídající stáří bez stavebních úprav, byt je spíše podprůměrný odpovídající stáří bez stavebních úprav Příslušenství: není Pozemky: parc. č. st. 3315 (zastavěná plocha a nádvoří), LV 3323
296 m2
Právní stav: nemovitost (bytová jednotka a podíl na společných částech budovy a na pozemcích) je ve spoluvlastnictví povinné Naděždy Soldánové a Vladimíra Soldána - každý má podíl 1/2. Na nemovitostech neváznou podle výpisu z katastru nemovitostí kromě zástavních práv, zahájení exekuce a exekučních příkazů žádné závady typu věcného břemene ani s ní nejsou žádná práva spojená. Nemovitost není pronajatá.
znalecký posudek č. 984/6/15 ze dne 3.3.2015
strana 4
Pozitivní faktory: + poloha v rámci města + infrastrukturní vybavenost města Negativní faktory: - pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 - budova i byt ve stáří 52 roků jsou v původním stavu bez úprav a modernizací - v současné době nízká poptávka po obdobných bytech (převis nabídky nad poptávkou)
C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za účelem stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny dále v textu a v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen.
I. obvyklá cena nemovitosti Porovnání s úrovní obvyklých cen: Pozn.: zde je nemovitost porovnávaná jako celek (nikoliv v podílu id. 1/2) PorovCPOR cena KZ KPOR OC cena oceòovaného Poznámka návaný porovnávaného obj. odvozená z objekt objektu (Kè) zdroj porovnávaného è. (Kè) 1
700 000
0.85
0.89
668 539
2
840 000
0.85
0.98
728 571
3
840 000
0.85
0.94
759 574
4
850 000
0.85
1.07
675 234
Celkem prùmìr
707 980
znalecký posudek č. 984/6/15 ze dne 3.3.2015
strana 5
LEGENDA: KZ (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny KZ = až 1,0 ; u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně nižší a s přihlédnutím na provizi KPOR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov a bytů je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x KZ / KPOR Po provedené analýze a porovnání lze konstatovat, že prodejnost podílu o velikosti id. 1/2 bude určitě nižší než matematicky vyjádřený podíl z obvyklé ceny nemovitosti jako celku, a to z toho důvodu, že takovýto spoluvlastnický podíl umožňuje pouze s obtížemi vymezit odpovídající reálnou část nemovitosti k užívání (reálně nelze nemovitost v tomto podílu bez obtíží užívat). Z tohoto důvodu stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve spoluvlastnickém podílu id. 1/2 na úrovni 70 % ceny matematicky zjištěného podílu 1/2, tedy: 1/2 * 707980 * 0,70 = 247793 Kč po zaokrouhlení: 248 000,- Kč
II. obvyklá cena práv a závad s nemovitostí spojených -- nejsou --
znalecký posudek č. 984/6/15 ze dne 3.3.2015
strana 6
D. ZÁVĚR I. obvyklá cena Nemovitost List vlastnictví č. 5629 a 3323 v k.ú. Šumperk
Obvyklá cena (Kč)
spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2: bytová jednotka č. 1717/3 v bytovém domě čp. 1717 (ul. Vrchlického) na pozemku parc. č. st. 3315 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 601/10000, vše s příslušenstvím a součástmi
248 000
Celkem
248 000 Slovy: dvěstěčtyřicetosmtisíc korun českých
II. obvyklá cena práv a závad s nemovitostí spojených -- nejsou --
V Havlíčkově Brodě dne 3.3.2015
znalecký posudek č. 984/6/15 ze dne 3.3.2015
strana 7
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 984/6/15 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel. 737 379 299 email:
[email protected]
PŘÍLOHY fotodokumentace . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 8 - 9 porovnávané nemovitosti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 10 - 13
znalecký posudek č. 984/6/15 ze dne 3.3.2015
strana 8
znalecký posudek č. 984/6/15 ze dne 3.3.2015
strana 9
znalecký posudek č. 984/6/15 ze dne 3.3.2015
cdefghijklminopiqristuivwfwxyzui{ms|gdyi}i~dgwlkx
'4-1(& < 01` 2-836?13
ll|
dgwlkx
fglw
|defgh
jkl
nop
ms|gdyms|gdywfwxy
b b%1 %19
9 #8 ## b'55
1266
4542(11*69 &-9434-1(& < 5=54-9 21-.45 96 5#> &19)& 1 9 869 2-836285?13 (145) 901$#@ 1326-61434(=#+&)5 8434( 624-. (1=84-4434(131)(19 95 .569( 3424.981#351434((1 4 9)# 621(13 -4838 A34129 5 -21B0(1 4 9#%46444& (1321#' 34569 (14.9651--41#3 4243 2 -49(1-4&44& 9345 & 5194CD342 D3423 31 653 89 5&23419 862 5183)& 69#E1 292.& 2134# 0123456819
' 34569 a 91454519 *4 -
62345)54-4544515196594 15 3419 451-9-623456 363
'2 9 '2 9454!3 2 81 "# #$ " +- - *151(963 9 2 81 % 5& ' 912456 31213493 81 &1245612151 % 54&(13 4&) 721359 $ * *2 985 +4&9 4 5 %298189 ,94&(13 2-9664&81 493 81 !: 2456 '4-2 . $#4-2 .81231/ * & 519 ;619 ,.96248 01$ *) a '248 4-2 456 01$ 24-.1 a %321 a
49 345
FGHIJKLMNOPJQRPSTUTVWJXLGYZPR
312# <1$ "[ 84&2 <1$ 1"" 7 2 519-2 # 24:45 \4 21 2 #8 84)2E1 2 ##4# ]6&51.36 [0^$ [ ?13 *81442194_
piip
npipn
cdefghijklminopiqpirstiuvfvwxytizmr{gdxi|i}dg~vlkw
13:20 ("G-&-` ?:* DH(=3
ll{
dg~vlkwfgl~v{defghjklnopmr{gdxmr{gdxvfvwx~
b b/ / ,*D D,,D Db1B=9)CC
$0665 (=0 "G-06)*6()*?:* H(=3 (,I ):<6*) C 49B&-%*> 6",$1=)93)C>=)C>:(JC=)6D4>D (= J,I 2=K:6*>)C(D>:4 3 3( *:))6*>=B0,0 ( )<6B6=33 3=)( 3=B )=,59C0)6 C2 ; 3 0 0*3(92: )**.(=9;6*>K,I 0(: :=* :+J%-.,5=B6=:9;> 2( (2 )CBC06: =32: 606=3>)6: ,L : 5 26M* 6C, 0123456819 1)*>=:)> ! &-% ?:<! a ! "#$%%& / )=! a ' ()*! %+,%,%-. 5:! ) 4:: /0! 1) @=6! AB:6: ) C /02 (! 034 1)! 1): 5)*6! 706 7:=:! 5B2 )* 869602 (! /6:);9 =3! 5) D/)*DEF D 1:)<6! ",=:)<6*) '(0( % 8< =)*>! &-
!
NOPQRSTUVWXQY
E0)!G %&"&&%Z
+ [)!: ,(=\3#],* L[JE'^[)L) F)6B6:-"J"D& &-H(=3 56*=)_
piip
npipn
defghijklmnjopqjrsjtuvjwxkxyzf{|vj}nt~hejjeh|xmly
9@: 8)/ - 4 BC a b81A& _/ ' CY+ +++ #6
zmm~
eh|xmlyghm|x~efghiklmopqnt~hent~hexkxyzf{
c c 7 7!& &31! &33 c 9H ?&&0FF M M M 7 7K& K&
%0/: ;( &8<@/ 8) - 4 80<?< 8:'/* #0@( 6( 81 .'/&0!&1* ,23+,3,+42 9@0&=<* 43 @0&=< ./&* 5++++ #6 >=( 01A&* BC , 7&8&* 9&0(
#&'&*
NOPQRSTUVSW
X03* Y,+ 2C5 +5+ +-K80* Y,+ 5-- Y22 5ZZ [&0* &31&\)0&0)31! KG0 "&0) 333 ](8H='( 5CB^,+ 5C5+4 _/ ' ;<1 06 `
qjjq
oqjq
o
^_`abcdefghdijkdlldmnodphmqb_rdsdt_buvwgfxyz
{ggq|}}~~~x_buvwgfxyz}abguwv}q_`abc}efg}ijk}hmqb_rhmqb_r}llxxx
3 :42$+'E0..\ F+ "
3 52$'E08#:A# F+ "/3,#" ,-G#:$ 55 7% ?@:7:#,"A *"+,-% (./(/(0 B: :% 6@4#",- 12% 3,# C,"@% ('6 124"+% !2 5 ! % 1,- 6,-7% ! +87 6$ 2 7 % D# 97 724"+% ,:##2- 65<% ./ :,87-,"; 3:,87% ] 0 :7< 98# ,-<% ..( 3,-< :,<#% . (
"%
JKLMNOPQLKRSPOLM
>,/% 0&&) T2,%.'; & ;;; C,%GU ,$/- TVT ,$<,:W ""#0). X( 003 <YZA T 67- ,[
kdzdk
xixkdk|ik
